第一篇：房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目封閉管理協(xié)議

房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目封閉管理協(xié)議

甲方：

乙方：

為確保甲、乙雙方簽訂的號(hào)《固定資

產(chǎn)項(xiàng)目貸款合同》及其擔(dān)保合同的履行，完善甲乙雙方對(duì)本借款合同項(xiàng)下權(quán)利義

務(wù)的約定，確保乙方發(fā)放的貸款資金全部按計(jì)劃用于項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱開發(fā)項(xiàng)目），保證該開發(fā)項(xiàng)目按計(jì)劃竣工，維護(hù)購(gòu)房人的按揭貸

款客戶的利益，確保乙方貸款有還款資金來源，保證信貸資金的專款專用、封閉

運(yùn)行，甲乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，達(dá)成如下協(xié)議：

一、甲方開發(fā)項(xiàng)目中，由乙方貸款項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)、在建工程或竣

工房屋作為貸款的擔(dān)保抵押給乙方，未經(jīng)乙方許可上述資產(chǎn)不得向乙方以外第三

人設(shè)定抵押。

二、甲方承諾在足額清償乙方的開發(fā)貸款和項(xiàng)目竣工之前，甲方自籌項(xiàng)目

建設(shè)資金、預(yù)售、銷售、出租收入和乙方發(fā)放的開發(fā)貸款只能用于本協(xié)議項(xiàng)下約

定開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，不得以任何形式抽逃、占?jí)汉团灿蒙鲜鲑Y金。

三、本協(xié)議項(xiàng)下約定的貸款開發(fā)項(xiàng)目涉及的個(gè)人房屋按揭貸款，甲方原則

上全部交由乙方辦理，但因達(dá)不到乙方審批條件而未獲批準(zhǔn)的可交由其他金融機(jī)

構(gòu)辦理。

四、甲方在乙方開立以下賬戶：

（一）開立賬號(hào)為的賬戶作為甲方在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款發(fā)放指定封閉專用賬戶（563科目，下稱項(xiàng)目貸款賬戶）；

（二）開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到預(yù)售條件后，甲乙雙方簽訂《商品房銷（預(yù)）售資金

監(jiān)管協(xié)議》（以長(zhǎng)沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理部門要求為準(zhǔn)），并在乙方開立賬號(hào)為的賬戶作為該項(xiàng)目房屋銷售資金監(jiān)管專用結(jié)算賬戶（下稱銷售監(jiān)管賬戶）；

（三）按借款合同約定開立賬號(hào)為的賬戶作

為甲方向乙方發(fā)放的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款還款專戶（下稱項(xiàng)目還貸保證金賬戶）；

（四）辦理本協(xié)議項(xiàng)下約定貸款開發(fā)項(xiàng)目涉及的個(gè)人房屋按揭貸款前，甲

乙雙方應(yīng)簽訂《房屋按揭合作協(xié)議》，依據(jù)協(xié)議乙方應(yīng)在甲方開立賬號(hào)為的賬戶作為個(gè)人按揭貸款保證金專戶（下稱按揭保證金賬戶）。

五、甲方對(duì)項(xiàng)目貸款賬戶內(nèi)資金的使用承諾如下：

（一）甲方承諾下列資金進(jìn)入項(xiàng)目貸款賬戶進(jìn)行管理：

1、乙方貸款項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的開發(fā)項(xiàng)目的全部自籌資金；

2、乙方向甲方發(fā)放的本開發(fā)項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)貸款；

3、開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到預(yù)售條件后，銷（預(yù)）售收入、租金收入等全部項(xiàng)目收

入。

（二）甲方承諾該項(xiàng)目的資金支用全部在乙方監(jiān)督下使用，包括：

1、與開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)的款項(xiàng)支用，包括取得土地的款項(xiàng)（土地出讓金

除外）、報(bào)建費(fèi)用、工程建設(shè)款、設(shè)備費(fèi)用、材料費(fèi)用、各類稅費(fèi)；

2、轉(zhuǎn)入項(xiàng)目還貸保證金賬戶歸還乙方貸款；

3、其他支出。

六、甲方對(duì)項(xiàng)目還貸保證金賬戶內(nèi)資金的歸集和使用承諾如下：

1、甲方承諾按借款合同約定的本金和利息還款方式及還款計(jì)劃，在不遲于每一個(gè)還款日之前存入資金至項(xiàng)目還貸保證金賬戶，保證有足額資金以備還款；

2、甲方授權(quán)委托乙方可在每一個(gè)約定的還款日從項(xiàng)目還貸保證金賬戶中扣收應(yīng)歸還款項(xiàng)，或在項(xiàng)目結(jié)算賬戶中轉(zhuǎn)出資金至項(xiàng)目還貸保證金賬戶預(yù)備扣款；

3、甲方承諾本項(xiàng)目還貸保證金賬戶內(nèi)全部資金僅可用于歸還乙方發(fā)放的貸款本息，由乙方監(jiān)督管理；

4、本協(xié)議項(xiàng)下開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到預(yù)售或銷售條件之后，每一可銷售單元（戶、套、室）銷售款項(xiàng)須全額進(jìn)入銷售監(jiān)管賬戶完成交易資金監(jiān)管。甲方承諾對(duì)已完成全額資金監(jiān)管的銷售款項(xiàng)按每筆%轉(zhuǎn)入項(xiàng)目還貸保證金賬戶，并授權(quán)委托乙方可逐筆通過系統(tǒng)自動(dòng)劃轉(zhuǎn)等方式適時(shí)轉(zhuǎn)賬。

（三）對(duì)項(xiàng)目銷售監(jiān)管賬戶、按揭保證金賬戶的資金管理甲乙雙方應(yīng)嚴(yán)格按照雙方訂立的《商品房銷（預(yù)）售資金監(jiān)管協(xié)議》和《房屋按揭合作協(xié)議》約定，以及房屋產(chǎn)權(quán)管理部門和廣東發(fā)展銀行關(guān)于房屋銷售資金監(jiān)管和保證金管理的要求加強(qiáng)管理。

（四）本協(xié)議履行期間，甲方接受乙方對(duì)項(xiàng)目貸款賬戶、銷售監(jiān)管賬戶、項(xiàng)目還貸保證金賬戶及按揭保證金賬戶全部資金收入、支出的監(jiān)督，及時(shí)提供乙方所需的相關(guān)資料，并對(duì)所提供資料的真實(shí)性、合法性負(fù)責(zé)。具體為：

1、從本開發(fā)項(xiàng)目合法取得預(yù)售許可證之日起，甲方須每天向乙方提供開發(fā)項(xiàng)目的銷售（預(yù)售）情況表，包括已銷售房屋套數(shù)、房號(hào)、價(jià)格及付款方式等情況，以便于乙方實(shí)施銷售資金監(jiān)管、了解開發(fā)項(xiàng)目資金來源。

2、甲方須按期向乙方提供財(cái)務(wù)報(bào)表（含月度、季度、年度報(bào)表），并配合乙方經(jīng)辦單位進(jìn)行日常賬務(wù)情況核查，如有需要還應(yīng)提供賬務(wù)處理原始憑證、明細(xì)賬等資料。

3、乙方發(fā)放開發(fā)項(xiàng)目貸款前，甲方應(yīng)提供乙方認(rèn)可的項(xiàng)目資金支用計(jì)劃，乙方根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展情況對(duì)照支用計(jì)劃，對(duì)項(xiàng)目貸款賬戶內(nèi)資金支用情況進(jìn)行總體監(jiān)控，超出支用計(jì)劃的資金款項(xiàng)，必須經(jīng)乙方同意并確認(rèn)。項(xiàng)目建設(shè)工程等如出現(xiàn)管理混亂、采購(gòu)材料價(jià)格明顯高于預(yù)算、支付與工程進(jìn)度款不同步的，乙方有權(quán)要求甲方整改并拒絕辦理款項(xiàng)支付。

4、甲方須將其與建筑承包商、材料與設(shè)備供應(yīng)商和其他收款人簽訂的承包合同、材料及設(shè)備供應(yīng)合同等合同原件以及中標(biāo)通知書、工程進(jìn)度計(jì)劃送乙方審驗(yàn)，同時(shí)提供復(fù)印件供乙方留存。若項(xiàng)目貸款賬戶為甲方基本存款賬戶，甲方還應(yīng)向乙方提供日常開支費(fèi)用計(jì)劃等資料。上述合同、資料作為甲方對(duì)外付款、乙方審核項(xiàng)目貸款賬戶支付款項(xiàng)的主要依據(jù)。

5、甲方根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)工程實(shí)際進(jìn)度，向乙方出示付款票據(jù)和乙方要求的其他資料，乙方根據(jù)上述合同及相關(guān)資料，對(duì)符合付款條件的予以簽字確認(rèn)。未經(jīng)乙方指定簽字人的簽字確認(rèn)，乙方會(huì)計(jì)部門有權(quán)拒絕按受理甲方提出的付款要求。同時(shí)按照甲乙雙方的上述約定，乙方有權(quán)拒絕辦理本協(xié)議項(xiàng)下項(xiàng)目貸款賬戶的不符合本協(xié)議約定范圍的其他對(duì)外付款業(yè)務(wù)。

六、甲乙雙方同意對(duì)借款合同約定的還款期限作如下補(bǔ)充規(guī)定：

在合同期限屆滿之前，當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)預(yù)計(jì)銷售收入的%時(shí)，甲方償還的乙方貸款不得少于貸款總額的%；當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)預(yù)計(jì)銷售收入的%時(shí)，甲方償還的乙方貸款不得少于貸款總額的%；當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)預(yù)計(jì)銷售收入的%時(shí)，甲方償還全部乙方貸款。

