第一篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程論文

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程 摘要：隨著我國(guó)城市的進(jìn)步和發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最近幾年迅猛發(fā)展起來(lái)，正引起各方面的重視。文章依據(jù)我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要流程,概括了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中相關(guān)環(huán)節(jié)的主要 工作,對(duì)房地產(chǎn)健康發(fā)展具有較強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目 工程 銷(xiāo)售

Abstract: With the progress and development of our cities, rapid development of real estate is causing all the attention in recent years.Based on the current real estate development process, the article summarizes the main work of the relevant aspects of real estate development process, which has a strong practical guiding significance on healthy development of the real estate.Keywords: real estateprojectengineeringSell

一、土地獲得

國(guó)家讓開(kāi)發(fā)商獲取土地使用權(quán)，那么國(guó)家以什么形式出讓土地呢？有三種出讓方式，分別是：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)。

協(xié)議出讓指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向國(guó)有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國(guó)有土地的代表與有意受讓人進(jìn)行一對(duì)一的談判和切磋、協(xié)商出讓土地使用權(quán)的有關(guān)事宜的這樣一種出讓方式

招標(biāo)出讓是指在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或者個(gè)人以書(shū)面投標(biāo)形式，競(jìng)投某地段土地使用權(quán)，由招標(biāo)人根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者（即土地使用權(quán)受讓人）的出讓方式。以招標(biāo)方式出讓土地使用權(quán)，不僅要明確合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，而且要明確投標(biāo)的效力及招標(biāo)人在招標(biāo)期限內(nèi)應(yīng)負(fù)的責(zé)任等。

拍賣(mài)又稱競(jìng)投，有些地方也叫“拍讓”。它是指由土地所有者代表在指定的時(shí)間、地點(diǎn)，組織符合條件的土地使用權(quán)有意受讓人到場(chǎng)，就所出讓使用權(quán)的土地公開(kāi)叫價(jià)競(jìng)投，按“價(jià)高者得”的原則確定土地使用權(quán)受讓人的一種出讓方式。拍賣(mài)受讓土地使用權(quán)申請(qǐng)程序。屬于招標(biāo)拍賣(mài)出讓國(guó)有土地使用權(quán)方式的要依照《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》：建設(shè)用地凡屬于營(yíng)利性的商品房開(kāi)發(fā)、旅游、商業(yè)、娛樂(lè)等用途的，必須通過(guò)市土地交易中心掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)，并取得《成交確認(rèn)書(shū)》，然后簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》。開(kāi)發(fā)商取得《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》后到建管處辦理建筑方案報(bào)建手續(xù)，至地籍處辦理土地證登記手續(xù)。

土地使用權(quán)出讓根據(jù)土地的多少有不同的部門(mén)進(jìn)行辦理。房地管理部門(mén)負(fù)責(zé)辦理土地使用權(quán)出讓和劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需補(bǔ)辦出讓手續(xù)的審核和報(bào)批工作，遠(yuǎn)郊區(qū)、縣房地局負(fù)責(zé)辦理不足10畝土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓劃撥土地需補(bǔ)辦出讓手續(xù)的審核和報(bào)批工作。房地局負(fù)責(zé)辦理10畝以上（含10畝）的城鎮(zhèn)建設(shè)用地的劃撥手續(xù)。

二、規(guī)劃設(shè)計(jì)

建設(shè)工程規(guī)劃管理的主要內(nèi)容有：建筑管理、道路管理、管線管理、審定設(shè)計(jì)方案、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

1、招標(biāo)投標(biāo)的管理

①、施工企業(yè)資質(zhì)管理

建筑施工企業(yè)可分為工程施工總承包企業(yè)，施工承包企業(yè)和專項(xiàng)分包企業(yè)三類。按企業(yè)的建設(shè)業(yè)績(jī)、人員素質(zhì)、管理水平、資金數(shù)量、技術(shù)裝備等，將工程總承包企業(yè)資質(zhì)登記為為一、二級(jí)；施工承包企業(yè)資質(zhì)登記分為一至四級(jí)。各資質(zhì)登記標(biāo)準(zhǔn)及承包工程范圍由建

設(shè)部統(tǒng)一制定、發(fā)布。

②、工程建設(shè)管理。

工程建設(shè)階段，指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從列入年度施工計(jì)劃起，到項(xiàng)目施工全部完成，通過(guò)建設(shè)主管部門(mén)主持的綜合驗(yàn)收，達(dá)到客戶可以住用程序的過(guò)程。本階段開(kāi)發(fā)商要完成的主要報(bào)批手續(xù)有：在取得土地使用權(quán)后，向市計(jì)委申請(qǐng)列入年度施工計(jì)劃；同時(shí)，與“四源”供應(yīng)單位簽定供源協(xié)議，按規(guī)定支付有關(guān)費(fèi)用。此后，向市建委提出申請(qǐng)開(kāi)工報(bào)告，填報(bào)建設(shè)開(kāi)發(fā)審批表；到市招標(biāo)投標(biāo)管理辦公室，辦理招標(biāo)批準(zhǔn)手續(xù)，選擇施工單位；到工程建設(shè)質(zhì)量監(jiān)督總站（站），辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊(cè)手續(xù)；到市建委申領(lǐng)建設(shè)工程開(kāi)工證。項(xiàng)目竣工后，及時(shí)報(bào)請(qǐng)建設(shè)主管部門(mén)進(jìn)行建設(shè)工程綜合驗(yàn)收及建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收。

2、申辦《施工許可證》

①、施工許可證申辦范圍：在中華人民共和國(guó)境內(nèi)從事各類房屋建筑及其附屬設(shè)施的建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設(shè)備的安裝，以及城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的施工，建設(shè)單位在開(kāi)工前應(yīng)當(dāng)依照本辦法的規(guī)定，向工程所在地的縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證。工程投資額在３０萬(wàn)元以下或者建筑面積在３００平方米以下的建筑工程，可以不申請(qǐng)辦理施工許可證。按照國(guó)務(wù)院規(guī)定的權(quán)限和程序批準(zhǔn)開(kāi)工報(bào)告的建筑工程，不再領(lǐng)取施工許可證。

②、施工許可證辦理機(jī)構(gòu)：武漢市建筑工程施工許可證實(shí)行全市統(tǒng)一管理，其中：中心城區(qū)的建筑工程項(xiàng)目，其施工許可證委托市建設(shè)工程交易中心核發(fā)；兩個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)和遠(yuǎn)城區(qū)的建筑工程項(xiàng)目，其施工許可證委托該區(qū)建管部門(mén)核發(fā)，并接受市建設(shè)工程交易中心的監(jiān)督、指導(dǎo)、檢查。

③、辦理施工許可證

三、工程建設(shè)階段

工程建設(shè)階段的基本流程及工程建設(shè)階段的工期控制分析

1、施工準(zhǔn)備階段；

施工準(zhǔn)備階段需要完成的工作有：

⑴ 工用水、電及通訊線路接通，保證施工需要；

⑵施工場(chǎng)地平整，達(dá)到施工條件；

⑶施工通道疏通，滿足施工運(yùn)輸條件；

⑷施工圖紙及施工資料準(zhǔn)備；

⑸施工材料和施工設(shè)備的準(zhǔn)備變更后的土地使用證；

⑹臨時(shí)用地或臨時(shí)占道手續(xù)辦理；

⑺施工許可批文及辦理開(kāi)工手續(xù)；

⑻確定水準(zhǔn)點(diǎn)與座標(biāo)控制點(diǎn)，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)交驗(yàn)；

⑼組織圖紙會(huì)審、設(shè)計(jì)交底；

⑽編制工程進(jìn)度計(jì)劃；

2、地基處理

地基處理可分為有地下室和無(wú)地下室兩種情況：

⑴無(wú)地下室情況，根據(jù)建筑物不同和設(shè)計(jì)方案不同樁基有鉆孔灌注樁、預(yù)應(yīng)力混凝土管樁或方樁、水泥攪拌樁等形式，各種形式其施工周期不同，根據(jù)場(chǎng)地條件、施工機(jī)械、勞動(dòng)力情況進(jìn)行合理施工安排。

⑵有地下室情況則會(huì)出現(xiàn)降水和基槽邊坡支護(hù)問(wèn)題；基槽邊坡支護(hù)，施工場(chǎng)地較為寬闊時(shí)可以采用放坡同時(shí)對(duì)邊坡土進(jìn)行固化的方式進(jìn)行支護(hù)，而在市區(qū)及周邊郊縣地區(qū)施工場(chǎng)地多為狹小空間，基槽邊坡支護(hù)則會(huì)通過(guò)專業(yè)設(shè)計(jì)及專家論證采用SW工法、地下連續(xù)墻等邊

坡支護(hù)形式進(jìn)行支護(hù)，支護(hù)方案不同其工期將會(huì)不同。

3、基礎(chǔ)及地下室施工；

⑴無(wú)地下室時(shí)施工順序?yàn)椋合然A(chǔ)施工，后進(jìn)行基礎(chǔ)部分回填土，然后進(jìn)行給排水、暖氣、煤氣、強(qiáng)弱電溝、消防等管線地下部分預(yù)留預(yù)埋，最后進(jìn)行零層結(jié)構(gòu)施工。

⑵有地下室施工時(shí)施工順序?yàn)椋合冗M(jìn)行墊層及底板防水施工，然后進(jìn)行基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)及地下室底板施工，其次進(jìn)行地下室墻體及零層板結(jié)構(gòu)施工，最后進(jìn)行地下室外墻防水及回填土施工。

