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城中村改造的八大困境與對策

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第一篇:城中村改造的八大困境與對策

城中村改造的八大困境與對策
2009 年 12 月 21 日 17:01 來源:商都房產(chǎn)網(wǎng) 作者:



金成時(shí)代廣場 紅星螞蟻 soho 九龍城 錦藝國際華都 大觀國際居住區(qū) 東方港灣

城中村改造的八大困境與對策 同致行(中國)地產(chǎn)顧問有限公司 城中村的實(shí)質(zhì)是城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)存在的差異和矛盾在城市化進(jìn)程中的集中反映,對于城 市化管理者而言是一個(gè)必須面對的現(xiàn)實(shí)問題,又沒有一個(gè)現(xiàn)成的可以照搬照抄的模式。全國 各大城市都有大量城中村的存在。比如,北京有城中村 231 個(gè),西安有 187 個(gè),廣州有 138 個(gè),南京繞城公路以內(nèi)有 71 個(gè),太原有 83 個(gè),在鄭州,這樣的城中村共有 141 個(gè)。城中村形成的原因 1.城鄉(xiāng)二元體制和政策原因。城中村出現(xiàn)是城鄉(xiāng)土地所有制矛盾、社會(huì)轉(zhuǎn)型過程中的制度 真空以及法律法規(guī)不健全、村落社會(huì)關(guān)系網(wǎng)絡(luò)的頑強(qiáng)存續(xù)、城市管理疏漏的結(jié)果。政府趨利 型的土地征用是導(dǎo)致城中村形成的主要原因; 城鄉(xiāng)二元社會(huì)保障政策刺激了對城中村空間需 求; 城市就業(yè)結(jié)構(gòu)滯漲促進(jìn)了城中村非正規(guī)就業(yè)環(huán)境的發(fā)展; 二元化的市政與行政體制加劇 了城中村的形成。2.城中村是一個(gè)類型獨(dú)特的社區(qū),其存在的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和生存的依賴之源是土地和物業(yè)。村 民主要的經(jīng)濟(jì)來源是村集體經(jīng)濟(jì)分紅、出租屋收入以及小規(guī)模的商業(yè)。村集體擁有大量的土 地、廠房、房產(chǎn)等,以村籍為邊界的高收入和高福利的支持、非正式經(jīng)濟(jì)體制外的強(qiáng)化促使 城中村問題越來越嚴(yán)重。

3.宗族通常是村落的一個(gè)重要組成部分,宗族和村落重疊現(xiàn)象比較嚴(yán)重。宗族文化遲滯了 從鄉(xiāng)村聚落到都市村莊的演進(jìn)。傳統(tǒng)觀念的文化土壤、都市環(huán)境的心理適應(yīng)以及經(jīng)濟(jì)利益的 內(nèi)在牽引是都市村莊得以存續(xù)的條件。城中村存在的問題 城中村在發(fā)展中缺乏統(tǒng)一規(guī)劃,整體建筑非常混亂,村內(nèi)建筑密度高、建筑間距小,街道 臟亂差;城中村對外交通落后,數(shù)千人的城中村往往只有一兩條寬度 5 米左右的街道,多以 房屋間距作為不倒,只有 2-3 米;公共配套極度缺乏,沒有綠地、公共廣場、教育配套等公 建配套;市政管線工程薄弱,各種市政建設(shè)極不規(guī)范,隨意拉線鋪管,存在不少隱患;城中 村消防管理時(shí)空,到處都是出租屋,若發(fā)生火災(zāi),消防車、救護(hù)車無法進(jìn)入;城中村居住人 口復(fù)雜,各種刑事、治安案件層出不窮。城中村已成為我國大多數(shù)城市科學(xué)發(fā)展亟待解決的問題。城中村改造是國內(nèi)城市發(fā)展的必 然選擇與結(jié)果。對于城市的發(fā)展具有重大的意義,城中村改造有利于改善居民居住環(huán)境,提 高居民生活水平,改變城市形象與面貌,增強(qiáng)城市輻射力和帶動(dòng)力
,不斷提高城市知名度和 競爭力;解決城鄉(xiāng)并存的二元結(jié)構(gòu),集約、節(jié)約利用土地,盤活土地使用效益,拓寬經(jīng)濟(jì)發(fā) 展空間,提高居民經(jīng)濟(jì)收入;完善社會(huì)公共管理職能,優(yōu)化社會(huì)公共管理方式,解決居民的 居住、出行、醫(yī)療、教育、社保等保障問題。八大困境及對策 瑞安的新天地成為上海的新名片,南京夫子廟改造重新秦淮風(fēng)情,深圳華僑城打造成為國 內(nèi)最成功的主題公園。國內(nèi)房地產(chǎn)市場上,越來越多的開發(fā)企業(yè)遇到土地資源瓶頸,城市土 地資源隨著開發(fā)日益減少,而多數(shù)城市老城區(qū)的功能及定位重新確立,因此房地產(chǎn)開發(fā)重新 已經(jīng)移到舊城區(qū)。然而在舊城的城中村改造中,存在諸多困境,從深層次考慮,這些困境的 成功解決是項(xiàng)目成功的要素。同致行對于城中村改造總結(jié)了八大困境。1.改造成本困境 改造成本困境 拆遷補(bǔ)償費(fèi)用是城中村改造項(xiàng)目中開發(fā)企業(yè)投入的一項(xiàng)重要成本,城中村高密度的建筑體 量和居民數(shù)量,未開發(fā)前期的安置增加的巨大的成本投入。開發(fā)企業(yè)不但進(jìn)行拆遷補(bǔ)償安置,還要承擔(dān)大量道路拓寬、市政管線等市政配套費(fèi)用。使得城中村改造項(xiàng)目用于拆遷補(bǔ)償?shù)馁M(fèi) 用在總投資中比重過大,上海世茂濱江花園當(dāng)時(shí)僅拆遷就耗費(fèi) 22 億元。因此,拆遷補(bǔ)償安 置所占的總投資可能高達(dá) 50%以上。面對成本困境,開發(fā)企業(yè)應(yīng)該進(jìn)行詳細(xì)的成本預(yù)算和 資金平衡管理,詳細(xì)計(jì)算整個(gè)項(xiàng)目的成本收益,在項(xiàng)目周期內(nèi),保持資金的平衡管理。2.拆遷補(bǔ)償困境 拆遷補(bǔ)償困境

城中村的原村民頭腦中有著根深蒂固的“舊土”觀念,不愿意離開固有的居住區(qū)域。由于這 些村民主要依靠出租房屋維持生計(jì),害怕失去房屋后,自身收益受到影響,因而會(huì)過高提出 拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),而且由于村民數(shù)量眾多,很難達(dá)成一致的補(bǔ)償意見。在一些城市舊城改造中 就出現(xiàn)了“釘子戶”現(xiàn)象。針對拆遷難、補(bǔ)償難的問題,開發(fā)企業(yè)必須爭取政府部門的配合與 支持,用政府的公信力來主導(dǎo)城中村拆遷工作。3.利益協(xié)調(diào)困境 利益協(xié)調(diào)困境 在城中村項(xiàng)目改造過程中,會(huì)涉及到諸多利益關(guān)系,包括:市政府、區(qū)政府、開發(fā)商、村 委會(huì)、村民等利益主體。如何協(xié)調(diào)這些利益主體,對于城中村項(xiàng)目的順利改造十分重要。開 發(fā)商與政府的利益關(guān)系主要體現(xiàn)在:土地規(guī)劃、公用配套建設(shè)、土地費(fèi)用返還、項(xiàng)目報(bào)建等 方面; 開發(fā)商與村委會(huì)的利益關(guān)系主要是村民安置房建設(shè)與選址,最主要的是開發(fā)商與村民 的利益關(guān)系,主要體現(xiàn)在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和方式。征求多方利益主體要求,共同商量。4.土地權(quán)屬困境 土地權(quán)屬困境 土地權(quán)屬不清是城中村改造最大

大的制度障礙,經(jīng)過長時(shí)間的積累,城中村土地基本被各種 建筑覆蓋,許多建筑屬于違規(guī)建筑。由于違法行為具有普遍性難以強(qiáng)制拆除,因此一旦承認(rèn) 其合法性必將加大改造補(bǔ)償成本并引發(fā)新的搶建; 如不承認(rèn)其合法性,又無法進(jìn)行拆遷補(bǔ)償,改造難以進(jìn)行。在進(jìn)行城中村改造之前,必須對城中村所有建筑進(jìn)行摸查,計(jì)算出需要拆遷 的總面積以及各種建筑的產(chǎn)權(quán)、年代、功能等,為下一步的補(bǔ)償做好準(zhǔn)備。5.容積率困境 容積率困境 城中村改造項(xiàng)目容積率(紅線范圍內(nèi)建筑面積與土地面積之比)不提高,開發(fā)商無利可圖則 無積極性。鄭州內(nèi)城中村平均容積率接近3.0—5.0,要想有利可圖,容積率要提高到 6.0—8.0。即使在城中村范圍內(nèi)維持現(xiàn)狀的開發(fā)強(qiáng)度都難以達(dá)到改善城市環(huán)境的目的,容積率再提高,不但將犧牲城市環(huán)境,市政公用配套的壓力也太大。6.規(guī)劃設(shè)計(jì)困境 規(guī)劃設(shè)計(jì)困境 由于城中村改造項(xiàng)目成本投入高、容積率高、總體量大,因而給項(xiàng)目整體規(guī)劃設(shè)計(jì)造成 一定難題,如何來對項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)定位策劃成為規(guī)劃的關(guān)鍵。開發(fā)企業(yè)一般需要借助于專業(yè) 策劃公司來進(jìn)行前期的定位。項(xiàng)目前期根據(jù)項(xiàng)目自身的狀況、區(qū)域特點(diǎn)、周邊配套、競爭樓 盤、市場需求等多方面,對項(xiàng)目進(jìn)行了全新的超前定位與科學(xué)規(guī)劃,實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目收益的最大化,從而較好解決了項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)難的問題。7.開發(fā)周期困境 開發(fā)周期困境

各利益主體博弈的時(shí)間決定了整個(gè)城中村改造項(xiàng)目開發(fā)的周期。很多城中村房屋拆遷過 程中,由于開發(fā)企業(yè)與村民之間矛盾與糾紛并沒有很好解決,結(jié)果造成了拆遷工作沒有順利 完成,使得整個(gè)項(xiàng)目處于停滯狀態(tài),后續(xù)的開發(fā)建設(shè)工作無法開展。同時(shí),由于土地面積大 和容積率相對較高,整個(gè)項(xiàng)目的總體量非常大,一般在 30--50 萬平方米,甚至一些項(xiàng)目超 過 100 萬平方米。上述原因造成了城中村改造項(xiàng)目開發(fā)周期長,開發(fā)周期過長增加了開發(fā)企 業(yè)資金管理的成本與風(fēng)險(xiǎn)。解決這一困境,需要協(xié)調(diào)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部各個(gè)部門工作,規(guī)劃、施 工、報(bào)建、銷售等部門密切配合,同時(shí)開展多項(xiàng)工作,盡量縮短開發(fā)周期。8.后期銷售困境 后期銷售困境 后期銷售的困境主要體現(xiàn)在城中村所在區(qū)域的市場容量和消費(fèi)能力與城中村改造項(xiàng)目的 體量、商業(yè)住宅比例以及銷售價(jià)格制定之間是否匹配。在城中村改造項(xiàng)目所在區(qū)域的市場容 量和購買力有限的情況下,可能會(huì)造成物業(yè)供給量大于市場需求的現(xiàn)象,導(dǎo)致項(xiàng)目中大量物 業(yè)的空置,使得投資回收期延長,甚至虧損。同時(shí),其他城中村改造項(xiàng)目也可能開始啟動(dòng),同一區(qū)域內(nèi)的

商品房供應(yīng)量突然放量,沖擊商品房市場。對于項(xiàng)目過程中出現(xiàn)的銷售困境,著力于挖掘更大區(qū)域范圍的客戶,把項(xiàng)目的客戶放大到整個(gè)城市甚至整個(gè)省份,同時(shí)加速項(xiàng) 目產(chǎn)品的推售,走在其他競爭項(xiàng)目的前面,搶奪有利的銷售時(shí)機(jī)。

——本文摘選自同致行編寫新書《城市再造》,本書于 2009 年末在全國出版發(fā)行,同致行 歷經(jīng)三年基于中原 600 萬平方米城中村改造項(xiàng)目之踐行精心編寫而成。該書籍是中原首部城 中村改造項(xiàng)目營銷實(shí)戰(zhàn)案例書籍,同致行首次在書中全面解密曼哈頓廣場項(xiàng)目營銷。


第二篇:淺談“城中村”改造存在的問題與對策

中共山西省委黨校本科班2012級經(jīng)濟(jì)管理專業(yè)

畢 業(yè) 論 文

論文題目 淺談城中村改造存在

的問題與對策

姓 名 學(xué) 號(hào) 1220121050 指導(dǎo)老師 教 學(xué) 點(diǎn) 省委黨校

2014年5月14日

內(nèi) 容 提 要

隨著城市化進(jìn)程的加快和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的競爭,研究和解決城中村改造的問題已成為關(guān)鍵因素,全國各地在城中村改造中做了不少嘗試,但也存在一些問題,城中村改造的難點(diǎn):一是改造資金的籌集與改造主體的選擇;二是存量土地如何盤活;三是如何排解城中村改造的阻力。解決這些問題對加速城中村城市化有一定的作用。城中村普遍存在基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、建設(shè)混亂、環(huán)境惡劣、治安復(fù)雜等問題,影響了城市化進(jìn)程的推進(jìn)、城市整體功能的發(fā)揮和城市綜合競爭力的提升,城中村改造中存在的問題成為各個(gè)城市不得不面對的迫切問題,如何正確對待城中村這一現(xiàn)象并妥善解決相關(guān)問題,關(guān)系到構(gòu)建和諧社會(huì)和全面建設(shè)小康社會(huì)。本文首先通過闡述“城中村”特征及其改造的必要性,分析了城中村的所存在的問題的基礎(chǔ)上,提出了解決“城中村”改造存在問題的相應(yīng)對策。