七、乙方承諾

（一）乙方承諾，甲方足額清償乙方全部房地產(chǎn)開發(fā)貸款本息后，項(xiàng)目貸款賬戶及項(xiàng)目還貸保證金賬戶內(nèi)資金全部解除封閉，甲方可自主支配；

（二）乙方承諾，開發(fā)項(xiàng)目全部正常銷售完畢之后，銷售監(jiān)管賬戶內(nèi)資金解除監(jiān)管，甲方可自主支配；

（三）乙方承諾按照借款合同的約定按期足額發(fā)放貸款，但因甲方原因造成的延遲除外；

（四）在借款合同履行期間，乙方承諾按照有關(guān)法律法規(guī)作好資金結(jié)算服務(wù)，在甲方需要的情況下，對(duì)甲方項(xiàng)目資金的管理等提出合理化建議；

（五）乙方保證對(duì)甲方提供的有關(guān)財(cái)務(wù)資料、項(xiàng)目資料以及其他商業(yè)秘密保密，但法律、法規(guī)和規(guī)章另有規(guī)定的除外。

八、甲方違反本協(xié)議約定，乙方有權(quán)采取以下一種或幾種措施：

（一）要求甲方限期糾正其違約行為；

（二）停止發(fā)放剩余貸款款項(xiàng)，停止項(xiàng)目貸款賬戶內(nèi)資金支出；

（三）提前收回貸款本金及利息；

（四）要求貸款保證人履行保證責(zé)任，依法處置擔(dān)保物；

（五）在新聞媒體公告甲方違約行為；

（六）向銀行業(yè)協(xié)會(huì)通報(bào)甲方違約行為，會(huì)同其他銀行實(shí)行聯(lián)合制裁；

（七）按貸款本金的%向甲方收取違約金；

（八）甲方如嚴(yán)重違約，抽逃資金構(gòu)成對(duì)乙方詐騙時(shí)，乙方將依法向公安機(jī)構(gòu)報(bào)案，追究其刑事責(zé)任。

九、乙方違反本協(xié)議約定，甲方有權(quán)采取以下一種或幾種措施：

（一）停止使用未使用貸款；

（二）提前歸還貸款本息，并不承擔(dān)由此給乙方造成的損失。

十、雙方約定的其他事項(xiàng)：

十一、本協(xié)議經(jīng)甲方法定代表人、乙方負(fù)責(zé)人或授權(quán)代理人簽字并蓋章后生效。

十二、本協(xié)議與甲乙雙方簽訂的《固定資產(chǎn)項(xiàng)目貸款合同》及其擔(dān)保合同具有同等法律效力。

十三、本協(xié)議未盡事宜，甲乙雙方協(xié)商解決。

十四、本協(xié)議一式份，甲、乙雙方及各執(zhí)一份。

甲方：（公章）乙方：（公章）

法定代表人（簽名/蓋章）法定代表人（簽名/蓋章）

年月日年月日

第二篇：房地產(chǎn)封閉貸款管理協(xié)議

附件二：

房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目封閉管理合作協(xié)議

甲方：

乙方：中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司 行

為確保甲、乙雙方簽訂的 號(hào)《人民幣資金借款合同》（下稱借款合同）及其擔(dān)保合同的履行，完善甲乙雙方對(duì)權(quán)利義務(wù)的約定，確保乙方發(fā)放的貸款資金全部按計(jì)劃用于 項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱開發(fā)項(xiàng)目），保證該項(xiàng)目按計(jì)劃竣工，維護(hù)購(gòu)房人和按揭貸款客戶的利益，并確保乙方貸款有足夠的還款資金來源，保證信貸資金的專款專用、封閉運(yùn)行，甲乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，達(dá)成如下協(xié)議：

一、甲方所開發(fā)項(xiàng)目的土地、在建工程或竣工房屋作為貸款的擔(dān)保抵押給乙方，未經(jīng)乙方許可，上述資產(chǎn)不得向乙方以外的第三人設(shè)定抵押。

二、甲方承諾在足額清償乙方的開發(fā)貸款和項(xiàng)目竣工之前，甲方自籌項(xiàng)目建設(shè)資金、預(yù)售、銷售、出租收入和乙方發(fā)放的開發(fā)貸款只能用于本協(xié)議項(xiàng)下約定開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，不得以任何形式抽逃、占?jí)汉团灿蒙鲜鲑Y金。

三、本協(xié)議項(xiàng)下約定的開發(fā)項(xiàng)目涉及的個(gè)人住房貸款，甲方原則上全部交由乙方辦理，但因達(dá)不到乙方審批條件而未獲批準(zhǔn)的可交由其他金融機(jī)構(gòu)辦理。

四、甲方在乙方開立帳號(hào)為 的帳戶作為甲方在開 發(fā)項(xiàng)目中資金歸集和資金使用的指定封閉專用結(jié)算帳戶（下稱指定結(jié)算帳戶），并對(duì)該帳戶內(nèi)資金的歸集和使用承諾如下：

（一）甲方承諾下列資金進(jìn)入上述指定存款帳戶進(jìn)行管理： 1．甲方的項(xiàng)目自有資金；

2．銀行貸款：乙方發(fā)放的房地產(chǎn)開發(fā)貸款；

3．全部預(yù)售和銷售收入：包括定金、首付款、一次性付款、分期付款、個(gè)人住房貸款（不含個(gè)人住房貸款保證金）等全部該項(xiàng)目銷售收入；

4．出租收入：甲方將開發(fā)項(xiàng)目用于出租經(jīng)營(yíng)的租金收入。

（二）甲方承諾該項(xiàng)目資金的支用全部在乙方監(jiān)督下使用，包括： 1．與開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)的款項(xiàng)支用：包括土地款（土地出讓金除外）、報(bào)建費(fèi)用、工程建設(shè)款、設(shè)備款、材料款、各類稅費(fèi)等；

2．歸還乙方開發(fā)貸款本息的支用； 3．其它指出。

（三）在本協(xié)議履行期間，甲方接受乙方對(duì)指定結(jié)算帳戶全部資金收入、支出的監(jiān)督，及時(shí)提供乙方所需的相關(guān)資料，并對(duì)所提供資料的真實(shí)性、合法性負(fù)責(zé)。具體為：

1．從項(xiàng)目合法取得預(yù)售許可證之日起，甲方須每 天向乙方提供約定合作項(xiàng)目的銷售（預(yù)售）情況表，包括銷售（預(yù)售）的房屋套數(shù)、房號(hào)、價(jià)格等情況，以便于乙方監(jiān)管資金來源。

2．甲方須按期向乙方提供會(huì)計(jì)報(bào)表月報(bào)、季報(bào)和年報(bào)（年報(bào)須經(jīng)審計(jì)），并配合乙方進(jìn)行日常帳務(wù)情況核查，包括提供帳務(wù)處理的原始憑證、明細(xì)帳、總帳等資料。3．乙方發(fā)放貸款前，甲方應(yīng)提供乙方認(rèn)可的項(xiàng)目資金支用計(jì)劃，乙方根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展情況對(duì)照計(jì)劃對(duì)指定結(jié)算帳戶內(nèi)的資金支用進(jìn)行總體監(jiān)控，超出計(jì)劃內(nèi)支用的資金款項(xiàng)，必須經(jīng)乙方簽字確認(rèn)。工程出現(xiàn)管理混亂、采購(gòu)材料價(jià)格偏高、工程進(jìn)度款支付不同步的，乙方有權(quán)要求甲方整改并拒絕辦理款項(xiàng)支付。

4．甲方須將其與建筑承包商、材料與設(shè)備供應(yīng)商和其他收款人簽訂的承包合同、材料及設(shè)備供應(yīng)合同等合同原件以及中標(biāo)通知書、工程進(jìn)度計(jì)劃送乙方審驗(yàn)，同時(shí)提供復(fù)印件供乙方留存，若指定結(jié)算帳戶為甲方基本存款帳戶的還應(yīng)提供甲方的日常開支費(fèi)用計(jì)劃等資料。上述合同、資料作為甲方對(duì)外付款的主要依據(jù)。

5．甲方根據(jù)工程實(shí)際進(jìn)度，向乙方出示付款票據(jù)和乙方要求的其他資料，乙方根據(jù)上述合同及相關(guān)資料，對(duì)符合付款條件的予以簽字確認(rèn)。未經(jīng)乙方指定簽字人的簽字確認(rèn)，乙方會(huì)計(jì)部門有權(quán)拒絕受理甲方提出的付款要求。同時(shí)，按照甲乙雙方的上述約定，乙方有權(quán)拒絕辦理本協(xié)議項(xiàng)下指定結(jié)算帳戶的不符合本協(xié)議約定范圍的其他對(duì)外付款業(yè)務(wù)。

五、甲乙雙方同意對(duì)借款合同約定的還款期限作如下補(bǔ)充規(guī)定：在合同期限屆滿之前，當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)預(yù)計(jì)銷售收入的 時(shí)，甲方償還的乙方貸款不得少于貸款總額的 %；當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)預(yù)計(jì)銷售收入的 時(shí)，甲方償還的乙方貸款不得少于貸款總額的 %；當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)預(yù)計(jì)銷售收入的 時(shí)，甲方償還全部乙方貸款。

六、乙方承諾

（一）乙方承諾，甲方足額清償乙方全部開發(fā)貸款本息后，指定結(jié) 算帳戶內(nèi)資金全部解除封閉，甲方可自主支配；

（二）乙方承諾按照借款合同的約定按期足額發(fā)放貸款，但因甲方原因造成延遲的除外；

（三）在借款合同履行期間，乙方承諾按照有關(guān)法律法規(guī)作好資金結(jié)算服務(wù)；在甲方需要的情況下，對(duì)甲方項(xiàng)目資金的管理提出合理化建議；

