第一篇：房地產開發流程

房地產業開發全過程細解第一章 房地產業開發概述

第一節 房地產業的概念

房地產是土地、房屋財產的總稱。在我國，按照土地資源狀況和土地利用總體規劃，將土地分為農用地、建設用地和未利用地。而房屋是指土地上的居民住房、工商業用房、辦公用房（寫字樓）等建筑物及其構筑物，如鐵路、橋梁等。

房地產業是指進行房地產投資、開發、經營、管理、服務的行業，屬于第三產業，是具有先導性、基礎性、帶動性和風險性的產業。

房地產業的細分行業主要包括房地產開發、房地產中介服務和物業管理。其中，房地產中介服務又包括房地產咨詢、房地產價格評估和房地產經紀。

房地產開發具有資金大、回報高、風險大、附加值高、產業關聯性強等特點。

房地產開發按業務側重的不同可分為兩類：

第一類是從事城市房地產開發和交易的，即所謂房地產開發，是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設；所謂房地產交易，包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃。

第二類是從事開發經營成片土地的，即簡稱成片開發。它是指在依法取得國有土地使用權后，依照規劃對土地進行綜合性的

開發建設，形成工業用地和其它建設用地條件，然后轉讓土地使用權或者轉讓、出租地面建筑物。

房地產開發按項目的運作方式的不同可分為三類：

第一類，也是通常的運作，即取得土地使用權，進行房屋的建設，而后出售新建房屋的方式。

第二類，是把土地由生地變為建設熟地之后再轉讓的方式。第三類，其他方式。如購買房屋后出租；購買房屋后出租一段時間再轉讓；或者購買房地產后等待一段時間再轉讓；或者接手在建工程后繼續開發等。

在本課題中，僅對房地產開發中最常見的依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設，而后出售新建房屋的開發模式及開發程序進行探討。

第二節 房地產業的地位和作用

房地產是國民經濟發展的一個基本的生產要素，任何行業的發展都離不開房地產業。反過來說，任何行業都擁有一定的房地產，都是房地產經濟活動的參與者。因此說，房地產業是發展國民經濟和改善人民生活物質條件的基礎產業之一。它的重要作用可以歸納如下：

1.可以為國民經濟的發展提供重要的物質條件； 2.可以改善人民的居住和生活條件；

3.可以改善投資環境，加快改革開放的步伐；

4.通過綜合開發，避免分散建設的弊端，有利于城市規劃的實

施；

5.可以為城市建設開辟重要的積累資金的渠道；

6.可以帶動相關產業，如建筑、建材、化工等工業的發展； 7.有利于產業結構的合理調整；

8.有利于深化住房制度的改革，調整消費結構； 9.有利于吸引外資，加速經濟建設； 10.可以擴大就業面。

隨著國民經濟和房地產業的進一步發展，房地產業在國民經濟中必將發揮更廣泛、更重要的作用。

第三節 房地產業的歷史沿革

1949年新中國成立后，廣大農村實行土地改革，廢除封建土地所有制，實現農民土地所有制。“耕者有其田”的愿望變成現實。幾年以后，通過逐步實行農業集體化，農民的私有土地轉化為集體所有。此后，農村買賣土地的市場即自行消失。

50年代中期到

60年代中期，隨著對資本主義工商業的社會主義改造，全國城鎮陸續開始以“國家經租”的形式對出租私有房屋進行社會主義改造，付給房主租金，贖買了房主產權，改造私房一億平方米。私有企業占有的土地，國家也以贖買的方式收歸國有。從根本上確立了公有制在社會主義城市房地產中的主體地位。

十年**期間，對城市房地產管理工作破壞極大。房地產管理機構幾起幾落，產權管理陷入混亂，違章占地，變相買賣土地時有發生，住宅建設停滯不前，致使住房問題成為嚴重的社會問

題之一。

1978年后，“忽如一夜春風來，千樹萬樹梨花開。” 隨著經濟體制改革的全面展開，在城市進行了城鎮住房制度改革、城市土地使用制度改革、房地產生產方式改革，新時期社會主義的房地產業萌發了。在這種新的歷史機遇和歷史條件下，房地產市場在我國的大地上逐步興起并蓬勃發展起來。從沿海到內地，從城市到鄉村，許多地方都出現了人們稱之為“房地產熱”、“開發熱”的情景。

由于我國的房地產市場還處于初始階段，故在其運行過程中產生了一些矛盾和問題。比如盲目建設、無證建設而出現的某些失控現象。針對這些問題，針對這些問題，國家陸續作出了許多決策，以逐步糾正房地產業存在的問題。

房地產業在我國是個新興的產業，是第三產業的重要組成部分，隨著城鎮國有土地有償使用和房屋商品化的推進，必將對國民經濟發展起到巨大的推動作用。

第四節 房地產項目開發程序概述

房地產項目開發是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設，并進行出售的行為。

房地產項目開發程序是指進行房地產開發過程中應遵循的法律、法規及辦事程序。

對房地產項目開發一般應遵循下列程序：項目開發前期調研程序、項目立項過程程序、土地使用權的取得程序、征地拆遷程序、項目規劃程序、工程建設程序、房地產項目經營程序。

1．項目開發前期調研程序

項目的前期調研程序，就是通過開發商對擬投資地區房地產市場的調查，搜集大量市場信息，來探詢投資的可能性，尋找投資機會的過程。

2.項目立項程序

項目立項程序，就是上報項目建議書或項目可研報告，取得政府批復（項目立項），使項目取得合法的開發建設資格。

3．土地使用權取得的程序

土地使用權取得的程序，就是開發商在項目立項通過(取得建議書批復,可行性研究批復)，并取得建設用地規劃許可證后,辦理取得土地使用權手續的程序。

4.項目規劃程序

項目規劃程序，就是開發商取得建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證的途徑。

根據國家和濟南市有關城市規劃的規定,在濟南市城市規劃區內開發建設的項目,必須符合城市規劃的要求,必須向市規劃局辦理項目規劃的申報手續,在取得“兩證”(建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證)后,方可開工建設。項目規劃申報的基本程序如下：

（1）在可行性研究報告（項目建議書）報批之前,開發商要向規劃局申報規劃要點,規劃局對項目的用地范圍、規劃條件等提出初步意見,形成項目建設選址的初審意見，作為計劃部門進行批復

時的參考依據。

（2）在可行性研究報告批復后,開發商可向規劃局申報項目定點規劃局向申請單位下發規劃定點通知書和設計規劃要求通知書，對項目用地的位置、面積、范圍等提供較詳細的意見。

（3）根據規劃局提出的規劃設計條件,委托有資質的設計機構進行規劃方案設計，取得四圖一書（總平面圖、定位圖、豎向設計圖、管線綜合圖、說明書）。開發商在完成方案設計后,應向規劃部門提出審查申請。

（4）經審定通過的設計方案,是編制初步設計或施工圖的依據,也是取得建設用地規劃許可證的必備文件。

（5）開發商依據設計規劃要求通知書和可行性研究報告批復,即可向規劃局申領建設用地規劃許可證,該證是取得土地使用權的必備文件。

（6）申領建設工程規劃許可證,是在項目列入年度正式計劃后,申請辦理開工手續之前,需要驗證工程建設是否符合規劃要求的最后法定程序,該證是申辦開工的必備文件。

5.征地拆遷程序

征地是指項目選址用地為集體土地時,要按照法定的程序和依據報請有批準權限的政府審批以后,對集體土地及地上物等依法補償，補助后，將集體土地轉為國有土地的一種行為。

拆遷是指項目選址在城市規劃區國有土地上,為達到施工要求的場地條件,拆除建設用地上原有房屋及其附屬物,并對原用地者

進行補償、安置的行為。

征地在領取建設用地規劃許可證后即可進行，拆遷在取得建設拆遷臨時用地許可證或土地使用權證件后即可提出申請。

征地、拆遷都是項目開工前的重要工作。征地、拆遷工作的完成是申請項目開工的必備條件之一。

6.工程建設程序

工程建設階段，是指房地產開發項目從列入年度施工計劃起，到項目施工全部完成,通過工程竣工綜合驗收,達到業主使用條件的過程。

在項目完成規劃程序并且具備開工條件后，向市建委提出開工申請,取得報建證;同時，與市政相關部門（自來水、熱力公司、管道煤氣公司、供電部門、城管局）洽談簽訂協議,支付有關費用；辦理招標批準手續；選擇施工、監理單位;辦理工程建設質量監督手續；繳納各種費用；開工建設；項目竣工后，由主管部門（市質檢站、市開發辦）進行綜合驗收，交付使用。

7.房地產經營程序

房地產經營,是開發商通過對所開發房地產的銷售、出租,實現自己預期投資收益的行為。該項工作從取得土地使用權起，一直延續到房地產交付使用。房地產開發商,既可以自己銷售和出租開發的房地產，也可以委托給專業的中介機構。銷售和出租的房地產都可以有期房和現房兩種，但都必須在取得政府主管部門頒發的預售許可證之后方可進行,且買賣契約和租賃契約都必須經過政

府主管部門鑒證方為有效。

第二章 房地產項目開發程序

第一節 項目立項

一、概述

開發項目立項，是房地產項目開發的第一步，即取得的政府主管部門（省市計劃發展委員會）對項目的批準文件。

對于房地產商來說，在本階段的主要工作是：起草并向市計委或市房地產開發管理辦公室報送項目建議書,取得批準項目建議書的批復;依據項目建議書批復,編制可行性研究報告報計委審批獲準,并列入本年度固定資產投資計劃。（國家計委已取消了房地產項目立項制度，實行備案制。山東省及濟南市暫延續原立項制度。）

二、實施程序

1.工程建設項目立項審批

（1）承辦部門：濟南市計劃發展委員會投資處

（2）申報資料：①書面申請；②提供資金落實證明；③土地使用權證明；④由具有相應資質的工程咨詢單位編制的可行性研究報告。可行性研究報告應具有以下附件：規劃部門對項目建設選址的初審意見；土地管理部門對建設用地的初審意見；環保部門的環評報告；有關部門對供電、供水、供熱、供氣以及地震的審查意見；依法必須招標項目的招標總體方案；⑤房地產開發公司的資質證明.（3）申辦程序：有行政主管部門的開發商，由主管行政部門

轉報項目立項申報資料；無行政主管部門的開發商，可直接報市房地產開發管理辦公室，項目立項申報資料由該辦轉報市計委。納入土地收購出讓的項目，開發商在通過招標、拍賣方式取得開發土地使用權后，憑《中標確認書》或《拍賣成交確認書》和《國有土地使用權出讓合同》。與其它申報材料一起上報。市計委在收到申報資料后，根據具體情況，進行現場勘察，對符合條件的，市計委予以批復。對屬上級發展計劃部門審批權限內的項目，由市計委負責轉報。

（4）辦結時限：在收到申報資料后，5個工作日內予以批復可研報告。

（5）收費標準：如在開發辦辦理立項，須繳納2元/平方米的開發管理費。

2.建設項目年度投資計劃審批

（1）承辦部門：濟南市計劃發展委員會投資處

（2）申報資料：①書面申請；②國家或省、市計委批復項目可行性研究報告；③規劃部門出具的建設項目規劃許可意見；④跨年度建設項目，需提供市計委上年度下達的年度投資計劃。

