第一篇：房地產開發項目建議書

金 域 西 城 開 發 項 目 建 議 書

目錄

第一章、項目概述 第二章、項目名稱和選址 第三章、項目規劃建設方案 第四章、項目建設條件 第五章、物料消耗與供應

第六章、項目建設周期與日程安排 第七章、投資估算及資金籌措 第八章、資源開發及綜合利用分析 第九章、生態環境影響分析 第十章、經濟影響分析 第十一章、結論

第一章、項目概述

一、項目背景

為了響應政府號召，實施工業集中生產，推動城市發展新進程，促進城市生態環境改善、促進城市生活生產環境改善和經濟社會可持續發展，打造區域新中心。南充市嘉陵區拆遷原嘉美印染廠，新建商業集中區。隨著南充市金域西城工程的建設，嘉陵區金域西城的開發建設將成為新的投資熱點和經濟增長點.金域西城位于嘉陵城區中心，地理位置優越，商機無限。二．項目歷史條件

1、宗地簡介

宗地位于嘉陵區中心，規劃用地性為商住建設用地，可用來開發中高層低密度居住性建筑和商業。宗地面積為46.7畝。宗地位于陳壽大道，與交警三大隊為鄰，距市核心商業區直線距離800米，四周為成熟住宅區，且位居入城主通道，交通便捷。

2、項目概況

1、擬建項目概況： 項目名稱：金域西城

建設地點：陳壽路

建設規模： 10.2萬㎡

占地面積：46.7畝

容積率：2.12 綠地率：30% 建筑密度：35%

2、項目提出的理由和過程：

金域西城位于陳壽路，該位置為成熟生活區，且緊鄰市中心核心商業區，工廠再此已顯得格格不入，且現工廠設備陳舊，污染嚴重，土地總面積46.7畝，隨著城市發展需要，治理環境的問題已日漸突出，且工業與生活區交混將給市民帶來極大地危害，現本市已基本形成工業集中生產區，嘉美印染廠新址也基本建設完成。為了給市民創造一個良好的生活環境、改善市民生活條件，市政府決定在嘉美印染廠原址新建一個以商業為主，住宅為輔的新商業分中心。項目選址交通方便，建設條件基本具備，待項目批準后、建設手續完善后即可開工建設。

3、建筑設計指導思想和原則

項目規劃的指導思想是從整體結構上把“以人為本，創建和諧社會”作為核心理念，把打造商業新中心放在首位，進一步

完善城市生活配套設施，創造出高質量的生態景觀環境，形成獨特的商業格局，另一方面還遵循節約土地資源的原則，充分利用擬建項目的現有地形特征，合理布置用地和交通網絡，形成具有區域特色的空間結構，規劃中考慮居住區內各組團、單位乃至戶室的采光、通風以及景觀效果的均好性，尤其考慮市民購物的需要，樹立“商業新中心”形象。

三、項目建設單位

1、項目公司名稱：南充聯興實業開發有限公司。

2、公司經營范圍：

在規劃范圍內從事“該項目”的開發與建設、商品房銷售、物業管理等。

3、項目建設規模和建設內容：

“金域西城”開發建設總建筑面積約10.2萬平方米。建設內容為低密度住宅和商業配套設施?！敖鹩蛭鞒恰庇赡铣渎撆d實業開發有限公司投入全部建設資金。

第二章、項目名稱和選址

一、項目名稱：金域西城。

二、地理位置：“金域西城”位于陳壽路。

三、項目占地面積：占地面積約46.7畝。

四、項目用地現狀：項目用地范圍內為商住建設用地。第三章、項目規劃建設方案

一、項目建設內容：

“金域西城”建設內容為高層低密度居住性建筑及商業設施等。

二、項目初步規劃設計方案

1、規劃建設用地面積：46.7畝。

2、總建筑面積： 10.2 萬平方米。

3、住宅建筑面積：4萬平方米

4、商業建筑面積：2.5萬平方米

5、地下室建筑面積：3.7萬平方米

3、居住總人口： 約1500人。

4、居住總戶數： 約 500 戶

5、建筑層數： 地上18層。

6、綠化率：30％。

三、項目規劃設計特色。

1、規劃設計：

在規劃設計上擬聘請知名設計大師通過招、投標形式參與“金域

西城”建筑、景觀、人文等規劃設計工作。“金域西城”力求吸收當今先進的建筑藝術，體現商業新風貌和時代特色。規劃設計方案既能滿足現代化商業、住宅的各項使用要求，同時也必須適合南充市總體規劃要求，既能突出自己，又能與周圍環境相協調。項目規劃的指導思想是從整體結構上把“以人為本，創建和諧社會”作為核心理念，把環境設計放在首位，進一步完善公共服務設施，創造出高質量的景觀環境，形成獨特的農村格局。

第四章、項目建設條件

一、地理條件：

“金域西城”位于嘉陵區陳壽路。巨南充市中心約800米，地理位置條件非常優越。

二、市政條件

“金域西城”位于成熟生活區，周圍已經建成多個住宅小區，且緊鄰交警3大隊，占據城市主干道，“金域西城”所需的水、電、氣、熱、通訊、道路交通等設施非常優越。

第五章、物料消耗與供應

一、建筑材料

“金域西城”建筑內容為高層低密度居住性建筑及商業設施，建筑結構為框架結構。其所消耗的建筑材料主要為鋼材、水泥、粘土空心磚、木材等，根據設計規范和本項目的總體規劃設計，“金域西城”所需的主要建筑材料估算為： 鋼材： 2100噸 水泥： 2000噸 木材：60 立方米

粘土空心磚：16000立方米

二、主要設備

“金域西城”的建設內容為高層低密度居住性建筑及商業設施，在設備、設施上將力求采用先進實用的設備、設施，其所需的主要設備有：

消防滅火設備、停車車庫、排風、送風系統、通訊電話系統、照明系統、供暖設備、衛星電視接收系統、通訊電話系統、計算機集成管理系統等。

三、水、電、氣、熱供應

根據初步計算，“金域西城”水、電、氣、熱等用量為：

1、用電量：50瓦/平方米，則預測項目用電量為17000 千瓦。

2、用水量：按2升/平方米〃日，用水量為68萬立方米／日。

3、熱力量：按80大卡／小時〃平方米計算，則預測用熱量為27 百萬大卡／小時。

第六章、項目建設周期與日程安排

一、建設方式

“金域西城”建設按照南充市有關建設工程招標、投標的有關規定，采取招標或議標的方式擇優選擇建筑施工企業組織施工。為保證施工質量，工程建設采用施工監理的方式進行，聘請有經驗的建設、監理單位進行監理，確保施工質量為優良。

二、建設進度安排

“金域西城”總建筑面積約為10.2萬平方米，預計建設周期為3 年，即從2015年到2018年為建設期，項目建設實施進度為： 1、2014年12 月之前完成前期準備工作。

主要包括：協議簽訂、搬遷、規劃設計、施工圖設計 三通一平、工程招投標等。2、2015年1月至2018年4月為施工工期，竣工驗收。

第七章、投資估算及資金籌措

一、成本構成

宗地占地約46.7畝，為商住建設用地，成本由以下幾塊構成：

1、土地費用 16800萬元

2、規劃設計成本 204萬元

3、建安成本 10200萬元

4、基礎設施投入 3060萬元

5、其他投入 3026萬元

二、成本測算：

1、土地費用按照目前市值估算為 360萬元/畝，總計46.7畝土地為16800萬元。

2、規劃設計費用按照20元/m2計，合計為204萬元。

3、建安費用按建安平米造價1000元/m2計算，共計需投入10200萬元。

4、基礎設施投入按300元/m2計，共計需投入3060萬元。

5、其他投入按照總投入的10%計算約為3026萬元。

6、以上成本共計約33290萬元。

三、資金籌措

資金是每一個建設項目的重要問題，工程項目中的主要資金包括固定資產和流動資金。隨著項目的不斷推進，資金不斷增值，用貨幣形式反映出耗費的生產材料價值和勞動者所創造的收益價

值。因此如何籌措和管理資金，是一個重要的問題。本項目總投資為33290萬元，一次性開發建設，資金來源為自籌。第八章、資源開發及綜合利用分析

（一）資源開發方案

為貫徹落實《國務院關于加強節能工作的決定》和國家發改委《關于加強固定資產項目節能評估和審查工作的通知》，做好固定資產投資項目的節能和審查工作，建筑節能是建筑業貫徹可持續發展戰略，執行國家節約能源，保護環境基本國策的重要工作，也是建筑技術發展的大趨勢?！吨腥A人民共和國節約能源法》中許多條款與建筑節能密切相關。節能法規定“固定資產投資項目的可行性研究報告，應當包括合理用能的專題論證。固定資產投資項目的設計和建設，應當遵守合理用能標準和節能設計規范，應當依照有關法律、行政法規和規定采用節能型的建筑結構、材料、器具和產品，提高保溫隔熱性能，減少采暖、制冷、照明的能耗”。隨著城市化發展速度加快，加大城市基礎設施建設，大批工程項目相繼投入運營，既提高了城市品味，完善了城市基礎建設，同時也占用了大量的土地資源。合理有效的運用土地資源是工程項目建設的必要前提條件。房地產項目主要開發資源為土地，在滿足該項目整體和局部功能合理化的情況下，兼顧相鄰

建筑物及后續開發項目的延續和發展，該工程項目消耗的主要材料是磚、瓦、灰、砂、石、水泥、鋼材等，嘉陵區周圍建筑資源豐富、運輸方便、物流快捷，完全能夠滿足項目建設所需的全部材料供給，工程項目建設用材本著就地取材的原則，提倡開發新型環保節能材料，綜合利用工業廢料，增值降能。

（二）資源利用方案

擬建項目主要開發資源為土地，主要耗用能源為煤、水、電等能源，擬建項目因采用集中供熱，更利于建筑節能，供水管網合理布置，與市政主管道有效對接，采用箱式變壓器，既美觀，占地面積又小，節地作用十分明顯。資源節約措施

1、建筑節能是能源節約的重點領域，該項目在規劃設計中注重以下問題：

a、在施工過程中，應嚴格執行住宅建筑和公共建筑節能６５％的要求。

b、在結構設計中采用空心磚、現澆結構。c、采用雙玻窗，增大供熱保暖系統。d、建筑單體外輪廓線盡量采用板式型式。第九章、生態環境影響分析

該項目建成后，污染物主要來自居民生活廢水、固體垃圾，項目在建設過程中主要的污染物為機械噪聲、揚塵、固體廢棄物，具體治理措施為：

1、污水：生活污水經化類池，含油污水經隔油池處理后，達到規定的排放標準，污水排放將嚴格執行國家和北京市的有關規定和標準。

2、生活垃圾：將生活垃圾分類收集，由專門的管理部門專設清潔人員，利用密閉垃圾筒運出，由環衛部門統一清運至垃圾處理廠和垃圾消化場處理。

3、噪聲：噪聲污染源主要是排風機，停車庫的排風、送風系統、發電機等，擬優先選擇低噪聲的設備。

4、汽車廢氣：因車輛進出、停放造成的汽車廢氣污染問題，通過在設計時停車庫保證車庫有一定的容積，采取合理有效的措施，汽車廢氣排放完全可以達到國家和北京市規定的廢氣排放標準。汽車廢氣還可通過建筑物周圍綠化，減少污染影響。

5、施工中產生的機械噪聲、揚塵、固體廢棄物的清理。在設備和裝置上采用減振和隔音措施，使噪聲達到國家標準，產生的揚塵予以灑水降塵，并控制施工時間，同時建臨時圍墻，從而避免了塵土飛揚，施工中產生的固體廢棄物由施工單位聯系環衛部門

統一清理。

第十章、經濟影響分析

（一）經濟費用效益

該項目為房地產開發項目，項目建設不具有壟斷特征，不涉及國家安全，項目建設資金全部由投資企業自籌解決，項目占用的土地按照國家和地方相關政策競拍取得，項目建設符合產業政策，與當地政府有關政策不相沖突，項目建設主要產品為住宅和商業，不屬于非市場屬性的公共產品。該項目建設將促進當地房地產業發展及商業活動有序開展，對推進區域內城市化進程、促進區域經濟協調發展有著積極作用，項目建成后將改善城市形象，進一步帶動相關產業的發展，促進南充市的經濟和社會的發展，刺激社區商業、服務業的發展，為當地的產業發展帶來商機，吸引更多的投資商，對南充市的招商引資及拉動經濟增長具有深遠影響。

（二）社會效益分析

該項目完工投入運營后將能滿足1500人居住，部分居民的住房及生活條件有了較大的改善，改變了小區周邊街道一帶城市風貌，提高了城市的品味。

第十一章、結論

綜上所述，嘉美印染廠住宅小區項目建設條件具備，投資構成合理，符合國家相關產業政策和行業規劃以及土地利用總體規劃，符合國家宏觀調控政策，符合并合理有效的開發和利用資源，經濟和社會效益顯著，適應社會發展趨勢。

南充聯興實業開發有限公司

2014-8-29

第二篇：房地產開發項目建議書

東 宏 時 代 廣 場 項 目 建 議 書

目錄

第一章、項目概述 第二章、項目名稱和選址 第三章、項目規劃建設方案 第四章、項目建設條件 第五章、物料消耗與供應

第六章、項目建設周期與日程安排 第七章、投資估算及資金籌措 第八章、資源開發及綜合利用分析 第九章、生態環境影響分析 第十章、經濟影響分析 第十一章、結論

第一章、項目概述

一、項目背景

為了響應政府號召，推動城市發展新進程，促進城市生態環境改善、促進城市生活生產環境改善和經濟社會可持續發展，打造區域新中心。銅梁區東宏時代廣場，新建商業集中區。隨著銅梁新城核心區工程的建設，東宏時代廣場的開發建設將成為新的投資熱點和經濟增長點.東宏時代廣場位于新城核心區中心商圈，地理位置優越，商機無限。

二、項目歷史條件

1、宗地簡介

宗地位于銅梁新城核心區，規劃用地性為商住建設用地，可用來開發中高層居住性建筑和商業，宗地面積為100畝，位于金龍大道與中心路交匯處，四周為建設中城市商圈及大型住宅區，地理位置優越、交通便捷。

2、項目概況 項目名稱：時代廣場

建設地點：銅梁區中興東路788號

建設規模： 29.11萬㎡

占地面積：100畝

容積率：3.0

綠地率：50%

建筑密度：60%

2、項目提出的理由和過程：

東宏時代廣場位于銅梁區中興東路788號，處于銅梁新城核心區商圈，隨著城市發展需要，傳統的社區型商業已不能滿足城市發展的進程，且人們出行、消費等生活習慣的改變，急需新型的購物中心商業替代傳統的社區商業模式，為了給市民創造一個良好的生活環境、改善市民生活條件，市政府決定在該項目擬建一個以五星級酒店和大型購物中心為一體，高級公寓樓與寫字樓配套的商業綜合體，項目選址交通方便，建設條件基本具備，待項目批準后、建設手續完善后即可開工建設。

3、建筑設計指導思想和原則

項目規劃的指導思想是從整體結構上把“以人為本，創建和諧社會”作為核心理念，把打造商業新中心放在首位，進一步完善城市生活配套設施，創造出高質量的生態景觀環境，形成獨特的商業格局，另一方面還遵循節約土地資源的原則，充分利用擬建項目的現有地形特征，合理布置用地和交通網絡，形成具有區域特色的空間結構，規劃五星級酒店與大型購物中心相結合，考

慮城市新形象及市民購物的需要，樹立“城市商業新中心”的形象。

三、項目建設單位

1、項目公司名稱：重慶東宏地產（集團）有限公司。

2、公司經營范圍：

在規劃范圍內從事“該項目”的開發與建設、商品房銷售、物業管理等。

3、項目建設規模和建設內容：

“時代廣場”開發建設總建筑面積約29.11萬平方米。建設內容為五星級酒店、商業購物中心、高檔公寓樓及寫字樓。“該項目由重慶東宏地產（集團）有限公司投入全部建設資金。

第二章、項目名稱和選址

一、項目名稱：時代廣場。

二、地理位置：銅梁區中興東路788號。

三、項目占地面積：占地面積約100畝。

四、項目用地現狀：項目用地范圍內為商住建設用地。第三章、項目規劃建設方案

一、項目建設內容：

“時代廣場”建設內容為高層居住性建筑及商業設施等。

二、項目初步規劃設計方案

1、規劃建設用地面積：100畝。

2、總建筑面積： 29.11 萬平方米。

3、住宅建筑面積：4.4萬平方米

4、寫字樓建筑面積：1.4萬平方米

5、五星級酒店建筑面積：7萬平方米

6、商業建筑面積：11.61萬平方米

7、地下室建筑面積：4.7萬平方米

8、居住總人口： 約1280人。

9、居住總戶數： 約 640 戶

10、建筑層數： 地上23層。

11、綠化率：5％。

三、項目規劃設計特色。

在規劃設計上擬聘請重慶市設計院通過招、投標形式參與“時代廣場”建筑、景觀、人文等規劃設計工作。“時代廣場”力求吸收當今先進的建筑藝術，體現商業新風貌和時代特色。規劃設計方案既能滿足現代化商業、酒店、住宅的各項使用要求，同時也必須適合銅梁區總體規劃要求，既能突出自己，又能與周圍環境相協調。項目規劃的指導思想是從整體結構上把“以人為本，創建和諧社會”作為核心理念，把城市風貌及環境設計放在首位，進一步完善公共服務設施，創造出高質量的景觀環境，形成獨特的風格。

第四章、項目建設條件

一、地理條件：

“時代廣場”位于銅梁新城核心區中興東路788號。位于核心區商圈，地理位置條件非常優越。

二、市政條件

“時代廣場”位于中心路與金龍大道兩條城市主干道交匯處，周圍同時開建多個大型商業中心及已經建成多個住宅小區，占據城市主干道，所需的水、電、氣、熱、通訊、道路交通等設施非常優越。

第五章、物料消耗與供應

一、建筑材料

“時代廣場”建筑內容為高層與多層居住性建筑及商業設施，建筑結構為框架結構。其所消耗的建筑材料主要為鋼材、水泥、粘土空心磚等，根據設計規范和本項目的總體規劃設計，“時代廣場”所需的主要建筑材料估算為： 鋼材： 7000噸 水泥： 6000噸

粘土空心磚：50000立方米

二、主要設備

“時代廣場”的建設內容為高層居住性建筑及商業設施，在設備、設施上將力求采用先進實用的設備、設施，其所需的主要設備有：消防滅火設備、停車車庫、排風、送風系統、通訊電話系統、照明系統、供暖設備、衛星電視接收系統、通訊電話系統、計算機集成管理系統等。

三、水、電、氣、熱供應

根據初步計算，“時代廣場”水、電、氣、熱等用量為：

1、用電量：100瓦/平方米，則預測項目用電量為29000 千瓦。

2、用水量：按2升/平方米·日，用水量為582升/日。

3、熱力量：按150大卡／小時·平方米計算，則預測用熱量為44百萬大卡／小時。

第六章、項目建設周期與日程安排

一、建設方式

“時代廣場”建設按照銅梁區有關建設工程招標、投標的有關規定，采取招標或議標的方式擇優選擇建筑施工企業組織施工。為保證施工質量，工程建設采用施工監理的方式進行，聘請有經

驗的建設、監理單位進行監理，確保施工質量為優良。

二、建設進度安排

“時代廣場”總建筑面積約為29.11萬平方米，預計建設周期為3 年，即從2013年到2016年為建設期，項目建設實施進度為： 1、2013年12 月之前完成前期準備工作。

主要包括：協議簽訂、搬遷、規劃設計、施工圖設計、三通一平、工程招投標等。2、2014年1月至2016年4月為施工工期，竣工驗收。

第七章、投資估算及資金籌措

一、成本構成

宗地占地約100畝，為商住建設用地，成本由以下幾塊構成：

1、土地費用

2000萬元

2、規劃設計成本

1000萬元

3、建安成本

29110萬元

4、基礎設施投入

14500萬元

5、其他投入

35000萬元

二、成本測算：

1、土地費用總計100畝土地為2000萬元。

2、規劃設計費用按照35元/m2計，合計為1000萬元。

3、建安費用按建安平米造價1000元/m2計算，共計需投入29110萬元。

4、基礎設施（含機電、外裝、景觀等）投入按500元/m2計，共計需投入14500萬元。

5、其他投入（含配套、稅費、裝飾工程等）約為35000萬元。

6、以上成本共計約81610萬元。

三、資金籌措

資金是每一個建設項目的重要問題，工程項目中的主要資金包括固定資產和流動資金。隨著項目的不斷推進，資金不斷增值，用貨幣形式反映出耗費的生產材料價值和勞動者所創造的收益價值。因此如何籌措和管理資金，是一個重要的問題。本項目總投資為81610萬元，一次性開發建設，資金來源為自籌。第八章、資源開發及綜合利用分析

