第一篇：房地產(chǎn)開發(fā)貸款申請(qǐng)表

房地產(chǎn)開發(fā)貸款

房地產(chǎn)開發(fā)貸款申請(qǐng)人提供的資料：

（一）基礎(chǔ)資料：

1、借款申請(qǐng)書（格式見附1）；

2、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、國(guó)（地）稅稅務(wù)登記證、貸款卡、開戶許可證、印章樣本、個(gè)人征信查詢授權(quán)書以及其他必要的證、書等；

3、驗(yàn)資報(bào)告、公司章程、法定代表人身份證明、履歷等；

4、前三年及本年度最新財(cái)務(wù)報(bào)表；

5、股東會(huì)或董事會(huì)等有權(quán)機(jī)構(gòu)同意申請(qǐng)貸款的決議、文件；

6、其他能夠證明經(jīng)營(yíng)和還款能力的資料。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)貸款要求的特殊材料：

1、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告；

2、開發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書；

3、《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》，已開始預(yù)售的，還需提供《商品房銷售（預(yù)售）許可證》；

4、土地招拍掛文件（成交確認(rèn)書）、土地出讓合同、土地出讓金交納憑證以及土地規(guī)劃紅線圖；

5、項(xiàng)目資本金到位（或投入）證明；

8、抵押物保險(xiǎn)單或借款人同意對(duì)抵押物投保的承諾函；

9、與貸款相關(guān)的其他資料。

附1：

借款申請(qǐng)書

齊魯銀行：

我公司為需要，申請(qǐng)借款萬(wàn)元（幣種：，期限月，計(jì)劃采用（抵押、質(zhì)押、保證）擔(dān)保方式。我公司將以作為還款來(lái)源。

我公司承諾恪守誠(chéng)實(shí)守信原則，按照貴行要求提供相關(guān)資料，并承諾所提供資料真實(shí)、完整、有效。

我公司承諾將按合同約定償還貸款本息。

借款人：

法定代表人：

經(jīng)辦人：

日期：

第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)貸款程序

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)貸款基本流程

開發(fā)貸款定義

房地產(chǎn)開發(fā)類貸款是指對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的，用于房屋建造、土地開發(fā)過(guò)程中所需的貸款。借款主體

經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)主管部門批準(zhǔn)設(shè)立，在工商行政管理部門登記注冊(cè)并已取得《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。貸款條件

1．必須經(jīng)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)主管部門批準(zhǔn)設(shè)立，在工商行政管理機(jī)關(guān)注冊(cè)登記，取得企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照并通過(guò)年檢，取得行業(yè)主管部門核發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

2．具有貸款卡，在銀行開立基本賬戶或一般賬戶。3．開發(fā)項(xiàng)目與其資質(zhì)等級(jí)相符。

4．項(xiàng)目開發(fā)手續(xù)文件齊全、完整、真實(shí)、有效，應(yīng)取得土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、開（施）工許可證，按規(guī)定繳納土地出讓金。

5．項(xiàng)目的實(shí)際功能與規(guī)劃用途相符，能有效滿足當(dāng)?shù)刈≌袌?chǎng)的需求，有良好的市場(chǎng)租售前景。

6．項(xiàng)目的工程預(yù)算、施工計(jì)劃符合國(guó)家和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定，工程預(yù)算總投資能滿足項(xiàng)目完工前由于通貨膨脹及不可預(yù)見等因素追加預(yù)算的需要。7．貸款用途符合國(guó)家有關(guān)法規(guī)和政策。

8．項(xiàng)目資本金應(yīng)達(dá)到項(xiàng)目預(yù)算總投資的35%以上，并須在銀行貸款到位之前投入項(xiàng)目建設(shè)。貸款所需材料 一．基本材料

1．.法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照(原件及復(fù)印件)和建設(shè)管理部門核準(zhǔn)的資質(zhì)證明； 2．法人代碼證書(原件及復(fù)印件)； 3．稅務(wù)登記證(原件及復(fù)印件)； 4．企業(yè)貸款卡；

5．財(cái)政部門或會(huì)計(jì)(審計(jì))事務(wù)所核準(zhǔn)的前三個(gè)財(cái)務(wù)報(bào)表和審計(jì)報(bào)告，成立不足三年的企業(yè)提交自成立以來(lái)的審計(jì)報(bào)告和近期報(bào)表； 6．公司章程（原件及復(fù)印件）； 7．驗(yàn)資報(bào)告（原件及復(fù)印件）； 8．法定代表人證明、簽字樣本；

9． 企業(yè)董事會(huì)成員和主要負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人名單和簽字樣本；

10． 若客戶為有限責(zé)任公司、股份有限公司、合資合作企業(yè)或承包經(jīng)營(yíng)企業(yè)，要求提供董事會(huì)或發(fā)包人同意的決議或文件（原件）；

11．貸款由被委托人辦理的需提供企業(yè)法定代表人授權(quán)委托書（原件）； 12．其他所需材料。二．貸款項(xiàng)目材料

1．國(guó)有土地出讓合同； 2．國(guó)有土地使用證； 3．中標(biāo)通知書； 4．付清土地出讓金憑證；

5．建設(shè)用地規(guī)劃許可證； 6．建設(shè)工程規(guī)劃許可證； 7．建筑工程施工許可證；

8．建筑總承包合同；

9．項(xiàng)目總投資測(cè)算及建筑資金缺口證明； 10．項(xiàng)目可行性報(bào)告；

11．其他相關(guān)材料。三．擔(dān)保材料

按保證、抵押或質(zhì)押的不同要求提供材料。貸款利率

貸款利率按中國(guó)人民銀行利率浮動(dòng)有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。一般上浮15%—30%。貸款程序 1．借款人申請(qǐng)借款時(shí)，應(yīng)首先填寫《借款申請(qǐng)書》，并按貸款人提出的貸款條件和要求提供有關(guān)資料。

2．銀行受理借款人申請(qǐng)后,應(yīng)按銀行規(guī)定程序,指定調(diào)查人員調(diào)查借款人是否符合貸款條件，對(duì)工程項(xiàng)目的可行性和概預(yù)算情況進(jìn)行評(píng)估，測(cè)定貸款的風(fēng)險(xiǎn)度。提出貸與不貸、貸款額度、期限、利率和擔(dān)保方式意見。

3．銀行審查人員對(duì)調(diào)查人員提供的調(diào)查報(bào)告、評(píng)估報(bào)告及所依據(jù)的資料、文件進(jìn)行審查核實(shí)，提出審查意見。在調(diào)查、審查的基礎(chǔ)上，由銀行審批貸款。商品房開發(fā)貸款的審批權(quán)限，按照銀行頒布的有關(guān)中長(zhǎng)期貸款授權(quán)規(guī)定執(zhí)行。4．貸款人同意貸款的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《貸款通則》的規(guī)定與借款人簽訂《借款合同》，并依據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，嚴(yán)格審查擔(dān)保的合法性、有效性和可靠性，并辦理有關(guān)手續(xù)。