（3）申辦程序：有行政主管部門的開發商，由主管行政部門轉報申報資料；無行政主管部門的開發商，可直接上報市房地產開發管理辦公室，申報資料由該辦轉報市計委。市計委在收到申報資料后進行審查，對符合條件的，市計委予以批復。

（4）辦結時限：在收到申報資料后，5個工作日內予以批復

可研報告。

（三）項目立項審批程序圖（見程序圖一）第二節 五證兩書的取得

第一小節 土地使用權證的取得

一、概述

開發商在項目立項通過后，須取得建設用地規劃許可證,方可辦理取得土地使用權的手續。

在現階段根據<<城市房地產管理法>>的有關規定,房地產開發用地的取得方式有三種：一是通過國家出讓方式獲得（即通過土地一級市場取得）；二是通過轉讓方式獲得（即通過土地二級市場取得）；三是通過與當前的土地的使用者合作等方式（即通過土地***市場取得）。

通過出讓方式取得使用權的法律憑證是國有土地使用權證;通過劃撥取得土地使用權的臨時證件是建設用地批準書。

國有土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。征地是指項目選址用地為集體土地,按照法定的程序報請有批準權限的政府機關審批以后,對集體土地及地上物等依法補償，將集體土地轉為國有土地的一種行為。

拆遷是指項目選址在城市規劃區國有土地上,為達到施工要求的場地條件,拆除建設用地上原有房屋及其附屬物,并對原用地者進行補償、安置的行為。根據國土資源部第11號令，房地產開發

經營性用地均由土地儲備中心以招標拍賣掛牌等方式出讓，出讓的地塊均為熟地，不需要土地受讓方進行征地拆遷。若因特殊原因，必須進行征地拆遷的，該工作原則上是在國土資源局取得建設拆遷臨時用地許可證或土地使用權證即可提出申請。實際操作中只要與土地出讓方達成協議，即可進行拆遷。征地、拆遷都是項目開工前的重要工作。

二、實施程序

（一）國有土地使用權劃撥手續的辦理 1.承辦部門：濟南市國土資源局

2.申報資料：用地申請；計委批復的當年投資計劃；建設用地規劃許可證；建設用地規劃意見；用地范圍圖；土地權屬證明；工程項目總平面圖。

3.申辦程序：

審核有關申報資料（2個工作日）；現場勘測定界（10個工作日）；制定一書三方案（建設用地項目呈報說明書、農用地轉用方案、補充耕地方案、征用土地方案）（15個工作日）；繳納征地管理費、復墾費、新增建設用地使用費（2個工作日）；依照規定辦理土地登記，領取土地使用證書。

4.收費標準：征地管理費、復墾費、新增建設用地使用費的收取標準參見附錄六土地開發費用一覽表。

5.應注意的事項：劃撥土地的范圍僅限于：1.***用地和軍事用地；2.城市基礎設施用地和公益事業用地；3.國家重點扶持的能

源、交通、水利等項目用地；4.法律、行政法規規定的其他用地。對開發商來說，可以通過劃撥方式取得的開發用地，主要是經濟適用房項目建設用地。

（二）國有土地使用權出讓手續的辦理

國土資源部第11號部令規定：凡各類經營性用地（含房地產開發建設），均必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。承辦部門均為：土地收購儲備中心。現分述如下：

國有土地使用權招標、拍賣或者掛牌出讓活動，是有計劃地進行的。國土資源局根據社會經濟發展計劃、產業政策、土地利用總體規劃、土地利用年度計劃、城市規劃和土地市場狀況，編制國有土地使用權出讓計劃，報經政府批準后，向社會公開發布。

土地收購儲備中心根據招標拍賣掛牌出讓地塊的情況，編制招標拍賣掛牌出讓文件。招標拍賣掛牌出讓文件應當包括招標拍賣掛牌出讓公告、投標或者競買須知、宗地圖、土地使用條件、標書或者競買申請書、報價單、成交確認書、國有土地使用權出讓合同文本。

濟南市土地收購儲備中心在投標、拍賣或者掛牌開始日前 20 日發布招標、拍賣或者掛牌公告，公布招標拍賣掛牌出讓宗地的基本情況和招標拍賣掛牌的時間、地點。

招標拍賣掛牌公告包括下列內容： ①出讓人的名稱和地址；

②出讓宗地的位置、現狀、面積、使用年期、用途、規劃設

計要求；

③投標人、競買人的資格要求及申請取得投標、競買資格的辦法；

④索取招標拍賣掛牌出讓文件的時間、地點及方式；

⑤招標拍賣掛牌時間、地點、投標掛牌期限、投標和競價方式等；

⑥確定中標人、競得人的標準和方法； ⑦投標、競買保證金；

土地收購儲備中心對投標申請人、競買申請人進行資格審查。對符合招標拍賣掛牌公告規定條件的，應當通知其參加招標拍賣掛牌活動。

1.投標、開標依照下列程序進行：

①投標人在投標截止時間前將標書投入標箱。招標公告允許郵寄標書的，投標人可以郵寄，但出讓人在投標截止時間前收到的方為有效；標書投入標箱后，不可撤回。投標人應對標書和有關書面承諾承擔責任。

②由投標人或者其推選的代表檢查標箱的密封情況，當眾開啟標箱，宣布投標人名稱、投標價格和投標文件的主要內容。

③評標小組進行評標。評標小組由出讓人代表、有關專家組成，成員人數為五人以上的單數。

④招標人根據評標結果，確定中標人。2.拍賣會依照下列程序進行：

①主持人點算競買人；

②主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、規劃要求和其他有關事項；

③主持人宣布起叫價和增價規則及增價幅度。沒有底價的，應當明確提示；

④主持人報出起叫價；

⑤競買人舉牌應價或者報價； ⑥主持人確認該應價后繼續競價；

⑦主持人連續三次宣布同一應價而沒有再應價的，主持人落槌表示拍賣成交；

⑧主持人宣布最高應價者為競得人。

競買人不足三人，或者競買人的最高應價未達到底價時，主持人應當終止拍賣。

3.掛牌依照以下程序進行：

①在掛牌公告規定的掛牌起始日，出讓人將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年期、規劃要求、起始價、增價規則及增價幅度等，在掛牌公告規定的土地交易場所掛牌公布；

②符合條件的競買人填寫報價單報價；

③出讓人確認該報價后，更新顯示掛牌價格； ④出讓人繼續接受新的報價；

⑤出讓人在掛牌公告規定的掛牌截止時間確定競得人。掛牌時間不少于 10 個工作日。掛牌期間可根據競買人競價

情況調整增價幅度。

掛牌期限屆滿，按照下列規定確定是否成交：

①在掛牌期限內只有一個競買人報價，且報價高于底價，并符合其他條件的，掛牌成交；

②在掛牌期限內有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低于底價者除外；

③在掛牌期限內無應價者或者競買人的報價均低于底價或均不符合其他條件的，掛牌不成交。

在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，出讓人應當對掛牌宗地進行現場競價，出價最高者為競得人。

4.成交確認書

以招標、拍賣或者掛牌方式確定中標人、競得人后，出讓人應當與中標人、競得人簽訂成交確認書。

成交確認書應當包括出讓人和中標人、競得人的名稱、地址，出讓標的，成交時間、地點、價款，以及簽訂《國有土地使用權出讓合同》的時間、地點等內容。

成交確認書對出讓人和中標人、競得人具有合同效力。簽訂成交確認書后，出讓人改變競得結果，或者中標人、競得人放棄中標宗地、競得宗地的，應當依法承擔責任。

中標人、競得人應當按照成交確認書約定的時間，與出讓人簽訂《國有土地使用權出讓合同》。

中標人、競得人支付的投標、競買保證金，抵作國有土地使用權出讓金，其他投標人、競買人支付的投標、競買保證金，出讓人必須在招標拍賣掛牌活動結束后 5 個工作日內予以退還，不計利息。

招標拍賣掛牌活動結束后，出讓人應在 10 個工作日內將招標拍賣掛牌出讓結果予以公布。

出讓人公布出讓結果，不得向受讓人收取費用。

受讓人依照《國有土地使用權出讓合同》的約定付清全部國有土地使用權出讓金后，應當依法申請辦理土地登記，領取國有土地使用權證書。

5.收費標準：濟南市城區國有土地基準地價及政府出讓土地純收益標準，參見附錄五土地開發費用一覽表。

（三）土地確權登記手續的辦理 1.承辦部門：濟南市國土資源局 2.申報資料：

（1）土地登記需要的資料

①計劃立項批文；②建設用地規劃許可證和用地意見；③土地登記申請書；④地籍調查表（含土地登記法人代表身份證明書、土地登記法人代表委托書、四鄰指界簽名單、宗底座落圖）；⑤土地登記審批表；⑥土地登記卡。

（2）土地轉讓登記需要的資料

①國有土地使用權轉讓申請審批表；②出讓人土地使用權證

書；③土地使用權評估報告；④土地轉讓協議；⑤轉讓雙方法人證明；⑥出讓人原出讓批文；⑦出讓方土地登記申請

3.申辦程序：

①申請：開發商持所需材料提出土地登記申請，有關人員對申請材料進行審查，并給予答復。

②地籍調查：區國土局對受理的宗地進行權屬調查和地籍測量，本宗地及鄰宗地法人或其委托人在確認的地籍調查上簽字。區局填寫初步意見后報市局審批。

③審核：市局對土地登記申請人、宗地自然狀況、土地權屬狀況進行全面審核。

④注冊登記頒發證書：市局對批準的土地登記進行登記卡裝簿，土地權利人領取證書。

4.辦結時限：對符合登記條件的，7個工作日以內完成審核和登記發證。

通過招標、拍賣或者掛牌出讓的土地均為熟地，即做好三通一平的用地，開發商可直接利用地塊進行開發建設。若因實際情況要求需要拆遷的，則需要按下列程序辦理。

（一）建設拆遷臨時用地許可證的取得 1.承辦部門：濟南市國土資源局

2.申報資料：①用地申請；②建設用地規劃許可證；③建設工程設計規劃要求通知書及附圖；④建設用地規劃意見。

3.申辦程序：持用地申請及相關申報資料報市國土資源局，經

審查，符合條件的，7個工作日內核發建設拆遷臨時用地許可證。

4.收費標準：此階段，須繳納土地開發管理費800元/畝。

（二）拆遷手續的辦理 1.承辦部門：濟南市拆遷辦

2.申報資料：①拆遷申請書；②項目立項批文；③《建設用地規劃許可證》及附圖、附件；④國有土地使用證；⑤建設拆遷臨時用地許可證；⑥拆遷補償、安置資金證明；⑦拆遷計劃和拆遷方案；⑧產權調換和安置用房證明。

3.申辦程序：

審查申請，并于收到申請后2日內作出是否準予拆遷立項的決定；批準拆遷立項的，拆遷人應自批準立項之日起3日內辦理委托拆遷或自行拆遷備案手續，繳納拆遷管理費；拆遷立項批準之日起5日內，核發《房屋拆遷許可證》。

確定拆遷范圍，發布拆遷公告，進行戶口登記、房屋勘測等拆遷準備工作；拆遷機構與被拆遷單位簽訂拆遷協議；實施拆遷，核發拆遷驗收證明，取得《拆遷驗收合格證》；征地辦、拆遷辦、規劃局現場測量定線，核定用地范圍、拆遷面積。

