第一篇：熟悉房地產開發項目管理流程

熟悉房地產開發項目管理流程，熟練掌握相應專業的技術標準、施工操作流程和質量驗收規范，熟練使用CAD及相關辦公軟件，具備較強的項目管理與協調溝通能力，能預控、協調解決施工中出現的實際問題

第二篇：房地產開發項目申報流程

房地產開發項目申報流程 [USEMONEY=80][/USEMONEY] 根據我國當前法律、法規、規章，房地產建設項目的行政許可程序一般共分六個階段：（1）選址定點；（2）規劃總圖審查及確定規劃設計條件；（3）初步設計及施工圖審查；（4）規劃報建圖審查；（5）施工報建；

（6）建設工程竣工綜合驗收備案。

一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項:

1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項

2、國土資源局進行土地利用總體規劃和土地供應方式的審查

3、建委辦理投資開發項目建設條件意見書

4、環保局辦理生產性項目環保意見書（表）

5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查

6、規劃部門辦理項目選址意見書

二、規劃總圖審查及確定規劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項：

1、人防辦進行人防工程建設布局審查

2、國土資源局辦理土地預審

3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環 保局、園林局、文化局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查

4、規劃部門對規劃總圖進行評審，核發《建設用地規劃許可證》

5、規劃部門確定建設工程規劃設計條件

三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項：

1、規劃部門對初步設計的規劃要求進行審查

2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查

3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查

4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查

5、國土資源局進行用地預審

6、市政部門、環保局、衛生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業內容進行審查

7、建委制發初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查

8、建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據業主單位意見，核發技術性審查委托通知單

9、建委根據施工圖設計文件審查機構發出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發放《建設工程施工圖設計文件審查批準書》

四、規劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項

1、公安消防支隊進行消防設計審查

2、人防辦進行人防設施審查

3、建委、市政部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分對相關專業內容和范圍進行審查

4、規劃部門對變更部分的規劃設計補充核準規劃設計條件，在建設單位繳納有關規費后，核發《建設工程規劃許可證》（副本）

五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：

1、建設單位辦理施工報建登記

2、建設方對工程進行發包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發包

3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發《建筑工程施工許可證》

六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項

由房地產管理部門辦理預售登記，核發《商品房預售許可證》。開發企業申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料：

1、以下證明材料：

(1)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書(2)持有建設工程規劃許可證和施工許可證

(3)按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期

2、開發企業的《營業執照》和資質等級證書

3、工程施工合同

4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖

七、建設工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項：

1、建筑工程質量監督站（機構）對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。

2、財政部門對建設項目應繳納的行政事業性收費和基金進行核實驗收。

3、規劃部門、市政部門、水利局、環保局、文化局、衛生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規、規章的有關規定對相關專業內容和范圍進行驗收。規劃部門根據上述部門和本部門驗收情況核發《建設工程規劃許可證》（正本）。

4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。

一、取得土地

1、建設項目可行性研究論證時，由土地行政主管部門對建設項目用地有關事項進行審查，提出建設項目用地預審報告；可行性研究報告報批時，必須附具土地行政主管部門出具的建設項目用地預審報告。

2、建設單位持建設項目的有關批準文件，向市、縣人民政府土地行政主管部門提出建設用地申請，由市、縣人民政府土地行政主管部門審查，擬訂供地方案，報市、縣人民政府批準；需要上級人民政府批準的，應當報上級人民政府批準。

建設單位提出用地申請時，應當填寫《建設用地申請表》，并附具下 列材料：

(1)建設單位有關資質證明；

(2)項目可行性研究報告批復或者其他有關批準文件；(3)土地行政主管部門出具的建設項目用地預審報告；(4)初步設計或者其他有關批準文件；

(5)建設項目總平面布置圖；

(6)占用耕地的，必須提出補充耕地方案；

(7)建設項目位于地質災害易發區的，應當提供地質災害危險性評估報告。

3、供地方案經批準后，由市、縣人民政府向建設單位頒發建設用地批準書。有償使用國有土地的，由市、縣人民政府土地行政主管部門與土地使用者簽訂國有土地有償使用合同；劃撥使用國有土地的，由市、縣人民政府土地行政主管部門向土地使用者核發國有土地劃撥決定書。

4、土地使用者應當依法申請土地登記

通過招標、拍賣方式提供國有建設用地使用權的，由市、縣人民政府土地行政主管部門會同有關部門擬訂方案，報市、縣人民政府批準后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實施，并與土地使用者簽訂土地有償使用合同。土地使用者應當依法申請土地登記。

二、房地產項目開發報建報批程序

1、對取得土地和準備開發項目打可行性研究報告和立項申請，然后到計劃發展委員會申請立項。

2、憑土地出讓合同到規劃局規劃技術處申報，有規劃測繪隊測繪后，取得建設項目規劃紅線圖。

3、將總體規劃方案報規劃局規劃管理處審批，通過后領取建設用地規劃許可證。

4、總體規劃通過后如果一次規劃分批實施，就將分期實施的詳細規劃和相應的單體建筑設計報規劃局規劃管理處審批。

5、在審批期間，將各規費收繳部門繳費流轉審批完畢，其中包括消防、建設、教育地方配套、衛生防疫、白蟻防止、綠化、人防、墻體改造、散裝水泥、城建檔案、工程質監等。具體手續辦理如下：(1)將報批的范圍內的所有建筑單體圖紙報當地消防部門進行消防審查，取得建筑工程消防意見書