（四）乙方保證對(duì)甲方提供的有關(guān)財(cái)務(wù)資料、項(xiàng)目資料以及其他商業(yè)秘密保密，但法律法規(guī)和金融規(guī)章另有規(guī)定的除外。

七、甲方違反本協(xié)議約定，乙方有權(quán)采取以下一種或幾種措施：

（一）要求甲方限期糾正其違約行為；

（二）停止發(fā)放剩余貸款款項(xiàng)，凍結(jié)指定結(jié)算帳戶資金；

（三）提前收回貸款本金及利息；

（四）要求貸款保證人履行保證責(zé)任，依法處置擔(dān)保物；

（五）在新聞媒體公告甲方違約行為；

（六）向銀行業(yè)協(xié)會(huì)通報(bào)甲方違約行為，會(huì)同其他銀行實(shí)行聯(lián)合制裁；

（七）按貸款本金的 %向甲方收取違約金；

（八）甲方嚴(yán)重違約，抽逃資金構(gòu)成對(duì)乙方詐騙時(shí)，乙方可依法向公安機(jī)關(guān)報(bào)案，追究其刑事責(zé)任。

八、乙方違反本協(xié)議約定，甲方有權(quán)采取以下一種或幾種措施：

（一）停止使用未使用貸款；

（二）提前歸還貸款本息，并不承擔(dān)由此給乙方造成的損失。

九、其它約定事項(xiàng)：

十、本協(xié)議經(jīng)甲方法定代表人、乙方負(fù)責(zé)人或授權(quán)代理人簽字并加蓋公章后生效。

十一、本協(xié)議與甲乙雙方簽訂的 號(hào)借款合同及其擔(dān)保合同具有同等法律效力。

十二、本協(xié)議未盡事宜，甲乙雙方協(xié)商解決。

十三、本協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份。甲方：（公章）法定代表人（簽字）年 月 日

乙方：（公章）負(fù)責(zé)人（授權(quán)代理人）年 月 日

（簽字）

第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款申請(qǐng)報(bào)告評(píng)估

房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 項(xiàng) 目 策劃單位：廣州廣興實(shí)業(yè)公司

目 錄

一、項(xiàng)目主辦單位概況

二、項(xiàng)目概況

三、項(xiàng)目工程建議

四、市場(chǎng)營(yíng)銷評(píng)估

五、企業(yè)資信評(píng)估

六、投資總額及資金來源評(píng)估

七、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評(píng)估

八、不確定分析

九、貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

十、評(píng)估結(jié)論和建議

十一、附表 2

一、項(xiàng)目主辦單位概況

1、主辦單位名稱、法定地址、營(yíng)業(yè)范圍 主辦單位名稱：北京BBB房地戶開發(fā)有限公司。經(jīng)濟(jì)類型：中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)。法定地址：北京市x區(qū)xxx街16號(hào)。經(jīng)營(yíng)范圍：“在規(guī)劃范圍內(nèi)對(duì)AAA項(xiàng)目的公寓及配套商業(yè)設(shè)施進(jìn)行開發(fā)、建設(shè)、出租、出售及其物業(yè)管理，井提供相關(guān)的咨詢服務(wù)”(見《京經(jīng)貿(mào)資字[1997]xxx號(hào)》文)。

2、合資各方名稱、注冊(cè)國(guó)家、法定地址和法定代表人姓名、國(guó)籍(1)xxx總公司(簡(jiǎn)稱：甲方)，是根據(jù)中國(guó)法律成立并在中國(guó)北京市注冊(cè)登記的公司，法定地址為北京市XXX街16號(hào)，法定代表人xxx，中國(guó)籍。

(2)美國(guó)xxxx公司(簡(jiǎn)稱：乙方)，是根據(jù)美國(guó)法律成立的公司，法定地址是美國(guó)馬薩諸塞州波士頓市，法定代表人XXXX，美國(guó)籍。(3)北京XXXX工程有限公司(簡(jiǎn)稱：丙方)，是根據(jù)中國(guó)法律成立并在中國(guó)北京市注冊(cè)登記的公司，法定地址為北京市x區(qū)x x路11號(hào)，法定代表人xxx，中國(guó)籍。

3、項(xiàng)目總投資、注冊(cè)資本、各方出資比例、出資方式(1)合資公司投資總額為5236萬美元(合43456萬元人民幣)。(2)注冊(cè)資本為1000萬美元，其中： 甲方認(rèn)繳100萬美元，占注冊(cè)資本的10%： 乙方認(rèn)繳890萬美元，占注冊(cè)資本的89%； 丙方認(rèn)繳10萬美元，占注冊(cè)資本的1%。(3)注冊(cè)資本出資方式： 甲、丙方：以認(rèn)繳額折合人民幣現(xiàn)金出資： 乙方：以890萬美元現(xiàn)金出資。截止到1998年3月，公司注冊(cè)資本計(jì)折8300萬元全部到位。(4)投資方貸款。除資本金和15000萬元貸款外，項(xiàng)目的其余投資由股東按工程進(jìn)度的需要貸款，不計(jì)利息。

4、合營(yíng)期限、利潤(rùn)分配 合營(yíng)期限50年。在合資經(jīng)營(yíng)期間，合營(yíng)各方按注冊(cè)資本出資比例分配利潤(rùn)和分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)及虧損。

5、審批單位 該公司是1996年10月經(jīng)北京市對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易委員會(huì)同意并報(bào)請(qǐng)北京市計(jì)劃委員會(huì)批準(zhǔn)建立的(見《京計(jì)基宇[1996年]第xx號(hào)》文)，1997年11月北京市人 3

民政府向該公司頒布了《外商投資介業(yè)介業(yè)批準(zhǔn)證書》(外經(jīng)貿(mào)京[1997]xx號(hào))，1998年4門國(guó)家工商行政管理總局向該公司頒發(fā)了《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》(企合京總副字第xxx號(hào))。

二、項(xiàng)目概況

1、項(xiàng)日背景 AAA項(xiàng)日前身系北京市xx單位建設(shè)的綜合業(yè)務(wù)樓，并已于1996年破土動(dòng)工。由于建設(shè)資金不足，經(jīng)北京市計(jì)劃委員會(huì)批準(zhǔn)，該項(xiàng)目于1996年10月轉(zhuǎn)給北京BBB房地產(chǎn)開發(fā)有限公司繼續(xù)開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營(yíng)。1997午11月，經(jīng)北京市計(jì)劃委員會(huì)批準(zhǔn)，該項(xiàng)日原綜合業(yè)務(wù)樓的建設(shè)內(nèi)容變更為公寓，項(xiàng)目名稱變更為xxx花園。1998年l月6日經(jīng)北京市地名辦公室核準(zhǔn)，取得“AAA公寓”《建筑名稱核準(zhǔn)證》。1998年4月，經(jīng)首都規(guī)劃委員會(huì)辦公室認(rèn)定，AAA為住宅項(xiàng)日。

2、項(xiàng)目?jī)?nèi)容 AAA項(xiàng)目位于北京市朝陽區(qū)。項(xiàng)目總占地面積為5126平方米，總建筑面積為56600平方米，其中：地上18-26層，共45776平方米；地下4層，共10824平方米。地下4層為汽車停車庫(kù)，有車位237個(gè)；首層及2層為供住戶使用的商務(wù)、辦公、餐飲、健身娛樂及變配電、保安、消防等用房：地面3層以上(標(biāo)準(zhǔn)層)為住宅，共有9種戶型計(jì)238套，屬中高檔住宅。該項(xiàng)目的住宅采取預(yù)售與現(xiàn)房出售，銷售對(duì)象主要是外國(guó)駐華機(jī)構(gòu)外資企業(yè)和國(guó)內(nèi)企業(yè)等單位和個(gè)人。AAA項(xiàng)日開發(fā)、建設(shè)總投資為43456萬元(除特別說明外，指人民幣，下同)。北京BBB房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自籌資金14941萬元(包括注冊(cè)資木8300萬元和股東貸款6641萬元)，占項(xiàng)目總投資的34%。1997年以來已投入7910萬元。目前該項(xiàng)目土建工程已進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn)層施工階段。AAA項(xiàng)日的設(shè)計(jì)單位是北京市xx設(shè)計(jì)研究院，施工單位是北京xx建筑工程公司，工程監(jiān)理單位是北京xxxx監(jiān)理公司。為銷售AAA項(xiàng)日的住宅，北京BBB房地產(chǎn)開發(fā)確限公司已成立銷售部，培訓(xùn)了銷售人員，確定了銷售策略和計(jì)劃，聘請(qǐng)xxx先生擔(dān)任市場(chǎng)總監(jiān)。

三、項(xiàng)目工程建設(shè)

1、主體工程(1)工程概況。擬建高層住宅樓——AAA由北京市xx設(shè)計(jì)研究院設(shè)計(jì)，經(jīng)北京市有關(guān)部門各級(jí)審定，并于1998年4月20日首都規(guī)劃委員會(huì)辦公室認(rèn)定。現(xiàn)己完成主體結(jié)構(gòu)工程地下4層和地上2層的施工，計(jì)劃1998年底主體工程封頂，1999年11月全部工程竣下入住。工程總用地面積：5126平方米； 建筑面積：56600平方米(地上：45776平方米，地下：10824平方米)；