4、主體施工（含砌筑工程）；

主體施工階段工序較為簡(jiǎn)單，一般混凝土結(jié)構(gòu)施工至4層時(shí)可考慮進(jìn)行砌筑工程插入砌筑施工，主體封頂后一個(gè)月左右完成砌筑施工。主體結(jié)構(gòu)施工別墅（含洋房）和裙房結(jié)構(gòu)施工每層為12天。多層結(jié)構(gòu)施工每層為10天,小高層、高層和超高層標(biāo)準(zhǔn)層結(jié)構(gòu)施工每層為7天。平屋面按10天考慮，如為斜屋面需增加12天。季節(jié)施工影響（含冬施、雨季、跨春節(jié)）：北京、天津、青島、西安、大連、太原和煙臺(tái)按照60天。建筑體形系數(shù)復(fù)雜建筑需在總工期基礎(chǔ)上增加5-10%。砌筑工程可在主體結(jié)構(gòu)施工4層時(shí)可考慮進(jìn)行砌筑工程插入砌筑施工，主體封頂后一個(gè)月左右完成砌筑施工。

5、初裝修施工

初裝修階段是工程施工中最為復(fù)雜、多工種并行施工、交叉作業(yè)最多的階段，此階段的施工工序的控制好壞直接影響到工程建設(shè)階段的整體工期。初裝修階段主要包括：抹灰工程、防水工程、門(mén)窗工程、屋面工程、內(nèi)檐涂飾、金屬構(gòu)件安裝、保溫工程、外檐涂飾、給排水系統(tǒng)、供暖系統(tǒng)、燃?xì)夤芫€、消防系統(tǒng)、強(qiáng)電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、室外附屬工程等。各種建筑物不同，其各工序先后順序也不盡相同，其基本排序原則為：先濕后干、先內(nèi)后外、先隱蔽后面層。

6、配套工程施工

室外配套工程一般順序?yàn)椋壬詈鬁\、先主管后支管、先起點(diǎn)后末端的順序進(jìn)行施工。從主體落完外架即可插入進(jìn)行外配套管網(wǎng)施工，從外配套管網(wǎng)溝開(kāi)挖到全部回填土完成按照60天考慮，如施工周期跨雨季，可酌情考慮增加10%-15%的工期。

7、園建工程施工

園建工程一般順序?yàn)椋扔埠筌浀捻樞蚴┕ぁＭ馀涮坠芫W(wǎng)回填土完成后即可插入園林景觀施工，視其復(fù)雜程度，按照30-60天考慮。

8、精裝修施工

精裝修的基本工序編排原則為：先大后小、先上后下、先里后外、先復(fù)雜后簡(jiǎn)單、先手工作業(yè)后工廠化安裝。室內(nèi)精裝修施工介入點(diǎn)原則：10層以下建筑外架落完，而11層以上建筑按外架落完前60天考慮。

9、銷(xiāo)售案場(chǎng)及展示區(qū)施工

銷(xiāo)售案場(chǎng)及展示區(qū)多為臨時(shí)性建筑，從設(shè)計(jì)完成全套施工圖并通過(guò)施工圖審查后即可安排實(shí)施，多為短平快的工程，在銷(xiāo)售產(chǎn)品公開(kāi)展示前完成即可。

四、項(xiàng)目銷(xiāo)售階段

1、申辦《銷(xiāo)售許可證》

商品房銷(xiāo)售有商品房預(yù)售和現(xiàn)售兩種方式。商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。而商品房現(xiàn)售，則是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付房?jī)r(jià)款的行為。商品房現(xiàn)售標(biāo)準(zhǔn)是指房屋已通過(guò)竣工驗(yàn)收或分期驗(yàn)收，并取得《武漢市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目交付使用證》。商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。商品房預(yù)售許可證一年一換。商品房現(xiàn)售實(shí)行現(xiàn)售

備案證。現(xiàn)售備案證只用辦一次，直到房子全部賣(mài)光，不必每年更換，當(dāng)消費(fèi)者看到該證是去年辦理的，也可以照買(mǎi)不誤。

2、商品房銷(xiāo)售及按揭辦理

2.1銷(xiāo)售前期準(zhǔn)備工作

第一階段：基礎(chǔ)市場(chǎng)調(diào)研

第二階段：物業(yè)賣(mài)點(diǎn)與利益點(diǎn)轉(zhuǎn)換分析

第三階段：推廣主題的制定

第四階段：各銷(xiāo)售期的廣告具體創(chuàng)意

2.2銷(xiāo)售合同的簽訂。

2.3按揭辦理。

2.4抵押登記

房地產(chǎn)抵押登記分三種類型，其一是純土地使用權(quán)抵押，二是房地產(chǎn)抵押，三是在建工程抵押或期房抵押。抵押登記在市局抵押登記科辦理。屬第一、二種類型抵押的，應(yīng)提交國(guó)有土地使用權(quán)證或房產(chǎn)證、土地估價(jià)報(bào)告或房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告、抵押合同、借款合同、抵押申請(qǐng)表、抵押登記雙方法人代表證明或個(gè)人身份證明、土地登記委托書(shū)。屬在建工程或期房抵押的，還應(yīng)提交《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《商品房預(yù)售許可證》。

五、交付使用階段

1、申請(qǐng)竣工驗(yàn)收，取得《建筑工程竣工驗(yàn)收備案證》；

2、申辦建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收；

3、進(jìn)行權(quán)屬登記，取得《商品房權(quán)屬證明書(shū)》；

4、物業(yè)移交。

總結(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的是一項(xiàng)資金投入大,開(kāi)發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng),風(fēng)險(xiǎn)高的行業(yè),它涉及面廣,流程復(fù)雜。對(duì)于從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者要解放思想，加強(qiáng)創(chuàng)新，把理論和實(shí)踐相結(jié)合起來(lái)，在實(shí)踐中發(fā)展，在發(fā)展中不斷的前進(jìn)，推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的與時(shí)俱進(jìn)！

參考文獻(xiàn) ：

[1]楊家學(xué)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程》

[2]王凡，劉春花《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程與最新報(bào)批手冊(cè)》

[3]丁烈云《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)》

第二篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)概念

指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃和城市建設(shè)（包括城市新區(qū)開(kāi)發(fā)和舊區(qū)改建）而從事的土地開(kāi)發(fā)和房屋建設(shè)等行為的總稱。

指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城市規(guī)劃緊密相關(guān)，是城市建設(shè)規(guī)劃的有機(jī)組成部分。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是房地產(chǎn)活動(dòng)中一項(xiàng)重要制度，屬于房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)諸環(huán)節(jié)中的首要環(huán)節(jié)。作為不動(dòng)產(chǎn)，與其他商品的開(kāi)發(fā)相比，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資大、耗力多、周期長(zhǎng)、高贏利、高風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的種類

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)包括土地開(kāi)發(fā)和房屋開(kāi)發(fā)。

土地開(kāi)發(fā)主要是指房屋建設(shè)的前期工作，主要有兩種情形：一是新區(qū)土地開(kāi)發(fā)，即把農(nóng)業(yè)或者其他非城市用地改造為適合工商業(yè)、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；二是舊城區(qū)改造或二次開(kāi)發(fā)，即對(duì)已經(jīng)是城市土地，但因土地用途的改變、城市規(guī)劃的改變以及其他原因，需要拆除原來(lái)的建筑物，并對(duì)土地進(jìn)行重新改造，投入新的勞動(dòng)。房屋開(kāi)發(fā)一般包括四個(gè)層次：第一層次為住宅開(kāi)發(fā)；第二層次生產(chǎn)與經(jīng)營(yíng)性建筑物開(kāi)發(fā)；第三層次為生產(chǎn)、生活服務(wù)性建筑物的開(kāi)發(fā)；第四層次為城市其他基礎(chǔ)設(shè)施的開(kāi)發(fā)。

3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)原則

房產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須嚴(yán)格依照下列基本原則和要求：

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)。

二、以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地。超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府，政府有關(guān)部門(mén)的行為或者動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)遲延的除外。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國(guó)家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。

四、依法取得的土地使用權(quán)的，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價(jià)入股、合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)。

4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程

一個(gè)完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目從開(kāi)始到竣工,大致可以分以下三大部分。

第一部分，在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對(duì)待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作報(bào)告書(shū),應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠的開(kāi)發(fā)資金。

第二部分，行政審批中，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般共分六個(gè)階段：1）選址定點(diǎn)；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；3）初步設(shè)計(jì)及施工圖審查；4）規(guī)劃報(bào)建圖審查；5）施工報(bào)建；6）建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案。

第三部分，房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初始登記階段

1、由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。

2、開(kāi)發(fā)商應(yīng)提交材料：（1）申請(qǐng)書(shū)；（2）企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

（3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證；（4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（6）施工許可證；（7）房屋竣工驗(yàn)收資料（8）房屋測(cè)繪成果；

（9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。

4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、四級(jí)和暫定資質(zhì)

一級(jí)：注冊(cè)資金5000萬(wàn)人民幣，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)5年以上，近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工30萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額，連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%。

權(quán)限：一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模不受限制。

二級(jí)：注冊(cè)資金2000萬(wàn)人民幣，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)3年以上，近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工15萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額，連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%。權(quán)限：二級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積25萬(wàn)平方米以下的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。三級(jí)：注冊(cè)資金800萬(wàn)人民幣，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)2年以上，房屋建筑面積累計(jì)竣工5萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額，連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%。

權(quán)限：三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積20萬(wàn)平方米以下(含20萬(wàn)平方米)的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。

四級(jí)：注冊(cè)資金100萬(wàn)人民幣，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)1年以上，已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%。

權(quán)限：四級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積10萬(wàn)平方米以下(含10萬(wàn)平方米)的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。

第三篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程（詳細(xì)）

第一步房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的設(shè)立

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司設(shè)立階段的法律程序

一、內(nèi)資房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司的設(shè)立

1、公司設(shè)立準(zhǔn)備

2、申請(qǐng)資質(zhì)等級(jí)審批

3、申請(qǐng)辦理企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)

4、辦理工商注冊(cè)登記

5、辦理稅務(wù)登記

二、外資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的設(shè)立

6、申請(qǐng)批準(zhǔn)項(xiàng)目建議書(shū)

