第一篇：房地產開發總結

《房地產開發》課程設計總結

一、設計任務計劃完成情況:周一、資料收集按時完成周二、資料收集按時完成周三、報告初步撰寫按時完成周四、完成報告初稿按時完成周五、報告修改并定稿按時完成二、開展的研究工作和取得的成果:

通過一周的課程設計,對近年揚州房地產市場的房價走勢和整體發展趨勢有了一定的了解和認識,結合揚州市房地產市場現狀,對課題所在區域的項目的宏觀環境、項目優劣勢、財務上的盈利能力、經濟上的合理性、項目建設條件的可行性進行了分析,最后建議該項目是可行的，具有較強的抗風險能力、可觀的盈利能力以及較強的競爭優勢。

三、課程設計心得:

雖然一周的時間很短，自己搜集資料也有點無從下手，找到資料也不知道是否能用在報告里面，但是我知道了要想知道更多與自己專業相關的知識，只有不時地關注這個市場和新聞，逐漸地積累知識，才能對這個專業有一定實際的認識。這次課程設計讓我了解到我國目前的市場狀況以及我所在城市的房地產狀況，不能說完全清楚，但至少當和別人談論這些的時候，自己還有點底氣。一周的課程設計結束了，在這次的課程設計中不僅檢驗了我所學習的知識，也培養了我如何去把握一件事情，如何去做一件事情，又如何完成一件事情。此次

設計也讓我明白了思路即出路，有什么不懂不明白的地方要及時請教或上網查詢，只要認真鉆研，動腦思考，就沒有弄不懂的知識，收獲頗豐。

第二篇：房地產開發經營認識實習總結

河南城建學院

《房地產開發經營》課程認識實習

實習報告

班級學號：姓名：專業：房地產開發與管理課程名稱：房地產開發經營實習時間：第15周指導老師：郝凌云劉紹濤

管理工程學院

2013.1

2一，實習時間：實習時間為第15周；即：2013.12.16-----12.20

二，實習目的：房地產開發與經營是房地產開發與管理專業的必修專業課程，而該課程的認識實習是房地產開發與經營理論課程的實踐教學環節，可以驗證并且鞏固和深化課堂所學知識，是培養學生實踐能力的必要手段。通過到房地產企業或者相關單位進行房地產開發經營業務的參觀實習，增強學生對房地產開發流程、房地產企業以及房地產經營管理工作的感性認識，鍛煉學生獨立從事房地產開發與經營相關業務的能力，并為今后從事房地產開發經營實踐打下基礎。

三，實習內容：

1、針對具體的房地產開發項目，了解其開發過程，即從項目論證、立項、規劃設計、招投標、工程施工到竣工驗收、銷售策劃與實施、物業管理等一系列的開發流程；

2、具體項目征地拆遷的工作內容和平頂山市有關的管理規定和實施情況；

3、了解開發項目管理的工作內容和方法。

4、調查了解平頂山市商品房的市場營銷情況；

5、了解房地產公司的運營情況；

6、了解平頂山市房地產與物業管理市場的現狀及發展趨勢等。

四，實習過程：

（1）2013年，12月16日，周一，項目：西堤漫步

地點：長安大道與未來路交匯處往北300米西側

早上九點半，我們來到位于長安大道與未來路交匯處往北不遠處的西堤漫步項目售樓部。因為售樓處面積等原因，我們在郝老師的指導下六十三名同學點名集合并分為兩組將先后進入售樓處進行學習參觀。作為第二批參觀人員的我們在第一批進入售樓處后我們在售樓處外稍微了解了一點關于西堤漫步的情況并熟悉周邊交通環境。

中午十點左右，第一批進入售樓部的同學由西堤漫步售樓部的人員帶領著前往項目實地考察學習而我們的學習也隨之開始。進入售樓部以后，售樓部員工給我們講解了關于西堤漫步的一些基本情況。

西堤漫步項目由一期西堤漫步和二期摩卡時光組成。西堤漫步的開發商為河南富浩置業有限公司，開盤時間為2012年03月23日，總占地面積2549.1平方米，總建筑面積12416㎡，容積率小于4.3。項目一期西堤漫步位于福佑路，未來路，琴臺路之間，緊鄰新城區未來龍頭未來路和規劃中的白龜湖干渠綠化生態公園。是一棟由地上十九層住宅和地下一層車庫構成的蝶式建筑，除18、19層是141㎡和131㎡的復式外，平層都是98.8㎡、109.3㎡的兩室兩廳并全部贈送陽臺，一期西堤漫步2011.7.9啟動工程，2013上半年交房。小區共有兩個出口，分為兩個單元，每單元三戶目前已經建成并進入清盤階段。

項目二期摩卡時光目前尚未開工建設，二期仍為1棟樓，已開始預約排號，交房時間未定。項目為板式27層建筑構成，底層規劃面向規劃中的未來路和白龜湖干渠綠化景觀帶的商業街，小區依舊有地下停車場和兩個出口。

十點半，我們在西堤漫步工作人員的帶領下來到項目實地學習考察。在進入項目后，工作人員為我們進一步講解了有關于戶型的知識和有關于房地產建筑面積的計算問題。在我們參觀的兩室兩廳兩衛的戶型中，其中一間客廳是附贈空中庭院的，而如果客戶需要，空中庭院可以改造為一件陽光臥室。而在房屋面積上面積上售樓部工作人員解答了我們關于房屋建筑未有所宣稱的面積的疑問。原

