第一篇：西安探索城中村改造模式加快城市化進程

西安探索城中村改造模式加快城市化進程

新華網陜西頻道１１月６日電（記者陳鋼 石志勇）量大面廣的城中村改造是許多城市發展面臨的一道難題。擁有３２６個城中村的西安市，近幾年按照“政府主導、市場運作、整村拆除、安置優先、有形無形改造并重”的原則，形成了城中村改造的模式，有序促進了城中村改造工作的推進。效果良好的這一模式，目前已受到２０多個省市相關部門的考察學習。

——西安城中村人口４６萬

由于處于經濟欠發達地區和歷史原因，西安的城中村數量，在全國副省級以上的城市中屬于較多的城市之一。記者從西安市城中村改造辦公室了解到，西安市新城、蓮湖、碑林、雁塔、未央、灞橋城六區和４個開發區人均耕地在０．３畝以下的城中村共２８６個，再加上長安、臨潼、閻良３個郊區４０個城中村，共計３２６個城中村，人口約４６萬人，有各類土地２１．６萬畝。作為改造重點，西安市二環路以內的行政村有７２個，涉及農業人口２．５萬戶、８．９８萬人，集體土地２．３萬畝左右。

西安市城中村改造辦公室常務副主任賀登峰說，這些城中村，特別是二環以內的７２個城中村的基本特征包括：一是耕地極少，許多村子已沒有一點耕地，村民幾乎無地可耕；

二是地理位置優越，生產經營主要以房屋出租為主，農民以房生財；三是村內公共基礎設施薄弱；四是城市規劃建設管理缺位，村莊建設無序發展，違章建筑不少，安全隱患較多；六是大量流動人口涌入，成為社會不良現象的多發地。隨著城市化進程的加快，城中村無論是生產方式、生活方式還是地緣特征，都已經不是傳統意義上的農村，對其進行改造勢在必行。

西安市城中村改造自２００２年起步，目前已批準列入改造計劃的城中村１４６個，其中批復改造方案６６件，已完成城中村改造整村拆除４０個，拆除面積７３１萬平方米，開工建設６６０萬平方米，完成投資１００億元。根據西安市住宅建設規劃，未來４年內城中村改造建設面積將達到８６４萬平方米，占全市住房供應總量的２０％，供應量將超過經濟適用房供應規模，成為住房供應的第二大來源。

——出臺法規破解城中村改造政策瓶頸

經過幾年探索，西安市確定了“政府主導、市場運作、整村拆除、安置優先、有形無形改造并重”的原則，形成了城中村改造的西安模式，引起了國內兄弟城市和國家主管部門關注。截至目前，已有２０多個兄弟城市相關部門來西安市考察學習城中村改造模式。

西安市城中村改造的做法，首先是健全機構。城中村改

造是一個復雜的系統工作，涉及政府多個部門。西安市委、市政府于２００７年８月成立了西安市城中村改造辦公室，列為市政府管理全市城中村改造工作的直屬正局級部門。并且由市法制局等部門委托，集中辦理城中村改造范圍內計劃、規劃、土地、建設、房產等行政審批事項，實行一站式辦公，由此解決了以前多頭管理模式下，行政效率低下等各種問題。

賀登峰說，西安城中村改造過程中，特別重視出臺改造法規，破解政策瓶頸。由于城中村是新出現的城市化問題，既是行政管理的交錯區又是法律法規的空白區，存在著諸多難點，要使城中村這一城市建設管理的難點變為城市發展的亮點，需要構筑政策平臺，有效指導城中村改造工作。為此，西安市相繼出臺了《城中村改造管理辦法》、《關于加快城中村改造工作的意見》、《城中村村民房屋建設管理辦法》、《關于城中村無形改造工作有關問題的通知》等文件。這些基礎性政策法規的起草制定，頒布實施，確立了西安市城中村改造工作的政策法規體系的框架，為規范實施改造工作提供了政策法律依據，基本解決了城中村改造工作的存在的困難和問題。

本著利民益商的原則，西安市按照《城中村改造管理辦法》等政策的相關規定，一是認真落實城中村改造房屋城建費用減免等一系列優惠政策，為城中村改造創造了一個良好的環境；二是設立城中村改造專項資金，全部用于改造；三是按照相關法律法規，以確權方式解決城中村改造中的集體土地轉性問題；四是研究解決了城中村改造用地指標問題，原則上按照西安９個土地級別確定改造用地指標，二級土地按人均用地６５平方米控制，從二級開始，每增加一級，用地面積增加３平方米，確保了城中村改造用地，對于城中村改造綜合用地之外的土地用于政府儲備。

——堅持政府主導、市場運作原則

城中村改造不是簡單的拆舊建新，而是在城市統一規劃下對存量土地資源的有效整合，其實質是調節政府、村民與房地產開發商三方相互關系，以達到利益均衡的博弈過程。在總結以往城中村“自籌資金、自我改造、自我發展”經驗教訓的基礎上，為了切實保護村民利益，防止開發商單純追求商業利益帶來的一系列問題，西安市從去年７月開始，明確了城中村改造必須堅持“政府主導，市場運作”的工作思路。賀登峰說，政府主導不是包辦代替，而是做到政府應該做的事。西安市要求所有改造項目都要在政府的主導下進行，各區城改辦把好開發商準入關，為各村改造準確定位，統一籌劃招商，編制規劃和改造方案，實施拆遷安置和無形改造工作。扭轉了過去“政府拆遷，開發商安置”的老模式的弊端，解決了過去城市拆遷安置經常遺留的各種問題，確保了拆遷和安置工作順利開展。