第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)貸款程序

房地產(chǎn)開發(fā)貸款操作流程如下：

遞交申請(qǐng)——受理調(diào)查——項(xiàng)目評(píng)估——核查審批 辦理手續(xù)——資料歸檔——貸后管理——收貸撤保

一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款申請(qǐng)

（一）借款人資格

借款人申請(qǐng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款，須符合以下基本條件：

1、借款人是經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)（或主管機(jī)關(guān)）核準(zhǔn)登記的企（事）業(yè)法人、其他經(jīng)濟(jì)組織。

2、有經(jīng)工商行政管理部門核準(zhǔn)登記并辦理年檢的法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照或有權(quán)部門批準(zhǔn)設(shè)立的證明文件。

3、經(jīng)營(yíng)管理制度健全，財(cái)務(wù)狀況良好。

4、信用良好，具有按期償還貸款本息的能力。

5、有貸款證，并在貸款行開立基本賬戶或一般賬戶。

6、有貸款人認(rèn)可的有效擔(dān)保。

7、貸款項(xiàng)目已納入國(guó)家或地方建設(shè)開發(fā)計(jì)劃，其立項(xiàng)文件合法、完整、真實(shí)、有效。

8、借款人已經(jīng)取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程開工證》。

9、貸款項(xiàng)目實(shí)際用途與項(xiàng)目規(guī)劃相符，符合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的需求，有規(guī)范的可行性研究報(bào)告。

10、貸款項(xiàng)目工程預(yù)算報(bào)告合理真實(shí)。

11、貸款人計(jì)劃投入貸款項(xiàng)目的自有資金不低于銀行規(guī)定的比例，并能夠在使用銀行貸款之前投入項(xiàng)目建設(shè)。

12、企業(yè)信用等級(jí)和風(fēng)險(xiǎn)度符合貸款人的要求。

13、貸款人規(guī)定的其他條件。

（二）申請(qǐng)貸款資料

開發(fā)商應(yīng)向銀行提交公司和貸款項(xiàng)目的相關(guān)資料。

1、單位資料

（1）經(jīng)年檢并核準(zhǔn)登記的法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法人代表人或其授權(quán)代理人證明書及簽字樣本、借款授權(quán)書（股份制企業(yè)）、貸款證年檢證明復(fù)印件、貸款證（卡）及復(fù)印件；（2）單位章程、成立批文；

（3）經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所驗(yàn)審的近三年年報(bào)及本期財(cái)務(wù)報(bào)表；

（4）工商管理部門的注冊(cè)驗(yàn)資報(bào)告、開戶許可證及有效稅務(wù)登記證正副本復(fù)印件；（5）法人代碼證復(fù)印件、年檢報(bào)告；（6）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)證書；（7）借款申請(qǐng)報(bào)告；

（8）公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)或授權(quán)機(jī)構(gòu)同意申請(qǐng)貸款的決議；

（9）若屬第三者提供信用擔(dān)保方式的貸款，保證人亦須提交前5項(xiàng)資料并報(bào)貸款擔(dān)保承諾書；若屬抵押或質(zhì)押擔(dān)保方式的貸款，須提交抵押物或質(zhì)物清單、估價(jià)報(bào)告、所有權(quán)或使用權(quán)證書及有處置權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的承諾證明；（10）公司主要領(lǐng)導(dǎo)人簡(jiǎn)歷及工作人員文化結(jié)構(gòu)等清單。

2、項(xiàng)目資料

（1）項(xiàng)目立項(xiàng)批文、可行性研究報(bào)告及項(xiàng)目預(yù)算報(bào)告；（2）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（3）建筑工程規(guī)劃許可證；

（4）土地出讓合同及規(guī)劃紅線圖、國(guó)有土地使用證；（5）地價(jià)款繳交憑證復(fù)印件；（6）施工許可證；（7）房地產(chǎn)預(yù)算許可證；

（8）合作項(xiàng)目需提供合作開發(fā)合同或有權(quán)部門批準(zhǔn)合作開發(fā)的批件。

（三）、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審查與審批

貸款審查是貸款審查部門根據(jù)貸款“三性”原則和貸款投向政策，對(duì)貸款調(diào)查部門提供的資料進(jìn)行核實(shí)，評(píng)價(jià)貸款風(fēng)險(xiǎn)，復(fù)測(cè)貸款風(fēng)險(xiǎn)度，提出貸款決策建議，供貸款決策人參考。

（一）貸款審查的主要內(nèi)容

1、審查調(diào)查部門提供的數(shù)據(jù)、資料是否完整。

2、根據(jù)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、貸款原則審查貸款投向是否符合規(guī)定。

3、審查貸款項(xiàng)目是否需要評(píng)估，有無(wú)評(píng)估報(bào)告，有否超權(quán)限評(píng)估，評(píng)估報(bào)告是否已批準(zhǔn)，項(xiàng)目情況是否可行。

4、審查貸款用途是否合法合理，貸款金額能否滿足項(xiàng)目的需要，利率是否在規(guī)定的上下限范圍內(nèi)，借款人的還款能力，是否有可告的還款來(lái)源。

5、審查貸款期限。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款最長(zhǎng)期限為3年，建筑業(yè)短期貸款最長(zhǎng)不超過(guò)1年。

6、審查擔(dān)保的合法性、合規(guī)性、可靠性。質(zhì)押貸款：包括存單、國(guó)庫(kù)券等有價(jià)證券質(zhì)押貸款。抵押貸款：包括房地產(chǎn)、營(yíng)運(yùn)車輛抵押貸款。

俁證貸款：（1）俁證人必須是具有貸借款人清償債務(wù)能力的法人、其他組織或者公民，《擔(dān)保法》規(guī)定國(guó)家機(jī)關(guān)、學(xué)校、醫(yī)院等公益事業(yè)單位、無(wú)企業(yè)法人授權(quán)的分支機(jī)構(gòu)不能作保證人；（2）核實(shí)保證人保證意見的真實(shí)性、合法性，如股份公司要有董事會(huì)決議；（3）審查保證人的保證能力。

7、復(fù)算貸款風(fēng)險(xiǎn)度、貸款資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)度。計(jì)算公式為：

貸款項(xiàng)目綜合風(fēng)險(xiǎn)度=貸款方式風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)×[企業(yè)信用等級(jí)系數(shù)×（1-Y）+項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)系數(shù)×Y] Y=項(xiàng)目投資總額/（企業(yè)凈有形資產(chǎn)+項(xiàng)目投資總額）