來，這里面涉及到房屋建筑公攤面積，這里面包括電梯井，樓層大廳，樓梯間等，并說為了讓客戶得到實惠，他們將每一扇窗戶都設計成飄窗，這是不算面積的。而關于陽臺由于陽臺是半封閉的，只需要計算一半面積，這也是給顧客的一種優惠。

大約十一點的時候，我們離開項目并在樓下集合，郝老師解答了一些同學提出的問題并交代了周二上午實習的一些問題。最后，老師在為我們確定了自主實習調研項目的的安排后大家解散返回。

（2）2013年，12月16日，周二，項目：金玉花園（三期）地點：長安大道與崇文路交匯處

周二早上九點，我們提前來到位于平頂山市長安大道與宏圖路交匯處的金玉花園（三期）項目部，等候老師到來集合安排今天實習的事宜。九點半，我們在老師和項目工作人員的帶領下進入金玉花園三期的工地進行現場學習講解。通過老師和工作人員的講解結合我們實習開始前對項目的查找我們對項目有了一定的了解。

金玉花園（三期）的性質為商品房附帶沿街商鋪，由平頂山金玉堂置業有限公司開發建造，具體的地理位置是平頂山市長安大道與宏圖路交匯處。項目總占地面積約84205.08m2，總建筑面積是 240455.41m2，建筑密度,約為19%，項目的容積率約為2.86。整個項目由上海同建強華建筑設計有限公司負責設計并通過了平頂山市規劃局的批準，項目實行分包施工方為河南天橋建筑工程有限公司，河南青城建筑工程有限公司，河南金建建筑工程有限公司。

在大概十點半的時候，我們結束了金玉花園的實習來到劉老師所購買的位于學校西側的常綠集團開發的常綠，九鼎的房屋。劉老師的房子位于九鼎的八層，在這里，劉老師和郝老師又為大家進一步回答了關于房屋戶型的問題。九鼎是常綠九天莊園的二期項目，內部綠化率高，景觀設計較多，物業管理嚴格認真是平頂山新城區一個高檔次的小區。九鼎項目依托常綠九天莊園的完善的基礎設施，先進的物業管理制度在開盤初期就贏得購房者的追捧在項目完工初便已經清盤。

十一點半，我們就結束了今天的實習，郝老師就接下來幾天的自主實習做了一些安排并要求我們有問題就可以在群里面提出，有老師解決。

五，收獲與體會

在僅僅兩天的實習中，我們全班同學團結努力，一起學習，討論相信每個人都會有很大的收獲和體會。

首先，我覺得最大的收獲應該是人際溝通方面的。關于與人溝通的能力，作為房地產經營與管理的三年級學生，未來極有可能從事房地產經營或者管理，無疑，與人溝通能力至關重要。在周一的實習時，由于我和另外幾個同學到達項目較早我們便先進入了售樓部，再打過招呼說明來意后售樓部工作人員招呼我們現在他們的休息處休息等待，幾個人都在那里安安靜靜的十分尷尬。后來，我們主動與售樓部人員交談，也贏得他們熱情的回應。而我們也從與他們的交談中學習了很多課本上學不到的知識，比如從購房者說話的語氣和談吐觀察怎樣的價格，戶型適合他們。

第二，作為學生，熟練掌握書本知識很重要但是更應該親自實踐，努力將書本知識與實際相結合。誠然，我們都是房地產專業的接受本科教育的學生，但是在與售樓處工作人員的交流中我們顯得稍有無知。在實地參觀西堤漫步項目時，我們遇到了一個問題，就是售樓人員問我們房子的廚房應該設置在哪里的時候我們都沒有回答出來。當工作人員告訴我們正確答案后我們的第一反應是這不可以，這跟規定的標準不符。后來想想，放在那個位置確實是最集約利用空間而又對整個建筑影響最小的選擇。

第三，團結就是力量。很古老的一句話，很重要的一句話。相信，老師這一次讓我們分組進行調研的原因除了分工之外還有合作，而我確切理解了這句話。我的小組共有六個人，全部是我們宿舍的，由于是轉專業過來的，關系還行，也只能是還行。而在這幾天的實習和自主調研過程中大家一起找資料，一起熬夜整理，一起冒著大霧和寒冷到項目部去調研。大家都沒有誰喊累說苦發牢騷，在我們的工作完成時，大家過去留下來的曾經的陰影也變成的陽光燦爛。我們的工作很順利的完成感謝你們，我的組員，我的室友。

第三篇：房地產開發辦公室總結

永盛和置業辦公室管理文件YSH—BGS—20120113

辦公室工作小結

非常感謝公司領導的關懷，讓我有幸參與我所喜歡的房開工作。記得一位我所尊敬的世界知名學著講過“與喜歡的人在一起，從事著你所喜歡的事，容易發福”，抱著這個想法前兩天我在扎佐街采購辦公用品時，恰好經過藥店門口，好奇去稱了幾下，心想都半年按以往增長速度，應該會超越預期，結果很驚奇，居然少兩斤，可能是物極必反的緣故。不過，事實與領導和同事一起工作讓我收獲良多，不僅我負責辦公室工作的知識水平增長了，而且對房地產開發初步工作也有較深的認識。

