第一篇：房地產開發論文

要：目前我國房地產開發企業普遍存在“小，散，差”的特點，房地產開發只重視項目開發而不重視管理，更不重視風險的管理，風險管理意識淡薄、風險管理機構缺失、風險管理手段單一，使房地產項目中的諸多風險因素得不到有效的控制，導致房地產項目的失敗。為了避免和減少風險因素對項目的影響，認真探究了房地產開發項目全面風險管理的相關內容，以期能夠為有效化解房地產開發項目運行中的風險提供一些參考。

關鍵詞：全面風險管理；房地產；開發；項目

英文摘要

At present our country real estate development enterprise widespread “small, scattered, poor”, the characteristics of real estate development project

development and not only pay attention to value management, more do not pay attention to risk management and risk management consciousness, risk management institutions loss, risk management means of a single, the real estate project many of the risk factors are not effectively control, lead to the failure of the real estate projects.In order to avoid and reduce risk factors on the influence of the project, take seriously the real estate development project of the relevant contents of

comprehensive risk management, so as to be able to effectively solve the operation of the real estate development project risk provides some references.英文關鍵詞

Comprehensive risk management;Real estate;Development; project。

基本步驟簡述：

第一章：項目決策階段

第二章：前期準備階段

一、獲取土地使用權

二、征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》

三、規劃設計

四、建設項目報建登記，申請招標，辦理招標投標手續，確定勘察

五、申辦《施工許可證》

六、招標

第三章：工程建設階段

1、施工用水

電及通訊線路接通，保證施工需要

2、施工場地平整，達到施工條件

3、施工通道疏通，滿足施工運輸條件

4、施工圖紙及施工資料準備

5、施工材料和施工設備的準備

6、臨時用地或臨時占道手續辦理

7、施工許可批文及辦理開工手續

8、確定水準點與座標控制點，進行現場交驗

9、組織圖紙會審、設計交底

10、編制工程進度計劃

11、設計、施工、監理單位的協調

第四章：項目銷售階段

一、申辦《銷售許可證》

二、商品房銷售及按揭(以房地產等實物資產或有價證券、契約等作抵押，獲得銀行貸款并 依合同分期付清本息，貸款還清后銀行歸還抵押物)辦理

一、申請竣工驗收，取得《建筑工程竣工驗收備案證》

二、申辦建設工程規劃驗收

三、進行權屬登記，取得《商品房權屬證明書》

四、物業移交

具體流程：

一個房地產項目開發的整個流程大體上包括10個階段。

（一）開發商提出開發設想是整個房地產項目開發的起點

在市場經濟體制條件下，開發設想是房地產開發商最關鍵的一項工作，從這項工作起，整個房地產項目開發就進入了狀態。開發設想是否準確地反映了市場的需要，將決定未來整個房地產項目開發的成敗。這需要房地產開發商認真研究房地產市場的變化趨勢，確定不同地段的發展前景，把握不同項目的市場需求狀況。

（二）可行性研究是房地產項目開發的第二步，也是非常關鍵的一步

開發商提出了設想，但這種設想究竟有沒有真正的市場前景，需要進行可行性研究。可行性研究是房地產項目開發不可缺少的一個階段。政府是否批準此項目立項，銀行是否同意給予資金支持都需要參考可行性研究的結果。進行可行性研究，就可能有兩種結果：一是可行性研究表明這個設想不可行，那么即使開發商不同意，這個項目開發的全過程實際上就結束了；二是可行性研究表明這個設想可行，則不出意外，這個項目就可以一直進行到最后的階段。目前，在我國忽視可行性研究，或者將可行性研究當成一種形式的風氣，在房地產項目開發領域還相當濃厚，這造成了空置率居高不下等一系列惡果，需要政府認真對待。

（三）申請項目用地是房地產開發的第三步，也是正式啟動項目開發的第一步

土地是所有建筑的基礎，申請土地是房地產開發正式啟動的第一步。在我國，由于人多地少，土地資源成為極為稀缺的資源，對許多開發商來說，拿到土地才是最關鍵的一步，有了土地就有了開發的全部條件，有土地就不愁項目賺不到錢。因此，在土地市場上各種腐敗事件層出不窮。我國原來規定可以有劃撥和出讓兩種獲得土地的方式，劃撥土地太多，沖擊了正常的土地市場的運行，目前只有少數幾種情況才可以獲得劃撥土地，絕大多數土地都是通過出讓獲得。但在實際上，從原土地使用者（即原來占有國有土地的國有企事業單位）獲得土地卻是主要方式。開發商在獲得了土地使用權的規定使用年限之后，要到建設行政主管部門備案，領取《房地產開發項目手冊》。

（四）項目設計是房地產開發的第四步，也是關系到項目是否符合市場需要的重要一步

根據項目的規模，設計的具體工作流程也有所不同。對于規模較大的房地產開發項目來說，一般要分成方案設計、初步設計和施工圖設計3個具體步驟。方案設計反映了建筑平面布局、功能分區、立面造型、空間尺度、建筑結構、環境關系等方面的設計要求。初步設計在方案設計的基礎上，應提出設計標準、基礎形式、結構方案及各專業的設計方案。初步設計文件應該包括設計總說明書、設計圖紙、主要設備與材料表、工程概算書4個部分。施工圖設計是初步設計基礎上的更詳細的設計，具有工程設備各構成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要繪制完整詳細的建筑及安裝祥圖及必要的文字說明。開發商在進行規劃及建筑設計前，需要向城市規劃行政管理部門申報規劃設計條件，以獲得規劃設計條件通知書（主要規定規劃建設用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度、停車位個數等）。房地產開發商根據規劃設計通知書，委托有規劃設計資格的單位完成方案設計，然后持方案設計報審表、方案設計及其說明書等有關資料，報經城市規劃行政管理部門審查，確認符合規劃要求后，核發《建設用地規劃許可證》。方案設計得到批準后，即可以進行初步設計。城市規劃行政管理部門對建設工程的初步設計方案進行審查，確認其符合規劃設計要點后，建設單位就可以進行施工圖設計。城市規劃行政管理部門在對工程施工圖及有關材料進行審查合格后，核發《建設工程規劃許可證》。

