第一篇：房地產開發習題

房地產開發習題

1-1房地產開發的涵義、特點和作用?分為哪幾種類型？ 涵義：房地產開發是以城市土地資源為對象，在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。特點：①開發成本高，投資量大。②開發建設期長，投資周轉慢。③市場具有地區性和分散性。④需求具有穩定性。⑤涉及面廣，綜合性強。作用：①推動城市規劃的實施與完善。②有利于減少投資成本。③為城市社會、經濟、政治、文化活動以及人民生活提供載體。④為城市政府財政提供資金來源。⑤為城市大型基礎設施建設提供融資途徑。類型：①根據開發項目所在的位臵，可分為城市新區房地產開發和舊城區房地產開發。②根據開發的規模，可分為零星地段的房地產開發和成片小區開發。③根據開發項目的使用功能，可分為居住房地產、工業房地產、商業房地產、辦公用房地產、旅館用房地產、餐飲用房地產、娛樂用房地產、特殊用途的房地產。

1-2試述房地產開發的程序？ ①可行性研究階段。主要工作有：市場研究、開發場地選擇，擬定開發項目，經濟、社會、環境效益評價。②開發項目的前期工作階段。主要工作有：立項、申請購臵開發場地、委托規劃、設計，籌集開發資金，申領建設工程規劃許可證，拆遷、安臵、清場。③開發項目建設實施階段。主要工作有：招標、投標、發包項目，施工準備、現場“三通一平”，施工的組織管理與控制，竣工驗收、交付使用。④房屋營銷和服務階段。主要工作有：制訂銷售、租賃計劃、宣傳、廣告，商品房銷售、簽約、公證、付款，小區管理、經營、服務。

2-1房地產開發策劃的內涵、特征和作用是什么？內涵：是指在房地產開發項目投資、營銷等過程中，根據房地產開發項目的具體目標，以客觀的市場調研為基礎，以準確的項目定位和獨特的概念設計為核心，綜合運用各種資源與手段，按照一定程序對房地產開發項目進行創造性的規劃，并以具有可操作性的房地產開發策劃文本作為結果的活動。特征：地域性、創造性、市場性、系統性、超前性、可操作性、科學性和藝術性的結合等特點。作用：1）能提高項目決策準確性，避免運作出現偏差；2）能增強項目競爭力；3）可以增強團隊管理創新能力，打造學習型組織。

2-2房地產開發策劃的分類原則有哪些?（答案即下劃線部分）在各種分類原則下,分別有哪些類型?1）按照策劃所處開發周期階段分類：項目開發前期策劃、銷售/招租策劃、物業管理策劃。2）按照策劃工作的關注點來劃分：房地產戰略策劃模式、房地產全程策劃模式、房地產品牌策劃模式、房地產產品策劃模式。

2-3房地產開發策劃的程序是什么？指一個項目在進行策劃的行為中按其內在的聯系排列出的先后工作順序。其內容有：項目洽談階段、組建機構階段、項目調研階段、提煉創意成果階段、提交報告階段、實施方案階段。

3-1簡述房地產開發投資的影響因素? ?內部影響因素?外部因素:⑴宏觀因素:①人口②經濟③政策法規④信息⑤社會文化。⑵微觀因素: ①地段位臵與技術因素②基礎設施與公共設施③鄰里影響④規劃控制。

3-2房地產開發項目投資估算的依據是什么?常用估算方法有哪些?

?投資估算的依據:①開發項目的建設規模、占地面積、地價②設計方案、圖紙③主要設備、材料及其預算價格表④同類型項目的投資資料⑤資金來源、貸款利率⑥有關政策和規定?常用估算方法: ①面積法②單元法③概算指標法④分項造價估算法⑤分項造價比較法。

3-3試述房地產開發投資的主要風險因素、風險防范的措施與方法??主要風險因素: ①市場風險②經營風險③利潤風險④政策風險⑤其他風險?風險防范的措施與方法: ⑴風險回避⑵風險轉移⑶風險控制: ①選擇風險小的房地產開發項目②做好市場研究③實行投資組合策略來降低風險④實行分期開發

4-1開發企業獲得開發經營用地使用權的基本方式有哪些？1.出讓：所謂土地使用權出讓，是指國家或其代表（省、市、縣土地主管部門）以土地所有者身份作為出讓人，將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。2.轉讓：指擁有國有土地使用權的用地者，通過合法方式將其使用權轉移給他人的行為。

5-1開發企業如何取得拆遷許可？開發企業在取得用地使用權后，持項目批準文件，規劃主管部門、土地主管部門批準的紅線圖和用地文件以及拆遷計劃與方案，并附上金融機構出具的資金證明，向當地拆遷主管部門提出書面拆遷申請。拆遷主管部門對拆遷申請進行審查，批準拆遷的，房屋拆遷主管部門發給拆遷申請人《房屋拆遷許可證》

6-2房地產開發企業或項目的資本結構如何影響資金籌集的方式或渠道？房地產開發企業或項目的資本結構是指企業或項目各種資本的構成及其比例關系，反映了資金諸組成要素（數量、期限、來源、成本等）之間的相互聯系和作用方式。資金籌集的方式是指籌集資金時所采用的具體方式。資金籌集的渠道是指籌集資金來源的方向和通道。資本結構的變化影響著資金成本的高低，其合理與否在很大程度上決定企業或項目償債和再籌資能力。