辦公室工作主要分兩大部分，一部分對外，一部分對內。對外的工作是負責對政府相關職能部門，相關合作公司、人員招待安排等工作的銜接；對內的工作是負責公司上上下下，大大小小的事情，其中我是執行辦公室的部分對內的事務性工作和落實領導安排其他任務，其他主要工作由羅總負責。現我把負責的工作部分情況簡單小結如下：

主要分六大方面：

一、公司辦公條件的完善：

四辦公桶裝礦泉水的預訂、統計和結算，報刊訂閱、呈送、整理收集；第五妥善處理部門各種公司設備的問題。以上主要五大工作內容，工作繁雜，卻關系到員工正常工作和生活的方方面面，它們的落實都有效保證員工辦公和生活的順利進行。

二、執行公司人事制度的實施：

第一考勤管理制度的具體執行，負責每月考勤情況的統計，沒打卡、加班等情況的登記，考勤現已初步規范；第二食堂管理制度的實施已經逐步取得成效，餐費控制在相對合理的狀態，菜品質量、衛生等不定期抽檢，每餐出品菜式能基本滿足大部分員工口味。第三人力資源管理相對到位，及時辦理員工入職手續，合同的簽訂，社保辦理和每月費用票據的開、收、送，員工生活工作有保障，下來工作更安心、更放心。第四文件檔案資料歸檔管理日趨完善，文件的歸檔存放，已分門類別整齊有序的存放，工作條理，抽取、查找方便，提高了工作和辦事效率。

三、物品采購及出入庫管理制度逐步落實：

第一公司物品采購基本遵循該制度執行，采取每月初先申請再采購，或采購后補填采購申請表的管理制度，確保物品購買合理，入庫有所依據。第二嚴格執行物品入庫檢查無誤后憑票登記和出庫管理。保障出庫物品正常，合理使用。第三保管入庫物品，確保安全不遺漏。

四、做領導的助手，同事的保姆，工作任勞任怨：

1、關于會議

第一部分會議的記錄，如每周的全體員工大會，或臨時的全體員

工大會。會議記錄的整理編輯，打印成電子文檔，由領導修改審批。完善后呈送相關領導、部門同事，然后整理歸檔。全體員工大會的會議記錄保存相對完整。第二會議形成的文件、決定和制度等的具體落實，傳達會議精神；第三會議前后的后勤工作，如清潔衛生、擺放桌椅、茶水飲用等，其他會議的拍照攝像等工作。

2、保管印鑒

負責公司兩枚印鑒分別是“行政章”和“合同專用章”的保管和代理行使使用權。印鑒的使用已形成一套相對嚴謹的保管和使用管理流程。印鑒使用采取審批制，責任落實到個人，用印文件配副本存檔，查找方便，登記完整。

3、關于文件

第一草擬部分管理制度的文件：每月考勤表格、就餐記錄本、餐費統計表，印鑒登記表等，將公司人事管理制度的表格化、制度化，提高了工作辦事效率。第二文件的發放，呈送有關領導和部門，及時公告文件的重要指示，保持上級對下級信息溝通的順暢。第三部分合同的保管，對公司與員工簽訂的合同文件進行歸檔保管，部分對外合同的保管，該部分工作管理有序。

4、根據實際工作情況，及時反映和處理員工的工作和生活需要 及時處理員工在工作中遇到的各種實際辦公問題，如辦公設備（網絡、電話、復印、傳真、燈管、門鎖、廁所、管道等）問題，以及生活工作需求和各種辦公用品的及時采購，保障員工工作順利開展。

5、對外公司業務的聯系和咨詢

第一網站建設公司的咨詢，實地考察走訪，方案的修改等，經過不間斷的前期工作，網站準備工作就緒，從省內外挑選的10多家公司中經過仔細溝通和方案的對比，并結合實際情況，已預定3家網絡公司進行下一步方案與合同的商定，具體情況將會在年后回來深入具體展開這方面工作；第二上海物流咨詢公司和廣州律師事務所的部分工作接洽和聯系，保障了工作的如期進行；第三財、稅務、會計事務所和貴陽律師事務的咨詢，編寫走訪和方案意見，供領導參考提供了一定的依據；第四執行上級領導安排工作要求，向開發區及政府相關部門呈送有關的文件，為對外工作順利展開增加了方便。

五、加強業務學習，提升業務水平：

第一加強房地產開發辦公室管理知識的學習，明確工作職責，轉變思想觀念，提高辦事效率，努力當好領導的助手，員工的保姆。經過半年時間的歷練，對自己負責的辦公室工作要求基本掌握，落實的內容已初顯成效，對辦公室主任負責的工作有較初步的了解；第二虛心請教領導和同事，專心聽取意見，認真分析問題，找出源頭努力解決，提升處事水平；第三積極學習房地產開發經營管理知識和招商知識等，努力將理論轉化成實際，提高自己業務水平。

六、今后需要努力的方向

第一加強管理能力和實踐的鍛煉，落實和完善公司相關的規章制度；第二一方面當好領導的助手，另一方面做好員工的保姆，兩手都要抓，兩手都要硬；第三解放思想、轉變觀念，大膽工作，切實把工

作安排好、落實好、做好。

以上是我負責辦公室工作的小結，工作有些地方不盡人意，但在坐的各位領導以及同事的支持和關心下，工作定會一天比一天好，一個月比一個月好，一年好上加好。

謝謝大家，最后預祝各位在即將到來新的一年里，身體健康，家庭幸福，事業更上一層樓！

第四篇：房地產開發與管理北京大學出版社內容總結

1房地產：又稱不動產，用real esate和real property表示。前者指其物質實體，即土地以及與之相連的建筑物、構筑物、和基礎設施；后者則是在此基礎上，強調附帶的各種權益。