同時西安市還拓寬融資方式，由政府牽頭，向金融機構尋求貸款支持等多種方式進行融資，以滿足不同村的實際情況。從２００７年至今，西安市僅在東西部投資與貿易洽淡會上就成功簽約３３個城中村改造項目，協議資金３１３億元，取得較好的經濟效益和社會效益。

整村拆除是城中村改造的標志，沒有整村拆除的項目不算城中村改造。實踐證明，整村拆除，砸爛盆盆罐罐，拆除茅茅庵庵，才能有效的解決存理的歷史遺留問題。西安市的整村拆除由各區城改辦負責，將拆遷和安置方案作為改造的前提條件由市城改辦嚴格審查落實，已取得良好效果。僅今年西安市就已完成３０個村的整村拆除。

城中村改造安置比拆遷要難。西安市市長陳寶根認為，安置工作要以人為本，安置先行，安置回遷“一天不能誤，一戶不能少”，不能失信于民。根據這一原則，西安市始終把拆遷當做硬任務，把安置當做硬道理，按照安置先行原則，一手抓拆遷，一手抓安置，工作中，在下達方案批復前落實安置用地和資金，實行市區兩級監管安置資金，做到邊拆遷、邊規劃、及早進行安置樓建設。同時以多種方式拓寬安置建設渠道，切實保障安置樓建設迅速、回遷高效。為防止個別城中村改造項目出現開發商不能及時履約，出現爛尾工程，村民不能及時回遷的現象，西安計劃建設４個大型安置小

區，做到安置優先，實現安置回遷雙保險。其中西安市近來開發區安排的占地１９９畝、建設規模達６０萬平方米的集中安置社區，已經破土動工。

——有形無形并重，確保改造工作到位

西安市對城中村進行的改造，不是簡單的拆舊建新，而是有形與無形改造同步推進，實現徹底意義上的城中村改造，有形改造是基礎，無形改造是目的。

西安城中村的無形改造是指農業戶口轉為居民戶口，集體經濟轉為股份制經濟，撤村建社區，集體土地轉為國有土地。通過無形改造徹底消除城中村的“二元”管理體制，使村民納入到城市的就業和社會保障體系中，其生活方式，思想觀念和意識形態得以轉變，讓廣大村民從生活形態到思想意識真正融入到現代城市文明當中。

為了妥善推進無形改造，西安市政府制定下發了《關于城中村無形改造工作有關問題的通知》、《城中村無形改造工作方案的通知》等文件，明確了目標任務、組織領導、實施的基本程序。目前，無形改造工作取得突破進展，今年１至１０月完成了４５個村的農轉居工作，完成了５６個村清產核資和３９個經濟體制改革工作，完成了１８個撤村建社區工作。

第二篇：在加快城市化進程中加強城中村改造與管理的幾點思考

江南大學網絡學院畢業論文

在加快城市化進程中加強

城中村改造與管理的幾點思考

指導老師：賀慰

作者：濮軍鎖

二Ｏ一一年一月

摘要：本文就城市化進程中出現的城中村與現代化發展制約問題展開詳細論述，首先提出了城中村的概念和本質特征，分析了城中村產生的多方面原因。并從實現城市物質形態現代化和社會結構和社會管理現代化的需要、改善城市環境和社會治安、盤活城市資產，提高城市土地利用效率，使城市資產升值等多個方面就改造城中村的意義進行了詳細論述，文章結合目前一些地方城中村改造的做法和經驗，著重提出應從村民市民化、組織城市化、經濟公司化、房屋建筑城市化、社會結構和管理現代化五個方面進行改造，使城中村更好地融入到城市整體中去，以實現城中村徹底地城市化。

關鍵詞：城中村改造管理

正文：

在快速推進城市化的過程中，城中村問題也日益凸顯。在繁華的都市里，在鱗次櫛比的高樓大廈邊，不時地兀立著一個個布局凌亂、擁擠不堪的建筑群落，極大地影響了城市的外觀，也影響了城市管理。城中村里環境臟亂、市政設施不配套、治安混亂，造成了諸多的社會隱患和城市問題，構成了城市現代化發展的嚴重障礙。有人說它是“毒瘤”，有人形容它是定時炸彈，也有人認為它是城市化進程中農民最后的港灣和堡壘。

一、城中村的產生

城中村究竟是一種什么樣的事物？它最本質的特征是什么？

城中村是城市規劃區內未完全向城市轉型的原農村社區，是在急劇的城市化過程中，原農村居住區域(包括土地、房屋等要素)、人員和社會關系等就地保留下來，沒有有機參與新的城市經濟分工和產業布局，仍然以土地及土地附著物為主要生活來源，以初級關系(地緣關系和血緣關系)而不是以次級關系(業緣關系和契約關系)為基礎形成的社區。

城中村不僅是一種房屋形態，也是一種社會形態。城中村存在的根源是城市化沒有瓦解原農村社區的居住結構和社會結構。只要原居住結構和社會結構沒有瓦解，城中村就仍然可能是城中村。目前，對城中村的概念，還存在種種不一致的認識。有的認為城中村是城市化過程中原農村區域形成的雜亂無序的建筑群落；有的認為城中村是指在城市總體規劃區內仍然保留和實行農村集體所有制、農村經營體制的農村社區；有的認為城中村是指在城市化快速推進過程中，被納入城市建設用地的村莊，等等。這些概念都只是從一個角度揭示城中村的特征，沒有全面地揭示城中村作為一種居住形態和社會形態的本質特征。這種認識上的片面性也導致了城中村改造實踐上的片面性。