貸款資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)度=（正常貸款金額×項(xiàng)目貸款風(fēng)險(xiǎn)度×1.0+逾期貸款金額×項(xiàng)目貸款見儀式×1.3+呆滯貸款金額×項(xiàng)目貸款風(fēng)險(xiǎn)度×1.8+呆賬貸款金額×項(xiàng)目貸款風(fēng)險(xiǎn)度×2.5）/貸款總額

8、審查該筆貸款發(fā)放后，企業(yè)貸款總余額有無(wú)超過(guò)該企業(yè)貸款最高限額，授信額有無(wú)超過(guò)單個(gè)企業(yè)貸款占全行貸款總額最高比例10%。

9、按照授權(quán)授信管理辦法，確定該筆貸款的最終審批人。

貸款審查崗認(rèn)為調(diào)查崗提交的評(píng)估報(bào)告、調(diào)查意見不夠詳盡，可以提出補(bǔ)充評(píng)估調(diào)查的內(nèi)容，退回調(diào)查崗補(bǔ)充評(píng)估與調(diào)查。

貸款審查意見中的主要內(nèi)容和結(jié)論由審查崗人員填入《房地產(chǎn)開發(fā)貸款申請(qǐng)審批表》交審查主管復(fù)審。經(jīng)審查崗主管審查同意后，按授權(quán)授信審批權(quán)限報(bào)有權(quán)人簽批。

（二）貸款的審批

房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審批要根據(jù)貸款審批權(quán)限及項(xiàng)目評(píng)估權(quán)限辦理。

1、貸款簽批人在授權(quán)范圍內(nèi)簽批貸款，并決定貸款種類、金額、期限、利率、方式。

2、凡是要上報(bào)上級(jí)行審批的，均要由下級(jí)行向上級(jí)行審查崗提交本級(jí)行信貸審查委員會(huì)對(duì)貸款項(xiàng)目調(diào)查的實(shí)審意見，并由行長(zhǎng)簽署上報(bào)。上級(jí)行審查崗審查后按審批權(quán)限提交信貸審查委員會(huì)或有權(quán)簽批人簽批。上級(jí)行審查崗的審查內(nèi)容基本與貸款上報(bào)行的審查崗相同。

3、貸款經(jīng)批準(zhǔn)后，由調(diào)查部門輸貸款發(fā)放手續(xù)。審查或?qū)徟瞬煌赓J款的，要說(shuō)明理由，有關(guān)資料退還給貸款調(diào)查部門，并由貸款調(diào)查部門通知企業(yè)。

五、貸款的發(fā)放

經(jīng)符合規(guī)定的貸款審批人審核批準(zhǔn)后，信貸員通知借款人、擔(dān)保人正式簽訂貸款合同、保證合同或抵押（質(zhì)押）合同，并按規(guī)定辦妥有關(guān)公證（見證）、抵押登記、保險(xiǎn)等手續(xù)。借款人取得貸款之前，應(yīng)為項(xiàng)目辦理有效的建筑工程保險(xiǎn)。以房屋作為抵押品的，有償清全部貸款本息之前，應(yīng)逐年按不低于的押金額的投保金額辦理房屋意外災(zāi)害保險(xiǎn)，且投保期至少要長(zhǎng)于借款期半年。保險(xiǎn)合同中要明確貸款人為保險(xiǎn)的第一受益人，保險(xiǎn)單正本由貸款行執(zhí)管。若屬抵押（質(zhì)押）擔(dān)保方式，借款人應(yīng)將抵押物（質(zhì)物）權(quán)屬及其有關(guān)登記證明文件、保險(xiǎn)單等交貸款人收押保管，并由貸款人出具收條給借款人。借款人需使用被貸款人收押的證明文件或資料辦理相關(guān)的銷售手續(xù)時(shí)，須出具借條，待手續(xù)辦理完畢即退還貸款人。若屬住房開發(fā)項(xiàng)目貸款，有條件的貸款行應(yīng)在發(fā)放項(xiàng)目貸款前，與借款人就該貸款項(xiàng)目銷售后的一攬子抵押貸款業(yè)務(wù)簽訂《抵押貸款業(yè)務(wù)合作協(xié)議》。

貸款審查部門對(duì)貸款合同、有關(guān)協(xié)議等全部貸款手續(xù)中的各種要素、簽章等全部貸款手續(xù)核實(shí)無(wú)誤后，由信貸員填寫貸款劃撥憑證，經(jīng)借款人認(rèn)定，并逐級(jí)審批簽發(fā)后，交由會(huì)計(jì)部門，根據(jù)茬是度情況及有關(guān)約定條款，分期、分批將款項(xiàng)直接轉(zhuǎn)入借款人在貸款銀行開立的專戶。

二、城市房屋拆遷程序

（一）房屋拆遷申請(qǐng)

無(wú)論單位或個(gè)人因從事建設(shè)項(xiàng)目需要進(jìn)行房屋拆遷時(shí)，都要向被拆除房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提出拆遷申請(qǐng)，并同時(shí)提交下列材料：建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件、拆行計(jì)劃或拆遷方案、辦理存款業(yè)務(wù)的金額機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。

拆遷計(jì)劃和拆遷方案是拆遷申請(qǐng)的組成部分，其內(nèi)容必須確切地說(shuō)明拆遷的范圍，拆遷的對(duì)象，拆遷的實(shí)施步驟，對(duì)拆遷范圍內(nèi)的被拆遷居民、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)單位的補(bǔ)償安置方案，安置房和臨時(shí)安置周轉(zhuǎn)房的房源情況，涉及拆遷的各項(xiàng)補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi) 的預(yù)算情況，以及拆遷期限、具體時(shí)間安排等。

（二）房屋拆遷審批

市、縣人民政府房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)自收到拆遷申請(qǐng)之日起30日，對(duì)申請(qǐng)事項(xiàng)進(jìn)行審查。經(jīng)審查符合條件的，房屋拆遷主管部門發(fā)給拆遷申請(qǐng)人房屋拆遷許可證。

房屋拆遷管理部門在發(fā)放房屋拆遷許可證的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項(xiàng)，以房屋拆遷公告的形式予以公布。房屋拆遷管理部門和拆遷人應(yīng)當(dāng)及時(shí)向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。

（三）簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議

在房屋主管部門審查、審批拆遷并發(fā)放房屋拆遷許可證后，房屋拆遷人應(yīng)與被拆遷人按照規(guī)定就補(bǔ)償、安置等問(wèn)題簽訂書面協(xié)議。拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。補(bǔ)償安置協(xié)議應(yīng)當(dāng)規(guī)定補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過(guò)渡方式和過(guò)渡期限以及違約責(zé)任等事項(xiàng)。1．拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的主要內(nèi)容：(1)被拆除房屋的坐落地點(diǎn)、面積和用途；(2)補(bǔ)償方式；(3)補(bǔ)償金額；