2房地產開發：是房地產開發企業按照城市規劃的要求，通過投資，建設適應城市社會和經濟發展需要的，滿足用戶要求的房屋建筑，配套設施及空間環境，并以此實現企業經營目標和提高土地使用價值的社會經濟效益的活動。

3房地產開發的特點：a、開發成本高，投資量大；b、開發建設期長，投資周轉慢；c、市場具有地區性和分散性，兩者由固定性決定；d、需求具有穩定性；e、涉及面廣，綜合性強。

房地產開發是以房屋和土地為主要內容的綜合開發。

4房產：是建設在土地上的各種房屋，他們具有各自的使用性質和功能，共同發揮作用。5地產：是土地包括供水、供熱、供電、供氣、排水等地下管線以及地面道路等基礎設施的總稱。

6房地產開發分類：（1）根據開發項目所在的位置，可分為城市新區房地產開發和舊城區房地產開發。城市新區：是在城市現有建成區以外的一定地段，進行集中成片、綜合配套的開發建設活動。特點：拆遷量小，配套建設投資大。舊城區房開：是在原有的城市建成區內，發揮具有各項設施的潛力，根據城市的實際情況和存在的主要矛盾，有計劃、有步驟、有重點地對舊城區進行充實和更新。特點：低價高、拆遷量大、開發難度大。（2）根據開發規模，可分為零星地段的房地產開發和成片小區開發。零星地段的房開：指在舊城區內的某地段上所進行的單一功能的房開。特點：只涉及單一用地功能，因而在較小面積的獨立地段便可進行土地開發強度不能超過其環境容量。成片小區房開：指在城市新區域或舊城區的較大面積的土地上，圍繞主要用地功能建設較為系統的綜合配套設施的開發活動。特點：涉及多種用地功能，必須在較大面積的小區內進行用地平衡。（3）據開發項目的使用功能，分為居住房地產、工業、商業、辦公用、旅館用、餐飲用、娛樂用、特殊用途的房地產等。（4）根據開發深度，可分為土地開發和房屋開發。土地開發：是將生地變為三通一平（水電路通，場地平）或七通一平（給水、排水、通電、通路、通訊、通暖氣、通天燃氣或煤氣、平整土地）的熟地開發。房屋開發：在土地開發的基礎上進行房屋建設的綜合開發活動。（5）據開發方式，可分為定向開發：面向企事業單位或拆遷戶，為其代建，收取一定管理費（無風險）；聯合開發：共同出資、共擔風險、共享收益；合作開發：一方出地，一方出資；單獨開發：獨資。7房地產開發可分為可行性研究、前期工作、建設實施、房屋營銷和服務。

8可行性研究階段是投資決策前，在此階段要進行市場調查和分析，尋求投資機會；對開發項目進行策劃，確定開發什么性質的項目，該項目建在何處、規模多大、投資額多少、投資來源能否落實、市場前景如何；該項目在經濟上是否合理、技術上是否可行、財務上是否贏利等。

9前期：具體落實開發方案，未開發項目建設實施做準備。1,開發項目立項，提交可行性研究報告和項目建議書2，申請《建設用地規劃許可證》3，申請土地開發使用權，土地使用權出讓的方式有協議、招標、拍賣掛牌等出讓方式。4，領取《房地產開放項目手冊》，到房地產開發主管部門備案領取。5，拆遷安置, 6，籌集開發資金 7，項目規劃設計與報建

一旦開發企業取得了城市規劃管理部門頒發的《建設工程規劃許可證》，便可辦理開工手續。

10實施：主要控制計價。1，辦理開工審批手續2，選擇施工企業3，開發項目工程管理與控制4，項目的竣工驗收 11房屋營銷和服務階段：可研，銷售計劃——實施，廣告宣傳——進行到一定程度，預售——竣工，房屋登記。12房地產開發模式：據房開企業核心業務過程的不同分為多元化和專業化。

多元化開發模式：a混合開發（開發企業跨行業的互動）b綜合項目開發（指諸如集居住、商業、旅游觀光于一體的主題社區；具備購物、餐飲、綜合服務、休閑娛樂等功能的集合商業經營地產項目等一類開發項目）c縱向一體化開發（開發企業實行房地產開發建設與物業資產管理并重的經營方式）。

專業化開發模式：a特定物業類型開發（開發企業根據對自身資源的評估以及對所處市場的獨特認識，可以選擇某類物業作為企業相對專一的開發對象，實施專業化開發）b特定業務領域開發（是一種非一體化的、非全能的、圍繞某一業務。核心業務領域）c服務集成式開發（指開發投資企業以房地產服務集成商業的形式，提供專業房地產服務來推進房地產開發項目。1房屋個性化定制與服務2房地產開發項目管理與服務）。第二章

1房開項目可行性研究作用：a作為投資決策的依據b作為資金籌措的依據c作為編制設計的依據d作為有關部門簽訂協議合同的依據e作為申請建設執照的依據

2房開項目可行性研究的內容：a總論b市場調查和需求分析c開發項目場地的現狀與建設條件分析d規劃設計方案e項目的建設工期、進度控制和交付使用的初步安排f投資估算g資源供應h經濟分析和財務評價i社會經濟評價j結論 房開項目可行性研究的階段劃分：a機會研究（投資估算的誤差一般要求在30%以內）b初步可行性研究（非必須階段，誤差要求在20%左右）c詳細可行性研究（10%內精度）d項目評價（確定是否可行，沒有絕對的）。