(2)到當地建設局計劃財務處繳納建設規費(3)到當地教育局計劃財務處繳納教育設施附加費

(4)到當地衛生防疫站進行建設工程衛生防疫審查，繳納衛生防疫檢測費

(5)與當地房管局白蟻防止所鑒定白蟻防止協議，繳納白蟻防止費(6)按整個建設項目規劃的綠化率規定專門對項目進行綠化設計，將綠化報建圖送園林管理局審批

(7)按當地的人防配套要求，做項目的人防規劃，然后將所做的人防規劃和人防工程的立項申請報當地人防辦部門審批通過(8)到當地經濟委員會繳納新型墻體改造費和散裝水泥費(9)到當地城建檔案館簽訂建設工程檔案移交協議書(10)到當地建設局質監站簽訂建設工程質監協議，繳納工程質監費用。

6、上述手續辦理完畢后到規劃局規劃管理處申領建設工程規劃許可證。

7、領取建設工程規劃許可證后，將準備實施的所有單體建筑的施工圖紙送建設局技術處和建筑工程施工圖審查中心審查。審查通過后領取建筑工程施工圖審核批準書。

8、如果投資方（項目控股方）是國有資產，建筑工程必須通過當地招投標辦公室進行公開招投標，對中標的施工單位發中標通知書。

9、憑建筑工程施工圖審核批準書和施工單位中標通知書到建設局建管處申領建設工程施工許可證。

10、建設工程施工許可證，和商品房核價的有關資料送當地物價部門進行商品房預售核價。

11、憑建設工程施工許可證和預售批準文件到當地建設局開發辦（或者是房管局房地產市場處）領取商品房預銷售許可證。

12、在項目簽訂土地出讓合同、取得立項批文和建設用地規劃許可證后到當地民政局地名管理辦公室申報地名。

13、專業管線包括：供電、自來水、燃氣、電信、有線電視、路燈，市政道路、雨污水管網，在項目的總體規劃設計審查通過以后，有規劃設計單位對整個項目的所有專業管線進行管線規劃設計，設計成果送規劃局的市政規劃管理處審核，通過后，將管線規劃圖送上述各專業部門聽取各部門意見，然后由建設單位會同規劃局的有關人員召集 各專業部門召開管線規劃協調會，將所有專業部門的意見形成會議紀要，以防止各專業管線在具體實施中相互扯皮，管位相撞。工程建設項目報建須提交資料

1、建設項目立項或可行性研究的批準文件

2、經辦銀行或審計部門出具的建設資金到位的資信證明

3、城市規劃部門出具的建設項目選址通知書或規劃用地紅線圖（裝飾裝修工程免）；（以上須提交原批件核驗并提供復印件存檔）

4、填報《廣西壯族自治區工程建設報建表》并加蓋建設單位公章。

三、辦理建設項目選址意見書

根據《中華人民共和國城市規劃法》第三十條和《建設項目選址規劃管理辦法》之規定，特制定申報建設項目選址意見書辦理程序如下：

1、建設單位提出書面申請（打印件）

2、說明建設項目的名稱、性質、用地與建設規模、擬選位置、供水、用電與能源的需求量、采取的運輸方式與運輸量，以及廢水、廢氣、廢渣的排放和排放量。

3、建設項目可行性研究階段，根據項目管理權限，應有市建設局參與，并核發選址意見書。建設單位報請建設項目設計任務書時，必須附有市建設局核發的選址意見書：

4、建設項目規劃選址的主要依據（附件）（1）經批準的項目建議書

（2）建設項目與城市規劃布局的關系（3）建設項目與城市交通、通訊、能源、市政、防災、規劃的銜接關系

（4）建設項目配套的生活設施與城市生活居住及公共設施規劃的銜接與協調

（5）建設項目對城市環境可能造成的污染影響，以及與環境保護規劃和風景名勝、文物古跡保護規劃的協調。

四、辦理《建設用地規劃許可證》 建設用地規劃許可證的辦理程序是：

（l）建設單位或者個人持建設項目設計任務書或者計劃批準文件，向規劃部門提出定點申請；

（2）規劃部門現場勘察，并征求環保、消防、相鄰單位等方面意見；（3）規劃部門根據建設項目的性質、規模，按照城市規劃的要求，核發其用地位置和界限，提供規劃設計條件；

（4）審核建設單位提交的規劃設計總圖或者初步設計方案是否符合規劃用地要求；

（5）核發建設用地規劃許可證。

辦理建設用地規劃許可證所需提交的材料包括：（1）申請報告

（2）《建設用地規劃許可證》申請表

（3）相關地下管線圖、道路紅線圖和新測地形圖（4）項目計劃批文

9（5）原產權單位意見或雙方用地協議書，原土地權屬證明及邊界點坐標

（6）環保、消防等職能部門專項審查意見（7）已批準的設計方案(復印件)

五、辦理《建設工程規劃許可證》

1、建設單位〈甲方〉持計劃部門的投資批文、土地使用（或有關用地批文）、用地紅線圖、地形圖〈1：500〉一式兩份、建房專題報告等向規劃行政主管部門申報劃定建筑紅線。

2、建筑紅線劃定后,即可委托有相應資質的設計單位進行建筑設計

（1）新征土地必須先進行總平面規劃,經審定后方可作單項工程設計

（2）原有土地上如無總平面規劃,則需作總平面改造規劃，經審定后方可作單項工程設計

（3）大型公建或對城市景觀有影響的,先作方案送市規劃局審批后，方可作擴初設計,然后按要求作施工圖設計

3、設計圖紙必須按規定報有關部門審查,簽署意見〈如建設、消防、人防、防疫、環保等部門〉，并辦理建筑招標手續后,再持全部有關文件、圖紙〈包括填妥的《建設工程規劃許可證申請表》、當年有效的建設工程項目計劃文件、建設用地使用權證或原有建筑物產權可證、建筑紅線圖及其它文件材料等〉向規劃部門申辦《建設工程規劃許可證》，同時按規定交納配套費等。

4、辦證后即可按合法用地范圍和施工圖及規劃局發出的建筑紅線圖放施工灰線,經規劃局派員驗線后方可破土動工。工程竣工后,經規劃局驗收合格后換發《建設工程規劃竣工驗收合格證》,并將竣工檔案移交城市建設檔案館,建筑物方可交付使用。