(4)安置用房面積和安置地點(diǎn)；(5)搬遷過(guò)渡方式及期限；(6)違約責(zé)任等。

2．房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的特征：

(1)協(xié)議當(dāng)事人是特定主體，即拆遷人必須是經(jīng)過(guò)有關(guān)部門批準(zhǔn)的單位和個(gè)人，被拆遷人必須是列入拆遷范圍的房屋所有人或使用人；(2)協(xié)議簽訂有嚴(yán)格的時(shí)間限制；(3)協(xié)議簽訂有相對(duì)的強(qiáng)制性。

補(bǔ)償、安置協(xié)議訂立后，可以向公證機(jī)關(guān)辦理公證，并送房屋拆遷主管部門備案。拆遷依法代管的房屋，代管人是房屋拆遷主管部門的，補(bǔ)償、安置協(xié)議必須經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證，并辦理證據(jù)保全。(四)實(shí)施拆遷

拆遷人必須在拆遷許可證規(guī)定的拆遷范圍和拆遷期限內(nèi)進(jìn)行拆遷，不得超越拆遷范圍和拆遷期限。拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實(shí)施拆遷。房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。

拆遷人委托拆遷的，應(yīng)當(dāng)向被委托的拆遷單位出具委托書，并訂立拆遷委托合同。拆遷人應(yīng)當(dāng)白拆遷委托合同訂立之日起15日內(nèi)，將拆遷委托合同報(bào)房屋拆遷管理部門備案。被委托的拆遷單位不得轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務(wù)。

三、城市房屋拆遷的補(bǔ)償(一)補(bǔ)償對(duì)象

房屋拆遷補(bǔ)償關(guān)系到拆遷當(dāng)事人的經(jīng)濟(jì)利益，根據(jù)我國(guó)《憲法》規(guī)定，國(guó)家、全民、集體所有的財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù)，國(guó)家保護(hù)公民的合法收入、儲(chǔ)蓄、房屋等合法財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。房屋被拆除，給被拆遷房屋的所有人造成了一定的財(cái)產(chǎn)損失。為保護(hù)被拆除房屋所有人的合法權(quán)益，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆除房屋及其附屬物的所有人(包括代管人、國(guó)家授權(quán)的國(guó)有房屋及其附屬物的管理人)給予補(bǔ)償。應(yīng)當(dāng)明確的是，補(bǔ)償?shù)膶?duì)象是被拆遷房屋及其附屬物的所有人，而不是使用權(quán)人。所有人既包括公民也包括法入。(二)補(bǔ)償形式 房屋拆遷補(bǔ)償有兩種方式，即貨幣補(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

1．貨幣補(bǔ)償是指拆遷入將被拆遷房屋按照房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格，以貨幣結(jié)算方式補(bǔ)償給被拆除房屋的所有人。貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。

2．房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指拆遷人用自己建造或購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷房屋進(jìn)行調(diào)換產(chǎn)權(quán)，并按拆遷房屋的評(píng)估價(jià)和調(diào)換房屋的市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行結(jié)算調(diào)換差價(jià)的行為。

《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定，拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補(bǔ)償。拆遷租賃用房時(shí)被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議時(shí)，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。除上述兩種情況外，被拆遷人可以選擇拆遷補(bǔ)償方式。(三)特殊情況的房屋拆遷補(bǔ)償

1．出租房屋的拆遷補(bǔ)償。拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對(duì)房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對(duì)被拆遷入給予補(bǔ)償。被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。

2．產(chǎn)權(quán)不明確房屋的拆遷補(bǔ)償。拆遷產(chǎn)權(quán)不明確的房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)提出補(bǔ)償安置方案，報(bào)房屋拆遷管理部門審核同意后實(shí)施拆遷，拆遷前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆遷房屋的有關(guān)事項(xiàng)向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。

3．設(shè)有抵押權(quán)房屋的拆遷補(bǔ)償。《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定，拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋，依照國(guó)家有關(guān)擔(dān)保的法律執(zhí)行。抵押當(dāng)事人就解除抵押關(guān)系或重新設(shè)定抵押物達(dá)成協(xié)議的，拆遷補(bǔ)償按正常情況進(jìn)行；抵押當(dāng)事人無(wú)法達(dá)成協(xié)議的，按照法律規(guī)定的清償順序進(jìn)行清償，不足清償?shù)盅簷?quán)人的，抵押權(quán)人按照有關(guān)擔(dān)保的法律規(guī)定，可向抵押人進(jìn)行追償，抵押權(quán)因房屋滅失而消失。

4．拆遷公益事業(yè)房屋及其附屬物的補(bǔ)償。公益事業(yè)一般指文教、衛(wèi)生及社會(huì)公共福利方面的非生產(chǎn)性事業(yè)，拆遷公益事業(yè)用房的，拆遷人應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求予以重建，或者給予貨幣補(bǔ)償。

5．臨時(shí)建筑、違章建筑的拆遷補(bǔ)償。臨時(shí)建筑必須在批準(zhǔn)的使用期限內(nèi)拆除。因此，拆除已超過(guò)批準(zhǔn)使用期限的臨時(shí)建筑，不給予補(bǔ)償。對(duì)于尚沒(méi)有超過(guò)批準(zhǔn)使用年限的臨時(shí)建筑，可考慮臨時(shí)建筑在使用期內(nèi)的殘值和剩余合法使用期的長(zhǎng)短，給予適當(dāng)補(bǔ)償。違章建筑的存在是不合法的，拆除違章建筑不予補(bǔ)償。

四、城市房屋拆遷的安置

根據(jù)我國(guó)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定，拆遷人應(yīng)當(dāng)提供符合國(guó)家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)的房屋，用于拆遷安置。

拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)。

在過(guò)渡期限內(nèi)，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應(yīng)當(dāng)支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)；被拆遷入或者房屋承租人使用拆遷入提供的周轉(zhuǎn)房的，拆遷人不支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。拆遷人不得擅自延長(zhǎng)過(guò)渡期限，周轉(zhuǎn)房的使用人應(yīng)當(dāng)按時(shí)騰退周轉(zhuǎn)房。

因拆遷人的責(zé)任延長(zhǎng)過(guò)渡期限的，對(duì)自行安排住處的被拆遷人或者房屋承租人，應(yīng)當(dāng)自逾期之月起增加臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)；對(duì)周轉(zhuǎn)房的使用人，應(yīng)當(dāng)自逾期之月起付給臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。