一、資源開發方案

為貫徹落實《國務院關于加強節能工作的決定》和國家發改委《關于加強固定資產項目節能評估和審查工作的通知》，做好固定資產投資項目的節能和審查工作，建筑節能是建筑業貫徹可

持續發展戰略，執行國家節約能源，保護環境基本國策的重要工作，也是建筑技術發展的大趨勢?！吨腥A人民共和國節約能源法》中許多條款與建筑節能密切相關。節能法規定“固定資產投資項目的可行性研究報告，應當包括合理用能的專題論證。固定資產投資項目的設計和建設，應當遵守合理用能標準和節能設計規范，應當依照有關法律、行政法規和規定采用節能型的建筑結構、材料、器具和產品，提高保溫隔熱性能，減少采暖、制冷、照明的能耗”。隨著城市化發展速度加快，加大城市基礎設施建設，大批工程項目相繼投入運營，既提高了城市品味，完善了城市基礎建設，同時也占用了大量的土地資源。合理有效的運用土地資源是工程項目建設的必要前提條件。房地產項目主要開發資源為土地，在滿足該項目整體和局部功能合理化的情況下，兼顧相鄰建筑物及后續開發項目的延續和發展，該工程項目消耗的主要材料是磚、瓦、灰、砂、石、水泥、鋼材等，周圍建筑資源豐富、運輸方便、物流快捷，完全能夠滿足項目建設所需的全部材料供給，工程項目建設用材本著就地取材的原則，提倡開發新型環保節能材料，綜合利用工業廢料，增值降能。

二、資源利用方案

擬建項目主要開發資源為土地，主要耗用能源為煤、水、電

等能源，擬建項目因采用集中供熱，更利于建筑節能，供水管網合理布置，與市政主管道有效對接，采用箱式變壓器，既美觀，占地面積又小，節地作用十分明顯。

三、資源節約措施

建筑節能是能源節約的重點領域，該項目在規劃設計中注重以下問題：

1、在施工過程中，應嚴格執行住宅建筑和公共建筑節能６５％的要求。

2、在結構設計中采用空心磚、現澆結構。

3、采用雙玻窗，增大供熱保暖系統。

4、建筑單體外輪廓線盡量采用板式型式。第九章、生態環境影響分析

該項目建成后，污染物主要來自居民生活廢水、固體垃圾，項目在建設過程中主要的污染物為機械噪聲、揚塵、固體廢棄物，具體治理措施為：

一、污水：生活污水經化類池，含油污水經隔油池處理后，達到規定的排放標準，污水排放將嚴格執行國家和重慶市的有關規定和標準。

二、生活垃圾：將生活垃圾分類收集，由專門的管理部門專

設清潔人員，利用密閉垃圾筒運出，由環衛部門統一清運至垃圾處理廠和垃圾消化場處理。

三、噪聲：噪聲污染源主要是排風機，停車庫的排風、送風系統、發電機等，擬優先選擇低噪聲的設備。

四、汽車廢氣：因車輛進出、停放造成的汽車廢氣污染問題，通過在設計時停車庫保證車庫有一定的容積，采取合理有效的措施，汽車廢氣排放完全可以達到國家和重慶市規定的廢氣排放標準。汽車廢氣還可通過建筑物周圍綠化，減少污染影響。

五、施工中產生的機械噪聲、揚塵、固體廢棄物的清理。在設備和裝置上采用減振和隔音措施，使噪聲達到國家標準，產生的揚塵予以灑水降塵，并控制施工時間，同時建臨時圍墻，從而避免了塵土飛揚，施工中產生的固體廢棄物由施工單位聯系環衛部門統一清理。

第十章、經濟影響分析

一、經濟費用效益

該項目為房地產開發項目，項目建設不具有壟斷特征，不涉及國家安全，項目建設資金全部由投資企業自籌解決，項目占用的土地按照國家和地方相關政策競拍取得，項目建設符合產業政策，與當地政府有關政策不相沖突，項目建設主要產品為住宅和

商業，不屬于非市場屬性的公共產品。該項目建設將促進當地房地產業發展及商業活動有序開展，對推進區域內城市化進程、促進區域經濟協調發展有著積極作用，項目建成后將改善城市形象，進一步帶動相關產業的發展，促進南充市的經濟和社會的發展，刺激社區商業、服務業的發展，為當地的產業發展帶來商機，吸引更多的投資商，對銅梁區的招商引資及拉動經濟增長具有深遠影響。

二、社會效益分析

該項目完工投入運營后將能滿足1300人居住，部分居民的住房及生活條件有了較大的改善，重點是改變了整個銅梁新城核心區的城市風貌，緊跟新型城市化發展步伐，提高了城市的品味。第十一章、結論

綜上所述，東宏時代廣場項目建設條件具備，投資構成合理，符合國家相關產業政策和行業規劃以及土地利用總體規劃，符合國家宏觀調控政策，符合并合理有效的開發和利用資源，經濟和社會效益顯著，適應社會發展趨勢。

重慶東宏地產（集團）有限公司

2013-3-28

第三篇：房地產開發項目建議書(案例)

房地產開發項目建議書

目錄

第一章、項目概述

第二章、項目名稱和選址

第三章、項目規劃建設方案

第四章、項目建設條件

第五章、物料消耗與供應

第六章、環境保護

第七章、項目建設周期與日程安排

第八章、經營管理方式

第九章、投資估算

第十章、項目經營策劃

第十一章、效益評價

第十二章、結論

第一章 項目概述

一、項目背景

為落實《北京城市整體規劃》，加快規劃市區綠化隔離地區建設，推進城鄉結合部地區環境整治和城市化進程，促進城市生態環境改善和經濟社會可持續發展。北京市政府先后頒發了《關于加快本市綠化隔離地區建設的意見》、《關于加快本市綠化隔離地區建設暫行辦法》、《關于加快本市綠化隔離地區舊村改造和新村建設實施意見》等相關文件，確定了“以綠引資，引資開發，開發建綠，以綠養綠”的原則。隨著北京市“溫榆河綠色生態走廊”工程的啟動，特別是中國正式加入WTO、北京2008奧運會申辦成功，溫榆河流域開發建設將新的投資熱點和經濟增長點.順義區后沙峪位于溫榆河流域，商機無限。

由北京XX房地產開發有限公司在北京市順義區后沙峪鎮開發建設低密度項目（以下簡稱“該項目”）。

二．項目歷史條件

1、宗地簡介

宗地位于順義區后沙峪鎮馬頭莊村，規劃用地性為二類居住用地，可用來開發別墅外事型的居住性建筑。宗地面積為340畝，北側尚有400畝規劃二類居住用地，因機場聯絡線未定而未有合作伙伴。宗地北臨京承高速與首都機場北門的聯絡線，東臨后沙峪玉馬教練場，西南側為后沙峪鎮羅馬湖，交通便捷。

2、項目概況

宗地由后沙峪政府與北京XX經濟開發公司于1993年簽訂合作協議，歷經十年，北京XX公司于1996年取得順義政府核發的國有土地使用證。2000年10月13日，XX公司與北京XX房地產開發有限公司簽訂了338畝土地轉讓協議。后由XX公司對其175畝地進行土地變性，計委立項和規委規劃意見書工作。因多方面原因后沙峪鎮政府考慮收回該塊用地。

3、合作方式

由我方出面與XX公司簽訂協議，該公司負責解除與XX公司的合作合同，與后沙峪鎮政府的合作合同，此部分費用為1350萬元（含200萬元付政府定金），由我方與后沙峪鎮政府重新簽訂土地開發協議。

三、項目建設單位

1、項目公司名稱：北京XX房地產開發有限公司。

2、公司經營范圍：

在規劃范圍內從事“該項目”的開發與建設、商品房銷售、物業管理等。

3、項目建設規模和建設內容： “該項目”開發建設總建筑面積約13.5萬平方米。建設內容為TOWNHOUS低密度住宅和配套設施?！霸擁椖俊庇杀本┊敶顿Y集團有限公司投入全部建設資金。

四、可行性研究報告編制

1、編制單位：

由北京XX古德房地產開發有限公司編制北京順義后沙峪項目可行性研究報告。

2、編制依據：

2．1、北京市政府文件：京政辦發（1994）7號。2．

2、北京市政府文件：京政辦發（1996）55號。2．

3、北京市政府文件：京政辦發（2000）12號。2．

4、北京市政府文件：京政辦發（2000）20號。2．

5、北京市政府文件：京政辦發（2001）31號。

2．6、溫榆河流域住宅項目市場調查資料。

第二章 項目名稱和選址

一、項目名稱：北京順義后沙峪 ————————項目。

二、地理位置：“該項目”位于順義區后沙峪鎮馬頭村北

三、項目占地面積：占地面積約22公頃（22萬平方米）。

四、項目用地現狀：項目用地范圍內為瓜田。

第三章 項目規劃建設方案

一、項目建設內容：

“該項目”建設內容為低密度TOWNHOUSE項目及配套設施等。

二、項目初步規劃設計方案

1、規劃建設用地面積： 22萬平方米。

2、總建筑面積： 15.5萬平方米。

3、居住建筑面積： 13.5萬平方米。

4、配套公建建筑面積： 1.5萬平方米。

5、非配套公建建筑面積：0.5萬平方米。

6、建筑高度：高度控制在12米以內。

7、居住總人口： 約1000人。

8、居住總戶數： 約 300 戶

9、建筑層數： 地上三層，地下一層。

10、綠化率： 60％。

三、項目規劃設計特色。

1、規劃設計：

在規劃設計上擬聘請新加坡、香港、美國，意大利，加拿大等國外著名設計大師通過招、投標形式參與“該項目”建筑、景觀、人文等規劃設計工作?！霸擁椖俊绷η笪债斀駠H先進的建筑藝術，體現首都風貌和時代特色。規劃設計方案既能滿足現代化低密度住宅的各項使用要求，同時也必須適合北京總體規劃要求，既能突出自己，又能與周圍環境相協調。

2、設施、設備、材料：

“該項目”建設將充分引入國際先進的信息網絡技術、引進先進的設備、設施。

3、綠化： “該項目”力求在項目周圍建設大面積生態園林和生態景觀設施，為入住TOWNHOUSE的各級客戶提供綠色、優雅、舒適、安逸的居住氛圍。

第四章 項目建設條件

一、地理條件：

“該項目”位于順義區后沙峪鎮（馬頭村）。其北鄰機場聯絡高速；東鄰后沙峪村；南鄰馬頭村，占地面積約22公頃。地理位置條件非常優越。

二、市政條件

“該項目”目前大市政條件不足，由于周圍已經建成一批TOWNHOUSE和別墅項目，特別隨著北京市加快綠化隔離地區建設，加大了對該區域市政投資，因此“該項目”所需的水、電、氣、熱、通訊、道路交通等設施將會同期得到改善。

第五章 物料消耗與供應

一、建筑材料

“該項目”建筑內容為TOWNHOUSE及配套設施，建筑結構為全現澆鋼筋混凝土結構。其所消耗的建筑材料主要為鋼材、水泥、木材等，根據設計規范和本項目的總體規劃設計，“該項目”所需的主要建筑材料估算為： 鋼材： 8000 噸 水泥： 20000噸 木材： 300 立方米

二、主要設備

“該項目”的建設內容為TOWNHOUSE及配套設施，在設備、設施上將力求采用先進實用的設備、設施，其所需的主要設備有：

消防滅火設備、停車車庫、排風、送風系統、應急發電設備、通訊電話系統、照明系統、供暖設備、衛星電視接收系統、通訊電話系統、計算機集成管理系統等。

三、水、電、氣、熱供應 根據初步計算，“該項目”水、電、氣、熱等用量為：

1、用電量：60瓦/平方米，則預測項目用電量為12000 千瓦。

2、用水量：按2升/平方米·日，用水量為40萬立方米／日。

3、熱力量：按80大卡／小時·平方米計算，則預測用熱量為16 百萬大卡／小時。

第六章 環境保護

按照國家環境保護局“建設項目環境保護管理辦法”和“北京市實施建設項目環境保護管理辦法細則”，建設項目要采取嚴格的環境保護措施。“該項目”的建設內容為TOWNHOUSE是北京市建設“溫榆河綠色生態走廊”工程，對環境的污染較少。環境保護問題主要是生活污水、生活垃圾、噪聲以及汽車廢氣，此外無其它污染源，不存在有害污水和有害垃圾的處理問題，對環境的不利影響較少。項目建設及建成后的使用過程中，將采取嚴格的環境保護措施，嚴格遵守國家和北京市的環境保護法規。

環境保護措施如下：

1、污水：生活污水經化類池，含油污水經隔油池處理后，達到規定的排放標準，污水排放將嚴格執行國家和北京市的有關規定和標準。

2、生活垃圾：將生活垃圾分類收集，由專門的管理部門專設清潔人員，利用密閉垃圾筒運出，由環衛部門統一清運至垃圾處理廠和垃圾消化場處理。

3、噪聲：噪聲污染源主要是排風機，停車庫的排風、送風系統、發電機等，擬優先選擇低噪聲的設備。

4、汽車廢氣：因車輛進出、停放造成的汽車廢氣污染問題，通過在設計時停車庫保證車庫有一定的容積，采取合理有效的措施，汽車廢氣排放完全可以達到國家和北京市規定的廢氣排放標準。汽車廢氣還可通過建筑物周圍綠化，減少污染影響。

第七章 項目建設周期與日程安排

一、建設方式

“該項目”建設按照北京市有關建設工程招標、投標的有關規定，采取招標或議標的方式擇優選擇建筑施工企業組織施工。為保證施工質量，工程建設采用施工監理的方式進行，聘請有經驗的建設、監理單位進行監理，確保施工質量為優良。

二、建設進度安排

“該項目”總建筑面積約為15萬平方米，預計建設周期為3 年，即從2004年到2007年為建設期，項目建設實施進度為： 1、2004年6 月之前完成前期準備工作。

主要包括：協議簽訂、搬遷、規劃設計、施工圖設計 七通一平、工程招投標等。2、2004年7 月至2007年7月為施工工期，竣工驗收。

第八章 經營管理方式

一、經營設想

1、“該項目”擬采用目前國際流行的建設工程管理模式，按照國際通用建設施工條款。

2、“該項目”建成后將吸收國內外的先進管理模式和管理經驗，以物業管理公司的形式統一經營管理。將以現代化的設施、完善的服務，使其成為國內具有一流管理水平的企業。

第九章 投資估算

一、成本構成

宗地占地338畝，為二類建筑用地，成本由以下幾塊構成：

1、土地費用

宗地因歷史原因，需投入補償清算費用2000萬元 土地方拆遷等補償費用：3.5萬/畝×338=1183萬元 小城鎮建設費用：1萬/畝×338=338萬元

農民與鄉鎮補償費用：300元/m× *338 =6760萬元 其中包含已付土地方費用200萬元 總計：投入土地成本10081萬元

2、土地出讓金

3、其它投入

二、項目設計

方案A：以0.6容積率做中高檔TOWNHOUSE項目預計 ×1000×0.6=13.5萬m2 銷售按6500元/ m2計，13.5×6500=8.78億元

方案B：以0.8容積率做中低檔 TOWNHOUSE項目預計 ×1000×0.8=18萬m2 銷售按5500元/ m2計，18×5500=9.9億元 方案C：以1.3容積率做多層帶電梯計

×1000×1.3=29.3萬m2 銷售按4000元/ m2計，4000×29.3=11.72億元

三、成本測算：

A、以收入最低的方案A設計

項目 總額（萬元）標準

1、土地費用

2、土地出讓金 100814507 見上表述以200元/m2計

3、建安費用 33750 按建安平米造價2500元/m2

4、勘測費

5、設計費

6、可研方案咨詢

7、執照費

8、規劃方案咨詢 1***

9、基礎設施

10、臨時水電路 405076 300元/m2

11、監理費

12、質量監督費

13、標底招標費

14、綠化建設費

15、公共配套費

16、市政公用設施費

17、不可預見費 ***501890 合計 58580 固定成本合計58580萬元

2、經營成本

項目 總額（萬元）標準

銷售費用 管理費用財務費用 ***6 銷售額2%固定成本8% 合計 8198

3、毛利：銷售額-固定成本-經營成本 =87800-58580-8198=21022萬元

B、以方案B設計

1、因費用計算以建安費比率計，故分類為： 項目 總額（萬元）標準

1、土地費用

2、土地出讓金 100814507

3、建安費用 45000 建安單平米2500元

4、其它綜合 2070 建安費4.6%

5、基礎設施費

6、公共配套

7、市政設施費 54005401800 300元/m230元/m2100元/m2

8、不可預見費 2250 建安×5% 合計 71648

2、經營成本

項目 總額（萬元）標準

銷售費用管理費用財務費用 198019805732 銷售額2%固定成本8% 合計 9692

3、毛利：銷售額-固定成本-經營成本 =9.9-7.2-1= 1.6億元 C、以方案C計：

項目 總額（萬元）標準

3、土地費用

4、土地出讓金 100815860 以建安平米200元/m2計

3、建安費用 43950 1500元/m2計

4、其它綜合 2332 建安費4.6%

5、基礎設施費

6、公共配套

7、市政設施費 879010143380 300元/m230元/m2100元/m2

8、不可預見費 2535 建安×5% 小計 77942

9、銷售費用

10、管理費用

11、財務費用 235023506235 銷售額×2%×2%固定成本8% 合計 10935

12、毛利： 28323

第十章 項目經營策劃

一、調查區域TOWNHOUSE項目綜合評述

本區域內在售TOWNHOUSE項目主要分布在八達嶺高速公路、立湯路、京順路附近，分布不均勻。隨著北京市政府治理溫榆河工程的逐步實施，沿溫榆河兩岸開發TOWNHOUSE項目將具有巨大的經濟價值。從現有TOWNHOUSE項目的銷售價格和銷售進度情況看，市場需求還有一定的潛力。

二、TOWNHOUSE市場需求分析

中國正式加入WTO以后，世界500強企業有近200家在北京開設分支機構或辦事處，外籍中高級雇員成為TOWNHOUSE市場的潛在客戶群體；北京2008奧運會申辦成功以后，據了解北京現有賓館飯店的接待能力尚有近50％的缺口，屆時將會產生潛在購買和租賃客戶群體；隨著居民收入的不斷增加，幾年前還只能是富豪們享受的豪宅TOWNHOUSE，已逐漸成為中高收入家庭的住宅消費品。目前TOWNHOUSE市場需求結構日趨合理，主要分為以下幾個層次:

1、外籍購買群體

1．1、外交使館高級外交官及資外大型公司的中高級雇員 北京作為中國的首都，匯集了眾多國家的大使館和世界跨國集團的分支機構或辦事處，這些使館高級外交官、跨國集團的外籍中高級雇員對北京TOWNHOUSE市場的需求在不斷增加。尤其美國、歐州發達國家國內經濟增長放緩，使得這些國家的大型財團和跨國企業不斷增加在華投資，由于消費習慣和消費心理原因，他們非常鐘情于外銷TOWNHOUSE。1．

2、港、澳、臺地區商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創業人士

這一群體是一支不容忽視的購買團體。由于國內的改革開放政策和投資環境的不斷改善，國民經濟持續穩定的發展，一大批港、澳、臺地區商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創業人士紛紛回國投資創業，他們要求高質量的生活和理想的居住環境，因此更熱衷北京東北部地區的TOWNHOUSE。