5、辦理各項建設項目報建地點及聯系電話

（1）市規劃局各城區分局辦理審批項目內容：沿街臨時建筑沿街改變建筑立面裝飾及設計方案；改變建筑的使用性質；私房建設報建；農民、居民私人宅基地定點。

（2）市規劃局各城區分局地址及聯系電話

新城分局：古城路1號（5873228）江南分局：江南路3號（4830606）

興寧分局：民主路2-5號（2615919）永新分局：新陽路68號（3153061）城北分局：北湖南路26號（3311255）青秀山分局：青秀山管委會內（2114712）

（3）建筑工程驗線直接與業務員或市規劃局城區分局聯系（4）其余規劃管理審批事項到南寧市行政審批辦證大廳(南寧市西鄉塘科園東路大學創業園內)，聯系電話：3221203

六、辦理《建設工程施工許可證》

1、申請建設工程報建的附報材料：（1）申請報建的報告（2）填寫《廣西壯族自治區工程建設報建表》（3）建設工程當立項計劃批文或批示

（4）工程建設用地批準書或批示（圖）或國有土地使用證（附圖）（5）建筑設計紅線圖

2、申辦建設工程施工許可證的附報材料：（1）申辦許可證的申請報告

（2）填寫《建設工程施工許可證申請表》（3）施工圖審定（市建設局，地址：市審批大廳）（4）中標通知書或承發包通知書（市招標辦）

（5）建設工程規劃許可證（市規劃局。地址：市審批大廳）（6）工程資信證明

（7）施工合同審查表（市招標辦。

（8）工程質量監督申報書（市質量監督站）（9）市建設工程安全監督登記書（市安全監督站）（10）施工企業簽署工程是否具備施工條件意見（11）文明施工保證書（施工企業簽字蓋章）

（12）固定資產投資新開工登記單（市統計局地址：市審批大廳）（13）建筑安裝工程保險費統一票據（市勞動保險辦）（14）建筑工程施工人員意外傷害保險證（同上）

（15）建筑垃圾處置A證（市市政管理局，地址：市審批大廳）（16）建筑工地噪聲排放申請表（市環保局．地址：市審批大廳）（17）非工業污水處理設施的批文（同上，地址：市審批大廳）（18）繳納散裝水泥專項資金通知書（市散裝水泥管理辦公室。地址：市審批大廳）

（19）南寧市防雷裝置設計審核意見（市防雷中心，市審批大廳）（20）建設工程承包廉潔協議（市招標辦，地址：新竹號8號）（21）房地產開發項目建設協議書（市建設局綜合開發處）注：

1、所有原件都要審核

2、第1、2、7、10、11、18、20項材料要留原件，其它的材料留復印件

3、所提供的材料紙張大小必須一致

建設單位或者個人在取得建設用地規劃許可證后，一年內未辦完手續，或者取得建設工程規劃許可證一年內未開工，又未辦理延期手續的，建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證即自行失效。

第三篇：房地產開發項目開發流程

房地產開發項目開發流程

項目招拍程序,尋找合作伙伴,簽定合作意向,協議及合同書

運用“房地產前景預測調研系統”“房地產投資專家系統”進行項目的初步可研評估

向規劃管理部門申領規劃要點,以獲取規劃要點通知書,編制項目建議書

向發改委申報立項報告

發改委函至規劃局

規劃局會簽返計委

計委下文同意立項并要求可行研究，此文經建委開發辦會簽

運用“房地產前景預測調研系統”“房地產投資專家系統”進行項目投資的詳細可研測算，編制可研報告

發改委、建委、首規委及各專業局審查可研報告

對可研批復，兩委會簽，即下達規劃設計任務；運用“營銷策劃展示設計系統”進行融資運作

據此辦理征地及前期規劃準備工作，開規劃設計任務通知

規劃局發征地意見函

到土地管理部門及土地使用部門征求意見

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新征地到土地局、規劃局、鄉政府、村公所 舊城改造到區地政科

結果報市房地局 結果報市房管局

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市政府下文批地

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畫樁位并給釘樁條件，測繪院 規劃局辦理建設用地規劃 據此到地政部門辦理

釘樁，成果給設計人 許可證 用地批準書,評估項目建設用地地價

┃ ┃

申請確定規劃設計條件 凍結戶口并抄戶口,交納地價款,取得土地使用證

┃ ┃

按規劃設計條件征詢意 地政部門審查安置方案、見表到區配套部門征求意見 安置房

┃ ┃

規劃局審查后下規劃條件通知單 發拆遷許可證

┃ ┃

委托進行規劃方案設計 動遷會及拆遷安置

┃ ┃

到規劃局領設計方案送審書 場地三通一平,領取房地產開發手冊

┃ ┃

規劃局審方案提出意見

1、到園林局申請伐樹許可證

┃

2、了解線路情況與供電局運行班協商改造、移線方案

修改后送首規委審圖

3、煤氣、道路、上下水改路由

┃

4、到供電局業擴處申請用電報裝，做正式供電方案，首規委召開市政協調會 申請臨時施工用電，委托施工。

出市政會議紀要

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進行個體設計（大公共建筑首規委審查）

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領建筑工程規劃許可證 出施工圖 開節能證明

┃ ┃ ┃

運用“營銷策劃展示設計系統” 制作資料 到計委申請，列入計劃（建委會簽）到稅務局取稅單

┃ ┃ ┃

報價小組審查,領取銷售 到建委工程處領開工 持計劃、稅單到區計、許可證 審批表 經委領投資許可證登記卡，┃ 登記并取得許可證

建委、物價局下文批價

┃

運用“營銷策劃展示設計系統” ┗━━━━━━━━┳━━━━━━━┛

“房地產營銷管理系統” 銷售 到市政部門蓋章證明市政條件落實

┃

四源費繳納

┃

到開發辦市政處核實任務

┃

開發辦工程處同意招標

┃

填招標申請書并到市招標辦登記

┃

招標辦看現場

┃

運用“投資項目概預算系統” 編制標底

┃

招標辦審查標底

┃

開標會

┃

定合同，寫評標報告，發中標通知書

┃

招標辦蓋章同意

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施工單位 質量總站受理 市統計局 市審查局審核 市開發辦秘書