2.1 房地產開發項目風險識別

房地產開發項目風險識別是風險管理的基礎。主要用來確定風險來源和進行風險分類的過程。風險識別是在房地產開發項目工作分解的基礎上進行的，即針對房地產開發項目的不同階段，進行風險識別。不同階段的風險因素不同，風險分類和分組的依據也不同。

2.2 房地產開發項目風險評估

房地產開發項目風險評估是通過對風險的定性分析和定量分析，估計房地產開發項目風險發生的概率和可能產生的后果，在此基礎上將風險按照高、中、低風險對風險進行排序，編制風險列表，最后根據風險的程度進行專題風險研究的過程。值得注意的是，房地產開發項目的進度、成本、質量風險分析的范圍比建筑工程項目的進度、成本和質量的范圍要寬，應該從項目可行性研究、項目規劃設計、建設和經營各個階段的工作特點來對其可能出現的風險進行分析。

2.3 房地產開發項目風險監控

房地產開發項目風險監控是對風險應對計劃執行情況的修正和提高的過程，也是房地產開發項目風險管理有效實施的保障。風險監控不僅僅依據風險應對計劃采取風險應對措施，還應該隨著項目的深入，對風險識別、評估的結果進行修正，對風險應對計劃進行修改，即風險識別、評估、應對、監控和再識別的循環過程。房地產開發項目全面風險應對中注意的問題

4.1 制定風險應對計劃應具有針對性

風險應對計劃的制定是風險管理的關鍵環節，由于項目的獨特性和唯一性，在制定應對措施時不可能照搬現有的模式，必須根據項目自身的條件和項目風險識別、評估的結果，提出有針對性的解決方案。同時在制定應對計劃時必須克服僥幸心理，為了減少費用支出，不對風險做有效的防范。

4.2 注重應對管理方法的組合

無論是風險控制、風險轉移還是風險自留等，每種風險應對措施都有它的局限性，面對復雜多變的風險，應注重多種方法的組合，根據項目的具體情況做出多種方案，按照優先級進

行排序，避免單一方案無效帶來的措手不及。

4.3 注意應對管理的經濟性

為了避免或減輕風險獲取較高的回報，必須付出一定的代價。但是本著節省的原則，有必要對應對措施的有效性和經濟性做一個綜合評估。比如在應對不可預測的風險時，往往可以采取保險或風險自留的方法，但是哪個方法更

經濟有效呢，就可以根據投保的費用和風險預留金的支出做一個比較，從而選出更加經濟有效的措施。

參考文獻

〔1〕陳蕾.當前房地產宏觀調控政策特點及政策效應思考〔J〕.中國城市經濟，2007，（8）.

〔2〕陳煌紅，張欣.房地產開發項目全面風險管理〔J〕.西南科技大學學報，2006，（3）.

〔3〕陳祖.關于房地產開發項目管理難點的探討與分析〔J〕.四川建材，2006，（2）.

〔4〕鄧田生，徐杰軍.房地產開發項目風險管理體系設計初探〔J〕.企業技術開發，2006，（11）

第二篇：房地產開發流程論文

房地產開發流程 摘要：隨著我國城市的進步和發展，房地產開發最近幾年迅猛發展起來，正引起各方面的重視。文章依據我國現行房地產開發的主要流程,概括了房地產開發過程中相關環節的主要 工作,對房地產健康發展具有較強的現實指導意義。

關鍵詞：房地產項目 工程 銷售

Abstract: With the progress and development of our cities, rapid development of real estate is causing all the attention in recent years.Based on the current real estate development process, the article summarizes the main work of the relevant aspects of real estate development process, which has a strong practical guiding significance on healthy development of the real estate.Keywords: real estateprojectengineeringSell

一、土地獲得

國家讓開發商獲取土地使用權，那么國家以什么形式出讓土地呢？有三種出讓方式，分別是：協議、招標、拍賣。

協議出讓指土地使用權的有意受讓人直接向國有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國有土地的代表與有意受讓人進行一對一的談判和切磋、協商出讓土地使用權的有關事宜的這樣一種出讓方式

招標出讓是指在指定的期限內，由符合條件的單位或者個人以書面投標形式，競投某地段土地使用權，由招標人根據一定的要求擇優確定土地使用者（即土地使用權受讓人）的出讓方式。以招標方式出讓土地使用權，不僅要明確合同雙方當事人的權利義務，而且要明確投標的效力及招標人在招標期限內應負的責任等。

拍賣又稱競投，有些地方也叫“拍讓”。它是指由土地所有者代表在指定的時間、地點，組織符合條件的土地使用權有意受讓人到場，就所出讓使用權的土地公開叫價競投，按“價高者得”的原則確定土地使用權受讓人的一種出讓方式。拍賣受讓土地使用權申請程序。屬于招標拍賣出讓國有土地使用權方式的要依照《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》：建設用地凡屬于營利性的商品房開發、旅游、商業、娛樂等用途的，必須通過市土地交易中心掛牌出讓國有土地使用權，并取得《成交確認書》，然后簽訂《國有土地使用權出讓合同》。開發商取得《國有土地使用權出讓合同》后到建管處辦理建筑方案報建手續，至地籍處辦理土地證登記手續。

土地使用權出讓根據土地的多少有不同的部門進行辦理。房地管理部門負責辦理土地使用權出讓和劃撥土地使用權轉讓需補辦出讓手續的審核和報批工作，遠郊區、縣房地局負責辦理不足10畝土地使用權出讓和轉讓劃撥土地需補辦出讓手續的審核和報批工作。房地局負責辦理10畝以上（含10畝）的城鎮建設用地的劃撥手續。

二、規劃設計

建設工程規劃管理的主要內容有：建筑管理、道路管理、管線管理、審定設計方案、核發建設工程規劃許可證。

1、招標投標的管理

①、施工企業資質管理

建筑施工企業可分為工程施工總承包企業，施工承包企業和專項分包企業三類。按企業的建設業績、人員素質、管理水平、資金數量、技術裝備等，將工程總承包企業資質登記為為一、二級；施工承包企業資質登記分為一至四級。各資質登記標準及承包工程范圍由建

