第一篇：房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告

房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告（案例）

目錄

第一章、項目概述 第二章、項目名稱和選址 第三章、項目規(guī)劃建設(shè)方案 第四章、項目建設(shè)條件 第五章、物料消耗與供應(yīng) 第六章、環(huán)境保護(hù)

第七章、項目建設(shè)周期與日程安排 第八章、經(jīng)營管理方式 第九章、投資估算 第十章、項目經(jīng)營策劃 第十一章、效益評價 第十二章、結(jié)論

第一章 項目概述

一、項目背景

為落實《北京城市整體規(guī)劃》，加快規(guī)劃市區(qū)綠化隔離地區(qū)建設(shè)，推進(jìn)城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)環(huán)境整治和城市化進(jìn)程，促進(jìn)城市生態(tài)環(huán)境改善和經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展。北京市政府先后頒發(fā)了《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)的意見》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)暫行辦法》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)舊村改造和新村建設(shè)實施意見》等相關(guān)文件，確定了“以綠引資，引資開發(fā)，開發(fā)建綠，以綠養(yǎng)綠”的原則。隨著北京市“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程的啟動，特別是中國正式加入WTO、北京2008奧運會申辦成功，溫榆河流域開發(fā)建設(shè)將新的投資熱點和經(jīng)濟增長點.順義區(qū)后沙峪位于溫榆河流域，商機無限。由北京XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在北京市順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)低密度項目（以下簡稱“該項目”）。

二．項目歷史條件

1、宗地簡介

宗地位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)馬頭莊村，規(guī)劃用地性為二類居住用地，可用來開發(fā)別墅外事型的居住性建筑。宗地面積為340畝，北側(cè)尚有400畝規(guī)劃二類居住用地，因機場聯(lián)絡(luò)線未定而未有合作伙伴。宗地北臨京承高速與首都機場北門的聯(lián)絡(luò)線，東臨后沙峪玉馬教練場，西南側(cè)為后沙峪鎮(zhèn)羅馬湖，交通便捷。

2、項目概況

宗地由后沙峪政府與北京XX經(jīng)濟開發(fā)公司于1993年簽訂合作協(xié)議，歷經(jīng)十年，北京XX公司于1996年取得順義政府核發(fā)的國有土地使用證。2000年10月13日，XX公司與北京XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了338畝土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議。后由XX公司對其175畝地進(jìn)行土地變性，計委立項和規(guī)委規(guī)劃意見書工作。因多方面原因后沙峪鎮(zhèn)政府考慮收回該塊用地。

3、合作方式

由我方出面與XX公司簽訂協(xié)議，該公司負(fù)責(zé)解除與XX公司的合作合同，與后沙峪鎮(zhèn)政府的合作合同，此部分費用為1350萬元（含200萬元付政府定金），由我方與后沙峪鎮(zhèn)政府重新簽訂土地開發(fā)協(xié)議。

三、項目建設(shè)單位

1、項目公司名稱：北京XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

2、公司經(jīng)營范圍：

在規(guī)劃范圍內(nèi)從事“該項目”的開發(fā)與建設(shè)、商品房銷售、物業(yè)管理等。

3、項目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容：

“該項目”開發(fā)建設(shè)總建筑面積約13.5萬平方米。建設(shè)內(nèi)容為TOWNHOUS低密度住宅和配套設(shè)施。“該項目”由北京當(dāng)代投資集團有限公司投入全部建設(shè)資金。

四、可行性研究報告編制

1、編制單位：

由北京XX古德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司編制北京順義后沙峪項目可行性研究報告。

2、編制依據(jù)：

2．1、北京市政府文件：京政辦發(fā)（1994）7號。2．

2、北京市政府文件：京政辦發(fā)（1996）55號。2．

3、北京市政府文件：京政辦發(fā)（2000）12號。2．

4、北京市政府文件：京政辦發(fā)（2000）20號。2．

5、北京市政府文件：京政辦發(fā)（2001）31號。2．

6、溫榆河流域住宅項目市場調(diào)查資料。

第二章 項目名稱和選址

一、項目名稱：北京順義后沙峪 ————————項目。

二、地理位置：“該項目”位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)馬頭村北

三、項目占地面積：占地面積約22公頃（22萬平方米）。

四、項目用地現(xiàn)狀：項目用地范圍內(nèi)為瓜田。

第三章 項目規(guī)劃建設(shè)方案

一、項目建設(shè)內(nèi)容：

“該項目”建設(shè)內(nèi)容為低密度TOWNHOUSE項目及配套設(shè)施等。

二、項目初步規(guī)劃設(shè)計方案

1、規(guī)劃建設(shè)用地面積： 22萬平方米。

2、總建筑面積： 15.5萬平方米。

3、居住建筑面積： 13.5萬平方米。

4、配套公建建筑面積： 1.5萬平方米。

5、非配套公建建筑面積：0.5萬平方米。

6、建筑高度：高度控制在12米以內(nèi)。

7、居住總?cè)丝冢?約1000人。

8、居住總戶數(shù)： 約 300 戶

9、建筑層數(shù)： 地上三層，地下一層。

10、綠化率： 60％。

三、項目規(guī)劃設(shè)計特色。

1、規(guī)劃設(shè)計：

在規(guī)劃設(shè)計上擬聘請新加坡、香港、美國，意大利，加拿大等國外著名設(shè)計大師通過招、投標(biāo)形式參與“該項目”建筑、景觀、人文等規(guī)劃設(shè)計工作。“該項目”力求吸收當(dāng)今國際先進(jìn)的建筑藝術(shù)，體現(xiàn)首都風(fēng)貌和時代特色。規(guī)劃設(shè)計方案既能滿足現(xiàn)代化低密度住宅的各項使用要求，同時也必須適合北京總體規(guī)劃要求，既能突出自己，又能與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。

2、設(shè)施、設(shè)備、材料：

“該項目”建設(shè)將充分引入國際先進(jìn)的信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、引進(jìn)先進(jìn)的設(shè)備、設(shè)施。

3、綠化：

“該項目”力求在項目周圍建設(shè)大面積生態(tài)園林和生態(tài)景觀設(shè)施，為入住TOWNHOUSE的各級客戶提供綠色、優(yōu)雅、舒適、安逸的居住氛圍。

第四章 項目建設(shè)條件

一、地理條件：

“該項目”位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)（馬頭村）。其北鄰機場聯(lián)絡(luò)高速；東鄰后沙峪村；南鄰馬頭村，占地面積約22公頃。地理位置條件非常優(yōu)越。

二、市政條件

“該項目”目前大市政條件不足，由于周圍已經(jīng)建成一批TOWNHOUSE和別墅項目，特別隨著北京市加快綠化隔離地區(qū)建設(shè)，加大了對該區(qū)域市政投資，因此“該項目”所需的水、電、氣、熱、通訊、道路交通等設(shè)施將會同期得到改善。

第五章 物料消耗與供應(yīng)

一、建筑材料

“該項目”建筑內(nèi)容為TOWNHOUSE及配套設(shè)施，建筑結(jié)構(gòu)為全現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。其所消耗的建筑材料主要為鋼材、水泥、木材等，根據(jù)設(shè)計規(guī)范和本項目的總體規(guī)劃設(shè)計，“該項目”所需的主要建筑材料估算為： 鋼材： 8000 噸 水泥： 20000噸 木材： 300 立方米

二、主要設(shè)備

“該項目”的建設(shè)內(nèi)容為TOWNHOUSE及配套設(shè)施，在設(shè)備、設(shè)施上將力求采用先進(jìn)實用的設(shè)備、設(shè)施，其所需的主要設(shè)備有： 消防滅火設(shè)備、停車車庫、排風(fēng)、送風(fēng)系統(tǒng)、應(yīng)急發(fā)電設(shè)備、通訊電話系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、供暖設(shè)備、衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)、通訊電話系統(tǒng)、計算機集成管理系統(tǒng)等。

三、水、電、氣、熱供應(yīng)

根據(jù)初步計算，“該項目”水、電、氣、熱等用量為：

1、用電量：60瓦/平方米，則預(yù)測項目用電量為12000 千瓦。

2、用水量：按2升/平方米·日，用水量為40萬立方米／日。

3、熱力量：按80大卡／小時·平方米計算，則預(yù)測用熱量為16 百萬大卡／小時。

第六章 環(huán)境保護(hù)

按照國家環(huán)境保護(hù)局“建設(shè)項目環(huán)境保護(hù)管理辦法”和“北京市實施建設(shè)項目環(huán)境保護(hù)管理辦法細(xì)則”，建設(shè)項目要采取嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)措施。“該項目”的建設(shè)內(nèi)容為TOWNHOUSE是北京市建設(shè)“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程，對環(huán)境的污染較少。環(huán)境保護(hù)問題主要是生活污水、生活垃圾、噪聲以及汽車廢氣，此外無其它污染源，不存在有害污水和有害垃圾的處理問題，對環(huán)境的不利影響較少。項目建設(shè)及建成后的使用過程中，將采取嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)措施，嚴(yán)格遵守國家和北京市的環(huán)境保護(hù)法規(guī)。環(huán)境保護(hù)措施如下：

1、污水：生活污水經(jīng)化類池，含油污水經(jīng)隔油池處理后，達(dá)到規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)，污水排放將嚴(yán)格執(zhí)行國家和北京市的有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。

2、生活垃圾：將生活垃圾分類收集，由專門的管理部門專設(shè)清潔人員，利用密閉垃圾筒運出，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運至垃圾處理廠和垃圾消化場處理。

3、噪聲：噪聲污染源主要是排風(fēng)機，停車庫的排風(fēng)、送風(fēng)系統(tǒng)、發(fā)電機等，擬優(yōu)先選擇低噪聲的設(shè)備。

4、汽車廢氣：因車輛進(jìn)出、停放造成的汽車廢氣污染問題，通過在設(shè)計時停車庫保證車庫有一定的容積，采取合理有效的措施，汽車廢氣排放完全可以達(dá)到國家和北京市規(guī)定的廢氣排放標(biāo)準(zhǔn)。汽車廢氣還可通過建筑物周圍綠化，減少污染影響。

第七章 項目建設(shè)周期與日程安排

一、建設(shè)方式

“該項目”建設(shè)按照北京市有關(guān)建設(shè)工程招標(biāo)、投標(biāo)的有關(guān)規(guī)定，采取招標(biāo)或議標(biāo)的方式擇優(yōu)選擇建筑施工企業(yè)組織施工。為保證施工質(zhì)量，工程建設(shè)采用施工監(jiān)理的方式進(jìn)行，聘請有經(jīng)驗的建設(shè)、監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)理，確保施工質(zhì)量為優(yōu)良。

二、建設(shè)進(jìn)度安排

“該項目”總建筑面積約為15萬平方米，預(yù)計建設(shè)周期為3 年，即從2004年到2007年為建設(shè)期，項目建設(shè)實施進(jìn)度為： 1、2004年6 月之前完成前期準(zhǔn)備工作。

主要包括：協(xié)議簽訂、搬遷、規(guī)劃設(shè)計、施工圖設(shè)計 七通一平、工程招投標(biāo)等。2、2004年7 月至2007年7月為施工工期，竣工驗收。

第八章 經(jīng)營管理方式

一、經(jīng)營設(shè)想

1、“該項目”擬采用目前國際流行的建設(shè)工程管理模式，按照國際通用建設(shè)施工條款。

2、“該項目”建成后將吸收國內(nèi)外的先進(jìn)管理模式和管理經(jīng)驗，以物業(yè)管理公司的形式統(tǒng)一經(jīng)營管理。將以現(xiàn)代化的設(shè)施、完善的服務(wù)，使其成為國內(nèi)具有一流管理水平的企業(yè)。

第九章 投資估算

一、成本構(gòu)成

宗地占地338畝，為二類建筑用地，成本由以下幾塊構(gòu)成：

1、土地費用

宗地因歷史原因，需投入補償清算費用2000萬元 土地方拆遷等補償費用：3.5萬/畝×338=1183萬元 小城鎮(zhèn)建設(shè)費用：1萬/畝×338=338萬元

農(nóng)民與鄉(xiāng)鎮(zhèn)補償費用：300元/m× *338 =6760萬元 其中包含已付土地方費用200萬元 總計：投入土地成本10081萬元

2、土地出讓金

3、其它投入

二、項目設(shè)計

方案A：以0.6容積率做中高檔TOWNHOUSE項目預(yù)計 ×1000×0.6=13.5萬m2 銷售按6500元/ m2計，13.5×6500=8.78億元

方案B：以0.8容積率做中低檔 TOWNHOUSE項目預(yù)計 ×1000×0.8=18萬m2 銷售按5500元/ m2計，18×5500=9.9億元 方案C：以1.3容積率做多層帶電梯計 ×1000×1.3=29.3萬m2 銷售按4000元/ m2計，4000×29.3=11.72億元

三、成本測算：

A、以收入最低的方案A設(shè)計 項目 總額（萬元）標(biāo)準(zhǔn)

1、土地費用

2、土地出讓金 100814507 見上表述以200元/m2計

3、建安費用 33750 按建安平米造價2500元/m2

4、勘測費

5、設(shè)計費

6、可研方案咨詢

7、執(zhí)照費

8、規(guī)劃方案咨詢 1***

9、基礎(chǔ)設(shè)施

10、臨時水電路 405076 300元/m2

11、監(jiān)理費

12、質(zhì)量監(jiān)督費

13、標(biāo)底招標(biāo)費

14、綠化建設(shè)費

15、公共配套費

16、市政公用設(shè)施費

17、不可預(yù)見費 ***501890 合計 58580

固定成本合計58580萬元

2、經(jīng)營成本

項目 總額（萬元）標(biāo)準(zhǔn) 銷售費用 管理費用財務(wù)費用 ***6 銷售額2%固定成本8% 合計 8198

3、毛利：銷售額-固定成本-經(jīng)營成本 =87800-58580-8198=21022萬元 B、以方案B設(shè)計

1、因費用計算以建安費比率計，故分類為： 項目 總額（萬元）標(biāo)準(zhǔn)

1、土地費用

2、土地出讓金 100814507

3、建安費用 45000 建安單平米2500元

4、其它綜合 2070 建安費4.6%

5、基礎(chǔ)設(shè)施費

6、公共配套

7、市政設(shè)施費 54005401800 300元/m230元/m2100元/m2

8、不可預(yù)見費 2250 建安×5% 合計 71648

2、經(jīng)營成本

項目 總額（萬元）標(biāo)準(zhǔn)

銷售費用管理費用財務(wù)費用 198019805732 銷售額2%固定成本8% 合計 9692

3、毛利：銷售額-固定成本-經(jīng)營成本 =9.9-7.2-1= 1.6億元 C、以方案C計： 項目 總額（萬元）標(biāo)準(zhǔn)

3、土地費用

4、土地出讓金 100815860 以建安平米200元/m2計

3、建安費用 43950 1500元/m2計

4、其它綜合 2332 建安費4.6%

5、基礎(chǔ)設(shè)施費

6、公共配套

7、市政設(shè)施費 879010143380 300元/m230元/m2100元/m2

8、不可預(yù)見費 2535 建安×5% 小計 77942

9、銷售費用

10、管理費用

11、財務(wù)費用 235023506235 銷售額×2%×2%固定成本8% 合計 10935

12、毛利： 28323

第十章 項目經(jīng)營策劃

一、調(diào)查區(qū)域TOWNHOUSE項目綜合評述

本區(qū)域內(nèi)在售TOWNHOUSE項目主要分布在八達(dá)嶺高速公路、立湯路、京順路附近，分布不均勻。隨著北京市政府治理溫榆河工程的逐步實施，沿溫榆河兩岸開發(fā)TOWNHOUSE項目將具有巨大的經(jīng)濟價值。從現(xiàn)有TOWNHOUSE項目的銷售價格和銷售進(jìn)度情況看，市場需求還有一定的潛力。

二、TOWNHOUSE市場需求分析

中國正式加入WTO以后，世界500強企業(yè)有近200家在北京開設(shè)分支機構(gòu)或辦事處，外籍中高級雇員成為TOWNHOUSE市場的潛在客戶群體；北京2008奧運會申辦成功以后，據(jù)了解北京現(xiàn)有賓館飯店的接待能力尚有近50％的缺口，屆時將會產(chǎn)生潛在購買和租賃客戶群體；隨著居民收入的不斷增加，幾年前還只能是富豪們享受的豪宅TOWNHOUSE，已逐漸成為中高收入家庭的住宅消費品。目前TOWNHOUSE市場需求結(jié)構(gòu)日趨合理，主要分為以下幾個層次:

1、外籍購買群體

1．1、外交使館高級外交官及資外大型公司的中高級雇員

北京作為中國的首都，匯集了眾多國家的大使館和世界跨國集團的分支機構(gòu)或辦事處，這些使館高級外交官、跨國集團的外籍中高級雇員對北京TOWNHOUSE市場的需求在不斷增加。尤其美國、歐州發(fā)達(dá)國家國內(nèi)經(jīng)濟增長放緩，使得這些國家的大型財團和跨國企業(yè)不斷增加在華投資，由于消費習(xí)慣和消費心理原因，他們非常鐘情于外銷TOWNHOUSE。

1．2、港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)歸國創(chuàng)業(yè)人士 這一群體是一支不容忽視的購買團體。由于國內(nèi)的改革開放政策和投資環(huán)境的不斷改善，國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，一大批港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)歸國創(chuàng)業(yè)人士紛紛回國投資創(chuàng)業(yè)，他們要求高質(zhì)量的生活和理想的居住環(huán)境，因此更熱衷北京東北部地區(qū)的TOWNHOUSE。

2、國內(nèi)購買群體

2．1、中資企業(yè)家、高級經(jīng)理人及IT業(yè)、金融業(yè)精英

這些行業(yè)的精英，積累了大量的財富，他們追求生活的品位和質(zhì)量，在改善居住條件時多考慮選購郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式TOWNHOUSE。

2。

2、大公司高級管理人員、文體名人、律師等高知人才

這些人員構(gòu)成城市的“中產(chǎn)階級”，他們二次置業(yè)時多會選擇物業(yè)檔次、形象較高，價格優(yōu)惠和付款方式靈活實惠的，親近自然又具有良好的人文環(huán)境的經(jīng)濟型TOWNHOUSE。2。

3、私營企業(yè)業(yè)主

國內(nèi)經(jīng)濟持續(xù)增長，富有階層將逐步擴大。隨著國家鼓勵發(fā)展私營經(jīng)濟的優(yōu)惠政策的實施，國內(nèi)的私營經(jīng)濟將得到空前的發(fā)展。這些富裕起來的私企老板出于居住或投資的需要，也將成為高檔TOWNHOUSE的購買者。

三、項目市場走向

目前影響TOWNHOUSE項目最大的因素，除了國家宏觀政策外，從項目本身的因素看，最主要的就是地理位置和價格。從“TOWNHOUSE項目”本身因素看，影響項目市場和價格的最主要的因素是地理位置。地理位置優(yōu)越的項目應(yīng)具備的條件是：交通便利、環(huán)境優(yōu)美、鄰近旅游景點等。而“該項目”的地理位置完全具備上述條件。

從近期北京的TOWNHOUSE項目變化特點看，影響項目市場和價格的因素除地理位置外，還有整體現(xiàn)劃、戶型設(shè)計、景觀氛圍等。

1、周邊環(huán)境

本項目位于北京五大水系之一的溫榆河的東北部，地處北五環(huán)路至北六環(huán)路之間，西面距京承高速公路2 公里，南部為北京嘉浩別墅城、北京名都園等別墅項目，該區(qū)域別墅項目具有較高的市場知名度。

2、建筑設(shè)計

本項目力求為單體TOWNHOUSE和聯(lián)體TOWNHOUSE相結(jié)合，根據(jù)不同的戶型，設(shè)計各種風(fēng)格的TOWNHOUSE和花園景觀。建筑設(shè)計由國外國及國內(nèi)知名設(shè)計院共同完成，目標(biāo)是建設(shè)成為北京市標(biāo)志性的TOWNHOUSE建筑。

3、環(huán)境設(shè)計

將請國外專業(yè)公司設(shè)計綠化園藝廣場，飾以精美的雕塑，引入水流，采用抗污染、適應(yīng)北方氣候、花期和的植物立體綠化。

4、戶型設(shè)計

多種戶型適宜不同需要，小到150平米經(jīng)濟型TOWNHOUSE，大到500余平米豪華型TOWNHOUSE。采用大客廳、大衛(wèi)生間，根據(jù)不同設(shè)計風(fēng)格配以相應(yīng)的玻璃窗。專門設(shè)有工人房、洗衣間，動靜分開，功能分明，使用率高。

5、室內(nèi)設(shè)施及功能

5．1、充分引入智能化概念。綜合布結(jié)入戶，預(yù)IDD電話插口，國際衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)，火警煙感報警系統(tǒng)，可視對講電話，車庫防盜系統(tǒng)，周界報警系統(tǒng)，密碼防盜門。集中報警。5．

2、分戶供冷（暖），便于自主控制溫度。5．

3、高檔裝飾材料，進(jìn)口高檔洗浴潔具。

6、配套服務(wù)設(shè)施齊全，特設(shè)會員俱樂部 6．

1、康體設(shè)施：游泳池、桑拿、健身房、壁球室、臺球室、練功房等。

6．2、咖啡廳、餐廳。

6．3、美容美發(fā)、閱覽室、小型診所、超市、洗衣房、商務(wù)中心、郵局等。

7、物業(yè)管理

聘請國外知名物業(yè)公司進(jìn)行管理，同時提供多項有償服務(wù)，如：送餐、聘保姆、接送孩子、特快專遞等等。

四、項目優(yōu)勢分析

1、絕佳地理位置

本項目位于北京五大水系之一的溫榆河的東北部，沿溫榆河流域TOWNHOUSE項目具有較高的市場知名度。

2、便利的交通

地處北五環(huán)路至北六環(huán)路之間，西面距京承高速公路2公里。

3、獨特的生態(tài)旅游環(huán)境

北京市以將“溫榆河綠色生態(tài)走廊”規(guī)劃為自然生態(tài)的保護(hù)和培育區(qū)、生態(tài)建設(shè)示范區(qū)及生態(tài)教育基地。

五、項目價格優(yōu)勢

“本項目”周圍TOWNHOUSE項目市場價格大致在7000-9000元/平方米。從規(guī)劃上看該地區(qū)是自然生態(tài)建設(shè)示范區(qū)及生態(tài)教育基地，是北京市東北部地區(qū)綠色生態(tài)屏障。以開發(fā)TOWNHOUSE項目為主，地區(qū)規(guī)劃實現(xiàn)后，可為居住于此的國內(nèi)外各界人士創(chuàng)造方便、舒適、優(yōu)美、清靜、安全的居住環(huán)境。因而若整體規(guī)劃實現(xiàn)后，項目價格提高還有潛力。

六、該項目經(jīng)營策劃

1、項目定位 1．

1、項目定位依據(jù)

1．1．

1、政府實施建設(shè)“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程

北京市政府先后頒發(fā)了《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)的意見》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)暫行辦法》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)舊村改造和新村建設(shè)實施意見》等相關(guān)文件，確定了“以綠引資，引資開發(fā)，開發(fā)建綠，以綠養(yǎng)綠”的原則。隨著北京市“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程的啟動，溫榆河流域開發(fā)建設(shè)將新的投資熱點和經(jīng)濟增長點

1．1．

2、中國正式加入WTO對本地區(qū)的影響

據(jù)悉，全球500強大企業(yè)中已有近二百家在北京設(shè)立了分支機構(gòu)或代表處，隨著中國加入世貿(mào)組織和改革進(jìn)程的逐步推進(jìn)，跨國大企業(yè)中會有更多的公司看好中國市場。跨國大企業(yè)的外籍中高級雇員，尤其美國、歐州發(fā)達(dá)國家的高級經(jīng)理，由于消費習(xí)慣和消費心理原因，他們非常鐘情于外銷TOWNHOUSE。因此會促進(jìn)北京TOWNHOUSE市場的進(jìn)一步發(fā)展。

1．1．

3、港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)歸國創(chuàng)業(yè)人士

由于國內(nèi)的改革開放政策和投資環(huán)境的不斷改善，國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，以及鼓勵港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)人員回國投資創(chuàng)業(yè)的政策，一大批港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)歸國創(chuàng)業(yè)人士紛紛回國投資創(chuàng)業(yè)，他們要求高質(zhì)量的生活和理想的居住環(huán)境，因此更熱衷北京北部地區(qū)的TOWNHOUSE。1．1．

4、國內(nèi)金融業(yè)、IT業(yè)高級經(jīng)理人文體名人、律師等高知人才 這些行業(yè)的精英，積累了大量的財富，他們追求生活的品位和質(zhì)量，在改善居住條件時多考慮選購郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式TOWNHOUSE。1．1．

5、私營企業(yè)業(yè)主

隨著國家鼓勵發(fā)展私營經(jīng)濟的優(yōu)惠政策的實施，國內(nèi)的私營經(jīng)濟將得到空前的發(fā)展。這些富裕起來的私企老板出于居住或投資的需要，也將成為高檔TOWNHOUSE的購買者。1．

2、定位設(shè)計

1．2．

1、構(gòu)思的原點：締造“真豪宅”，展現(xiàn)高尚生活的家居。1．2．

2、真豪宅理念：不是要用最貴的建材堆砌，而是要有創(chuàng)新的建筑設(shè)計理念，每一個細(xì)節(jié)上突顯出“名家風(fēng)范”。1．2．

3、本可研所應(yīng)體現(xiàn)的價值

任何商品的出售都是因為它本身具有使用或心理上的特殊價值，房屋也不例外，只是這種價值的意義更為富有，它不再僅僅是居住的場所（最基本的含義），而是包含更為廣義上的意義：實際價值和心理價值。

2、本項目的賣點 賣點是銷售中帶給客戶的直接利益和間接利益的總和，在心理上是帶給客戶一處價值感。以現(xiàn)有的產(chǎn)品特點可包裝的賣點只有2點： 2．

1、地處北京“溫榆河綠色生態(tài)走廊”；

2．2、單體TOWNHOUSE和聯(lián)體TOWNHOUSE相結(jié)合，多種戶型適宜不同需要，小到150平米經(jīng)濟型TOWNHOUSE，大到500余平米豪華型TOWNHOUSE。

賣點分為實質(zhì)內(nèi)容和概念性感受。實質(zhì)的內(nèi)容即房屋在實際生活中所真正具備的設(shè)施，而概念性感受是在該房屋中所帶來的各種相關(guān)感受。可以肯定地是實質(zhì)內(nèi)容如果超前和富有新意，能夠博得客戶認(rèn)可，則物業(yè)必定熱銷，所以在前期物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計和設(shè)備的選用必須要不斷的改進(jìn)，以爭取做到最好。使客戶真正感到“物有所值”才是銷售的根本動力。

好的產(chǎn)品終歸會受到客戶的青睞，得到市場的認(rèn)可。

3、競爭對策

對于競爭對手的競爭優(yōu)勢，包括在完善產(chǎn)品中所采用的新技術(shù)、新工藝和獨特的銷售支持點都應(yīng)盡量采用，甚至在細(xì)節(jié)上進(jìn)行模仿，以做到取長補短，特別是競爭項目給客戶留下的最佳印象，必須在本項目中整合運用。

4、增加項目的附加值

如果要以豪宅品質(zhì)出現(xiàn)，必須增加項目可包裝的賣點。具體地從以下三大方面考慮：

4．1、豐富專業(yè)化設(shè)計，聘請國外知名公司參與項目的各項設(shè)計，包括：

4．1．

1、會所及樣板間的裝修套餐由酒店的室內(nèi)設(shè)計師進(jìn)行設(shè)計。4．1．

2、社區(qū)室外環(huán)境由境外設(shè)計公司設(shè)計。

4．1．

3、建筑立面由一個外國建筑設(shè)計事務(wù)所擔(dān)綱，推廣時可以冠上該外國事務(wù)所名稱。

4．1．

4、物管公司由國際知名的物業(yè)管理公司擔(dān)綱。4．

2、使用高品質(zhì)的建筑材料及設(shè)備包括：

4．2．

1、衛(wèi)生間采用進(jìn)口原裝高檔潔具，例如科勒、摩恩等。4．2．

2、廚房采用進(jìn)口成套櫥柜、灶具，例如德高麗（DEL TONGOL）。4．2．

3、外窗采用斷橋噴塑鋁合金中空窗，浮法玻璃配可平開上懸的五金件。

4．2．

4、小型集中中央空調(diào)，實現(xiàn)24小時熱水、制冷、采暖。4．2．

5、綜合布線，每戶強電按空調(diào)、電器、照明三路分線；弱電每個房間將電話、電視、電腦三線均安裝到位。鋪設(shè)ISDN光纜，建立社區(qū)局域網(wǎng)

4．2．

6、。家庭安全系統(tǒng)：每戶設(shè)置可視對講、緊急求助按鈕、煤氣泄露監(jiān)視探頭。

4．2．

7、公共安全系統(tǒng)：社區(qū)及大樓周界防范系統(tǒng)；小區(qū)道路、樓宇大堂的公共保安監(jiān)視系統(tǒng)；公共部分設(shè)置消防探頭，集中消防報警系統(tǒng)。

4．2．

8、衛(wèi)生電線電視接收系統(tǒng)。

4．2．

9、智能化物業(yè)管理：三表遠(yuǎn)程計量，停車、門禁的IC卡系統(tǒng)。4．

3、采用高檔次社區(qū)服務(wù)，規(guī)劃好會所功能，包括：咖啡廳、酒吧、健身房、泳池、醫(yī)療室、美容美發(fā)室、家庭教室等。如此，本項目可增加賣點。

4．3．

1、高質(zhì)量的物業(yè)產(chǎn)品，使客戶產(chǎn)生滿意和知足的心理。4．3．

2、與客戶心理上的價值尺度象吻合，通過提供足夠的附加價值帶來超值感受。

4．3．

3、建設(shè)最現(xiàn)代化的都市高級TOWNHOUSE。

總之，塑造賣點的觀點是：在設(shè)計上的投入比在材料上花錢更為重要。務(wù)必塑造出名師設(shè)計、品牌品質(zhì)，名家管理的形象。這樣才能達(dá)到促進(jìn)預(yù)售效果的目的。

第十一章 效益評價

一、經(jīng)濟效益評價

1、評價方法說明：

1．1、“該項目”的經(jīng)濟效益評價是在通過對本市東北部的主要TOWNHOUSE項目的銷售狀況進(jìn)行了調(diào)查，并參照了與“該項目”類似的經(jīng)營單位經(jīng)濟效益的基礎(chǔ)上做出的。

1．2、“該項目”建設(shè)內(nèi)容主要為單體TOWNHOUSE和聯(lián)體TOWNHOUSE，建成后全部銷售，并由物業(yè)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營管理，配套設(shè)施自營。

1．3、效益評估貸幣本位幣為人民幣。

2、“該項目”銷售收入預(yù)算： “該項目”可銷售面積13。5萬平方米，按6500元/平方米，銷售收入總額為87750萬元。

3、“該項目”總成本：

“該項目”的總成本，主要包括兩部分：

3．1、固定成本：主要是地價款、前期工程費、建安工程費、綜合費稅、間接開發(fā)費、不可預(yù)見費等合計58580萬元人民幣。

3．2、經(jīng)營成本：主要包括管理費用、財務(wù)費用、銷售費用、貸款利息、人員工資、經(jīng)營費用、水電燃料費等為8198萬元。

4、“本項目”利潤：

4．1、利潤：利潤=銷售收入—總成本=87750萬元—58580萬元—8198萬元=20972萬元。

二、社會效益評價

“該項目”的開發(fā)建設(shè)，不僅有經(jīng)濟效益，亦有社會效益，其社會效益主要體現(xiàn)在：

1、“該項目”建設(shè)為北京溫榆河流域提供了一定數(shù)量的TOWNHOUSE與旅游服務(wù)場所，滿足了文化、旅游消費需要，對于繁榮首都經(jīng)濟，促進(jìn)首都經(jīng)濟建設(shè)和城市發(fā)展，起了一定的推動作用。

第十二章 結(jié)論

一、北京XX古德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬開發(fā)建設(shè)的順義后沙峪項目，既加快了北京城市建設(shè)的發(fā)展，又滿足了首都日益增長的物質(zhì)文化生活需要。

二、經(jīng)測算“該項目”在經(jīng)濟上是可行的。

從評價方案的分析可以看出，“該項目”具有較好的經(jīng)濟效益。

第十章 項目經(jīng)營策劃

一、調(diào)查區(qū)域TOWNHOUSE項目綜合評述

本區(qū)域內(nèi)在售TOWNHOUSE項目主要分布在八達(dá)嶺高速公路、立湯路、京順路附近，分布不均勻。隨著北京市政府治理溫榆河工程的逐步實施，沿溫榆河兩岸開發(fā)TOWNHOUSE項目將具有巨大的經(jīng)濟價值。從現(xiàn)有TOWNHOUSE項目的銷售價格和銷售進(jìn)度情況看，市場需求還有一定的潛力。

二、TOWNHOUSE市場需求分析

中國正式加入WTO以后，世界500強企業(yè)有近200家在北京開設(shè)分支機構(gòu)或辦事處，外籍中高級雇員成為TOWNHOUSE市場的潛在客戶群體；北京2008奧運會申辦成功以后，據(jù)了解北京現(xiàn)有賓館飯店的接待能力尚有近50％的缺口，屆時將會產(chǎn)生潛在購買和租賃客戶群體；隨著居民收入的不斷增加，幾年前還只能是富豪們享受的豪宅TOWNHOUSE，已逐漸成為中高收入家庭的住宅消費品。目前TOWNHOUSE市場需求結(jié)構(gòu)日趨合理，主要分為以下幾個層次:

1、外籍購買群體

1．1、外交使館高級外交官及資外大型公司的中高級雇員 北京作為中國的首都，匯集了眾多國家的大使館和世界跨國集團的分支機構(gòu)或辦事處，這些使館高級外交官、跨國集團的外籍中高級雇員對北京TOWNHOUSE市場的需求在不斷增加。尤其美國、歐州發(fā)達(dá)國家國內(nèi)經(jīng)濟增長放緩，使得這些國家的大型財團和跨國企業(yè)不斷增加在華投資，由于消費習(xí)慣和消費心理原因，他們非常鐘情于外銷TOWNHOUSE。

1．2、港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)歸國創(chuàng)業(yè)人士 這一群體是一支不容忽視的購買團體。由于國內(nèi)的改革開放政策和投資環(huán)境的不斷改善，國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，一大批港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)歸國創(chuàng)業(yè)人士紛紛回國投資創(chuàng)業(yè)，他們要求高質(zhì)量的生活和理想的居住環(huán)境，因此更熱衷北京東北部地區(qū)的TOWNHOUSE。

2、國內(nèi)購買群體

2．1、中資企業(yè)家、高級經(jīng)理人及IT業(yè)、金融業(yè)精英

這些行業(yè)的精英，積累了大量的財富，他們追求生活的品位和質(zhì)量，在改善居住條件時多考慮選購郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式TOWNHOUSE。

2。

2、大公司高級管理人員、文體名人、律師等高知人才

這些人員構(gòu)成城市的“中產(chǎn)階級”，他們二次置業(yè)時多會選擇物業(yè)檔次、形象較高，價格優(yōu)惠和付款方式靈活實惠的，親近自然又具有良好的人文環(huán)境的經(jīng)濟型TOWNHOUSE。2。

3、私營企業(yè)業(yè)主 國內(nèi)經(jīng)濟持續(xù)增長，富有階層將逐步擴大。隨著國家鼓勵發(fā)展私營經(jīng)濟的優(yōu)惠政策的實施，國內(nèi)的私營經(jīng)濟將得到空前的發(fā)展。這些富裕起來的私企老板出于居住或投資的需要，也將成為高檔TOWNHOUSE的購買者。

三、項目市場走向

目前影響TOWNHOUSE項目最大的因素，除了國家宏觀政策外，從項目本身的因素看，最主要的就是地理位置和價格。從“TOWNHOUSE項目”本身因素看，影響項目市場和價格的最主要的因素是地理位置。地理位置優(yōu)越的項目應(yīng)具備的條件是：交通便利、環(huán)境優(yōu)美、鄰近旅游景點等。而“該項目”的地理位置完全具備上述條件。

從近期北京的TOWNHOUSE項目變化特點看，影響項目市場和價格的因素除地理位置外，還有整體現(xiàn)劃、戶型設(shè)計、景觀氛圍等。

1、周邊環(huán)境

本項目位于北京五大水系之一的溫榆河的東北部，地處北五環(huán)路至北六環(huán)路之間，西面距京承高速公路2 公里，南部為北京嘉浩別墅城、北京名都園等別墅項目，該區(qū)域別墅項目具有較高的市場知名度。

2、建筑設(shè)計

本項目力求為單體TOWNHOUSE和聯(lián)體TOWNHOUSE相結(jié)合，根據(jù)不同的戶型，設(shè)計各種風(fēng)格的TOWNHOUSE和花園景觀。建筑設(shè)計由國外國及國內(nèi)知名設(shè)計院共同完成，目標(biāo)是建設(shè)成為北京市標(biāo)志性的TOWNHOUSE建筑。

3、環(huán)境設(shè)計

將請國外專業(yè)公司設(shè)計綠化園藝廣場，飾以精美的雕塑，引入水流，采用抗污染、適應(yīng)北方氣候、花期和的植物立體綠化。

4、戶型設(shè)計

多種戶型適宜不同需要，小到150平米經(jīng)濟型TOWNHOUSE，大到500余平米豪華型TOWNHOUSE。采用大客廳、大衛(wèi)生間，根據(jù)不同設(shè)計風(fēng)格配以相應(yīng)的玻璃窗。專門設(shè)有工人房、洗衣間，動靜分開，功能分明，使用率高。

5、室內(nèi)設(shè)施及功能

5．1、充分引入智能化概念。綜合布結(jié)入戶，預(yù)IDD電話插口，國際衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)，火警煙感報警系統(tǒng)，可視對講電話，車庫防盜系統(tǒng)，周界報警系統(tǒng)，密碼防盜門。集中報警。5．

2、分戶供冷（暖），便于自主控制溫度。5．

3、高檔裝飾材料，進(jìn)口高檔洗浴潔具。

6、配套服務(wù)設(shè)施齊全，特設(shè)會員俱樂部

6．1、康體設(shè)施：游泳池、桑拿、健身房、壁球室、臺球室、練功房等。

6．2、咖啡廳、餐廳。

6．3、美容美發(fā)、閱覽室、小型診所、超市、洗衣房、商務(wù)中心、郵局等。

7、物業(yè)管理

聘請國外知名物業(yè)公司進(jìn)行管理，同時提供多項有償服務(wù)，如：送餐、聘保姆、接送孩子、特快專遞等等。

四、項目優(yōu)勢分析

1、絕佳地理位置

本項目位于北京五大水系之一的溫榆河的東北部，沿溫榆河流域TOWNHOUSE項目具有較高的市場知名度。

2、便利的交通

地處北五環(huán)路至北六環(huán)路之間，西面距京承高速公路2公里。

3、獨特的生態(tài)旅游環(huán)境

北京市以將“溫榆河綠色生態(tài)走廊”規(guī)劃為自然生態(tài)的保護(hù)和培育區(qū)、生態(tài)建設(shè)示范區(qū)及生態(tài)教育基地。

五、項目價格優(yōu)勢

“本項目”周圍TOWNHOUSE項目市場價格大致在7000-9000元/平方米。從規(guī)劃上看該地區(qū)是自然生態(tài)建設(shè)示范區(qū)及生態(tài)教育基地，是北京市東北部地區(qū)綠色生態(tài)屏障。以開發(fā)TOWNHOUSE項目為主，地區(qū)規(guī)劃實現(xiàn)后，可為居住于此的國內(nèi)外各界人士創(chuàng)造方便、舒適、優(yōu)美、清靜、安全的居住環(huán)境。因而若整體規(guī)劃實現(xiàn)后，項目價格提高還有潛力。

六、該項目經(jīng)營策劃

1、項目定位 1．

1、項目定位依據(jù)

1．1．

1、政府實施建設(shè)“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程

北京市政府先后頒發(fā)了《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)的意見》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)暫行辦法》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)舊村改造和新村建設(shè)實施意見》等相關(guān)文件，確定了“以綠引資，引資開發(fā)，開發(fā)建綠，以綠養(yǎng)綠”的原則。隨著北京市“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程的啟動，溫榆河流域開發(fā)建設(shè)將新的投資熱點和經(jīng)濟增長點

1．1．

2、中國正式加入WTO對本地區(qū)的影響

據(jù)悉，全球500強大企業(yè)中已有近二百家在北京設(shè)立了分支機構(gòu)或代表處，隨著中國加入世貿(mào)組織和改革進(jìn)程的逐步推進(jìn)，跨國大企業(yè)中會有更多的公司看好中國市場。跨國大企業(yè)的外籍中高級雇員，尤其美國、歐州發(fā)達(dá)國家的高級經(jīng)理，由于消費習(xí)慣和消費心理原因，他們非常鐘情于外銷TOWNHOUSE。因此會促進(jìn)北京TOWNHOUSE市場的進(jìn)一步發(fā)展。

1．1．

3、港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)歸國創(chuàng)業(yè)人士

由于國內(nèi)的改革開放政策和投資環(huán)境的不斷改善，國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，以及鼓勵港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)人員回國投資創(chuàng)業(yè)的政策，一大批港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)歸國創(chuàng)業(yè)人士紛紛回國投資創(chuàng)業(yè)，他們要求高質(zhì)量的生活和理想的居住環(huán)境，因此更熱衷北京北部地區(qū)的TOWNHOUSE。1．1．

4、國內(nèi)金融業(yè)、IT業(yè)高級經(jīng)理人文體名人、律師等高知人才 這些行業(yè)的精英，積累了大量的財富，他們追求生活的品位和質(zhì)量，在改善居住條件時多考慮選購郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式TOWNHOUSE。1．1．

5、私營企業(yè)業(yè)主

隨著國家鼓勵發(fā)展私營經(jīng)濟的優(yōu)惠政策的實施，國內(nèi)的私營經(jīng)濟將得到空前的發(fā)展。這些富裕起來的私企老板出于居住或投資的需要，也將成為高檔TOWNHOUSE的購買者。1．

2、定位設(shè)計

1．2．

1、構(gòu)思的原點：締造“真豪宅”，展現(xiàn)高尚生活的家居。1．2．

2、真豪宅理念：不是要用最貴的建材堆砌，而是要有創(chuàng)新的建筑設(shè)計理念，每一個細(xì)節(jié)上突顯出“名家風(fēng)范”。1．2．

3、本可研所應(yīng)體現(xiàn)的價值

任何商品的出售都是因為它本身具有使用或心理上的特殊價值，房屋也不例外，只是這種價值的意義更為富有，它不再僅僅是居住的場所（最基本的含義），而是包含更為廣義上的意義：實際價值和心理價值。

2、本項目的賣點

賣點是銷售中帶給客戶的直接利益和間接利益的總和，在心理上是帶給客戶一處價值感。以現(xiàn)有的產(chǎn)品特點可包裝的賣點只有2點： 2．

1、地處北京“溫榆河綠色生態(tài)走廊”；

2．2、單體TOWNHOUSE和聯(lián)體TOWNHOUSE相結(jié)合，多種戶型適宜不同需要，小到150平米經(jīng)濟型TOWNHOUSE，大到500余平米豪華型TOWNHOUSE。

賣點分為實質(zhì)內(nèi)容和概念性感受。實質(zhì)的內(nèi)容即房屋在實際生活中所真正具備的設(shè)施，而概念性感受是在該房屋中所帶來的各種相關(guān)感受。可以肯定地是實質(zhì)內(nèi)容如果超前和富有新意，能夠博得客戶認(rèn)可，則物業(yè)必定熱銷，所以在前期物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計和設(shè)備的選用必須要不斷的改進(jìn)，以爭取做到最好。使客戶真正感到“物有所值”才是銷售的根本動力。

好的產(chǎn)品終歸會受到客戶的青睞，得到市場的認(rèn)可。

3、競爭對策

對于競爭對手的競爭優(yōu)勢，包括在完善產(chǎn)品中所采用的新技術(shù)、新工藝和獨特的銷售支持點都應(yīng)盡量采用，甚至在細(xì)節(jié)上進(jìn)行模仿，以做到取長補短，特別是競爭項目給客戶留下的最佳印象，必須在本項目中整合運用。

4、增加項目的附加值

如果要以豪宅品質(zhì)出現(xiàn)，必須增加項目可包裝的賣點。具體地從以下三大方面考慮：

4．1、豐富專業(yè)化設(shè)計，聘請國外知名公司參與項目的各項設(shè)計，包括：

4．1．

1、會所及樣板間的裝修套餐由酒店的室內(nèi)設(shè)計師進(jìn)行設(shè)計。4．1．

2、社區(qū)室外環(huán)境由境外設(shè)計公司設(shè)計。

4．1．

3、建筑立面由一個外國建筑設(shè)計事務(wù)所擔(dān)綱，推廣時可以冠上該外國事務(wù)所名稱。

4．1．

4、物管公司由國際知名的物業(yè)管理公司擔(dān)綱。4．

2、使用高品質(zhì)的建筑材料及設(shè)備包括： 4．2．

1、衛(wèi)生間采用進(jìn)口原裝高檔潔具，例如科勒、摩恩等。4．2．

2、廚房采用進(jìn)口成套櫥柜、灶具，例如德高麗（DEL TONGOL）。4．2．

3、外窗采用斷橋噴塑鋁合金中空窗，浮法玻璃配可平開上懸的五金件。

4．2．

4、小型集中中央空調(diào)，實現(xiàn)24小時熱水、制冷、采暖。4．2．

5、綜合布線，每戶強電按空調(diào)、電器、照明三路分線；弱電每個房間將電話、電視、電腦三線均安裝到位。鋪設(shè)ISDN光纜，建立社區(qū)局域網(wǎng)

4．2．

6、。家庭安全系統(tǒng)：每戶設(shè)置可視對講、緊急求助按鈕、煤氣泄露監(jiān)視探頭。

4．2．

7、公共安全系統(tǒng)：社區(qū)及大樓周界防范系統(tǒng)；小區(qū)道路、樓宇大堂的公共保安監(jiān)視系統(tǒng)；公共部分設(shè)置消防探頭，集中消防報警系統(tǒng)。

4．2．

8、衛(wèi)生電線電視接收系統(tǒng)。

4．2．

9、智能化物業(yè)管理：三表遠(yuǎn)程計量，停車、門禁的IC卡系統(tǒng)。4．

3、采用高檔次社區(qū)服務(wù)，規(guī)劃好會所功能，包括：咖啡廳、酒吧、健身房、泳池、醫(yī)療室、美容美發(fā)室、家庭教室等。如此，本項目可增加賣點。

4．3．

1、高質(zhì)量的物業(yè)產(chǎn)品，使客戶產(chǎn)生滿意和知足的心理。4．3．

2、與客戶心理上的價值尺度象吻合，通過提供足夠的附加價值帶來超值感受。

4．3．

3、建設(shè)最現(xiàn)代化的都市高級TOWNHOUSE。總之，塑造賣點的觀點是：在設(shè)計上的投入比在材料上花錢更為重要。務(wù)必塑造出名師設(shè)計、品牌品質(zhì)，名家管理的形象。這樣才能達(dá)到促進(jìn)預(yù)售效果的目的。

第十一章 效益評價

一、經(jīng)濟效益評價

1、評價方法說明：

1．1、“該項目”的經(jīng)濟效益評價是在通過對本市東北部的主要TOWNHOUSE項目的銷售狀況進(jìn)行了調(diào)查，并參照了與“該項目”類似的經(jīng)營單位經(jīng)濟效益的基礎(chǔ)上做出的。

1．2、“該項目”建設(shè)內(nèi)容主要為單體TOWNHOUSE和聯(lián)體TOWNHOUSE，建成后全部銷售，并由物業(yè)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營管理，配套設(shè)施自營。

1．3、效益評估貸幣本位幣為人民幣。

2、“該項目”銷售收入預(yù)算：

“該項目”可銷售面積13。5萬平方米，按6500元/平方米，銷售收入總額為87750萬元。

3、“該項目”總成本：

“該項目”的總成本，主要包括兩部分：

3．1、固定成本：主要是地價款、前期工程費、建安工程費、綜合費稅、間接開發(fā)費、不可預(yù)見費等合計58580萬元人民幣。3．

2、經(jīng)營成本：主要包括管理費用、財務(wù)費用、銷售費用、貸款利息、人員工資、經(jīng)營費用、水電燃料費等為8198萬元。

4、“本項目”利潤：

4．1、利潤：利潤=銷售收入—總成本=87750萬元—58580萬元—8198萬元=20972萬元。

二、社會效益評價

“該項目”的開發(fā)建設(shè)，不僅有經(jīng)濟效益，亦有社會效益，其社會效益主要體現(xiàn)在：

1、“該項目”建設(shè)為北京溫榆河流域提供了一定數(shù)量的TOWNHOUSE與旅游服務(wù)場所，滿足了文化、旅游消費需要，對于繁榮首都經(jīng)濟，促進(jìn)首都經(jīng)濟建設(shè)和城市發(fā)展，起了一定的推動作用。第十二章 結(jié)論

一、北京XX古德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬開發(fā)建設(shè)的順義后沙峪項目，既加快了北京城市建設(shè)的發(fā)展，又滿足了首都日益增長的物質(zhì)文化生活需要。

二、經(jīng)測算“該項目”在經(jīng)濟上是可行的。

從評價方案的分析可以看出，“該項目”具有較好的經(jīng)濟效益。

第五章 物料消耗與供應(yīng)

一、建筑材料 “該項目”建筑內(nèi)容為TOWNHOUSE及配套設(shè)施，建筑結(jié)構(gòu)為全現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。其所消耗的建筑材料主要為鋼材、水泥、木材等，根據(jù)設(shè)計規(guī)范和本項目的總體規(guī)劃設(shè)計，“該項目”所需的主要建筑材料估算為： 鋼材： 8000 噸 水泥： 20000噸 木材： 300 立方米

