第一篇：房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計管理

房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計管理

房地產(chǎn)設(shè)計管理直接關(guān)系著房地產(chǎn)項目的成敗，由于設(shè)計管理的疏忽會導(dǎo)致建設(shè)項目進度緩慢、工程停滯、成本盲目增加甚至產(chǎn)品質(zhì)量嚴(yán)重受損。當(dāng)這些事發(fā)生時開發(fā)商往往把責(zé)任全部推到設(shè)計公司的頭上，認(rèn)為設(shè)計公司配合不積極，方案總不能達到甲方滿意，施工圖設(shè)計不負責(zé)任，二次設(shè)計多，造成設(shè)計變更、工程洽商頻繁出現(xiàn)增加無法控制的成本漏洞。其實房地產(chǎn)項目的設(shè)計工作的混亂責(zé)任完全在開發(fā)商自身的管理。房地產(chǎn)開發(fā)商要集成社會各種資源才能完成一個房地產(chǎn)項目，這其中包括市場研發(fā)、地質(zhì)勘察、規(guī)劃設(shè)計、成本測算、建筑工程總包及工程專項分包、園林市政工程施工、營銷策劃、融資管理等，這些人或公司都是房地產(chǎn)項目的參與者，但這其中有很少一部分是開發(fā)商自己項目管理團隊成員，大多工作都是通過承包和采購的形式完成的，而設(shè)計工作是貫穿項目始終的，對設(shè)計公司合理準(zhǔn)確的采購，對設(shè)計工作進行精確規(guī)劃、嚴(yán)格管理對房地產(chǎn)項目的順利進行至關(guān)重要。

每一個項目都是要分階段來完成的，房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)該分成幾個階段呢？每個階段的內(nèi)容是什么？設(shè)計工作在每個階段的任務(wù)是什么？

對于不同的項目、不同的公司管理風(fēng)格項目階段的劃分可能會有所不同，用項目管理理論結(jié)合中國房地產(chǎn)建設(shè)的實際出發(fā)，同時結(jié)合中國規(guī)劃設(shè)計市場的特點，項目可以分成以下幾個階段：

啟動階段——設(shè)計階段——工程計劃階段——工程施工階段——控制階段——收尾階段

以上階段是項目被批準(zhǔn)開展后的項目生命周期，之前的項目選擇、項目分析過程即可行性研究報告和項目建議書不包括其中。

很多住宅或商業(yè)項目在其項目周期還未結(jié)束時就已經(jīng)開始其產(chǎn)品生命周期的銷售階段，PMI的項目管理知識體系PMBOK沒有類似的論述，在隨后的論述中我們簡單的分析一下此階段在房地產(chǎn)項目周期中所處的位置。

1.啟動階段。設(shè)計工作在項目全過程中起著不同的作用，但都必須是滿足項目的總體規(guī)劃和要求來開展的。啟動階段首先明確項目批準(zhǔn)的原因，市場需求、營運需求、客戶要求、法律要求、戰(zhàn)略需要等都有可能是項目開展的依據(jù)。作為一個房產(chǎn)項目，啟動階段更多的是明確項目組織結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品范圍，很多房地產(chǎn)組織結(jié)構(gòu)都是典型的項目式結(jié)構(gòu)，劃分成幾個職能部門，啟動階段明確各項目參與人員的權(quán)責(zé)至關(guān)重要，包括總裁、總經(jīng)理、部門經(jīng)理、職員的權(quán)責(zé)。規(guī)劃設(shè)計部門要明確項目產(chǎn)品范圍，漸進明細產(chǎn)品的總體定位。拿住宅項目為例，住宅社區(qū)—別墅住宅社區(qū)—地上二層底下一層節(jié)能別墅住宅社區(qū)，通過每次對項目的定義加深，明確項目的產(chǎn)品范圍，就是我們常說的概念設(shè)計，同時制定產(chǎn)品范圍說明書，和項目章程一起作為項目開展的原始依據(jù)。

2.設(shè)計階段。這個階段又分為設(shè)計采購和產(chǎn)品設(shè)計兩個階段。

1)設(shè)計采購時選擇合適的設(shè)計公司通過合同的形式承包項目的產(chǎn)品設(shè)計工作。設(shè)計采購可以用兩種方式進行，直接指定設(shè)計公司和招投標(biāo)選擇設(shè)計公司。直接指定公司長期合作的戰(zhàn)略伙伴或指定知名設(shè)計公司、設(shè)計師，這可以根據(jù)以往項目經(jīng)驗、專家判斷、產(chǎn)品類型等綜合因素決定是否直接與指定的設(shè)計公司建立合同關(guān)系。方案招投標(biāo)可以分內(nèi)部招標(biāo)和公開招標(biāo)，現(xiàn)很多公司都采用此方式就不再贅述。

2)產(chǎn)品設(shè)計是在概念設(shè)計的基礎(chǔ)上深化建筑設(shè)計，這包括方案設(shè)計和初步設(shè)計。方案設(shè)計的主要內(nèi)容是：總體規(guī)劃設(shè)計方案、景觀綠化設(shè)計方案、建筑單體設(shè)計方案。作為

