第一篇：上海房地產(chǎn)開發(fā)流程

上海房地產(chǎn)項目開發(fā)流程

一、立項審批階段：

1、公司注冊：

2、土地評估：

3、項目選址：由建設單位向區(qū)規(guī)劃局提出申請，并繳納相關費用（費用收取詳見表二）。

4、土地面積測繪：選址意見書下來后由房地局測繪所對該地塊進行測繪，確定項目占地面積（測繪費詳見表三）。

5、簽定《國有土地出讓合同》：由區(qū)發(fā)改委向市發(fā)改委申請用地指標，等用地指標下來后，建設單位與區(qū)房地局簽定《國有土地出讓合同》及《配套合同》，繳納土地出讓金與配套費。

6、制可行性研究報告及申請項目立項：選擇有資質的咨詢公司編制項目可行性研究報告，編制完成后待選址下來及《出讓合同》簽定后一并遞交區(qū)發(fā)改委申請立項，若項目體量大，則由區(qū)發(fā)改委轉送市發(fā)改委審批。

7、辦理用地規(guī)劃許可證：立項批復出來后再向區(qū)規(guī)劃局申辦用地規(guī)劃許可證。

二、規(guī)劃設計階段

1、方案審批：選擇專業(yè)設計公司設計項目方案，報區(qū)規(guī)劃局。

2、組織召開項目擴初會或論證會：原規(guī)定方案審批前組織召開項目協(xié)調(diào)會，由政府各職能部門及配套部門參與。現(xiàn)流程簡化，一般方案審批完后就進行初步方案設計，設計出來后再向各職能部門及配套部門征詢，各部門出征詢意見單，同時與當?shù)刂鞴懿块T協(xié)調(diào)，組織召開項目擴初會或項目論證會。

3、擴初方案審批：根據(jù)擴初會議要求，調(diào)整總體方案，并向規(guī)劃局申報擴初方案審批。

4、項目報建：項目立項后報區(qū)招投標管理辦公室申報項目報建手續(xù)，辦理項目IC卡。

5、辦理招投標手續(xù)：向區(qū)招投標管理辦公室申請辦理勘察單位、設計單位、監(jiān)理單位及施工單位招投標手續(xù)。建設單位繳納交易服務費，費用按照有關規(guī)定的差額定率累進方式繳納（詳見表四）。

6、各部門審批：擴初方案確定后進行方案深化設計，出施工圖、再報消防、環(huán)保、衛(wèi)生、防雷、綠化、交通、民防、住宅等職能部門審批。

1）、環(huán)保：選擇環(huán)評咨詢公司，根據(jù)項目體量大小編制環(huán)評報告書或報告表向區(qū)或市級環(huán)保部門申報評審，出環(huán)評報告批復。

2）、防雷：根據(jù)區(qū)防雷辦要求提供相關圖紙，并繳納防雷檢測費（詳見表五）。若項目大，通過協(xié)商費用可下浮20%。

3）、綠化：項目擴初方案確定后進行環(huán)境工程設計出圖，報市園林局評審、出批復，同時向區(qū)園林署按40元/㎡（綠化面積）繳納綠化保證金，該費用由建設單位出，但手續(xù)一般由綠化景觀施工單位辦理。

4）、交通：根據(jù)市交警總隊要求提供相關資料由區(qū)交警支隊轉市交警總隊評審，出批復。

5）、民防：項目按地上建筑面積配備一定比例的地下民防工程。若無民防工程，則需向區(qū)民防辦繳納60元/㎡（民防辦核定的建筑面積）的民防結建費。

7、工程規(guī)劃許可證申領：各部門審批通過，同時項目工程部完成施工圖審圖后，報規(guī)劃局申領工程規(guī)劃許可證，并繳納相關費用（詳見表二）。領證之前向規(guī)劃城建檔案室申辦工程竣工檔案驗收報送申請表。

8、地名命名報批：在用地規(guī)劃許可證辦理之后，工程規(guī)劃許可證辦理之前向區(qū)規(guī)劃局地名辦申請辦理地名命名手續(xù)。

三、開工準備階段

1、工程報監(jiān)：取得工程規(guī)劃許可證后向區(qū)質監(jiān)站辦理報監(jiān)手續(xù)，并按工程造價的1‰（商業(yè)）或0.7‰（住宅）繳納報監(jiān)費，有民防工程的向市民防質監(jiān)站申辦報監(jiān)手續(xù)。

2、工程施工許可證的申領：報監(jiān)完成后向區(qū)招投標辦申領工程施工許可證。

3、灰線復驗：向規(guī)劃局測量隊申請辦理道路紅線及界樁定位，按648元/界樁點位另加兩個控制點測量費2432元繳納測量費。之后由施工單位進行建筑定位，再報規(guī)劃局檢查大隊申報復驗灰線。

4、住宅施工計劃、市政、公建配套建設計劃及住宅竣工配套計劃申報：開發(fā)項目若為住宅項目，需向房地局質量管理科及住宅發(fā)展中心申報年度住宅施工計劃、市政、公建配套建設計劃及住宅竣工配套計劃。并按320元/㎡繳納配套費。

5、臨時排水許可證辦理：項目開工之前向水務局申辦臨時排水許可證，按核定的排水量每月繳納排污費（0.81×排水量），排污費可下浮30%～50%。

四、施工階段（配套工程施工）

1、供電配套工程：項目開工前需向供電局申請臨時用電，并繳納臨時接電容量費。開工后向供電局提出用電申請，供電局根據(jù)實際情況答復供電方案，同時核定出供電配套工程費，待合同簽定并繳付費用后轉供電局設計室進行外線供電工程設計、出圖、施工。若開發(fā)項目內(nèi)有產(chǎn)權屬于用戶自己的配電站即用戶站，則必須由供電局下屬安裝公司進行設計、施工，費用按實際結算。（以上費用的收取詳見供電局收費標準）

2、雨污水配套工程：雨污水管線圖一般由設計單位設計出圖，由雨污水管理部門審核通過后施工。施工單位可通過招投標確定，但與市政管網(wǎng)接口處的檢測井必須由雨污水下屬單位施工，每個井約2.5～4萬元（根據(jù)尺寸大小）。

3、自來水配套工程：項目外圍自來水管線由自來水公司設計、出圖、施工，費用按管線工程2000定額編制預算并繳納。住戶水表及表箱須向自來水公司購買，每套約920元，若數(shù)量大可略有下浮。

4、天然氣配套工程：項目外圍管線、調(diào)壓站及鍋爐房管線必須由天然氣公司設計、出圖、施工，費用按管線工程2000定額編制預算并繳納。住宅項目室內(nèi)管線可由設計單位設計，但必須由天然氣公司施工，并按33元/㎡繳納住宅配套費，按1290元/戶代付燃氣表開戶費。

5、有線電視配套工程：室內(nèi)管線可由設計單位設計，外圍管線必須由區(qū)有線電視中心設計、出圖、施工。工程費收費方式：1）根據(jù)上海市93定額編制預算，按實際結算也可按建筑面積簽定協(xié)議；2）協(xié)議價為多層、復式、高層、小高層為15元/㎡，別墅35元/㎡。

