第一篇：廣州市天河區“城中村”改造調研報告200

天河區“城中村”改造調研報告(2004年）

廣州城市建設經過二十多年的高速發展，城市發展更多地表現在人口與面積的機械擴張。天河區是在廣州市郊區基礎上建立、發展起來的中心城區。新城區中仍然有許多實行農村集體所有制和經營體制的農村社區被城市建成區所包圍，成為“都市里的村莊”，形成城市和鄉村并存的二元結構。由于二元結構的存在，天河區原農村的管理體制與城市社區管理體制不相應，許多管理關系不清、責任不明，“城中村”成為城市社區管理上的一大難題。從物質環境上看，“城中村”市政設施建設薄弱，用地發展無序、建筑密度畸高、建筑雜亂無章、違章建筑嚴重，道路狹窄、消防通道不符合防火規范要求、消防設施簡陋、存在著嚴重的火災隱患，市容環境衛生惡劣等。伴隨著廣州城市這種外延式擴張的深入，內涵式城市化便被自然地提到議事日程，對天河區人居環境及人口素質水平較低的“城中村”改造成為推進廣州城市化進程的重要環節。天河區“城中村”的城市化是真正實現城市一元結構發展的關鍵，與實現廣州城市現代化的戰略目標緊密相關。因此，對天河區的“城中村”改造勢在必行。天河區的“城中村”改造雖已列入市、區兩級政府的工作計劃，各有關部門也做了許多前期論證工作，但由于“城中村”改造是極其復雜的系統工程，涉及經濟、社會、文化、法律、政治等多方面因素，事關村集體、村民（居民）、政府、改造主體等多方面利益，導致啟動困難、進展緩慢。為此，區政協專門成立了“城中村”改造調研小組，對區內外“城中村”改造進行了調研，并對天河區“城中村”改造提出了建議。

一、天河區“城中村”改造的總體思路、進展情況

經國務院批準的廣州市規劃發展區385平方公里,其中138個行政村為“城中村”。“城中村”分為三類：A類為完全沒有農用地的農村，且已經完全被城市包圍；B類為有少量農用地的農村和處于城市近期重點建設區域的農村；C類為有較多農用地的農村和近期不列入重點建設區域的農村。天河區現共有行政村(含已轉制公司)26個，其中石牌、林和、冼村、獵德、楊箕、登峰、西坑、沙東、銀河屬于A類“城中村”之列；柯木塱、漁沙坦、沐陂、凌塘屬于C類“城中村”之列;其他村屬于B類“城中村”之列。

（一）總體思路。天河區“城中村”改造按照廣州市政府要求“堅持政府不直接投資和不進行商業性房地產開發”的原則，主要執行市政府已定的三大政策：一是根據城市規劃，在規劃許可證范圍內進行改造；二是村民依法依規復建自用部分，可免收城市配套費和土地出讓金；三是商業開發部分，按規定繳交城市配套費、土地出讓金等有關稅費和辦理手續后可轉讓。以村(或改制公司)為主體實施改造。首先從轉制入手，即城市建成區內的“城中村”農民轉為居民；村委會轉為居委會；原農民使用并所有的集體土地轉為國有土地，村民宅基地房屋權屬轉為城市房地產權屬；原村委會管理的集體經濟轉為集體法人股東和個人股東共同持股的股份公司，將原農村管理納入城市一體化管理，并逐步把市政、環衛、供電、供氣以及治安等納入城市管理范疇。在此基礎上，有步驟地推進“城中村”物質空間的改善。按照“統一規劃，分期實施，先易后難，逐步推進”的思路和“規劃先行”、“一村一策”的做法，具體實施分兩類：一是對石牌、冼村等A類“城中村”，統一規劃，統一實施，整體改造。區政府計劃以石牌、冼村為試點，力爭在一、兩年內在實施改造方面取得突破，做出典型和示范，帶動和推動其他城中村的改造。二是對棠東、棠下、龍洞等B類“城中村”主要抓好安置新村的建設，同時對舊村實施消防通道建設，加強環境衛生管理，整治臟、亂、差，逐步改善村貌，改善村民居住環境，待條件成熟時再整體改造舊村，最終全面完成天河區城中村改造，實現城鄉一體化。

（二）進展情況。一是建立機構，加強領導。于2004年4月成立了由鄭圣凱區長掛帥的天河區“城中村”改造工作領導小組，領導小組下設辦公室，辦公室設在冼村街，區委、區政府配備專人、撥出專款開展此項工作。二是開展宣傳發動工作。首先抓了村干部和村民宣傳發動工作，解釋廣州市政府關于“城中村”改造的工作要求、相關政策、實施步驟和改造的重要性、對村和村民帶來的好處等等，消除村干部和村民的疑慮，轉變觀念，為改造實施奠定思想基礎；其次，采取召開座談會、發放征詢意見表

等辦法開展民意調查。如冼村、石牌、林和等村均開展了相關工作，基本了解了村民關于改造的目標、拆遷補償和對改造的態度等方面的意見，掌握改造的民意基礎。三是進行現狀調查和分析。由村委托測量隊對現狀房屋、物業情況進行了實地測量，按照房屋棟數、面積、用途、類別、產權情況等進行分類統計和分析，比較準確地摸清了房屋的現狀情況。同時，對人口情況也進行了調查統計，基本掌握了現狀各村的人口戶數和總量情況。四是加快推進規劃編制和審批工作。目前，石牌村編制舊村改造規劃方案已通過了市規劃局的審批，現正編制修建性詳細規劃；冼村、林和村基本完成編制舊村改造方案并獲得市規劃局審核意見，現正編制修建性詳細規劃方案；獵德村、前進龍埗村基本完成編制舊村改造方案設計已獲得市規劃局審核意見，現正修改中；龍洞村初步完成編制舊村改造規劃方案，現上報市“城中村”領導小組審核中；楊箕、新塘初步完成編制舊村改造規劃方案，現上報區“城中村”領導小組審核中；棠東、棠下現正修改舊村改造方案，計劃上報區“城中村”領導小組審核；車陂村在完成舊村改造的宣傳動員、現狀調查等工作的基礎上，現已委托設計單位開展改造規劃的編制工作。同時，根據市下達我區9個試點村任務，結合“城中村”改造做好消防通道打通的有關工作。

二、天河區“城中村”改造面臨的困境

從目前試點村改造狀況看，在改造思路和方案上仍存在分歧，實施阻力很大，改造工作陷入困境。

（一）政策困境。按政策規定，“城中村”改造應與《村民委員會組織法》的實施有機結合，但在操作中規劃與議事程序出現不可避免的矛盾。一方面，先由各村編制方案，經過嚴格的民主議事程序，自下而上報批，但往往與全市的規劃不夠吻合，上級不認可；而另一方面，自上而下形成的方案又脫離實際，讓村民難以接受，造成村民通不過的結果。另外，市政府出臺了一些有關政策，但相關條款不夠嚴謹，反而不易操作。目前，村民對市給的政策也信心不足。“城中村”改造是一項時間跨度很長的、漸變式的社會系統工程，考慮到廣州房地產市場的承受能力，不是3年、5年、10年可以改造好的，需要一個很長的時間，有的可能要花一兩代人的時間。村民認為改造政策定下來后，既未以政府文件的形式發布，也未立法，其法律的約束力頗受質疑。村民尤為擔憂的主要包括土地政策、稅費減免政策等。所以，面對長時間的改造期限，政策的明確性、連貫性、穩定性將直接影響到“城中村”改造的進程。

