第一篇：房地產開發2014（范文模版）

《規劃房地產開發》任務書

本任務要求正對目標地塊完成房地產的策劃案。

題目：***項目開發方案（或***可行性研究報告）

項目地點：武漢市洪山區，具體見大范圍和小范圍位置圖。

面積約為：0.5平方公里（沒有準確地形圖）

要求：每個人完成一份。

一、作業內容

摘要

第一部分 項目初始創意及調研計劃

第二部分 項目概況

第三部分 市場分析

第四部分 開發計劃與資金計劃

第五部分 投資收益分析

第六部分 結論與建議

后記

二、作業內容具體要求

摘要：報告內容、工作安排及報告結果。

第一部分 創意（調研計劃）

一、初始創意

要求對目標消費者和產品分別進行描述。語言簡潔，不要超過一頁。

二、調研計劃

此部分相當于工作計劃，也可放在附錄中。

第二部分 項目概況

一、宗地位置

宗地所處城市、行政區域、非行政區域（經濟開發區、商貿金融區等）的地理位置。附圖：項目在該城市的區位圖，標記出宗地區域位置，與標志性市政設施、建筑物（如

市中心商圈、機場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區域辦公/商務/政府的關系）。

二、宗地現狀

1、四至范圍；

2、地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較；

3、地面現狀，包括宗地內是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發

有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積；

4、地面現有居民情況，包括具體居住人數、戶數，工廠數量、規模、產品性質、開工

狀況等，并說明對拆遷及項目開發進度的影響；

5、土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等

因素分割土地；

附圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關數據；

三、項目周邊的社區配套

（一）周邊3000米范圍內的社區配套

1、交通狀況

（1）公交系統情況，包括主要線路、行車區間等；

（2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發展商自己解決；

（3）現有交通捷運系統，近期或規劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。

附圖：交通狀況示意圖，包括現有和未來規劃的城市公共交通和快速捷運系統；

2、教育：大中小學及教育質量情況。

3、醫院等級和醫療水平

4、大型購物中心、主要商業和菜市場

5、文化、體育、娛樂設施

6、公園

7、銀行

8、郵局

9、其他

附圖：生活設施分布圖。

（二）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內主要社區配套現狀

四、項目周邊環境（根據個案特性描述，沒有的可以不寫）

1、治安情況

2、空氣狀況

3、噪聲情況

4、污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）

5、危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產或倉儲基地等）

6、周邊景觀

7、風水情況

8、近期或規劃中周邊環境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫院、學校、購物中心/超市的建設等。

9、其他

五、大市政配套（說明距宗地距離、成本、接入的可能性，此部分可以適當簡化）

1、道路現狀及規劃發展

包括現有路幅、規劃路幅，規劃實施的時間，與宗地的關系（影響）。

2、供水狀況：現有管線、管徑及未來規劃和實施時間。

3、污水、雨水排放：現有管線、管徑及未來規劃和實施時間。

4、通訊（有線電視、通信網絡）：現有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。

5、永久性供電和臨時施工用電：現有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。

6、燃氣：現有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。

7、供熱及生活熱水：現有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。

六、規劃控制要點

1、總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積

2、住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內容，并區分經營性和非經營性公建的面積

3、綜合容積率、住宅容積率

4、建筑密度

5、控高

6、綠化率

7、其他

七、土地價格

土地價格計算的方法，若有代征地要說明代征地價格。根據購買價格計算總地價、樓面地價。

第三部分：市場分析

一、當地經濟環境分析

收集當地人口、GDP、人均家庭收入、就業、產業結構等數據，對未來人口和經濟的趨勢進行預測。另外，使用可以獲取的統計數據，分析人口、就業以及產業結構。

二、區域房地產市場分析

（一）市場區域界定

1、確定物業用途，初步確定產品特征

2、界定市場區域

3、可能的市場機會分析

（二）需求分析

（三）供給分析

（四）吸納與缺口分析

（五）區域住宅目標市場各項指標成長狀況（近3-5年）

?

?

? 開工量/竣工量 銷售量/供需比平均售價

（六）區域市場在市內各項指標的排名狀況及發展趨勢

三、地塊分析

（一）場地分析

（二）位置分析

四、競爭性項目調查與分析

1、各檔次產品供應狀況

2、各檔次產品的集合特征

尤其研究與本案類似檔次物業的特征

3、區域內表現最好個案狀況

附圖：項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現場圖

片。

附表：周邊同類項目調查表

4、分析：本案在區域市場內的機會點和威脅點

5、結論：

?