4.拆遷程序圖（見程序圖二）5.收費標準：

拆遷管理費的收費標準為，安置一次到位8元/平方米，實行過渡安置12元/平方米。

第二小節 規劃許可證的取得

（一）概述

為加強城市規劃管理，保證濟南市整體規劃的實施，對新建、改建、擴建項目實施建設工程規劃許可證制度。開發商在辦理建設工程規劃許可證時，應持當年的建設計劃、土地使用證件、建設工程用地規劃許可證、建設工程擬建位置的地形圖、建設工程總平面圖、符合審定設計方案的施工圖及消防、設計質監部門對施工圖的批復意見、建設工程用地規劃許可證，向市規劃管理部門提出建設申請，經審查批準后，核發建設工程規劃許可證。

（二）實施程序

1.建設用地規劃許可證的取得(1)承辦部門： 濟南市規劃局

(2)申報資料：①書面申請（含建設要求和內容）；②計委年度計劃投資批文；③1：500地形圖；④已批準的可行性研究報告。

(3)申辦程序：

①持所需材料向市規劃局提出申請；②規劃局現場勘察，審查、核對相關規劃，在15個工作日內給予答復；③規劃局對符合城市規劃的申請簽發《建設用地規劃許可通知書》，開發商憑該通知書向國土資源局申請辦理建設用地計劃批準手續；④需制訂詳細規劃的，在7個工作日內簽發《規劃設計要求通知書》；⑤委托有資質的設計單位作總平面規劃設計；⑥規劃局審查規劃設計方案；⑦到市規劃局規劃管理處辦理《建設用地規劃許可證》。對具備審批條件且符合詳細規劃的，7個工作日內核發《建設用地規劃

許可證》和《建設用地規劃意見》。

2.建設工程設計招投標程序

（1）承辦部門：開發商或其代理機構

（2）申報資料：①建設項目計劃批文；②建設工程設計規劃要求通知書及附圖；③招標投標工作計劃及方案；④設計任務書；⑤招標人或代理機構工作能力證明材料及資格證書；⑥委托代理協議或合同。

（3）申辦程序：①招標人或其代理機構按規定提交申報材料（包括：計劃批文、設計規劃要求通知書、設計任務書等）；②填報《工程設計招標投標申報表》；③審核項目情況及招標條件，登記備案；④對發標、評標及方案評審等活動實施現場監督；⑤中標方案確定后，招標人提交招投標情況報告；⑥簽發《工程設計招標投標意見書》。

（4）辦結時限：2個工作日。

（5）應注意的事項：單體10000平方米以上的建筑工程，必須進行設計招標，行政監督部門為市建委設計處。

3.施工圖設計消防審批

（1）承辦部門：濟南市公安消防分局建審科

（2）申報資料：①計委立項批文；②市規劃局建設工程設計規劃要求通知書、定點紅線圖、建設工程設計方案規劃審查意見書；③《有關部門審核意見表》（加蓋開發商公章）；④施工圖1套（含建施、結施、設施、電施）；室內裝飾工程需正式裝飾設計

圖紙1套；⑤設有自動消防設施的建筑物應備有圖紙光盤。

（3）申辦程序：開發商領取并填報《建筑工程設計防火審核申報表》、《自動消防設施設計防火審核申報表》或《建筑內部裝修設計防火審核申報表》，并將申報表連同設計圖紙向市公安消防分局送審辦理建筑消防設計審批手續。

（4）辦結時限：自收到圖紙資料之日起，一般工程10個工作日內；國家、省重點工程20個工作日內審核完畢。

（5）收費標準：執行魯政發[2001]16號的有關規定，按建筑面積計，收取消防設施設備費2元/平方米。

4.施工圖設計質量審查

（1）承辦部門：濟南市建設工程勘察設計質量監督站

（2）申報資料：①施工圖設計文件2套（含建施、結施、設施、電施）；②計委立項批文；③市規劃局建設工程設計規劃要求通知書及附圖；④工程勘察、設計合同（原件）；⑤地質勘察報告2份（原件）；⑥設計招標的相關證明；⑦結構計算軟件名稱和熱工計算書；⑧房屋鑒定報告（僅限于加層、改造項目）。

（3）申辦程序：開發商領取、填報《開發商報審施工圖設計文件登錄表》；將登錄表連同施工圖及其它申報資料送勘察設計質量監督站進行技術性審查，并出具審查意見；勘察、設計單位對審查意見進行答復；勘察設計質量監督站向市建委提交技術性審查報告；核發《施工圖設計文件審查批準書》。

（4）辦結時限：自收到圖紙資料，并繳納設計質量審查費用

之日起，15個工作日內，提出圖紙審查意見。

（5）收費標準：執行國家計委、建設部計價格[2002]10號文件和省物價局、魯價費發[2002]45號文件的有關規定，按建筑面積計，分為住宅、商住樓、辦公寫字樓、醫院、托幼、中小學教學樓、高等院校教學樓、綜合樓、商場、賓館、酒店、超市、工業項目、倉庫等9類建筑按不同標準計取。收費標準詳見附表一。

（6）應注意的事項：該項審查的該項辦結時限是15個工作日內提出圖紙審查意見，然后由設計、勘察單位根據其意見對施工圖作相應的修改。整個手續辦理通常需要30個工作日。

5.地下人防工程設計與審查

（1）承辦部門：濟南市人民防空辦公室

（2）申報資料：①施工圖設計文件2套（地下人防部分）；②計委立項批文；③市規劃局建設工程設計規劃要求通知書及附圖；④人防結建手續證明。

（3）申辦程序：地下人防工程的設計應由具有相應資質的設計單位來承擔，如由濟南市人防設計院或省人防設計院來設計，達到人防保護等級，并辦理了人防結建手續證明，則無須再繳納人防易地建設費。如為人防系統以外的設計院設計，則須經過市人防辦設計處的審查后方可通過。

（4）辦結時限：如辦理了人防結建手續證明，則無須辦理人防設計審查手續；如未辦理人防結建手續證明，圖紙審查時限在10個工作日以內。

（5）收費標準：根據魯價費發（2001）181號《關于調整人防建設收費的通知》和濟價費字（2001）259號《市物價局、財政局、人防辦轉發省物價局、財政廳、人防辦<關于調整人防建設收費的通知>的通知》的規定，人防易地建設費的標準為，按總建筑面積計，30元/平方米計取。

6.規劃許可證的辦理

（1）承辦部門：濟南市規劃局（2）申報資料：

申請階段：①書面申請（含建設要求和內容）；②1：500地形圖；③已批準的詳細規劃；

取證階段：①《建設工程規劃許可證》申報表一式兩份；②建筑工程總平面圖（加蓋工程設計單位證書專用章）一份；③建筑和結構施工圖的主要部分、室外工程平面圖，裝訂成冊，一式兩套；④當年年度投資計劃；⑤有關部門的審核手續；⑥已取得《建設用地規劃許可證》的，須附土地使用權批準文件。涉及房屋拆遷的，須附拆遷驗收證明；⑦按規定由專業主管部門審查的，應附其書面審查意見。

（3）申辦程序：

申請階段：持申報材料向市規劃局提出申請；到市規劃局規劃管理處辦理《建設工程設計規劃要求通知書》；省會規劃專家組評審；到市規劃局規劃管理處辦理《建設工程設計方案規劃審查意見書》。

取證階段：開發商領取、填報《建設工程規劃許可證申報表》，并將申報表連同施工圖及其它申報資料送規劃局辦理審批手續。資料審核完畢，執由規劃局開具的濟南市城市建設基金管理辦公室收費聯絡單，到基金辦繳納市政設施配套費。同時，在市規劃局繳納城市規劃技術咨詢服務費和建筑放線費。在繳納上述費用后，方可領取建設工程規劃許可證。

（4）辦結時限：①批準辦證申請，15個工作日內；②辦理《建設工程設計規劃要求通知書》，7個工作日內；③辦理《建設工程設計方案規劃審查意見書》，7個工作日內；④辦理施工圖審查，20個工作日內。（方案或施工圖修改時間不計入辦結時限內）

（5）收費標準：根據濟價非字（1996）154號文的規定，市政設施配套費的收費標準為：自建自用項目，111元/平方米；房地產開發項目，180元/平方米；根據魯建規字[2001]33號文的規定，城市規劃技術咨詢服務費的收費標準按建筑類別的不同，分別計取不同的費用。（詳見表三）；根據國家測繪局測繪產品價目表，建筑放線費的收費標準為649元/點。

（6）規劃許可證辦理程序圖（見程序圖三）

（7）應注意的事項：涉及到跨年度的工程，要在年底到投資計劃批復部門辦理年度結轉計劃。

第三小節 施工許可證的取得

一、概述

申領建設工程施工許可證,是在辦理《建筑工程規劃許可證》

后,需要進行的驗證工程建設符合開工要求的最后法定程序,該證是申辦開工的必備文件。

在市建委辦理報建證后,開發商可在濟南市建筑有形市場辦理施工、監理招投標、質量監督、安全監督、造價、勞保統籌等手續后，向市建設管理部門提出開工申請，經審查批準，核發施工許可證。

二、實施程序

（一）項目報建

1.承辦部門：濟南市建設委員會

2.申報資料：①計委批準的當年投資計劃；②市規劃局建設工程設計規劃要求通知書、定點紅線圖、建設工程設計方案規劃審查意見書；③工程建設項目報建申請表。

3.申辦程序：①到市建設行政主管部門領取報建申請表，根據投資計劃填寫清楚并加蓋單位公章。②持投資計劃及申請表報市建設行政主管部門，取得《工程建設項目報建證》。

4.辦結時限：1個工作日。

5.收費標準：《報建證》工本費：10元。

（二）濟南市建筑市場需辦理的手續 1.建設工程施工、監理招投標

（1）承辦部門：招標代理公司或開發商、市招標辦（監督職責）

（2）申報資料：①計委計劃批文；②市規劃局建設工程設計

規劃要求通知書、定點紅線圖、建設工程設計方案規劃審查意見書；③建設用地規劃許可證；④建筑工程規劃許可證；⑤報建證；⑥施工單位應當具備《營業執照》、《資質證書》、《安全資格證書》等證件；⑦從事招標代理、工程造價咨詢及經濟咨詢業務的中介機構具有相應資格，持有有關證明、證件。

（3）申辦程序：招標單位提出招標申請；市招標辦審查招標單位資格及招標文件；發布建筑工程招標公告；投標單位提出投標申請；招標單位預審投標單位資格并優選投標單位；確定評標和定標方法；向投標單位發放標書；確定評標組織；投標單位投遞標書；開標、評標、定標；發布中標公告、取得中標通知書；簽訂、審查鑒證合同；核定工程定額取費標準；分別辦理注冊登記施工隊伍、審查其他事項；集中收繳有關規費；按照《招投標法》的有關規定，在市招標辦登記備案。備案資料包括招標情況說明、開發商的招標文件、中標單位的投標文件、評標的原始記錄、中標通知書。

（4）辦結時限：①審查招標單位資格、招標申請書和招標文件，在三日內完成；②評標、定標，一般工程在三日內完成；大、中型工程在七日內完成，特殊工程可適當延長；③審查合同，在收到送審文本后三日內完成。

