第一篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目示范區(qū)參觀沿線規(guī)劃設(shè)計(jì)

示范區(qū)參觀沿線：

走出售樓處大門：

您這邊請，您看到的就是我們商業(yè)街的下沉式休閑廣場，花池高低錯(cuò)落有致,地面用防腐蝕的木板跟彩磚鋪設(shè)，還特別設(shè)有供您休息的休閑凳。路口高聳的東郡標(biāo)志和水景的搭配，使我們小區(qū)在長江北路沿線顯得非常醒目、大氣。上電瓶車

您這邊上車，這個(gè)裙樓部分就是我們小區(qū)今后的會(huì)所和商業(yè)街，主要以咖啡、休閑茶餐廳為主，會(huì)所則以健身、休閑為主，為您的日常生活提供方便。小區(qū)主入口

從這個(gè)方向您就可以直觀的感覺到我們小區(qū)的景觀是精心設(shè)計(jì)的，門口非常大氣、醒目的東郡logo，突顯出小區(qū)的尊貴、氣派。入口處的行道樹，長成以后樹冠相連，形成別致的林蔭大道，讓您更會(huì)有回家的感覺。

下電瓶車

這邊是小區(qū)的車行道，我們小區(qū)的車庫采用ID感應(yīng)停車系統(tǒng)，避免了您停車刷卡的麻煩。這里是人行入口，通過智能門禁系統(tǒng)和樓宇對講系統(tǒng)可以保證閑雜人等不能進(jìn)入小區(qū)，提高小區(qū)的安全系數(shù)。

入口景觀處

這邊就是我們小區(qū)的入口景觀廣場，水流沿著階梯從高至低層跌落，形成一個(gè)跌水瀑布，無一不體現(xiàn)出水的流動(dòng)性和跌落性。您可以沿著瀑布兩側(cè)的小徑直接身臨其境的感受到水從身邊流過，還可以在頂上的水簾里穿行。您看，這樣的設(shè)計(jì)可以讓您充分享受小區(qū)景觀所帶來的樂趣，而不像一般小區(qū)的景觀設(shè)計(jì)僅僅只是觀賞。

上樓參觀：

您這別請，我們從這里上樓參觀樣板房，我們樣板房做在3樓。我們每個(gè)單元為兩梯三戶的設(shè)計(jì)，兩房和三房各做有一套樣板間。您看我們的公共部分都是精裝修交付，地面與墻面都鋪設(shè)了面磚，頂部的吊頂和射燈設(shè)計(jì)使得整個(gè)公共部位精致、高檔，完全不同于目前大部分高層公共部位毛坯交付，大大提升了您的居住品質(zhì)。

這里就是我們東郡的樣板房，麻煩您先穿下鞋套，這套是140平米的三房兩

1廳兩衛(wèi)的戶型，你先看下戶型，我先給您大概介紹下（戶型大致介紹）。您看，動(dòng)靜分明，全明設(shè)計(jì)，我們進(jìn)去看一下。

樣板房：

三房

我們右手面的位臵就是玄關(guān)，這里可以做鞋柜，左面的墻上是可視對講系統(tǒng)。先和您介紹下朝向（指明朝向）。我們先來到客廳看一下，朝東的4.6m超大開間的客廳設(shè)計(jì)，同時(shí)采用大面積得落地玻璃，充分保證您客廳的采光。超大開間的設(shè)計(jì)也讓您的客廳更顯寬敞闊綽。

位于客廳西側(cè)的就是餐廳，將近14m2的餐廳面積為您和家人的聚餐提供寬敞的空間。

餐廳對面就是廚房，這樣您家里燒好菜后端進(jìn)端出也會(huì)比較方面。較為規(guī)整的廚房具有三面穩(wěn)定墻面，為您提供充足的操作臺(tái)面。廚房內(nèi)我們特別幫你設(shè)計(jì)了兩扇大面積的下推式窗戶，比一般的平推窗更有利于廚房熱氣和油煙的散出。此次我們突出了大廳小臥的房型設(shè)計(jì)理念，有效的控制次臥面積，突出客廳及主臥的尊貴。這里是家里的書房或者客房，朝東并設(shè)有陽臺(tái)，以保證充足的采光。為了考慮到您主居住區(qū)的私密性，我們將客衛(wèi)設(shè)計(jì)在客臥的附近。您可以看到我們?yōu)槟O(shè)計(jì)了一個(gè)將近7m2的超大客衛(wèi)，寬敞的衛(wèi)浴空間不僅方便您的使用更可以大大提升您居住的舒適度。

我們還特別幫你設(shè)計(jì)一個(gè)儲(chǔ)藏室，你這邊看。為您提供了足夠大的收納空間，這樣您家里的雜物可以放在這里，保證房屋的整潔性。旁邊為朝南的次臥，我們的次臥采用大窗采光，窗戶面積要比別的樓盤大的多，以保證充足的采光。您看這里，這就是主人專用的套內(nèi)洗手間，一般樓盤套衛(wèi)面寬最多做到1.8m，而我們做到2.1m，方便您安臵一個(gè)大的浴缸，泡一泡澡，消除您一天的疲勞。您這邊看一下，最后向您介紹的就室您家的主臥。我們的主臥開間3.8m，像一般大多數(shù)樓盤臥室開間最多做到3.6m。主臥整面的落地玻璃推拉門，讓您的臥室得到充足的采光。臥室外特別設(shè)計(jì)超寬大的陽臺(tái)，您可以坐在陽臺(tái)欣賞到樓下的景觀、綠化，以及充分的享受陽光。