同意施工 質量監督 落實任務 資金來源，任務 處登記

來源及一切手續

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建委工程處同意開工，辦理開工許可證

施工單位進場開始施工，小區紅線內市政報裝上下水、道路、煤氣、電，委托設計、施工

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1、小區內線

1、通知區園

1、按道路

1、到自來

1、到熱力（自建鍋

1、到煤氣公司

路委托設 林局綠化 方案進 水業務 公司報 爐房）報裝

計 辦 行施工 科報裝 裝

1、環保

2、到規劃科定

2、委托施工

2、交綠化費

2、市政辦 委托線

2、委托線 局同 線路方案

3、配電室土

3、綠化施工 事處養 路設計、路設計 意鍋

3、設計

建工程驗 路隊驗 施工及

3、施工及 爐房

4、看現場

收 收 驗收 驗收 規劃

5、施工

4、設備安裝

2、到市政 位置

6、業務科檢驗

及驗收 監理所

2、委托 同意接氣

5、送電 下水報 設計

7、憑通氣單到

裝

3、到勞 管網所辦固

3、規劃設 動局報裝 定資產轉移

計

4、環保 手續及通氣

4、竣工驗 局審查消音除塵設備 手續

收

5、竣工

8、憑接氣單到

驗收 液化氣公司

辦各戶通氣

手續

9、通氣

┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ 全部工程竣工

四方驗收、檢驗單簽字蓋章

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憑驗收通知書入庫房屋 確定房屋管理形式

房屋驗收

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辦理入住手續,辦理產權證

運用 “房地產物業管理系統”,進入物業管理階段

運用“房屋租賃管理系統”進行項目的二次開發

第四篇：重慶房地產開發項目工作流程

重慶市房地產項目開發工作流程

一、征地階段

1、在確定開發項目后，向國土部門提出申請。

2、由重慶市勘測院測繪擬開發地塊，繪制現狀地形圖（含管網）。

3、經審批后辦理國土用地手續及申請用地紅線。

4、辦理土地出讓手續并交納土地出讓金。

5、辦理房地產權證。

二、立項階段

1、編寫“項目建議書”（如需編制“可行性研究報告”時，尋找有資質的單位根據擬建項目編制），向發改委提交“立項申請”。

2、根據項目規模大小：建筑面積10萬㎡以上送市發改委立項，建筑面積10萬㎡以下送區發改委立項。

3、經審批后制發企業投資項目備案證。

4、向國土部門提交地災評估申請資料，根據審批情況，決定是否作地質災害評估報告。若需作地質災害性評估，聯系有資質的評估單位進行地質災害危險性評估。審批通過，領取批文。