建筑層數(shù)：地上18層，23層，26層，地下4層； 建筑物最高處高度：86.8米； 綠化面積：810平方米，占總用地面積的16%； 容積率：8.9； 建筑密度：39%； 停車數(shù)：室內(nèi)237輛，室外30輛。該建筑3層以上為住宅，設(shè)有四房二廳、三房二廳、一房一廳等9種戶型，共有238套住房，其中主力戶型為二居室，共152套。首層及2層為供住戶使用的商務(wù)、辦公、餐飲、健身、娛樂及變配電、保安、消防等用房。地下4層除設(shè)備及人防用房外，均為汽車停車庫(kù)及自行車庫(kù)房。建筑外形根據(jù)城市規(guī)劃部門要求，結(jié)合該區(qū)環(huán)境特點(diǎn)，設(shè)計(jì)成北低南高臺(tái)階形，體型規(guī)整，氣派典雅。(2)工程特點(diǎn)。1)地理環(huán)境優(yōu)越。該工程基地周圍已建成多座作為城市標(biāo)志性的高層建筑：如長(zhǎng)城飯店、京城大廈、燕莎中心、中日文流中心等，它們已構(gòu)成門北京現(xiàn)代化城巾的新面貌，是目前北京的黃金地帶，是高級(jí)商務(wù)、商業(yè)區(qū)。該項(xiàng)日所處地區(qū)空氣質(zhì)量為北京市僅有的兩個(gè)二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)地區(qū)，加之靠近東三環(huán)路交通十分便利，建成后對(duì)項(xiàng)日銷售業(yè)務(wù)十分有利。2)區(qū)域內(nèi)的人文環(huán)境較好。AAA項(xiàng)目建于北京第三使館區(qū)和國(guó)際學(xué)校的對(duì)面。毗鄰中日交流中心、凱賓斯基飯店，大部分為外國(guó)使館和國(guó)內(nèi)外賓客工作及生活的地區(qū)，人文環(huán)境較好，項(xiàng)目建立后最適合提供北京市國(guó)內(nèi)外駐京機(jī)構(gòu)人員居住。3)工程設(shè)計(jì)用地節(jié)約，平面布置緊湊，公用設(shè)施完善，戶型齊全，戶內(nèi)功能分區(qū)合理，客廳規(guī)整，視野開闊，空間分隔靈活，可滿足住戶不同的要求。建筑外形典雅，具有歐陸色彩。項(xiàng)日建成后適合外銷。4)該工程場(chǎng)地呈南北長(zhǎng)、東西短，建筑主要朝向?yàn)闁|西向，設(shè)計(jì)上為了最大限度地提高用地效益和建筑面積的要求，對(duì)住戶的朝向功能未能完美解決。因此，居室單朝向房間多，雙朝向房間少，居室室內(nèi)環(huán)境若不采取措施改善，會(huì)對(duì)銷售產(chǎn)生一定影響。5)該工程內(nèi)的廚房及衛(wèi)生間均通過天開通風(fēng)、采光。由于一部分天井的面積過小(3.7米*2.4米)和過高(89米)，難以滿足衛(wèi)生要求，井對(duì)消防不利。盡管設(shè)計(jì)己采取了相應(yīng)措施，但今后在使用上必須加強(qiáng)專業(yè)管理。綜上所述，AAA項(xiàng)目所處的地段及投資環(huán)境是良好的，如銷售價(jià)格合理，5

銷售前景看好。

2、公用工程 該工程項(xiàng)目所屬地區(qū)的市政四源、電訊等基礎(chǔ)設(shè)施較完善，給排水、供電、熱力、天然氣和通訊等管線齊備，升有充足的供應(yīng)量，給工程項(xiàng)目創(chuàng)造了優(yōu)越的條件。(1)給排水系統(tǒng)。1)該工程項(xiàng)目西側(cè)，現(xiàn)有市政給水管線DN400通過。經(jīng)市自來水給水規(guī)劃審批，同意待工程竣工后，從上述DN400管線上引入兩條直徑100以上水管，供給該工程建成后所需的生活及消防用水。最高生活用水量 306立方米/天 室內(nèi)消防用水量 30升/秒 室外消防用水量 20升/秒 自動(dòng)噴灑滅火用水量 26升/秒 2)紅線內(nèi)設(shè)有生活污水及雨水排出管線，并分流排入工程建筑物北側(cè)亮馬橋路和西側(cè)麥子店西路的市政雨、污水管網(wǎng)內(nèi)。生活污水平均排水量為245立方米/天。(2)供電系統(tǒng)。該工程采用兩路10KV電源儀電。經(jīng)市供電局1998年7月2l日批準(zhǔn)，由工程?hào)|側(cè)光明公寓∏接室，引出埋地電纜入戶。該工程建筑物一層設(shè)有刀閘室及變配電室。變配電室內(nèi)設(shè)有兩臺(tái)1600KV·A干式變壓器，正常時(shí)可同時(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)，并互相為備用。工程總設(shè)備容量 4619.6KW 其中：動(dòng)力設(shè)備

698.6KW 照明設(shè)備 3921.0KW 總計(jì)算容量

2368.7KW 需要系數(shù) 0.51 該工程主要用電為三級(jí)負(fù)荷用電：消防用電設(shè)備屬一級(jí)負(fù)荷；背通電梯、生活水泵、公用照明及通風(fēng)為二級(jí)負(fù)荷：住宅為三級(jí)負(fù)荷。

(3)熱力系統(tǒng)。該工程所需采暖和生活熱水均由市政熱力管網(wǎng)提供。在工程兩側(cè)，麥子店西路有市政供熱管線DN300，從上述供熱管線向東引出管徑為DNl50的管線進(jìn)入工程建筑物西側(cè)的地下一層的熱力交換站。工程項(xiàng)目冬季采暖用熱量 263萬大卡/時(shí) 工程項(xiàng)目生活熱水用熱量 138萬大卡/時(shí) 全年供熱范圍為：①冬季供給室內(nèi)采暖、生活用熱水及維持游泳池水溫；②夏季僅供生活用熱水。6

(4)天然氣系統(tǒng)。該工程項(xiàng)目所需生活用燃?xì)庥墒刑烊粴夤竟┙o。在該工程建筑物附近亮馬橋一側(cè)，現(xiàn)有直徑400中壓市政天然氣管線通過。該工程擬引入管線，經(jīng)調(diào)壓箱降為低壓天然氣入戶，供使用。(5)弱電系統(tǒng)。1)電訊：市政電信干線已設(shè)置在該工程樓前。為方便大樓管理部門需要，項(xiàng)目設(shè)有一個(gè)500門內(nèi)部電話系統(tǒng)。大樓住宅部分均用市話，在各層預(yù)留電話配線箱，待住戶人住后，可根據(jù)需要報(bào)裝。2)工程設(shè)有共用電視系統(tǒng)、可視對(duì)講電話系統(tǒng)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系境、保安監(jiān)視及停車場(chǎng)管理系統(tǒng)。(6)道路。該工程西側(cè)麥子店山路尚未鋪設(shè)，擬與沿線個(gè)單位合作集資建設(shè)，使人樓四周形成循環(huán)車道。綜上所述，本工程項(xiàng)目的水、電、氣、熱力、通訊等公用工程基礎(chǔ)條件基本落實(shí)，技術(shù)設(shè)備齊全、合理，能滿足項(xiàng)目發(fā)展的需要。

3、環(huán)保與消防(1)該工程系高層住宅建筑物，居于交通干線兩側(cè)，在設(shè)計(jì)上要考慮環(huán)境噪聲影響，選用噪聲低的設(shè)備，井考慮消聲隔離處理；對(duì)廢氣源車庫(kù)與廚房，均設(shè)置機(jī)械送、排風(fēng)系統(tǒng)，使廢氣向高處排放：對(duì)糞便、污水均考慮經(jīng)化糞池后排入市政門水管網(wǎng)。(2)工程設(shè)有消火栓系統(tǒng)、自動(dòng)噴灑系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)，以解決高層建筑的防火問題。工程考慮了環(huán)保和消防問題，但在竣工后需進(jìn)一步核實(shí)，以免后患。

四、市場(chǎng)營(yíng)銷評(píng)估 AAA住宅順口地處朝陽區(qū)燕莎商城附近繁華商業(yè)區(qū)，北鄰開發(fā)中的第三使館區(qū)，周圍外資企業(yè)和國(guó)內(nèi)商家云集，物業(yè)地理位置優(yōu)越，這些都是住宅銷售的有利條件。因此，開發(fā)商將本項(xiàng)目定位為中高檔專項(xiàng)住宅，銷售對(duì)象定為外國(guó)駐華機(jī)構(gòu)、外資企業(yè)、港澳客商、東南亞客商和部分國(guó)內(nèi)企業(yè)家，在綜合考慮住宅的開發(fā)成本和客戶的購(gòu)買力后，開發(fā)商將住宅的起步銷售價(jià)格定為1750美元/平方米(14525元/平方米)。若按此價(jià)格計(jì)算，項(xiàng)目的內(nèi)部收益率高達(dá)46%。(1)中高檔住宅的供給：1994午以來，北京市中高檔住宅發(fā)展迅速，僅外銷房總供給量高達(dá)100萬平方米，目前仍有30余萬平方米待銷。2000年前竣工的外銷房在建總面積仍高達(dá)50萬平方米。若加上內(nèi)銷房部分中高檔住宅的待銷和在建面積，近期中高檔住宅的總供給量可能會(huì)超過130萬平方米。盡管如此，由于有上述的高額回報(bào)，不少開發(fā)商仍正尋找商機(jī)。因此，短期內(nèi)中高檔住宅的供應(yīng)仍會(huì)保持上升趨勢(shì)。7