設部統一制定、發布。

②、工程建設管理。

工程建設階段，指房地產開發項目從列入施工計劃起，到項目施工全部完成，通過建設主管部門主持的綜合驗收，達到客戶可以住用程序的過程。本階段開發商要完成的主要報批手續有：在取得土地使用權后，向市計委申請列入施工計劃；同時，與“四源”供應單位簽定供源協議，按規定支付有關費用。此后，向市建委提出申請開工報告，填報建設開發審批表；到市招標投標管理辦公室，辦理招標批準手續，選擇施工單位；到工程建設質量監督總站（站），辦理質量監督注冊手續；到市建委申領建設工程開工證。項目竣工后，及時報請建設主管部門進行建設工程綜合驗收及建設工程規劃驗收。

2、申辦《施工許可證》

①、施工許可證申辦范圍：在中華人民共和國境內從事各類房屋建筑及其附屬設施的建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設備的安裝，以及城鎮市政基礎設施工程的施工，建設單位在開工前應當依照本辦法的規定，向工程所在地的縣級以上人民政府建設行政主管部門申請領取施工許可證。工程投資額在３０萬元以下或者建筑面積在３００平方米以下的建筑工程，可以不申請辦理施工許可證。按照國務院規定的權限和程序批準開工報告的建筑工程，不再領取施工許可證。

②、施工許可證辦理機構：武漢市建筑工程施工許可證實行全市統一管理，其中：中心城區的建筑工程項目，其施工許可證委托市建設工程交易中心核發；兩個開發區和遠城區的建筑工程項目，其施工許可證委托該區建管部門核發，并接受市建設工程交易中心的監督、指導、檢查。

③、辦理施工許可證

三、工程建設階段

工程建設階段的基本流程及工程建設階段的工期控制分析

1、施工準備階段；

施工準備階段需要完成的工作有：

⑴ 工用水、電及通訊線路接通，保證施工需要；

⑵施工場地平整，達到施工條件；

⑶施工通道疏通，滿足施工運輸條件；

⑷施工圖紙及施工資料準備；

⑸施工材料和施工設備的準備變更后的土地使用證；

⑹臨時用地或臨時占道手續辦理；

⑺施工許可批文及辦理開工手續；

⑻確定水準點與座標控制點，進行現場交驗；

⑼組織圖紙會審、設計交底；

⑽編制工程進度計劃；

2、地基處理

地基處理可分為有地下室和無地下室兩種情況：

⑴無地下室情況，根據建筑物不同和設計方案不同樁基有鉆孔灌注樁、預應力混凝土管樁或方樁、水泥攪拌樁等形式，各種形式其施工周期不同，根據場地條件、施工機械、勞動力情況進行合理施工安排。

⑵有地下室情況則會出現降水和基槽邊坡支護問題；基槽邊坡支護，施工場地較為寬闊時可以采用放坡同時對邊坡土進行固化的方式進行支護，而在市區及周邊郊縣地區施工場地多為狹小空間，基槽邊坡支護則會通過專業設計及專家論證采用SW工法、地下連續墻等邊

坡支護形式進行支護，支護方案不同其工期將會不同。

3、基礎及地下室施工；

⑴無地下室時施工順序為：先基礎施工，后進行基礎部分回填土，然后進行給排水、暖氣、煤氣、強弱電溝、消防等管線地下部分預留預埋，最后進行零層結構施工。

⑵有地下室施工時施工順序為：先進行墊層及底板防水施工，然后進行基礎結構及地下室底板施工，其次進行地下室墻體及零層板結構施工，最后進行地下室外墻防水及回填土施工。

4、主體施工（含砌筑工程）；

主體施工階段工序較為簡單，一般混凝土結構施工至4層時可考慮進行砌筑工程插入砌筑施工，主體封頂后一個月左右完成砌筑施工。主體結構施工別墅（含洋房）和裙房結構施工每層為12天。多層結構施工每層為10天,小高層、高層和超高層標準層結構施工每層為7天。平屋面按10天考慮，如為斜屋面需增加12天。季節施工影響（含冬施、雨季、跨春節）：北京、天津、青島、西安、大連、太原和煙臺按照60天。建筑體形系數復雜建筑需在總工期基礎上增加5-10%。砌筑工程可在主體結構施工4層時可考慮進行砌筑工程插入砌筑施工，主體封頂后一個月左右完成砌筑施工。

5、初裝修施工

初裝修階段是工程施工中最為復雜、多工種并行施工、交叉作業最多的階段，此階段的施工工序的控制好壞直接影響到工程建設階段的整體工期。初裝修階段主要包括：抹灰工程、防水工程、門窗工程、屋面工程、內檐涂飾、金屬構件安裝、保溫工程、外檐涂飾、給排水系統、供暖系統、燃氣管線、消防系統、強電系統、弱電系統、室外附屬工程等。各種建筑物不同，其各工序先后順序也不盡相同，其基本排序原則為：先濕后干、先內后外、先隱蔽后面層。

6、配套工程施工

室外配套工程一般順序為，先深后淺、先主管后支管、先起點后末端的順序進行施工。從主體落完外架即可插入進行外配套管網施工，從外配套管網溝開挖到全部回填土完成按照60天考慮，如施工周期跨雨季，可酌情考慮增加10%-15%的工期。

7、園建工程施工

園建工程一般順序為，先硬后軟的順序施工。外配套管網回填土完成后即可插入園林景觀施工，視其復雜程度，按照30-60天考慮。

8、精裝修施工

精裝修的基本工序編排原則為：先大后小、先上后下、先里后外、先復雜后簡單、先手工作業后工廠化安裝。室內精裝修施工介入點原則：10層以下建筑外架落完，而11層以上建筑按外架落完前60天考慮。