（5）收費標準：招標完成后，應繳納下列費用：工程招標管理費,中標價的0.55‰；招標公證費，2000元/中標單位。

（6）應注意的事項：如開發商自行招標，需提前向招標辦申

請，經該辦同意后方可實施。

2.造價、勞保、質量監督、交易信息手續

造價、勞保、質量監督、交易信息手續在建筑有形市場僅須交納費用即可。辦結時限，1個工作日。其標準分別為：

（1）質量監督費 1.4‰（2）造價管理費 0.9‰（3）交易信息費 0.6‰

以上費用的計算基數是：建筑面積*收費基數（收費基數的標準參見濟建工字[2002]第16號文，詳見附錄五）

（5）勞保統籌費 該費用由濟南市建筑工程勞保費管理辦公室收取，收費標準為建安工程總造價的26‰。工程造價3000萬元以內的須一次繳清，3000萬元以上首次須繳付50%以上，分期緩交不超過兩次。

（三）施工許可證的辦理

1.承辦部門：濟南市建設委員會

2.申報資料：①報建證；②計委立項批文；③市規劃局建設工程設計規劃要求通知書及附圖；④施工合同備案登記表；⑤質監委托書；⑥監理合同鑒證；⑦施工單位安全報監書；⑧總包單位中標通知書；⑦建筑工程質量責任卡；⑧施工許可申請表。

3.申辦程序：①開發商領取、填報《濟南市建設工程施工許可申請表》、《工程質量責任卡》、《質監委托書》；②將上述三表連同其它申報資料送建筑有形市場市建委窗口辦理審批手續；③交納

墻體材料節能費和散裝水泥保證金后，領取施工許可證。

4.辦結時限：自收到申辦資料，并繳納墻體材料節能費和散裝水泥保證金之日起，5個工作日內，核發《建設工程施工許可證》

5.收費標準：在此階段，需交納墻體材料節能費，10元/平方米；散裝水泥保證金2.5元/噸。

6.應注意的事項：①施工許可證實行一個單項建設工程，實行一份施工許可制度；②施工許可證分為正本、副本，正本由開發商保存，副本由施工企業保存，作為竣工驗收資料。

7.施工許可證辦理程序圖（見程序圖四）第四小節 房屋預售許可證的取得

一、概述

我國實行商品房預售許可證制度，開發商進行商品房預售，應當向城市、縣房地產管理部門辦理預售登記手續，取得《商品房預售許可證》。

二、實施程序

1.承辦部門：濟南市拆遷管理辦公室

2.申報資料：①商品房預售申報表；②土地使用權證書；③按提供預售的商品房計算投入建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期的證明材料；④開發資質等級證書和開發經營許可證；⑤工程施工合同；⑥預售商品房分層平面圖。

3.申辦程序：拆遷辦收到申請后3日內對申請材料進行初審，并進行現場查勘。2.初審和現場查勘合格的，辦理預售許可。

4.辦結時限：收到申報表和申報資料后，7日內辦理完畢。第五小節 房屋權屬證書的取得

一、概述

我國實行房屋所有權登記發證制度，房屋權屬證書是房屋所有人依法擁有房屋并對房屋行駛占有、使用、處分、收益權利的唯一合法憑證。工程竣工驗收合格后，即可辦理新建房屋確權登記手續。

二、實施程序

1.承辦部門：濟南市房產管理局各區房管局

2.申報資料：①營業執照或法人代碼證；②土地使用權證；③建設用地規劃許可證；④建設工程規劃許可證；⑤建設工程施工許可證；⑥建設工程（質量）竣工驗收證明；⑦房屋平面圖（房屋坐落平面圖、房屋分層分戶平面圖、房屋分戶平面圖）。

3.申辦程序：開發商到房屋所在區房管局填寫房產登記申請書，提供規定的資料進行登記；區局房管局對申報資料進行初審，并委托市房屋測繪中心到現場勘測丈量、繪制平面圖；符合登記要求的將全部資料一式兩份（原件一份，復印件一份），圖紙一式三份（有共有權人的按共有人數增加圖紙）報市房屋產權登記中心審批簽發房屋權屬證書。房屋產權登記中心委托區房管局將權屬證書發給開發商。

4.辦結時限：辦理各種房屋權屬登記，負責初審、復審、審批 的區房管局、市房屋產權登記中心等職能部門，應在5個工作日內完成所承擔環節的工作事項。對符合規定條件的申報件，權屬證書應在15個工作日內辦理完畢。

5.收費標準：房屋初始登記費80元/套，住宅平房及別墅按每證80元計收。每增加一本權屬證書加收10元，地下室不收取登記費。如為自建自用，則不需交納交易手續費；如進行交易買賣，則須按成交價的0.5%計取交易手續費。

第六小節 兩書制度

房地產開發商在商品房交付時，應當向購買人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。《住宅質量保證書》用于明確開發商應承擔的保修責任，《住宅使用說明書》的作用是向業主提示合理使用住房的注意事項。

《住宅質量保證書》的內容：1.工程質量部門核驗的質量等級；2.保修范圍；3.保修期；4.用戶報修的單位；5.答復和處理的時限。

《住宅使用說明書》的內容：1.開發單位、設計單位、施工單位，委托監理的應注明監理單位；2.結構類型；3.裝修、裝飾注意事項；4.上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設施配置的說明；5.有關設備、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項的說明；6.門、窗類型，使用注意事項；7.配電負荷；8.承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項說明；9.其他需要說明的問題；10.住宅中配置的設施、設備，生產廠家的使用說明書。

應注意的事項：

1.“兩書”的交付時間為：商品房交付的時間；

2.商品房的保修期以將竣工驗收的住宅交付用戶使用之日起計算；

3.兩書制度執行1998年建設部頒布的《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》。

第三節 與市政設施的接駁

一、概述

房地產開發項目在項目立項，列入固定資產年度投資計劃后，即可與自來水公司、供電公司、熱電公司、煤氣公司、市政養護部門進行接觸商洽，起草協議，辦理供水、供電、供熱、供氣、排污的手續，并按規定支付有關費用。此外，在建設施工過程中，還會涉及到道路挖掘和道路占用等方面的問題，在此一并說明。

二、實施程序 1.與自來水設施的接駁

（1）承辦部門：濟南市自來水公司

（2）申報資料：①用水申請報告；②總平面圖；③施工現場周邊地形圖。

（3）申辦程序：①用水申請報告，到生產技術科辦理申請開戶手續；②申請手續批復后，到規劃設計室辦理勘察、設計事宜；③簽訂協議并繳納自來水增容費、勘察設計費。④等待工程公司安排施工。

（4）辦結時限：執行雙方協議的有關規定。

（5）收費標準：用于銷售的房屋所用水表按生產標準收取增容費，自來水公司根據建筑物的性質和體量，配備總表，收費標準以總表表徑的大小確定。詳見附表三；勘察費50元/表；設計費可協商解決，自來水公司內部標準為取接水工程造價的4.5%；施工費用按自來水工程公司出具的施工結算值計取。

（6）應注意的事項：①開發商用于居民回遷的水表按生活標準收取增容費；②批準開戶的用戶申請只在當年有效，跨年度的需重新辦理申請；③對用戶規定：一個門牌號只能裝一塊水表，樓房住房只能以單元為單位安裝水表；④由自來水公司總水表供水的用戶，以進戶總水表為界，水表以外的管道及設施歸自來水公司負責維護、管理；水表以內的管道及設施歸用戶或產權單位負責維護管理； ⑤對進戶總水表及表井，用戶有責任進行保護。2.與天然氣（管道煤氣）系統的接駁（1）承辦部門：濟南市管道煤氣公司

（2）申報資料：①申請開戶書；②標準層1：100平面圖、剖面圖；③1：500地形圖及用氣建筑2個坐標高程點（市測繪院測定的坐標高程點）。

（3）申辦程序：①申請報告，注明開戶的地址、用氣性質、戶數、聯系方式，到用戶處理處辦理申請開戶手續；②完成開戶手續后，簽訂天然氣（管道煤氣）工程協議，由煤氣公司進行現場勘察和設計；③工程施工由煤氣公司負責，在規定的工期內完成施工任務；④工程竣工后，由管道煤氣公司安檢人員進行通氣點火。

（4）辦結時限：執行雙方協議規定的有關條款。

（5）收費標準：開戶費：1980元/戶，另外還有總額約為50元/戶的點火通氣費和保險費。此費用通過協商可減免。3.與供電系統的接駁

（1）承辦部門：濟南市供電局

（2）申報資料：①項目的立項批文；②有關的用電資料，包括用電地點、電力用途、用電性質、用電設備清單、用電負荷、保安電力、用電規劃等；③按市供電局規定的格式填寫的用電申請。（3）申辦程序：到市供電局服務大廳提交用電申請及其它申辦資料，辦理手續。簽訂供用電合同（協議）簽約、繳納相關費用。（4）辦結時限：

供電企業對已受理的用電申請，確定供電方案，在下列期限內正式書面通知用戶：①居民用戶最長不超過五天；②低壓電力用戶最長不超過十天；③高壓單電源用戶最長不超過一個月；④高壓雙電源用戶最長不超過二個月。

若不能如期確定供電方案時，供電企業應向用戶說明原因。用戶對供電企業答復的供電方案有不同意見時，應在一個月內提出意見，雙方可再行協商確定。（5）收費標準：

新裝增容供電工程貼費用戶新裝或增加用電，在供電方案確定后，向市供電局繳納供電貼費。

2002年初，國家計委經貿委聯合下文取消供（配）電工程貼費（參

見《供電行業信息》第182期，中國電力企業聯合會供電分會秘書處編），濟南市供電局目前的做法是對10KVA以下的，全部取消；10KVA以上，全部緩交；特殊用戶（雙電源、臨時用電）須與市供電局簽訂協議，待正式文件下來后，再按規定執行。（6）應注意的事項：①新建受電工程項目在立項階段，開發商應與供電企業聯系，就工程供電的可能性、用電容量和供電條件等達成意向性協議，方可定址，確定項目；②供電方案的有效期，是指從供電方案正式通知書發出之日起至交納供電貼費并受電工程開工日為止。高壓供電方案的有效期為一年，低壓供電方案的有效期為三個月，逾期注銷。用戶遇有特殊情況，需延長供電方案有效期的，應在有效期到期前十天向供電企業提出申請，供電企業應視情況予以辦理延長手續。但延長時間不得超過前款規定期限。

