第一篇：舊城改造 模型1

舊城改造 模型

舊城改造三類區域

鄭州市“三環”內國有土地上建設年代久遠、基礎設施不全、影響城市功能、存在安全隱患及因公共利益需要拆遷的房屋都屬于舊城改造范圍。

舊城改造按照輕重緩急，分為重點改造區域、支持改造區域和允許改造區其中重點改造區域包括：市重點工程、城市景觀道路建設涉及的周邊區域，嚴重影響城市布局、城市形象必須進行改造的不協調區域。支持改造區域主要指：城市主次干道兩側，大、中型企業生活區域，拆遷房屋建筑面積在３萬平方米以上的成片區域。允許改造區域是指：居民居住條件需要改善，城市配套功能需要提升，應當成片開發的區域。

舊城改造分三種情況

舊城改造主要采取市場化運作。一般來說，成片改造開發建設用地采取招標、拍賣、掛牌方式出讓；但對那些拆遷建筑密度大，沒有開發商“接招”的項目，可與其他拆遷區域大的改造項目一并實施。但那些面積特別小的地塊，則由政府來改造，對群眾異地安置，原地建造游園等公共設施。

舊城改造要建周轉房

鄭州市將引導開發商在改造中建設部分小戶型簡裝修住宅，作為過渡性廉租住房和周轉住房出租給轄區政府，由區政府統一管理。租用期內的房屋維修費用和物業管理費用由區政府統籌解決。

開發商承接舊城改造項目，將享受政策優惠，除國家和省明文規定不得減、免之外的行政事業性收費予以免收，市政府規定權限范圍內的經營服務性收費減半征收。

文件對市民關心的舊城改造拆遷補償標準沒有提及，記者了解到，對此市政府將單獨發文公布，目前仍根據國家和省有關標準執行。

工程建設方案

一：規劃依據

1.《城市住宅區規劃規范

2.《鄭州城市總體規劃》

3.建設部《關于落實新建住房結構比例的若干意見》

4.《城市住宅區規劃設計規范》

5.城市綠化條例

6.政府及相關部門提供的功能要求與土地條件

7.國家有關的建筑規范及行業規范

8.本專業有關的其他規范規定等

二．規范原則

1.建筑建設方案應合理注重經濟實用節能環保。住宅戶型應設計合理，使用方便；公共設施建筑功能齊全，完善。建筑立面外觀要新穎，美觀；要求靈活布置商業用房，既要

方便居民的生活，又不對居民的學習，休息等帶來影響。

2.規劃設計貫徹“以人為本的原則，使居民區達到“舒適，便利，衛生，安全的要求”優化居住環境和居住質量，展現新穎的平面布局，空間形態，組團模式，創造優美舒適的環境，營造祥和安寧的居住氛圍。

3.根據鄭州市的文化生活習慣，考慮住宅發展的趨勢，注入小區建設的新進理念，同時兼顧不同居民的家庭結構，文化水平，收入水平，生活需求及收入情況，力求做到小區的各種功能齊全，布局合理，使用方便。

4.強調小區內部“硬設施與軟管理”的有機結合，緩解小區組團之間和內部的人車分流，營造安全寧靜的院落居住環境。

5.強調住宅的自然化，健康化和節能化，為滿足舊城改造居民的實際需求，注重戶型的設計的經濟實用，做到功能設施完善，布局合理，能夠滿足現代化和信息化，智能化的要求，便于居民生活。

三．整體規劃

1.總體布局

應根據城市規劃的具體要求，結合工程特點與場地的具體情況進行安排。在滿足城市規化基礎上，同時滿足日照，通風，消防，交通等功能，對建筑物的平面布局，豎向處理，小區道路，綠化，管線和環境保護等方面進行綜合設計，在建筑布局方面，考慮利用行列式朝向好，通風順暢的優點，并盡可能擴大綠地，符合園林式或花園式小區規劃的原則。

小區主出入口設置在解放路，由均衡分布的各棟建筑分隔形成場地內環形道路系統，又將各路群有機的聯系到一起。場地內的布局依照中原地區傳統的住宅布局原則，為開敞的行列式。

場地內設置休閑的廣場，以花壇，綠地，休息座等建筑品，交，往的條件及樓前院落，為居民提供彼此溝通，進行居民間的溝通。

為方便居民的日常生活，小區內設置休閑會所，建立幼兒園，醫療室，小商店等，設封閉的自行車棚，建立停車庫可滿足居民日常生活及車輛安全存放的要求。

小區內實行規范的物業管理，成立由入住業主組成的業主管理委員會，聘請信譽好，管理水平高的物業管理公司對小區進行綜合管理，確保在提供便捷，周到的服務同時，保證物業的保值，增值。