6-3房地產開發證券化的途徑和方法有哪些？房地產證券化的兩種形式一方面是從銀行的角度出發，金融機構將其擁有的房地產債權分割成小單位面值的有價證券出售給社會公眾，即出售給廣大投資者，從而在資本市場上籌集資金，用以再發放房地產貸款；另一方面是從非金融機構出發，房地產投資經營機構將房地產價值由固定資本形態轉化為具有流動性功能的證券商品，通過發售這種證券商品在資本市場上籌集資金。

7-1城市規劃有哪幾個層次？房地產開發項目的規劃主要指哪幾個階段的規劃？

城市規劃的層次體系：城市總體規劃、分區規劃、控制性詳細規劃、修建性詳細規劃。

7-2論述開發項目規劃設計過程及影響因素？過程：可行性研究規劃-建筑規劃-建筑單體設計-初步設計-施工圖設計-設計變更-竣工圖-歸檔或可行性研究規劃-市政規劃-市政及環境設計-設計變更-竣工圖-歸檔。影響因素：市場需求分析、城市規劃要求、規范標準、環境條件、經營計劃及能力、技術條件。

7-3房地產開發項目設計方案的評價有何特點? ① 價主體的多元性②評價目標的多樣性③評價值的不確定性。

8-1進行開發工程施工招標應具備哪些條件？ ①工程建設用地的使用權已有償取得，用地現場具備“七通一平”（或“三通一平”）的建設條件②有合格資質的設計單位負責設計的施工圖紙和概算，或有能滿足標價計算要求的設計文件③開發工程項目已列入當地計劃管理部門制定的年度開工建設計劃④已取得《建設工程規劃許可證》⑤建設資金、主要建筑材料和設備供應均已落實。

10-2施工階段進度控制的主要工作內容有哪些？1）施工進度控制工作內容，（其內容有：1.編制施工階段進度控制工作細則，2.編制或審核施工進度計劃，3.按年、季、月編制工程綜合計劃，4.下達工程開工令，5.協助承包單位實施進度計劃，6.監督施工進度計劃的實施，7.組織現場協調會，8.簽發工程進度款，9.審批工程延期，10.督促承包單位整理技術資料，11.辦理竣工驗收，12.處理爭議和索賠，13.整理工程進度資料，14.工程移交）；2）施工進度的檢查與監督；3）施工進度計劃的調整；4）工程延期的控制；5）工期延誤的制約。

名詞解釋

1．房地產開發

房地產開發：由特定的經濟實體（具有開發資質的房地產開發企業），對房地產項目進行投資、建設和管理，使之改變用途或使用性質，從而獲得經濟利益的過程。2．土地開發

土地開發：土地開發也稱七通一平，一平為平整土地。七通為通給水、排水、通熱、通氣、電力、電信和公路。3．城市土地出讓

城市土地出讓：是指城市人民政府土地主管部門依法將城市土地的使用權出讓給用地單位（主要是房地產開發公司），供其有限期使用城市土地，用地單位必須向城市人民政府土地主管部門支付土地出讓金（一般也稱為毛地價）。4．土地征用

土地征用：政府按照法律規定的程序和條件，將農村集體所有土地轉變為國家所有的行為。5．物業管理

物業管理：利用現代管理先進的維修養護技術，以經濟手段管理物業（包括建筑物及其附屬設施和相關場地），為業主和承租人提供高效、優質、經濟的服務，使物業發揮最大的使用效益和經濟效益 6．房地產經營

房地產經營：從廣義上來講，就是指一切從事房地產領域的經濟活動獲得經濟效益的行為。從狹義上來講，則只是指房屋經營和城市土地經營這兩種房地產領域的經營行為。7．土地使用權轉讓

土地使用權轉讓：指經出讓方式獲得土地使用權的土地使用者，通過買賣、贈與或其他合法方式將土地使用權再轉移的行為 8．建設用地規劃許可證 建設用地規劃許可證：由建設單位或個人提出建設用地申請，城市規劃行政主管部門審查批準的建設用地位置、面積、界線的法律憑證。9．建筑容積率 建筑容積率：指項目規劃建設用地范圍內全部建筑面積與規劃建設用地面積之比。附屬建筑物也計算在內，但應注明不計算面積的附屬建筑物除外。10．租金收繳率

租金收繳率：房地產租金已收租金額占應收金額的百分比。

簡答題

1．征地與拆遷的區別是什么？

征地與拆遷的區別是涉及的土地權屬不同。

征地是征用農村集體所有的土地，首先需要改變土地所有制性質，變集體所有制性質為國家所有制，其次再改變土地的使用方式。

拆遷是國家按有關法定程序收回土地使用權或改變使用性質時，對土地上附著物和房屋原用戶、住戶進行的拆遷、安置、補償。不需改變土地所有制性質。2．房地產開發融資的主要形式有哪些？

房地產開發融資的主要形式有銀行貸款融資；證券融資；房地產信托融資；房地產融資的其他方式，包括聯建、參建融資、房地產典當融資、利用外資等形式。3．房地產開發的整個流程分為哪些階段？