6、通信配套工程：由建設單位向電信局提出通信申請，并繳納通信配套工程費，（多層明線

6.5元/㎡，高層12.5元/㎡，多層暗線20元/㎡，別墅40元/㎡）。電信局負責施工及驗收。

7、郵政配套手續(xù)：向郵政局購買信報箱，并辦理郵政配套手續(xù)。信報箱費用為318元/個，若數(shù)量大可下浮至270元/個，包括每戶100元的通郵費。

8、道路開口：根據(jù)項目總平面圖及建設要求，向區(qū)交警支隊申請道路開口，征得同意后報市政局路政科及園林署，并繳納相關費用（詳見表七）。與相關領導協(xié)商，費用可下浮30%～40%

9、粘土磚核定手續(xù)：在項目開工后向區(qū)墻改辦辦理粘土磚及散裝水泥核定手續(xù)。

10、門牌號編訂：按照公安部門要求，準備相關材料向公安部門申請項目門牌號編訂手續(xù)。

11、面積預測：門牌號編訂后，預售許可證申辦前根據(jù)項目大小向區(qū)房地局測繪所或市房屋土地測繪中心申請建筑面積預測（測繪費詳見表三）。

12、網(wǎng)上認證手續(xù)辦理：項目預售前須向市房地產(chǎn)交易中心申報網(wǎng)上認證手續(xù)。

13、預售許可證辦理：多層項目封頂、高層項目完成2/3樓層施工并通過網(wǎng)上認證手續(xù)后可向區(qū)房地局市場科申辦預售許可證。

14、合同預告登記：商品房預售后，到區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理預告登記，并繳納登記費：住宅3元/㎡，非住宅按合同總價的0.8‰。

五、驗收交付階段

1、職能部門專項驗收：項目竣工前后向消防、民防、衛(wèi)生、環(huán)保、規(guī)劃、交通、園林、防雷、墻改辦等職能部門申報竣工專項驗收。

（1）、防雷：向市防雷監(jiān)測中心申報現(xiàn)場監(jiān)測，監(jiān)測通過后出監(jiān)測報告轉區(qū)防雷辦，區(qū)防雷辦出驗收批復。

（2）、墻改辦：根據(jù)項目使用的粘土磚、散裝水泥用量及類型核定并繳納專項資金（標準磚0.1元/塊，多孔磚0.025元/塊；袋裝水泥3元/噸，用量可適當少報）。

（3）、園林：一般由施工單位向市園林局申報竣工驗收手續(xù)，市園林局核準通過后出備案證明，憑備案證明向區(qū)園林署申請退還綠化保證金。

（4）、交通：一般由交通標示標牌施工單位負責向市交警總隊申請竣工驗收，驗收通過出批復。

（5）、衛(wèi)生：項目通水后向衛(wèi)生部門的疾病控制預防中心申請水質檢測，檢測費約300元～400元/點，一個供水系統(tǒng)基本按1個點抽檢，檢測通過出報告后轉衛(wèi)生防疫站申辦竣工驗收，出批復。

（6）、環(huán)保：項目竣工后先辦理雨污水接納手續(xù)，憑雨污水接納證明可向區(qū)環(huán)保局申報環(huán)保驗收，出批復。

（7）、消防：一般需由有消防系統(tǒng)檢測資質的單位進行系統(tǒng)監(jiān)測，收費標準為1.5元～2元/㎡。由消防施工單位負責向市消防總局（或區(qū)消防支隊）申報竣工驗收，通過后出批復。

（8）、規(guī)劃：先向規(guī)劃局測量隊申報竣工測量手續(xù)，交納測量費（詳見表六）。測量報告出來后申請檔案驗收，取得檔案驗收合格證后再申報規(guī)劃竣工驗收，領取規(guī)劃驗收合格證。

（9）、民防：一般由施工單位負責向市民防質監(jiān)站申辦竣工驗收，驗收通過出民防工程質量監(jiān)督報告。再向市民防檔案室申辦民防工程檔案竣工驗收，按2.1元/㎡（民防建筑面積）繳納民防檔案立卷服務費；同時繳納民防檔案編制費，收費標準為底價4500元，民防建筑面積5000㎡，每增加2000㎡收取250元，不到2000㎡按2000平方米收取。憑民防檔案驗收合格證及質量監(jiān)督報告由建設單位向區(qū)民防辦辦理民防工程竣工備案，工程竣工備案完成后辦理民防工程使用登記備案。

2、室內(nèi)環(huán)境檢測：在項目竣工后區(qū)質監(jiān)站出質量監(jiān)督報告之前須完成民用建筑室內(nèi)環(huán)境檢測，且必須檢測合格出檢測報告。檢測單位可自行尋找，費用原行情約1元/㎡，現(xiàn)價格有一定下浮。

3、土建竣工驗收：建設單位組織區(qū)質監(jiān)站及各參建單位進行土建竣工驗收，現(xiàn)場驗收通過后向區(qū)質監(jiān)站遞交相關竣工資料，質監(jiān)站出質量監(jiān)督報告。

4、配套部門專項驗收：在辦理職能部門專項驗收的同時可辦理配套工程專項驗收及開通手續(xù)。若開發(fā)項目為住宅項目，還需辦理配套驗收合格證。其中雨污水需辦理排水許可證；住宅項目自來水通水前需申辦水表卡，辦卡費為10元/張，同時預購53噸水費，水費目前按

1.84元/噸收取，其中50噸水的水費交房時向業(yè)主收取。

5、工程竣工備案：各職能部門專項驗收及質監(jiān)驗收通過后向區(qū)建管所申領工程竣工備案證明。

6、面積實測：取得工程竣工備案后根據(jù)項目大小向區(qū)房地局測繪所或市房屋土地測繪中心申報建筑面積實測

7、交付使用許可證辦理：項目若為住宅項目，則必須在取得實測報告后向房地局質量管理科申辦住宅交付使用許可證。

六、大產(chǎn)證申領階段

第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)前期流程上海-很細

房地產(chǎn)開發(fā)前期流程

第一篇 開發(fā)前期的工作

一、確定投資建設工程項目

對項目從前期開發(fā)角度入手，進行合理分析和有效測算，為公司決策提供重要依據(jù)。

二、建設項目用地計劃辦理

1.所需資料

a.地形圖（劃示用地范圍，標明大約面積）

b.與地塊出讓單位簽署的用地協(xié)議

2.辦理程序

a.備齊資料

b.到地塊所在地土地部門辦理

三、建設工程項目建議書的編制與報批

1.編制及所需資料

a.開發(fā)單位營業(yè)執(zhí)照

b.開發(fā)資質證書

c 用地計劃審核意見

d.建筑設計方案（總平面圖等）

e.其他相關資料

2.報批程序與報批資料

a.將所需資料備齊送至投資咨詢公司，委托其編制《項目建議書》

b.準備《關于項目建議書報批申請報告》

c.將《項目建議書》與申請報告送計委報批

注：投資3000萬元以下項目由區(qū)計委立項；超過3000萬元以下項目由區(qū)計委轉報有關部門審批

四A、建設工程項目選址意見申辦

1.所需資料

a.批準的項目建議書或其他計劃文件（復印件一份）b.地形圖（均應劃示用地范圍）4份

c.土地權屬證（復印件1份）

d.聯(lián)建協(xié)議書（復印件1份）

e.選址論證

f.上海市建設項目選址意見書申請表（到區(qū)規(guī)劃局領取）

2.申辦程序

a.準備數(shù)份項目建議書批復及數(shù)份地形圖

b.將上述資料分送有關部門簽署選址意見并加蓋公章

c.將有關部門的意見備齊，同時備齊（1）項所有資料，送區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理