城中村產生的原因是多方面的。從制度角度講，土地集體所有制、宅基地政策是形成城中村的重要制度條件，土地集體所有和宅基地政策，把村民捆在一起，形成了一個基于土地的利益共同體，難以分化瓦解，這與土地私有國家形成了顯著區別。從社會角度講，中國農村宗族和地緣觀念很強，安土重遷，這種居住觀念構成了城中村存續的社會心理條件；同時，隨著城市化的推進和社會經濟的發展，土地增殖，外來人口急增，使得私房出租成為一個利益豐厚的產業，這是城中村得以發展的社會條件。從政府方面講，主要是：①認識不足，缺乏及時的規劃和調控。政府對城中村的發生、發展后果估計不足，沒有及時拿出有效的規劃、改造措施，最后積重難返。②重新安置的經濟和社會成本巨大。迅速推進的城市化進程，使得原 農村居民主動迎接城市化，并最大限度利用城市化形成的級差地租，使得安置的成本十分高昂，政府一時無力負擔，于是采取回避態度，任其發展。③無法解決農民城市化的善后問題，如重新安排就業，解決其社會保障和生活來源等。

但是，城中村也并不是我國城市化進程中必然產生的現象，如果政府在城市化過程中采取了及時和適當的政策措施，城中村的產生也是可以避免的，比如上海浦東、海南洋浦等一些地方，在城市化進程中采取了一次性征地、統一安置等辦法，就成功地避免了一些城中村的產生。

二、城中村改造的意義和必要性

城中村的存在給城市經濟社會發展帶來了嚴重影響，要提高城市化質量，提升城市素質，必須進行城中村改造。

(一)這是實現城市物質形態現代化的需要。從城市規劃來講，城中村嚴重影響了城市的物質形態空間規劃的科學性、階段性、層次性和整體性，特別是在總體規劃完成以后進入分區規劃、詳細規劃和地塊的城市設計時尤其明顯。另外，這些地區功能定位的模糊、土地使用性質的混亂、建筑物布局的隨意

性和風格的混雜性，隨著時間的推移將對城市物質形態空間規劃產生越來越大的負面影響。從市政建設來講，城中村的市政建設嚴重滯后，水電設施、排水管網、消防設施及其他公共設施與城市的整體發展嚴重不配套，影響了城市功能的發揮。因此，要實現城市物質形態的現代化，必須改造雜亂無章的城中村，使城中村物質形態融入到城市整體中去。

(二)這是實現城市社會結構和社會管理現代化的需要。城中村主要是以初級關系(地緣、血緣和原農村社會關系)為紐帶形成的社區，具有強烈 的封閉性，這與以次級關系(業緣、契約關系)為基礎構成的城市社區形成了明顯的對比，二者共同構成了新的城市二元社會結構，給社會管理帶來很多矛盾和問 題。在城中村里，村民們在經濟上和社會認同上都很排外，在社區管理中強調傳統倫理，而不強調現代法理，強調習慣而不強調制度，他們更多地認同傳統權威，借助傳統的辦法解決彼此之間的矛盾。而以國家法律為依據建立起來的居民委員會在城中村中沒有相應的地位，大多數村民仍然認同城中村原有的經濟社會組織。居委會沒有權威，城中村社區的經濟組織與上級組織又沒有隸屬關系，因此，上級組織(如區政府和街道)進行社會管理的渠道不是很通暢，有的政策推行起來阻力很 大，使得城中村儼然成為一個“獨立王國”。只有改造城中村，淡化和瓦解城中村的社會結構，才能實現城中村社會結構和社會管理的現代化。

(三)這是改善城市環境和社會治安的需要。城中村在環境衛生上存在著先天不足：建筑密度大，綠地少，通風采光差；市政配套差，道路狹窄，標準低，用電線路縱橫交錯，排水管網不足，污水橫流；居住人員龐雜，亂粘貼，亂設攤，亂扔垃圾，管理方式和手段落后，環衛工作不到位，衛生狀況差，居住環境惡劣。有人描述城中村是“村外現代化，村內臟亂差”，也有很形象地描述城中村的順口溜說：“住在‘城中村’，不知晨與昏；難見窗外一線天，一日三餐要開燈。”居住環境可見一斑。在社會治安方面，城中村房東出租人員把關不嚴，藏污納垢，管理混亂，治安和犯罪事故頻繁。一些外來人口聚居的城市，如深圳、廣州等，租住在城中村的外來人口發生的刑事案件占城市總案件的半數甚至90％以上，發生在出租屋的案件占總案件的30％左右。如果改造好城中村，使城中村居住形態和管理形態與城市社區一致，將使城市環境衛生和社會治安有一個根本性的改觀。

(四)這是盤活城市資產，提高城市土地利用效率，使城市資產升值的需要。一方面，城中村占用了大量城市土地，有的城中村位居寸土寸金的市中心，但充斥著高低錯落、標準不一的私房，土地利用效率低，產出低。另一方面，隨著城市的發展，城市用地日趨緊張。因此，按照規劃進行城中村改造，既可以改善城市環境，又可以提高城市土地利用效率，實現城市的內涵式發展。城中村的存在，也影響了城市房地產和物業價值。城中村周邊房地產的價格普遍比其他區域低，銷售也受到影響。如果改造城中村，不但將使城中村周邊的房地產升值，而且使整個城市資產隨著環境的改善而升值。