9、銷售案場及展示區施工

銷售案場及展示區多為臨時性建筑，從設計完成全套施工圖并通過施工圖審查后即可安排實施，多為短平快的工程，在銷售產品公開展示前完成即可。

四、項目銷售階段

1、申辦《銷售許可證》

商品房銷售有商品房預售和現售兩種方式。商品房預售是指房地產開發企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。而商品房現售，則是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。商品房現售標準是指房屋已通過竣工驗收或分期驗收，并取得《武漢市房地產開發經營項目交付使用證》。商品房預售實行許可證制度。商品房預售許可證一年一換。商品房現售實行現售

備案證。現售備案證只用辦一次，直到房子全部賣光，不必每年更換，當消費者看到該證是去年辦理的，也可以照買不誤。

2、商品房銷售及按揭辦理

2.1銷售前期準備工作

第一階段：基礎市場調研

第二階段：物業賣點與利益點轉換分析

第三階段：推廣主題的制定

第四階段：各銷售期的廣告具體創意

2.2銷售合同的簽訂。

2.3按揭辦理。

2.4抵押登記

房地產抵押登記分三種類型，其一是純土地使用權抵押，二是房地產抵押，三是在建工程抵押或期房抵押。抵押登記在市局抵押登記科辦理。屬第一、二種類型抵押的，應提交國有土地使用權證或房產證、土地估價報告或房地產估價報告、抵押合同、借款合同、抵押申請表、抵押登記雙方法人代表證明或個人身份證明、土地登記委托書。屬在建工程或期房抵押的，還應提交《建設工程規劃許可證》、《商品房預售許可證》。

五、交付使用階段

1、申請竣工驗收，取得《建筑工程竣工驗收備案證》；

2、申辦建設工程規劃驗收；

3、進行權屬登記，取得《商品房權屬證明書》；

4、物業移交。

總結房地產開發的是一項資金投入大,開發建設周期長,風險高的行業,它涉及面廣,流程復雜。對于從事房地產開發者要解放思想，加強創新，把理論和實踐相結合起來，在實踐中發展，在發展中不斷的前進，推進房地產行業的與時俱進！

參考文獻 ：

[1]楊家學《房地產開發流程》

[2]王凡，劉春花《房地產開發流程與最新報批手冊》

[3]丁烈云《房地產開發》

第三篇：我國房地產開發融資分析論文

摘要：房地產業是一個資金密集型行業,房地產開發過程中的大部分資金都需要金融機構的支持，很多風險也可以通過金融工具進行分解，因此，房地產開發與金融業的聯系十分緊密。



關鍵詞：房地產；融資；房地產信托；房地產金融體系

房地產業在其生產過程中的生產、流通、消費的各個環節都離不開大量的貨幣資金，離不開金融機構的支援和配合。房地產業的資金融通，猶如房地產業發展中的血液流動，一刻不能停止。過去二十多年來，中國房地產開發企業的主要外部資金來源是依賴銀行貸款和預售房款。2001年中國人民銀行關于房地產貸款的風險管理政策出臺，獲得銀行貸款和預售款的難度也越來越大。因此，現在的開發商在融資方面必須學會“兩條腿走路”，一是從銀行取得貸款即間接貸款，二是從資本市場直接融資，離開其中任何一項都不能做大。但是我國的房地產金融起點低、基礎差，間接融資還很不夠，而直接融資才剛剛起步。在加快金融體制改革的今天，如何通過有效融資促進企業發展，是擺在全行業面前的重大課題。 我國房地產融資現狀

（1）從融資來源上看，主要包括以下幾個渠道：一是注冊資本金、資本公積金及其他自有資金；二是銀行貸款，它包括企業信用貸款和項目貸款；三是上市發行股票募集資金；四是發行企業債券；五是房地產信托，它包括資金信托和資產信托等形式；六是房地產基金，基金的收入來源包括資產增值、房租收入等等，可分為私募和公開發行兩種；七是商業信用，如建筑施工企業的短期墊款等。

（2）從總量上看，近幾年，我國房地產開發資金來源持續保持快速增長勢頭，2005年1～11月房地產開發到位資金達到17533億元，同比增長22.2%。但在國家宏觀調控的政策影響下，增長速度有所下降，比年初的增長速度減少了7.1%，這表明房地產宏觀調控政策在房地產資金來源方面已經起到了一定的效果。

（3）從結構上看，我國房地產企業開發資金來源呈現三足鼎立的局勢，銀行貸款、自籌資金和其他資金來源共占據了房地產開發資金來源的98%以上。其中，其他資金來源一直占據著資金來源的龍頭地位，但增長勢頭已逐月減緩，2005年1～11月其他資金來源達到了8041.73億元，同比增長速度由年初的47.2%下降到11月的14%；而自籌資金則一直保持在第二大資金來源的位置，并保持著較快的增長速度，1～11月達到6065.21億元，同比增長速度達到了38.9%，其中開發商自有資金為3378.16億元，同比增長速度為42.1%，開發商自有資金的比重比去年同期上升了2.7個百分點；國內貸款則占據著第三位的資金來源，1～11月銀行貸款部分達到3187.45億元，與2004年同期相比增長了16.5%。 我國房地產業融資面臨的問題

（1）政策上——國家宏觀調控，增大融資難度。

近年來，國家對房地產業逐步實施了一系列的宏觀調控政策，如緊縮銀根，控制土地出讓面積，一次性交清土地出讓金等。各地方政府也針對中央政府出臺的政策制定了具體的實施細則，加大了宏觀調控力度，這些都對房地產開發企業造成了嚴重的打擊，特別是日趨嚴格的土地和金融信貸政策，為房地產開發企業的融資帶來了前所未有的困境。

