第一篇：城中村改造案例與經(jīng)驗

城中村改造案例與經(jīng)驗

一、城中村及其特征

1、城中村的界定

城中村, 又稱都市村莊, 是指已經(jīng)納入城市總體規(guī)劃建設(shè)范圍內(nèi), 農(nóng)業(yè)用地很少或已經(jīng)沒有, 居民職業(yè)結(jié)構(gòu)與生存方式已經(jīng)向城市轉(zhuǎn)型, 但建筑景觀和居民文化習(xí)俗仍缺乏城市社區(qū)內(nèi)涵特征, 建立在集體性質(zhì)土地上的習(xí)慣上仍稱為“村”的居民聚落。城中村是以本地居民出租房屋獲得經(jīng)濟(jì)來源、外地戶籍居民承租房屋獲得臨時住所、兼有內(nèi)部服務(wù)型經(jīng)濟(jì)為主的城鄉(xiāng)過渡型社區(qū)。

2、城中村的特征

城中村與周邊城市地區(qū)相比, 其特征主要有：

(1)土地特征。城中村土地屬于集體所有制土地, 基本以農(nóng)村居民宅基地為主、其他建設(shè)用地為輔, 農(nóng)用土地不斷減少以至消失, 成熟的城中村已經(jīng)沒有農(nóng)用土地。

(2)建筑特征。建筑物以村民家庭住宅樓為主, 缺乏統(tǒng)一規(guī)劃, 建筑密度和建筑容積率很高(部分位于鬧市區(qū)的城中村極高), 違章建筑和私搭亂建多, 城市基礎(chǔ)配套設(shè)施缺乏, 缺少必要的城市公共綠地、文化、體育、休閑設(shè)施等。

(3)人口特征。本地居民職業(yè)結(jié)構(gòu)與生存方式亦城亦鄉(xiāng), 人口職業(yè)構(gòu)成復(fù)雜, 外來人口居多, 本地居民和外來人口文化素質(zhì)普遍不高, 社會治安難度大, 本地居民和外來人口形成相互隔離的二元社會, 相互之間為房東和房客關(guān)系。

(4)經(jīng)濟(jì)特征。城中村村民主要的經(jīng)濟(jì)來源是房屋出租收入、集體經(jīng)濟(jì)分紅以及小規(guī)模的商業(yè)、餐飲業(yè), 外來人口以居住為主, 部分在本村從事經(jīng)營, 房屋租賃及其衍生經(jīng)濟(jì)成為城中村主要經(jīng)濟(jì)模式。

3、城中村的分類

從不同的角度, 城中村的類型有：

(1)根據(jù)與城市的距離和相交接的形態(tài)特征, 城中村可以分為處于鬧市區(qū)中的城中村、處于城鄉(xiāng)結(jié)合部的城中村和處于郊區(qū)的城中村三類；

(2)根據(jù)所處位置、發(fā)育程度和農(nóng)用地的多寡等因素,城中村可以分為典型城中村、轉(zhuǎn)型中城中村和邊緣城中村三類。

(3)根據(jù)具有的經(jīng)濟(jì)特征, 城中村可以大致分為以居住為主型、以商貿(mào)餐飲業(yè)為主型和集體經(jīng)濟(jì)工商業(yè)為主型三類。

二、城中村改造的案例

1、珠海市：政府決策，政策推動，市場運作

珠海市建成區(qū)共有26個城中舊村需要改造。總占地面積約300萬平方米，需動遷人口近20萬，其中常住人口近5萬，暫住人口近15萬。珠海市城中舊村改造實行了“政府決策，政策推動，市場運作”的方式，主要政策措施和做法是：政府調(diào)控市區(qū)其他地段的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模，為城中舊村改造騰出市場空間。珠海市政府自1999年開始暫停新出讓土地，計劃3年內(nèi)暫停批準(zhǔn)市區(qū)新開工住宅項目。對已出讓土地進(jìn)行清理，其中交齊土地使用權(quán)出讓金50%的有計劃逐宗收回作為政府土地儲備；已交齊土地使用權(quán)出讓金的進(jìn)行整合，同一地段的小地塊必須合并為大地塊，并按照新修編的《珠海市城市總體規(guī)劃》重新編制修建性詳細(xì)規(guī)劃后方可進(jìn)行開發(fā)。上述措施使珠海市市區(qū)自1999年以來基本未有房地產(chǎn)新開工項目推出市場。同時，珠海市已全面停止機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位自建住房，并允許房改房上市，促進(jìn)居民二次置業(yè)，增加了對商品房的有效需求。

在國家和省拆遷法規(guī)規(guī)定的范圍內(nèi)，制訂有利于舊村居民的拆遷政策，舊村居民是舊村改造中最大的受益者。拆遷政策包括：舊村居民所有合法房屋按建成年份以1：1至1：1.2的面積比例進(jìn)行補償，舊村居民舊房變新房，且居住面積普遍擴(kuò)大；舊村居民無需支付額外的費用便可充分享受新社區(qū)完善的市政配套設(shè)施及優(yōu)美的居住環(huán)境；舊村居民的原宅基地證換發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證，其房屋成為商品房，可直接進(jìn)入市場自由交易；拆遷期間舊村居民的安置費及原有房屋的出租收入，由開發(fā)商負(fù)責(zé)補償；原村集體在舊村改造范圍內(nèi)的留用地、工業(yè)用地允許免交有關(guān)費用納入統(tǒng)一規(guī)劃、改造，土地升值的收益歸集體經(jīng)濟(jì)組織；集體經(jīng)濟(jì)組織改為股份合作公司，股份具體量化到舊村居民個人，舊村居民回遷房必須優(yōu)先建設(shè)，并由舊村居民優(yōu)先挑選，保證按時回遷等。

政府讓出巨大利益，扶持房地產(chǎn)開發(fā)商參與改建城中舊村，并嚴(yán)格通過公開招標(biāo)引入有實力的開發(fā)商，防止舊村改造出現(xiàn)“爛尾”問題。對房地產(chǎn)開發(fā)商最主要的優(yōu)惠政策是“拆一免至三”，即根據(jù)舊村的區(qū)位及拆遷量，開發(fā)商每拆1平方米的房屋建筑面積，可免交2至3平方米建筑面積的地價，并減免相應(yīng)的消防費等。對區(qū)位較差、拆遷量較大的，還允許開發(fā)商采取適當(dāng)提高容積率，增加部分商業(yè)性質(zhì)的建筑面積等辦法提高經(jīng)營收益。據(jù)有關(guān)部門測算，珠海市政府實施這一優(yōu)惠政策，土地收益方面將減少40至50億元，實質(zhì)上政府讓出巨大利益給舊村居民和開發(fā)商來推動舊村改造。

為引入有實力的開發(fā)商，珠海市采用公開招標(biāo)的辦法，不分開發(fā)商來自哪里，一律對其資金實力、改建規(guī)劃方案、拆遷安置方案及商業(yè)信譽等方面進(jìn)行量化計分、綜合評標(biāo)，公平、公正、擇優(yōu)選擇開發(fā)商參與舊村改建。凡參加投標(biāo)的開發(fā)商，其自有資金必須達(dá)到舊村改建項目總投資的三分之一以上，并劃入指定的銀行帳戶，以確保舊村居民回遷房部分的建設(shè)資金（一般占總投資的三分之一左右）到位。該部分資金由開發(fā)商、珠海市改建辦及開戶銀行共同監(jiān)管，確保專款專用。此外，其他建設(shè)資金還需由銀行提供貸款承諾書。

搞好規(guī)劃，完善配套，提高環(huán)境質(zhì)量，建設(shè)文明社區(qū)。在舊村改建過程中，有關(guān)部門始終堅持規(guī)劃先行的原則，綜合考慮路網(wǎng)結(jié)構(gòu)、公共建筑與住宅布局群體組合和綠地系統(tǒng)、空間環(huán)境等因素的內(nèi)在聯(lián)系，努力促使每個舊村改建成為完善的、相對獨立的有機(jī)整體，體現(xiàn)現(xiàn)代化海濱城市和嶺南特色的新型文明社區(qū)。并制定了《珠海市香洲區(qū)改造城中舊村，建設(shè)文明社區(qū)規(guī)劃建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》，對新建社區(qū)中的居委會辦公場所、社區(qū)服務(wù)中心、物業(yè)管理處、商業(yè)網(wǎng)點、學(xué)校、郵政所、文化活動站、停車場、社區(qū)綠地，供水、供電、電訊、寬帶接入網(wǎng)、安全智能化監(jiān)控、垃圾房、公共廁所，以及舊村居民回遷房內(nèi)部裝修等各方面，都作了明確規(guī)定。

2、廣州市：分類治理城中村

廣州市區(qū)外圍分布著138個行政村，分屬五個帶農(nóng)村的區(qū)，其中以天河區(qū)居多，按已完成的行政村規(guī)劃，未來數(shù)年間它們在“城中”部分將達(dá)到87.5平方公里，占全廣州城市規(guī)劃面積386平方公里的22.67%。廣州市從2001年開始著手對城中村進(jìn)行改造，實施的是“以原村集體經(jīng)濟(jì)組織為主體”的改造模式，禁止開發(fā)商進(jìn)入，實行“一村一策”，分類治理城中村。具體措施如下：

第一“城中村”的所有農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)為城市居民戶口。首先由公安戶政部門和區(qū)有關(guān)部門，將已征用土地的“城中村”農(nóng)業(yè)人口一次性轉(zhuǎn)為城市居民；然后以政府令的形式，將人均農(nóng)用地面積不足66平方米（一分地）的在冊農(nóng)業(yè)戶口有計劃地逐步轉(zhuǎn)為城市居民戶口。對凡是征用土地后，按規(guī)定要實行農(nóng)轉(zhuǎn)非的，一律嚴(yán)格按規(guī)定辦理農(nóng)轉(zhuǎn)非，換發(fā)新戶口簿。在農(nóng)業(yè)戶口變更為居民戶口過程中，免收城市增容費和其它有關(guān)費用。第二按土地所有權(quán)與使用權(quán)“兩權(quán)分離”的方式，妥善處理“城中村”集體土地產(chǎn)權(quán)。按照《土地法》的有關(guān)規(guī)定，將農(nóng)用地一次性轉(zhuǎn)為國有土地，而土地使用權(quán)原則上保持不變，并按歷史用地辦理國有土地使用登記手續(xù)，核發(fā)國有土地使用證。

第三撤銷“城中村”的村委會，設(shè)立城市社區(qū)居委會，保持自治組織的性質(zhì)與地位。按照有關(guān)法律法規(guī)，在“城中村”所有農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)位城市居民后，村委會建制和農(nóng)村管理體制自然撤銷，沒有村設(shè)置的鄉(xiāng)鎮(zhèn)隨之撤消。取而代之的是城市街道、居委會的管理體制。對改制后的“城中村”實行城市化的屬地管理，并妥善安置原村委會的干部。

第四對集體經(jīng)濟(jì)組織轉(zhuǎn)制問題，在撤銷原“城中村”村委會的同時，將原村的集體經(jīng)濟(jì)組織從政企不分的狀態(tài)中剝離出來，轉(zhuǎn)制為由集體法人股東和個人股東持股的股份制公司；在區(qū)政府和有關(guān)部門的指導(dǎo)下，經(jīng)資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對集體資產(chǎn)進(jìn)行評估后，由各村根據(jù)實際制定具體的轉(zhuǎn)制方案，并經(jīng)股東大會通過后報區(qū)政府備案；集體經(jīng)濟(jì)組織專為公司，視作企業(yè)更名，免交注冊費。

第五著手建立社會養(yǎng)老保險機(jī)制。為解決征地后原村民特別是年齡偏大的村民的生活出路問題，減少社會不穩(wěn)定因素，結(jié)合“城中村”改造，逐步建立農(nóng)轉(zhuǎn)非人員社會養(yǎng)老保險制度。

第六多主體、多渠道、多方式地加快“城中村”的舊村改造。采取由區(qū)、鎮(zhèn)、村和村民以及社會共同融資的辦法。

3、深圳市：綜合整治，全面改造

深圳市共有村落1000余個，其中特區(qū)內(nèi)200余個，特區(qū)內(nèi)外共有私房約30萬棟。深圳市從1997年開始嘗試改造城中村，“以政府為主導(dǎo)、規(guī)劃全面、制度跟上”是深圳市城中村改造的經(jīng)驗與特點，其主要的改造模式有三種，一是村集體自主改造的漁民村模式，漁民村舊村建筑面積4.25萬平方米，村民62戶，191人，村民住宅33棟，舊廠房2棟，單身公寓1棟。新建的漁民村由11棟小高層和1棟20層高公寓以及完善的配套設(shè)施組成的建筑群體，總建筑面積為6.5萬平方米，總投資為1.3億元。建成后每戶村民可住進(jìn)一套240平方米的頂層復(fù)式住宅。絕大多數(shù)村民戶均擁有的物業(yè)面積由過去的980平方米增加到1400平方米，居住的環(huán)境變成了花園式的小區(qū)，村民們的投入得到了回報，繼續(xù)以經(jīng)營可出租物業(yè)為主。一是提高容積率的鹿丹村模式，一是開發(fā)商主導(dǎo)的蔡屋圍村模式。

2004年以來，深圳又采取了“綜合整治+全面改造”兩種改造模式，2005年，配合出臺了《深圳市城中村（舊村）改造總體規(guī)劃綱要（2005-2010）》，具體措施如下。

綜合整治類的自主權(quán)全部下放給區(qū)政府，局部拆建的標(biāo)準(zhǔn)定為改造率30%, 為了確保“成熟一個，改造一個，改造一個，成功一個”，深圳建立了“城中村”改造準(zhǔn)入制度，對進(jìn)入行政許可程序的改造項目和參加“城中村”（舊村）改造開發(fā)的機(jī)構(gòu)設(shè)定準(zhǔn)入條件。“城中村”（舊村）改造項目的絕大部分工作是在行政許可程序之前，進(jìn)入行政許可程序之后，各相關(guān)部門一方面要依照《行政許可法》辦理，另一方面要提供“直通車”或“綠色通道”服務(wù)，從而防止投機(jī)行為發(fā)生。

全面改造類則進(jìn)一步分為整體拆建和局部拆建，以給改造工作提供更明晰的分類指引，如5月22日引爆的福田區(qū)漁農(nóng)村16棟總面積為5.1萬平方米的高層建筑，是深圳市實施全面改造模式的一個典型代表，為保證村民利益，市政府、福田區(qū)政府都給予了多種優(yōu)惠：一是建成后除公共配套設(shè)施外，其他部分建筑可進(jìn)入市場運營；二是對漁農(nóng)村改造采取“特事特辦”原則，提高改造效率；三是制定靈活的拆補方案，對村民的合理利益予以保障，另外，福田區(qū)政府還撥出資金近億元，用于漁農(nóng)村改造的前期工作、市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施建設(shè)和項目資金缺口補償?shù)软椫С觯脑爝^渡期間的安置費用采取租金補償方式，按棟計算，每平方米面積的租金補償為20元/月，按季支付，直到交付新房為止，建設(shè)周期暫定兩年，租金補助為20元/平方米，不低于目前漁農(nóng)村出租價格水平，對于頂風(fēng)搶建的私房，政府不予補償，而對于認(rèn)定的私房，搬遷、回遷補助費政府一次性給予補償。

深圳市最大的舊改項目大沖村“推倒重來”整體改造項目，該項目根據(jù)其位于高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的特點，確定了新的改造定位：建設(shè)深圳市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套基地+新型現(xiàn)代化高尚居住社區(qū)。其產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃為：逐步遷出第二產(chǎn)業(yè)，大力發(fā)展高新園區(qū)配套商業(yè)及服務(wù)業(yè)，使第三產(chǎn)業(yè)成為大沖村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)；高效集約地利用有限的土地資源，促進(jìn)土地利用向城市化模式發(fā)展，結(jié)合地鐵的開通挖掘土地的開發(fā)潛力，提高單位用地面積產(chǎn)出；改善人居環(huán)境，加強(qiáng)主要道路的交通整治和環(huán)境綜合整治，重點地段（如深南大道沿線、大王古廟等）的建筑群體進(jìn)行詳細(xì)的空間設(shè)計、環(huán)境設(shè)計、綠化配置等。與之相適應(yīng)，大沖村在用地功能布局上，除了一般的居住、公寓外，增加了相關(guān)的商業(yè)、文化、娛樂以及部分研發(fā)孵化及專業(yè)展場等多項功能。整個大沖村舊村改造分為三步進(jìn)行開發(fā)，保證難易結(jié)合，舊村的拆除和新開發(fā)建設(shè)并重，力爭“三年見成效，五年大變樣，八年換新貌”。

4、武漢市：市場運作+有情操作

武漢市“城中村”包括147個行政村和15個農(nóng)林單位，總?cè)丝?5.66萬人，其中農(nóng)業(yè)人口17.10萬人，土地總面積200平方公里，相當(dāng)于武漢市2020年規(guī)劃建成區(qū)面積的四分之一。根據(jù)實際擁有耕地現(xiàn)狀，武漢市將全市“城中村”分為三類：A類村為人均農(nóng)用地小于或等于0.1畝的村；B類村為人均農(nóng)用地大于0.1、小于或等于0.5 畝的村；C類村為人均農(nóng)用地大于0.5畝的村。