一個完整的房地產(chǎn)項目，這三項內(nèi)容是緊密銜接相互制約的，必須在方案階段同時考慮同時深化。初步設(shè)計階段包括內(nèi)容：規(guī)劃報審總圖、市政設(shè)計方案、景觀綠化初步設(shè)計、建筑單體初步設(shè)計。房地產(chǎn)項目的設(shè)計方案通過要經(jīng)過兩道門檻。

u首先是項目投資人或發(fā)起人的認(rèn)可，我們暫且把項目投資人或發(fā)起人稱為老板，讓老板用最快最簡單的方法理解產(chǎn)品是非常重要的，有很多項目的設(shè)計管理人員抱怨樓都蓋起來了老板又要改立面，其實這不是老板的錯，是我們規(guī)劃設(shè)計管理人員沒有建立有效的溝通方式，讓老板沒有理解設(shè)計方案的真實信息或過濾掉了部分信息，要順利通過這個門檻，就要建立有效的溝通系統(tǒng)，不只是規(guī)劃設(shè)計而是整個項目的管理。

u其次是政府各職能部門的審核，這也是伴隨項目始終的重要工作。對國家及地方的法律法規(guī)進行充分的了解，多吸取同類項目的經(jīng)驗作為本項目的風(fēng)險。

3.工程計劃階段。這是整個項目的關(guān)鍵階段，要制定工程施工總體計劃，其基礎(chǔ)就是施工圖。施工圖設(shè)計包括：市政道路施工圖、景觀園林施工圖、建筑單體施工圖。所有施工圖都應(yīng)該是詳細的涵蓋了所有項目范圍，而大部分的材料設(shè)備采購也應(yīng)該在這個過程完成，并成為施工圖的內(nèi)容詳細表述，這其中也包括專項設(shè)計的采購，例如高層建筑項目的幕墻設(shè)計、住宅項目的燃氣設(shè)計等。各專業(yè)施工圖設(shè)計越細致項目成本預(yù)算就越完整詳細，項目質(zhì)量、項目成本、項目進度也能更有效的控制。對于大多數(shù)建設(shè)商業(yè)住宅的房地產(chǎn)項目，此時已開始產(chǎn)品的銷售策劃工作，這是設(shè)計部門必須提供準(zhǔn)確的詳細的設(shè)計信息，把設(shè)計語言翻譯成大眾語言進行宣傳，吸引客戶同時讓客戶準(zhǔn)確理解還未建成的產(chǎn)品，避免虛假錯空的信息傳遞給未來的客戶。

4.工程施工階段。按照項目總體計劃按部就班的進行施工組織，這個階段的工作完全是通過向外承包完成的。設(shè)計管理主要參與的是以下控制階段的工作。

5.控制階段是和工程施工階段并行的，質(zhì)量、進度、成本以項目總體計劃進行實施和控制，而開發(fā)商一方主要控制的就是變更，設(shè)計管理要及時準(zhǔn)確地審核各種變更，提出準(zhǔn)確地通過或否定的意見，使變更的發(fā)生盡量不脫離總體計劃，同時還要提出對項目有利的變更申請，例如變更新技術(shù)可以提高工程進度和質(zhì)量。

6.收尾階段。此階段往往被忽略。除了合同管理中要有很多合同進行收尾，其中設(shè)計管理很重要的工作就是總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，這對一個公司持續(xù)發(fā)展有著重要的支持，一個項目的完整歷史紀(jì)錄會成為其他新項目的模版、風(fēng)險庫、數(shù)據(jù)庫、專家?guī)臁?/p>

第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計管理思路

對開發(fā)商做好設(shè)計管理的一些認(rèn)識和做法

開發(fā)商對設(shè)計管理好壞直接關(guān)系著房地產(chǎn)項目開發(fā)的的成敗。許多房地產(chǎn)開發(fā)公司以及具體開發(fā)項目，由于設(shè)計管理工作做得不到位，致建設(shè)項目進度緩慢、開發(fā)周期延長、成本無節(jié)制地增加、產(chǎn)品質(zhì)量達不到要求、報建審圖通不過、招標(biāo)采購延遲等。

初期我們可能會認(rèn)為是設(shè)計院配合不積極，方案達到甲方滿意，施工圖設(shè)計不負責(zé)任，二次設(shè)計多，設(shè)計漏項、錯項造成設(shè)計變更、簽證增加。最終無法控制的項目既定的目標(biāo)成本，項目利潤得不到保障。

廣浩地產(chǎn)跟許多開發(fā)商所走過的路都差不多，在若干年內(nèi)都沒有對設(shè)計管理引起太大的重視。對設(shè)計院過度依賴，自己設(shè)計管理人才的匱乏，造成項目開發(fā)過程管理的蹣跚前行。

自2010年公司進行組織創(chuàng)新和變革以來，在咨詢公司（康達信）協(xié)助下，按地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)價值鏈重新進行了組織架構(gòu)的調(diào)整和設(shè)置，規(guī)范和明確了各環(huán)節(jié)和模塊的職能、職責(zé)。例如：設(shè)計管理部必須做好以下核心職能工作，1，設(shè)計前期管理（設(shè)計院的甄選、設(shè)計招標(biāo)合同的標(biāo)準(zhǔn)化、設(shè)計任務(wù)書的祥擬）；2，設(shè)計過程的管理（出圖計劃的制定、設(shè)計過程的督促、外部專家參與的方案成果的評審）；3，設(shè)計后期的管理（技術(shù)交底、施工現(xiàn)場指導(dǎo)和設(shè)計變更的審核、驗收）；4，項目的設(shè)計后評估，沉淀技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)據(jù)、案例等。