(2)房屋拆遷糾紛的處理。拆遷入與被拆遷人對(duì)拆遷補(bǔ)償形式和補(bǔ)償金額、安置用房面積租安置地點(diǎn)、搬遷過(guò)渡方式和過(guò)渡期限，經(jīng)協(xié)商達(dá)不成協(xié)議的，經(jīng)拆遷當(dāng)事人提出申請(qǐng)，由批準(zhǔn)拆遷的房屋主管部門裁決。被拆遷人是批準(zhǔn)的房屋拆遷主管部門的，由同級(jí)人民政府裁決。《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》對(duì)行政裁決的程序和要求做出了明確規(guī)定，行政裁決應(yīng)當(dāng)以事實(shí)為依據(jù)、以法律為準(zhǔn)繩，堅(jiān)持公平、公正、及時(shí)的原則。

當(dāng)事人對(duì)行政裁決不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者向人民法院起訴。為了不影響拆遷工作的順利進(jìn)行，當(dāng)拆遷人已根據(jù)規(guī)定對(duì)被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。

被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門行政強(qiáng)制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷。根據(jù)《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》規(guī)定，房屋拆遷管理部門申請(qǐng)行政強(qiáng)制拆遷前，應(yīng)當(dāng)邀清有關(guān)管理部門、拆遷當(dāng)事人代表以及具有社會(huì)公信力的代表等，對(duì)行政強(qiáng)制拆遷的依據(jù)、程序、補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)算依據(jù)等內(nèi)容，進(jìn)行聽證。

房屋拆遷管理部門申請(qǐng)行政強(qiáng)制拆遷，必須經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)班子集體討論決定后，方可向政府提出行政強(qiáng)制拆遷申請(qǐng)。未經(jīng)行政裁決，不得實(shí)施行政強(qiáng)制拆遷。拆遷人未按裁決意見向被拆遷人提供拆遷補(bǔ)償資金或者符合國(guó)家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)的安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，不得實(shí)施強(qiáng)制拆遷。

第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)的階段與程序

房地產(chǎn)開發(fā)一般分為四個(gè)階段進(jìn)行，即投資決策分析階段、前期工作階段、建設(shè)階段和營(yíng)銷階段。每個(gè)階段的工作內(nèi)容既有所不同，又緊密聯(lián)系、相互銜接，而且是交替進(jìn)行的。

一、投資決策分析階段及其程序

投資決策分析階段的工作內(nèi)容主要是進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目的選擇、可行性研究和決策立項(xiàng)。這一階段是房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中至關(guān)重要的階段。可以說(shuō)，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成敗很大程度上取決于投資決策分析。

(一)開發(fā)投資機(jī)會(huì)鑒別和項(xiàng)目選擇

投資決策分析的第一步是對(duì)開發(fā)投資機(jī)會(huì)的鑒別和開發(fā)投資項(xiàng)目的選擇。其思路一般是從宏觀到微觀。首先，在一定地區(qū)范圍內(nèi)尋找最為有利的投資機(jī)會(huì)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)區(qū)域性的市場(chǎng)，不同的地區(qū)，其投資環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系不同，投資機(jī)會(huì)也不一樣。其次，從中觀角度，在打算投資的地區(qū)，鑒別可能投資的城市。進(jìn)一步在想要投資的城市，根據(jù)所了解的該城市有關(guān)房地產(chǎn)的各種信息，從微觀層面，考慮選擇投資開發(fā)的房地產(chǎn)類型和空間區(qū)位，即通常所說(shuō)的“物業(yè)”和“地塊”，經(jīng)過(guò)一系列的投資機(jī)會(huì)鑒別和項(xiàng)目篩選，投資意向初步建立，再進(jìn)一步與城市規(guī)劃部門、房地產(chǎn)管理部門、當(dāng)前的土地?fù)碛姓呋蚴褂谜咭约捌渌锌赡芎献鞯耐顿Y商和房地產(chǎn)專業(yè)人士接觸洽談，使項(xiàng)目設(shè)想具體化，：并草簽投資意向書。然后，進(jìn)入下一步工作，即項(xiàng)目可行性研究。(二)初步可行性研究

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容盡管與其他建設(shè)項(xiàng)目有所差別，但同樣分為初步可行性研究和可行性研究。

初步可行性研究也稱為預(yù)可行性研究。初步可行性研究足在投資機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步收集較為詳細(xì)的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息資料，對(duì)擬投資項(xiàng)日所在區(qū)域的社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況、市場(chǎng)供求變化、區(qū)位條件及其相鄰周邊環(huán)境，以及預(yù)期投資效益，進(jìn)行初步分析、預(yù)測(cè)和估算，形成開發(fā)投資初步方案，據(jù)此評(píng)價(jià)投資機(jī)會(huì)選擇結(jié)果的成功性如何，決定是否有必要進(jìn)行詳細(xì)可行什研究，確定一些重要性的問(wèn)題是否進(jìn)行專題研究。初步可行性研究是編制項(xiàng)目建議書的依據(jù)。

(三)可行性研究

可行性研究是在初步可行性研究后，對(duì)開發(fā)投資項(xiàng)目進(jìn)行深入細(xì)致的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證，為開發(fā)項(xiàng)目投資決策提供技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)上的評(píng)價(jià)依據(jù)。故可行性研究也稱為詳細(xì)可行性研究或技術(shù)經(jīng)濟(jì)可行性研究。可行性研究的主要內(nèi)容包括房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和經(jīng)濟(jì)社會(huì)評(píng)價(jià)。通過(guò)可行性研究，進(jìn)一步明確了影響開發(fā)項(xiàng)目的確定性和不確定性因素，并對(duì)多個(gè)方案預(yù)測(cè)出其開發(fā)成本和預(yù)期收益水平，經(jīng)過(guò)多方案比較，從中優(yōu)選出最好的方案。據(jù)此，開發(fā)商如果認(rèn)為該項(xiàng)目的預(yù)期收益水平可以接受，即可拍板決策。然而，如果某些開發(fā)項(xiàng)目關(guān)系到國(guó)計(jì)民生并具有很大社會(huì)和環(huán)境生態(tài)效益時(shí)，即使經(jīng)濟(jì)效益不佳，也應(yīng)多渠道籌集資金，進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。可行性研究報(bào)告經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)后，開發(fā)項(xiàng)目將正式立項(xiàng)，可以進(jìn)入項(xiàng)目前期工作階段。

二、前期工作階段及其程序

前期工作階段是指在投資決策和項(xiàng)目立項(xiàng)后至建設(shè)工程施工這段時(shí)間。這一階段的工作內(nèi)容主要包括：開發(fā)場(chǎng)地的工程勘測(cè)、獲取土地使用權(quán)、進(jìn)行拆遷安置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工現(xiàn)場(chǎng)的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)、開發(fā)資金籌措、工程建設(shè)方案制定、辦理各項(xiàng)開工手續(xù)等。(一)開發(fā)場(chǎng)地的工程勘測(cè)