按照2004年9月出臺的武漢市《關(guān)于積極推進(jìn)“城中村”綜合改造工作的意見》，“城中村”改造要體現(xiàn)“依法行政，有情操作”，通過市場化運作的方式解決問題，在政策框架內(nèi)，改造要充分考慮到村民的利益。具體為：A類村由改制后的村經(jīng)濟(jì)實體自行改造；B類村以項目開發(fā)的方式改造，原則上將土地劃分為四種類型：一是保留住宅用地及建設(shè)新區(qū)的還建用地，二是開發(fā)用地，三是解決原村民勞動就業(yè)的用地，四是儲備用地；C類村以統(tǒng)征儲備的方式實施改造。

武漢“城中村”改造最大特點在于土地出讓實行徹底的市場化道路，全部土地以項目捆綁、掛牌底價方式出讓。按照“城中村”綜合改造政策規(guī)定，開發(fā)用地與還建用地捆綁成項目后，采取公開供地，其掛牌底價為安置房建設(shè)成本和本宗地價之和的1.15倍。其中多出的15%，一方面是讓有開發(fā)資質(zhì)的村集體經(jīng)濟(jì)組織，在爭取自行改造的競爭中處于有利地位，有效保護(hù)村集體經(jīng)濟(jì)的利益和落實改造資金，另一方面是給前期進(jìn)入的開發(fā)商以適當(dāng)補償。即使先期進(jìn)入的開發(fā)商在土地掛牌后最終沒能拍到這個地塊，也可以獲得15%的補償，同時村集體仍可獲得還建安置房的建設(shè)資金以及村集體土地的補償金。

在基礎(chǔ)設(shè)施配套資金方面，土地出讓金、增值收益的60%劃轉(zhuǎn)給“城中村”所在的區(qū)財政專戶儲存，專用于“城中村”綜合改造中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，例如道路、排水、綠化、供水、燃?xì)狻⒐╇姟㈦娦拧⑧]政等；40%由市政府統(tǒng)籌用于“城中村”市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，真正實現(xiàn)“專款專用”。

按照武漢市“城中村”改造辦法，村民身份變?yōu)槭忻裰螅瑢⑷窟M(jìn)入社保范疇。政策規(guī)定，允許村民上溯60年補繳養(yǎng)老金。按以村民平均年齡55歲，武漢市民平均壽命76歲計算，村民只需再交5年保費，政府就將承擔(dān)他今后20年的生活保障。此外，武漢市還規(guī)定，“城中村”村民轉(zhuǎn)居民后，在兩年內(nèi)還享受農(nóng)村計劃生育二胎政策。

5、西安市：政府主導(dǎo)，改制先行，改建跟進(jìn)

西安市的城中村主要集中在三環(huán)以內(nèi)，東起十里鋪，西至三橋鎮(zhèn)，北起草灘鎮(zhèn)，南至三爻村，共有417個，農(nóng)民身份人口40多萬。為了有效改造城中村，西安市政府制定了《西安市城中村改造建設(shè)管理暫行辦法》, 2003年4月21日起施行。此辦法明確指出：城中村改造堅持“一村一案”原則,在城市總體規(guī)劃指導(dǎo)下,由城中村所在地的區(qū)政府統(tǒng)籌土地資源、合理調(diào)配城中村發(fā)展用地,為城中村的遷建、翻建提供土地保障。同時,在組織機(jī)構(gòu)上,專門成立了“西安市城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組”,負(fù)責(zé)全面指導(dǎo)與協(xié)調(diào)工作。城中村所在地的區(qū)政府成立相應(yīng)的城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組,具體負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)城中村改造的組織實施工作。此次城中村改造的實施主體為：村民、村委會,由村委會組建并授權(quán)的具有合法資格的建設(shè)發(fā)展公司,及有實力、有資質(zhì)的開發(fā)建設(shè)企業(yè)。西安城中村的改造將實現(xiàn)4個轉(zhuǎn)變,即村民由農(nóng)民向居民身份、集體土地向國有土地、集體經(jīng)濟(jì)向股份制經(jīng)濟(jì)、村莊向社區(qū)的轉(zhuǎn)變。

2005年，西安市城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組起草完成了《西安市城中村改造工作方案》。根據(jù)該方案，西安市將按照“政府主導(dǎo)，利民益民，改制先行，改建跟進(jìn)，以區(qū)為主，尊重民意”的原則對城中村進(jìn)行改造。具體措施如下：

1、二環(huán)以內(nèi)村莊人均土地（不含宅基地）在0.3畝以下的土地出讓金同級留成部分和儲備用地的增值收益金全部用于城中村改造建設(shè)，涉及城中村改造建設(shè)項目的稅收，形成專項資金用于城中村改造建設(shè)。以上資金在市財政設(shè)立專戶，作為專項資金，由市、區(qū)兩級政府調(diào)控使用。

2、免收城中村改造項目包括城中村安置新區(qū)建設(shè)項目和綜合開發(fā)項目除質(zhì)量監(jiān)督、勞保統(tǒng)籌外的所有城建費用。

3、集中力量先完成城中村的土地轉(zhuǎn)用、農(nóng)民轉(zhuǎn)居民、村莊轉(zhuǎn)社區(qū)、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)為城市社區(qū)經(jīng)濟(jì)的“四個轉(zhuǎn)變”的無形改造，為城中村整體改造創(chuàng)造一個良好的環(huán)境，科學(xué)有序地完成城中村舊村拆除和新區(qū)建設(shè)的有形改造。

4、二環(huán)以內(nèi)57個城中村的集體所有土地，除城市規(guī)劃涉及的市政公用設(shè)施及市級以上重大公益建設(shè)項目外，不再審批與城中村改造無關(guān)的項目，全部用于城中村改造的開發(fā)利用。對三環(huán)以內(nèi)城中村的集體土地，要做好規(guī)劃定點、土地利用和城中村改造規(guī)劃，保證城中村改造用地。

5、在政府統(tǒng)一收購儲備用地的前提下，鼓勵社會資金投資參與城中村改造的土地儲備和土地一級市場的開發(fā)，投資者享受一定比例的土地儲備和土地一級市場開發(fā)的增值收益，用以吸納社會資金投入城中村改造，以彌補政府資金緊缺狀況。

6、將二環(huán)以內(nèi)城中村的市政公用、市容園林管理工作納入城市管理體系，按現(xiàn)行城市管理體制和標(biāo)準(zhǔn)，落實工作任務(wù)、經(jīng)費和隊伍，條件成熟后逐步向二環(huán)以外城中村推行。

7、城市規(guī)劃中涉及到城中村的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目在改造時，按城市建設(shè)拆遷政策和標(biāo)準(zhǔn)，優(yōu)先列入城市維護(hù)建設(shè)年度計劃，穩(wěn)步提高城中村設(shè)施的城市化水平，為改造工作創(chuàng)造良好的外部條件。

8、探索多種改造方式，包括以改制后的經(jīng)濟(jì)實體自行實施改造；以項目開發(fā)方式實施改造；以統(tǒng)征儲備的方式實施改造等。

9、鼓勵土地資源緊缺的村莊實行易地改造，建設(shè)新社區(qū)，也可購買經(jīng)濟(jì)適用房安置。

6、杭州：政府統(tǒng)籌，區(qū)內(nèi)調(diào)控，自求平衡，包干使用

杭州的城中村改造模式是由政府統(tǒng)籌改造城中村的一種模式。政府在改造中起著組織作用，市政府負(fù)責(zé)城中村改造政策制定和工作考核，市規(guī)劃局負(fù)責(zé)編制城中村改造的規(guī)劃，區(qū)政府統(tǒng)一運作、統(tǒng)籌平衡本區(qū)城中村改造。改造的主體為區(qū)政府，區(qū)政府享受市政府在土地運作方面的部分權(quán)限，統(tǒng)一運作、統(tǒng)籌平衡撤村建居村的全部集體土地, 集體土地轉(zhuǎn)為國有后由政府招標(biāo)建筑公司建設(shè)安置村民的農(nóng)轉(zhuǎn)居多層公寓，部分地塊用于出讓以解決建設(shè)資金平衡需要，這類地塊由各區(qū)政府會同市土地儲備中心整理成凈地后，交市國土資源局公開“招拍掛”出讓，土地出讓金的35%上交市政府，65%返還各區(qū)政府用于全區(qū)城中村改造試點的整體改造。拆遷補償方式為城中村居民原房屋評估定價，按建安價折抵購買新建多層公寓。城中村改造資金來源統(tǒng)一在區(qū)級城中村改造資金專戶中安排，由各區(qū)政府“區(qū)內(nèi)調(diào)控、自求平衡、包干使用”；各區(qū)城中村改造資金包干使用后有結(jié)余的，用于其他撤村建居村的農(nóng)轉(zhuǎn)居多層公寓建設(shè)和本區(qū)內(nèi)撤村建居范圍各項基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。體制變更方面有撤村（委會）建居（委會），村民變市民，村辦企業(yè)改股份公司，村民變股東等。

三、國內(nèi)部分地區(qū)舊城舊村拆遷改造的經(jīng)驗做法

一、鄭州市在民主路地區(qū)拆遷的主要做法

1、觀念創(chuàng)新。鄭州市原來的舊城拆遷改造，是由開發(fā)商為主導(dǎo)，以贏利為目的進(jìn)行拆遷改造。如今的拆遷改造，則是政府主導(dǎo)加市場化運作的模式，即由市土地儲備中心、市地產(chǎn)集團(tuán)對土地進(jìn)行拆遷、收購、整理、儲備、然后以招、拍、掛等形式進(jìn)入市場。

2、機(jī)制創(chuàng)新。民主路地區(qū)拆遷中首次引入保險機(jī)制，較好地避免了動遷政策前緊后松，被拆遷人早走吃虧的現(xiàn)象。具體做法是：在拆遷協(xié)商期間簽訂補償安置協(xié)議的，在房地產(chǎn)市場分類評估價格公布后，如有同類被被拆遷房屋價格高于協(xié)商價格的，由拆遷人按評估價格補足被拆遷人，若低于協(xié)商價格的，仍按原協(xié)商價格執(zhí)行；如有同類房屋貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)，后搬高于先搬情況的，由拆遷人按照提高的標(biāo)準(zhǔn)向被拆遷人補足差額。如拆遷人未對被拆遷人足額補差時，由保險公司將差額部分向被拆遷人補足。為配合保險機(jī)制實施，他們同時采取了搬遷獎勵措施，對于在準(zhǔn)備搬家階段簽訂協(xié)議并搬遷完畢驗收合格的，和在搬家階段簽訂搬家協(xié)議并搬遷完畢驗收合格的，給予一次性的獎勵，自始至終兌現(xiàn)“早走多得益，晚走少得益，不走不得益”的承諾。保險的介入，不僅提高了政府的誠信度，也得到了廣大被拆遷人的理解和支持，加深了拆遷人和被拆遷人的信任感，大大推動了拆遷工作的進(jìn)程。

3、工作方法創(chuàng)新。在民主路拆遷中，鄭州市成立了由市政府副秘書長擔(dān)任指揮長，區(qū)長和有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)作為副指揮長的指揮部。工作人員從不同的單位臨時抽調(diào)過來，同時作為一個有組織、有紀(jì)律的團(tuán)體來抓。逐步建立指揮長會議制度、拆遷動員崗位制度、宣傳制度、信訪制度，分工明確，責(zé)任到人。正是因為有了市、區(qū)兩級政府的大力支持和各辦事處等相關(guān)單位的全力配合，項目實施拆遷工作僅兩個多月，就完成了總拆遷量的80%，創(chuàng)造了近年來鄭州舊城改造成片拆遷歷史上的神奇速度。

二、合肥市廬陽區(qū)拆遷的主要做法

1、認(rèn)識高度統(tǒng)一。按照屬地管理原則，明確街道作為拆遷主體，凡涉及單位或者其干部職工個人拆遷的，必須無條件配合，由所在單位黨政一把手負(fù)總責(zé)限期拆除。涉及到省市一級部門的，通過合肥市政府協(xié)調(diào)，所在單位黨政主要領(lǐng)導(dǎo)積極支持推進(jìn)拆遷工作。拆遷工作實行包保制，從所在街道抽調(diào)工作人員，較大項目在全區(qū)范圍內(nèi)抽調(diào)。抽調(diào)人員組成若干工作小組，每個小組3至6人不等，工作任務(wù)按組劃分，包干多少戶、什么時間內(nèi)完成進(jìn)行明確規(guī)定，切實做到責(zé)任到組，任務(wù)到人。

2、宣傳輿論到位。廬陽區(qū)堅持把宣傳工作貫穿于拆遷整治工作的始終，把被拆遷群眾的思想工作做實、做細(xì)。每開一個新片區(qū)，廬陽區(qū)都積極爭取市里支持，市級報紙、政府網(wǎng)站等主要媒體高度配合，頭版頭條宣傳，明確輿論導(dǎo)向，營造宣傳氛圍，引導(dǎo)動員全社會關(guān)心、參與、支持拆遷。同時，積極引導(dǎo)群眾正確認(rèn)識和掌握拆遷安置的有關(guān)政策，理性對待拆遷安置中的矛盾和問題，把疏導(dǎo)工作做在前，贏得了群眾的信任和支持。

3、先拆違后拆遷。2006年，廬陽區(qū)堅持“凡違必拆，拆違務(wù)盡”的原則，共拆除違法建設(shè)200多萬平方米。此后的三年來，廬陽區(qū)共完成“大建設(shè)”、省市重點工程、危舊房和城中村改造等各類項目71個，總拆遷量100多萬平方米。創(chuàng)造了一周完成農(nóng)科南路拆遷、10天完成壽春路拆遷、15天完成宿州北路拆遷、一個月完成長江中路拆遷的“廬陽速度”。可以說，廬陽區(qū)的“大拆違”從三個方面推進(jìn)了“大拆遷”。一是節(jié)約了拆遷成本，二是降低了拆遷難度，三是起到了示范效應(yīng)。

4、政策分類處置。在拆遷整治中，廬陽區(qū)將項目分為三大類：一是公益性項目，包括道路、橋梁、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等，二是危舊房拆遷和城中村改造項目，三是商業(yè)開發(fā)性項目。根據(jù)類別不同，拆遷安置政策也有所不同，對第一、二類項目，由合肥市政府統(tǒng)一制定補償價格，該補償價格低于周邊房屋的市場價格，特別是第一類項目補償價格在市場價格的60%左右，但安置房建在該區(qū)最好的地塊，實行拆一還一。對第三類項目，按市場價格進(jìn)行協(xié)商補償，政府基本不介入?yún)f(xié)調(diào)處理。

三、西安市新城區(qū)拆遷的主要做法

在拆遷工作中，新城區(qū)搭建起了“內(nèi)部監(jiān)督”、“群眾監(jiān)督”、“媒體監(jiān)督”三個監(jiān)督平臺，對拆遷工作進(jìn)行多層面、全方位的“立體”監(jiān)督。“內(nèi)部監(jiān)督”平臺，對全體領(lǐng)導(dǎo)干部提出了“三帶頭、三不準(zhǔn)”的原則，要求領(lǐng)導(dǎo)干部帶頭支持拆遷工作，不準(zhǔn)做不利于拆遷的事；帶頭拆除本單位和自家的房屋，不準(zhǔn)拖拆遷的后腿；帶頭做本單位職工和親朋好友的工作，不準(zhǔn)為被拆遷戶說情，打招呼，寫條子。新城區(qū)不僅確立起了信訪、投訴、舉報監(jiān)督制度，還抽調(diào)精干力量組成拆遷監(jiān)督小組，對所有拆遷項目和工作人員進(jìn)行監(jiān)督，對群眾反映的問題逐一核實，限時答復(fù)。“群眾監(jiān)督”平臺則邀請各級人大代表、政協(xié)委員及被拆遷戶中的積極分子擔(dān)任特邀監(jiān)督員，對拆遷安置政策、標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行情況以及拆遷工作人員的行為進(jìn)行監(jiān)督。“輿論監(jiān)督”平臺主要是通過新聞通氣會、報刊等形式，主動把拆遷工作的政策、工作進(jìn)度，甚至遇到的困難進(jìn)行報道宣傳，同時主動接受媒體監(jiān)督。

四、嘉興市拆遷實行“兩輪事前征詢制度”