總之，改造城中村，有利于改善城市環境，提高城市綜合競爭力，促進城市經濟社會的發展。同時，從時機的角度講，早改比晚改好，早改可以盡快地發揮改造的綜合效益。否則，隨著時間推移，城中村私房為了租賃需要自行翻新將帶來一輪一輪新違章建筑的出現，使改造成本持續增加，改造難度進一步增大。

三、如何有效進行城中村改造與管理

這是人們普遍關心的問題，也是政府有關部門頗感棘手的問題。目前有的地方已經著手進行城中村改造，有的地方正在研究制定有關政策措施。從目前的情況看，大致有如下模式：一是統一規劃，自行開發；二是引入房地產商進行開發；三是根據城市總體規劃需要，采取貨幣和房屋補償，就地或異地安置。這些模式實行起來都各有特點和優點，如第一種模式主要優點是易于為村民所接受，操作相對簡便，但居民投入大，而且難以改變城中村封閉的居住結構和生活模式。引入房地產商開發的辦法能較好地解決資金問題，也能分化城中村社會結構(有平等身份的新的商品房業主加入，物業管理將實現市場化、正規化)，但居民擔心利益受損，建筑的容積率也會有較大提高。第三種辦法能夠最大限度地實現改造的規劃效益和社會效益，但工作的難度較大。

總結目前城中村改造的做法，要特別注意防止將城中村改造僅僅局限于房屋形態的改造，忽視城中村社會形態的改造。有的地方城中村改造僅僅實現了統建，改變了一戶一棟的建筑模式，但社區的封閉性仍然沒有改變，依然是過去那個村，依然是過去那些村民，依然是一戶村民擁有多套出租屋，租住房

屋的依然是原來那些人。其結果是，房屋變漂亮了，基礎設施也完善了，但居住結構和社會結構依然未變，社會面貌和社會問題可能依然如故。

因此，城中村改造要樹立長遠眼光。注意在進行房屋改造的同時，盡可能實現社會形態的改造，使城中村更好地融入到城市整體中去，以實現城中村徹底地城市化。

根據不同的發展階段，具體而言，城中村改造應實現如下幾個方面的變革。

第一，村民市民化。城市化過程即是農村人口轉化為城市人口的過程。但村民市民化并不是簡單地轉變戶籍就能完成，還有一個生活方式、社會意識及社會行為的轉變過程。在初始城市化的地區，城中村改造的第一步可能是將村民的戶籍從農村戶口轉變為城市戶口。但接著還有一個轉變村民觀念的問題，即使他們在生活方式、社會意識和社會行為方面真正成為一個市民，同時，還要打破村民對土地的依賴，如促進就業和實行城市社會保障等，這才能使村民完全地市民化。

第二，組織城市化。主要是將村民委員會改成居民委員會。實行城市社區的管理方式，在政治領域實現農村向城市的轉型。

第三，經濟公司化。對原城中村的集體資產在清產核資的基礎上進行股份制改造，成立股份公司。科學合理界定股權，合理分配股份。目前城中村在公司化過程中還存在不少問題，如產權模糊，管理不規范；有的股份制公司股權封閉，不利于向社會募集資本擴大規模；公司經濟結構和收入結構單一，人才缺乏，發展后勁不足等。因此，如何更好地促進城中村股份公司發展是值得深入研究的問題。

第四，房屋建筑城市化。首先將城中村土地國有化，然后按城市規劃和市政建設要求對房屋建筑進行改造，使城中村建筑建蔽率、綠化率、容積率和公共設施符合城市標準，完成城中村物質形態的城市化。

第五，社會結構和管理現代化。通過城中村改造，如通過商品房開發引入新的業主，或通過妥善安置，使城中村與其他城市生活小區相融合，改變城中村的人員結構，使地緣血緣結構得以淡化和瓦解，使城中村成為以契約型(法律、制度)關系為基礎而不是以初級關系為基礎的社區。同時，在城中村社區引入規范化、市場化、統一化的物業和社會管理方式，使城中村社會結構和管理實現現代化。

結語

城市化全面加速的今天，“城中村”問題是一直困擾眾多城市政府的難題。城中村的困境集中反映了我國農村城市化過程中的各種深層矛盾，深入研究城中村問題，探索城中村轉型發展的出路，對研究農村城市化有重要的啟示。

城中村問題集中反映了我國農村城市化過程中城鄉二元結構的矛盾，城中村的出路也昭示了我國農村城市化的出路。對城中村的轉型發展探索啟示了我們：加快農村城市化進程，必須按照科學發展觀的要求，以人為本，統籌城鄉關系，實現城鄉協調可持續發展。這就是，要加強對城市發展和建設的前瞻性預測，做好將納入城市范圍的鄉村建設規劃，促進城鄉規劃與建設的協調；要著力在解決城鄉二元經濟結構上下工夫，增進城鄉經濟的融合度；要從各方面進行制度創新，促進城鄉社會管理的接軌；要提高農民向市民轉變的素質和能力，促進城鄉居民共同的全面發展。

參考文獻

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第三篇：淺談加快城市化進程

淺談加快城市化進程

在加快城市化進程、構建中原城市群的過程中，盡管大中小城市情況不同，但都要大膽創新，注重總結國內外城市發展的經驗教訓，自覺摒棄自然經濟、計劃經濟體制和觀念的影響，決不能再走老路。要用改革的精神和創造性的工作走出一條既具有自身特色，又符合現代化城市發展規律的路子。