4.與供熱系統的接駁

（1）承辦部門：濟南市熱電公司各區分支機構

（2）申報資料：申請報告，注明開戶地址、建筑面積、居住戶數等指標。

（3）申辦程序：①提出申請報告；②經熱電公司同意后，與熱電公司簽訂協議。

（4）辦結時限：視協議談判情況而定。

（5）收費標準：采暖開戶費該費用由區域供熱公司收取，按建筑面積計，110元/平米。該費用的標準與區域供熱公司有協商的余

地。

5.與市政排污系統的接駁

（1）承辦部門：濟南市城管局養護處（2）申報資料：給排水施工圖

（3）申辦程序：執圖，到城管局養護處辦理審批手續。審批結束后，由城管局組織施工。

（4）辦結時限：視具體情況而定。

（5）收費標準：接入市政管網的費用，視具體情況而定。（6）應注意的事項：該部門執行規章有彈性，收費標準可與其商洽。

6.道路占用審批手續

（1）承辦部門：濟南市城管局市容處

（2）申報資料：①臨時占用主、次干路審批表一式五份；②位置示意圖；③平面圖；④臨時設施效果圖一式二份。

（3）申辦程序：①需要占用主、次干路機動車道、非機動車道、人行道、隔離帶及其他附屬設施的，應向市公安交通管理部門提出申請。同意占用的，申請人持批準書及申報材料到市城管局辦理審批手續；②需要占用主、次干路以外城市道路的，到區建委辦理審批手續；③需要占用街頭空地、廣場、道路綠地的，按道路分類直接到市城管局與區建委辦理手續；占用道路綠地的，還應按有關法律、法規的相關規定辦理。（4）辦結時限：7個工作日

（5）收費標準：視具體情況而定。7.道路挖掘審批手續

（1）承辦部門：濟南市城管局市容處

（2）申報資料：①建設工程規劃許可證；②施工圖紙；③其它有關文件。

（3）申辦程序：①需要挖掘主、次干路機動車道、非機動車道、人行道、隔離帶及其他附屬設施的，應向市公安交通管理部門提出申請。同意挖掘的，申請人持批準書及申報材料到市城管局辦理審批手續；②需要挖掘主、次干路以外城市道路且面積小于50M2的，到區市政工程設施管理部門辦理審批手續；③需要挖掘街頭空地、廣場、道路綠地的，應向市城管局提出書面申請，按道路分類直接到市城管局與區建委辦理手續。挖掘道路綠地的，還應按有關法律、法規的相關規定辦理。（4）辦結時限：7個工作日（5）收費標準：視具體情況而定。

第三章 房地產開發項目的策劃分析

在信息技術時代，信息變得如此重要，已和資金、材料、設備和人力等并列為管理的五大資源。隨著房地產市場由賣方市場向買方市場的轉變，房地產市場競爭由價格向非價格競爭發展，使得對房地產市場營銷信息的需要比過去任何時候都更為強烈。市場

調研是選擇投資意向、進行項目可行性研究、確定項目開發方向重要的基礎性工作。只有通過認真細致、有效的市場調查，才能制定出切實可行的營銷戰略，使企業立于不敗之地。第一節 房地產市場調查的內容

房地產市場調查，就是以房地產為特定的商品對象，對相關的市場信息進行系統的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產市場進行研究與預測。

市場調查有廣義和狹義之分。狹義的市場調查是以科學方法收集消費者購買和使用商品的動機、事實、意見等有關資料，并予以研究。例如進行住房市場購買力的調查，只有通過一定數量的各種年齡結構的人員進行抽樣調查，才能分析消費者房地產購買力的情況。廣義的市場調查則是針對商品或勞務，即對商品或勞力從生產者到達消費者這一過程中全部商業活動的資料、情報和數據作系統的收集、記錄、整理和分析，以了解商品的現實市場和潛在市場。因此，廣義的市場調查不僅是單純研究購買者的心理或行為，而是對營銷活動中所有階段加以研究。

一、房地產市場調查的重要性

企業的生存環境是不斷變化的，企業必須通過市場調查，了解消費者對住房的需求，以及對現有住房的意見，以引找住房開發的最佳市場切入點，從而不斷開拓市場，提高企業在市場上的占有率。

現代營銷理論認為，企業在制定生產任何產品的產品策略、價格策略、營銷渠道策略、促銷策略時，必須在認真搞好市場調查的基礎上進行。只有通過市場調查，才能了解消費者需要什么樣的住房，需要多少住房，進而組織生產經營。建造好的房屋若能符合消費者的需求，銷路暢通，也就可能達到企業預先制定的效益目標。

二、房地產市場調查的主要內容 1.房地產市場環境調查（1）政治法律環境調查

① 國家、省、市有關房地產開發經營的方針政策。如房地產價格政策、房地產稅收政策、土地制度和土地政策、人口政策等。② 有關房地產開發經營的法律規定。如《房地產開發經營管理條例》、《房地產管理法》、《土地管理法》。

③ 有關國民經濟社會發展計劃、發展規劃、土地利用總體規劃、城市建設規劃和區域規劃、城市發展戰略等。（2）經濟環境調查

① 國家、地區或城市的經濟特性，包括經濟發展規模、趨勢、速度和效益。

② 項目所在地區的經濟結構、人口及其就業狀況、就學條件、基礎設施情況、地區內的重點開發區域、同類競爭物業的供給情況。③ 一般利率水平，獲取貸款的可能性以及預期的通貨膨脹率。④ 國民經濟產業結構和主導產業。⑤ 居民收入水平、消費結構和消費水平。

⑥ 項目所在地區的對外開放程度和國際經濟合作的情況，對外貿易和外商投資的發展情況。

⑦ 與特定房地產開發類型和開發地點相關因素的調查。⑧ 財政收支。對于不同的物業類型，所需調查的經濟環境內容有很大的不同，須結合具體項目情況展開有針對性的調查。（3）社區環境調查

社區環境直接影響著房地產產品的價格，這是房地產商品特有的屬性。優良的社區環境，對發揮房地產商品的效能，提高其使用價值和經濟效益具有重要作用。社區環境調查內容包括：社區繁榮程度、購物條件、文化氛圍、居民素質、交通和教育的便利、安全保障程度、衛生、空氣和水源質量及景觀等方面。（4）房地產市場需求和消費行為調查

① 消費者對某類房地產的總需求量及其飽和點、房地產市場需求發展趨勢。

② 房地產市場需求影響因素調查。如國家關于國民經濟結構和房地產產業結構的調整和變化；消費者的構成、分布及消費需求的層次狀況；消費者現實需求和潛在需求的情況；消費者的收入變化及其購買能力與投向。

③ 需求動機調查。如消費者的購買意向，影響消費者購買動機的因素，消費者購買動機的類型等。

④ 購買行為調查。如不同消費者的不同購買行為，消費者的購買模式，影響消費者購買行為的社會因素及心理因素等。

（5）房地產產品調查。

① 房地產市場現有產品的數量、質量、結構、性能、市場生命周期。

② 現有房地產租售客戶和業主對房地產的環境、功能、格局、售后服務的意見及對某種房地產產品的接受程度。

③ 新技術、新產品、新工藝、新材料的出現及其有關房地產產品上應用的情況。

④ 本企業產品的銷售潛力及市場占有率。⑤ 建筑設計及施工企業的有關情況。（6）房地產價格調查。

① 影響房地產價格變化的因素，特別是政府價格政策對房地產企業定價的影響。

② 房地產市場供求情況的變化趨勢。

③ 房地產商品價格需求彈性和供給彈性的大小。

④ 開發商各種不同的價格策略和定價方法對房地產租售量的影響。

⑤ 國際、國內相關房地產市場的價格。⑥ 開發個案所在城市及街區房地產市場價格。⑦ 價格變動后消費者和開發商的反應。（7）房地產促銷調查。

① 房地產廣告的時空分布及廣告效果測定。② 房地產廣告媒體使用情況的調查。

③ 房地產廣告預算與代理公司調查。④ 人員促銷的配備狀況。

⑤ 各種公關活動對租售績效的影響。⑥ 各種營業推廣活動的租售績效。（8）房地產營銷渠道調查。

① 房地產營銷渠道的選擇、控制與調整情況。

② 房地產市場營銷方式的采用情況、發展趨勢及其原因。③ 租售代理商的數量、素質及其租售代理的情況。④ 房地產租售客戶對租售代理商的評價。（9）房地產市場競爭情況調查。

市場競爭對于房地產企業制定市場營銷策略有著重要的影響。因此，企業在制定各種重要的市場營銷決策之前，必須認真調查和研究競爭對手可能作出的種種反應，并時刻注意競爭者的各種動向。房地產市場競爭情況的調查內容主要包括： ① 競爭者及潛在競爭者（以下統稱競爭者）的實力和經營管理優劣勢調查。

② 對競爭者的商品房設計、室內布置、建材及附屬設備選擇、服務優缺點的調查與分析。

③ 對競爭者商品房價格的調查和定價情況的研究。④ 對競爭者廣告的監視和廣告費用、廣告策略的研究。⑤ 對競爭情況銷售渠道使用情況的調查和分析。⑥ 對未來競爭情況的分析與估計等。

⑦ 整個城市，尤其是同（類）街區同類型產品的供給量和在市場上的銷售量，本企業和競爭者的市場占有率。⑨ 競爭性新產品的投入時機和租售績效及其發展動向。第二節 調查方法與條件

一、調查方法

市場調查有許多方法，可分為兩大類，第一類按選擇調查對象來劃分，有全面普查、重點調查、隨機抽樣、非隨機抽樣等；第二類是按調查對象所采用的具體方法來劃分，有訪問法、觀察法、實驗法。下面簡要分析每一種調查方法特征。1.按調查對象劃分

（1）全面普查。全面普查是指對調查對象總體所包含的全部個體都進行調查。如果把一個城市的人口、年齡、家庭結構、職業、收入分布情況系統調查了解后，對房地產開發將是十分有利的。

（2）重點調查。重點調查是以總體中有代表性的單位或消費者作為調查對象，進而推斷出一般結論。采用這種調查方式，由于被調查的對象數目不多，企業可以較少的人力、物力、財力，在很短時期內完成。當然由于所選對象并非全部，調查結果難免會有一定誤差。

（3）隨機抽樣。隨機抽樣調查是在總體中隨機任意抽取個體作為樣本進行調查，根據樣本推斷出一定概率下總體的情況。隨機抽樣在市場調查中占有重要地位，在實際工作中應用很廣泛。

隨機抽樣最主要特征是從母體中任意抽取樣本，每一樣本有相等的機會，即事件發生的概率是相等的，這樣可以根據調查的樣本空間的結果來推斷母體的情況。

（4）非隨機抽樣法。非隨機抽樣法是指市場調查人員在選取樣本時并不是隨機選取，而是先確定某個標準，然后再選取樣本數。這樣每個樣本被選擇的機會并不是相等的，非隨機抽樣分為就便抽樣、判斷抽樣、配額抽樣三種具體方法。2．按照調查方法劃分。

（1）訪問法。

這是最常用的市場調查方法。科學設計調查表，有效地運用個人訪問技巧是此方法成功的關鍵。①設計調查表。

調查表要反映企業決策的思想，是本企業營銷部門最關心、最想得到的重要信息來源之一。因此要想搞好調查，就必須設計好調查表。

設計調查表應注意的事項：首先，問題要短。因為較長的問題容易被調查者混淆。其次，調查表上每一個問題只能包含一項內容。再次，問題中不要使用專門術語，比如容積率、框架結構、剪力墻結構、筒中筒結構等。一般消費者是搞不清楚這些專門術語的。第四，問題答案不宜過多，問題的含義不要模棱兩可，一個問題只代表一件事。最后，要注意問問題的方式。有時直接問問題并不見得是最好的，而采用間接方法反而會得到更好的答案。

例如最近房地產公司為了銷售某一處商品房做了不少廣告，調查員想知道、想了解這些廣告效果時，與其直接詢問被調查者的看法如何，還不如用迂回方式去了解他們有多少人知道該處的房產情況。②訪問法的形式