第一次征詢由改造單位、街道會同居委會在改造地塊范圍內(nèi)張貼公告，發(fā)放征詢意見單，征詢每戶居民的改造意愿，征詢結(jié)果在小區(qū)內(nèi)公示。如果超過90%的居民愿意改造，就將這個小區(qū)列入改造計劃；達(dá)不到90%的，就暫不實行改造。第二次征詢是建立在第一次征詢的基礎(chǔ)之上的，主要是針對《房屋拆遷補償安置方案》的征詢。其間，政府鼓勵和支持廣大居民參與補償安置方案的制訂。方案制訂后，改造單位與居民簽訂《房屋拆遷補償安置協(xié)議》。這個協(xié)議中有一條附加條款：在簽約期內(nèi)簽約戶數(shù)達(dá)到地塊總戶數(shù)的90%以上，本協(xié)議生效。也就是說，只要10%的住戶不愿簽約，就不能啟動拆遷。五、三亞市首創(chuàng)“自主拆遷”模式

該市實施“自主拆遷”后，使曾歷經(jīng)10次拆遷而未能順利實施的海南乃至全國聞名的“釘子村”——月川村，在幾個月內(nèi)完成了拆遷。其“自主拆遷”模式具體如下：

在拆遷前，先由居委會和村民出資成立股份制公司，地塊中標(biāo)公司將拆遷費用付給村辦拆遷公司，由代表被拆遷戶利益的拆遷公司負(fù)責(zé)實施拆遷工作，盈利由拆遷公司和參股居民分紅。拿下拆遷項目后，月川公司采取分工包點負(fù)責(zé)的做法，利用好友、親戚，深入每家每戶做工作。在實際操作中，在長期一起生活的居民相互監(jiān)督下，丈量更精確，補償標(biāo)準(zhǔn)也讓所有被拆遷戶心服口服。做好一戶丈量一戶，然后進(jìn)行公示、算價、賠償付款、拆遷。新型拆遷模式以凈地出讓方式，真正體現(xiàn)了土地的本身價值，使土地收益大幅度提高。比如測試地塊的收益是原來交于開發(fā)商公開拆遷的兩倍多，居民因此得到了合理的補償價款，也達(dá)到了土地的集約化利用；拆遷后居民的基本住房問題由政府提供的安置房予以解決，并且政府將所獲的收益用于建設(shè)出租房，使得居民還有了各自的出租房。在管理方式上，出租房由村委會進(jìn)行統(tǒng)一管理、進(jìn)行出租，收益歸個人。這不僅有效杜絕了各種治安問題的出現(xiàn)，還使得居民可以從中長期獲益。同時市政府將把部分地價款作為土地收益返還給月川開發(fā)公司，作為該公司在月川開發(fā)下一輪拆遷的費用，并拿出一部分發(fā)展社區(qū)經(jīng)濟(jì)和生產(chǎn)，讓老百姓得到更多實惠。

此種模式的最大好處是政府不再和一家一戶的被拆遷戶打交道，轉(zhuǎn)而交給地塊所在居委會辦的拆遷公司。而這種公司運作拆遷事務(wù)，最大的優(yōu)點是人頭熟、地面熟，哪一家的違章建筑是什么時候建的，怎么建起來的，是否應(yīng)該付給拆遷補償，他們往往比政府部門更清楚。更重要的是，由于其主體地位是“公司”，節(jié)約出來的拆遷費用可以“拿出一定比例發(fā)展社區(qū)經(jīng)濟(jì)”，因此與拆遷戶討價還價的動力要比政府人員足，從總體來講將會節(jié)余拆遷費用。

六、日照市嵐山區(qū)拆遷的主要做法

1、實行民情懇談制度。實行拆遷群眾參與小組懇談討論會的辦法，讓群眾自主評判拆遷的必要性，充分表達(dá)對拆遷的顧慮，積極探討拆遷補償?shù)挠嘘P(guān)辦法，拆遷工作組認(rèn)真接受群眾的質(zhì)詢，及時根據(jù)群眾的意見調(diào)整策略。

2、實行“一聯(lián)雙進(jìn)”制度。讓干部黨員劃片聯(lián)系拆遷戶，做到思想溝通進(jìn)戶、政策宣傳進(jìn)戶。三是實行民意“直通車”制度。主要包括區(qū)級領(lǐng)導(dǎo)干部大接訪、區(qū)長公開電話、鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部電話受理承諾三項內(nèi)容。

3、采取“三會二公一評”工作模式。一是召開“三會”，把拆遷事項交給群眾研究審議。對是否同意拆遷、怎樣進(jìn)行補償、如何進(jìn)行安置，拆遷中出現(xiàn)具體問題如何解決等，都先開兩委會商議，再開黨員會審議，然后開居民代表會決議。二是實行“二公”，把拆遷事項交給群眾決定監(jiān)督。對關(guān)系群眾切身利益的大事，都提交村民大會進(jìn)行公決，群眾支持率達(dá)到90%以上方可實施；對拆遷政策、被拆房屋細(xì)況、補償評估價格、補償安置方式等所有事項，通過多種方式進(jìn)行全過程公開，由群眾做好監(jiān)督工作。三是實行“一評”，對拆遷滿意不滿意讓群眾來評判。拆遷工作完成后，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委、政府組織黨員群眾進(jìn)行民主評議，評議范圍包括“兩委”班子、村居干部和拆遷工作滿意度。評議結(jié)果作為對班子調(diào)整、績效考核和評先樹優(yōu)的重要依據(jù)。

七、廣州市白云區(qū)城中村拆遷改造的主要做法

1、改造與市政道路建設(shè)相結(jié)合。在“城中村”里規(guī)劃出若干條交通干道，象切豆腐塊一樣，把“城中村”分割成若干小塊。以市政道路的建設(shè)推動“城中村”的改造。凡是在規(guī)劃路上的建筑一律拆除，同時給農(nóng)民一定的補償；“城中村”也不是全拆，依靠道路分割成小塊。“化整為零”使得改造的第一步比較好解決。在高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)城市道路的過程中，實施市政道路建設(shè)的“4個整治”配套工程：完善道路的下水道、建設(shè)綠化帶、配套路燈及進(jìn)行道路兩邊建筑物立面整飾工作。

2、改造與發(fā)展相結(jié)合。街道黨工委在拆建整治的同時，提出“拆到哪里，建到哪里”，“路通到哪里，漂亮到哪里，光亮到哪里，興旺到哪里”等工作思路，并制定出拆建管結(jié)合、重在建設(shè)的工作方案。在改造中，白云區(qū)相繼改建、新建了一批商業(yè)用途的建筑和物業(yè)，改善了群眾日常購物環(huán)境。結(jié)合遠(yuǎn)景路暢通工程，進(jìn)行遠(yuǎn)景路商業(yè)街規(guī)劃，計劃建設(shè)成為可媲美北京路的商業(yè)步行街。白云區(qū)還利用新建道路兩邊的空地或拆遷后的閑置空地，在不違反城市規(guī)劃和經(jīng)規(guī)劃報建批準(zhǔn)的前提下，幫助、支持集體經(jīng)濟(jì)組織或原居民投資建設(shè)高檔次的商鋪或建設(shè)商業(yè)廣場，以彌補因拆遷給集體經(jīng)濟(jì)組織和原居民帶來的經(jīng)濟(jì)損失。

3、創(chuàng)造性融資。一是充分發(fā)揮轄區(qū)企業(yè)的資源。貫徹“誰受益，誰投資”的思路，動員受益企業(yè)捐資建設(shè)道路等市政基礎(chǔ)設(shè)施，形成投資主體多元化的模式，有效地解決了改造資金問題。例如在整治、拆除棠溪村口臨街商鋪后，地區(qū)集體經(jīng)濟(jì)組織和居委會主動無償提供綠化用地，并投資70多萬元興建了棠溪綠化廣場；廣州時代發(fā)展集團(tuán)出資修建了松云街、水邊街道路和時代綠化廣場。二是充分發(fā)揮環(huán)境等無形資產(chǎn)的作用。通過環(huán)境改善提高商鋪的租金價格，收到了明顯效果。整治后的樂嘉商業(yè)廣場附近的商鋪租金由原來十幾元/平方米提高到幾十元甚至上百元/平方米，樂天廣場旁的商鋪租金由原來十幾元/平方米上升到300多元/平方米。

四、城中村改造模式的各要素分析

國內(nèi)各地城中村改造的不同模式, 主要由政府作用、改造形式、改造主體、籌資方式、土地權(quán)屬變更、管理體制變更等諸多要素的不同組合構(gòu)成。要素的不同組合, 在城中村改造中表現(xiàn)出各地既有相同的做法, 也有較大的不同。

1、相同相似的做法

我國城中村改造, 在國家現(xiàn)有法律法規(guī)的框架內(nèi)進(jìn)行,在改造目標(biāo)和基本途徑上具有較大的相似性。

(1)改造目標(biāo)。我國各地城中村改造的目標(biāo)完全一致,都是將處于過渡狀態(tài)的城中村改造成為現(xiàn)代城市社區(qū), 使其建筑景觀、城市功能、居民生活與周邊城市建成區(qū)完全一致。

(2)土地權(quán)屬變更。我國各地城中村改造中,原有的農(nóng)村集體土地性質(zhì)都變更為國有土地。但在具體做法上有一些區(qū)別：一些地方集體農(nóng)用地由政府統(tǒng)一收購儲備(如杭州市),有些地方不這樣做(如深圳市),還有將原集體農(nóng)用地轉(zhuǎn)為國有農(nóng)用地由原承包經(jīng)營人繼續(xù)承包經(jīng)營(如廣州市)，原有集體非農(nóng)建設(shè)用地(包括宅基地、村辦企業(yè)用地、公共用地)由原使用者繼續(xù)使用或由房地產(chǎn)商改造后一部分用于回遷、一部分建造商品房出售, 具體操作中一些地方集體非農(nóng)建設(shè)用地轉(zhuǎn)國有后土地使用性質(zhì)為國有劃撥土地(如杭州市), 一些地方則采取國有土地使用權(quán)出讓給原使用者或房地產(chǎn)商的方式, 根據(jù)土地用途不同一般為40—70年(如深圳市)。(3)管理體制變更。各地城中村改造, 都采取了原有居民戶籍“農(nóng)轉(zhuǎn)非”, 享有當(dāng)?shù)爻鞘芯用竦纳鐣Ｕ虾蜕鐣＠? 享有當(dāng)?shù)爻鞘芯用裣嗤慕逃⒕蜆I(yè)待遇, 撤消原村委會建制、建立城市社區(qū)居委會或街道辦事處(較大城中村)的辦法。

2、不同的做法

由于我國各地情況千差萬別,同一地區(qū)不同的城中村情況也各不相同,各地城中村改造因地制宜,形成了不同的改造途徑和具體做法。

(1)政府作用。我國城中村改造中,不同地區(qū)的政府起到了不同作用, 大部分地區(qū)的政府起著決策引導(dǎo)、制定改造規(guī)劃和出臺改造優(yōu)惠政策的作用, 也有少數(shù)地區(qū)政府自身直接進(jìn)行城中村改造(如杭州市)。

(2)改造主體。城中村改造中,不同地區(qū)改造主體不同,同一地區(qū)也可以由不同的主體來改造。少數(shù)地區(qū)政府直接作為城中村改造的實施主體(如杭州市)；部分地區(qū)完全由房地產(chǎn)商作為城中村改造主體,其他個人和組織不得作為城中村改造的主體(如珠海市)；有些地方采取城中村自行改造模式,不允許房地產(chǎn)商介入城中村改造開發(fā)(如廣州市)；有些地方采取可以由房地產(chǎn)商、城中村集體以及以上二者結(jié)合改造城中村的模式, 改造主體多元化(如石家莊市)(3)改造形式。城中村的改造形式主要有徹底重建(拆掉舊村建新社區(qū), 包括原地重建和易地重建兩種)、局部拆建(保留一部分房屋,拆掉一部分舊房和不符合城市規(guī)劃的房子,補建城市基礎(chǔ)設(shè)施,改善城中村面貌,使之與城市融合)和綜合整治(基本不涉及房屋拆建,只補建城市基礎(chǔ)設(shè)施,凈化美化社區(qū)環(huán)境)三種方式。部分地區(qū)城中村改造采取徹底重建的形式(如珠海市)；也有部分地區(qū)采取徹底重建、局部拆建、綜合整治三種方式并存的模式(如深圳市)。

(4)拆遷方式。城中村改造中的拆遷方式,涉及的問題非常復(fù)雜,各地的模式百花齊放,但是有一點相同,那就是政府必須介入拆遷全過程,解決和應(yīng)對拆遷中出現(xiàn)的各種問題,如果只有改造主體(如房地產(chǎn)商)去拆遷,根本應(yīng)對不了城中村改造中的各種復(fù)雜問題,在全國都是如此具體拆遷方式,大體上可以歸為三類： 一類是政府負(fù)責(zé)改造,政府組織具體拆遷(如杭州市)；一類是政府通過招標(biāo)方式將城中村拆遷任務(wù)外包給社會上專業(yè)化的拆遷公司,政府負(fù)責(zé)處理拆遷中的各種問題,拆遷后的凈地由政府通過“招拍掛”方式出讓給房地產(chǎn)公司建設(shè)安置房和商品房(如三亞市)，另一類是通過協(xié)議方式或“招拍掛”方式將城中村改造交由房地產(chǎn)公司承擔(dān),房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)城中村拆遷,政府負(fù)責(zé)處理改造中的各種問題(大部分地區(qū))。

(5)補償方式。城中村改造中的補償方式,各地根據(jù)本地具體情況,進(jìn)行了不同的探索,大致可以分為以下幾類：一類是政府直接改造,根據(jù)住戶原有面積市場估價直接補償一定面積住房(農(nóng)轉(zhuǎn)居多層公寓如杭州市)；一類是本地區(qū)不制訂統(tǒng)一的補償標(biāo)準(zhǔn),實行“一村一策”,由各改造項目自行確定本項目的補償標(biāo)準(zhǔn)(如廣州市)；另一類是全市制訂統(tǒng)一的補償政策, 實行實物補償(產(chǎn)權(quán)調(diào)換)和貨幣補償相結(jié)合的方式(其中部分地區(qū)規(guī)定在每戶認(rèn)定的合法面積內(nèi)若干平方米以內(nèi)實行實物補償方式,超出部分實行貨幣補償方式),全國大部分地區(qū)采取此種方式。

(6)改建房屋情況。城中村改造的房屋改建情況較為復(fù)雜,可以從房屋類型和房屋結(jié)構(gòu)兩方面分析。從房屋類型上看,一般都有原有居民安置房(有些地區(qū)為商品房性質(zhì),有的地區(qū)為經(jīng)濟(jì)適用房性質(zhì), 但建筑面積大于普通經(jīng)濟(jì)適用房)和商品房(對外出售)；有的地區(qū)還利用城中村改造建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房等保障性用房供城中村外市民居住(如蘭州市)；有的地區(qū)在改造中專門建有商場、寫字樓等非居住商業(yè)用房出售、出租(如深圳市)。從房屋結(jié)構(gòu)上,一般以做安置房和商品房的套房為主,也有相當(dāng)部分地區(qū)搭配建有補償置換給原有居民供出租或做商品房、經(jīng)濟(jì)適用房出售的一室一廳小戶型房、單身公寓房(如廣州市)。(7)原有集體經(jīng)濟(jì)組織存續(xù)。在城中村改造中,各地一般都鼓勵原有集體經(jīng)濟(jì)組織改制后繼續(xù)存在。改制形式主要有改為股份制企業(yè)(如廣州市)和改為股份合作制企業(yè)(如深圳市)兩種,也有少數(shù)集體經(jīng)濟(jì)薄弱、群眾沒有愿望的城中村沒有保留原集體經(jīng)濟(jì)(如武漢市規(guī)定)。改制后企業(yè)的經(jīng)營范圍主要有： 城中村改造后的物業(yè)管理(大部分地區(qū)),原有村集體工商企業(yè)的繼續(xù)經(jīng)營(一部分原集體經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)), 改造后一部分安置房的集體統(tǒng)一出租管理(如深圳市)。

五、對國內(nèi)城中村改造模式的思考

1、城中村改造是我國城市化進(jìn)程中特有的階段城中村是我國城市化進(jìn)程中的特有現(xiàn)象,其成因是中國城鄉(xiāng)二元戶籍制度、城鄉(xiāng)二元土地所有和管理制度、城鄉(xiāng)二元社會保障制度、城鄉(xiāng)二元就業(yè)制度、城鄉(xiāng)二元行政管理制度、城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)體制與城市化發(fā)展不相適合,一部分傳統(tǒng)農(nóng)村地區(qū)由于接近于城鎮(zhèn)地區(qū)而又滯后于城市化發(fā)展,被城市建成區(qū)包圍、半包圍而成為“孤島”,未完成城市化轉(zhuǎn)型的特殊地區(qū)。當(dāng)城市發(fā)展到一定階段,將面臨城中村改造的突出問題。城中村的改造,成為我國城市化進(jìn)程中不可回避的特殊階段。