四B、建設用地規(guī)劃許可證申辦

1.所需資料

a.建設工程的計劃批準文件（批準的項目建議書或其他計劃文件）（復印件一份）

b.地形圖（均應劃示用地范圍）6份（其中一份

應有消防、環(huán)保、交通、防疫、水利等部門選址意見及公章）

c.國有土地使用權出讓合同文件及副圖（1份）

d.上海市建設項目選址意見書申請表（到區(qū)規(guī)劃局領取）

e.申請報告（紅頭文件）

f.其他需說明的圖紙或文件

2.申辦程序

a.備齊上述所有資料

b.送區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理

五、建設工程項目地名報批

1.所需資料

a.項目批文（批準的項目建議書或其他計劃文件）（復印件一份）

b.地形圖（均應劃示用地2份

c.總平面圖（3份）

d.建設用地規(guī)劃許可證及批文

e.申請報告（紅頭文件）

f.其他需說明的圖紙或文件

2.申辦程序

a.備齊上述所有資料及1500元支票

b.送區(qū)地名辦辦理

六、建設工程項目報建

1.所需資料

a.《上海市建設工程報建表》（到市報建處領取）

b.企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照及有關證明原件和復印件

c.項目建議書批文原件及復印件

d.銀行出具的建設資金落實證明（驗資報告）

e.《上海市建設單位工程技術人員和管理人員核定申報表》（到市報建處領取）

f.專業(yè)技術人員和管理人員技術職稱證書原件及復印件

g.《住宅項目配套建設審核申請表》

h.《住宅新開工審核通知單》

七、工程項目設計招標辦理

1.所需資料

a.報建工程項目IC卡

b.上海市建設工程設計招標項目登記表

c.《上海市建設工程設計招標文件報批表》（到市招標辦領取）

d.《上海市建設工程設計評標小組報批表》（到市招標辦領取）

e.工程設計任務書

f.建設用地規(guī)劃許可證

g.工程項目選址意見批文

2.辦理程序

a.備齊上述資料

b.到市設計招標辦辦理

八、設計方案評標會召開及設計單位中標辦理

1.所需資料

a.項目設計方案、建設用地規(guī)劃許可證、項目選址意見書、設計任務書、項目建議書批文等若干份

b.會議通知書

2.辦理程序

a.備齊上述資料

b.提前三天分送各評委

c.到市招標辦召開評標會（會務費300元）

中標辦理a.設計方案評標會會議紀要b.評委評標意見書

九﹑建設工程規(guī)劃設計要求申辦

1.所需資料

a.上海市建設工程規(guī)劃設計要求申請表（到區(qū)規(guī)劃局領取）1份

b.計劃批準文件 1份

c.土地使用權屬證件 1份

d.房屋權屬證 1份

e.危房鑒定報告

f.地形圖（劃示用地范圍）2份

辦理程序a.備齊上述資料b.送區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理 十﹑工程項目設計方案深化﹑修改

根據(jù)規(guī)劃局批文要求修改設計方案

十一﹑設計方案審定會召開

1.所需資料

a.設計方案文本 12份

b.項目建議書批文，建設用地規(guī)劃許可證及批文，區(qū)府土文件 若干份

c.請柬

2.申辦程序

a.備齊上述資料

b.分送至計委﹑規(guī)劃局﹑防疫站﹑環(huán)保局﹑消防處﹑住宅局﹑園林局等部門

c.召開方案審定會

十二﹑設計方案送審報批

1.所需資料

a.選址意見書

b.規(guī)劃設計要求通知單

c.地形圖（劃示用地范圍）

d.設計方案 2份

e.地名批文

f.項目建議書批文

辦理程序a.備齊上述資料b.到區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理 十三﹑可行性研究報告編制與報批

1.所需資料

a.用地計劃審核意見書

b.項目建議書批文

c.用地計劃許可證及批文

d.區(qū)府土文件

e.營業(yè)執(zhí)照

f.開發(fā)資質證書

g.住宅項目配套條件審核申請表

h.資本金出資承諾書

i.設計方案文本

j.其他相關文件

2.辦理程序

a.備齊上述資料

b.送投資咨詢公司編制并準備一份可行性研究報告申請報批文件（紅頭文件）

c.送計委報批

十四﹑擴大初步計劃

根據(jù)方案審定會各職能部門方案會審意見進行擴初設計

十五﹑擴初會召開

1.所需資料

a.擴初設計文本若干份

b.請柬

2.申辦程序

a.備齊上述資料

b.分送至計委﹑規(guī)劃局﹑防疫局﹑環(huán)保局﹑消防處﹑住宅局﹑園林局（交通﹑環(huán)衛(wèi)﹑自來水公司﹑煤氣公司﹑供電局﹑電話﹑有線電視）等部門