關(guān)鍵詞:城中村 城中村改造 問題與對策

目 錄

一、“城中村”的特征及“城中村”改造的必要性 ??????1

(一)城中村的特征 ?????????????????2

(二)城中村改造的必要性 ??????????????3

二、“城中村”改造中存在問題 ??????????????5

(一)城市規(guī)劃、建設(shè)和管理盲區(qū) ?????????? 5

(二)城中村普遍存在的治安形勢嚴(yán)峻的問題 ??????5

(三)職業(yè)問題 ??????????????????6

三、“城中村”改造的對策 ??????????????? 6

(一)貫徹“規(guī)劃優(yōu)先”的原則,完善城中村改造規(guī)劃編

制體系 ??????????????????? 7

(二)解決城中村居民就業(yè)問題,提高村民素質(zhì)

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(三)完善社會(huì)保障體系,實(shí)現(xiàn)村民社會(huì)保障的城市化?? 9 參考文獻(xiàn)

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淺談“城中村”改造存在的問題與對策

城中村在我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展中的作用以及城中村作為多種利益主體矛盾的集合體的現(xiàn)實(shí)來看,政府出于公共利益的需要,調(diào)整城市規(guī)劃,擴(kuò)充城市的區(qū)域空間,將城郊的農(nóng)村納入統(tǒng)一管理,這是城中村改造的最直接原因。改造城中村,使其擺脫自身發(fā)展的惡性循環(huán)并與周邊城市環(huán)境銜接,已成為刻不容緩的任務(wù)。在城市建設(shè)用地的急速擴(kuò)張過程中,由于城鄉(xiāng)管理體制的差異和投資等諸多原因,許多被城市建設(shè)用地包圍的村莊并沒有被及時(shí)改制和改造,這就形成了所謂的“城中村”現(xiàn)象,導(dǎo)致了諸多嚴(yán)重的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化和環(huán)境等方面的問題;既面臨著發(fā)展的良機(jī),也面臨著許多困境、問題和挑戰(zhàn)。

一、“城中村”的特征及“城中村”改造的必要性

“城中村”,顧名思義,即城市中的村莊。廣義而言,城中村是指農(nóng)村的土地已納入城市總體規(guī)劃發(fā)展區(qū)內(nèi),且農(nóng)業(yè)用地很少或沒有,居民也基本上屬于非農(nóng)化的村落;狹義而言,城中村特指那些農(nóng)地與居民早已非農(nóng)化,村莊也已經(jīng)轉(zhuǎn)制為城市建設(shè),只是習(xí)慣上仍稱為村的社會(huì)部落。本文“城中村”是指那些已經(jīng)納入城市總體規(guī)劃所劃定的城市范圍之內(nèi),土地集體所有,行政上設(shè)立村民委員會(huì)且隸屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn),居民為農(nóng)業(yè)戶口且在習(xí)慣上仍稱為“村”的社會(huì)部落。其在土地權(quán)屬、戶籍、行政等管理體制上仍然保留著農(nóng)村模式的村落。

(一)“城中村”的特征。

“城中村”是城市化推進(jìn)過速的產(chǎn)物。隨著城市化進(jìn)程的加速,城市用地的急劇擴(kuò)張,越來越多的村莊被納入了城市建設(shè)用地范圍之內(nèi)。當(dāng)前,城中村普遍存在的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)薄弱,村內(nèi)建設(shè)混亂,環(huán)境衛(wèi)生惡劣,社會(huì)治安復(fù)雜等問題,已經(jīng)嚴(yán)重影響到城市化進(jìn)程的推進(jìn),影響到城市整體形象功能的發(fā)揮。

1、空間形態(tài)和內(nèi)部功能與周圍環(huán)境的劇烈反差。全國快速城市化進(jìn)程中,一部分地區(qū)由于城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)嚴(yán)重缺乏,規(guī)劃跟不上或者沒有按照規(guī)劃及時(shí)實(shí)施及規(guī)劃管理不嚴(yán)和政策的引導(dǎo)不當(dāng)。“城中村”是一個(gè)充滿矛盾的地域空間,人口構(gòu)成混雜,人群密度大而社會(huì)管理薄弱,外來人口較多管理不到位,亂搭亂建。亂堆亂放導(dǎo)致社會(huì)環(huán)境臟亂差,社會(huì)治安問題較為突出。這些不同地域、社會(huì)地位、心理價(jià)值、籍貫、語言的群體在此匯集產(chǎn)生了文化上的沖突和融合。

2.用地、人口的性質(zhì)和規(guī)模難以界定。首先,《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》中對這類用地的性質(zhì)一般歸為E6類用地(村鎮(zhèn)建設(shè)用地),但其又處在和城市用地交錯(cuò)位置,用地功能難以用城市用地分類標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行界定。其次,居住在這些地區(qū)的村民既能享受到城市居民所能得到的一切公共服務(wù)設(shè)施,又能享有國家賦予農(nóng)民的特權(quán),占地建設(shè)和計(jì)劃生育方面的特殊政策。這些地區(qū)具有優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢和低廉的建設(shè)成本,使出租屋(村民自建房),生意異常火爆。同時(shí)。第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和出租屋帶來的大量流動(dòng)人口也使得這里人口構(gòu)成復(fù)雜,相應(yīng)的帶來了諸多的社會(huì)問題。

3.行政體制和管理機(jī)制上的混淆和疏漏。首先,在農(nóng)村行政體制上村集體一把手說了算,很多鄉(xiāng)村干部不懂規(guī)劃,不知道盲目建設(shè)是違法的,帶來嚴(yán)重后果,給國家和集體利益造成了重大的損失。其次,村民很少有人過問村集體利益及資產(chǎn),村里很少或者不召開村民代表大會(huì),管理上存在很大漏桐。在農(nóng)村城市化發(fā)展的今天使得“城中村”的管理建設(shè)顯現(xiàn)出了諸多問題。

(二)城中村改造的必要性。

我國的城中村是具有中國特點(diǎn)的,城中村與城市發(fā)展整體需要之間的矛盾也日益突出,已經(jīng)成為制約城市化進(jìn)程和全面建設(shè)小康社會(huì)的主要“瓶頸”因素之一。如果不妥善解決城中村問題,我國的城市化過程就會(huì)受到阻礙。站在長遠(yuǎn)的角度分析,從營造和諧社會(huì)的高度出發(fā),改造城中村是勢在必行的。

1、改造城中村是加快城市化進(jìn)程的要求。城市化的一個(gè)標(biāo)志就是城市建成區(qū)的擴(kuò)展,可以說土地作為不可再生的資源和重要的生產(chǎn)資料對城市的發(fā)展起著重要的作用,而城中村的存在往往占有城市中的黃金地帶并且由于缺乏城市的統(tǒng)一規(guī)劃和管理而得不到有效的利用,未能發(fā)揮土地的最大的效益。因此,城中村是我國城市化進(jìn)程中出現(xiàn)的一個(gè)特殊歷史現(xiàn)象,積極妥善解決城中村問題,使其經(jīng)濟(jì)管理體制和社會(huì)管理體制向現(xiàn)代城市的管理體制和方式轉(zhuǎn)變,使城中村真正融入城市之中,對于加快我國城市化進(jìn)程具有重要的作用。

2、改造“城中村”是建設(shè)現(xiàn)代化城市、營造良好發(fā)展環(huán)境的迫切需要。現(xiàn)代化城市的要求是物質(zhì)文明和精神文明的高度發(fā)達(dá),城市

功能齊全,環(huán)境優(yōu)美,對投資、旅游等方面有一定的吸引力,能體現(xiàn)一個(gè)城市的特色。但是,“城中村”雜亂的建筑景觀;“臟、亂。差”的生活環(huán)境,在很大程度上破壞了城市的形象,成為降低了城市吸引力、輻射力的一個(gè)大障礙。因此,要建設(shè)現(xiàn)代化城市,提高城市的品位和核心競爭力,就必須從物質(zhì)形態(tài)、管理體制上改造好“城中村”。

3、改造“城中村”是加強(qiáng)城市管理的迫切需要。“城中村”的農(nóng)民雖然變成了城市居民,其小農(nóng)經(jīng)濟(jì)的觀念、生活方式不容易一下子轉(zhuǎn)變過來。在失去耕作土地后,他們往往把生存和發(fā)展的希望寄托于房屋上,以圖從房屋出租中謀求生活保障。這是造成“城中村”建筑密集無序、外來人日聚居雜亂和城市治安問題高發(fā)區(qū)的根本原因。更嚴(yán)重的是“城中村”缺乏配套基礎(chǔ)設(shè)施,居民受教育程度普遍較低,就業(yè)困難,不能適應(yīng)城市發(fā)展的要求。因此,改造“城中村”的物質(zhì)環(huán)境,加強(qiáng)社區(qū)建設(shè),更新居民的思想觀念和提高居民的文明素質(zhì),已成為維護(hù)社會(huì)治安和加強(qiáng)城市管理的當(dāng)務(wù)之急。

二、“城中村”改造中存在的問題

“城中村”雖然在區(qū)域上已成為城市的一部分,但在管理體制和運(yùn)行機(jī)制上仍然沿襲過去的方式,是城市的一塊“夾縫地”,這種獨(dú)特的地位和現(xiàn)象,帶來一系列的問題:

(-)城市規(guī)劃、建設(shè)和管理盲區(qū)。

城中村的用地和建設(shè)缺乏統(tǒng)一管理,違法用地和違章建筑屢禁不止,建筑雜亂無章,建筑物的間距、通風(fēng)、采光等均不符合要求服從權(quán)力的道路狹窄,管理雜亂,給排水設(shè)施差;環(huán)境衛(wèi)生、公共綠地、教育、生活服務(wù)等公共配套設(shè)施缺乏。

(二)城中村普遍存在的治安形勢嚴(yán)峻的問題。

城中村出租聚居了大量缺乏有效管理的外來人口,出現(xiàn)了違反計(jì)劃生育法規(guī)在原居住地又無法繼續(xù)待下去的人,采取了出走他鄉(xiāng),四處躲藏的對策;城中村成為他們安全的落腳點(diǎn)。而城市各級計(jì)劃生育管理部門,由于條件的限制,無法把各種有效措施延伸到分散且隱蔽的城中村出租屋,讓違反計(jì)劃生育政策的外來人員鉆了空子。同時(shí)也成為滋生“黃賭毒”的溫床,惡性事件屢屢發(fā)生。由于外來暫住人口和流動(dòng)人口成分復(fù)雜;甚至其中夾雜了一些負(fù)案在逃犯罪分子,流動(dòng)人口成為主要犯罪群體,造成犯罪率迅速上升,特別是危害較大的搶劫、盜竊、兇殺等刑事犯罪明顯增加,并向暴力化、團(tuán)伙化、智力化發(fā)展,對社會(huì)的危害性加大。甚至城中村有許多小診所,無牌游醫(yī)租幾平方米的房子,擺一張臺(tái),搭一張小木床。拉一塊白布,支一個(gè)吊瓶架就開張,雖然設(shè)施相當(dāng)簡陋卻生意興隆。政府醫(yī)療衛(wèi)生管理部門雖然也組織人員入村清掃,但卻總是“今天掃完,明天又開”。

(三)職業(yè)問題。

現(xiàn)化城市代表了先進(jìn)生產(chǎn)方式和先進(jìn)文化的高度組織化社會(huì)。城市里除了藍(lán)領(lǐng)工人外,是白領(lǐng)工人和政府公務(wù)員。這些職業(yè)階層一般具有較高文憑和較豐富工作經(jīng)濟(jì),工作較穩(wěn)定,收入水平較高。國家對他們的就業(yè)、收入、住房、醫(yī)療等方面有一系列明確具體的政策和規(guī)定,充分保證他們生活安康,而脫離農(nóng)業(yè)的農(nóng)民只能進(jìn)入門檻低、競爭激烈的初級行業(yè),不能享受國家提供的培訓(xùn)、就業(yè)、住房、醫(yī)療、保險(xiǎn)。

三、城中村改造的對策

“城中村”改造應(yīng)作為一項(xiàng)綜合性的社會(huì)工程來對待,在實(shí)施改造之前超前調(diào)整政策,建立一整套相互支持的政策系統(tǒng),從經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和社會(huì)結(jié)構(gòu)上動(dòng)搖“城中村”存在的基礎(chǔ)設(shè)施同時(shí)對村民的既得利益給予合理的保護(hù),形成改造后村民轉(zhuǎn)化為城市居民的一系列社會(huì)保障措施,消除村民因經(jīng)濟(jì)利益問題而產(chǎn)生的對抗情緒,引導(dǎo)村民在經(jīng)濟(jì)和社會(huì)生活方面融入城市社會(huì),適應(yīng)城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的生活方式,才能為“城中村”的改造創(chuàng)造有利的條件。