5、領取項目手冊，填寫相關內容，按規定定期進行備案。

三、規劃定點、選址階段

1、向規劃部門申請辦理《建設項目選址意見書》，申請規劃紅線圖。

2、非招拍掛取得土地的項目辦理《建設項目選址意見書》時另有規定且需其他部門協辦。

注：第二、三階段應同時進行，并同時確定設計公司（特殊情況需招標確定），編制設計方案并按要求出圖，以備下階段使用。

四、方案審批階段（并聯審批）

1、向規劃部門申請建設工程規劃設計方案審批。

2、同時應向以下協辦部門提交方案申請審批：消防、園林、人防、環保、市政、防雷、國安、河道、機場、無線電、電力、文物、港口（下劃線部分為有限制條件的項目）。

3、審批同意后，領取《建設用地規劃許可證》、方案審查意見書及批準通過的方案。

4、確定地質勘察單位（特殊情況需招標確定），進行項目地質勘察，并出具地勘報告及其勘察文件審查意見書（依法應當招標的勘察設計項目，應提供招標情況備案書）。

5、根據方案審批意見和地質勘察報告，設計單位進行初步設計并按要求出圖，以備進行下階段報審。

五、初步設計審批階段（并聯審批）

1、向建設部門提交初步設計預審申請。

2、通過預審后提交初步設計審批申請。

3、同時向以下部門提交初步設計審批申請：消防、人防（異地人防除外）、環保、園林、防雷。

4、審批同意后，由建委下發初步設計批復及批準通過的初步設計。

5、根據批復及各部門下發的意見，設計單位著手進行施工圖設計及建筑節能設計。

6、辦理《建設工程規劃許可證》（放線、驗線）。

六、施工圖審設計審查備案階段

1、確定施工圖審查機構進行施工圖審查并出具相應的審查合格書、審查意見書、審查意見表等相關手續（含建筑節能設計審查）。

2、向建設部門提交相應資料申請施工圖設計審查備案。

3、通過審查后，取得施工圖設計審查備案書。

4、申辦招投標手續，進行招投標，確定施工單位。

5、申報城市建設配套費審批。

6、確定監理單位（特殊情況需招標確定）。

7、聯系水、電部門，盡早確定臨時施工用水及用電。

七、辦理施工許可證階段

1、向建設部門辦理質量、安全報建手續。

2、繳納相關費用和保證金后申請辦理施工許可證。

3、領取施工許可證。

八、施工階段

1、組織施工單位、監理單位進場進行交底。

2、委派甲方代表及甲方技術負責人進行現場施工監督管理。

3、確定白蟻防治機構，出具白蟻防治備案證明。

4、應在主體竣工前半年聯系水、電、氣相關單位，盡早簽訂工程合同，并約定進場時間。

5、確定園林景觀及環境施工單位，根據工程進度安排進場施工。

九、辦理預售許可證階段（施工過程中）

1、確定銷售隊伍，制定銷售方案及交房時間。

2、確定項目前期物業服務單位，并報房管部門備案。

3、向房屋測繪部門申請房屋預測繪，并出具預測繪報告。

4、根據工程進度按規定向國土房管部門申請辦理預售許可證。

5、取得預售許可證后向房管部門申請聯機備案或網上簽約，建立樓盤資料并將開盤預售方案報房管部門審批通過后可進行開盤銷售。

6、與業主簽訂商品房買賣合同后應按規定及時到房屋交易中心進行合同備案登記。

十、竣工驗收備案階段

1、工程實體驗收（按工程進度由建設主管部門進行分項驗收，如基礎，主體結構，水電安裝、建筑節能等等）。

2、相關部門的驗收：環保、防雷、室內空氣檢測、市政、消防、人防（異地人防除外）、園林綠化、電梯，各部門驗收合格后出具驗收合格意見書。

3、向房屋測繪部門申請房屋竣工面積實測，出具房屋竣工面積實測報告書。

4、規劃驗收：由市勘測院對工程竣工面積、紅線、竣工管網進行實地勘測，出具勘測報告交規劃部門進行工程規劃驗收，驗收合格領取《建設工程規劃竣工驗收合格證》。

5、向建設檔案部門申請建設工程竣工檔案驗收（建設單位和施工單位同時進行，電梯和消防安裝應作為單項），驗收合格出具檔案驗收備案證明。

6、向建設主管部門申請辦理清欠證明。

7、如有超面積的情況應補繳相關費用。

8、由建設主管部門組織進行竣工后的綜合驗收，驗收合格并資料齊全，出具竣工驗收意見書。

9、向建設主管部門申請辦理建設工程竣工驗收備案證明。

十一、交房階段

1、由銷售部和物業服務單位制定交房方案。

2、準備交房物料。

3、組織相關部門協同交房。

4、對產生的各種問題及時外置。

十二、辦證階段（與上階段同時進行）

1、向國土房管部門申請房地產權初始登記（大產權證）。

2、向國土房管部門申請房地產權權屬轉移登記（小產權證）。

第五篇：房地產開發項目操作流程

房地產開發項目操作流程

房地產開發項目操作流程

房地產市場是一個資本密集型產業，具備高投入、高產出和高風險的特點，尤其現在的住宅市場已經完全成為散戶市場，其操作的難度和風險越來越大。本文主要從開發商的角度，闡述一個房地產項目的運作過程，內容主要包括項目總體分哪幾個階段，各個階段的主要工作內容，涉及的相關職能部門的關系、各種規費的交納、各種許可證的辦理等。

第一階段

可行性研究決策階段

項目決策的正確與否是項目運作成功的重要前提。因此，房產公司準備開發一個樓盤前必須對公司現有開發樓盤情況、銷售情況、進展情況及人力資源配備情況、國家大的環境和形勢有一個綜合全面的分析判斷，在得出可以進行新項目開發的結論后，可以有意識地關注相關資料，了解有關土地的出讓和拍賣的情況，并對公司擅長的一些項目類型、地域位置進行重點關注，留心這方面的信息。

1、從新聞媒體和有關房地產信息中，了解土地出讓、招標、拍賣的信息，并取得相關的正式資料。

2、當了解倒某塊土地擬拍賣或招標出讓后，必須組織公司決策層和相關人員勘查地塊現場，實地感受地塊情況和周邊環境。

3、組織人員了解城市總體規劃內容，對地塊周邊地區的影響、實施的內容、具體的時間安排等。

4、組織專業人員對地塊進行規劃分析，根據招標文件，初步進行產品定位，主要工作內容包括樓盤形式――公寓、別墅、混合型等，層數――低層、多層、小高層、高層或其組合形式，樓盤檔次――普通型、中高檔型、精品樓盤。

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房地產開發項目操作流程

5、組織營銷人員進行市場調查，了解地塊周邊地區房價、銷售情況、施工開發進度，了解地塊周邊范圍內市政配套設施情況，有無比較嚴重的污染源，市民及市場對該地區的總體印象，周邊商業、醫療、教育、交通、文華、娛樂等設施的配套情況。

6、匯總以上情況后，公司應組織小范圍討論，以確定是否參加地塊招標。如討論認為地塊有一定的開發潛力，則應進一步開展工作。

7、由建筑師或規劃師（一般應委托）提出總體規劃，確定建設規模、樓盤形式、產品檔次等。

8、由市場及經濟分析人員進行經濟技術分析，主要內容包括項目成本測算、銷售價格預測。

9、根據市場反映情況和公司所做的經濟分析，初步確定土地投標價格。

10、編制項目可行性分析報告，內容包括項目定位情況、擬建檔盤規模、檔次、成本測算、銷售價格預測、實施周期、經濟分析結果等。

11、目前市場上大部分房地產項目需要進行融資，招標土地部門也要求投標單位出具資信證明，因此必須聯系一家銀行，向銀行提供項目可行性分析報告，并進行必要的溝通，使銀企雙方都對項目的前景看好，這樣銀行經內部討論后，就可以同意進行合作，并出具融資信用證明材料。12、13、報名參加土地招標或拍賣，并按規定交納保證金。

參加招標拍賣會，提供報價（當場提供），其報價數在提交之前均可調整，但一般應控制在原定的范圍之內，這樣便于今后項目的操作。目前一般采用的招標辦法使最高價中標，若中標取得土地開發權，即可轉入第二階段工作。