2、國內購買群體

2．1、中資企業家、高級經理人及IT業、金融業精英

這些行業的精英，積累了大量的財富，他們追求生活的品位和質量，在改善居住條件時多考慮選購郊區環境優美的花園式TOWNHOUSE。

2。

2、大公司高級管理人員、文體名人、律師等高知人才

這些人員構成城市的“中產階級”，他們二次置業時多會選擇物業檔次、形象較高，價格優惠和付款方式靈活實惠的，親近自然又具有良好的人文環境的經濟型TOWNHOUSE。2。

3、私營企業業主

國內經濟持續增長，富有階層將逐步擴大。隨著國家鼓勵發展私營經濟的優惠政策的實施，國內的私營經濟將得到空前的發展。這些富裕起來的私企老板出于居住或投資的需要，也將成為高檔TOWNHOUSE的購買者。

三、項目市場走向

目前影響TOWNHOUSE項目最大的因素，除了國家宏觀政策外，從項目本身的因素看，最主要的就是地理位置和價格。從“TOWNHOUSE項目”本身因素看，影響項目市場和價格的最主要的因素是地理位置。地理位置優越的項目應具備的條件是：交通便利、環境優美、鄰近旅游景點等。而“該項目”的地理位置完全具備上述條件。

從近期北京的TOWNHOUSE項目變化特點看，影響項目市場和價格的因素除地理位置外，還有整體現劃、戶型設計、景觀氛圍等。

1、周邊環境

本項目位于北京五大水系之一的溫榆河的東北部，地處北五環路至北六環路之間，西面距京承高速公路2 公里，南部為北京嘉浩別墅城、北京名都園等別墅項目，該區域別墅項目具有較高的市場知名度。

2、建筑設計

本項目力求為單體TOWNHOUSE和聯體TOWNHOUSE相結合，根據不同的戶型，設計各種風格的TOWNHOUSE和花園景觀。建筑設計由國外國及國內知名設計院共同完成，目標是建設成為北京市標志性的TOWNHOUSE建筑。

3、環境設計

將請國外專業公司設計綠化園藝廣場，飾以精美的雕塑，引入水流，采用抗污染、適應北方氣候、花期和的植物立體綠化。

4、戶型設計

多種戶型適宜不同需要，小到150平米經濟型TOWNHOUSE，大到500余平米豪華型TOWNHOUSE。采用大客廳、大衛生間，根據不同設計風格配以相應的玻璃窗。專門設有工人房、洗衣間，動靜分開，功能分明，使用率高。

5、室內設施及功能

5．1、充分引入智能化概念。綜合布結入戶，預IDD電話插口，國際衛星電視接收系統，火警煙感報警系統，可視對講電話，車庫防盜系統，周界報警系統，密碼防盜門。集中報警。5．

2、分戶供冷（暖），便于自主控制溫度。5．

3、高檔裝飾材料，進口高檔洗浴潔具。

6、配套服務設施齊全，特設會員俱樂部

6．1、康體設施：游泳池、桑拿、健身房、壁球室、臺球室、練功房等。6．

2、咖啡廳、餐廳。

6．3、美容美發、閱覽室、小型診所、超市、洗衣房、商務中心、郵局等。

7、物業管理

聘請國外知名物業公司進行管理，同時提供多項有償服務，如：送餐、聘保姆、接送孩子、特快專遞等等。

四、項目優勢分析

1、絕佳地理位置

本項目位于北京五大水系之一的溫榆河的東北部，沿溫榆河流域TOWNHOUSE項目具有較高的市場知名度。

2、便利的交通

地處北五環路至北六環路之間，西面距京承高速公路2公里。

3、獨特的生態旅游環境

北京市以將“溫榆河綠色生態走廊”規劃為自然生態的保護和培育區、生態建設示范區及生態教育基地。

五、項目價格優勢

“本項目”周圍TOWNHOUSE項目市場價格大致在7000-9000元/平方米。從規劃上看該地區是自然生態建設示范區及生態教育基地，是北京市東北部地區綠色生態屏障。以開發TOWNHOUSE項目為主，地區規劃實現后，可為居住于此的國內外各界人士創造方便、舒適、優美、清靜、安全的居住環境。因而若整體規劃實現后，項目價格提高還有潛力。

六、該項目經營策劃

1、項目定位

1．1、項目定位依據

1．1．

1、政府實施建設“溫榆河綠色生態走廊”工程

北京市政府先后頒發了《關于加快本市綠化隔離地區建設的意見》、《關于加快本市綠化隔離地區建設暫行辦法》、《關于加快本市綠化隔離地區舊村改造和新村建設實施意見》等相關文件，確定了“以綠引資，引資開發，開發建綠，以綠養綠”的原則。隨著北京市“溫榆河綠色生態走廊”工程的啟動，溫榆河流域開發建設將新的投資熱點和經濟增長點

1．1．

2、中國正式加入WTO對本地區的影響 據悉，全球500強大企業中已有近二百家在北京設立了分支機構或代表處，隨著中國加入世貿組織和改革進程的逐步推進，跨國大企業中會有更多的公司看好中國市場。跨國大企業的外籍中高級雇員，尤其美國、歐州發達國家的高級經理，由于消費習慣和消費心理原因，他們非常鐘情于外銷TOWNHOUSE。因此會促進北京TOWNHOUSE市場的進一步發展。

1．1．

3、港、澳、臺地區商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創業人士

由于國內的改革開放政策和投資環境的不斷改善，國民經濟持續穩定的發展，以及鼓勵港、澳、臺地區商界人士、旅外歸國華人及留學人員回國投資創業的政策，一大批港、澳、臺地區商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創業人士紛紛回國投資創業，他們要求高質量的生活和理想的居住環境，因此更熱衷北京北部地區的TOWNHOUSE。

1．1．

4、國內金融業、IT業高級經理人文體名人、律師等高知人才

這些行業的精英，積累了大量的財富，他們追求生活的品位和質量，在改善居住條件時多考慮選購郊區環境優美的花園式TOWNHOUSE。1．1．

5、私營企業業主

隨著國家鼓勵發展私營經濟的優惠政策的實施，國內的私營經濟將得到空前的發展。這些富裕起來的私企老板出于居住或投資的需要，也將成為高檔TOWNHOUSE的購買者。1．

2、定位設計

1．2．

1、構思的原點：締造“真豪宅”，展現高尚生活的家居。

1．2．

2、真豪宅理念：不是要用最貴的建材堆砌，而是要有創新的建筑設計理念，每一個細節上突顯出“名家風范”。1．2．

3、本可研所應體現的價值

任何商品的出售都是因為它本身具有使用或心理上的特殊價值，房屋也不例外，只是這種價值的意義更為富有，它不再僅僅是居住的場所（最基本的含義），而是包含更為廣義上的意義：實際價值和心理價值。

2、本項目的賣點

賣點是銷售中帶給客戶的直接利益和間接利益的總和，在心理上是帶給客戶一處價值感。以現有的產品特點可包裝的賣點只有2點： 2．

1、地處北京“溫榆河綠色生態走廊”；

2．2、單體TOWNHOUSE和聯體TOWNHOUSE相結合，多種戶型適宜不同需要，小到150平米經濟型TOWNHOUSE，大到500余平米豪華型TOWNHOUSE。賣點分為實質內容和概念性感受。實質的內容即房屋在實際生活中所真正具備的設施，而概念性感受是在該房屋中所帶來的各種相關感受。可以肯定地是實質內容如果超前和富有新意，能夠博得客戶認可，則物業必定熱銷，所以在前期物業的規劃設計和設備的選用必須要不斷的改進，以爭取做到最好。使客戶真正感到“物有所值”才是銷售的根本動力。好的產品終歸會受到客戶的青睞，得到市場的認可。

3、競爭對策

對于競爭對手的競爭優勢，包括在完善產品中所采用的新技術、新工藝和獨特的銷售支持點都應盡量采用，甚至在細節上進行模仿，以做到取長補短，特別是競爭項目給客戶留下的最佳印象，必須在本項目中整合運用。

4、增加項目的附加值

如果要以豪宅品質出現，必須增加項目可包裝的賣點。具體地從以下三大方面考慮： 4．

1、豐富專業化設計，聘請國外知名公司參與項目的各項設計，包括： 4．1．

1、會所及樣板間的裝修套餐由酒店的室內設計師進行設計。4．1．

2、社區室外環境由境外設計公司設計。

4．1．

3、建筑立面由一個外國建筑設計事務所擔綱，推廣時可以冠上該外國事務所名稱。4．1．

4、物管公司由國際知名的物業管理公司擔綱。4．

2、使用高品質的建筑材料及設備包括：

4．2．

1、衛生間采用進口原裝高檔潔具，例如科勒、摩恩等。

4．2．

2、廚房采用進口成套櫥柜、灶具，例如德高麗（DEL TONGOL）。4．2．

3、外窗采用斷橋噴塑鋁合金中空窗，浮法玻璃配可平開上懸的五金件。4．2．

4、小型集中中央空調，實現24小時熱水、制冷、采暖。

4．2．

5、綜合布線，每戶強電按空調、電器、照明三路分線；弱電每個房間將電話、電視、電腦三線均安裝到位。鋪設ISDN光纜，建立社區局域網 4．2．

6、。家庭安全系統：每戶設置可視對講、緊急求助按鈕、煤氣泄露監視探頭。

4．2．

7、公共安全系統：社區及大樓周界防范系統；小區道路、樓宇大堂的公共保安監視系統；公共部分設置消防探頭，集中消防報警系統。4．2．

8、衛生電線電視接收系統。

4．2．

9、智能化物業管理：三表遠程計量，停車、門禁的IC卡系統。

4．3、采用高檔次社區服務，規劃好會所功能，包括：咖啡廳、酒吧、健身房、泳池、醫療室、美容美發室、家庭教室等。如此，本項目可增加賣點。4．3．

1、高質量的物業產品，使客戶產生滿意和知足的心理。

4．3．

2、與客戶心理上的價值尺度象吻合，通過提供足夠的附加價值帶來超值感受。4．3．

3、建設最現代化的都市高級TOWNHOUSE。

總之，塑造賣點的觀點是：在設計上的投入比在材料上花錢更為重要。務必塑造出名師設計、品牌品質，名家管理的形象。這樣才能達到促進預售效果的目的。

第十一章 效益評價

一、經濟效益評價

1、評價方法說明： 1．

1、“該項目”的經濟效益評價是在通過對本市東北部的主要TOWNHOUSE項目的銷售狀況進行了調查，并參照了與“該項目”類似的經營單位經濟效益的基礎上做出的。1．

2、“該項目”建設內容主要為單體TOWNHOUSE和聯體TOWNHOUSE，建成后全部銷售，并由物業管理公司統一經營管理，配套設施自營。1．

3、效益評估貸幣本位幣為人民幣。

2、“該項目”銷售收入預算：

“該項目”可銷售面積13。5萬平方米，按6500元/平方米，銷售收入總額為87750萬元。

3、“該項目”總成本：

“該項目”的總成本，主要包括兩部分：

3．1、固定成本：主要是地價款、前期工程費、建安工程費、綜合費稅、間接開發費、不可預見費等合計58580萬元人民幣。

3．2、經營成本：主要包括管理費用、財務費用、銷售費用、貸款利息、人員工資、經營費用、水電燃料費等為8198萬元。

4、“本項目”利潤：

4．1、利潤：利潤=銷售收入—總成本=87750萬元—58580萬元—8198萬元=20972萬元。

二、社會效益評價

“該項目”的開發建設，不僅有經濟效益，亦有社會效益，其社會效益主要體現在：

1、“該項目”建設為北京溫榆河流域提供了一定數量的TOWNHOUSE與旅游服務場所，滿足了文化、旅游消費需要，對于繁榮首都經濟，促進首都經濟建設和城市發展，起了一定的推動作用。

第十二章 結論

一、北京XX古德房地產開發有限公司擬開發建設的順義后沙峪項目，既加快了北京城市建設的發展，又滿足了首都日益增長的物質文化生活需要。

二、經測算“該項目”在經濟上是可行的。從評價方案的分析可以看出，“該項目”具有較好的經濟效益。

第四篇：房地產開發項目建議書(案例)

房地產開發項目建議書

(案例模板)目錄

第一章、項目概述 第二章、項目名稱和選址 第三章、項目規劃建設方案 第四章、項目建設條件 第五章、物料消耗與供應 第六章、環境保護

第七章、項目建設周期與日程安排 第八章、經營管理方式 第九章、投資估算 第十章、項目經營策劃 第十一章、效益評價 第十二章、結論

第一章 項目概述

一、項目背景

為落實《北京城市整體規劃》，加快規劃市區綠化隔離地區建設，推進城鄉結合部地區環境整治和城市化進程，促進城市生態環境改善和經濟社會可持續發展。北京市政府先后頒發了《關于加快本市綠化隔離地區建設的意見》、《關于加快本市綠化隔離地區建設暫行辦法》、《關于加快本市綠化隔離地區舊村改造和新村建設實施意見》等相關文件，確定了“以綠引資，引資開發，開發建綠，以綠養綠”的原則。隨著北京市“溫榆河綠色生態走廊”工程的啟動，特別是中國正式加入WTO、北京2008奧運會申辦成功，溫榆河流域開發建設將新的投資熱點和經濟增長點.順義區后沙峪位于溫榆河流域，商機無限。

由北京XX房地產開發有限公司在北京市順義區后沙峪鎮開發建設低密度項目（以下簡稱“該項目”）。二．項目歷史條件

1、宗地簡介

宗地位于順義區后沙峪鎮馬頭莊村，規劃用地性為二類居住用地，可用來開發別墅外事型的居住性建筑。宗地面積為340畝，北側尚有400畝規劃二類居住用地，因機場聯絡線未定而未有合作伙伴。宗地北臨京承高速與首都機場北門的聯絡線，東臨后沙峪玉馬教練場，西南側為后沙峪鎮羅馬湖，交通便捷。

2、項目概況

宗地由后沙峪政府與北京XX經濟開發公司于1993年簽訂合作協議，歷經十年，北京XX公司于1996年取得順義政府核發的國有土地使用證。2000年10月13日，XX公司與北京XX房地產開發有限公司簽訂了338畝土地轉讓協議。后由XX公司對其175畝地進行土地變性，計委立項和規委規劃意見書工作。因多方面原因后沙峪鎮政府考慮收回該塊用地。

3、合作方式

由我方出面與XX公司簽訂協議，該公司負責解除與XX公司的合作合同，與后沙峪鎮政府的合作合同，此部分費用為1350萬元（含200萬元付政府定金），由我方與后沙峪鎮政府重新簽訂土地開發協議。

三、項目建設單位

1、項目公司名稱：北京XX房地產開發有限公司。

2、公司經營范圍：

在規劃范圍內從事“該項目”的開發與建設、商品房銷售、物業管理等。

3、項目建設規模和建設內容：

“該項目”開發建設總建筑面積約13.5萬平方米。建設內容為TOWNHOUS低密度住宅和配套設施?！霸擁椖俊庇杀本┊敶顿Y集團有限公司投入全部建設資金。

四、可行性研究報告編制

1、編制單位：

由北京XX古德房地產開發有限公司編制北京順義后沙峪項目可行性研究報告。

2、編制依據：

2．1、北京市政府文件：京政辦發（1994）7號。2．

2、北京市政府文件：京政辦發（1996）55號。2．

3、北京市政府文件：京政辦發（2000）12號。2．

4、北京市政府文件：京政辦發（2000）20號。2．

5、北京市政府文件：京政辦發（2001）31號。2．

6、溫榆河流域住宅項目市場調查資料。

第二章 項目名稱和選址

一、項目名稱：北京順義后沙峪 ————————項目。

二、地理位置：“該項目”位于順義區后沙峪鎮馬頭村北

三、項目占地面積：占地面積約22公頃（22萬平方米）。

四、項目用地現狀：項目用地范圍內為瓜田。第三章 項目規劃建設方案

一、項目建設內容：

“該項目”建設內容為低密度TOWNHOUSE項目及配套設施等。

二、項目初步規劃設計方案

1、規劃建設用地面積： 22萬平方米。

2、總建筑面積： 15.5萬平方米。

3、居住建筑面積： 13.5萬平方米。

4、配套公建建筑面積： 1.5萬平方米。

5、非配套公建建筑面積：0.5萬平方米。

6、建筑高度：高度控制在12米以內。

7、居住總人口： 約1000人。

8、居住總戶數： 約 300 戶

9、建筑層數： 地上三層，地下一層。

10、綠化率： 60％。

三、項目規劃設計特色。

1、規劃設計：

在規劃設計上擬聘請新加坡、香港、美國，意大利，加拿大等國外著名設計大師通過招、投標形式參與“該項目”建筑、景觀、人文等規劃設計工作?！霸擁椖俊绷η笪债斀駠H先進的建筑藝術，體現首都風貌和時代特色。規劃設計方案既能滿足現代化低密度住宅的各項使用要求，同時也必須適合北京總體規劃要求，既能突出自己，又能與周圍環境相協調。

2、設施、設備、材料：

“該項目”建設將充分引入國際先進的信息網絡技術、引進先進的設備、設施。

3、綠化：

“該項目”力求在項目周圍建設大面積生態園林和生態景觀設施，為入住TOWNHOUSE的各級客戶提供綠色、優雅、舒適、安逸的居住氛圍。第四章 項目建設條件

一、地理條件：

“該項目”位于順義區后沙峪鎮（馬頭村）。其北鄰機場聯絡高速；東鄰后沙峪村；南鄰馬頭村，占地面積約22公頃。地理位置條件非常優越。

二、市政條件

“該項目”目前大市政條件不足，由于周圍已經建成一批TOWNHOUSE和別墅項目，特別隨著北京市加快綠化隔離地區建設，加大了對該區域市政投資，因此“該項目”所需的水、電、氣、熱、通訊、道路交通等設施將會同期得到改善。第五章 物料消耗與供應

一、建筑材料

“該項目”建筑內容為TOWNHOUSE及配套設施，建筑結構為全現澆鋼筋混凝土結構。其所消耗的建筑材料主要為鋼材、水泥、木材等，根據設計規范和本項目的總體規劃設計，“該項目”所需的主要建筑材料估算為： 鋼材： 8000 噸 水泥： 20000噸 木材： 300 立方米

二、主要設備

“該項目”的建設內容為TOWNHOUSE及配套設施，在設備、設施上將力求采用先進實用的設備、設施，其所需的主要設備有：

消防滅火設備、停車車庫、排風、送風系統、應急發電設備、通訊電話系統、照明系統、供暖設備、衛星電視接收系統、通訊電話系統、計算機集成管理系統等。

三、水、電、氣、熱供應

根據初步計算，“該項目”水、電、氣、熱等用量為：

1、用電量：60瓦/平方米，則預測項目用電量為12000 千瓦。

2、用水量：按2升/平方米·日，用水量為40萬立方米／日。

3、熱力量：按80大卡／小時·平方米計算，則預測用熱量為16 百萬大卡／小時。第六章 環境保護

按照國家環境保護局“建設項目環境保護管理辦法”和“北京市實施建設項目環境保護管理辦法細則”，建設項目要采取嚴格的環境保護措施。“該項目”的建設內容為TOWNHOUSE是北京市建設“溫榆河綠色生態走廊”工程，對環境的污染較少。環境保護問題主要是生活污水、生活垃圾、噪聲以及汽車廢氣，此外無其它污染源，不存在有害污水和有害垃圾的處理問題，對環境的不利影響較少。項目建設及建成后的使用過程中，將采取嚴格的環境保護措施，嚴格遵守國家和北京市的環境保護法規。環境保護措施如下：

1、污水：生活污水經化類池，含油污水經隔油池處理后，達到規定的排放標準，污水排放將嚴格執行國家和北京市的有關規定和標準。

2、生活垃圾：將生活垃圾分類收集，由專門的管理部門專設清潔人員，利用密閉垃圾筒運出，由環衛部門統一清運至垃圾處理廠和垃圾消化場處理。

3、噪聲：噪聲污染源主要是排風機，停車庫的排風、送風系統、發電機等，擬優先選擇低噪聲的設備。

4、汽車廢氣：因車輛進出、停放造成的汽車廢氣污染問題，通過在設計時停車庫保證車庫有一定的容積，采取合理有效的措施，汽車廢氣排放完全可以達到國家和北京市規定的廢氣排放標準。汽車廢氣還可通過建筑物周圍綠化，減少污染影響。第七章 項目建設周期與日程安排