3房地產市場的類型：據組成分為房產市場、地產市場、房地產金融市場、房地產勞務市場和房地產技術信息市場。

4房地產市場需求的含義：微觀(是指人們在某一特定時間內，在一定的價格水平下愿意而且能夠購買的房地產商品數量，也可以叫做房地產市場需求，即房地產的有效需求）宏觀（指房地產總需求，即某一時期全社會房地產需求的總量）。需求的特點：a多樣性b普遍性和增長性c連續性和間斷性d多層次性e通常是一種引致需求。

影響因素：消費者收人變化、其它商品價格變化、消費者預期、政府政策變化。

a消費者收入變化。一般來說，收入增加會導致消費者對大多數商品需求的增加，從而使需求曲線向右平移。但也有例外，如收入增加導致對商品住宅購買需求增加，但對出租住宅的需求會相應減少。

b其他商品價格變化。在表示某種產品的需求曲線中，通常假設其他商品的價格保持不變，單實際的市場情形不一定是這樣。例如，某地的商品住宅市場，由于多層住宅價格的迅速上升，使居民對高層住宅需求增加，進而導致高層住宅價格攀升，是高層需求曲線向右平移。所以，某些商品的替代品價格變化會影響產品需求。

c消費者預期。消費者對未來收入、利率水平和產品價格漲跌的預期也會影響某種商品的當前需求。例如，居民預期未來住房抵押貸款利率可能下調、收入上升或者在某一區域的房地產產品價格可能上升，就會引起需求的增加，是當前需求曲線向右平移。

d政府政策變化。房地產稅收政策、住房政策、金融政策的變化或城市規劃的變更，也會影響對當前房地產的需求。例如，降低交易稅費、降低信貸門檻，將推動住房需求的增加。

5房地產的供給含義：宏觀（指某一時期內，在某一價格水平的情況下，全社會房地產供給的總量，有房地產1、2、3級市場的供給量之和構成）微觀（指生產者在某一特定的時期內和某一價格水平條件下愿意而且能夠提供的某一地區和品種的房地產商品量）。這里的房地產的供給主要是指特定地區或特定種類的市場供給。

特點：a缺乏彈性b長期性和滯后性c規劃性d異質性。影響因素：房地產開發成本、政府政策變化、對未來的預期。非價格因素的影響：1，房地產開發成本2，政府政策變化3，對未來的預期。6房開項目總投資構成：

1）土地費用：劃撥（無限期）土地的征用和拆遷補償；出讓（有限期）土地使用權出讓金。a土地征用及拆遷費（農村用地：土地補償、青苗補償、地上附著物補償、拆遷安置、某地建設基金、征地管理費、耕地占用稅、其它補償費。城鎮用地：地上建、構筑物、附著物補償、搬家費、臨時搬遷費、周轉房攤銷、停業補償、拆遷管理）b土地出讓價款c土地轉讓費d土地租用費e土地使用權作價：投資折價。

2）前期工程費：規劃、設計、項目可行性研究、水文、地質、勘察、測繪和三通一平所發生的費用。3）建安工程費4）基礎設施費：建筑物的兩米以外、紅線以內的所有管線、道路基礎設施費用 5）公共配套設施費：居住小區內為居民服務的非營利設施發生的費用(按規劃指標與實際工程量計算）

6）開發間接費用：開發企業所屬獨立核算企業在開發現場管理的費用。不設常駐現場，不定期派駐管理為企業管理費。7）管理費用：房開企業總部管理費用 ∑（1~5）×3%，多個項目同時開發，應分攤。8）財務費用：籌資過程中發生的各項利息以及金融機構的手續費、匯總凈損失及其它費。a長期借款利息：年初借款 按全年計息 本年新增借款按半年計息

b流動資金借款利息：全年利息 利息照付 期末一次還本 100萬 2年（105+200|20)x10% 9)銷售費用（銷售收入4%~6%）：（1）廣告及市場推廣（銷售收入的2%~3%）（2）銷售代理費（1.5%~2%）（3）其它銷售費（0.5%~1%）10)其它費用（按投資部門規費率估算，占總投資的2%~3%）：有臨時用地費、臨時建設費、工程咨詢、監理、總承包服務、施工執照、工程保險、質量監督、竣工圖編制。

11)開發期間的稅費（按當地法規進行估算）：有固定資產調節稅、土地使用費、市政管線分攤費、供電貼費、用電權費、分散建設市政設施建設費、綠化費用、電話初裝費

12)不可預見費（1~11的3%~7%）：出租和自營項目還應估算。13)運營費用：運營期的管理費、銷售費用。14)修理費：運營期的物料損耗、維修。7房地產開發項目總投資 1)不同于一般建設項目總投資 建設項目總投資 固定資產投資+流動資金

房開 租售 固定資產一般很少或為零 總投資=總成本費用

2)房開項目總投資=房開建設投資+經營資金=開發產品成本+固定資產投資+經營資金

完成開發各項成本費用（12項）：土地費用，前期工程費用，基礎設施，公共配套設施，建安工程費用以及間接費，管理費，財務費，其他費用，稅費（房地產開發稅費）以及不可預見費，銷售費