（一）城市規劃要有全局和長遠眼光。規劃是城市建設與發展的藍圖、總綱和龍頭。我們搞城市建設，都有一個體會，就是不怕老建筑破舊，就怕新建筑落后，看著難受，棄之可惜，規劃不好造成的問題留給當代和后人的遺憾是很難彌補的。所以，我們一定要高度重視規劃問題。要堅持謀長遠、高起點的規劃和建設城市，比如大城市就應更好地體現發展先進生產力的要求，注重發展高新技術產業和現代服務業，不能把發展的眼光還停留在傳統產業的層次上。基礎設施、城市建筑都要體現這一精神。科技、教育、文化等各項社會事業的發展也要同城市建設一道科學規劃、合理布局、同步發展。在規劃中要注意借鑒運用中外先進的手法和理念，充分展現各類城市的特色和風格，提高城市藝術品位和文化內涵，體現超前性、科學性、新穎性，努力實現個體與群體、局部與整體的和諧與統一。要突破自我規劃、低水平建設的局限，有的規劃課題可以向全國甚至世界招標，請有關方面的專家進行科學論證。要注重規劃的系統性，維護規劃的權威性和嚴肅性，加強對規劃實施的監督。城市建設是一個持續的過程，規劃一旦制定，就必須把其納入法制化軌道，一張藍圖繪到底。

（二）城市管理要引進先進理念和方法。有現代化的管理，才有現代化的城市。從某種意義上講，管理比建設更重要。長期以來，我們的建設落后，管理更落后。政府要強化城市意識，把更多的精力放到城市的建設和管理上。要注重引進先進的管理理念和管理方法，廣泛吸納高素質的專業管理人才，加強對在職人員的培訓，提高城市管理水平。要積極利用一切現代化管理手段，尤其是要加速推進城市管理信息化進程，加快城市規劃管理信息網和市政公用事業服務信息網建設。有條件的城市，要盡快啟動數字城

市和數字社區信息基礎設施建設，推進數字化、網絡化技術在城市工作中的廣泛應用。城市管理要突出一個“嚴”字，加強監督檢查，嚴格獎懲措施，完善管理法規，加大執法力度，規范執法行為，使城市管理逐步走上制度化、科學化、法制化的軌道。

（三）積極探索“經營城市”的新路子。在市場經濟條件下，城市本身不僅具有價值，而且經營得好還可以增值。我們應按照發展社會主義市場經濟的要求，轉變觀念，深化改革，走“經營城市”新路子。這既是解決城市建設資金不足的有效措施，更是不斷推動城市上規模上水平上檔次的重要途徑。一是政府要對擬開發建設的土地一級市場實行壟斷經營。壟斷土地一級市場，一方面有利于城市規劃的有效實施，另一方面也能夠籌集一筆巨大的建設資金，為城市發展備足后勁。對已經占用的建設用地要推行土地有償使用制度，盡可能地發揮土地的使用效益。二是政府要統一經營城市地下公用設施，從根本上避免目前普遍存在的因多頭建設多頭經營而出現的“開膛破肚”現象。統一建設地下公用設施要有長遠眼光、創新思維，確保能夠在未來較長的一段時間內不落后，并實行統一管理，有償服務，不斷滿足各類城市建設管理者的有效需求。在這方面，國內外都有成功經驗，我們應大膽借鑒，積極探索。三是利用市場機制開展資本經營。比如運用好市場經營權、城市公共廣告空間使用權、城市各種設施及地名冠名權。再如對繁華地段的工業企業實行“退二進三”的產業置換，對住房、醫療、學校、供水、燃氣、電力、熱力等基礎性建設實行靈活的投融資政策，擴大直接融資，等等。四是積極推行特許權經營，實行BOT（建設—經營—轉讓）、TOT（轉讓—經營—轉讓）等方式，引進機構投資者和戰略投資者。五是采取路房結合等方式，廣泛動員民間零星資金投資市場建設和小區改造。還要制定優惠政策，引農進鎮進城，使農民成為城鎮建設的投資者。六是根據市場需求，運用市場規律，合理調整價格和收費，逐步形成投資、經營、回收到再投資的良性循環機制。

（四）革除影響城市化進程的體制性障礙。現行的戶籍管理制度以及與之相關的就業、教育、醫療等制度，已不適應發展社會主義市場經濟的需要，不利于人才和各種勞動力的合理流動，應按照國家的統一部署進行改革。要認真貫徹國務院1998年出臺的《小城鎮戶籍管理制度改革試點方案》，放開農民進入縣級市、縣人民政府駐地鎮及縣以下小城鎮的戶籍限制。大中城市應加快改革力度，允許在城市投資、辦實業、購買商品房的公民直接落戶，鼓勵“投資移民”；著眼于人才引進、人才儲備，造就高素質的勞動者隊伍，逐步取消對高校畢業生的準入限制，鼓勵“技術移民”。建立和完善面向全社會的養老保險、失業保險和醫療保險制度，為進城人員提供社會保障。建立城鄉一體的勞動力市場，逐步取消針對農民和外來人員的限制性就業政策。

（五）堅持可持續發展戰略。現在一方面城市發展不夠，一方面卻程度不同地出現了諸如資源浪費、交通堵塞、環境惡化的“城市病”。推進城市化應堅持人口、資源、環境合理配置，走可持續發展道路。要重視提高城市居民素質，引導廣大居民樹立符合市場經濟要求的、具有鮮明時代特征的競爭意識、時間觀念，養成奉公守法、崇尚科學、誠實守信、勤勞致富、見義勇為、團結互助等健康向上的生活方式和行為習慣。在城市建設中要珍惜和合理利用每寸土地，走擴大規模與內涵挖潛相結合的路子，盤活存量土地，提高土地使用效率。要注意從源頭上控制污染項目上馬，對新上項目嚴把審批關，對已造成污染的企業該關停的要堅決關停。加強城市“三廢”處理設施建設，建成一批城市污水處理廠和無害化垃圾處理廠。我省大部分城市水資源相對不足，一部分城市還常年受風沙影響，因此綠化城市空間要把植樹造林作為主要措施，這樣既可以涵養水源，又能夠降溫除塵。在此基礎上，還要注意喬木、灌木、花草的合理配置。廣泛開展創建文明城市、園林城市、生態城市的活動，使城市的品位不斷得到提升。