調查表設計好之后，按照調查人員與被調查人員的接觸方式不同，可將訪問法劃分為三種形式。

1）答卷法。調查人員將被調查人員集中在一起，要求每人答一份卷，在規定時間答完，這樣被調查人員不能彼此交換意見，使個人意見充分表達出來。

2）談話法。市場調查人員與被調查人員進行面對面談話，如召開座談會等。

3）電話調查。這種方法是市場調查人員借助電話來了解消費者的意見的一種方法。（2）觀察法。

這種方法是指調查人員不與被調查者正面接觸，而是在旁邊觀察。調查人員采用觀察法，主要是為了獲得那些被觀察者不愿或不能提供的信息，通過觀察法便可以較容易地了解到。觀察法有三種形式。①直接觀察法。

派人到現場對調查對象進行觀察。例如可派人到房地產交易所或工地觀察消費者選購房產的行為和要求，調查消費者對本公

司的信賴程度。②實際痕跡測量法。

調查人員不是親自觀察購買者的行為，而是觀察行為發生后的痕跡。例如，要比較在不同報刊雜志上刊登廣告的效果好壞。③行為記錄法。

在取得被調查同意之后。用一定裝置記錄調查對象的某一行為。例如，在某些家庭電視機里裝上一個監聽器，可以記錄電視機什么時候開，什么時候關，收哪一個電臺，收了多長時間等。這樣可以幫助營銷管理人員今后選擇哪一家電視臺，在什么時間播廣告效果最好。（3）實驗法。

實驗法是指將調查范圍縮小到一個比較小的規模上，進行試驗后取得一定結果，然后再推斷出總體可能的結果。例如調查廣告效果時，可選定一定消費者作為調查對象，對他們進行廣告宣傳，然后根據接受的效果來改進廣告詞語、聲像等。

二、調查規模與技術條件

作為一項了解消費者期望和購買行為的調查，其規模越大，結果也就越令人信服。但是由于人力、物力的限制，還有調查技術條件的限制，使得我們不得不從以下四個方面來考慮調查的規模。

1．樣本的數量。

一般而言，一個調查樣本越大越好，因為依據統計學上的大

數定理，大樣本可以降低誤差。但是，大樣本不可避免地要大量增加調查成本，而且在調查實務中，大樣本也引進了額外的誤差因素，諸如調查員的疲乏、統計上的錯誤、回收率難以控制等。2．樣本涵蓋面的廣度。

樣本涵蓋面與樣本數是相依的，抽樣涵蓋面越廣，所需樣本數也越大，若樣本數不是隨著增大，則屬于完全隨機抽樣法，雖然在整體上樣本具有代表性。但對于各抽樣樣本來說，仍然不具有代表性。

3．問題涵蓋面的廣度。

如果調查內容太少，掛一漏萬，就會失去調查的本意；反之，如果盡量加大調查的內容，問卷太長，會使得調查者失去耐心，降低整個調查的可信度。此外，極可能由于一部分調查者拒絕合作，造成嚴重的抽樣偏差。這二個方面都使得調查結果量變引發了質變，使調查失去了意義。4．調查的深度。

一般而言，深與廣二者就猶如魚和熊掌，是難以兼得的。越是深層的調查，所要求調查員的專業技術越多，所需時間越長，經費越高。

第三節 市場調查的程序

通過上面兩節論述，已經知道了市場調查內容十分豐富，方法又多種多樣。為了使市場調查工作順利進行，保證其質量，在進行市場調查時，應按一定程序來進行。

通常有七個方面，具體包括：確定問題及調研目的、收集信息資料、初步調查、調查設計、現場調查、資料分析、撰寫和提交調查報告。

一、確定調查目的

這是進行市場調查時應首先明確的問題。目的確定以后，市場調查就有了方向，不至于出現太大的過失。也就是說，調查人員應明確為什么要進行市場調查，通過調查要解決哪些問題，有關調查結果對于企業來說有什么作用。一般來說，確定調查目的要有一個過程，一下子是確定不下來的。根據調查目的的不同，可以采用探測性調查、描述性調查、因果性調查來確定。1．探測性調查。

當企業對需要研究的問題和范圍不明確，無法確定應該調查哪些內容時，可以采用探測性調查來找出癥結所在，然后再作進一步研究。例如某房地產公司近幾個月來銷售下降，公司一時弄不清楚什么原因，是宏觀經濟形勢不好所致？還是廣告支出減少或是銷售代理效率低造成的，還是消費者偏好轉變的原因等等。在這種情況下，可以采用探測性調查，從中間商或者消費者那里收集資料，以便找出最有可能的原因。2．描述性調查。

描述性調查只是從外部聯系上找出各種相關因素，并不回答因果關系問題。例如在銷售過程中，發現銷售量和廣告有關，并不說明何者為因，何者為果。也就是說描述性調查旨在說明什么、何時、如何等問題，并不解釋為何的問題。與探測性調查比較，描述性調查需要有一事先擬定的計劃，需要確定收集的資料和收集資料的步驟，需要對某一專門問題提出答案。3．因果性調查。

這種調查是要找出事情的原因和結果。例如價格和銷售之間的因果關系如何？廣告與銷售間的因果關系如何？通常對于一個房地產公司經營業務范圍來說，銷售、成本、利潤、市場占有量，皆為因變量。而自變量較為復雜，通常有兩種情況，一類是企業自己本身可以加以控制的變量，又稱內生變量，例如價格、廣告支出等；另一類是企業市場環境中不能控制的變量，也稱外生變量，例如政府的法律、法規、政策的調整、競爭者的廣告支出與價格讓利等。因果關系研究的目的在于了解以上這些自變量對某一因變量（例如對成本）的關系。

二、收集信息資料

市場營銷調查需要搜集大量的信息資料，其中有些資料需要經常不斷地搜集，有些需要定期搜集，大多數是需要時才進行搜集。這可以參見本章第五節“資料收集與運用”的敘述。

三、初步調查

初步調查的目的是了解產生問題的一些原因，通常有三個過程。其一，研究搜集的信息材料，了解一些市場情況和競爭概況；其二，與企業有關領導進行非正式談話，尋找市場占有率下降的原因；其三，了解市場情況，即消費者對本公司所開發經營的房

產態度。

四、調查設計

根據前面信息資料搜集以及上面初步調查的結果，可以提出調查的命題及實施的計劃。在收集原始資料時，一般需要被調查者填寫或回答各種調查表格或問卷。調查表及問卷的設計既要具有科學性又要具有藝術性，以利于市場調查工作的條理化、規范化。一項房地產市場調查工作至少應設計以下四種調查表格。

（一）當地房地產資源統計表，包括房地產分布、面積、類型、單位價格、單位總價、開發程度、居住密度、交易狀況和規模、使用期限、抵押保險、政策限制、競爭程度、發展遠景、其他具體情況和調查日期等項目。

（二）房地產出租市場統計表，包括出租房地產名稱、所在地區、出租面積、租金水平、出租房的類型和等級、室內設備狀況（暖氣、煤氣、電話、家用電器、廚衛設備）、環境條件（影響房租市場的最大因素、具體房東記錄、房地產出租公司的資料和調查日期等項目）。

（三）房地產出售統計表，包括已售和待售房地產的名稱、地區、開發商、數量、結構類型、成交期、成交條件（預付款、貸款額和利率、償還約束、其他附加條款等）、出售時的房齡和狀況、客戶資料和調查日期等項目。

（四）房地產個案市調分析表，包括案名、區位、投資公司、產品規劃、推出日期、入伙日期、基地面積、建筑密度、土地使用

年限、單位售價、付款方式、產品特色、銷售策略、客源分析、媒體廣告、調查日期等項目。

五、現場調查

現場調查即按調查計劃通過各種方式到調查現場獲取原始資料和收集由他人整理過的二手資料。現場調查工作的好壞，直接影響到調查結果的正確性。為此，必須重視現場調查人員的選拔和培訓工作，確保調查人員能按規定進度和方法取得所需資料。

六、調查資料的整理分析

這一步驟是將調查收集到的資料進行匯總整理、統計和分析。首先，要進行編輯整理。就是把零碎的、雜亂的、分散的資料加以篩選，去粗取精，去偽存真，以保證資料的系統性、完整性和可靠性。在資料編輯整理過程中，要檢查調查資料的誤差，剔除那些錯誤的資料；之后要對資料進行評定，以確保資料的真實與準確。其次，要進行分類編號，就是把調查資料編入適當的類別并編上號碼，以便于查找、歸檔和使用。再次，要進行統計，將已經分類的資料進行統計計算，有系統地制成各種計算表、統計表、統計圖。最后，對各項資料中的數據和事實進行比較分析，得出一些可以說明有關問題的統計數據，直至得出必要的結論。

七、撰寫和提交調查報告

撰寫和提交調查報告是房地產市場調查工作的最后一環。調查報告反映了調查工作的最終成果。要十分重視調查報告的撰寫，并按時提交調查報告。撰寫調查報告應做到：

第二篇：房地產開發流程

完整的房地產開發手續流程（珍藏版）！項目手續流程圖

一、立項

二、環評、安評

三、委托設計院做平面方案

四、規劃、消防窗口總平面方案審批

五、出藍圖

六、建設用地規劃許可證

七、單體建筑物三個以上設計方案

八、設計方案審批

九、出施工圖

十、建設工程規劃許可證

十一、圖紙審查

十二、建筑工程消防施工圖審核

十三、建設工程招標

十四、安全監督手續

十五、質量監督手續

十六、施工許可證

十七、開工建設

十八、消防驗收

十九、規劃驗收合格證

二十、質檢竣工驗收備案表 二

十一、節能建筑驗收 二

十二、房屋建筑工程結算備案 二

十三、工程竣工驗收備案

二十四、房產測繪 →派出所出具門牌號證明→ 房屋初始登記 出讓國有土地使用權設定登記 1）土地登記申請書

2）國有建設用地使用權出讓合同及政府批復元件 3）建設用地規劃許可證原件及復印件 4）建設用地使用權出讓金及契稅繳納證明 5）營業執照及組織機構代碼證原件及復印件 6）法定代表人及委托代理人身份證明原件及復印件 7）地籍測量的數據及圖件 建設用地規劃許可證