3)開發產品成本。開發所發生的各項費用過程中 直接費用（前五項）間接費用（后五項）財務：土地開發成本，房屋開發成本以及配套設施開發成本（土地，房屋，配套）核算：開發直接費用以及開發間接費 8借款還本付息計算 還款資金來源 1)利潤 未分配利潤

利潤總額=經營收入－經營成本－管理費用－財務費用－銷售費用－經營稅金及附加 經營收入=銷售收入+出租+自營

銷售收入=土地轉讓收入+商品房銷售+配套設施銷售 租金收入=房租+地租 經營稅金及附加=2稅1費 2)折舊 固定資產 自營 3)攤銷 無形、遞延、資產 4)其他 減免稅收 5)預售 預租收入 利息計算

1)還款方式：等額還本付息 P（現值）A（年值）等額本金償還（付息照付）F=P(1+i)*n 2)計算：年還本付息額A=P×i(1+i)*n／(1+i)*n－1 n還款年限 P年初債款累計 A年還本付息

9財務評價指標：靜態（投資利潤率、靜態投資回收期、借款償還期）動態（凈現值、內部收益率、動態投資回收期）10財務評價方法

單一方案 所有評價結果 結果一致

（1）投資回收期 ≤基準（2）借款償還期≤行業基本（3）NPV≥0（4）IRR≥ic 互斥方案

（一）計算期相同

（1）NPV法

NPV≥0且NPV最大為優

若各方案的收益基本相同且收益無法用貨幣來直接衡量，可用費用現值法（2）增量內部收益率法 △IRR NPV相等時的收益率 兩方案各年凈現金流向的差額的NPV=0時的收益率 NPV1=NPV2 △IRR＞ic選擇投資大的方案（3）凈年值法 NAV 等效NPV法 NAV≥0且最大為優

（二）計算期不同（1）凈年值法

假設：一個方案在壽命期終止時均可按原方案重復而一個不論重復多少次其經年值不變 NAV≥0（2）凈現值法

①最小公倍數法（方案重復法）以備選方案計算期的最小公倍數為共同計算期 ②研究期法 以互斥方案最大或最小的計算期為共同的計算期（3）增量內部收益率 △IRR NAV相等時的收益率 ①計算各方案的IRR，分別于ic比較 IRR≥ic ②按投資額由大到小排序，兩兩比較，計算△IRR △IRR＞ic 選投資額額大的方案為最優 △IRR＜ic 選投資額較小的方案為最優 第三章

1房開用地來源：a城區中需再開發的土地b城市規劃區內的建設備用地c各種開發區內的土地 房地產開發可接受地價的測算 2影響地價的兩大因素

（1）土地的用途。,不同用途的土地所建起來的樓宇會帶來不同的收益，從而形成高低不同的地價。一般來說，土地作商業用途是地價最高。

（2）土地的容積率。容積率=總建筑面積／總用地面積 容積率不同的土地有不同的可建面積，也就有了不同的土地價格。3地價測算方法（成本法）

開發完成后的房地產價值=土地價格+開發成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發利潤+開發商購買土地的稅費 開發成本：勘察設計費，前期工程費，基礎設施建設費，建筑安裝工程費，公共配套設施建設費以及開發過程的稅費 管理費用：房地產開發企業的管理部門為組織和管理房地產項目的開發經營活而發生的費用 投資利息：建設期內的貸款利息，包括取得土地時的利息費用和建造房屋時的利息費用

銷售稅費：房地產銷售過程中發生的銷售費用，開發經營活動過程中向有關部門繳納的稅費，包括營業稅，城市維護建設稅，教育費附加以及其他銷售稅費

開發商購買的土地的稅費：開發商在獲得土地使用權的過程中，應負擔的稅費，是假定一旦購買了待開發的土地，在交易時作為對方應負擔的稅費，如契稅、交易手續費等，該項稅費通常是根據當地的規定，按待開發土地價值的一定比率進行估算 開發利潤：開發企業自行制定的目標利潤，一般以土地取得費用與開發成本之和為基礎來確定。第八章

房地產開發項目工程建設進度控制

1進度控制的概念：對開發項目工程建設階段的工作內容，工作程序，持續時間和銜接關系編制計劃，并將該計劃付諸實施，在實施的過程中經常檢查實際進度是否按計劃要求進行，對出現的偏差分析原因，采取補救措施或調整、修改原計劃，直到工程竣工，交付使用。2極度控制的計劃系統：開發項目前期工作計劃、工程建設總進度計劃、計劃 3進度計劃的表示方法：橫道圖和網絡圖 4進度計劃實施中的監測與調整 1）工程進度監測與調整的過程

2）實際進度與計劃進度的圖形比較方法（1）橫道圖比較法，檢查實際進度數據 ①勻速施工橫道圖比較法

步驟：1，橫刀進度計劃圖2，標出檢查日期3，檢查數據加工整理后在圖上進度計劃下方用黑粗線表示4，對比分析實際進度與計劃進度

黑粗線在檢查日期左側，拖后；右側，提前；重合，一致。②非勻速雙比例單側橫道圖比較法

步驟：1，橫道圖進度計劃2，橫道線上方標出主要時間工作的計劃完成累計百分比3，下方是實際4，黑粗線表示實際進度，從開始之目標起5，比較檢查期

上方計劃累計完成百分比＞下方實際累計完成百分比，拖后；上方＜下方，提前；上方=下方，一致。注：橫道圖只表示任務開始、持續、結束活動，不表示計劃實際完成的工作量。③雙比例雙側橫道圖比較法。長度表示任務量。

