第一篇：房地產開發申請報告

伊犁隆鑫房地產開發有限

責任公司

隆鑫字第[0186]號

關于對黑龍江路280號用地

進行開發建設的申請

新疆維吾爾自治區人民政府：

我公司于二零零四年七月批準成立，企業地址：伊寧市斯大林街五

巷19號，成立八年來我公司靠自身拼搏和廣大用戶的信賴與支持，在各級主管部門的領導下，從無到有、從小到大，目前已發展成為伊犁州房產行業中具有競爭力的企業，至今先后開發了民貿地下通道、新客運站地下通道、隆鑫綜合樓及農機局綜合樓，州職業技術學院教職工住宅樓等總建筑面積100000平方米。公司于2006年10月新成立了分支機構-隆鑫大酒店，擴大了經營規模，增加了經營范圍。公司主要業務有：房地產開發與經營；建筑設備的租賃；建筑材料，鋼材，蓄產品，農副產品及日用百貨的批發銷售；物業管理，房屋租賃，住宿，餐飲，茶樓服務；煙酒零售。

2008年并購重組伊犁華西建設工程責任有限公司（二級建筑安裝資質）。公司由具有中級及以上職稱專業的管理人員150人員，下設財務部、銷售部、經營合同部、工程技術部、質量安全部、市場開發部、辦公室等

職能部門，公司自有固定員工200人。公司本著不斷追求更高更強的經營理念，以更加提高和增強企業社會責任為目標，為城市建設發展、提高經濟增長和增加城市就業，開發建設更加美麗的烏市做出企業的貢獻。烏魯木齊是具有優良的經濟發展潛力大的民族特色區域，具有完善基礎設施，配套齊全的發展鮮明的文化，富有魅力的特色現代化區域性城市。

我公司通過長期的城市區域調研發現，在主要以黑龍江路

280號舊區，房屋老化，結構混亂，居民住房條件差等現象，已不能滿足人民日益增長的文化和生活的需要，城市現行規劃道路已不能滿足城市現代化發展的需要，為適應現代化城市規劃和現代化城市建設，在市中心繁華地段旁應需要一個具有現代化的高層商住樓。為創造更加美好的烏魯木齊，我公司希望能將此舊區進行改造。

此項目采用最前沿的戶型設計，大面積落地玻璃窗、戶外觀景陽臺、地暖、可視對講門禁，注重基礎配套建設，如設置停車場、戶外按摩步道、露天休憩椅、中控廣播系統以及健身器械，通過做好各種細節將項目建成品牌大型商住園。

該改造項目我公司將本著“綠化、美化、亮化”的原則，“高質量、創品牌、求發展”的決心，以“營造更美好的人文環境”為目標，為伊寧市的城市發展提交一份更美的人文畫卷而努力！為使我公司能盡快完成拆遷、立項、規劃等各項前期手續，懇切希望新疆維吾爾自治區人民政府領導批準由我公司開發建設該舊區改造項目為感！

此

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伊犁隆鑫房地產開發有限責任公司

二0一二年三月十六日

第二篇：房地產開發申請報告

篇一：房地產開發申請報告2010 第一章 總 論

1.1 項目名稱及建設規模

項目名稱：開發建設**********項目

開發建設單位：**************************公司

項目地理位置：**************土地*********畝。

建設規模：總建筑面積*******平方米

1.2項目開發建設單位概況

**************************公司成立于****，是經*******工商局注冊的有限責任公司，是*******房地產管理局批準的二級房地產開發企業，公司****************************************(基本情況)。

1.3 項目申請報告編制的依據和范圍

1.3.1編制依據

①*******住房需求狀況調查

②《*******國民經濟和社會發展第十一個五年規劃綱要》 ③《*******城市總體規劃（2005-2020年）》

④《*******土地利用總體規劃(2005-2020年)》

⑤《*******住房建設規劃（2008-2012）》

⑥《*******2008國有土地使用權供應計劃》

⑦《房地產開發項目經濟評價方法（建標[2000]205號）》

⑧《城市居住區規劃設計規范》等法律規范

⑨《住宅設計施計規范》

⑩**********1：2500地形測量圖

1.3.2 編制范圍

根據國家對項目申請報告編制內容和深度的要求，本可行性研究報告主要從以下范圍進行研究：

①項目建設的必要性和依據；②項目建設規模的確定

③建設條件是否具備； ④工程建設規劃

⑤公用工程方案； ⑥項目實施進度計劃安排

⑦投資估算及資金籌措方案；⑧對項目的效益進行客觀分析

1.4 研究結論 1.4.1 *******房地產市場分析

*******的房地產業目前正處于初步發展期。*******是一個新興的城市，許多建筑為八十年代的建筑，基本上不需要改造。但由于近年來*******人民生活水平的不斷提高，對城市產業空間、居住空間有了全新的要求；尤其是隨著社會的發展，知識越來越受到重視，為孩子上學買房成了新的需求熱點。再者，隨著中原油田相關單位的外遷，*******場中購房需求及購房主體正在悄然變化，中高檔商品房的需求將有所縮減，經濟適用房及廉租房的市場需求依然很大。

1.4.2項目地塊概況

本項目位于************************************以北，******以西所圍成的區域；地塊地勢較為平整，周邊供水、供電、供暖、排水、雨水、天然氣、通信、閉路電視等基礎設施條件完善，交通便利，適合項目開發的需要。

1.4.3建設規模

根據周邊的地理條件和規劃指導思想，為滿足不同層次的住房需求，本規劃住宅采用38、76、89、116、135、169平方米六個戶型，90平方米以下住宅占70.14%，大中戶型占29.86%以下，總規劃建筑面積*******平方米，其中住宅面積*******平方米，住戶*******戶；商業85100平方米；容積率：住宅2.7，商業4.5；綠地率：40%；并配套建設公共建筑工程。

1.4.4 項目總投資

該項目共需建設資金*******萬元，項目建設單位自籌資金解決80635.8萬元，分申請銀行貸款80000萬元，其中：第一年至第四年分別為15000萬元，后兩年各10000萬元。

1.4.5 經濟技術指標

主要技術經濟指標見下表：

主要技術經濟指標表

1.4.6結論和建議 該項目符合國家產業政策和*******經濟社會發展實際，不僅對改善城市面貌、完善投資環境有積極的意義，且經濟社會效益均好，項目抗風險能力強，因此，它的建設是可行的。

第二章 宏觀投資環境及市場研究

2.1房地產投資環境及發展趨勢

2007年，針對房地產市場運行中的主要矛盾，政策目標重點是增加有效供給，調整住房供應結構，抑制投資投機需求、解決低收入家庭住房問題。2007年土地購置面積為40609.18萬平方米，全國商品房累計施工面積為186454.97萬平方米，同比增長22.9%，增幅要高于2006年同期水平。全國商品房新開工面積為78135.98萬平方米，同比增長21.3%，增幅與2006年同期相比增長6.5個百分點。

總體來看，2007年全國房地產新開工面積同比增速平穩增長。

2007年中央針對金融以及房地產市場的一系列調控政策，包括從緊的貨幣政策，已經為2008年乃至更長時期該國房地產市場，特別是住宅市場的發展確定了明確的政策取向。2008年從整體上看，中國的房價將出現“調整期”，但不會出現大降，小幅上漲仍有可能。盡管中央經濟工作會議出臺了貨幣從緊的政策，房價可能會出現一定的波動和調整，但是2008年中國的經濟仍將是處在高速增長期，房地產經濟仍是中國經濟的主流之一，開發量仍將很大，需求量仍將旺盛。2008 年，隨著民生新政的實施，以解決中低收入家庭住房困難為主要任務的民生地產，正蓄勢待發；土地新政將進一步深入，查處土地違法案件力度將會進一步加大；中央政府針對房地產市場的混亂局面，將會出臺更嚴勵的政策措施。預計2008 年全國房價總體上將穩中趨降，逐步或落至一個相對理性的區域。

2.2*******經濟社會發展

*******位于河南省東北部，黃河下游沖積平原，西鄰安陽市、鶴壁市，西南與新鄉市接壤，北部與河北省，東部與山東省相鄰，東西長103.24公里，南北寬101.46公里，總面積4266平方公里，總人口356萬人，是聞名遐邇的國家石油化工基地（中原油田所在地），并先后成功創建了國家衛生城市、國家園林城市、中國優秀旅游城市、世界人居環境金質獎等“六城二獎”，是一個充滿朝氣、蓬勃發展的城市。

改革開放以來，全市人民高舉鄧小平理論偉大旗幟，以十七大 篇二：房地產開發申請報告

伊犁隆鑫房地產開發有限

責任公司

隆鑫字第[0186]號

關于對黑龍江路280號用地

進行開發建設的申請

新疆維吾爾自治區人民政府：

我公司于二零零四年七月批準成立，企業地址：伊寧市斯大林街五 巷19號，成立八年來我公司靠自身拼搏和廣大用戶的信賴與支持，在各級主管部門的領導下，從無到有、從小到大，目前已發展成為伊犁州房產行業中具有競爭力的企業，至今先后開發了民貿地下通道、新客運站地下通道、隆鑫綜合樓及農機局綜合樓，州職業技術學院教職工住宅樓等總建筑面積100000平方米。公司于2006年10月新成立了分支機構-隆鑫大酒店，擴大了經營規模，增加了經營范圍。公司主要業務有：房地產開發與經營；建筑設備的租賃；建筑材料，鋼材，蓄產品，農副產品及日用百貨的批發銷售；物業管理，房屋租賃，住宿，餐飲，茶樓服務；煙酒零售。

2008年并購重組伊犁華西建設工程責任有限公司（二級建筑安裝資質）。公司由具有中級及以上職稱專業的管理人員150人員，下設財務部、銷售部、經營合同部、工程技術部、質量安全部、市場開發部、辦公室等

職能部門，公司自有固定員工200人。公司本著不斷追求更高更強的經營理念，以更加提高和增強企業社會責任為目標，為城市建設發展、提高經濟增長和增加城市就業，開發建設更加美麗的烏市做出企業的貢獻。烏魯木齊是具有優良的經濟發展潛力大的民族特色區域，具有完善基礎設施，配套齊全

的發展鮮明的文化，富有魅力的特色現代化區域性城市。

我公司通過長期的城市區域調研發現，在主要以黑龍江路

280號舊區，房屋老化，結構混亂，居民住房條件差等現象，已不能滿足人民日益增長的文化和生活的需要，城市現行規劃道路已不能滿足城市現代化發展的需要，為適應現代化城市規劃和現代化城市建設，在市中心繁華地段旁應需要一個具有現代化的高層商住樓。為創造更加美好的烏魯木齊，我公司希望能將此舊區進行改造。

此項目采用最前沿的戶型設計，大面積落地玻璃窗、戶外觀景陽臺、地暖、可視對講門禁，注重基礎配套建設，如設置停車場、戶外按摩步道、露天休憩椅、中控廣播系統以及健身器械，通過做好各種細節將項目建成品牌大型商住園。

該改造項目我公司將本著“綠化、美化、亮化”的原則，“高質量、創品牌、求發展”的決心，以“營造更美好的人文環境”為目標，為伊寧市的城市發展提交一份更美的人文畫卷而努力！為使我公司能盡快完成拆遷、立項、規劃等各項前期手續，懇切希望新疆維吾爾自治區人民政府領導批準由我公司開發建設該舊區改造項目為感！

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伊犁隆鑫房地產開發有限責任公司

二0一二年三月十六日

篇三：房地產項目申請報告

目 錄 第一章 申報單位及項目概況...................................................................................................................................2 第二章 發展規劃、產業政策和行業準入分析...................................................................................................15 第三章 資源開發及綜合利用分析.........................................................................................................................17 第四章 節能分析.....................................................................................................................................................21 第五章 建設用地分析...........................................................................................................................................25 第六章 環境影響評價...........................................................................................................................................26 第七章 投資估算與經濟評價...............................................................................................................................31 第八章 社會影響分析...........................................................................................................................................37 第九章 結論與建議.................................................................................................................................................40 第一章 申報單位及項目概況