?

?

? 區域市場在整體市場的地位及發展態勢 本案所在位置的價位區間和本案開發產品的價位區間及總價控制 本案在區域內開發市場潛力 本案在開發中的營銷焦點問題

五、區域市場目標客層研究和市場定位

1、各檔次產品目標客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區域參照項目的經驗研究及全市的趨勢特征上）

2、本案目標人群特征：區域來源、行業特點、產品力的偏好、購買方式和主要的關注點、訴求點。

3、確定目標客戶

4、市場定位

六、整體市場對本案有重大影響的因素

產品特征、重點個案、成長狀況、市場容量、消費者特征等。

七、產品定位及建議

戶型類型、面積標準、不同類型產品的比例。

第四部分：開發計劃

一、里程碑事件及時間。

二、工程計劃：開竣工時間及工期計劃、各期開工面積、開竣工時占當地城市市場和片區市

場的占有率。（按季列示）

三、銷售計劃：各期銷售時間、價格、面積，預計銷售各期的市場占有率，銷售計劃實現的可行性分析。（按季列示）

第五部分：投資收益分析

一、成本預測

附表：投資估算表

二、收入測算及稅務分析

1、收入測算

2、營業稅及附加

3、所得稅

4、土地增值稅

附表：收入及稅金測算表

三、項目資金預測

1、資金投入計劃

2、資金回款計劃

3、資金需求計劃：結合整個公司資金情況（可假設），列示各期資金的需求缺口及融資途徑。

附表：資金計劃表（投入計劃和回款計劃）、資金來源與運用表（圖）

四、經濟效益分析

1、現金流量表

2、主要經濟指標

3、敏感性分析

4、盈虧平衡點分析

運用單變量求解，計算在設定回報率的情況下的土地報價。

計算盈虧平衡和保本時的銷售價格（平均價格）。

附表（圖）： 現金流量表、項目主要經濟技術指標、敏感性分析表（圖）。

第六部分：綜合分析與建議

一、優勢：

二、劣勢：

三、機會：

四、結論和建議

第二篇：房地產開發公司章程范本

公 司 章 程

第一章 總 則

第一條 為完善企業經營機制、促進企業發展、保障本公司股東、職工和債權人的合法權益，根據《中華人民共和國公司法》和有關法律、法規、制定本章程。

第二條 公司名稱：××房地產開發有限公司

公司住所：××省××市××區××路××號

第三條 本公司是經××市工商行政管理局核準注冊、依法設立后為獨立的企業法人，其生產經營活動與合法權益受中國法律保護，其行為受中國法律約束，接受國家機關監督。

第四條 公司的組織形式為有限責任公司，即股東以其出資額對公司承擔有限責任，公司以其全部資產對公司的債務承擔責任。

第五條 公司要保護職工的合法權益，加強勞動保護，實現安全生產。

第六條 公司經營期限為二十年，從營業執照核發之日算起。第二章 公司經營范圍

第七條 公司經營范圍：房地產開發與經營；房地產銷售；物業管理，對房地產業的投資。

第八條 分公司不具備企業法人資格，不能超出公司的經營范圍，其民事責任由公司承擔。

第三章 公司的注冊資本與實收資本

第九條 本公司的注冊資本為人民幣1000萬元（壹仟萬元）。第十條 公司實收資本：人民幣500萬元。

公司注冊資本分二期于公司成立之日起二年內繳足。

股東首期出資人民幣500萬元，于公司設立登記前到位，第二期出資人民幣500萬元，由股東自公司成立之日起二年內繳足。

第四章 股東的名稱和住所

第十一條 本公司由四名自然人股東組成，自然人情況如下： 1．姓名： 身份證號碼： 住址： 2．姓名： 身份證號碼: 住址： 3．姓名： 身份證號碼: 住址：

4、姓名： 身份證號碼： 住址： 第十二條 股東的權利

2.股東享有參加公司股東會和行使表決的權利;3．股東有選舉和被選舉為公司執行董事、監事的權利;4．股東有參與公司重大決策和選擇管理者的權利;5．股東有查閱公司會議記錄和財務會計和財務會計報告權;6．股東有新增資本優先認購權;7.轉讓出資權和轉讓出資優先認購權。第十三條 股東的義務