您看，140平米的三房，動(dòng)靜分明，空間布局合理，其實(shí)這樣的房子住起來才是最為愜意的。

二房

下面帶您看一下我們另外一套兩房的樣板房

這套是約98平米的兩房兩廳一衛(wèi)的戶型，你先看下戶型，我先給您大概介紹下（戶型大致介紹）。您看，同樣有是動(dòng)靜分明，全明設(shè)計(jì)，下面我們進(jìn)去看一下。

我們?yōu)閮煞康膽粜蛯ｉT設(shè)計(jì)了一個(gè)玄關(guān)收納空間，足夠的空間讓您擺放鞋柜和儲(chǔ)物柜，讓您家里看起來更加的整潔。墻上的是您家的可視對講系統(tǒng)。先和您介紹下朝向（指明朝向）。這里是餐廳，餐廳旁邊就是廚房，這樣的設(shè)計(jì)讓您做完菜后端進(jìn)端出非常方便。大約7m2左右的廚房，這樣寬敞的廚房空間在一般的高層當(dāng)中是很少見到的。廚房外還為您特別設(shè)計(jì)了一個(gè)工作陽臺(tái)，您可以放臵拖把池和洗菜池，這樣您買完菜直接拎到陽臺(tái)洗凈，再進(jìn)入廚房操作，這樣保證您廚房的干凈，也是比較科學(xué)的。

兩房的衛(wèi)生我們?yōu)槟O(shè)計(jì)了2m的超寬開間，如果您想安裝浴缸也是完全可以的。像這樣寬敞的衛(wèi)生間相信您在一般的兩房當(dāng)中是很少看到的。這里就是朝南的客廳，4m的客廳開間，整個(gè)客廳的空間比一般的高層兩房更為寬闊。大面積的落地玻璃移門讓您的客廳采光充足。讓同時(shí)采用大面積得落地玻璃，充分保證您客廳的采光。

此次我們突出了大廳小臥的房型設(shè)計(jì)理念，有效的控制次臥面積，突出客廳及主臥的尊貴。這里是家里的次臥，同樣也是朝南的設(shè)計(jì)。您這邊看一下，最后向您介紹的就是您家的主臥。主臥整面的落地窗讓您的臥室得到充足的采光。臥室外的陽臺(tái)與客廳陽臺(tái)相連接，大面積的陽臺(tái)在高層中是很少見到的，這樣的設(shè)計(jì)讓住在高層的您也有寬敞的空間休息、活動(dòng)，充分的享受陽光。

您看，98平米的兩房，動(dòng)靜分明，布局緊湊合理，其實(shí)這樣的兩房子住起來是非常實(shí)用、舒適的。

第二篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)注意事項(xiàng)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)注意事項(xiàng)

在房地產(chǎn)營銷策劃的實(shí)踐中，常?？梢耘龅健耙粋€(gè)設(shè)計(jì)方案害死一個(gè)項(xiàng)目”的情況。究其原因，大體有兩種，一種是設(shè)計(jì)公司自己沒有專業(yè)能力，“天下設(shè)計(jì)一大抄”，平庸淺陋，敷衍塞責(zé)，做出低下水平的作品；另一種是開發(fā)商自以為是，獨(dú)斷專橫，聽不進(jìn)專業(yè)意見，完全不尊重設(shè)計(jì)院，把設(shè)計(jì)師當(dāng)做一支筆，讓他怎么畫就得怎么畫，最后的結(jié)局是項(xiàng)目失敗，設(shè)計(jì)師承擔(dān)罪名。

從房地產(chǎn)營銷角度來看，一個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的好壞，在很大程度上決定著一個(gè)項(xiàng)目的成敗命運(yùn)。那么，我們怎樣去審視一個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案？評價(jià)分析一個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，出發(fā)點(diǎn)是什么？根據(jù)我們的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的評價(jià)分析應(yīng)該把握五條基本原則。



一、規(guī)劃設(shè)計(jì)必須以人為本，以住戶的生活舒適方便為本。這應(yīng)該是最高原則。樓盤建成是讓人住的，要住七十年，你必須對住戶的七十年（幾乎是一輩子！）負(fù)責(zé)。許多規(guī)劃設(shè)計(jì)在簡單潦草倉促完成的同時(shí)，給住戶留下的是長期的隱患。西安融發(fā)沁園的最初設(shè)計(jì)方案中，小區(qū)主入口在主干道上，人車混流；而主入口旁邊不遠(yuǎn)就是一個(gè)紅綠燈十字路口，一旦紅燈亮起，排隊(duì)的車輛即可一直排到小區(qū)主入口，而且旁邊還有公交車輛的車站，可以想象將來小區(qū)業(yè)主的車輛出入會(huì)遇到多少麻煩！經(jīng)過我們的再三堅(jiān)持，這個(gè)方案終于做了修改，把車輛入口改為另一個(gè)地方，做到人車分流。這些細(xì)節(jié)看起來是小事，其實(shí)有大隱患，萬萬不可等閑視之。“規(guī)劃方案無小事”，一個(gè)細(xì)節(jié)留下麻煩，住戶會(huì)抱怨一輩子。這種細(xì)節(jié)就顯示出設(shè)計(jì)師完全沒有從用戶的方便舒適角度考慮問題，只是簡單地從平面布局的美學(xué)效果出發(fā)做設(shè)計(jì)，犯了一條大忌。