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房地產開發項目操作流程

第二階段

項目前期準備階段

項目前期工作使房產公司和項目公司運作的重要階段，工作內容狠多，包括項目立項到各種報批手續辦完，取得施工許可證能夠正式開工為止。

1、項目產品及市場定位

明確項目運作后，產品和市場定位是最重要的工作之一，要求公司決策層和市場營銷、策劃、產品設計人員圍繞市場對產品定位進行多方案、多輪次的比較和討論，最后才能確定一個產品定位，而且要不斷地深入工作中，加以深化、調整、修改，以使產品能更好的適應市場，掌握先機。

2、立項

目前房產項目必須進行立項，審批部門通常是當地計委，通過招投標或拍賣獲得土地開發權的項目會自動形成，立項工作主要是履行手續，要求開發公司向當地計委提交立項申請報告，當地計委批準立項后，會給出一個項目編號。

3、取得規劃設計條件和紅線圖

土地招標拍賣時，當地規劃部門已經提出了初步的規劃設計條件。立項通過后，必須向當地規劃部門申請正式規劃設計條件，并且劃出紅線圈。

4、方案設計

正式方案設計必須委托具有相應資質的設計院進行，并且要與當地建委設計處聯系，落實是否需要進行設計招標。招標時由開發商提出招標文件，設計院投標方案完成后，組織專家進行文案評審，評出一到二家設計院的方案，供開發商最后選定，專家評審要出具評審意見。

確定設計中標單位后，根據專家意見和公司對項目的要求，委托設計單位進行正式設計工作，簽訂設計合同，一般要求在投標方案的基礎上，進行修改，完

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房地產開發項目操作流程

成正式報批方案。

方案設計必須由主管部門組織審查，參加部門主要包括建委設計處、開發辦、計委、規劃、土管、環保、衛生、消防、人防辦、綠化辦、電信、電力、煤氣、市政、交警、市容環衛等，召開審查會議，今后設計院必須根據會上各部門提出的意見進行調整，建委根據調整情況下達批復，或者要求重新報批。

5、初步設計

方案設計批準后，應委托有關單位做環境影響報告，主要內容包括對地塊現有的環境情況、項目實施過程中造成的環境污染和項目建成后造成的環境污染進行分析評估，提出項目中應采取的環保措施。

根據批準的方案設計，可以進行初步設計，具體設計格式和深度設計院會按照建設部的有關標準進行，開發商提供必要的基礎設施、配套設施等要求和原始資料。

初步設計必須進行審查，審查程序與內容和方案設計基本相同，設計必須得到建委（或規劃部門）的批復才能進一步深化。

6、地質勘探

建造房屋必須了解地質條件，在初步設計完成并報批準后可以進行地質勘探，委托勘探公司進行此項工作，開發商應提供初步設計圖紙，由設計院提出勘探要求，勘探公司根據上述文件及要求編制勘探大綱，經甲方和設計院認可后，簽訂勘探合同，勘探公司進行作業，最后完成地質勘探報告給甲方和設計院，作為基礎設計的依據。

7、施工圖設計

根據批準的初步設計完成全部子項的施工圖設計。

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房地產開發項目操作流程

8、領取土地證

土地在招標中標后，必須與土地管理部門簽訂土地出讓合同，并按合同規定繳納出讓金、土地契稅。

9、領取建設用地規劃許可證

向規劃部門申請領取建設用地規劃許可證，要求提交立項文件、方案設計批復以及1:1000地形圖。

10、領取建設工程規劃許可證

向規劃部門申請領取建設工程規劃許可證，要求提交計劃、全套工程施工圖、1:500地形圖、工程設計總平圖、土地證復印件、消防圖紙審核意見、衛生防疫站審核意見等。

11、施工招標

目前工程建設必須進行同意招投標，由招標辦統一組織，具體程序要求如下：（1）提出招標申請，提交立項文件、全套施工圖、委托估價機構進行標底編制。

（2）經招標辦初審后，發布工程招標信息。

（3）根部報名參加投標的施工單位情況，對有意向發包的單位進行溝通，主要內容史料界施工單位資質情況、施工業績情況、人員及設備配置情況、信譽等級、對土木工程的質量目標的評定、有關墊資或保證金方面的情況，施工進度總體安排等。

（4）由招標辦根據一定的規則進行初選承包單位，一般為6家，開發商要保證有意向發包的單位入圍。

（5）發標書、資料、圖紙，由各投標單位編制投標文件。

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房地產開發項目操作流程

（6）開標，由招標辦組織專家進行評審，一般要選取2－3家，此時開發商要想辦法保證有意向的單位進入入選范圍。

（7）在專家推薦的名單中，選取已經初步商定的施工單位。（8）招標辦發中標通知書。

12、施工監理單位的選擇

根據國家規定，目前幾乎所有房地產項目必須委托監理單位進行工程監理，監理單位也要通過招投標錄用，組織工作由當地建委工程處負責，程序與施工招標基本相同，確定妥監理單位后，必須簽訂工程監理合同。

13、施工圖圖紙審核

國家建委規定，所有基本建設項目，其施工圖完成后，必須交由具備審查資質的設計院進行施工圖審查，要求簽訂圖紙審查合同，并由審查單位提出圖紙審查意見。

14、設計合同簽訂

按照建委規定，項目的工程設計合同，必須經建委簽證，主要目的時維護設計市場的公平競爭，避免行業不合理的價格競爭和杜絕無證設計。

15、人防圖紙審核

帶人防附建的工程，圖紙必須報請人防辦審核，并根據審核意見進行調整后，由人防部門簽署審核意見。

16、申領投資許可證

向計委領取投資許可證，要求提交項目立項批復，計劃安排等文件。

17、簽訂施工合同

與中標施工單位簽訂施工合同，合同目前有范本，必須按范本填寫。另外，――6――

房地產開發項目操作流程

與施工單位協商談妥的一些補充活著附加條款可用補充協議的形式明確。

18、建設工程灰線檢驗

工程項目建設必須進行放樣，一般由規劃部門指定單位進行現場放樣和驗灰線，在場地平整后，向規劃部門提出申請放樣，并經灰線組驗灰線。

19、有關規費繳納

在領取施工許可證之前必須繳納以下規費（以杭州市為例）： a 市政基礎設施費，住宅90元／平米，非住宅140元／平米 b 綠化費 8元／平米 c 高教基金 10元／平米