（二）投資主體和資金困境。資金是“城中村”改造的瓶頸問題。廣州市政府提出“城中村”改造資金籌措原則上“誰受益，誰投資”，以村集體和村民個人出資為主，市、區兩級政府視情況適當支持，通過“三個一點”的辦法落實資金，不允許房地產商插手。按照此原則，“城中村”集體經濟實體和村民是受益者，應當作為投資主體，但由于村集體經濟在“城中村”轉制和改造中預期收益不明朗，村民的出路很模糊，在此情況下，“城中村”改造受益者的定位很難得到村集體和村民的認可。調研中了解到，“城中村”改造所需資金量巨大，一個村總投資需幾十億元甚至上百億元，啟動資金也要3-5億元，對一個村集體經濟組織而言，資金籌措、開發人才和管理能力都是很難做到的，一旦開發過程出現問題，承擔的風險將是十分巨大的。而完全將房地產開發商排斥在投資主體之外，既增加了“城中村”改造資金籌措的難度，也會在資金投資份額方面引發政府在“城中村”改造過程中與村民高額的協商談判成本。

（三）規劃困境。一是中心村規劃所給的容積率太低，與“城中村”現狀開發強度大、高容積率形成矛盾。如中心村規劃所給容積率石牌、獵德、林和為2.0，龍洞為1.5，而現有這些村的建筑容積率已達2-3.5之間，按照經濟分析，參照村周邊地區指標，還應適當提高規劃容積率。在天河區無空地可置換的情況下，在“城中村”范圍內即便維持現狀的開發強度，也難以達到改善城市環境的要求。而對于維持這種起碼的城市環境標準的容積率，村民也難以接受。規劃與現實差距太大，改造受到困阻。二是安置(周轉)用地或用房困難。A類“城中村”完全沒有安置用地，B、C類“城中村”由于撤村改制，農村城市化涉及土地政策變化，申請和落實安置用地有困難。除冼村、獵德、石牌因珠江新城征地已劃出自留用地紅線外，區內其余村均未劃紅線，而現在用地征用受土地政策的影響，制約了規劃的進程。三是拆遷困境。“城中村”現狀住房面積大，給村民帶來相當可觀的租金收益，需要補償安置的數額巨大。而且，村民傾向于只接受住房補償，給改造帶來巨大的改造成本（包括交易成本）與風險，進一步加重規劃困境。

除了這三大困境外，操作程序繁瑣、村民的觀念問題以及對村民因拆遷上訪事件處理不當等方面因素的影響，均不利于改造步伐的加快。

三、青島市李滄區“城中村”改造的基本經驗

7月中旬，調研組一行學習考察了青島市李滄區的做法和經驗。李滄區地處青島市區的北部，是城市化進程加快發展的區域，“城中村”現象較為嚴重。據統計，轄區西部地區的近30個村幾乎全部納入改造范圍，規劃改造區域面積600多萬平方米，現近一半村莊改造進入實施建設期，約有四分之一已完工或進入建設收尾期。李滄區東部25個村莊，預計建設約500萬平方米的經濟適用房和商品房，不僅可以安置25個村莊的3萬名居民，還可吸納20萬外來居民，城區面貌和人民群眾的居住條件將有更大的改觀。預計今后3-5年內完成舊村改造住房。

改造策略：按照統籌規劃、突出重點、加快實施的原則，開展經濟適用住房結合舊城（村莊）改造的統一規劃、統一申報、統一開發、統一監管等改造工作，實現村民、政府、投資者“三贏”。

（一）組織和行政上保證。一是區委牽頭，統一部署，統籌安排，區政府給予宏觀政策調控，主要包括土地政策和免稅費；土地市場運營、籌集資金等。二是明確分工，各行其道，各盡其責。青島市政府協調各方，區政府負責把關，區建設局牽頭，街道負責具體實施，其它如規劃、國土、城管等相關部門聯動協助。三是深入調研，統一控制規劃。編制好分區規劃、控制性詳細規劃，一村一方案，視各村實際情況，合理確定開發強度，適當給予照顧。村莊改造與周邊改造同步，在規劃上統一控制，優先控制舊村，建設新村，安置好村民。

（二）資金來源多渠道。一是通過土地經營獲得。由市政府劃撥專門用于舊村改造的安置居住用地、經濟發展用地，一部分由政府操作，委托開發商進行安置房建設，另一部分用來拍賣，投入開發，獲得改造資金，帶動舊村改造。例如，一個地塊有兩個以上的開發項目，在滿足規劃的前提下作比較，取經濟利潤較大的項目來實施開發。二是通過減免稅費獲得。政府給予減免有關稅費的政策。

（三）運作模式多元化。一是引入市場機制。通過設計和開發的招投標，擇優選擇設計方案和有實力的開發商，增加透明度；村與開發公司合作開發、村開發公司開發建設（房子委托市房管局銷售）。二是拆建分離。由政府實施拆遷，將土地納入土地開發中心儲備拍賣，開發商拍買后在凈地上開發。三是資金運作實行收支兩條線。國家征地補償款由政府控制，實行收支兩條線，專款專用，統一放在街道，由街道負責資金的統一使用管理。四是拆遷安置多種方式：就地安置、貨幣安置、或兩者結合。

四、天河區“城中村”改造的對策與建議

針對天河區“城中村”改造存在的種種問題和困難，借鑒外地的成功經驗，提出如下建議：

（一）盡快出臺“城中村”改造政策法規，保證改造工作的合法性

“城中村”改造是一項極其復雜的系統工程，涉及經濟、社會、文化、法律、政治等多方面因素，事關村集體、村民（居民）、政府、改造主體等多方面利益，僅靠市、區政府有關部門的文件、會議紀要或領導講話等是很難協調好各方面的關系，各參與方的利益也很難有法律保障。目前，國家對舊城改造拆遷補償方面已有比較完整的法律法規體系，而對擁有集體土地產權的“城中村”改造套用國家對舊城改造的法律法規體系上存在許多空白，特別是在實際操作中，諸如在有關稅費政策中的市政建設配套費、土地出讓金的減免，在融資方面政府給予的低息或貼息貸款和農村集體物業抵押貸款，在公共設施及基礎設施配套支持等方面還沒有明確的政策。為此，建議在國家對舊村改造已有的法律法規基礎上，盡快出臺符合廣州市“城中村”改造實際的有關政策法規，保證改造工作的合理、合法性。

（二）明確“城中村”改造實施主體，解決資金困境

在“城中村”改造實施的行為主體與操作方式上，應注重發揮各種社會力量的作用。“城中村”改造的資金來源應該是“政府-村集體-開發商”共同協力、共同解決。目前國內主要采用以下三種方式：一是由村集體經濟為主導、非市場化的社區改造模式；二是以政府為主導、半市場化的綜合開發模式；三是以開發商為主導、市場化的綜合開發模式。天河區“城中村”改造模式現在主要采用的是第一種模式。但由于“城中村”改造模式受“城中村”地理位置、原有建筑密度、規劃指標、改造資金來源等多種因素的影響，單靠一種改造模式難以完成。為此建議，根據各“城中村”具體條件，選擇不同的改造

模式：

（1）對于村集體經濟組織實力較強，改造項目經濟分析有盈余或盈虧基本平衡的“城中村”，如石牌村等，可采用第一種模式，即由村集體經濟為主導、非市場化的社區改造模式。

（2）對于村集體經濟組織實力較弱，改造項目經濟分析無盈余或盈虧基本平衡的“城中村”，可采用第二種改造模式，即由區政府為主導，引入有經濟實力的開發企業進行保本或微利開發，先進行試點，在取得經驗后，逐步推開，成熟一塊，開發一塊，滾動發展。