雖然當(dāng)前我們在設(shè)計管理上還有許多工作要做，像限額設(shè)計、設(shè)計部品標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃等等，但較之以前，設(shè)計管理有了長足的進步和改善。

對設(shè)計公司合理準(zhǔn)確的采購，對設(shè)計過程進行精確規(guī)劃、嚴(yán)格管理，設(shè)計成果的用心評審、充分的技術(shù)交底、詳細的設(shè)計后評估工作的推進，對房地產(chǎn)項目的順利進行至關(guān)重要。以下是房地產(chǎn)開發(fā)過程中設(shè)計管理工作在每個階段的基本的任務(wù)，必須做好：

1.項目啟動階段。設(shè)計管理工作在項目全過程中起著不同的作用，但都必須是滿足項目的總體規(guī)劃和要求來開展的。啟動階段首先明確項目批準(zhǔn)的原因，市場需求、營運需求、客戶要求、法律要求、戰(zhàn)略需要等都有可能是項目開展的依據(jù)。

設(shè)計部管理門要明確項目產(chǎn)品范圍，漸進明細產(chǎn)品的總體定位。通過每次對項目的定義加深，明確項目的產(chǎn)品范圍，就是我們常說的概念設(shè)計，同時制定產(chǎn)品范圍說明書，和項目章程一起作為項目開展的原始依據(jù)。

2.設(shè)計過程管理階段。這個階段也可以分為設(shè)計采購管理和產(chǎn)品設(shè)計管理兩個階段。

1)設(shè)計采購管理：選擇合適的設(shè)計公司通過合同的形式承包項目的產(chǎn)品設(shè)計工作。設(shè)計采購可以用兩種方式進行，直接指定設(shè)計公司和招投標(biāo)選擇設(shè)計公司。直接指定公司長期合作的戰(zhàn)略伙伴或指定知名設(shè)計公司、設(shè)計師，這可以根據(jù)以往項目經(jīng)驗、專家判斷、產(chǎn)品類型等綜合因素決定是否直接與指定的設(shè)計公司建立合同關(guān)系。方案招投標(biāo)可以分內(nèi)部招標(biāo)

和公開招標(biāo)，現(xiàn)很多公司都采用此方式就不再贅述。特別要提醒的是項目設(shè)計主導(dǎo)設(shè)計師人選的工作經(jīng)歷對設(shè)計成果的輸出很重要。

2)產(chǎn)品設(shè)計管理：在概念設(shè)計的基礎(chǔ)上深化建筑設(shè)計，這包括方案設(shè)計和初步設(shè)計。方案設(shè)計的主要內(nèi)容是：總體規(guī)劃設(shè)計方案、景觀綠化設(shè)計方案、建筑單體設(shè)計方案。作為一個完整的房地產(chǎn)項目，這三項內(nèi)容是緊密銜接相互制約的，必須在方案階段同時考慮同時深化。初步設(shè)計階段包括內(nèi)容：規(guī)劃報審總圖、市政設(shè)計方案、景觀綠化初步設(shè)計、建筑單體初步設(shè)計。房地產(chǎn)項目的設(shè)計方案通過要經(jīng)過兩道門檻。

首先是項目投資人或發(fā)起人的認(rèn)可，我們暫且把項目投資人或發(fā)起人稱為老板，讓老板用最快最簡單的方法理解產(chǎn)品是非常重要的，有很多項目的設(shè)計管理人員抱怨樓都蓋起來了老板又要改立面，其實這不是老板的錯，是我們規(guī)劃設(shè)計管理人員沒有建立有效的溝通方式，讓老板沒有理解設(shè)計方案的真實信息或過濾掉了部分信息，要順利通過這個門檻，就要建立有效的溝通系統(tǒng)，不只是規(guī)劃設(shè)計而是整個項目的管理。

其次是政府各職能部門的審核，這也是伴隨項目始終的重要工作。對國家及地方的法律法規(guī)進行充分的了解，多吸取同類項目的經(jīng)驗作為本項目的風(fēng)險。

3.工程計劃階段。這是整個項目的關(guān)鍵階段，要制定工程施工總體計劃，其基礎(chǔ)就是施工圖。施工圖設(shè)計包括：市政道路施工圖、景觀園林施工圖、建筑單體施工圖。所有施工圖都應(yīng)該是詳細的涵蓋了所有項目范圍，而大部分的材料設(shè)備采購也應(yīng)該在這個過程完成，并成為施工圖的內(nèi)容詳細表述，這其中也包括專項設(shè)計的采購，例如高層建筑項目的幕墻設(shè)計、住宅項目的燃氣設(shè)計等。各專業(yè)施工圖設(shè)計越細致項目成本預(yù)算就越完整詳細，項目質(zhì)量、項目成本、項目進度也能更有效的控制。對于大多數(shù)建設(shè)商業(yè)住宅的房地產(chǎn)項目，此時已開始產(chǎn)品的銷售策劃工作，這是設(shè)計部門必須提供準(zhǔn)確的詳細的設(shè)計信息，把設(shè)計語言翻譯成大眾語言進行宣傳，吸引客戶同時讓客戶準(zhǔn)確理解還未建成的產(chǎn)品，避免虛假錯空的信息傳遞給未來的客戶。