7、辦理企業(yè)名稱登記

8、送審合資或合作合同、章程

9、申領(lǐng)外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書(shū)

10、辦理企業(yè)登記

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司設(shè)立階段的相關(guān)稅費(fèi)

1、企業(yè)法人開(kāi)業(yè)登記費(fèi)

2、企業(yè)法人變更登記費(fèi)

3、企業(yè)法人檢驗(yàn)費(fèi)

4、補(bǔ)、換、領(lǐng)證照費(fèi)

第二步房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究階段的法律程序

1、選定項(xiàng)目，簽定合作意向書(shū)

2、初步確定開(kāi)發(fā)方案

3、申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn)

4、申報(bào)、審批項(xiàng)目建議書(shū)

5、編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

6、申報(bào)、審批項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)和可行性研究階段的相關(guān)稅費(fèi)

1、可行性研究費(fèi)

2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)

第三步房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套階段的法律程序

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)

1、申報(bào)選址定點(diǎn)

2、申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件

3、委托作出規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

4、辦理人防審核

5、辦理消防審核

6、審定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

7、住宅設(shè)計(jì)方案的專家組審查

8、落實(shí)環(huán)保“三廢”治理方案

9、委托環(huán)境影響評(píng)價(jià)并報(bào)批

10、建設(shè)工程勘察招、投標(biāo)

11、委托地質(zhì)勘探

12、委托初步設(shè)計(jì)

13、申報(bào)、審定初步設(shè)計(jì)

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市政配套

14、征求主管部門(mén)審查意見(jiàn)

15、落實(shí)市政公用設(shè)施配套方案

16、報(bào)審市政配套方案

17、市政各管理部門(mén)提出市政配套意見(jiàn)

18、市政管線綜合

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套階段的相關(guān)稅費(fèi)

1、工程勘察（測(cè)量）費(fèi)

2、工程設(shè)計(jì)費(fèi)

3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)

4、竣工檔案保證金

5、臨時(shí)用地費(fèi)

6、臨時(shí)建設(shè)工程費(fèi)

7、建設(shè)工程勘察招標(biāo)管理費(fèi)

8、勘察設(shè)計(jì)監(jiān)督管理費(fèi)

9、古建園林工程設(shè)計(jì)費(fèi)

第四步房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的取得

取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的法律程序

一、國(guó)有土地使用權(quán)的出讓

1、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證

2、辦理建設(shè)用地委托釘樁

3、辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓申請(qǐng)

4、主管部門(mén)實(shí)地勘察

5、土地估價(jià)報(bào)告的預(yù)審

6、委托地價(jià)評(píng)估

7、辦理核定地價(jià)手續(xù)

8、辦理土地出讓審批

9、簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同

10、領(lǐng)取臨時(shí)國(guó)有土地使用證

11、領(lǐng)取正式國(guó)有土地使用證

12、國(guó)有土地使用權(quán)出讓金的返還

二、國(guó)有土地使用權(quán)的劃撥

13、國(guó)有土地使用權(quán)劃撥用地申請(qǐng)

14、主管部門(mén)現(xiàn)場(chǎng)勘察

15、劃撥用地申請(qǐng)的審核、報(bào)批

16、取得劃撥用地批準(zhǔn)

三、集體土地的征用

17、征用集體土地用地申請(qǐng)

18、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案

19、簽訂征地協(xié)議

20、簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議

21、確定勞動(dòng)力安置方案

22、區(qū)（縣）房地局審核各項(xiàng)協(xié)議

23、市政府下文征地

24、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費(fèi)

25、辦理批地文件、批地圖

26、辦理凍結(jié)戶口

27、調(diào)查戶口核實(shí)勞動(dòng)力

28、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作

29、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作

30、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作

31、地上物作價(jià)補(bǔ)償工作

32、征地結(jié)案

取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的相關(guān)稅費(fèi)

1、地價(jià)款（土地出讓金）

2、資金占用費(fèi)

3、滯納金

4、土地使用費(fèi)

5、外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)

6、防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)

7、土地閑置費(fèi)

8、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測(cè)繪費(fèi)

9、城鎮(zhèn)土地使用稅

10、地價(jià)評(píng)估費(fèi)

11、出讓土地預(yù)訂金

12、征地管理費(fèi)

13、土地補(bǔ)償費(fèi)

14、青苗及樹(shù)木補(bǔ)償費(fèi)

15、地上物補(bǔ)償費(fèi)

16、勞動(dòng)力安置費(fèi)

17、超轉(zhuǎn)人員安置費(fèi)

18、新菜田開(kāi)發(fā)建設(shè)基金

19、耕地占用稅

第五步 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷安置

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段的法律程序

1、委托進(jìn)行拆遷工作

2、辦理拆遷申請(qǐng)

3、審批、領(lǐng)取拆遷許可證

4、簽訂房屋拆遷責(zé)任書(shū)

5、辦理拆遷公告與通知

6、辦理戶口凍結(jié)

7、暫停辦理相關(guān)事項(xiàng)

8、確定拆遷安置方案

9、簽訂拆遷補(bǔ)償書(shū)面協(xié)議

10、召開(kāi)拆遷動(dòng)員會(huì)，進(jìn)行拆遷安置

11、發(fā)放運(yùn)作拆遷補(bǔ)償款

12、拆遷施工現(xiàn)場(chǎng)防塵污染管理

13、移交拆遷檔案資料

14、房屋拆遷糾紛的裁決

15、強(qiáng)制拆遷

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段的相關(guān)稅費(fèi)

1、房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)

2、搬家補(bǔ)助費(fèi)

3、提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)

4、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)（周轉(zhuǎn)費(fèi)）

5、清理費(fèi)

6、停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)

7、對(duì)從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠(yuǎn)郊區(qū)縣的居民的補(bǔ)助費(fèi)

8、一次性異地安置補(bǔ)助費(fèi)

9、房屋拆遷管理費(fèi)

10、房屋拆遷服務(wù)費(fèi)

第六步房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)工、建設(shè)、竣工階段

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工、建設(shè)、竣工階段的法律程序

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工前準(zhǔn)備工作

1、領(lǐng)取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)

2、項(xiàng)目轉(zhuǎn)入正式計(jì)劃

3、交納煤氣（天然氣）廠建設(shè)費(fèi)

4、交納自來(lái)水廠建設(shè)費(fèi)

5、交納污水處理廠建設(shè)費(fèi)

6、交納供熱廠建設(shè)費(fèi)

7、交納供電貼費(fèi)及電源建設(shè)集資費(fèi)

8、土地有償出讓項(xiàng)目辦理“四源”接用手續(xù)

9、設(shè)計(jì)單位出報(bào)批圖

10、出施工圖

11、編制、報(bào)送工程檔案資料，交納檔案保證金

12、辦理消防審核意見(jiàn)表

13、審批人防工程、辦理人防許可證

14、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證

15、領(lǐng)取開(kāi)工審批表，辦理開(kāi)工登記

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)招投標(biāo)

16、辦理招標(biāo)登記、招標(biāo)申請(qǐng)

17、招標(biāo)準(zhǔn)備

18、招標(biāo)通告

19、編制招標(biāo)文件并核準(zhǔn)

20、編制招標(biāo)工程標(biāo)底

21、標(biāo)底送審合同預(yù)算審查處確認(rèn)

22、標(biāo)底送市招標(biāo)辦核準(zhǔn)，正式申請(qǐng)招標(biāo)

23、投標(biāo)單位資格審批

24、編制投標(biāo)書(shū)并送達(dá)

25、召開(kāi)招標(biāo)會(huì)，勘察現(xiàn)場(chǎng)

26、召開(kāi)開(kāi)標(biāo)會(huì)議，進(jìn)行開(kāi)標(biāo)

27、評(píng)標(biāo)、決標(biāo)

28、發(fā)中標(biāo)通知書(shū)

29、簽訂工程承包合同

30、工程承包合同的審查

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工手續(xù)的辦理

31、辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊(cè)登記手續(xù)

32、建設(shè)工程監(jiān)理

33、辦理開(kāi)工統(tǒng)計(jì)登記

34、交納實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi)

35、辦理開(kāi)工前審計(jì)

36、交納投資方向調(diào)節(jié)稅

37、領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證

38、報(bào)裝施工用水、電、路

39、協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門(mén)

40、協(xié)調(diào)交通管理部門(mén)

41、交納綠化建設(shè)費(fèi)，簽訂綠化協(xié)議

42、領(lǐng)取建設(shè)工程開(kāi)工證

四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程施工

43、施工場(chǎng)地的“三通一平”

44、施工單位進(jìn)場(chǎng)和施工暫設(shè)

45、工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝

46、施工過(guò)程中的工程質(zhì)量監(jiān)督

五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收

47、辦理單項(xiàng)工程驗(yàn)收手續(xù)

48、辦理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的綜合驗(yàn)收，領(lǐng)取《工程質(zhì)量竣工核驗(yàn)證書(shū)》

49、商品住宅性能認(rèn)定

50、竣工統(tǒng)計(jì)登記

51、辦理竣工房屋測(cè)繪

52、辦理產(chǎn)權(quán)登記

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工、建設(shè)、竣工階段的相關(guān)稅費(fèi)

1、三通一平費(fèi)

2、自來(lái)水廠建設(shè)費(fèi)

3、污水處理廠建設(shè)費(fèi)

4、供熱廠建設(shè)費(fèi)

5、煤氣廠建設(shè)費(fèi)

6、地下水資源養(yǎng)蓄基金

7、地下熱水資源費(fèi)

8、市政、公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)（大市政費(fèi)）

9、開(kāi)發(fā)管理費(fèi)

10、城建綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理費(fèi)

11、建筑行業(yè)管理費(fèi)

12、綠化建設(shè)費(fèi)

13、公園建設(shè)費(fèi)

14、綠化補(bǔ)償費(fèi)