（3）對于村集體經濟組織實力較弱，改造項目經濟分析有盈余，能夠吸引開發商介入的“城中村”，可借鑒外地以開發商為主導、市場化的綜合開發模式，采取以集體經濟為主導、適度引入開發商、市場化的綜合開發模式。

（三）優化項目規劃，提高綜合開發相關資源的價值

政府對“城中村”改造的規劃，很大程度上決定了綜合開發相關資源的使用、運作和平衡。為了使規劃更具科學性、合理性和可操作性，建議市有關部門在控規編制過程中，根據“一村一方案”，視各村實際情況，合理確定開發強度，適當提高規劃容積率，使村莊改造與周邊改造同步，保證改造投入收益基本平衡。同時，建議可調整部分用地性質，如住改商，并且經改造后節約出來的土地，在符合城市總體規劃的前提下和村莊規劃建設用地范圍內，原則上留給村使用，以優化配置和高效使用土地資源，充分發揮中心城區土地潛在的巨大價值。對于安置（周轉）用地或用房問題，建議有關部門盡快劃出“城中村”改造用地紅線，為規劃和實施工作做好前期準備。

（四）加大管理力度，防止出現新的人居環境惡劣的“城中村”

隨著經濟發展和A、B類“城中村”改造的啟動，大量被改造的業主和外來人口會向柯木塱等C類“城中村”遷移，使C類“城中村”向 A、B類“城中村” 轉變，加重以后改造的難度。建議區政府要加大管理力度，加強規劃輔導，做好村民的思想工作，并盡快制定政策將區內未列入近期改造的“城中村”納入規劃，對不符合城市規劃條件的一律不得新建和加建宅基地房，增加對村民的經濟適用房的建設，防止出現新的人居環境惡劣的“城中村”。

結束語：“城中村”的根本發展取向是走向真正的城市化，即從農村向城市轉變、從村民向市民轉變、集體土地產權向國有土地產權轉變、從農村管理向城市管理轉變，這種轉變包括物質形態、經濟結構與組織、社區結構與管理、生活方式、人口素質等各個基本方面，是一個綜合的社會轉變過程。“城中村”改造是新鮮事物，尚處于探索階段，而且千差萬別，沒有現成的模式可借鑒。政府實行“城中村”改造既要維持農民現實收益不受損害，又要為外來勞工提供住房，并且要保證地域傳統文化的維護與延續而不至于危害城市居民的生活質量，改造思路必須符合“公眾參與、以人為本和可持續發展”的理念。

第二篇：廣州市天河區城中村整體改造工作指引

天河區城中村整體改造工作指引

一、總則

根據《關于加快推進“三舊”改造工作的意見》（穗府[2009]56號）的有關精神，進一步規范程序，提高工作效率，保證全區城中村改造工作依法、規范、健康、有序、有效進行，制定天河區城中村改造工作程序指引。

二、準備階段

（一）思想發動和現狀摸查

1、村公司董事會表決（街道辦事處列席會議），討論是否啟動城中村改造工作，如同意形成決議。

2、黨員，股東代表大會表決、討論是否啟動城中村改造工作，如同意形成決議，開展下一步工作。

3、思想發動：由轉制社區做好轉制居民思想工作，解釋和宣傳城中村改造政策。

4、現狀摸查：在開展宣傳工作的同時，由轉制社區組織開展現狀摸查工作，了解村民的改造意愿，提供現狀的初步情況。

5、村民大會統一意見，在街道辦事處指導下采用召開村民大會或通過發放調查表的形式征求村民意見，如80%以上村民同意啟動城中村改造工作，開展下一步工作。

（二）改造范圍確認

村集體經濟組織根據現狀摸查的情況和村民改造意愿，分析提出初步改造范圍，在現場踏勘的基礎上，由區城改辦會同區規劃分局、區國土房管分局、街道，依據“三舊”改造政策要求，規劃和國土的有關規定核定改造范圍線，規劃范圍確定要求（詳見附件一）。

（三）現狀測量調查

由村集體經濟組織委托有資質的房地產測量單位對初步劃定的城中村改造范圍的情況進行測量，調差，現狀測量、調查的具體內容（詳見附件二）。

（四）現狀建構筑物數量確認

由村集體經濟將城中村現狀建構筑物數量按照合法產權證、合法規劃批文、歷史建筑（注冊建設年份）等情況進行分類造冊，報區規劃分局、區國土房管分局審核，有房產證和有規劃批文的測量成果部分由區國土局和區規劃局予以確認，歷史建筑由街道處理確認，區城改辦匯總這三部分的現狀建筑量。

（五）選定開發模式

村集體經濟組織根據自身的情況選定開發模式（自主開發、融資地塊公開出讓）。

三、改造方案編制、審查、審批階段

（六）提出拆遷安置原則性方案

村集體經濟組織根據確認的城中村改造范圍和現狀建構筑物數量的情況，依據《關于加快推進“三舊”改造工作的意見》（穗府[2009]56號）中“城中村”整治改造的拆遷補償安置辦法，提出拆遷安置原則性方案。

（七）編制城中村改造方案，由村集體經濟組織委托有資質的規劃編制單位根據拆遷安置初步方案和經確認的改造范圍、現狀建構筑物數量，編制城中村改造方案（包括資金平衡方案等），改造方案按照市“三舊”辦《城中村改造編制技術要求》進行編制。

（八）改造方案審查、上報

城中村改造方案編制完成后，分別經村集體經濟組織審查和村民代表表決、所在街道審查、區城辦審核和區政府審核同意后上報市“三舊”辦審批。

（九）土地轉性申請

由村集體經濟組織選擇安置地塊性質方案（保留集體建設用地，或轉為國有建設用地），如選擇轉為國有建設用地，需召開村集體經濟經組織成員大會或成員代表大會表決，經2/3以上（含2/3）集體經濟組織成員或成員代表同意后，提交土地轉性申請，并附上表決簽名，隨同城中村改造方案一并上報。

（十）市“三舊”辦對改造方案進行審批

由市“三舊”辦對改造方案進行審批，市城改辦審批過程中提出意見的，由區城改辦組織集體經濟組織等進行修改完善。

四、拆遷安置階段

（十一）制定和實施《城中村改造拆遷補償安置工作方案》和《城中村改造拆遷補償安置工作應急預案》，經所在街道審查同意后，報區城改辦備案后實施。

（十二）制定《城中村改造拆遷和補償安置方案》和《城中村改造拆遷補償安置協議》。

由村集體經濟組織根據城中村改造有關政策、已審批同意的城中村改造方案，結合轉制社區實際，制定《城中村改造拆遷補償安置方案》。該補償安置方案在充分征求意見進行修改完善后，提交村集體經濟組織股東代表大會進行表決。經股東代表表決通過后，依據《城中村改造拆遷和補償安置方案》，制定《城中村改造拆遷補償安置協議》。

（十三）組織簽訂《城中村改造拆遷補償安置協議》。根據《城中村改造拆遷補償安置工作方案》，組織改造范圍村民和其他房屋權屬人簽訂《城中村改造拆遷補償安置協議》。簽約率達到80%以上，視同《城中村改造拆遷補償安置方案》經村集體經濟成員80%同意，城中村改造方可進入后續拆遷工作。

（十四）成立全資改造公司

在城中村改造方案經市“三舊”辦審批同意和土地轉性工作完成后，如選定自主開發模式，村集體經濟組織應成立全資改造公司（以下簡稱“全資改造公司”），作為城中村改造后續工作的主體，負責城中村改造的開發建設工作。