二、主要設(shè)備

“該項目”的建設(shè)內(nèi)容為TOWNHOUSE及配套設(shè)施，在設(shè)備、設(shè)施上將力求采用先進(jìn)實用的設(shè)備、設(shè)施，其所需的主要設(shè)備有： 消防滅火設(shè)備、停車車庫、排風(fēng)、送風(fēng)系統(tǒng)、應(yīng)急發(fā)電設(shè)備、通訊電話系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、供暖設(shè)備、衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)、通訊電話系統(tǒng)、計算機集成管理系統(tǒng)等。

三、水、電、氣、熱供應(yīng)

根據(jù)初步計算，“該項目”水、電、氣、熱等用量為：

1、用電量：60瓦/平方米，則預(yù)測項目用電量為12000 千瓦。

2、用水量：按2升/平方米·日，用水量為40萬立方米／日。

3、熱力量：按80大卡／小時·平方米計算，則預(yù)測用熱量為16 百萬大卡／小時。第六章 環(huán)境保護(hù)

按照國家環(huán)境保護(hù)局“建設(shè)項目環(huán)境保護(hù)管理辦法”和“北京市實施建設(shè)項目環(huán)境保護(hù)管理辦法細(xì)則”，建設(shè)項目要采取嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)措施。“該項目”的建設(shè)內(nèi)容為TOWNHOUSE是北京市建設(shè)“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程，對環(huán)境的污染較少。環(huán)境保護(hù)問題主要是生活污水、生活垃圾、噪聲以及汽車廢氣，此外無其它污染源，不存在有害污水和有害垃圾的處理問題，對環(huán)境的不利影響較少。項目建設(shè)及建成后的使用過程中，將采取嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)措施，嚴(yán)格遵守國家和北京市的環(huán)境保護(hù)法規(guī)。環(huán)境保護(hù)措施如下：

1、污水：生活污水經(jīng)化類池，含油污水經(jīng)隔油池處理后，達(dá)到規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)，污水排放將嚴(yán)格執(zhí)行國家和北京市的有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。

2、生活垃圾：將生活垃圾分類收集，由專門的管理部門專設(shè)清潔人員，利用密閉垃圾筒運出，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運至垃圾處理廠和垃圾消化場處理。

3、噪聲：噪聲污染源主要是排風(fēng)機，停車庫的排風(fēng)、送風(fēng)系統(tǒng)、發(fā)電機等，擬優(yōu)先選擇低噪聲的設(shè)備。

4、汽車廢氣：因車輛進(jìn)出、停放造成的汽車廢氣污染問題，通過在設(shè)計時停車庫保證車庫有一定的容積，采取合理有效的措施，汽車廢氣排放完全可以達(dá)到國家和北京市規(guī)定的廢氣排放標(biāo)準(zhǔn)。汽車廢氣還可通過建筑物周圍綠化，減少污染影響。

第七章 項目建設(shè)周期與日程安排

一、建設(shè)方式

“該項目”建設(shè)按照北京市有關(guān)建設(shè)工程招標(biāo)、投標(biāo)的有關(guān)規(guī)定，采取招標(biāo)或議標(biāo)的方式擇優(yōu)選擇建筑施工企業(yè)組織施工。為保證施工質(zhì)量，工程建設(shè)采用施工監(jiān)理的方式進(jìn)行，聘請有經(jīng)驗的建設(shè)、監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)理，確保施工質(zhì)量為優(yōu)良。

二、建設(shè)進(jìn)度安排

“該項目”總建筑面積約為15萬平方米，預(yù)計建設(shè)周期為3 年，即從2004年到2007年為建設(shè)期，項目建設(shè)實施進(jìn)度為： 1、2004年6 月之前完成前期準(zhǔn)備工作。

主要包括：協(xié)議簽訂、搬遷、規(guī)劃設(shè)計、施工圖設(shè)計 七通一平、工程招投標(biāo)等。2、2004年7 月至2007年7月為施工工期，竣工驗收。

第八章 經(jīng)營管理方式

一、經(jīng)營設(shè)想

1、“該項目”擬采用目前國際流行的建設(shè)工程管理模式，按照國際通用建設(shè)施工條款。

2、“該項目”建成后將吸收國內(nèi)外的先進(jìn)管理模式和管理經(jīng)驗，以物業(yè)管理公司的形式統(tǒng)一經(jīng)營管理。將以現(xiàn)代化的設(shè)施、完善的服務(wù)，使其成為國內(nèi)具有一流管理水平的企業(yè)。第九章 投資估算

一、成本構(gòu)成

宗地占地338畝，為二類建筑用地，成本由以下幾塊構(gòu)成：

1、土地費用 宗地因歷史原因，需投入補償清算費用2000萬元 土地方拆遷等補償費用：3.5萬/畝×338=1183萬元 小城鎮(zhèn)建設(shè)費用：1萬/畝×338=338萬元

農(nóng)民與鄉(xiāng)鎮(zhèn)補償費用：300元/m× *338 =6760萬元 其中包含已付土地方費用200萬元 總計：投入土地成本10081萬元

2、土地出讓金

3、其它投入

二、項目設(shè)計

方案A：以0.6容積率做中高檔TOWNHOUSE項目預(yù)計 ×1000×0.6=13.5萬m2 銷售按6500元/ m2計，13.5×6500=8.78億元

方案B：以0.8容積率做中低檔 TOWNHOUSE項目預(yù)計 ×1000×0.8=18萬m2 銷售按5500元/ m2計，18×5500=9.9億元 方案C：以1.3容積率做多層帶電梯計 ×1000×1.3=29.3萬m2 銷售按4000元/ m2計，4000×29.3=11.72億元

三、成本測算：

A、以收入最低的方案A設(shè)計 項目 總額（萬元）標(biāo)準(zhǔn)

1、土地費用

2、土地出讓金 100814507 見上表述以200元/m2計

3、建安費用 33750 按建安平米造價2500元/m2

4、勘測費

5、設(shè)計費

6、可研方案咨詢

7、執(zhí)照費

8、規(guī)劃方案咨詢 1***

9、基礎(chǔ)設(shè)施

10、臨時水電路 405076 300元/m2

11、監(jiān)理費

12、質(zhì)量監(jiān)督費

13、標(biāo)底招標(biāo)費

14、綠化建設(shè)費

15、公共配套費

16、市政公用設(shè)施費

17、不可預(yù)見費 ***501890 合計 58580

固定成本合計58580萬元

2、經(jīng)營成本

項目 總額（萬元）標(biāo)準(zhǔn)

銷售費用 管理費用財務(wù)費用 ***6 銷售額2%固定成本8% 合計 8198

3、毛利：銷售額-固定成本-經(jīng)營成本 =87800-58580-8198=21022萬元 B、以方案B設(shè)計

1、因費用計算以建安費比率計，故分類為： 項目 總額（萬元）標(biāo)準(zhǔn)

1、土地費用

2、土地出讓金 100814507

3、建安費用 45000 建安單平米2500元

4、其它綜合 2070 建安費4.6%

5、基礎(chǔ)設(shè)施費

6、公共配套

7、市政設(shè)施費 54005401800 300元/m230元/m2100元/m2

8、不可預(yù)見費 2250 建安×5% 合計 71648

2、經(jīng)營成本

項目 總額（萬元）標(biāo)準(zhǔn)

銷售費用管理費用財務(wù)費用 198019805732 銷售額2%固定成本8% 合計 9692

3、毛利：銷售額-固定成本-經(jīng)營成本 =9.9-7.2-1= 1.6億元 C、以方案C計： 項目 總額（萬元）標(biāo)準(zhǔn)

3、土地費用

4、土地出讓金 100815860 以建安平米200元/m2計

3、建安費用 43950 1500元/m2計

4、其它綜合 2332 建安費4.6%

5、基礎(chǔ)設(shè)施費

6、公共配套

7、市政設(shè)施費 879010143380 300元/m230元/m2100元/m2

8、不可預(yù)見費 2535 建安×5% 小計 77942

9、銷售費用

10、管理費用

11、財務(wù)費用 235023506235 銷售額×2%×2%固定成本8% 合計 10935

12、毛利： 28323

第十章 項目經(jīng)營策劃

一、調(diào)查區(qū)域TOWNHOUSE項目綜合評述

本區(qū)域內(nèi)在售TOWNHOUSE項目主要分布在八達(dá)嶺高速公路、立湯路、京順路附近，分布不均勻。隨著北京市政府治理溫榆河工程的逐步實施，沿溫榆河兩岸開發(fā)TOWNHOUSE項目將具有巨大的經(jīng)濟價值。從現(xiàn)有TOWNHOUSE項目的銷售價格和銷售進(jìn)度情況看，市場需求還有一定的潛力。

二、TOWNHOUSE市場需求分析

中國正式加入WTO以后，世界500強企業(yè)有近200家在北京開設(shè)分支機構(gòu)或辦事處，外籍中高級雇員成為TOWNHOUSE市場的潛在客戶群體；北京2008奧運會申辦成功以后，據(jù)了解北京現(xiàn)有賓館飯店的接待能力尚有近50％的缺口，屆時將會產(chǎn)生潛在購買和租賃客戶群體；隨著居民收入的不斷增加，幾年前還只能是富豪們享受的豪宅TOWNHOUSE，已逐漸成為中高收入家庭的住宅消費品。目前TOWNHOUSE市場需求結(jié)構(gòu)日趨合理，主要分為以下幾個層次:

1、外籍購買群體

1．1、外交使館高級外交官及資外大型公司的中高級雇員

北京作為中國的首都，匯集了眾多國家的大使館和世界跨國集團的分支機構(gòu)或辦事處，這些使館高級外交官、跨國集團的外籍中高級雇員對北京TOWNHOUSE市場的需求在不斷增加。尤其美國、歐州發(fā)達(dá)國家國內(nèi)經(jīng)濟增長放緩，使得這些國家的大型財團和跨國企業(yè)不斷增加在華投資，由于消費習(xí)慣和消費心理原因，他們非常鐘情于外銷TOWNHOUSE。

1．2、港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)歸國創(chuàng)業(yè)人士 這一群體是一支不容忽視的購買團體。由于國內(nèi)的改革開放政策和投資環(huán)境的不斷改善，國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，一大批港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)歸國創(chuàng)業(yè)人士紛紛回國投資創(chuàng)業(yè)，他們要求高質(zhì)量的生活和理想的居住環(huán)境，因此更熱衷北京東北部地區(qū)的TOWNHOUSE。

2、國內(nèi)購買群體

2．1、中資企業(yè)家、高級經(jīng)理人及IT業(yè)、金融業(yè)精英

這些行業(yè)的精英，積累了大量的財富，他們追求生活的品位和質(zhì)量，在改善居住條件時多考慮選購郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式TOWNHOUSE。

2。

2、大公司高級管理人員、文體名人、律師等高知人才

這些人員構(gòu)成城市的“中產(chǎn)階級”，他們二次置業(yè)時多會選擇物業(yè)檔次、形象較高，價格優(yōu)惠和付款方式靈活實惠的，親近自然又具有良好的人文環(huán)境的經(jīng)濟型TOWNHOUSE。2。

3、私營企業(yè)業(yè)主

國內(nèi)經(jīng)濟持續(xù)增長，富有階層將逐步擴大。隨著國家鼓勵發(fā)展私營經(jīng)濟的優(yōu)惠政策的實施，國內(nèi)的私營經(jīng)濟將得到空前的發(fā)展。這些富裕起來的私企老板出于居住或投資的需要，也將成為高檔TOWNHOUSE的購買者。

三、項目市場走向

目前影響TOWNHOUSE項目最大的因素，除了國家宏觀政策外，從項目本身的因素看，最主要的就是地理位置和價格。從“TOWNHOUSE項目”本身因素看，影響項目市場和價格的最主要的因素是地理位置。地理位置優(yōu)越的項目應(yīng)具備的條件是：交通便利、環(huán)境優(yōu)美、鄰近旅游景點等。而“該項目”的地理位置完全具備上述條件。

從近期北京的TOWNHOUSE項目變化特點看，影響項目市場和價格的因素除地理位置外，還有整體現(xiàn)劃、戶型設(shè)計、景觀氛圍等。

1、周邊環(huán)境

本項目位于北京五大水系之一的溫榆河的東北部，地處北五環(huán)路至北六環(huán)路之間，西面距京承高速公路2 公里，南部為北京嘉浩別墅城、北京名都園等別墅項目，該區(qū)域別墅項目具有較高的市場知名度。

2、建筑設(shè)計

本項目力求為單體TOWNHOUSE和聯(lián)體TOWNHOUSE相結(jié)合，根據(jù)不同的戶型，設(shè)計各種風(fēng)格的TOWNHOUSE和花園景觀。建筑設(shè)計由國外國及國內(nèi)知名設(shè)計院共同完成，目標(biāo)是建設(shè)成為北京市標(biāo)志性的TOWNHOUSE建筑。

3、環(huán)境設(shè)計

將請國外專業(yè)公司設(shè)計綠化園藝廣場，飾以精美的雕塑，引入水流，采用抗污染、適應(yīng)北方氣候、花期和的植物立體綠化。

4、戶型設(shè)計

多種戶型適宜不同需要，小到150平米經(jīng)濟型TOWNHOUSE，大到500余平米豪華型TOWNHOUSE。采用大客廳、大衛(wèi)生間，根據(jù)不同設(shè)計風(fēng)格配以相應(yīng)的玻璃窗。專門設(shè)有工人房、洗衣間，動靜分開，功能分明，使用率高。

5、室內(nèi)設(shè)施及功能

5．1、充分引入智能化概念。綜合布結(jié)入戶，預(yù)IDD電話插口，國際衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)，火警煙感報警系統(tǒng)，可視對講電話，車庫防盜系統(tǒng)，周界報警系統(tǒng)，密碼防盜門。集中報警。5．

2、分戶供冷（暖），便于自主控制溫度。5．

3、高檔裝飾材料，進(jìn)口高檔洗浴潔具。

6、配套服務(wù)設(shè)施齊全，特設(shè)會員俱樂部

6．1、康體設(shè)施：游泳池、桑拿、健身房、壁球室、臺球室、練功房等。

6．2、咖啡廳、餐廳。

6．3、美容美發(fā)、閱覽室、小型診所、超市、洗衣房、商務(wù)中心、郵局等。

7、物業(yè)管理

聘請國外知名物業(yè)公司進(jìn)行管理，同時提供多項有償服務(wù)，如：送餐、聘保姆、接送孩子、特快專遞等等。

四、項目優(yōu)勢分析

1、絕佳地理位置 本項目位于北京五大水系之一的溫榆河的東北部，沿溫榆河流域TOWNHOUSE項目具有較高的市場知名度。

2、便利的交通

地處北五環(huán)路至北六環(huán)路之間，西面距京承高速公路2公里。

3、獨特的生態(tài)旅游環(huán)境

北京市以將“溫榆河綠色生態(tài)走廊”規(guī)劃為自然生態(tài)的保護(hù)和培育區(qū)、生態(tài)建設(shè)示范區(qū)及生態(tài)教育基地。

五、項目價格優(yōu)勢

“本項目”周圍TOWNHOUSE項目市場價格大致在7000-9000元/平方米。從規(guī)劃上看該地區(qū)是自然生態(tài)建設(shè)示范區(qū)及生態(tài)教育基地，是北京市東北部地區(qū)綠色生態(tài)屏障。以開發(fā)TOWNHOUSE項目為主，地區(qū)規(guī)劃實現(xiàn)后，可為居住于此的國內(nèi)外各界人士創(chuàng)造方便、舒適、優(yōu)美、清靜、安全的居住環(huán)境。因而若整體規(guī)劃實現(xiàn)后，項目價格提高還有潛力。

六、該項目經(jīng)營策劃

1、項目定位 1．

1、項目定位依據(jù)

1．1．

1、政府實施建設(shè)“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程

北京市政府先后頒發(fā)了《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)的意見》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)暫行辦法》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)舊村改造和新村建設(shè)實施意見》等相關(guān)文件，確定了“以綠引資，引資開發(fā)，開發(fā)建綠，以綠養(yǎng)綠”的原則。隨著北京市“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程的啟動，溫榆河流域開發(fā)建設(shè)將新的投資熱點和經(jīng)濟增長點

1．1．

2、中國正式加入WTO對本地區(qū)的影響

據(jù)悉，全球500強大企業(yè)中已有近二百家在北京設(shè)立了分支機構(gòu)或代表處，隨著中國加入世貿(mào)組織和改革進(jìn)程的逐步推進(jìn)，跨國大企業(yè)中會有更多的公司看好中國市場。跨國大企業(yè)的外籍中高級雇員，尤其美國、歐州發(fā)達(dá)國家的高級經(jīng)理，由于消費習(xí)慣和消費心理原因，他們非常鐘情于外銷TOWNHOUSE。因此會促進(jìn)北京TOWNHOUSE市場的進(jìn)一步發(fā)展。