4.項目施工階段。按照項目總體計劃按部就班的進行施工組織，這個階段的工作完全是通過向外承包完成的。設(shè)計管理主要參與的是以下控制階段的工作。

控制階段是和工程施工階段并行的，質(zhì)量、進度、成本以項目總體計劃進行實施和控制，而開發(fā)商一方主要控制的就是變更，設(shè)計管理要及時準(zhǔn)確地審核各種變更，提出準(zhǔn)確地通過或否定的意見，使變更的發(fā)生盡量不脫離總體計劃，同時還要提出對項目有利的變更申請，例如變更新技術(shù)可以提高工程進度和質(zhì)量。

5，竣工驗收階段。此階段往往被忽略。除了合同管理中要有很多合同進行收尾，其中設(shè)計管理很重要的工作就是總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，這對一個公司持續(xù)發(fā)展有著重要的支持，一個項

目的完整歷史紀(jì)錄會成為其他新項目的可以參照的模版、風(fēng)險庫、數(shù)據(jù)庫。從而會少走很多彎路，開發(fā)成本也會降低許多，開發(fā)周期的正常化，財務(wù)收益就有了保障。

第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃程序和流程

房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃程序和流程

房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃程序，就是開發(fā)商取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證的途徑。

根據(jù)國家和XX市有關(guān)城市規(guī)劃的規(guī)定,在XX市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)開發(fā)建設(shè)的項目,必須符合城市規(guī)劃的要求,必須向市規(guī)劃局辦理項目規(guī)劃的申報手續(xù),在取得“兩證”(建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證)后,方可開工建設(shè)。項目規(guī)劃申報的基本程序如下：

1.在可行性研究報告（項目建議書）報批之前,開發(fā)商要向規(guī)劃局申報規(guī)劃要點,規(guī)劃局對項目的用地范圍、規(guī)劃條件等提出初步意見,形成項目建設(shè)選址的初審意見，作為計劃部門進行批復(fù)時的參考依據(jù)。

2.在可行性研究報告批復(fù)后,開發(fā)商可向規(guī)劃局申報項目定點規(guī)劃局向申請單位下發(fā)規(guī)劃定點通知書和設(shè)計規(guī)劃要求通知書，對項目用地的位置、面積、范圍等提供較詳細的意見。

3.根據(jù)規(guī)劃局提出的規(guī)劃設(shè)計條件,委托有資質(zhì)的設(shè)計機構(gòu)進行規(guī)劃方案設(shè)計，取得四圖一書（總平面圖、定位圖、豎向設(shè)計圖、管線綜合圖、說明書）。開發(fā)商在完成方案設(shè)計后,應(yīng)向規(guī)劃部門提出審查申請。

4.經(jīng)審定通過的設(shè)計方案,是編制初步設(shè)計或施工圖的依據(jù),也是取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證的必備文件。

5.開發(fā)商依據(jù)設(shè)計規(guī)劃要求通知書和可行性研究報告批復(fù),即可向規(guī)劃局申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證,該證是取得土地使用權(quán)的必備文件。

6.申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證,是在項目列入正式計劃后,申請辦理開工手續(xù)之前,需要驗證工程建設(shè)是否符合規(guī)劃要求的最后法定程序,該證是申辦開工的必備文件。

第四篇：房地產(chǎn)開發(fā)中的規(guī)劃設(shè)計管理

房地產(chǎn)開發(fā)中的規(guī)劃設(shè)計管理

一、規(guī)劃設(shè)計管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的作用和意義

隨著中國房地產(chǎn)市場的日趨成熟，越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)意識到規(guī)劃設(shè)計的重要性。規(guī)劃設(shè)計的品質(zhì)直接決定房產(chǎn)品的品質(zhì)，然而事實上，對于大多數(shù)半路出家的開發(fā)商而言，其規(guī)劃設(shè)計管理的能力，要比其在工程管理和營銷管理上的專業(yè)能力薄弱得多。在我看來，這種能力的欠缺與薄弱，很大程度是因為在規(guī)劃設(shè)計理念上模糊的認(rèn)知和偏頗的定位。這一點突出的表現(xiàn)在一對引人注目的矛盾上，一方面是口頭上對規(guī)劃設(shè)計重要性的眾口一詞，另一方面是現(xiàn)實中對規(guī)劃設(shè)計單位角色定位的嚴(yán)重分歧——要么將規(guī)劃設(shè)計單位視為施工隊進行管理，要么把設(shè)計大師們奉為神靈，而前一種更為普遍。不解決這種理念上的矛盾和困惑，就無法擺正規(guī)劃設(shè)計管理的地位以及其內(nèi)容和形式。

（一）規(guī)劃設(shè)計是開發(fā)商的產(chǎn)品，而不是建筑師的作品

在房地產(chǎn)開發(fā)的實踐中，常常可以碰到“一個好的規(guī)劃設(shè)計方案，為營銷預(yù)設(shè)了賣點和賣相”、“一個設(shè)計方案害死一個項目”的情況。為什么會出現(xiàn)后一種情況呢？究其原因，大體有兩種，一種是設(shè)計公司自己沒有專業(yè)能力，做出低下水平的作品；另一種是開發(fā)商自以為是，聽不進專業(yè)意見，最后的結(jié)局是項目失敗，建筑師承擔(dān)罪名。