1.1項目名稱及申報單位

1.1.1 項目名稱：宿松縣陽光家和苑房地產開發項目

1.1.2 申報單位：宿松縣華美房地產有限公司

申報單位概況：宿松中豪房產開發有限公司具有較強的經濟技術實力，法人代表：何國燈，公司實行董事會領導下的總經理負責制，設有工程建設開發部、物資供應部、綜合部、售房部和財務部，是具備高素質人才和科學管理水平，有一定實力的房地產開發企業。公司本著“以人為本，質量第一”的經營宗旨，在全體員工的共同努力下，在過去的一年中取得了快速發展。我公司充分利用地理環境，使小區與周邊環境相融合，規劃設計將力圖營造一個功能合理、環境優美、舒適宜人的人居環境，追求社會、經濟、環境綜合效益的整合，為宿松縣的快速發展做出貢獻。

1.2 項目概況 1.2.1報告編制的依據

國家發展改革委員會《關于發布項目申請報告通用文本的通知》發改投［2007］1169號；

國家發改委、建設部《建設項目經濟評價方法與參數》（第三版）；

宿松縣國土局核發的土地掛牌出讓成交確認書；

宿松縣城鄉規劃管理局規劃設計條件；

《中華人民共和國建筑法》；

國務院《建設工程質量管理條例》；

國家有關防火、安全衛生、勞動保護和環保等規程和規定。

1.2.2 建設背景與市場調查分析

我國房地產業還在發展時期，房地產業的發展進而帶動整個國民經濟結構調整，成為了國民經濟支柱產業。我國當前商品住房市場中最主要的結構是改善性需求，即換房居住的需求。目前中國城市的人均住房面積約26平方米，此數并不大，還有提高的必要。而人均居住面積每提高1平方米，全國就會新增

13億平方米的住房需求。基于2012年上半年保定樓市消費者心理調查分析認為：

（一）剛需是市場主體: 31-40歲的購房者占了47%的比重，改善住房條件為購房主要因素；72%的受訪人群年收入在5萬或者5萬以下，首付不足或是影響置業主因；首次置業與改善性購房群體是參與此次調查的主體人群；

（二）70%的受訪者在購房時的承受范圍在40萬元以下，62%的受訪者可承受的月還款額在1500元以下，在保定的購房者能承受的房屋總價能力偏低，月還款能力偏低。

目前宿松縣住宅市場供應上,住宅面積在80-100m2以下的占總量的72%，住宅面積在101--120 m2的占總量的20%，121--140 m2占總量的8%。從以上統計結果看，80m2--120m2的住宅面積目前是宿松縣住宅市場上供應的主力，市場接受程度最高。

另外，本項目所在的宿松縣房地產市場及項目周邊的主要樓盤，在2011年住宅平均價格為3300元/平方米。購房者所能承受的價格在15-20萬之間，比例占到總量的80%以上。高收入人群所占比例為20%左右，其房價承受范圍較高。2011年山水華庭、山水港灣小區住宅銷售均價在3300元/平方米左右，且銷售情況良好。從市場現狀看，本項目地處縣城中心，地理位置優越，交通便利，住房的需求一定會更大。另外國家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高。據此分析，我們此時開發商品房，是迎合市場需求，銷售前景良好。

房地產經濟是國民經濟的重要組成部分，是國民經濟的重要支柱之一。

發展房地產經濟有利于加快我國產業結構和消費結構的調整，拉動一系列行業發展。依據市場狀況及地區住宅需求分析，公司擬進行陽光家和苑房地產開發項目。

1.2.3 建設地點與建設規劃

本項目地點位于破涼鎮，占地面積約11999.73平方米。

根據宿松縣住建局下達的規劃要點，項目用地性質為商住綜合用地（可兼容商業用地，兼容量≤10%），主要規劃經濟指標為：容積率≤1.8，建筑密度≤30%，綠地率≥30%，建筑高度≤24米，建筑面積21490平方米，主要出入口方位為北側。

1.2.4建設條件 1.2.4.1區位概況

育才花園三期工程開發項目所在的宿松縣破涼鎮，破涼鎮集鎮緊鄰宿松縣工業園區，距縣城中心9公里，安慶130公里，九江80公里，合肥230公里。武漢220公里，南昌240公里。318高速105國道，合九鐵路穿鎮而過，合九鐵路宿松客貨站座落集鎮之中。距黃金水道長江復興碼頭60公里，是本下縣陳漢、北浴、柳平、隘口、趾風五鄉，二郎、涼亭兩鎮到縣城必經之路，形成了完善、便捷的客貨交通樞紐。

1.2.4.2自然條件 1.氣候

本地屬亞熱帶濕潤氣候區，氣候溫和，雨量充沛，光照充足，年平均氣溫16.6℃，年降水量1400mm，無霜期255天左右，常年主導風向為東北風，夏季多西南風。

降水：年平均降水量為1236.4毫米, 年最大降水量為1908.8毫米，常年雨季為6月下旬至8月中旬。2.地形地貌

項目區域宏觀地貌單元屬長江中下游沖洪積平原，微地貌屬長江河漫灘。上部地層以第四系沖、淤積粘性土、粉土、粉細砂層構成，覆蓋層厚度大于30.00m。

3.地理條件

宿松縣古稱松茲侯國，建縣于西漢高后年間，約2200年歷史。屬安徽省安慶市管轄。宿松縣是皖鄂贛三省八縣結合部。據有關資料顯示，全縣耕地64萬畝，山場73萬畝，可養水面84萬畝；境內山區、丘陵、湖泊、平原依次分布。自然資源豐富。宜漁淡水面積居全國第二、安徽第一，養殖條件優越，名優特水產品有較高知名度。據有關資料顯示，該縣棉花常產超過2.5萬噸；有“長江絕島”小孤山、“南國小長城”白崖寨等，是皖西南旅游帶的重要組成部分。

1.2.5工程技術方案 1.2.5.1工程項目設計依據

（1）《中華人民共和國城市規劃法》建設部2008年

（2）《城市規劃編制辦法實施細則》建設部1996年

（3）《城市居住區規劃設計規范》（gb 50180-93）（2002年修訂）

（4）《室外給水設計規范》（gb50013-2006)（5）《室外排水設計規范》（gb50014-2006)（6）《給水排水工程管道結構設計規范》（50332-2002)（7）《給水排水管道工程施工及驗收規范》（gb50268-2008）

（8）《城市道路交通規劃設計規范》（gb 50220-95）

（9）《城市用地分類與規劃建設用地標準》（gbj 137-90）

（10《）住宅設計規范》（gb 50096-1999）（2003年版）

（11《）城市道路和建筑物無障礙設計規范》（jgj 50-2001）

（12《）住宅建筑規范》（gb 50368-2005）

（13《）城市規劃行政執法手冊》保定市規劃局

篇四：房地產開發項目申請報告模板!第一章 申報單位及項目概況

一、項目申報單位概況

1、項目申報單位

申報單位：房地產開發有限責任公司

2、項目申報單位概況

公司成立于??，注冊資金??萬元人民幣，公司地址位于??，法人代表??。主要開發業績包括??

二、項目概況

1、建設背景

“十一五”規劃中明確提出加快基礎設施建設，并把城鎮化作為中國的新四化目標之一，這些都保證了我國的建筑業將有一個廣闊的發展市場。據統計，至2010年年末我國城市化水平達到45%，將近有50%的人口居住在城鎮中。城市化的加速發展、新型城市基礎設施建設以及城市基礎設施領域服務管理體制的改革，都給建筑業帶來廣闊的發展空間。

為落實中央“保增長、調結構、促發展、重民生”總的經濟方針政策，國家出臺了一系列重大舉措，包括加快保障性住房建設的措施。國家總理溫家寶在十屆人大四次會議上政府工作報告時強調，繼續解

決部分城市房地產投資規模過大和房價上漲過快的問題。要著力調整住房供應結構，嚴格控制高檔房地產開發，重點發展普通商品房和經濟適用房。要保持固定資產投資規模適當，堅持有保有壓，優化投資結構，防止投資過快增長。繼續把好土地、信貸兩個閘門，堅持實行最嚴格的土地管理制度，堅持按照貸款條件和市場準入標準發放貸款。從嚴控制新開工項目。同時，進一步加強經濟社會發展薄弱環節和重點領域的建設。

近年來，??市經濟建設快速發展，房地產市場穩步增長，商品房價格穩中有升。房地產市場總體發展空間非常廣闊。當前國家政策選擇的主基調是加強和改善宏觀調控，為了保持房地產業的持續、健康、穩定發展，出臺了一系列政策措施。??住宅小區工程建設項目正是在此背景下被提上議事日程。??公司抓住機遇，緊跟??市發展步伐，為當地人民創建新穎優質、布局合理、環境優美的居住家園，同時為實現城市經濟和企業發展的“雙贏”目標而努力。??住宅小區工程項目的建設不僅可滿足??市的商品房供應，為當地人民創造環境優美的居住環境，同時也為加快??市城市化進程做出貢獻，因此??房地產開發公司提出本項目的建設。

2、建設地點

項目建設地點位于。

3、主要建設內容及規模

該項目總建筑面積為93600.00平方米，其中：住宅樓20棟、商業用房2棟、賓館1棟、會所1棟。

4、工程方案

（1）工程方案設計原則

1）適應小區內業主使用要求。

2）建設方案經濟適用，平面布置功能分區明確、布局合理。

3）建筑布局緊湊，節約用地。

（2）設計依據

《民用建筑設計通則》jgj37-87；

《建筑設計防火規范》gb50016-2006；

《建筑內部裝修設計防火規范》gb50222-95； 《住宅建筑規范》gb50368-2005；

《住宅設計規范》gb50096-99；

《屋面工程技術規范》gb50207-2002；

《建筑地面設計規范》gb5007-96；

《民用建筑隔聲設計規范》gbj118-88；

《建筑隔聲評價標準》gbj121-88；

《建筑采光設計標準》gb/t50033-2001；

《建筑結構荷載規范》gb50009-2001；

《建筑地基基礎設計規范》gb50007-2002；

《砌體結構設計規范》gb50003-200l；

《混凝土結構設計規范》gb50010-2002；

《建筑抗震設計規范》gb5001l-2010；

《建筑工程抗震設防分類標準》gb50223-2008。

（3）項目規劃設計方案

項目建設地點位于??，東鄰??；南鄰??；西鄰??，北鄰??。規劃占地面積??平方米，總建筑面積為93600.00平方米，其中：住宅樓20棟，建筑面積75600平方米；商業用房2棟，建筑面積12400平方米；賓館1棟，建筑面積4310平方米；會館1棟，建筑面積1290平方米。

建筑工程列表

表1-1（4）項目建筑工程方案

1）建筑方案概述

本項目在規劃區域內新建建（構）筑物24棟，總建筑面積93600.00平方米。

擬建建筑物基礎形式采用毛石基礎，結構形式為砌體結構。抗震設防烈度均按ⅵ度（加速度0.05g）考慮，耐火等級ii級，設計使用年限50年。

2）裝飾工程

裝飾工程包括內外墻抹灰，樓梯間地面及樓梯臺階粘貼大理石，安裝白鋼樓梯扶手，外墻刷外墻防水涂料等。3）防水工程

屋面防水采用剛柔兩道防水，剛性防水采用細石混凝土摻ts95防水劑，柔性防水采用app防水卷材；衛生間采用app防水卷材。

（5）建筑特征及結構方案

1）建筑特征

本項目建筑面積為93600.00平方米，建筑層數分別為5層、4層和2層，結構形式采用砌體結構，基礎形式采用毛石基礎。抗震設防烈度為vi度。

建筑特征一覽表

表1-2 篇五：房地產開發項目申請報告

申報單位及項目概況

1.1 申報單位概況

1.1.1項目申報單位：************************** 1.1.2申報單位概況：

**************************是一家集房地產開發、經營與管理業務等多功能為一體的房地產開發經營企業。公司把“以人為根，以誠為本，質量為生，信譽為命，技術為梯，管理求利，服務至上，用戶第一”作為宗旨。

**************************的物業管理為了打造人文地產品牌，提供親情物業服務，把“誠心、信心、愛心、放心、舒心、開心”作為企業的文化內涵，充分結合經營區域內的人脈、地脈、文脈，不斷打造精品社區和樓盤。

1.2 項目概況 1.2.1建設地點：某某某某城東火車站站前大道左側中段。

1.2.2建設內容及規模：

該項目為居住小區工程，本期建設主要為小區的二期建設，主要建設內容為某某樓，本期工程占地面積25000平方米，總建筑面積61432.65平方米。其主要建筑物為兩棟，共557套住宅，居住人口約2020人。并在小區內設置自行車棚、車庫等設施共計3714.28平方米，建成一個敞開式小區，統一完備本小區內的道路系統、綠化系統及保安監控和便民通訊等硬件設施。