(一)貫徹“規(guī)劃優(yōu)先”的原則,完善“城中村”改造規(guī)劃編制體系。

l、我國的“城中村”改造應(yīng)以科學(xué)發(fā)展觀和社會(huì)主義和諧社會(huì)理論為指導(dǎo),樹立以人為本的、全面的、協(xié)調(diào)的、可持續(xù)性發(fā)展的改造理念。“城中村”改造必須從城市整體的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境利益出發(fā),要在大范圍內(nèi)進(jìn)行“城中村”改造,必須大膽解放思想,不斷更新觀念。政府要重點(diǎn)圍繞加快建立和完善社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制和機(jī)制強(qiáng)化市場經(jīng)濟(jì)觀念和城市經(jīng)營理念,在改進(jìn)工作作風(fēng)、加強(qiáng)服務(wù)上下功夫。“城中村”的干部群眾,要富而思進(jìn),加快城市化步伐,樹立向現(xiàn)代城市人轉(zhuǎn)變的觀念。

2、城市規(guī)劃是城市建設(shè)的藍(lán)圖,是建設(shè)和管理城市的基本依據(jù),城市的持續(xù)、健康、有序發(fā)展,必須有科學(xué)嚴(yán)密的規(guī)劃作保證。根據(jù)各城市的特色和具體實(shí)際,堅(jiān)持規(guī)劃先行,注重規(guī)劃的前瞻性和科學(xué)

性。“城中村”改造的成功與否在很大程度上取決于改造規(guī)劃編制的優(yōu)劣。在“城中村”改造中應(yīng)由始至終堅(jiān)持“規(guī)劃優(yōu)先”的原則。“城中村”改造規(guī)劃不僅要考慮物質(zhì)與環(huán)境要素的規(guī)劃設(shè)計(jì),還必須要研究“城中村”改造中所出現(xiàn)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化等方面的問題。“城中村”改造規(guī)劃應(yīng)從傳統(tǒng)的純物質(zhì)與環(huán)境要素規(guī)劃,向綜合性的、系統(tǒng)的規(guī)劃方向轉(zhuǎn)變。

(二)解決城中村居民就業(yè)問題,提高村民素質(zhì)。

l、“城中村”以往征地“農(nóng)轉(zhuǎn)非”人員安置無非是兩種,即貨幣安置和招工安置。這兩種模式對于數(shù)目較大的城中村村民的安置是不恰當(dāng)?shù)模挥辛肀俑鷱剑唛_發(fā)式安置的道路才是唯一的出路。這種安置方式,將農(nóng)民置換“城中村”土地使用權(quán)獲得的安置費(fèi),通過開發(fā)性項(xiàng)目的投資轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)性的物質(zhì)資本。使“城中村”村民通過與生產(chǎn)性物資資本結(jié)合實(shí)現(xiàn)再就業(yè),它兼顧了村民就業(yè)和長遠(yuǎn)的生活保障,能夠彌補(bǔ)貨幣安置的某些缺陷。可以打消“城中村”村民轉(zhuǎn)籍即失業(yè)的憂慮,使其避開只身進(jìn)入勞動(dòng)力市場競爭就業(yè)時(shí)在文化素質(zhì)和技能方面的劣勢。

2、對于有集體財(cái)產(chǎn)的村莊,應(yīng)提前登記使集體財(cái)產(chǎn)的數(shù)量和價(jià)值透明化,并在改造中保證其分配、收益的公開、公平性。改造時(shí),以村民個(gè)人為單位,對集體財(cái)產(chǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確量化,將村集體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)化為股份制的形式,并將股權(quán)進(jìn)行合理分配;使村民享有所有權(quán)和收益權(quán),使用權(quán)和經(jīng)營權(quán)由村成立公司;招聘管理人員經(jīng)營動(dòng)作。在整個(gè)轉(zhuǎn)化過程中,一定要確保公開的原則,保證整個(gè)過程的透明度,杜絕個(gè)人

尋租行為發(fā)生。

3、未來我國城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將出觀調(diào)整,高技術(shù)和資金密集型產(chǎn)業(yè)將是城市首選產(chǎn)業(yè),這就對勞動(dòng)力素質(zhì)提出了更高的要求,而農(nóng)村勞動(dòng)力素質(zhì)遠(yuǎn)不能滿足這種要求。農(nóng)民整體素質(zhì)的提高是“城中村”改造過程中城鄉(xiāng)矛盾協(xié)調(diào)的關(guān)鍵性問題。應(yīng)大力加強(qiáng)崗前培訓(xùn)和職業(yè)教育,盡可能提高城中村居民的工作技能和文化水平,適應(yīng)城市的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。有關(guān)部門還應(yīng)加強(qiáng)宣傳,更新農(nóng)民的就業(yè)觀念。

(三)完善社會(huì)保障體系,實(shí)現(xiàn)村民社會(huì)保障的城市化。l、失地農(nóng)民的社會(huì)保障問題是“城中村”改造的難點(diǎn)。在“城中村”改造過程中,為保證失地農(nóng)民享受應(yīng)有的社會(huì)保障,應(yīng)加快建立健全社會(huì)保障體系。第一,要建立合理的征地補(bǔ)償費(fèi)支配機(jī)制。征地補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)作為農(nóng)民養(yǎng)老的主要保障,可將此部分資金實(shí)行多元化投資,用于養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)和其他合理的投資,確保資產(chǎn)增值。第二,要建立醫(yī)療、養(yǎng)老社會(huì)保障機(jī)制。目前農(nóng)村社會(huì)保障尚未立法,制度建設(shè)處于起步階段。建立失地農(nóng)民養(yǎng)老和醫(yī)療保險(xiǎn)制度,其資金籌措可以按國家、集體、個(gè)人都出一點(diǎn)的思路解決,建立失地農(nóng)民的社會(huì)保障體系。

2、“城中村”改造涉及面廣,涉及村民切身利益和社會(huì)的穩(wěn)定性,涉及集體資產(chǎn)處理、土地征用,涉及村民社會(huì)保障和就業(yè)等諸多問題和矛盾,而這些問題和矛盾產(chǎn)生的根本原因就在于體制不當(dāng)。要改造城中村,就得在體制上打開突破口。首先,要改造城中村,就要改革城鄉(xiāng)二元體制。包括改革城鄉(xiāng)二元戶籍管理制度、土地使用制度、社

會(huì)保障制度、就業(yè)制度以及城鄉(xiāng)二元管理行政體制。其次要解決城中村問題,就要從源頭上開始,需要法律的支持。所以,我國應(yīng)加快立法以及制定相關(guān)的政策制度,以填補(bǔ)城中村改造立法空白和制度空白,只有法律制度到位,才能保證行政部門和司法機(jī)關(guān)在實(shí)際操作中有法可依,只有有法可依,執(zhí)法的力度才會(huì)加強(qiáng),才能確保村集體和村民以及房地產(chǎn)商的權(quán)益免受不法侵害。還要考慮政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境、文化等多方面的因素。我國各級政府應(yīng)根據(jù)我國的國情和各地的實(shí)際情況制定相應(yīng)的可操作性強(qiáng)的法律與法規(guī)來指導(dǎo)和規(guī)范各地的“城中村”改造。

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第三篇:金華市城中村改造的思路與對策

金華市城中村改造的思路與對策

盧立明

推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化是加快建設(shè)浙江中西部中心城市,提前實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化目標(biāo)的一個(gè)重要的發(fā)展戰(zhàn)略。新一輪《金華市城市總體規(guī)劃》根據(jù)金華作為浙江省中西部地區(qū)中心城市的功能定位,擴(kuò)大了中心城市規(guī)模,拓展了城市發(fā)展空間。構(gòu)筑開放、大容量、有彈性的大城市框架,提高城市品位。近年來,隨著城市新區(qū)迅速向城市近郊甚至遠(yuǎn)郊滲透,城市建成區(qū)面積不斷擴(kuò)大,使得近郊中的一些村莊,在不遠(yuǎn)的將來,也將隨著城市建成區(qū)的進(jìn)一步擴(kuò)大,從而逐漸成為新的“城中村”。這些“城中村”在總體布局、建筑風(fēng)格、基礎(chǔ)設(shè)施、公建設(shè)施、環(huán)境保護(hù)及園林綠化諸多方面,不能適應(yīng)現(xiàn)化城市的發(fā)展要求,不能滿足城市可持續(xù)發(fā)展的需要,有些甚至嚴(yán)重影響了城市形象。“城中村”問題的日漸突出,使得有必要對這些“都市里的村莊”以及有可能成為“都市里的村莊”進(jìn)行全面的梳理,讓今后的城鄉(xiāng)建設(shè)步入合理、有序的時(shí)代。

一、城中村存在的問題

我市的歷輪城市總體規(guī)劃和各類規(guī)劃沒有對城市建成區(qū)的村莊作出安排。在城市建設(shè)和擴(kuò)張時(shí),都是避開村莊,既沒有給村莊建設(shè)留足用地,也沒有把村莊同城市建設(shè)、開發(fā)同步進(jìn)行從而形成了“城中村”。雖然大部分村莊編制了村莊建設(shè)規(guī)劃,但基本上是就村論村、就村轄土地范圍進(jìn)行規(guī)劃建設(shè),這樣對城市用地的地塊完整性有較大的影響,且村莊的撤并難以進(jìn)行。

村莊規(guī)劃建設(shè)與村民建住宅和城市建設(shè)爭用地,爭好地段,也是導(dǎo)致目前征地難、農(nóng)房拆遷難的重要因素,一定程度上也影響著中心城市建設(shè)的進(jìn)展。建成區(qū)的村莊分布散,村民住宅與其它建筑混雜在一起,有的無法分清哪是村民住宅建筑。

違章量大面廣。在城市建成區(qū)內(nèi),同時(shí)存在國有土地和集體土地,由于村莊規(guī)劃建設(shè)使用的是集體土地,農(nóng)民住宅政策有別城市居民的政策,失地農(nóng)民就業(yè)等問題的存在,住宅建設(shè)主要目的是為了增加家庭收入,如房屋出租、辦家庭企業(yè)等,建造住宅比高比大,導(dǎo)致擅自加層,擴(kuò)建時(shí)有發(fā)生糾紛多,處理解決難度大。

基礎(chǔ)設(shè)施薄弱,臟亂差的問題突出。村集體經(jīng)濟(jì)無能力投入經(jīng)費(fèi)進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施配套,村民建住宅大多數(shù)是單家獨(dú)戶的零星自建,“城中村”的基礎(chǔ)設(shè)施大多數(shù)較差,有的根本沒有,到處是垃圾,污水橫流。盡管城市的基礎(chǔ)設(shè)施就在村口,但村民享受不到,出現(xiàn)新房多,無新村的現(xiàn)象,村民居住環(huán)境差,影響城市的形象。

管理難度大。由于以前的建房多無規(guī)劃、無布局、無設(shè)計(jì),形成許多死角、斷頭路,在現(xiàn)在流動(dòng)人口增多的環(huán)境下不容易管理到位,造成了許多衛(wèi)生、安全管理死角。

二、城中村產(chǎn)生的成因

首先,城市二元土地制度是城中村形成并得以存在的根本成因。城中村的形成是經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化、管理等多種因素相互作用的結(jié)果,但根源是城市二元管理體制的存在。由于“城”與“村”分屬不同的管理,因而形成了二元管理體制。所謂二元管理體制,就是已被納入城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的自然村,雖然大部分土地已被國家征用,有的也已轉(zhuǎn)制,但在管理上仍然沿襲與城市不一樣的農(nóng)村傳統(tǒng)的管理體制與運(yùn)行機(jī)制。

隨著城市化進(jìn)程的不斷加快,不少處于城鄉(xiāng)結(jié)合部的農(nóng)村村鎮(zhèn)被迅速納入城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi),雖然從地域、從空間形態(tài)上講,這些村事實(shí)上已成為城市管理和城市建設(shè)的組成部分。但在經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、土地和規(guī)劃建設(shè)上均與城市社區(qū)建設(shè)存在著明顯的差異,因而導(dǎo)致和形成了嚴(yán)重的二元發(fā)展格局。城鄉(xiāng)結(jié)合部的村在理論意義上歸入城市統(tǒng)籌管理,而實(shí)際上行政上仍屬于農(nóng)村建制,沿襲傳統(tǒng)的與城市管理、與市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行不相協(xié)調(diào)的農(nóng)村組織形式與農(nóng)村管理模式,給城市的統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一建設(shè)帶來一定的難度。

其次,利益性內(nèi)聚是城中村形成的關(guān)鍵。城中村是一個(gè)類型獨(dú)特的社區(qū),是處在由農(nóng)村向城轉(zhuǎn)型中的社區(qū)。由于更多地具備農(nóng)村社區(qū)的特點(diǎn),實(shí)行與城市有別的農(nóng)村組織管理架構(gòu),因而,成為城市社區(qū)內(nèi)部一個(gè)孤立發(fā)展的系統(tǒng),與城市社區(qū)存在著明顯差異。究其原因,是利益驅(qū)動(dòng)所致。在靠近市區(qū),經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的自然村,由于享有計(jì)劃生育、宅基地、村集體經(jīng)濟(jì)分紅等豐厚的“福利待遇”,很多農(nóng)民更愿意維持城中村的現(xiàn)狀。