15、路燈維護(hù)費(fèi)

16、環(huán)衛(wèi)設(shè)施費(fèi)

17、生活服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)（小區(qū)配套費(fèi)）

18、電源建設(shè)集資費(fèi)（用電權(quán)費(fèi)）

19、外部供電工程貼費(fèi)（電貼費(fèi)）20、建安工程費(fèi)

21、建設(shè)工程招投標(biāo)管理費(fèi)

22、合同預(yù)算審查工本費(fèi)

23、質(zhì)量管理監(jiān)督費(fèi)

24、竣工圖費(fèi)

25、建材發(fā)展補(bǔ)充基金

26、實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi)

27、工程監(jiān)理費(fèi)

28、工程標(biāo)底編制管理費(fèi)

29、機(jī)電設(shè)備委托招標(biāo)服務(wù)費(fèi) 30、超計(jì)劃用水加價(jià)

31、夜間施工噪聲擾民補(bǔ)償費(fèi)

32、占道費(fèi)

33、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅

第七步房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)階段

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)階段的法律程序

一、北京市外銷(xiāo)商品房的銷(xiāo)售

1、辦理《外銷(xiāo)商品房預(yù)（銷(xiāo)）售許可證》

2、選定中介代理機(jī)構(gòu)和律師事務(wù)所

3、與購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)

4、簽訂正式買(mǎi)賣(mài)契約

5、辦理簽約公證

6、辦理外銷(xiāo)商品房預(yù)售契約公證

7、辦理外銷(xiāo)商品房的預(yù)售登記

8、外銷(xiāo)商品房轉(zhuǎn)讓登記

9、外銷(xiāo)商品房抵押登記

10、樓宇交付入住手續(xù)

11、辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)

二、北京市內(nèi)銷(xiāo)商品房的銷(xiāo)售

12、提交完成建設(shè)項(xiàng)目投資證明

13、簽署預(yù)售內(nèi)銷(xiāo)商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議

14、辦理《內(nèi)銷(xiāo)商品房預(yù)（銷(xiāo)）售許可證》

15、銷(xiāo)售項(xiàng)目備案

16、委托中介代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷(xiāo)售

17、與購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)

18、與購(gòu)房者簽訂買(mǎi)賣(mài)契約

19、辦理預(yù)售登記

20、辦理轉(zhuǎn)讓登記

21、辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)

22、樓宇交付入住

23、質(zhì)量保證書(shū)和使用說(shuō)明書(shū)

24、辦理產(chǎn)權(quán)立契過(guò)戶手續(xù)

三、北京市房地產(chǎn)出租的綜合管理

25、房屋出租權(quán)的確認(rèn)

26、申請(qǐng)房屋租賃許可證

27、出租人與承租人簽訂書(shū)面承租協(xié)議

28、租賃當(dāng)事人辦理租賃登記手續(xù)

29、租賃房屋的轉(zhuǎn)租

30、房屋租賃關(guān)系的終止

四、北京市房地產(chǎn)出租的專項(xiàng)（外地來(lái)京人員）管理

31、房屋出租權(quán)的確認(rèn)

32、出租人辦理房屋租賃許可證

33、出租人辦理《房屋租賃安全合格證》

34、簽訂書(shū)面租賃協(xié)議

35、租賃雙方辦理租賃登記備案手續(xù)

五、北京市房地產(chǎn)的抵押

36、抵押權(quán)的設(shè)定

37、簽訂抵押合同

38、辦理房地產(chǎn)抵押登記

39、抵押房地產(chǎn)的占管

40、抵押房地產(chǎn)的處分

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)階段的相關(guān)稅費(fèi)

1、營(yíng)業(yè)稅

2、城市維護(hù)建設(shè)稅

3、教育費(fèi)附加

4、印花稅

5、契稅

6、土地增值稅

7、企業(yè)所得稅

8、個(gè)人所得稅

9、房產(chǎn)稅

10、城市房地產(chǎn)稅

11、房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)

12、房屋所有權(quán)證工本費(fèi)

13、房產(chǎn)共有權(quán)執(zhí)照費(fèi)

14、房屋他項(xiàng)權(quán)利執(zhí)照費(fèi)

15、房屋買(mǎi)賣(mài)登記費(fèi)

16、房屋買(mǎi)賣(mài)手續(xù)費(fèi)

17、房屋租賃審核備案手續(xù)費(fèi)

18、向來(lái)京人員租賃房屋審核備案手續(xù)費(fèi)

19、來(lái)京人員租賃私房合同登記備案手續(xù)費(fèi)

20、房屋租賃登記費(fèi)

21、房屋估價(jià)手續(xù)費(fèi)

22、房屋公證估價(jià)手續(xù)費(fèi)

23、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估費(fèi)

24、房地產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi)

第八步房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)管理階段

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目物業(yè)管理階段的法律程序

1、物業(yè)管理單位經(jīng)營(yíng)資質(zhì)審批

2、簽署物業(yè)管理委托合同

3、居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗(yàn)收

4、物業(yè)使用、管理、維修公約的核準(zhǔn)

5、安排簽訂管理公約

6、制定、提供質(zhì)量保證書(shū)和使用說(shuō)明書(shū)

7、物業(yè)管理服務(wù)基本要求

8、物業(yè)管理委員會(huì)的設(shè)立

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目物業(yè)管理階段的相關(guān)稅費(fèi)

1、居住小區(qū)物業(yè)管理啟動(dòng)經(jīng)費(fèi)

2、共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金

3、普通居住小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)

4、高檔住宅物業(yè)管理費(fèi)

5、經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)

6、供暖費(fèi)

相關(guān)內(nèi)容

? ? ? ? ? 2011-9-28 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具體流程是怎么樣的？ 1 2011-8-21 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程具體是什么 2010-8-20 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程具體有哪些？ 239 2011-8-1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期具體流程以及注意細(xì)節(jié)有哪些？ 2011-4-21 誰(shuí)能提出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程的具體流程圖？

第四篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程

第一章：項(xiàng)目決策階段 第二章：前期準(zhǔn)備階段

一、獲取土地使用權(quán)

二、征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》

三、規(guī)劃設(shè)計(jì)

四、建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建登記，申請(qǐng)招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，確定勘察

五、申辦《施工許可證》

六、招標(biāo)

第三章：工程建設(shè)階段

1、施工用水電及通訊線路接通，保證施工需要

2、施工場(chǎng)地平整，達(dá)到施工條件

3、施工通道疏通，滿足施工運(yùn)輸條件

4、施工圖紙及施工資料準(zhǔn)備

5、施工材料和施工設(shè)備的準(zhǔn)備

6、臨時(shí)用地或臨時(shí)占道手續(xù)辦理

7、施工許可批文及辦理開(kāi)工手續(xù)

8、確定水準(zhǔn)點(diǎn)與座標(biāo)控制點(diǎn)，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)交驗(yàn)

9、組織圖紙會(huì)審、設(shè)計(jì)交底

10、編制工程進(jìn)度計(jì)劃

11、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位的協(xié)調(diào) 第四章：項(xiàng)目銷(xiāo)售階段

一、申辦《銷(xiāo)售許可證》

二、商品房銷(xiāo)售及按揭辦理

三、申請(qǐng)竣工驗(yàn)收，取得《建筑工程竣工驗(yàn)收備案證》

四、申辦建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收

五、進(jìn)行權(quán)屬登記，取得《商品房權(quán)屬證明書(shū)》

六、物業(yè)移交 第五章：交付使用階段

從開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理的程序上講，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一般可分為五個(gè)階段，即可行性研究和項(xiàng)目決策階段、建設(shè)前期準(zhǔn)備階段、建設(shè)階段、銷(xiāo)售階段和交付使用階段。第一章： 項(xiàng)目決策階段

產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)董事會(huì)（企業(yè)主）批準(zhǔn)初步立項(xiàng)后，進(jìn)行可行性研究。

1、可行性研究的內(nèi)容(1)項(xiàng)目概況;(2)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查及動(dòng)遷安置;(3)市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模的確定;(4)規(guī)劃設(shè)計(jì)影響和環(huán)境保護(hù);(5)資源供給及資本運(yùn)作方案;(6)環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù);(7)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式、組織機(jī)構(gòu)、崗位需求、管理費(fèi)用的研究;(8)開(kāi)發(fā)建設(shè)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃;(9)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析;(10)結(jié)論及建議。

2、可行性研究成員知識(shí)組成：經(jīng)濟(jì)師、市場(chǎng)分析專家、房地產(chǎn)專家、建筑工程專家、財(cái)會(huì)師及律師。

3、可行性研究的工作階段

1）投資機(jī)會(huì)研究。該階段的主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目主要是土地進(jìn)行初步摸底和意向性談判，并對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門(mén)內(nèi)，以自然資源和市場(chǎng)的調(diào)查預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會(huì)。投資機(jī)會(huì)研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析。如果機(jī)會(huì)研究認(rèn)為可行的，就可以進(jìn)行下一階段的工作。

2）初步可行性研究，亦稱“預(yù)可行性研究”。在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。

3）詳細(xì)可行性研究，即通常所說(shuō)的可行性研究。詳細(xì)可行性研究是開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項(xiàng)目在技術(shù)上、財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。

4、可行性研究按5個(gè)步驟進(jìn)行：

(1)項(xiàng)目公司接受委托或集團(tuán)公司董事會(huì)立項(xiàng);(2)調(diào)查研究;(3)方案選擇與優(yōu)化;(4)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià);(5)編制可行性研究報(bào)告。

5、集團(tuán)公司董事會(huì)通過(guò)，批準(zhǔn)正式立項(xiàng)，項(xiàng)目進(jìn)入前期開(kāi)發(fā)階段。第二章：前期準(zhǔn)備階段