1.股東有執行公司章程和股東會決議的義務;2.股東有按章程規定的出資額、出資方式、出資時限出資的義務;3.公司登記注冊后，股東不得抽回出資的義務;4.出資差額補償的義務;5.依法轉讓出資的義務。

第六章 股東的出資方式、出資額和出資時間 第十四條 股東的出資方式：貨幣出資。第十五條 股東的出資額和出資時間

股東××：認繳出資額為340萬元，占公司注冊資本的34％，分二期于公司成立之日起二年內繳足。其中第一期貨幣出資170萬元，占認繳出資額的百分之五十，于公司設立登記前繳納；第二期貨幣出資170萬元，自公司成立之日起二年內繳納。

股東××：認繳出資額為320萬元，占公司注冊資本的32％，分二期于公司成立之日起二年內繳足。其中第一期貨幣出資160萬元，占認繳出資額的百分之五十，于公司設立登記前繳納；第二期貨幣出資160萬元，自公司成立之日起二年內繳納。

股東××：認繳出資額為170萬元，占公司注冊資本的17％，分二期于公司成立之日起二年內繳足。其中第一期貨幣出資85萬元，占認繳出資額的百分之五十，于公司設立登記前繳納；第二期貨幣出 1．股東享有投資受益權，即紅利分配權和剩余財產權;資85萬元，自公司成立之日起二年內繳納。

股東××：認繳出資額為170萬元，占公司注冊資本的17％，分二期于公司成立之日起二年內繳足。其中第一期貨幣出資85萬元，占認繳出資額的百分之五十，于公司設立登記前繳納；第二期貨幣出資85萬元，自公司成立之日起二年內繳納。

第七章 股東轉讓出資的條件

第十六條 公司股東之間可以轉讓部分出資或全部。

第十七條 股東向股東以外的人轉讓出資時，須經半數以上的股東同意;不同意轉讓的股東應購買轉讓的出資，如不購買轉讓的出資視為同意轉讓；經股東同意轉讓的出資，在同等條件下，其他股東對該出資有優先購買權。

第八章 公司財務、會計

第十八條 公司依照有關法律、法規和國務院主管部門的規定建立財務、會計制度。

第十九條 公司在第一會計終了時制作財務會計報告，并依法接受股東、監督機關審查驗證。

第二十條 公司利潤分配按照《公司法》及有關法律、行政法規及國務院財政主管部門的規定執行。

第二十一條 勞動用工制度按照國家法律、行政法規及國務院勞動部門有關規定執行。

第九章 公司組織機構及其生產辦法、職權、議事規則 第二十二條 股東會是公司的最高權力機構，由全體股東組成。依照《公司法》行使下列職權：

（一）決定公司的經營方針和投資計劃；

（二）選舉和更換公司的執行董事，決定有關執行董事的報酬事項；

（三）選舉和更換由股東代表出任的監事、決定有關監事的報酬事項；

（四）審議批準執行董事的報告；

（五）審議批準監事會或者監事的報告；

（六）審議批準公司的財務預算方案、決算方案；

（七）審議批準公司的利潤分配方案和彌補方案；

（八）對公司增加或減少注冊資本作出決議；

（九）對發行公司債券作出決議；

（十）對股東向股東以外的人轉讓出資作出決議；

（十一）公司合并、分立、變更公司形式、解散和清算等事項作出決議。

（十二）修改公司章程。

第二十三條 股東會有執行董事召集并主持。執行董事因特殊原因不能履行職務時，由執行董事指定的股東召集和主持。

第二十四條 股東會會議由股東按照出資比例行使表決權。一般決議由代表二分之一以上表決權的股東通過。

第二十五條 股東會對公司增加或者減少注冊資本、分立、合并、解散或者變更公司形式作出決議，必須經代表三分之二以上表決權的股東通過。

第二十六條 公司修改章程的決議必須經代表三分之二以上表決權的股東通過。

第二十七條 股東會的首次會議由出資最多的股東召集和主持。第二十八條 股東會會議分為定期會議和臨時會議。

定期會議應每半年召開一次，臨時會議由代表四分之一表決權的股東、三分之一以上股東或者監事可以提議召開臨時會議。

第二十九條 召開股東會會議，應于會議召開五日前通知全體股東，股東會應當對所議事項的決定做出會議記錄，出席會議的股東應當在會議記錄上簽名。

第三十條 公司不設董事會，公司設執行董事一名，任期三年。第三十一條 執行董事對股東會負責，行使下列職權：

（一）負責召集股東會，并向股東會報告工作;