（十五）選擇合作開發單位

根據廣州市“三舊”改造辦公室、廣州市財政局引發的《關于加強舊村全面改造項目復建安置資金監管的意見》（穗舊改聯字[2010]3號），村集體經濟組織成立全資改造公司須采用現金加無條件銀行保函的形式（其中存入的現金額度原則上不低于復建安置資金總額的50%），將城中村全面自主改造復建安置資金按期存入區政府指定的監管機構，在監管機構和監督銀行開設的復建資金監管賬戶，由村集體經濟組織、監管銀行、區政府指定的監管機構三方共同對城中村全面自主改造復建安置進行監管。

村集體經濟組織由于自身資金等問題選擇合作單位時，應保證所選擇的合作單位具有城中村改造規模相應的資金實力，以保證城中村全面自主改造復建安置資金能按期、按量存入和辦理無條件銀行保函。

除將具有城中村全面自主改造復建安置資金所要求的資金實力作為主要考察其實力的標準外，還應注重其品牌、資質和經驗，并注意以下兩點：一是在改造方案未批復前，各城中村改造單位不得與合作開發單位簽訂有實質性內容的合同；二是選擇開發單位時必須經過合法程序，按照村集體決定重大事項的程序進行表決通過。

（十六）辦理資金監管手續，實施復建安置資金監管 由村集體經濟組織或其成立的獨資公司按《關于加強舊村全面改造項目復建安置資金監管的意見》（穗舊改聯字[2010]3號）、《天河區舊村自主改造項目復建安置資金監管工作指引》等及相關監管規定，簽訂《天河區舊村自主改造項目復建安置資金監管委托協議》，并將復建安置資金存入區政府制定的資金監管賬戶，并到相關金融機構辦理無條件銀行保函。復建安置資金足額存入后，區城改辦審核后出具《復建安置資金存入證明》。

在拆遷工作、用地和報建手續辦理和復建安置房項目實施建設等后續工作中，復建安置資金按《天河區城中村整體改造工作指引》和《天河區舊村自主改造項目復建安置資金監管委托協議》的有關要求進行監管、支付。

（十七）申辦拆遷許可拆遷證，發布拆遷通告，組織動遷工作 取得《復建安置資金存入證明》，村集體經濟組織向國土部門申辦《房屋拆遷許可證》，并由區政府發布拆遷通告后，由村集體經濟組織動遷工作。

五、用地手續辦理階段

【一】安置地塊及自主開發地塊用地手續辦理

（十八）項目立項 全資改造公司憑市“三舊”改造辦公室方案的批復意見向區發改部門申請辦 理項目立項審批手續，領取《廣東省企業基本建設投資項目備案證》。

（十九）規劃選址

全資改造公司憑市“三舊”辦對改造方案的批復意見，按有關規定備齊資料后到市“三舊”辦申辦項目規劃選址手續。

（二十）用地預審

使用新增建設用地的，村集體經濟組織持市“三舊”改造辦批復的改造規劃核定的用地紅線、界址坐標向區國土房管局申請用地初審后報市“三舊”辦，由市“三舊”改造辦公室出具預審意見。

（二十一）用地報批

1、農用地轉用和土地征收，城中村改造項目用地涉及農用地轉用和土地征收的，由村集體經濟組織按用地報批要求，向區國土房管局擬定農用地轉用和土地征收方案，報市國土房管局審核后，依照土地管理法的規定報有審批權的人民政府批準。用地報批經有審批權的人民政府批準后，市國土房管局出具用地批復意見。

2、村集體建設用地改變為國有建設用地，位于土地利用總體規劃確定的城市建設用地規模范圍內的，同時提交轉為國有土地申請，并并附上村民表決情況，上報市“三舊”辦審核，具體流程為：一是區國土房管分局出具審核意見，附上土地所有權證等相關土地轉性材料報送市國土房管局；二是市國土房管局按規定辦理集體土地轉為國有土地手續。

（二十二）申報環評手續

全資改造公司按環評的有關規定備齊資料后到環保部門申辦項目環評手續。

（二十三）申辦《建設用地規劃許可證》

全資改造公司憑市“三舊”辦批復的改造方案，按有關規定備齊資料后到市規劃部門申辦項目《建設用地規劃許可證》及規劃設計條件手續。

（二十四）用地劃撥

如將項目安置地塊轉為國有建設用地，村集體經濟組織按有關規定備齊資料后到市“三舊”辦申辦安置項目用地的劃撥手續，取得《建設用地使用劃撥決定書》。如保留集體土地性質，則按有關規定備齊資料后到市“三舊”辦申辦安置項目用地的報批手續，取得《集體建設用地使用批準書》。

【二】融資地塊用地手續辦理（二十五）選擇自主開發模式

由全資改造公司憑市“三舊”辦出具的城中村改造批復文件和相關材料，按程序申辦《建設用地規劃許可證》，辦理用地報批，取得《建設用地批準書》。

（二十六）選擇拍賣融資的開發模式

1、由市土地開發中心申辦規劃設計要點，進行土地儲備。

2、由市土地開發中心拍賣地塊。

3、城中村改造項目土地交易競拍人競得土地，并交納了土地出讓價款及相關稅費后，持相關證明文件，按程序申辦《建設用地規劃許可證》。

六、報建階段

（二十七）建筑單體規劃報建

全資改造公司按有關規定備齊資料后到規劃部門申辦項目建筑單體規劃報建手續。

（二十八）申辦消防、環保、衛生等手續

全資改造公司按建筑設計方案審查復函的要求，辦理消防、環保、人防、衛生等專業管理部門意見。

（二十九）申辦《建設工程規劃許可證》

全資改造公司持環保、人防、防震減災、消防等有關部門的前置審批文件到市規劃局申辦《建設工程規劃許可證》。

（三十）施工圖設計文件審查備案 全資改造公司持《廣州市建設工程施工圖審查合格書》、《建設工程規劃許可證》等前置審批文件到建設部門申辦施工圖設計文件審查備案手續。

（三十一）申辦建設工程招投標手續

全資改造公司持立項批文、用地批文、規劃批準文件、資金證明、施工圖審查證明文件等前置審批文件到建設部門申辦建設工程招投標手續。

（三十二）辦理工程質量安全監督手續 全資改造公司持《建設工程規劃許可證》、施工圖設計審查文件等前置審批文件到建設部門申辦工程質量安全監督手續。

（三十三）申辦《建設工程施工許可證》 全資改造公司持《建設用地批準書》、《建設工程規劃許可證》、施工圖設計文件審查等前置審批文件到建設部門申辦《建設工程施工許可證》。

七、項目建設階段

（三十四）工程施工建設

由全資改造公司按國家現行有關組織工程施工建設，在此期間，由區工程質監站對工程質量、安全施工、文明施工進行管理。

八、工程竣工驗收和被拆遷轉制居民回遷

（三十五）申辦工程驗收手續 項目改造完成后，按現存建設工程竣工驗收辦法，并增加拆遷安置完成情況，批準的公益設施建設情況等內容進行進行竣工驗收。

（三十六）房屋移交

項目改造建設方在完成回遷安置房建設后，按約定的條件和時限移交回遷安置房。

（三十七）被拆遷轉制居民回遷。

九、其他

（三十八）本指引由廣州市天河區城市更新改造辦公室負責解釋。

（三十九）本指引自發布之日起試行。

附件一：改造范圍確定要求

改造規劃范圍原則上為舊村莊的行政區劃范圍，以此為基礎，結合所在地塊的特點和周邊路網結構，整合集體經濟發展用地，特別是集體建設用地、舊廠房用地、廢棄礦山用地、國有土地等周邊土地資源，合理確定改造范圍，實行連片整體改造，連片整體改造涉及的邊角地、夾心地、插花地（以下簡稱“三地”）等，在“三舊”改造政策許可的前提下，通過土地位置調換等方式，對原有存量建設用地進行調整使用。