區域內每棟樓的設封閉的垃圾車，垃圾集中，定點投放，以便于快速，干凈衛生的處理居民垃圾。

3.住宅設計

住宅設計注重創造優美的居住環境和較高的生活質量，并依據經濟，使用的原則融入了流行的流行的居住理念和建筑工藝，分區合理；戶型南北通透，方正實用，注重平面布置和使用功能的結合。戶型設計要做到明廚，明廁，明廳。每種戶型均有良好的采光，通風，動靜區明確。在戶型功能合理的前提下，為每個住戶的的布局依據現代人的生活模式，以起居室為中心，做到公私，潔污的相對分區，體現住宅的適應性和可變性，以滿足 不同居住對象的實際要求。

建筑形態的塑造采用現代的建筑設計，以開敞變化的住宅建筑風格，現代簡約的建筑語匯，追求建筑形象簡約，大方。在整體建筑造型中，采用簡潔的立面，使精致的細部與環境融為一體，對建筑元素的立面進行錯落處理，形成新穎獨特的設計風格。

4.公建設計

公建設計包括幼兒園，會所物業管理用房，門衛管理用房開閉所，熱力交換站等。公建系統的吧布局謹遵滿足整個小區需求的原則，為居民提供便捷的服務場所，幼兒園，會所，物業管理用房在區內設置在高層建筑的底層，在兩個入

口處各設置一個門衛管理用房，保證小區住戶的安全，在小區的西南角設置開閉所和熱力交換站，滿足小區居民的供電供暖要求。

5.商業網點設計

商業網點設計在小區高層群房1-3層。其功能包括超市商鋪，餐廳等商業，生活服務設施。設計時充分考慮與住宅的協調，縱橫交通網與住宅樓交通系統分離，縱向交通部分以自行扶梯與人行樓梯連接1-3層，每梯段凈寬不應小于1.4m，踏步高度不應大于0.16m，橫向以各商鋪回廊相連通，橫縱交通網獨立使用，使之不影響住戶的正常生活，并能保證住戶的居住安全。

四.建筑結構設計

1.建筑

建筑設計中要求合理組織各空間的布局，提高設備，設施的配置水平，較好的體現住宅的居住性，舒適性和安全性，公建建筑，幼兒園和活動中心也應按規范精心設計，使整體建筑群相得益彰。

住宅設計的平面布局合理性體現在戶型面積標準規定下的配套性合理性，及設計有較大的起居室，衛生間和儲藏空間，并體現開敞與私密分離，飲食與起居分離的原則。住宅單元設計以寬敞明亮的起居室作為家庭的活動中心，家庭成員的學習，家務，溝通，休息和社交。

從居民生活行為模式考慮，住宅單元設計要注意細部，如：

【1】在戶門處設有小過廳，方便更衣換鞋，形成室內外的過渡空間。

【2】客廳或起居室設計中，要注意多留一個或幾個墻面，考慮到餐桌位置和沙發，電視機的布置，也為住戶按照自己的意愿布置家具創造條件。

【3】平面緊湊有效是套型設計的基本要求，在有限的套型面積控制標準內，盡可能擴大起居適當放寬廚衛，在保證睡眠學習功能條件下，盡量縮小臥室面積，以有效組織空間。

【4】根據炊事行為要求，廚房的設計為成套廚房設備入廚創造條件，廚廁盡量靠近，不僅節省管道，而且為廚房預留燃氣熱水器的位置，經濟地解決家庭洗澡問題。

同時，應盡可能做到：內部居住戶可按自己的意愿自有分離；空間利用率高；

設計好屋頂豐富屋面造型，豐富，巧妙利用好屋頂空間，提高屋頂空間使用質量。

八、補償安置辦法

（一）私房、單位住宅房

1、貨幣補償

選擇貨幣補償的，拆遷人依照房地產市場分類評估價的標準對被拆遷人給予補償。

2、產權調換

（1）選擇紫光多層住宅的，拆遷人與被拆遷人按照被拆遷房屋和安置房的市場評估價計算，待回遷時一次性結清房屋差價。

（2）選擇原拆遷區域內商務房期房安置的，實行等面積安置，等面積部分免交結構差價，超面積部分按照評估價格標準計算，待回遷時一次性結清房屋差價。

（3）產權調換的選房辦法，根據被拆遷人實驗空房和房屋所有權證的先后順序領取選房順序號。（具體選房方案另行發放）

拆遷行動不便的殘疾人的房屋，被拆遷人選擇產權調換時，在樓層選擇方面給予適當照顧。

（二）直管公房

1、拆遷實行政府規定租金標準的共有出租住宅房，被拆遷人選擇貨幣補償終止租賃關系的，貨幣補償金額的百分之四十補償給被拆遷人，百分之六十由拆遷人用于補償安置房屋承租人。如房屋承租人已按房改政策有關規定購買共有出售住房或領取住房補助的，貨幣補償金額全部補償給被拆遷人。