二、規(guī)劃設(shè)計(jì)必須符合項(xiàng)目定位，不要偏離定位去追求不切合實(shí)際的東西。項(xiàng)目定位是一個(gè)項(xiàng)目的根本大綱，框定了規(guī)劃設(shè)計(jì)的方向，背離定位就會(huì)做出完全不能用的方案。深圳寶安碧海名園項(xiàng)目，定位是中小戶型的白領(lǐng)社區(qū)，價(jià)位適中，檔次中等，但設(shè)計(jì)院做出了一個(gè)出人意料的中庭園林景觀設(shè)計(jì)，在大約一萬平方米的中庭里，布置了“地中海”、“愛琴海”、“波羅的?！?，連成一個(gè)完整的水系，加上噴泉、疊水、五個(gè)水幕墻，完全是頂級豪宅的景觀設(shè)計(jì)！粗略計(jì)算一下，每平方米的造價(jià)要幾百元，而物業(yè)管理的運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)用更高得可怕，這樣一個(gè)中檔小區(qū)，向業(yè)主收取的物業(yè)管理費(fèi)是很有限的，而單只是水景的運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)用，一年就需付出三十多萬元！誰來承擔(dān)這筆費(fèi)用？這就是設(shè)計(jì)師背離項(xiàng)目定位的典型例子。



三、規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)該充分考慮將來物業(yè)管理的方便?，F(xiàn)在物業(yè)管理已經(jīng)成為樓盤項(xiàng)目成敗的一個(gè)重要方面，“買不買房看環(huán)境，掏不掏錢看戶型，滿不滿意看管理。”以前設(shè)計(jì)方案是不考慮物業(yè)管理的，而現(xiàn)在策劃項(xiàng)目時(shí)就必須提前考慮物業(yè)管理的各種問題。湖南株洲的明珠花園，最初的規(guī)劃方案是上海一家著名設(shè)計(jì)院提供的，以一個(gè)湖為中心，湖周圍一圈是獨(dú)棟別墅，別墅外圍是多層住宅，再外圍是小高層住宅。設(shè)計(jì)師的想法很簡單：讓別墅的業(yè)主最接近湖景，可以從客廳、臥室的落地玻璃窗內(nèi)直接欣賞湖光水色。但是他沒有考慮到：這個(gè)湖不是別墅業(yè)主獨(dú)享的，而是小區(qū)全體業(yè)主共享的，那些住在多層、小高層的業(yè)主要去湖邊散步游玩時(shí)，都要從別墅的花園、門前甚至窗前走過才能到達(dá)湖邊，別墅的業(yè)主經(jīng)常受到這種門前屋后紛紛來去的干擾，個(gè)人隱私無法得到有效保護(hù)。后來調(diào)整了規(guī)劃方案，把一個(gè)湖變?yōu)閮蓚€(gè)湖，內(nèi)湖是別墅區(qū)獨(dú)享，外湖是小區(qū)業(yè)主共享。這樣，別墅單獨(dú)成區(qū)，物業(yè)管理和安全保護(hù)工作都以橋?yàn)榻?，相對容易一些?/p>



四、規(guī)劃設(shè)計(jì)在條件許可的前提下，應(yīng)該盡量考慮項(xiàng)目營銷的方便。營銷在規(guī)劃設(shè)計(jì)上有兩個(gè)基本要求，一個(gè)是賣點(diǎn)，一個(gè)是賣相。賣點(diǎn)要實(shí)在，比如深圳寶安碧海名園項(xiàng)目，最大的賣點(diǎn)是戶型設(shè)計(jì)，所有的戶型全都是錯(cuò)層，每戶送20平方米左右的一間或兩間房，廣告口號是“經(jīng)典戶型，買一送一”。而在那些戶型比較一般的項(xiàng)目上，我們就力求環(huán)境景觀園林設(shè)計(jì)有些出彩的新意。石家莊天山花園項(xiàng)目，最初的設(shè)計(jì)方案并未考慮到開盤銷售的賣相，在小區(qū)布局和分期建設(shè)方面都只考慮居住和施工的方便。后來我們提出“先做賣相”的觀點(diǎn)，堅(jiān)持要求項(xiàng)目開盤時(shí)必須完成一個(gè)漂亮的小區(qū)大門、一條主軸景觀商業(yè)大道、一處中心園林、一個(gè)布置精美的會(huì)所（兼做售樓中心）、一組精心裝修溫馨舒適的樣板房。開發(fā)商按照我們的要求，首先在一期施工中完成這五個(gè)工程，項(xiàng)目就具備了良好的賣相?，F(xiàn)在許多項(xiàng)目在樓房建好之前，先做好環(huán)境景觀園林，目的都是為了營銷的需要。開發(fā)商只有完成銷售才能實(shí)現(xiàn)利潤，因此不得不要求設(shè)計(jì)規(guī)劃工作也為營銷服務(wù)。



五、規(guī)劃設(shè)計(jì)除了遵循專業(yè)規(guī)范以及技術(shù)要點(diǎn)之外，還應(yīng)盡量考慮中國傳統(tǒng)建筑景觀學(xué)說的基本禁忌。一般來講，容積率、建筑密度、綠化率等技術(shù)要點(diǎn)都是規(guī)定死的，只能在這些前提下做規(guī)劃設(shè)計(jì)。但傳統(tǒng)建筑景觀學(xué)說，很多設(shè)計(jì)師都不大了解，所以經(jīng)常在這方面出問題。另外，在樓盤規(guī)劃和戶型設(shè)計(jì)方面，關(guān)于路沖、角沖、門沖等等基本禁忌，都是只要稍加注意，就可以完全避免的，關(guān)鍵在于設(shè)計(jì)師必須懂得這些基本禁忌。