第四篇：城中村改造模式

城中村問題是各地城市發展進程中遇到的共性問題，城中村改造不僅是一個拆遷和建設問題，更是一個復雜的社會系統工程。目 前我國關于城中村改造方面的法律政策還不夠系統，各地城中村改造工作的做法也各具特色。? 深圳模式：深圳的城中村改造模式是政府引導、市場主導、多主體開發的模式。政府在改造中起著引導作用，主要表現為制定 基本政策，出臺扶持和優惠措施。改造的主體為房地產商（政府通過“招拍掛”出讓土地由房地產商籌資開發）、村集體（城 中村股份合作企業自行組織改造），以及村集體與房地產商聯合。城中村改造資金來源為房地產商、城中村集體和村民，政府 在財政上進行支持。改造方式為重建、改建與綜合整治相結合。拆遷補償為以貨幣補償為主、產權置換為輔，具體標準“一村 一策”。?

珠海模式： 珠海的城中村改造模式是由政府引導房地產商改造開發城中村的模式。政府在改造中起著決策引導、制定改造規劃、出臺改造優惠政策的作用。房地產商為改造的主體，政府通過公開招標引入有實力的開發商，由房地產開發商籌集資金完成改造工作。改造方式為拆掉舊村徹底重建，建設商品房和商品房化的安置房。拆遷補償方式為實物補償為主、貨幣補償為輔，補 償比例為 1：1（補償標準以內）和 1：1.2（未達規定面積）。?

廣州模式：廣州的城中村改造模式是由政府引導村民自行開發改造、不允許房地產商進入的模式。政府在改造中起著制定基本 政策、出臺優惠和扶持政策，積極引導的作用。村集體和村民為改造的主體，政府提倡按照“誰出資、誰受益”的原則，由城 中村自行改造開發，村集體和村民個人出資為主，區財政拿出一部分配套資金，不允許房地產商介入。改造方式為重建、改建 與綜合整治相結合。拆遷補償方式由各城中村根據具體情況自定。? 杭州模式：杭州的城中村改造模式是由政府統籌改造城中村的一種模式。政府在改造中起著主導和具體實施作用，市政府負責 城中村改造政策和規劃制定，區政府統一運作、統籌平衡本區城中村改造。區政府為改造主體，區政府享受市政府在土地運作 方面的部分權限，統一運作、統籌平衡撤村建居村的全部集體土地，集體土地轉為國有后，由政府招標建筑公司建設安置村民 的農轉居多層公寓，部分地塊用于出讓以解決建設資金平衡需要，土地出讓金的 35%上交市政府，65%返還區政府用于全區城 中村改造。拆遷補償方式為城中村居民原房屋評估定價，按建安價折抵購買新建多層公寓。城中村改造資金來源統一在區級城 中村改造資金專戶中安排，由各區政府“區內調控、自求平衡、包干使用”；各區城中村改造資金包干使用后有結余的，用于 其他撤村建居村的農轉居多層公寓建設和本區內撤村建居范圍各項基礎設施建設。

第五篇：西安城中村改造方案

西安市城中村改造管理辦法

第一章 總 則

第一條 為了推進和規范城中村改造工作，加快城市化建設，改善人居環境，提高居民生活水平，根據有關法律法規和相關規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本市新城區、碑林區、蓮湖區、雁塔區、未央區、灞橋區范圍內的城中村改造，適用本辦法。

第三條 本辦法所稱城中村，是指在城市建成區范圍內失去或基本失去耕地，仍然實行村民自治和農村集體所有制的村莊。

本辦法所稱城中村改造，是指根據本市社會經濟發展計劃和城市總體規劃，按照城市化要求，對城中村進行綜合改造的行為。

第四條 城中村改造應當充分調動各方面的積極性，以改善城中村綜合環境，完備城市公共服務功能，構建和諧社區為目的，堅持政府主導、市場運作、利民益民、科學規劃、綜合改造的原則，依法保護農村集體經濟組織成員的合法權益，積極穩妥地推進。

第五條 市城中村改造辦公室負責本市城中村改造管理工作。市城中村改造辦公室接受市發展改革、建設、房產等行政管理部門的委托，做好城中村改造的相關行政管理工作。

市規劃、國土等行政管理部門應當在市城中村改造辦公室設立派出機構，負責與城中村改造相關的行政管理和執法工作。

第六條 各區人民政府負責本轄區內城中村改造工作。其設立的城中村改造辦公室具體負責本區城中村改造工作的組織實施，業務上接受市城中村改造辦公室的指導。區城中村改造辦公室依法接受相關部門的委托，行使與城中村改造有關的行政管理職能。

高新技術產業開發區、經濟技術開發區、曲江新區、浐灞生態區范圍內的城中村改造工作，由其管委會負責組織實施，所在區人民政府應當予以配合。

第七條 民政、公安、農業、勞動和社會保障等部門應當按照各自職責，協同做好城中村改造管理的相關工作。

第八條 市城中村改造辦公室應當會同市規劃行政管理部門，依據城市總體規劃和土地利用規劃編制城中村改造專項規劃，報市人民政府批準。經批準的城中村改造專項規劃，任何單位和個人不得擅自改變。