房地產開發的整個流程分為十個階段，分別為：開發商提出開發設想、可行性研究、申請項目用地、項目設計、征地及拆遷安置、籌措房地產開發資金、建設工程招標、施工、市場營銷與策劃、物業管理

4．土地使用權的出讓有哪些方式？各有什么特點？

土地使用權的出讓主要有三種方式：協議出讓、招標出讓和拍賣出讓。協議出讓在一定程度上排斥了市場機制，是一種不發達的土地市場。招標出讓是一種有條件、有選擇、有控制的市場競爭形式。

拍賣出讓是競爭激烈的方式。一般適用于經濟條件好、交通便利、區位優異的地段。5．房地產項目主要的定價方法有哪些？

房地產項目的定價方法主要有：成本加成定價法、競爭價格定價法、加權點數定價法、顧客感受定價法。

6．房地產開發投資風險有哪些？

房地產開發投資風險主要包括：財務風險因素、購買力因素、利率風險、變現風險、社會風險和意外事故風險等。

7．房地產項目施工招標的形式有哪些？

在國際市場上，房地產項目施工招標方式主要有公開招標、邀請招標和議標3種。

我國《招標投標法》則規定，招標方式只有兩種，即公開招標和邀請招標。8．物業管理公司有什么權利和義務？

物業管理公司的權利主要包括：根據有關法規，結合實際情況制定小區管理辦法；依照物業管理合同和管理辦法對住宅小區實施管理；依照物業管理合同和有關規定收取管理費用等。物業管理公司的義務主要包括：履行物業管理合同，依法經營；接受管理委員會和住宅小區居民的監督；重大的管理措施應當提交管委會審議，并經管委會認可等。9．從狹義的角度看，房地產開發與房地產經營有哪些區別？ 房地產開發與房地產經營的區別包括：兩者的主體不完全相同；在房地產項目市場運作過程中所處的階段不同；兩者對主體的資格要求不一樣；兩者所指向的行為對象不同；隨著房地產市場的完善，兩者的作用會發生根本性變化 10．常見的組織結構類型有哪些？其中，適合房地產項目的組織結構類型有哪些？

常見的組織結構類型有：直線型組織結構；職能型組織結構；直線職能型；矩陣型；事業部制。適合房地產項目的組織結構類型有矩陣型和事業部型。

論述題

1、房地產開發資金籌措的渠道有哪些？如何通過發行股票來進行籌資？并簡要談談中國的房地產證券化趨勢。

答：房地產開發資金籌措的渠道主要有銀行貸款融資、證券融資、房地產信托融資以及其他形式。

房地產股票是股份制房地產企業發放的股份入股憑證。房地產股票的發行有兩種形式：募集式和發起式。募集式即向社會公開發行的，可以在證券市場上流通。發起式是不上市的股票，只在房地產股份企業內部發行的股票，一般采取記名股權的形式。

目前，中國的房地產證券化現狀還處于不成熟階段，還需要相當長的一段時期來發展，但是證券化的趨勢是肯定的。

2、請論述物業管理市場的構成，并談談我國物業管理市場存在的主要問題及解決對策？

答：物業管理市場的構成主要包括三個方面： 市場客體：物業管理服務，無形的 市場主體：需求主體、供給主體

市場環境：各種交換賴以進行的社會制度

我國物業管理市場存在的主要問題：物業管理公司的行為不規范，管理不到位；業主委員會成立難；業主與物業管理者的地位倒置造成服務關系扭曲等

我國物業管理市場解決對策：完善物業管理法規，規范物業管理市場；加快物業管理市場化進程，建立優勝劣汰的機制；理順業主與物業公里公司的關系；實行扶優扶強政策，引導物業公司走規模經營的路子，創立自己的品牌等等對策

3、房地產開發項目建設的三大目標是什么，它們之間是什么關系，你是如何理解的？

答：房地產開發項目建設的三大目標分別是：項目建設投資（成本）、進度（或工期）、質量。開發項目建設三大目標之間的關系既有對立的一面，也有統一的一面。

開發項目建設三大目標之間的對立關系：分別闡述質量與成本、質量與工期、工期與成本之間的對立關系。例如：如果項目建設的功能和質量要求高，就需要投入更多成本。如果要加快進度，縮短工期，則需要增加成本，同時也可能會影響質量。

開發項目建設三大目標之間的統一關系：分別闡述質量與成本、質量與工期、工期與成本之間的統一關系。例如：加快進度、縮短工期雖然需要增加一定的投資，但是可以使整個開發項目建設提前投入使用，從而提早發揮投資效益，還能在一定程度上減少利息支出，減少成本。如果施工質量好，可減少投入使用后的維修費用，也可以減少成本。

4、房地產開發融資方案的內容包括什么，確定房地產開發融資方案的考慮因素有哪些，如何選擇房地產開發融資方案？

答：房地產開發融資方案的內容包括：欲籌集資金的幣種、數額；融資流量；資金來源構成；融資風險分析及風險管理措施，房地產開發企業資金投入和資金償還要求相適應的不同時間內籌集資金和償還資金的數量。融資成本預算；融資方法和明確融資的權利責任關系。確定房地產開發融資方案的考慮因素包括：合理的融資規模；正確選擇房地產開發融資的渠道和方式，降低融資成本；統籌考慮房地產開發的融資與投資；提高房地產開發資金的使用效益；按規定建立資本金制度；優化房地產開發的資金結構。