業(yè)內(nèi)人士常說：“一個(gè)項(xiàng)目成敗的70％在于前期策劃?！边@個(gè)前期策劃中，所有關(guān)于項(xiàng)目定位，目標(biāo)消費(fèi)群定位、價(jià)格定位、營銷概念定位等等重要的理念，其實(shí)全都在規(guī)劃設(shè)計(jì)方案里體現(xiàn)出來。開發(fā)商的投資，策劃公司的心血，也都凝聚在規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中。所以在規(guī)劃設(shè)計(jì)方面精益求精，是保證項(xiàng)目成功的必備前提。許多項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)上費(fèi)了兩三年的功夫，最后一舉成功，絕對不是偶然的。在房地產(chǎn)營銷策劃的實(shí)踐中，常?？梢耘龅健耙粋€(gè)設(shè)計(jì)方案害死一個(gè)項(xiàng)目”的情況。究其原因，大體有兩種，一種是設(shè)計(jì)公司自己沒有專業(yè)能力，“天下設(shè)計(jì)一大抄”，平庸淺陋，敷衍塞責(zé)，做出低下水平的作品；另一種是開發(fā)商自以為是，獨(dú)斷專橫，聽不進(jìn)專業(yè)意見，完全不尊重設(shè)計(jì)院，把設(shè)計(jì)師當(dāng)做一支筆，讓他怎么畫就得怎么畫，最后的結(jié)局是項(xiàng)目失敗，設(shè)計(jì)師承擔(dān)罪名。



第三篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營銷

房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營銷

通過完整科學(xué)的投資策劃營銷分析，發(fā)展商有了明確的市場定位，從而進(jìn)入了產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段。房地產(chǎn)經(jīng)過多年的發(fā)展后，市場需求發(fā)生了根本性的變化，消費(fèi)者對房地產(chǎn)的建筑規(guī)劃和單體設(shè)計(jì)要求越來越高，他們追求又實(shí)用又好看的商品房，這就要求發(fā)展商將“以人為本”的規(guī)劃思想和提高人居環(huán)境質(zhì)量作為目標(biāo)去實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者的需求。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營銷是基于市場需求而專業(yè)設(shè)計(jì)的工作流程。

項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營銷是以項(xiàng)目的市場定位為基礎(chǔ)，以滿足目標(biāo)市場的需求為出發(fā)點(diǎn)，對項(xiàng)目地塊進(jìn)行總體規(guī)劃布局，確定建筑風(fēng)格和色彩計(jì)劃，緊緊圍繞目標(biāo)客戶選定主力戶型，引導(dǎo)室內(nèi)裝修風(fēng)格，并對項(xiàng)目的環(huán)藝設(shè)計(jì)進(jìn)行充分提示。

一 總體規(guī)劃

1、項(xiàng)目地塊概述

.項(xiàng)目所屬區(qū)域現(xiàn)狀

.項(xiàng)目臨界四周狀況

.項(xiàng)目地貌狀況

2、項(xiàng)目地塊情況分析

.發(fā)展商的初步規(guī)劃和設(shè)想

.影響項(xiàng)目總體規(guī)劃的不可變的經(jīng)濟(jì)技術(shù)因素

.土地SWOT分析在總體規(guī)劃上的利用和規(guī)避

.項(xiàng)目市場定位下的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)

3、建筑空間布局

.項(xiàng)目總體平面規(guī)劃及其說明

.項(xiàng)目功能分區(qū)示意及其說明

4、道路系統(tǒng)布局

.地塊周邊交通環(huán)境示意：

地塊周邊基本路網(wǎng)

項(xiàng)目所屬區(qū)域道路建設(shè)及未來發(fā)展?fàn)顩r

.項(xiàng)目道路設(shè)置及其說明：

項(xiàng)目主要出入口設(shè)置

項(xiàng)目主要干道設(shè)置

項(xiàng)目車輛分流情況說明

項(xiàng)目停車場布置

5、綠化系統(tǒng)布局

.地塊周邊景觀環(huán)境示意：

地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述

項(xiàng)目所屬地域市政規(guī)劃布局及未來發(fā)展方向.項(xiàng)目環(huán)藝規(guī)劃及說明：

項(xiàng)目綠化景觀系統(tǒng)分析

項(xiàng)目主要公共場所的環(huán)藝設(shè)計(jì)

6、公建與配套系統(tǒng)

.項(xiàng)目所在地周邊市政配套設(shè)施調(diào)查

.項(xiàng)目配套功能配置及安排

.公共建筑外立面設(shè)計(jì)提示：

會(huì)所外立面設(shè)計(jì)提示

營銷中心外立面設(shè)計(jì)提示

物業(yè)管理公司、辦公室等建筑外立面設(shè)計(jì)提示其它公建（如巴士站、圍墻）外立面設(shè)計(jì)提示.公共建筑平面設(shè)計(jì)提示：

公共建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)的特別提示

項(xiàng)目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)

7、分期開發(fā)

.分期開發(fā)思路

.首期開發(fā)思路

8、分組團(tuán)開發(fā)強(qiáng)度

二 建筑風(fēng)格定位

1、項(xiàng)目總體建筑風(fēng)格及色彩計(jì)劃

.項(xiàng)目總體建筑風(fēng)格的構(gòu)思

.建筑色彩計(jì)劃

2、建筑單體外立面設(shè)計(jì)提示

.商品住宅房外立面設(shè)計(jì)提示：

多層、小高層、高層外立面設(shè)計(jì)提示

不同戶型的別墅外立面設(shè)計(jì)提示

針對屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設(shè)計(jì)提示其它特殊設(shè)計(jì)提示