c.召開擴初會議

十六、擴初意見征詢及擴初批復

1.所需資料

a擴初會議紀要

b.根據(jù)擴初意見修改后的總平面圖及擴初文本

c.關于要求報批擴初的申請報告（紅頭文件）由各職能部門簽署征詢意見的總平面圖

2.申辦程序

a.備齊上述資料

b.分送至計委、規(guī)劃局、防疫局、環(huán)保局、消防處、住宅局、園林局等部門征詢意見

c.送規(guī)劃局規(guī)劃科報批

十七、住宅項目配套條件審核報批

1.所需資料

a.《住宅項目配套建設條件審核報批》（住宅局領取）b.項目建議書或可行性報告研究報告批文

c.地形圖和管線圖（劃示用地范圍）

d.總平面圖若干份

e.建設用地規(guī)劃許可證及批文

f.其他相關資料

2.申辦程序

a.備齊上述資料

b.送住宅局總師室辦理

十八、勘察招投標與勘察單位的中標辦理

1.所需資料

a.上海市建設工程勘察招投項目登記表

b.《上海市建設工程勘察招投文件報批表》（到市招標辦領取）

c.《上海市建設工程勘察評標小組報批表》（到市招標辦領取）

d.設計中標通知書

2.申辦程序

a.備齊上述資料

b.到市勘察招標辦辦理

十九、建設用地批準書申辦

1.所需資料

a.上海市建設用地批準書申請表（到區(qū)土地局領取）b.土地出讓協(xié)議

c.其他相關文件

2.申辦程序

a.備齊上述資料

b.到區(qū)土地局簽署協(xié)議

c.付款，領取用地批準書

二十、施工圖設計

設計單位根據(jù)擴初批復意見進行施工圖設計

二十一、住宅項目開發(fā)計劃辦理

1.所需資料

a.住宅項目新開工申請表（到區(qū)住宅局領取）

b.項目配套建設條件審核意見通知書

c.建設項目立項批準文件

d.建設用地規(guī)劃許可證或建設使用地批準書

e.申請單位現(xiàn)有空置房情況

f.住宅建設配套費交納情況

2.申辦程序

a.備齊上述資料

b.到區(qū)住宅局辦理

二十二、建設項目轉正

1.所需資料

a.項目轉正申請報告（紅頭文件）

b.可行性研究與擴初批復

2.申辦程序

a.備齊上述資料

b.送計委辦理

二十三A、建筑工程項目規(guī)劃許可證辦理

1.所需資料

a.總平面圖 10份

b.建筑圖 7套

c.結構圖（基礎）2套

d.給排水圖3套

e.建設項目計劃批準文件及項目轉正單

f.土地使用權或用地批準書

g.應拆房屋權屬證明

h.地形圖（劃示用地范圍及建筑物位置）10份

i.分層面積表

j.建筑工程預算書

k.消防、環(huán)保、衛(wèi)生防疫、園林、住宅配套、人防等有關部門審核意見單

2.申辦程序

a.備齊上述資料

b.分送消防、環(huán)保、衛(wèi)生防疫、園林、住宅配套、人防辦、交通、建管所、規(guī)土辦等部門簽署意見

c.將意見匯總送至區(qū)規(guī)劃局

二十三B、施工招標辦理

1．所需資料

a.市招標辦授權管理通知

b.招標項目登記表

c.項目建設有關批復

d.總平面圖

e．報建表

f．住宅項目新開工計劃

g．住宅項目配套條件審核

h．設計中標通知書

i．法人證明或對其代理人的委托書

j.委托機構招標協(xié)議

k.代理機構資質

l.資金落實情況證明

m.監(jiān)理單位資質

n.監(jiān)理合同

o.建設單位資質

p.建設單位申請材料

q.公開招標發(fā)布信息

r.公開招標報名登記表

s.公開招標入圍條件

t.投標單位資質審核

u.招標文件報批表

v.招標文件

w.工程量清單

x.招標文件答疑會會議紀要

y.標底

A1.開標情況匯總表

B1.詢標記錄

C1.評標方法

D1.評標資料

E1.決標情況匯總表

F1.中標通知書

G1.外地施工企業(yè)任務量單

H1.中標單位投標資料

I1.未中標單位投標資料

J1.施工合同

K1.設計監(jiān)理項目流轉表

L1.建設項目IC卡

２．辦理程序

a.申請授權

b.發(fā)布招標信息

c.接受施工單位報名

d.初選入圍施工單位，發(fā)標書

e.招標文件答疑會

f.開標

g.準備（１）項所有資料及工程造價萬分之四支票一張

h.辦理中標手續(xù)

二十四、施工監(jiān)理單位甄選

（略比施工招標簡單，此處從略）

二十五、施工許可證辦理

１．所需資料

a.申請表

b.建設規(guī)劃許可證

c.資金入賬憑證

d.三通一平的有關證明

e.施工合同副本，廉潔協(xié)議

f.監(jiān)理合同，住宅項目監(jiān)理登記證

g.建設工程項目質量和安全監(jiān)督申報所需資料

h.項目施工許可證（施工單位）

i.勘察、設計中標通知書

j.設計監(jiān)理流轉表

k.住宅項目建設開工計劃

２．辦理程序

a.將圖紙分送設計監(jiān)理、質監(jiān)站審核

b.根據(jù)設計監(jiān)理及質監(jiān)站審核意見進行圖紙修改

c.備齊所有資料

d.送市建官處辦理

二十六、商品房計劃申請

１．所需資料

a.開發(fā)單位資質證書

b.營業(yè)執(zhí)照

c.規(guī)劃許可證

d.建設用地批準書

e.固定資產(chǎn)填報表

f.項目轉正單

２．辦理程序

a.備齊資料

b.送計委辦理

二十七、工程開工

１．所需資料

a.施工圖紙

b.建設工程規(guī)劃許可證

c.建設工程施工許可證

２．辦理程序

a.發(fā)放圖紙

b.技術交底

c.工程開工

二十八、驗線

１．所需資料

a.申報表

b.建設工程規(guī)則許可證

c.驗線通知單

２．辦理程序

a.準備資料

b.驗線

第二篇 甲方在施工過程中的工作

投資控制、質量控制、進度控制；應對方方面面的檢查指導，對監(jiān)理的考核，對施工隊伍的管理；

發(fā)包人供應物的組織；

及時回應設計、監(jiān)理、施工等單位提出的種種問題；……

第三篇 甲方在施工后期的主要工作

一、各部門配套征詢

1.所需資料

a.項目有關批文若干份

b.總平面圖若干份

2.辦理程序

a.備齊上述資料

b.分送供電局、煤氣公司、自來水公司、電話局、有線電視臺、環(huán)衛(wèi)所及污水處理廠的部門進行配套意見征詢并蓋章

二、擴初會議召開

1.所需資料

a.總平面圖若干份

b.地形圖若干份

c.水、電、煤氣、弱電等圖若干套（其中供電圖紙應包括變電站定位、小高成供電方案等內(nèi)容；供水圖紙應包括水泵房定位、多層供水方案、小高層供水方案等內(nèi)容）