1．1．

3、港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)歸國創(chuàng)業(yè)人士

由于國內(nèi)的改革開放政策和投資環(huán)境的不斷改善，國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，以及鼓勵港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)人員回國投資創(chuàng)業(yè)的政策，一大批港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)歸國創(chuàng)業(yè)人士紛紛回國投資創(chuàng)業(yè)，他們要求高質(zhì)量的生活和理想的居住環(huán)境，因此更熱衷北京北部地區(qū)的TOWNHOUSE。1．1．

4、國內(nèi)金融業(yè)、IT業(yè)高級經(jīng)理人文體名人、律師等高知人才 這些行業(yè)的精英，積累了大量的財富，他們追求生活的品位和質(zhì)量，在改善居住條件時多考慮選購郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式TOWNHOUSE。1．1．

5、私營企業(yè)業(yè)主

隨著國家鼓勵發(fā)展私營經(jīng)濟的優(yōu)惠政策的實施，國內(nèi)的私營經(jīng)濟將得到空前的發(fā)展。這些富裕起來的私企老板出于居住或投資的需要，也將成為高檔TOWNHOUSE的購買者。1．

2、定位設(shè)計

1．2．

1、構(gòu)思的原點：締造“真豪宅”，展現(xiàn)高尚生活的家居。1．2．

2、真豪宅理念：不是要用最貴的建材堆砌，而是要有創(chuàng)新的建筑設(shè)計理念，每一個細(xì)節(jié)上突顯出“名家風(fēng)范”。1．2．

3、本可研所應(yīng)體現(xiàn)的價值

任何商品的出售都是因為它本身具有使用或心理上的特殊價值，房屋也不例外，只是這種價值的意義更為富有，它不再僅僅是居住的場所（最基本的含義），而是包含更為廣義上的意義：實際價值和心理價值。

2、本項目的賣點

賣點是銷售中帶給客戶的直接利益和間接利益的總和，在心理上是帶給客戶一處價值感。以現(xiàn)有的產(chǎn)品特點可包裝的賣點只有2點： 2．

1、地處北京“溫榆河綠色生態(tài)走廊”；

2．2、單體TOWNHOUSE和聯(lián)體TOWNHOUSE相結(jié)合，多種戶型適宜不同需要，小到150平米經(jīng)濟型TOWNHOUSE，大到500余平米豪華型TOWNHOUSE。

賣點分為實質(zhì)內(nèi)容和概念性感受。實質(zhì)的內(nèi)容即房屋在實際生活中所真正具備的設(shè)施，而概念性感受是在該房屋中所帶來的各種相關(guān)感受。可以肯定地是實質(zhì)內(nèi)容如果超前和富有新意，能夠博得客戶認(rèn)可，則物業(yè)必定熱銷，所以在前期物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計和設(shè)備的選用必須要不斷的改進(jìn)，以爭取做到最好。使客戶真正感到“物有所值”才是銷售的根本動力。

好的產(chǎn)品終歸會受到客戶的青睞，得到市場的認(rèn)可。

3、競爭對策

對于競爭對手的競爭優(yōu)勢，包括在完善產(chǎn)品中所采用的新技術(shù)、新工藝和獨特的銷售支持點都應(yīng)盡量采用，甚至在細(xì)節(jié)上進(jìn)行模仿，以做到取長補短，特別是競爭項目給客戶留下的最佳印象，必須在本項目中整合運用。

4、增加項目的附加值

如果要以豪宅品質(zhì)出現(xiàn)，必須增加項目可包裝的賣點。具體地從以下三大方面考慮：

4．1、豐富專業(yè)化設(shè)計，聘請國外知名公司參與項目的各項設(shè)計，包括：

4．1．

1、會所及樣板間的裝修套餐由酒店的室內(nèi)設(shè)計師進(jìn)行設(shè)計。4．1．

2、社區(qū)室外環(huán)境由境外設(shè)計公司設(shè)計。

4．1．

3、建筑立面由一個外國建筑設(shè)計事務(wù)所擔(dān)綱，推廣時可以冠上該外國事務(wù)所名稱。

4．1．

4、物管公司由國際知名的物業(yè)管理公司擔(dān)綱。4．

2、使用高品質(zhì)的建筑材料及設(shè)備包括：

4．2．

1、衛(wèi)生間采用進(jìn)口原裝高檔潔具，例如科勒、摩恩等。4．2．

2、廚房采用進(jìn)口成套櫥柜、灶具，例如德高麗（DEL TONGOL）。4．2．

3、外窗采用斷橋噴塑鋁合金中空窗，浮法玻璃配可平開上懸的五金件。

4．2．

4、小型集中中央空調(diào)，實現(xiàn)24小時熱水、制冷、采暖。4．2．

5、綜合布線，每戶強電按空調(diào)、電器、照明三路分線；弱電每個房間將電話、電視、電腦三線均安裝到位。鋪設(shè)ISDN光纜，建立社區(qū)局域網(wǎng)

4．2．

6、。家庭安全系統(tǒng)：每戶設(shè)置可視對講、緊急求助按鈕、煤氣泄露監(jiān)視探頭。

4．2．

7、公共安全系統(tǒng)：社區(qū)及大樓周界防范系統(tǒng)；小區(qū)道路、樓宇大堂的公共保安監(jiān)視系統(tǒng)；公共部分設(shè)置消防探頭，集中消防報警系統(tǒng)。

4．2．

8、衛(wèi)生電線電視接收系統(tǒng)。

4．2．

9、智能化物業(yè)管理：三表遠(yuǎn)程計量，停車、門禁的IC卡系統(tǒng)。4．

3、采用高檔次社區(qū)服務(wù)，規(guī)劃好會所功能，包括：咖啡廳、酒吧、健身房、泳池、醫(yī)療室、美容美發(fā)室、家庭教室等。如此，本項目可增加賣點。

4．3．

1、高質(zhì)量的物業(yè)產(chǎn)品，使客戶產(chǎn)生滿意和知足的心理。4．3．

2、與客戶心理上的價值尺度象吻合，通過提供足夠的附加價值帶來超值感受。

4．3．

3、建設(shè)最現(xiàn)代化的都市高級TOWNHOUSE。

總之，塑造賣點的觀點是：在設(shè)計上的投入比在材料上花錢更為重要。務(wù)必塑造出名師設(shè)計、品牌品質(zhì)，名家管理的形象。這樣才能達(dá)到促進(jìn)預(yù)售效果的目的。

第十一章 效益評價

一、經(jīng)濟效益評價

1、評價方法說明：

1．1、“該項目”的經(jīng)濟效益評價是在通過對本市東北部的主要TOWNHOUSE項目的銷售狀況進(jìn)行了調(diào)查，并參照了與“該項目”類似的經(jīng)營單位經(jīng)濟效益的基礎(chǔ)上做出的。

1．2、“該項目”建設(shè)內(nèi)容主要為單體TOWNHOUSE和聯(lián)體TOWNHOUSE，建成后全部銷售，并由物業(yè)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營管理，配套設(shè)施自營。

1．3、效益評估貸幣本位幣為人民幣。

2、“該項目”銷售收入預(yù)算：

“該項目”可銷售面積13。5萬平方米，按6500元/平方米，銷售收入總額為87750萬元。

3、“該項目”總成本：

“該項目”的總成本，主要包括兩部分：

3．1、固定成本：主要是地價款、前期工程費、建安工程費、綜合費稅、間接開發(fā)費、不可預(yù)見費等合計58580萬元人民幣。

3．2、經(jīng)營成本：主要包括管理費用、財務(wù)費用、銷售費用、貸款利息、人員工資、經(jīng)營費用、水電燃料費等為8198萬元。

4、“本項目”利潤：

4．1、利潤：利潤=銷售收入—總成本=87750萬元—58580萬元—8198萬元=20972萬元。

二、社會效益評價

“該項目”的開發(fā)建設(shè)，不僅有經(jīng)濟效益，亦有社會效益，其社會效益主要體現(xiàn)在：

1、“該項目”建設(shè)為北京溫榆河流域提供了一定數(shù)量的TOWNHOUSE與旅游服務(wù)場所，滿足了文化、旅游消費需要，對于繁榮首都經(jīng)濟，促進(jìn)首都經(jīng)濟建設(shè)和城市發(fā)展，起了一定的推動作用。

第十二章 結(jié)論

一、北京XX古德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬開發(fā)建設(shè)的順義后沙峪項目，既加快了北京城市建設(shè)的發(fā)展，又滿足了首都日益增長的物質(zhì)文化生活需要。

二、經(jīng)測算“該項目”在經(jīng)濟上是可行的。

從評價方案的分析可以看出，“該項目”具有較好的經(jīng)濟效益。

第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告

房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告

第一章 房地產(chǎn)開發(fā)項目總論

1.1 項目背景

房地產(chǎn)開發(fā)項目名稱、項目承辦單位或建設(shè)單位、承擔(dān)編制申請報告的咨詢單位及其資質(zhì)、申請報告工作依據(jù)及工作概況等。

1.2 房地產(chǎn)開發(fā)項目申請單位情況

房地產(chǎn)開發(fā)項目申請單位現(xiàn)有主要產(chǎn)品、生產(chǎn)規(guī)模、資產(chǎn)負(fù)債和股東構(gòu)成等情況。

1.3 房地產(chǎn)開發(fā)項目研究結(jié)論

房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)模、原材料、燃料和動力供應(yīng)、項目工程技術(shù)方案、環(huán)境保護(hù)、投資估算和資金籌措、項目經(jīng)濟評論等綜合評價結(jié)論。

第二章 房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)基本情況

2.1房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)基本情況

國家或行業(yè)發(fā)展規(guī)劃、行業(yè)發(fā)展概況、項目建設(shè)地點、占地面積、投資規(guī)模、出資方式及融資方式、主要投資方、擬進(jìn)口設(shè)備及用匯額等。

行業(yè)發(fā)展概況

------------------------------

2011年1-12 月，中國裝訂及其他印刷服務(wù)活動業(yè)累計實現(xiàn)產(chǎn)品銷售收入122.23 億元，比上年同期增長28.64%，中國裝訂及其他印刷服務(wù)活動業(yè)累計實現(xiàn)利潤總額13.80億元，上年同期為11.95億元。中國裝訂及其他印刷服務(wù)活動業(yè)總規(guī)模以上企業(yè)數(shù)量133家，虧損企業(yè)10家，虧損總額為0.29億元，上年同期為0.18億元。中國裝訂及其他印刷服務(wù)活動業(yè)產(chǎn)品銷售稅金及附加為0.81億元，去年同期為0.52億元，增長56.44%。

2011年1-12 月，中國裝訂及其他印刷服務(wù)活動業(yè)資產(chǎn)總計108.09 億元、比去年同期增加16.61%;負(fù)債合計28.79 億元，比去年同期增加79.47% ；裝訂及其他印刷服務(wù)活動業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率為26.64%。裝訂及其他印刷服務(wù)活動業(yè)應(yīng)收帳款額為13.76億元，比去年同期增長15.70%，銷售成本為95.94億元，比去年同期增長35.94%，銷售費用為2.97億元，比去年同期增長31.75%，裝訂及其他印刷服務(wù)活動業(yè)管理費用為7.40億元，比去年同期增長17.89%，裝訂及其他印刷服務(wù)活動業(yè)財務(wù)費用為0.36億元，比去年同期增長26.49%，裝訂及其他印刷服務(wù)活動業(yè)全部從業(yè)人員平均人數(shù)為23041人。

------------------------------

2.2 項目產(chǎn)品技術(shù)方案

主要產(chǎn)品產(chǎn)量，主要設(shè)備裝置。主要生產(chǎn)車間的生產(chǎn)能力，生產(chǎn)線數(shù)量。生產(chǎn)技術(shù)方案、技術(shù)參數(shù)和工藝流程、主要工藝設(shè)備選擇。技術(shù)含量及知識產(chǎn)權(quán)情況和技術(shù)水平發(fā)展階段評價。

2.3 房地產(chǎn)開發(fā)項目建、構(gòu)筑物方案

總平面布置和運輸、土建工程主要建、構(gòu)筑物的建筑特征與結(jié)構(gòu)設(shè)計、其他工程等。

第三章 建設(shè)用地與相關(guān)規(guī)劃

3.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)用地區(qū)域情況

建設(shè)地區(qū)的資源、區(qū)域地質(zhì)、交通運輸情況，自然條件與項目的特定生產(chǎn)需要的關(guān)系。

3.2 項目用地情況

房地產(chǎn)開發(fā)項目用地占用土地數(shù)量，占用農(nóng)用地、建設(shè)用地等數(shù)量，生產(chǎn)區(qū)、生活區(qū)、原料基地占地面積，需要拆遷及可利用的原有建筑物、構(gòu)筑物情況，項目需要支付的補償或出讓費用，項目用地預(yù)審情況。

3.3 房地產(chǎn)開發(fā)項目布局規(guī)劃情況

合理布局的論證分析。在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的項目選址和布局與所在地城市規(guī)劃銜接情況。

第四章 資源利用和能源耗用分析

4.1 資源和原材料

房地產(chǎn)開發(fā)項目需要利用的自然資源及其來源、數(shù)量、運輸方式、供應(yīng)條件以及今后發(fā)展和開發(fā)趨勢，項目所需原材料及主要輔助材料需用量。項目資源利用與相關(guān)資源開發(fā)利用總體規(guī)劃的銜接。

4.2 能源耗用和公共設(shè)施的占用

房地產(chǎn)開發(fā)項目所需煤、電、汽、氣、油、路（運輸）等燃料、動力及公用設(shè)施的數(shù)量和能力，需由項目自建的種類和規(guī)模以及可以利用的現(xiàn)有的設(shè)施能力。

4.3節(jié)能和節(jié)水措施

能源和水資源消耗量大的項目，應(yīng)符合綜合利用、節(jié)約資源和可持續(xù)發(fā)展等方面的要求，并提出節(jié)能和節(jié)水措施，對能耗、水耗指標(biāo)進(jìn)行分析。

第五章 環(huán)境影響分析

5.1 建設(shè)項目周圍環(huán)境現(xiàn)狀

房地產(chǎn)開發(fā)項目所在地的自然及經(jīng)濟社會情況。包括地理、水文、氣候、氣象等情況，自然保護(hù)區(qū)、風(fēng)景游覽區(qū)、名勝古跡以及重要政治文化設(shè)施情況，生活居住區(qū)分布情況和人口密度等社會經(jīng)濟情況、人群健康狀況和地方病等情況，環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀。

---------------

5.2.1 地理環(huán)境

5.2.2 氣象條件

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5.2.3 交通條件

5.2.4 經(jīng)濟發(fā)展

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5.3場址選擇（要附上總圖）；

5.4房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)條件。

5.5原材料供應(yīng)及外部配套條件

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5.2 項目主要污染源和污染物分析

房地產(chǎn)開發(fā)項目主要污染源，主要污染物的種類、排放濃度、排放量和排放方式等，廢棄物的回收利用、綜合利用和處理、處置方案。采用的污染物排放標(biāo)準(zhǔn)。

5.3 建設(shè)項目的環(huán)境影響

建設(shè)項目對環(huán)境可能造成影響的分析、預(yù)測和評估項目環(huán)境影響的特征，環(huán)境影響的范圍、程度和性質(zhì)。

5.4 環(huán)保措施的評述及其技術(shù)經(jīng)濟論證，提出各項措施的投資估算，建設(shè)項目環(huán)境影響的經(jīng)濟損益分析

5.5 環(huán)境監(jiān)測制度及環(huán)境管理的建議

5.6 環(huán)境影響評價結(jié)論和建議

第六章 經(jīng)濟和社會效果分析

6.1 投資估算和資金籌措

分析項目建設(shè)和運營所需投資，估算工程總投資，并對資金籌措作出分析。<%htm_economic_table%>

6.2國民經(jīng)濟評價

從國家整體的角度考察項目對國民經(jīng)濟的貢獻(xiàn)和需要國民經(jīng)濟付出的代價

6.3 社會效果分析

分析項目對國家政治和社會穩(wěn)定的影響，包括分析項目建設(shè)對解決和促進(jìn)就業(yè)的作用，項目與當(dāng)?shù)乜萍肌⑽幕l(fā)展水平的相互適應(yīng)性、項目與當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施發(fā)展水平的相互適應(yīng)性、項目與當(dāng)?shù)鼐用竦淖诮獭⒚褡辶?xí)慣的相互適應(yīng)性、項目對合理利用自然資源的影響等。