.商業(yè)物業(yè)建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)提示

三 主力戶型選擇

1、項(xiàng)目所在區(qū)域同類樓盤戶型比較

2、項(xiàng)目業(yè)態(tài)分析及項(xiàng)目戶型配置比例

3、主力戶型設(shè)計(jì)提示

.一般住宅套房戶型設(shè)計(jì)提示

.躍式、復(fù)式、躍復(fù)式戶型設(shè)計(jì)提示

.別墅戶型設(shè)計(jì)提示

4、商業(yè)物業(yè)戶型設(shè)計(jì)提示

.商業(yè)群樓平面設(shè)計(jì)提示

.商場樓層平面設(shè)計(jì)提示

.寫字樓平面設(shè)計(jì)提示

四 室內(nèi)空間布局裝修概念提示

1、室內(nèi)空間布局提示

2、公共空間主題選擇

3、庭院景觀提示

五 環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格提示

1、項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)查和分析

2、項(xiàng)目總體環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格構(gòu)想

.地塊已有的自然環(huán)境利用

.項(xiàng)目人文環(huán)境的營造

3、項(xiàng)目各組團(tuán)環(huán)境概念設(shè)計(jì)

.組團(tuán)內(nèi)綠化及園藝設(shè)計(jì)

.組團(tuán)內(nèi)共享空間設(shè)計(jì)

.組團(tuán)內(nèi)雕塑小品設(shè)計(jì)提示

.組團(tuán)內(nèi)椅凳造型設(shè)計(jì)提示

.組團(tuán)內(nèi)宣傳專欄、導(dǎo)視系統(tǒng)位置設(shè)定提示

4、項(xiàng)目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)

.項(xiàng)目主入口環(huán)境概念設(shè)計(jì)

.項(xiàng)目營銷中心外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)

.項(xiàng)目會(huì)所外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)

.項(xiàng)目營銷示范中心沿途可營造環(huán)境概念設(shè)計(jì).針對本項(xiàng)目的其它公共環(huán)境概念設(shè)計(jì)

六 公共家具概念設(shè)計(jì)提示

1、項(xiàng)目周邊同類樓盤公共家具擺設(shè)

.營銷中心大堂

.管理辦公室

2、本項(xiàng)目公共家具概念設(shè)計(jì)提示

七 公共裝飾材料選擇指導(dǎo)

1、項(xiàng)目周邊同類樓盤公共裝飾材料比較

2、本項(xiàng)目公共裝飾材料選擇指導(dǎo)及裝修風(fēng)格構(gòu)思

3、項(xiàng)目營銷示范單位裝修概念設(shè)計(jì)

.客廳裝修概念設(shè)計(jì)

.廚房裝修概念設(shè)計(jì)

.主人房裝修概念設(shè)計(jì)

.兒童房裝修概念設(shè)計(jì)

.客房裝修概念設(shè)計(jì)

.室內(nèi)其它（如陽臺(tái)、玄關(guān)、門窗）裝修提示

4、項(xiàng)目營銷中心裝修風(fēng)格提示

5、住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)提示

.多層、小高層、高層裝修標(biāo)準(zhǔn)提示.躍層、復(fù)式、躍復(fù)式裝修標(biāo)準(zhǔn)提示.別墅裝修標(biāo)準(zhǔn)提示

八 燈光設(shè)計(jì)及背景音樂指導(dǎo)

1、項(xiàng)目燈光設(shè)計(jì)

.項(xiàng)目公共建筑外立面燈光設(shè)計(jì)

.項(xiàng)目公共綠化綠地?zé)艄庠O(shè)計(jì)

.項(xiàng)目道路系統(tǒng)燈光設(shè)計(jì)

.項(xiàng)目室內(nèi)燈光燈飾設(shè)計(jì)

2、背景音樂指導(dǎo)

.廣場音樂布置

.項(xiàng)目室內(nèi)背景音樂布置

九 小區(qū)未來生活方式的指導(dǎo)

1、項(xiàng)目建筑規(guī)劃組團(tuán)評價(jià)

2、營造和引導(dǎo)未來生活方式

.住戶特征描述

.社區(qū)文化規(guī)劃與設(shè)計(jì)

第四篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃調(diào)整請示報(bào)告

關(guān)于 “”項(xiàng)目一期“”樓局部微調(diào)的請示報(bào)告高新區(qū)住房和規(guī)劃建設(shè)局：

在政府和領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)懷下，“”項(xiàng)目一期已經(jīng)順利封頂，后續(xù)工作正在積極的推進(jìn)。我公司初次涉及建筑項(xiàng)目，缺乏必要的建筑知識和建筑人才，在準(zhǔn)備不足的情況下倉惶上馬本項(xiàng)目，給各位領(lǐng)導(dǎo)添了不少麻煩，也給自身造成了巨大的經(jīng)濟(jì)損失。經(jīng)過之前的沉淀，我們也積累了不少寶貴的經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)在我們正在采取一切補(bǔ)救措施，加強(qiáng)管理，加大投入，爭取讓我們的項(xiàng)目為開發(fā)區(qū)添光增彩。