（二）執行股東會的決議;

（三）決定公司的經營計劃和投資方案;

（四）制定公司的財務預算方案和決算方案;

（五）制定公司的利潤分配方案和彌補虧損方案;

（六）制定公司增加或者減少注冊資本的方案;

（七）擬定公司合并、分立、變更公司形式、解散的方案;

（八）決定公司內部管理機構的設置;

（九）聘任或者解聘公司經理。根據經理的提名、聘任或者解聘公司的副經理、財務負責人，決定其報酬事項;

（十）制定公司的基本管理事項;第三十二條 公司經理由執行董事聘任或解聘，經理對執行董事負責，行使下列下職權，經理任期三年;

（一）主持公司的生產經營管理工作，組織實施執行董事決議;

（二）實施公司經營經營計劃和投資方案;

（三）擬定公司內部管理機構設置;

（四）擬定公司的基本管理制度;

（五）制定公司的具體規章;

（六）提請出任或解聘公司副經理、財務負責人;

（七）出任或解聘除應由執行董事聘任或者解聘以外的負責管理人員。

第三十三條 公司不設監事會，只設一名監事，任期三年。第三十四條 監事行使下列職權：

（一）檢查公司財務;

（二）對執行董事、經理執行公司職務時違反法律、法規或者 公司章程的行為進行監督;

（三）當執行董事和經理的行為損害公司利益時，要求執行董 事和經理予以糾正;

（四）提議召開臨時股東會;第三十五條 下列人員不得擔任公司的董事、監事、經理：

（一）國家公務員;

（二）無民事行為能力或者限制民事行為能力的人;

（三）因犯有貪污、受賄、侵占財產、挪用財產罪或者破壞經濟秩序罪被判處刑法，執行期滿未逾五年的人;

（四）擔任因經營不善破產清算的公司、企業的法定代表人，自破產清算完結之日起未逾三年的人;

（五）擔任因違法被吊銷營業執照的公司、企業的法定代表人，并負有個人責任的，自該公司、企業被吊銷營業執照之日起未逾三年的人;

（六）個人所負數額較大的債務到期未清償的人;

（七）國家法律、法規和政策規定不能擔任企業領導職務的。

第十章 公司法定代表人

第三十六條 本公司的執行董事為公司的法定代表人;執行董事由股東會選舉產生。

第三十七條 公司法定代表人必須符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力;

（二）有所在地正式戶口或臨時戶口;

（三）具有管理公司的能力和相關的專業知識;

（四）從事公司的經營管理活動;

（五）產生的程序符合國家法律和本章程的規定;

（六）符合其他有關規定條件。第三十八條 法定代表人職權：

（一）負責公司業務活動的指揮與管理;

（二）對外代表公司對各項業務事項做出決策并組織實施;

（三）負責召集、主持股東會會議;

（四）檢查股東會決議實施情況;

（五）股東會決議授予其他職權;第十一章 公司的終止

第三十九條 公司因不能清償到期債務，被宣告破產的，由人民法院依法組織對公司破產清算。

第四十條 公司有下列情形的，可以解散：

（一）公司章程規定的營業期限屆滿的;

（二）股東會決議解散;

（三）公司被依法責令關閉;

（四）公司因合并、分立而解散的。

第四十一條 公司解散的，應當在十五日內由股東組成清算組，進行清算。

第四十二條 清算組在清算期間行使下列職權：

（一）清理公司的財產，分別編制資產負債表和財產清單。

（二）通知或公告債權人;

（三）處理為清算有關公司未了結的業務;

（四）清繳所欠稅款;

（五）清理債權、債務;

（六）處理公司清償債務后的剩余財產;

（七）代表公司參加民事訴訟活動。

第四十三條 清算組應當自成立之日起十日內通知債權人，并于六十日內在報紙上至少公告三次公司解散清算事宜。

第四十四條 清算組在清理公司財產，編制資產負債表和財產清單后，制定具體的清算方案，并報股東會或者有關主管機關確認。公司財產能夠清償公司債務的，分別支付清算費用、職工工資和勞動保險費用，繳納所欠稅款、清償公司債務，剩余財產按股東出資比例進行分配。