1）建設用地規劃許可證申報表 2）建設項目的有效計劃批準文件

3）已經批準的建設項目選址意見書和項目用地規范圖 4）規劃設計條件及附圖

5）劃撥土地證明或土地出讓、轉讓合同 6）已批準的總平面圖 建設工程規劃許可證

1）建設工程規劃許可證申請表 2）經辦人身份證及復印件 3）計劃批文 4）土地權屬證明文件

5）施工圖三套（含建設項目總施工圖、建筑單體施工圖、工程定位圖及豎向設計、管線綜合、綠化及做法施工圖）6）方線（測繪）資料

7）申報材料相應的電子文檔光盤 施工圖設計審查

1）施工圖審查設計任務委托書、申請書 2）施工圖圖紙4套 3）建筑工程規劃許可證

4）工程勘察報告技術審查任務委托書 建筑工程消防施工圖審核

1）建筑工程全套施設計圖紙、技術性審查報告 2）建筑工程消防設計防火審核申報表

3）申請人身份證明（身份證復印件、法人、其它組織的營業執照或組織機構代碼證書復印件）

4）設計單位資質證明 5）總平面定位圖

建設工程施工項目招標審批 1）立項批文

2）建設工程施工許可證

3）建設工程施工圖設計審查備案書 工程質量監督手續

1）建設工程質量監督登記表

2）勘察、設計、施工、監理單位中標通知書 3）勘察、設計、施工、監理合同 建設工程安全監督

1）建筑施工企業安全生產許可證 2）建設工程施工合同 3）工程中標通知書

4）施工現場總平面布置圖和臨時設施規劃方案 5）施工組織設計

6）工程項目負責人、安全管理人員安全生產考核合格證書 7）特種作業人員有效上崗證

8）建設單位安全監督人員和監理單位監理人員花名冊 9）從業人員參加意外傷害保險證明 10）建筑工程安全報監書

11）東營市建設工程項目安全生產責任書 建筑工程施工許可證 1）建筑工程施工許可申請表 2）土地使用權證

3）建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證 4）建設工程施工合同或中標通知書 5）施工圖設計審查備案證明 6）消防設計審查證明 7）工程質量監督手續 8）施工安全監督備案資料

9）建設工程委托監理合同及備案證明 10）墻改基金繳納證明

11）建設單位無拖欠工程款及已繳納農民工保證金證明 消防驗收

1)建筑工程消防驗收申報表 2）申請人身份證明（身份證復印件、法人、其它組織的營業執照或組織機構代碼證書復印件）

3）消防電氣安全檢查檢測報告書 4）施工單位、監理單位資質證明 5）建筑消防設施、防火材料等合格證明 6）產品內部裝修檢測報告 7）審核意見書 工程竣工規劃驗收

1）建筑工程規劃驗收申報表

2）與實際相符的建設工程竣工圖紙；1:500竣工測量圖（建筑物周圍30-50米范圍內）必須采用全市同意的80坐標系和85黃海高程系統 3）現狀照片（四個方向及周圍環境）4）消防部門驗收意見

5）其它指定提供的相關驗收材料（包括：建設用地規劃許可證及附圖、工程規劃許可證、施工許可證、建設項目放線、驗線、驗槽通知單等）6）申報材料相應的電子文檔光盤 建筑節能專項驗收

1）山東省節能建筑認定申請表 2）工程繳納新型墻體材料專項基金發票 3）節能工程設計文件 4）節能設計審查備案書

5）建筑維護結構熱工性能現場檢測報告

6）新型墻體材料和建筑節能技術與產品復檢報告、產品合格證、山東省新型墻體材料建筑節能技術產品認定書、東營市新型墻體材料建筑節能技術產品登記證明以及進貨原始憑證

7）建筑節能施工和監理資料 竣工驗收備案

1）建設工程竣工驗收備案表 2）建設工程竣工驗收報告 3）建設工程質量監督報告 4）建設單位竣工驗收通知單 5）施工許可證 6）施工圖設計審查意見

7）施工單位出具的工程質量竣工報告 8）監理單位出具的工程質量檢查報告 9）勘察單位出具的工程質量檢查報告 10）設計單位出具的工程質量檢查報告 11）規劃部門出具的證明文件或準許使用文件

12）法律規定應當由消防部門出具的對大型人員密集場所和其他特殊建設工程驗收合格的證明文件

13）環保部門出具的證明文件或準許使用文件 14）建筑節能部門出具的證明文件或準許使用證明 15）燃氣安全部門出具的證明文件或準許使用證明 16）建筑企業養老保障金管理辦公室出具的證明文件 17）工程建設標準造價管理部門出具的竣工結算證明文件 18）城建檔案管理機構出具的《建設工程竣工檔案驗收證明書》 19）工程款支付證明 20）無拖欠行為證明

21）施工單位簽署的工程質量保修書

22）住宅工程還應提交《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》 23）建設工程質量檢測報告和功能性實驗資料 24）建設單位前來辦理備案人員委托書 房屋初始登記

1）當事人為自然人的，提交身份證或有效身份證明；當時認為法人的，提交營業執照或法人登記證、法人有效身份證明和組織機構代碼證 2）國有土地使用權證

3）建設用地規劃許可證；附建設用地規劃總平面圖 4）建設工程規劃許可證 5）建筑工程施工許可證

6）質監部門的竣工驗收備案表、規劃部門的規劃驗收合格證 7）房產測繪報告

8）委托代理的：個人出具公證委托書和受托人身份證或有效證件，單位出具委托書和受委托人身份證或有效證明 9）派出所出具的門牌號證明

第三篇：房地產開發流程

房地產開發流程（全面）

發布日期：2011-11-01文章來源：互聯網

第一步 房地產開發公司的設立

房地產開發公司設立階段的法律程序

一、內資房地產綜合開發公司的設立

1、公司設立準備

2、申請資質等級審批

3、申請辦理企業名稱預先核準

4、辦理工商注冊登記

5、辦理稅務登記

二、外資房地產開發公司的設立

6、申請批準項目建議書

7、辦理企業名稱登記

8、送審合資或合作合同、章程

9、申領外商投資企業批準證書

10、辦理企業登記

房地產開發公司設立階段的相關稅費

1、企業法人開業登記費

2、企業法人變更登記費

3、企業法人檢驗費

4、補、換、領證照費

第二步 房地產開發項目的立項和可行性研究

房地產開發項目的立項和可行性研究階段的法律程序

1、選定項目，簽定合作意向書

2、初步確定開發方案

3、申報規劃要點

4、申報、審批項目建議書

5、編制項目可行性研究報告

6、申報、審批項目可行性研究報告

房地產開發項目立項和可行性研究階段的相關稅費

1、可行性研究費

2、建設工程規劃許可證執照費

第三步 房地產開發項目的規劃設計和市政配套

房地產開發項目規劃設計和市政配套階段的法律程序

一、房地產開發項目的規劃設計

1、申報選址定點

2、申報規劃設計條件

3、委托作出規劃設計方案

4、辦理人防審核

5、辦理消防審核

6、審定規劃設計方案

7、住宅設計方案的專家組審查

8、落實環保“三廢”治理方案

9、委托環境影響評價并報批

10、建設工程勘察招、投標

11、委托地質勘探

12、委托初步設計

13、申報、審定初步設計

二、房地產開發項目的市政配套

14、征求主管部門審查意見

15、落實市政公用設施配套方案

16、報審市政配套方案

17、市政各管理部門提出市政配套意見

18、市政管線綜合房地產開發項目規劃設計和市政配套階段的相關稅費

1、工程勘察（測量）費

2、工程設計費

3、建設工程規劃許可證執照費

4、竣工檔案保證金

5、臨時用地費

6、臨時建設工程費

7、建設工程勘察招標管理費

8、勘察設計監督管理費

9、古建園林工程設計費

第四步 房地產開發項目土地使用權的取得

取得房地產開發項目土地使用權的法律程序

一、國有土地使用權的出讓

1、辦理建設用地規劃許可證

2、辦理建設用地委托釘樁

3、辦理國有土地使用權出讓申請

4、主管部門實地勘察

5、土地估價報告的預審

6、委托地價評估

7、辦理核定地價手續

8、辦理土地出讓審批

9、簽訂國有土地使用權出讓合同

10、領取臨時國有土地使用證

11、領取正式國有土地使用證

12、國有土地使用權出讓金的返還

二、國有土地使用權的劃撥

13、國有土地使用權劃撥用地申請

14、主管部門現場勘察

15、劃撥用地申請的審核、報批

16、取得劃撥用地批準

三、集體土地的征用

17、征用集體土地用地申請

18、到擬征地所在區（縣）房地局立案

19、簽訂征地協議20、簽訂補償安置協議

21、確定勞動力安置方案

22、區（縣）房地局審核各項協議

23、市政府下文征地

24、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費

25、辦理批地文件、批地圖

26、辦理凍結戶口

27、調查戶口核實勞動力

28、辦理農轉工工作

29、辦理農轉居工作30、辦理超轉人員安置工作

31、地上物作價補償工作

32、征地結案

取得房地產開發項目土地使用權的相關稅費

1、地價款（土地出讓金）

2、資金占用費

3、滯納金

4、土地使用費

5、外商投資企業土地使用費

6、防洪工程建設維護管理費

7、土地閑置費

8、土地權屬調查、地籍測繪費

9、城鎮土地使用稅

10、地價評估費

11、出讓土地預訂金

12、征地管理費

13、土地補償費

14、青苗及樹木補償費

15、地上物補償費

16、勞動力安置費

17、超轉人員安置費

18、新菜田開發建設基金

19、耕地占用稅

第五步 房地產開發項目的拆遷安置

房地產開發項目拆遷安置階段的法律程序

1、委托進行拆遷工作

2、辦理拆遷申請

3、審批、領取拆遷許可證

4、簽訂房屋拆遷責任書

5、辦理拆遷公告與通知

6、辦理戶口凍結

7、暫停辦理相關事項

8、確定拆遷安置方案

9、簽訂拆遷補償書面協議

10、召開拆遷動員會，進行拆遷安置

11、發放運作拆遷補償款

12、拆遷施工現場防塵污染管理

13、移交拆遷檔案資料

14、房屋拆遷糾紛的裁決

15、強制拆遷

房地產開發項目拆遷安置階段的相關稅費

1、房屋拆遷補償費

2、搬家補助費

3、提前搬家獎勵費

4、臨時安置補助費（周轉費）

5、清理費

6、停產停業綜合補助費

7、對從城區位置較好的地區遷往位置較差的地區或遠郊區縣的居民的補助費

8、一次性異地安置補助費

9、房屋拆遷管理費

10、房屋拆遷服務費

第六步 房地產開發項目的開工、建設、竣工階段

房地產開發項目開工、建設、竣工階段的法律程序

一、房地產開發項目開工前準備工作

1、領取房地產開發項目手冊

2、項目轉入正式計劃

3、交納煤氣（天然氣）廠建設費

4、交納自來水廠建設費

5、交納污水處理廠建設費

6、交納供熱廠建設費

7、交納供電貼費及電源建設集資費

8、土地有償出讓項目辦理“四源”接用手續

9、設計單位出報批圖

10、出施工圖

11、編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金

12、辦理消防審核意見表

13、審批人防工程、辦理人防許可證

14、核發建設工程規劃許可證

15、領取開工審批表，辦理開工登記

二、房地產開發項目的工程建設招投標

16、辦理招標登記、招標申請

17、招標準備

18、招標通告

19、編制招標文件并核準20、編制招標工程標底

21、標底送審合同預算審查處確認

22、標底送市招標辦核準，正式申請招標

23、投標單位資格審批

24、編制投標書并送達

25、召開招標會，勘察現場

26、召開開標會議，進行開標

27、評標、決標

28、發中標通知書

29、簽訂工程承包合同30、工程承包合同的審查

三、房地產開發項目開工手續的辦理

31、辦理質量監督注冊登記手續

32、建設工程監理

33、辦理開工統計登記

34、交納實心黏土磚限制使用費

35、辦理開工前審計

36、交納投資方向調節稅

37、領取固定資產投資許可證

38、報裝施工用水、電、路

39、協調街道環衛部門40、協調交通管理部門

41、交納綠化建設費，簽訂綠化協議

42、領取建設工程開工證

四、房地產開發項目的工程施工

43、施工場地的“三通一平”