在現場踏勘后，先由區規劃分局根據現場踏勘情況、周邊用地規劃紅線辦理情況、城市規劃等，提出改造范圍線，再由區國土房管分局套土地利用現狀、土地利用規劃圖，將不合政策要求的土地提出從改造范圍剔除等意見。

轉制社區對改造范圍有異議，再由區城改辦召集區國土房管分局、區規劃分局、街道一起協調解決。

附件二：現狀調查內容

現狀摸查包括以下七個方面：

1、社會現狀：人口規模，本村、非本村居民戶數及人數，村民及計提收入狀況，社會保障狀況、城中村改造狀況等；

2、用地現狀：國有土地、集體土地（農用地、建設用地）、土地利用性質（居住用地、公共服務用地、市政設施用地等）；

3、權屬狀況：土地權屬（合法、違法）、房屋權屬（合法權屬、違法建筑）；

4、建筑物現狀：總量，分類建筑面積等；

5、留用地指標落實情況；

6、文物、歷史文化街區、有保護價值的建筑、古樹名木等；

7、現狀歷史資料：圖片、影像等（建筑物的數量和權屬、人口等情況）。

第三篇：城中村改造調研報告

關于城中村改造的調研報告

城中村是指在城市發展過積中。因為種種原因沒有被納入城市規劃建設。至今仍然是落后的自然村落面貌，而現已被城市功能區所包圍的土地。這些土地是仍然掌握在當地村集體的集體所有性質土地。現在我們以勝利村為例。城中村的出現是人類城市發展過程中所無法避免的，是一個世界性的難題。現在全世界都沒有一個解決城中村難題的通行辦法。我國也沒有相關系統的政策來指異城中村的改造，所以“城中村“改造是一個特殊性極強的問越。我們在“城中村”改造過程中必須堅持從當地的實際出發。因地制宜。找出問匙的特殊規律所在。

一、現狀。

梅州市興寧縣（市、區）勝利村位于大坪鎮圩鎮中部。我村轄29個村民小組，在冊戶數293戶，人口1505人；全村總面積2。37平方公里，耕地面積418畝。我村年平均氣溫為21.，年降雨量約為1227.毫米，氣候特征亞熱帶季風氣候。村特色經濟收入有桑蠶，上一年我村農村經濟總收入為754.萬元。近年來，我村發展經濟的措施以及成果：

1、筑水泥路約2.公里；

2、路燈3公里；

3、勝利小學球場。

對“城中村改造的意見:

1、過程中讓村民自主開發。政府提供政策和資金支持。

2、造過程中相關手續能快速辦理。且相關稅費能得到減免。

3、將改造后的村集體土地轉為田有建設用地。

4、支持“城中村”改造。

二、“城中村”改造是什么。

(一)是以村民自愿開展改造為主。政府給予政策支持和規劃指導的改造。

“城中村“改造不同于征地拆遷。它是村民自愿對所居住的地區進行改造和。居民居住地被城市功能源和沿江風光帶所包貧貧困落后的村容村貌，簡陋破爛的基礎設施和周邊的城市建筑形成了鮮明的對比，所以居民強烈的要求政府對其居住地進行城市化改造。所以在“城中村”改造過程中要充分的給予村民參與權、知情權。

(二)是利益主體由政府到農民的轉變。_

“城中村“改造實際上是政府讓利于民的一個方式。通過城中村改造，農民將剩余的土地通過商業運作、開發以后，不能改變村容村貌，更可以從中獲利。進一步解決了失地農民的生活來源問題。以深圳大沖村為例，在二十年里。政府先后征地16次，村集體土地96%被征，剩余的錢返還給農民的宅基地和集體經濟發展月地。通過建設小產權房再出租，不們解決了農民的生活來源問題解決了在深圳務工的民工的住房問題。這也是后面提到的廉租屋。

(三)是對村集體土地自主開發的一個探索。

“城中村”改造不可避免的涉及到村集體土地的開發和使用問題，在現行的政策下，集體土地在“三個不得”的原則下，即不得改變土地性質，不得改變土地in途，不得損害農民的承包權益，允許通過轉包、轉討、出租、互換、股份合作的方式進行開發。如何在現行政策的框架內找到一條對村集體土地的開發路了。是我們進行“城中村”改造必須直接面對的問越，也是必須解決的問題。

(四)是勝利村打造低成木生活區的重要方式。

低成本生活區指的足“城中村”改造后，可以容納大最外來務工人員的安置和管理。根據調查，附近工業園內的企業一般工人的工資在800-1000元，熟練工人的工資在1200元左右，除開發區標準廠房等幾個少數的廠區為工人規劃了住宿區外，其余企業并無安置r人的住宿地，可以預見，隨著沿海地區的密集加工型企業的內遷，大最的密集型產業落戶到附近

工業園，所帶來的低成本務工人的安置問題，必然要在勝利村得到解決。據調查，上灶坪41陳家灣舊盡出租的月租金不過30元，大最的務工人員和小商販就仄住在這里。所以，鯉負江的“城中村”改造，必須為附近工業園的長期發展做好準備。將“城中村”改造為千凈、漂亮、低廉的生活區，不但能為政府解決務工人員的安置問題，更能通過村集體對其加以管 理和約束。

(五)是一項基礎性改造工積，不是點利性質工積。

“城中村“改造是一項政府讓利，群眾受益的公益性荃礎I程，所以無論是41民自主開發還是引進開發商都必須堅持政府贏在環境改造。農民贏在生活環境改善，生活來源得到解決。開發A贏在一定的利潤的多A模式，大家多方共贏，們是ip部不能贏太多。找到一個平衡的契合點。

三、為什么要開展“城中村”改造。

(一)城中村地處城市中心，被城市功能區所環繞，其地理位置A性唯一且尚定，要統一規劃城鎮，只能選擇對城中村進行改造。

(二)城中村是和諧社會裕建的蘋本前提。

解決三農問題的根木出路就是減少農民。讓農民進城。那么巨大的城鄉差距如何得到彌補，城中村改造就是一個契機和示范，他們是否在城市受到公平正義的對待。是和諧社會的基本判據。

(三)龐大的邊緣人群和外來人群的需要合理妥善的安置。

勝利村的特殊地理位置決定了勝利村有著龐大的流動人口。隨著企業的發展，務工人員也會大量的涌入到江，如果勝利沒有足夠合適的房源來安置他們，因素激增，報告中說:他們是社會的弱勢群體。在杜會生活中處于“失語狀態”必將導致杜會的不穩定。一位北大學生在調查“他們唯一可以顯示存在的方式就是犯罪”。所以“城中村”改造勢在必行。

(四)對推進城鄉一體化。整合上次源、集約、節約的利用土地。有非常重大的意義。在處于黃金地段的城中村中，大最土地資源被浪費使用，通過城中村改造將有限的土地資源進行統一規劃開發，使其發揮出更大的經濟效益。

(五)提高村民素質，改變勝利村精神面貌的根本途徑。

發展的問題。歸根結底就是人的問題，作為勝利村刀鎮居民主休的村民。卻一直處r-閉置落后的狀態。在原村民的新生代中。除部分年青人通過上學當兵走出傳統社會外，仍然以強大的慣性復制桿上一代人的生活方式。只有通過城中村的改造，才能從根本上改變這一現狀。