1.3 工程方案 1.3.1工程方案設計指導思想

2（1）方案設計遵照規劃、市政、消防、環保等有關部門的要求和規范、標準、規定進行。保障居民的基本生活條件和環境，經濟、合理、有效地利用土地和空間。

（2）方案設計貫徹了以人為本、建設和諧社會的指導思想。住宅按套型設計，套內空間和設施滿足安全、舒適、衛生等生活起居的要求，滿足人體健康所需的通風、日照、自然采光和隔聲的要求。方案設計中充分考慮到老年人、兒童和殘疾人所需的無障礙設計。

（3）方案設計符合?民用建筑節能設計標準實施細則?中關于居住建筑的節能設計要求。所選用的建筑材料對人體無毒副作用，對環境無污染。

（4）方案設計中注意了與國民經濟發展水平、居民生活水平相適應。在設計標準的確定過程中，充分考慮了合理性與經濟性相結合。

（5）方案設計中綜合考慮了某某某某市的城市性質、氣候、傳統習俗等地方特點和規劃用地周圍的環境條件，完善方案設計，提升功能設計。

（6）方案設計中充分考慮了現有交通、電力、給排水、供熱等市政基礎設施條件。

1.3.2工程方案設計原則

（1）科學性：房屋開發這一支柱產業必須依靠科技進步，方案設計中應用新技術、新材料、新產品、新工藝、不僅能提高居

住質量，改善居住功能條件，而且可以帶來較好的經濟效益和環境效益。

（2）經濟性、合理性原則：合理使用土地，合理利用資源，執行合理的綜合指標，以達到環境效益、社會效益和經濟效益的相統一。

（3）超前性和協調性：項目建設是城市建設的一部分，方案設計注意與區域整體規劃相協調。項目包括居住建筑和公共建筑，建設要有一定的彈性和靈活性，并具備一定的超前性，適應未來城市發展的要求。

（4）堅持“以人為本”的原則：由于社會需求的多元化和人們文化素質、經濟條件、職業影響的差異，對居住房屋和環境的選擇有所不同。因此方案設計必須滿足不同層次居民的要求。

1.3.3總平面布局

（1）總體布置原則：

居住小區的規劃布局，綜合考慮路網結構、公共建筑與住宅布局、群體組合、綠地系統及空間環境等的內在聯系，構成一個完善的、相對獨立的有機整體，并遵循下列原則： ①方便居民生活，有利組織管理；

②組織與居住人口規模相對應的公共活動中心，方便經營、使用和社會化服務；

③合理組織人流、車流、完善安全防衛；

④合理設置公共服務設施，避免煙、氣（味）、塵及噪聲對居民的污染和干擾；

⑤注重景觀和空間的完整性，市政公用站點、停車庫等小建筑與住宅結合布置；供電、通訊、路燈等管線地下埋設；

（2）總平面設計：

本期建設為某某某某住宅小區的二期工程，本期建設內容包括某某樓的建設，此小區的總體布局呈不規則四邊形，某某樓位于入口廣場兩側，呈曲線型布置，小區四面環繞有城市干道，交通條件方便，供電、供水條件方便。

某某樓的建設為場地內沿長度方向布置兩棟住宅樓（見總平面布置圖），其中某樓的地下為車庫，占地面積為2848.56㎡；某樓的地下室面積為865.72㎡，兩棟樓的一、二層均為商場用房，三層以上為住宅，某樓住宅用房建筑面積為31693.32㎡；某樓住宅用房建筑面積為20296.58㎡。

第三篇：房地產開發項目申請報告

房地產開發項目申請報告（案例）

目錄

第一章、項目概述 第二章、項目名稱和選址 第三章、項目規劃建設方案 第四章、項目建設條件 第五章、物料消耗與供應 第六章、環境保護

第七章、項目建設周期與日程安排 第八章、經營管理方式 第九章、投資估算 第十章、項目經營策劃 第十一章、效益評價 第十二章、結論

第一章 項目概述

一、項目背景

為落實《北京城市整體規劃》，加快規劃市區綠化隔離地區建設，推進城鄉結合部地區環境整治和城市化進程，促進城市生態環境改善和經濟社會可持續發展。北京市政府先后頒發了《關于加快本市綠化隔離地區建設的意見》、《關于加快本市綠化隔離地區建設暫行辦法》、《關于加快本市綠化隔離地區舊村改造和新村建設實施意見》等相關文件，確定了“以綠引資，引資開發，開發建綠，以綠養綠”的原則。隨著北京市“溫榆河綠色生態走廊”工程的啟動，特別是中國正式加入WTO、北京2008奧運會申辦成功，溫榆河流域開發建設將新的投資熱點和經濟增長點.順義區后沙峪位于溫榆河流域，商機無限。由北京XX房地產開發有限公司在北京市順義區后沙峪鎮開發建設低密度項目（以下簡稱“該項目”）。

二．項目歷史條件

1、宗地簡介

宗地位于順義區后沙峪鎮馬頭莊村，規劃用地性為二類居住用地，可用來開發別墅外事型的居住性建筑。宗地面積為340畝，北側尚有400畝規劃二類居住用地，因機場聯絡線未定而未有合作伙伴。宗地北臨京承高速與首都機場北門的聯絡線，東臨后沙峪玉馬教練場，西南側為后沙峪鎮羅馬湖，交通便捷。

2、項目概況

宗地由后沙峪政府與北京XX經濟開發公司于1993年簽訂合作協議，歷經十年，北京XX公司于1996年取得順義政府核發的國有土地使用證。2000年10月13日，XX公司與北京XX房地產開發有限公司簽訂了338畝土地轉讓協議。后由XX公司對其175畝地進行土地變性，計委立項和規委規劃意見書工作。因多方面原因后沙峪鎮政府考慮收回該塊用地。

3、合作方式

由我方出面與XX公司簽訂協議，該公司負責解除與XX公司的合作合同，與后沙峪鎮政府的合作合同，此部分費用為1350萬元（含200萬元付政府定金），由我方與后沙峪鎮政府重新簽訂土地開發協議。

三、項目建設單位

1、項目公司名稱：北京XX房地產開發有限公司。

2、公司經營范圍：

在規劃范圍內從事“該項目”的開發與建設、商品房銷售、物業管理等。

3、項目建設規模和建設內容：

“該項目”開發建設總建筑面積約13.5萬平方米。建設內容為TOWNHOUS低密度住宅和配套設施。“該項目”由北京當代投資集團有限公司投入全部建設資金。

四、可行性研究報告編制

1、編制單位：

由北京XX古德房地產開發有限公司編制北京順義后沙峪項目可行性研究報告。

2、編制依據：

2．1、北京市政府文件：京政辦發（1994）7號。2．

2、北京市政府文件：京政辦發（1996）55號。2．

3、北京市政府文件：京政辦發（2000）12號。2．

4、北京市政府文件：京政辦發（2000）20號。2．

5、北京市政府文件：京政辦發（2001）31號。2．

6、溫榆河流域住宅項目市場調查資料。

第二章 項目名稱和選址

一、項目名稱：北京順義后沙峪 ————————項目。

二、地理位置：“該項目”位于順義區后沙峪鎮馬頭村北

三、項目占地面積：占地面積約22公頃（22萬平方米）。

四、項目用地現狀：項目用地范圍內為瓜田。

第三章 項目規劃建設方案

一、項目建設內容：

“該項目”建設內容為低密度TOWNHOUSE項目及配套設施等。

二、項目初步規劃設計方案

1、規劃建設用地面積： 22萬平方米。

2、總建筑面積： 15.5萬平方米。

3、居住建筑面積： 13.5萬平方米。

4、配套公建建筑面積： 1.5萬平方米。

5、非配套公建建筑面積：0.5萬平方米。

6、建筑高度：高度控制在12米以內。

7、居住總人口： 約1000人。

8、居住總戶數： 約 300 戶

9、建筑層數： 地上三層，地下一層。

10、綠化率： 60％。

三、項目規劃設計特色。

1、規劃設計：

在規劃設計上擬聘請新加坡、香港、美國，意大利，加拿大等國外著名設計大師通過招、投標形式參與“該項目”建筑、景觀、人文等規劃設計工作。“該項目”力求吸收當今國際先進的建筑藝術，體現首都風貌和時代特色。規劃設計方案既能滿足現代化低密度住宅的各項使用要求，同時也必須適合北京總體規劃要求，既能突出自己，又能與周圍環境相協調。

2、設施、設備、材料：

“該項目”建設將充分引入國際先進的信息網絡技術、引進先進的設備、設施。

3、綠化：

“該項目”力求在項目周圍建設大面積生態園林和生態景觀設施，為入住TOWNHOUSE的各級客戶提供綠色、優雅、舒適、安逸的居住氛圍。

第四章 項目建設條件

一、地理條件：

“該項目”位于順義區后沙峪鎮（馬頭村）。其北鄰機場聯絡高速；東鄰后沙峪村；南鄰馬頭村，占地面積約22公頃。地理位置條件非常優越。

二、市政條件

“該項目”目前大市政條件不足，由于周圍已經建成一批TOWNHOUSE和別墅項目，特別隨著北京市加快綠化隔離地區建設，加大了對該區域市政投資，因此“該項目”所需的水、電、氣、熱、通訊、道路交通等設施將會同期得到改善。

第五章 物料消耗與供應

一、建筑材料

“該項目”建筑內容為TOWNHOUSE及配套設施，建筑結構為全現澆鋼筋混凝土結構。其所消耗的建筑材料主要為鋼材、水泥、木材等，根據設計規范和本項目的總體規劃設計，“該項目”所需的主要建筑材料估算為： 鋼材： 8000 噸 水泥： 20000噸 木材： 300 立方米

二、主要設備

“該項目”的建設內容為TOWNHOUSE及配套設施，在設備、設施上將力求采用先進實用的設備、設施，其所需的主要設備有： 消防滅火設備、停車車庫、排風、送風系統、應急發電設備、通訊電話系統、照明系統、供暖設備、衛星電視接收系統、通訊電話系統、計算機集成管理系統等。

三、水、電、氣、熱供應

根據初步計算，“該項目”水、電、氣、熱等用量為：

1、用電量：60瓦/平方米，則預測項目用電量為12000 千瓦。

2、用水量：按2升/平方米·日，用水量為40萬立方米／日。

3、熱力量：按80大卡／小時·平方米計算，則預測用熱量為16 百萬大卡／小時。

第六章 環境保護

按照國家環境保護局“建設項目環境保護管理辦法”和“北京市實施建設項目環境保護管理辦法細則”，建設項目要采取嚴格的環境保護措施。“該項目”的建設內容為TOWNHOUSE是北京市建設“溫榆河綠色生態走廊”工程，對環境的污染較少。環境保護問題主要是生活污水、生活垃圾、噪聲以及汽車廢氣，此外無其它污染源，不存在有害污水和有害垃圾的處理問題，對環境的不利影響較少。項目建設及建成后的使用過程中，將采取嚴格的環境保護措施，嚴格遵守國家和北京市的環境保護法規。環境保護措施如下：