一、獲取土地使用權(quán)。

開(kāi)發(fā)商獲取土地使用權(quán)的主要方式： 1）通過(guò)行政劃撥方式取得；

2）舊城改造取得中標(biāo)地塊國(guó)有土地使用權(quán)； 3）轉(zhuǎn)讓取得；

4）出讓方式取得（招標(biāo)、拍賣(mài)、協(xié)議出讓三種方式）； 5）聯(lián)合開(kāi)發(fā)并報(bào)有關(guān)主管部門(mén)立項(xiàng)、審批后取得； 6）通過(guò)司法裁決取得；

7）通過(guò)兼并、收購(gòu)等股權(quán)重組方式取得。

開(kāi)發(fā)商獲取土地使用權(quán)的程序土地使用權(quán)有償出讓的方式： 出讓方式是指政府作為國(guó)有土地的代表以什么形式或程序?qū)?guó)有土地使用權(quán)讓與土地使用者。按照《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》國(guó)有土地使用權(quán)的出讓方式有三種：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)。協(xié)議出讓指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向國(guó)有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國(guó)有土地的代表與有意受讓人進(jìn)行一對(duì)一的談判和切磋、協(xié)商出讓土地使用權(quán)的有關(guān)事宜的這樣一種出讓方式。

招標(biāo)出讓是指在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或者個(gè)人以書(shū)面投標(biāo)形式，競(jìng)投某地段土地使用權(quán)，由招標(biāo)人根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者（即土地使用權(quán)受讓人）的出讓方式。以招標(biāo)方式出讓土地使用權(quán)，不僅要明確合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，而且要明確投標(biāo)的效力及招標(biāo)人在招標(biāo)期限內(nèi)應(yīng)負(fù)的責(zé)任等。

拍賣(mài)又稱競(jìng)投，有些地方也叫“拍讓”。它是指由土地所有者代表在指定的時(shí)間、地點(diǎn)，組織符合條件的土地使用權(quán)有意受讓人到場(chǎng)，就所出讓使用權(quán)的土地公開(kāi)叫價(jià)競(jìng)投，按“價(jià)高者得”的原則確定土地使用權(quán)受讓人的一種出讓方式。依照《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，建設(shè)用地凡屬于營(yíng)利性的商品房開(kāi)發(fā)、旅游、商業(yè)、娛樂(lè)等用途的，必須通過(guò)市土地交易中心掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)，并取得《成交確認(rèn)書(shū)》，然后簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》。開(kāi)發(fā)商取得《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》后，到建管處辦理建筑方案報(bào)建手續(xù)，至地籍處辦理土地證登記手續(xù)。屬協(xié)議出讓的，辦理土地登記時(shí)應(yīng)提交以下資料： 1）《土地出讓合同》、《劃撥決定書(shū)》或轉(zhuǎn)讓批文； 2）開(kāi)發(fā)商營(yíng)業(yè)執(zhí)照或組織機(jī)構(gòu)代碼證，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)； 3）屬新增建設(shè)用地的，應(yīng)提供《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》；屬存量用地的，應(yīng)提供原土地使用者土地權(quán)源資料。4）1：2000地形圖2份；

5）加蓋了“權(quán)屬已審核”的宗地圖、地籍圖各3份 6）地上附著物權(quán)屬證明； 7）土地登記申請(qǐng)書(shū)；

8）土地登記法人代表證明和身份證明； 9）土地登記委托書(shū)。送土地主管部門(mén)。（1）土地使用權(quán)出讓

地管理部門(mén)負(fù)責(zé)辦理土地使用權(quán)出讓和劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需補(bǔ)辦出讓手續(xù)的審核和報(bào)批工作，遠(yuǎn)郊區(qū)、縣房地局負(fù)責(zé)辦理不足10畝土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓劃撥土地需補(bǔ)辦出讓手續(xù)的審核和報(bào)批工作。（2）土地使用權(quán)劃撥

房地局負(fù)責(zé)辦理10畝以上（含10畝）的城鎮(zhèn)建設(shè)用地的劃撥手續(xù)。區(qū)、縣房地局負(fù)責(zé)辦理10畝以下的城鎮(zhèn)建設(shè)用地的劃撥手續(xù)。（3）征用土地

征用耕地1000畝以上，其他土地2000畝以上，由政府部門(mén)審核后報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。

征用耕地3畝以上1000畝以下，其他土地10畝以上2000畝以下，由人民政府批準(zhǔn)。

征用耕地3畝以下，其他土地10畝以下，由區(qū)（縣）人民政府批準(zhǔn)。（4）地價(jià)評(píng)估

市房地局負(fù)責(zé)城近郊區(qū)、縣土地出讓和轉(zhuǎn)讓劃撥土地需補(bǔ)辦出讓手續(xù)的地價(jià)評(píng)估工作及評(píng)估報(bào)告的審查、地價(jià)審核和報(bào)批工作招標(biāo)受讓土地使用權(quán)申請(qǐng)程序。

(1)用地者見(jiàn)到招標(biāo)公告后到指定地點(diǎn)索取招標(biāo)文件。

(2)用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門(mén)了解情況，進(jìn)行咨詢，并到出讓地塊實(shí)地勘察，搜集資料。(3)用地者進(jìn)行投資分析。

(4)到指定地點(diǎn)辦理投資登記，提交企業(yè)工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定繳納投標(biāo)保證金。(5)用地者填寫(xiě)投標(biāo)書(shū)送達(dá)指定方進(jìn)行投標(biāo)。

(6)收到中標(biāo)通知書(shū)后，由企業(yè)法定代表人或授權(quán)代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按合同的規(guī)定支付總地價(jià)款的一定比例作為定金。

(7)按合同的約定支付余款。付清40%地價(jià)款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)臨時(shí)國(guó)有土地使用證，付清全部地價(jià)后向市或區(qū)、縣房地局申請(qǐng)正式國(guó)有土地使用證。拍賣(mài)受讓土地使用權(quán)申請(qǐng)程序：

(1)用地者見(jiàn)到拍賣(mài)公告到指定地點(diǎn)索取拍賣(mài)文件。

(2)用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門(mén)了解情況，進(jìn)行咨詢，并到出讓地塊實(shí)地勘察，搜集資料。(3)用地者進(jìn)行投資分析。

(4)到指定地點(diǎn)辦理競(jìng)投登記，提交企業(yè)工商執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定繳納競(jìng)投保證金。(5)用地者到指定地點(diǎn)領(lǐng)取競(jìng)叫牌。

(6)用地者在規(guī)定時(shí)間、指定地點(diǎn)到拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)參加競(jìng)投。

(7)企業(yè)法定代表人或授權(quán)代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按規(guī)定支付總地價(jià)款的一定比例作為定金。(8)按合同的約定支付余款。付清40%地價(jià)款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)臨時(shí)國(guó)有土地使用證，付清全部地價(jià)款向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)正式國(guó)有土地使用證。屬經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)用地的，開(kāi)發(fā)商通過(guò)招標(biāo)、掛牌、競(jìng)買(mǎi)或協(xié)議出讓程序取得《成交確認(rèn)書(shū)》。憑此書(shū)辦理土地出讓或劃撥手續(xù)，進(jìn)行土地登記，取得《國(guó)有土地使用權(quán)證》。

二、征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》。

城市房屋拆遷是對(duì)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上原有的房屋及其附屬物等，不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展需要的部分進(jìn)行拆除重建，使城市的整體功能得到改善和提高。

1、拆遷方式：

1）政府組織拆遷：主要指通過(guò)批租、舊城改造方式取得土地使用權(quán)所涉及拆遷。

2）拆遷人自行拆遷：這是大型房地產(chǎn)公司常用模式，但要申請(qǐng)拆遷許可證。

3）拆遷人委托拆遷：適用開(kāi)發(fā)商缺乏拆遷經(jīng)驗(yàn)時(shí)委托專門(mén)從事房屋拆遷工作的單位進(jìn)行。

2、拆遷的主要內(nèi)容包括：(1)房屋拆建，如危舊房改造；

(2)城市功能、用地布局和空間結(jié)構(gòu)的調(diào)整，如居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、車(chē)站、生活服務(wù)設(shè)施等公共建筑的建設(shè)和改造；

(3)環(huán)境治理，如擴(kuò)展綠地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆遷是伴隨著城市建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行的，是城市建設(shè)的重要組成部分，尤其是舊城改造中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，處于建設(shè)項(xiàng)目的前期工作階段。

3、申辦拆遷許可證應(yīng)提交以下申報(bào)資料： 1）填寫(xiě)《城市房屋拆遷申請(qǐng)表》一式五份； 2）建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件； 3）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

4）國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件（建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)或劃撥決定書(shū)）5）拆遷代辦單位和評(píng)估機(jī)構(gòu)資料。

6）拆遷安置計(jì)劃和方案；（拆遷紅線范圍內(nèi)房屋面積、戶數(shù)、性質(zhì)、用途等基本情況；拆遷方式；拆遷期限；還建方式及還建期限；產(chǎn)權(quán)清晰的安置用房證明；拆遷補(bǔ)償資金來(lái)源及預(yù)算資金額度。）7）有關(guān)金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。

根據(jù)《市城市房屋拆遷管理實(shí)施辦法》的規(guī)定，房屋拆遷管理部門(mén)在收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)審查完畢。符合條件的，依法收取拆遷管理費(fèi)（住宅為7元/平方米，非住宅為3元/平方米），頒發(fā)房屋拆遷許可證。開(kāi)發(fā)商取得《房屋拆遷許可證》后，即可組織拆遷，并與拆遷人簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議。安置補(bǔ)償共有三種方式，一是貨幣安置，二是現(xiàn)房安置，三是就地或異地還建。拆遷完畢后，申請(qǐng)拆遷驗(yàn)收，取得《房屋拆遷驗(yàn)收合格證》。

三、規(guī)劃設(shè)計(jì)

建設(shè)工程規(guī)劃管理的主要內(nèi)容有：建筑管理、道路管理、管線管理、審定設(shè)計(jì)方案、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