就我國目前房地產開發企業的資金運作模式來看，各種銀行貸款成了他們的“生命線”—— 完全靠滾動的銀行貸款來運作其項目，而銀行在這種狀況下承擔了大量風險。“央行 121 號文件” 《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》從房地產開發貸款、土地儲備貸款、建筑施工企業流動資金貸款、個人住房貸款等 7 個方面切實加強房地產信貸業務的管理，旨在減少銀行的風險。比如《通知》規定：“房地產開發企業的自有資金不得低于其項目投資總額的 30%”和“商業銀行不得向房地產開發企業發放用于繳交土地出讓金的貸款”，這就對房地產開發企業在項目開展初期的資金來源提出了嚴格的要求；對房地產企業之前另外一個主要的融資渠道——預售房款也作了嚴格規定，“商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款”。并進一步強調要“嚴格防止建筑施工企業使用銀行貸款墊資房地產開發項目”，這對房地產在項目開發過程中資金運作也提出了極高的要求，必須保證“資金鏈”不斷裂。同時，《通知》還規定,商業銀行對房地產開發企業申請的貸款,只能通過房地產開發貸款科目發放,嚴禁以房地產開發流動資金貸款及其他形式貸款科目發放；同時,針對一部分房地產開發企業在當地貸款、異地使用,一定程度上加劇了部分地區的房地產炒作,帶動了土地價格和房價過快上漲的情況,《通知》規定商業銀行發放房地產貸款,只能用于本地區的房地產項目,嚴禁跨地區使用。121號文件從房地產企業開發貸款、建筑企業流動資金貸款、消費者按揭貸款等方面，控制了房地產企業的銀行融資，使大部分房地產企業陷入到了資金鏈條斷裂的邊緣。

（2）結構上——融資渠道單一，風險集中。

目前，我國傳統的房地產融資渠道主要有銀行信貸、證券融資、信托融資三種。在傳統的房地產融資渠道中，銀行信貸一直是我國房地產業的主要融資渠道。從20世紀80年代的商業性房地產進入中國以來，中國房地產業的資金來源十分單一，完全依靠銀行信貸來維持行業的發展，走的完全是一條“獨木橋”路線。

我國房地產業發展所需要的大部分資金來源于商業銀行體系的支持，房地產業融資渠道相對比較單一，而其他融資渠道，如房地產信托、上市發行股票、發行債券、房地產基金等融資渠道發展十分緩慢，多元化融資體系遠未形成，沒能構成資金支持體系和風險分擔體系，商業銀行體系承擔著房地產發展中的巨大風險。這樣的融資體系，無論是對房地產企業，還是對金融體系，乃至國家的整個宏觀調控和宏觀經濟都有著十分不利的影響。具體地說，存在四個方面的潛在風險：

①對于房地產企業來說，由于房地產業融資過度依賴于銀行，那么銀行信貸政策的變化與調整必然會對房地產業產生巨大的沖擊和影響，這將十分不利于房地產業自身的良性健康發展。

②對于銀行體系來說，給高風險高收益行業以資金支持并不是銀行的優勢所在。而目前我國房地產融資體系的現狀卻恰恰相反，銀行占據著超過一半的融資任務，而銀行業從中所獲得的收益卻微乎其微，僅僅是固定的利息而已，銀行業所承擔的風險與其收益完全不對稱，這將十分不利于銀行體系的穩定。

③對于國家的宏觀調控來說，房地產業的高債務依存度導致企業形成軟約束預算，極其不利于國家宏觀調控政策的實施。

④從國民經濟的角度分析，房地產業的自有資本偏低導致行業投資過度，形成了對其他產業的擠出效應，這將不利于國民經濟的協調穩定發展。

（3）環境上——房地產金融市場尚待完善。

總體來看，目前我國的房地產金融市場尚處于起步階段，有關的制度和體系處于建設中，具有明顯的市場建設和制度創設等初級階段的特征，這些與我國房地產市場處于初創期和金融業的間接金融主導特征相一致。存在的主要問題有： 

①房地產金融機構單一，系統性風險集中在銀行。

目前我國的房地產金融市場機構比較單一，以提供信貸資金的銀行為主，缺乏許多發達國家經濟體常見的、旨在分擔住房抵押貸款違約風險責任的保險(擔保)機構。

②房地產金融交易集中在一級市場上。

我國房地產金融市場發展還很不充分，主要以傳統的銀行信貸產品為主，缺乏直接融資產品，存在著明顯的滯后和不均衡。我國房地產金融市場結構不完善，盡管一級市場已初具規模，但能夠解決房地產金融流動性的二級市場正處于萌芽狀態，發展很不成熟。相對全國1.84萬億元的住房抵押貸款，住房抵押貸款支持證券僅有30億元，需要進一步擴大試點證券規模和機構范圍。

③政策性房地產金融缺失。

住房保障是社會保障制度的重要內容，也是構建和諧社會，實現政治經濟穩定的重要方面。對于貧困人群、低收入者、剛參加工作者等特定人群來說，如果缺乏政策性住房制度及相應的金融支持，就無法盡快實現政府“人人享有適當住房”的政策目標，難以滿足弱勢人群的住房需求，對社會穩定和社會發展將帶來不利影響。我國目前缺乏明確的面向特定人群的住房保障制度，因而也缺乏明確的政策性房地產金融制度安排，難以滿足經濟社會發展的需要。

參考文獻

［1］王希迎等.房地產企業融資新解［M］.北京：中國經濟出版社，2005，(2).

第四篇：房地產開發與經營結課論文

結課論文

班級：工管10-1班

學號：1070148120

姓名：思 治 保

房地產開發與經營

論房地產開發項目可行性研究

摘要:近年來隨著中國經濟的發展和生產力水平的不斷提高，人類對工程建設產品和質量要求也越來越高，同時又希望工程建設周期盡可能短，投資盡可能減少，效益近可能好。房地產開發是一項綜合經濟活動，投資額大，建設周期長，涉及面廣。要想使開發項目達到預期的經濟效果，首先必須做好可行性研究工作才能使房地產開發項目的許多重大經濟技術原則和基礎資料得到切實的解決和落實，最后提出結論，使開發商決策建立在科學的而不是經驗或感覺的基礎上。本文主要從房地產可行性的步驟及作用和存在的問題及對策等方面作出分析。