優點：直觀，比較簡單。缺點：不能反映工作之間的邏輯關系，只能反映起始時間，分析偏差，沒有辦法得出影響以及影響程度。檢查期完成的累計任務百分比交替繪于計劃橫道線的上下方。

步驟：1，繪進度橫道計劃2，在橫道圖上方標出主要時間完成計劃任務累計百分比3，在橫道圖下方標出主要時間完成實際完成任務累計百分比4，用黑粗線在橫道圖的上下方膠體繪制檢查實際完成累計百分比5，比較實際進度與計劃 同一時刻，上方計劃累計完成百分比＞下方實際累計完成百分比，進度拖后；上計劃＜下實際，提前進度；=，一致。（2）S型曲線比較法

在S型曲線中，橫坐標表示時間，縱坐標表示累計完成工作量百分比（R）。

步驟：1，確定工程進展速度曲線，根據單位時間完成任務量（工作量，勞動量，費用）計劃單位時間的計劃量值2，確定規定時間累計完成任務量3，繪制S曲線

比較：1，實際工程進展速度。如果按實際工程進展描出的點落在原計劃的S型曲線左側，則表示此刻實際進度比計劃進度超前；反之，表示滯后。2，進度超前或拖延的時間。3，工作量完成情況。4，后期工程進度預測。（3）香蕉曲線比較法 兩條S曲線閉合組成 Es和Ls 步驟：1，根據網絡計劃確定數目和檢查次數2，確定每項工作在不同時間完成的計劃任務量分別按早（遲）時標網絡圖確定，各計劃工作單位時間完成任務量。3，計算施工項目的總任務量，所有工作單位時間完成計劃任務量累計求和4，分別按Es和Ls計算各項工作同一時間累計完成任務總量5，分別按Es和Ls計算各項工作不同時間累計完成任務總量6，繪制香蕉曲線 比較：若落在Es曲線上方（左側），說明實際工程進度超前了；

若落在Ls曲線下方（右側），說明實際工程進度托后來，預定的工期目標會完不成； 若落在這兩條曲線所包的區域內，并盡可能靠近優化曲線，工程進度在控制范圍內。3）工程進度計劃實施中的調整方法

（1）改變工作間的邏輯關系。搭接，平行工作（2）改變工作的持續時間。壓縮關鍵工作的時間 房地產開發項目工程建設投資控制

5投資控制的概念：在開發項目工程建設的全過程，根據項目的投資目標，對項目實行經常性的監控，針對影響項目投資的各項因素而采取一系列技術、經濟、組織等措施，隨時糾正投資發生的偏差，把項目投資的發生額控制在合同規定的限額內。

6項目投資失控的原因：項目可行性研究的深度不夠、在各設計階段所做的投資計算突破投資計劃目標、在開發項目工程建設期間社會物價水平的上漲、項目的設計變更引起費用增加、項目實施過程中不可預見因素的發生、項目施工不能順利進行引起費用增加、其他原因。7工程建設投資控制的方法與步驟

1，編制投資控制規劃——按時間進度編資金使用計劃

主要方法：橫道圖、時標網絡、S曲線（時間—累計投資曲線）、香蕉圖

2，費用比較 擬完工程計劃投資（資金使用計劃）、已完工程計劃投資（檢查實際完成計劃）、已完工程實際投資（實際完成）投資偏差=已完工程實際投資－已完工程計劃投資 進度偏差=擬完工程計劃投資－已完工程計劃投資 3，偏差分析

1）投資偏差的概念：費用比較的結果總會顯示出投資計劃值與實際值之間存在的差異 ①局部偏差和累計偏差

局部偏差：一是相對于總項目的投資偏差而言；二是相對于項目已經實施的時間而言

累計偏差：是一個動態的概念，第一個累計偏差在數值上等于局部偏差，最終的累計偏差就是整個項目投資的偏差。②絕對偏差和相對偏差

絕對偏差：投資計劃值與實際值比較所得到的差額

相對偏差：投資偏差的相對數或比例數，通常用絕對偏差的與投資計劃值的比較來表示 相對偏差=絕對偏差／投資計劃值=（投資實際值－投資計劃值）／投資計劃值 ③偏差程度：指投資實際值對計劃值的偏離程度 投資偏差程度=投資實際值／投資計劃值

2）偏差分析的方法：橫道圖法，時標網絡圖，曲線法, 4，未完工程投資預測

5，糾偏：1）組織預測2）經濟措施（投資目標分解，進度保障，資金保障）3）技術措施，技術方案比選4）合同措施，索賠進行管理 8工程價款的結算方式：月結算（月支付進度款，竣工后估算）；分階段結算（形象進度）9工程價款計量支付 1，工程付款及計算備料款 動員款 ①簽訂合同一個月內或開工前7天 ②預付款在10~30%（支付額度）③預付款的扣回，在進度款里

1）尚未施工的工程所需主材價值等于預付款時起扣，從每次支付的工程進度數中按主材比重扣除 起扣點：開始扣預付款時的已完工程價值=合同價－預付款／主材比重% 扣款方式：計算扣點指已完工程價值（開始扣預付款時的）