第九條 城中村改造實行計劃管理。二環路以內的城中村全部納入城中村改造計劃，二環路以外的城中村，由區城中村改造辦公室報市城中村改造辦公室批準后，納入城中村改造計劃。

對存在社會公共安全隱患的城中村由所在區人民政府組織限期改造。由城中村遷出的入學、入伍、服刑人員，可以按照有關規定遷回原城中村，禁止其他非農人員遷入城中村。

第十條 城中村改造，應當以行政村為單位實施，有條件實施多個行政村合并改造的，由所在區人民政府決定合并改造。

城中村改制完成后，城中村改造的主體是城中村改制后的新經濟組織或者投資人，以及改制后的新經濟組織與投資人合作成立的企業法人。第十一條 設立城中村改造專項資金。城中村改造專項資金的歸集、使用、管理，按照有關規定執行。

第二章 方案制定

第十二條 城中村改造方案，應當根據城中村改造專項規劃和區域城市功能的要求，以及城中村改造綜合用地專項規劃指標，統籌考慮村民安置、環境風貌和經濟發展等因素，充分聽取村民意見，由區城中村改造辦公室組織編制。

高新技術產業開發區、經濟技術開發區、曲江新區、浐灞生態區區域內的城中村改造方案，由其管委會組織編制，其中涉及改制的內容應當與所在區城中村改造辦公室協商一致。

城中村改造方案應當包括村莊現狀、社區居民委員會設立方案、清產核資方案、拆遷安置方案、用地規劃和建設設計方案以及經濟效益分析等。第十三條 城中村改造方案經村民會議討論通過后，由區城中村改造辦公室報市城中村改造辦公室批準。

高新技術產業開發區、經濟技術開發區、曲江新區、浐灞生態區區域內城中村改造方案經村民會議通過后，由管委會報市城中村改造辦公室批準。

城中村改造方案未經批準，不得實施。

第十四條 經批準的城中村改造方案，不得擅自變更。實施改造過程中，確需變更用地規劃和建設設計方案以及拆遷安置方案時，須按原程序報批。

第三章 改 制

第十五條 城中村改制，應當堅持戶籍制度、管理體制、經濟組織形式和土地性質同步轉變的原則。

第十六條 實施改造的城中村，其人員依照法定程序轉為城鎮居民戶口。

第十七條 實施改造的城中村，其集體土地依照法定程序轉為國有土地。

第十八條 城中村集體經濟組織的資產應當依法進行清產核資。清產核資結果應當公示并經村民會議確認。

農業、財政、審計等部門應當加強對清產核資工作的指導、監督。

第十九條 城中村集體經濟組織應當根據清產核資結果，自行制定資產處置方案和組建新經濟組織方案，經村民會議討論通過后實施。原集體經濟組織的資產應當承擔原村民的社會保險費用。

第二十條 新經濟組織組建后，依法撤銷村民委員會，設立社區居民委員會。一個行政村可以獨立設立一個社區居民委員會或就近并入現有社區居民委員會，也可多個行政村合并設立一個社區居民委員會。

新設立的社區居民委員會人員組成和工作經費，按照現行的居民委員會人員組成規定和標準執行。

第二十一條 城中村村民轉為城市居民后，統一納入城市就業管理范圍。因城中村改造而增加的就業崗位，應當優先用于安排原村民。

第二十二條 城中村改制后，原村民應當依法參加社會保險。社會保險費由政府、改制后的新經濟組織和原村民個人按照比例承擔，具體辦法由市勞動和社會保障部門制定。

前款規定的政府承擔的費用，以城中村土地依法收益中支付。

城中村改制后，符合享受城市居民最低生活保障條件的原村民，享受最低生活保障待遇。

第二十三條 城中村改制后，其原有的基礎設施納入市政統一管理范圍，環境衛生由區環衛部門按照城區環衛管理方式和標準管理。

第四章 土地利用

第二十四條 城中村改造綜合用地應當納入用地計劃。

城中村改造綜合用地應當嚴格按照市人民政府規定的城中村改造綜合用地專項規劃指標執行。

改造綜合用地之外該城中村的其他土地，由政府土地儲備機構依法給予補償后按有關規定儲備。

第二十五條 城中村改造綜合用地以劃撥方式供給。除用于安置村民生活及建設公共設施用地外，其余的改造綜合用地，可以變更為經營性用地，進行開發建設。

第二十六條 實施改造城中村范圍內的少量國有土地，可以根據城中村改造需要，由政府土地儲備機構依法收購或置換，用于城中村改造。第二十七條 在市政建設、重大基礎設施建設以及其他開發建設中涉及到村莊整體拆遷的，應當按照本辦法規定進行整體改造，避免出現新的城中村。

第五章 規劃建設

第二十八條 城中村改造應當依據城中村改造專項規劃制定規劃設計方案，并經批準后實施。

主要街區、文物景點周邊城中村的改造規劃設計方案，應當廣泛征求各界意見，也可以公開征集方案。

第二十九條 城中村改造涉及城市規劃確定的城市基礎設施建設項目的，應當優先列入城市建設計劃，與城中村改造同步進行。

第三十條 城中村改造建設項目，在施工前應當依法辦理《建設項目選址意見書》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》。

第三十一條 城中村改造所有建設項目免繳工程定額測定費、散裝水泥專項基金。安置村民的住宅建設項目免繳城市基礎設施配套費（不含代收資金），其他用于原集體經濟組織發展經濟的建設項目減半收取城市基礎設施配套費（不含代收資金）。