選擇房地產開發融資方案：選擇房地產開發融資方案的方法，一般采用比較分析法。分別從各個可行的房地產開發融資方案的安全性、經濟性和可行性用分級評價的方式進行比較，即將安全性、經濟性和可行性各指標按優劣順序排列為ABCD四級，選擇出安全性、經濟性和可行性3項指標均令人滿意的方案。

5、房地產開發項目土地使用權的取得方式有哪些？每種方式的含義是什么，有哪些特點？一般來說，國家機關、軍事用地和公益事業用地通常采用哪種方式取得土地使用權，簡單談談理由？

答：房地產開發項目土地使用權的取得主要有3種方式，即土地使用權出讓、轉讓和劃撥。

土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權出讓的特點：土地所有權與使用權分離；有償性；有期限性

土地使用權轉讓是指經出讓方式獲得土地使用權的土地使用者，通過買賣、贈與或其他合法方式將土地使用權再轉移的行為。土地使用權轉讓只能在原土地使用權出讓合同規定的權利義務范圍內進行，權利人不得擴張其權利內容。

土地使用權劃撥的含義：指經縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后，將該幅土地交付其使用，或者將其土地使用權無償交付給土地使用者的行為。土地使用權劃撥的特征：沒有明確的期限；無須支付土地使用權出讓金；不能隨意轉讓、出租和抵押。

一般來說，國家機關、軍事用地和公益事業用地通常采用土地使用權的劃撥形式，因為國家機關、軍事用地和公益事業用地是為了滿足社會公眾利益的需要，不以盈利為目的。從三種土地使用權取得的方式來看，劃撥這種形式是比較適合的。

第二篇：房地產開發2014（范文模版）

《規劃房地產開發》任務書

本任務要求正對目標地塊完成房地產的策劃案。

題目：***項目開發方案（或***可行性研究報告）

項目地點：武漢市洪山區，具體見大范圍和小范圍位置圖。

面積約為：0.5平方公里（沒有準確地形圖）

要求：每個人完成一份。

一、作業內容

摘要

第一部分 項目初始創意及調研計劃

第二部分 項目概況

第三部分 市場分析

第四部分 開發計劃與資金計劃

第五部分 投資收益分析

第六部分 結論與建議

后記

二、作業內容具體要求

摘要：報告內容、工作安排及報告結果。

第一部分 創意（調研計劃）

一、初始創意

要求對目標消費者和產品分別進行描述。語言簡潔，不要超過一頁。

二、調研計劃

此部分相當于工作計劃，也可放在附錄中。

第二部分 項目概況

一、宗地位置

宗地所處城市、行政區域、非行政區域（經濟開發區、商貿金融區等）的地理位置。附圖：項目在該城市的區位圖，標記出宗地區域位置，與標志性市政設施、建筑物（如

市中心商圈、機場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區域辦公/商務/政府的關系）。

二、宗地現狀

1、四至范圍；

2、地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較；

3、地面現狀，包括宗地內是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發

有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積；

4、地面現有居民情況，包括具體居住人數、戶數，工廠數量、規模、產品性質、開工

狀況等，并說明對拆遷及項目開發進度的影響；

5、土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等

因素分割土地；

附圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關數據；

三、項目周邊的社區配套

（一）周邊3000米范圍內的社區配套

1、交通狀況

（1）公交系統情況，包括主要線路、行車區間等；

（2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發展商自己解決；

（3）現有交通捷運系統，近期或規劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。

附圖：交通狀況示意圖，包括現有和未來規劃的城市公共交通和快速捷運系統；

2、教育：大中小學及教育質量情況。

3、醫院等級和醫療水平

4、大型購物中心、主要商業和菜市場

5、文化、體育、娛樂設施

6、公園

7、銀行

8、郵局

9、其他

附圖：生活設施分布圖。

（二）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內主要社區配套現狀

四、項目周邊環境（根據個案特性描述，沒有的可以不寫）

1、治安情況

2、空氣狀況

3、噪聲情況

4、污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）

5、危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產或倉儲基地等）

6、周邊景觀

7、風水情況

8、近期或規劃中周邊環境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫院、學校、購物中心/超市的建設等。

9、其他

五、大市政配套（說明距宗地距離、成本、接入的可能性，此部分可以適當簡化）

1、道路現狀及規劃發展

包括現有路幅、規劃路幅，規劃實施的時間，與宗地的關系（影響）。

2、供水狀況：現有管線、管徑及未來規劃和實施時間。

3、污水、雨水排放：現有管線、管徑及未來規劃和實施時間。

4、通訊（有線電視、通信網絡）：現有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。

5、永久性供電和臨時施工用電：現有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。

6、燃氣：現有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。

7、供熱及生活熱水：現有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。

六、規劃控制要點

1、總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積

2、住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內容，并區分經營性和非經營性公建的面積

3、綜合容積率、住宅容積率

4、建筑密度

5、控高

6、綠化率

7、其他

七、土地價格

土地價格計算的方法，若有代征地要說明代征地價格。根據購買價格計算總地價、樓面地價。

第三部分：市場分析

一、當地經濟環境分析

收集當地人口、GDP、人均家庭收入、就業、產業結構等數據，對未來人口和經濟的趨勢進行預測。另外，使用可以獲取的統計數據，分析人口、就業以及產業結構。

二、區域房地產市場分析

（一）市場區域界定

1、確定物業用途，初步確定產品特征

2、界定市場區域

3、可能的市場機會分析

（二）需求分析

（三）供給分析

（四）吸納與缺口分析

（五）區域住宅目標市場各項指標成長狀況（近3-5年）

?