1、污水：生活污水經化類池，含油污水經隔油池處理后，達到規定的排放標準，污水排放將嚴格執行國家和北京市的有關規定和標準。

2、生活垃圾：將生活垃圾分類收集，由專門的管理部門專設清潔人員，利用密閉垃圾筒運出，由環衛部門統一清運至垃圾處理廠和垃圾消化場處理。

3、噪聲：噪聲污染源主要是排風機，停車庫的排風、送風系統、發電機等，擬優先選擇低噪聲的設備。

4、汽車廢氣：因車輛進出、停放造成的汽車廢氣污染問題，通過在設計時停車庫保證車庫有一定的容積，采取合理有效的措施，汽車廢氣排放完全可以達到國家和北京市規定的廢氣排放標準。汽車廢氣還可通過建筑物周圍綠化，減少污染影響。

第七章 項目建設周期與日程安排

一、建設方式

“該項目”建設按照北京市有關建設工程招標、投標的有關規定，采取招標或議標的方式擇優選擇建筑施工企業組織施工。為保證施工質量，工程建設采用施工監理的方式進行，聘請有經驗的建設、監理單位進行監理，確保施工質量為優良。

二、建設進度安排

“該項目”總建筑面積約為15萬平方米，預計建設周期為3 年，即從2004年到2007年為建設期，項目建設實施進度為： 1、2004年6 月之前完成前期準備工作。

主要包括：協議簽訂、搬遷、規劃設計、施工圖設計 七通一平、工程招投標等。2、2004年7 月至2007年7月為施工工期，竣工驗收。

第八章 經營管理方式

一、經營設想

1、“該項目”擬采用目前國際流行的建設工程管理模式，按照國際通用建設施工條款。

2、“該項目”建成后將吸收國內外的先進管理模式和管理經驗，以物業管理公司的形式統一經營管理。將以現代化的設施、完善的服務，使其成為國內具有一流管理水平的企業。

第九章 投資估算

一、成本構成

宗地占地338畝，為二類建筑用地，成本由以下幾塊構成：

1、土地費用

宗地因歷史原因，需投入補償清算費用2000萬元 土地方拆遷等補償費用：3.5萬/畝×338=1183萬元 小城鎮建設費用：1萬/畝×338=338萬元

農民與鄉鎮補償費用：300元/m× *338 =6760萬元 其中包含已付土地方費用200萬元 總計：投入土地成本10081萬元

2、土地出讓金

3、其它投入

二、項目設計

方案A：以0.6容積率做中高檔TOWNHOUSE項目預計 ×1000×0.6=13.5萬m2 銷售按6500元/ m2計，13.5×6500=8.78億元

方案B：以0.8容積率做中低檔 TOWNHOUSE項目預計 ×1000×0.8=18萬m2 銷售按5500元/ m2計，18×5500=9.9億元 方案C：以1.3容積率做多層帶電梯計 ×1000×1.3=29.3萬m2 銷售按4000元/ m2計，4000×29.3=11.72億元

三、成本測算：

A、以收入最低的方案A設計 項目 總額（萬元）標準

1、土地費用

2、土地出讓金 100814507 見上表述以200元/m2計

3、建安費用 33750 按建安平米造價2500元/m2

4、勘測費

5、設計費

6、可研方案咨詢

7、執照費

8、規劃方案咨詢 1***

9、基礎設施

10、臨時水電路 405076 300元/m2

11、監理費

12、質量監督費

13、標底招標費

14、綠化建設費

15、公共配套費

16、市政公用設施費

17、不可預見費 ***501890 合計 58580

固定成本合計58580萬元

2、經營成本

項目 總額（萬元）標準 銷售費用 管理費用財務費用 ***6 銷售額2%固定成本8% 合計 8198

3、毛利：銷售額-固定成本-經營成本 =87800-58580-8198=21022萬元 B、以方案B設計

1、因費用計算以建安費比率計，故分類為： 項目 總額（萬元）標準

1、土地費用

2、土地出讓金 100814507

3、建安費用 45000 建安單平米2500元

4、其它綜合 2070 建安費4.6%

5、基礎設施費

6、公共配套

7、市政設施費 54005401800 300元/m230元/m2100元/m2

8、不可預見費 2250 建安×5% 合計 71648

2、經營成本

項目 總額（萬元）標準

銷售費用管理費用財務費用 198019805732 銷售額2%固定成本8% 合計 9692

3、毛利：銷售額-固定成本-經營成本 =9.9-7.2-1= 1.6億元 C、以方案C計： 項目 總額（萬元）標準

3、土地費用

4、土地出讓金 100815860 以建安平米200元/m2計

3、建安費用 43950 1500元/m2計

4、其它綜合 2332 建安費4.6%

5、基礎設施費

6、公共配套

7、市政設施費 879010143380 300元/m230元/m2100元/m2

8、不可預見費 2535 建安×5% 小計 77942

9、銷售費用

10、管理費用

11、財務費用 235023506235 銷售額×2%×2%固定成本8% 合計 10935

12、毛利： 28323

第十章 項目經營策劃

一、調查區域TOWNHOUSE項目綜合評述

本區域內在售TOWNHOUSE項目主要分布在八達嶺高速公路、立湯路、京順路附近，分布不均勻。隨著北京市政府治理溫榆河工程的逐步實施，沿溫榆河兩岸開發TOWNHOUSE項目將具有巨大的經濟價值。從現有TOWNHOUSE項目的銷售價格和銷售進度情況看，市場需求還有一定的潛力。

二、TOWNHOUSE市場需求分析

中國正式加入WTO以后，世界500強企業有近200家在北京開設分支機構或辦事處，外籍中高級雇員成為TOWNHOUSE市場的潛在客戶群體；北京2008奧運會申辦成功以后，據了解北京現有賓館飯店的接待能力尚有近50％的缺口，屆時將會產生潛在購買和租賃客戶群體；隨著居民收入的不斷增加，幾年前還只能是富豪們享受的豪宅TOWNHOUSE，已逐漸成為中高收入家庭的住宅消費品。目前TOWNHOUSE市場需求結構日趨合理，主要分為以下幾個層次:

1、外籍購買群體

1．1、外交使館高級外交官及資外大型公司的中高級雇員

北京作為中國的首都，匯集了眾多國家的大使館和世界跨國集團的分支機構或辦事處，這些使館高級外交官、跨國集團的外籍中高級雇員對北京TOWNHOUSE市場的需求在不斷增加。尤其美國、歐州發達國家國內經濟增長放緩，使得這些國家的大型財團和跨國企業不斷增加在華投資，由于消費習慣和消費心理原因，他們非常鐘情于外銷TOWNHOUSE。

1．2、港、澳、臺地區商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創業人士 這一群體是一支不容忽視的購買團體。由于國內的改革開放政策和投資環境的不斷改善，國民經濟持續穩定的發展，一大批港、澳、臺地區商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創業人士紛紛回國投資創業，他們要求高質量的生活和理想的居住環境，因此更熱衷北京東北部地區的TOWNHOUSE。

2、國內購買群體

2．1、中資企業家、高級經理人及IT業、金融業精英

這些行業的精英，積累了大量的財富，他們追求生活的品位和質量，在改善居住條件時多考慮選購郊區環境優美的花園式TOWNHOUSE。

2。

2、大公司高級管理人員、文體名人、律師等高知人才

這些人員構成城市的“中產階級”，他們二次置業時多會選擇物業檔次、形象較高，價格優惠和付款方式靈活實惠的，親近自然又具有良好的人文環境的經濟型TOWNHOUSE。2。

3、私營企業業主

國內經濟持續增長，富有階層將逐步擴大。隨著國家鼓勵發展私營經濟的優惠政策的實施，國內的私營經濟將得到空前的發展。這些富裕起來的私企老板出于居住或投資的需要，也將成為高檔TOWNHOUSE的購買者。

三、項目市場走向

目前影響TOWNHOUSE項目最大的因素，除了國家宏觀政策外，從項目本身的因素看，最主要的就是地理位置和價格。從“TOWNHOUSE項目”本身因素看，影響項目市場和價格的最主要的因素是地理位置。地理位置優越的項目應具備的條件是：交通便利、環境優美、鄰近旅游景點等。而“該項目”的地理位置完全具備上述條件。

從近期北京的TOWNHOUSE項目變化特點看，影響項目市場和價格的因素除地理位置外，還有整體現劃、戶型設計、景觀氛圍等。

1、周邊環境

本項目位于北京五大水系之一的溫榆河的東北部，地處北五環路至北六環路之間，西面距京承高速公路2 公里，南部為北京嘉浩別墅城、北京名都園等別墅項目，該區域別墅項目具有較高的市場知名度。

2、建筑設計

本項目力求為單體TOWNHOUSE和聯體TOWNHOUSE相結合，根據不同的戶型，設計各種風格的TOWNHOUSE和花園景觀。建筑設計由國外國及國內知名設計院共同完成，目標是建設成為北京市標志性的TOWNHOUSE建筑。

3、環境設計

將請國外專業公司設計綠化園藝廣場，飾以精美的雕塑，引入水流，采用抗污染、適應北方氣候、花期和的植物立體綠化。

4、戶型設計

多種戶型適宜不同需要，小到150平米經濟型TOWNHOUSE，大到500余平米豪華型TOWNHOUSE。采用大客廳、大衛生間，根據不同設計風格配以相應的玻璃窗。專門設有工人房、洗衣間，動靜分開，功能分明，使用率高。

5、室內設施及功能

5．1、充分引入智能化概念。綜合布結入戶，預IDD電話插口，國際衛星電視接收系統，火警煙感報警系統，可視對講電話，車庫防盜系統，周界報警系統，密碼防盜門。集中報警。5．

2、分戶供冷（暖），便于自主控制溫度。5．

3、高檔裝飾材料，進口高檔洗浴潔具。

6、配套服務設施齊全，特設會員俱樂部 6．

1、康體設施：游泳池、桑拿、健身房、壁球室、臺球室、練功房等。

6．2、咖啡廳、餐廳。

6．3、美容美發、閱覽室、小型診所、超市、洗衣房、商務中心、郵局等。

7、物業管理

聘請國外知名物業公司進行管理，同時提供多項有償服務，如：送餐、聘保姆、接送孩子、特快專遞等等。

四、項目優勢分析

1、絕佳地理位置

本項目位于北京五大水系之一的溫榆河的東北部，沿溫榆河流域TOWNHOUSE項目具有較高的市場知名度。

2、便利的交通

地處北五環路至北六環路之間，西面距京承高速公路2公里。

3、獨特的生態旅游環境

北京市以將“溫榆河綠色生態走廊”規劃為自然生態的保護和培育區、生態建設示范區及生態教育基地。

五、項目價格優勢

“本項目”周圍TOWNHOUSE項目市場價格大致在7000-9000元/平方米。從規劃上看該地區是自然生態建設示范區及生態教育基地，是北京市東北部地區綠色生態屏障。以開發TOWNHOUSE項目為主，地區規劃實現后，可為居住于此的國內外各界人士創造方便、舒適、優美、清靜、安全的居住環境。因而若整體規劃實現后，項目價格提高還有潛力。

六、該項目經營策劃

1、項目定位 1．

1、項目定位依據

1．1．

1、政府實施建設“溫榆河綠色生態走廊”工程

北京市政府先后頒發了《關于加快本市綠化隔離地區建設的意見》、《關于加快本市綠化隔離地區建設暫行辦法》、《關于加快本市綠化隔離地區舊村改造和新村建設實施意見》等相關文件，確定了“以綠引資，引資開發，開發建綠，以綠養綠”的原則。隨著北京市“溫榆河綠色生態走廊”工程的啟動，溫榆河流域開發建設將新的投資熱點和經濟增長點

1．1．

2、中國正式加入WTO對本地區的影響

據悉，全球500強大企業中已有近二百家在北京設立了分支機構或代表處，隨著中國加入世貿組織和改革進程的逐步推進，跨國大企業中會有更多的公司看好中國市場。跨國大企業的外籍中高級雇員，尤其美國、歐州發達國家的高級經理，由于消費習慣和消費心理原因，他們非常鐘情于外銷TOWNHOUSE。因此會促進北京TOWNHOUSE市場的進一步發展。

1．1．

3、港、澳、臺地區商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創業人士

由于國內的改革開放政策和投資環境的不斷改善，國民經濟持續穩定的發展，以及鼓勵港、澳、臺地區商界人士、旅外歸國華人及留學人員回國投資創業的政策，一大批港、澳、臺地區商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創業人士紛紛回國投資創業，他們要求高質量的生活和理想的居住環境，因此更熱衷北京北部地區的TOWNHOUSE。1．1．