第六章 拆遷安置

第三十二條 實施城中村改造，應當按照舊村整體拆除，優先建設安置住宅的原則進行，確保被拆遷人及早入住。

舊村拆除應當在所在區城中村改造辦公室組織、監督下實施。舊村未拆除的，其他建設項目不得開工建設。

第三十三條 城中村改造主體應當按照本章規定制定補償安置方案，進行拆遷安置。

被拆遷人需要自行過渡的，城中村改造主體應當參照《西安市城市房屋拆遷管理實施細則》補償標準，給被拆遷人發放搬家補助費和過渡補助費。

第三十四條 城中村改造主體實施拆遷前應當依法領取房屋拆遷許可證。

城中村改造主體在動遷之前，應當在指定銀行設立拆遷補償安置資金專用賬戶，足額存入拆遷補償安置資金，并與開設拆遷補償安置資金專用賬戶的銀行和市城中村改造辦公室簽訂拆遷補償安置資金使用監管協議。該監管資金未經市城中村管理辦公室同意，銀行不得撥付。

補償安置資金應當全部用于房屋拆遷的補償安置，不得挪作他用。第三十五條 實施房屋拆遷，城中村改造主體可以自行拆遷，也可以委托有拆遷資格的單位拆遷，接受委托單位不得再次轉讓。

第三十六條 城中村改造主體在動遷前應當委托具有房地產估價資質的機構對被拆遷房屋進行估價，估價參照《西安市城市房屋拆遷估價暫行規定》執行。

第三十七條 城中村改造拆遷補償安置以房屋產權登記載明的面積和性質作為補償安置依據。

《西安市城中村村民房屋建設管理辦法（試行）》施行前，城中村已建成房屋二層（不含二層）以上部分的面積按殘值（即重置成新價）給予補償。

第三十八條 城中村房屋拆遷實行產權調換和貨幣補償兩種補償安置方式。被拆遷人可以自主選擇安置補償方式。

實行貨幣補償的，根據被拆遷房屋的區位、使用性質、產權建筑面積、房屋結構等因素，以房屋市場評估價確定補償數額。

實行房屋產權調換的，以轉戶前城中村在冊戶籍人口為依據，人均建筑安置面積原則上不少于65平方米，并結合原房屋產權建筑面積進行安置。第三十九條 房屋產權調換的價格結算按下列規定執行：

（一）安置房屋建筑面積與被拆遷房屋產權建筑面積相等部分按新建房屋的綜合造價（不含配套費和樓面地價）與被拆遷房屋市場評估價互找差價結算；

（二）原房屋產權建筑面積人均不足65平方米的按人均65平方米建筑面積補差安置。補差的面積部分按新建房屋重置價結算；

（三）對就近上靠戶型超出應安置補償面積的部分按新建房屋綜合造價結算。

第四十條 城中村改造主體安排被拆遷人在外自行過渡的過渡期限不得超過30個月。超過拆遷安置補償協議規定過渡期限的，從逾期之月起由城中村改造實施主體按不低于原過渡補助費標準的二倍向被拆遷人支付過渡補助費，超過6個月的，從第7個月起每月按不低于原過渡補助費標準的3倍支付過渡補助費。

過渡期限自被拆遷人騰空房屋之日起計算。

第四十一條 城中村改造主體應當在領取房屋拆遷許可證后與被拆遷人簽訂拆遷補償安置協議。拆遷補償安置協議應當載明下列內容：

（一）被拆遷房屋的權屬、地址、面積、使用性質、結構等；

（二）補償方式、安置補償標準和結算方式；

（三）安置房屋的權屬、地址、面積、使用性質、結構和過渡方式、過渡期限；

（四）違約責任和解決爭議的方式。

第四十二條 城中村改造主體與被拆遷人達不成補償安置協議的，由當事人申請市城市房屋拆遷安置管理辦公室依法對爭議進行協調、裁決。第四十三條 改制后的新經濟組織作為改造主體實施改造的，可以按照批準的改造方案結合本村土地資源和實際情況，自行制定具體的拆遷安置補償方案和過渡補助費標準。拆遷安置補償方案及過渡補助費標準應當公示，并經原村民會議討論通過。

第四十四條 城市居民在農村購置宅基地，屬1987年1月1日以前購買的，按照國家和地方有關文件規定執行；屬1987年1月1日以后購買的，嚴格按照《中華人民共和國土地法》和《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》的有關規定執行。

第七章 監督管理

第四十五條 城中村改造主體在實施改造過程中應當文明守法。弄虛作假，侵占、私分和破壞農村集體資產的，依法承擔相應的法律責任。

第四十六條 城中村改造主體應當嚴格按照批準的改造方案實施改造，未按照改造方案進行城中村改造，或者擅自改變改造方案的，由有關部門依據相關法規進行處理。

第四十七條 城中村改造管理工作人員應當認真履行職責。濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由其所在單位或上級主管機關給予行政處分；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任；給當事人造成損失的，依法予以賠償。

第四十八條 在實施城中村改造過程中，違反土地、建設、規劃、財稅、城市拆遷等法律、法規規定的，由有關行政管理部門予以處罰。

第八章 附 則

第四十九條 本辦法自2007年10月20日起施行。西安市人民政府2003年4月4日發布的《西安市城中村改造建設管理暫行辦法》及西安市人民政府辦公廳2004年3月5日下發的《關于城中村改造建設管理有關問題的通知》同時廢止。