開發(fā)地塊確定后，需要請(qǐng)勘測(cè)部門對(duì)地塊的工程地質(zhì)和水文地質(zhì)進(jìn)行勘探，摸清土質(zhì)構(gòu)成、地基承載力、地下水埋深等情況，為規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)及地基處理提供依據(jù)。(二)獲取土地使用權(quán)

土地使用權(quán)可以從土地一級(jí)市場(chǎng)，通過(guò)出讓以協(xié)議、招標(biāo)或拍賣的方式獲取；也可以從土地二級(jí)市場(chǎng)通過(guò)轉(zhuǎn)讓的方式獲取；或通過(guò)其他途徑獲取，如聯(lián)建、聯(lián)營(yíng)等。開發(fā)投資者應(yīng)根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的需要和自身?xiàng)l件，選擇獲取土地使用權(quán)的途徑和方式。(三)征地、拆遷、安置

按照國(guó)家土地管理法的有關(guān)規(guī)定，通過(guò)當(dāng)?shù)卣鞴懿块T辦理土地征用手續(xù)。依據(jù)國(guó)家和當(dāng)?shù)卣康禺a(chǎn)拆遷管理?xiàng)l例、標(biāo)準(zhǔn)和細(xì)則，由開發(fā)企業(yè)或委托專門的拆遷公司進(jìn)行拆遷安置。拆遷實(shí)施辦法可以是實(shí)物拆遷形式，也可以是貨幣拆遷形式。(四)規(guī)劃設(shè)計(jì)

規(guī)劃設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的藍(lán)圖，要以人為本，合理確定各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，統(tǒng)籌安排各項(xiàng)建設(shè)用地，滿足使用者對(duì)各項(xiàng)功能的要求，盡量做到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。(五)落實(shí)開發(fā)資金

開發(fā)資金是關(guān)系房地產(chǎn)項(xiàng)目能否順利進(jìn)行建設(shè)的重要保證，因此，在項(xiàng)目決策立項(xiàng)后，應(yīng)進(jìn)一步通過(guò)直接或間接的方式多渠道籌集落實(shí)資金，安排好短期和長(zhǎng)期信貸，并制定出開發(fā)資金分期投入和使用計(jì)劃。(六)制定建設(shè)施工方案

制定詳盡的建設(shè)施工方案，對(duì)保證開發(fā)項(xiàng)目的施32212期和工程質(zhì)量以及控制建筑成本和實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤(rùn)都很重要。建設(shè)施工方案主要包括：施工組織與協(xié)調(diào)計(jì)劃，建材與設(shè)備供應(yīng)計(jì)劃，施工圖設(shè)計(jì)方案，基礎(chǔ)設(shè)施配套的接洽與協(xié)商計(jì)劃，編制工程量清單和工程時(shí)間進(jìn)度表以及現(xiàn)金流量表，與承包商談判與簽約計(jì)劃等。(七)施工現(xiàn)場(chǎng)的臨時(shí)“三通一平”

施工現(xiàn)場(chǎng)的臨時(shí)“三通一平”是為正式進(jìn)行建筑施工做準(zhǔn)備，包括：與供水、供電部門聯(lián)系，鋪設(shè)施工中臨時(shí)用水、用電管線，修筑施工用的臨時(shí)道路。由建筑單位進(jìn)行場(chǎng)地清理并按豎向規(guī)劃設(shè)計(jì)平整場(chǎng)地，修建施工現(xiàn)場(chǎng)的防護(hù)圍墻和臨時(shí)用房。

綜上所述，前期準(zhǔn)備階段涉及范圍廣、工作內(nèi)容多，需要延續(xù)較長(zhǎng)一段時(shí)間，市場(chǎng)情況可能會(huì)發(fā)生某些變化。開發(fā)商應(yīng)隨時(shí)對(duì)那些變化的影響因素進(jìn)行分析和驗(yàn)證，制定出應(yīng)變措施，確保項(xiàng)目的順利開工建設(shè)和預(yù)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

三、建設(shè)階段及其程序

建設(shè)階段是將前期階段的各項(xiàng)方案和計(jì)劃以及項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中所涉及的人力、材料、機(jī)械設(shè)備、資金等資源集中于開發(fā)地塊上和特定的時(shí)間段上，進(jìn)行正式施工建設(shè)的活動(dòng)。這一階段的工作任務(wù)主要是：通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)方式，優(yōu)選承包商；進(jìn)行項(xiàng)目施工建設(shè)的組織管理；項(xiàng)目控制和工程監(jiān)理；項(xiàng)目竣工驗(yàn)收和交付使用。(一)項(xiàng)目發(fā)包

開發(fā)商一般通過(guò)招投標(biāo)(公開招投標(biāo)、邀請(qǐng)招投標(biāo)或議標(biāo))的方式，經(jīng)過(guò)發(fā)標(biāo)、投標(biāo)、開標(biāo)、議標(biāo)和中標(biāo)等程序，優(yōu)選和確定建筑工程承包商，并以簽訂正式承包合同的形式來(lái)約束和確保承包商順利完成項(xiàng)目工程施工。(二)施工組織管理

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一般由多個(gè)分項(xiàng)工程組成，包括主體建筑、配套工程、基礎(chǔ)設(shè)施等。因此，要保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，就必須對(duì)各分項(xiàng)工程的施工建設(shè)進(jìn)行統(tǒng)一組織管理，使之相互配合、協(xié)調(diào)實(shí)施。在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，施工組織管理主要是指對(duì)施工單位管理、工程計(jì)劃管理、工程技術(shù)管理和工程現(xiàn)場(chǎng)管理等。(三)項(xiàng)目控制與監(jiān)理

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工建設(shè)中，開發(fā)商通常聘請(qǐng)監(jiān)理工程師監(jiān)督和檢查工程的進(jìn)度、質(zhì)量和資金使用情況，以使施工單位嚴(yán)格按照規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工合同要求進(jìn)行。有條件的開發(fā)公司也可依靠自己進(jìn)行施工監(jiān)理。

施工建設(shè)中的項(xiàng)目控制主要包含進(jìn)度、質(zhì)量和投資三個(gè)方面的內(nèi)容。進(jìn)度控制又包含總進(jìn)度控制、設(shè)計(jì)進(jìn)度控制、施工進(jìn)度控制、驗(yàn)收與交用進(jìn)度控制四個(gè)方面；質(zhì)量控制又包含設(shè)計(jì)質(zhì)量、材料質(zhì)量、設(shè)備質(zhì)量和施工質(zhì)量控制；投資控制主要指設(shè)計(jì)成本、施工成本、建筑成本和設(shè)備安裝成本等的控制。(四)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收