在已開(kāi)發(fā)使用的城鎮(zhèn)國(guó)有土地范圍，項(xiàng)目規(guī)劃申報(bào)的基本步驟是：(1)在項(xiàng)目建議書(shū)報(bào)批或可行性研究報(bào)告編制之前，開(kāi)發(fā)商要向規(guī)劃局申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn)，規(guī)劃管理部門(mén)應(yīng)在要點(diǎn)通知書(shū)中對(duì)批復(fù)時(shí)的參考依據(jù)；

(2)在項(xiàng)目建議書(shū)批復(fù)后，開(kāi)發(fā)商應(yīng)向規(guī)劃局申報(bào)項(xiàng)目選址、定點(diǎn)，即向申請(qǐng)單位下發(fā)選址規(guī)劃意見(jiàn)通知書(shū)，對(duì)項(xiàng)目用地的位置、面積、范圍等提供較詳細(xì)的意見(jiàn)，并須同時(shí)下達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；

(3)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，是項(xiàng)目選址后，由建設(shè)單位申請(qǐng)，規(guī)劃部門(mén)下達(dá)的委托設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)的依據(jù)性文件。開(kāi)發(fā)商在完成方案設(shè)計(jì)后，須向規(guī)劃部門(mén)提出審定申請(qǐng)；

(4)通過(guò)審定的設(shè)計(jì)方案，是編制初步設(shè)計(jì)或施工圖的依據(jù)，也是取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證的必備條件；

(5)開(kāi)發(fā)商依據(jù)審定的設(shè)計(jì)方案通知書(shū)和可行性研究報(bào)告批復(fù)，并在規(guī)劃主管部門(mén)征詢土地及拆遷部門(mén)有關(guān)用地及拆遷安置的意見(jiàn)后，應(yīng)向規(guī)劃局申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，該證是取得土地使用權(quán)的必備文件；

(6)申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，是在項(xiàng)目列入正式計(jì)劃后，申請(qǐng)辦理開(kāi)工手續(xù)之前，需進(jìn)行的驗(yàn)證工程建設(shè)符合規(guī)劃要求的最后法定程序，該證申辦開(kāi)工的必備文件。

進(jìn)行營(yíng)利性的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，必須取得國(guó)有土地使用權(quán)才能進(jìn)行。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地一級(jí)市場(chǎng)取得方式有兩種：即出讓和劃撥。通過(guò)出讓方式取得使用權(quán)的法律憑證是國(guó)有土地使用權(quán)證：通過(guò)劃撥取得土地使用權(quán)的臨時(shí)證件是建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)或劃撥決定書(shū)。

1、申辦項(xiàng)目選址定點(diǎn)，取得《建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)》和《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。并取得《建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)》的附件：規(guī)劃設(shè)計(jì)（土地使用）條件 1）建設(shè)項(xiàng)目選址申請(qǐng)

城市規(guī)劃行政主管部門(mén)根據(jù)全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展策略、城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃等各級(jí)規(guī)劃，按照國(guó)家《城市規(guī)劃法》、《建設(shè)項(xiàng)目選址規(guī)劃管理辦法》等，考慮建設(shè)項(xiàng)目的要求，在規(guī)定期限內(nèi)提出規(guī)劃方面的初審意見(jiàn)和選址意見(jiàn)。此后，由城市規(guī)劃行政主管部門(mén)會(huì)同土地管理部門(mén)并征求項(xiàng)目所涉及到的有關(guān)部門(mén)的意見(jiàn)，對(duì)初審意見(jiàn)及其選址提出復(fù)審意見(jiàn)，對(duì)于同意的項(xiàng)目報(bào)政府審批后，在規(guī)定的審批期限內(nèi)核發(fā)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)。建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)的主要內(nèi)容應(yīng)包括：建設(shè)項(xiàng)目的基本情況和建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃選址的主要依據(jù)。2）申辦建設(shè)用地規(guī)劃

城市建設(shè)用地規(guī)劃管理的基本是依據(jù)城市規(guī)劃確定的不同地段的土地使用性質(zhì)和總體布局，決定建設(shè)工程可以使用哪些土地，不可以使用哪些土地，以及在滿足建設(shè)項(xiàng)目功能和使用要求的前提下，如何經(jīng)濟(jì)、合理地使用土地。城市規(guī)劃行政主管部門(mén)對(duì)城市用地進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃管理，實(shí)行嚴(yán)格的規(guī)劃控制是實(shí)施城市規(guī)劃的基本保證。3）委托設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)，送審設(shè)計(jì)方案。申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn)：

規(guī)劃要點(diǎn)是計(jì)劃立項(xiàng)或建設(shè)工程可行性研究的規(guī)劃基本依據(jù)。計(jì)劃部門(mén)可以要求開(kāi)發(fā)單位初始規(guī)劃部門(mén)對(duì)于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的意見(jiàn)，再行決定對(duì)可行性研究報(bào)告的批復(fù)。當(dāng)建設(shè)單位完成計(jì)劃報(bào)批手續(xù)之后，應(yīng)到規(guī)劃部門(mén)申報(bào)選址定點(diǎn)，以獲取選址規(guī)劃意見(jiàn)通知書(shū)申報(bào)選址定點(diǎn)。辦理上述“一書(shū)一證”時(shí)，需提交以下申報(bào)資料： 1）建設(shè)用地申請(qǐng)；

2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書(shū)； 3）土地使用證或土地權(quán)屬證明； 4）1：2000地形圖。

開(kāi)發(fā)商取得《建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)》及《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后，即可同步到a/建管處辦理規(guī)劃方案報(bào)建手續(xù)，取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；b/到耕保處辦理土地征用、轉(zhuǎn)用手續(xù)，取得《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》。到土地利用處辦理土地出讓合同或劃撥手續(xù)，簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》或取得《建設(shè)用地劃撥決定書(shū)》。c/到地籍處辦理《國(guó)有土地使用權(quán)證》；到拆遷處辦理《拆遷許可證》；

2、持規(guī)劃方案和建筑方案圖紙到建管處申請(qǐng)建筑方案報(bào)建，取得建筑核位紅線圖和施工圖。建筑方案報(bào)建分兩階段。

1）規(guī)劃方案審批階段，取得《規(guī)劃建筑方案批準(zhǔn)意見(jiàn)書(shū)》。在此階段需要提供的資料為：a1：2000地形圖1份；b1：500地形圖1份（附道路紅線及光盤(pán)）；c建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃建筑方案圖紙1套及光盤(pán)（大型項(xiàng)目需提供2-3個(gè)不同設(shè)計(jì)單位的規(guī)劃方案及光盤(pán)）；d“一書(shū)一證”及其附件（規(guī)劃設(shè)計(jì)使用條件和規(guī)劃用地范圍線）。

2）施工圖核準(zhǔn)階段，取得建筑核位紅線圖5份和施工圖3份。在此階段需要提供的資料為：a土地證復(fù)印件或宗地圖或《出讓合同》或《劃撥決定書(shū)》；b公安、消防、審圖辦、人防、供水、供電、城管、交管、通信管線、抗震、環(huán)衛(wèi)、燃?xì)狻@林、等部門(mén)審查意見(jiàn)或回執(zhí)；c施工圖3份及光盤(pán)。

3、申辦建設(shè)工程紅線定位與驗(yàn)線，取得建筑核位紅線圖。紅線定位包括建筑紅線定位和市政紅線定位。其流程是先紅線定位，再驗(yàn)線。紅線定位工作完成后，當(dāng)建筑物施工至正負(fù)零或市政管線埋設(shè)溝槽覆土前，建設(shè)單位應(yīng)申請(qǐng)紅線驗(yàn)線。辦理紅線定位時(shí)應(yīng)提交以下資料原件：

1）建筑紅線：審批手續(xù)齊全的紅線圖、建筑施工圖，以及建筑紅線放線通知單。

2）建筑試放紅線：紅線圖、建筑總平面圖或建筑施工圖、試放紅線通知單。

3）市政紅線：審批手續(xù)齊全的紅線圖、管線工程審批文件及施工圖。4）若所放紅線與規(guī)劃道路或其它預(yù)留規(guī)劃控制范圍相關(guān)，建設(shè)單位還須到市級(jí)規(guī)劃部門(mén)提取道路坐標(biāo)及其它相關(guān)數(shù)據(jù)。

4、申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書(shū)》，辦理完畢后憑此通知書(shū)到建管部門(mén)辦理《施工許可證》。建設(shè)工程施工至正負(fù)零時(shí)，持通知書(shū)等相關(guān)資料申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。持建筑紅線圖到城管部門(mén)固體廢棄物管理處繳納垃圾處理費(fèi)。申報(bào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書(shū)》應(yīng)提交以下資料： 1）國(guó)有土地使用權(quán)證； 2）城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)收據(jù)； 3）人防費(fèi)收據(jù)； 4）《建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書(shū)》申請(qǐng)表； 5）投資許可證；

6）經(jīng)放線的《紅線定位冊(cè)》正本。

5、申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。申辦完畢后開(kāi)發(fā)商持《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》至建管部門(mén)辦理建設(shè)工程正負(fù)零以上部分相關(guān)施工手續(xù)；建設(shè)工程竣工后3個(gè)月內(nèi)，開(kāi)發(fā)商持竣工圖申辦《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》。《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》時(shí)提交以下資料： 1）《建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書(shū)》；

2）經(jīng)正負(fù)零驗(yàn)線、蓋章的《紅線定位冊(cè)》副本； 3）經(jīng)正負(fù)零驗(yàn)線、蓋章的《核位紅線圖》； 4）垃圾處理費(fèi)聯(lián)系單。

《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》出現(xiàn)變更事由時(shí)，提交以下資料辦理： 1）變更申請(qǐng)；