此外,村民自身素質(zhì)的局限與暫住人口的流動(dòng)是城中村形成的另一重要成因。城中村村民的受教育程度較周圍社區(qū)的城市居民低,使其很難融入所在的城市社區(qū),城市人因觀念文化相異而不認(rèn)同這些新晉升的城市居民,而村民因經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)使亦不愿做城里人,這嚴(yán)重地制約著城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。城中村的集體經(jīng)濟(jì)主要來自于土地收益、物業(yè)出租和村辦企業(yè),農(nóng)村土地政策特有的宅基地為農(nóng)民帶來豐厚收入,由于村民可坐享土地收益的分享權(quán),因而即使素質(zhì)低下,村民也沒有產(chǎn)生強(qiáng)烈的提高文化素質(zhì)的緊迫感。

從城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變動(dòng),我們可以看出,城市第三產(chǎn)業(yè)所占比例大,相對比較發(fā)達(dá),服務(wù)業(yè)種類齊全,因而聚集了大量的暫住人口。這些暫住人口涌入城市尋求就業(yè),大部分選擇地處城市邊緣區(qū)、房屋價(jià)格低廉、管理混亂的城中村居住下來。龐大的暫住人口無疑促成了城中村出租屋市場的形成,而大量不規(guī)范的出租屋加大了城中村改造的難度。

三、城中村改造的難點(diǎn)

現(xiàn)狀的拆遷及兼顧。“城中村”的現(xiàn)狀建筑基本為近年新建,部分建筑質(zhì)量較好,這為改造工作增加了難度;村內(nèi)住宅建筑基本為村民自建或與人合建,房屋產(chǎn)權(quán)屬私人所有,對這些建筑如何拆遷補(bǔ)償需仔細(xì)推敲,慎重行事。

農(nóng)村的宅基地問題。“城中村”的現(xiàn)有土地產(chǎn)權(quán)不合理是“城中村”問題的根源所在,也將是改造工作的一大障礙,目前的體制運(yùn)行機(jī)制和經(jīng)濟(jì)環(huán)境,使得短時(shí)期內(nèi)土地產(chǎn)權(quán)變更有一定的困難,象“城中村”這樣人口密度非常高的區(qū)域,在現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)政策下較難贏利,有關(guān)土地管理部門也不愿意主動(dòng)進(jìn)行土地權(quán)屬的轉(zhuǎn)換。

資金缺口的問題。對“城中村”的改造,居民的拆遷及安置都需要大量的資金支持,目前的經(jīng)濟(jì)形式,政府也不可能負(fù)擔(dān)如此龐大的費(fèi)用,在缺少利益驅(qū)動(dòng)的前提下,不可能吸引資本的大量投入,這將是“城中村”改造工作深入進(jìn)行的巨大障礙。

管理體制的問題。對于“城中村”的管理存在許多歷史遺留的問題,使得一開始就未能將其納入城市管理的軌道,致使其游離于城鄉(xiāng)之間,在發(fā)展上缺乏約束,在管理上缺乏系統(tǒng),導(dǎo)致走上非良性發(fā)展之路。為此,“城中村”的改造及管理均需在管理體制上提出相應(yīng)的策略和切實(shí)可行的辦法。

基層干部認(rèn)識(shí)的問題。有些基層干部沒有把城中村改造工作上升到事關(guān)推進(jìn)城市化進(jìn)程、加快浙中西部中心城市建設(shè)、優(yōu)化環(huán)境、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高度來理解,而片面的認(rèn)為,城中村改造工作量大,事關(guān)群眾的切身利益,搞不好會(huì)影響社會(huì)的穩(wěn)定。有的認(rèn)為城中村改造會(huì)使農(nóng)民的利益受到損害;還有的認(rèn)為對集體土地的收購必須有明確的優(yōu)惠政策再進(jìn)行城中村改造等等。這些思想雖然是少數(shù)基層干部的認(rèn)識(shí),但它影響了城中村改造工作的進(jìn)程。此外,要城中村改造的村一般都有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力,村里的集體資產(chǎn)不少,本來這些資產(chǎn)的動(dòng)作由村干部掌握,撤村后就不一樣了,他們不愿失去已有的權(quán)力和利益。村干部這種阻力的存在,影響了城中村改造的開展。

四、城中村改造的原則 切實(shí)保護(hù)農(nóng)民的各項(xiàng)權(quán)益。在城中村改造過程中,要堅(jiān)持集體資產(chǎn)所有權(quán)不變和集體資產(chǎn)處理權(quán)歸村民所有的原則,切實(shí)維護(hù)農(nóng)民的各項(xiàng)權(quán)益。村民委員會(huì)改為居民委員會(huì)后,集體土地和財(cái)產(chǎn)不能流失或改變權(quán)屬關(guān)系,原屬于村民集體所有的仍屬于改變了身份的居民所有,并努力實(shí)現(xiàn)與城市居民的同等待遇。村民變居民以后,政府及各部門要切實(shí)保障他們作為居民的各項(xiàng)權(quán)利,同時(shí)履行居民的各項(xiàng)義務(wù),在市政建設(shè)、環(huán)境衛(wèi)生、衛(wèi)生保健、最低生活保障、文化教育等關(guān)系居民切身利益的事項(xiàng)上要實(shí)現(xiàn)與城市居民的同等待遇。

堅(jiān)持以人為本。城中村改造是村民到居民,村委會(huì)到居委會(huì),農(nóng)村社區(qū)管理到城市社區(qū)管理的綜合轉(zhuǎn)型和變遷過程。在轉(zhuǎn)型過程中要始終堅(jiān)持以人為本,各項(xiàng)改造工作要圍繞保護(hù)人、服務(wù)人的宗旨展開,保護(hù)人的合法權(quán)益,滿足人的合理需求,避免引起大的社會(huì)震動(dòng)。城中村改造會(huì)觸及到一部分農(nóng)民的切身利益,改變農(nóng)民久以形成的傳統(tǒng)的價(jià)值觀念和生活方式,因而改造過程要做好農(nóng)民的思想政治工作,在兼顧農(nóng)民利益的前提下,使農(nóng)民服從國家的整體利益,盡量減少農(nóng)民的抵觸情緒和由此而產(chǎn)生的負(fù)面影響。

實(shí)事求是,量力而行。城中村要逐漸改變?yōu)槌鞘猩鐓^(qū)居民委員會(huì),這是大勢所趨,同時(shí)又是一個(gè)漫長、復(fù)雜的過程。農(nóng)民變居民,農(nóng)村的生活方式轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘械纳罘绞剑r(nóng)民的觀念轉(zhuǎn)變?yōu)榫用竦挠^念不是一下子就能實(shí)現(xiàn)的。要積極穩(wěn)妥、有計(jì)劃、有步驟地推進(jìn)。雖然城中村改造任務(wù)繁重,時(shí)間緊迫,但也不能由此而盲目推進(jìn),要實(shí)事求是,量力而行,成熟一個(gè)轉(zhuǎn)制一個(gè),切不可好大喜功。對不同類型進(jìn)行分類指導(dǎo)。城中村類型不一,在制定政策時(shí)要采取分類指導(dǎo)的原則,切忌“一刀切”。由于不同類型的城中村所處的地理位置不同,形成的原因各不一樣,在改造過程中,要根據(jù)已成熟的城中村和正在發(fā)展中的城中村的不同情況區(qū)別對待。近期要重點(diǎn)推進(jìn)靠近市中心區(qū)、已經(jīng)成熟的城中村改造,并選擇試點(diǎn)進(jìn)行推進(jìn),在試點(diǎn)取得成功的經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)之上,再在城市更大的面上推廣,以達(dá)到以點(diǎn)帶面的效果。

五、城中村改造的規(guī)劃措施

當(dāng)前我市城中村改造的范圍為城市規(guī)劃三環(huán)線以內(nèi)的所有村莊,涉及到22個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道。規(guī)劃范圍內(nèi)共有行政村245個(gè),由433個(gè)自然村組成。其中城市一環(huán)以內(nèi)有行政村27個(gè)(含已改居的原10個(gè)行政村),二環(huán)以內(nèi)有行政村106個(gè),三環(huán)以內(nèi)有行政村112個(gè)。一環(huán)路內(nèi)及沿線已開發(fā)區(qū)塊內(nèi)村改居共31個(gè),其中已有東郊、環(huán)城、洪源、西關(guān)、何宅等12個(gè)村實(shí)行了村改居,2003年近期實(shí)施的村改居建議有如下13個(gè)村,包括上浮橋、西郊、王坦、東關(guān)、董宅等,一環(huán)路內(nèi)未列入近期實(shí)施村改居的村有莊頭、葉宅、七里畈等6個(gè)。一環(huán)以外建議13個(gè)村列入2003年村改居實(shí)施計(jì)劃,包括駱家塘、東關(guān)、項(xiàng)宅、朱基頭、陸村等。

對城市一環(huán)路內(nèi)及外側(cè)已開發(fā)地區(qū)塊已經(jīng)“村改居”和列入2003年要完成“村改居”工作的村,無論新建、改造、擴(kuò)造住宅的,都不再按農(nóng)民造房辦理審批手續(xù)。凡列入舊城改造拆遷的,一律按城市居民化遇拆遷補(bǔ)償安置;凡列入“城中村改造”的,根據(jù)不同地塊規(guī)劃要求,實(shí)行就地或就近遷入城市住宅小區(qū)安置的辦法,不再采用土地的異地遷建安置政策。

對城市二環(huán)路內(nèi)及外側(cè)近期開發(fā)區(qū)域內(nèi)影響城市總體規(guī)劃(與城市總體規(guī)劃有矛盾),而需要整體搬遷的村,應(yīng)凍結(jié)任何建設(shè)行為,有計(jì)劃地逐步遷往新址,按規(guī)劃實(shí)施安置房建設(shè),這類村的遷建,提倡公寓式和社區(qū)管理模式建設(shè)居民新村,使其盡可能地融入城市。

對村莊原址規(guī)劃控制暖和地規(guī)模而無發(fā)展用地及人口規(guī)模少于500人的自然村,應(yīng)凍結(jié)建房審批,并按遷移并址實(shí)施計(jì)劃,有步驟地逐步問規(guī)劃的新居面點(diǎn)遷并。對與城市總體規(guī)劃無矛盾沖突的村,必須按城中村改造布局規(guī)劃確定的規(guī)劃和用地范圍,編制好舊村改造(建設(shè))規(guī)劃,嚴(yán)格按規(guī)劃要求實(shí)施。

制定“城中村”改造有關(guān)政策,市財(cái)政每年安排一定的專項(xiàng)資金。包括依法收回村改造村的全部集體土地;原農(nóng)房宅基地轉(zhuǎn)國有及補(bǔ)交出讓余后轉(zhuǎn)為出讓土地;對原村鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)實(shí)行公寓式統(tǒng)建后所節(jié)余的土地,允許其按法定程序進(jìn)入市場,土地收益歸村所有;組織有關(guān)部門,集中時(shí)間辦理農(nóng)房的土地證、房產(chǎn)證;制訂有關(guān)激勵(lì)政策,有計(jì)劃、分批開展城中村改造工作,等等。

根據(jù)我市近郊村現(xiàn)狀,可按照如下兩種情況分別實(shí)施: 第一類是環(huán)城線內(nèi)的村莊。大多數(shù)村基本上失去土地,少數(shù)村邊即將完全失去土地,而且面臨著舊城改造的拆遷,道路拓寬等問題,生活來源主要依靠房屋出租和打工收入。這類村莊有洪源、環(huán)城、西郊、五星、東郊、上浮橋。對這一類“城市中的村莊”的實(shí)施措施是:在城東、城東南、城西分別設(shè)大型農(nóng)居點(diǎn),在拆遷時(shí)本著自愿的原則,愿意遷的進(jìn)入農(nóng)居點(diǎn),不愿意的采用貨幣安置。這三個(gè)農(nóng)居點(diǎn)分別為:(1)洪源農(nóng)居點(diǎn)16公頃,位于金竹公路南側(cè),環(huán)城西路以西;(2)東郊農(nóng)居點(diǎn)15公頃,位于環(huán)城北路以南,果蔬市場以西;(3)金東農(nóng)居點(diǎn)23公頃,位于丹溪路以南,王坦新村南側(cè),牛皮塘村以西。近期內(nèi)不需搬遷的,即與城市沖突不是太大的部分村莊,暫不搬遷,待以后舊城改造時(shí)按城市要求改造,真正地使農(nóng)村融入城市。

第二類是在城市規(guī)劃建設(shè)范圍的村莊,對于城市的迅速發(fā)展,近幾年也將失去土地的村莊。該類村莊實(shí)施辦法是:(1)自然村向行政村撤并;有集鎮(zhèn)的向集鎮(zhèn)撤并,離城近的向遠(yuǎn)的撤并。(2)根據(jù)與總體規(guī)劃用地的沖突性來確定。僅與路網(wǎng)沖突,用地性質(zhì)可以兼容的,就地調(diào)整;用地性質(zhì)不能兼容的,向附近的行政村或集鎮(zhèn)撤并;(3)根據(jù)國家的有關(guān)要求,預(yù)留好未來十年村莊建設(shè)發(fā)展用地。

六、城中村改造的相關(guān)對策

(一)建立健全社會(huì)保障機(jī)制

城中村改造的另一個(gè)難點(diǎn)是農(nóng)民的社會(huì)保障問題。在城中村改造過程中,由村民變?yōu)榫用瘢r(nóng)民賴以維系生存的土地沒有了,而又沒有享受到城市居民的社會(huì)保障水平,因而不僅有后顧之憂,還在一定程度上成了城中村改造的社會(huì)阻力。由于政府是換取了農(nóng)民的土地來推動(dòng)城市化的發(fā)展,因而政府有義務(wù)、有責(zé)任承擔(dān)一部分農(nóng)民社會(huì)保障資金。對于農(nóng)民的社會(huì)保障,要建立一種以村集體經(jīng)濟(jì)為主,政府投入為輔,個(gè)人投入為補(bǔ)充的社會(huì)保障投入機(jī)制。