第四十五條 公司清算結束后，清算組應當制作清算總結報告，報股東會或者有關主管機關確認后報送山東省工商行政管理局申請注銷登記并予以公告。第十二章 章程修改程序

第四十六條 修改公司章程應當由執行董事提出修改方案，經股東會表決通過，報淄博市工商行政管理局備案。

公司全體股東簽字（蓋章）：

年 月 日

第三篇：最新房地產開發合同范本

找律師就上律師365

房地產開發合同

立合同單位：

________（以下簡稱甲方）________（以下簡稱乙方）

為明確責任，恪守信用，特簽訂本合同，共同遵守。項目內容及規模： ________ 總投資及資金籌措：

總投資________萬元（其中：征地費________萬元，開發費________萬元，建筑安裝費________萬元。）投入資金規模________萬元，甲方出資________萬元，分________次出資，每次出資________萬元，預收款________萬元；乙方出資________萬元，分________次出資，每次出資________萬元。合作方式： ________ 各方負責： 甲方：________ 乙方：________ 經營方式： ________ 資金償還及占用費：

資金占用費按月利率________‰計付，并于每季末的前________天內付給出資方。資金的償還按如下時間及金額執行________，最后一次還款時，資金占用費隨本金一起還清。財務管理：

1.成本核算范圍：________ 2.決算編制：________ 3.財產清償：________

律師365

利潤分配：________ 違約責任：________ 其他：

1.該項目資金在________行開戶管理。

2.________方經濟責任由________擔保。保證方有勸檢查監督________方履行合同，保證方同意當________方不履行合同時，由保證方連帶承擔經濟責任。3.________方愿以________作抵押品，抵押品另附明細清單作為本合同的附件。________方不履行合同時，________方對抵押品享有處分權和優先受償權。本合同正本一式________份。甲方執________份，乙方________份。合同副本

找律師就上律師365

________份，報送________等有關單位各存1份，雙方代表簽字后生效。本合同附件________，與本合同有同等效力。

本合同的修改、補充須經甲乙雙方簽訂變更合同協議書，并須保證方同意，作為合同的補充部分。

甲方：（公章）乙方：（公章）地址： 地址：

法人代表：（簽章）法人代表：（簽章）開戶銀行及賬號： 保證方：（公章）地址：

法人代表：（簽章）開戶銀行及賬號：

簽約日期： 年 月 日 簽約地點：

文檔來源：律師365（http://www.tmdps.cn/）合同欄目，找律師就上律師365

第四篇：房地產開發流程圖

房地產開發工作流程圖

房地產行業會計核算不向商業企業那么瑣碎，但是涉及的稅種很多，需要采取一定手段合理規避，它所涵蓋的稅種除生產銷售及修理修配行業繳納的流轉稅增值稅外，基本包括了國家稅法規定的所有稅種。房地產開發公司從取得土地使用權起至開發銷售完畢期間各階段應納各稅種及各稅種應納稅額如何進行核算做詳細闡述。

一、土地使用權取得階段：需繳納契稅、印花稅（還有政府相關部門收取的交易費等），但有時土地轉讓方轉讓時會要求拿凈值，而把按照稅法規定應由轉讓方承擔的營業稅及附加、土地增值稅等也要求對方承擔。

（1）契稅：是對在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬時向承受土地使用權、房屋所有權的單位和個人征收的一種稅。契稅按土地使用權、房屋所有權轉移時的成交價格為計稅依據，基本稅率為3%。應納稅額=房地產成交價格或評估價格×稅率

（2）印花稅：是對在經濟活動和經濟交往中書立、領受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質的憑證稅。分為從價計稅和從量計稅兩種。

應納稅額=合同金額×0.05% 注：印花稅的繳納貫穿房地產行業的各階段，公司成立繳納注冊資本金的印花稅，立賬時賬本印花稅、土地取得時繳納土地轉讓合同印花稅，開發階段繳納各工程承包合同、廣告合同的印花稅，以及銷售階繳納產權轉移憑證的印花稅等。

二、取得土地使用權后至房屋銷售并交付使用之日止，每年繳納土地使用稅。

土地使用稅：城鎮土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內，對擁有土地使用權的單位和個人以實際占用的土地面積為計稅依據，按規定稅額征收的一種稅。

年應納稅額=土地使用面積×單位稅額

三、預售階段：需繳納營業稅及附加，預繳土地增值稅、企業所得稅。

（1）營業稅：在中華人民共和國境內提供營業稅條例規定的勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和個人，為營業稅的納稅人。