2、基本經(jīng)濟(jì)社會制度決定各地區(qū)城中村改造模式我國的基本經(jīng)濟(jì)社會制度和基本國情,決定了各地區(qū)城中村改造采取基本相同的模式。城中村改造是我國城市化進(jìn)程中“補課”現(xiàn)象,所以各地的改造目標(biāo)都是將城中村改造成為現(xiàn)代城市社區(qū),使其建筑景觀、城市功能、居民生活與周邊城市建成區(qū)完全一致。我國實行城市土地國有和國家高度壟斷土地一級市場的基本土地制度,決定了各地在城中村改造中都形成了把原有的農(nóng)村集體土地性質(zhì)變更為國有土地性質(zhì),然后再進(jìn)行開發(fā)改造的基本模式。在我國的現(xiàn)有基層政治體制內(nèi),各地區(qū)都采取了原有城中村居民戶籍“農(nóng)轉(zhuǎn)非”,撤消原村委會建制、建立城市社區(qū)居委會或街道辦事處(較大城中村)的辦法。

3、地區(qū)差異是城中村改造出現(xiàn)多種具體模式的主要原因我國城中村改造中出現(xiàn)了各具特色的具體改造模式,各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度、社會人文環(huán)境、政府施政理念以及城中村現(xiàn)狀的差異,是出現(xiàn)不同城中村改造模式的主要原因。珠海市城中村容積率較低、房租相對較低,房屋收益不太大,比較容易賠償,改造阻力也較小,一般采取徹底改造的方式,房地產(chǎn)市場較發(fā)達(dá),以房地產(chǎn)商為主進(jìn)行改造。廣州市城中村容積率較高,房租較高,房屋收益較大,城中村改造難度較大，商業(yè)化改造無利可圖,所以由政府引導(dǎo)村集體“一村一策”自行開發(fā)改造、不允許房地產(chǎn)商進(jìn)入,并由財政拿出配套資金對城中村改造進(jìn)行補貼。深圳市城中村容積率較高,房地產(chǎn)市場較發(fā)達(dá),城中村經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá),部分城中村建設(shè)起點較高、加以改善可融入城市景觀,所以采取了政府引導(dǎo),房地產(chǎn)商、城中村集體以及以上二者的結(jié)合多主體開發(fā)模式,改造方式除了徹底重建、改建外,還有原有城中村建筑綜合整治與補建市政設(shè)施后,直接融入城市的方式。廣州、深圳等市財政收入豐裕、施政理念較先進(jìn),不通過城中村改造謀取土地收益,并且對城中村改造進(jìn)行財政資金補助。杭州市是一風(fēng)景優(yōu)美的著名旅游城市,在城市發(fā)展中城市規(guī)劃優(yōu)于一切,在探索中形成了城中村改造由政府統(tǒng)籌規(guī)劃開發(fā),城中村改造資金由各區(qū)政府“區(qū)內(nèi)調(diào)控、自求平衡、包干使用”,原有城中村居民統(tǒng)一回遷到農(nóng)轉(zhuǎn)居多層公寓居住的模式。

4、城中村改造需要相關(guān)經(jīng)濟(jì)社會政策的配套城中村改造,不僅僅是將城中村建筑改建為現(xiàn)代城市建筑、原城中村居民戶籍“農(nóng)轉(zhuǎn)非”,而是一個復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)社會系統(tǒng)工程, 需要相關(guān)經(jīng)濟(jì)社會政策的配套。在改造中,各地區(qū)應(yīng)根據(jù)不同的具體情況,因地制宜出臺相關(guān)政策, 解決城中村改造中不容回避的就業(yè)和社會保障、教育衛(wèi)生文化等社會事業(yè)發(fā)展、集體經(jīng)濟(jì)組織改制、“小產(chǎn)權(quán)房”、原城中村居民融入現(xiàn)代城市等問題。城中村村民轉(zhuǎn)為城市居民后,其就業(yè)應(yīng)統(tǒng)一納入城市就業(yè)管理,由政府提供就業(yè)扶持政策,并享受養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險等相關(guān)社會保障,重點解決“40”、“50”人員的參保問題。地方政府在城中村“撤村建居”后,應(yīng)做好原城中村社區(qū)衛(wèi)生機(jī)構(gòu)、中小學(xué)、文化設(shè)施的接轉(zhuǎn)改造工作,使“撤村建居”居民享有正常的城市社會公共服務(wù)。地方政府應(yīng)指導(dǎo)原城中村集體經(jīng)濟(jì)組織做好改制工作,明晰產(chǎn)權(quán),推動股份制和股份合作制改革,為“撤村建居”社區(qū)和居民公共事業(yè)發(fā)展和個人收入增加提供經(jīng)濟(jì)保障。由于歷史原因,各地城中村在發(fā)展中形成了數(shù)量不等的“小產(chǎn)權(quán)房”,成為城中村改造的一大難題,各地區(qū)應(yīng)按照國家基本政策精神,否定“小產(chǎn)權(quán)房”的合法性,綜合采取拆除違章建筑、政府低價“贖買地面建筑”、繳納正常土地出讓金為符合城市規(guī)劃的建筑辦理正常房產(chǎn)證等方式解決這一問題。地方政府還應(yīng)采取特定引導(dǎo)政策,通過城市社區(qū)建設(shè)、居民教育活動、現(xiàn)代文化生活、社區(qū)物業(yè)化管理等方式,使原城中村居民在職業(yè)、文化素質(zhì)、思想觀念和生活方式等方面發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變,真正融入到城市文明中。

六、城中村拆遷改造的經(jīng)驗總結(jié)

1、政府主導(dǎo)、科學(xué)規(guī)劃。成功的城中村改造始終注重把握城中村改造的主動權(quán)，重點把好規(guī)劃關(guān)和政策關(guān)。保持改造政策的統(tǒng)一性，消除以往開發(fā)商獨自開發(fā)而未有政策支持的的諸多弊端，利用政府的行政特性得到被拆遷方信任，減少矛盾，確保改造工作的順利進(jìn)行。

2、市場運作、企業(yè)參與。城中村的改造要始終立足于全區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展大局，以區(qū)位優(yōu)勢為依托，對所要改造的城中村及附近城區(qū)進(jìn)行精心規(guī)劃和全盤考慮。對每一個城中村都制定綜合改造規(guī)劃方案，并在此基礎(chǔ)上積極招商引資，以項目促改造，在投資項目的帶動下，投資商、村居民和政府三方協(xié)作，投資商和村居民作為利益載體，政府作為保障，三方按協(xié)議明確各自的權(quán)力、義務(wù)和收益，變以往投資方和村民的對立為利益共同體，保證改造的順利進(jìn)行。

3、整合資源、形成合力。在拆遷改造過程中，充分整合行政資源，變“單兵作戰(zhàn)”為“多兵種聯(lián)合作戰(zhàn)”，形成強(qiáng)大的工作合力。一方面，積極主動向市上有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和市城改辦等部門匯報工作，爭取重視和支持；另一方面，所涉區(qū)委、區(qū)政府及各有關(guān)部門積極配合，開發(fā)方與政府協(xié)調(diào)與媒體的關(guān)系，為拆遷工作營造良好的輿論氛圍。國土局、規(guī)劃局派出業(yè)務(wù)骨干協(xié)調(diào)解決征地拆遷所涉及的土地和違法建筑問題。工商分局負(fù)責(zé)對拆遷區(qū)內(nèi)工商戶進(jìn)行疏導(dǎo)，并及時辦理證照變更手續(xù)。公安分局抽調(diào)人員嚴(yán)查治安問題，保證拆遷區(qū)內(nèi)安全。區(qū)勞動和社會保障局派出專干就拆遷區(qū)內(nèi)人員的勞動保障、醫(yī)療、養(yǎng)老等問題進(jìn)行政策宣傳和咨詢服務(wù)。區(qū)監(jiān)察局、信訪局公布監(jiān)察、信訪電話，全程監(jiān)督拆遷過程，杜絕違法違紀(jì)問題出現(xiàn)。

4、以人為本、惠及于民。城中村改造工作一定是一項愛民惠民工程，在制定政策措施上和工作方式方法上堅持以人為本，充分考慮村民的利益訴求，設(shè)身處地的為村民著想，變以往的給錢了事為補償、長遠(yuǎn)保障相結(jié)合，開設(shè)專門的職業(yè)或創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，一方面給改造項目輸送人力，另一方面促使村民加快從農(nóng)民向市民的轉(zhuǎn)變。另外對于回遷居民關(guān)注的焦點問題安置樓建設(shè)，在拆遷改造過程中，應(yīng)堅持安置樓優(yōu)先建設(shè)的原則，安置樓與商品樓風(fēng)格統(tǒng)一，設(shè)施同步，雙氣到位，各種配套設(shè)施齊全，這種公平對待的措施可以贏得村民的理解和支持，讓被拆遷村民吃了“定心丸”。

第二篇：深圳市城中村改造與具體改造案例分析

《京基水貝拆遷組—拆遷改造研討會》

時間：2011-7-28

地點：水貝村京基舊改辦公室

出席人：游力勇 崔文來 朱喜榮 胡唐娟 邵雷

主持人：邵雷

議題：深圳市城中村現(xiàn)狀與舊改案例分析

章程：

◆深圳市城中村現(xiàn)狀分析與改造的必要性

◆城中村成功改造案例共享與失敗案例分析

◆結(jié)合案例集思廣益為水貝項目出謀劃策（研討）

◆未雨綢繆下步工作應(yīng)注意的地方（研討）

一深圳市城中村現(xiàn)狀分析與改造的必要性

城中村問題主要存在于我國南方某些城市由于改革開放和特區(qū)政策帶來經(jīng)濟(jì)的飛躍城市化浪潮急速席卷各地部分村落轉(zhuǎn)眼間被納入城市建設(shè)用地的范圍，而發(fā)展初期政府因無力妥善安置村民不得已劃定某些特殊地塊作為原村民居住和維持生計的空間這些地塊基本保持以前的集體所有制性質(zhì)不變村民面對著周圍疾風(fēng)暴雨式的城市發(fā)展為尋求土地空間的最大利用自發(fā)地以其獨特的發(fā)展方式對這些土地進(jìn)行幾乎是無序地開發(fā)隨著時間的推移逐漸演變成今天所謂的城中村問題。

1.深圳特區(qū)內(nèi)城中村現(xiàn)狀分析

廣州市有著138個城中村，杭州市有101個城中村，武漢市有147個城中村，沒有哪一個城市像深圳這樣有這么多的城中村，特區(qū)內(nèi)共有173個自然村，約十萬棟農(nóng)民房，大部分高達(dá)5—8層，有不少超過10層，面積總量逾1億平方米。據(jù)不完全統(tǒng)計，城中村居住人口規(guī)模超過了500萬。

城中村的存在一直是制約城市建設(shè)，提升城市檔次的一個“瓶頸”問題，引起人們的關(guān)注。這里房屋建筑質(zhì)量差，人員復(fù)雜，衛(wèi)生狀況惡劣，消防隱患大，治安問題突出。片區(qū)通過功能改造與綜合整治已難以奏效，拆除重建迫在眉睫。

2.改造必要性

A 這是提升市容市貌實現(xiàn)城市發(fā)展一體化的需要。

城中村地區(qū)功能定位模糊、土地使用性質(zhì)的混亂、建筑物布局的隨意性和風(fēng)格的混雜隨著時間的推移將對城市空間總體規(guī)劃產(chǎn)生越來越大的負(fù)面影響，影響市容。從而降低了城市的綜合競爭力。從市政建設(shè)來講，城中村市政建設(shè)嚴(yán)重滯后，水電設(shè)施、排水管網(wǎng)、消防設(shè)施及其他公共設(shè)施等與城市整體嚴(yán)重不配套, 影響了城市功能的發(fā)揮。因此, 要實現(xiàn)城市發(fā)展一體化，必須改造雜亂無章的城中村，使城中村物質(zhì)形態(tài)融入到城市整體中。

B 這是改善城市環(huán)境和社會治安的需要。

有人描述城中村是‘村外現(xiàn)代化 村內(nèi)臟亂差’也有很形象地描述城中村的順口溜說“ 住在‘ 城中村’不知晨與昏，難見窗外一線天，一日三餐要開燈。’居住環(huán)境可見一斑。社會治安方面, 治安和犯罪事故頻繁。租住在城中村的外來人口發(fā)生的刑事案件占城市總案件的半數(shù)甚至留以上，發(fā)生在出租屋的案件占總案件的既左右。如果改造好城中村，使城中村居住形態(tài)和管理形態(tài)與城市小區(qū)一致，將從根本上解決一直困擾政府和公安、城管等部門的城中村環(huán)境衛(wèi)生和社會治安問題，使整個城市環(huán)境和社會治安有一個根本性的改觀。

C 這是提高城市土地利用效率，使城市資產(chǎn)升位的需要。

一方面：深圳城中村私房建筑占用了大量的土地，容納的人口巨大，但產(chǎn)出效益很低。另一方面：隨著城市的發(fā)展，城市用地日趨緊張。因此，按照規(guī)劃進(jìn)行城中村改造,既可以改善城市環(huán)境，又可能在改造過程中按照城市規(guī)劃要求重新調(diào)整城中村用地的功能，使之符合和達(dá)到城市整體規(guī)劃的要求和意圖以提高城市土地利用效率，實現(xiàn)城市的內(nèi)涵式發(fā)展。城中村的存在, 也影響了城市房地產(chǎn)和物業(yè)價值· 改造城中村, 不但將使城中村周邊的房地產(chǎn)升值, 而且使整個城市資產(chǎn)隨著環(huán)境的改善升值。

二城中村成功改造案例共享與失敗案例分析

1.鹿丹村

鹿丹村位于濱河路上，與香港僅隔一條深圳河。是1987年開發(fā)建設(shè)，1989年全面竣工的大型福利住宅小區(qū)，占地6。64萬平方米，建筑面積10萬平方米，共有居民樓24棟（其中住宅樓22棟，單身公寓2棟），住戶1280戶。合計拆遷范圍土地面積約7.26萬平米。需拆遷房屋面積11.08萬平方米。建設(shè)工期為3年。改造后的容積率為4.53.居住套數(shù)總計為1974套，包括住宅1432套，公寓542套。

該小區(qū)在建設(shè)之初，由于施工時用了大量鹽分的海沙，導(dǎo)致小區(qū)建成后出現(xiàn)了嚴(yán)重質(zhì)量問題。在2000年時引起市政府高度重視。

鹿丹村拆遷重建方案孕育了十年，幾度難產(chǎn)后艱難面世。

補償方法：按照“拆一補一”的原則進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。并對房屋裝修，搬運過渡期安置進(jìn)行貨幣補償。以每戶為單位各戶統(tǒng)一5平米的獎勵。不論樓層統(tǒng)一的賠償標(biāo)準(zhǔn)。

搬遷補助標(biāo)準(zhǔn)每平米25元得補償，臨時安置補助標(biāo)準(zhǔn)按照30元每平米。

對盡早搬遷獎勵：3個月以內(nèi)——3萬元獎勵

3—6個月——1萬元

6個月以上無獎勵

2.崗廈河園片區(qū)

崗廈村位于深圳市福田核心地段，被稱為深圳CBD最后的城中村，改造前的崗廈約15萬平方米，有數(shù)百棟各種產(chǎn)權(quán)形式的自建樓，2007年崗廈河園片區(qū)舉行集體物業(yè)簽約儀式，正式啟動了改造工程。

1998年深圳市政府就決定對崗廈河園片區(qū)進(jìn)行曲面改造。

2002年，深圳市政府將改照任務(wù)交由福田政府組織實施。

直至2006年7月，福田區(qū)政府，崗廈股份有限公司，金地集團(tuán)才最終簽訂了框架性協(xié)議，正式推動整體改造。

補償方案：兩個標(biāo)準(zhǔn) 三種模式 六種選擇

兩個標(biāo)準(zhǔn)：1.按面積劃分480平米以內(nèi)按1：1補住宅。超過480平米按1:0.88補公寓。

2.按層數(shù)劃分首層1:0.9補集中商業(yè)物業(yè)，2層以上按1:0.9補住宅或公寓。

三種模式：實物貨幣實物與貨幣補償

選擇直接拿現(xiàn)金的村民可按集中商業(yè)每平米2.38萬元。住宅公寓每平米1.28萬元。崗廈河園舊改再一次造就了財富神話，五百崗廈舊樓倒下去，十個億萬富翁站起來，舊改再一次成就了近十個億萬富翁及20來個億萬家族。

3.木頭龍

補償方案：建筑面積1：1.3，租金每平米60元/月，往返搬遷費5000元，裝修費800元/平米。

實行貨幣補償?shù)模_發(fā)商不再承擔(dān)安置責(zé)任，由業(yè)主自行安置。

貨幣補償金支付方式：

甲方取得政府拆遷項目相關(guān)批文后7天支付20%貨幣補償金

乙方將被拆遷房屋交付甲方時，支付20%貨幣補償金

正式拆除乙方被拆遷房屋時，支付剩余的貨幣補償。

3.大沖村

大沖村位于深圳高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)中區(qū)的東部，西臨高新中區(qū)西片區(qū)，北接高新北區(qū)東片即松坪住宅區(qū)，南望高新南區(qū)，其地理位置優(yōu)越，是深圳市重要城市節(jié)點。此次改造項目將造就10個億萬富翁和400戶千萬富翁。由華潤置地進(jìn)行改造，現(xiàn)有各類建筑物1417棟，總建筑面積104萬平方米，居住人口6萬多人，此次總體改造的占地面積達(dá)68.4萬平方米。華潤置地按照進(jìn)度計劃，華潤置地（深圳）公司將用3年時間先期完成村民回遷物業(yè)及大沖村市政道路、配電、供水等公共設(shè)施建設(shè)，用8年時間完成核心商務(wù)、商業(yè)及商品房建設(shè)。根據(jù)規(guī)劃，8年內(nèi)將累計投入600億元，相當(dāng)于建6座杭州跨海大橋。