?

? 開工量/竣工量 銷售量/供需比平均售價

（六）區域市場在市內各項指標的排名狀況及發展趨勢

三、地塊分析

（一）場地分析

（二）位置分析

四、競爭性項目調查與分析

1、各檔次產品供應狀況

2、各檔次產品的集合特征

尤其研究與本案類似檔次物業的特征

3、區域內表現最好個案狀況

附圖：項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現場圖

片。

附表：周邊同類項目調查表

4、分析：本案在區域市場內的機會點和威脅點

5、結論：

?

?

?

? 區域市場在整體市場的地位及發展態勢 本案所在位置的價位區間和本案開發產品的價位區間及總價控制 本案在區域內開發市場潛力 本案在開發中的營銷焦點問題

五、區域市場目標客層研究和市場定位

1、各檔次產品目標客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區域參照項目的經驗研究及全市的趨勢特征上）

2、本案目標人群特征：區域來源、行業特點、產品力的偏好、購買方式和主要的關注點、訴求點。

3、確定目標客戶

4、市場定位

六、整體市場對本案有重大影響的因素

產品特征、重點個案、成長狀況、市場容量、消費者特征等。

七、產品定位及建議

戶型類型、面積標準、不同類型產品的比例。

第四部分：開發計劃

一、里程碑事件及時間。

二、工程計劃：開竣工時間及工期計劃、各期開工面積、開竣工時占當地城市市場和片區市

場的占有率。（按季列示）

三、銷售計劃：各期銷售時間、價格、面積，預計銷售各期的市場占有率，銷售計劃實現的可行性分析。（按季列示）

第五部分：投資收益分析

一、成本預測

附表：投資估算表

二、收入測算及稅務分析

1、收入測算

2、營業稅及附加

3、所得稅

4、土地增值稅

附表：收入及稅金測算表

三、項目資金預測

1、資金投入計劃

2、資金回款計劃

3、資金需求計劃：結合整個公司資金情況（可假設），列示各期資金的需求缺口及融資途徑。

附表：資金計劃表（投入計劃和回款計劃）、資金來源與運用表（圖）

四、經濟效益分析

1、現金流量表

2、主要經濟指標

3、敏感性分析

4、盈虧平衡點分析

運用單變量求解，計算在設定回報率的情況下的土地報價。

計算盈虧平衡和保本時的銷售價格（平均價格）。

附表（圖）： 現金流量表、項目主要經濟技術指標、敏感性分析表（圖）。

第六部分：綜合分析與建議

一、優勢：

二、劣勢：

三、機會：

四、結論和建議

第三篇：房地產開發公司章程范本

公 司 章 程

第一章 總 則

第一條 為完善企業經營機制、促進企業發展、保障本公司股東、職工和債權人的合法權益，根據《中華人民共和國公司法》和有關法律、法規、制定本章程。

第二條 公司名稱：××房地產開發有限公司

公司住所：××省××市××區××路××號

第三條 本公司是經××市工商行政管理局核準注冊、依法設立后為獨立的企業法人，其生產經營活動與合法權益受中國法律保護，其行為受中國法律約束，接受國家機關監督。

第四條 公司的組織形式為有限責任公司，即股東以其出資額對公司承擔有限責任，公司以其全部資產對公司的債務承擔責任。

第五條 公司要保護職工的合法權益，加強勞動保護，實現安全生產。

第六條 公司經營期限為二十年，從營業執照核發之日算起。第二章 公司經營范圍

第七條 公司經營范圍：房地產開發與經營；房地產銷售；物業管理，對房地產業的投資。

第八條 分公司不具備企業法人資格，不能超出公司的經營范圍，其民事責任由公司承擔。

第三章 公司的注冊資本與實收資本

第九條 本公司的注冊資本為人民幣1000萬元（壹仟萬元）。第十條 公司實收資本：人民幣500萬元。

公司注冊資本分二期于公司成立之日起二年內繳足。

股東首期出資人民幣500萬元，于公司設立登記前到位，第二期出資人民幣500萬元，由股東自公司成立之日起二年內繳足。

第四章 股東的名稱和住所

第十一條 本公司由四名自然人股東組成，自然人情況如下： 1．姓名： 身份證號碼： 住址： 2．姓名： 身份證號碼: 住址： 3．姓名： 身份證號碼: 住址：

4、姓名： 身份證號碼： 住址： 第十二條 股東的權利

2.股東享有參加公司股東會和行使表決的權利;3．股東有選舉和被選舉為公司執行董事、監事的權利;4．股東有參與公司重大決策和選擇管理者的權利;5．股東有查閱公司會議記錄和財務會計和財務會計報告權;6．股東有新增資本優先認購權;7.轉讓出資權和轉讓出資優先認購權。第十三條 股東的義務