第七章 建設(shè)與實施

7.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)實施的安全、消防、衛(wèi)生等措施

7.2 工程質(zhì)量要求

7.3 項目的招標(biāo)方式和招標(biāo)組織形式

第八章 結(jié)論與附件

8.1 結(jié)論及有關(guān)說明

8.2 需要政府解決的問題和建議

8.3 有關(guān)附件

第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)項目立項申請報告樣板

□□市□□房地產(chǎn)開發(fā)公司有限文件

□□ [2013] 1號

—————————————— ★ ——————————————————

□□□（項目名稱）立項申請書

□□發(fā)展與改革委員會：

我公司成立于20□□年□□月，房地產(chǎn)開發(fā)□級資質(zhì)，注冊資金□□萬元。本公司擬在□□市城東區(qū)開發(fā)建設(shè)“□□□公園”項目。項目地址位于城東路□□號。

項目總用地面積□□□平米，約□□□畝，建筑容積率□□，建筑面積□□□萬平米，其中商業(yè)房面積□□□萬平米，住宅面積□□□萬平米。

建設(shè)期約五年。

項目用地通過摘牌，已經(jīng)取得國有土地使用權(quán)證，土地購置款已經(jīng)全部付清。項目投資概算□□□億元，所需建設(shè)資金來源：自籌□□億元，銀行貸款□□億元。現(xiàn)向貴委申請辦理項目立項手續(xù)，請予批準(zhǔn)為盼！

□□市□□房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

2013年 月 日

主題詞：□□□公園申請立項

—————————————————————————————————— 主送：□□市發(fā)展與改革委員會

抄送：□□市規(guī)劃局，□□市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

——————————————————————————————————□□市□□房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辦公室2013年*月*日印發(fā)

第四篇：房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款申請報告評估

房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 項 目 策劃單位：廣州廣興實業(yè)公司

目 錄

一、項目主辦單位概況

二、項目概況

三、項目工程建議

四、市場營銷評估

五、企業(yè)資信評估

六、投資總額及資金來源評估

七、項目財務(wù)效益評估

八、不確定分析

九、貸款風(fēng)險評估

十、評估結(jié)論和建議

十一、附表 2

一、項目主辦單位概況

1、主辦單位名稱、法定地址、營業(yè)范圍 主辦單位名稱：北京BBB房地戶開發(fā)有限公司。經(jīng)濟類型：中外合資經(jīng)營企業(yè)。法定地址：北京市x區(qū)xxx街16號。經(jīng)營范圍：“在規(guī)劃范圍內(nèi)對AAA項目的公寓及配套商業(yè)設(shè)施進(jìn)行開發(fā)、建設(shè)、出租、出售及其物業(yè)管理，井提供相關(guān)的咨詢服務(wù)”(見《京經(jīng)貿(mào)資字[1997]xxx號》文)。

2、合資各方名稱、注冊國家、法定地址和法定代表人姓名、國籍(1)xxx總公司(簡稱：甲方)，是根據(jù)中國法律成立并在中國北京市注冊登記的公司，法定地址為北京市XXX街16號，法定代表人xxx，中國籍。

(2)美國xxxx公司(簡稱：乙方)，是根據(jù)美國法律成立的公司，法定地址是美國馬薩諸塞州波士頓市，法定代表人XXXX，美國籍。(3)北京XXXX工程有限公司(簡稱：丙方)，是根據(jù)中國法律成立并在中國北京市注冊登記的公司，法定地址為北京市x區(qū)x x路11號，法定代表人xxx，中國籍。

3、項目總投資、注冊資本、各方出資比例、出資方式(1)合資公司投資總額為5236萬美元(合43456萬元人民幣)。(2)注冊資本為1000萬美元，其中： 甲方認(rèn)繳100萬美元，占注冊資本的10%： 乙方認(rèn)繳890萬美元，占注冊資本的89%； 丙方認(rèn)繳10萬美元，占注冊資本的1%。(3)注冊資本出資方式： 甲、丙方：以認(rèn)繳額折合人民幣現(xiàn)金出資： 乙方：以890萬美元現(xiàn)金出資。截止到1998年3月，公司注冊資本計折8300萬元全部到位。(4)投資方貸款。除資本金和15000萬元貸款外，項目的其余投資由股東按工程進(jìn)度的需要貸款，不計利息。

4、合營期限、利潤分配 合營期限50年。在合資經(jīng)營期間，合營各方按注冊資本出資比例分配利潤和分擔(dān)風(fēng)險及虧損。

5、審批單位 該公司是1996年10月經(jīng)北京市對外經(jīng)濟貿(mào)易委員會同意并報請北京市計劃委員會批準(zhǔn)建立的(見《京計基宇[1996年]第xx號》文)，1997年11月北京市人 3

民政府向該公司頒布了《外商投資介業(yè)介業(yè)批準(zhǔn)證書》(外經(jīng)貿(mào)京[1997]xx號)，1998年4門國家工商行政管理總局向該公司頒發(fā)了《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》(企合京總副字第xxx號)。

二、項目概況

1、項日背景 AAA項日前身系北京市xx單位建設(shè)的綜合業(yè)務(wù)樓，并已于1996年破土動工。由于建設(shè)資金不足，經(jīng)北京市計劃委員會批準(zhǔn)，該項目于1996年10月轉(zhuǎn)給北京BBB房地產(chǎn)開發(fā)有限公司繼續(xù)開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營。1997午11月，經(jīng)北京市計劃委員會批準(zhǔn)，該項日原綜合業(yè)務(wù)樓的建設(shè)內(nèi)容變更為公寓，項目名稱變更為xxx花園。1998年l月6日經(jīng)北京市地名辦公室核準(zhǔn)，取得“AAA公寓”《建筑名稱核準(zhǔn)證》。1998年4月，經(jīng)首都規(guī)劃委員會辦公室認(rèn)定，AAA為住宅項日。

2、項目內(nèi)容 AAA項目位于北京市朝陽區(qū)。項目總占地面積為5126平方米，總建筑面積為56600平方米，其中：地上18-26層，共45776平方米；地下4層，共10824平方米。地下4層為汽車停車庫，有車位237個；首層及2層為供住戶使用的商務(wù)、辦公、餐飲、健身娛樂及變配電、保安、消防等用房：地面3層以上(標(biāo)準(zhǔn)層)為住宅，共有9種戶型計238套，屬中高檔住宅。該項目的住宅采取預(yù)售與現(xiàn)房出售，銷售對象主要是外國駐華機構(gòu)外資企業(yè)和國內(nèi)企業(yè)等單位和個人。AAA項日開發(fā)、建設(shè)總投資為43456萬元(除特別說明外，指人民幣，下同)。北京BBB房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自籌資金14941萬元(包括注冊資木8300萬元和股東貸款6641萬元)，占項目總投資的34%。1997年以來已投入7910萬元。目前該項目土建工程已進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn)層施工階段。AAA項日的設(shè)計單位是北京市xx設(shè)計研究院，施工單位是北京xx建筑工程公司，工程監(jiān)理單位是北京xxxx監(jiān)理公司。為銷售AAA項日的住宅，北京BBB房地產(chǎn)開發(fā)確限公司已成立銷售部，培訓(xùn)了銷售人員，確定了銷售策略和計劃，聘請xxx先生擔(dān)任市場總監(jiān)。

三、項目工程建設(shè)

1、主體工程(1)工程概況。擬建高層住宅樓——AAA由北京市xx設(shè)計研究院設(shè)計，經(jīng)北京市有關(guān)部門各級審定，并于1998年4月20日首都規(guī)劃委員會辦公室認(rèn)定。現(xiàn)己完成主體結(jié)構(gòu)工程地下4層和地上2層的施工，計劃1998年底主體工程封頂，1999年11月全部工程竣下入住。工程總用地面積：5126平方米； 建筑面積：56600平方米(地上：45776平方米，地下：10824平方米)；

建筑層數(shù)：地上18層，23層，26層，地下4層； 建筑物最高處高度：86.8米； 綠化面積：810平方米，占總用地面積的16%； 容積率：8.9； 建筑密度：39%； 停車數(shù)：室內(nèi)237輛，室外30輛。該建筑3層以上為住宅，設(shè)有四房二廳、三房二廳、一房一廳等9種戶型，共有238套住房，其中主力戶型為二居室，共152套。首層及2層為供住戶使用的商務(wù)、辦公、餐飲、健身、娛樂及變配電、保安、消防等用房。地下4層除設(shè)備及人防用房外，均為汽車停車庫及自行車庫房。建筑外形根據(jù)城市規(guī)劃部門要求，結(jié)合該區(qū)環(huán)境特點，設(shè)計成北低南高臺階形，體型規(guī)整，氣派典雅。(2)工程特點。1)地理環(huán)境優(yōu)越。該工程基地周圍已建成多座作為城市標(biāo)志性的高層建筑：如長城飯店、京城大廈、燕莎中心、中日文流中心等，它們已構(gòu)成門北京現(xiàn)代化城巾的新面貌，是目前北京的黃金地帶，是高級商務(wù)、商業(yè)區(qū)。該項日所處地區(qū)空氣質(zhì)量為北京市僅有的兩個二級標(biāo)準(zhǔn)地區(qū)，加之靠近東三環(huán)路交通十分便利，建成后對項日銷售業(yè)務(wù)十分有利。2)區(qū)域內(nèi)的人文環(huán)境較好。AAA項目建于北京第三使館區(qū)和國際學(xué)校的對面。毗鄰中日交流中心、凱賓斯基飯店，大部分為外國使館和國內(nèi)外賓客工作及生活的地區(qū)，人文環(huán)境較好，項目建立后最適合提供北京市國內(nèi)外駐京機構(gòu)人員居住。3)工程設(shè)計用地節(jié)約，平面布置緊湊，公用設(shè)施完善，戶型齊全，戶內(nèi)功能分區(qū)合理，客廳規(guī)整，視野開闊，空間分隔靈活，可滿足住戶不同的要求。建筑外形典雅，具有歐陸色彩。項日建成后適合外銷。4)該工程場地呈南北長、東西短，建筑主要朝向為東西向，設(shè)計上為了最大限度地提高用地效益和建筑面積的要求，對住戶的朝向功能未能完美解決。因此，居室單朝向房間多，雙朝向房間少，居室室內(nèi)環(huán)境若不采取措施改善，會對銷售產(chǎn)生一定影響。5)該工程內(nèi)的廚房及衛(wèi)生間均通過天開通風(fēng)、采光。由于一部分天井的面積過小(3.7米*2.4米)和過高(89米)，難以滿足衛(wèi)生要求，井對消防不利。盡管設(shè)計己采取了相應(yīng)措施，但今后在使用上必須加強專業(yè)管理。綜上所述，AAA項目所處的地段及投資環(huán)境是良好的，如銷售價格合理，5

銷售前景看好。

2、公用工程 該工程項目所屬地區(qū)的市政四源、電訊等基礎(chǔ)設(shè)施較完善，給排水、供電、熱力、天然氣和通訊等管線齊備，升有充足的供應(yīng)量，給工程項目創(chuàng)造了優(yōu)越的條件。(1)給排水系統(tǒng)。1)該工程項目西側(cè)，現(xiàn)有市政給水管線DN400通過。經(jīng)市自來水給水規(guī)劃審批，同意待工程竣工后，從上述DN400管線上引入兩條直徑100以上水管，供給該工程建成后所需的生活及消防用水。最高生活用水量 306立方米/天 室內(nèi)消防用水量 30升/秒 室外消防用水量 20升/秒 自動噴灑滅火用水量 26升/秒 2)紅線內(nèi)設(shè)有生活污水及雨水排出管線，并分流排入工程建筑物北側(cè)亮馬橋路和西側(cè)麥子店西路的市政雨、污水管網(wǎng)內(nèi)。生活污水平均排水量為245立方米/天。(2)供電系統(tǒng)。該工程采用兩路10KV電源儀電。經(jīng)市供電局1998年7月2l日批準(zhǔn)，由工程東側(cè)光明公寓∏接室，引出埋地電纜入戶。該工程建筑物一層設(shè)有刀閘室及變配電室。變配電室內(nèi)設(shè)有兩臺1600KV·A干式變壓器，正常時可同時運轉(zhuǎn)，并互相為備用。工程總設(shè)備容量 4619.6KW 其中：動力設(shè)備

698.6KW 照明設(shè)備 3921.0KW 總計算容量

2368.7KW 需要系數(shù) 0.51 該工程主要用電為三級負(fù)荷用電：消防用電設(shè)備屬一級負(fù)荷；背通電梯、生活水泵、公用照明及通風(fēng)為二級負(fù)荷：住宅為三級負(fù)荷。

(3)熱力系統(tǒng)。該工程所需采暖和生活熱水均由市政熱力管網(wǎng)提供。在工程兩側(cè)，麥子店西路有市政供熱管線DN300，從上述供熱管線向東引出管徑為DNl50的管線進(jìn)入工程建筑物西側(cè)的地下一層的熱力交換站。工程項目冬季采暖用熱量 263萬大卡/時 工程項目生活熱水用熱量 138萬大卡/時 全年供熱范圍為：①冬季供給室內(nèi)采暖、生活用熱水及維持游泳池水溫；②夏季僅供生活用熱水。6

(4)天然氣系統(tǒng)。該工程項目所需生活用燃?xì)庥墒刑烊粴夤竟┙o。在該工程建筑物附近亮馬橋一側(cè)，現(xiàn)有直徑400中壓市政天然氣管線通過。該工程擬引入管線，經(jīng)調(diào)壓箱降為低壓天然氣入戶，供使用。(5)弱電系統(tǒng)。1)電訊：市政電信干線已設(shè)置在該工程樓前。為方便大樓管理部門需要，項目設(shè)有一個500門內(nèi)部電話系統(tǒng)。大樓住宅部分均用市話，在各層預(yù)留電話配線箱，待住戶人住后，可根據(jù)需要報裝。2)工程設(shè)有共用電視系統(tǒng)、可視對講電話系統(tǒng)、火災(zāi)自動報警系境、保安監(jiān)視及停車場管理系統(tǒng)。(6)道路。該工程西側(cè)麥子店山路尚未鋪設(shè)，擬與沿線個單位合作集資建設(shè)，使人樓四周形成循環(huán)車道。綜上所述，本工程項目的水、電、氣、熱力、通訊等公用工程基礎(chǔ)條件基本落實，技術(shù)設(shè)備齊全、合理，能滿足項目發(fā)展的需要。

3、環(huán)保與消防(1)該工程系高層住宅建筑物，居于交通干線兩側(cè)，在設(shè)計上要考慮環(huán)境噪聲影響，選用噪聲低的設(shè)備，井考慮消聲隔離處理；對廢氣源車庫與廚房，均設(shè)置機械送、排風(fēng)系統(tǒng)，使廢氣向高處排放：對糞便、污水均考慮經(jīng)化糞池后排入市政門水管網(wǎng)。(2)工程設(shè)有消火栓系統(tǒng)、自動噴灑系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)，以解決高層建筑的防火問題。工程考慮了環(huán)保和消防問題，但在竣工后需進(jìn)一步核實，以免后患。

四、市場營銷評估 AAA住宅順口地處朝陽區(qū)燕莎商城附近繁華商業(yè)區(qū)，北鄰開發(fā)中的第三使館區(qū)，周圍外資企業(yè)和國內(nèi)商家云集，物業(yè)地理位置優(yōu)越，這些都是住宅銷售的有利條件。因此，開發(fā)商將本項目定位為中高檔專項住宅，銷售對象定為外國駐華機構(gòu)、外資企業(yè)、港澳客商、東南亞客商和部分國內(nèi)企業(yè)家，在綜合考慮住宅的開發(fā)成本和客戶的購買力后，開發(fā)商將住宅的起步銷售價格定為1750美元/平方米(14525元/平方米)。若按此價格計算，項目的內(nèi)部收益率高達(dá)46%。(1)中高檔住宅的供給：1994午以來，北京市中高檔住宅發(fā)展迅速，僅外銷房總供給量高達(dá)100萬平方米，目前仍有30余萬平方米待銷。2000年前竣工的外銷房在建總面積仍高達(dá)50萬平方米。若加上內(nèi)銷房部分中高檔住宅的待銷和在建面積，近期中高檔住宅的總供給量可能會超過130萬平方米。盡管如此，由于有上述的高額回報，不少開發(fā)商仍正尋找商機。因此，短期內(nèi)中高檔住宅的供應(yīng)仍會保持上升趨勢。7