大沖村中目前持有1萬平方米以上物業(yè)的家庭超過10戶，這也意味著，大沖的舊城改造將誕生十幾個億萬富翁。

目前，大沖村民簽約率已達(dá)98.9%，已簽約物業(yè)移交率達(dá)100%，累計拆除房屋面積56萬平米，但仍有10戶居民拒不簽約，涉及物業(yè)31處，面積約1.3萬平方米。在大沖舊改項目中，10戶未拆遷村民占全部村民的1.1%。拆遷受阻。

4.南山田廈村舊改

三結(jié)合案例集思廣益為水貝項目出謀劃策（研討）

四未雨綢繆下步工作應(yīng)注意的地方（研討）

第三篇：“城中村”改造的典型案例

“城中村”改造的典型案例

1、珠海市：政府決策，政策推動，市場運作

珠海市建成區(qū)共有26個城中舊村需要改造。總占地面積約300萬平方米，需動遷人口近20萬，其中常住人口近5萬，暫住人口近15萬。珠海市城中舊村改造實行了“政府決策，政策推動，市場運作”的方式，主要政策措施和做法是：

——政府調(diào)控市區(qū)其他地段的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模，為城中舊村改造騰出市場空間。珠海市政府自1999年開始暫停新出讓土地，計劃3年內(nèi)暫停批準(zhǔn)市區(qū)新開工住宅項目。對已出讓土地進(jìn)行清理，其中交齊土地使用權(quán)出讓金50％的有計劃逐宗收回作為政府土地儲備；已交齊土地使用權(quán)出讓金的進(jìn)行整合，同一地段的小地塊必須合并為大地塊，并按照新修編的《珠海市城市總體規(guī)劃》重新編制修建性詳細(xì)規(guī)劃后方可進(jìn)行開發(fā)。上述措施使珠海市市區(qū)自1999年以來基本未有房地產(chǎn)新開工項目推出市場。同時，珠海市已全面停止機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位自建住房，并允許房改房上市，促進(jìn)居民二次置業(yè)，增加了對商品房的有效需求。

——在國家和省拆遷法規(guī)規(guī)定的范圍內(nèi)，制訂有利于舊村居民的拆遷政策，舊村居民是舊村改造中最大的受益者。拆遷政策包括：舊村居民所有合法房屋按建成年份以1：1至1：1.2的面積比例進(jìn)行補償，舊村居民舊房變新房，且居住面積普遍擴(kuò)大；舊村居民無需支付額外的費用便可充分享受新社區(qū)完善的市政配套設(shè)施及優(yōu)美的居住環(huán)境；舊村居民的原宅基地證換發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證，其房屋成為商品房，可直接進(jìn)入市場自由交易；拆遷期間舊村居民的安置費及原有房屋的出租收入，由開發(fā)商負(fù)責(zé)補償；原村集體在舊村改造范圍內(nèi)的留用地、工業(yè)用地允許免交有關(guān)費用納入統(tǒng)一規(guī)劃、改造，土地升值的收益歸集體經(jīng)濟(jì)組織；集體經(jīng)濟(jì)組織改為股份合作公司，股份具體量化到舊村居民個人，舊村居民回遷房必須優(yōu)先建設(shè)，并由舊村居民優(yōu)先挑選，保證按時回遷等。

——政府讓出巨大利益，扶持房地產(chǎn)開發(fā)商參與改建城中舊村，并嚴(yán)格通過公開招標(biāo)引入有實力的開發(fā)商，防止舊村改造出現(xiàn)“爛尾”問題。對房地產(chǎn)開發(fā)商最主要的優(yōu)惠政策是“拆一免至三”，即根據(jù)舊村的區(qū)位及拆遷量，開發(fā)商每拆1平方米的房屋建筑面積，可免交2至3平方米建筑面積的地價，并減免相應(yīng)的消防費等。對區(qū)位較差、拆遷量較大的，還允許開發(fā)商采取適當(dāng)提高容積率，增加部分商業(yè)性質(zhì)的建筑面積等辦法提高經(jīng)營收益。據(jù)有關(guān)部門測算，珠海市政府實施這一優(yōu)惠政策，土地收益方面將減少40至50億元，實質(zhì)上政府讓出巨大利益給舊村居民和開發(fā)商來推動舊村改造。

為引入有實力的開發(fā)商，珠海市采用公開招標(biāo)的辦法，不分開發(fā)商來自哪里，一律對其資金實力、改建規(guī)劃方案、拆遷安置方案及商業(yè)信譽等方面進(jìn)行量化計分、綜合評標(biāo)，公平、公正、擇優(yōu)選擇開發(fā)商參與舊村改建。凡參加投標(biāo)的開發(fā)商，其自有資金必須達(dá)到舊村改建項目總投資的三分之一以上，并劃入指定的銀行帳戶，以確保舊村居民回遷房部分的建設(shè)資金（一般占總投資的三分之一左右）到位。該部分資金由開發(fā)商、珠海市改建辦及開戶銀行共同監(jiān)管，確保專款專用。此外，其他建設(shè)資金還需由銀行提供貸款承諾書。

——搞好規(guī)劃，完善配套，提高環(huán)境質(zhì)量，建設(shè)文明社區(qū)。在舊村改建過程中，有關(guān)部門始終堅持規(guī)劃先行的原則，綜合考慮路網(wǎng)結(jié)構(gòu)、公共建筑與住宅布局群體組合和綠地系統(tǒng)、空間環(huán)境等因素的內(nèi)在聯(lián)系，努力促使每個舊村改建成為完善的、相對獨立的有機(jī)整體，體現(xiàn)現(xiàn)代化海濱城市和嶺南特色的新型文明社區(qū)。并制定了《珠海市香洲區(qū)改造城中舊村，建設(shè)文明社區(qū)規(guī)劃建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》，對新建社區(qū)中的居委會辦公場所、社區(qū)服務(wù)中心、物業(yè)管理處、商業(yè)網(wǎng)點、學(xué)校、郵政所、文化活動站、停車場、社區(qū)綠地，供水、供電、電訊、寬帶接入網(wǎng)、安全智能化監(jiān)控、垃圾房、公共廁所，以及舊村居民回遷房內(nèi)部裝修等各方面，都作了明確規(guī)定。

2、廣州市：分類治理城中村

廣州市區(qū)外圍分布著138個行政村，分屬五個帶農(nóng)村的區(qū)，其中以天河區(qū)居多，按已完成的行政村規(guī)劃，未來數(shù)年間它們在“城中”部分將達(dá)到87.5平方公里，占全廣州城市規(guī)劃面積386平方公里的22.67%。廣州市從2001年開始著手對城中村進(jìn)行改造，實施的是“以原村集體經(jīng)濟(jì)組織為主體”的改造模式，禁止開發(fā)商進(jìn)入，實行“一村一策”，分類治理城中村。具體措施如下：

第一，“城中村”的所有農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)為城市居民戶口。首先由公安戶政部門和區(qū)有關(guān)部門，將已征用土地的“城中村”農(nóng)業(yè)人口一次性轉(zhuǎn)為城市居民；然后以政府令的形式，將人均農(nóng)用地面積不足66平方米（一分地）的在冊農(nóng)業(yè)戶口有計劃地逐步轉(zhuǎn)為城市居民戶口。對凡是征用土地后，按規(guī)定要實行農(nóng)轉(zhuǎn)非的，一律嚴(yán)格按規(guī)定辦理農(nóng)轉(zhuǎn)非，換發(fā)新戶口簿。在農(nóng)業(yè)戶口變更為居民戶口過程中，免收城市增容費和其它有關(guān)費用。

第二，按土地所有權(quán)與使用權(quán)“兩權(quán)分離”的方式，妥善處理“城中村”集體土地產(chǎn)權(quán)。按照《土地法》的有關(guān)規(guī)定，將農(nóng)用地一次性轉(zhuǎn)為國有土地，而土地使用權(quán)原則上保持不變，并按歷史用地辦理國有土地使用登記手續(xù)，核發(fā)國有土地使用證。

第三，撤銷“城中村”的村委會，設(shè)立城市社區(qū)居委會，保持自治組織的性質(zhì)與地位。按照有關(guān)法律法規(guī)，在“城中村”所有農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)位城市居民后，村委會建制和農(nóng)村管理體制自然撤銷，沒有村設(shè)置的鄉(xiāng)鎮(zhèn)隨之撤消。取而代之的是城市街道、居委會的管理體制。對改制后的“城中村”實行城市化的屬地管理，并妥善安置原村委會的干部。

第四，對集體經(jīng)濟(jì)組織轉(zhuǎn)制問題，在撤銷原“城中村”村委會的同時，將原村的集體經(jīng)濟(jì)組織從政企不分的狀態(tài)中剝離出來，轉(zhuǎn)制為由集體法人股東和個人股東持股的股份制公司；在區(qū)政府和有關(guān)部門的指導(dǎo)下，經(jīng)資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對集體資產(chǎn)進(jìn)行評估后，由各村根據(jù)實際制定具體的轉(zhuǎn)制方案，并經(jīng)股東大會通過后報區(qū)政府備案；集體經(jīng)濟(jì)組織專為公司，視作企業(yè)更名，免交注冊費。

第五，著手建立社會養(yǎng)老保險機(jī)制。為解決征地后原村民特別是年齡偏大的村民的生活出路問題，減少社會不穩(wěn)定因素，結(jié)合“城中村”改造，逐步建立農(nóng)轉(zhuǎn)非人員社會養(yǎng)老保險制度。

第六，多主體、多渠道、多方式地加快“城中村”的舊村改造。采取由區(qū)、鎮(zhèn)、村和村民以及社會共同融資的辦法。

3、深圳市：綜合整治，全面改造

深圳市共有村落1000余個，其中特區(qū)內(nèi)200余個，特區(qū)內(nèi)外共有私房約30萬棟。深圳市從1997年開始嘗試改造城中村，“以政府為主導(dǎo)、規(guī)劃全面、制度跟上”是深圳市城中村改造的經(jīng)驗與特點，其主要的改造模式有三種，一是村集體自主改造的漁民村模式，漁民村舊村建筑面積4.25萬平方米，村民62戶，191人，村民住宅33棟，舊廠房2棟，單身公寓1棟。新建的漁民村由11棟小高層和1棟20層高公寓以及完善的配套設(shè)施組成的建筑群體，總建筑面積為6.5萬平方米，總投資為1.3億元。建成后每戶村民可住進(jìn)一套240平方米的頂層復(fù)式住宅。絕大多數(shù)村民戶均擁有的物業(yè)面積由過去的980平方米增加到1400平方米，居住的環(huán)境變成了花園式的小區(qū)，村民們的投入得到了回報，繼續(xù)以經(jīng)營可出租物業(yè)為主。一是提高容積率的鹿丹村模式，一是開發(fā)商主導(dǎo)的蔡屋圍村模式。

2004年以來，深圳又采取了“綜合整治+全面改造”兩種改造模式，2005年，配合出臺了《深圳市城中村（舊村）改造總體規(guī)劃綱要（2005--2010）》，具體措施如下。

綜合整治類的自主權(quán)全部下放給區(qū)政府，局部拆建的標(biāo)準(zhǔn)定為改造率30%, 為了確保“成熟一個，改造一個，改造一個，成功一個”，深圳建立了“城中村”改造準(zhǔn)入制度，對進(jìn)入行政許可程序的改造項目和參加“城中村”（舊村）改造開發(fā)的機(jī)構(gòu)設(shè)定準(zhǔn)入條件。“城中村”（舊村）改造項目的絕大部分工作是在行政許可程序之前，進(jìn)入行政許可程序之后，各相關(guān)部門一方面要依照《行政許可法》辦理，另一方面要提供“直通車”或“綠色通道”服務(wù)，從而防止投機(jī)行為發(fā)生。

全面改造類則進(jìn)一步分為整體拆建和局部拆建，以給改造工作提供更明晰的分類指引，如5月22日引爆的福田區(qū)漁農(nóng)村16棟總面積為5.1萬平方米的高層建筑，是深圳市實施全面改造模式的一個典型代表，為保證村民利益，市政府、福田區(qū)政府都給予了多種優(yōu)惠：一是建成后除公共配套設(shè)施外，其他部分建筑可進(jìn)入市場運營；二是對漁農(nóng)村改造采取“特事特辦”原則，提高改造效率；三是制定靈活的拆補方案，對村民的合理利益予以保障，另外，福田區(qū)政府還撥出資金近億元，用于漁農(nóng)村改造的前期工作、市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施建設(shè)和項目資金缺口補償?shù)软椫С觯脑爝^渡期間的安置費用采取租金補償方式，按棟計算，每平方米面積的租金補償為20元/月，按季支付，直到交付新房為止，建設(shè)周期暫定兩年，租金補助為20元/平方米，不低于目前漁農(nóng)村出租價格水平，對于頂風(fēng)搶建的私房，政府不予補償，而對于認(rèn)定的私房，搬遷、回遷補助費政府一次性給予補償。

深圳市最大的舊改項目——大沖村“推倒重來”整體改造項目，該項目根據(jù)其位于高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的特點，確定了新的改造定位：建設(shè)深圳市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套基地+新型現(xiàn)代化高尚居住社區(qū)。其產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃為：逐步遷出第二產(chǎn)業(yè)，大力發(fā)展高新園區(qū)配套商業(yè)及服務(wù)業(yè)，使第三產(chǎn)業(yè)成為大沖村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)；高效集約地利用有限的土地資源，促進(jìn)土地利用向城市化模式發(fā)展，結(jié)合地鐵的開通挖掘土地的開發(fā)潛力，提高單位用地面積產(chǎn)出；改善人居環(huán)境，加強(qiáng)主要道路的交通整治和環(huán)境綜合整治，重點地段（如深南大道沿線、大王古廟等）的建筑群體進(jìn)行詳細(xì)的空間設(shè)計、環(huán)境設(shè)計、綠化配置等。與之相適應(yīng)，大沖村在用地功能布局上，除了一般的居住、公寓外，增加了相關(guān)的商業(yè)、文化、娛樂以及部分研發(fā)孵化及專業(yè)展場等多項功能。整個大沖村舊村改造分為三步進(jìn)行開發(fā)，保證難易結(jié)合，舊村的拆除和新開發(fā)建設(shè)并重，力爭“三年見成效，五年大變樣，八年換新貌”。

4、武漢市：市場運作+有情操作

武漢市“城中村”包括147個行政村和15個農(nóng)林單位，總?cè)丝?5.66萬人，其中農(nóng)業(yè)人口17.10萬人，土地總面積200平方公里，相當(dāng)于武漢市2020年規(guī)劃建成區(qū)面積的四分之一。根據(jù)實際擁有耕地現(xiàn)狀，武漢市將全市“城中村”分為三類：A類村為人均農(nóng)用地小于或等于0.1畝的村；B類村為人均農(nóng)用地大于0.1、小于或等于0.5 畝的村；C類村為人均農(nóng)用地大于0.5畝的村。

按照2004年9月出臺的武漢市《關(guān)于積極推進(jìn)“城中村”綜合改造工作的意見》，“城中村”改造要體現(xiàn)“依法行政，有情操作”，通過市場化運作的方式解決問題，在政策框架內(nèi)，改造要充分考慮到村民的利益。具體為：A類村由改制后的村經(jīng)濟(jì)實體自行改造；B類村以項目開發(fā)的方式改造，原則上將土地劃分為四種類型：一是保留住宅用地及建設(shè)新區(qū)的還建用地，二是開發(fā)用地，三是解決原村民勞動就業(yè)的用地，四是儲備用地；C類村以統(tǒng)征儲備的方式實施改造。

武漢“城中村”改造最大特點在于土地出讓實行徹底的市場化道路，全部土地以項目捆綁、掛牌底價方式出讓。按照“城中村”綜合改造政策規(guī)定，開發(fā)用地與還建用地捆綁成項目后，采取公開供地，其掛牌底價為安置房建設(shè)成本和本宗地價之和的1.15倍。其中多出的15%，一方面是讓有開發(fā)資質(zhì)的村集體經(jīng)濟(jì)組織，在爭取自行改造的競爭中處于有利地位，有效保護(hù)村集體經(jīng)濟(jì)的利益和落實改造資金，另一方面是給前期進(jìn)入的開發(fā)商以適當(dāng)補償。即使先期進(jìn)入的開發(fā)商在土地掛牌后最終沒能拍到這個地塊，也可以獲得15%的補償，同時村集體仍可獲得還建安置房的建設(shè)資金以及村集體土地的補償金。