在基本上沒有土地的城中村,農(nóng)民靠村集體經(jīng)濟(jì)的物業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)等的收入領(lǐng)取年終分紅。能否在年終分紅里,政府制定一個(gè)政策,有一部分是硬性規(guī)定,給農(nóng)民買社會(huì)保險(xiǎn)。政府也在給征用地的土地補(bǔ)償金中,提取一小部分建立社會(huì)保障基金,再加上農(nóng)民自籌的一部分,這三者結(jié)合起來,解決農(nóng)民的社會(huì)保障問題。因?yàn)樯鐣?huì)保障是大問題,是關(guān)鍵和實(shí)質(zhì)性問題,這個(gè)問題解決不了,農(nóng)民就永遠(yuǎn)有后顧之憂,農(nóng)民的利益就永遠(yuǎn)無法得到保障,城中村改造的社會(huì)阻力就永遠(yuǎn)不會(huì)消失。

(二)轉(zhuǎn)變農(nóng)民發(fā)展觀念,加強(qiáng)培訓(xùn)和教育

隨著城市化進(jìn)程的快速推進(jìn),會(huì)有越來越多的城中村納入城市建成區(qū)范圍,進(jìn)入城市社區(qū)的版圖,這將成為未來社區(qū)建設(shè)的一個(gè)非常重要的任務(wù)。因?yàn)槌侵写迨菑霓r(nóng)村社區(qū)演變而來的,帶著很深的農(nóng)村烙印,改造和重建的任務(wù)都很繁重。而改造最難的還在于人,即農(nóng)民自身。要科學(xué)合理地改造城中村,有賴于轉(zhuǎn)變村民的發(fā)展觀念和發(fā)展意識(shí)。

觀念的轉(zhuǎn)變是發(fā)展的首要前提,要通過長期、鍥而不舍的艱苦努力,逐步改變農(nóng)民落后的文化素質(zhì)和小農(nóng)經(jīng)濟(jì)意識(shí),引導(dǎo)他們積極參與到市場經(jīng)濟(jì)的大潮中去,不斷培育現(xiàn)代文明意識(shí)、風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)與競爭意識(shí),有信心改變在城市化進(jìn)程中的配角地位。只有農(nóng)民的社會(huì)觀念、生活觀念和價(jià)值觀念發(fā)生了由量變到質(zhì)變的徹底飛躍,才能夠打破由于歷史原因形成的農(nóng)村相對獨(dú)立的運(yùn)行機(jī)制與管理體制,使農(nóng)民能夠在服從國家整體利益的前提下考慮自身利益和眼前利益,逐步增強(qiáng)法制意識(shí),為加快農(nóng)村城市化進(jìn)程提供前提條件。

城中村改造為城市社區(qū)是一個(gè)觀念的轉(zhuǎn)變過程,這就決定和要求對農(nóng)民要加強(qiáng)培訓(xùn)和教育,使農(nóng)民能夠掌握必要的文化知識(shí)和本領(lǐng),在市場經(jīng)濟(jì)的競爭中能夠處于有利地位。因?yàn)楦脑斐侵写澹罐r(nóng)民失去了賴以生存的土地,土地是農(nóng)民的衣食之母,喪失了土地的農(nóng)民由于受文化知識(shí)、技術(shù)水平等各方面的限制,再謀生、再就業(yè)、再創(chuàng)業(yè)的本領(lǐng)比不過城里人,如果政府沒有意識(shí)地組織針對農(nóng)民的培訓(xùn)和教育,農(nóng)民有可能成為現(xiàn)代化建設(shè)的落伍者。

(三)農(nóng)村集體土地管理要納入市場經(jīng)濟(jì)范疇

城中村改造必須涉及到農(nóng)村集體土地管理,因?yàn)橥恋厥浅侵写甯脑斓囊粋€(gè)剛性約束。城中村是建立在農(nóng)村集體土地之上的,農(nóng)民對土地的依賴性大,土地對農(nóng)民產(chǎn)生的誘惑力也大,談城中村改造,不涉及這個(gè)問題是避重就輕。反之,如果這個(gè)問題解決好了,就能收到事半功倍的效果。

市場經(jīng)濟(jì)的核心是公平、公正和平等,體現(xiàn)在土地的使用與管理上,要求農(nóng)村集體所有制土地使用要盡快導(dǎo)入市場經(jīng)濟(jì)的軌道。在對城市土地進(jìn)行科學(xué)有效的管理,發(fā)揮土地最大的產(chǎn)出效益中,國內(nèi)一些大城市都從不同角度、不同層面進(jìn)行了有益的探索,特別是在統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一管理與建立統(tǒng)一的土地市場方面,取得了一些成功的經(jīng)驗(yàn)。然而,與之形成鮮明對比的是,集體所有制土地管理總是不盡人意,這雖與管理政出多門,行政架構(gòu)的條塊分割、雙重管轄有一定的關(guān)系,但究其深層次的原因,在于集體所有制土地使用還是沿襲計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的傳統(tǒng)管理模式,并沒有按市場經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行規(guī)律來操作它。因此,為公平使用未來城市發(fā)展最稀缺的資源——土地,對集體用地也要實(shí)行適當(dāng)?shù)挠袃斒褂谩ν恋厮幍牟煌乩砦恢茫鶕?jù)土地的級差,制定出一系列的土地部分有償使用的政策指引,強(qiáng)調(diào)土地的集約經(jīng)營和使用,走可持續(xù)發(fā)展的道路。

城中村改造是切實(shí)解決城中村村民住房困難、解決城鄉(xiāng)二元管理體制的重要舉措,是推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化,加快建設(shè)浙江中西部中心城市的必經(jīng)之路,更是實(shí)現(xiàn)“三個(gè)代表”重要思想的具體體現(xiàn)。

(本文作者系市規(guī)劃局副局長)(2003年4月發(fā)表于《新金華》第4期)

第四篇:城中村改造與城市設(shè)計(jì)

城市設(shè)計(jì)與城中村的改造創(chuàng)新

---以合肥葛大店為例

摘要:隨著城市化進(jìn)程的加快,城中村已經(jīng)成為城市發(fā)展和延生中不得不面對的問題,城中村的問題如頑疾一般都大大的困擾著規(guī)劃師,其改造難度大且改造成本之高,并且很大的影響了城市的市容,城不是城,村也不像村所以才是城中村多帶來的尷尬,因此對于這個(gè)問題,以自己熟悉的城市中存在的村中村問題為研究對象,研究如何在城市設(shè)計(jì)的角度上來對城中村進(jìn)行合理的改造,提出合理的建議,從而進(jìn)一步的了解城中村。

關(guān)鍵詞:城中村,改造,城市設(shè)計(jì),創(chuàng)新

Abstract:With the speeding up of urbanization, urban villages have become the urban development and generate have to face the problem, the problem of urban villages like ills are plagued by big planner, it is difficult and transformation of the high cost and great influence on the city of the city, the city is not a city, village, also don't like a village is the village many the embarrassment, so for this problem, in their own familiar with the city in the problems of village village as the research object, study how to at the point of view of urban design to reasonable reconstruction of urban villages, put forward reasonable Suggestions, so as to further understand the urban villages.Keyword:village in the city,transform,city design,reformation

目錄 1.城中村改造的現(xiàn)狀......................................................(2)2.以合肥葛大店城中村為例進(jìn)行探究........................................(3)2.1葛大店問題的由來....................................................(3)2.2根源分析............................................................(4)3.相關(guān)案例的分析與借鑒..................................................(4)3.1國外改造的案例分析..................................................(4)3.2國內(nèi)改造案例分析....................................................(5)4.城中村改造中規(guī)劃住宅的設(shè)計(jì)方法........................................(5)5.城中村改造對城市建筑設(shè)計(jì)的影響........................................(6)5.1城中村的改造對設(shè)計(jì)的要求............................................(6)5.2整體布局設(shè)計(jì)........................................................(6)5.3居住設(shè)計(jì)............................................................(7)6.城中村的思考..........................................................(8)結(jié)論....................................................................(9)參考文獻(xiàn)................................................................(9)

隨著改革開發(fā)的發(fā)展的加快,中國城市化的不斷加速,不僅僅是城市的數(shù)量上的不斷增加,而且更重要的是城市的本身的轄區(qū)也不斷的擴(kuò)張,因此,以前相較于老城區(qū)的邊緣 2 地塊現(xiàn)狀漸漸成為了城市新城區(qū)的中心或者次中心地塊,大量的耕地被征用,但是仍有一些土地權(quán)屬問題,城中村存在大量農(nóng)民自建的房屋,臟亂差的現(xiàn)狀比比皆是,甚至可以稱之為,中國城市中的平民窟。

一.城中村改造的現(xiàn)狀: 世紀(jì)以來,無論大到深圳、廣州等為代表一線城市再到合肥,南京 長沙等二,三線城市都正在轟轟烈烈地大面積開展城中村改造運(yùn)動(dòng),一般都是以整體拆除重建為主要途徑、爭取解決權(quán)屬問題,把原村民的集體遷離到別處。并且出來了相關(guān)的一系列的文件作為城中村改革的指導(dǎo)方案。比如深圳市頒布的《關(guān)于深圳市城中村(舊村)改造暫行規(guī)定的實(shí)施意見》中,列出了城中村的兩點(diǎn)更新模式:1)綜合整治,指的是不涉及拆除房屋的環(huán)境凈化、美化;[1] 2)全面改造,包括對城中村進(jìn)行整體拆建(拆建比30% 以上)和部分拆建(拆建比30% 以下)。從目前已經(jīng)實(shí)施的城中村更新案例看,全面改造,尤其是整體拆建已成為當(dāng)前城中村更新的主要模式。濟(jì)南市也在2011年頒布了為加快中心城區(qū)城中村改造的意見書也相應(yīng)的指明了指導(dǎo)思想[2]等等,總的看來政府確實(shí)十分的關(guān)心城市城中村的改造的問題,但是不難發(fā)現(xiàn),這些意見書大多都是從思想上來指導(dǎo)或者是泛泛的提出應(yīng)該怎樣合理的去改造城中村,不能想著用一鍋端的或者是草草的想出幾個(gè)大概的建議就能應(yīng)對各個(gè)存在不同問題的城中村,把問題一下子就解決了。如何合理的,運(yùn)用專業(yè)的規(guī)劃者的思維和能力來處理城中村的問題是一個(gè)挑戰(zhàn)和機(jī)遇。

二.以合肥葛大店城中村為例進(jìn)行探究 2.1葛大店問題的由來:

1979年葛大店來說是發(fā)展標(biāo)志的開始,經(jīng)濟(jì)大多為自改自足,大部分人意務(wù)農(nóng)為生,建筑也基本為小的平房,隨著國家政策,全國都在大力的發(fā)展,自然城市的也迅速的擴(kuò)張,政府也將葛大店的本屬于農(nóng)業(yè)用地也進(jìn)行了城市的建設(shè),隨著高速發(fā)展,21世紀(jì)初,可以說是合肥大發(fā)展的十年,城市發(fā)生了巨大的變化,大量的外來人口來到合肥,自然帶來了巨大的居住壓力。葛大店村民也自然抓住了這個(gè)機(jī)會(huì),原來的1-2層的樓房變成了 對外出租的房屋,層數(shù)也漸漸曾經(jīng)了4-5層,以適應(yīng)越來越多的外來人口的居住,但是問題浮現(xiàn)了出來,老村區(qū)域內(nèi)建筑大多數(shù)為單層,年久失修,卻很多都有倒塌的危險(xiǎn),[1]《關(guān)于深圳市城中村(舊村)改造暫行規(guī)定的實(shí)施意見》.2009.(67):34-44 [2] 濟(jì)南市《加快中心城區(qū)城中村改造的意見書》.2011(12):66-89 不在適合人居住,可是還是有很多人居住在可能倒塌的建筑,具有很大安全隱患。而新村建設(shè)的住宅樓,建筑間距過小,市政設(shè)施的欠缺。

(圖片來源與百度地圖)

2.2根源分析

葛大店改造過程其實(shí)與大不多的舊村莊所面對的問題都是差不多了:比如建筑產(chǎn)權(quán)的不明給規(guī)劃難度的增加,拆遷補(bǔ)償?shù)木薮蟆?/p>

1,建筑產(chǎn)權(quán)不明;合肥如果承認(rèn)城中村違法建筑的產(chǎn)權(quán),就會(huì)很大方面鼓勵(lì)了村名違違法的行為,但是如果不承認(rèn)產(chǎn)權(quán),對部分違章建筑強(qiáng)制的直行拆除,則會(huì)寧改造無從進(jìn)行

2,規(guī)劃難度大;葛大店現(xiàn)狀居住區(qū)開發(fā)強(qiáng)度很大,容積率快要接近3.0市政公用設(shè)施嚴(yán)重的欠缺,城中村就如一個(gè)雞肋,葛大店村民要出于自身利益的考慮,開發(fā)商也要考慮到呀的利益。

3.拆遷補(bǔ)償;巨大因?yàn)楝F(xiàn)狀的村民很多是以出租自己的房子為收入,前數(shù)量之多,村民自然對拆遷有很大的抵觸的情緒,這給改造單元帶來了巨大的改造成本,這常常讓開發(fā)商望而卻步