一、建設方式

“該項目”建設按照北京市有關建設工程招標、投標的有關規定，采取招標或議標的方式擇優選擇建筑施工企業組織施工。為保證施工質量，工程建設采用施工監理的方式進行，聘請有經驗的建設、監理單位進行監理，確保施工質量為優良。

二、建設進度安排

“該項目”總建筑面積約為15萬平方米，預計建設周期為3 年，即從2004年到2007年為建設期，項目建設實施進度為： 1、2004年6 月之前完成前期準備工作。主要包括：協議簽訂、搬遷、規劃設計、施工圖設計 七通一平、工程招投標等。2、2004年7 月至2007年7月為施工工期，竣工驗收。

第八章 經營管理方式

一、經營設想

1、“該項目”擬采用目前國際流行的建設工程管理模式，按照國際通用建設施工條款。

2、“該項目”建成后將吸收國內外的先進管理模式和管理經驗，以物業管理公司的形式統一經營管理。將以現代化的設施、完善的服務，使其成為國內具有一流管理水平的企業。第九章 投資估算

一、成本構成

宗地占地338畝，為二類建筑用地，成本由以下幾塊構成：

1、土地費用

宗地因歷史原因，需投入補償清算費用2000萬元 土地方拆遷等補償費用：3.5萬/畝×338=1183萬元 小城鎮建設費用：1萬/畝×338=338萬元

農民與鄉鎮補償費用：300元/m× *338 =6760萬元 其中包含已付土地方費用200萬元 總計：投入土地成本10081萬元

2、土地出讓金

3、其它投入

二、項目設計

方案A：以0.6容積率做中高檔TOWNHOUSE項目預計 ×1000×0.6=13.5萬m2 銷售按6500元/ m2計，13.5×6500=8.78億元

方案B：以0.8容積率做中低檔 TOWNHOUSE項目預計 ×1000×0.8=18萬m2 銷售按5500元/ m2計，18×5500=9.9億元 方案C：以1.3容積率做多層帶電梯計 ×1000×1.3=29.3萬m2 銷售按4000元/ m2計，4000×29.3=11.72億元

三、成本測算：

A、以收入最低的方案A設計 項目 總額（萬元）標準

1、土地費用

2、土地出讓金 100814507 見上表述以200元/m2計

3、建安費用 33750 按建安平米造價2500元/m2

4、勘測費

5、設計費

6、可研方案咨詢

7、執照費

8、規劃方案咨詢 1***

9、基礎設施

10、臨時水電路 405076 300元/m2

11、監理費

12、質量監督費

13、標底招標費

14、綠化建設費

15、公共配套費

16、市政公用設施費

17、不可預見費 ***501890 合計 58580

固定成本合計58580萬元

2、經營成本

項目 總額（萬元）標準

銷售費用 管理費用財務費用 ***6 銷售額2%固定成本8% 合計 8198

3、毛利：銷售額-固定成本-經營成本 =87800-58580-8198=21022萬元 B、以方案B設計

1、因費用計算以建安費比率計，故分類為： 項目 總額（萬元）標準

1、土地費用

2、土地出讓金 100814507

3、建安費用 45000 建安單平米2500元

4、其它綜合 2070 建安費4.6%

5、基礎設施費

6、公共配套

7、市政設施費 54005401800 300元/m230元/m2100元/m2

8、不可預見費 2250 建安×5% 合計 71648

2、經營成本

項目 總額（萬元）標準

銷售費用管理費用財務費用 198019805732 銷售額2%固定成本8% 合計 9692

3、毛利：銷售額-固定成本-經營成本 =9.9-7.2-1= 1.6億元 C、以方案C計： 項目 總額（萬元）標準

3、土地費用

4、土地出讓金 100815860 以建安平米200元/m2計

3、建安費用 43950 1500元/m2計

4、其它綜合 2332 建安費4.6%

5、基礎設施費

6、公共配套

7、市政設施費 879010143380 300元/m230元/m2100元/m2

8、不可預見費 2535 建安×5% 小計 77942

9、銷售費用

10、管理費用

11、財務費用 235023506235 銷售額×2%×2%固定成本8% 合計 10935

12、毛利： 28323

第十章 項目經營策劃

一、調查區域TOWNHOUSE項目綜合評述

本區域內在售TOWNHOUSE項目主要分布在八達嶺高速公路、立湯路、京順路附近，分布不均勻。隨著北京市政府治理溫榆河工程的逐步實施，沿溫榆河兩岸開發TOWNHOUSE項目將具有巨大的經濟價值。從現有TOWNHOUSE項目的銷售價格和銷售進度情況看，市場需求還有一定的潛力。

二、TOWNHOUSE市場需求分析

中國正式加入WTO以后，世界500強企業有近200家在北京開設分支機構或辦事處，外籍中高級雇員成為TOWNHOUSE市場的潛在客戶群體；北京2008奧運會申辦成功以后，據了解北京現有賓館飯店的接待能力尚有近50％的缺口，屆時將會產生潛在購買和租賃客戶群體；隨著居民收入的不斷增加，幾年前還只能是富豪們享受的豪宅TOWNHOUSE，已逐漸成為中高收入家庭的住宅消費品。目前TOWNHOUSE市場需求結構日趨合理，主要分為以下幾個層次:

1、外籍購買群體

1．1、外交使館高級外交官及資外大型公司的中高級雇員

北京作為中國的首都，匯集了眾多國家的大使館和世界跨國集團的分支機構或辦事處，這些使館高級外交官、跨國集團的外籍中高級雇員對北京TOWNHOUSE市場的需求在不斷增加。尤其美國、歐州發達國家國內經濟增長放緩，使得這些國家的大型財團和跨國企業不斷增加在華投資，由于消費習慣和消費心理原因，他們非常鐘情于外銷TOWNHOUSE。

1．2、港、澳、臺地區商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創業人士

這一群體是一支不容忽視的購買團體。由于國內的改革開放政策和投資環境的不斷改善，國民經濟持續穩定的發展，一大批港、澳、臺地區商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創業人士紛紛回國投資創業，他們要求高質量的生活和理想的居住環境，因此更熱衷北京東北部地區的TOWNHOUSE。

2、國內購買群體

2．1、中資企業家、高級經理人及IT業、金融業精英

這些行業的精英，積累了大量的財富，他們追求生活的品位和質量，在改善居住條件時多考慮選購郊區環境優美的花園式TOWNHOUSE。

2。

2、大公司高級管理人員、文體名人、律師等高知人才

這些人員構成城市的“中產階級”，他們二次置業時多會選擇物業檔次、形象較高，價格優惠和付款方式靈活實惠的，親近自然又具有良好的人文環境的經濟型TOWNHOUSE。2。

3、私營企業業主

國內經濟持續增長，富有階層將逐步擴大。隨著國家鼓勵發展私營經濟的優惠政策的實施，國內的私營經濟將得到空前的發展。這些富裕起來的私企老板出于居住或投資的需要，也將成為高檔TOWNHOUSE的購買者。

三、項目市場走向

目前影響TOWNHOUSE項目最大的因素，除了國家宏觀政策外，從項目本身的因素看，最主要的就是地理位置和價格。從“TOWNHOUSE項目”本身因素看，影響項目市場和價格的最主要的因素是地理位置。地理位置優越的項目應具備的條件是：交通便利、環境優美、鄰近旅游景點等。而“該項目”的地理位置完全具備上述條件。

從近期北京的TOWNHOUSE項目變化特點看，影響項目市場和價格的因素除地理位置外，還有整體現劃、戶型設計、景觀氛圍等。

1、周邊環境

本項目位于北京五大水系之一的溫榆河的東北部，地處北五環路至北六環路之間，西面距京承高速公路2 公里，南部為北京嘉浩別墅城、北京名都園等別墅項目，該區域別墅項目具有較高的市場知名度。

2、建筑設計

本項目力求為單體TOWNHOUSE和聯體TOWNHOUSE相結合，根據不同的戶型，設計各種風格的TOWNHOUSE和花園景觀。建筑設計由國外國及國內知名設計院共同完成，目標是建設成為北京市標志性的TOWNHOUSE建筑。

3、環境設計

將請國外專業公司設計綠化園藝廣場，飾以精美的雕塑，引入水流，采用抗污染、適應北方氣候、花期和的植物立體綠化。

4、戶型設計

多種戶型適宜不同需要，小到150平米經濟型TOWNHOUSE，大到500余平米豪華型TOWNHOUSE。采用大客廳、大衛生間，根據不同設計風格配以相應的玻璃窗。專門設有工人房、洗衣間，動靜分開，功能分明，使用率高。

5、室內設施及功能

5．1、充分引入智能化概念。綜合布結入戶，預IDD電話插口，國際衛星電視接收系統，火警煙感報警系統，可視對講電話，車庫防盜系統，周界報警系統，密碼防盜門。集中報警。5．

2、分戶供冷（暖），便于自主控制溫度。5．

3、高檔裝飾材料，進口高檔洗浴潔具。

6、配套服務設施齊全，特設會員俱樂部

6．1、康體設施：游泳池、桑拿、健身房、壁球室、臺球室、練功房等。6．

2、咖啡廳、餐廳。

6．3、美容美發、閱覽室、小型診所、超市、洗衣房、商務中心、郵局等。

7、物業管理

聘請國外知名物業公司進行管理，同時提供多項有償服務，如：送餐、聘保姆、接送孩子、特快專遞等等。

四、項目優勢分析

1、絕佳地理位置

本項目位于北京五大水系之一的溫榆河的東北部，沿溫榆河流域TOWNHOUSE項目具有較高的市場知名度。

2、便利的交通

地處北五環路至北六環路之間，西面距京承高速公路2公里。

3、獨特的生態旅游環境

北京市以將“溫榆河綠色生態走廊”規劃為自然生態的保護和培育區、生態建設示范區及生態教育基地。

五、項目價格優勢

“本項目”周圍TOWNHOUSE項目市場價格大致在7000-9000元/平方米。從規劃上看該地區是自然生態建設示范區及生態教育基地，是北京市東北部地區綠色生態屏障。以開發TOWNHOUSE項目為主，地區規劃實現后，可為居住于此的國內外各界人士創造方便、舒適、優美、清靜、安全的居住環境。因而若整體規劃實現后，項目價格提高還有潛力。

六、該項目經營策劃

1、項目定位 1．

1、項目定位依據

1．1．

1、政府實施建設“溫榆河綠色生態走廊”工程

北京市政府先后頒發了《關于加快本市綠化隔離地區建設的意見》、《關于加快本市綠化隔離地區建設暫行辦法》、《關于加快本市綠化隔離地區舊村改造和新村建設實施意見》等相關文件，確定了“以綠引資，引資開發，開發建綠，以綠養綠”的原則。隨著北京市“溫榆河綠色生態走廊”工程的啟動，溫榆河流域開發建設將新的投資熱點和經濟增長點

1．1．

2、中國正式加入WTO對本地區的影響

據悉，全球500強大企業中已有近二百家在北京設立了分支機構或代表處，隨著中國加入世貿組織和改革進程的逐步推進，跨國大企業中會有更多的公司看好中國市場。跨國大企業的外籍中高級雇員，尤其美國、歐州發達國家的高級經理，由于消費習慣和消費心理原因，他們非常鐘情于外銷TOWNHOUSE。因此會促進北京TOWNHOUSE市場的進一步發展。

1．1．

3、港、澳、臺地區商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創業人士

由于國內的改革開放政策和投資環境的不斷改善，國民經濟持續穩定的發展，以及鼓勵港、澳、臺地區商界人士、旅外歸國華人及留學人員回國投資創業的政策，一大批港、澳、臺地區商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創業人士紛紛回國投資創業，他們要求高質量的生活和理想的居住環境，因此更熱衷北京北部地區的TOWNHOUSE。

1．1．

4、國內金融業、IT業高級經理人文體名人、律師等高知人才 這些行業的精英，積累了大量的財富，他們追求生活的品位和質量，在改善居住條件時多考慮選購郊區環境優美的花園式TOWNHOUSE。1．1．

5、私營企業業主

隨著國家鼓勵發展私營經濟的優惠政策的實施，國內的私營經濟將得到空前的發展。這些富裕起來的私企老板出于居住或投資的需要，也將成為高檔TOWNHOUSE的購買者。1．

2、定位設計

1．2．

1、構思的原點：締造“真豪宅”，展現高尚生活的家居。

1．2．

2、真豪宅理念：不是要用最貴的建材堆砌，而是要有創新的建筑設計理念，每一個細節上突顯出“名家風范”。

1．2．

3、本可研所應體現的價值

任何商品的出售都是因為它本身具有使用或心理上的特殊價值，房屋也不例外，只是這種價值的意義更為富有，它不再僅僅是居住的場所（最基本的含義），而是包含更為廣義上的意義：實際價值和心理價值。

2、本項目的賣點

賣點是銷售中帶給客戶的直接利益和間接利益的總和，在心理上是帶給客戶一處價值感。以現有的產品特點可包裝的賣點只有2點：

2．1、地處北京“溫榆河綠色生態走廊”；

2．2、單體TOWNHOUSE和聯體TOWNHOUSE相結合，多種戶型適宜不同需要，小到150平米經濟型TOWNHOUSE，大到500余平米豪華型TOWNHOUSE。

賣點分為實質內容和概念性感受。實質的內容即房屋在實際生活中所真正具備的設施，而概念性感受是在該房屋中所帶來的各種相關感受?？梢钥隙ǖ厥菍嵸|內容如果超前和富有新意，能夠博得客戶認可，則物業必定熱銷，所以在前期物業的規劃設計和設備的選用必須要不斷的改進，以爭取做到最好。使客戶真正感到“物有所值”才是銷售的根本動力。

好的產品終歸會受到客戶的青睞，得到市場的認可。

3、競爭對策

對于競爭對手的競爭優勢，包括在完善產品中所采用的新技術、新工藝和獨特的銷售支持點都應盡量采用，甚至在細節上進行模仿，以做到取長補短，特別是競爭項目給客戶留下的最佳印象，必須在本項目中整合運用。

4、增加項目的附加值

如果要以豪宅品質出現，必須增加項目可包裝的賣點。具體地從以下三大方面考慮： 4．

1、豐富專業化設計，聘請國外知名公司參與項目的各項設計，包括： 4．1．

1、會所及樣板間的裝修套餐由酒店的室內設計師進行設計。4．1．

2、社區室外環境由境外設計公司設計。

4．1．

3、建筑立面由一個外國建筑設計事務所擔綱，推廣時可以冠上該外國事務所名稱。4．1．

4、物管公司由國際知名的物業管理公司擔綱。4．

2、使用高品質的建筑材料及設備包括：

4．2．

1、衛生間采用進口原裝高檔潔具，例如科勒、摩恩等。

4．2．

2、廚房采用進口成套櫥柜、灶具，例如德高麗（DEL TONGOL）。4．2．

3、外窗采用斷橋噴塑鋁合金中空窗，浮法玻璃配可平開上懸的五金件。4．2．

4、小型集中中央空調，實現24小時熱水、制冷、采暖。

4．2．

5、綜合布線，每戶強電按空調、電器、照明三路分線；弱電每個房間將電話、電視、電腦三線均安裝到位。鋪設ISDN光纜，建立社區局域網

4．2．

6、。家庭安全系統：每戶設置可視對講、緊急求助按鈕、煤氣泄露監視探頭。

4．2．

7、公共安全系統：社區及大樓周界防范系統；小區道路、樓宇大堂的公共保安監視系統；公共部分設置消防探頭，集中消防報警系統。4．2．

8、衛生電線電視接收系統。

4．2．

9、智能化物業管理：三表遠程計量，停車、門禁的IC卡系統。

4．3、采用高檔次社區服務，規劃好會所功能，包括：咖啡廳、酒吧、健身房、泳池、醫療室、美容美發室、家庭教室等。如此，本項目可增加賣點。

4．3．

1、高質量的物業產品，使客戶產生滿意和知足的心理。

4．3．

2、與客戶心理上的價值尺度象吻合，通過提供足夠的附加價值帶來超值感受。4．3．

3、建設最現代化的都市高級TOWNHOUSE。

總之，塑造賣點的觀點是：在設計上的投入比在材料上花錢更為重要。務必塑造出名師設計、品牌品質，名家管理的形象。這樣才能達到促進預售效果的目的。

第十一章 效益評價

一、經濟效益評價

1、評價方法說明：

1．1、“該項目”的經濟效益評價是在通過對本市東北部的主要TOWNHOUSE項目的銷售狀況進行了調查，并參照了與“該項目”類似的經營單位經濟效益的基礎上做出的。

1．2、“該項目”建設內容主要為單體TOWNHOUSE和聯體TOWNHOUSE，建成后全部銷售，并由物業管理公司統一經營管理，配套設施自營。1．

3、效益評估貸幣本位幣為人民幣。

2、“該項目”銷售收入預算：

“該項目”可銷售面積13。5萬平方米，按6500元/平方米，銷售收入總額為87750萬元。

3、“該項目”總成本：

“該項目”的總成本，主要包括兩部分：

3．1、固定成本：主要是地價款、前期工程費、建安工程費、綜合費稅、間接開發費、不可預見費等合計58580萬元人民幣。

3．2、經營成本：主要包括管理費用、財務費用、銷售費用、貸款利息、人員工資、經營費用、水電燃料費等為8198萬元。

4、“本項目”利潤：

4．1、利潤：利潤=銷售收入—總成本=87750萬元—58580萬元—8198萬元=20972萬元。

二、社會效益評價

“該項目”的開發建設，不僅有經濟效益，亦有社會效益，其社會效益主要體現在：

1、“該項目”建設為北京溫榆河流域提供了一定數量的TOWNHOUSE與旅游服務場所，滿足了文化、旅游消費需要，對于繁榮首都經濟，促進首都經濟建設和城市發展，起了一定的推動作用。第十二章 結論

一、北京XX古德房地產開發有限公司擬開發建設的順義后沙峪項目，既加快了北京城市建設的發展，又滿足了首都日益增長的物質文化生活需要。

二、經測算“該項目”在經濟上是可行的。

從評價方案的分析可以看出，“該項目”具有較好的經濟效益。

第十章 項目經營策劃

一、調查區域TOWNHOUSE項目綜合評述

本區域內在售TOWNHOUSE項目主要分布在八達嶺高速公路、立湯路、京順路附近，分布不均勻。隨著北京市政府治理溫榆河工程的逐步實施，沿溫榆河兩岸開發TOWNHOUSE項目將具有巨大的經濟價值。從現有TOWNHOUSE項目的銷售價格和銷售進度情況看，市場需求還有一定的潛力。

二、TOWNHOUSE市場需求分析

中國正式加入WTO以后，世界500強企業有近200家在北京開設分支機構或辦事處，外籍中高級雇員成為TOWNHOUSE市場的潛在客戶群體；北京2008奧運會申辦成功以后，據了解北京現有賓館飯店的接待能力尚有近50％的缺口，屆時將會產生潛在購買和租賃客戶群體；隨著居民收入的不斷增加，幾年前還只能是富豪們享受的豪宅TOWNHOUSE，已逐漸成為中高收入家庭的住宅消費品。目前TOWNHOUSE市場需求結構日趨合理，主要分為以下幾個層次:

1、外籍購買群體

1．1、外交使館高級外交官及資外大型公司的中高級雇員

北京作為中國的首都，匯集了眾多國家的大使館和世界跨國集團的分支機構或辦事處，這些使館高級外交官、跨國集團的外籍中高級雇員對北京TOWNHOUSE市場的需求在不斷增加。尤其美國、歐州發達國家國內經濟增長放緩，使得這些國家的大型財團和跨國企業不斷增加在華投資，由于消費習慣和消費心理原因，他們非常鐘情于外銷TOWNHOUSE。1．

2、港、澳、臺地區商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創業人士

這一群體是一支不容忽視的購買團體。由于國內的改革開放政策和投資環境的不斷改善，國民經濟持續穩定的發展，一大批港、澳、臺地區商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創業人士紛紛回國投資創業，他們要求高質量的生活和理想的居住環境，因此更熱衷北京東北部地區的TOWNHOUSE。