4、國內金融業、IT業高級經理人文體名人、律師等高知人才 這些行業的精英，積累了大量的財富，他們追求生活的品位和質量，在改善居住條件時多考慮選購郊區環境優美的花園式TOWNHOUSE。1．1．

5、私營企業業主

隨著國家鼓勵發展私營經濟的優惠政策的實施，國內的私營經濟將得到空前的發展。這些富裕起來的私企老板出于居住或投資的需要，也將成為高檔TOWNHOUSE的購買者。1．

2、定位設計

1．2．

1、構思的原點：締造“真豪宅”，展現高尚生活的家居。1．2．

2、真豪宅理念：不是要用最貴的建材堆砌，而是要有創新的建筑設計理念，每一個細節上突顯出“名家風范”。1．2．

3、本可研所應體現的價值

任何商品的出售都是因為它本身具有使用或心理上的特殊價值，房屋也不例外，只是這種價值的意義更為富有，它不再僅僅是居住的場所（最基本的含義），而是包含更為廣義上的意義：實際價值和心理價值。

2、本項目的賣點 賣點是銷售中帶給客戶的直接利益和間接利益的總和，在心理上是帶給客戶一處價值感。以現有的產品特點可包裝的賣點只有2點： 2．

1、地處北京“溫榆河綠色生態走廊”；

2．2、單體TOWNHOUSE和聯體TOWNHOUSE相結合，多種戶型適宜不同需要，小到150平米經濟型TOWNHOUSE，大到500余平米豪華型TOWNHOUSE。

賣點分為實質內容和概念性感受。實質的內容即房屋在實際生活中所真正具備的設施，而概念性感受是在該房屋中所帶來的各種相關感受。可以肯定地是實質內容如果超前和富有新意，能夠博得客戶認可，則物業必定熱銷，所以在前期物業的規劃設計和設備的選用必須要不斷的改進，以爭取做到最好。使客戶真正感到“物有所值”才是銷售的根本動力。

好的產品終歸會受到客戶的青睞，得到市場的認可。

3、競爭對策

對于競爭對手的競爭優勢，包括在完善產品中所采用的新技術、新工藝和獨特的銷售支持點都應盡量采用，甚至在細節上進行模仿，以做到取長補短，特別是競爭項目給客戶留下的最佳印象，必須在本項目中整合運用。

4、增加項目的附加值

如果要以豪宅品質出現，必須增加項目可包裝的賣點。具體地從以下三大方面考慮：

4．1、豐富專業化設計，聘請國外知名公司參與項目的各項設計，包括：

4．1．

1、會所及樣板間的裝修套餐由酒店的室內設計師進行設計。4．1．

2、社區室外環境由境外設計公司設計。

4．1．

3、建筑立面由一個外國建筑設計事務所擔綱，推廣時可以冠上該外國事務所名稱。

4．1．

4、物管公司由國際知名的物業管理公司擔綱。4．

2、使用高品質的建筑材料及設備包括：

4．2．

1、衛生間采用進口原裝高檔潔具，例如科勒、摩恩等。4．2．

2、廚房采用進口成套櫥柜、灶具，例如德高麗（DEL TONGOL）。4．2．

3、外窗采用斷橋噴塑鋁合金中空窗，浮法玻璃配可平開上懸的五金件。

4．2．

4、小型集中中央空調，實現24小時熱水、制冷、采暖。4．2．

5、綜合布線，每戶強電按空調、電器、照明三路分線；弱電每個房間將電話、電視、電腦三線均安裝到位。鋪設ISDN光纜，建立社區局域網

4．2．

6、。家庭安全系統：每戶設置可視對講、緊急求助按鈕、煤氣泄露監視探頭。

4．2．

7、公共安全系統：社區及大樓周界防范系統；小區道路、樓宇大堂的公共保安監視系統；公共部分設置消防探頭，集中消防報警系統。

4．2．

8、衛生電線電視接收系統。

4．2．

9、智能化物業管理：三表遠程計量，停車、門禁的IC卡系統。4．

3、采用高檔次社區服務，規劃好會所功能，包括：咖啡廳、酒吧、健身房、泳池、醫療室、美容美發室、家庭教室等。如此，本項目可增加賣點。

4．3．

1、高質量的物業產品，使客戶產生滿意和知足的心理。4．3．

2、與客戶心理上的價值尺度象吻合，通過提供足夠的附加價值帶來超值感受。

4．3．

3、建設最現代化的都市高級TOWNHOUSE。

總之，塑造賣點的觀點是：在設計上的投入比在材料上花錢更為重要。務必塑造出名師設計、品牌品質，名家管理的形象。這樣才能達到促進預售效果的目的。

第十一章 效益評價

一、經濟效益評價

1、評價方法說明：

1．1、“該項目”的經濟效益評價是在通過對本市東北部的主要TOWNHOUSE項目的銷售狀況進行了調查，并參照了與“該項目”類似的經營單位經濟效益的基礎上做出的。

1．2、“該項目”建設內容主要為單體TOWNHOUSE和聯體TOWNHOUSE，建成后全部銷售，并由物業管理公司統一經營管理，配套設施自營。

1．3、效益評估貸幣本位幣為人民幣。

2、“該項目”銷售收入預算： “該項目”可銷售面積13。5萬平方米，按6500元/平方米，銷售收入總額為87750萬元。

3、“該項目”總成本：

“該項目”的總成本，主要包括兩部分：

3．1、固定成本：主要是地價款、前期工程費、建安工程費、綜合費稅、間接開發費、不可預見費等合計58580萬元人民幣。

3．2、經營成本：主要包括管理費用、財務費用、銷售費用、貸款利息、人員工資、經營費用、水電燃料費等為8198萬元。

4、“本項目”利潤：

4．1、利潤：利潤=銷售收入—總成本=87750萬元—58580萬元—8198萬元=20972萬元。

二、社會效益評價

“該項目”的開發建設，不僅有經濟效益，亦有社會效益，其社會效益主要體現在：

1、“該項目”建設為北京溫榆河流域提供了一定數量的TOWNHOUSE與旅游服務場所，滿足了文化、旅游消費需要，對于繁榮首都經濟，促進首都經濟建設和城市發展，起了一定的推動作用。

第十二章 結論

一、北京XX古德房地產開發有限公司擬開發建設的順義后沙峪項目，既加快了北京城市建設的發展，又滿足了首都日益增長的物質文化生活需要。

二、經測算“該項目”在經濟上是可行的。

從評價方案的分析可以看出，“該項目”具有較好的經濟效益。

第十章 項目經營策劃

一、調查區域TOWNHOUSE項目綜合評述

本區域內在售TOWNHOUSE項目主要分布在八達嶺高速公路、立湯路、京順路附近，分布不均勻。隨著北京市政府治理溫榆河工程的逐步實施，沿溫榆河兩岸開發TOWNHOUSE項目將具有巨大的經濟價值。從現有TOWNHOUSE項目的銷售價格和銷售進度情況看，市場需求還有一定的潛力。

二、TOWNHOUSE市場需求分析

中國正式加入WTO以后，世界500強企業有近200家在北京開設分支機構或辦事處，外籍中高級雇員成為TOWNHOUSE市場的潛在客戶群體；北京2008奧運會申辦成功以后，據了解北京現有賓館飯店的接待能力尚有近50％的缺口，屆時將會產生潛在購買和租賃客戶群體；隨著居民收入的不斷增加，幾年前還只能是富豪們享受的豪宅TOWNHOUSE，已逐漸成為中高收入家庭的住宅消費品。目前TOWNHOUSE市場需求結構日趨合理，主要分為以下幾個層次:

1、外籍購買群體

1．1、外交使館高級外交官及資外大型公司的中高級雇員 北京作為中國的首都，匯集了眾多國家的大使館和世界跨國集團的分支機構或辦事處，這些使館高級外交官、跨國集團的外籍中高級雇員對北京TOWNHOUSE市場的需求在不斷增加。尤其美國、歐州發達國家國內經濟增長放緩，使得這些國家的大型財團和跨國企業不斷增加在華投資，由于消費習慣和消費心理原因，他們非常鐘情于外銷TOWNHOUSE。

1．2、港、澳、臺地區商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創業人士 這一群體是一支不容忽視的購買團體。由于國內的改革開放政策和投資環境的不斷改善，國民經濟持續穩定的發展，一大批港、澳、臺地區商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創業人士紛紛回國投資創業，他們要求高質量的生活和理想的居住環境，因此更熱衷北京東北部地區的TOWNHOUSE。

2、國內購買群體

2．1、中資企業家、高級經理人及IT業、金融業精英

這些行業的精英，積累了大量的財富，他們追求生活的品位和質量，在改善居住條件時多考慮選購郊區環境優美的花園式TOWNHOUSE。

2。

2、大公司高級管理人員、文體名人、律師等高知人才

這些人員構成城市的“中產階級”，他們二次置業時多會選擇物業檔次、形象較高，價格優惠和付款方式靈活實惠的，親近自然又具有良好的人文環境的經濟型TOWNHOUSE。2。

3、私營企業業主 國內經濟持續增長，富有階層將逐步擴大。隨著國家鼓勵發展私營經濟的優惠政策的實施，國內的私營經濟將得到空前的發展。這些富裕起來的私企老板出于居住或投資的需要，也將成為高檔TOWNHOUSE的購買者。

三、項目市場走向

目前影響TOWNHOUSE項目最大的因素，除了國家宏觀政策外，從項目本身的因素看，最主要的就是地理位置和價格。從“TOWNHOUSE項目”本身因素看，影響項目市場和價格的最主要的因素是地理位置。地理位置優越的項目應具備的條件是：交通便利、環境優美、鄰近旅游景點等。而“該項目”的地理位置完全具備上述條件。

從近期北京的TOWNHOUSE項目變化特點看，影響項目市場和價格的因素除地理位置外，還有整體現劃、戶型設計、景觀氛圍等。

1、周邊環境

本項目位于北京五大水系之一的溫榆河的東北部，地處北五環路至北六環路之間，西面距京承高速公路2 公里，南部為北京嘉浩別墅城、北京名都園等別墅項目，該區域別墅項目具有較高的市場知名度。

2、建筑設計

本項目力求為單體TOWNHOUSE和聯體TOWNHOUSE相結合，根據不同的戶型，設計各種風格的TOWNHOUSE和花園景觀。建筑設計由國外國及國內知名設計院共同完成，目標是建設成為北京市標志性的TOWNHOUSE建筑。

3、環境設計

將請國外專業公司設計綠化園藝廣場，飾以精美的雕塑，引入水流，采用抗污染、適應北方氣候、花期和的植物立體綠化。

4、戶型設計

多種戶型適宜不同需要，小到150平米經濟型TOWNHOUSE，大到500余平米豪華型TOWNHOUSE。采用大客廳、大衛生間，根據不同設計風格配以相應的玻璃窗。專門設有工人房、洗衣間，動靜分開，功能分明，使用率高。

5、室內設施及功能

5．1、充分引入智能化概念。綜合布結入戶，預IDD電話插口，國際衛星電視接收系統，火警煙感報警系統，可視對講電話，車庫防盜系統，周界報警系統，密碼防盜門。集中報警。5．