2、被拆遷人與方位承租人解除房屋租賃關系達不成協議的，拆遷人對被拆遷人實行房屋產權調換。產權調換的房屋由房屋承租人承租。

（三）非住宅

1、原則上實行貨幣補償。

2、貨幣補償的價格，拆遷人依據房地產市場評估價格標準對被拆遷人給予補償。

3確實需要實行產權調換的個別單位，可選擇原拆遷區域內高層商務房，并結合被拆遷房屋

和安置房評估金額，待回遷時一次性結清房屋差價。

第二篇：舊城改造

探討富民服裝城對南充市舊城的改造

南充市舊城的現狀

a.b.南門片區：舊城改造快速推進的條件

南門片區位處南充市順慶區南門壩濱江生態走廊腹地，東連高坪，南通嘉陵，扼守三區交匯、兩河中心的黃金地帶。

此片區居民住的是大棚戶，夏天燥熱、冬天寒冷、居住條件十分惡劣，居民需要改善生活條件，舊城改造順從民意。

此片區均是居住區，無商業形態，折遷成本低，可具操作性。

在濱江大道和玉帶路的交匯處是新修的四橋。四橋的修建有利于緩解高坪到順慶，嘉陵的交通壓力，加強三區的溝通，符合城市規劃。

b.西門片區：舊城改造難度主要的原因

西門片區主要以西門市場為中心。西門片區是舊城商業區，商鋪折遷成本過高，只有降低該片區的商業價值，拆遷才具可操作性。

西門片區商圈形成，主要西門市場的帶動。西門市場如果消亡，才能除低西門片區的商業價值。

西門市場產權的分割，形成眾多的小業主。在改造中，各個小商戶漫天要價，不支持政府的決策，使得西門市場的改造和發展步履艱難，成為政府的心病。面對這樣的一個雜亂無序的片區，政府無從下手，無法改變現狀，只得任其發展。西門片區成為了一個自生自滅的市場。

只有建成一個新的服裝批發市場來刺激和加速西門市場的衰落，而西門市場的衰落將帶動整個西門片區的衰落。

富民服裝城在西門片區舊城改造中的作用

富民服裝城是一個集服裝市場，寫字樓，住宿，停車場，客運等為一體的大型的服裝市場。選址在人民南路和紅花街之間的地段。

與西門市場相比，富民服裝城購物環境舒適，價格比西門低三分之二，環境，交通非常便捷，取代西門市場指日可待。

第三篇：舊城改造

改造原因

城市舊居住區，是在一個城市的長期歷史發展中，逐步形成的，也是城市各個歷史時期的發展縮影。舊城一般指的是在市區的一些小區或者是廠房的改造,主要是因為這些小區和廠房年代久遠,好多已經成為危房,所以必須實行改造,這種改造相對來說補償要高一些。舊城區通常歷史文化遺存比較豐富，歷史格局和傳統風貌比較完整，但同時也存在城市格局尺度比較小、人口密度高且居民中低收入人群占的比例比較高、基礎設施比較陳舊、房屋質量比較差等問題。

編輯本段改造效果

通過舊城區改造，城市的各個方面都有較大的發展和變化。第一，舊城區道路網絡基本建成，道路交通矛盾日益緩解；第二，公用配套設施供需總量基本平衡，服務供應結構得到優化；第三，城市環境質量得到有效控制，并呈改善趨勢；第四，住宅長期短缺的矛盾得到根本性扭轉，住宅建設飛速發展。編輯本段問題、矛盾

舊居住區改造是一個復雜的綜合系統，它涉及到社會效益、經濟效益、環境效益、文化效益等多方面的平衡與完善，關系到政府部門、房產開發商和普通居民的利益分配。由于舊居住區改造的系統性和復雜性，我國的城市舊居住區改造還面臨著一些問題和矛盾：

一、對經濟效益的過度注重和對社會效益的忽視；

二、傳統改造手段的成本居高不下；

三、輕視文化效益——歷史風貌和城市景觀特色的喪失；

四、改造手段的單一和體制的不完善；

五、公眾參與仍然薄弱。

編輯本段發展趨勢

目前，我國城市舊居住區改造呈現多種模式、多個層次推進發展態勢，改造模式由過去單純的“舊區改造”轉向“舊區再開發”。概括起來，現階段我國城市的舊居住區改造呈現出以下趨勢：