在基礎(chǔ)設(shè)施配套資金方面，土地出讓金、增值收益的60%劃轉(zhuǎn)給“城中村”所在的區(qū)財政專戶儲存，專用于“城中村”綜合改造中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，例如道路、排水、綠化、供水、燃?xì)狻⒐╇姟㈦娦拧⑧]政等；40%由市政府統(tǒng)籌用于“城中村”市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，真正實現(xiàn)“專款專用”。

按照武漢市“城中村”改造辦法，村民身份變?yōu)槭忻裰螅瑢⑷窟M(jìn)入社保范疇。政策規(guī)定，允許村民上溯60年補繳養(yǎng)老金。按以村民平均年齡55歲，武漢市民平均壽命76歲計算，村民只需再交5年保費，政府就將承擔(dān)他今后20年的生活保障。此外，武漢市還規(guī)定，“城中村”村民轉(zhuǎn)居民后，在兩年內(nèi)還享受農(nóng)村計劃生育二胎政策。

5、西安市：政府主導(dǎo)，改制先行，改建跟進(jìn)

西安市的城中村主要集中在三環(huán)以內(nèi)，東起十里鋪，西至三橋鎮(zhèn)，北起草灘鎮(zhèn)，南至三爻村，共有417個，農(nóng)民身份人口40多萬。為了有效改造城中村，西安市政府制定了《西安市城中村改造建設(shè)管理暫行辦法》, 2003年4月21日起施行。此辦法明確指出:城中村改造堅持“一村一案”原則,在城市總體規(guī)劃指導(dǎo)下,由城中村所在地的區(qū)政府統(tǒng)籌土地資源、合理調(diào)配城中村發(fā)展用地,為城中村的遷建、翻建提供土地保障。同時,在組織機(jī)構(gòu)上,專門成立了“西安市城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組”,負(fù)責(zé)全面指導(dǎo)與協(xié)調(diào)工作。城中村所在地的區(qū)政府成立相應(yīng)的城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組,具體負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)城中村改造的組織實施工作。此次城中村改造的實施主體為:村民、村委會,由村委會組建并授權(quán)的具有合法資格的建設(shè)發(fā)展公司,及有實力、有資質(zhì)的開發(fā)建設(shè)企業(yè)。西安城中村的改造將實現(xiàn)4個轉(zhuǎn)變,即村民由農(nóng)民向居民身份、集體土地向國有土地、集體經(jīng)濟(jì)向股份制經(jīng)濟(jì)、村莊向社區(qū)的轉(zhuǎn)變。

2005年，西安市城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組起草完成了《西安市城中村改造工作方案》。根據(jù)該方案，西安市將按照“政府主導(dǎo)，利民益民，改制先行，改建跟進(jìn)，以區(qū)為主，尊重民意”的原則對城中村進(jìn)行改造。具體措施如下： 1.二環(huán)以內(nèi)村莊人均土地（不含宅基地）在0.3畝以下的土地出讓金同級留成部分和儲備用地的增值收益金全部用于城中村改造建設(shè)，涉及城中村改造建設(shè)項目的稅收，形成專項資金用于城中村改造建設(shè)。以上資金在市財政設(shè)立專戶，作為專項資金，由市、區(qū)兩級政府調(diào)控使用。

2.免收城中村改造項目包括城中村安置新區(qū)建設(shè)項目和綜合開發(fā)項目除質(zhì)量監(jiān)督、勞保統(tǒng)籌外的所有城建費用。

3.集中力量先完成城中村的土地轉(zhuǎn)用、農(nóng)民轉(zhuǎn)居民、村莊轉(zhuǎn)社區(qū)、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)為城市社區(qū)經(jīng)濟(jì)的“四個轉(zhuǎn)變”的無形改造，為城中村整體改造創(chuàng)造一個良好的環(huán)境，科學(xué)有序地完成城中村舊村拆除和新區(qū)建設(shè)的有形改造。

4.二環(huán)以內(nèi)57個城中村的集體所有土地，除城市規(guī)劃涉及的市政公用設(shè)施及市級以上重大公益建設(shè)項目外，不再審批與城中村改造無關(guān)的項目，全部用于城中村改造的開發(fā)利用。對三環(huán)以內(nèi)城中村的集體土地，要做好規(guī)劃定點、土地利用和城中村改造規(guī)劃，保證城中村改造用地。

5.在政府統(tǒng)一收購儲備用地的前提下，鼓勵社會資金投資參與城中村改造的土地儲備和土地一級市場的開發(fā)，投資者享受一定比例的土地儲備和土地一級市場開發(fā)的增值收益，用以吸納社會資金投入城中村改造，以彌補政府資金緊缺狀況。

6.將二環(huán)以內(nèi)城中村的市政公用、市容園林管理工作納入城市管理體系，按現(xiàn)行城市管理體制和標(biāo)準(zhǔn)，落實工作任務(wù)、經(jīng)費和隊伍，條件成熟后逐步向二環(huán)以外城中村推行。

7.城市規(guī)劃中涉及到城中村的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目在改造時，按城市建設(shè)拆遷政策和標(biāo)準(zhǔn)，優(yōu)先列入城市維護(hù)建設(shè)計劃，穩(wěn)步提高城中村設(shè)施的城市化水平，為改造工作創(chuàng)造良好的外部條件。

8.探索多種改造方式，包括以改制后的經(jīng)濟(jì)實體自行實施改造；以項目開發(fā)方式實施改造；以統(tǒng)征儲備的方式實施改造等。

9.鼓勵土地資源緊缺的村莊實行易地改造，建設(shè)新社區(qū)，也可購買經(jīng)濟(jì)適用房安置。

6、北京市：政府主導(dǎo)，全部拆除 北京市的“城中村”大體分為兩類：第一類是指在建成區(qū)內(nèi)環(huán)境臟亂的城市角落。這與南方城市的“城中村”存在非常大的不同，這些城市角落幾乎不存在補征地農(nóng)民的安置和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的轉(zhuǎn)制等問題，是由北京城市建設(shè)過程中遺留下來的建設(shè)死角所形成。北京城八區(qū)約有這類的“城中村”231個；第二類“城中村”主要是指規(guī)劃城區(qū)內(nèi)的行政村，大多分布在城鄉(xiāng)結(jié)合部，約有112個。目前這兩類“城中村”均集中分布在北京的朝陽、海淀、豐臺三個區(qū)。

北京市政府決定，今后三年將“城中村”整治工作的重點放在拆除第一類231個“城中村”。首先要拆除奧運場館周邊及四環(huán)路以內(nèi)的171個“城中村”，占地面積697萬平方米，其余的60個“城中村”將在2008年以后繼續(xù)完成。

在城中村的改造中，北京特別成立了城中村整改項目辦公室。并區(qū)別不同情況采取相關(guān)政策：對征地未建形成的“城中村”，凡土地閑置不滿兩年的，責(zé)成土地使用者限期開工，逾期不建的，收回土地使用權(quán)；土地閑置滿兩年的，由原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)依法撤銷其項目建設(shè)用地規(guī)劃許可證，無償收回土地，進(jìn)入市政府土地儲備。對因開發(fā)甩項形成的“城中村”，限期由開發(fā)商解決，確有困難的政府可給予一定的補貼，已經(jīng)形成無主的“城中村”，由市、區(qū)政府出資拆除。對城市建設(shè)遺留下來、又沒有危改和開發(fā)項目的破舊建筑形成的“城中村”，由市、區(qū)政府共同解決。北京城中村拆遷后的用地性質(zhì)轉(zhuǎn)為綠地、道路、公共實施等。

第四篇：城中村改造與城市設(shè)計

城市設(shè)計與城中村的改造創(chuàng)新

---以合肥葛大店為例

摘要：隨著城市化進(jìn)程的加快，城中村已經(jīng)成為城市發(fā)展和延生中不得不面對的問題，城中村的問題如頑疾一般都大大的困擾著規(guī)劃師，其改造難度大且改造成本之高，并且很大的影響了城市的市容，城不是城，村也不像村所以才是城中村多帶來的尷尬，因此對于這個問題，以自己熟悉的城市中存在的村中村問題為研究對象，研究如何在城市設(shè)計的角度上來對城中村進(jìn)行合理的改造，提出合理的建議，從而進(jìn)一步的了解城中村。

關(guān)鍵詞：城中村，改造，城市設(shè)計，創(chuàng)新

Abstract：With the speeding up of urbanization, urban villages have become the urban development and generate have to face the problem, the problem of urban villages like ills are plagued by big planner, it is difficult and transformation of the high cost and great influence on the city of the city, the city is not a city, village, also don't like a village is the village many the embarrassment, so for this problem, in their own familiar with the city in the problems of village village as the research object, study how to at the point of view of urban design to reasonable reconstruction of urban villages, put forward reasonable Suggestions, so as to further understand the urban villages.Keyword：village in the city，transform，city design，reformation

目錄 1.城中村改造的現(xiàn)狀......................................................(2)2.以合肥葛大店城中村為例進(jìn)行探究........................................(3)2.1葛大店問題的由來....................................................(3)2.2根源分析............................................................(4)3.相關(guān)案例的分析與借鑒..................................................(4)3.1國外改造的案例分析..................................................(4)3.2國內(nèi)改造案例分析....................................................(5)4.城中村改造中規(guī)劃住宅的設(shè)計方法........................................(5)5.城中村改造對城市建筑設(shè)計的影響........................................(6)5.1城中村的改造對設(shè)計的要求............................................(6)5.2整體布局設(shè)計........................................................(6)5.3居住設(shè)計............................................................(7)6.城中村的思考..........................................................(8)結(jié)論....................................................................(9)參考文獻(xiàn)................................................................(9)

隨著改革開發(fā)的發(fā)展的加快，中國城市化的不斷加速，不僅僅是城市的數(shù)量上的不斷增加，而且更重要的是城市的本身的轄區(qū)也不斷的擴(kuò)張，因此，以前相較于老城區(qū)的邊緣 2 地塊現(xiàn)狀漸漸成為了城市新城區(qū)的中心或者次中心地塊，大量的耕地被征用，但是仍有一些土地權(quán)屬問題，城中村存在大量農(nóng)民自建的房屋，臟亂差的現(xiàn)狀比比皆是，甚至可以稱之為，中國城市中的平民窟。

一．城中村改造的現(xiàn)狀： 世紀(jì)以來，無論大到深圳、廣州等為代表一線城市再到合肥，南京 長沙等二，三線城市都正在轟轟烈烈地大面積開展城中村改造運動，一般都是以整體拆除重建為主要途徑、爭取解決權(quán)屬問題，把原村民的集體遷離到別處。并且出來了相關(guān)的一系列的文件作為城中村改革的指導(dǎo)方案。比如深圳市頒布的《關(guān)于深圳市城中村(舊村)改造暫行規(guī)定的實施意見》中，列出了城中村的兩點更新模式：1)綜合整治，指的是不涉及拆除房屋的環(huán)境凈化、美化；[1] 2)全面改造，包括對城中村進(jìn)行整體拆建(拆建比30% 以上)和部分拆建(拆建比30% 以下)。從目前已經(jīng)實施的城中村更新案例看，全面改造，尤其是整體拆建已成為當(dāng)前城中村更新的主要模式。濟(jì)南市也在2011年頒布了為加快中心城區(qū)城中村改造的意見書也相應(yīng)的指明了指導(dǎo)思想[2]等等，總的看來政府確實十分的關(guān)心城市城中村的改造的問題，但是不難發(fā)現(xiàn)，這些意見書大多都是從思想上來指導(dǎo)或者是泛泛的提出應(yīng)該怎樣合理的去改造城中村，不能想著用一鍋端的或者是草草的想出幾個大概的建議就能應(yīng)對各個存在不同問題的城中村，把問題一下子就解決了。如何合理的，運用專業(yè)的規(guī)劃者的思維和能力來處理城中村的問題是一個挑戰(zhàn)和機(jī)遇。

二．以合肥葛大店城中村為例進(jìn)行探究 2.1葛大店問題的由來：

1979年葛大店來說是發(fā)展標(biāo)志的開始，經(jīng)濟(jì)大多為自改自足，大部分人意務(wù)農(nóng)為生，建筑也基本為小的平房，隨著國家政策，全國都在大力的發(fā)展，自然城市的也迅速的擴(kuò)張，政府也將葛大店的本屬于農(nóng)業(yè)用地也進(jìn)行了城市的建設(shè)，隨著高速發(fā)展，21世紀(jì)初，可以說是合肥大發(fā)展的十年，城市發(fā)生了巨大的變化，大量的外來人口來到合肥，自然帶來了巨大的居住壓力。葛大店村民也自然抓住了這個機(jī)會，原來的1-2層的樓房變成了 對外出租的房屋，層數(shù)也漸漸曾經(jīng)了4-5層，以適應(yīng)越來越多的外來人口的居住，但是問題浮現(xiàn)了出來，老村區(qū)域內(nèi)建筑大多數(shù)為單層，年久失修，卻很多都有倒塌的危險，[1]《關(guān)于深圳市城中村(舊村)改造暫行規(guī)定的實施意見》.2009.(67):34-44 [2] 濟(jì)南市《加快中心城區(qū)城中村改造的意見書》.2011（12）：66-89 不在適合人居住，可是還是有很多人居住在可能倒塌的建筑，具有很大安全隱患。而新村建設(shè)的住宅樓，建筑間距過小，市政設(shè)施的欠缺。

（圖片來源與百度地圖）

2.2根源分析

葛大店改造過程其實與大不多的舊村莊所面對的問題都是差不多了：比如建筑產(chǎn)權(quán)的不明給規(guī)劃難度的增加，拆遷補償?shù)木薮蟆?/p>

1，建筑產(chǎn)權(quán)不明；合肥如果承認(rèn)城中村違法建筑的產(chǎn)權(quán)，就會很大方面鼓勵了村名違違法的行為，但是如果不承認(rèn)產(chǎn)權(quán)，對部分違章建筑強(qiáng)制的直行拆除，則會寧改造無從進(jìn)行

2，規(guī)劃難度大；葛大店現(xiàn)狀居住區(qū)開發(fā)強(qiáng)度很大，容積率快要接近3.0市政公用設(shè)施嚴(yán)重的欠缺，城中村就如一個雞肋，葛大店村民要出于自身利益的考慮，開發(fā)商也要考慮到呀的利益。

3.拆遷補償；巨大因為現(xiàn)狀的村民很多是以出租自己的房子為收入，前數(shù)量之多，村民自然對拆遷有很大的抵觸的情緒，這給改造單元帶來了巨大的改造成本，這常常讓開發(fā)商望而卻步

三．相關(guān)案例的分析與借鑒

3.1國外改造的案例分析

底特律城艾爾伍德的改造

在國外“城中村”這個詞匯并不存在，一般是為相同性質(zhì)的低收入人群的聚居區(qū)——貧民窟，艾爾伍德是曾為二戰(zhàn)之后從歐洲流亡到此猶太人的居住區(qū)，但是不受到重視，服務(wù)設(shè)施長期得不到維修，最終淪落到環(huán)境質(zhì)量低下，社會治安混亂的區(qū)域，被當(dāng)?shù)厝朔Q之為“黑色社區(qū)”[3]

對于艾爾伍德的改造，針對入住人群收入狀況，把住房的服務(wù)對象變?yōu)榈褪杖腚A級的人群，讓原來居住還是能夠買得起，解決了基本的舊區(qū)的人口人群，在改造方案中還設(shè)置了方便便捷的社區(qū)街道，保證了居民能夠安全自由的從家門走到居住區(qū)內(nèi)商店，公園，游玩場所。各個市政設(shè)施都得以維修和重建，不足的設(shè)施也得以及時的加以建設(shè)。

（圖片來源于道路守望者博客）

借鑒對比，充分考慮到了原住民的經(jīng)濟(jì)接受能力，改造建設(shè)定位準(zhǔn)確，很注重了改善交通條件，方便具名生活，從各個方面避免了社會問題的可能[] 3.2 國內(nèi)改造案例分析 深圳改造最成功的城中村蔡屋圍

蔡屋圍南村片如仍然存在狹窄的過道，發(fā)黑的樓梯，脫落的墻面，樓道可以通過鐵窗看到一個胳膊之長別人的家，作為一個城中村，蔡屋圍南村的一些地方角落，同樣有不容忽視的垃圾處理與環(huán)境衛(wèi)生問題。3

作為深圳舊改范例的蔡屋圍，如今的南村雖然實質(zhì)性的改造還沒有完成

但是蔡屋圍城中村確實有很多借鑒之處，比如同樣是親密接觸的握手樓，但是樓與樓之間的巷子干凈整潔，不僅僅每棟樓都設(shè)有了樓長服務(wù)信箱，還有專門的業(yè)主委員會和出租房管理服務(wù)中心。為了借助蔡屋圍北村，以地下通道，空中連廊進(jìn)行“南北攜手”形成高端金融城市綜合體。

借鑒對比，依據(jù)了國內(nèi)城中村所普遍存在的詳情，合理的分步性的，從各個方面對城中村進(jìn)行調(diào)整，并且也同樣結(jié)合了地理區(qū)位和周邊環(huán)境來加速自己的革新與改造4。