(2)中高檔住宅的需求：項目主要銷售對象是外交人事和海外客商。海外客商在京購置地產(chǎn)的目的有二：投資增值和工作住房。投資增值量取決于資源的稀缺程度。目前市場中高檔住宅供給量充足，購入的地產(chǎn)增值空間不大，回報率比前二年有所降低，買家觀望者增多。盡管北京是中外商入駐最多的城市，但北京也是國際權(quán)威機構(gòu)評定的全世界生活費用矗高的三個城市之一，其中包括住宅價格。因此，為降低經(jīng)營費用，外商增加雇用本地高級管理人最，縮減駐京高級管理人員，減少了外銷房的一部分客源。從功能和質(zhì)量上來講，外銷房和內(nèi)銷房出入不大，價格卻差2000-3000元(見表4-1)，這一價差也會搶走一些外銷房的中外方客戶。但是，我們也應(yīng)看到，隨著住房制度的改革，國內(nèi)各個階層人購買私房的常識增強，—部分成功的企業(yè)家和高級職員會在房屋市場低迷的時候買入適用的高檔住宅，這樣便增加一部分客戶。因此，預(yù)計未來中高檔住宅的需求會與目前大體持平。(3)市場現(xiàn)狀：據(jù)1998年北京居民貸款購房展統(tǒng)計，預(yù)售的l0萬平方米普通住宅平均價為4300元，預(yù)獸的3.4萬平方米中高檔住宅平均售價為7700元，預(yù)售的0.5萬平方米別墅平均售價為10000元。表4-1為正在出售的類似于AAA項目的中高檔住宅消價統(tǒng)計資料。表4-1 中高檔住宅銷價資料 住宅名稱 位置 內(nèi)外銷 銷售方式 價格(元/㎡)美惠大廈 二環(huán)路港澳中心南側(cè) 外銷 預(yù)售 12035 國際友誼花園 三元橋 外銷 預(yù)售 12035 世方豪情 京成大廈 外銷 現(xiàn)房 11000 羅馬花園 中日友誼醫(yī)院西 外銷 現(xiàn)房 13280 陽光廣場 亞運村 外銷 現(xiàn)房 11000 賓都花園 長城飯店東 外銷 現(xiàn)房 12500 錦繡園 工體北路 內(nèi)銷 預(yù)售 8588 世紀(jì)光華公寓 國貿(mào)中心北 內(nèi)銷 預(yù)售 9988 以上住宅和公寓的銷售對象與AAA項目相同，地理位置也與該項目富競爭性，考慮都是同一檔次的住宅，建筑結(jié)構(gòu)、平而布局、內(nèi)部裝修等大同小異，因而價格是可比較的。從表4-1可以看出，目前外銷房每平方米平均價格為12000元左右，現(xiàn)房比期房略高，內(nèi)銷房每平方米單價要比外銷低2000-3000元。(4)評估價格建議：開發(fā)商銷售部門主持人XXX先生是業(yè)內(nèi)資深專家，有多年在美國、香港、廣州和北京售房經(jīng)驗，諳孰房地產(chǎn)市場，為本項目制定了切實可行的銷售戰(zhàn)略，兼有訓(xùn)練有素的營銷隊伍，預(yù)計在未來市場銷售上會有良好業(yè)績。8 但是，綜合考慮該項目自身的優(yōu)勢(如地理位置、專項住宅和優(yōu)良的物業(yè)管理)，中高檔住宅的供給顯和可預(yù)見的需求量，對未來房地產(chǎn)市場復(fù)蘇的期望，參考目前同類住宅的市場成交價，同時依照項目評估的穩(wěn)妥原則，建議在本項目評估中樓盤銷售價格以1450美元。(或12035元)起步為宜。

五、企業(yè)資信評價(1)北京BBB房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是經(jīng)我國政府批準(zhǔn)的中美合資企業(yè)。中方股東有：XXX總公司和北京XXXX工程有限公司；美方股東是美國XXX公司。(2)北京BBB房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的董事會亦由中美合資三方人組成。其董事會成員均有大學(xué)以上學(xué)歷和管理能力，領(lǐng)導(dǎo)群體素質(zhì)較高，在北京BBB房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的工作中三方合作很好。(3)北京BBB房地產(chǎn)開發(fā)有限公司沒有辦公室、工程部、財務(wù)部和銷售部。財務(wù)部的財務(wù)制度健全；財務(wù)部經(jīng)理為乙方委派，具有大學(xué)以上文化水平，且有較高業(yè)務(wù)水平和管理能力。銷售部的工作人員均為最近公開招聘的研究生和大學(xué)生；同時聘請香港某測量師行北京地區(qū)總經(jīng)理擔(dān)任市場總監(jiān)。該公司已對銷售人員進(jìn)行了培訓(xùn)，并擬定了銷售策略和銷售計劃。1998年l0月將大力開展銷售活動，并做出了銷售保證。(4)AAA項口是在建項目，也是北京BBB房地產(chǎn)開發(fā)有限公司唯一從事的項目。自1997年以來，該項目已投入7910萬元，財務(wù)狀況較好。由于項目尚在施工，未能銷售，故無收入。

六、投資總額及資金來源評估

1、評估依據(jù)(1)北水市xx設(shè)訓(xùn)院編制的《AAA項目初步設(shè)計概算》；(2)北京BBB房地產(chǎn)開發(fā)有限公司《貸款申請報告》；(3)項目實施進(jìn)度與實際投資使用情況；(4)末完工程所需投資的預(yù)測。

2、項目投資總額 該項目投資總額為43456萬元，全部用于開發(fā)產(chǎn)品投資。開發(fā)產(chǎn)品成本中不含財務(wù)費用部分為41367萬元，其中：土地開發(fā)費用16570萬元；前期工程費用532萬元；基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程費1379萬元；建筑安裝工程費19409萬元；預(yù)備費1351萬元。詳見附表4-l。

3、項目建設(shè)及用款計劃 該項目自1997年開始建設(shè)，計劃2000年完工。資金使用計劃4年，1997年已投資7910萬元，1998年投資20955萬元，1999年有著9792萬元，2000年投資4214萬元。9

4、項目資金來源 資金來源有注冊資本金8300萬元，股東貸款6641萬元，擬向農(nóng)業(yè)銀行申請住房建設(shè)抵押貸款15000萬元，以上約29000萬元，其余部分可用商品房預(yù)售收入款解決，因此，資金來源可以說是可靠落實的。詳見附表4-2。

七、項目財務(wù)效益評估

1、評估依據(jù)(1)建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》計劃出版社，2000年；(2)《中國xx銀行中長期貸款項目評估方法》；(3)北京BBB房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的《貸款申請報告》；(4)國家現(xiàn)行的財稅制度和有關(guān)法規(guī)。

2、主要數(shù)據(jù)的確定 評估用的基本數(shù)據(jù)經(jīng)與借款方共同研究確定如下：(1)可銷售的商品房面積56600千方米，其中：住宅42100平方米；服務(wù)用房4195平方米：汽車庫車位237個/10305平方米。(2)貸款：向銀行借款15000萬，借款利率5%，項目第2年借款11000萬元，第3年借款4000萬元。全部借款在第4、5等本還款。(3)商品房的銷售價格：住宅每平方米第1年1450美元、第2年1550美元、第3年1650美元(1美元=8.3元人民幣)，折人民幣分別為12035元、12865元及13695元。服務(wù)用房每平方米2000美元，折人民幣16600元。汽車庫車位每個250000元。(4)銷售計劃：住宅及汽車庫車位進(jìn)行預(yù)售，計劃3年內(nèi)售完，第2年銷售15%，第3年銷售50%，第4年銷售35%：服務(wù)用房則于第4年銷售。預(yù)售房分期付款，合同簽訂當(dāng)年交50%，余款第2年交30%，第3年交20%。(5)項目計算期：根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點，以商品房全部售完為限，計算期定為6年，從第2年起繼續(xù)施工，3年內(nèi)完工。

(6)稅費率：營業(yè)稅稅率為5%；城市維護(hù)建設(shè)稅稅率7%，教育費附加費率3%；土地增值稅稅率按不同的增扣比為0~40%；企業(yè)所得稅稅率為33%，管理費用按建筑工程費用的3%提取；銷售費用按工程費的5%提取；不可預(yù)見費為1351萬元；職工獎勵及福利基金、儲備基金和企業(yè)發(fā)展發(fā)展基金均按5%提取，余下可供分配的利潤在借款未償還前暫不分配，留在企業(yè)，直至項目計算期末再分配。基準(zhǔn)收益串Ie發(fā)定為15。

3、收入及成本 商品房銷售收入共為67749萬元，與之相對應(yīng)的開發(fā)產(chǎn)品成本為43456萬元。10 其中管理費用及銷售費用分別為582萬元及970萬元，財務(wù)費用為2089萬元。詳見附表4-

1、附表4-3和附表4-4。

4、利潤與稅金 該項目經(jīng)營稅金為3726萬元，土地增值稅為6048萬元，利潤總額為14519萬元，所得稅為4791萬元，減三項基金后，可供分配的利潤為7490萬元。詳見附表4-4。

5、盈利能力分析 全部投資內(nèi)部收益率：所得稅前為21.1%，凈現(xiàn)值為2868萬元；資本金內(nèi)部收益率為37.1%；投資各方的內(nèi)部收益率都為15.7%；大大高于銀行貸款利率及基準(zhǔn)折現(xiàn)率。因此在財務(wù)上是可行的。投資回收期為4.1年。詳見附表4-

5、附表4-6。

6、清償能力分析 申請抵押貸款15000萬元，約定從第4年起兩年內(nèi)償還，其資金來源主要為可利用預(yù)售收入。經(jīng)測算，預(yù)售收入除少量用于項目投資外，其余款項用來還款是富富有余的。詳見附表4-7。項目資產(chǎn)負(fù)債率是比較低的，僅在第2年達(dá)到67%，其余年份均在37%~58%之間。詳見附表4-9。

八、不確定分析

1、項目的敏感因素 影響項目收益的主要敏感因素為開發(fā)產(chǎn)品投資、售房價格和售房款回籠進(jìn)度三項。詳見表4-2和圖4-1。表4-2 敏感性分析表 序號 項目

變動幅度(%)全部投資(所得稅前)內(nèi)部收益率(%)凈現(xiàn)值(萬元)投資回收期(年)0 基本方案 21.1 2868 4.1 1 開發(fā)產(chǎn)品投資 +10 14.6-191 4.4-10 28.7 5926 3.8 2 售房價格 +10 28.7 6563 3.8-10 13.2-826 4.5 3 預(yù)售款回籠進(jìn)度 +10 22.8 3440 3.9-10 17.2 991 4.4 11

40200-40-30-20-10010203040-20售房價格預(yù)售款回籠進(jìn)度基準(zhǔn)收益率開發(fā)產(chǎn)品投資

從表4-2和圖4—1來看，開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價格是兩大敏感因素，如果它們分別向不利方向變動10%，內(nèi)部收益率分別下降至14.6%和13.2%，投資回收期也將分別增加至4.4年。相比之下，預(yù)售款回籠進(jìn)度對項目影響不太大。由此看，項目有一定的抗風(fēng)險能力。

2、臨界點分析 為考察對開發(fā)產(chǎn)品效益有影響的因素變化的極限承受能力對開發(fā)產(chǎn)品投資、售房價格、土地費用和售房面積等因素作臨界點分析，若期望的可接受內(nèi)部收益率為15%，則開發(fā)投資臨界點為47530

萬元，增長4074萬元；售房價格的臨界點11041元，降低929元：土地費用的臨界點為22138萬元，增長5568萬元；售房面積的臨界點為50548平方米，下降6052平方米。從臨界點分析可見(表4-3)，項目對土地費用變動的承受力最強。表4-3 臨界點分析表 指標(biāo)名稱 基本方案結(jié)果 臨界點計算 內(nèi)部收益率(%)21.1 期望值 15.0 開發(fā)投資(萬元)43456 最高值 47530 最低值 11041 售房價格(元/平方米)11970 最高值 22138 土地費用(萬元)16570 最低值 50548 售房面積平(方米)56600 12

九、貸款風(fēng)險評估

1、申請貸款的種類、金額、期限 項目主辦單位根據(jù)工程進(jìn)度用款情況擬向xx銀行xx支行以抵押方式申請貸款15000萬元，寬限期為2年，2年等本還款。

2、抵押物及其估價 抵押物為主辦單位取得的《國有土地使用權(quán)證》。該抵押物辦單位委托北京xx房地產(chǎn)咨詢評估有限公司評估，估價內(nèi)容為總建筑面積56600平方米，建設(shè)用地面積5126平方米。據(jù)該公司《估價報告》，房地產(chǎn)估價結(jié)果為34438.57萬元。《估價報告》將價格定義為：委估物業(yè)市場價值包含地塊的熟地地價和部分工程費用、部分設(shè)備費用。熟地價是委估地塊達(dá)到七通一平，公寓用地70年土地使用權(quán)的市場價格。同時，含開發(fā)所支付的前期工程費(部分)、設(shè)備款(部分)及其他費用。

3、抵押貸款風(fēng)險的評估

《評估報告》是1998年2月27日簽署的。當(dāng)時該項目正處于施工期，當(dāng)年3~8月又投入建設(shè)資金約5000萬元。該估價依據(jù)的市場價為2500美元/平方米，目前來看似偏高。上述兩項相抵，抵押物原評估價值額仍應(yīng)有所調(diào)低。按《評估報告》的估價值，按抵押率占50%及70%計，可貸款的本息額為17219萬元至24000萬元。該項目需貸款15000萬元人民幣，加利息共計為17400萬元。如按抵押率70%計算，抵押物價值是可以接受的。

4、貸款償還能力的評估 根據(jù)本報告財務(wù)效益評估，本項目的借款可以在約定的兩年內(nèi)歸還，評估進(jìn)一步分析了如銷售受到影響，即使3年內(nèi)銷售率只達(dá)90%，亦不影響貸款的償還。因此，貸款償還能力是強的。

十、評估結(jié)論和建議(1)北京BBB房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是經(jīng)北京市人民政府批準(zhǔn)的、具有企業(yè)法人資格的中外合資企業(yè)。其經(jīng)營范圍就是AAA項目的開發(fā)、建設(shè)、出租、出售與物業(yè)管理。該公司注冊資本為8300萬元，已全部到位。(2)北京BBB房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的管理機構(gòu)，特別是財務(wù)、銷售等部門，機構(gòu)簡練，制度健全，工作嚴(yán)謹(jǐn)。(3)AAA項目設(shè)計外型典雅，住宅戶型多，內(nèi)部設(shè)施合理：施工質(zhì)量—流，地下工程曾獲1998年北京建委“長城杯”獎；工程監(jiān)理嚴(yán)格。(4)北京市朝陽區(qū)是北京市規(guī)劃的商務(wù)辦公區(qū)，AAA項目正處于該區(qū)范圍的中心地帶，為外商機構(gòu)、外資(合資)企業(yè)包圍，又與北京新開辟的第三使館區(qū)隔 13

路相望，交通便利，服務(wù)設(shè)施齊備，因此，相對于北京市其他中高檔住宅而言，具有叫優(yōu)越的地理環(huán)境，如銷售適當(dāng)，必然有較強的競爭力。(5)AAA項目是一項在建工程，已投入資金7910萬元人民幣，預(yù)計1998年年底結(jié)構(gòu)封頂，1999年進(jìn)行設(shè)備安裝與內(nèi)裝修，于11月即可人住。目前是該項目工程使用資金較集中的時間，如能獲得貸款支持，將有利于工程進(jìn)展和投資效益的發(fā)揮。(6)經(jīng)測算分析，AAA項目的財務(wù)效益好，抗風(fēng)險能力較強。只要銷售價格合理，營銷得力，可以按計劃完成銷售任務(wù)，回收資金。因此，該項目償還貸款是有保證的。詳見表4-4。(7)該項貸款為抵押貸款，抵押率符合國家規(guī)定的范圍。總之，該項貸款是可行的，安全度較高。建議在房地產(chǎn)市場特別是中高檔市場競爭激烈的形勢下，要加強營銷工作，以合理的價格和優(yōu)良的服務(wù)，去贏得用戶。14

表4-4 主要經(jīng)濟指標(biāo) 序號 名稱 單位 數(shù)據(jù) 備注 Ⅰ 設(shè)計規(guī)模 1 房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品總建筑面積平方米 56600 2 商品房銷售平方米 56600 其中：住宅平方米 42100 服務(wù)用房平方米 4195 汽車庫車位平方米 10305 Ⅱ 經(jīng)濟數(shù)據(jù) 1 總投資 萬元 43456 2 開發(fā)產(chǎn)品投資 萬元 43456 其中：財務(wù)費用 萬元 2089 資金籌措 萬元 43456

其中：資本金 萬元 8300 借款 萬元 15000 4 經(jīng)營收入 萬元 13550 年平均 5 經(jīng)營稅金及附加 萬元 745 年平均 6 總成本費用 萬元 8691 年平均 7 利潤總額 萬元 2904 年平均 8 所得稅 萬元 958 年平均 9 稅后利潤 萬元 1946 年平均 10 土地增值稅 萬元 1210 年平均 Ⅲ 財務(wù)評價指標(biāo) 商品房投資利潤率 % 33.4 商品房投資利稅綠 % 55.9 商品房資本金凈利潤率 % 117.2 全部投資內(nèi)部收益率(所得稅前)% 21.1 全部投資投資回收期(所得稅前)年 4.1 全部投資內(nèi)部收益率(所得稅后)% 15.3 全部投資投資回收期(所得稅后)年 4.4 資本金內(nèi)部收益率 % 37.1 長期借款償還期(房地產(chǎn)投資)年 4.0 貸款期起 附表4-1 項目總投資估算表 單位：萬元