1.股東有執行公司章程和股東會決議的義務;2.股東有按章程規定的出資額、出資方式、出資時限出資的義務;3.公司登記注冊后，股東不得抽回出資的義務;4.出資差額補償的義務;5.依法轉讓出資的義務。

第六章 股東的出資方式、出資額和出資時間 第十四條 股東的出資方式：貨幣出資。第十五條 股東的出資額和出資時間

股東××：認繳出資額為340萬元，占公司注冊資本的34％，分二期于公司成立之日起二年內繳足。其中第一期貨幣出資170萬元，占認繳出資額的百分之五十，于公司設立登記前繳納；第二期貨幣出資170萬元，自公司成立之日起二年內繳納。

股東××：認繳出資額為320萬元，占公司注冊資本的32％，分二期于公司成立之日起二年內繳足。其中第一期貨幣出資160萬元，占認繳出資額的百分之五十，于公司設立登記前繳納；第二期貨幣出資160萬元，自公司成立之日起二年內繳納。

股東××：認繳出資額為170萬元，占公司注冊資本的17％，分二期于公司成立之日起二年內繳足。其中第一期貨幣出資85萬元，占認繳出資額的百分之五十，于公司設立登記前繳納；第二期貨幣出 1．股東享有投資受益權，即紅利分配權和剩余財產權;資85萬元，自公司成立之日起二年內繳納。

股東××：認繳出資額為170萬元，占公司注冊資本的17％，分二期于公司成立之日起二年內繳足。其中第一期貨幣出資85萬元，占認繳出資額的百分之五十，于公司設立登記前繳納；第二期貨幣出資85萬元，自公司成立之日起二年內繳納。

第七章 股東轉讓出資的條件

第十六條 公司股東之間可以轉讓部分出資或全部。

第十七條 股東向股東以外的人轉讓出資時，須經半數以上的股東同意;不同意轉讓的股東應購買轉讓的出資，如不購買轉讓的出資視為同意轉讓；經股東同意轉讓的出資，在同等條件下，其他股東對該出資有優先購買權。

第八章 公司財務、會計

第十八條 公司依照有關法律、法規和國務院主管部門的規定建立財務、會計制度。

第十九條 公司在第一會計終了時制作財務會計報告，并依法接受股東、監督機關審查驗證。

第二十條 公司利潤分配按照《公司法》及有關法律、行政法規及國務院財政主管部門的規定執行。

第二十一條 勞動用工制度按照國家法律、行政法規及國務院勞動部門有關規定執行。

第九章 公司組織機構及其生產辦法、職權、議事規則 第二十二條 股東會是公司的最高權力機構，由全體股東組成。依照《公司法》行使下列職權：

（一）決定公司的經營方針和投資計劃；

（二）選舉和更換公司的執行董事，決定有關執行董事的報酬事項；

（三）選舉和更換由股東代表出任的監事、決定有關監事的報酬事項；

（四）審議批準執行董事的報告；

（五）審議批準監事會或者監事的報告；

（六）審議批準公司的財務預算方案、決算方案；

（七）審議批準公司的利潤分配方案和彌補方案；

（八）對公司增加或減少注冊資本作出決議；

（九）對發行公司債券作出決議；

（十）對股東向股東以外的人轉讓出資作出決議；

（十一）公司合并、分立、變更公司形式、解散和清算等事項作出決議。

（十二）修改公司章程。

第二十三條 股東會有執行董事召集并主持。執行董事因特殊原因不能履行職務時，由執行董事指定的股東召集和主持。

第二十四條 股東會會議由股東按照出資比例行使表決權。一般決議由代表二分之一以上表決權的股東通過。

第二十五條 股東會對公司增加或者減少注冊資本、分立、合并、解散或者變更公司形式作出決議，必須經代表三分之二以上表決權的股東通過。

第二十六條 公司修改章程的決議必須經代表三分之二以上表決權的股東通過。

第二十七條 股東會的首次會議由出資最多的股東召集和主持。第二十八條 股東會會議分為定期會議和臨時會議。

定期會議應每半年召開一次，臨時會議由代表四分之一表決權的股東、三分之一以上股東或者監事可以提議召開臨時會議。

第二十九條 召開股東會會議，應于會議召開五日前通知全體股東，股東會應當對所議事項的決定做出會議記錄，出席會議的股東應當在會議記錄上簽名。

第三十條 公司不設董事會，公司設執行董事一名，任期三年。第三十一條 執行董事對股東會負責，行使下列職權：

（一）負責召集股東會，并向股東會報告工作;

（二）執行股東會的決議;

（三）決定公司的經營計劃和投資方案;

（四）制定公司的財務預算方案和決算方案;

（五）制定公司的利潤分配方案和彌補虧損方案;

（六）制定公司增加或者減少注冊資本的方案;

（七）擬定公司合并、分立、變更公司形式、解散的方案;

（八）決定公司內部管理機構的設置;