(2)中高檔住宅的需求：項(xiàng)目主要銷售對(duì)象是外交人事和海外客商。海外客商在京購(gòu)置地產(chǎn)的目的有二：投資增值和工作住房。投資增值量取決于資源的稀缺程度。目前市場(chǎng)中高檔住宅供給量充足，購(gòu)入的地產(chǎn)增值空間不大，回報(bào)率比前二年有所降低，買家觀望者增多。盡管北京是中外商入駐最多的城市，但北京也是國(guó)際權(quán)威機(jī)構(gòu)評(píng)定的全世界生活費(fèi)用矗高的三個(gè)城市之一，其中包括住宅價(jià)格。因此，為降低經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，外商增加雇用本地高級(jí)管理人最，縮減駐京高級(jí)管理人員，減少了外銷房的一部分客源。從功能和質(zhì)量上來講，外銷房和內(nèi)銷房出入不大，價(jià)格卻差2000-3000元(見表4-1)，這一價(jià)差也會(huì)搶走一些外銷房的中外方客戶。但是，我們也應(yīng)看到，隨著住房制度的改革，國(guó)內(nèi)各個(gè)階層人購(gòu)買私房的常識(shí)增強(qiáng)，—部分成功的企業(yè)家和高級(jí)職員會(huì)在房屋市場(chǎng)低迷的時(shí)候買入適用的高檔住宅，這樣便增加一部分客戶。因此，預(yù)計(jì)未來中高檔住宅的需求會(huì)與目前大體持平。(3)市場(chǎng)現(xiàn)狀：據(jù)1998年北京居民貸款購(gòu)房展統(tǒng)計(jì)，預(yù)售的l0萬平方米普通住宅平均價(jià)為4300元，預(yù)獸的3.4萬平方米中高檔住宅平均售價(jià)為7700元，預(yù)售的0.5萬平方米別墅平均售價(jià)為10000元。表4-1為正在出售的類似于AAA項(xiàng)目的中高檔住宅消價(jià)統(tǒng)計(jì)資料。表4-1 中高檔住宅銷價(jià)資料 住宅名稱 位置 內(nèi)外銷 銷售方式 價(jià)格(元/㎡)美惠大廈 二環(huán)路港澳中心南側(cè) 外銷 預(yù)售 12035 國(guó)際友誼花園 三元橋 外銷 預(yù)售 12035 世方豪情 京成大廈 外銷 現(xiàn)房 11000 羅馬花園 中日友誼醫(yī)院西 外銷 現(xiàn)房 13280 陽光廣場(chǎng) 亞運(yùn)村 外銷 現(xiàn)房 11000 賓都花園 長(zhǎng)城飯店東 外銷 現(xiàn)房 12500 錦繡園 工體北路 內(nèi)銷 預(yù)售 8588 世紀(jì)光華公寓 國(guó)貿(mào)中心北 內(nèi)銷 預(yù)售 9988 以上住宅和公寓的銷售對(duì)象與AAA項(xiàng)目相同，地理位置也與該項(xiàng)目富競(jìng)爭(zhēng)性，考慮都是同一檔次的住宅，建筑結(jié)構(gòu)、平而布局、內(nèi)部裝修等大同小異，因而價(jià)格是可比較的。從表4-1可以看出，目前外銷房每平方米平均價(jià)格為12000元左右，現(xiàn)房比期房略高，內(nèi)銷房每平方米單價(jià)要比外銷低2000-3000元。(4)評(píng)估價(jià)格建議：開發(fā)商銷售部門主持人XXX先生是業(yè)內(nèi)資深專家，有多年在美國(guó)、香港、廣州和北京售房經(jīng)驗(yàn)，諳孰房地產(chǎn)市場(chǎng)，為本項(xiàng)目制定了切實(shí)可行的銷售戰(zhàn)略，兼有訓(xùn)練有素的營(yíng)銷隊(duì)伍，預(yù)計(jì)在未來市場(chǎng)銷售上會(huì)有良好業(yè)績(jī)。8 但是，綜合考慮該項(xiàng)目自身的優(yōu)勢(shì)(如地理位置、專項(xiàng)住宅和優(yōu)良的物業(yè)管理)，中高檔住宅的供給顯和可預(yù)見的需求量，對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇的期望，參考目前同類住宅的市場(chǎng)成交價(jià)，同時(shí)依照項(xiàng)目評(píng)估的穩(wěn)妥原則，建議在本項(xiàng)目評(píng)估中樓盤銷售價(jià)格以1450美元。(或12035元)起步為宜。

五、企業(yè)資信評(píng)價(jià)(1)北京BBB房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是經(jīng)我國(guó)政府批準(zhǔn)的中美合資企業(yè)。中方股東有：XXX總公司和北京XXXX工程有限公司；美方股東是美國(guó)XXX公司。(2)北京BBB房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的董事會(huì)亦由中美合資三方人組成。其董事會(huì)成員均有大學(xué)以上學(xué)歷和管理能力，領(lǐng)導(dǎo)群體素質(zhì)較高，在北京BBB房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的工作中三方合作很好。(3)北京BBB房地產(chǎn)開發(fā)有限公司沒有辦公室、工程部、財(cái)務(wù)部和銷售部。財(cái)務(wù)部的財(cái)務(wù)制度健全；財(cái)務(wù)部經(jīng)理為乙方委派，具有大學(xué)以上文化水平，且有較高業(yè)務(wù)水平和管理能力。銷售部的工作人員均為最近公開招聘的研究生和大學(xué)生；同時(shí)聘請(qǐng)香港某測(cè)量師行北京地區(qū)總經(jīng)理擔(dān)任市場(chǎng)總監(jiān)。該公司已對(duì)銷售人員進(jìn)行了培訓(xùn)，并擬定了銷售策略和銷售計(jì)劃。1998年l0月將大力開展銷售活動(dòng)，并做出了銷售保證。(4)AAA項(xiàng)口是在建項(xiàng)目，也是北京BBB房地產(chǎn)開發(fā)有限公司唯一從事的項(xiàng)目。自1997年以來，該項(xiàng)目已投入7910萬元，財(cái)務(wù)狀況較好。由于項(xiàng)目尚在施工，未能銷售，故無收入。

六、投資總額及資金來源評(píng)估

1、評(píng)估依據(jù)(1)北水市xx設(shè)訓(xùn)院編制的《AAA項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)概算》；(2)北京BBB房地產(chǎn)開發(fā)有限公司《貸款申請(qǐng)報(bào)告》；(3)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度與實(shí)際投資使用情況；(4)末完工程所需投資的預(yù)測(cè)。

2、項(xiàng)目投資總額 該項(xiàng)目投資總額為43456萬元，全部用于開發(fā)產(chǎn)品投資。開發(fā)產(chǎn)品成本中不含財(cái)務(wù)費(fèi)用部分為41367萬元，其中：土地開發(fā)費(fèi)用16570萬元；前期工程費(fèi)用532萬元；基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程費(fèi)1379萬元；建筑安裝工程費(fèi)19409萬元；預(yù)備費(fèi)1351萬元。詳見附表4-l。

3、項(xiàng)目建設(shè)及用款計(jì)劃 該項(xiàng)目自1997年開始建設(shè)，計(jì)劃2000年完工。資金使用計(jì)劃4年，1997年已投資7910萬元，1998年投資20955萬元，1999年有著9792萬元，2000年投資4214萬元。9

4、項(xiàng)目資金來源 資金來源有注冊(cè)資本金8300萬元，股東貸款6641萬元，擬向農(nóng)業(yè)銀行申請(qǐng)住房建設(shè)抵押貸款15000萬元，以上約29000萬元，其余部分可用商品房預(yù)售收入款解決，因此，資金來源可以說是可靠落實(shí)的。詳見附表4-2。

七、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評(píng)估

1、評(píng)估依據(jù)(1)建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》計(jì)劃出版社，2000年；(2)《中國(guó)xx銀行中長(zhǎng)期貸款項(xiàng)目評(píng)估方法》；(3)北京BBB房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的《貸款申請(qǐng)報(bào)告》；(4)國(guó)家現(xiàn)行的財(cái)稅制度和有關(guān)法規(guī)。

2、主要數(shù)據(jù)的確定 評(píng)估用的基本數(shù)據(jù)經(jīng)與借款方共同研究確定如下：(1)可銷售的商品房面積56600千方米，其中：住宅42100平方米；服務(wù)用房4195平方米：汽車庫(kù)車位237個(gè)/10305平方米。(2)貸款：向銀行借款15000萬，借款利率5%，項(xiàng)目第2年借款11000萬元，第3年借款4000萬元。全部借款在第4、5等本還款。(3)商品房的銷售價(jià)格：住宅每平方米第1年1450美元、第2年1550美元、第3年1650美元(1美元=8.3元人民幣)，折人民幣分別為12035元、12865元及13695元。服務(wù)用房每平方米2000美元，折人民幣16600元。汽車庫(kù)車位每個(gè)250000元。(4)銷售計(jì)劃：住宅及汽車庫(kù)車位進(jìn)行預(yù)售，計(jì)劃3年內(nèi)售完，第2年銷售15%，第3年銷售50%，第4年銷售35%：服務(wù)用房則于第4年銷售。預(yù)售房分期付款，合同簽訂當(dāng)年交50%，余款第2年交30%，第3年交20%。(5)項(xiàng)目計(jì)算期：根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)，以商品房全部售完為限，計(jì)算期定為6年，從第2年起繼續(xù)施工，3年內(nèi)完工。

(6)稅費(fèi)率：營(yíng)業(yè)稅稅率為5%；城市維護(hù)建設(shè)稅稅率7%，教育費(fèi)附加費(fèi)率3%；土地增值稅稅率按不同的增扣比為0~40%；企業(yè)所得稅稅率為33%，管理費(fèi)用按建筑工程費(fèi)用的3%提取；銷售費(fèi)用按工程費(fèi)的5%提取；不可預(yù)見費(fèi)為1351萬元；職工獎(jiǎng)勵(lì)及福利基金、儲(chǔ)備基金和企業(yè)發(fā)展發(fā)展基金均按5%提取，余下可供分配的利潤(rùn)在借款未償還前暫不分配，留在企業(yè)，直至項(xiàng)目計(jì)算期末再分配。基準(zhǔn)收益串Ie發(fā)定為15。