2、分戶供冷（暖），便于自主控制溫度。5．

3、高檔裝飾材料，進口高檔洗浴潔具。

6、配套服務設施齊全，特設會員俱樂部

6．1、康體設施：游泳池、桑拿、健身房、壁球室、臺球室、練功房等。

6．2、咖啡廳、餐廳。

6．3、美容美發、閱覽室、小型診所、超市、洗衣房、商務中心、郵局等。

7、物業管理

聘請國外知名物業公司進行管理，同時提供多項有償服務，如：送餐、聘保姆、接送孩子、特快專遞等等。

四、項目優勢分析

1、絕佳地理位置

本項目位于北京五大水系之一的溫榆河的東北部，沿溫榆河流域TOWNHOUSE項目具有較高的市場知名度。

2、便利的交通

地處北五環路至北六環路之間，西面距京承高速公路2公里。

3、獨特的生態旅游環境

北京市以將“溫榆河綠色生態走廊”規劃為自然生態的保護和培育區、生態建設示范區及生態教育基地。

五、項目價格優勢

“本項目”周圍TOWNHOUSE項目市場價格大致在7000-9000元/平方米。從規劃上看該地區是自然生態建設示范區及生態教育基地，是北京市東北部地區綠色生態屏障。以開發TOWNHOUSE項目為主，地區規劃實現后，可為居住于此的國內外各界人士創造方便、舒適、優美、清靜、安全的居住環境。因而若整體規劃實現后，項目價格提高還有潛力。

六、該項目經營策劃

1、項目定位 1．

1、項目定位依據

1．1．

1、政府實施建設“溫榆河綠色生態走廊”工程

北京市政府先后頒發了《關于加快本市綠化隔離地區建設的意見》、《關于加快本市綠化隔離地區建設暫行辦法》、《關于加快本市綠化隔離地區舊村改造和新村建設實施意見》等相關文件，確定了“以綠引資，引資開發，開發建綠，以綠養綠”的原則。隨著北京市“溫榆河綠色生態走廊”工程的啟動，溫榆河流域開發建設將新的投資熱點和經濟增長點

1．1．

2、中國正式加入WTO對本地區的影響

據悉，全球500強大企業中已有近二百家在北京設立了分支機構或代表處，隨著中國加入世貿組織和改革進程的逐步推進，跨國大企業中會有更多的公司看好中國市場。跨國大企業的外籍中高級雇員，尤其美國、歐州發達國家的高級經理，由于消費習慣和消費心理原因，他們非常鐘情于外銷TOWNHOUSE。因此會促進北京TOWNHOUSE市場的進一步發展。

1．1．

3、港、澳、臺地區商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創業人士

由于國內的改革開放政策和投資環境的不斷改善，國民經濟持續穩定的發展，以及鼓勵港、澳、臺地區商界人士、旅外歸國華人及留學人員回國投資創業的政策，一大批港、澳、臺地區商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創業人士紛紛回國投資創業，他們要求高質量的生活和理想的居住環境，因此更熱衷北京北部地區的TOWNHOUSE。1．1．

4、國內金融業、IT業高級經理人文體名人、律師等高知人才 這些行業的精英，積累了大量的財富，他們追求生活的品位和質量，在改善居住條件時多考慮選購郊區環境優美的花園式TOWNHOUSE。1．1．

5、私營企業業主

隨著國家鼓勵發展私營經濟的優惠政策的實施，國內的私營經濟將得到空前的發展。這些富裕起來的私企老板出于居住或投資的需要，也將成為高檔TOWNHOUSE的購買者。1．

2、定位設計

1．2．

1、構思的原點：締造“真豪宅”，展現高尚生活的家居。1．2．

2、真豪宅理念：不是要用最貴的建材堆砌，而是要有創新的建筑設計理念，每一個細節上突顯出“名家風范”。1．2．

3、本可研所應體現的價值

任何商品的出售都是因為它本身具有使用或心理上的特殊價值，房屋也不例外，只是這種價值的意義更為富有，它不再僅僅是居住的場所（最基本的含義），而是包含更為廣義上的意義：實際價值和心理價值。

2、本項目的賣點

賣點是銷售中帶給客戶的直接利益和間接利益的總和，在心理上是帶給客戶一處價值感。以現有的產品特點可包裝的賣點只有2點： 2．

1、地處北京“溫榆河綠色生態走廊”；

2．2、單體TOWNHOUSE和聯體TOWNHOUSE相結合，多種戶型適宜不同需要，小到150平米經濟型TOWNHOUSE，大到500余平米豪華型TOWNHOUSE。

賣點分為實質內容和概念性感受。實質的內容即房屋在實際生活中所真正具備的設施，而概念性感受是在該房屋中所帶來的各種相關感受。可以肯定地是實質內容如果超前和富有新意，能夠博得客戶認可，則物業必定熱銷，所以在前期物業的規劃設計和設備的選用必須要不斷的改進，以爭取做到最好。使客戶真正感到“物有所值”才是銷售的根本動力。

好的產品終歸會受到客戶的青睞，得到市場的認可。

3、競爭對策

對于競爭對手的競爭優勢，包括在完善產品中所采用的新技術、新工藝和獨特的銷售支持點都應盡量采用，甚至在細節上進行模仿，以做到取長補短，特別是競爭項目給客戶留下的最佳印象，必須在本項目中整合運用。

4、增加項目的附加值

如果要以豪宅品質出現，必須增加項目可包裝的賣點。具體地從以下三大方面考慮：

4．1、豐富專業化設計，聘請國外知名公司參與項目的各項設計，包括：

4．1．

1、會所及樣板間的裝修套餐由酒店的室內設計師進行設計。4．1．

2、社區室外環境由境外設計公司設計。

4．1．

3、建筑立面由一個外國建筑設計事務所擔綱，推廣時可以冠上該外國事務所名稱。

4．1．

4、物管公司由國際知名的物業管理公司擔綱。4．

2、使用高品質的建筑材料及設備包括： 4．2．

1、衛生間采用進口原裝高檔潔具，例如科勒、摩恩等。4．2．

2、廚房采用進口成套櫥柜、灶具，例如德高麗（DEL TONGOL）。4．2．

3、外窗采用斷橋噴塑鋁合金中空窗，浮法玻璃配可平開上懸的五金件。

4．2．

4、小型集中中央空調，實現24小時熱水、制冷、采暖。4．2．

5、綜合布線，每戶強電按空調、電器、照明三路分線；弱電每個房間將電話、電視、電腦三線均安裝到位。鋪設ISDN光纜，建立社區局域網

4．2．

6、。家庭安全系統：每戶設置可視對講、緊急求助按鈕、煤氣泄露監視探頭。

4．2．

7、公共安全系統：社區及大樓周界防范系統；小區道路、樓宇大堂的公共保安監視系統；公共部分設置消防探頭，集中消防報警系統。

4．2．

8、衛生電線電視接收系統。

4．2．

9、智能化物業管理：三表遠程計量，停車、門禁的IC卡系統。4．

3、采用高檔次社區服務，規劃好會所功能，包括：咖啡廳、酒吧、健身房、泳池、醫療室、美容美發室、家庭教室等。如此，本項目可增加賣點。

4．3．

1、高質量的物業產品，使客戶產生滿意和知足的心理。4．3．

2、與客戶心理上的價值尺度象吻合，通過提供足夠的附加價值帶來超值感受。

4．3．

3、建設最現代化的都市高級TOWNHOUSE。總之，塑造賣點的觀點是：在設計上的投入比在材料上花錢更為重要。務必塑造出名師設計、品牌品質，名家管理的形象。這樣才能達到促進預售效果的目的。

第十一章 效益評價

一、經濟效益評價

1、評價方法說明：

1．1、“該項目”的經濟效益評價是在通過對本市東北部的主要TOWNHOUSE項目的銷售狀況進行了調查，并參照了與“該項目”類似的經營單位經濟效益的基礎上做出的。

1．2、“該項目”建設內容主要為單體TOWNHOUSE和聯體TOWNHOUSE，建成后全部銷售，并由物業管理公司統一經營管理，配套設施自營。

1．3、效益評估貸幣本位幣為人民幣。

2、“該項目”銷售收入預算：

“該項目”可銷售面積13。5萬平方米，按6500元/平方米，銷售收入總額為87750萬元。

3、“該項目”總成本：

“該項目”的總成本，主要包括兩部分：

3．1、固定成本：主要是地價款、前期工程費、建安工程費、綜合費稅、間接開發費、不可預見費等合計58580萬元人民幣。3．

2、經營成本：主要包括管理費用、財務費用、銷售費用、貸款利息、人員工資、經營費用、水電燃料費等為8198萬元。

4、“本項目”利潤：

4．1、利潤：利潤=銷售收入—總成本=87750萬元—58580萬元—8198萬元=20972萬元。

二、社會效益評價

“該項目”的開發建設，不僅有經濟效益，亦有社會效益，其社會效益主要體現在：

1、“該項目”建設為北京溫榆河流域提供了一定數量的TOWNHOUSE與旅游服務場所，滿足了文化、旅游消費需要，對于繁榮首都經濟，促進首都經濟建設和城市發展，起了一定的推動作用。第十二章 結論

一、北京XX古德房地產開發有限公司擬開發建設的順義后沙峪項目，既加快了北京城市建設的發展，又滿足了首都日益增長的物質文化生活需要。

二、經測算“該項目”在經濟上是可行的。

從評價方案的分析可以看出，“該項目”具有較好的經濟效益。

第五章 物料消耗與供應

一、建筑材料 “該項目”建筑內容為TOWNHOUSE及配套設施，建筑結構為全現澆鋼筋混凝土結構。其所消耗的建筑材料主要為鋼材、水泥、木材等，根據設計規范和本項目的總體規劃設計，“該項目”所需的主要建筑材料估算為： 鋼材： 8000 噸 水泥： 20000噸 木材： 300 立方米

二、主要設備

“該項目”的建設內容為TOWNHOUSE及配套設施，在設備、設施上將力求采用先進實用的設備、設施，其所需的主要設備有： 消防滅火設備、停車車庫、排風、送風系統、應急發電設備、通訊電話系統、照明系統、供暖設備、衛星電視接收系統、通訊電話系統、計算機集成管理系統等。

三、水、電、氣、熱供應

根據初步計算，“該項目”水、電、氣、熱等用量為：

1、用電量：60瓦/平方米，則預測項目用電量為12000 千瓦。

2、用水量：按2升/平方米·日，用水量為40萬立方米／日。

3、熱力量：按80大卡／小時·平方米計算，則預測用熱量為16 百萬大卡／小時。第六章 環境保護

按照國家環境保護局“建設項目環境保護管理辦法”和“北京市實施建設項目環境保護管理辦法細則”，建設項目要采取嚴格的環境保護措施。“該項目”的建設內容為TOWNHOUSE是北京市建設“溫榆河綠色生態走廊”工程，對環境的污染較少。環境保護問題主要是生活污水、生活垃圾、噪聲以及汽車廢氣，此外無其它污染源，不存在有害污水和有害垃圾的處理問題，對環境的不利影響較少。項目建設及建成后的使用過程中，將采取嚴格的環境保護措施，嚴格遵守國家和北京市的環境保護法規。環境保護措施如下：

1、污水：生活污水經化類池，含油污水經隔油池處理后，達到規定的排放標準，污水排放將嚴格執行國家和北京市的有關規定和標準。

2、生活垃圾：將生活垃圾分類收集，由專門的管理部門專設清潔人員，利用密閉垃圾筒運出，由環衛部門統一清運至垃圾處理廠和垃圾消化場處理。

3、噪聲：噪聲污染源主要是排風機，停車庫的排風、送風系統、發電機等，擬優先選擇低噪聲的設備。

4、汽車廢氣：因車輛進出、停放造成的汽車廢氣污染問題，通過在設計時停車庫保證車庫有一定的容積，采取合理有效的措施，汽車廢氣排放完全可以達到國家和北京市規定的廢氣排放標準。汽車廢氣還可通過建筑物周圍綠化，減少污染影響。

第七章 項目建設周期與日程安排

一、建設方式

“該項目”建設按照北京市有關建設工程招標、投標的有關規定，采取招標或議標的方式擇優選擇建筑施工企業組織施工。為保證施工質量，工程建設采用施工監理的方式進行，聘請有經驗的建設、監理單位進行監理，確保施工質量為優良。

二、建設進度安排

“該項目”總建筑面積約為15萬平方米，預計建設周期為3 年，即從2004年到2007年為建設期，項目建設實施進度為： 1、2004年6 月之前完成前期準備工作。

主要包括：協議簽訂、搬遷、規劃設計、施工圖設計 七通一平、工程招投標等。2、2004年7 月至2007年7月為施工工期，竣工驗收。

第八章 經營管理方式

一、經營設想

1、“該項目”擬采用目前國際流行的建設工程管理模式，按照國際通用建設施工條款。

2、“該項目”建成后將吸收國內外的先進管理模式和管理經驗，以物業管理公司的形式統一經營管理。將以現代化的設施、完善的服務，使其成為國內具有一流管理水平的企業。第九章 投資估算