44、施工單位進場和施工暫設

45、工程的基礎、結構施工與設備安裝

46、施工過程中的工程質量監督

五、房地產開發項目的竣工驗收

47、辦理單項工程驗收手續

48、辦理開發項目的綜合驗收，領取《工程質量竣工核驗證書》

49、商品住宅性能認定50、竣工統計登記

51、辦理竣工房屋測繪

52、辦理產權登記

房地產開發項目開工、建設、竣工階段的相關稅費

1、三通一平費

2、自來水廠建設費

3、污水處理廠建設費

4、供熱廠建設費

5、煤氣廠建設費

6、地下水資源養蓄基金

7、地下熱水資源費

8、市政、公用設施建設費（大市政費）

9、開發管理費

10、城建綜合開發項目管理費

11、建筑行業管理費

12、綠化建設費

13、公園建設費

14、綠化補償費

15、路燈維護費

16、環衛設施費

17、生活服務設施配套建設費（小區配套費）

18、電源建設集資費（用電權費）

19、外部供電工程貼費（電貼費）20、建安工程費

21、建設工程招投標管理費

22、合同預算審查工本費

23、質量管理監督費

24、竣工圖費

25、建材發展補充基金

26、實心黏土磚限制使用費

27、工程監理費

28、工程標底編制管理費

29、機電設備委托招標服務費30、超計劃用水加價

31、夜間施工噪聲擾民補償費

32、占道費

33、固定資產投資方向調節稅

第七步 房地產開發項目的經營階段

房地產開發項目經營階段的法律程序

一、北京市外銷商品房的銷售

1、辦理《外銷商品房預（銷）售許可證》

2、選定中介代理機構和律師事務所

3、與購房者簽訂認購書

4、簽訂正式買賣契約

5、辦理簽約公證

6、辦理外銷商品房預售契約公證

7、辦理外銷商品房的預售登記

8、外銷商品房轉讓登記

9、外銷商品房抵押登記

10、樓宇交付入住手續

11、辦理產權過戶手續

二、北京市內銷商品房的銷售

12、提交完成建設項目投資證明

13、簽署預售內銷商品房預售款監管協議

14、辦理《內銷商品房預（銷）售許可證》

15、銷售項目備案

16、委托中介代理機構進行銷售

17、與購房者簽訂認購書

18、與購房者簽訂買賣契約

19、辦理預售登記20、辦理轉讓登記

21、辦理房地產抵押登記手續

22、樓宇交付入住

23、質量保證書和使用說明書

24、辦理產權立契過戶手續

三、北京市房地產出租的綜合管理

25、房屋出租權的確認

26、申請房屋租賃許可證

27、出租人與承租人簽訂書面承租協議

28、租賃當事人辦理租賃登記手續

29、租賃房屋的轉租30、房屋租賃關系的終止

四、北京市房地產出租的專項（外地來京人員）管理

31、房屋出租權的確認

32、出租人辦理房屋租賃許可證

33、出租人辦理《房屋租賃安全合格證》

34、簽訂書面租賃協議

35、租賃雙方辦理租賃登記備案手續

五、北京市房地產的抵押

36、抵押權的設定

37、簽訂抵押合同

38、辦理房地產抵押登記

39、抵押房地產的占管40、抵押房地產的處分

房地產開發項目經營階段的相關稅費

1、營業稅

2、城市維護建設稅

3、教育費附加

4、印花稅

5、契稅

6、土地增值稅

7、企業所得稅

8、個人所得稅

9、房產稅

10、城市房地產稅

11、房屋產權登記費

12、房屋所有權證工

本費

13、房產共有權執照費

14、房屋他項權利執照費

15、房屋買賣登記費

16、房屋買賣手續費

17、房屋租賃審核備案手續費

18、向來京人員租賃房屋審核備案手續費

19、來京人員租賃私房合同登記備案手續費20、房屋租賃登記費

21、房屋估價手續費

22、房屋公證估價手續費

23、房地產價格評估費

24、房地產中介服務費第八步 房地產開發項目的物業管理階段

房地產開發項目物業管理階段的法律程序

1、物業管理單位經營資質審批

2、簽署物業管理委托合同

3、居住小區的物業接管綜合驗收

4、物業使用、管理、維修公約的核準

5、安排簽訂管理公約

6、制定、提供質量保證書和使用說明書

7、物業管理服務基本要求

8、物業管理委員會的設立

房地產開發項目物業管理階段的相關稅費

1、居住小區物業管理啟動經費

2、共用部位共用設施設備維修基金

3、普通居住小區物業管理費

4、高檔住宅物業管理費

5、經濟適用住房小區物業管理費

6、供暖費

第四篇：房地產開發流程

房地產開發流程

房地產開發項目的立項和可行性研究階段的法律程序

1、選定項目，簽定合作意向書

2、初步確定開發方案

3、申報規劃要點

4、申報、審批項目建議書

5、編制項目可行性研究報告

6、申報、審批項目可行性研究報告

房地產開發項目規劃設計和市政配套階段的法律程序

一、房地產開發項目的規劃設計

1、申報選址定點

2、申報規劃設計條件

3、委托作出規劃設計方案

4、辦理人防審核

5、辦理消防審核

6、審定規劃設計方案

7、住宅設計方案的專家組審查

8、落實環保“三廢”治理方案

9、委托環境影響評價并報批

10、建設工程勘察招、投標

11、委托地質勘探

12、委托初步設計

13、申報、審定初步設計

二、房地產開發項目的市政配套

14、征求主管部門審查意見

15、落實市政公用設施配套方案

16、報審市政配套方案

17、市政各管理部門提出市政配套意見

18、市政管線綜合

取得房地產開發項目土地使用權的法律程序

一、國有土地使用權的出讓

1、辦理建設用地規劃許可證

2、辦理建設用地委托釘樁

3、辦理國有土地使用權出讓申請

4、主管部門實地勘察

5、土地估價報告的預審

6、委托地價評估

7、辦理核定地價手續

8、辦理土地出讓審批

9、簽訂國有土地使用權出讓合同

10、領取臨時國有土地使用證

11、領取正式國有土地使用證

12、國有土地使用權出讓金的返還

二、國有土地使用權的劃撥

13、國有土地使用權劃撥用地申請

14、主管部門現場勘察

15、劃撥用地申請的審核、報批

16、取得劃撥用地批準

三、集體土地的征用

17、征用集體土地用地申請

18、到擬征地所在區（縣）房地局立案

19、簽訂征地協議

20、簽訂補償安置協議

21、確定勞動力安置方案

22、區（縣）房地局審核各項協議

23、市政府下文征地

24、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費

25、辦理批地文件、批地圖

26、辦理凍結戶口

27、調查戶口核實勞動力

28、辦理農轉工工作

29、辦理農轉居工作

30、辦理超轉人員安置工作

31、地上物作價補償工作

32、征地結案

房地產開發項目拆遷安置階段的法律程序

1、委托進行拆遷工作

2、辦理拆遷申請

3、審批、領取拆遷許可證

4、簽訂房屋拆遷責任書

5、辦理拆遷公告與通知

6、辦理戶口凍結

7、暫停辦理相關事項

8、確定拆遷安置方案

9、簽訂拆遷補償書面協議

10、召開拆遷動員會，進行拆遷安置

11、發放運作拆遷補償款

12、拆遷施工現場防塵污染管理

13、移交拆遷檔案資料

14、房屋拆遷糾紛的裁決

15、強制拆遷

房地產開發項目開工、建設、竣工階段的法律程序

一、房地產開發項目開工前準備工作

1、領取房地產開發項目手冊

2、項目轉入正式計劃

3、交納煤氣（天然氣）廠建設費

4、交納自來水廠建設費

5、交納污水處理廠建設費

6、交納供熱廠建設費

7、交納供電貼費及電源建設集資費

8、土地有償出讓項目辦理“四源”接用手續

第五篇：房地產開發流程

房地產項目從開始到竣工,大致可以分以下三大部分

第一部分，房地產開發公司的準備工作

在報行政機關審批之前，房地產開發公司應辦理好土地出讓手續，委托有資質的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書,應附有詳細的規劃設計參數和效果圖，并落實足夠的開發資金。

第二部分，行政審批部分

根據我國當前法律、法規、規章，房地產建設項目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規劃總圖審查及確定規劃設計條件；3）初步設計及施工圖審查；4）規劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設工程竣工綜合驗收備案。

一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：

1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。

2、國土資源局進行土地利用總體規劃和土地供應方式的審查。

3、建委辦理投資開發項目建設條件意見書。

4、環保局辦理生產性項目環保意見書（表）。

5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。

6、規劃部門辦理項目選址意見書。

二、規劃總圖審查及確定規劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項：

1、人防辦進行人防工程建設布局審查。

2、國土資源局辦理土地預審。

3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。

4、規劃部門對規劃總圖進行評審，核發《建設用地規劃許可證》。

5、規劃部門確定建設工程規劃設計條件。

三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項：

1、規劃部門對初步設計的規劃要求進行審查。

2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。

3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。

4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。

5、國土資源局進行用地預審。

6、市政部門、環保局、衛生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業內容進行審查。

7、建委制發初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。

8、建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據業主單位意見，核發技術性審查委托通知單。

9、建委根據施工圖設計文件審查機構發出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發放《建設工程施工圖設計文件審查批準書》。

四、規劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：

1、公安消防支隊進行消防設計審查。

2、人防辦進行人防設施審查。

3、建委、市政部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分對相關專業內容和范圍進行審查。

4、規劃部門對變更部分的規劃設計補充核準規劃設計條件，在建設單位繳納有關規費后，核發《建設工程規劃許可證》（副本）。

五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：

1、建設單位辦理施工報建登記。

2、建設方對工程進行發包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發包。

3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發《建筑工程施工許可證》。

六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項：

由房地產管理部門辦理預售登記，核發《商品房預售許可證》。

開發企業申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料：

1、以下證明材料：

（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（2）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；

（3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。

2、開發企業的《營業執照》和資質等級證書；

3、工程施工合同；

4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。

七、建設工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項：

1、建筑工程質量監督站（機構）對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。

2、財政部門對建設項目應繳納的行政事業性收費和基金進行核實驗收。

3、規劃部門、市政部門、水利局、環保局、文化局、衛生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規、規章的有關規定對相關專業內容和范圍進行驗收。規劃部門根據上述部門和本部門驗收情況核發《建設工程規劃許可證》（正本）。

4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。

第三部分，房地產項目權屬初始登記階段

1、由房管局核準新建商品房所有權初始（大產權證）登記。

2、開發商應提交材料：

（1）申請書；

（2）企業營業執照；

（3）用地證明文件或者土地使用權證；

（4）建設用地規劃許可證；

（5）建設工程規劃許可證；

（6）施工許可證；

（7）房屋竣工驗收資料

（8）房屋測繪成果；

（9）根據有關規定應當提交的其他文件。

以上幾個階段，需增加或減少的相關事項及時限，各地根據實際情況，會有不同的差異。各個程序的辦理時間，絕大部分都少于15天，一般在7天內。所需要的費用，由于相當部分屬于地方收費，所以就不再明細列表，更何況相對于房地產開發所獲得的利潤，行政審批費用可以忽略不計。