四、采取何種模式進行“城中村”改造。

(一)采取政府主異，集中安置。整體規劃。整體開發。

該種模式是指由政府牽頭，多個職能部門共同參與。采取征地拆遷的方式將帷個集休土地征收為有建設用地。對農民采取補償安置的方式。征收的土地轉為國有建設用地，規劃部門進行整體規劃后。將土地通過招拍掛方式轉讓給開發商，由政府負責改造后的城中村草礎設施建設，抓一將日常管理納入到城,管理中來。

利：

1、符合現行政策法規，操作得當，后遺癥少。按照征地拆遷的方式無疑是最穩當的方式。上有政策可依，有實踐經驗可用，無論如何都不會出現原則性錯誤。

2、政府主導改造工程。有利于整體規劃和開發。

3、土地通過招面掛，政府從中獲利。

弊:

1、大規模的征地難度大，群眾要求多。意見大，工作非常困難。勝利村多次征地，農民對政策法規熟悉，對征地工作作經驗豐富。抵觸情緒較為嚴重，若依征地拆遷方式征收土

地。所需付出的行政成木較高，且容易激化矛后。

2、政府而要投入的資金多。若通過該模式進護村中村”改造，市政府總共需要投入萬元，僅前其一次性投入就達萬元。

3,改造工和成本高，造成“城中村“改造完成后生活成木增加。通過正規手段開發的“城中村’土地，仍然會受到市場的影響，較過高的開發成木。必然易致該地區較高的生活成本，所以只能容納有一定經濟實力的人落戶，收入水平低的務工人員和小商販連和賃都無法承受。這等于將“城中村”改造向他們關死了大門。

(二)采取村民自建、自主開發，政府提供政策支持。

該種模式是指由村支兩委牽頭，村民參與。組建開發公司，對集體土地進行4體開發。村民在現有土地內。選擇部分土地進行核體安置，不改變土地性質。剩余土地或者轉為國有建設用地，或仍然為集體土地，進行整體開，政府加以規劃和控制。

利:

1、村民自主開發，積極性高，群眾阻力小。

2、村民通過自主開發獲利。且能通過開發過程解決日后的生活來源問跌，甚至，可以找到一條致富之路。

3、城中村改造后。可以委托村民自我管理，減少管理成木。

弊:

1、村民缺少足夠的知識和素質來進行公司組建以及后期的市場運作。現階段，栗腳村和上灶坪的農民多為普通農民民工和小商販，無論從基本素質還是相關經驗來看。他們都很難具備從組建公司，到土地開發，再到后期的市場運作的能力。

2、村民缺少足夠的資金。農民大都屬于貧困人群。根木無法獨立籌集到足夠的資金，即使通過貸款也不可能達到。

3、大多數村民對城中村改造持有以此溢利的心理，很容易造成改造方向偏失。

村民中普遍的存在兩種認識。一是等I司于拆遷安置，要求政府承諾各種條件和補償。二是認為是一個賺錢的好機會，尤其以部分年青人為主，力主由村民自建，以圖豐厚的回報。

4、政府對村民自建缺乏足夠的控制力。出現問題后，容易產生半拉子工程。村民大部缺乏足夠的責任心。逐利性使他們力求自建自改，們是可以預見自建過程決不是一帆風順的。是一個涉及到各方利益博弈。政策與實際摩擦的復雜過程，甚至會出現反復和倒退的現象。一旦出現問題最先選擇逃避的也許就是發現無利可圖的村民。

5、背集體土地使用的政策。

相關政策:

1、運作集體土地上進行開發的相關政策。

2、給村民湊集基本資金。

3、關稅費的減免。

具體步驟:

1、由村支兩委牽頭，組建房地產開發公司Ae2、上部門將土地征收。

3、A公司負責村民的補償安置。

4、過招拍掛讓A公司以接近評估價仇的價格獲得安置地外的土地。

5、A公司按規劃進行土地開發，并按規劃部門要求完成基礎設施建設。

(三)引進開發商。村民入股，共同開發，多方共贏。

該模式是指，通過引入開發商與村集體共同組建開發公司。村集體占一定股份。不參與

管理，對除了安置地以外的土地進行整體開發運作。這而要將除安置地以外的土地轉換為國有建設用地。可以通過招拍掛的方式以接近評估的價格將土地轉讓給開發商，再由開發商開發運作，所得利潤需用來對村民進行安置和按規劃進行基礎設置建設和整體環境美化。利:

1、引進開發商。解決了資金和開發及后期的商業運作的問題。

2、村民通過入股合作的方式獲利，并解決了生活來源的問題。

3、民不花一分錢住上新房，整體環境得到改善。

弊:

1、違背集體土地使用政策。

2、部分村民通過“城中村’改造獲利過多，引起他們部分被征地村民心理失衡，造成不穩定因素。栗腳村有大星的被征地的失地農民。他們只按政策得到了一筆較低的補償款，生活來源并無保障，所以城中村改造必然要而對來自他們的阻力。

3、土地轉為田有建設用地。再以評估價位轉讓給開發商需要打政策的擦邊球。

相關政策:

1、征地拆遷政策。

2、關稅費的減免。

具體步驟:

1、引進一個實力雄厚的開發商，與村集體組成開發公司，村集體占一定股份。不參與管理。

2、開發商將村民的住房按征地拆遷的標準進行贖買。即按征地政策對41民的原住房進行評估后，進行補償，消除村民因原住房的差異對安置產生的矛盾。

3、部門將除村民安置地外的土地征收為國有建設用地。并通過招標、招拍掛等方式以接近評估價位的價格將土地轉讓給開發商。或以“農業地產”、“地質災害避險”等名義將 土地劃撥給開發商，或就在集休土地上進行開發。以和憑的名義進行銷件。政策采取“報建不批、違建不究”的態度。

4、開發商在安置地為村民修迎安置房，土地為集體土地性質，村民按人口，分配居住面積。多退少補。

5、開發商按照規劃對土地進行開發，并完成基礎設置建設。

6、村集體對改造后的安置區進行管理。

我們認為，勝利村的“城中村”改造工程應該是一項利民的公益性工程，在“先行先試”的政策范舊內，我們應該大膽的探索對集體土地開發的新方法、新途徑。在以上三種模式中，第一種模式行政成本過高，且容易激化干群矛后，村民的利益沒有得到更為充分的保障。第 二種模式對村民的要求過商。不符合勝利村實際。第三種模式在思維方式上都有創新，村民 的利益也得到更充分的保障。實現的過程中還可以對各種方式進行更多的探索和創新。總之，我們深刻的集訓到，勝利村的“城中村“改造，不僅是對勝利村一個擴容提質的過程，更是 資興在實踐省委省政府的“彎道超車”理念和郴州市“先行先試3" 4條政策的一次大膽償試。在改造過程中，我們一定堅持解放思想，實事求是，在調查研究的基礎上，遵循客觀規 律，大膽探索，勇于創新。

第四篇：城中村改造調研報告

城中村改造調研報告

我校調研小組于5月19日開始針對韓店鎮城中村改造情況作了初步的調查了解，期間我們掌握了一些基本情況，但也看到了一些問題。現將其作簡單總結匯報。

一 城中村改造的基本情況

韓店鎮的城中村改造集中在縣城所在地韓店村以及緊鄰的兩個村莊即黎嶺、經坊。自去年縣里對城中村改造工作作出安排至今，三個村在地域村情、總體思路、具體方法、改造進度等方面都存在一定的差異：