2、國內購買群體

2．1、中資企業家、高級經理人及IT業、金融業精英

這些行業的精英，積累了大量的財富，他們追求生活的品位和質量，在改善居住條件時多考慮選購郊區環境優美的花園式TOWNHOUSE。

2。

2、大公司高級管理人員、文體名人、律師等高知人才

這些人員構成城市的“中產階級”，他們二次置業時多會選擇物業檔次、形象較高，價格優惠和付款方式靈活實惠的，親近自然又具有良好的人文環境的經濟型TOWNHOUSE。2。

3、私營企業業主

國內經濟持續增長，富有階層將逐步擴大。隨著國家鼓勵發展私營經濟的優惠政策的實施，國內的私營經濟將得到空前的發展。這些富裕起來的私企老板出于居住或投資的需要，也將成為高檔TOWNHOUSE的購買者。

三、項目市場走向

目前影響TOWNHOUSE項目最大的因素，除了國家宏觀政策外，從項目本身的因素看，最主要的就是地理位置和價格。從“TOWNHOUSE項目”本身因素看，影響項目市場和價格的最主要的因素是地理位置。地理位置優越的項目應具備的條件是：交通便利、環境優美、鄰近旅游景點等。而“該項目”的地理位置完全具備上述條件。

從近期北京的TOWNHOUSE項目變化特點看，影響項目市場和價格的因素除地理位置外，還有整體現劃、戶型設計、景觀氛圍等。

1、周邊環境

本項目位于北京五大水系之一的溫榆河的東北部，地處北五環路至北六環路之間，西面距京承高速公路2 公里，南部為北京嘉浩別墅城、北京名都園等別墅項目，該區域別墅項目具有較高的市場知名度。

2、建筑設計

本項目力求為單體TOWNHOUSE和聯體TOWNHOUSE相結合，根據不同的戶型，設計各種風格的TOWNHOUSE和花園景觀。建筑設計由國外國及國內知名設計院共同完成，目標是建設成為北京市標志性的TOWNHOUSE建筑。

3、環境設計

將請國外專業公司設計綠化園藝廣場，飾以精美的雕塑，引入水流，采用抗污染、適應北方氣候、花期和的植物立體綠化。

4、戶型設計

多種戶型適宜不同需要，小到150平米經濟型TOWNHOUSE，大到500余平米豪華型TOWNHOUSE。采用大客廳、大衛生間，根據不同設計風格配以相應的玻璃窗。專門設有工人房、洗衣間，動靜分開，功能分明，使用率高。

5、室內設施及功能

5．1、充分引入智能化概念。綜合布結入戶，預IDD電話插口，國際衛星電視接收系統，火警煙感報警系統，可視對講電話，車庫防盜系統，周界報警系統，密碼防盜門。集中報警。5．

2、分戶供冷（暖），便于自主控制溫度。5．

3、高檔裝飾材料，進口高檔洗浴潔具。

6、配套服務設施齊全，特設會員俱樂部

6．1、康體設施：游泳池、桑拿、健身房、壁球室、臺球室、練功房等。6．

2、咖啡廳、餐廳。

6．3、美容美發、閱覽室、小型診所、超市、洗衣房、商務中心、郵局等。

7、物業管理

聘請國外知名物業公司進行管理，同時提供多項有償服務，如：送餐、聘保姆、接送孩子、特快專遞等等。

四、項目優勢分析

1、絕佳地理位置

本項目位于北京五大水系之一的溫榆河的東北部，沿溫榆河流域TOWNHOUSE項目具有較高的市場知名度。

2、便利的交通

地處北五環路至北六環路之間，西面距京承高速公路2公里。

3、獨特的生態旅游環境

北京市以將“溫榆河綠色生態走廊”規劃為自然生態的保護和培育區、生態建設示范區及生態教育基地。

五、項目價格優勢

“本項目”周圍TOWNHOUSE項目市場價格大致在7000-9000元/平方米。從規劃上看該地區是自然生態建設示范區及生態教育基地，是北京市東北部地區綠色生態屏障。以開發TOWNHOUSE項目為主，地區規劃實現后，可為居住于此的國內外各界人士創造方便、舒適、優美、清靜、安全的居住環境。因而若整體規劃實現后，項目價格提高還有潛力。

六、該項目經營策劃

1、項目定位 1．

1、項目定位依據

1．1．

1、政府實施建設“溫榆河綠色生態走廊”工程

北京市政府先后頒發了《關于加快本市綠化隔離地區建設的意見》、《關于加快本市綠化隔離地區建設暫行辦法》、《關于加快本市綠化隔離地區舊村改造和新村建設實施意見》等相關文件，確定了“以綠引資，引資開發，開發建綠，以綠養綠”的原則。隨著北京市“溫榆河綠色生態走廊”工程的啟動，溫榆河流域開發建設將新的投資熱點和經濟增長點 1．1．

2、中國正式加入WTO對本地區的影響

據悉，全球500強大企業中已有近二百家在北京設立了分支機構或代表處，隨著中國加入世貿組織和改革進程的逐步推進，跨國大企業中會有更多的公司看好中國市場?？鐕笃髽I的外籍中高級雇員，尤其美國、歐州發達國家的高級經理，由于消費習慣和消費心理原因，他們非常鐘情于外銷TOWNHOUSE。因此會促進北京TOWNHOUSE市場的進一步發展。

1．1．

3、港、澳、臺地區商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創業人士

由于國內的改革開放政策和投資環境的不斷改善，國民經濟持續穩定的發展，以及鼓勵港、澳、臺地區商界人士、旅外歸國華人及留學人員回國投資創業的政策，一大批港、澳、臺地區商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創業人士紛紛回國投資創業，他們要求高質量的生活和理想的居住環境，因此更熱衷北京北部地區的TOWNHOUSE。

1．1．

4、國內金融業、IT業高級經理人文體名人、律師等高知人才

這些行業的精英，積累了大量的財富，他們追求生活的品位和質量，在改善居住條件時多考慮選購郊區環境優美的花園式TOWNHOUSE。1．1．

5、私營企業業主

隨著國家鼓勵發展私營經濟的優惠政策的實施，國內的私營經濟將得到空前的發展。這些富裕起來的私企老板出于居住或投資的需要，也將成為高檔TOWNHOUSE的購買者。1．

2、定位設計

1．2．

1、構思的原點：締造“真豪宅”，展現高尚生活的家居。

1．2．

2、真豪宅理念：不是要用最貴的建材堆砌，而是要有創新的建筑設計理念，每一個細節上突顯出“名家風范”。

1．2．

3、本可研所應體現的價值

任何商品的出售都是因為它本身具有使用或心理上的特殊價值，房屋也不例外，只是這種價值的意義更為富有，它不再僅僅是居住的場所（最基本的含義），而是包含更為廣義上的意義：實際價值和心理價值。

2、本項目的賣點

賣點是銷售中帶給客戶的直接利益和間接利益的總和，在心理上是帶給客戶一處價值感。以現有的產品特點可包裝的賣點只有2點：

2．1、地處北京“溫榆河綠色生態走廊”；

2．2、單體TOWNHOUSE和聯體TOWNHOUSE相結合，多種戶型適宜不同需要，小到150平米經濟型TOWNHOUSE，大到500余平米豪華型TOWNHOUSE。

賣點分為實質內容和概念性感受。實質的內容即房屋在實際生活中所真正具備的設施，而概念性感受是在該房屋中所帶來的各種相關感受?？梢钥隙ǖ厥菍嵸|內容如果超前和富有新意，能夠博得客戶認可，則物業必定熱銷，所以在前期物業的規劃設計和設備的選用必須要不斷的改進，以爭取做到最好。使客戶真正感到“物有所值”才是銷售的根本動力。

好的產品終歸會受到客戶的青睞，得到市場的認可。

3、競爭對策

對于競爭對手的競爭優勢，包括在完善產品中所采用的新技術、新工藝和獨特的銷售支持點都應盡量采用，甚至在細節上進行模仿，以做到取長補短，特別是競爭項目給客戶留下的最佳印象，必須在本項目中整合運用。

4、增加項目的附加值

如果要以豪宅品質出現，必須增加項目可包裝的賣點。具體地從以下三大方面考慮： 4．

1、豐富專業化設計，聘請國外知名公司參與項目的各項設計，包括： 4．1．

1、會所及樣板間的裝修套餐由酒店的室內設計師進行設計。4．1．

2、社區室外環境由境外設計公司設計。

4．1．

3、建筑立面由一個外國建筑設計事務所擔綱，推廣時可以冠上該外國事務所名稱。4．1．

4、物管公司由國際知名的物業管理公司擔綱。4．

2、使用高品質的建筑材料及設備包括：

4．2．

1、衛生間采用進口原裝高檔潔具，例如科勒、摩恩等。

4．2．

2、廚房采用進口成套櫥柜、灶具，例如德高麗（DEL TONGOL）。4．2．

3、外窗采用斷橋噴塑鋁合金中空窗，浮法玻璃配可平開上懸的五金件。4．2．

4、小型集中中央空調，實現24小時熱水、制冷、采暖。

4．2．

5、綜合布線，每戶強電按空調、電器、照明三路分線；弱電每個房間將電話、電視、電腦三線均安裝到位。鋪設ISDN光纜，建立社區局域網

4．2．

6、。家庭安全系統：每戶設置可視對講、緊急求助按鈕、煤氣泄露監視探頭。

4．2．

7、公共安全系統：社區及大樓周界防范系統；小區道路、樓宇大堂的公共保安監視系統；公共部分設置消防探頭，集中消防報警系統。4．2．

8、衛生電線電視接收系統。

4．2．

9、智能化物業管理：三表遠程計量，停車、門禁的IC卡系統。

4．3、采用高檔次社區服務，規劃好會所功能，包括：咖啡廳、酒吧、健身房、泳池、醫療室、美容美發室、家庭教室等。如此，本項目可增加賣點。

4．3．

1、高質量的物業產品，使客戶產生滿意和知足的心理。

4．3．

2、與客戶心理上的價值尺度象吻合，通過提供足夠的附加價值帶來超值感受。4．3．

3、建設最現代化的都市高級TOWNHOUSE。

總之，塑造賣點的觀點是：在設計上的投入比在材料上花錢更為重要。務必塑造出名師設計、品牌品質，名家管理的形象。這樣才能達到促進預售效果的目的。

第十一章 效益評價

一、經濟效益評價

1、評價方法說明：

1．1、“該項目”的經濟效益評價是在通過對本市東北部的主要TOWNHOUSE項目的銷售狀況進行了調查，并參照了與“該項目”類似的經營單位經濟效益的基礎上做出的。

1．2、“該項目”建設內容主要為單體TOWNHOUSE和聯體TOWNHOUSE，建成后全部銷售，并由物業管理公司統一經營管理，配套設施自營。1．

3、效益評估貸幣本位幣為人民幣。

2、“該項目”銷售收入預算：

“該項目”可銷售面積13。5萬平方米，按6500元/平方米，銷售收入總額為87750萬元。

3、“該項目”總成本：

“該項目”的總成本，主要包括兩部分：

3．1、固定成本：主要是地價款、前期工程費、建安工程費、綜合費稅、間接開發費、不可預見費等合計58580萬元人民幣。

3．2、經營成本：主要包括管理費用、財務費用、銷售費用、貸款利息、人員工資、經營費用、水電燃料費等為8198萬元。

4、“本項目”利潤：

4．1、利潤：利潤=銷售收入—總成本=87750萬元—58580萬元—8198萬元=20972萬元。

二、社會效益評價

“該項目”的開發建設，不僅有經濟效益，亦有社會效益，其社會效益主要體現在：

1、“該項目”建設為北京溫榆河流域提供了一定數量的TOWNHOUSE與旅游服務場所，滿足了文化、旅游消費需要，對于繁榮首都經濟，促進首都經濟建設和城市發展，起了一定的推動作用。第十二章 結論

一、北京XX古德房地產開發有限公司擬開發建設的順義后沙峪項目，既加快了北京城市建設的發展，又滿足了首都日益增長的物質文化生活需要。

二、經測算“該項目”在經濟上是可行的。

從評價方案的分析可以看出，“該項目”具有較好的經濟效益。

第五章 物料消耗與供應

一、建筑材料

“該項目”建筑內容為TOWNHOUSE及配套設施，建筑結構為全現澆鋼筋混凝土結構。其所消耗的建筑材料主要為鋼材、水泥、木材等，根據設計規范和本項目的總體規劃設計，“該項目”所需的主要建筑材料估算為： 鋼材： 8000 噸 水泥： 20000噸 木材： 300 立方米

二、主要設備

“該項目”的建設內容為TOWNHOUSE及配套設施，在設備、設施上將力求采用先進實用的設備、設施，其所需的主要設備有：

消防滅火設備、停車車庫、排風、送風系統、應急發電設備、通訊電話系統、照明系統、供暖設備、衛星電視接收系統、通訊電話系統、計算機集成管理系統等。

三、水、電、氣、熱供應

根據初步計算，“該項目”水、電、氣、熱等用量為：

1、用電量：60瓦/平方米，則預測項目用電量為12000 千瓦。

2、用水量：按2升/平方米·日，用水量為40萬立方米／日。

3、熱力量：按80大卡／小時·平方米計算，則預測用熱量為16 百萬大卡／小時。第六章 環境保護

按照國家環境保護局“建設項目環境保護管理辦法”和“北京市實施建設項目環境保護管理辦法細則”，建設項目要采取嚴格的環境保護措施?！霸擁椖俊钡慕ㄔO內容為TOWNHOUSE是北京市建設“溫榆河綠色生態走廊”工程，對環境的污染較少。環境保護問題主要是生活污水、生活垃圾、噪聲以及汽車廢氣，此外無其它污染源，不存在有害污水和有害垃圾的處理問題，對環境的不利影響較少。項目建設及建成后的使用過程中，將采取嚴格的環境保護措施，嚴格遵守國家和北京市的環境保護法規。環境保護措施如下：

1、污水：生活污水經化類池，含油污水經隔油池處理后，達到規定的排放標準，污水排放將嚴格執行國家和北京市的有關規定和標準。

2、生活垃圾：將生活垃圾分類收集，由專門的管理部門專設清潔人員，利用密閉垃圾筒運出，由環衛部門統一清運至垃圾處理廠和垃圾消化場處理。

3、噪聲：噪聲污染源主要是排風機，停車庫的排風、送風系統、發電機等，擬優先選擇低噪聲的設備。

4、汽車廢氣：因車輛進出、停放造成的汽車廢氣污染問題，通過在設計時停車庫保證車庫有一定的容積，采取合理有效的措施，汽車廢氣排放完全可以達到國家和北京市規定的廢氣排放標準。汽車廢氣還可通過建筑物周圍綠化，減少污染影響。

第七章 項目建設周期與日程安排

一、建設方式

“該項目”建設按照北京市有關建設工程招標、投標的有關規定，采取招標或議標的方式擇優選擇建筑施工企業組織施工。為保證施工質量，工程建設采用施工監理的方式進行，聘請有經驗的建設、監理單位進行監理，確保施工質量為優良。

二、建設進度安排 “該項目”總建筑面積約為15萬平方米，預計建設周期為3 年，即從2004年到2007年為建設期，項目建設實施進度為： 1、2004年6 月之前完成前期準備工作。

主要包括：協議簽訂、搬遷、規劃設計、施工圖設計 七通一平、工程招投標等。2、2004年7 月至2007年7月為施工工期，竣工驗收。

第八章 經營管理方式

一、經營設想

1、“該項目”擬采用目前國際流行的建設工程管理模式，按照國際通用建設施工條款。

2、“該項目”建成后將吸收國內外的先進管理模式和管理經驗，以物業管理公司的形式統一經營管理。將以現代化的設施、完善的服務，使其成為國內具有一流管理水平的企業。第九章 投資估算

一、成本構成

宗地占地338畝，為二類建筑用地，成本由以下幾塊構成：

1、土地費用

宗地因歷史原因，需投入補償清算費用2000萬元 土地方拆遷等補償費用：3.5萬/畝×338=1183萬元 小城鎮建設費用：1萬/畝×338=338萬元

農民與鄉鎮補償費用：300元/m× *338 =6760萬元 其中包含已付土地方費用200萬元 總計：投入土地成本10081萬元

2、土地出讓金

3、其它投入

二、項目設計

方案A：以0.6容積率做中高檔TOWNHOUSE項目預計 ×1000×0.6=13.5萬m2 銷售按6500元/ m2計，13.5×6500=8.78億元

方案B：以0.8容積率做中低檔 TOWNHOUSE項目預計 ×1000×0.8=18萬m2 銷售按5500元/ m2計，18×5500=9.9億元 方案C：以1.3容積率做多層帶電梯計 ×1000×1.3=29.3萬m2 銷售按4000元/ m2計，4000×29.3=11.72億元

三、成本測算： A、以收入最低的方案A設計 項目 總額（萬元）標準

1、土地費用

2、土地出讓金 100814507 見上表述以200元/m2計

3、建安費用 33750 按建安平米造價2500元/m2

4、勘測費

5、設計費

6、可研方案咨詢

7、執照費

8、規劃方案咨詢 1***

9、基礎設施

10、臨時水電路 405076 300元/m2

11、監理費

12、質量監督費

13、標底招標費

14、綠化建設費

15、公共配套費

16、市政公用設施費

17、不可預見費 ***501890 合計 58580

固定成本合計58580萬元

2、經營成本

項目 總額（萬元）標準

銷售費用 管理費用財務費用 ***6 銷售額2%固定成本8% 合計 8198

3、毛利：銷售額-固定成本-經營成本 =87800-58580-8198=21022萬元 B、以方案B設計

1、因費用計算以建安費比率計，故分類為： 項目 總額（萬元）標準

1、土地費用

2、土地出讓金 100814507

3、建安費用 45000 建安單平米2500元

4、其它綜合 2070 建安費4.6%

5、基礎設施費

6、公共配套

7、市政設施費 54005401800 300元/m230元/m2100元/m2

8、不可預見費 2250 建安×5% 合計 71648

2、經營成本

項目 總額（萬元）標準

銷售費用管理費用財務費用 198019805732 銷售額2%固定成本8% 合計 9692

3、毛利：銷售額-固定成本-經營成本 =9.9-7.2-1= 1.6億元 C、以方案C計： 項目 總額（萬元）標準

3、土地費用

4、土地出讓金 100815860 以建安平米200元/m2計

3、建安費用 43950 1500元/m2計

4、其它綜合 2332 建安費4.6%

5、基礎設施費

6、公共配套

7、市政設施費 879010143380 300元/m230元/m2100元/m2

8、不可預見費 2535 建安×5% 小計 77942

9、銷售費用

10、管理費用

11、財務費用 235023506235 銷售額×2%×2%固定成本8% 合計 10935

12、毛利： 28323

第十章 項目經營策劃

一、調查區域TOWNHOUSE項目綜合評述

本區域內在售TOWNHOUSE項目主要分布在八達嶺高速公路、立湯路、京順路附近，分布不均勻。隨著北京市政府治理溫榆河工程的逐步實施，沿溫榆河兩岸開發TOWNHOUSE項目將具有巨大的經濟價值。從現有TOWNHOUSE項目的銷售價格和銷售進度情況看，市場需求還有一定的潛力。

二、TOWNHOUSE市場需求分析

中國正式加入WTO以后，世界500強企業有近200家在北京開設分支機構或辦事處，外籍中高級雇員成為TOWNHOUSE市場的潛在客戶群體；北京2008奧運會申辦成功以后，據了解北京現有賓館飯店的接待能力尚有近50％的缺口，屆時將會產生潛在購買和租賃客戶群體；隨著居民收入的不斷增加，幾年前還只能是富豪們享受的豪宅TOWNHOUSE，已逐漸成為中高收入家庭的住宅消費品。目前TOWNHOUSE市場需求結構日趨合理，主要分為以下幾個層次:

1、外籍購買群體

1．1、外交使館高級外交官及資外大型公司的中高級雇員

北京作為中國的首都，匯集了眾多國家的大使館和世界跨國集團的分支機構或辦事處，這些使館高級外交官、跨國集團的外籍中高級雇員對北京TOWNHOUSE市場的需求在不斷增加。尤其美國、歐州發達國家國內經濟增長放緩，使得這些國家的大型財團和跨國企業不斷增加在華投資，由于消費習慣和消費心理原因，他們非常鐘情于外銷TOWNHOUSE。