關鍵詞：房地產 可行性研究 存在問題 對策分析 正文：

一、房地產可行性研究的概念

房地產開發項目可行性研究，是指在房地產開發項目投資決策前，對項目進行全面的技術經濟分析、論證的科學方法。具體的講就是在工程項目投資決策前，對于項目有關的社會、經濟和技術等方面進行深入細致的研究；對擬定的各種可能建設方案或技術方案進行認真的技術經濟分析、比較和論證。對項目的經濟、社會、環境效益進行科學的預測和評價。在此基礎上，綜合研究建設項目的技術先進性和適用性、經濟合理性以及建設的可能性和可行性，由此確定該項目是否應該投資和如何投資等結論性意見。為決策部門最終決策提供可靠的，科學的依據并作為下一步工作的基礎。

二、房地產項目可行性研究遵循的原則

房地產開發項目可行性研究遵循科學性、客觀性與獨立性的原則。房地產開發項目可行性研究的真實性與科學性，確定了開發商投資決策是否建立在科學與可靠性的基礎上。編制人員在房地產開發項目的可行性研究過程中，必須遵循科學性、客觀性與獨立性的原則，不主觀臆斷，不受決策者和委托單位的任何個人意志上的約束，遵照事物的客觀經濟規律和科學研究工作的客觀規律辦事，在調查研究的基礎上，實事求是地進行技術經濟比較與論證。這是確保可行性研究成果客觀、公證、可信的重要條件。

三、可行性研究的工作階段

可行性研究是在投資前期所做的工作。它分為四個階段，每階段的內容逐步由淺到深。1.投資機會研究

投資機會研究主要任務在于尋找投資機會，為建設項目的投資方向提出建議；在一個確定的地區，以資源條件和市場預測為基礎，選擇投資項目，尋找最有利的投資機會。在這個階段要提供可能進行投資建設的項目，如果投資者認為提供的項目有利可圖，再進行下一步更為詳細的研究分析。因而，這一階段的工作主要依靠籠統的估計，而不是依靠詳細的分析。一般根據已有的類似工程來估算投資額，按照當時的市場價來估算項目收入，并按大致估算的百分比來估算稅費。這一階段對項目投資和開發成本、項目收益及利潤的估算精度都較低，誤差可高達30%左右。這一階段投入的費用約占項目總投資的

0.2%~0.8%，所需時間1~2個月左右。2.初步可行性研究

房地產投資項目的可行性研究往往需要相當多的人力和資金，耗費較長的時間。為了避免不必要的時間、金錢和人力方面的浪費，有些投資者對一些需要耗費較多資源的項目，在進行正式可行性研究之前，先進行一輪初步的分析，這就是所謂的初步可行性研究。初步可行性研究的主要目的在于分析機會研究的結論，初步判明項目投資是否可行，決定是否進行下一步的可行性研究。初步可行性研究是介于機會研究階段與可行性研究階段之間的一種過渡性研究，它與可行性研究的區別主要在于獲取資料的詳細程度不同，計算結果精度不同，分析深度不同。對一些中小型投資項目，或某些機會研究成果已獲足夠資料的項目，往往就越過初步可行性研究階段，直接跨入可行性研究階段。初步可行性研究階段對投資與成本估算的精度稍高于機會研究成果，誤差范圍大致在20%左右，所需費用占投資總額的0.25%~1.50%，時間在2~4 個月左右。3.詳細可行性研究

在房地產可行性研究中的市場分析，投資與收入估算，財務評價和風險分析是必須進行詳細論證的。市場分析使我們在房地產項目開發經營中清楚整個宏觀市場的經濟、人文信息；了解行業市場狀況，掌握各類社會資源的供給和分配情況，對市場未來的狀態和趨勢作出分析和判斷。這一階段對建設投資估算的精度在?10%，所需費用小型項目約占投資的1.0%~3.0%，大型復雜的工程約占0.2%~1.0%。

4.項目的評估和決策

按照國家有關規定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經有權審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。未經建設的評估的項目，任何單位不準審批，更不準組織建設。項目評估是由決策部門組織授權或授予建設銀行，投資銀行，咨詢公司或有關專家，代表國家對上報的建設項目可行性研究報告進行全面審核和在評估階段。

四、可行性研究的具體步驟

1．接受委托

在項目建議被批準后，開發商即可委托咨詢公司對擬開發項目進行可行性研究。雙方簽訂合同協議，明確規定可行性研究的工作范圍，目標意圖，進度安排，費用支付辦法及協作方式等內容。2.調查研究；主要從市場調查和資源兩面進行。3.方案的選擇和優化

根據項目建議書的要求，綜合市場調查和資源調查，在收集到的資料數據的基礎上，建立若干可供選擇的開發方案，進行反復的方案論證和比較，會同委托部門明確方案選擇的重大原則問題和優選標準，采用技術經濟的分析方法，評出合理的方案。4.財務評價和國民經濟評價

對經上述分析后所確定的最佳方案，在估算項目投資，成本，價格收入等基礎上，對方案進行詳細的財務評價和國民經濟評價。5．編制可行性研究報告

五、房地產可行性研究的主要內容

由于行業差異，房地產項目可行性研究與其他項目可行性研究略有差別，其主要內容包括以下幾個方面： 1.項目基本情況

包括項目的名稱、性質、地理位置、總占地面積、總建筑面積、建筑密度、容積率、各類建筑的構成、投資總額，總工期等基本情況。并說明項目提出的背景、開發建設的必要性，對實現城市總體規劃、發展全市經濟的意義。進行開發項目場地的現狀和建設條件分析，如基礎設施狀況及其外部條件，各類建筑物現狀，需要拆除的房屋面積，需要處置的原住戶戶數和人口，需要安置的勞動力人數等調查資料，并對供水、供電、污水處理條件以及商業、服務業、文教衛生環境條件進行分析。2.市場分析

主要是做好宏觀環境分析、市場情況分析以及目標客戶分析，并通過細分目標市場確定項目的定位。3.項目開發方案

項目開發方案選擇和定位包括項目總體方案定位和項目具體產品技術規劃設計方案。主要包括開發項目的總平面布局，主要建筑物的造型設計，城市景觀設計，建筑物的主要技術參數，場地內外交通組織、基礎設施與工程管網規劃。規劃方案的優選在對可供選擇的規劃方案進行比較分析的基礎上，優選出最為合理、可行的方案作為最后方案，并對其進行詳細描述，包括選定方案的建筑物布局、功能分