預付款=尚未施工的工程價值x主材比重% 2，進度數支付 ①已完工程量計量 ②已完工程量復核

承包方提交已完工程量報告 7天內進行核對，核對前24h需通知承包方 ③提交進度支付申請

④提交進度支付復核 發包方應在14天內完成復核 3，質量保證 5%合同約定 從進度款扣留 缺限責任期

10工程價款動態結算：調制公式，造價指數=結算時／偏投標報價；價差法 11工程變更的控制原則：盡量減少變更，建造完成變更

12索賠的概念：指當事人一方由于另一方未履行合同所未定的義務而遭受損失時，通過合法的途徑和正常的程序，向對方提出補償損失或額外消耗的行為。

索賠具有必然性，合理性，客觀性和合法性特征。

第五篇：房地產開發流程圖

房地產開發流程圖

房地產項目開發流程

簽署地塊合作開發合同

（政府將土地利用規劃報國務院審批---取得土地利用批文---進行征地拆遷補償工作并簽訂協議書---招拍掛---項目公司摘牌交納保證金，簽訂成交確認書（補充協議）---簽訂土地轉讓協議和土地出讓合同。等所有土地款項全部付清后才能取得國土證）

設立項目公司（辦理工商、組織機構代碼、稅務登記、銀行開戶）（拿地與設立置業公司及項目公司同步進行）

項目選址意見

建設用地規劃許可證

（總圖：規劃設計條件）

取得國土證房地產企業資質申報（暫定級）

（控制性詳細規劃）

簽署地塊合作開發合同設立項目公司（辦理工商、組織機構代碼、稅務登記、銀行開戶）項目選址意見建設用地規劃許可證取得國土證房地產企業資質申報（暫定級）立項申請：發改委審核批準做環評和環保審批報修建性詳規消防審核意見書建設工程規劃許可證準招標/議標防雷、人防、施工圖審查、辦理地名質量監督/安全監督施工許可證辦理預售規劃驗收消防、環保驗收工程竣工資料審查竣工驗收備案

立項申請及批復

（預備和正式）

做環評和環保審批

（編制《環境影響評價報告書或登記表》及取得批復意見）

報修建性詳細規規劃

（地質勘察初勘報告；五圖一書：總平面圖及豎向規劃圖/綠化系統圖/道路及停車系統規劃圖/修建性規劃設計說明書。）

消防審核意見書

（1．公安消防：《建設工程消防設計審核意見書》；2。人防：修建防空地下室報批表/防空地下室建設意見書/防空地下室易地建設意見書及《易地建設繳款證明》；3。防雷：防雷設計圖紙審核表/防雷設施設計審核書/防雷裝置設計審核書）

建設工程規劃許可證

（建筑設計方案審查/工程初步設計說明書/初步設計審查登記表/建筑設計要點/建筑單體圖紙準備（建筑平、立、剖及說明書）----報建通（建筑面積明細表）----放線測量記錄冊---城市配套建設費交納---建筑功能指標明細表/建設工程報建審核書----工程規劃許可證）

招標/議標

防雷、人防、施工圖審查、辦理地名

質量監督/安全監督

（填報：項目經理、施工人員、安全人員監督登記表）

施工許可證

一、施工圖準備階段：

1． 地質勘察報告（詳細勘察報告）

2． 建筑施工圖及節能設計表及計算書

3． 結構施工圖及計算書

4． 防雷、消防、人防、水電施工圖

二、施工圖審查階段

1． 施工圖審查申請

2． 建筑節能設計審查報告----節能審查報批（市墻改辦）

3． 審圖中心審查施工圖---出具施工圖設計審查報告----施工圖審查合格通知書

三、招標投標階段

a)施工單位招投標：項目經理資格核查及準備（區外施工單位備案）----招標申請（或申請邀請招標）----交易中心招標----招標備案（銀行資信證明）----工程質量監督報批----施工中標通知書----施工總承包合同/建設工程施工勞務分包合同。

b)監理單位招投標：邀請招標（合約部）----考察確定監理單位----建設局備案----監理中標通知書----監理合同。

c)白蟻施工招投標-----白蟻防治合同。

四、其他（淤泥排放許可證/勞動保險統籌金繳納/建筑意外傷害保險投保憑證/散裝水泥專項資金繳納/城管中隊施工監督申請）

辦理預售

（網上備案/路址證明/商品房預售款監控專戶證明和專用賬戶監管協議書/新建商品房價格備案登記表憑證/申請/預售證及附圖）

規劃驗收

（現場完成道路、綠化及建筑物就可以進行規劃驗收，做驗線冊、取得建設工程規劃驗收合格證）

消防、環保驗收（各專業主管部門驗收）

一、1．公安消防驗收：----《建設工程消防驗收意見書》 2。環保驗收----建筑工程環保驗收審批文件、污水驗收合格申請表及《排污許可證》 3。人防驗收：《人防意見書》 4。防雷驗收：《防雷驗收合格證》

二、單位（子單位）施工質量驗收記錄、單位工程施工安全評價書、工程質量評估報告、勘察文件質量檢查報告、設計文件質量檢查報告、建筑工程質量保修書、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》

三、永久用水及電報裝、燃氣工程驗收、電梯安裝分部工程質量驗收證書及工程質量監督機構出具的電梯驗收登記表、通郵。

工程竣工資料審查

（城建檔案館備案---竣工檔案接收證明書）

竣工驗收備案