在我看來，規(guī)劃設(shè)計是開發(fā)商的產(chǎn)品，責(zé)任也應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)，開發(fā)商是毫無疑義的核心，建筑師只是開發(fā)商統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下的一個重要角色。很多人認(rèn)為，好的規(guī)劃設(shè)計能夠增加產(chǎn)品附加值和地產(chǎn)利潤空間。但我認(rèn)為產(chǎn)品的設(shè)計本身并不會帶來附加價值。中國地產(chǎn)業(yè)最大的危險除過度營銷外，就是過度設(shè)計。因為營銷或設(shè)計都不是客戶價值的載體，客戶只對他所能獲取的價值買單，客戶不會長期為建筑師的理想買單。

正如中海地產(chǎn)總建筑師羅亮曾經(jīng)說過，“中國有太多建筑師想把自己的設(shè)計做成作品，而不是適應(yīng)于住戶居住的需求，風(fēng)險非常大。這樣說，并不是反對建筑師的創(chuàng)作，而是說這種傾向需要引起關(guān)注。建筑師只需要在地產(chǎn)公司呆上三個月，就會明顯改變他原來的想法。客戶不是建筑師，他可以去感知或認(rèn)同，但沒

有義務(wù)去讀懂建筑師的語言。”對開發(fā)商而言，住宅設(shè)計不需要大師，只需要建筑師，建筑師不做作品，只做產(chǎn)品。作品與產(chǎn)品如同時裝與成衣的關(guān)系，設(shè)計師要轉(zhuǎn)變的觀念就是，你做的不是時裝，是成衣，地產(chǎn)公司的建筑師要做的是優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品而不是有爭議的作品。這會給一些沒有市場意識的建筑師一個打擊，特別是剛從學(xué)院出來有著許多理想的設(shè)計師。歷史上有文化價值的東西很少是為市場考慮的商品。因此，開發(fā)商需要創(chuàng)造的是一種不失文化水準(zhǔn)的商品。住宅產(chǎn)品中要融入文化，是為了照顧人們的文化需求，而不是照顧建筑師的文化追求。

（二）規(guī)劃設(shè)計必須以市場需求為導(dǎo)向，以人為本，構(gòu)建項目的核心價值體系

在規(guī)劃設(shè)計中滿足市場需求，簡而言之就是四個字：以人為本。樓盤的規(guī)劃設(shè)計必須是先進的、合理的，必須是以人為本的、深入細致的。在功能性滿足的條件下面，它的文化、它的藝術(shù)，都有它鮮明的特點。規(guī)劃設(shè)計的所有營造都是圍繞著人的活動——看得見的身體活動和看不見的內(nèi)心活動——圍繞著這些活動組織、適應(yīng)、優(yōu)化、引導(dǎo)來展開，這是規(guī)劃的一個基本內(nèi)涵和本質(zhì)。

如果我們從房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的戰(zhàn)略角度出發(fā)，規(guī)劃設(shè)計并不是單純的方案和圖紙設(shè)計，而是為特定的目標(biāo)市場設(shè)計出一個可盈利的住宅產(chǎn)品和營銷戰(zhàn)略。這種核心意義上的“設(shè)計”包含三個要素：第一是識別出樓盤提供給購房者的關(guān)鍵利益點，第二是相對于競爭樓盤為這些利益定位，第三為實現(xiàn)這些關(guān)鍵利益設(shè)計開發(fā)有針對性的產(chǎn)品和營銷方式，在功能和形式統(tǒng)一的基礎(chǔ)上創(chuàng)造亮點和賣點，使土地、土地所處環(huán)境以及準(zhǔn)備建造的建筑物有更大的價值，提高房屋的性能價格比。所有的樓盤關(guān)鍵利益構(gòu)成了項目的核心價值體系，構(gòu)建這一核心價值體系正是規(guī)劃設(shè)計管理的核心任務(wù)。

二、國內(nèi)房企規(guī)劃設(shè)計管理的特點與啟示

本文選擇了三家規(guī)劃設(shè)計管理上頗具特色的房地產(chǎn)公司，以他們?yōu)榉侗狙芯窟m合中國房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)劃設(shè)計管理體制，可以給我們很多的啟示。

（一）中海地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計管理

中海地產(chǎn)是中國海外集團房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的品牌統(tǒng)稱，該品牌誕生成長于香港，輻射到澳門，發(fā)揚光大于中國內(nèi)地。2005年，中海地產(chǎn)獲得“中國房地產(chǎn)上市公司綜合實力10強”第二名。

中海在設(shè)計的架構(gòu)探索方面走得最早，管理體系也最為成熟。中海的規(guī)劃設(shè)計管理體系有四個主要特點：一是規(guī)劃設(shè)計要體現(xiàn)強烈的市場意識，通過產(chǎn)品的概念策劃，將市場、產(chǎn)品、銷售結(jié)合起來，形成三位一體的大策劃體系；二是建立項目、集團公司兩級評審決策制度，使中海能夠集中各級、各方面、各專業(yè)的意見，吸收全國各地的經(jīng)驗，避免了產(chǎn)品出現(xiàn)重大失誤的風(fēng)險；三是中海形成了較強的社會資源整合能力，建立了優(yōu)秀設(shè)計師考察入網(wǎng)制度和設(shè)計各階段中期交流評審制度，積累了豐富的進度質(zhì)量控制經(jīng)驗，同一個設(shè)計師為中海或其他開發(fā)商做設(shè)計，往往是中海的結(jié)果更快更好；四是強調(diào)項目建筑師管理模式，提倡“既分專業(yè)，又分項目，項目推動，專業(yè)匯合”的矩陣式管理，設(shè)計管理的執(zhí)行能力更強大。