當(dāng)下在黨中央習(xí)主席大力提倡節(jié)能減排、治理污染的號召下。我公司認(rèn)為一期建設(shè)的“研發(fā)中心”樓的外立面和辦公分區(qū)在節(jié)能減排方面有些不足，所以請了業(yè)內(nèi)的專家進(jìn)行了論證和研究，大家一致認(rèn)為在原規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不變的前提下，可以對外立面和辦公分區(qū)進(jìn)行微調(diào)來實(shí)現(xiàn)節(jié)能降耗的目標(biāo)。節(jié)能減排、治理污染是造福子孫后代的大事。為此，我公司特向貴局提出對“研發(fā)中心”樓的外立面和辦公分區(qū)進(jìn)行微調(diào)的請示，望批準(zhǔn)為盼！

附：

1.原批準(zhǔn)方案（蓋“同意”）圖紙復(fù)印件。

2..局部微調(diào)前后方案對比。發(fā)展有限公司

2014年3月11日

第五篇：房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)管理

房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)管理

摘要

規(guī)劃設(shè)計(jì)管理是開發(fā)商自己實(shí)施的對投資項(xiàng)目有目標(biāo)的管理活動(dòng)。規(guī)劃設(shè)計(jì)管理是基于內(nèi)部需求的一種管理，要求代表甲方對與設(shè)計(jì)有關(guān)的活動(dòng)，如市場調(diào)查、土地購買、國際咨詢和招標(biāo)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)報(bào)批及設(shè)計(jì)變更等進(jìn)行統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理要有明晰的程序，管理規(guī)劃應(yīng)當(dāng)要知道什么時(shí)候做什么事。做出明智的選擇比什么都重要，選擇意味著下一步的方向，如果選擇出偏差，就會(huì)走入誤區(qū)，走很多彎路，因此管理和規(guī)劃同樣重要。

規(guī)劃設(shè)計(jì)管理師開發(fā)商自己實(shí)施的對投資項(xiàng)目有目標(biāo)的管理活動(dòng)。規(guī)劃設(shè)計(jì)管理是 基于內(nèi)部需求的一種管理，要求代表甲方對設(shè)計(jì)有關(guān)的活動(dòng)，如市場調(diào)查、土地購買、國際咨詢和招標(biāo)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)報(bào)批和設(shè)計(jì)變更等進(jìn)行統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)。因此房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)管理在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中具有重要的統(tǒng)籌作用和意義。

關(guān)鍵詞 規(guī)劃設(shè)計(jì)管理；目標(biāo)管理

如何做好房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)管理要點(diǎn)？

1.做好詳細(xì)的規(guī)劃調(diào)查研究

一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功運(yùn)作，歸根到底是市場需求的結(jié)果，規(guī)劃設(shè)計(jì)階段是項(xiàng)目運(yùn)作的龍頭和開端，它包含了發(fā)展商最初的投資決策、目標(biāo)分析和項(xiàng)目定位以及市場供需關(guān)系的深入研究。沒有周密的調(diào)查資料，就無法了解房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀以及產(chǎn)品的分布和競爭的特點(diǎn)，也就無法進(jìn)行項(xiàng)目的定位，規(guī)劃設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)也就如無源之水。所以成功的項(xiàng)目來自于詳實(shí)的調(diào)查研究，這是項(xiàng)目運(yùn)作的出發(fā)點(diǎn)和根本點(diǎn)。

必須從城市規(guī)劃的角度研究地產(chǎn)市場的發(fā)展和項(xiàng)目的規(guī)劃選址問題。土地開發(fā)和建設(shè)總是城市規(guī)劃的一部分，購買土地之前一定要弄清城市的總體規(guī)劃和詳細(xì)的規(guī)劃情況，要與當(dāng)?shù)爻鞘械囊?guī)劃設(shè)計(jì)院和管理者保持聯(lián)系，對城市的現(xiàn)狀、規(guī)劃結(jié)構(gòu)和發(fā)展計(jì)劃以及城市的戰(zhàn)略要深入研究，要結(jié)合土地儲(chǔ)備和規(guī)劃選址通盤考慮。項(xiàng)目的實(shí)施要與城市近期建設(shè)和中遠(yuǎn)期發(fā)展保持同步，期待由市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)帶來商機(jī)。

另外，在進(jìn)行規(guī)劃調(diào)查時(shí)，要避開規(guī)劃有爭議的細(xì)節(jié)地方，要著眼于那些有潛在規(guī)劃價(jià)值和市場潛力的地段進(jìn)行周密的調(diào)查，盡可能想的更遠(yuǎn)一些，3年5年或者10年后該地段的預(yù)測情況要從規(guī)劃的戰(zhàn)略發(fā)展中而不是規(guī)劃的細(xì)微處，尋找市場的價(jià)值和投資點(diǎn)。

2.加強(qiáng)報(bào)批過程目標(biāo)管理，確認(rèn)規(guī)劃設(shè)計(jì)的要點(diǎn)

報(bào)批不僅僅是批準(zhǔn)的問題、時(shí)間上的問題，要認(rèn)識到設(shè)計(jì)報(bào)批是將設(shè)計(jì)目標(biāo)通過政府的批準(zhǔn)加以確認(rèn)和合法化，跟蹤者要學(xué)會(huì)與管理者的溝通和協(xié)調(diào)。盡管用地紅線和規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)都是規(guī)劃國土部下達(dá)的，但我們可以通過合法的正當(dāng)?shù)耐緩綄⒐镜亩繕?biāo)和設(shè)計(jì)意圖反映給他們，去積極協(xié)商和溝通。