[3]查理 科靈思。舊城再生——美國都市成長政策與實際保存。臺北創(chuàng)業(yè)出版社，2001：36-40 [4]鄭子龍，韓蕩。深圳城中村改造的困境及對策，特區(qū)理論與實踐2003，（11）29-31

[5]城中村改造背景下商住設(shè)計探究——對現(xiàn)實蔡臺村改造的調(diào)查研究，西安建筑科學(xué)大學(xué)學(xué)報（自然科學(xué)版）四．城中村改造中規(guī)劃住宅的設(shè)計方法

針對城中村改造后規(guī)劃住宅的使用者有明確的對象，多數(shù)仍然是原村民，所以城中村改造應(yīng)該以鄉(xiāng)村鄉(xiāng)親為主，可以把城中村定義為一個容納居住，購物，休閑娛樂，信息交流等具有濃厚的任務(wù)色彩的城市綜合性社區(qū)。社區(qū)的環(huán)境強(qiáng)調(diào)空間的開放性和參與性，在提供舒適的

休閑娛樂和生活環(huán)境的同時，也應(yīng)該要體現(xiàn)出鄉(xiāng)村的概念

可以發(fā)現(xiàn)其實城中村和城市的老城區(qū)很像，但是存在著很多類似的問題，但是很大不一樣的是，老城區(qū)曾是城市的是中心，只是隨著時代的改變，城市的中心向為移，由于時代的原因，自然出現(xiàn)了一些道路或者建筑，空間上面的問題，但是城中村原本就是以鄉(xiāng)村的模式存在的，也是按照鄉(xiāng)村的模式來發(fā)展，只是隨著城市的擴(kuò)張，而漸漸的被城市所包圍，卻沒有緊緊的跟著上城市的步伐，相應(yīng)的配套設(shè)施和區(qū)域文化，所以在針對城中村的設(shè)計改造中，不能完全的按照老城區(qū)的改造模式照搬照套的去做。因為每個城中村都有自己的文化。

（照片來源于實地拍攝）

五．城中村改造對城市建筑設(shè)計的影響 5.1城中村的改造對設(shè)計的要求

對于合肥葛大街的城中村的資料的查詢和實地的調(diào)研總結(jié)出了幾個具體的要求（1）增加休息娛樂空間，在查詢資料的過程中，了解到很多部分，約占60%的居民在家工作或者是游手好閑，基本上早晚外出，根據(jù)生活習(xí)慣和方式，應(yīng)該設(shè)置一些小型的廣場，娛樂休閑，交流中心等，這樣有利于人際交往的和諧發(fā)展，滿足這些具名的信息交流和情感交往的需求。

（2）道路規(guī)劃設(shè)計的要求，在道路規(guī)劃中既要便利通暢，又能滿足消防的功能（3）增加綠化面積，提高環(huán)境質(zhì)量

6（4）增設(shè)老人和少年活動空間，可以設(shè)有老年人活動場所

城市設(shè)計時對于城市中歷史文化保護(hù)的傳承和演繹，對于合肥的葛大店城中村雖然看上去被遺忘了 但是有它獨有的元素，比如有好幾所高等或職業(yè)院校，還有就是離馬鞍山路很近有很好的地理優(yōu)勢，地鐵一號線也馬上很快就通車，一系列的元素讓葛大店帶來了很大的機(jī)遇

5.2整體布局設(shè)計

社區(qū)的整體布局設(shè)計應(yīng)充分的考慮居民的日常生活的行為，提供方便 舒適的居住環(huán)境、安靜的工作空間，滿足休閑娛樂和購物等行為，體現(xiàn)人 性化的設(shè)計，創(chuàng)造出田園風(fēng)情的環(huán)境空間。城中村改造背景下西安高層商 住綜合體中住宅的布局和環(huán)境設(shè)計： 高層住宅，從環(huán)境方面來講，給予居住者及周邊的影響是很大的。城 中村改 造背景下的高層商住綜合體住宅的總體布局，要從整體居住環(huán)境和其對周邊影響的觀點出發(fā)來進(jìn)行研究設(shè)計。

城中村改造中的景觀軸的設(shè)計 從整體布局來對城中村的改造，一個區(qū)域的軸向設(shè)計很重要 從形態(tài)上講，軸在社區(qū)要表現(xiàn)為以步行和綠色開放空間為主體的景觀走廊，它既是對城市外部秩序的銜接，也是對社區(qū)內(nèi)部秩 的限定。軸在社區(qū)中是一種可感知的景觀空間形式，它通過建筑物的布置、道路的走向、步行空間的延續(xù)以及綠色開放空間的分布被感知出來。由于景觀軸在空間形態(tài)上所 表現(xiàn)出來的復(fù)合性和多樣性，軸的設(shè)計使得社區(qū)具有了生命的靈魂。在以人為本的社區(qū)設(shè)計中，應(yīng)該將最有自然氣息、最有可能吸引“人氣”聚集、最能體現(xiàn)社區(qū)景觀特色的地方讓給步行的人群，以創(chuàng)造社區(qū)的精神與文化。由于步是景觀體驗最為生動細(xì)膩的方式，步行空間的景觀軸線設(shè)計是至關(guān)重要的。

（照片來源于筑龍網(wǎng)）

5.3居住設(shè)計

對于城中村最重要的城市設(shè)計當(dāng)然是居住的設(shè)計，包含居住環(huán)境和住宅的設(shè)計，確保容積率和足夠的室外開敞空間的設(shè)計 高層住宅是利用高容積率來實現(xiàn)低覆蓋率的。但是由于層數(shù)增多而造成單位面積上住戶的密度過高，要想充分保證室外足夠的開敞空間就顯得較為困難。對于地下停車庫的設(shè)計，停車難是很多小區(qū)所頭疼的問題。如果沒有地下停車場，就會讓地表就會停車場，既不安全也不能很好解決停車難的問題。因此，在對居住小區(qū)中的住宅進(jìn)行規(guī)劃布局時，應(yīng)以追求土地的多重使用及高效利用的辦法，努力維護(hù)居住環(huán)境外部開敞空間的設(shè)計。

日照對于居住者來說，保證充足的日照時間是非常重要的居住環(huán)境條件。所有的住戶如果都能夠擁有南向的房間是最理想的情況，但是由于用地條件所限不能現(xiàn)的情況也有。葛大店原有的樓房破舊且樓房間距非常的小，日照很難達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)所以在改造時候，由于大部分城中村都處于城市中心區(qū)，日照時間可按 2～4 小時來進(jìn)行日照分析，從而確定兩棟高層住宅之間的間隔距離。葛大店地勢想對于比較高，加上旁邊是馬鞍山高架，所以具有良好的眺望視野，很重要，設(shè)計中如果能夠?qū)τ诟叨瘸浞值募右岳茫軌蚺c周邊城市環(huán)境進(jìn) 行相互借用，對于改善居住者的室內(nèi)舒適度將有很大的幫助，例如，在規(guī)劃布局時要避開周圍建筑物和相鄰高層住宅的遮擋，以獲得空間上的開放感，葛大店居民就能從住宅眺望到 城市等不同的景色，比如不遠(yuǎn)處的包河萬達(dá)等等。

社區(qū)邊界經(jīng)常有城市道路、相鄰用地邊界。邊界不同的空間形式賦予高層商住綜合體社區(qū)封閉或開放的景觀空間感受。，高層住宅生動活潑的景觀造型應(yīng)是城市景觀的重要組成部分。因此，一方面以通過 對住宅形式的改進(jìn)順應(yīng)和激發(fā)多樣化的居住行為；另一方面，應(yīng)通過景觀規(guī)劃設(shè)計的手段來創(chuàng)造邊界的景觀空間特色。在城中村中城市設(shè)計中景觀設(shè)計已占有重要地位。從表面上看景觀設(shè)計是美化環(huán)境、創(chuàng)造整潔優(yōu)美的外部空間的一種手段，而實際上，景觀設(shè)計的根本目的在于通過這種以偏重建筑以外的土地利用形態(tài)和自然元素的加工組織手段，使建筑物與外部空間有機(jī)結(jié)合，使人工與自然和諧相處，創(chuàng)造理想的居住環(huán)境。從這個意義上講，景觀意向群是強(qiáng)化建筑群體空間特6征的一種方式，雖然它具有獨立的空間形象，并往往成為社區(qū)的核心空 間，但是它的結(jié)構(gòu)應(yīng)從屬于住宅區(qū)的整體結(jié)構(gòu)，并與建筑群的形象特征相應(yīng)。

六．城中村的思考

[6] 城中村更新策略研究，四川建筑，2006年第五期 [7] 李俊夫，城中村的改造[M].科學(xué)出版社，2004 現(xiàn)有城市規(guī)劃不能真正改造而只是鏟除城中村，而城中村又是一種積極和正確的存在和真正的合肥城市特色，當(dāng)下的城市規(guī)劃；需要改造的，不是城中村，而是當(dāng)下城市規(guī)劃。

如果要把大部分城中村推倒重建成高檔樓盤，不管城市樂意與否，那些原城中村的租戶會轉(zhuǎn)移到新的區(qū)域新的犄角旮旯中，塑造新的下半身形態(tài)和機(jī)能，因為他們和城市相互需要”。啟發(fā)和改造城市規(guī)劃的，也恰恰是被城市規(guī)劃威脅的城中村。欲速則不達(dá)，結(jié)論

作為一個專業(yè)的規(guī)劃師所應(yīng)該做的 就是要上每個城中村變得獨一無二，城中村改造要體現(xiàn)自己的風(fēng)格和個性，城市就像一個人，有著自身的形象和內(nèi)涵，個性化是城市發(fā)展重要的內(nèi)在動力，是城市發(fā)展永恒的話題。因此城鎮(zhèn)“城中村”改造規(guī)劃首先應(yīng)繼承傳統(tǒng)建筑，體現(xiàn)地方特色；在編制改造規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)深入研究，綜合考慮城市的自然、地理、社會、人文等各方面因素，挖掘城市特色，利用先進(jìn)的規(guī)劃設(shè)計手法，編制富有地方特色、個性鮮明的改造規(guī)劃。繼承傳統(tǒng)的文化還要注意吸收外來的文化，注重創(chuàng)新，古為今用，洋為中用，使世界建筑地區(qū)化、鄉(xiāng)土建筑現(xiàn)代化。參考文獻(xiàn)

[1]《關(guān)于深圳市城中村(舊村)改造暫行規(guī)定的實施意見》.2009.(67):34-44 [2] 濟(jì)南市《加快中心城區(qū)城中村改造的意見書》.2011（12）：66-89 [3]查理 科靈思。舊城再生——美國都市成長政策與實際保存。臺北創(chuàng)業(yè)出版社，2001：36-40 [4]鄭子龍，韓蕩。深圳城中村改造的困境及對策，特區(qū)理論與實踐2003，（11）29-31 [5]城中村改造背景下商住設(shè)計探究——對現(xiàn)實蔡臺村改造的調(diào)查研究，西安建筑科學(xué)大學(xué)學(xué)報（自然科學(xué)版）

[6] 城中村更新策略研究，四川建筑，2006年第五期 [7] 李俊夫，城中村的改造[M].科學(xué)出版社，2004

第五篇：城中村改造

附件10：市政專業(yè)部門市政接用意見

依據(jù)規(guī)劃意見書到區(qū)市政管委管理科辦理的相關(guān)行政許可內(nèi)容，需市級主管部門批準(zhǔn)的項目有4項：

一、（一）行政許可事項名稱: 古樹名木移植許可

（二）行政許可依據(jù): 《城市綠化條例》第25條

（三）行政許可收費依據(jù): 本項目許可不收費

（四）行政許可審查總時限: 12個工作日（不含法定頒發(fā)、送達(dá)行政許可證件時間和上級審批時間）

（五）申請表: 《**市園林綠化局古樹名木移植申請書》

（六）辦理程序：受理

審查

決定

送達(dá)

（七）申請條件：

1、因特殊情況必須移植的；

2、古樹名木移植方案符合要求。

（八）申請條件依據(jù)：

1、《城市綠化條例》第25、27條；

2、《**市城市綠化條例》第22、23條；

3、《城市古樹名木保護(hù)管理辦法》第10、12、16條；

4、《**市古樹名木保護(hù)管理條例》第11、15條。

（九）申請方式：書面申請。

（十）申請人提交材料目錄：

1、**市園林綠化局古樹名木移植申請書。申請內(nèi)容包括申請單位名稱或個人姓名；聯(lián)系電話；單位綠化面積總況；申請樹種、規(guī)格、數(shù)量、原因；申報單位意見(蓋章)；產(chǎn)權(quán)業(yè)主單位意見(蓋章)；

2、**市園林綠化局綠地指標(biāo)審核簽署意見；

3、**市規(guī)劃委建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附圖；

4、項目工程樹位平面圖。在施工平面圖上標(biāo)明樹位、樹種、規(guī)格、占用綠地的面積；

5、古樹名木移植方案。

申請人應(yīng)當(dāng)如實提交有關(guān)材料，并對材料的真實性負(fù)責(zé)，否則將承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。

二、（一）行政許可事項名稱: 臨時占用城市綠地（含代征綠地）

（二）行政許可依據(jù): 《城市綠化條例》第20條

（三）行政許可收費依據(jù): 本項目許可不收費

（四）申請表: 《**市園林局臨時占用城市綠地(含代征綠地)申請書》

（五）行政許可審查總時限: 12個工作日（不含法定頒發(fā)、送達(dá)行政許可證件時間和上級審批時間）

（六）辦理程序：受理

審查

決定

送達(dá)

三、（一）行政許可事項名稱：樹木移伐

（二）行政許可依據(jù)：《城市綠化條例》第21條《**市城市綠化條例》第23條

（三）行政許可收費依據(jù)：本項目許可不收費

（四）行政許可審查總時限：12個工作日（不含法定頒發(fā)、送達(dá)行政許可證件時間和上級審批時間）

（五）申請表：《**市園林綠化局樹木移伐申請書》

（六）辦理程序：受理

審查

決定

送達(dá)

（七）申請條件：確需砍伐或者移植的。

（八）申請條件依據(jù)：

1、《城市綠化條例》第21條；

2、《**市城市綠化條例》第23條。

（九）申請方式：書面申請。

（十）申請人提交材料目錄：

1、**市園林綠化局樹木移植和砍伐申請書。申請內(nèi)容包括申請單位名稱或個人姓名；聯(lián)系電話；單位綠化面積總況；申請樹種、規(guī)格、數(shù)量、原因；申報單位意見(蓋章)；產(chǎn)權(quán)業(yè)主單位意見(蓋章)；

2、**市園林綠化局綠地指標(biāo)審核簽署意見；

3、**市規(guī)劃委建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附圖；

4、項目工程樹位平面圖。在施工平面圖上標(biāo)明樹位、樹種、規(guī)格、占用綠地的面積。

申請人應(yīng)當(dāng)如實提交有關(guān)材料，并對材料的真實性負(fù)責(zé)，否則將承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。

四、（一）行政許可事項名稱：公共綠地改變使用性質(zhì)批準(zhǔn)(含其他綠地)

（二）行政許可依據(jù)：《**市城市綠化條例》第25條

（三）行政許可收費依據(jù)：本項目許可不收費

（四）行政許可審查總時限：20個工作日（不含法定頒發(fā)、送達(dá)行政許可證件時間和上級審批時間）特殊情況下可延長10日

（五）申請表：《**市園林局公共綠地(含其他綠地)改變使用性質(zhì)申請書》

（六）辦理程序：受理

審查

決定

送達(dá)

（七）申請條件：新建項目確需改變綠化規(guī)劃、綠化用地使用性質(zhì)的。

（八）申請條件依據(jù)：《**市城市綠化條例》第25條。

（九）申請方式：書面申請。

（十）申請人提交材料目錄：

1、**市園林局公共綠地(含其他綠地)改變使用性質(zhì)申請書；

2、**市園林局綠地指標(biāo)審核簽署意見；

3、**市規(guī)劃委建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附圖；

4、項目工程占用綠地平面圖。在施工平面圖上標(biāo)明占用綠地的面積及準(zhǔn)確位置。

申請人應(yīng)當(dāng)如實提交有關(guān)材料，并對材料的真實性負(fù)責(zé)，否則將承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。

到區(qū)市政委城建科能直接辦理的有 7項：

一、（一）項目名稱：市政公用工程穿越公園或臨時占用公園內(nèi)土地許可

（二）項目類別：許可

（三）項目依據(jù):《**市公園條例》第25條。

（四）辦理對象及范圍：**區(qū)

（五）辦理條件：

1、市政公用工程確需穿越公園或者臨時占用公園土地的。

2、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)征得公園管理機(jī)構(gòu)和園林行政管理部門同意。

（六）提交的材料：

1、**區(qū)市政管理委員會穿越公園或臨時占用公園內(nèi)土地申請書；

2、**市**區(qū)規(guī)劃分局建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附圖；

3、項目工程需穿越公園或臨時占用公園土地平面圖。在施工平面圖上標(biāo)明占用公園綠地的面積及準(zhǔn)確位置。

（七）申請人應(yīng)當(dāng)如實提交有關(guān)材料，并對材料的真實性負(fù)責(zé)，否則將承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。