3、收入及成本 商品房銷售收入共為67749萬元，與之相對(duì)應(yīng)的開發(fā)產(chǎn)品成本為43456萬元。10 其中管理費(fèi)用及銷售費(fèi)用分別為582萬元及970萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)用為2089萬元。詳見附表4-

1、附表4-3和附表4-4。

4、利潤(rùn)與稅金 該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)稅金為3726萬元，土地增值稅為6048萬元，利潤(rùn)總額為14519萬元，所得稅為4791萬元，減三項(xiàng)基金后，可供分配的利潤(rùn)為7490萬元。詳見附表4-4。

5、盈利能力分析 全部投資內(nèi)部收益率：所得稅前為21.1%，凈現(xiàn)值為2868萬元；資本金內(nèi)部收益率為37.1%；投資各方的內(nèi)部收益率都為15.7%；大大高于銀行貸款利率及基準(zhǔn)折現(xiàn)率。因此在財(cái)務(wù)上是可行的。投資回收期為4.1年。詳見附表4-

5、附表4-6。

6、清償能力分析 申請(qǐng)抵押貸款15000萬元，約定從第4年起兩年內(nèi)償還，其資金來源主要為可利用預(yù)售收入。經(jīng)測(cè)算，預(yù)售收入除少量用于項(xiàng)目投資外，其余款項(xiàng)用來還款是富富有余的。詳見附表4-7。項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債率是比較低的，僅在第2年達(dá)到67%，其余年份均在37%~58%之間。詳見附表4-9。

八、不確定分析

1、項(xiàng)目的敏感因素 影響項(xiàng)目收益的主要敏感因素為開發(fā)產(chǎn)品投資、售房?jī)r(jià)格和售房款回籠進(jìn)度三項(xiàng)。詳見表4-2和圖4-1。表4-2 敏感性分析表 序號(hào) 項(xiàng)目

變動(dòng)幅度(%)全部投資(所得稅前)內(nèi)部收益率(%)凈現(xiàn)值(萬元)投資回收期(年)0 基本方案 21.1 2868 4.1 1 開發(fā)產(chǎn)品投資 +10 14.6-191 4.4-10 28.7 5926 3.8 2 售房?jī)r(jià)格 +10 28.7 6563 3.8-10 13.2-826 4.5 3 預(yù)售款回籠進(jìn)度 +10 22.8 3440 3.9-10 17.2 991 4.4 11

40200-40-30-20-10010203040-20售房?jī)r(jià)格預(yù)售款回籠進(jìn)度基準(zhǔn)收益率開發(fā)產(chǎn)品投資

從表4-2和圖4—1來看，開發(fā)產(chǎn)品投資和售房?jī)r(jià)格是兩大敏感因素，如果它們分別向不利方向變動(dòng)10%，內(nèi)部收益率分別下降至14.6%和13.2%，投資回收期也將分別增加至4.4年。相比之下，預(yù)售款回籠進(jìn)度對(duì)項(xiàng)目影響不太大。由此看，項(xiàng)目有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

2、臨界點(diǎn)分析 為考察對(duì)開發(fā)產(chǎn)品效益有影響的因素變化的極限承受能力對(duì)開發(fā)產(chǎn)品投資、售房?jī)r(jià)格、土地費(fèi)用和售房面積等因素作臨界點(diǎn)分析，若期望的可接受內(nèi)部收益率為15%，則開發(fā)投資臨界點(diǎn)為47530

萬元，增長(zhǎng)4074萬元；售房?jī)r(jià)格的臨界點(diǎn)11041元，降低929元：土地費(fèi)用的臨界點(diǎn)為22138萬元，增長(zhǎng)5568萬元；售房面積的臨界點(diǎn)為50548平方米，下降6052平方米。從臨界點(diǎn)分析可見(表4-3)，項(xiàng)目對(duì)土地費(fèi)用變動(dòng)的承受力最強(qiáng)。表4-3 臨界點(diǎn)分析表 指標(biāo)名稱 基本方案結(jié)果 臨界點(diǎn)計(jì)算 內(nèi)部收益率(%)21.1 期望值 15.0 開發(fā)投資(萬元)43456 最高值 47530 最低值 11041 售房?jī)r(jià)格(元/平方米)11970 最高值 22138 土地費(fèi)用(萬元)16570 最低值 50548 售房面積平(方米)56600 12

九、貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

1、申請(qǐng)貸款的種類、金額、期限 項(xiàng)目主辦單位根據(jù)工程進(jìn)度用款情況擬向xx銀行xx支行以抵押方式申請(qǐng)貸款15000萬元，寬限期為2年，2年等本還款。

2、抵押物及其估價(jià) 抵押物為主辦單位取得的《國(guó)有土地使用權(quán)證》。該抵押物辦單位委托北京xx房地產(chǎn)咨詢?cè)u(píng)估有限公司評(píng)估，估價(jià)內(nèi)容為總建筑面積56600平方米，建設(shè)用地面積5126平方米。據(jù)該公司《估價(jià)報(bào)告》，房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果為34438.57萬元。《估價(jià)報(bào)告》將價(jià)格定義為：委估物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值包含地塊的熟地地價(jià)和部分工程費(fèi)用、部分設(shè)備費(fèi)用。熟地價(jià)是委估地塊達(dá)到七通一平，公寓用地70年土地使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)格。同時(shí)，含開發(fā)所支付的前期工程費(fèi)(部分)、設(shè)備款(部分)及其他費(fèi)用。

3、抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估

《評(píng)估報(bào)告》是1998年2月27日簽署的。當(dāng)時(shí)該項(xiàng)目正處于施工期，當(dāng)年3~8月又投入建設(shè)資金約5000萬元。該估價(jià)依據(jù)的市場(chǎng)價(jià)為2500美元/平方米，目前來看似偏高。上述兩項(xiàng)相抵，抵押物原評(píng)估價(jià)值額仍應(yīng)有所調(diào)低。按《評(píng)估報(bào)告》的估價(jià)值，按抵押率占50%及70%計(jì)，可貸款的本息額為17219萬元至24000萬元。該項(xiàng)目需貸款15000萬元人民幣，加利息共計(jì)為17400萬元。如按抵押率70%計(jì)算，抵押物價(jià)值是可以接受的。

4、貸款償還能力的評(píng)估 根據(jù)本報(bào)告財(cái)務(wù)效益評(píng)估，本項(xiàng)目的借款可以在約定的兩年內(nèi)歸還，評(píng)估進(jìn)一步分析了如銷售受到影響，即使3年內(nèi)銷售率只達(dá)90%，亦不影響貸款的償還。因此，貸款償還能力是強(qiáng)的。

十、評(píng)估結(jié)論和建議(1)北京BBB房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是經(jīng)北京市人民政府批準(zhǔn)的、具有企業(yè)法人資格的中外合資企業(yè)。其經(jīng)營(yíng)范圍就是AAA項(xiàng)目的開發(fā)、建設(shè)、出租、出售與物業(yè)管理。該公司注冊(cè)資本為8300萬元，已全部到位。(2)北京BBB房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的管理機(jī)構(gòu)，特別是財(cái)務(wù)、銷售等部門，機(jī)構(gòu)簡(jiǎn)練，制度健全，工作嚴(yán)謹(jǐn)。(3)AAA項(xiàng)目設(shè)計(jì)外型典雅，住宅戶型多，內(nèi)部設(shè)施合理：施工質(zhì)量—流，地下工程曾獲1998年北京建委“長(zhǎng)城杯”獎(jiǎng)；工程監(jiān)理嚴(yán)格。(4)北京市朝陽區(qū)是北京市規(guī)劃的商務(wù)辦公區(qū)，AAA項(xiàng)目正處于該區(qū)范圍的中心地帶，為外商機(jī)構(gòu)、外資(合資)企業(yè)包圍，又與北京新開辟的第三使館區(qū)隔 13

路相望，交通便利，服務(wù)設(shè)施齊備，因此，相對(duì)于北京市其他中高檔住宅而言，具有叫優(yōu)越的地理環(huán)境，如銷售適當(dāng)，必然有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。(5)AAA項(xiàng)目是一項(xiàng)在建工程，已投入資金7910萬元人民幣，預(yù)計(jì)1998年年底結(jié)構(gòu)封頂，1999年進(jìn)行設(shè)備安裝與內(nèi)裝修，于11月即可人住。目前是該項(xiàng)目工程使用資金較集中的時(shí)間，如能獲得貸款支持，將有利于工程進(jìn)展和投資效益的發(fā)揮。(6)經(jīng)測(cè)算分析，AAA項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益好，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。只要銷售價(jià)格合理，營(yíng)銷得力，可以按計(jì)劃完成銷售任務(wù)，回收資金。因此，該項(xiàng)目?jī)斶€貸款是有保證的。詳見表4-4。(7)該項(xiàng)貸款為抵押貸款，抵押率符合國(guó)家規(guī)定的范圍。總之，該項(xiàng)貸款是可行的，安全度較高。建議在房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是中高檔市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的形勢(shì)下，要加強(qiáng)營(yíng)銷工作，以合理的價(jià)格和優(yōu)良的服務(wù)，去贏得用戶。14