區、市政基礎設施分布、項目的主要技術參數和技術經濟指標、控制性規劃技術指標等。4.經濟分析和財務評價

確定項目的建設工期、進度控制和交付使用的初步安排，研究項目總投資估算。包括開發場地購置費，拆遷安置費，項目的工程造價、規劃費，建設費、管理費和其他有關費用的估算。預測項目總銷售收入，對項目進行評價和分析，包括對項目的銷售收入（總價值）、總投資、預期利潤、稅金、場地費，進行現金流量分析和財務平衡分析，并對開發工程的投資、收益率、租金、貸款利率、工期、出租期等因素的變化作敏感性分析和盈虧分析。5.社會經濟評價

一般規模較大的投資項目，還要著重進行社會經濟評價。如項目是否符合城市總體規劃和發展目標、改善居住條件和環境、解決就業問題、豐富城市景觀以及對相關聯行業的帶動和促進作用、提高城市整體經濟效益等。一般而言，當從企業的角度對項目所進行的財務評價與宏觀的社會經濟評價產生矛盾時，應以后者的結論為主決定開發項目是否實施。

6.項目開發組織機構管理費用的研究 7.結論及建議

結論運用可行性研究的各種指標數據，從技術、經濟和財務各方面論述項目的可行性，分析項目可能存在的問題，提出有效的項目建設建議。

六、房地產可行性研究的必要性

1.是項目投資決策的依據。2.是籌集建設資金的依據。

3是開發商與有關部門簽訂協議、合同的依據。4.是編制下一階段規劃設計方案的依據。

七、房地產可行性研究存在的問題分析

1.可行性研究過程不規范

由于房地產可行性研究報告是政府有關部門審批開發項目的重要依據，也是房地產開發企業籌集資金和向銀行貸款的重要依據，因而一些房地產開發項目為了能夠爭取到政府有關部門的批準，為了籌集到更多的開發建設資金，在進行可行性研究時，不是從實際出發、實事求是，而是千方百計地拼湊事實，得出項目在技術、經濟上均可行的結論。這就使得房地產開發項目可行性研究成了為“可行”而研究，失去了可行性研究本來應有的意義。2.忽視定性分析工作

房地產可行性研究需要定量分析與定性分析并重，但是，在實際工作中往往偏重于定量分析，而忽視定性分析。3.財務評價方法及指標參數不夠合理和科學

房地產開發項目財務評價是房地產項目可行性研究中的重要組成部分，是房地產項目決策的重要手段。目前我國房地產企業的開發項目可行性研究報告是依據《房地產開發項目經濟評價方法》一書編制的，而建設部2000年發布的《房地產開發項目經濟評價方法》很

大程度上是在《建設項目經濟評價方法與參數》一書的指導下編制的，雖然評價方法上更貼近房地產經濟評價的實際，但還是沒有建立起以市場經濟為指導的評價方法與參數體系。

八、房地產可行性研究的改進對策

1.提高人員素質，建立投資責任追究制度

要提高房地產可行性研究準確性，必須提高可行性研究人員的素質。從某種意義上講，可行性研究人員應該是“全才”，必須具備工程技術、經濟、房地產開發經營、法規、稅務、金融等專業知識；另外，可行性研究人員還應具有職業道德，保持中立態度，不以決策者意志為轉移。

2.加強定性分析工作，做到定量分析與定性分析并重

房地產可行性研究需要在實際工作中加強定性分析工作，特別應加強房地產開發項目投資環境分析工作。房地產開發項目投資環境分析是房地產開發項目可行性分析的重要內容，也是房地產企業發展謀劃的根本前提。因此，在房地產可行性分析中切實做到實事求是，一切從實際出發，定量分析與定性分析并重。

3.健全房地產財務評價指標參數標準，建立可行性研究數據庫

由于房地產開發項目具有很強的區域性，不同城市的房地產開發項目衡量項目可行性的標準不同。并且由于衡量的方法的誤差，也會影響到可行性研究的準確程度，所以在對房地產開發項目進行可行性分析的時候應該注意到這些問題。并應用最新數據，建立健全房地產財務評價指標參數標準。

九、結束語

為了促進房地產業健康發展，我們必須做好房地產開發項目的可行性研究，對項目進行全面的技術經濟分析，為投資決策提供科學客觀正確的依據，以取得良好的投資效果，獲得良好的效益。要建立起一套全面完整的房地產項目可行性研究的定量評價指標體系，指標體系及權重是動態的，須根據外部環境及實際情況不斷調整。同時也要不斷提高從事房地產職業人員的道德素質和技術水平，為房地產可行性研究做出正確的決策，以取得良好的投資效果,獲得良好的效益。

十、參考文獻

[1]孔凡文、何紅.房地產開發與經營（第二版）.大連理工大學出版社.2008年8月

[2]李清立.房地產開發與經營.北京：清華大學出版社.2004年 [3]俞明軒，房地產投資分析，首都經濟貿易大學出版社，2004年 [4] http://chinacir.com.cn/ywzx/2008411101354.shtm [5]湯炎非，楊青著．可行性研究與投資決策．武漢：武漢大學出版社，1998年

第五篇：對房地產開發軟環境建設的建議論文

作為國民經濟重要支柱產業的房地產業在遭受全球金融危機,世界實體經濟下滑的重創后,經過國家一系列宏觀政策調控和各級政府一些積極措施的實施,整個行業迅速出現了復蘇的良好勢頭,房地產業的春天已經到來。

區域發展的競爭,產業的競爭,從根本上說是環境的競爭,哪里環境好,哪里就成為生產要素的聚集地,房地產業的發展也與環境的好壞有重大的關系,在區位優勢相近的前提下,環境建設是房地產業發展的助推器,而軟環境建設又是該助推器中的核心。結合長春市房地產業的發展情況和我們鵬和房屋開發有限公司十幾年的工作經歷,談一下房地產開發的軟環境建設問題。