銷售不動產應納稅額=納稅人銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用×5%（2）營業稅附加稅：城市維護建設稅=營業稅額×7% 教育費附加=營業稅額×3%（3）土地增值稅：是對轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規定的適用稅率計算征收，納稅人轉讓房地產所取得的收入減除 《條例》規定的扣除項目金額后的余額，為增值額。

海南省地方稅務局規定房地產企業在預售階段應預繳土地增值稅，海口、三亞每月按銷售額的2%預繳，其它市縣按銷售額的1%預繳。

（3）企業所得稅：企業所得稅的征稅對象是以轉讓土地使用權及銷售不動產所取得收入及其他所得。

應納稅額=應納稅所得額×25% 房地產企業預售階段應季度預繳企業所得稅，每季度預繳稅額根據國稅發（2006）31號以及國稅函 [2008]299號規定預繳 每季度應預繳企業所得稅額=（季度銷售額×10%—營業稅及附加—預繳的土地增值稅—期間費用）×22% 備注：新企業所得稅法執行后，海南地區執行企業所得稅過渡期政策，新辦企業執行25%稅率，老企業2010年22%，2011年24%，2012年以后執行25%。

四、當有完工樓盤，則完工進行企業所得稅匯算清繳，每年5月31日之前申報（詳見國稅發（2009）31號文）。每應納企業所得稅額=應納稅所得額×25% 應納稅所得額=收入總額—不征稅收入—免稅收入—各項扣除—以年彌補虧損

五、項目銷售達到85%或銷售完畢，進行土地增值稅清算。

（一）、土地增值稅的清算條件：（1）已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；（2）取得銷售（預售）許可證三年仍未銷售完畢。