d.會議通知

2.辦理程序

a.備齊上述資料

b.提前五天分送各有關部門

c.招開擴初會議（確定供水、供電方案及垃圾收集站、變電站、水泵房位置）

三、供水前期業(yè)務記錄卡辦理

1.所需資料

a.地形圖一份

b.項目批文復印件一份

c.總平面圖一份

d.申請報告

2.辦理程序

a.備齊上述資料

b.到上海市自來水公司（江西中路484號）辦理

四、給水管網(wǎng)工程可行性研究報告辦理

1.所需資料

a.地形圖一份

b.總平面圖一份

c.項目批文及其他相關資料復印件一份

2.辦理程序

a.備齊上述資料

b.請自來水公司人員現(xiàn)場查看

c.付款（5000元），交付可行性研究報告

五、供電規(guī)劃圖設計

1.所需資料

a.總平面圖2份

b.地形圖一份

2.辦理程序

a.備齊上述資料

b.送供電局

c.設計人員現(xiàn)場查看，設計出圖

六、各配套部門外線設計及施工圖紙審核

1.所需資料

a.總平面圖若干份

b.水、電、煤氣、電視、電話等圖紙（根據(jù)擴初意見修改后的圖紙）若干套

c.建筑立面圖若干套

d.供電規(guī)劃圖（供電外線設計及供電圖紙審核需要）

2.辦理程序

a.備齊上述資料

b.送各有關部門審核并請各部門進行外線設計

七、水泵房及變電站手續(xù)辦理

1.所需資料

a.總平面圖

b.變電站、水泵房定位圖

2.辦理程序

a.備齊上述資料

b.分送供電局及自來水公司進行電氣及供水設計，并鑒定合同

c.設計變電站、水泵房土建圖

d.技術交底

e.工程施工

f.設備安裝、調(diào)試

g.竣工驗收

八、訂購配套設備

根據(jù)圖紙及各部門對產(chǎn)品的要求訂購各部門指定的產(chǎn)品（電表箱、電纜熔絲箱、計量柜、水表箱、浮球閥、短管、分配器及放大器等設備）

九、各配套部門申請手續(xù)辦理

1.所需資料或條件

A.供電

a.申請報告（應說明總戶數(shù)、總用電量、建筑面積等指標）2份

b.住宅用電申請表

c.已付市政配套費復印件

d.已定表箱依據(jù)復印件

e.工程委托監(jiān)理合同

f.低壓用戶工程委托書

g.工房公燈工程委托書

h.派出所編定門牌號復印件

i.配套公建的申請報告

j.配套公建的設備清單

k.路燈申請報告

l.路燈委托合同

m.地形圖一份

n.總平面圖三份

o.供電規(guī)劃圖

p.變電站定位圖

B.供水

a.申請報告2份

b.征詢單1份

c.供水前期辦理記錄卡批復1份

d.門牌號證明2份

e.地形圖1份

f.給排水總圖（1：500）1份

g.消防批文1份

h.地下車庫消防批文1份

i.建設工程規(guī)劃許可證

j.建設工程項目表1份

k.綜合管線圖1份

C.煤氣（包括住宅煤氣申請和公建煤氣申請）

a.地形圖3份

b.綜合管線圖3份

c.總平面圖3份

d.給排水總圖（1：500）3份

e.煤氣透視圖3份 f.申請報告2份

g.委托書2份

h.保證書2份

i.小區(qū)總平面圖軟盤1張

j.付增容費

D.電話通信

a.地形圖1份

b.總平面圖1份

c.管線總平面圖（1：100）1份

d.弱電施工圖（全套，包括系統(tǒng)圖及平面圖，1：100）1套

e.配套費發(fā)票復印件

E.雨污水

a.排污申請報告2份

b.項目批文1份

c.地形圖1份

d.管線平面圖1份

e.檢測水樣1份

f.排水量申請核定表

g.付款（每平方米16.5元）

2.辦理程序

a.備齊上述資料

b.分送各部門處理

十、各類配套款支付

1.供電付款

a.小區(qū)內(nèi)供電貼費 550元/千瓦

b.電表保證金 單相表 80元/只 三相表 150元/只 c.外線電纜工程，按工程決算付款

d.購電纜熔絲箱 530元/只

e.公建設施供配電貼費及工程款，按決算支付

2.供水付款

a.小區(qū)內(nèi)給排水管網(wǎng)費 17.5元/平方米

b.貼水費 0.22元/平方米

3.煤氣付款

a.煤氣外管 21元/平方米

b.多層煤氣內(nèi)管 5.40元/平方米

c.小高層煤氣內(nèi)管 8.60元/平方米

d.委托辦理費 2.00元/平方米

4.有線電視付款

a.辦理委托合同

b.分期付款（3元/平方米，其中代付330元/戶，應向業(yè)主收回）

5.電話付款

a.簽訂住宅建設電話通信工程承包合同

b.分期付款（多層20元/平方米，小高層12.5元/平方米）

十一、配套協(xié)調(diào)會召開

1.所需資料

a.各配套單位配套施工圖

b.會議通知

2.辦理程序

a.備齊上述資料

b.提前五天發(fā)會議通知

c.召開配套協(xié)調(diào)會，合理安排進場順序（依次為雨污水——自來水公司——煤氣公司——電纜公司——電話局——有線電視——環(huán)衛(wèi)所——信報箱安裝）

十二、配套工程施工

各配套單位按照協(xié)調(diào)會所確定施工次序依次進場施工或穿插施工

十三、配套工程竣工驗收

根據(jù)施工圖紙及各部門要求對各配套工程進行驗收

十四、各類計量器具安裝

1.電表安裝 單向表 10元/只 三相表 20元/只

2.水表安裝手續(xù)辦理及水表安裝

3.煤氣表安裝

a.通知物業(yè)公司

b.每戶收款，領表及配件

c.安排日期安裝

十五、新建住宅配套工程交付使用

1.供電

確定停電日期，拆除臨電，辦理交付使用手續(xù)。

2.供水

每一單元及公建通水，辦理交付使用手續(xù)。

3.煤氣、有線電視、電話、環(huán)衛(wèi)等交付使用手續(xù)辦理。

4.通郵

辦理新建住宅投遞通郵申請及交付使用手續(xù)。

第四篇 甲方在建設后期的主要工作

組織回訪、應對投訴；

第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)流程

完整的房地產(chǎn)開發(fā)手續(xù)流程（珍藏版）！項目手續(xù)流程圖

一、立項

二、環(huán)評、安評

三、委托設計院做平面方案

四、規(guī)劃、消防窗口總平面方案審批

五、出藍圖

六、建設用地規(guī)劃許可證

七、單體建筑物三個以上設計方案

八、設計方案審批

九、出施工圖

十、建設工程規(guī)劃許可證

十一、圖紙審查

十二、建筑工程消防施工圖審核

十三、建設工程招標

十四、安全監(jiān)督手續(xù)

十五、質量監(jiān)督手續(xù)

十六、施工許可證

十七、開工建設

十八、消防驗收

十九、規(guī)劃驗收合格證

二十、質檢竣工驗收備案表 二

十一、節(jié)能建筑驗收 二

十二、房屋建筑工程結算備案 二

十三、工程竣工驗收備案

二十四、房產(chǎn)測繪 →派出所出具門牌號證明→ 房屋初始登記 出讓國有土地使用權設定登記 1）土地登記申請書

2）國有建設用地使用權出讓合同及政府批復元件 3）建設用地規(guī)劃許可證原件及復印件 4）建設用地使用權出讓金及契稅繳納證明 5）營業(yè)執(zhí)照及組織機構代碼證原件及復印件 6）法定代表人及委托代理人身份證明原件及復印件 7）地籍測量的數(shù)據(jù)及圖件 建設用地規(guī)劃許可證

1）建設用地規(guī)劃許可證申報表 2）建設項目的有效計劃批準文件

3）已經(jīng)批準的建設項目選址意見書和項目用地規(guī)范圖 4）規(guī)劃設計條件及附圖

5）劃撥土地證明或土地出讓、轉讓合同 6）已批準的總平面圖 建設工程規(guī)劃許可證

1）建設工程規(guī)劃許可證申請表 2）經(jīng)辦人身份證及復印件 3）計劃批文 4）土地權屬證明文件

5）施工圖三套（含建設項目總施工圖、建筑單體施工圖、工程定位圖及豎向設計、管線綜合、綠化及做法施工圖）6）方線（測繪）資料

7）申報材料相應的電子文檔光盤 施工圖設計審查

1）施工圖審查設計任務委托書、申請書 2）施工圖圖紙4套 3）建筑工程規(guī)劃許可證

4）工程勘察報告技術審查任務委托書 建筑工程消防施工圖審核

1）建筑工程全套施設計圖紙、技術性審查報告 2）建筑工程消防設計防火審核申報表

3）申請人身份證明（身份證復印件、法人、其它組織的營業(yè)執(zhí)照或組織機構代碼證書復印件）

4）設計單位資質證明 5）總平面定位圖

建設工程施工項目招標審批 1）立項批文

2）建設工程施工許可證

3）建設工程施工圖設計審查備案書 工程質量監(jiān)督手續(xù)