1．2、港、澳、臺地區商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創業人士

這一群體是一支不容忽視的購買團體。由于國內的改革開放政策和投資環境的不斷改善，國民經濟持續穩定的發展，一大批港、澳、臺地區商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創業人士紛紛回國投資創業，他們要求高質量的生活和理想的居住環境，因此更熱衷北京東北部地區的TOWNHOUSE。

2、國內購買群體

2．1、中資企業家、高級經理人及IT業、金融業精英

這些行業的精英，積累了大量的財富，他們追求生活的品位和質量，在改善居住條件時多考慮選購郊區環境優美的花園式TOWNHOUSE。

2。

2、大公司高級管理人員、文體名人、律師等高知人才

這些人員構成城市的“中產階級”，他們二次置業時多會選擇物業檔次、形象較高，價格優惠和付款方式靈活實惠的，親近自然又具有良好的人文環境的經濟型TOWNHOUSE。2。

3、私營企業業主

國內經濟持續增長，富有階層將逐步擴大。隨著國家鼓勵發展私營經濟的優惠政策的實施，國內的私營經濟將得到空前的發展。這些富裕起來的私企老板出于居住或投資的需要，也將成為高檔TOWNHOUSE的購買者。

三、項目市場走向

目前影響TOWNHOUSE項目最大的因素，除了國家宏觀政策外，從項目本身的因素看，最主要的就是地理位置和價格。從“TOWNHOUSE項目”本身因素看，影響項目市場和價格的最主要的因素是地理位置。地理位置優越的項目應具備的條件是：交通便利、環境優美、鄰近旅游景點等。而“該項目”的地理位置完全具備上述條件。

從近期北京的TOWNHOUSE項目變化特點看，影響項目市場和價格的因素除地理位置外，還有整體現劃、戶型設計、景觀氛圍等。

1、周邊環境

本項目位于北京五大水系之一的溫榆河的東北部，地處北五環路至北六環路之間，西面距京承高速公路2 公里，南部為北京嘉浩別墅城、北京名都園等別墅項目，該區域別墅項目具有較高的市場知名度。

2、建筑設計

本項目力求為單體TOWNHOUSE和聯體TOWNHOUSE相結合，根據不同的戶型，設計各種風格的TOWNHOUSE和花園景觀。建筑設計由國外國及國內知名設計院共同完成，目標是建設成為北京市標志性的TOWNHOUSE建筑。

3、環境設計

將請國外專業公司設計綠化園藝廣場，飾以精美的雕塑，引入水流，采用抗污染、適應北方氣候、花期和的植物立體綠化。

4、戶型設計

多種戶型適宜不同需要，小到150平米經濟型TOWNHOUSE，大到500余平米豪華型TOWNHOUSE。采用大客廳、大衛生間，根據不同設計風格配以相應的玻璃窗。專門設有工人房、洗衣間，動靜分開，功能分明，使用率高。

5、室內設施及功能

5．1、充分引入智能化概念。綜合布結入戶，預IDD電話插口，國際衛星電視接收系統，火警煙感報警系統，可視對講電話，車庫防盜系統，周界報警系統，密碼防盜門。集中報警。5．

2、分戶供冷（暖），便于自主控制溫度。5．

3、高檔裝飾材料，進口高檔洗浴潔具。

6、配套服務設施齊全，特設會員俱樂部

6．1、康體設施：游泳池、桑拿、健身房、壁球室、臺球室、練功房等。6．

2、咖啡廳、餐廳。

6．3、美容美發、閱覽室、小型診所、超市、洗衣房、商務中心、郵局等。

7、物業管理

聘請國外知名物業公司進行管理，同時提供多項有償服務，如：送餐、聘保姆、接送孩子、特快專遞等等。

四、項目優勢分析

1、絕佳地理位置

本項目位于北京五大水系之一的溫榆河的東北部，沿溫榆河流域TOWNHOUSE項目具有較高的市場知名度。

2、便利的交通

地處北五環路至北六環路之間，西面距京承高速公路2公里。

3、獨特的生態旅游環境

北京市以將“溫榆河綠色生態走廊”規劃為自然生態的保護和培育區、生態建設示范區及生態教育基地。

五、項目價格優勢

“本項目”周圍TOWNHOUSE項目市場價格大致在7000-9000元/平方米。從規劃上看該地區是自然生態建設示范區及生態教育基地，是北京市東北部地區綠色生態屏障。以開發TOWNHOUSE項目為主，地區規劃實現后，可為居住于此的國內外各界人士創造方便、舒適、優美、清靜、安全的居住環境。因而若整體規劃實現后，項目價格提高還有潛力。

六、該項目經營策劃

1、項目定位 1．

1、項目定位依據

1．1．

1、政府實施建設“溫榆河綠色生態走廊”工程

北京市政府先后頒發了《關于加快本市綠化隔離地區建設的意見》、《關于加快本市綠化隔離地區建設暫行辦法》、《關于加快本市綠化隔離地區舊村改造和新村建設實施意見》等相關文件，確定了“以綠引資，引資開發，開發建綠，以綠養綠”的原則。隨著北京市“溫榆河綠色生態走廊”工程的啟動，溫榆河流域開發建設將新的投資熱點和經濟增長點

1．1．

2、中國正式加入WTO對本地區的影響

據悉，全球500強大企業中已有近二百家在北京設立了分支機構或代表處，隨著中國加入世貿組織和改革進程的逐步推進，跨國大企業中會有更多的公司看好中國市場。跨國大企業的外籍中高級雇員，尤其美國、歐州發達國家的高級經理，由于消費習慣和消費心理原因，他們非常鐘情于外銷TOWNHOUSE。因此會促進北京TOWNHOUSE市場的進一步發展。

1．1．

3、港、澳、臺地區商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創業人士

由于國內的改革開放政策和投資環境的不斷改善，國民經濟持續穩定的發展，以及鼓勵港、澳、臺地區商界人士、旅外歸國華人及留學人員回國投資創業的政策，一大批港、澳、臺地區商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創業人士紛紛回國投資創業，他們要求高質量的生活和理想的居住環境，因此更熱衷北京北部地區的TOWNHOUSE。

1．1．

4、國內金融業、IT業高級經理人文體名人、律師等高知人才

這些行業的精英，積累了大量的財富，他們追求生活的品位和質量，在改善居住條件時多考慮選購郊區環境優美的花園式TOWNHOUSE。1．1．

5、私營企業業主

隨著國家鼓勵發展私營經濟的優惠政策的實施，國內的私營經濟將得到空前的發展。這些富裕起來的私企老板出于居住或投資的需要，也將成為高檔TOWNHOUSE的購買者。1．

2、定位設計

1．2．

1、構思的原點：締造“真豪宅”，展現高尚生活的家居。

1．2．

2、真豪宅理念：不是要用最貴的建材堆砌，而是要有創新的建筑設計理念，每一個細節上突顯出“名家風范”。

1．2．

3、本可研所應體現的價值

任何商品的出售都是因為它本身具有使用或心理上的特殊價值，房屋也不例外，只是這種價值的意義更為富有，它不再僅僅是居住的場所（最基本的含義），而是包含更為廣義上的意義：實際價值和心理價值。

2、本項目的賣點

賣點是銷售中帶給客戶的直接利益和間接利益的總和，在心理上是帶給客戶一處價值感。以現有的產品特點可包裝的賣點只有2點：

2．1、地處北京“溫榆河綠色生態走廊”；

2．2、單體TOWNHOUSE和聯體TOWNHOUSE相結合，多種戶型適宜不同需要，小到150平米經濟型TOWNHOUSE，大到500余平米豪華型TOWNHOUSE。

賣點分為實質內容和概念性感受。實質的內容即房屋在實際生活中所真正具備的設施，而概念性感受是在該房屋中所帶來的各種相關感受?？梢钥隙ǖ厥菍嵸|內容如果超前和富有新意，能夠博得客戶認可，則物業必定熱銷，所以在前期物業的規劃設計和設備的選用必須要不斷的改進，以爭取做到最好。使客戶真正感到“物有所值”才是銷售的根本動力。

好的產品終歸會受到客戶的青睞，得到市場的認可。

3、競爭對策

對于競爭對手的競爭優勢，包括在完善產品中所采用的新技術、新工藝和獨特的銷售支持點都應盡量采用，甚至在細節上進行模仿，以做到取長補短，特別是競爭項目給客戶留下的最佳印象，必須在本項目中整合運用。

4、增加項目的附加值

如果要以豪宅品質出現，必須增加項目可包裝的賣點。具體地從以下三大方面考慮： 4．

1、豐富專業化設計，聘請國外知名公司參與項目的各項設計，包括： 4．1．

1、會所及樣板間的裝修套餐由酒店的室內設計師進行設計。4．1．

2、社區室外環境由境外設計公司設計。

4．1．

3、建筑立面由一個外國建筑設計事務所擔綱，推廣時可以冠上該外國事務所名稱。4．1．

4、物管公司由國際知名的物業管理公司擔綱。4．

2、使用高品質的建筑材料及設備包括：

4．2．

1、衛生間采用進口原裝高檔潔具，例如科勒、摩恩等。

4．2．

2、廚房采用進口成套櫥柜、灶具，例如德高麗（DEL TONGOL）。4．2．

3、外窗采用斷橋噴塑鋁合金中空窗，浮法玻璃配可平開上懸的五金件。4．2．

4、小型集中中央空調，實現24小時熱水、制冷、采暖。

4．2．

5、綜合布線，每戶強電按空調、電器、照明三路分線；弱電每個房間將電話、電視、電腦三線均安裝到位。鋪設ISDN光纜，建立社區局域網

4．2．

6、。家庭安全系統：每戶設置可視對講、緊急求助按鈕、煤氣泄露監視探頭。

4．2．

7、公共安全系統：社區及大樓周界防范系統；小區道路、樓宇大堂的公共保安監視系統；公共部分設置消防探頭，集中消防報警系統。4．2．

8、衛生電線電視接收系統。

4．2．

9、智能化物業管理：三表遠程計量，停車、門禁的IC卡系統。

4．3、采用高檔次社區服務，規劃好會所功能，包括：咖啡廳、酒吧、健身房、泳池、醫療室、美容美發室、家庭教室等。如此，本項目可增加賣點。

4．3．

1、高質量的物業產品，使客戶產生滿意和知足的心理。

4．3．

2、與客戶心理上的價值尺度象吻合，通過提供足夠的附加價值帶來超值感受。4．3．

3、建設最現代化的都市高級TOWNHOUSE。

總之，塑造賣點的觀點是：在設計上的投入比在材料上花錢更為重要。務必塑造出名師設計、品牌品質，名家管理的形象。這樣才能達到促進預售效果的目的。

第十一章 效益評價

一、經濟效益評價

1、評價方法說明：

1．1、“該項目”的經濟效益評價是在通過對本市東北部的主要TOWNHOUSE項目的銷售狀況進行了調查，并參照了與“該項目”類似的經營單位經濟效益的基礎上做出的。

1．2、“該項目”建設內容主要為單體TOWNHOUSE和聯體TOWNHOUSE，建成后全部銷售，并由物業管理公司統一經營管理，配套設施自營。1．

3、效益評估貸幣本位幣為人民幣。

2、“該項目”銷售收入預算： “該項目”可銷售面積13。5萬平方米，按6500元/平方米，銷售收入總額為87750萬元。

3、“該項目”總成本：

“該項目”的總成本，主要包括兩部分：

3．1、固定成本：主要是地價款、前期工程費、建安工程費、綜合費稅、間接開發費、不可預見費等合計58580萬元人民幣。

3．2、經營成本：主要包括管理費用、財務費用、銷售費用、貸款利息、人員工資、經營費用、水電燃料費等為8198萬元。

4、“本項目”利潤：

4．1、利潤：利潤=銷售收入—總成本=87750萬元—58580萬元—8198萬元=20972萬元。

二、社會效益評價

“該項目”的開發建設，不僅有經濟效益，亦有社會效益，其社會效益主要體現在：

1、“該項目”建設為北京溫榆河流域提供了一定數量的TOWNHOUSE與旅游服務場所，滿足了文化、旅游消費需要，對于繁榮首都經濟，促進首都經濟建設和城市發展，起了一定的推動作用。第十二章 結論

一、北京XX古德房地產開發有限公司擬開發建設的順義后沙峪項目，既加快了北京城市建設的發展，又滿足了首都日益增長的物質文化生活需要。

二、經測算“該項目”在經濟上是可行的。

從評價方案的分析可以看出，“該項目”具有較好的經濟效益。

第十章 項目經營策劃

一、調查區域TOWNHOUSE項目綜合評述

本區域內在售TOWNHOUSE項目主要分布在八達嶺高速公路、立湯路、京順路附近，分布不均勻。隨著北京市政府治理溫榆河工程的逐步實施，沿溫榆河兩岸開發TOWNHOUSE項目將具有巨大的經濟價值。從現有TOWNHOUSE項目的銷售價格和銷售進度情況看，市場需求還有一定的潛力。

二、TOWNHOUSE市場需求分析

中國正式加入WTO以后，世界500強企業有近200家在北京開設分支機構或辦事處，外籍中高級雇員成為TOWNHOUSE市場的潛在客戶群體；北京2008奧運會申辦成功以后，據了解北京現有賓館飯店的接待能力尚有近50％的缺口，屆時將會產生潛在購買和租賃客戶群體；隨著居民收入的不斷增加，幾年前還只能是富豪們享受的豪宅TOWNHOUSE，已逐漸成為中高收入家庭的住宅消費品。目前TOWNHOUSE市場需求結構日趨合理，主要分為以下幾個層次:

1、外籍購買群體

1．1、外交使館高級外交官及資外大型公司的中高級雇員 北京作為中國的首都，匯集了眾多國家的大使館和世界跨國集團的分支機構或辦事處，這些使館高級外交官、跨國集團的外籍中高級雇員對北京TOWNHOUSE市場的需求在不斷增加。尤其美國、歐州發達國家國內經濟增長放緩，使得這些國家的大型財團和跨國企業不斷增加在華投資，由于消費習慣和消費心理原因，他們非常鐘情于外銷TOWNHOUSE。

1．2、港、澳、臺地區商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創業人士

這一群體是一支不容忽視的購買團體。由于國內的改革開放政策和投資環境的不斷改善，國民經濟持續穩定的發展，一大批港、澳、臺地區商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創業人士紛紛回國投資創業，他們要求高質量的生活和理想的居住環境，因此更熱衷北京東北部地區的TOWNHOUSE。

2、國內購買群體

2．1、中資企業家、高級經理人及IT業、金融業精英

這些行業的精英，積累了大量的財富，他們追求生活的品位和質量，在改善居住條件時多考慮選購郊區環境優美的花園式TOWNHOUSE。

2。

2、大公司高級管理人員、文體名人、律師等高知人才

這些人員構成城市的“中產階級”，他們二次置業時多會選擇物業檔次、形象較高，價格優惠和付款方式靈活實惠的，親近自然又具有良好的人文環境的經濟型TOWNHOUSE。2。

3、私營企業業主

國內經濟持續增長，富有階層將逐步擴大。隨著國家鼓勵發展私營經濟的優惠政策的實施，國內的私營經濟將得到空前的發展。這些富裕起來的私企老板出于居住或投資的需要，也將成為高檔TOWNHOUSE的購買者。

三、項目市場走向

目前影響TOWNHOUSE項目最大的因素，除了國家宏觀政策外，從項目本身的因素看，最主要的就是地理位置和價格。從“TOWNHOUSE項目”本身因素看，影響項目市場和價格的最主要的因素是地理位置。地理位置優越的項目應具備的條件是：交通便利、環境優美、鄰近旅游景點等。而“該項目”的地理位置完全具備上述條件。

從近期北京的TOWNHOUSE項目變化特點看，影響項目市場和價格的因素除地理位置外，還有整體現劃、戶型設計、景觀氛圍等。

1、周邊環境

本項目位于北京五大水系之一的溫榆河的東北部，地處北五環路至北六環路之間，西面距京承高速公路2 公里，南部為北京嘉浩別墅城、北京名都園等別墅項目，該區域別墅項目具有較高的市場知名度。

2、建筑設計

本項目力求為單體TOWNHOUSE和聯體TOWNHOUSE相結合，根據不同的戶型，設計各種風格的TOWNHOUSE和花園景觀。建筑設計由國外國及國內知名設計院共同完成，目標是建設成為北京市標志性的TOWNHOUSE建筑。

3、環境設計 將請國外專業公司設計綠化園藝廣場，飾以精美的雕塑，引入水流，采用抗污染、適應北方氣候、花期和的植物立體綠化。

4、戶型設計

多種戶型適宜不同需要，小到150平米經濟型TOWNHOUSE，大到500余平米豪華型TOWNHOUSE。采用大客廳、大衛生間，根據不同設計風格配以相應的玻璃窗。專門設有工人房、洗衣間，動靜分開，功能分明，使用率高。

5、室內設施及功能

5．1、充分引入智能化概念。綜合布結入戶，預IDD電話插口，國際衛星電視接收系統，火警煙感報警系統，可視對講電話，車庫防盜系統，周界報警系統，密碼防盜門。集中報警。5．

2、分戶供冷（暖），便于自主控制溫度。5．

3、高檔裝飾材料，進口高檔洗浴潔具。

6、配套服務設施齊全，特設會員俱樂部

6．1、康體設施：游泳池、桑拿、健身房、壁球室、臺球室、練功房等。6．

2、咖啡廳、餐廳。

6．3、美容美發、閱覽室、小型診所、超市、洗衣房、商務中心、郵局等。

7、物業管理

聘請國外知名物業公司進行管理，同時提供多項有償服務，如：送餐、聘保姆、接送孩子、特快專遞等等。

四、項目優勢分析

1、絕佳地理位置

本項目位于北京五大水系之一的溫榆河的東北部，沿溫榆河流域TOWNHOUSE項目具有較高的市場知名度。

2、便利的交通

地處北五環路至北六環路之間，西面距京承高速公路2公里。

3、獨特的生態旅游環境

北京市以將“溫榆河綠色生態走廊”規劃為自然生態的保護和培育區、生態建設示范區及生態教育基地。

五、項目價格優勢

“本項目”周圍TOWNHOUSE項目市場價格大致在7000-9000元/平方米。從規劃上看該地區是自然生態建設示范區及生態教育基地，是北京市東北部地區綠色生態屏障。以開發TOWNHOUSE項目為主，地區規劃實現后，可為居住于此的國內外各界人士創造方便、舒適、優美、清靜、安全的居住環境。因而若整體規劃實現后，項目價格提高還有潛力。

六、該項目經營策劃

1、項目定位 1．

1、項目定位依據

1．1．

1、政府實施建設“溫榆河綠色生態走廊”工程 北京市政府先后頒發了《關于加快本市綠化隔離地區建設的意見》、《關于加快本市綠化隔離地區建設暫行辦法》、《關于加快本市綠化隔離地區舊村改造和新村建設實施意見》等相關文件，確定了“以綠引資，引資開發，開發建綠，以綠養綠”的原則。隨著北京市“溫榆河綠色生態走廊”工程的啟動，溫榆河流域開發建設將新的投資熱點和經濟增長點

1．1．

2、中國正式加入WTO對本地區的影響

據悉，全球500強大企業中已有近二百家在北京設立了分支機構或代表處，隨著中國加入世貿組織和改革進程的逐步推進，跨國大企業中會有更多的公司看好中國市場。跨國大企業的外籍中高級雇員，尤其美國、歐州發達國家的高級經理，由于消費習慣和消費心理原因，他們非常鐘情于外銷TOWNHOUSE。因此會促進北京TOWNHOUSE市場的進一步發展。

1．1．

3、港、澳、臺地區商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創業人士

由于國內的改革開放政策和投資環境的不斷改善，國民經濟持續穩定的發展，以及鼓勵港、澳、臺地區商界人士、旅外歸國華人及留學人員回國投資創業的政策，一大批港、澳、臺地區商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創業人士紛紛回國投資創業，他們要求高質量的生活和理想的居住環境，因此更熱衷北京北部地區的TOWNHOUSE。