規(guī)劃選址初步確定后，就要進(jìn)行土地的購買工作。土地購買時(shí)要事先與規(guī)劃土地部門將土地價(jià)格、土地面積和規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)以及開發(fā)建設(shè)要求協(xié)商好，要做到心中有數(shù)，盡可能把今后開發(fā)建設(shè)中遇到的問題想清楚，并在合同中為公司留下調(diào)整的余地。所以用地紅線要根據(jù)法定圖則或控制性詳細(xì)規(guī)劃所確定的路網(wǎng)進(jìn)行下去，地產(chǎn)公司要及時(shí)跟蹤或協(xié)調(diào)，如果在一個(gè)范圍內(nèi)允許選擇或與規(guī)劃部門有商量的余地，就要結(jié)合下一步的城市規(guī)劃以及公司的項(xiàng)目定位，做出最優(yōu)價(jià)值評估和判斷。比如商業(yè)，最好臨近道路和便于出入，如果住宅最好遠(yuǎn)離市政干道，選擇僻靜處。而周邊如果要有好的景觀如公園、海景或水庫、山體，則對辦公或住宅的銷售或租賃有較大的吸引力。所以用地紅線的跟蹤，不是一個(gè)簡單的劃線問題，而是一個(gè)重新進(jìn)行細(xì)分和目標(biāo)確定的過程。

規(guī)劃設(shè)計(jì)的要點(diǎn)是項(xiàng)目的靈魂和技術(shù)的核心。它影響著公司的一系列抉策和經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略的確定。比如，3.5的容積率對于開發(fā)住宅來講就是高層住宅，它在某些城市如消費(fèi)人群還達(dá)不到可以承受電梯的管理成本和高層土建成本 的情況下，茫然采用高容積率，會(huì)使經(jīng)營陷入困境。所以在簽訂土地合同時(shí)就要做好經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析，重點(diǎn)對容積率公共配套（學(xué)校，商場等）進(jìn)行成本分析，計(jì)算建設(shè)后的單方成本，與市場同類項(xiàng)目進(jìn)行比較，并做出方案判斷和選擇。因?yàn)橐?guī)劃這幾要點(diǎn)在下達(dá)后就不容易調(diào)整。所以，之前一定要將開發(fā)建設(shè)遇到的問題在規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)中考慮進(jìn)去，為今后自我調(diào)整留有余地。

3.完善管理制度，保證規(guī)劃設(shè)計(jì)水平

規(guī)劃設(shè)計(jì)必須在深入細(xì)致的市場調(diào)查后，在占有第一手基礎(chǔ)資料后，并經(jīng)過多方面、全面細(xì)致的分析研究后，才能和市場緊密策結(jié)合起來。項(xiàng)目是否成功，需要一系列的運(yùn)作和精心策劃才能達(dá)到所定的目標(biāo)。其中規(guī)劃設(shè)計(jì)是龍頭，是關(guān)鍵。尤其是大型項(xiàng)目更應(yīng)重視規(guī)劃設(shè)計(jì)，大型項(xiàng)目要結(jié)合項(xiàng)目的復(fù)雜程度和市場情況，分階段進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，將規(guī)劃設(shè)計(jì)的目標(biāo)逐步進(jìn)行深化和細(xì)分。所以對于大型項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)首先要有一個(gè)整體清晰的概念，而后腰清楚開始做什么，中間做什么，實(shí)施做什么。總之，要將項(xiàng)目的整體運(yùn)作和策劃精神貫穿到每一步中，并逐步實(shí)行落實(shí)和反饋。

做好一個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案離不開三個(gè)前提條件:甲方的指導(dǎo)和目標(biāo)激勵(lì)，高水平善

于溝通的設(shè)計(jì)單位，推出優(yōu)秀的機(jī)制和設(shè)計(jì)方式。這三點(diǎn)相輔相成，互為推進(jìn)。

3.1規(guī)劃設(shè)計(jì)管理制度

3.1.1集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)評審會(huì)管理辦法

目的：為規(guī)范集團(tuán)各地產(chǎn)公司項(xiàng)目設(shè)計(jì)的操作，加強(qiáng)對規(guī)劃設(shè)計(jì)管理與成果標(biāo)準(zhǔn)中實(shí)施方案階段的集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)評審會(huì)這一重要節(jié)點(diǎn)的監(jiān)控，以達(dá)到確保質(zhì)量、進(jìn)度目的。

3.1.2主管部門

集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)各項(xiàng)目操作公司評審會(huì)的統(tǒng)籌安排。項(xiàng)目評審會(huì)在總部或者項(xiàng)目所在地方召開，有集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)部或項(xiàng)目操作公司負(fù)責(zé)具體會(huì)務(wù)組織工作。

3.1.3．時(shí)間計(jì)劃

評審會(huì)的召開時(shí)間應(yīng)以項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)劃為依據(jù)，如有變更，項(xiàng)目操作公司應(yīng)事先知會(huì)規(guī)劃設(shè)計(jì)部。項(xiàng)目操作公司應(yīng)在評審會(huì)召開之前至少7日向規(guī)劃設(shè)計(jì)部提出正式的申請，會(huì)前至少3日提交評審文件匯編。評審文件匯編應(yīng)包括以下內(nèi)容：

（1）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。其中規(guī)劃設(shè)計(jì)部分按投資分析階段的成果標(biāo)準(zhǔn)完成（2）項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作控制性計(jì)劃

（3）集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)部對設(shè)計(jì)前期工作總體計(jì)劃的意見

（4）集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)部隊(duì)設(shè)計(jì)前期工作結(jié)論的意見