1）建設工程質量監(jiān)督登記表

2）勘察、設計、施工、監(jiān)理單位中標通知書 3）勘察、設計、施工、監(jiān)理合同 建設工程安全監(jiān)督

1）建筑施工企業(yè)安全生產(chǎn)許可證 2）建設工程施工合同 3）工程中標通知書

4）施工現(xiàn)場總平面布置圖和臨時設施規(guī)劃方案 5）施工組織設計

6）工程項目負責人、安全管理人員安全生產(chǎn)考核合格證書 7）特種作業(yè)人員有效上崗證

8）建設單位安全監(jiān)督人員和監(jiān)理單位監(jiān)理人員花名冊 9）從業(yè)人員參加意外傷害保險證明 10）建筑工程安全報監(jiān)書

11）東營市建設工程項目安全生產(chǎn)責任書 建筑工程施工許可證 1）建筑工程施工許可申請表 2）土地使用權證

3）建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證 4）建設工程施工合同或中標通知書 5）施工圖設計審查備案證明 6）消防設計審查證明 7）工程質量監(jiān)督手續(xù) 8）施工安全監(jiān)督備案資料

9）建設工程委托監(jiān)理合同及備案證明 10）墻改基金繳納證明

11）建設單位無拖欠工程款及已繳納農(nóng)民工保證金證明 消防驗收

1)建筑工程消防驗收申報表 2）申請人身份證明（身份證復印件、法人、其它組織的營業(yè)執(zhí)照或組織機構代碼證書復印件）

3）消防電氣安全檢查檢測報告書 4）施工單位、監(jiān)理單位資質證明 5）建筑消防設施、防火材料等合格證明 6）產(chǎn)品內(nèi)部裝修檢測報告 7）審核意見書 工程竣工規(guī)劃驗收

1）建筑工程規(guī)劃驗收申報表

2）與實際相符的建設工程竣工圖紙；1:500竣工測量圖（建筑物周圍30-50米范圍內(nèi)）必須采用全市同意的80坐標系和85黃海高程系統(tǒng) 3）現(xiàn)狀照片（四個方向及周圍環(huán)境）4）消防部門驗收意見

5）其它指定提供的相關驗收材料（包括：建設用地規(guī)劃許可證及附圖、工程規(guī)劃許可證、施工許可證、建設項目放線、驗線、驗槽通知單等）6）申報材料相應的電子文檔光盤 建筑節(jié)能專項驗收

1）山東省節(jié)能建筑認定申請表 2）工程繳納新型墻體材料專項基金發(fā)票 3）節(jié)能工程設計文件 4）節(jié)能設計審查備案書

5）建筑維護結構熱工性能現(xiàn)場檢測報告

6）新型墻體材料和建筑節(jié)能技術與產(chǎn)品復檢報告、產(chǎn)品合格證、山東省新型墻體材料建筑節(jié)能技術產(chǎn)品認定書、東營市新型墻體材料建筑節(jié)能技術產(chǎn)品登記證明以及進貨原始憑證

7）建筑節(jié)能施工和監(jiān)理資料 竣工驗收備案

1）建設工程竣工驗收備案表 2）建設工程竣工驗收報告 3）建設工程質量監(jiān)督報告 4）建設單位竣工驗收通知單 5）施工許可證 6）施工圖設計審查意見

7）施工單位出具的工程質量竣工報告 8）監(jiān)理單位出具的工程質量檢查報告 9）勘察單位出具的工程質量檢查報告 10）設計單位出具的工程質量檢查報告 11）規(guī)劃部門出具的證明文件或準許使用文件

12）法律規(guī)定應當由消防部門出具的對大型人員密集場所和其他特殊建設工程驗收合格的證明文件

13）環(huán)保部門出具的證明文件或準許使用文件 14）建筑節(jié)能部門出具的證明文件或準許使用證明 15）燃氣安全部門出具的證明文件或準許使用證明 16）建筑企業(yè)養(yǎng)老保障金管理辦公室出具的證明文件 17）工程建設標準造價管理部門出具的竣工結算證明文件 18）城建檔案管理機構出具的《建設工程竣工檔案驗收證明書》 19）工程款支付證明 20）無拖欠行為證明

21）施工單位簽署的工程質量保修書

22）住宅工程還應提交《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》 23）建設工程質量檢測報告和功能性實驗資料 24）建設單位前來辦理備案人員委托書 房屋初始登記

1）當事人為自然人的，提交身份證或有效身份證明；當時認為法人的，提交營業(yè)執(zhí)照或法人登記證、法人有效身份證明和組織機構代碼證 2）國有土地使用權證

3）建設用地規(guī)劃許可證；附建設用地規(guī)劃總平面圖 4）建設工程規(guī)劃許可證 5）建筑工程施工許可證

6）質監(jiān)部門的竣工驗收備案表、規(guī)劃部門的規(guī)劃驗收合格證 7）房產(chǎn)測繪報告

8）委托代理的：個人出具公證委托書和受托人身份證或有效證件，單位出具委托書和受委托人身份證或有效證明 9）派出所出具的門牌號證明

第四篇：房地產(chǎn)開發(fā)流程

房地產(chǎn)開發(fā)流程（全面）

發(fā)布日期：2011-11-01文章來源：互聯(lián)網(wǎng)