序號 項目 金額 說明 1 開發(fā)建設(shè)投資 43456 1.1 土地費用 16570 1.2 前期工程費 532 1.3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 1379 1.4 建筑安裝工程費 19409 1.5 公共配套設(shè)施建設(shè)費 1.6 開發(fā)間接費 1.7 管理費用 582 1.8 銷售費用 970 1.9 開發(fā)期稅費 368 1.10 其他費用 206 1.11 不可預(yù)見費 1351 1.12 財務(wù)費用 2089 2 經(jīng)營資金項目總投資 43456 開發(fā)產(chǎn)品成本 43456 固定資產(chǎn)投資經(jīng)營資金 附表4-2 投資使用計劃與資金籌措表 單位：萬元 序號 項目 合計 1 2 3 4 5 6 1 總投資 43456 7910 20955 9792 4214 585 1.1 自營資產(chǎn)投資 1.2 自營資產(chǎn)投資借款建設(shè)期利息 1.3 自營資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 1.4 經(jīng)營資金 1.5 開發(fā)產(chǎn)品投資 43456 7910 20955 9792 4214 585 其中：不含財務(wù)費用 41367 7910 20675 9130 3450 203 財務(wù)費用 2089 280 662 764 382 2 資金籌措 43456 2.1 資本金 8300 4980 3320 2.2 預(yù)售收入 13515 2924 5792 4214 585 2.3 預(yù)租收入 2.4 其他(股東貸款)6641 2930 3711 2.5 借款 15000 11000 4000 2.5.1 固定資產(chǎn)投資人民幣借款 15000 11000 4000 自營資產(chǎn)投資人民幣借款 房地產(chǎn)投資人民幣借款 15000 11000 4000 自營資產(chǎn)投資外幣借款 房地產(chǎn)投資外幣借款 2.5.2 自營資產(chǎn)投資建設(shè)期利息借款 2.5.3 經(jīng)營資金人民幣借款 16

附表4-3 售房收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位：萬元

序號 項目 合計 1 2 3 4 5 6 1 售房收入 67749 4244 17568 25319 14774 5843 1.1 可銷售面積(㎡)56600 7861 26203 22537 1.2平均售價(元/㎡)10799 11466 12964 1.3 銷售比例(%)100 14 46 40 2 經(jīng)營稅金及附加 3726 233 966 1393 813 321 2.1 營業(yè)稅 3387 212 878 1266 739 292 2.2 城市維護(hù)建設(shè)稅 237 15 61 89 52 20 2.3 教育費附加 102 6 26 38 22 9 3 土地增值稅 6048 406 1597 2239 1300 506 4 商品房銷售凈收入 57975 3605 15005 21688 12661 5016 附表4-4 財務(wù)現(xiàn)金流量表(全部投資)單位：萬元 序號 項目 合計 1 2 3 4 5 6 1 現(xiàn)金流入 67749 4244 17568 25319 14774 5843 1.1 售房收入 67749 4244 17568 25319 14774 5843 1.2 租房收入 1.3 自營收入 1.4 其他收入 1.5 回收固定資產(chǎn)余值 1.6 回收經(jīng)營資產(chǎn) 1.7 凈轉(zhuǎn)售收入 2 現(xiàn)金流出 55933 7910 21539 12849 8934 3414 1287 2.1 固定資產(chǎn)投資(方向稅)2.2 開發(fā)產(chǎn)品投資(不含財務(wù)費41367 7910 20675 9130 3450 203

2.3 用)2.4 經(jīng)營資金 2.5 自營部分經(jīng)營費用 2.6 出租房經(jīng)營費用 3726 233 966 1393 813 321 2.7 經(jīng)營稅金及附加 6048 406 1597 2239 1300 506 2.8 土地增值稅 4791 225 1156 1852 1089 460 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 11816-7910-17295 4720 16385 11360 4556 累計凈現(xiàn)金流量-7910-25205-20485-4100 7260 11816 4 所得稅前凈現(xiàn)金流量 16608-7910-17070 5875 18238 12458 5016 累計所得稅前凈現(xiàn)金流量-7910-24980-19105-867 11592 16608 計算指標(biāo) 所得稅前 所得稅后 內(nèi)部收益率(FIRR)21.08% 15.29% 財務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)2868 134 投資回收期(年)4.07 4.36 基準(zhǔn)收益率(Ie)15.00% 15.00% 17

附表4-5 財務(wù)現(xiàn)金流量表(資本金)單位：萬元 序號 項目 合計 1 2 3 4 5 6 1 現(xiàn)金流入 74390 4244 24209 25319 14774 5843 1.1 售房收入 67749 4244 17568 25319 14774 5843 1.2 租房收入 1.3 自營收入 1.4 其他(回收股東貸款)6641 6641 1.5 回收固定資產(chǎn)余值 1.6 回收經(jīng)營資金 1.7 凈轉(zhuǎn)售收入 2 現(xiàn)金流出 58508 7910 10842 9628 17386 11407 1334 2.1 資本金 8300 4980 3320 2.2 預(yù)售(租)收入用于開發(fā)產(chǎn)品投資 13515 2924 5792 4214 585 2.3 自營部分經(jīng)營費用 2.4 出租房經(jīng)營費用 2.5 經(jīng)營稅金及附加 3726 233 966 1393 813 321 2.6 土地增值稅 6048 406 1597 2239 1300 506 2.7 所得稅 4791 225 1156 1852 1098 460 2.8 長期借款本金償還 15000

7500 7500

2.9 流動資金借款償還 2.10 短期借款本金償還 2.11 其他(股東貸款)6641 2930 3711 2.12 職工獎勵及福利基金 486 23 117 188 112 47 3 凈現(xiàn)金流量 15882-7910-6598 14581 7933 3366 4509 4 累計凈現(xiàn)金流量

-7910-14508 73 8007 11373 15882 計算指標(biāo) 內(nèi)部收益率(FIRR)37.1% 財務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)5879 基準(zhǔn)收益率(Ie)15.00% 18

附表4-6 損益表 單位：萬元 序號 項目 合計 1 2 3 4 5 6 1 經(jīng)營收入 67749 4244 17568 25319 14774 5843 1.1 商品房銷售收入 67749 4244 17568 25319 14774 5843 1.2 房地產(chǎn)租金收入 1.3 自營收入 2 經(jīng)營成本 43456 2924 11503 16074 9333 3622 2.1 商品房經(jīng)營成本 43456 2924 11503 16047 9333 3622 2.2 出租房經(jīng)營成本(攤銷)3 出租房經(jīng)營費用 4 自營部分經(jīng)營費用 5 自營部分折舊、攤銷 6 自營部分財務(wù)費用 7 經(jīng)營稅金及附加 3726 233 966 1393 813 321 8 土地增值稅 6048 406 1597 2239 1300 506 9 利潤總額 14519 681 3503 5613 3328 1394 10 彌補以前虧損

應(yīng)納稅所得額 14519 681 3503 5613 3328 1394 12 所得稅 4791 225 1156 1852 1098 460 13 稅后利潤 9728 456 2347 3761 2230 934 職工獎勵及福利基金 486 23 117 188 112 47 儲備基金 778 36 188 301 178 75 企業(yè)發(fā)展基金 973 46 235 376 223 93 14 加：年初未分配利潤 351 2158 2527 2122 15 可供投資者分配利潤

351 2158 5054 4244 2841 應(yīng)付利潤 7490 2527 2122 2841 A方 749 253 212 284 B方 6666 2249 1889 2529 C方 75 25 21 28 17 年末未分配利潤 2527 2122 351 2158 19

附表4-7 長期借款還本付息估算表 單位：萬元 序號 項目 合計 1 2 3 4 5 6 1 長期借款償還 1.1 年初借款本息累計 11000 15000 7500 本金 11000 15000 7500 建設(shè)期利息 1.2 本年借款 15000 11000 4000 1.3 本年應(yīng)計利息 2089 280 662 764 382 1.4 本年還本付息 280 662 8264 7882 還本 15000 7500 7500 付息 2089 280 662 764 382 1.5 年末借款本息累計 11000 15000 7500 2 房地產(chǎn)投資人民幣借款 2.1 年初借款本息累計 11000 15000 7500

本金

11000 15000 7500

建設(shè)期利息 2.2 本年借款 15000 11000 4000 2.3 本年應(yīng)計利息 2089 280 662 764 382 2.4 本年還本付息

280 662 8264 7882

還本 15000 7500 7500 付息 2089 280 662 764 382 2.5 年末借款本息累計 11000 15000 7500 3 還本資金來源 456 8514 24504 27981 4556 3.1 上年余額 456 8514 17004 3.2 攤銷 3.3 折舊 3.4 利潤 369 3.5 可利用售房收入 456 8057 15621 10978 4556 3.6 其他 4 償還等額還款本金 7500 7500 5 償還長期貸款--本金能力 456 8517 4556 17004 20481 6 長期借款償還期(年)5 20

附表4-8 資金來源與運用表 單位：萬元 序號 項目 合計 1 2 3 4 5 6 1 資金來源 97690 7910 22275 21568 25319 14774 5843 1.1 商品房銷售收入 67749 4244 17568 25319 14774 5843 1.2 房地產(chǎn)租金收入 1.3 自營收入 1.4 自營資產(chǎn)長期借款 1.5 自營資產(chǎn)經(jīng)營資金借款 1.6 房地產(chǎn)投資借款 15000 11000 4000 1.7 短期借款 1.8 資本金 8300 4980 3320 1.9 其他(股東貸款)6641 2930 3711 1.10 回收固定資產(chǎn)余值 1.11 回收經(jīng)營資金 1.12 凈轉(zhuǎn)售收入 2 資金運用 87639 7910 21842 20269 19913 13530 4175 2.1 自營固定資產(chǎn)投資(方向稅)2.2 自營固定資產(chǎn)建設(shè)期利息 2.3 房地產(chǎn)投資(財務(wù)費用)43456 7910 20955 9792 4214 585 2.4 經(jīng)營資金 2.5 自營部分經(jīng)營費用 2.6 自營部分財務(wù)費用 2.7 出租房經(jīng)營費用 2.8 經(jīng)營稅金及附加 3726 233 966 1393 813 321 2.9 土地增值稅 6048 406 1597 2239 1300 506 2.10 所得稅 4791 225 1156 1852 1098 460 2.11 應(yīng)付利潤 7490 2527 2122 2841 2.12 自營資產(chǎn)長期借款本金償還 2.13 自營資產(chǎn)經(jīng)營資金借款償還 2.14 房地產(chǎn)長期借款本金償還 15000 7500 7500 2.15 償還其他應(yīng)付款(股東貸款)6641 6641 2.16 短期借款本金償還 2.17 職工獎勵及福利基金 486 23 117 188 112 47 3 盈余資金 10051 433 1299 5406 1244 1668 4 累計盈余資金 433 1732 7138 8383 10051 21

附表4-9 資產(chǎn)負(fù)債表 單位：萬元 序號 項目 1 2 3 4 5 6 1 資產(chǎn) 7910 26374 25963 19509 12005 10051 1.1 流動資產(chǎn)總額 7910 26374 25963 19509 12005 10051 1.1.1 應(yīng)付帳款 1.1.2 存貨 7910 25941 24230 12370 3622 其中：在建開發(fā)產(chǎn)品 7910 25941 24230 12370 3622 1.1.3 現(xiàn)金 1.1.4 累計盈余資金 433 1732 7138 8383 10051 1.2 在建工程 1.3 固定資產(chǎn)凈值 1.4 無形及遞延資產(chǎn)凈值 2 負(fù)債及所有者權(quán)益 7910 26374 25963 19509 12005 10051 2.1 流動負(fù)債 2930 6641 3 2.1.1 應(yīng)付帳款 2930 6641 2.1.2 短期借款 2.2 借款 11000 15000 7500 2.2.1 經(jīng)營資金借款 2.2.2 固定資產(chǎn)投資借款 2.2.3 開發(fā)產(chǎn)品投資借款 11000 15000 7500 負(fù)債小計 2930 17641 15000 7500 2.3 所有者權(quán)益 4980 8733 10963 12009 12005 10051 2.3.1 資本金 4980 8300 8300 8300 8300 8300 2.3.2 資本金公積金 2.3.3 儲備基金 36 224 525 704 778 2.3.4 企業(yè)發(fā)展基金 46 280 656 879 973 2.3.5 累計未分配利潤 351 2158 2527 2122

比例指標(biāo) 資產(chǎn)負(fù)債率(%)37 67 58 38 流動比例(%)270 397 速動比例(%)22

第五篇：房地產(chǎn)開發(fā)項目立項申請報告及其附件

房地產(chǎn)開發(fā)項目立項申請報告及其附件

企業(yè)投資項目核準(zhǔn)登記表

（房地產(chǎn)項目）

項目名稱：

：

年月日

××市發(fā)展和改革委制

填表說明

資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn)E網(wǎng)http://只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。

如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！

本表一式2份；

隨表附送如下資料：

□項目申報單位報批函；

□項目建設(shè)單位招投標(biāo)基本情況表

□由具有資質(zhì)的房地產(chǎn)中介服務(wù)公司或上等級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)公司或由設(shè)計院編制，按規(guī)定內(nèi)容編制的申請報告□單項房地產(chǎn)項目提供房地產(chǎn)行業(yè)主管部門的資質(zhì)證明文件，專業(yè)房地產(chǎn)公司提供營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；中外合營項目，合營各方已經(jīng)簽署合作意向書

□,或銀行資金證明）。

□□其他項目提供土地交易中心

備注：所有復(fù)印件均需蓋有確認(rèn)與原件相符公章，資料各1份。

□ 聯(lián)系人：

□ 聯(lián)系地址：

□ 電話：手機：

附件

1×公司××項目立項的申請書

（房地產(chǎn)開發(fā)項目核準(zhǔn)）

××市發(fā)展和改革委：

茲有我公司“××項目”申請立項。項目選址于××，總用地面積××平方米,建筑容積率××,建筑密度××,建筑面積××平方米，其中商業(yè)用房××平方米，商品住宅××平方米，…。項目總投資××萬元，建設(shè)所需資金全部由我公請給予辦理為盼。

附：關(guān)于××公司××

申請人（簽章）：

×年×月×日

附件2

房地產(chǎn)項目申請報告的基本內(nèi)容

可行性研究的目的，主要是從技術(shù)、經(jīng)濟及協(xié)作配套等方面對項目設(shè)立的必要性、可能性進(jìn)行全面、系統(tǒng)的分析論證。

第一章項目概況

一、建設(shè)條件

二、項目研究工作依據(jù)

三、項目開發(fā)公司狀況（經(jīng)營性質(zhì)、經(jīng)營范圍、管理架構(gòu)、工程技術(shù)力量和財務(wù)狀況分析）

四、項目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容

五、項目建設(shè)招投標(biāo)形式

第二章項目投資環(huán)境

一、宏觀經(jīng)濟環(huán)境

第三章

一、項目對公共設(shè)施的需求

二、項目住戶子女教育解決方案

三、項目公共體育設(shè)施和交通設(shè)施的解決方案

四、項目物業(yè)管理

第四章項目分析及市場定位

一、項目SWOT分析

二、市場定位（包括房屋戶型結(jié)構(gòu)、客戶群體定位等）

三、房地產(chǎn)市場承載力分析

四、銷售價格及銷售預(yù)測

五、項目營銷方案

第五章項目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排

一、工程計劃

二、施工安排

第六章投資估算和資金籌措

一、總投資估算

二、資金籌措和資金平衡分析

第七章財務(wù)分析

一、銷售利潤分析

二、贏利能力分析

三、借款償還能力分析

第八章不確定性分析

三、項目風(fēng)險分析

附件3

關(guān)于核準(zhǔn)××公司××房地產(chǎn)項目的通知

××公司:

你公司報來“××項目立項申請”收悉。經(jīng)研究，同意該項目的建設(shè)，現(xiàn)核準(zhǔn)

如下：

××市發(fā)展和改革委

×年×月×日

主題詞：城鄉(xiāng)建設(shè)房地產(chǎn)項目

抄送：

附件4

關(guān)于××公司××房地產(chǎn)

項目不予核準(zhǔn)的通知書

企業(yè)：

你單位送來的××項目核準(zhǔn)申請表收悉。經(jīng)審核，該項目在以下方面不符

合法律、法規(guī)及有關(guān)政策規(guī)定，不予核準(zhǔn)。特此通知。

1、2、對本決定不服的，可依法申請行政復(fù)議或提起行政訴訟。

（項目核準(zhǔn)機關(guān)蓋章）

年月日