開發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收是全面考核建筑產(chǎn)品的最終環(huán)節(jié)，一般是由開發(fā)商組織設(shè)計(jì)單位、施工單位、建設(shè)管理部門、質(zhì)量監(jiān)督部門及其他相關(guān)管理部門，按照被審核批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)、施工文件和國(guó)家頒布的有關(guān)施工驗(yàn)收規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行綜合檢查驗(yàn)收。經(jīng)驗(yàn)收合格的項(xiàng)目即可辦理交付使用手續(xù)。對(duì)于設(shè)計(jì)規(guī)定或主管部門要求分階段建設(shè)的單項(xiàng)工程，則應(yīng)分期分批進(jìn)行檢查驗(yàn)收。

四、營(yíng)銷階段

房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷是幾乎貫穿整個(gè)開發(fā)過(guò)程的。只有通過(guò)營(yíng)銷，將房地產(chǎn)商品租售出去，才能使其使用價(jià)值和價(jià)值得以真正實(shí)現(xiàn)；才能使投資盡快收回，獲得開發(fā)利潤(rùn)。因此，開發(fā)商應(yīng)采取有效的營(yíng)銷手段，進(jìn)行市場(chǎng)推廣活動(dòng)。在開發(fā)建設(shè)初期，盡可能地預(yù)售或預(yù)租房屋，盡早回籠資金用于開發(fā)建設(shè)；在竣工驗(yàn)收后，最主要的工作重點(diǎn)是房地產(chǎn)營(yíng)銷，盡量在較短的時(shí)間內(nèi)將剩余房屋租售出去，避免大量積壓空置，確保開發(fā)收益。商品房的租售策略應(yīng)根據(jù)開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)理念和市場(chǎng)需求情況而定。

第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)的主要內(nèi)容

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究(一)可行性研究的基本概念和作用

1．可行性研究的基本概念。在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資開發(fā)以前，為了避免主觀決策、盲目建設(shè)帶來(lái)的損失和不良后果，并實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的效益最大化，必須對(duì)擬建項(xiàng)目在工程技術(shù)和經(jīng)濟(jì)方面進(jìn)行研究、論證。決策者不僅要掌握項(xiàng)目的基本情況及有關(guān)資料，還要研究該項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行、在經(jīng)濟(jì)上是否合理、投資的結(jié)果是否能取得較好的效益，是否有多方案選擇的可能等等。這種技術(shù)論證的方法稱為可行性研究，其基本內(nèi)容包括市場(chǎng)預(yù)測(cè)和研究、技術(shù)方案研究、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)三個(gè)部分，2．可行性研究的作用。可行性研究的主要作用表現(xiàn)在如下的方面：

(1)作為確定項(xiàng)目建設(shè)的必要依據(jù)。投資者根據(jù)可行性研究報(bào)告對(duì)某一方案的評(píng)估結(jié)論，決定是否操作該投資項(xiàng)目。

(2)作為向銀行和其他金融機(jī)構(gòu)融資的依據(jù)。比如對(duì)銀行而言，要在審查項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告的基礎(chǔ)上，判斷借出資金在項(xiàng)目建設(shè)后有無(wú)償還能力，貸款的風(fēng)險(xiǎn)如何，從而確定是否貸款以及貸款的利率。

(3)可行性研究報(bào)告是向當(dāng)?shù)卣捌渌鶎俪鞘幸?guī)劃、土地管理部門、建設(shè)管理部門申請(qǐng)立項(xiàng)和建設(shè)執(zhí)照的依據(jù)，同時(shí)也作為環(huán)保部門審查項(xiàng)目對(duì)環(huán)境影響的依據(jù)。

(4)作為開展項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)、設(shè)備訂貨、原材料訂貨、施工準(zhǔn)備等建設(shè)前期工作的基礎(chǔ)，為進(jìn)行后續(xù)工作進(jìn)行鋪墊。

(5)根據(jù)可行性研究報(bào)告對(duì)特定方案的評(píng)價(jià)，投資方可以合理進(jìn)行企業(yè)組織管理、制定機(jī)構(gòu)設(shè)置、設(shè)定勞動(dòng)定員和職工培訓(xùn)計(jì)劃。

(6)作為國(guó)家各級(jí)計(jì)劃部門編制固定資產(chǎn)投資計(jì)劃和編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的依據(jù)。(二)可行性研究的階段、基本內(nèi)容和步驟

1．可行性研究的階段。一般而言，可行性研究分為機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究、可行性研究和項(xiàng)目評(píng)估決策四個(gè)階段。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究同樣遵循這樣的四階段原則：(1)投資機(jī)會(huì)研究。該階段的主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場(chǎng)的調(diào)查預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，尋找有利的投資機(jī)會(huì)。

投資機(jī)會(huì)研究的主要內(nèi)容有：地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、資源條件、勞動(dòng)力狀況、社會(huì)條件、地理環(huán)境、國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)情況、工程項(xiàng)目建成后對(duì)社會(huì)的影響等。

(2)初步可行性研究。亦稱“預(yù)可行性研究”。在投資機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。主要解決的問(wèn)題包括： ①在機(jī)會(huì)研究結(jié)論的基礎(chǔ)和詳細(xì)資料的基礎(chǔ)上作出是否投資的決定，并判定是否可能和有必要進(jìn)行下一步的詳細(xì)可行性研究。

②確定對(duì)某些關(guān)鍵性問(wèn)題需要進(jìn)行專題的輔助研究。在廣泛的方案分析比較論證后，對(duì)各類技術(shù)方案進(jìn)行篩選，選擇最佳效益方案，以利于節(jié)省時(shí)間和費(fèi)用。

③根據(jù)項(xiàng)目的選擇依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)，確定項(xiàng)目的初步可行性。依據(jù)初步可行性研究結(jié)果編制初步可行性研究報(bào)告。

初步可行性研究階段的主要內(nèi)容：市場(chǎng)需求與供應(yīng)、建筑材料供應(yīng)狀況、項(xiàng)目所在地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況、項(xiàng)目地址及其周圍環(huán)境、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目進(jìn)度、項(xiàng)目銷售收入與投資估算、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析等。

(3)詳細(xì)可行性研究。即通常意義上的可行性研究。主要是對(duì)擬開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)深入的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)社會(huì)和財(cái)務(wù)方面為項(xiàng)目進(jìn)行投資決策提供科學(xué)依據(jù)。(4)項(xiàng)目的評(píng)估和決策。項(xiàng)目評(píng)估是由決策部門組織或授權(quán)于建設(shè)銀行、投資銀行、咨詢公司或有關(guān)專家，對(duì)上報(bào)立項(xiàng)的建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行全面的審核和再評(píng)估。其內(nèi)容包括：