一、成本構成

宗地占地338畝，為二類建筑用地，成本由以下幾塊構成：

1、土地費用 宗地因歷史原因，需投入補償清算費用2000萬元 土地方拆遷等補償費用：3.5萬/畝×338=1183萬元 小城鎮建設費用：1萬/畝×338=338萬元

農民與鄉鎮補償費用：300元/m× *338 =6760萬元 其中包含已付土地方費用200萬元 總計：投入土地成本10081萬元

2、土地出讓金

3、其它投入

二、項目設計

方案A：以0.6容積率做中高檔TOWNHOUSE項目預計 ×1000×0.6=13.5萬m2 銷售按6500元/ m2計，13.5×6500=8.78億元

方案B：以0.8容積率做中低檔 TOWNHOUSE項目預計 ×1000×0.8=18萬m2 銷售按5500元/ m2計，18×5500=9.9億元 方案C：以1.3容積率做多層帶電梯計 ×1000×1.3=29.3萬m2 銷售按4000元/ m2計，4000×29.3=11.72億元

三、成本測算：

A、以收入最低的方案A設計 項目 總額（萬元）標準

1、土地費用

2、土地出讓金 100814507 見上表述以200元/m2計

3、建安費用 33750 按建安平米造價2500元/m2

4、勘測費

5、設計費

6、可研方案咨詢

7、執照費

8、規劃方案咨詢 1***

9、基礎設施

10、臨時水電路 405076 300元/m2

11、監理費

12、質量監督費

13、標底招標費

14、綠化建設費

15、公共配套費

16、市政公用設施費

17、不可預見費 ***501890 合計 58580

固定成本合計58580萬元

2、經營成本

項目 總額（萬元）標準

銷售費用 管理費用財務費用 ***6 銷售額2%固定成本8% 合計 8198

3、毛利：銷售額-固定成本-經營成本 =87800-58580-8198=21022萬元 B、以方案B設計

1、因費用計算以建安費比率計，故分類為： 項目 總額（萬元）標準

1、土地費用

2、土地出讓金 100814507

3、建安費用 45000 建安單平米2500元

4、其它綜合 2070 建安費4.6%

5、基礎設施費

6、公共配套

7、市政設施費 54005401800 300元/m230元/m2100元/m2

8、不可預見費 2250 建安×5% 合計 71648

2、經營成本

項目 總額（萬元）標準

銷售費用管理費用財務費用 198019805732 銷售額2%固定成本8% 合計 9692

3、毛利：銷售額-固定成本-經營成本 =9.9-7.2-1= 1.6億元 C、以方案C計： 項目 總額（萬元）標準

3、土地費用

4、土地出讓金 100815860 以建安平米200元/m2計

3、建安費用 43950 1500元/m2計

4、其它綜合 2332 建安費4.6%

5、基礎設施費

6、公共配套

7、市政設施費 879010143380 300元/m230元/m2100元/m2

8、不可預見費 2535 建安×5% 小計 77942

9、銷售費用

10、管理費用

11、財務費用 235023506235 銷售額×2%×2%固定成本8% 合計 10935

12、毛利： 28323

第十章 項目經營策劃

一、調查區域TOWNHOUSE項目綜合評述

本區域內在售TOWNHOUSE項目主要分布在八達嶺高速公路、立湯路、京順路附近，分布不均勻。隨著北京市政府治理溫榆河工程的逐步實施，沿溫榆河兩岸開發TOWNHOUSE項目將具有巨大的經濟價值。從現有TOWNHOUSE項目的銷售價格和銷售進度情況看，市場需求還有一定的潛力。

二、TOWNHOUSE市場需求分析

中國正式加入WTO以后，世界500強企業有近200家在北京開設分支機構或辦事處，外籍中高級雇員成為TOWNHOUSE市場的潛在客戶群體；北京2008奧運會申辦成功以后，據了解北京現有賓館飯店的接待能力尚有近50％的缺口，屆時將會產生潛在購買和租賃客戶群體；隨著居民收入的不斷增加，幾年前還只能是富豪們享受的豪宅TOWNHOUSE，已逐漸成為中高收入家庭的住宅消費品。目前TOWNHOUSE市場需求結構日趨合理，主要分為以下幾個層次:

1、外籍購買群體

1．1、外交使館高級外交官及資外大型公司的中高級雇員

北京作為中國的首都，匯集了眾多國家的大使館和世界跨國集團的分支機構或辦事處，這些使館高級外交官、跨國集團的外籍中高級雇員對北京TOWNHOUSE市場的需求在不斷增加。尤其美國、歐州發達國家國內經濟增長放緩，使得這些國家的大型財團和跨國企業不斷增加在華投資，由于消費習慣和消費心理原因，他們非常鐘情于外銷TOWNHOUSE。

1．2、港、澳、臺地區商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創業人士 這一群體是一支不容忽視的購買團體。由于國內的改革開放政策和投資環境的不斷改善，國民經濟持續穩定的發展，一大批港、澳、臺地區商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創業人士紛紛回國投資創業，他們要求高質量的生活和理想的居住環境，因此更熱衷北京東北部地區的TOWNHOUSE。

2、國內購買群體

2．1、中資企業家、高級經理人及IT業、金融業精英

這些行業的精英，積累了大量的財富，他們追求生活的品位和質量，在改善居住條件時多考慮選購郊區環境優美的花園式TOWNHOUSE。

2。

2、大公司高級管理人員、文體名人、律師等高知人才

這些人員構成城市的“中產階級”，他們二次置業時多會選擇物業檔次、形象較高，價格優惠和付款方式靈活實惠的，親近自然又具有良好的人文環境的經濟型TOWNHOUSE。2。

3、私營企業業主

國內經濟持續增長，富有階層將逐步擴大。隨著國家鼓勵發展私營經濟的優惠政策的實施，國內的私營經濟將得到空前的發展。這些富裕起來的私企老板出于居住或投資的需要，也將成為高檔TOWNHOUSE的購買者。

三、項目市場走向

目前影響TOWNHOUSE項目最大的因素，除了國家宏觀政策外，從項目本身的因素看，最主要的就是地理位置和價格。從“TOWNHOUSE項目”本身因素看，影響項目市場和價格的最主要的因素是地理位置。地理位置優越的項目應具備的條件是：交通便利、環境優美、鄰近旅游景點等。而“該項目”的地理位置完全具備上述條件。

從近期北京的TOWNHOUSE項目變化特點看，影響項目市場和價格的因素除地理位置外，還有整體現劃、戶型設計、景觀氛圍等。

1、周邊環境

本項目位于北京五大水系之一的溫榆河的東北部，地處北五環路至北六環路之間，西面距京承高速公路2 公里，南部為北京嘉浩別墅城、北京名都園等別墅項目，該區域別墅項目具有較高的市場知名度。

2、建筑設計

本項目力求為單體TOWNHOUSE和聯體TOWNHOUSE相結合，根據不同的戶型，設計各種風格的TOWNHOUSE和花園景觀。建筑設計由國外國及國內知名設計院共同完成，目標是建設成為北京市標志性的TOWNHOUSE建筑。

3、環境設計

將請國外專業公司設計綠化園藝廣場，飾以精美的雕塑，引入水流，采用抗污染、適應北方氣候、花期和的植物立體綠化。

4、戶型設計

多種戶型適宜不同需要，小到150平米經濟型TOWNHOUSE，大到500余平米豪華型TOWNHOUSE。采用大客廳、大衛生間，根據不同設計風格配以相應的玻璃窗。專門設有工人房、洗衣間，動靜分開，功能分明，使用率高。

5、室內設施及功能

5．1、充分引入智能化概念。綜合布結入戶，預IDD電話插口，國際衛星電視接收系統，火警煙感報警系統，可視對講電話，車庫防盜系統，周界報警系統，密碼防盜門。集中報警。5．

2、分戶供冷（暖），便于自主控制溫度。5．

3、高檔裝飾材料，進口高檔洗浴潔具。

6、配套服務設施齊全，特設會員俱樂部

6．1、康體設施：游泳池、桑拿、健身房、壁球室、臺球室、練功房等。

6．2、咖啡廳、餐廳。

6．3、美容美發、閱覽室、小型診所、超市、洗衣房、商務中心、郵局等。

7、物業管理

聘請國外知名物業公司進行管理，同時提供多項有償服務，如：送餐、聘保姆、接送孩子、特快專遞等等。

四、項目優勢分析

1、絕佳地理位置 本項目位于北京五大水系之一的溫榆河的東北部，沿溫榆河流域TOWNHOUSE項目具有較高的市場知名度。

2、便利的交通

地處北五環路至北六環路之間，西面距京承高速公路2公里。

3、獨特的生態旅游環境

北京市以將“溫榆河綠色生態走廊”規劃為自然生態的保護和培育區、生態建設示范區及生態教育基地。

五、項目價格優勢

“本項目”周圍TOWNHOUSE項目市場價格大致在7000-9000元/平方米。從規劃上看該地區是自然生態建設示范區及生態教育基地，是北京市東北部地區綠色生態屏障。以開發TOWNHOUSE項目為主，地區規劃實現后，可為居住于此的國內外各界人士創造方便、舒適、優美、清靜、安全的居住環境。因而若整體規劃實現后，項目價格提高還有潛力。

六、該項目經營策劃

1、項目定位 1．

1、項目定位依據

1．1．

1、政府實施建設“溫榆河綠色生態走廊”工程

北京市政府先后頒發了《關于加快本市綠化隔離地區建設的意見》、《關于加快本市綠化隔離地區建設暫行辦法》、《關于加快本市綠化隔離地區舊村改造和新村建設實施意見》等相關文件，確定了“以綠引資，引資開發，開發建綠，以綠養綠”的原則。隨著北京市“溫榆河綠色生態走廊”工程的啟動，溫榆河流域開發建設將新的投資熱點和經濟增長點

1．1．

2、中國正式加入WTO對本地區的影響

據悉，全球500強大企業中已有近二百家在北京設立了分支機構或代表處，隨著中國加入世貿組織和改革進程的逐步推進，跨國大企業中會有更多的公司看好中國市場。跨國大企業的外籍中高級雇員，尤其美國、歐州發達國家的高級經理，由于消費習慣和消費心理原因，他們非常鐘情于外銷TOWNHOUSE。因此會促進北京TOWNHOUSE市場的進一步發展。

1．1．

3、港、澳、臺地區商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創業人士

由于國內的改革開放政策和投資環境的不斷改善，國民經濟持續穩定的發展，以及鼓勵港、澳、臺地區商界人士、旅外歸國華人及留學人員回國投資創業的政策，一大批港、澳、臺地區商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創業人士紛紛回國投資創業，他們要求高質量的生活和理想的居住環境，因此更熱衷北京北部地區的TOWNHOUSE。1．1．

4、國內金融業、IT業高級經理人文體名人、律師等高知人才 這些行業的精英，積累了大量的財富，他們追求生活的品位和質量，在改善居住條件時多考慮選購郊區環境優美的花園式TOWNHOUSE。1．1．

5、私營企業業主

隨著國家鼓勵發展私營經濟的優惠政策的實施，國內的私營經濟將得到空前的發展。這些富裕起來的私企老板出于居住或投資的需要，也將成為高檔TOWNHOUSE的購買者。1．

2、定位設計

1．2．

1、構思的原點：締造“真豪宅”，展現高尚生活的家居。1．2．

2、真豪宅理念：不是要用最貴的建材堆砌，而是要有創新的建筑設計理念，每一個細節上突顯出“名家風范”。1．2．

3、本可研所應體現的價值

任何商品的出售都是因為它本身具有使用或心理上的特殊價值，房屋也不例外，只是這種價值的意義更為富有，它不再僅僅是居住的場所（最基本的含義），而是包含更為廣義上的意義：實際價值和心理價值。