三.相關(guān)案例的分析與借鑒

3.1國外改造的案例分析

底特律城艾爾伍德的改造

在國外“城中村”這個(gè)詞匯并不存在,一般是為相同性質(zhì)的低收入人群的聚居區(qū)——貧民窟,艾爾伍德是曾為二戰(zhàn)之后從歐洲流亡到此猶太人的居住區(qū),但是不受到重視,服務(wù)設(shè)施長期得不到維修,最終淪落到環(huán)境質(zhì)量低下,社會(huì)治安混亂的區(qū)域,被當(dāng)?shù)厝朔Q之為“黑色社區(qū)”[3]

對于艾爾伍德的改造,針對入住人群收入狀況,把住房的服務(wù)對象變?yōu)榈褪杖腚A級的人群,讓原來居住還是能夠買得起,解決了基本的舊區(qū)的人口人群,在改造方案中還設(shè)置了方便便捷的社區(qū)街道,保證了居民能夠安全自由的從家門走到居住區(qū)內(nèi)商店,公園,游玩場所。各個(gè)市政設(shè)施都得以維修和重建,不足的設(shè)施也得以及時(shí)的加以建設(shè)。

(圖片來源于道路守望者博客)

借鑒對比,充分考慮到了原住民的經(jīng)濟(jì)接受能力,改造建設(shè)定位準(zhǔn)確,很注重了改善交通條件,方便具名生活,從各個(gè)方面避免了社會(huì)問題的可能[] 3.2 國內(nèi)改造案例分析 深圳改造最成功的城中村蔡屋圍

蔡屋圍南村片如仍然存在狹窄的過道,發(fā)黑的樓梯,脫落的墻面,樓道可以通過鐵窗看到一個(gè)胳膊之長別人的家,作為一個(gè)城中村,蔡屋圍南村的一些地方角落,同樣有不容忽視的垃圾處理與環(huán)境衛(wèi)生問題。3

作為深圳舊改范例的蔡屋圍,如今的南村雖然實(shí)質(zhì)性的改造還沒有完成

但是蔡屋圍城中村確實(shí)有很多借鑒之處,比如同樣是親密接觸的握手樓,但是樓與樓之間的巷子干凈整潔,不僅僅每棟樓都設(shè)有了樓長服務(wù)信箱,還有專門的業(yè)主委員會(huì)和出租房管理服務(wù)中心。為了借助蔡屋圍北村,以地下通道,空中連廊進(jìn)行“南北攜手”形成高端金融城市綜合體。

借鑒對比,依據(jù)了國內(nèi)城中村所普遍存在的詳情,合理的分步性的,從各個(gè)方面對城中村進(jìn)行調(diào)整,并且也同樣結(jié)合了地理區(qū)位和周邊環(huán)境來加速自己的革新與改造4。

[3]查理 科靈思。舊城再生——美國都市成長政策與實(shí)際保存。臺(tái)北創(chuàng)業(yè)出版社,2001:36-40 [4]鄭子龍,韓蕩。深圳城中村改造的困境及對策,特區(qū)理論與實(shí)踐2003,(11)29-31

[5]城中村改造背景下商住設(shè)計(jì)探究——對現(xiàn)實(shí)蔡臺(tái)村改造的調(diào)查研究,西安建筑科學(xué)大學(xué)學(xué)報(bào)(自然科學(xué)版)四.城中村改造中規(guī)劃住宅的設(shè)計(jì)方法

針對城中村改造后規(guī)劃住宅的使用者有明確的對象,多數(shù)仍然是原村民,所以城中村改造應(yīng)該以鄉(xiāng)村鄉(xiāng)親為主,可以把城中村定義為一個(gè)容納居住,購物,休閑娛樂,信息交流等具有濃厚的任務(wù)色彩的城市綜合性社區(qū)。社區(qū)的環(huán)境強(qiáng)調(diào)空間的開放性和參與性,在提供舒適的

休閑娛樂和生活環(huán)境的同時(shí),也應(yīng)該要體現(xiàn)出鄉(xiāng)村的概念

可以發(fā)現(xiàn)其實(shí)城中村和城市的老城區(qū)很像,但是存在著很多類似的問題,但是很大不一樣的是,老城區(qū)曾是城市的是中心,只是隨著時(shí)代的改變,城市的中心向?yàn)橐疲捎跁r(shí)代的原因,自然出現(xiàn)了一些道路或者建筑,空間上面的問題,但是城中村原本就是以鄉(xiāng)村的模式存在的,也是按照鄉(xiāng)村的模式來發(fā)展,只是隨著城市的擴(kuò)張,而漸漸的被城市所包圍,卻沒有緊緊的跟著上城市的步伐,相應(yīng)的配套設(shè)施和區(qū)域文化,所以在針對城中村的設(shè)計(jì)改造中,不能完全的按照老城區(qū)的改造模式照搬照套的去做。因?yàn)槊總€(gè)城中村都有自己的文化。

(照片來源于實(shí)地拍攝)

五.城中村改造對城市建筑設(shè)計(jì)的影響 5.1城中村的改造對設(shè)計(jì)的要求

對于合肥葛大街的城中村的資料的查詢和實(shí)地的調(diào)研總結(jié)出了幾個(gè)具體的要求(1)增加休息娛樂空間,在查詢資料的過程中,了解到很多部分,約占60%的居民在家工作或者是游手好閑,基本上早晚外出,根據(jù)生活習(xí)慣和方式,應(yīng)該設(shè)置一些小型的廣場,娛樂休閑,交流中心等,這樣有利于人際交往的和諧發(fā)展,滿足這些具名的信息交流和情感交往的需求。

(2)道路規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求,在道路規(guī)劃中既要便利通暢,又能滿足消防的功能(3)增加綠化面積,提高環(huán)境質(zhì)量

6(4)增設(shè)老人和少年活動(dòng)空間,可以設(shè)有老年人活動(dòng)場所

城市設(shè)計(jì)時(shí)對于城市中歷史文化保護(hù)的傳承和演繹,對于合肥的葛大店城中村雖然看上去被遺忘了 但是有它獨(dú)有的元素,比如有好幾所高等或職業(yè)院校,還有就是離馬鞍山路很近有很好的地理優(yōu)勢,地鐵一號(hào)線也馬上很快就通車,一系列的元素讓葛大店帶來了很大的機(jī)遇

5.2整體布局設(shè)計(jì)

社區(qū)的整體布局設(shè)計(jì)應(yīng)充分的考慮居民的日常生活的行為,提供方便 舒適的居住環(huán)境、安靜的工作空間,滿足休閑娛樂和購物等行為,體現(xiàn)人 性化的設(shè)計(jì),創(chuàng)造出田園風(fēng)情的環(huán)境空間。城中村改造背景下西安高層商 住綜合體中住宅的布局和環(huán)境設(shè)計(jì): 高層住宅,從環(huán)境方面來講,給予居住者及周邊的影響是很大的。城 中村改 造背景下的高層商住綜合體住宅的總體布局,要從整體居住環(huán)境和其對周邊影響的觀點(diǎn)出發(fā)來進(jìn)行研究設(shè)計(jì)。

城中村改造中的景觀軸的設(shè)計(jì) 從整體布局來對城中村的改造,一個(gè)區(qū)域的軸向設(shè)計(jì)很重要 從形態(tài)上講,軸在社區(qū)要表現(xiàn)為以步行和綠色開放空間為主體的景觀走廊,它既是對城市外部秩序的銜接,也是對社區(qū)內(nèi)部秩 的限定。軸在社區(qū)中是一種可感知的景觀空間形式,它通過建筑物的布置、道路的走向、步行空間的延續(xù)以及綠色開放空間的分布被感知出來。由于景觀軸在空間形態(tài)上所 表現(xiàn)出來的復(fù)合性和多樣性,軸的設(shè)計(jì)使得社區(qū)具有了生命的靈魂。在以人為本的社區(qū)設(shè)計(jì)中,應(yīng)該將最有自然氣息、最有可能吸引“人氣”聚集、最能體現(xiàn)社區(qū)景觀特色的地方讓給步行的人群,以創(chuàng)造社區(qū)的精神與文化。由于步是景觀體驗(yàn)最為生動(dòng)細(xì)膩的方式,步行空間的景觀軸線設(shè)計(jì)是至關(guān)重要的。

(照片來源于筑龍網(wǎng))

5.3居住設(shè)計(jì)

對于城中村最重要的城市設(shè)計(jì)當(dāng)然是居住的設(shè)計(jì),包含居住環(huán)境和住宅的設(shè)計(jì),確保容積率和足夠的室外開敞空間的設(shè)計(jì) 高層住宅是利用高容積率來實(shí)現(xiàn)低覆蓋率的。但是由于層數(shù)增多而造成單位面積上住戶的密度過高,要想充分保證室外足夠的開敞空間就顯得較為困難。對于地下停車庫的設(shè)計(jì),停車難是很多小區(qū)所頭疼的問題。如果沒有地下停車場,就會(huì)讓地表就會(huì)停車場,既不安全也不能很好解決停車難的問題。因此,在對居住小區(qū)中的住宅進(jìn)行規(guī)劃布局時(shí),應(yīng)以追求土地的多重使用及高效利用的辦法,努力維護(hù)居住環(huán)境外部開敞空間的設(shè)計(jì)。

日照對于居住者來說,保證充足的日照時(shí)間是非常重要的居住環(huán)境條件。所有的住戶如果都能夠擁有南向的房間是最理想的情況,但是由于用地條件所限不能現(xiàn)的情況也有。葛大店原有的樓房破舊且樓房間距非常的小,日照很難達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)所以在改造時(shí)候,由于大部分城中村都處于城市中心區(qū),日照時(shí)間可按 2~4 小時(shí)來進(jìn)行日照分析,從而確定兩棟高層住宅之間的間隔距離。葛大店地勢想對于比較高,加上旁邊是馬鞍山高架,所以具有良好的眺望視野,很重要,設(shè)計(jì)中如果能夠?qū)τ诟叨瘸浞值募右岳茫軌蚺c周邊城市環(huán)境進(jìn) 行相互借用,對于改善居住者的室內(nèi)舒適度將有很大的幫助,例如,在規(guī)劃布局時(shí)要避開周圍建筑物和相鄰高層住宅的遮擋,以獲得空間上的開放感,葛大店居民就能從住宅眺望到 城市等不同的景色,比如不遠(yuǎn)處的包河萬達(dá)等等。

社區(qū)邊界經(jīng)常有城市道路、相鄰用地邊界。邊界不同的空間形式賦予高層商住綜合體社區(qū)封閉或開放的景觀空間感受。,高層住宅生動(dòng)活潑的景觀造型應(yīng)是城市景觀的重要組成部分。因此,一方面以通過 對住宅形式的改進(jìn)順應(yīng)和激發(fā)多樣化的居住行為;另一方面,應(yīng)通過景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)的手段來創(chuàng)造邊界的景觀空間特色。在城中村中城市設(shè)計(jì)中景觀設(shè)計(jì)已占有重要地位。從表面上看景觀設(shè)計(jì)是美化環(huán)境、創(chuàng)造整潔優(yōu)美的外部空間的一種手段,而實(shí)際上,景觀設(shè)計(jì)的根本目的在于通過這種以偏重建筑以外的土地利用形態(tài)和自然元素的加工組織手段,使建筑物與外部空間有機(jī)結(jié)合,使人工與自然和諧相處,創(chuàng)造理想的居住環(huán)境。從這個(gè)意義上講,景觀意向群是強(qiáng)化建筑群體空間特6征的一種方式,雖然它具有獨(dú)立的空間形象,并往往成為社區(qū)的核心空 間,但是它的結(jié)構(gòu)應(yīng)從屬于住宅區(qū)的整體結(jié)構(gòu),并與建筑群的形象特征相應(yīng)。

六.城中村的思考

[6] 城中村更新策略研究,四川建筑,2006年第五期 [7] 李俊夫,城中村的改造[M].科學(xué)出版社,2004 現(xiàn)有城市規(guī)劃不能真正改造而只是鏟除城中村,而城中村又是一種積極和正確的存在和真正的合肥城市特色,當(dāng)下的城市規(guī)劃;需要改造的,不是城中村,而是當(dāng)下城市規(guī)劃。

如果要把大部分城中村推倒重建成高檔樓盤,不管城市樂意與否,那些原城中村的租戶會(huì)轉(zhuǎn)移到新的區(qū)域新的犄角旮旯中,塑造新的下半身形態(tài)和機(jī)能,因?yàn)樗麄兒统鞘邢嗷バ枰薄l(fā)和改造城市規(guī)劃的,也恰恰是被城市規(guī)劃威脅的城中村。欲速則不達(dá),結(jié)論

作為一個(gè)專業(yè)的規(guī)劃師所應(yīng)該做的 就是要上每個(gè)城中村變得獨(dú)一無二,城中村改造要體現(xiàn)自己的風(fēng)格和個(gè)性,城市就像一個(gè)人,有著自身的形象和內(nèi)涵,個(gè)性化是城市發(fā)展重要的內(nèi)在動(dòng)力,是城市發(fā)展永恒的話題。因此城鎮(zhèn)“城中村”改造規(guī)劃首先應(yīng)繼承傳統(tǒng)建筑,體現(xiàn)地方特色;在編制改造規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)深入研究,綜合考慮城市的自然、地理、社會(huì)、人文等各方面因素,挖掘城市特色,利用先進(jìn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)手法,編制富有地方特色、個(gè)性鮮明的改造規(guī)劃。繼承傳統(tǒng)的文化還要注意吸收外來的文化,注重創(chuàng)新,古為今用,洋為中用,使世界建筑地區(qū)化、鄉(xiāng)土建筑現(xiàn)代化。參考文獻(xiàn)