黎嶺村：自去年底以來，黎嶺村已針對新村改造作了兩次表決，一次支部大會表決89%通過，一次入戶表決85%以上同意，之后外請專家講課，5向百姓宣傳改造的目的意義，還出去太原清徐、晉城等地參觀學習，現在已有一基本成型的草規出來：已擇好一地先建回遷房，待村民搬出后再對舊村進行改造，而且改造工作都由村集體統一組織規劃。對村民的補償初步設想戶均200平米，40平米左右的商鋪。據村支書介紹這樣的設想是完全有能力兌現的，而且所有環節都圍繞穩妥二字操作，程序正在進行中。

經坊村：占地2平方公里，人口3000余，與韓店村最大的不同在于地處縣城邊緣，村民大多以務農為生。這次城中村改造，經坊村有一個大致想法：借縣城黎都西路東延占地的機會（政府行為，已拆民宅40-50戶，一撞高層村民住宅樓已在建設中），村里再進一步運作，在此棟住宅樓旁再加蓋幾棟回遷樓，之后對舊村進行統一規劃改造。村支書陳書記也曾流露：只要政府給政策，并改造后的利益原原本本給百姓，而且讓百姓不但上樓了，還要有出路（謀生），村集體自己搞改造也是大有積極性的。當然這些都還在醞釀階段。

韓店村是縣城所在地，人口5000余人，村民大部分集中居住在縣城中心地帶，百分之80的村民完全失去了土地，靠作小買賣、出租房屋、自辦小企業小作坊等自謀生路，由于其人口眾多、土地較少、又是縣城所在地、外來人員多帶來很多復雜問題等原因，所以韓店村采取了順應潮流、讓利百姓、先易后難、先遠后近、自主改造先行先試的原則方法，把全村分為三個改造片，計劃進行自主改造先期試驗性操作。而且處于村子邊緣地段的潛家窯(村西南口)和后窯（村西）的部分村民在經得村委會同意并履行一些簡單手續后已經開始動作。兩處建筑地的改造背景和方式大體相同。

綜合這樣的情況，我們就針對性地選擇了韓店村潛家窯一地作了專門走訪。據這一帶住房改造的負責人介紹：潛家窯建筑地所有6戶居民已分別向城建局、村委會遞交了住房自主聯合改造申請規劃書。而縣里鎮里在村莊改造方面尚沒有具體政策框框限制，潛家窯一帶又地處邊緣地帶，不會對整村的長遠整體規劃造成太大影響、面積不大涉及住戶不多、居民改造熱情較高且不存在鄰里糾紛。村委也本著先行先試、不影響大局的原則原則同意、允許改建。在這樣的總體情況下，潛家窯處6戶居民聯合起來，拆掉原有住宅，連同原來的公共通道，加之西邊的建筑公司租用的土地，在這基礎上開始新建5個單元的7層住宅樓。住宅樓占地大約2畝，總建筑面積7000平方米，可安排70余戶居住，原來的6戶居民每戶補償220平米，外加5萬元，其余按每平方1480元的價格出售。當說到居民的水電暖等基礎設施問題時，該負責人說：供水沒問題，排水也還可以，目前就是冬季供暖沒有著落。

二 城中村改造中存在的主要問題

1、土地“瓶頸”問題

土地問題事關規劃、拆遷和安置補償等問題，涉及村民的根本利益，是各地在“城中村”改造工作中公認的“瓶頸”問題。目前來看，即將改造的三個村子中，只有黎嶺一家找到了建回遷房的落腳地，操作起來相對比較好一點外，其它兩村都存在不同程度的難題。經坊村想與政府修路占地搭便車，且一切工作正在摸索，而韓店村地處縣城中心，人口密度 1 大，外來人口多，情況復雜，由于可用地極少因此給城中村改造帶來了很大的難度，出現了村民自主開發的先例。于是又帶來了另一些值得關注的問題：宅基地所有權歸屬問題，占用集體土地問題，住房改造后土地收益分配問題等等這些都是制約城中村改造的“瓶頸”。

2、規劃問題

我縣目前還沒有一個全面的“城中村”改造總體規劃，尚未出臺具體的“城中村”改造方案。而且 “城中村”類型復雜，特點不一，“一村一策”在具體操作中遇到的困難和矛盾也很多。所以三村三個樣子的改造規劃，往往容易與縣區的整體及長遠規劃控制要點產生矛盾，這樣就會造成大量時間、人力和資金的浪費，甚至有其他的問題出現也極有可能。再者，據城建局張文武局長介紹：我國的規劃法規定，規劃工作只針對國有土地的主權者，在建的村民宅基地要求給于規劃沒有法律依據。這就使我縣的城中村改造工作處于兩難境地。

3、居民新居的公共設施配套問題

這其實可以說是規劃問題的次生。由于在建的村民不具備規劃主體的資格，在沒有統一規劃之內的住宅，其公共設施如水暖電等就不在其負責范圍。這樣的情況是否會產生更多的社會問題可想而知。

4、統籌協調問題

在調研時我們發現，村社普遍反映“城中村”改造涉及部門較多，但卻沒有一個明確的、強有力的機構或部門來指導村社進行改造，遇到問題不知向何處請示匯報，辦事無門。同時，村社在“摸索”中開展改造工作，感到難度極大。一些“城中村”改造試點項目在推進過程中遇到的具體問題，有關職能部門也難以協調解決。如前文所述，潛家窯一地的住房改造過程中遇到的一系列問題在改造初期就很棘手，同時也是我們有關部門應該關注的大問題。

5、村民權利與公平問題

按照我國法律，公民應享有同等的權利。而韓店村潛家窯之地的改造工作雖然不是擅自行為，同時也是村民積極響應政府號召的非典型范例，也在有限范圍內履行了一些簡單的手續，但是很不完備經不起推敲。而且在占用公共通道及租用土地方面，怕也會傷及韓店村村集體的利益以及其他村民的權利。出現這樣的先例，也可能產生不良的社會效應，到那時侯恐怕想剎車也來不及了。

6、被改造地片村民的出路問題（就業問題）

據了解，韓店村80%的村民已完全失去了土地，村支書介紹說，就帳面上的1000畝土地，由于近幾年的被占也只有500畝，所以1/3的村民依靠自辦家庭作坊、出租門面、開辦小型企業等方式自謀生路。這些村民在村子改造后的生計問題就會成為韓店村甚至全縣的一個較大的社會問題。更何況，在尚未全面開展工作的今天，這些個與村民的切身利益密切相關的生存問題已經顯現出來。我們在走訪部分村民對城中村改造問題的看法時，有的村民已明確表示：改造工作只有在滿足他的謀生需求（如門市、就業、經濟補償等）的前題下，他才會簽同意改造的協議，否則他寧愿按部就班地過現在的“舊”生活。

三 對城中村改造工作中突出問題的幾點思考

“城中村”改造是挖掘我縣發展潛力、造福于民的必由之路，是我縣“四個發展”的應有之義，是改變城鄉二元結構、加快推進城市化進程的重要一環。做好“城中村”改造工作，必須立足長遠，尊重和保障村民的利益，在政策上給與支持和傾斜，充分調動各方參與改造的積極性。現將有關意見和建議簡單歸納如下：