1．1．

4、國內金融業、IT業高級經理人文體名人、律師等高知人才

這些行業的精英，積累了大量的財富，他們追求生活的品位和質量，在改善居住條件時多考慮選購郊區環境優美的花園式TOWNHOUSE。1．1．

5、私營企業業主

隨著國家鼓勵發展私營經濟的優惠政策的實施，國內的私營經濟將得到空前的發展。這些富裕起來的私企老板出于居住或投資的需要，也將成為高檔TOWNHOUSE的購買者。1．

2、定位設計

1．2．

1、構思的原點：締造“真豪宅”，展現高尚生活的家居。

1．2．

2、真豪宅理念：不是要用最貴的建材堆砌，而是要有創新的建筑設計理念，每一個細節上突顯出“名家風范”。

1．2．

3、本可研所應體現的價值

任何商品的出售都是因為它本身具有使用或心理上的特殊價值，房屋也不例外，只是這種價值的意義更為富有，它不再僅僅是居住的場所（最基本的含義），而是包含更為廣義上的意義：實際價值和心理價值。

2、本項目的賣點

賣點是銷售中帶給客戶的直接利益和間接利益的總和，在心理上是帶給客戶一處價值感。以現有的產品特點可包裝的賣點只有2點：

2．1、地處北京“溫榆河綠色生態走廊”；

2．2、單體TOWNHOUSE和聯體TOWNHOUSE相結合，多種戶型適宜不同需要，小到150平米經濟型TOWNHOUSE，大到500余平米豪華型TOWNHOUSE。

賣點分為實質內容和概念性感受。實質的內容即房屋在實際生活中所真正具備的設施，而概念性感受是在該房屋中所帶來的各種相關感受?？梢钥隙ǖ厥菍嵸|內容如果超前和富有新意，能夠博得客戶認可，則物業必定熱銷，所以在前期物業的規劃設計和設備的選用必須要不斷的改進，以爭取做到最好。使客戶真正感到“物有所值”才是銷售的根本動力。

好的產品終歸會受到客戶的青睞，得到市場的認可。

3、競爭對策

對于競爭對手的競爭優勢，包括在完善產品中所采用的新技術、新工藝和獨特的銷售支持點都應盡量采用，甚至在細節上進行模仿，以做到取長補短，特別是競爭項目給客戶留下的最佳印象，必須在本項目中整合運用。

4、增加項目的附加值

如果要以豪宅品質出現，必須增加項目可包裝的賣點。具體地從以下三大方面考慮： 4．

1、豐富專業化設計，聘請國外知名公司參與項目的各項設計，包括： 4．1．

1、會所及樣板間的裝修套餐由酒店的室內設計師進行設計。4．1．

2、社區室外環境由境外設計公司設計。

4．1．

3、建筑立面由一個外國建筑設計事務所擔綱，推廣時可以冠上該外國事務所名稱。4．1．

4、物管公司由國際知名的物業管理公司擔綱。4．

2、使用高品質的建筑材料及設備包括：

4．2．

1、衛生間采用進口原裝高檔潔具，例如科勒、摩恩等。

4．2．

2、廚房采用進口成套櫥柜、灶具，例如德高麗（DEL TONGOL）。4．2．

3、外窗采用斷橋噴塑鋁合金中空窗，浮法玻璃配可平開上懸的五金件。4．2．

4、小型集中中央空調，實現24小時熱水、制冷、采暖。

4．2．

5、綜合布線，每戶強電按空調、電器、照明三路分線；弱電每個房間將電話、電視、電腦三線均安裝到位。鋪設ISDN光纜，建立社區局域網

4．2．

6、。家庭安全系統：每戶設置可視對講、緊急求助按鈕、煤氣泄露監視探頭。

4．2．

7、公共安全系統：社區及大樓周界防范系統；小區道路、樓宇大堂的公共保安監視系統；公共部分設置消防探頭，集中消防報警系統。4．2．

8、衛生電線電視接收系統。

4．2．

9、智能化物業管理：三表遠程計量，停車、門禁的IC卡系統。

4．3、采用高檔次社區服務，規劃好會所功能，包括：咖啡廳、酒吧、健身房、泳池、醫療室、美容美發室、家庭教室等。如此，本項目可增加賣點。

4．3．

1、高質量的物業產品，使客戶產生滿意和知足的心理。

4．3．

2、與客戶心理上的價值尺度象吻合，通過提供足夠的附加價值帶來超值感受。4．3．

3、建設最現代化的都市高級TOWNHOUSE。

總之，塑造賣點的觀點是：在設計上的投入比在材料上花錢更為重要。務必塑造出名師設計、品牌品質，名家管理的形象。這樣才能達到促進預售效果的目的。

第十一章 效益評價

一、經濟效益評價

1、評價方法說明：

1．1、“該項目”的經濟效益評價是在通過對本市東北部的主要TOWNHOUSE項目的銷售狀況進行了調查，并參照了與“該項目”類似的經營單位經濟效益的基礎上做出的。

1．2、“該項目”建設內容主要為單體TOWNHOUSE和聯體TOWNHOUSE，建成后全部銷售，并由物業管理公司統一經營管理，配套設施自營。1．

3、效益評估貸幣本位幣為人民幣。

2、“該項目”銷售收入預算：

“該項目”可銷售面積13。5萬平方米，按6500元/平方米，銷售收入總額為87750萬元。

3、“該項目”總成本：

“該項目”的總成本，主要包括兩部分：

3．1、固定成本：主要是地價款、前期工程費、建安工程費、綜合費稅、間接開發費、不可預見費等合計58580萬元人民幣。

3．2、經營成本：主要包括管理費用、財務費用、銷售費用、貸款利息、人員工資、經營費用、水電燃料費等為8198萬元。

4、“本項目”利潤：

4．1、利潤：利潤=銷售收入—總成本=87750萬元—58580萬元—8198萬元=20972萬元。

二、社會效益評價

“該項目”的開發建設，不僅有經濟效益，亦有社會效益，其社會效益主要體現在：

1、“該項目”建設為北京溫榆河流域提供了一定數量的TOWNHOUSE與旅游服務場所，滿足了文化、旅游消費需要，對于繁榮首都經濟，促進首都經濟建設和城市發展，起了一定的推動作用。第十二章 結論

一、北京XX古德房地產開發有限公司擬開發建設的順義后沙峪項目，既加快了北京城市建設的發展，又滿足了首都日益增長的物質文化生活需要。

二、經測算“該項目”在經濟上是可行的。

從評價方案的分析可以看出，“該項目”具有較好的經濟效益。

第五篇：煙臺項目建議書房地產開發項目,目錄,

煙臺遠翔神思經濟信息咨詢有限公司出品

煙臺項目建議書相關行業案例；煙臺開發項目建議書案例,煙臺市養殖業項目建議書，煙臺物流配送中心項目建議書范文,煙臺紅色旅游項目建議書,煙臺養老院項目建議書, 煙臺農業項目建議書格式,及企業立項、用地及申請資金必須的其他各類煙臺項目建議書等。

目錄

前言

第一章市場研究

第二章項目研究

第三章物業定位及發展建議

第四章財務分析

第五章結論

【前言】

受xxxxxxx公司和上海xxxxxxx公司的委托，本公司對委托方在山東省煙臺市xx經濟技術開發區進行房地產開發的投資意圖進行可行性研究。

可行性研究的工作從3月15日開始展開，至4月10日結束?？尚行匝芯康馁Y料來源有：公開的政府報告和統計資料、對政府官員、房地產業內人士、房地產開發企業、普通市民的訪談、相關產品的項目資料、具有代表性的開發商的調研資料和委托方提供的《煙臺市xx經濟技術開發區總體規劃》文本等。本公司通過對以上資料的匯總和分析，本著實事求是，對委托方負責的原則，編制出本可行性研究報告。

第一章市場研究

1、山東省概況

2、煙臺市經濟發展狀況和城市發展狀況分析

2．1產業結構及經濟發展趨勢分析

“九五”期間，煙臺市的經濟和社會、文化等方面得到了長足的發展。2000年的全市GDP從1995年的96億元增長到了179億元，年平均增長率達到了11.3%。三個產業結構從“八五”時期的18.4︰42.3︰39.3調整到“九五”時期的14.0︰43.8︰42.2。其中，非國有經濟的比重上升，帶動了所有制結構的改善，成為經濟發展的重要力量。非國有經濟的投資、工業增加值和社會消費品零售總額比例由1995年的13.1%、27%、54.4%上升到2000年的28.5%、50.8%、78.2%?！熬盼濉逼陂g，以水、電、氣和交通通訊為重點的城市基礎設施建設得到加強，一些長期制約經濟社會發展的“瓶頸”得到緩解。

“十五”期間，煙臺市的總體發展思路是：以建設現代化首府城市為目標，突出提高城鄉人民生活水平和財政收入水平，推進以農業和農村經濟結構戰略性調整為中心任務的脫貧致富達小康工程、以工業經濟結構調整為重點的城市經濟發展戰略工程、以提高城市整體功能和文明程度為核心的現代化首府城市建設工程，加大經濟結構調整力度、促進產業結構優化升級，積極實施體制創新和科教創新戰略，增強經濟發展內在活力，大力推進城市化進程，加快現代化首府城市基礎設施建設，進一步擴大對外開放，積極參與國內外經濟競爭與合作，堅持可持續發展戰略，大力推進生態環境建設和保護。

表1：

上海市、山東省和煙臺市主要經濟指標對比

：2000

指標項目 上海市 山東省

煙臺市

1400 179.15

國內生產總值（億元）

4551.15

其中：第一產業 81.65 352 25

第二產業 2186.9

第三產業 2282.6

財政收入（億元）552 78.5 496 75.6 1141.6

155.6 20.45

人均國內生產總值（萬元 3.46 0.59 0.86

固定資產投資總額（億元 1861.17

城鎮人均可支配收入（元）

城鎮住宅竣工面積（萬m2）*

住宅開發投資（億元）

413.15

28.82

不詳

*經濟適用房竣工面積

430.01 67.13

11718 1476.86

5120 5582 965 43.36

煙臺市制訂的“十五”發展具體目標是：

GDP年均增長12%，到2005年按2000年價格水平計算達到318億元；

財政收入年均增長10%，到2005年達到33億元；

城市居民人均可支配收入年均增長8%，達到8200元；

農民人均純收入增長7%，達到3560元；

人口自然增長率控制在9‰以內；

城鎮登記失業率控制在5%以內。

具體地，在房地產方面，煙臺市的“十五”主要目標是，大力發展以經濟適用房為主的普通住宅建設，增加住房供給。規劃建設好小康住宅示范工程，提高住房質量。堅持住宅建設與新區開發、舊城改造有機結合。加快住房商品化進程，完成公有住宅出售，盤活存量，搞活房地產二、三級市場。

2．2“十五”期間煙臺市城市建設總體規劃分析

根據煙臺市的規劃，“十五”期間，城市發展按照中心城區、衛星城和中心鎮三級體系布局，逐步形成以中心城區為核心，衛星城為骨干，中心鎮和一般鎮合理布局、功能互補的城市網絡群。其中，中心城要控制密度、增強功能、優化環境。積極調整第二產業結構和土地利用結構，有步驟地淘汰技術落后、污染重、有礙城市景觀的工業，逐步將部分工業企業外遷，重點發展金融、商貿、信息等現代服務業。要依托如意、金川和xx開發區，適度拓展中心城區規模。

在基礎設施建設方面，煙臺市的城區道路將要開辟貫通東西向干道，延伸改造南北向干道，打通一環路，建設繞城路（二環路），拓寬改造城區出入口，綜合整治小街小巷。

在市政公用設施建設方面，煙臺市計劃在2005年，市區日供水能力到達52萬噸，自來水普及率達到100%。通過天然氣輸配工程的建設，形成以天然氣為主、人工煤氣和液化氣為輔的供氣格局；擴大集中供熱面積，完成集中供熱二期工程，規劃建設供熱三期工程。計劃到2005年，城市氣化率達到80%，集中供熱面積達到1800萬平方米。

此外，在“十五”期間，煙臺市將按照注重精品、突出特色，高標準制定全市及各區的控制性規劃和詳細規劃，做好城市整體設計工作。

2．3人口分布及流動狀況分析

2．4居民收入水平及住房消費比例分析

2000年，煙臺人均可支配收入5581.90元，扣除價格上漲因素，比1999年增長了4.87%，人均消費性支出4612.91元，扣除價格上漲因素，同比增長了7.33%，國有企業職工人均收入7910.57元，同比增長13.05%，人均食品支出1622.52元，占消費性支出的35.17%。

煙臺市人均居住面積11.99平方米，同比增長9.6%；其中80.15%的居民居住在成套的住宅單元內，兩室戶以上的居民戶占77%。2000年，煙臺市居民戶中，人均居住面積不足4平方米的減少到1%，人均投資購房和建房支出868.04元，比上一年增長1.4倍，占消費支出的18.82%。

表2：

上海市和煙臺市居民收入和住房消費情況對比

：2000

對比指標 上海市 煙臺市

11718---

5581.90

人均可支配收入（元）

人均消費性支出（元）

4612.91---

1622.52(35%)

其中：食品支出（元，所占比例）

住房消費（元，所占比例）

---868.04(19%)

人均居住面積（平方米）11.4 11.99

住宅成套率（%）

表3：

煙臺市部分職位的年平均收入

單位：元/年

職位/職稱較高水平中等水平較低水平

企業黨群機構負責人3780068704236

企業高級管理人員3080088704838

企業中層管理人員20763.28139.54621

企業一般管理人員13376.256873732

高級工程技術人員28***

中級工程技術人員1662162493791

初級工程技術人員140105327.53509

土建施工工人1***7

機修工658353954729

博士生18000

碩士生13200

本科生9600

大專生4800

圖1：

2000年煙臺市居民每100元消費支出中的用途比例

2．5城市居住區布局及交通規劃分析

3、煙臺市房地產市場綜述

3.1土地市場供應量及供應方式

煙臺市人民政府于2000年12月26日頒布了《關于壟斷土地一級市場實行統一規劃、統一征地、統一供地、統一審批的決定》。其主要目的是授權煙臺市土地經營公司，對城市建設控制區內的土地一級市場進行壟斷，實行“五統一”，同時，開放土地二級市場，通過市場運作，盤活土地資產，獲取土地收益，為城市建設籌集資金。該決定規定，在煙臺市三環路以內和沿三環路外側1公里范圍內的所有建設用地，由市政府實行統一規劃、統一征地、統一收購、統一供地、統一審批。市規劃局負責城市建設統一規劃，市土地管理局負責用地審批，市xxxxx公司負責統一征地、統一收購、統一供地，土地收益全部用于城市建設。

根據了解，煙臺市對商品住宅用地供應量沒有明確和單獨的控制計劃，僅在商品房開發計劃中體現。

3．2新建商品房市場供應量、消化量和存量情況

根據煙臺市房地局提供的信息，1999年以前，煙臺市每年下達的商品房銷售面積在20至30萬平方米左右，而1999年商品房出售面積一躍達到100萬平方米，2000年的商品房出售面積為80萬平方米（以上數據均包含舊城改造項目）。

2000年，煙臺市下達的商品房建設計劃為200萬平方米（含舊城改造項目）。建成竣工的數據，由于煙臺市統計體系有待完善，故無法提供。74

80.15

自2001年起的3年內，煙臺市房管部門每年將下達商品房建設計劃100萬平方米，并作為控制指標，一般不予突破。此計劃不包含每年舊城改造項目中新建的住宅，煙臺市4個區的舊城改造任務每年將到達60萬平方米。據了解，煙臺市雖然制訂了實物動遷（包括現房和期房）和貨幣動遷的政策，但由于開發商的資金實力一般不強，且舊城改造區域內居民的層次和消費能力十分有限，無法自行貼補購買較高品質的商品房，所以舊城改造的動遷仍以就地返遷為主。

由于統計體系不健全，對煙臺市近年新建商品房存量說法各一。但最可信的數據是15%。一般的購買對象是由各機關、事業單位（集團消費）和個人，近年個人購買的比例開始上升，但集團消費的現象依然有一定的比例，在20%至30%左右。

3.3煙臺市近三年房產成交價格及房型特點分析

煙臺市近年的住宅銷售價格平均在1400元/M2，其中市中心區均價在1800-1900元/M2，個別超過2000元/M2。經濟適用房銷售價格在1150元/M2。

2000年房價較上一上升了2.3%。銷售的主力房型為80-100平方米的兩房。超過100平方米的三房，主要的購買對象是機關和事業單位的干部及私營業主。

3.4新建商品房市場區域分布分析

目前煙臺市新建商品房大多分布在東北部和東南部地區。

熱點區域――東北部，由于市政府搬遷至東北部的如意開發區，致使煙臺市東北部成為房產開發的熱點區域，目前在建和新建的商品房有麗苑小區、海天花園、芳汀花園、祥泰花園等，該地區樓盤均以中檔形象出現，其中北恒街以北地區均價在1300元/平方米左右；北恒街以南地區均價在1750元/平方米左右。

次熱點區域――東南部，目前煙臺市東南部尚未成為房產開發的真正熱點地區，但“東苑”60萬平方米的開發量足以引起煙臺市房產市場的關注，預計在3－5年后會有一個地位的提升。

3.5房地產市場有關政策分析

山東省第九屆人大常委會于2001年2月12日發布了《山東省城市房地產開發經營管理條例》。該條例根據《中華人民共和國城市房地產管理法》等有關法律和法規制訂，其中，需要上海市投資者注意的內容有：

l設立房地產開發企業應有100萬元以上的注冊資本和4名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。

l自治區以外一、二級房地產開發企業可以在自治區內從事房地產開發經營，并必須到項目所在地房地產開發行政管理部門登記，并由管理部門向自治區政府建設行政管理部門備案后才可進行房地產開發經營。

注：建設部規定僅一級企業可在全國范圍內自由開發房地產。

l房地產開發企業在獲得開發建設項目后應辦理城市房地產開發建設項目手冊，在項目建設過程中應當將主要事項記錄在項目手冊中，定期報送有關部門備案。

l土地出讓合同約定的動工開發期限滿1年未動工開發的，可以征相當于土地出讓金20%以下的土地閑置費；滿2年未動工開發的，可以無償收回土地使用權（但動工開發必需的前期工作造成動工延遲的除外）。

l竣工驗收時，政府有關部門組織的綜合驗收包括拆遷安置方案的落實情況。

l預售房的購買人在交房后90天內，現售房在簽訂合同后90天內辦理土地使用權變更和產權登記手續。房地產企業協助辦理。

銀行項目貸款和按揭貸款政策

由于煙臺市的經濟發展狀況不如上海，因此銀行的貸款能力也相當有限。銀行向開發商發放的項目專項貸款和向業主發放的商業按揭貸款總額受到限制，開發商之間競爭這一盤子相當激烈。

職工公積金由煙臺市的住房資金管理中心負責管理。職工貸款由中心負責審核，再委托商業銀行具體操作。只要職工所在企業繳納公積金，則職工購買商品房的公積金貸款一般不受限制。然而，煙臺市并非每個企業都執行公積金制度。

煙臺市的住房資金管理中心類似上海的公積金管理中心，承擔住房公積金和房改基金的管理工作。但是，煙臺市的住房資金管理分散，條塊分割，各系統、自治區都運行各自的住房資金管理中心，沒有完成屬地化管理，造成資源分散、統計不全的局面。

建設周期

煙臺市招商引資的優惠政策

1、內聯企業享受以下稅收優惠：（1）經營10年以上，市外投資在100萬元以上（含100萬元）且占中投資25％以上的生產性內聯企業，從獲利起，3年內免征企業所得稅，免稅期滿后，2年內減半征收企業所得稅。