2、本項目的賣點

賣點是銷售中帶給客戶的直接利益和間接利益的總和，在心理上是帶給客戶一處價值感。以現有的產品特點可包裝的賣點只有2點： 2．

1、地處北京“溫榆河綠色生態走廊”；

2．2、單體TOWNHOUSE和聯體TOWNHOUSE相結合，多種戶型適宜不同需要，小到150平米經濟型TOWNHOUSE，大到500余平米豪華型TOWNHOUSE。

賣點分為實質內容和概念性感受。實質的內容即房屋在實際生活中所真正具備的設施，而概念性感受是在該房屋中所帶來的各種相關感受。可以肯定地是實質內容如果超前和富有新意，能夠博得客戶認可，則物業必定熱銷，所以在前期物業的規劃設計和設備的選用必須要不斷的改進，以爭取做到最好。使客戶真正感到“物有所值”才是銷售的根本動力。

好的產品終歸會受到客戶的青睞，得到市場的認可。

3、競爭對策

對于競爭對手的競爭優勢，包括在完善產品中所采用的新技術、新工藝和獨特的銷售支持點都應盡量采用，甚至在細節上進行模仿，以做到取長補短，特別是競爭項目給客戶留下的最佳印象，必須在本項目中整合運用。

4、增加項目的附加值

如果要以豪宅品質出現，必須增加項目可包裝的賣點。具體地從以下三大方面考慮：

4．1、豐富專業化設計，聘請國外知名公司參與項目的各項設計，包括：

4．1．

1、會所及樣板間的裝修套餐由酒店的室內設計師進行設計。4．1．

2、社區室外環境由境外設計公司設計。

4．1．

3、建筑立面由一個外國建筑設計事務所擔綱，推廣時可以冠上該外國事務所名稱。

4．1．

4、物管公司由國際知名的物業管理公司擔綱。4．

2、使用高品質的建筑材料及設備包括：

4．2．

1、衛生間采用進口原裝高檔潔具，例如科勒、摩恩等。4．2．

2、廚房采用進口成套櫥柜、灶具，例如德高麗（DEL TONGOL）。4．2．

3、外窗采用斷橋噴塑鋁合金中空窗，浮法玻璃配可平開上懸的五金件。

4．2．

4、小型集中中央空調，實現24小時熱水、制冷、采暖。4．2．

5、綜合布線，每戶強電按空調、電器、照明三路分線；弱電每個房間將電話、電視、電腦三線均安裝到位。鋪設ISDN光纜，建立社區局域網

4．2．

6、。家庭安全系統：每戶設置可視對講、緊急求助按鈕、煤氣泄露監視探頭。

4．2．

7、公共安全系統：社區及大樓周界防范系統；小區道路、樓宇大堂的公共保安監視系統；公共部分設置消防探頭，集中消防報警系統。

4．2．

8、衛生電線電視接收系統。

4．2．

9、智能化物業管理：三表遠程計量，停車、門禁的IC卡系統。4．

3、采用高檔次社區服務，規劃好會所功能，包括：咖啡廳、酒吧、健身房、泳池、醫療室、美容美發室、家庭教室等。如此，本項目可增加賣點。

4．3．

1、高質量的物業產品，使客戶產生滿意和知足的心理。4．3．

2、與客戶心理上的價值尺度象吻合，通過提供足夠的附加價值帶來超值感受。

4．3．

3、建設最現代化的都市高級TOWNHOUSE。

總之，塑造賣點的觀點是：在設計上的投入比在材料上花錢更為重要。務必塑造出名師設計、品牌品質，名家管理的形象。這樣才能達到促進預售效果的目的。

第十一章 效益評價

一、經濟效益評價

1、評價方法說明：

1．1、“該項目”的經濟效益評價是在通過對本市東北部的主要TOWNHOUSE項目的銷售狀況進行了調查，并參照了與“該項目”類似的經營單位經濟效益的基礎上做出的。

1．2、“該項目”建設內容主要為單體TOWNHOUSE和聯體TOWNHOUSE，建成后全部銷售，并由物業管理公司統一經營管理，配套設施自營。

1．3、效益評估貸幣本位幣為人民幣。

2、“該項目”銷售收入預算：

“該項目”可銷售面積13。5萬平方米，按6500元/平方米，銷售收入總額為87750萬元。

3、“該項目”總成本：

“該項目”的總成本，主要包括兩部分：

3．1、固定成本：主要是地價款、前期工程費、建安工程費、綜合費稅、間接開發費、不可預見費等合計58580萬元人民幣。

3．2、經營成本：主要包括管理費用、財務費用、銷售費用、貸款利息、人員工資、經營費用、水電燃料費等為8198萬元。

4、“本項目”利潤：

4．1、利潤：利潤=銷售收入—總成本=87750萬元—58580萬元—8198萬元=20972萬元。

二、社會效益評價

“該項目”的開發建設，不僅有經濟效益，亦有社會效益，其社會效益主要體現在：

1、“該項目”建設為北京溫榆河流域提供了一定數量的TOWNHOUSE與旅游服務場所，滿足了文化、旅游消費需要，對于繁榮首都經濟，促進首都經濟建設和城市發展，起了一定的推動作用。

第十二章 結論

一、北京XX古德房地產開發有限公司擬開發建設的順義后沙峪項目，既加快了北京城市建設的發展，又滿足了首都日益增長的物質文化生活需要。

二、經測算“該項目”在經濟上是可行的。

從評價方案的分析可以看出，“該項目”具有較好的經濟效益。

第四篇：房地產開發企業資質申請報告

申請房地產開發企業暫定資質的報告

山西省住房和城鄉建設廳、晉中市住房保障和城鄉建設管理局：

我公司企業名稱為靈石縣中和置業房地產開發有限公司，于二零壹零年二月三日經靈石縣工商局核準注冊，法人代表蘭玉武，注冊資金：伍仟萬元人民幣，辦公地點：靈石縣新建街南34號。我公司已備齊相關資料并已按暫定資質標準配備相應人員，特向貴廳（局）申請暫定房地產開發資質，望貴廳（局）予以支持為盼。

此致

敬禮

靈石縣中和置業房地產開發有限公司

2010年3月25日

第五篇：房地產開發項目申請報告

房地產開發項目申請報告

第一章 房地產開發項目總論

1.1 項目背景

房地產開發項目名稱、項目承辦單位或建設單位、承擔編制申請報告的咨詢單位及其資質、申請報告工作依據及工作概況等。

1.2 房地產開發項目申請單位情況

房地產開發項目申請單位現有主要產品、生產規模、資產負債和股東構成等情況。

1.3 房地產開發項目研究結論

房地產開發項目規模、原材料、燃料和動力供應、項目工程技術方案、環境保護、投資估算和資金籌措、項目經濟評論等綜合評價結論。

第二章 房地產開發項目建設基本情況

2.1房地產開發項目建設基本情況

國家或行業發展規劃、行業發展概況、項目建設地點、占地面積、投資規模、出資方式及融資方式、主要投資方、擬進口設備及用匯額等。

行業發展概況

------------------------------

2011年1-12 月，中國裝訂及其他印刷服務活動業累計實現產品銷售收入122.23 億元，比上年同期增長28.64%，中國裝訂及其他印刷服務活動業累計實現利潤總額13.80億元，上年同期為11.95億元。中國裝訂及其他印刷服務活動業總規模以上企業數量133家，虧損企業10家，虧損總額為0.29億元，上年同期為0.18億元。中國裝訂及其他印刷服務活動業產品銷售稅金及附加為0.81億元，去年同期為0.52億元，增長56.44%。

2011年1-12 月，中國裝訂及其他印刷服務活動業資產總計108.09 億元、比去年同期增加16.61%;負債合計28.79 億元，比去年同期增加79.47% ；裝訂及其他印刷服務活動業平均資產負債率為26.64%。裝訂及其他印刷服務活動業應收帳款額為13.76億元，比去年同期增長15.70%，銷售成本為95.94億元，比去年同期增長35.94%，銷售費用為2.97億元，比去年同期增長31.75%，裝訂及其他印刷服務活動業管理費用為7.40億元，比去年同期增長17.89%，裝訂及其他印刷服務活動業財務費用為0.36億元，比去年同期增長26.49%，裝訂及其他印刷服務活動業全部從業人員平均人數為23041人。

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2.2 項目產品技術方案

主要產品產量，主要設備裝置。主要生產車間的生產能力，生產線數量。生產技術方案、技術參數和工藝流程、主要工藝設備選擇。技術含量及知識產權情況和技術水平發展階段評價。

2.3 房地產開發項目建、構筑物方案

總平面布置和運輸、土建工程主要建、構筑物的建筑特征與結構設計、其他工程等。

第三章 建設用地與相關規劃

3.1 房地產開發項目建設用地區域情況

建設地區的資源、區域地質、交通運輸情況，自然條件與項目的特定生產需要的關系。

3.2 項目用地情況

房地產開發項目用地占用土地數量，占用農用地、建設用地等數量，生產區、生活區、原料基地占地面積，需要拆遷及可利用的原有建筑物、構筑物情況，項目需要支付的補償或出讓費用，項目用地預審情況。

3.3 房地產開發項目布局規劃情況

合理布局的論證分析。在城市規劃區內的項目選址和布局與所在地城市規劃銜接情況。

第四章 資源利用和能源耗用分析

4.1 資源和原材料

房地產開發項目需要利用的自然資源及其來源、數量、運輸方式、供應條件以及今后發展和開發趨勢，項目所需原材料及主要輔助材料需用量。項目資源利用與相關資源開發利用總體規劃的銜接。

4.2 能源耗用和公共設施的占用

房地產開發項目所需煤、電、汽、氣、油、路（運輸）等燃料、動力及公用設施的數量和能力，需由項目自建的種類和規模以及可以利用的現有的設施能力。

4.3節能和節水措施

能源和水資源消耗量大的項目，應符合綜合利用、節約資源和可持續發展等方面的要求，并提出節能和節水措施，對能耗、水耗指標進行分析。

第五章 環境影響分析

5.1 建設項目周圍環境現狀

房地產開發項目所在地的自然及經濟社會情況。包括地理、水文、氣候、氣象等情況，自然保護區、風景游覽區、名勝古跡以及重要政治文化設施情況，生活居住區分布情況和人口密度等社會經濟情況、人群健康狀況和地方病等情況，環境質量現狀。

---------------

5.2.1 地理環境

5.2.2 氣象條件

<%htm_report_weather%>

5.2.3 交通條件

5.2.4 經濟發展

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5.3場址選擇（要附上總圖）；

5.4房地產開發項目建設條件。

5.5原材料供應及外部配套條件

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5.2 項目主要污染源和污染物分析

房地產開發項目主要污染源，主要污染物的種類、排放濃度、排放量和排放方式等，廢棄物的回收利用、綜合利用和處理、處置方案。采用的污染物排放標準。

5.3 建設項目的環境影響

建設項目對環境可能造成影響的分析、預測和評估項目環境影響的特征，環境影響的范圍、程度和性質。

5.4 環保措施的評述及其技術經濟論證，提出各項措施的投資估算，建設項目環境影響的經濟損益分析

5.5 環境監測制度及環境管理的建議

5.6 環境影響評價結論和建議

第六章 經濟和社會效果分析

6.1 投資估算和資金籌措

分析項目建設和運營所需投資，估算工程總投資，并對資金籌措作出分析。<%htm_economic_table%>

6.2國民經濟評價

從國家整體的角度考察項目對國民經濟的貢獻和需要國民經濟付出的代價

6.3 社會效果分析

分析項目對國家政治和社會穩定的影響，包括分析項目建設對解決和促進就業的作用，項目與當地科技、文化發展水平的相互適應性、項目與當地基礎設施發展水平的相互適應性、項目與當地居民的宗教、民族習慣的相互適應性、項目對合理利用自然資源的影響等。

第七章 建設與實施

7.1 房地產開發項目建設實施的安全、消防、衛生等措施

7.2 工程質量要求

7.3 項目的招標方式和招標組織形式

第八章 結論與附件

8.1 結論及有關說明

8.2 需要政府解決的問題和建議

8.3 有關附件