1、政府應及早謀劃、提前介入，發揮好統籌、協調、指導作用。（規劃）

2、作好對村民的宣傳、引到工作，以利于工作順利展開。（土地法規）

3、有關部門要通力合作，在法律范圍內大開綠燈，全縣一盤棋。（補償）

4、針對以上的瓶頸問題要給與專門研究并拿出確實可行的辦法或意見。廣州例

5、

第五篇：城中村改造調研報告

關于雁塔區城中村改造問題調研報告

2012年11月8日我們一行五人組成的調研小組以城中村改造中存在的問題為切入口，對雁塔區城中村改造辦公室進行了深入調研。現將調研情況報告如下。

一、調研目的1.城中村改造之無形改造過程中所體現出來的問題，以及村名回遷以后的生活狀況。

2.西安市雁塔區城中村改造之具體數據收集。

3.改造過程中出現了什么問題，改造完成后發現了什么問題，以及有哪些需要改進的地方。

二、雁塔城中村改造的基本情況

1.全區一共120個城中村的無形改造全部由雁塔區城中村改造辦公室進行。

2.通過土地確權改造四個村，即后村，響塘村，西三爻（堡），雙橋頭。

3.將集體土地轉性為國有土地也可通過征收的程序，但在具體操作過程中存在手續繁瑣以及耗時過長的問題，因而城中村改造過程中都通過提地確權的程序來完成土地轉性問題。

4.雁塔區已拆25個城中村，安置回遷6個村，采取“就近安置，原址新建”的原則。

5.2007年以前，自主改造4個村，即新加坡，長延堡，西三爻（堡）。

6.2007年，城中村改造辦公室成立，后村成為政府主導改造的第一村。

7.完成經濟體制改造的共70個村，完成標準即，報民政局拿到完成批復。改造規模不能低于2000戶，村規模小的就近合并為一個社區。

8.目前，34個完成改造的城中村有民政局統一管理，成為社區，農民轉化為居民，并且完成經濟體制改革，成立社區。

9.改造賠付方式主要有3種，即房屋+預留地，房屋+商業面積，房屋+貨幣。

三、無形改造中存在的問題

1． 醫療保險問題

主要體現在政府政策盾上。2007年，市政府157號文件指出“自轉為居民后，5年以內仍可享受惠民政策。”同年，市衛生局發文指出“戶口本轉化為居民，則不能參加農合。”而農合只需要農民繳納30元即可享受的醫療保險，轉化為居民后需繳納180元才能享受城鎮居民醫療保險。目前，此問題仍未解決。

2.養老保險問題

曲江管委會已解決此問題，主要存在于高新區，已拆村養老保險未落實。

4.村民不愿意回遷的原因主要有：對過渡費不滿意以及對房屋質量、戶型不滿意。

四、經濟體制改造的基本情況

1.由原來的“改制先行，改建跟進”原則改變為“有形無形同步

原則”，以此來解決股民基準日確定工作中存在的由于時間差的問題導致的在冊人員確定紊亂的情況。

2.“農轉居”啟動依據：首先由城改辦提出關于“農轉居“的申請，在得到市政府的批復后才能真正意義上啟動，并嚴格按照批復逐級審查。

3.“農轉居“后的具體實施步驟：清產核資；股份量化；成立公司。其中，清產核資由城改辦委托具有資質的專業公司進行，股東名單以及股權的量化都要進行公示，在最后的會議紀要以及公示名單成冊后意味著經濟體制改造工作全部完成。

4.在公司成立后仍然存在著缺乏監督其具體工作實施情況的特別監督小組，以至于其具體盈利虧損情況得不到有效的監管，進而導致有的公司只是一個空殼。

5.經濟體制改造工作具有非常強的專業性，以至于城改辦不能實現自己的只能，而只能委托專業公司完成，若委托的公司出現問題，則會導致村民利益受損。

6.雁塔區城改辦于2008年從城建局的一個科室中獨立出來，為全額撥款事業單位，人員從18人擴展到30人，其中在編19人，設有7個科室，其中有3個處級職務，7個科級職務。

五、城改辦的具體職責

1.有形改造

2.無形改造

3.安置回遷

4.項目監管

安置房的選址由市政府統一規定，在確定方案之前，市上有“控規圖”，通常采取“統一拆遷，集中安置”的原則。楊家村改造中，存在遺址保護問題，改造后只剩余53畝土地，不能在原地建房集中安置，因此由政府在明德門、丈八溝東路附近團購商品房解決其安置問題，因此產生“租住分離”問題，同時，“原址就地安置”也可能會引來新的城中村問題。

六、拆遷安置方案的確定

1.調查村莊基本情況，分析改造的必要性和可行性。

2.確定建設方案，即有形改造方案。

3.確定經濟體制改革方案，即無形該做方案。

4.具體改造過程中的資金來源與資金保障。

5.完成拆遷安置工作。

6.對于改造后成立公司的經濟效益分析，完成可行性研究報告。

7.報市城改辦，按照文件批復內容具體實施。

七、拆遷安置方案的具體實施

1.由市級城改辦辦理拆遷手續。

2.成立動遷隊，進村進行宣傳工作。

3.同時進行拆遷安置評估。

4.由城改辦、街道辦事處抽調人員共同審核補償協議。

5.支付補償款。

在拆遷安置工作的全程中，都由開發商全程參與。在申報城改手續

前，即已確定開發商。成為介入城改開發商的具體條件是：

1.注冊資金五千萬元以上。

2.具備實施改造實力與資金實力。

3.無不良信譽記錄。

政府組織專家對開發商進行評估，結果報至區城改領導小組，由其決定最終選定的開發商，全程無村民參與。

目前，由于國家調控政策的出臺，導致開發商介入城改安置房項目的積極性不高，會對安置房的進度有一定影響。這些影響開發商積極性的政策有：

1.土地出讓金由25%提高到40%。

2.2011年3月28日起，新批項目開發用地的5%針對城市低收入人群配置廉租房。

3.安置面積與開發面積嚴格按照1:2的比例執行。

4.容積率二環以內5.5，二三環之間3.5-4.5，三環外是3.5以下。

5.城建配套費上漲90。

八、造過程中村民反應的問題

1.在后村安置的3499套房屋中，其中有160套對戶型設計不滿意，主要反應是采光不好。而經過專家鑒定，造成此問題的主要原因是改造自愿不足，缺口100畝土地，地裂縫等客觀條件限制所造成。

2.房屋質量問題。在安置樓開發時即有質檢大隊介入，組織驗收，確保質量。在碑林區、蓮湖區安置樓存在一梯16戶，后村存在一梯8戶，村民反應較大后，市政府規定以后安置樓設計不能超過一

梯8戶。

3.村民反應的安置樓裂縫、瓷磚問題等已有專家出具專門評估建議，為后期水泥膨脹導致，不影響房屋安全問題。

4.對于村民所反應的安置樓問題，政府主要通過經濟賠償予以解決，具體為一戶3萬一次性賠付。

九、村民回遷后存在的問題

1.社區成立后的萬帥娥管理問題。目前對于回遷安置好后并成立社區的，由正規的備案過的物業公司統一管理。但是在實際操作中存在未備案的物業公司無人監管的情況。

2.通過房屋+商鋪模式得到賠付的村民，可分到15平的商業面積補償，參與年終分紅。商鋪是交由公司統一管理經營，而對于過公司的經營則存在監管不力的問題。

3.55平米至65平米的小戶型保障房，有的村將其建成快捷酒店式公寓經營，同樣也存在公司盈利損失無人監督的情況。

4.嚴格執行保障房不得買賣，交易只能在村民之間進行的原則。

十、對于城中村改造過程中存在問題的建議

1.政府各部門之間應協調統一，解決政策矛盾問題。

2.高新區應學習曲江管委會模式盡早落實解決“農改居”后的養老問題。

3.市政部門應當盡快出臺改造完成后對于所成立公司的監管政策。