在設(shè)計中提出概念策劃成為中海的特色，并且至今許多企業(yè)未能窺透其中奧秘。就像中海的總建筑師羅亮所說：如何將設(shè)計、策劃、營銷融為一體，只有中海能夠做到，對于概念策劃，中海甚至總結(jié)出了一整套的教程，只是，它在學(xué)院里的課程表上無法見到。中海的產(chǎn)品策劃獨具特色，設(shè)計與市場、營銷一起構(gòu)成了“三位一體”的策劃系統(tǒng)。因此在管理上，中海將營銷策劃中心與規(guī)劃設(shè)計中心結(jié)合起來，而中海的總建筑師則要兼顧到營銷策劃與規(guī)劃設(shè)計管理。

許多房地產(chǎn)公司往往是先做定位、再做設(shè)計、再做營銷，這種操作很難實現(xiàn)產(chǎn)品設(shè)計與推廣理念的形神合一。中海地產(chǎn)除具備獨特的管理體系外，還擁有自己的設(shè)計單位---華藝設(shè)計顧問有限公司。此外每個地區(qū)都有一個設(shè)計部，集團有規(guī)劃設(shè)計管理中心，僅建筑師加起來就有100多人，其中許多還是博士或教授出身。

中海的設(shè)計工作除了對建筑、景觀、園林、室內(nèi)等設(shè)計單位進行整合管理外，還包括產(chǎn)品的策劃和自主開發(fā)。如中海一直在做標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計，即住宅的標(biāo)準(zhǔn)化模塊設(shè)計，通過模塊配置與組合，一方面保證基準(zhǔn)質(zhì)量，另一方面又試圖最大限度滿足住宅追求個性的需要，從而實現(xiàn)中海“做各檔次的精品”的產(chǎn)品理念。

（二）萬科地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計管理

作為中國房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)，萬科很早就開始了規(guī)劃設(shè)計管理的探索。1994年11月，萬科設(shè)立了一個與設(shè)計單位密切溝通的平臺---萬創(chuàng)建筑設(shè)計顧問有限公司，開始從規(guī)劃設(shè)計方面提煉更高的產(chǎn)品競爭力。1998年，萬科組建了設(shè)計工程部，下屬的建筑研究中心也成立了。這時萬科的注意力，開始集中于消費者的細節(jié)需求以及住宅產(chǎn)品本身。隨著萬科的進一步專業(yè)化，2001年設(shè)計工程部被分成了規(guī)劃設(shè)計部和工程管理部。規(guī)劃設(shè)計進一步獨立出來，成為集團的專業(yè)系統(tǒng)。規(guī)劃設(shè)計部的獨立對于萬科最大的變化，是促使這個部門出現(xiàn)了許多對于建筑師而言陌生的專業(yè)：相繼成立了六個中心，這六個中心都非常地產(chǎn)化，不是設(shè)計院能夠替代的。一個叫項目管理中心，即項目全過程的跟蹤。一個是新產(chǎn)品研發(fā)中心，解決地產(chǎn)與客戶、專業(yè)建筑師樓的關(guān)系，其重點不在設(shè)計，而是針對客戶需求重構(gòu)一個以客戶為中心的產(chǎn)品體系。第三個是技術(shù)研究中心，即新材料、新技術(shù)、節(jié)能等在住宅中的應(yīng)用。第四個部門是標(biāo)準(zhǔn)化中心，目的在于為住宅建立一個可以不斷提升的標(biāo)準(zhǔn)和底限。第五個是產(chǎn)業(yè)化中心。第六個是理論及推廣中心，如通過對萬科所開發(fā)的住區(qū)去研究發(fā)展中所面臨的問題。

2001年，萬科開始啟動“合金計劃”，提出“要做沒有質(zhì)量問題的房子”的目標(biāo)。2002年3月起，《項目設(shè)計流程》、《項目設(shè)計成果標(biāo)準(zhǔn)》等一系列設(shè)計規(guī)范文件陸續(xù)出臺，為建造優(yōu)質(zhì)住宅產(chǎn)品打下了基礎(chǔ)。目前，涵蓋住宅的合理功能、性能、可持續(xù)發(fā)展等方面的《萬科住宅標(biāo)準(zhǔn)》已出臺，與《室外工程、環(huán)境工程標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計體系》、《規(guī)劃設(shè)計、配套系統(tǒng)、物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計體系》一起，構(gòu)成萬科設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化體系。在制定產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化操作范本的同時，萬科還針對全國性房地產(chǎn)開發(fā)所存在的地域差別性，提倡“與環(huán)境共生”，根據(jù)樓盤所處的城市、環(huán)境、市場細分，在戶型設(shè)計、建材使用、采暖技術(shù)、社區(qū)配套等細節(jié)上加以變化。