2）工商部門(mén)更名通知、變更后的工商執(zhí)照； 3）開(kāi)發(fā)商資質(zhì)證明； 4）土地變更批復(fù)； 5）變更后的土地使用證； 6）（土地批租費(fèi)、使用費(fèi)）收據(jù)； 7）原建設(shè)工程規(guī)劃許可證； 8）建筑紅線圖；

9）抵押權(quán)人同意變更的意見(jiàn)（辦理了在建工程抵押的）； 10）法院裁決項(xiàng)目還應(yīng)提交判決書(shū)。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程全過(guò)程

（三）四、建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建登記，申請(qǐng)招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，確定勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工隊(duì)伍。項(xiàng)目報(bào)建總流程：

建設(shè)工程交易中心依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)，按照省人民政府的規(guī)定執(zhí)行。施工單項(xiàng)合同估算價(jià)在50萬(wàn)元人民幣以上或建筑面積達(dá)到1000m2的建設(shè)工程新建、擴(kuò)建和改建的建筑的建設(shè)工程必須進(jìn)行招標(biāo)。工程建設(shè)項(xiàng)目必須在發(fā)包前,由建設(shè)單位或其委托代理機(jī)構(gòu)到相關(guān)交易中心進(jìn)行報(bào)建。應(yīng)當(dāng)報(bào)建而未報(bào)建的工程項(xiàng)目，不得進(jìn)行招投標(biāo)。報(bào)建時(shí)須交驗(yàn)工程建設(shè)項(xiàng)目以下文書(shū)：立項(xiàng)的批準(zhǔn)文件、銀行出具該工程項(xiàng)目資信證明、經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)用地證明和規(guī)劃審批文件等。工程建設(shè)項(xiàng)目的報(bào)建內(nèi)容主要包括：工程名稱、建設(shè)地點(diǎn)、投資規(guī)模、資金來(lái)源、當(dāng)年投資額度、工程規(guī)模、擬開(kāi)工與竣工日期、發(fā)包方式、工程籌建情況。工程建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建程序：

1)建設(shè)單位或其委托的代理機(jī)構(gòu)到建設(shè)工程交易中心（建設(shè)局）領(lǐng)取《工程建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建表》。

2)按報(bào)建表的內(nèi)容如實(shí)填寫(xiě),蓋上項(xiàng)目法人公章后報(bào)送建設(shè)局。3)工程建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)批文、資信證明、建設(shè)用地證明、規(guī)劃審批文件、施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書(shū)連同報(bào)建表同時(shí)提交。

4)屬于試樁建設(shè)工程項(xiàng)目,須辦理試樁登記手續(xù)。工程建設(shè)項(xiàng)目的投資和建設(shè)規(guī)模發(fā)生變化時(shí),建設(shè)單位或其委托代理機(jī)構(gòu)應(yīng)及時(shí)到市交易中心進(jìn)行補(bǔ)充登記o籌建負(fù)責(zé)人變更時(shí),應(yīng)辦理變更手續(xù)。

1、建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建登記 工作內(nèi)容：

填報(bào)《建設(shè)工程項(xiàng)目報(bào)建表》需帶下列資料：

（一）建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；

（二）建設(shè)工程項(xiàng)目土地使用合法證明文件；

（三）施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書(shū)；

（四）資金證明（銀行出具的六聯(lián)單或?qū)徲?jì)報(bào)告）；

（五）私營(yíng)、民營(yíng)、合資項(xiàng)目必須出具合法證明文件。報(bào)建信息管理：

（1）、建設(shè)局核實(shí)報(bào)建資料，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘踏（7個(gè)工作日內(nèi)）；（2）、將報(bào)建信息轉(zhuǎn)至各有關(guān)管理機(jī)構(gòu)。

2、審核“一費(fèi)制”收費(fèi)認(rèn)定表、核發(fā)繳款通知填報(bào)《建設(shè)工程“一費(fèi)制”收費(fèi)認(rèn)定表》按下列程序辦理

（一）在報(bào)建臺(tái)領(lǐng)取收費(fèi)認(rèn)定表（共兩份）；

（二）到各執(zhí)收?qǐng)?zhí)罰單位辦事“窗口”辦理繳費(fèi)認(rèn)定手續(xù)；

（三）應(yīng)繳費(fèi)用從工程報(bào)建開(kāi)始20日內(nèi)憑建設(shè)局（咨詢臺(tái)）開(kāi)具的《市行政事業(yè)性收費(fèi)、基金繳款通知書(shū)》到代理銀行專柜辦理繳款手續(xù)。其它以中標(biāo)價(jià)為計(jì)算基數(shù)的繳費(fèi)項(xiàng)目，在招投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)對(duì)招標(biāo)投標(biāo)情況書(shū)面報(bào)告核準(zhǔn)前按上述程序辦理。

3、投標(biāo)申請(qǐng)人投標(biāo)報(bào)名

（一）投標(biāo)報(bào)名、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)的依據(jù)資料：

1、投標(biāo)申請(qǐng)人的營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

2、資質(zhì)證書(shū)；

3、投標(biāo)申請(qǐng)人信譽(yù)檔案資料；

4、項(xiàng)目經(jīng)理有關(guān)資料；

5、業(yè)績(jī)及其它與投標(biāo)活動(dòng)有關(guān)的資料。

（二）網(wǎng)上投標(biāo)報(bào)名：

4、招標(biāo)人根據(jù)工程需要對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人資格預(yù)審工作內(nèi)容：

（一）招標(biāo)人根據(jù)工程需要對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人投標(biāo)資格預(yù)審的，應(yīng)按已發(fā)布公告的內(nèi)容和要求對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人進(jìn)行資格預(yù)審；

（二）投標(biāo)申請(qǐng)人到建設(shè)局領(lǐng)取資審?fù)ㄖ獣?shū)和購(gòu)買(mǎi)資格預(yù)審格式文件；

（三）招標(biāo)人采用對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人資格預(yù)審的，凡預(yù)審合格者少于7家的，應(yīng)重新發(fā)布招標(biāo)公告；預(yù)審合格者過(guò)多時(shí)，又不便直接確定的，應(yīng)在市建設(shè)局采用隨機(jī)方式抽取不少于7家的投標(biāo)申請(qǐng)人。

5、投標(biāo)文件的編制、內(nèi)容、遞交和接收工作內(nèi)容：

（一）招標(biāo)文件編制標(biāo)人應(yīng)根據(jù)招標(biāo)文件和招標(biāo)工程圖紙以及工程技術(shù)規(guī)范要求，結(jié)合踏勘施工現(xiàn)場(chǎng)和招標(biāo)答疑會(huì)所了解的情況，編制投標(biāo)文件和工程預(yù)算。投標(biāo)文件編制完成后應(yīng)仔細(xì)校核，按招標(biāo)文件的規(guī)定打印、裝訂、密封和標(biāo)志，并滿足招標(biāo)文件要求的份數(shù)。采用標(biāo)準(zhǔn)保密化評(píng)審技術(shù)標(biāo)的（暗標(biāo)）嚴(yán)格按武建招辦字[2002]18號(hào)文件規(guī)定執(zhí)行。

（二）投標(biāo)文件的內(nèi)容

1、投標(biāo)函；

2、施工組織設(shè)計(jì)或者施工方案；

3、投標(biāo)報(bào)價(jià)；

4、招標(biāo)文件要求提供的其他材料。

（三）投標(biāo)文件的遞交和接收

1、投標(biāo)文件的遞交投標(biāo)人應(yīng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前，將投標(biāo)文件密封送達(dá)投標(biāo)地點(diǎn)。在投標(biāo)截止時(shí)限以前，投標(biāo)人可以對(duì)所遞交的投標(biāo)文件進(jìn)行補(bǔ)充、修改或撤回，補(bǔ)充、修改的內(nèi)容為投標(biāo)文件的組成部分。并須按招標(biāo)文件的規(guī)定進(jìn)行編制、密封和標(biāo)志。

2、投標(biāo)文件的接收

在投標(biāo)截止時(shí)間前，招標(biāo)人應(yīng)做好投標(biāo)文件的接收工作。在接收中應(yīng)注意核對(duì)投標(biāo)文件是否按招標(biāo)文件的規(guī)定進(jìn)行密封和標(biāo)志，并做好接收時(shí)間的記錄，未按時(shí)或提前送達(dá)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)拒收。

6、組織評(píng)標(biāo)委員會(huì)工作內(nèi)容：

（一）招標(biāo)人于開(kāi)標(biāo)前（上午召開(kāi)的評(píng)標(biāo)會(huì)應(yīng)提前18小時(shí)以上，下午召開(kāi)的評(píng)標(biāo)會(huì)應(yīng)提前4小時(shí)以上5小時(shí)以內(nèi)）在招投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)的監(jiān)督下，通過(guò)市建設(shè)工程交易中心計(jì)算機(jī)系統(tǒng)按規(guī)定隨機(jī)抽取評(píng)委，并提供以下資料：

1、《建設(shè)局抽取評(píng)標(biāo)評(píng)委申請(qǐng)表》；

2、代理銀行代收專柜開(kāi)具的以建設(shè)面積為計(jì)算基數(shù)的“一費(fèi)制”收費(fèi)項(xiàng)目的繳款憑據(jù)。

（二）由建設(shè)局指定專人通知評(píng)委參加評(píng)標(biāo)；

（三）建設(shè)局負(fù)責(zé)將已抽取評(píng)委的詳細(xì)資料及通知結(jié)果打印密封（密封套破損無(wú)效），分別交由招標(biāo)人和招投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)簽收保存。