（九）聘任或者解聘公司經理。根據經理的提名、聘任或者解聘公司的副經理、財務負責人，決定其報酬事項;

（十）制定公司的基本管理事項;第三十二條 公司經理由執行董事聘任或解聘，經理對執行董事負責，行使下列下職權，經理任期三年;

（一）主持公司的生產經營管理工作，組織實施執行董事決議;

（二）實施公司經營經營計劃和投資方案;

（三）擬定公司內部管理機構設置;

（四）擬定公司的基本管理制度;

（五）制定公司的具體規章;

（六）提請出任或解聘公司副經理、財務負責人;

（七）出任或解聘除應由執行董事聘任或者解聘以外的負責管理人員。

第三十三條 公司不設監事會，只設一名監事，任期三年。第三十四條 監事行使下列職權：

（一）檢查公司財務;

（二）對執行董事、經理執行公司職務時違反法律、法規或者 公司章程的行為進行監督;

（三）當執行董事和經理的行為損害公司利益時，要求執行董 事和經理予以糾正;

（四）提議召開臨時股東會;第三十五條 下列人員不得擔任公司的董事、監事、經理：

（一）國家公務員;

（二）無民事行為能力或者限制民事行為能力的人;

（三）因犯有貪污、受賄、侵占財產、挪用財產罪或者破壞經濟秩序罪被判處刑法，執行期滿未逾五年的人;

（四）擔任因經營不善破產清算的公司、企業的法定代表人，自破產清算完結之日起未逾三年的人;

（五）擔任因違法被吊銷營業執照的公司、企業的法定代表人，并負有個人責任的，自該公司、企業被吊銷營業執照之日起未逾三年的人;

（六）個人所負數額較大的債務到期未清償的人;

（七）國家法律、法規和政策規定不能擔任企業領導職務的。

第十章 公司法定代表人

第三十六條 本公司的執行董事為公司的法定代表人;執行董事由股東會選舉產生。

第三十七條 公司法定代表人必須符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力;

（二）有所在地正式戶口或臨時戶口;

（三）具有管理公司的能力和相關的專業知識;

（四）從事公司的經營管理活動;

（五）產生的程序符合國家法律和本章程的規定;

（六）符合其他有關規定條件。第三十八條 法定代表人職權：

（一）負責公司業務活動的指揮與管理;

（二）對外代表公司對各項業務事項做出決策并組織實施;

（三）負責召集、主持股東會會議;

（四）檢查股東會決議實施情況;

（五）股東會決議授予其他職權;第十一章 公司的終止

第三十九條 公司因不能清償到期債務，被宣告破產的，由人民法院依法組織對公司破產清算。

第四十條 公司有下列情形的，可以解散：

（一）公司章程規定的營業期限屆滿的;

（二）股東會決議解散;

（三）公司被依法責令關閉;

（四）公司因合并、分立而解散的。

第四十一條 公司解散的，應當在十五日內由股東組成清算組，進行清算。

第四十二條 清算組在清算期間行使下列職權：

（一）清理公司的財產，分別編制資產負債表和財產清單。

（二）通知或公告債權人;

（三）處理為清算有關公司未了結的業務;

（四）清繳所欠稅款;

（五）清理債權、債務;

（六）處理公司清償債務后的剩余財產;

（七）代表公司參加民事訴訟活動。

第四十三條 清算組應當自成立之日起十日內通知債權人，并于六十日內在報紙上至少公告三次公司解散清算事宜。

第四十四條 清算組在清理公司財產，編制資產負債表和財產清單后，制定具體的清算方案，并報股東會或者有關主管機關確認。公司財產能夠清償公司債務的，分別支付清算費用、職工工資和勞動保險費用，繳納所欠稅款、清償公司債務，剩余財產按股東出資比例進行分配。

第四十五條 公司清算結束后，清算組應當制作清算總結報告，報股東會或者有關主管機關確認后報送山東省工商行政管理局申請注銷登記并予以公告。第十二章 章程修改程序

第四十六條 修改公司章程應當由執行董事提出修改方案，經股東會表決通過，報淄博市工商行政管理局備案。

公司全體股東簽字（蓋章）：

年 月 日

第四篇：最新房地產開發合同范本

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房地產開發合同

立合同單位：

________（以下簡稱甲方）________（以下簡稱乙方）

為明確責任，恪守信用，特簽訂本合同，共同遵守。項目內容及規模： ________ 總投資及資金籌措：

總投資________萬元（其中：征地費________萬元，開發費________萬元，建筑安裝費________萬元。）投入資金規模________萬元，甲方出資________萬元，分________次出資，每次出資________萬元，預收款________萬元；乙方出資________萬元，分________次出資，每次出資________萬元。合作方式： ________ 各方負責： 甲方：________ 乙方：________ 經營方式： ________ 資金償還及占用費：

資金占用費按月利率________‰計付，并于每季末的前________天內付給出資方。資金的償還按如下時間及金額執行________，最后一次還款時，資金占用費隨本金一起還清。財務管理：

1.成本核算范圍：________ 2.決算編制：________ 3.財產清償：________

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利潤分配：________ 違約責任：________ 其他：