表4-4 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 名稱 單位 數(shù)據(jù) 備注 Ⅰ 設(shè)計(jì)規(guī)模 1 房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品總建筑面積平方米 56600 2 商品房銷售平方米 56600 其中：住宅平方米 42100 服務(wù)用房平方米 4195 汽車庫(kù)車位平方米 10305 Ⅱ 經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 1 總投資 萬元 43456 2 開發(fā)產(chǎn)品投資 萬元 43456 其中：財(cái)務(wù)費(fèi)用 萬元 2089 資金籌措 萬元 43456

其中：資本金 萬元 8300 借款 萬元 15000 4 經(jīng)營(yíng)收入 萬元 13550 年平均 5 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 萬元 745 年平均 6 總成本費(fèi)用 萬元 8691 年平均 7 利潤(rùn)總額 萬元 2904 年平均 8 所得稅 萬元 958 年平均 9 稅后利潤(rùn) 萬元 1946 年平均 10 土地增值稅 萬元 1210 年平均 Ⅲ 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 商品房投資利潤(rùn)率 % 33.4 商品房投資利稅綠 % 55.9 商品房資本金凈利潤(rùn)率 % 117.2 全部投資內(nèi)部收益率(所得稅前)% 21.1 全部投資投資回收期(所得稅前)年 4.1 全部投資內(nèi)部收益率(所得稅后)% 15.3 全部投資投資回收期(所得稅后)年 4.4 資本金內(nèi)部收益率 % 37.1 長(zhǎng)期借款償還期(房地產(chǎn)投資)年 4.0 貸款期起 附表4-1 項(xiàng)目總投資估算表 單位：萬元

序號(hào) 項(xiàng)目 金額 說明 1 開發(fā)建設(shè)投資 43456 1.1 土地費(fèi)用 16570 1.2 前期工程費(fèi) 532 1.3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 1379 1.4 建筑安裝工程費(fèi) 19409 1.5 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 1.6 開發(fā)間接費(fèi) 1.7 管理費(fèi)用 582 1.8 銷售費(fèi)用 970 1.9 開發(fā)期稅費(fèi) 368 1.10 其他費(fèi)用 206 1.11 不可預(yù)見費(fèi) 1351 1.12 財(cái)務(wù)費(fèi)用 2089 2 經(jīng)營(yíng)資金項(xiàng)目總投資 43456 開發(fā)產(chǎn)品成本 43456 固定資產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)資金 附表4-2 投資使用計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6 1 總投資 43456 7910 20955 9792 4214 585 1.1 自營(yíng)資產(chǎn)投資 1.2 自營(yíng)資產(chǎn)投資借款建設(shè)期利息 1.3 自營(yíng)資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 1.4 經(jīng)營(yíng)資金 1.5 開發(fā)產(chǎn)品投資 43456 7910 20955 9792 4214 585 其中：不含財(cái)務(wù)費(fèi)用 41367 7910 20675 9130 3450 203 財(cái)務(wù)費(fèi)用 2089 280 662 764 382 2 資金籌措 43456 2.1 資本金 8300 4980 3320 2.2 預(yù)售收入 13515 2924 5792 4214 585 2.3 預(yù)租收入 2.4 其他(股東貸款)6641 2930 3711 2.5 借款 15000 11000 4000 2.5.1 固定資產(chǎn)投資人民幣借款 15000 11000 4000 自營(yíng)資產(chǎn)投資人民幣借款 房地產(chǎn)投資人民幣借款 15000 11000 4000 自營(yíng)資產(chǎn)投資外幣借款 房地產(chǎn)投資外幣借款 2.5.2 自營(yíng)資產(chǎn)投資建設(shè)期利息借款 2.5.3 經(jīng)營(yíng)資金人民幣借款 16

附表4-3 售房收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 單位：萬元

序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6 1 售房收入 67749 4244 17568 25319 14774 5843 1.1 可銷售面積(㎡)56600 7861 26203 22537 1.2平均售價(jià)(元/㎡)10799 11466 12964 1.3 銷售比例(%)100 14 46 40 2 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 3726 233 966 1393 813 321 2.1 營(yíng)業(yè)稅 3387 212 878 1266 739 292 2.2 城市維護(hù)建設(shè)稅 237 15 61 89 52 20 2.3 教育費(fèi)附加 102 6 26 38 22 9 3 土地增值稅 6048 406 1597 2239 1300 506 4 商品房銷售凈收入 57975 3605 15005 21688 12661 5016 附表4-4 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表(全部投資)單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6 1 現(xiàn)金流入 67749 4244 17568 25319 14774 5843 1.1 售房收入 67749 4244 17568 25319 14774 5843 1.2 租房收入 1.3 自營(yíng)收入 1.4 其他收入 1.5 回收固定資產(chǎn)余值 1.6 回收經(jīng)營(yíng)資產(chǎn) 1.7 凈轉(zhuǎn)售收入 2 現(xiàn)金流出 55933 7910 21539 12849 8934 3414 1287 2.1 固定資產(chǎn)投資(方向稅)2.2 開發(fā)產(chǎn)品投資(不含財(cái)務(wù)費(fèi)41367 7910 20675 9130 3450 203

2.3 用)2.4 經(jīng)營(yíng)資金 2.5 自營(yíng)部分經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 2.6 出租房經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 3726 233 966 1393 813 321 2.7 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 6048 406 1597 2239 1300 506 2.8 土地增值稅 4791 225 1156 1852 1089 460 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 11816-7910-17295 4720 16385 11360 4556 累計(jì)凈現(xiàn)金流量-7910-25205-20485-4100 7260 11816 4 所得稅前凈現(xiàn)金流量 16608-7910-17070 5875 18238 12458 5016 累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量-7910-24980-19105-867 11592 16608 計(jì)算指標(biāo) 所得稅前 所得稅后 內(nèi)部收益率(FIRR)21.08% 15.29% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)2868 134 投資回收期(年)4.07 4.36 基準(zhǔn)收益率(Ie)15.00% 15.00% 17

附表4-5 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表(資本金)單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6 1 現(xiàn)金流入 74390 4244 24209 25319 14774 5843 1.1 售房收入 67749 4244 17568 25319 14774 5843 1.2 租房收入 1.3 自營(yíng)收入 1.4 其他(回收股東貸款)6641 6641 1.5 回收固定資產(chǎn)余值 1.6 回收經(jīng)營(yíng)資金 1.7 凈轉(zhuǎn)售收入 2 現(xiàn)金流出 58508 7910 10842 9628 17386 11407 1334 2.1 資本金 8300 4980 3320 2.2 預(yù)售(租)收入用于開發(fā)產(chǎn)品投資 13515 2924 5792 4214 585 2.3 自營(yíng)部分經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 2.4 出租房經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 2.5 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 3726 233 966 1393 813 321 2.6 土地增值稅 6048 406 1597 2239 1300 506 2.7 所得稅 4791 225 1156 1852 1098 460 2.8 長(zhǎng)期借款本金償還 15000

7500 7500

2.9 流動(dòng)資金借款償還 2.10 短期借款本金償還 2.11 其他(股東貸款)6641 2930 3711 2.12 職工獎(jiǎng)勵(lì)及福利基金 486 23 117 188 112 47 3 凈現(xiàn)金流量 15882-7910-6598 14581 7933 3366 4509 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量

-7910-14508 73 8007 11373 15882 計(jì)算指標(biāo) 內(nèi)部收益率(FIRR)37.1% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)5879 基準(zhǔn)收益率(Ie)15.00% 18

附表4-6 損益表 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6 1 經(jīng)營(yíng)收入 67749 4244 17568 25319 14774 5843 1.1 商品房銷售收入 67749 4244 17568 25319 14774 5843 1.2 房地產(chǎn)租金收入 1.3 自營(yíng)收入 2 經(jīng)營(yíng)成本 43456 2924 11503 16074 9333 3622 2.1 商品房經(jīng)營(yíng)成本 43456 2924 11503 16047 9333 3622 2.2 出租房經(jīng)營(yíng)成本(攤銷)3 出租房經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 4 自營(yíng)部分經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 5 自營(yíng)部分折舊、攤銷 6 自營(yíng)部分財(cái)務(wù)費(fèi)用 7 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 3726 233 966 1393 813 321 8 土地增值稅 6048 406 1597 2239 1300 506 9 利潤(rùn)總額 14519 681 3503 5613 3328 1394 10 彌補(bǔ)以前虧損

應(yīng)納稅所得額 14519 681 3503 5613 3328 1394 12 所得稅 4791 225 1156 1852 1098 460 13 稅后利潤(rùn) 9728 456 2347 3761 2230 934 職工獎(jiǎng)勵(lì)及福利基金 486 23 117 188 112 47 儲(chǔ)備基金 778 36 188 301 178 75 企業(yè)發(fā)展基金 973 46 235 376 223 93 14 加：年初未分配利潤(rùn) 351 2158 2527 2122 15 可供投資者分配利潤(rùn)

351 2158 5054 4244 2841 應(yīng)付利潤(rùn) 7490 2527 2122 2841 A方 749 253 212 284 B方 6666 2249 1889 2529 C方 75 25 21 28 17 年末未分配利潤(rùn) 2527 2122 351 2158 19

附表4-7 長(zhǎng)期借款還本付息估算表 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6 1 長(zhǎng)期借款償還 1.1 年初借款本息累計(jì) 11000 15000 7500 本金 11000 15000 7500 建設(shè)期利息 1.2 本年借款 15000 11000 4000 1.3 本年應(yīng)計(jì)利息 2089 280 662 764 382 1.4 本年還本付息 280 662 8264 7882 還本 15000 7500 7500 付息 2089 280 662 764 382 1.5 年末借款本息累計(jì) 11000 15000 7500 2 房地產(chǎn)投資人民幣借款 2.1 年初借款本息累計(jì) 11000 15000 7500