d 人防建設費 15元／平米（已按規定建設附屬人防工程時，此筆費用免交）e 墻改費 8元／平米 f 白蟻防治費 1.6元／平米

g 城建檔案保證金 總投資的1－3％，最高不超過3萬元 20、領取施工許可證

領取施工許可證是前期工作基本結束的標志，也是政府部門控制基建項目規范運作的最主要手段，沒有施工許可證，不準開工建設，領取施工許可證必須提交下列各項資料：

A 當年有效計劃文件 B 項目投資許可證

C 經批準的項目總平面布置圖 D 建設工程規劃許可證及其附件

E 市招標辦核發的“中標通知書”，經簽證的施工合同副本

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房地產開發項目操作流程

F 交納市政配套費、白蟻防治費收鋸 G 城建檔案保證金收據

H 人防地下室審定通知單或交款收據 I

墻改費手鋸

J

已簽證的工程監理合同 K 已簽證的工程設計合同

21、開工

開發商在取得上述資料后，可擇日進行開工典禮或直接開工建設。

第三階段

施工建設階段

1、房產公司取得施工許可證委托定位放樣，定位驗收（灰線檢驗）合格后開工建設。一般房產公司在項目現場設現場管理辦公室，主要由公司工程技術部實施管理，管理人員由土建、安裝、智能化等不同工種工程師組成。另外，委托專業的監理公司實施工程質量、進度、安全生產、投資控制，同事房產公司委托政府質量監督站實施質量監督、安全監督站實施安全監督。政府監督部門主要對基礎、主體進行中間結構驗收，建設過程中主要部件的隱蔽工程進行驗收，工程建設完成后的竣工驗收。

2、項目建設完成后，工程質量由杭州市質量監督站、房產公司、施工單位進行竣工驗收，項目設計消防、環保等的由消防部門、環保部門對口負責驗收，室外配套附屬工程由市政部門組織驗收，項目按規劃審批要求實施完成后由規劃部門組織規劃驗收，等到項目所有單位驗收及規劃驗收完成，再由房產公司委托市建委開發辦組織進行綜合驗收，經綜合驗收合格的項目才能正式交付用戶使用。

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房地產開發項目操作流程

第四部分

項目開發成分與內容

房地產項目是個高投入、高產出的行業。其資金投入量非常巨大，尤其在近年房地產市場逐漸升溫的情況下，各項費用開支更大。根據目前房地產項目運作情況，其投入主要包括土地費用、前期費用、建安工程造價、管理費用、財務費用、銷售費用、稅費等。具體項目簡單統計如下：（每個項目的情況都有不同，費用額度相差也較大）

1、土地價款

土地出讓金

因地塊不同區別很大，一般包括級差地租、大市政配套費 契稅

一般為出讓金的3％ 拆遷補償費

按實計算 拆遷安置費

按實計算

2、開發成本

(1)堪察費

按實計算(2)設計費

一般為工程投資的2％左右(3)可行性研究

按實計算(4)施工通水

按實計算(5)施工通電

按實計算(6)施工通路

按實計算(7)土地平整

按實計算(8)施工圍墻

按實計算(9)建安造價

500－1500元／平米(10)設備費

按實計算

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房地產開發項目操作流程

(11)市政排污、小區道路、排水設施等

按實計算(12)小區環衛設施

按實計算(13)小區供電設施

按實計算(14)有線電視

按實計算(15)通訊管線

按實計算(16)管道煤氣

(17)防盜設施

(18)消防設施

(19)郵政信報箱

(20)路燈

(21)綠化

(22)智能化裝置

3、不可出售的一些公建配套設施

(1)文化活動室

(2)居委會

(3)公廁

(4)垃圾運轉站

(5)圍墻

(6)室外停車棚

(7)物管用房

4、各類規費

(1)市政配套設施費

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按實計算 按實計算 按實計算 按實計算 按實計算 按實計算 按實計算 按實計算 按實計算 按實計算 按實計算 按實計算 按實計算 按實計算 按實計算

房地產開發項目操作流程

(2)供水貼費

按實計算(3)供電貼費

按實計算(4)人防建設費

按實計算(5)墻改費

按實計算(6)白蟻防治費

按實計算(7)城建檔案管理費

(8)教育建設費

5、其它費用

(1)附屬工程費

(2)純水裝置

(3)熱水裝置

6、開發間接費

7、管理費用

(1)辦公費用

(2)通訊費用

(3)交通費用

(4)人工費用

(5)辦公場地租用

8、財務費用

9、稅金

(1)營業稅

(2)城建建設稅

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按實計算

按實計算

按實計算

按實計算

按實計算

按實計算

按實計算

按實計算

按實計算

按實計算

按實計算

按實計算 營業收入的5％

營業稅的7％

房地產開發項目操作流程

(3)教育附加費

營業稅的4％

10、銷售費用

(1)廣告費用

按實計算(2)樓書、促銷會、樣板房等

按實計算(3)售樓部裝修等

按實計算

第五部分

房產營銷部分

房產營銷主要分為項目定位、銷售定位、廣告策劃三步。

一、項目定位：

這部分工作主要包括市場調查、目標客戶定位、房產品功能定位、區域環境及建筑單體定位、確定項目名稱、確定項目。

二、主題或概念、配套設施確定、物業管理目標設計等：

房地產開發是資金密集型產業，這就決定了其運作最高原則為“以快打慢”，快建開發、快建銷售是房產市場制勝的法寶。在既定的要求下，“定位準確”才能保證開發高速度的實現，“準”才能“快”。例如城市中有數十或數百個在銷樓盤，在市場需求調查的基礎上，根據自身項目環境、交通、市政配套、地形、成本、公司特長等特點，盡快尋求項目市場定位，即什么類型產品？何種居住方式？小區主題？建筑和環境藝術風格？住宅功能有哪些？配套標準如何？目標客戶是誰？房產和價格？