（5）概念設(shè)計(jì)方任務(wù)書

（6）概念設(shè)計(jì)方案文本

（7）項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書

（8）規(guī)劃方案設(shè)計(jì)招標(biāo)書

（9）規(guī)劃方案設(shè)計(jì)任務(wù)書

（10）規(guī)劃方案設(shè)計(jì)文本

（11）規(guī)劃方案分析表

4.文件審核

集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)部對評審文件進(jìn)行審核，發(fā)現(xiàn)不符合要求的，可以要求評，審會(huì)延期審核。

5.會(huì)議組織

會(huì)議組織應(yīng)在評審會(huì)召開前至少兩日向參會(huì)者發(fā)出會(huì)議通知及議程。

6.評審會(huì)議投票人員組成集團(tuán)主管設(shè)計(jì)領(lǐng)導(dǎo)、集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)部總經(jīng)理及總建筑師、項(xiàng)目操作公司總經(jīng)理、營銷部及設(shè)計(jì)部經(jīng)理、集團(tuán)內(nèi)專家。

7.評審會(huì)議議程

7.1時(shí)間安排

整體時(shí)間安排視項(xiàng)目的復(fù)雜程度而定，委托項(xiàng)目以不超過六小時(shí)為宜，投標(biāo)項(xiàng)目以不超過9小時(shí)為宜。

7.2評審會(huì)具體安排

①由項(xiàng)目操作公司的項(xiàng)目設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人及營銷負(fù)責(zé)人對“規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)書”進(jìn)行講解重點(diǎn)介紹項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃及市場、經(jīng)營、成本方面的分析結(jié)論和設(shè)計(jì)工程部門的前期研究成果，以不超過60分鐘為宜。（此時(shí) 投標(biāo)單位應(yīng)不在場）②項(xiàng)目操作公司的項(xiàng)目設(shè)計(jì)及營銷負(fù)責(zé)人就所介紹的項(xiàng)目向評審團(tuán)答疑，以不超過15分鐘為宜。

③投標(biāo)單位分別介紹方案，并向評審團(tuán)答疑，每家時(shí)間不宜超過40分鐘為宜（其他投標(biāo)單位應(yīng)不在場），如果是委托一家設(shè)計(jì)單位做多方案比較時(shí)間可以適當(dāng)延長。

④評審團(tuán)以記名投票的方式從投標(biāo)方案中選擇2~3個(gè)優(yōu)選方案（如果是委托設(shè)計(jì)，可以直選一家）。

⑤評審團(tuán)就所選的優(yōu)選方案發(fā)表意見，集中討論，由會(huì)議組織者形成評審結(jié)論時(shí)間不宜超過60分鐘為宜。

8.評審會(huì)組織安排注意事項(xiàng)

8.1會(huì)前

①準(zhǔn)備并檢測調(diào)試所有的會(huì)議器材：投影儀、數(shù)碼錄影機(jī)、白板和大鐵夾（用于掛圖和板書）

②如果是視頻會(huì)議，應(yīng)與對方同步調(diào)試。

③準(zhǔn)備會(huì)議過程的文件資料：評審會(huì)文件匯編、會(huì)議議程、選票、每一位投票人員應(yīng)有以上文件。

④根據(jù)參會(huì)人員情況布置會(huì)場，投票人員的位置應(yīng)用姓名牌指定。

8.2會(huì)議服務(wù)按票服務(wù)安排

①會(huì)場上應(yīng)備有飲用水、水果及點(diǎn)心

②應(yīng)事先安排好會(huì)議中途所需的咖啡、茶水

③長時(shí)間的評審會(huì)應(yīng)安排好工作餐事宜

④會(huì)議進(jìn)行過程中應(yīng)留出適當(dāng)?shù)男菹r(shí)間。

8.3開會(huì)期間組織者應(yīng)注意維持會(huì)場紀(jì)律和秩序

①與會(huì)者應(yīng)關(guān)閉手機(jī)保持會(huì)場安靜

②投標(biāo)單位介紹方案時(shí)，應(yīng)保證其他投標(biāo)單位不在場，條件允許情況下，可安排休息室供投標(biāo)單位使用

③投標(biāo)單位在場內(nèi)的活動(dòng)，如攝影、攝像、錄音，應(yīng)手組織者的限制。

9.會(huì)議紀(jì)要

由集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)整理和匯總會(huì)議紀(jì)要，會(huì)議紀(jì)要應(yīng)該包括投標(biāo)結(jié)果、方案簡評和會(huì)議決議。

10.會(huì)議決議

會(huì)議決議如下：

① 同意××方案，建議增加××內(nèi)容，在××方面應(yīng)予注意

② 傾向通過××方案，應(yīng)在××方面改進(jìn)后再確認(rèn)規(guī)劃思路，不需另行開會(huì)。③ 各方案均難滿足要求，須在××方面仔細(xì)考慮，完成設(shè)計(jì)后申請重新召開評審會(huì)

結(jié)束語

規(guī)劃設(shè)計(jì)管理是開發(fā)商自己實(shí)施的對投資項(xiàng)目有目標(biāo)的管理活動(dòng)。規(guī)劃設(shè)計(jì)管理是基于內(nèi)部需求的一種管理，要求代表甲方對設(shè)計(jì)有關(guān)的活動(dòng)，如市場調(diào)查、土地購買、國際咨詢和招標(biāo)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)報(bào)批和設(shè)計(jì)變更等進(jìn)行統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)。因此房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)管理在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中具有重要的統(tǒng)籌作用和意義。