第一步 房地產(chǎn)開發(fā)公司的設立

房地產(chǎn)開發(fā)公司設立階段的法律程序

一、內(nèi)資房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司的設立

1、公司設立準備

2、申請資質等級審批

3、申請辦理企業(yè)名稱預先核準

4、辦理工商注冊登記

5、辦理稅務登記

二、外資房地產(chǎn)開發(fā)公司的設立

6、申請批準項目建議書

7、辦理企業(yè)名稱登記

8、送審合資或合作合同、章程

9、申領外商投資企業(yè)批準證書

10、辦理企業(yè)登記

房地產(chǎn)開發(fā)公司設立階段的相關稅費

1、企業(yè)法人開業(yè)登記費

2、企業(yè)法人變更登記費

3、企業(yè)法人檢驗費

4、補、換、領證照費

第二步 房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項和可行性研究

房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項和可行性研究階段的法律程序

1、選定項目，簽定合作意向書

2、初步確定開發(fā)方案

3、申報規(guī)劃要點

4、申報、審批項目建議書

5、編制項目可行性研究報告

6、申報、審批項目可行性研究報告

房地產(chǎn)開發(fā)項目立項和可行性研究階段的相關稅費

1、可行性研究費

2、建設工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費

第三步 房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設計和市政配套

房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設計和市政配套階段的法律程序

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設計

1、申報選址定點

2、申報規(guī)劃設計條件

3、委托作出規(guī)劃設計方案

4、辦理人防審核

5、辦理消防審核

6、審定規(guī)劃設計方案

7、住宅設計方案的專家組審查

8、落實環(huán)保“三廢”治理方案

9、委托環(huán)境影響評價并報批

10、建設工程勘察招、投標

11、委托地質勘探

12、委托初步設計

13、申報、審定初步設計

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的市政配套

14、征求主管部門審查意見

15、落實市政公用設施配套方案

16、報審市政配套方案

17、市政各管理部門提出市政配套意見

18、市政管線綜合房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設計和市政配套階段的相關稅費

1、工程勘察（測量）費

2、工程設計費

3、建設工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費

4、竣工檔案保證金

5、臨時用地費

6、臨時建設工程費

7、建設工程勘察招標管理費

8、勘察設計監(jiān)督管理費

9、古建園林工程設計費

第四步 房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權的取得

取得房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權的法律程序

一、國有土地使用權的出讓

1、辦理建設用地規(guī)劃許可證

2、辦理建設用地委托釘樁

3、辦理國有土地使用權出讓申請

4、主管部門實地勘察

5、土地估價報告的預審

6、委托地價評估

7、辦理核定地價手續(xù)

8、辦理土地出讓審批

9、簽訂國有土地使用權出讓合同

10、領取臨時國有土地使用證

11、領取正式國有土地使用證

12、國有土地使用權出讓金的返還

二、國有土地使用權的劃撥

13、國有土地使用權劃撥用地申請

14、主管部門現(xiàn)場勘察

15、劃撥用地申請的審核、報批

16、取得劃撥用地批準

三、集體土地的征用

17、征用集體土地用地申請

18、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案

19、簽訂征地協(xié)議20、簽訂補償安置協(xié)議

21、確定勞動力安置方案

22、區(qū)（縣）房地局審核各項協(xié)議

23、市政府下文征地

24、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費

25、辦理批地文件、批地圖

26、辦理凍結戶口

27、調(diào)查戶口核實勞動力

28、辦理農(nóng)轉工工作

29、辦理農(nóng)轉居工作30、辦理超轉人員安置工作

31、地上物作價補償工作

32、征地結案

取得房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權的相關稅費

1、地價款（土地出讓金）

2、資金占用費

3、滯納金

4、土地使用費

5、外商投資企業(yè)土地使用費

6、防洪工程建設維護管理費

7、土地閑置費

8、土地權屬調(diào)查、地籍測繪費

9、城鎮(zhèn)土地使用稅

10、地價評估費

11、出讓土地預訂金

12、征地管理費

13、土地補償費

14、青苗及樹木補償費

15、地上物補償費

16、勞動力安置費

17、超轉人員安置費

18、新菜田開發(fā)建設基金

19、耕地占用稅

第五步 房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷安置

房地產(chǎn)開發(fā)項目拆遷安置階段的法律程序

1、委托進行拆遷工作

2、辦理拆遷申請

3、審批、領取拆遷許可證

4、簽訂房屋拆遷責任書

5、辦理拆遷公告與通知

6、辦理戶口凍結

7、暫停辦理相關事項

8、確定拆遷安置方案

9、簽訂拆遷補償書面協(xié)議

10、召開拆遷動員會，進行拆遷安置

11、發(fā)放運作拆遷補償款

12、拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理

13、移交拆遷檔案資料

14、房屋拆遷糾紛的裁決

15、強制拆遷

房地產(chǎn)開發(fā)項目拆遷安置階段的相關稅費

1、房屋拆遷補償費

2、搬家補助費

3、提前搬家獎勵費

4、臨時安置補助費（周轉費）

5、清理費

6、停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費

7、對從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠郊區(qū)縣的居民的補助費

8、一次性異地安置補助費

9、房屋拆遷管理費

10、房屋拆遷服務費

第六步 房地產(chǎn)開發(fā)項目的開工、建設、竣工階段

房地產(chǎn)開發(fā)項目開工、建設、竣工階段的法律程序

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目開工前準備工作

1、領取房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊

2、項目轉入正式計劃

3、交納煤氣（天然氣）廠建設費

4、交納自來水廠建設費

5、交納污水處理廠建設費

6、交納供熱廠建設費

7、交納供電貼費及電源建設集資費

8、土地有償出讓項目辦理“四源”接用手續(xù)

9、設計單位出報批圖

10、出施工圖

11、編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金

12、辦理消防審核意見表

13、審批人防工程、辦理人防許可證

14、核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證

15、領取開工審批表，辦理開工登記

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程建設招投標

16、辦理招標登記、招標申請

17、招標準備

18、招標通告

19、編制招標文件并核準20、編制招標工程標底

21、標底送審合同預算審查處確認

22、標底送市招標辦核準，正式申請招標

23、投標單位資格審批

24、編制投標書并送達

25、召開招標會，勘察現(xiàn)場

26、召開開標會議，進行開標

27、評標、決標

28、發(fā)中標通知書

29、簽訂工程承包合同30、工程承包合同的審查

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目開工手續(xù)的辦理

31、辦理質量監(jiān)督注冊登記手續(xù)

32、建設工程監(jiān)理

33、辦理開工統(tǒng)計登記

34、交納實心黏土磚限制使用費

35、辦理開工前審計

36、交納投資方向調(diào)節(jié)稅

37、領取固定資產(chǎn)投資許可證

38、報裝施工用水、電、路

39、協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門40、協(xié)調(diào)交通管理部門

41、交納綠化建設費，簽訂綠化協(xié)議

42、領取建設工程開工證

四、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程施工

43、施工場地的“三通一平”

44、施工單位進場和施工暫設

45、工程的基礎、結構施工與設備安裝

46、施工過程中的工程質量監(jiān)督

五、房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工驗收

47、辦理單項工程驗收手續(xù)

48、辦理開發(fā)項目的綜合驗收，領取《工程質量竣工核驗證書》

49、商品住宅性能認定50、竣工統(tǒng)計登記

51、辦理竣工房屋測繪

52、辦理產(chǎn)權登記

房地產(chǎn)開發(fā)項目開工、建設、竣工階段的相關稅費

1、三通一平費

2、自來水廠建設費

3、污水處理廠建設費

4、供熱廠建設費

5、煤氣廠建設費

6、地下水資源養(yǎng)蓄基金

7、地下熱水資源費

8、市政、公用設施建設費（大市政費）

9、開發(fā)管理費

10、城建綜合開發(fā)項目管理費

11、建筑行業(yè)管理費

12、綠化建設費

13、公園建設費

14、綠化補償費

15、路燈維護費

16、環(huán)衛(wèi)設施費

17、生活服務設施配套建設費（小區(qū)配套費）

18、電源建設集資費（用電權費）

19、外部供電工程貼費（電貼費）20、建安工程費

21、建設工程招投標管理費

22、合同預算審查工本費

23、質量管理監(jiān)督費

24、竣工圖費

25、建材發(fā)展補充基金

26、實心黏土磚限制使用費

27、工程監(jiān)理費

28、工程標底編制管理費

29、機電設備委托招標服務費30、超計劃用水加價

31、夜間施工噪聲擾民補償費

32、占道費

33、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅

第七步 房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)營階段

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營階段的法律程序

一、北京市外銷商品房的銷售

1、辦理《外銷商品房預（銷）售許可證》

2、選定中介代理機構和律師事務所

3、與購房者簽訂認購書

4、簽訂正式買賣契約

5、辦理簽約公證

6、辦理外銷商品房預售契約公證

7、辦理外銷商品房的預售登記

8、外銷商品房轉讓登記

9、外銷商品房抵押登記

10、樓宇交付入住手續(xù)