（三）綠城房產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計管理

綠城房產(chǎn)是浙江省最大的房地產(chǎn)企業(yè)，也是長三角地區(qū)一直排名前十強的房地產(chǎn)企業(yè)。在規(guī)劃設(shè)計管理方面雖然略遜于中海和萬科，但也有其非常鮮明的特點。綠城成立了規(guī)劃設(shè)計部，主要發(fā)揮技術(shù)整合功能，整合集團內(nèi)外部資源提高

產(chǎn)品品質(zhì)。規(guī)劃設(shè)計部在工作中要扮演一個評審、判定的角色，項目公司則進行深入和拓展，承擔(dān)設(shè)計管理的主要角色。

綠城定期在項目公司之間開展學(xué)術(shù)經(jīng)驗交流活動，總結(jié)交流設(shè)計管理等方面的經(jīng)驗教訓(xùn)。綠城成立了規(guī)劃、建筑、景觀、戶型、精裝修五個專家小組，頒布實施了《綠城集團設(shè)計管理工作規(guī)程》，確保產(chǎn)品品質(zhì)在規(guī)劃設(shè)計上的領(lǐng)先和優(yōu)秀。近兩年，綠城逐漸加強了在創(chuàng)新方面的研究工作，在一些有條件的項目公司進行相關(guān)專題的研究工作，例如以桃花源公司規(guī)劃設(shè)計部為主體，進行別墅相關(guān)課題的專項研究，以中山公司精裝修管理部為主體，進行精裝修相關(guān)專題的研究工作等。

綠城規(guī)劃設(shè)計管理的一個顯著特點是建立了項目設(shè)計管理負責(zé)人聯(lián)席會議制度。綠城目前已明確了25個項目公司和2個工程項目部的共計27個項目設(shè)計管理負責(zé)人，大多數(shù)都是有豐富實踐經(jīng)驗的工程系統(tǒng)骨干。通過設(shè)計管理負責(zé)人聯(lián)席會議制度，加強項目公司相關(guān)專業(yè)人員的橫向溝通和交流，使設(shè)計管理經(jīng)驗得到共享。通過這一制度，明確集團公司和項目公司的接口關(guān)系，加強垂直對接管理。今后這支隊伍要逐漸向?qū)I(yè)對口方向完善和發(fā)展。

三、房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)劃設(shè)計管理的流程：

（一）并聯(lián)化設(shè)計

規(guī)劃設(shè)計過程不是一個單向的設(shè)計工作的推進，而是一個“齊頭并進”的設(shè)計，是一個立體化的、完整的設(shè)計概念。在這個階段中，開發(fā)商要適時的、盡可能提前的將各種設(shè)計內(nèi)容整合，以期達到一個理想的狀態(tài)。比如，項目在總平階段就已經(jīng)在考慮景觀了。設(shè)計師會注意到景觀的室外效果和建筑的室內(nèi)效果的銜接———一個明亮的大堂，它50米內(nèi)的對景應(yīng)該是什么？它不應(yīng)該是一堵墻，也不應(yīng)該是沒有任何景觀價值的一些單調(diào)的東西，否則，這個通透明亮的大堂在那里就完全不符合情理。我們在以往的設(shè)計中，規(guī)劃、建筑、景觀設(shè)計會脫節(jié)，一脫節(jié)就出現(xiàn)許多情況。所以在做總平的時候就要考慮到最后做完的效果，既要考慮規(guī)劃，又要考慮建筑，又要考慮景觀。就像我曾經(jīng)經(jīng)歷過的一個對四星級酒店的評審，做室內(nèi)設(shè)計的時候，設(shè)計師看了平面后，提出了不同看法，建議對平面作重新調(diào)整，這意味著立面也要隨之改變。

（二）設(shè)計流程的規(guī)范化標(biāo)準(zhǔn)化

根據(jù)并聯(lián)化設(shè)計的原則，設(shè)計流程發(fā)生了比較大的變化。以前往往是業(yè)主拿到一塊地，就去請設(shè)計，做完設(shè)計以后，再去請銷售策劃專家做推廣，最后等主體下來，才開始做景觀。總的來說是一個從業(yè)主———設(shè)計———策劃———景觀的單線串聯(lián)方式。而現(xiàn)在，在規(guī)劃設(shè)計階段、甚至在方案階段，就應(yīng)該開始規(guī)劃、建筑、策劃、景觀、室內(nèi)等各項設(shè)計，“齊頭并進”。設(shè)計流程的變化對開發(fā)商的統(tǒng)籌、整合、集成能力提出了非常高的要求。

一個成熟的房產(chǎn)開發(fā)公司，應(yīng)該在項目的前期、項目的規(guī)劃設(shè)計階段具備整合各種資源、獲得比較理想的規(guī)劃設(shè)計成果的能力。為了達到一個理想的規(guī)劃設(shè)計成果，我們需要一個標(biāo)準(zhǔn)的程序，在這個程序里邊需要一些標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容，這些內(nèi)容要有專家去把關(guān)。也就是說，經(jīng)過專家把關(guān)和確認(rèn)，表明這個項目可行性是沒有問題的，項目的規(guī)劃在全國或當(dāng)?shù)厥且涣魉降模ㄖ窍冗M的，材料也是合適的，工程實施是可行的??假設(shè)一個項目有幾十個這樣的專家來確認(rèn)簽字，那么，這個項目最后一定會具有一個非常好的環(huán)境景觀、非常好的居住條件和非常高的附加值。