2、在開發區或經濟園區新辦的內聯企業，除享受相應的財稅優惠政策外，優惠期滿后減按15％的稅率征收企業所得稅。

3、市外投資者在煙臺新辦的內聯項目，減半征收城市基礎設施配套費、增容費和7000平方米以下的人防結建費。

4、市場微觀狀況分析

4．1區位競爭對象研究

與本案同區域、同品質的樓盤以“東苑”為代表，所以相鄰物業以東苑一期為標準進行分析，并作為主要的樓盤競爭對象。

n物業單價、總價及房屋面積

A房型

樓層房型面積實際單價總價

1F二室二廳97.191450140926

2F二室二廳97.191600155504

3F二室二廳97.191716166778

4F二室二廳97.191660161335

5F二室二廳97.191550150645

6F躍層130.411850241259

小計616.361016446

B房型

樓層房型面積實際單價總價

1F三室二廳118.781450172231

2F三室二廳118.781600190048

3F三室二廳118.781716203826

4F三室二廳118.781660197175

5F三室二廳118.781550184109

6F躍層143.21850264920

小計737.11212309

C房型

樓層房型面積實際單價總價

1F二室二廳104.221450151119

2F二室二廳104.221600166752

3F二室二廳104.221716178842

4F二室二廳104.221660173005

5F二室二廳104.221550161541

6F躍層139.941850258889

小計661.041090148

D房型

樓層房型面積實際單價總價

1F三室二廳122.51450177625

2F三室二廳122.51600196000

3F三室二廳122.51716210210

4F三室二廳122.51660203350

5F三室二廳122.51550189875

6F躍層180.41850333740

小計792.91310800

E房型

樓層房型面積實際單價總價

1F四室二廳161.851450234683

2F四室二廳161.851600258960

3F四室二廳161.851716277735

4F四室二廳161.851660268671

5F四室二廳161.851550250868

6F躍層218.***8

小計1027.41694493

銷售總額6324196

銷售面積3834.80

平均價格1649

n建筑類型――多層住宅

房型結構及比例

房型一房二房三房四房躍層合計

比例038.9%30.9%13.5%16.7%100

n交付狀態

一期2001年10月交房，二期將于7月份開盤。

n物業管理

物業管理由開發商進行管理，管理費用為0.35元/平方米.月

n配套設施

200米范圍內：東瓦窯副產品批發市場。

500米范圍內：郊區醫院。

1000米范圍內：內蒙師大、農業大學等。

n地段位置

位于xx開發區外，xx路和師大南路交界處。與本案地段位置接近。在目前居民的概念上屬于煙臺市的南端，開發商獲得的地價也在6萬元左右。

4.2板塊競爭對象研究

4．3其它競爭對象研究

（1）學府花園

n地理位置

n物業規模

n物業類型

純多層小區

n銷售價格

表價區間：1310－1580元/平方米

平均價格：1400元/平方米左右

折扣：一次性付款95折，貸款98折。

n主力房型

本案主力房型二房；主力面積區間為70－100元/平方米。

n環境規劃

環境規劃無特色，以帶狀綠化為主。

n交房時間

一期于2001年4月底交房；二期于4月中旬開盤，2001年年底交房。

n銷售情況

一期去化率達85％以上，僅余幾套面積較大的房型。

n消費者

院校教師、個體戶、工薪階層（以小房型為主）

（2）芳汀花園

n地理位置

位于東風路展覽館對面，屬于新城區。

n物業規模

總建筑面積15多萬方左右。

n物業類型

純多層小區。

n銷售價格

表價區間為：1650－2200元/平方米

一次性付款96折，其余協商。

n主力房型

不詳，但房型種類比較齊全。

n環境規劃

沿一條帶狀綠化軸向兩翼規劃，綠化率較高。

n交房時間

現房。

n銷售情況

一期銷售率約75％。

n消費者

機關干部，市中心地區市民，個體戶等。

（3）伯爵花園

n地理位置

位于機場路和郊區果木園交界處。

n物業規模

占地86畝，一期共45套別墅。

n物業類型

獨立式二層別墅。

n銷售價格

一口價2180元/平方米

n主力房型

共有七種房型，房型面積為168、180、228、280、276、300平方米不等。

n交房時間

一期現房，二期年底交房。

n銷售情況

一期已經售完，現在正在銷售二期。

n消費者

有車族、企業老總等處于煙臺市消費金字塔上層的人。

4.4目標市場定位和特征

4.4.1區域選擇

4.4.2年齡層次

由于煙臺市收入水平很低，能買房的消費者大多有一定的積蓄，所以與上海主力購房年齡相比要高出5－10歲，煙臺市潛在購房年齡集中在35－55歲的中老年人。

4.4.3收入能力及支付能力

煙臺市平均物業總價在8－13萬元之間，所以潛在購房者家庭年收入在2.5萬以上，月付承受能力1000元左右。

4.4.4現居住區域

現居住在賽罕區和新城區。

4.4.5職業特征

消費者可分為三個層次，具體如下：

第一層次為大學講師、教授，醫院醫生等，但這些對象的消費能力受到一定的局限，一般可接受的房價在1400元或1500元以下；

第二層次是機關干部，但這批對象主要傾向高檔盤，有相當一部分將消費轉移到北京；

第三層次：個體戶，私營業主，藥品和保健品商人，主要有外地來蒙經商人員，內蒙常年在外地從事保健品業務的個體業主等。

第二章項目選址

1、項目特征分析

1．1地理位置

1．2交通狀況

1．3商業氣氛

2、項目SWOT分析

2．1優勢分析

本區域目前最主要的競爭板塊為以如意開發區為核心的東北部板塊，與該板塊的競爭中能否占據一定的優勢變成本區域能否成為優勢板塊的關鍵。

經統計分析，針對東北部板塊，本區域總結出以下幾大優勢：

（1）地理位置優勢

（2）成本優勢

（3）政策優勢

煙臺市結合黨中央和國務院西部大開發戰略，制定了一系列吸引內資企業到當地投資開發的政策。在此基礎上，塞罕區政府為xx開發區內的投資商制定了更為優惠的政策。如，在稅收方面，內聯企業自獲利起的3年內，免所得稅。

（4）交通地段優勢

樓盤北側的師大南路上現通有38路公交車，相比如意開發區的交通存在很大的優勢。xx路和二環線貫通后，可形成快速交通網絡，到市中心和城市外圍的交通將更為便捷。

（5）人文概念優勢

（6）開發商實力優勢

開發商來自上海，在激烈的市場競爭中取得了豐富的經驗。以此來應對煙臺市尚不成熟的住宅消費市場，應被視為游刃有余。況且，塞罕區以低地價吸引上海開發商，本來就是看中這一點。

2．2劣勢分析

客觀上，目前本地區項目開發也存在不少抗力，在開發中形成不利局面：

（1）本地區重要市政設施尚未到位

xx路尚未貫通，即使貫通，向外延伸到何處還是一個未知數。二環路的建設需要政府的資金投入。

（2）地段接受度遠不及東部

開發區的形象尚未被煙臺市的普通市民接受，政府在市政建設上的承諾尚未得到廣泛認可。心理和規劃發展上不平衡會在短期內成為樓盤的抗性。

（3）競爭激烈

在板塊競爭上，東部地區成為中高擋樓盤的主要熱點，不少消費對象以如意開發區附近的樓盤為首選對象。

在區位競爭上，東苑首期近7萬平方米，整個30萬平方米的規劃建設量大部分還沒有開工興建。這一樓盤的動態會對本案有重大影響。

在價格競爭上，由于煙臺市居民收入有限，對價格敏感度顯得極為突出，不少樓盤以低價格對抗高品質將市場置于惡性競爭狀態。

（4）消費能力低下，價格上揚空間有限

畢竟煙臺市居民的消費能力僅為上海居民的一半不到，煙臺市也不象上海，是一個吸引大量人才進入的經濟中心。煙臺市也沒有十分可靠的支柱性產業，經濟發展缺乏原動力，購房的主要對象還是機關、事業單位、效益較好企業的領導、私營企業主等，大多數企業職工還不能依靠自己的力量通過市場改善自己的居住質量，許多只能依靠舊城改造解決問題，而舊城改造基本又是一個封閉的市場，不向外部的商品房開放。因此，煙臺市商品住宅的去化量非常有限。20萬平方米左右的樓盤，會對市場形成很大的沖擊，也會給自身帶來包袱。

（5）供大于求

東苑就是一個很好的例證。東苑的實際銷售不盡如意，去化速度也很慢。

（6）市場分化，后勁不足

煙臺市各區分散發展，投資分散，市政府的注意力不集中。煙臺市經濟無支柱，而且人均面積大，造成煙臺市居民住房消費難以形成如上海一般的熱點。

2．3機會點分析

（1）普遍的低品質市場容易做成鶴立雞群的大手筆規劃

自然競爭的狀態給先進營銷理念和手段提供了足夠的空間

（3）大學城及高科技園區帶來概念炒作機會

（4）市政府東進南延帶來的地段發展機會

（5）刺激消費的政策出臺，帶來市場機會

煙臺市的房地產市場是一個不確定的市場。很多影響商品住宅發展的政策尚未出臺。如銀行貸款政策、契稅政策、公積金交繳政策等尚未定型。這些政策在何時，以何種方式出臺，會給樓盤的開發和銷售帶來很多變數。

2．4風險分析

（1）供求關系風險

煙臺市明年住房供大于求已成定局，而且目前內蒙存在許多不理性的投資。僅以包頭為例就有兩個外地開發商各投資了50萬平方米的住宅項目。

（2）盤量風險

20萬平方米的社區，已占煙臺市一年開工建設量的五分之一，操作不當，極易形成一個死盤。

（3）價格風險

以高出當地目前心理承受能力的價格推盤，將在價格因素上存在風險。

（4）易地操作風險

本項目在異地操作，人生地不熟，當地政府的執法能力、行政能力、辦事習慣對外地開發商是一個不確定因素。

（5）物業接受度風險

煙臺市目前有大量的多層樓盤，競爭激烈，但多層住宅的概念已為廣大市民接受。人們對小高層和高層，以及多高層結合的社區的接納，可能會有一個過程，需要策劃一定的營銷手段和推廣方案。

（6）政策帶來的市場風險

住宅消費對象的主體對西部經濟狀況的依賴程度較高，國有企業改革的成效對樓盤的去化存在不確定因素。

2．5結論

（1）本案地價低，為后期操作帶來很大的空間。

（2）由于本地區規劃好，3至5年后地段溫度將上升。

（3）無論是區位競爭、板塊競爭，還是價格競爭，都十分激烈。

（4）當地經濟落后，價格大幅度上揚的機遇小于上海。

（5）樓盤盤量過大，易形成較大風險。

第三章物業定位及發展建議

1.項目定位

1.1規劃建筑及各功能面積比例

由于當地市場的具體情況，如小區內住宅仍以多層為主，將使整個項目陷入周圍近100萬平方米的多層、低檔次住宅的包圍之中，無法在較高層次上形成突破，競爭仍在低層次上展開，項目兇多吉少。

為此，建議本項目可以多高層結合為突破口，將部分住宅提高層次。因規劃容積率和建筑物間距的規定（當地間距比例規定為1：1.5），提高層數后，將會使建筑密度降低，如此可以為環境規劃帶來想象空間。

提高層數后，煙臺市沿xx路向南一直延伸到xx開發區，本項目的小高層建筑將成為首要識別標志物。加之建筑風格和立面的變化，本項目將成為煙臺市景觀上的亮點。

考慮到風險因素，應適當保留多層建筑。多層和小高層的建筑面積比例建議各占50%，總面積在10萬平方米左右，不宜過大。

戶型比建議

面積（平米）戶型及比例合計

二房三房四房復式

平層錯層平層錯層

80以下

80-9010%10%

90-10015%15%30%

100-1105%5%10%

110-120.10%10%

120-1307%5%12%

130-1403%10%13%

140-1505%5%

150-160

160-1805%5%

180-2005%5%

200以上

合計30%20%20%15%5%10%100%

說明：

1、目前煙臺市市場去化較好的房型面積在80－100平方米和130－140平方米兩個區間內；二房的市場需求度略高于三房。本建議基本與市場需求相吻合。

2、考慮到本案中高檔定位思路，房型面積略向大房型傾斜，且不考慮一房，3、煙臺市市場上錯層房型較少，所以，可以考慮一些錯層房型，4、為了考慮部分消費者的需求，考慮適量復式房型，控制在10％左右。

1.3規劃建筑設計建議

煙臺市目前尚處于低水平開發態勢，本項目不做則已，要做則必然營造樓市領袖概念和形象。在規劃建筑設計上首先要一反目前煙臺市的傳統形象，引入南方先進的規劃理念。要做到以下幾點：

（1）總體規劃上要回避“四菜一湯”的大中庭圍合規劃，以多個互相區別有相互聯系的組團為主題進行設計，以條狀的景觀帶取代塊狀景觀帶，盡量滿足均好性原則。

（2）以點、板結合的方式，弧形圍合的狀態，一反兵營式規劃，營造活潑的社區建筑布局。

（3）由于煙臺市氣候干燥，日夜溫差大，寒暑變化劇烈，水資源短缺，因此不宜在小區內設置水環境――除非引入自然河道。

1.4價格建議

（1）分期銷售價格模式預計

A、平均單價――多層：1800元/平方米；

小高層：2200元/平方米。

B、主力總價――多層：14－20萬/套

小高層：18－25萬/套

（2）分期價格建議――采用“低開高走平收”的價格模式

A、一期開盤期間：多層均價1650元/平方米，小高層2000元/平方米；

B、一期強銷期間：多層均價1750-1850元/平方米，小高層2100-2200元/平方米；

C、一期持續期間：多層均價1650元/平方米，小高層2000元/平方米；

D、一期清盤期間：多層均價1600元/平方米，小高層1950元/平方米；

E、二期開盤期：多層均價1750元/平方米，小高層2200元/平方米；

F、二期強銷期間：多層均價1850元/平方米，小高層2300-2400元/平方米；

G、二期持續期間：多層均價1800元/平方米，小高層2200元/平方米；

H、二期清盤期間：多層均價1750元/平方米，小高層2100元/平方米；

（3）分期銷售進度建議

A、總銷售周期4-5年；

B、第一年實現預售3萬方；第二年實現預、銷售4萬方；第三年實現預、銷售5萬方；第四年實現預、銷售5萬方，第五年完成其余銷售任務。

1.5物業品質建議

（1）建筑風格及外立面建議

煙臺市的市容景觀相對落后，已建住宅的立面與上海有相當的差距。為此，新建住宅的建筑風格和外立面應有令人耳目一新的感覺。建議建筑風格采用現代風格為宜，線條挺直、簡潔。建筑的頂部應適當增加簡潔的曲線，力爭有所變化。色彩應中性，偏深，盡量與周邊的其他建筑有所區別。

多層住宅

建筑整體上建議以暖色調為主。

由于多層建筑總高較低，而社區內部樓房附近多布置高大喬木，這些喬木植物長成后可與三、四層樓的陽臺齊平。屆時綠色植物與暖色調的樓房交相輝映，亦成諧趣。

建筑基色不妨大膽采用紅、黃色系的色彩。

在色調上與社區的綠化環境產生較大的反差，避免在造境方面容易給人過分幽深、冷僻的感覺；同時，通過這樣明麗的色彩表現，反映項目的特色。

屋頂建議采用褐色或黛色的瓦片。與建筑的主色調形成一定的對比。屋脊的色彩應當與瓦片所采用的色彩屬同一色系，避免給人突兀的感覺。

外立面力求簡潔。

可以保持三段式的風格，下半部分的面磚可以采用中性色。立面裝飾上適當采用弧形線條，為建筑增添幾分靈秀。

小高層住宅

建筑整體上建議采用冷色調為主。

由于小高層建筑總高較低，不為植物所遮擋，則需要在整體色調上保持一致。

建筑基色建議采用青色、灰色等偏冷的色系。

在色調上與社區的環境相統一，造成寧靜、高雅的氛圍；同時，通過這樣淡雅的色彩表現，反映項目特色。

屋頂建議同上。

外立面可以適當做一些修飾，避免過于單調。

可以保持三段式的風格，下半部分的仿石材貼面可以以暖色調為主、攙雜部分冷色（如青色、藍色）作為中和，形成一定的對比，同時在建筑語匯上也與多層建筑相互對應；每層水平飾條的色彩比整體色調略深。

（2）環境景觀設計建議

由于氣候限制，小區內的綠化樹種主要以草坪、灌木和喬木為代表。喬木采用穿天楊、松、柏、槐、柳等樹種。但因穿天楊樹冠高大，成長后易阻擋陽光，故只能在小區主干道兩側種植。灌木可以用丁香、玫瑰等花灌木。由于煙臺市四季溫差變化很大，適應煙臺市氣候的四季常綠型草需要進一步向園林專家咨詢。如能在小區的綠化上實現四季常綠的效果（而非象當地松樹那種灰綠），則在內蒙古滿目黃土，遍地沙塵的環境中起到對樓盤銷售巨大的推進作用。建議小區的環境建設應針對近期“內蒙古是沙塵暴發源地”的尷尬論斷，提出“塞外江南”的環境概念，打出生態牌，使小區在當地的住宅中出跳。小區的環境應仍以疏林、草地和灌木為主，保證四季常綠，適當配以休閑運動場地。應在工程條件許可的前提下，提前環境和綠化建設，在工程進行的2-3年內，使綠化有所成形，在開盤時即可出轟動效應。

（3）附屬設施及會所建議

會所

將是提供服務和對外展示形象的重要窗口，建議：

1、規模――5000平方米上下；

2、經營――對外開放；

3、造型――現代而略帶夸張；

4、功能――以娛樂、休閑、運動為主題；

（4）內外裝修建議（內部裝修標準、外部建材建議）

應改變當地只做毛地坪的習慣，完成細石混凝土地坪。有關的管線應預埋到位。臥室和廳應采用雙層保溫玻璃，或至少雙層窗。樓梯間和公共走道鋪設地面磚。

（5）物業管理建議

煙臺市消費群因收入原因對物業管理費敏感度極強，然而多層0.25-0.5元，高層不超過1元的市場物管價位，具有很強的定位性，不宜突破。從營銷角度出發，高品質的社區必須配以優秀的物業服務，而此價格又不可能在物業內容和品質上做大的提升，故建議以掛名或顧問形式將南方知名物業公司的品牌推向市場，服務內容和費用都不做大幅度提升。

第四章財務分析

1、投資估算及財務效益分析

1．1靜態投資成本分析表

在本節及以下的分析中，考慮了樓盤在理想情況下的可能性，即多層和小高層各占50%，建設和銷售周期在4年左右。如果小高層比例降低，雖然成本下降，但整體價格也同樣會降低。

設建筑面積191808平方米，其中多層和小高層各占50%。多層建安成本600元，高層建安成本1100。考慮到異地開發，不可確定性因素較多，不可預見費系數取較大值5%。成本分析中未考慮商業網點的成本和收入。該部分可在規劃方案確定后再做測算。

參見成本構成表

1．2靜態投資利潤及贏虧平衡分析

如設定銷售費用、管理費用和財務費用為固定成本，則項目贏虧平衡點為71653平方米，為37%，即在全部樓盤銷售率達到37%以后，每銷售1平方米住宅的邊際利潤將成為純利潤。在銷售面積達到157724平方米后，即銷售率達到82%后，每銷售1平方米住宅的銷售額將全部成為純利潤。

參見損益表

成本構成表

項目單價(元/平方米)合計(元)說明

1.土地成本

2.前期成本

2.1土地出讓金

2.2勘察設計費

2.3三通一平

2.4請照等費用

3.建筑安裝成本

4.配套費成本

4.1供電

4.2供水

4.3暖氣

4.4煤氣

4.5電話

4.6環境及總體

4.7市政配套費

5.其它成本

5.1維修基金

5.2監理費

以上小計

不可預見費

成本合計

項目損益表

序號項目單價（元/平方米）說明

一銷售收入

二減：銷售成本

三邊際利潤

邊際利潤率

四減:銷售稅金

銷售費用

管理費用

財務費用

五利潤總額

六減:所得稅

七凈利潤

凈利潤率

1．3現金流量表

現金流量表

200120022003

季度1234123412

第一期支出合計

建設進度

成本支出

稅金支出

管理費用

銷售費用

第一期銷售收入

第二期支出合計

建設進度

成本支出

稅金支出

管理費用

銷售費用

第二期銷售收入

凈現金流量-8238791-4187159-1094917-13720894-26693972-23525232-9520236-6281750-2643521 累

計

凈

現

金

流

量-8238791-12425950-13520867-27241761-53935733-77460965-86981201-93262951-95906472

折現后凈現金流量-8238791-4125890-1063108-13127343-25165512-21853683-8714382-5665884-2349459 累

計

折

現

后

凈

現

金

流

量-8238791-12364681-13427789-26555132-51720644-73574327-82288709-87954593-90304052

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