[1]《關(guān)于深圳市城中村(舊村)改造暫行規(guī)定的實(shí)施意見》.2009.(67):34-44 [2] 濟(jì)南市《加快中心城區(qū)城中村改造的意見書》.2011(12):66-89 [3]查理 科靈思。舊城再生——美國都市成長政策與實(shí)際保存。臺(tái)北創(chuàng)業(yè)出版社,2001:36-40 [4]鄭子龍,韓蕩。深圳城中村改造的困境及對策,特區(qū)理論與實(shí)踐2003,(11)29-31 [5]城中村改造背景下商住設(shè)計(jì)探究——對現(xiàn)實(shí)蔡臺(tái)村改造的調(diào)查研究,西安建筑科學(xué)大學(xué)學(xué)報(bào)(自然科學(xué)版)

[6] 城中村更新策略研究,四川建筑,2006年第五期 [7] 李俊夫,城中村的改造[M].科學(xué)出版社,2004

第五篇:城中村改造

附件10:市政專業(yè)部門市政接用意見

依據(jù)規(guī)劃意見書到區(qū)市政管委管理科辦理的相關(guān)行政許可內(nèi)容,需市級主管部門批準(zhǔn)的項(xiàng)目有4項(xiàng):

一、(一)行政許可事項(xiàng)名稱: 古樹名木移植許可

(二)行政許可依據(jù): 《城市綠化條例》第25條

(三)行政許可收費(fèi)依據(jù): 本項(xiàng)目許可不收費(fèi)

(四)行政許可審查總時(shí)限: 12個(gè)工作日(不含法定頒發(fā)、送達(dá)行政許可證件時(shí)間和上級審批時(shí)間)

(五)申請表: 《**市園林綠化局古樹名木移植申請書》

(六)辦理程序:受理

審查

決定

送達(dá)

(七)申請條件:

1、因特殊情況必須移植的;

2、古樹名木移植方案符合要求。

(八)申請條件依據(jù):

1、《城市綠化條例》第25、27條;

2、《**市城市綠化條例》第22、23條;

3、《城市古樹名木保護(hù)管理辦法》第10、12、16條;

4、《**市古樹名木保護(hù)管理?xiàng)l例》第11、15條。

(九)申請方式:書面申請。

(十)申請人提交材料目錄:

1、**市園林綠化局古樹名木移植申請書。申請內(nèi)容包括申請單位名稱或個(gè)人姓名;聯(lián)系電話;單位綠化面積總況;申請樹種、規(guī)格、數(shù)量、原因;申報(bào)單位意見(蓋章);產(chǎn)權(quán)業(yè)主單位意見(蓋章);

2、**市園林綠化局綠地指標(biāo)審核簽署意見;

3、**市規(guī)劃委建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附圖;

4、項(xiàng)目工程樹位平面圖。在施工平面圖上標(biāo)明樹位、樹種、規(guī)格、占用綠地的面積;

5、古樹名木移植方案。

申請人應(yīng)當(dāng)如實(shí)提交有關(guān)材料,并對材料的真實(shí)性負(fù)責(zé),否則將承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。

二、(一)行政許可事項(xiàng)名稱: 臨時(shí)占用城市綠地(含代征綠地)

(二)行政許可依據(jù): 《城市綠化條例》第20條

(三)行政許可收費(fèi)依據(jù): 本項(xiàng)目許可不收費(fèi)

(四)申請表: 《**市園林局臨時(shí)占用城市綠地(含代征綠地)申請書》

(五)行政許可審查總時(shí)限: 12個(gè)工作日(不含法定頒發(fā)、送達(dá)行政許可證件時(shí)間和上級審批時(shí)間)

(六)辦理程序:受理

審查

決定

送達(dá)

三、(一)行政許可事項(xiàng)名稱:樹木移伐

(二)行政許可依據(jù):《城市綠化條例》第21條《**市城市綠化條例》第23條

(三)行政許可收費(fèi)依據(jù):本項(xiàng)目許可不收費(fèi)

(四)行政許可審查總時(shí)限:12個(gè)工作日(不含法定頒發(fā)、送達(dá)行政許可證件時(shí)間和上級審批時(shí)間)

(五)申請表:《**市園林綠化局樹木移伐申請書》

(六)辦理程序:受理

審查

決定

送達(dá)

(七)申請條件:確需砍伐或者移植的。

(八)申請條件依據(jù):

1、《城市綠化條例》第21條;

2、《**市城市綠化條例》第23條。

(九)申請方式:書面申請。

(十)申請人提交材料目錄:

1、**市園林綠化局樹木移植和砍伐申請書。申請內(nèi)容包括申請單位名稱或個(gè)人姓名;聯(lián)系電話;單位綠化面積總況;申請樹種、規(guī)格、數(shù)量、原因;申報(bào)單位意見(蓋章);產(chǎn)權(quán)業(yè)主單位意見(蓋章);

2、**市園林綠化局綠地指標(biāo)審核簽署意見;

3、**市規(guī)劃委建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附圖;

4、項(xiàng)目工程樹位平面圖。在施工平面圖上標(biāo)明樹位、樹種、規(guī)格、占用綠地的面積。

申請人應(yīng)當(dāng)如實(shí)提交有關(guān)材料,并對材料的真實(shí)性負(fù)責(zé),否則將承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。

四、(一)行政許可事項(xiàng)名稱:公共綠地改變使用性質(zhì)批準(zhǔn)(含其他綠地)

(二)行政許可依據(jù):《**市城市綠化條例》第25條

(三)行政許可收費(fèi)依據(jù):本項(xiàng)目許可不收費(fèi)

(四)行政許可審查總時(shí)限:20個(gè)工作日(不含法定頒發(fā)、送達(dá)行政許可證件時(shí)間和上級審批時(shí)間)特殊情況下可延長10日

(五)申請表:《**市園林局公共綠地(含其他綠地)改變使用性質(zhì)申請書》

(六)辦理程序:受理

審查

決定

送達(dá)

(七)申請條件:新建項(xiàng)目確需改變綠化規(guī)劃、綠化用地使用性質(zhì)的。

(八)申請條件依據(jù):《**市城市綠化條例》第25條。

(九)申請方式:書面申請。

(十)申請人提交材料目錄:

1、**市園林局公共綠地(含其他綠地)改變使用性質(zhì)申請書;

2、**市園林局綠地指標(biāo)審核簽署意見;

3、**市規(guī)劃委建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附圖;

4、項(xiàng)目工程占用綠地平面圖。在施工平面圖上標(biāo)明占用綠地的面積及準(zhǔn)確位置。

申請人應(yīng)當(dāng)如實(shí)提交有關(guān)材料,并對材料的真實(shí)性負(fù)責(zé),否則將承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。

到區(qū)市政委城建科能直接辦理的有 7項(xiàng):

一、(一)項(xiàng)目名稱:市政公用工程穿越公園或臨時(shí)占用公園內(nèi)土地許可

(二)項(xiàng)目類別:許可

(三)項(xiàng)目依據(jù):《**市公園條例》第25條。

(四)辦理對象及范圍:**區(qū)

(五)辦理?xiàng)l件:

1、市政公用工程確需穿越公園或者臨時(shí)占用公園土地的。

2、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)征得公園管理機(jī)構(gòu)和園林行政管理部門同意。

(六)提交的材料:

1、**區(qū)市政管理委員會(huì)穿越公園或臨時(shí)占用公園內(nèi)土地申請書;

2、**市**區(qū)規(guī)劃分局建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附圖;

3、項(xiàng)目工程需穿越公園或臨時(shí)占用公園土地平面圖。在施工平面圖上標(biāo)明占用公園綠地的面積及準(zhǔn)確位置。

(七)申請人應(yīng)當(dāng)如實(shí)提交有關(guān)材料,并對材料的真實(shí)性負(fù)責(zé),否則將承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。

(八)辦理程序:受理

審查

決定

送達(dá)

(九)辦理時(shí)限:20個(gè)工作日(不含法定頒發(fā)、送達(dá)行政許可證件時(shí)間);特殊情況下可延長10日

(十)費(fèi)用情況:本許可項(xiàng)目不收費(fèi)

(十一)辦理結(jié)果狀態(tài):該事項(xiàng)在本單位可以全部辦結(jié)

二、(一)項(xiàng)目名稱:道路上空或者建筑物、構(gòu)筑物之間架設(shè)管線行政許可

(二)項(xiàng)目類別:許可

(三)項(xiàng)目依據(jù):《**市市容環(huán)境衛(wèi)生條例》第三十四條

(四)辦理對象及范圍:**區(qū)

(五)辦理?xiàng)l件:

1、**區(qū)范圍內(nèi)建設(shè)各類架空線路,或者在現(xiàn)有架空線路上搭掛線纜的,由**區(qū)市政管理委員會(huì)負(fù)責(zé)行政許可。

2、新建或臨時(shí)架設(shè)架空線路必須符合國家或行業(yè)的有關(guān)規(guī)定;搭掛線纜須符合國家或行業(yè)有關(guān)合桿的規(guī)定。

3、具有書面申請。

4、具有擬建架空線路的設(shè)計(jì)圖紙。

5、搭掛線纜建設(shè)單位須提交與電桿權(quán)屬單位簽訂的安全維護(hù)協(xié)議。

(六)提交的材料:

1、由**市市政管理委員會(huì)統(tǒng)一格式的《架空線路建設(shè)申請表》:建設(shè)單位的全稱、加蓋建設(shè)單位公章;申報(bào)項(xiàng)目名稱、建設(shè)地點(diǎn);建設(shè)目的、建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容(起止點(diǎn)位置、路徑長度、線纜長度、線纜數(shù)量、線纜容量、電桿數(shù)量、附屬設(shè)施名稱及數(shù)量)、計(jì)劃開工時(shí)間、工期;臨時(shí)架空線的使用天數(shù)、拆除時(shí)間。

2、擬建架空線路的設(shè)計(jì)圖紙,須由專業(yè)部門繪制,內(nèi)容包括:在1:500地形圖上繪制架空線路總平面圖、1:100的帶有道路橫斷面的線路斷面圖;圖中須表明擬建線路與周圍現(xiàn)有各種架空線路的關(guān)系。

3、搭掛線纜建設(shè)單位須提交與電桿權(quán)屬單位簽訂的安全維護(hù)協(xié)議。

(七)辦理程序:受理

審查

決定

送達(dá)

(八)辦理時(shí)限:20個(gè)工作日

(九)費(fèi)用情況:本許可項(xiàng)目不收費(fèi)

(十)辦理結(jié)果狀態(tài):該事項(xiàng)在本單位可以全部辦結(jié)

三、(一)項(xiàng)目名稱:臨時(shí)占用城市道路批準(zhǔn)

(二)項(xiàng)目類別:許可

(三)項(xiàng)目依據(jù):《城市道路管理?xiàng)l例》第三十一條(1996年國務(wù)院令第198號(hào))

(四)辦理對象及范圍:**區(qū)

(五)辦理?xiàng)l件:

依據(jù)《行政許可法》第二十九條第二款,申請單位提出申請符合申請條件,提交的申請材料齊全、符合法定形式。

(六)申請條件的依據(jù):

1、**市市政管理委員會(huì)、**市公安局1994年第2號(hào)《**市臨時(shí)占用道路許可管理若干規(guī)定》第八條;

2、**市市政管理委員會(huì)、**市公安局1996年國務(wù)院令第198號(hào)《城市道路管理?xiàng)l例》第三十條;

3、《行政許可法》第二十九條第二款。

(七)提交的材料:

1、臨時(shí)設(shè)施占道申請(包括:占用道路位置、范圍、性質(zhì)、時(shí)間、采取的相應(yīng)措施及占道原因等);

2、申請人委托代理人提出許可申請時(shí),應(yīng)出示申請人的授權(quán)委托書。

(八)辦理程序:受理

審查

決定

送達(dá)

(九)辦理時(shí)限:20個(gè)工作日

(十)費(fèi)用情況:本許可項(xiàng)目不收費(fèi)

(十一)辦理結(jié)果狀態(tài):該事項(xiàng)在本單位可以全部辦結(jié)

四、(一)項(xiàng)目名稱:挖掘城市道路批準(zhǔn)

(二)項(xiàng)目類別:許可

(三)項(xiàng)目依據(jù):《城市道路管理?xiàng)l例》第三十三條(1996年國務(wù)院令第198號(hào))

(四)辦理對象及范圍:**區(qū)

(五)辦理?xiàng)l件:

(六)申請條件:

1、掘路施工申請(申請內(nèi)容包括申請單位名稱或個(gè)人姓名、申請的理由、地點(diǎn)、施工期限等);

2、已取得有效的規(guī)劃主管部門工程規(guī)劃許可和建設(shè)主管部門施工許可;

3、設(shè)計(jì)完成工程圖紙(包括:城市地域圖、施工平面圖、挖掘回填剖面圖);

4、有切實(shí)可行的掘路施工方案(含施工承諾書);

5、申請人委托代理人提出許可申請時(shí),應(yīng)出示申請人的授權(quán)委托書。

(七)申請條件的依據(jù):

1、《**市臨時(shí)占用道路許可管理若干規(guī)定》第八條;

2、《城市道路管理?xiàng)l例》第三十三條;

3、《行政許可法》第二十九條第二款。

(八)申請材料和申請書示范文本:

1、申請書;

2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證;