尤其需要指出的是，在目前職能部門力量都比較弱的現(xiàn)狀下，特別要靠各項目專業(yè)人員的共同協(xié)助，一起來建立一套規(guī)劃設(shè)計的理想程序，以尋求規(guī)劃設(shè)計階段房產(chǎn)品的品質(zhì)控制。形象的說，一個開發(fā)的設(shè)想，在經(jīng)過這個“理想程序”的運作以后，就能產(chǎn)生一套盡善盡美的圖紙。

第五篇：房地產(chǎn)開發(fā)過程中的規(guī)劃管理

房地產(chǎn)開發(fā)過程中的規(guī)劃管理

房地產(chǎn)開發(fā)過程中的規(guī)劃管理主要體現(xiàn)在：開發(fā)項目的選址定點審批，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及規(guī)劃設(shè)計條件，規(guī)劃方案及初步設(shè)計審批以及核發(fā)《建筑工程規(guī)劃許可證》等方面。

1、開發(fā)項目選址、定點審批階段。開發(fā)商首先須持計委批準(zhǔn)立項文件、開發(fā)建設(shè)單位或其

主管部門申請用地的函件、工程情況簡要說明和選址要求、擬建方案、開發(fā)項目意向位置的1/2000或1/500地形圖及其他相關(guān)材料向城市規(guī)劃管理部門提出開發(fā)項目選址、定點申請，由城市規(guī)劃管理部門審核后向城市土地管理部門等發(fā)征詢意見表。開發(fā)商請有關(guān)部門填好征詢意見表后，持該征詢意見表、征地和安置補償方案及經(jīng)城市土地管理部門蓋章的征地協(xié)議、項目初步設(shè)計方案、批準(zhǔn)的總平面布置圖或建設(shè)用地圖，報城市規(guī)劃管理部門審核后，由城市規(guī)劃管理部門下發(fā)《選址規(guī)劃意見通知書》。

2、申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證階段。開發(fā)商持城市計劃部門批準(zhǔn)征用土地的計劃任務(wù)、市政

府批準(zhǔn)征用農(nóng)田的文件（使用城市國有土地時，需持城市土地管理部門的拆遷安置意見）、1/2000或1/500的地形圖、《選址規(guī)劃意見通知書》、要求取得的有關(guān)協(xié)議與函件及其他相關(guān)資料，向城市規(guī)劃管理部門提出申請。經(jīng)城市規(guī)劃管理部門審核后頒發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限。

3、規(guī)劃設(shè)計條件審批階段。開發(fā)商需持城市及化管理部門批準(zhǔn)的計劃任務(wù)、開發(fā)商對擬建

項目的說明、擬建方案示意圖、地形圖（單位建筑1/500，居住區(qū)1/2000，其中一份劃出用地范圍）和設(shè)計單位提供的控制性規(guī)劃方案及其他相關(guān)資料，向城市規(guī)劃管理部門提出申請，經(jīng)城市規(guī)劃管理部門審核后，下達《規(guī)劃設(shè)計條件通知書》及用地紅線圖。《規(guī)劃設(shè)計條件通知書》主要規(guī)定了征地面積、規(guī)劃建設(shè)用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度和停車位個數(shù)等。

4、設(shè)計方案審批階段。開發(fā)商應(yīng)首先委托有規(guī)劃設(shè)計資格的設(shè)計機構(gòu)完成不少于2個方案

設(shè)計，然后持設(shè)計方案報審表、項目各設(shè)計方案總平面圖（單位建筑1/500、居住區(qū)1/2000，其中一份劃出用地范圍）、各層平立剖面圖、街景立面圖等（1/100或1/200）、方案說明書及其他相關(guān)資料，向城市規(guī)劃管理部門提出設(shè)計方案審批申請，城市規(guī)劃管理部門接此申請后協(xié)同其他有關(guān)單位，審查該詳細規(guī)劃設(shè)計方案并提出修改或調(diào)整意見。之后，開發(fā)商根據(jù)審查意見對設(shè)計方案進行調(diào)整修改，再報城市管理部門審批。審批通過后由城市規(guī)劃管理部門簽發(fā)《規(guī)劃設(shè)計方案審批通知書》。

5、建設(shè)工程規(guī)劃許可證階段。開發(fā)商需持由城市建設(shè)主管部門下發(fā)的施工任務(wù)批準(zhǔn)文

件、工程施工圖紙、工程檔案保證金證明、其他行政主管部門審查意見和要求取得的有關(guān)協(xié)議（如使用水、電、煤氣、熱力的等的協(xié)議），向城市規(guī)劃管理部門提出申請，城市規(guī)劃管理部門接此申請后，將負責(zé)主持召開市政配合會，組織有關(guān)單位進行綜合圖會簽等工作。最后簽發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

6、竣工驗收階段。開發(fā)項目竣工后，城市規(guī)劃管理部門將參與項目的竣工驗收工作，以檢

查項目開發(fā)建設(shè)過程中有關(guān)規(guī)劃要求設(shè)施是否得到遵守，配套建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施是否以同期建設(shè)完畢。