本金

11000 15000 7500

建設(shè)期利息 2.2 本年借款 15000 11000 4000 2.3 本年應(yīng)計(jì)利息 2089 280 662 764 382 2.4 本年還本付息

280 662 8264 7882

還本 15000 7500 7500 付息 2089 280 662 764 382 2.5 年末借款本息累計(jì) 11000 15000 7500 3 還本資金來源 456 8514 24504 27981 4556 3.1 上年余額 456 8514 17004 3.2 攤銷 3.3 折舊 3.4 利潤(rùn) 369 3.5 可利用售房收入 456 8057 15621 10978 4556 3.6 其他 4 償還等額還款本金 7500 7500 5 償還長(zhǎng)期貸款--本金能力 456 8517 4556 17004 20481 6 長(zhǎng)期借款償還期(年)5 20

附表4-8 資金來源與運(yùn)用表 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6 1 資金來源 97690 7910 22275 21568 25319 14774 5843 1.1 商品房銷售收入 67749 4244 17568 25319 14774 5843 1.2 房地產(chǎn)租金收入 1.3 自營(yíng)收入 1.4 自營(yíng)資產(chǎn)長(zhǎng)期借款 1.5 自營(yíng)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資金借款 1.6 房地產(chǎn)投資借款 15000 11000 4000 1.7 短期借款 1.8 資本金 8300 4980 3320 1.9 其他(股東貸款)6641 2930 3711 1.10 回收固定資產(chǎn)余值 1.11 回收經(jīng)營(yíng)資金 1.12 凈轉(zhuǎn)售收入 2 資金運(yùn)用 87639 7910 21842 20269 19913 13530 4175 2.1 自營(yíng)固定資產(chǎn)投資(方向稅)2.2 自營(yíng)固定資產(chǎn)建設(shè)期利息 2.3 房地產(chǎn)投資(財(cái)務(wù)費(fèi)用)43456 7910 20955 9792 4214 585 2.4 經(jīng)營(yíng)資金 2.5 自營(yíng)部分經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 2.6 自營(yíng)部分財(cái)務(wù)費(fèi)用 2.7 出租房經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 2.8 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 3726 233 966 1393 813 321 2.9 土地增值稅 6048 406 1597 2239 1300 506 2.10 所得稅 4791 225 1156 1852 1098 460 2.11 應(yīng)付利潤(rùn) 7490 2527 2122 2841 2.12 自營(yíng)資產(chǎn)長(zhǎng)期借款本金償還 2.13 自營(yíng)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資金借款償還 2.14 房地產(chǎn)長(zhǎng)期借款本金償還 15000 7500 7500 2.15 償還其他應(yīng)付款(股東貸款)6641 6641 2.16 短期借款本金償還 2.17 職工獎(jiǎng)勵(lì)及福利基金 486 23 117 188 112 47 3 盈余資金 10051 433 1299 5406 1244 1668 4 累計(jì)盈余資金 433 1732 7138 8383 10051 21

附表4-9 資產(chǎn)負(fù)債表 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目 1 2 3 4 5 6 1 資產(chǎn) 7910 26374 25963 19509 12005 10051 1.1 流動(dòng)資產(chǎn)總額 7910 26374 25963 19509 12005 10051 1.1.1 應(yīng)付帳款 1.1.2 存貨 7910 25941 24230 12370 3622 其中：在建開發(fā)產(chǎn)品 7910 25941 24230 12370 3622 1.1.3 現(xiàn)金 1.1.4 累計(jì)盈余資金 433 1732 7138 8383 10051 1.2 在建工程 1.3 固定資產(chǎn)凈值 1.4 無形及遞延資產(chǎn)凈值 2 負(fù)債及所有者權(quán)益 7910 26374 25963 19509 12005 10051 2.1 流動(dòng)負(fù)債 2930 6641 3 2.1.1 應(yīng)付帳款 2930 6641 2.1.2 短期借款 2.2 借款 11000 15000 7500 2.2.1 經(jīng)營(yíng)資金借款 2.2.2 固定資產(chǎn)投資借款 2.2.3 開發(fā)產(chǎn)品投資借款 11000 15000 7500 負(fù)債小計(jì) 2930 17641 15000 7500 2.3 所有者權(quán)益 4980 8733 10963 12009 12005 10051 2.3.1 資本金 4980 8300 8300 8300 8300 8300 2.3.2 資本金公積金 2.3.3 儲(chǔ)備基金 36 224 525 704 778 2.3.4 企業(yè)發(fā)展基金 46 280 656 879 973 2.3.5 累計(jì)未分配利潤(rùn) 351 2158 2527 2122

比例指標(biāo) 資產(chǎn)負(fù)債率(%)37 67 58 38 流動(dòng)比例(%)270 397 速動(dòng)比例(%)22

第四篇：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目抵押貸款申請(qǐng)書文本

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目抵押貸款申請(qǐng)書文本

1、企業(yè)簡(jiǎn)介

A、包括注冊(cè)資金、股東及持股比例；

B、說明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)；

C、公司或控股股東已開發(fā)項(xiàng)目簡(jiǎn)介。

2、項(xiàng)目概況

A、己取得土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑

工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證或房屋所有權(quán)證的情況；

B、項(xiàng)目總投資及已投入資金額(包括土地出讓金及在建工程投入資產(chǎn))，項(xiàng)

目現(xiàn)狀、項(xiàng)目己竣工或預(yù)計(jì)竣工日期，項(xiàng)目預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益；

C、若項(xiàng)目分期滾動(dòng)開發(fā)，分別說明項(xiàng)目每期的佔(zhàn)地面積、建筑面積及投入資

金金額。

3、貸款要求

A、申請(qǐng)貸款金額、期限、用途；

B、用款計(jì)劃。

4、抵押和擔(dān)保的具體措施

A、說明用於本次抵押貸款的抵押物名稱、面積、評(píng)估價(jià)值，若抵押物沒有作評(píng)估，需要寫明項(xiàng)目方自己對(duì)抵押物作出的預(yù)估價(jià)值。

B、如果抵押物已作抵押，需要說明己抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)名稱、抵押物、貸 款金額及還款日期，并明確是否同意在資金方確認(rèn)放款的情況下，項(xiàng)目方運(yùn)用過橋資金還清原來欠款。資金方不作第二順位抵押權(quán)人。

C、對(duì)已取得商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目，需要說明當(dāng)?shù)刂鞴懿块T對(duì)取得商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目辦理抵押登記的規(guī)定，提出項(xiàng)目辦理抵押登記或登記備案的方式。

D、擔(dān)保措施

5、還貸方案

A、還款來源，還款方式、還款計(jì)劃等。

B、對(duì)已取得商品房預(yù)售許可證，同吋主要依靠項(xiàng)目銷售回款還清貸款的住宅地產(chǎn)項(xiàng)目，需要說明地方政府對(duì)商品房限購(gòu)政策的有關(guān)規(guī)定。

說明：

貸款申請(qǐng)書可暫不蓋公司印章，資金方同意貸款時(shí)再蓋公司印章。

第五篇：房地產(chǎn)貸款封閉管理合作補(bǔ)充協(xié)議

房地產(chǎn)貸款封閉管理合作

補(bǔ)充協(xié)議

甲方：長(zhǎng)沙市贊佳置業(yè)有限公司 乙方：中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司長(zhǎng)沙湘江支行

甲乙雙方簽訂的《房地產(chǎn)貸款封閉管理合作協(xié)議》中約定,乙方提供房地產(chǎn)開發(fā)貸款支持甲方“西城龍庭”房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)，該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所涉及的個(gè)人住房貸款，甲方必須全部交由乙方辦理。為進(jìn)一步明確甲乙雙方的權(quán)利義務(wù)，經(jīng)友好協(xié)商，甲乙雙方就《房地產(chǎn)貸款封閉管理合作協(xié)議》達(dá)成如下補(bǔ)充協(xié)議：

第一條、如果甲方將《房地產(chǎn)貸款封閉管理合作協(xié)議》項(xiàng)下約定的開發(fā)項(xiàng)目所涉及的個(gè)人住房貸款交由其他金融機(jī)構(gòu)辦理，乙方有權(quán)按每筆個(gè)人住房貸款不低于1000元收取違約金；因達(dá)不到乙方審批條件的個(gè)人住房貸款，經(jīng)乙方書面同意放棄而交由其他金融機(jī)構(gòu)辦理的除外。

第二條、甲方應(yīng)保證該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目涉及的個(gè)人住房貸款真實(shí)合法，不得利用虛假資料套取乙方貸款。否則，乙方有權(quán)根據(jù)甲方違約情節(jié)的輕重采取如下全部或部分救濟(jì)措施：

1、立即收回該筆貸款。

2、按房地產(chǎn)開發(fā)貸款的實(shí)際發(fā)放額收取3％至5％的違

約金。

3、通過司法機(jī)關(guān)追究甲方的刑事責(zé)任。

第三條、如有個(gè)人住房貸款的購(gòu)房人在獲得乙方個(gè)人住房貸款后退房的，甲方應(yīng)及時(shí)通知乙方回收該筆貸款，在購(gòu)房人未結(jié)清乙方個(gè)人住房貸款前，甲方不得將退房款退還購(gòu)房人。如果甲方違反約定，在購(gòu)房人未結(jié)清乙方個(gè)人住房貸款前將退房款退還購(gòu)房人，乙方有權(quán)按第二條的約定追究甲方責(zé)任。

本協(xié)議一式二份，甲乙雙方各執(zhí)一份。

甲方：（公章）乙方：（公章）

法定代表人（簽字）負(fù)責(zé)人（授權(quán)代理人）（簽字）

年 月 日年 月 日