3、城市地域圖、施工平面圖、挖掘回填剖面圖。

(九)辦理程序:受理

審查

決定

送達(dá)

(十)辦理時(shí)限:20個(gè)工作日

(十一)費(fèi)用情況:本許可項(xiàng)目不收費(fèi)

(十二)辦理結(jié)果狀態(tài):該事項(xiàng)在本單位可以全部辦結(jié)

五、(一)項(xiàng)目名稱:建設(shè)工程配套環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施竣工驗(yàn)收許可

(二)項(xiàng)目類別:許可

(三)項(xiàng)目依據(jù):《**市市容環(huán)境衛(wèi)生條例》第六十七條

(四)辦理對象及范圍:**區(qū)

(五)辦理?xiàng)l件:

1、符合市容環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施建設(shè)專業(yè)規(guī)劃、環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施建設(shè)定額指標(biāo)和設(shè)置標(biāo)準(zhǔn);

2、符合環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施設(shè)計(jì)方案;

3、符合**市公共廁所建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)(DB11/T190-2003);

4、符合《**市新建改建居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套實(shí)行指標(biāo)》;

5、符合《**市無障礙設(shè)施建設(shè)和管理?xiàng)l例》第八條第(五)項(xiàng);

6、符合《**市環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施建設(shè)定額指標(biāo)(試行)》;

7、符合《**市生活垃圾分類收集和處理設(shè)施配套建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》;

(六)提交的材料:

1、申請人的工商營業(yè)執(zhí)照、法人機(jī)構(gòu)代碼證書(查驗(yàn)原件,留存復(fù)印件);

2、中標(biāo)文書或建設(shè)合同(查驗(yàn)原件,留存復(fù)印件);

3、規(guī)劃許可證、用地許可證、開工許可證和規(guī)劃平面圖(1:500藍(lán)圖或復(fù)印件);

4設(shè)施工程質(zhì)量的合格文件(查驗(yàn)原件,留存復(fù)印件);

5、環(huán)衛(wèi)設(shè)施的平立剖圖(1:100藍(lán)圖或復(fù)印件)。

(七)辦理程序:受理

審查

決定

送達(dá)

(八)辦理時(shí)限:20個(gè)工作日

(九)費(fèi)用情況:本許可項(xiàng)目不收費(fèi)

(十)辦理結(jié)果狀態(tài):該事項(xiàng)在本單位可以全部辦結(jié)

六、(一)項(xiàng)目名稱:新建擴(kuò)建改建城市公園竣工驗(yàn)收

(二)項(xiàng)目類別:許可

(三)項(xiàng)目依據(jù):《**市公園條例》第2、18、19、34、36條。

(四)辦理對象及范圍:**區(qū)

(五)辦理?xiàng)l件:

1、屬于公園用地,并且范圍明確;

2、對公眾開放,具備改善生態(tài)、美化城市、游覽觀賞、休憩娛樂和防災(zāi)避險(xiǎn)等功能;

3、有管理機(jī)構(gòu)、管理制度和負(fù)責(zé)人;

4、公園的綠化用地比例應(yīng)當(dāng)不少于陸地面積的65%;

5、具有《公園設(shè)計(jì)規(guī)范》要求的設(shè)施;

6、公園面積在10000 m2以上。

(六)提交的材料:

1、新建、改建、擴(kuò)建公園竣工驗(yàn)收申請表;

2、公園總體規(guī)劃方案及工程竣工圖;

3、公園綠化規(guī)劃設(shè)計(jì)方案;

4、公園所有者及管理者的基本情況;

5、公園有關(guān)綠化、服務(wù)、園容衛(wèi)生、秩序等方面的管理規(guī)定。申請人應(yīng)當(dāng)如實(shí)提交有關(guān)材料,并對材料的真實(shí)性負(fù)責(zé),否則將承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。

(七)辦理程序:受理

審查

決定

送達(dá)

(八)辦理時(shí)限:20個(gè)工作日(不含法定頒發(fā)、送達(dá)行政許可證件時(shí)間);特殊情況下可延長10日。

(九)費(fèi)用情況:本許可項(xiàng)目不收費(fèi)。

(十)辦理結(jié)果狀態(tài):該事項(xiàng)在本單位可以全部辦結(jié)

七、(一)項(xiàng)目名稱:夜景照明方案審核許可

(二)項(xiàng)目類別:許可

(三)項(xiàng)目依據(jù):《**市市容環(huán)境衛(wèi)生條例》第四十三條第二款

(四)辦理對象及范圍:**區(qū)

(五)辦理?xiàng)l件:

1、符合**市**區(qū)夜景照明總體規(guī)劃和實(shí)施方案;

2、符合**市夜景照明管理辦法的規(guī)定;

3、填寫市市政管委統(tǒng)一格式的《夜景照明工程建設(shè)方案行政許可申請表》;

4、經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)的平面圖(A3紙);

5、夜景照明建筑總平面圖(A3紙);

6、建筑立面圖(A3紙);

7、建筑剖面圖(A3紙);

8、建筑物實(shí)景白天照片式效果圖(A3紙);

9、營業(yè)執(zhí)照(復(fù)印件加蓋公章);

10、設(shè)計(jì)、施工資質(zhì)(復(fù)印件加蓋公章);

11、施工安全認(rèn)證(復(fù)印件加蓋公章);

12、夜景照明構(gòu)思;

13、照明方案、設(shè)計(jì)說明(A3紙);

14、燈位布置圖;

15、照(亮)度、光色計(jì)算分布圖;

16、控制眩光方法;

17、平日、節(jié)日、重大節(jié)日效果圖(A3紙);

18、照明器材明細(xì)和技術(shù)資料;

19、重點(diǎn)部位燈具安裝方法、結(jié)構(gòu)示意圖及說明(A3紙); 20、供配電系統(tǒng)及控制原理圖(A3紙);

21、節(jié)能措施

(六)辦理程序:受理 → 審查 → 決定→ 送達(dá)和備案

(七)辦理時(shí)限:25個(gè)工作日

(八)費(fèi)用情況:不收費(fèi)

(九)辦理結(jié)果狀態(tài):該事項(xiàng)在本單位可以全部辦結(jié) 附件11:用地批準(zhǔn)

一、用地單位持市(區(qū))國土局預(yù)審批復(fù)向發(fā)改委和規(guī)劃部門申請辦理立項(xiàng)批復(fù)和規(guī)劃審批。

二、用地單位持上述預(yù)審批復(fù)、立項(xiàng)批復(fù)和規(guī)劃意見材料到區(qū)國土分局辦理用地申報(bào)審批手續(xù)。

三、區(qū)國土分局按國家及市有關(guān)規(guī)定和要求組織編制用地報(bào)批材料。具體材料如下:

(一)區(qū)國土分局的建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見

(二)用地單位填寫的建設(shè)用地申請表

(三)用地單位提供的發(fā)改委或項(xiàng)目計(jì)劃部門批準(zhǔn)的立項(xiàng)和可行性報(bào)告批準(zhǔn)文件

(四)區(qū)國土分局的地質(zhì)災(zāi)害認(rèn)定表

(五)區(qū)國土分局的壓覆重要礦床證明

(六)用地單位提供的規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃意見書及附圖

(七)用地單位提供的勘測地界技術(shù)報(bào)告書及附圖

(八)用地單位提供的使用林地證明

(九)用地單位提供的征地補(bǔ)償安置協(xié)議

(十)用地單位提供的村民代表大會(huì)決議

(十一)區(qū)國土分局的土地情況調(diào)查表

(十二)區(qū)國土分局代區(qū)政府撰寫的建設(shè)用地申請文件

(十三)區(qū)國土分局填寫的“一書”、“四方案”

(十四)區(qū)國土分局的土地利用現(xiàn)狀圖

(十五)區(qū)國土分局的土地利用總體規(guī)劃局部調(diào)整方案,不需要調(diào)整的免。

(十六)區(qū)國土分局的土地權(quán)屬情況匯總表(十七)區(qū)國土分局的公示、聽證情況說明

四、區(qū)國土分局將建設(shè)項(xiàng)目用地申報(bào)審批材料組織齊全經(jīng)區(qū)政府同意上報(bào)市國土局審核后,報(bào)市政府審批。

五、繳納有關(guān)稅費(fèi)并落實(shí)征地補(bǔ)償費(fèi)依據(jù):市政府令148號(hào);京國土房管政(2003)716號(hào)

六、市國土局下發(fā)市政府用地批復(fù)。市國土局在用地單位繳齊各種稅費(fèi)和征地補(bǔ)償費(fèi)后將市政府用地批復(fù)下發(fā)給區(qū)政府。

七、區(qū)政府收到市政府用地批復(fù)后,在10日內(nèi)將批復(fù)內(nèi)容在被征地的村委會(huì)所在地進(jìn)行公告。

八、用地單位持用地批復(fù)和相關(guān)材料在全部支付征地補(bǔ)償費(fèi)后向市國土局領(lǐng)取建設(shè)用地批準(zhǔn)書。注:辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用和征用土地的審批權(quán)限:按《中華人民共和國土地管理法》第四十五條規(guī)定:征用下列土地的由國務(wù)院批準(zhǔn):

(一)基本農(nóng)田;

(二)基本農(nóng)田以外的耕地超過三十五公頃(525畝)的;

(三)其它土地超過七十公頃(1050畝)的。

征用本規(guī)定以外的土地的由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn),并報(bào)國務(wù)院備案。

附件12:核發(fā)集體土地房屋拆遷許可證

一、項(xiàng)目名稱:核發(fā)集體土地房屋拆遷許可證

二、項(xiàng)目類別:許可

三、項(xiàng)目依據(jù):《**市集體土地房屋拆遷管理辦法》(**市人民政府令第124號(hào))

四、收費(fèi)依據(jù):不收費(fèi)

五、辦理時(shí)限:30個(gè)工作日

六、辦理結(jié)果狀態(tài):本局審核市建委備案

七、網(wǎng)上辦理情況:**市拆遷信息網(wǎng) 網(wǎng)址: http:/bjchaiqian.bjjs.gov.cn 辦理?xiàng)l件:列入本拆遷計(jì)劃的拆遷項(xiàng)目

在**市拆遷信息網(wǎng)上激活項(xiàng)目帳號(hào),建設(shè)單位獲取項(xiàng)目帳號(hào)后登陸填報(bào)系統(tǒng),進(jìn)行網(wǎng)上負(fù)責(zé)項(xiàng)目材料填報(bào),兩級拆遷管理部門負(fù)責(zé)審批和發(fā)布信息。按網(wǎng)上審批的程序進(jìn)行網(wǎng)上審批,同時(shí)提交以下材料:

(一)用地批準(zhǔn)文件;

(二)規(guī)劃批準(zhǔn)文件;

(三)拆遷實(shí)施方案;

(四)安置房屋或者拆遷補(bǔ)償資金的證明文件。

(五)委托評估合同和受托評估機(jī)構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書。

八、辦理程序:網(wǎng)絡(luò)受理→審核→審定→告知

九、辦理部門:**區(qū)建委房屋管理科 附件13:核發(fā)城市房屋拆遷許可證

一、項(xiàng)目名稱:核發(fā)城市房屋拆遷許可證

二、項(xiàng)目類別:許可

三、項(xiàng)目依據(jù):《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(國務(wù)院第305號(hào))、《**市城市房屋拆遷管理辦法》(**市人民政府令第87號(hào))

四、收費(fèi)依據(jù):不收費(fèi)

五、辦理時(shí)限:30個(gè)工作日

六、辦理結(jié)果狀態(tài):本局審核市建委備案

七、網(wǎng)上辦理情況:**市拆遷信息網(wǎng)(網(wǎng)址:http:/bjchaiqian.bjjs.gov.cn)

八、辦理?xiàng)l件:列入本拆遷計(jì)劃的拆遷項(xiàng)目

按網(wǎng)上審批的要求進(jìn)行網(wǎng)上審批。在**市拆遷信息網(wǎng)上激活項(xiàng)目帳號(hào),建設(shè)單位獲取項(xiàng)目帳號(hào)后登陸填報(bào)系統(tǒng),進(jìn)行網(wǎng)上負(fù)責(zé)項(xiàng)目材料填報(bào),兩級拆遷管理部門負(fù)責(zé)審批和發(fā)布信息。同時(shí)提交以下材料:

(一)建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件。

(二)建設(shè)用地規(guī)劃許可證或者建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

(三)有土地使用批準(zhǔn)文件:

(四)市房屋拆遷資格證書

(五)辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明文件。

(六)拆遷計(jì)劃,包括項(xiàng)目基本情況、拆遷范圍和方式、搬遷期限、工程開工和竣工時(shí)間等。

(七)拆遷方案,包括被拆遷房屋狀況、補(bǔ)償款和補(bǔ)助費(fèi)預(yù)算登記。

(八)法律、法規(guī)和規(guī)章明確規(guī)定應(yīng)提交的其它材料。

(九)拆遷工地防治揚(yáng)塵污染責(zé)任書和房屋拆除施工單位的資質(zhì)證書。

(十)委托評估合同和受托評估機(jī)構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書。

九、辦理程序:受理→審核→審定→告知

十、辦理部門:**區(qū)建委房屋管理科 附件14:市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

(同附件10)附件15:辦理征地結(jié)案表

一、辦理國家建設(shè)用地征地結(jié)案申請報(bào)告;

二、市政府用地批準(zhǔn)文件;

三、征地補(bǔ)償協(xié)議書;

四、國家建設(shè)征用土地結(jié)案證明;

五、征地補(bǔ)償款憑證。

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