（二）、應納稅額的計算

1、計算增值額 增值額＝收入額－扣除項目金額

2、計算增值率 增值率＝增值額÷扣除項目金額

3、依據增值率確定適用稅率。

4、依據適用稅率計算應納稅額。

應納稅額＝增值額×適用稅率—扣除項目金額×速算扣除系數 備注：實行四級累進稅率

（1）增值額未超過扣除項目金額50%部分，稅率為30%；

（2）增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；速算扣除系數為5%；

（3）增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；速算扣除系數為15%；

（4）增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%；速算扣除系數為35%

第五篇：房地產開發流程圖

、發改委：審批建議書；

2、環保局：環境影響報告書(表)；

3、規劃局：辦理項目選址意見書；

4、國土資源局：建設項目用地預審；

5、地震局：防震意見、對地震監測設施和觀測環境影響的意見；

6、發改委：審批項目可行性研究報告；

7、規劃局：建設用地規劃許可證；

8、國土資源局：征用土地確定土地供應方案；

9、拆遷部門：拆遷方案；

10、報市人民政府審批，報有批準權的人民政府審批；

11、建設局：辦理開發項目建設條件意見書；

12、國土資源局：辦理土地出讓或劃撥土地決定書，用地批準書，簽定出讓合同；

13、拆遷部門：辦理拆遷許可證；

14、國土資源局：辦理土地證；

15、地震局：抗震設防要求意見書或安評證明；

16、建設局：開發商與建設局簽定開發項目合同；

17、規劃局：建設工程規劃許可證；

18、消防支隊：審核書(一般工程)；

19、地震局：抗震設防要求意見書或安評結論； 20、建設局：工程施工圖設計文件委托審查； 2l、建設局：工程施工招標申請備案；

22、建設局：開發商依照法定程序開展招標活動，建設局監督；

23、建設局：工程開工條件審查，核發施工許可證；

24、房產局：高品房預售許可證；

25、房產局：辦理房屋所有權證。

尋找擬建投資地塊

投資分析、編制項目建議書代可研報告 簽訂土地轉讓合同 1天（計委）

辦理建設項目地點征求意見函 辦理規劃意見書 28天（規委）委托釘樁

10天（規委、測繪院）項目立項

23天（市計委、市建委開發辦）委托交通影響評估報告 22天（市規劃院、規委）45天

總體規劃方案報批 30天（市規劃院）人防（審批意見2003.06.19已取得）、消防專業報建圖（審批意見2003.05.19已取得）30天

園林交通專業報建圖（審批意見2003.05.20已取得）20天

項目征地及建設用地預審 50天

委托地價評估

20天（評估單位）

用地會審議及市政府征地批復 20天

辦理建設用地規劃許可證 土地補償 征地審核

13天（市規委）土地審核

40天（市房地局）

地價款（2003.06.10已交）3天（市房地局）

簽訂國有土地出讓合同

18天（市房地局）2003.07.18 辦理臨時國有土地使用證 10天（市房地局）申報物業管理公約 辦理施工計劃

24天（市計委、市建委開發辦）辦理建設工程規劃許可證 13天（規委）辦理招投標

25天（市建委）辦理樹木伐移手續 20天（市園林局）

地名辦批復 20天（規委）房屋面積勘測報告

20天（房地局測繪隊）辦理開工證征求意見函 辦理建筑工程施工許可證 11天（市建委）辦理涉外辦批復 10天

辦理商品房預售許可證 16天

（交齊100%地價款取正式國有土地使用證）10天（市房地局小區辦）人防總規及單體報建 16天（市消防局）消防報建

30天（市人防辦）（38））

（市、區園林局）市交管局

雨污水方案初步設計 7天

市政設計綜合方案會 10天

市政設計綜合方案會 雨、污水方案咨詢20天 辦理建設工程規劃許可證 13天 竣工驗收 7天建委 辦理開工證 11天

【房地產項目開發流程圖】超詳細（25）圖紙配合項目方案概念設計⑥ 總體規劃方案設計⑿⒄單體報建圖、施工圖審查預審（39）（54）出各專業竣工圖（58）a、防火審批申報表演（21）b、初步設計建筑平立剖各專業室內外消防設計 c、總平面圖 d、消防設計專篇 e、審定設計方案通知書（32）（26）a、人防工程施工圖（各專業）b、居住區人防規劃工程送審單 a、園林現狀測繪報告（交區園林局）c、人防結構計算表 b、建筑剖面圖 d、人防工程送審單 c、首層、？？及地下各層平面圖 e、地勘資料及地形圖 d、規劃意見書和審定方案通知書及附圖a、建筑工程施工許可申請表一式兩份 e、綠地布置圖（含現狀古樹、名木、大樹保護方案）b、建設用地規劃許可證及附件園林報建（審批意見2003.05.20已取得）（30）c、建設工程規劃許可證及附件 d、施工圖紙設計文件審查通知書（22）交通報建（31）e、經備案的施工合同 f、施工企業中標通知書 a、項目立項批復 a、規劃意見書及附件 g、經備案的施工監理合同a、工程竣工圖 b、建設項目規劃審批申報表 b、審定設計方案通知書a、供電給水市政燃氣熱力意見 h、監理單位中標通知書 b、建筑工程消防設計審核意見書 c、《規劃意見書》及附圖一份 c、立項批復b、建設項目規劃審批報表 I、項目建設資金落實證明 c、消防驗收申請 a、本單位報批函 d、復審應持《修改設計方案通知書》a、規劃意見書d、交通影響評價報告 c、審定設計方案通知書及審定的總平面圖一份 j、施工計劃 d、建筑工程消防安全質量驗收合格報告 b、項目建議書代可研報告 e、標明用地釘樁成果以現狀地形圖 b、審定設計方案通知書兩份 e、市政道路方案及交通設施工程協議 d、建筑工程施工設計圖紙 k、人防工程備案通知書a、建設工程規劃驗收申請表演 e、建設意見整改及落實情況 c、房地產開發企業資質證明文件 為底圖的總平面圖 c、總平面圖兩份 f、機械停車廠家設計文件及機械設備購貨合同 e、工程檔案登記證明 l、園林局伐移樹木批準文件 b、竣工圖 f、建筑防火材料構件和消防產品、設備合格證明、消防施工單位的資質證書 d、中外合營項目合營各方簽署的合作意向書 f、各層平面圖、各向立面圖、剖面圖 g、交通組織流線分析圖 f、按審定設計方案通知書要求取得的協議通知 m、四源費統一收費憑證 c、建設工程竣工測量成果報告 g、日照影響分析圖及說明各一份 h、平立剖面和車庫坡道詳圖，住宅戶型圖和面積明細表a、供電給水市政燃氣意見 n、質量監督通知書 d、建設工程規劃許可證 a、建設項目人防工程竣工驗收備案表 h、交通影響評估報告⒃教育報建（審批意見

2003.05.05已取得）（23）簽訂公共配套協議書（36）b、統計局意見 o、安全監督通知書b、區縣人防辦出具的認可文件 a、建設項目地點征求意見函 I、技術經濟指標列表說明

30天（區教委）