一般房產項目開發周期短則

一、兩年，長則四、五年，這樣的時間周期里，施工技術、建筑材料、居住要求都在發展、變化，項目定位必須適度超前，對銷售高峰時的市場要有預先把握，但過于超前，又會引起成本上升及銷售困難。

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房地產開發項目操作流程

三、銷售組織：

早期房產銷售，主要依靠售樓人員的個人努力，這在高檔、外銷房產尤其明顯。1994年以后，房產市場步入集團話銷售時代，即由開發公司售樓部、策劃部、廣告公司市場調查機構、建筑設計方、房地產中介公司聯合進行市場調查、銷售人員培訓、場地布置、主題宣傳促銷活動執行等。

1、銷售人員：房產公司小號手人員變動較大，新興開發公司需要不斷招聘、培訓，每個項目開發銷售時，人員也需要根據新項目的特點重點培訓。招聘房產銷售人員，對專業少有特別的要求，但要求有學習能力和信息分析、管理能力。公司通過廣告和活動將客戶吸引到售樓部和現場，銷售人員主要時接待，介紹及售后的分析、聯系，同時要求向策劃部門即使提供市場信息。能夠創造性工作的銷售人員，往往被選拔到策劃部門工作。

2、銷售地點：售樓部最好坐落市區，同事相對靠近項目現場，這樣一來方便去現場參觀，二來有利于消除客戶對現場的距離感。房子建成前，售樓部是項目的主要展示形象，形象級別當然應與項目整體策劃一致。

3、促銷活動：除通常廣告外，開發商不斷設計，實施各種促銷活動，此類活動主要由策劃部和售樓部聯合運作，如參加房交會、現場促銷、產品說明會、演出、打折贈物、老客戶訪問等。

四、廣告策劃：

開發商多數聘請專業廣告公司，負責房產項目從整個公司的形象設計、廣告策劃、廣告公司收取策劃費、設計費、代理費。根據項目和工作內容，開發商支付策劃費用。廣告公司通常工作包括廣告設計、代理、發布、市場調查、品牌推廣、協調媒體關系、設計促銷活動、場地及層位設計、印刷等。

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房地產開發項目操作流程

由于房產品理性購買的特點，房產廣告主要以報紙為主，現在開發商也在積極尋求更新更有效的廣告形式。以杭州市場為例，全年房地產報紙廣告約6000萬元。

第六部分

房產證

一、房產證

1、總證辦理

A、測繪

涉及部門：當地房管局產權監理處室、登記發證科室、測繪科室。

需要提交的資料（以杭州市為例）：

(1)企業法人營業執照（復印件）(2)計委建設項目立項文件（復印件）(3)商品房預售證（復印件）(4)建筑工程施工許可證（復印件）(5)規劃驗收合格證（復印件）(6)單位工程質量綜合評定表（復印件）(7)中華人民共和國國有土地使用證（復印件）(8)建設工程質量綜合評定表（復印件）(9)紅線圖（復印件）(10)投資許可證（復印件）

(11)地名辦批復（標準地名、門牌使用證）（復印件）(12)房屋竣工平面圖（復印件）

測繪成果提取，時間30個工作日（視項目難易程度適當縮短或增加）

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房地產開發項目操作流程

費用按5元／平米。

B、竣工房屋物業維修基金和用房繳交

涉及部門：當地房地產管理局物業處，需提交資料（以杭州市為例）：(1)建設工程規劃許可證（復印件）(2)規劃總平面圖（復印件）(3)規劃竣工驗收合格證（復印件）

(4)房地產產權監理處提供的測繪成果（復印件）(5)物業管理辦公室用房與商業測繪成果（原件）

物業維修基金和用房繳交單提取時間，自受理日起十五個工作日。費用為多層住宅35元／平米，高層65元／平米。C、總證辦理

涉及部門：當地房管局產權監理處室、登記發放證科室、產權質監科。費用為210元／本，超500 M2按0.2元／平米增加。提供資料（以杭州市為例）：

(1)物業維修基金和用房清單（原件）

(2)房地產管理局產權監理處提供的測繪成果（原件）(3)規劃竣工驗收合格證（復印件）(4)單位工程質量綜合評定表（復印件）(5)標準地名門牌使用證(6)建筑總平面圖

總證領取時間自受理日十八個工作日。

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D、總證備案

涉及部門：當地房管局交易處綜合管理辦公室

提供資料：商品房預售證、商品房預售批復、商品房預售登記申請表、平面圖、商品房幢號、房號清單、預售合同、銷售價格批復、物業管理專項基金和用房繳交確認單、規劃驗收合格證、單位工程質量綜合評定表、標準地名門牌使用證、規劃許可證（附件、附圖）、房屋所有權證。費用為0.3元／平米，自受理日起十個工作日。E、辦理分戶證（房屋產權記一個人）

提供資料：合同（原件）、測繪成果圖（原件）、購房發票（原件）、身份證復印件

涉及部門：房產交易所辦證中心，交易費用：交易稅萬分之五 工本費 10元／本，注冊費 100元／本，45個工作日。

二、契證

提供資料：身份證、測繪圖復印件、發票（第五聯）、合同（復印件）涉及部門：房產交易所辦證中心，費用契稅1.5％或3％（按合同時間）工本費，七個工作日。

三、土地辦證中心

提供資料：契證復印件、房屋產權證、合同復印件、身份證復印件 38－55元左右／本，按面積不同計，十六個工作日。

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