1.該項目資金在________行開戶管理。

2.________方經濟責任由________擔保。保證方有勸檢查監督________方履行合同，保證方同意當________方不履行合同時，由保證方連帶承擔經濟責任。3.________方愿以________作抵押品，抵押品另附明細清單作為本合同的附件。________方不履行合同時，________方對抵押品享有處分權和優先受償權。本合同正本一式________份。甲方執________份，乙方________份。合同副本

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________份，報送________等有關單位各存1份，雙方代表簽字后生效。本合同附件________，與本合同有同等效力。

本合同的修改、補充須經甲乙雙方簽訂變更合同協議書，并須保證方同意，作為合同的補充部分。

甲方：（公章）乙方：（公章）地址： 地址：

法人代表：（簽章）法人代表：（簽章）開戶銀行及賬號： 保證方：（公章）地址：

法人代表：（簽章）開戶銀行及賬號：

簽約日期： 年 月 日 簽約地點：

文檔來源：律師365（http://www.tmdps.cn/）合同欄目，找律師就上律師365

第五篇：房地產開發流程圖

房地產開發工作流程圖

房地產行業會計核算不向商業企業那么瑣碎，但是涉及的稅種很多，需要采取一定手段合理規避，它所涵蓋的稅種除生產銷售及修理修配行業繳納的流轉稅增值稅外，基本包括了國家稅法規定的所有稅種。房地產開發公司從取得土地使用權起至開發銷售完畢期間各階段應納各稅種及各稅種應納稅額如何進行核算做詳細闡述。

一、土地使用權取得階段：需繳納契稅、印花稅（還有政府相關部門收取的交易費等），但有時土地轉讓方轉讓時會要求拿凈值，而把按照稅法規定應由轉讓方承擔的營業稅及附加、土地增值稅等也要求對方承擔。

（1）契稅：是對在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬時向承受土地使用權、房屋所有權的單位和個人征收的一種稅。契稅按土地使用權、房屋所有權轉移時的成交價格為計稅依據，基本稅率為3%。應納稅額=房地產成交價格或評估價格×稅率

（2）印花稅：是對在經濟活動和經濟交往中書立、領受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質的憑證稅。分為從價計稅和從量計稅兩種。

應納稅額=合同金額×0.05% 注：印花稅的繳納貫穿房地產行業的各階段，公司成立繳納注冊資本金的印花稅，立賬時賬本印花稅、土地取得時繳納土地轉讓合同印花稅，開發階段繳納各工程承包合同、廣告合同的印花稅，以及銷售階繳納產權轉移憑證的印花稅等。

二、取得土地使用權后至房屋銷售并交付使用之日止，每年繳納土地使用稅。

土地使用稅：城鎮土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內，對擁有土地使用權的單位和個人以實際占用的土地面積為計稅依據，按規定稅額征收的一種稅。

年應納稅額=土地使用面積×單位稅額

三、預售階段：需繳納營業稅及附加，預繳土地增值稅、企業所得稅。

（1）營業稅：在中華人民共和國境內提供營業稅條例規定的勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和個人，為營業稅的納稅人。

銷售不動產應納稅額=納稅人銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用×5%（2）營業稅附加稅：城市維護建設稅=營業稅額×7% 教育費附加=營業稅額×3%（3）土地增值稅：是對轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規定的適用稅率計算征收，納稅人轉讓房地產所取得的收入減除 《條例》規定的扣除項目金額后的余額，為增值額。

海南省地方稅務局規定房地產企業在預售階段應預繳土地增值稅，海口、三亞每月按銷售額的2%預繳，其它市縣按銷售額的1%預繳。

（3）企業所得稅：企業所得稅的征稅對象是以轉讓土地使用權及銷售不動產所取得收入及其他所得。

應納稅額=應納稅所得額×25% 房地產企業預售階段應季度預繳企業所得稅，每季度預繳稅額根據國稅發（2006）31號以及國稅函 [2008]299號規定預繳 每季度應預繳企業所得稅額=（季度銷售額×10%—營業稅及附加—預繳的土地增值稅—期間費用）×22% 備注：新企業所得稅法執行后，海南地區執行企業所得稅過渡期政策，新辦企業執行25%稅率，老企業2010年22%，2011年24%，2012年以后執行25%。

四、當有完工樓盤，則完工進行企業所得稅匯算清繳，每年5月31日之前申報（詳見國稅發（2009）31號文）。每應納企業所得稅額=應納稅所得額×25% 應納稅所得額=收入總額—不征稅收入—免稅收入—各項扣除—以年彌補虧損

五、項目銷售達到85%或銷售完畢，進行土地增值稅清算。

（一）、土地增值稅的清算條件：（1）已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；（2）取得銷售（預售）許可證三年仍未銷售完畢。

（二）、應納稅額的計算

1、計算增值額 增值額＝收入額－扣除項目金額

2、計算增值率 增值率＝增值額÷扣除項目金額

3、依據增值率確定適用稅率。

4、依據適用稅率計算應納稅額。

應納稅額＝增值額×適用稅率—扣除項目金額×速算扣除系數 備注：實行四級累進稅率

（1）增值額未超過扣除項目金額50%部分，稅率為30%；

（2）增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；速算扣除系數為5%；

（3）增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；速算扣除系數為15%；

（4）增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%；速算扣除系數為35%