一、城市發展對經濟和環境效益提出更高層次要求；

二、公眾參與程度不斷提升；

三、趨向法制化、民主化和多元化。

第四篇：舊城改造

舊城改造是指局部或整體地、有步驟地改造和更新老城市的全部物質生活環境，以便根本改善其勞動、生活服務和休息等條件。既反映城市的發展過程，城市空間規劃組織以及建筑和社會福利設施的完善過程；又表示物質成果，反映當時的建筑和福利設施狀況。舊城改造是個不間斷的過程，取決于城市的發展方向和速度。內容包括：①改造城市規劃結構，在其行政界限范圍內，實行合理的用地分區和城市用地的規劃分區；②改善城市環境，通過采取綜合的相互聯系的措施來凈化大氣和水體，減輕噪聲污染，綠化并整頓開闊空間的利用狀況等；③更新、調整城市工業布局；④更新或完善城市道路系統；⑤改善城市居住環境并組織大規模的公共服務設施建設，把舊街坊改造成完整的居住區。當前舊城改造方案設計的趨向為：①保持中心城市相對穩定，增加一些結構完整、規模適當的封閉式衛星城鎮，城市用地被劃分為一些孤立的功能區，而整個規劃結構的發展，有賴于相交半放射環形系統的擴展；②在向靈活分區過渡的基礎上編制各種開敞式的城市結構，公共服務中心的布局則根據完善整個城市規劃結構的具體條件，具有更加多樣的組合方案。

舊城改造的創新理念

在對廣州南華西騎樓街進行舊城改造過程中，廣州環海集團以引進現代動漫元素的方式，把動漫風格與嶺南特色的騎樓建筑完美融合，打造舊城改造的文化創新方式。動漫創意文化的納入，將使廣州騎樓街危破房改造達到修舊創新、獨樹一格的效果，為廣州舊城改造項目樹立典范。

第五篇：舊城改造修改稿

舊城改造側面觀

石家莊51個舊城改造項目終于出爐了，改完了城中村，現在又開始“修理”危陋住宅，石家莊房地產開發真可謂如火如荼進行，當然，無論從經濟效益、財政收入、城市形象上來講舊城改造對是城市的發展都有積極的促進作用，我們也雙手贊成，但大規模的“城中村”以及“危陋住宅”的改造難免會帶來一些負面影響，尤其租房者會引來很大壓力和不便。

近幾年，北焦、尖嶺、談固等城中村的改造不斷拉升周邊小區的租金價格，每套房屋漲了將近200-400元，甚至更高，白佛村房租更是翻了一番，高額的租金對本來工資水平較低的外來打工者更是雪上加霜，城中村出租房屋雖然簡陋，但租金價格卻在打工者的承受范圍之內.“危陋住宅”的拆遷更會加深這樣的問題，大量舊小區的消失勢必促使周邊房屋租金上漲，再次為外來務工者的增加生活成本，51個舊城改造當中絕大部分是“危陋”小區，涉及人群很廣，外來租房者占據比例很大，租金的上升必然會降低他們的生活水平，與此次“維護社會公共利益”的目標似乎不相符。當然，“危陋住宅”的改造即是城市化的必然，誰也無法阻擋，但如果措施得當或許會不會產生太大負面影響。公租房作為針對“夾心層”的保障房能否應有的作用？老舊小區的租房主力是新就業職工和大學生群體，而公租房正是針對這一群體建設的，石家莊四月份正式確立了“公租房和廉租房”并軌的保障房政策，加大了公租房的建設力度，2012年將新增公租房12000套，這對于高額租金壓力下的租房者無疑是非常利好政策，但新建公租房能否分配到真正需要的租房群體？絕大多數“夾心層”打工者缺乏申請公租房的觀念和渠道，許多人雖然知道雖然有保障房的建設，但很少有人能把廉租房、公租房、經濟適用房分清楚，更不用說去申請了；公租房本身申請過程比較麻煩，而且申請門檻還是偏高，最近兩年物價上漲的幅度很大，石家莊工資水平卻一直很低，盡管統計局曝出2011年在崗職工月平均工資達到3000元左右，但其實是收入水平較低的被收入水平較高的“平均”了，收入偏低的外來務工者還是沒有得到應有的救助；許多廉租房、公租房被“蠶食”的報道也打擊了他們的申請信心，開著名車住廉租房、公租房并享受國家補助的情況也時有發生，這不僅對低收入者極為不公，也對政府公信力產生消極影響。

所以，無論在短期內解決“舊改”所造成的新就業職工和大學生群體住宿問題，還是長期內施行國家保障房建設的規劃，公租房政策的引導和完善都非常重要，盡管它可能不是一朝一夕所能完成的，但我們希望政府可以以舊城改造作為契機，在進行“公租房”房分配的過程中逐步發現其中存在的問題，在輿論引導、申請規則以及檢查監督上做出更多努力，為日后公租房的順利推行積累更多經驗。