11、辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)

二、北京市內(nèi)銷商品房的銷售

12、提交完成建設項目投資證明

13、簽署預售內(nèi)銷商品房預售款監(jiān)管協(xié)議

14、辦理《內(nèi)銷商品房預（銷）售許可證》

15、銷售項目備案

16、委托中介代理機構進行銷售

17、與購房者簽訂認購書

18、與購房者簽訂買賣契約

19、辦理預售登記20、辦理轉讓登記

21、辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)

22、樓宇交付入住

23、質量保證書和使用說明書

24、辦理產(chǎn)權立契過戶手續(xù)

三、北京市房地產(chǎn)出租的綜合管理

25、房屋出租權的確認

26、申請房屋租賃許可證

27、出租人與承租人簽訂書面承租協(xié)議

28、租賃當事人辦理租賃登記手續(xù)

29、租賃房屋的轉租30、房屋租賃關系的終止

四、北京市房地產(chǎn)出租的專項（外地來京人員）管理

31、房屋出租權的確認

32、出租人辦理房屋租賃許可證

33、出租人辦理《房屋租賃安全合格證》

34、簽訂書面租賃協(xié)議

35、租賃雙方辦理租賃登記備案手續(xù)

五、北京市房地產(chǎn)的抵押

36、抵押權的設定

37、簽訂抵押合同

38、辦理房地產(chǎn)抵押登記

39、抵押房地產(chǎn)的占管40、抵押房地產(chǎn)的處分

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營階段的相關稅費

1、營業(yè)稅

2、城市維護建設稅

3、教育費附加

4、印花稅

5、契稅

6、土地增值稅

7、企業(yè)所得稅

8、個人所得稅

9、房產(chǎn)稅

10、城市房地產(chǎn)稅

11、房屋產(chǎn)權登記費

12、房屋所有權證工

本費

13、房產(chǎn)共有權執(zhí)照費

14、房屋他項權利執(zhí)照費

15、房屋買賣登記費

16、房屋買賣手續(xù)費

17、房屋租賃審核備案手續(xù)費

18、向來京人員租賃房屋審核備案手續(xù)費

19、來京人員租賃私房合同登記備案手續(xù)費20、房屋租賃登記費

21、房屋估價手續(xù)費

22、房屋公證估價手續(xù)費

23、房地產(chǎn)價格評估費

24、房地產(chǎn)中介服務費第八步 房地產(chǎn)開發(fā)項目的物業(yè)管理階段

房地產(chǎn)開發(fā)項目物業(yè)管理階段的法律程序

1、物業(yè)管理單位經(jīng)營資質審批

2、簽署物業(yè)管理委托合同

3、居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗收

4、物業(yè)使用、管理、維修公約的核準

5、安排簽訂管理公約

6、制定、提供質量保證書和使用說明書

7、物業(yè)管理服務基本要求

8、物業(yè)管理委員會的設立

房地產(chǎn)開發(fā)項目物業(yè)管理階段的相關稅費

1、居住小區(qū)物業(yè)管理啟動經(jīng)費

2、共用部位共用設施設備維修基金

3、普通居住小區(qū)物業(yè)管理費

4、高檔住宅物業(yè)管理費

5、經(jīng)濟適用住房小區(qū)物業(yè)管理費

6、供暖費

第五篇：房地產(chǎn)開發(fā)流程

房地產(chǎn)開發(fā)流程

房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項和可行性研究階段的法律程序

1、選定項目，簽定合作意向書

2、初步確定開發(fā)方案

3、申報規(guī)劃要點

4、申報、審批項目建議書

5、編制項目可行性研究報告

6、申報、審批項目可行性研究報告

房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設計和市政配套階段的法律程序

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設計

1、申報選址定點

2、申報規(guī)劃設計條件

3、委托作出規(guī)劃設計方案

4、辦理人防審核

5、辦理消防審核

6、審定規(guī)劃設計方案

7、住宅設計方案的專家組審查

8、落實環(huán)保“三廢”治理方案

9、委托環(huán)境影響評價并報批

10、建設工程勘察招、投標

11、委托地質勘探

12、委托初步設計

13、申報、審定初步設計

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的市政配套

14、征求主管部門審查意見

15、落實市政公用設施配套方案

16、報審市政配套方案

17、市政各管理部門提出市政配套意見

18、市政管線綜合

取得房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權的法律程序

一、國有土地使用權的出讓

1、辦理建設用地規(guī)劃許可證

2、辦理建設用地委托釘樁

3、辦理國有土地使用權出讓申請

4、主管部門實地勘察

5、土地估價報告的預審

6、委托地價評估

7、辦理核定地價手續(xù)

8、辦理土地出讓審批

9、簽訂國有土地使用權出讓合同

10、領取臨時國有土地使用證

11、領取正式國有土地使用證

12、國有土地使用權出讓金的返還

二、國有土地使用權的劃撥

13、國有土地使用權劃撥用地申請

14、主管部門現(xiàn)場勘察

15、劃撥用地申請的審核、報批

16、取得劃撥用地批準

三、集體土地的征用

17、征用集體土地用地申請

18、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案

19、簽訂征地協(xié)議

20、簽訂補償安置協(xié)議

21、確定勞動力安置方案

22、區(qū)（縣）房地局審核各項協(xié)議

23、市政府下文征地

24、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費

25、辦理批地文件、批地圖

26、辦理凍結戶口

27、調(diào)查戶口核實勞動力

28、辦理農(nóng)轉工工作

29、辦理農(nóng)轉居工作

30、辦理超轉人員安置工作

31、地上物作價補償工作

32、征地結案

房地產(chǎn)開發(fā)項目拆遷安置階段的法律程序

1、委托進行拆遷工作

2、辦理拆遷申請

3、審批、領取拆遷許可證

4、簽訂房屋拆遷責任書

5、辦理拆遷公告與通知

6、辦理戶口凍結

7、暫停辦理相關事項

8、確定拆遷安置方案

9、簽訂拆遷補償書面協(xié)議

10、召開拆遷動員會，進行拆遷安置

11、發(fā)放運作拆遷補償款

12、拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理

13、移交拆遷檔案資料

14、房屋拆遷糾紛的裁決

15、強制拆遷

房地產(chǎn)開發(fā)項目開工、建設、竣工階段的法律程序

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目開工前準備工作

1、領取房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊

2、項目轉入正式計劃

3、交納煤氣（天然氣）廠建設費

4、交納自來水廠建設費

5、交納污水處理廠建設費

6、交納供熱廠建設費

7、交納供電貼費及電源建設集資費

8、土地有償出讓項目辦理“四源”接用手續(xù)