7、開(kāi)標(biāo) 工作內(nèi)容 ：

（一）招標(biāo)人介紹投標(biāo)單位和招投標(biāo)監(jiān)督管理部門(mén)人員；

（二）當(dāng)眾檢驗(yàn)投標(biāo)文件是否符合規(guī)定，按規(guī)定啟封投標(biāo)書(shū)；

（三）報(bào)投標(biāo)標(biāo)價(jià)、工期、質(zhì)量、主要材料用量以及需要特別說(shuō)明的內(nèi)容；

（四）設(shè)有標(biāo)底的公布標(biāo)底；

（五）招標(biāo)人填寫(xiě)開(kāi)標(biāo)匯總表，并由投標(biāo)人簽字認(rèn)可。

（六）招投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)督管理

8、定標(biāo) 工作內(nèi)容：

按照中華人民共和國(guó)建設(shè)部令[第89號(hào)]令《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》進(jìn)行。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效期截止時(shí)限30日前確定中標(biāo)人。投標(biāo)有效期應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中載明。

9、核準(zhǔn)招投標(biāo)情況報(bào)告、中標(biāo)通知書(shū)的簽發(fā)及中標(biāo)人的公示公告 工作內(nèi)容：

招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，向招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)提交招標(biāo)投標(biāo)情況的書(shū)面報(bào)告。在向招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)提交招投標(biāo)情況書(shū)面報(bào)告核準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)提交下列資料：

1、由各收費(fèi)單位確認(rèn)的《建設(shè)管理收費(fèi)認(rèn)定表》；

2、由代理銀行代收專柜開(kāi)具的以中標(biāo)價(jià)為計(jì)算基數(shù)的“一費(fèi)制”收費(fèi)項(xiàng)目的繳款憑據(jù)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程全過(guò)程

（四）10、簽訂工程承發(fā)包合同

招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書(shū)發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書(shū)面合同；招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。訂立書(shū)面合同后7日內(nèi)，中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)將合同送管理機(jī)構(gòu)備案。招標(biāo)條件：

1）勘察、設(shè)計(jì)招標(biāo)，應(yīng)當(dāng)取得該項(xiàng)目的建設(shè)用地規(guī)劃許可證，并辦理建設(shè)用地手續(xù)和立項(xiàng)審批手續(xù)；

2）建設(shè)工程全過(guò)程監(jiān)理招標(biāo)，應(yīng)當(dāng)完成立項(xiàng)審批手續(xù)；建設(shè)工程施工階段監(jiān)理招標(biāo)，應(yīng)當(dāng)完成勘察和設(shè)計(jì)工作；

3）施工招標(biāo)，應(yīng)當(dāng)完成立項(xiàng)審批手續(xù)，建設(shè)資金已經(jīng)落實(shí)，按規(guī)定應(yīng)當(dāng)實(shí)行建設(shè)監(jiān)理的工程已簽訂建設(shè)監(jiān)理合同；

4）材料、設(shè)備招標(biāo)，應(yīng)當(dāng)完成設(shè)計(jì)工作，材料設(shè)備的技術(shù)性能已經(jīng)確定，所需資金已經(jīng)落實(shí)；

5）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件。

公開(kāi)招標(biāo)工程應(yīng)實(shí)行資格預(yù)審，邀請(qǐng)招標(biāo)工程可實(shí)行資格預(yù)審，也可實(shí)行資格后審，但資格預(yù)審和資格后審不能同時(shí)進(jìn)行。施工招標(biāo)項(xiàng)目需要?jiǎng)澐謽?biāo)段和確定工期的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)合理劃分標(biāo)段、確定工期，并在招標(biāo)文件中載明。應(yīng)積極推行總承包負(fù)責(zé)制，不得將一個(gè)單位工程主樓、附樓、分部工程分開(kāi)招標(biāo)，嚴(yán)禁招標(biāo)人肢解工程或中標(biāo)人將中標(biāo)工程違法轉(zhuǎn)包、分包，如分部工程專業(yè)性較強(qiáng)需要另行選擇承包人的，必須進(jìn)入有形建筑市場(chǎng)通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)方式確定。任何為招標(biāo)項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備或者監(jiān)理工作提供設(shè)計(jì)、咨詢服務(wù)的法人及其附屬機(jī)構(gòu)（單位），均不得參加該招標(biāo)項(xiàng)目的投標(biāo)。

招標(biāo)方式：開(kāi)發(fā)建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)可以采取公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)和協(xié)商議標(biāo)等幾種方式：(1)公開(kāi)招標(biāo)

由招標(biāo)單位通過(guò)報(bào)刊、廣播、電視等轉(zhuǎn)播媒介發(fā)布招標(biāo)通告，公開(kāi)請(qǐng)承包者參加投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)。凡具備規(guī)定條件的單位都可自愿參加投標(biāo)。在眾多的投標(biāo)單位中選擇報(bào)價(jià)合理、工期較短、信譽(yù)良好的承包商。這種公開(kāi)招標(biāo)方式，由于參加投標(biāo)的單位較多，所以審查投標(biāo)資格及其標(biāo)書(shū)的工作量較大，招標(biāo)費(fèi)用開(kāi)支較多。實(shí)行公開(kāi)招標(biāo)工程應(yīng)實(shí)行投標(biāo)人資格預(yù)審，當(dāng)資格預(yù)審的潛在投標(biāo)人過(guò)多時(shí)，由招標(biāo)人通過(guò)隨機(jī)方法從中選擇投標(biāo)人，且數(shù)量不得少于7家。公開(kāi)招標(biāo)一般適用于工程規(guī)模較大、技術(shù)復(fù)雜、報(bào)價(jià)水平不易掌握的大中型工程建設(shè)建設(shè)項(xiàng)目，以及采購(gòu)數(shù)量多，金額大的物資設(shè)備、材料的供應(yīng)。(2)邀請(qǐng)招標(biāo)

招標(biāo)單位不公開(kāi)發(fā)布招標(biāo)通告，而是根據(jù)工程特點(diǎn)向經(jīng)預(yù)先選擇的承包商發(fā)出招標(biāo)通知書(shū)或邀請(qǐng)函，然后根據(jù)各單位回函答復(fù)情況，確定投標(biāo)對(duì)象，請(qǐng)他們參加招標(biāo)項(xiàng)目的投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)。邀請(qǐng)參加投標(biāo)單位的個(gè)數(shù)，世界各國(guó)都有規(guī)定，我省在有關(guān)規(guī)定中，明確要求不少于三家。邀請(qǐng)招標(biāo)方式由于對(duì)邀請(qǐng)對(duì)象的技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)和信譽(yù)方面比較了解和信任，所以組織工作比較簡(jiǎn)單。不僅可以節(jié)省招標(biāo)費(fèi)用、縮短招標(biāo)工作的周期，也可以提高投標(biāo)中標(biāo)率。邀請(qǐng)招標(biāo)屬于有限競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)，這種招標(biāo)方式限制了競(jìng)爭(zhēng)范圍，有可能失去優(yōu)秀的投標(biāo)者。實(shí)行邀請(qǐng)招標(biāo)工程可實(shí)行投標(biāo)人資格預(yù)審，也可以實(shí)行投標(biāo)人資格后審。(3)協(xié)商議標(biāo)

由建設(shè)單位直接選擇投標(biāo)單位，就工程的工期和造價(jià)等條件，雙方直接商談中標(biāo)條件和要求。參加議標(biāo)的單位應(yīng)不少于兩家。議標(biāo)適用于招標(biāo)工作開(kāi)展有困難的地區(qū)。工程規(guī)模不大、專業(yè)性較強(qiáng)或特殊要求多，面對(duì)造價(jià)要求并不十分苛刻的工程項(xiàng)目。雙方在招標(biāo)投標(biāo)過(guò)程中費(fèi)用支出最少，招標(biāo)工作的周期也最短。議標(biāo)缺乏競(jìng)爭(zhēng)性，在造價(jià)上一般都偏高

第五篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程

一個(gè)完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目從開(kāi)始到竣工,大致可以分以下三大部分。

第一部分，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的準(zhǔn)備工作

在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對(duì)待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作報(bào)告書(shū),應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠的開(kāi)發(fā)資金。

第二部分，行政審批部分

根據(jù)我國(guó)當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般共分六個(gè)階段：1）選址定點(diǎn)；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；3）初步設(shè)計(jì)及施工圖審查；4）規(guī)劃報(bào)建圖審查；5）施工報(bào)建；6）建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案。

一、選址定點(diǎn)階段。此階段一般辦理以下事項(xiàng)：

1、計(jì)委審查可行性研究報(bào)告和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。

2、國(guó)土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。

3、建委辦理投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見(jiàn)書(shū)。

4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見(jiàn)書(shū)（表）。

5、文化局、地震局、園林局、水利局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。

6、規(guī)劃部門(mén)辦理項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)。

二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。

2、國(guó)土資源局辦理土地預(yù)審。

3、公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。

4、規(guī)劃部門(mén)對(duì)規(guī)劃總圖進(jìn)行評(píng)審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

5、規(guī)劃部門(mén)確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。

三、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、規(guī)劃部門(mén)對(duì)初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。

2、公安消防支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的消防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。

3、公安局交警支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的交通條件進(jìn)行審查。

4、人防辦對(duì)初步設(shè)計(jì)的人防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。

5、國(guó)土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。

6、市政部門(mén)、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門(mén)對(duì)初步設(shè)計(jì)的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。

7、建委制發(fā)初步設(shè)計(jì)批復(fù)，并對(duì)落實(shí)初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查。

8、建委對(duì)施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見(jiàn)，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。

9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書(shū)》。

四、規(guī)劃報(bào)建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、公安消防支隊(duì)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審查。

2、人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。

3、建委、市政部門(mén)、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對(duì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。

4、規(guī)劃部門(mén)對(duì)變更部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（副本）。

五、施工報(bào)建階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記。

2、建設(shè)方對(duì)工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊(duì)伍。招標(biāo)類工程通過(guò)招標(biāo)確定施工隊(duì)伍，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。

3、建委組織職能部門(mén)對(duì)工程開(kāi)工條件進(jìn)行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。

六、商品房預(yù)售許可階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

由房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。

開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：

1、以下證明材料：

（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；

（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

2、開(kāi)發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級(jí)證書(shū)；

3、工程施工合同；

4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