（八）辦理程序：受理

審查

決定

送達(dá)

（九）辦理時限：20個工作日（不含法定頒發(fā)、送達(dá)行政許可證件時間）；特殊情況下可延長10日

（十）費用情況：本許可項目不收費

（十一）辦理結(jié)果狀態(tài)：該事項在本單位可以全部辦結(jié)

二、（一）項目名稱：道路上空或者建筑物、構(gòu)筑物之間架設(shè)管線行政許可

（二）項目類別：許可

（三）項目依據(jù)：《**市市容環(huán)境衛(wèi)生條例》第三十四條

（四）辦理對象及范圍：**區(qū)

（五）辦理條件：

1、**區(qū)范圍內(nèi)建設(shè)各類架空線路，或者在現(xiàn)有架空線路上搭掛線纜的，由**區(qū)市政管理委員會負(fù)責(zé)行政許可。

2、新建或臨時架設(shè)架空線路必須符合國家或行業(yè)的有關(guān)規(guī)定;搭掛線纜須符合國家或行業(yè)有關(guān)合桿的規(guī)定。

3、具有書面申請。

4、具有擬建架空線路的設(shè)計圖紙。

5、搭掛線纜建設(shè)單位須提交與電桿權(quán)屬單位簽訂的安全維護(hù)協(xié)議。

（六）提交的材料：

1、由**市市政管理委員會統(tǒng)一格式的《架空線路建設(shè)申請表》：建設(shè)單位的全稱、加蓋建設(shè)單位公章；申報項目名稱、建設(shè)地點；建設(shè)目的、建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容（起止點位置、路徑長度、線纜長度、線纜數(shù)量、線纜容量、電桿數(shù)量、附屬設(shè)施名稱及數(shù)量）、計劃開工時間、工期；臨時架空線的使用天數(shù)、拆除時間。

2、擬建架空線路的設(shè)計圖紙，須由專業(yè)部門繪制，內(nèi)容包括：在1：500地形圖上繪制架空線路總平面圖、1：100的帶有道路橫斷面的線路斷面圖；圖中須表明擬建線路與周圍現(xiàn)有各種架空線路的關(guān)系。

3、搭掛線纜建設(shè)單位須提交與電桿權(quán)屬單位簽訂的安全維護(hù)協(xié)議。

（七）辦理程序：受理

審查

決定

送達(dá)

（八）辦理時限：20個工作日

（九）費用情況：本許可項目不收費

（十）辦理結(jié)果狀態(tài)：該事項在本單位可以全部辦結(jié)

三、（一）項目名稱：臨時占用城市道路批準(zhǔn)

（二）項目類別：許可

（三）項目依據(jù)：《城市道路管理條例》第三十一條（1996年國務(wù)院令第198號）

（四）辦理對象及范圍：**區(qū)

（五）辦理條件：

依據(jù)《行政許可法》第二十九條第二款，申請單位提出申請符合申請條件，提交的申請材料齊全、符合法定形式。

（六）申請條件的依據(jù)：

1、**市市政管理委員會、**市公安局1994年第2號《**市臨時占用道路許可管理若干規(guī)定》第八條；

2、**市市政管理委員會、**市公安局1996年國務(wù)院令第198號《城市道路管理條例》第三十條；

3、《行政許可法》第二十九條第二款。

（七）提交的材料：

1、臨時設(shè)施占道申請（包括：占用道路位置、范圍、性質(zhì)、時間、采取的相應(yīng)措施及占道原因等）；

2、申請人委托代理人提出許可申請時，應(yīng)出示申請人的授權(quán)委托書。

（八）辦理程序：受理

審查

決定

送達(dá)

（九）辦理時限：20個工作日

（十）費用情況：本許可項目不收費

（十一）辦理結(jié)果狀態(tài)：該事項在本單位可以全部辦結(jié)

四、（一）項目名稱：挖掘城市道路批準(zhǔn)

（二）項目類別：許可

（三）項目依據(jù)：《城市道路管理條例》第三十三條（1996年國務(wù)院令第198號）

（四）辦理對象及范圍：**區(qū)

（五）辦理條件：

（六）申請條件：

1、掘路施工申請（申請內(nèi)容包括申請單位名稱或個人姓名、申請的理由、地點、施工期限等）；

2、已取得有效的規(guī)劃主管部門工程規(guī)劃許可和建設(shè)主管部門施工許可；

3、設(shè)計完成工程圖紙（包括：城市地域圖、施工平面圖、挖掘回填剖面圖）；

4、有切實可行的掘路施工方案（含施工承諾書）；

5、申請人委托代理人提出許可申請時，應(yīng)出示申請人的授權(quán)委托書。

（七）申請條件的依據(jù)：

1、《**市臨時占用道路許可管理若干規(guī)定》第八條；

2、《城市道路管理條例》第三十三條；

3、《行政許可法》第二十九條第二款。

（八）申請材料和申請書示范文本：

1、申請書；

2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證；

3、城市地域圖、施工平面圖、挖掘回填剖面圖。

（九）辦理程序：受理

審查

決定

送達(dá)

（十）辦理時限：20個工作日

（十一）費用情況：本許可項目不收費

（十二）辦理結(jié)果狀態(tài)：該事項在本單位可以全部辦結(jié)

五、（一）項目名稱：建設(shè)工程配套環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施竣工驗收許可

（二）項目類別：許可

（三）項目依據(jù)：《**市市容環(huán)境衛(wèi)生條例》第六十七條

（四）辦理對象及范圍：**區(qū)

（五）辦理條件：

1、符合市容環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施建設(shè)專業(yè)規(guī)劃、環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施建設(shè)定額指標(biāo)和設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)；

2、符合環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施設(shè)計方案；

3、符合**市公共廁所建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)（DB11/T190－2003）；

4、符合《**市新建改建居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套實行指標(biāo)》；

5、符合《**市無障礙設(shè)施建設(shè)和管理條例》第八條第（五）項；

6、符合《**市環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施建設(shè)定額指標(biāo)（試行）》；

7、符合《**市生活垃圾分類收集和處理設(shè)施配套建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》；

（六）提交的材料：

1、申請人的工商營業(yè)執(zhí)照、法人機(jī)構(gòu)代碼證書（查驗原件，留存復(fù)印件）；

2、中標(biāo)文書或建設(shè)合同（查驗原件，留存復(fù)印件）；

3、規(guī)劃許可證、用地許可證、開工許可證和規(guī)劃平面圖（1：500藍(lán)圖或復(fù)印件）；

4設(shè)施工程質(zhì)量的合格文件（查驗原件，留存復(fù)印件）；

5、環(huán)衛(wèi)設(shè)施的平立剖圖（1：100藍(lán)圖或復(fù)印件）。

（七）辦理程序：受理

審查

決定

送達(dá)

（八）辦理時限：20個工作日

（九）費用情況：本許可項目不收費

（十）辦理結(jié)果狀態(tài)：該事項在本單位可以全部辦結(jié)

六、（一）項目名稱：新建擴(kuò)建改建城市公園竣工驗收

（二）項目類別：許可

（三）項目依據(jù)：《**市公園條例》第2、18、19、34、36條。

（四）辦理對象及范圍：**區(qū)

（五）辦理條件：

1、屬于公園用地，并且范圍明確；

2、對公眾開放，具備改善生態(tài)、美化城市、游覽觀賞、休憩娛樂和防災(zāi)避險等功能；

3、有管理機(jī)構(gòu)、管理制度和負(fù)責(zé)人；

4、公園的綠化用地比例應(yīng)當(dāng)不少于陸地面積的65%；

5、具有《公園設(shè)計規(guī)范》要求的設(shè)施；

6、公園面積在10000 m2以上。

（六）提交的材料：

1、新建、改建、擴(kuò)建公園竣工驗收申請表；

2、公園總體規(guī)劃方案及工程竣工圖；

3、公園綠化規(guī)劃設(shè)計方案；

4、公園所有者及管理者的基本情況；

5、公園有關(guān)綠化、服務(wù)、園容衛(wèi)生、秩序等方面的管理規(guī)定。申請人應(yīng)當(dāng)如實提交有關(guān)材料，并對材料的真實性負(fù)責(zé)，否則將承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。

（七）辦理程序：受理

審查

決定

送達(dá)

（八）辦理時限：20個工作日（不含法定頒發(fā)、送達(dá)行政許可證件時間）；特殊情況下可延長10日。

（九）費用情況：本許可項目不收費。

（十）辦理結(jié)果狀態(tài)：該事項在本單位可以全部辦結(jié)

七、（一）項目名稱：夜景照明方案審核許可

（二）項目類別：許可

（三）項目依據(jù)：《**市市容環(huán)境衛(wèi)生條例》第四十三條第二款

（四）辦理對象及范圍：**區(qū)

（五）辦理條件：

1、符合**市**區(qū)夜景照明總體規(guī)劃和實施方案；

2、符合**市夜景照明管理辦法的規(guī)定；

3、填寫市市政管委統(tǒng)一格式的《夜景照明工程建設(shè)方案行政許可申請表》；

4、經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)的平面圖（A3紙）；

5、夜景照明建筑總平面圖（A3紙）；

6、建筑立面圖（A3紙）；

7、建筑剖面圖（A3紙）；

8、建筑物實景白天照片式效果圖（A3紙）；

9、營業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件加蓋公章）；

10、設(shè)計、施工資質(zhì)（復(fù)印件加蓋公章）；

11、施工安全認(rèn)證（復(fù)印件加蓋公章）；

12、夜景照明構(gòu)思；

13、照明方案、設(shè)計說明（A3紙）；

14、燈位布置圖；

15、照（亮）度、光色計算分布圖；

16、控制眩光方法；

17、平日、節(jié)日、重大節(jié)日效果圖（A3紙）；

18、照明器材明細(xì)和技術(shù)資料；

19、重點部位燈具安裝方法、結(jié)構(gòu)示意圖及說明（A3紙）； 20、供配電系統(tǒng)及控制原理圖（A3紙）；

21、節(jié)能措施

（六）辦理程序：受理 → 審查 → 決定→ 送達(dá)和備案

（七）辦理時限：25個工作日

（八）費用情況：不收費

（九）辦理結(jié)果狀態(tài)：該事項在本單位可以全部辦結(jié) 附件11：用地批準(zhǔn)

一、用地單位持市（區(qū)）國土局預(yù)審批復(fù)向發(fā)改委和規(guī)劃部門申請辦理立項批復(fù)和規(guī)劃審批。

二、用地單位持上述預(yù)審批復(fù)、立項批復(fù)和規(guī)劃意見材料到區(qū)國土分局辦理用地申報審批手續(xù)。

三、區(qū)國土分局按國家及市有關(guān)規(guī)定和要求組織編制用地報批材料。具體材料如下：

（一）區(qū)國土分局的建設(shè)項目用地預(yù)審意見

（二）用地單位填寫的建設(shè)用地申請表

（三）用地單位提供的發(fā)改委或項目計劃部門批準(zhǔn)的立項和可行性報告批準(zhǔn)文件

（四）區(qū)國土分局的地質(zhì)災(zāi)害認(rèn)定表

（五）區(qū)國土分局的壓覆重要礦床證明

（六）用地單位提供的規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃意見書及附圖

（七）用地單位提供的勘測地界技術(shù)報告書及附圖

（八）用地單位提供的使用林地證明

（九）用地單位提供的征地補償安置協(xié)議

（十）用地單位提供的村民代表大會決議

（十一）區(qū)國土分局的土地情況調(diào)查表

（十二）區(qū)國土分局代區(qū)政府撰寫的建設(shè)用地申請文件

（十三）區(qū)國土分局填寫的“一書”、“四方案”

（十四）區(qū)國土分局的土地利用現(xiàn)狀圖

（十五）區(qū)國土分局的土地利用總體規(guī)劃局部調(diào)整方案，不需要調(diào)整的免。

（十六）區(qū)國土分局的土地權(quán)屬情況匯總表（十七）區(qū)國土分局的公示、聽證情況說明

四、區(qū)國土分局將建設(shè)項目用地申報審批材料組織齊全經(jīng)區(qū)政府同意上報市國土局審核后，報市政府審批。

五、繳納有關(guān)稅費并落實征地補償費依據(jù)：市政府令148號；京國土房管政（2003）716號

六、市國土局下發(fā)市政府用地批復(fù)。市國土局在用地單位繳齊各種稅費和征地補償費后將市政府用地批復(fù)下發(fā)給區(qū)政府。

七、區(qū)政府收到市政府用地批復(fù)后，在10日內(nèi)將批復(fù)內(nèi)容在被征地的村委會所在地進(jìn)行公告。

八、用地單位持用地批復(fù)和相關(guān)材料在全部支付征地補償費后向市國土局領(lǐng)取建設(shè)用地批準(zhǔn)書。注：辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用和征用土地的審批權(quán)限：按《中華人民共和國土地管理法》第四十五條規(guī)定：征用下列土地的由國務(wù)院批準(zhǔn)：

（一）基本農(nóng)田；

（二）基本農(nóng)田以外的耕地超過三十五公頃（525畝）的；

（三）其它土地超過七十公頃（1050畝）的。

征用本規(guī)定以外的土地的由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報國務(wù)院備案。

附件12：核發(fā)集體土地房屋拆遷許可證

一、項目名稱：核發(fā)集體土地房屋拆遷許可證

二、項目類別：許可

三、項目依據(jù)：《**市集體土地房屋拆遷管理辦法》(**市人民政府令第124號)

四、收費依據(jù)：不收費

五、辦理時限：30個工作日

六、辦理結(jié)果狀態(tài)：本局審核市建委備案

七、網(wǎng)上辦理情況：**市拆遷信息網(wǎng) 網(wǎng)址： http:/bjchaiqian.bjjs.gov.cn 辦理條件：列入本拆遷計劃的拆遷項目

在**市拆遷信息網(wǎng)上激活項目帳號，建設(shè)單位獲取項目帳號后登陸填報系統(tǒng)，進(jìn)行網(wǎng)上負(fù)責(zé)項目材料填報，兩級拆遷管理部門負(fù)責(zé)審批和發(fā)布信息。按網(wǎng)上審批的程序進(jìn)行網(wǎng)上審批，同時提交以下材料：

（一）用地批準(zhǔn)文件；

（二）規(guī)劃批準(zhǔn)文件；

（三）拆遷實施方案；

（四）安置房屋或者拆遷補償資金的證明文件。

（五）委托評估合同和受托評估機(jī)構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書。

八、辦理程序：網(wǎng)絡(luò)受理→審核→審定→告知

九、辦理部門：**區(qū)建委房屋管理科 附件13：核發(fā)城市房屋拆遷許可證

一、項目名稱：核發(fā)城市房屋拆遷許可證

二、項目類別：許可

三、項目依據(jù)：《城市房屋拆遷管理條例》(國務(wù)院第305號)、《**市城市房屋拆遷管理辦法》（**市人民政府令第87號）

四、收費依據(jù)：不收費

五、辦理時限：30個工作日

六、辦理結(jié)果狀態(tài)：本局審核市建委備案

七、網(wǎng)上辦理情況：**市拆遷信息網(wǎng)(網(wǎng)址:http:/bjchaiqian.bjjs.gov.cn)

八、辦理條件：列入本拆遷計劃的拆遷項目

按網(wǎng)上審批的要求進(jìn)行網(wǎng)上審批。在**市拆遷信息網(wǎng)上激活項目帳號，建設(shè)單位獲取項目帳號后登陸填報系統(tǒng)，進(jìn)行網(wǎng)上負(fù)責(zé)項目材料填報，兩級拆遷管理部門負(fù)責(zé)審批和發(fā)布信息。同時提交以下材料：

（一）建設(shè)項目批準(zhǔn)文件。

（二）建設(shè)用地規(guī)劃許可證或者建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

（三）有土地使用批準(zhǔn)文件：

（四）市房屋拆遷資格證書

（五）辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補償安置資金證明文件。

（六）拆遷計劃，包括項目基本情況、拆遷范圍和方式、搬遷期限、工程開工和竣工時間等。

（七）拆遷方案，包括被拆遷房屋狀況、補償款和補助費預(yù)算登記。

（八）法律、法規(guī)和規(guī)章明確規(guī)定應(yīng)提交的其它材料。

（九）拆遷工地防治揚塵污染責(zé)任書和房屋拆除施工單位的資質(zhì)證書。

（十）委托評估合同和受托評估機(jī)構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書。

九、辦理程序：受理→審核→審定→告知

十、辦理部門：**區(qū)建委房屋管理科 附件14：市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

（同附件10）附件15：辦理征地結(jié)案表

一、辦理國家建設(shè)用地征地結(jié)案申請報告；

二、市政府用地批準(zhǔn)文件；

三、征地補償協(xié)議書；

四、國家建設(shè)征用土地結(jié)案證明；

五、征地補償款憑證。