軟環境是相對硬環境的一個概念,它是物質條件以外如政策、文化、制度、法律、思想觀念等外部因素條件的總和,它有多個層次,包括政策環境、人文環境、法制環境、治安環境。對不同的地區、不同的行業和經濟發展的不同階段,優化軟環境的側重點也有所不同,就長春市房地產行業的軟環境建設提出如下意見和建議:

一、保持政策的延續性,把目前的良好勢頭發展下去

在國家4萬億經濟刺激計劃出臺后,長春市政府先后出臺了《關于加強保障型住房建設解決城市低收入家庭住房困難的實施意見》和《關于改善群眾住房條件促進房地產市場健康發展的實施意見》(二十二條)等政策,給處于低谷的長春市房地產業打了一針強心劑,給行業帶來了重大利好,在此推動下,今年三月開始,我市的房地產業開始出現復蘇跡象,此后一路飄紅,具體表現是房屋銷售量價齊升,房屋開發量不斷加大,市場供應日益豐富,市民的剛性需求集中釋放。這一局面的出現,政策環境的改善和支持功不可沒,為此我期望,相關的產業政策要延續下去,使其發揮更大的效能。同時針對目前和以后該行業中存在的問題和困難,根據科學發展觀的要求,適時制定新的促進行業發展的政策和措施,以確保房地產業更快、更好地發展。

二、提高管理水平,為產業發展保駕護航

政府作為房地產業的管理者,一定要通過不斷提高管理服務水平給行業中的企業、單位和消費者創造工作上的便利,在保證產業規范發展的同時,努力打造規范、便捷、高效、誠信、熱情的管理服務環境。具體要做到以下三點:

一是堅持公平、公正、公開的工作原則。對房屋開發中的土地出讓、規費收取、項目招投標、辦事流程等方面要明確公示,做到完全透明,努力創造公平公正的競爭環境和辦事環境,提高政府的公信力,這樣還可以杜絕暗箱操作和幕后交易等違法事件的發生,鏟除滋生腐敗的溫床。

二是“政府提速”,提高效能。常規情況下,一個房地產開發項目從規劃、立項、選址、修建到竣工、驗收、賣房要經過近20個部門、60多個審批環節,加蓋印章70～80枚,審批時間漫長,少則2～3個月,多則一年,為此開發建設企業有眾多抱怨,也影響了產業的健康發展。鑒于此,作為政府的相關職能部門要想企業之所想,為企業之所為,努力探索創新工作和審批機制,全力打造優秀高效的服務平臺,重點在職能整合、流程再造上下功夫,堅持簡便手續,減少環節,向簡約要效益,同時還可通過開辟綠色通道,一站式服務,推行聯批機制,構建電子商務平臺,推進網上并聯審批等方式,提高工作效能。

三是強化服務理念,提高人員素質。針對當前軟環境建設中存在的發展意識不強、思想觀念陳舊、社會形象欠佳、法制水平不高、服務意識落后、辦事效率低下的弊端,要在政府和管理部門全面開展軟環境建設的教育活動。要使各崗位的工作人員深知軟環境建設的重要性,加強這方面的學習和修養,建立健全相應的工作制度,進一步加強社會輿論監督,凝聚全社會的關注。要加強社會評議活動,努力完善評價體系,通過采取各種措施提高人的素質和服務水平,全方位打造軟環境。

三、法制環境建設要與時俱進

房地產行業在我國屬于新興行業,在改革開放后才得到一定發展,尚屬發育成長期,這個過程中所形成的相關政策、規范和要求等還不夠完善,這制約了產業的順利發展,也因此產生了很多問題,法律法規的制定和實施需要進一步加強,應做到:

一是立法部門要進一步建立健全行業法律法規,并根據經濟和社會的發展,不斷進行修正和創新,積極推動行業發展的法制化進程。

二是強化執法力度,營造有利于行業發展的法制環境。政府或執法部門對行業的違法違規行為要堅決予以打擊,決不手軟;行業或企業部門要嚴格遵規守法,自覺按行業的規范和要求發展自己的事業,做到合法開發建設,合法經營銷售,合法交納稅費。

三是執法行為的規范、法制化要常抓不懈。政府和社會對執法部門和企業要雙向監控,及時發現和糾正執法過程中的違規行為。

四是法制的宣傳教育工作自始至終要貫徹到產業發展的各環節、全過程,為產業的健康發展創造良好的氛圍。

四、打造房地產業發展誠信軟環境

企業的社會責任是指企業在創造利潤、對股東負責的同時,還要承擔對員工、消費者、社會和環境的責任。現在行業中存在的不誠信問題影響了企業的成長,作為房地產企業的領導者,我深感建設行業發展誠信軟環境的重要性。我認為誠信地產必須做到:一是提供合格的產品給消費者。二是說真話,做實事,不欺詐,在產品宣傳、服務承諾和項目介紹等活動中絕不虛言。三是遵守諾言,誠實守信,在房屋的開發建設、產品銷售和售后服務中嚴格按合同協議辦事,不得違約和欺騙消費者。四是遵守商業道德,確保安全生產,保護環境,保護勞動者的合法權益。五是按照法律法規辦事,認真繳納相關的稅費。六是關注民生,積極參與公益活動和慈善事業。

五、共同打造房地產業發展的文化軟環境

隨著社會的發展,文化已成為房地產行業發展的重要主題,建筑文化已根植于政府和從業者的心中。政府作為管理者在房地產的規劃、立項、審批和管理過程中,要努力把城市文化、建筑文化、地域文化和人文思想融入其中,把文化建設、社會建設、經濟建設、生態建設一并考慮,建設美麗城市,構筑和諧社會;開發企業和建設者要視建筑業為文化產業的一隅,努力為城市提供有思想有靈魂的產品,努力把健康環保、生態科技領域中的精華內容引入行業,在建筑房屋、建設城市的同時,積極建設城市文化,并使之成為推動行業發展的重要動力。

作為從事房地產行業的人大代表,我深感軟環境建設對這個行業發展的重要意義,上述分析和建議只是個人在多年工作實踐中的所思所想,我將帶領我的企業和團隊在不斷發展和前行的房地產業中努力拼搏,創造佳績。寫論文ｗｗｗ．zgldjy.com