①全面審核可行性研究報(bào)告中反映的各項(xiàng)情況是否確實(shí)；

②分析項(xiàng)目可行性研究中各項(xiàng)指標(biāo)計(jì)算是否都正確，包括各種參數(shù)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、定額費(fèi)率的選擇；

③從企業(yè)、國(guó)家和社會(huì)等方面綜合分析和判斷項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益；

④分析和判斷項(xiàng)目可行性研究的可靠性、真實(shí)性和客觀性，對(duì)項(xiàng)目作出取舍的最終投資決策； ⑤最后寫出項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告。

2．可行性研究的基本內(nèi)容。由于開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和復(fù)雜程度不同，其可行性研究的內(nèi)容不盡相同，各有側(cè)重。一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容應(yīng)主要包括以下幾個(gè)方面：(1)總論：包括開發(fā)項(xiàng)目概況、研究結(jié)果概要、存在問(wèn)題和建議。(2)市場(chǎng)需求、供給預(yù)測(cè)——租售價(jià)格變化趨勢(shì)預(yù)測(cè)。(3)開發(fā)項(xiàng)目基本情況，分析其潛在優(yōu)勢(shì)與問(wèn)題，機(jī)遇與挑戰(zhàn)：(4)明確資源、原材料及公用設(shè)施條件。

(5)根據(jù)慣常條件，確定開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施計(jì)劃和進(jìn)度要求。(6)項(xiàng)目投資、銷售費(fèi)用的投入時(shí)間。(7)資金來(lái)源及融資方式。(8)項(xiàng)目租售收入預(yù)測(cè)。

(9)國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。(10)項(xiàng)目評(píng)價(jià)與結(jié)論。

3．可行性研究的步驟。房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究工作一般按以下七個(gè)步驟進(jìn)行：(1)接受委托，明確研究目標(biāo)。在項(xiàng)目建議被批準(zhǔn)之后，開發(fā)商即可委托有關(guān)咨詢?cè)u(píng)估公司或投資顧問(wèn)公司對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究。承擔(dān)單位接受委托時(shí)，應(yīng)獲得項(xiàng)目建議書和有關(guān)項(xiàng)目背景介紹資料，搞清楚委托者的目的和要求，明確研究?jī)?nèi)容，制定工作計(jì)劃。(2)收集資料，調(diào)查研究。主要從市場(chǎng)調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進(jìn)行。市場(chǎng)調(diào)查應(yīng)查明和預(yù)測(cè)市場(chǎng)的供給和需求量、價(jià)格、競(jìng)爭(zhēng)能力等，以便確定項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)規(guī)模和項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)能力。資源調(diào)查包括建設(shè)地點(diǎn)調(diào)查、開發(fā)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀、交通運(yùn)輸條件、外圍基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境保護(hù)、水文地質(zhì)、氣象等方面的調(diào)查。為下步規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析提供準(zhǔn)確的資料。(3)設(shè)計(jì)方案。根據(jù)項(xiàng)目建議書的要求，結(jié)合市場(chǎng)和資源調(diào)查，在收集到的資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，建立若干可供選擇的開發(fā)方案。

(4)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。對(duì)經(jīng)上述分析后所確定的方案，在估算項(xiàng)目投資、成本、價(jià)格、收入等基礎(chǔ)上，對(duì)方案進(jìn)行詳細(xì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。研究論證項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的合理性和潛在盈利能力。

(5)方案比較與選擇。根據(jù)以上分析，反復(fù)的方案論證和比較，會(huì)同委托部門明確方案選擇的重大原則和優(yōu)選標(biāo)準(zhǔn)，采用技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的方法，評(píng)選出合理的方案。研究論證項(xiàng)目在技術(shù)上的可行性，進(jìn)一步確定項(xiàng)目規(guī)模、構(gòu)成、開發(fā)進(jìn)度。

(6)制定實(shí)施計(jì)劃。對(duì)于選定的滿意方案，制定詳細(xì)的實(shí)施計(jì)劃，進(jìn)一步提出資金籌措建議和項(xiàng)目實(shí)施總進(jìn)度計(jì)劃。

(7)編制可行性研究報(bào)告。經(jīng)過(guò)上述分析與評(píng)價(jià)，即可編制詳細(xì)的可行性研究報(bào)告，推薦可行方案和實(shí)施計(jì)劃，提出結(jié)論性意見、措施和建議，供決策者作為決策依據(jù)。

二、土地使用權(quán)獲取

目前，我國(guó)土地使用權(quán)的獲取主要通過(guò)行政劃撥和市場(chǎng)機(jī)制兩條途徑。對(duì)原先已通過(guò)行政劃撥的土地，在更新改造、再開發(fā)過(guò)程中，開發(fā)商主要通過(guò)補(bǔ)地價(jià)的方式重新獲取土地使用權(quán)。對(duì)于新開發(fā)的土地，開發(fā)商主要通過(guò)出讓方式獲得土地使用權(quán)。有關(guān)途徑和方式簡(jiǎn)述如下。(一)通過(guò)政府行政劃撥獲取土地使用權(quán)

根據(jù)現(xiàn)行的法規(guī)及政策條例，國(guó)家進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、文化、國(guó)防建設(shè)以及興辦社會(huì)公共事業(yè)，需要征用集體所有土地或者國(guó)有土地，可由政府行政劃撥。因?yàn)樾姓潛芡恋厥褂脵?quán)是國(guó)家給予的一種特殊政策，所以，《土地管理法》對(duì)可以采取劃撥的范圍作了明確規(guī)定。同時(shí)限定了批準(zhǔn)權(quán)限，嚴(yán)格保護(hù)基本農(nóng)田，凡基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò)35公頃，其他土地超過(guò)70公頃，都必須報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)；其余由省級(jí)人民政府批準(zhǔn)。

建設(shè)征用土地時(shí)，應(yīng)按規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)。此外，征用城市郊區(qū)的菜地，須按規(guī)定交納新菜地開發(fā)建設(shè)基金；在土地使用過(guò)程中，建設(shè)單位還須繳納土地使用稅、耕地占用稅和其他有關(guān)費(fèi)用。(二)國(guó)有土地使用權(quán)的有償使用

國(guó)有土地使用權(quán)有償使用是指國(guó)家將一定時(shí)期內(nèi)的土地使用權(quán)提供給單位和個(gè)人使用，而土地使用者按照土地有償使用合同的規(guī)定，一次或分向國(guó)家繳納土地有償使用費(fèi)的行為。土地有償使用方式是今后供地的主要方式，今后除一些經(jīng)批準(zhǔn)可以采用劃撥方式供地的，都應(yīng)當(dāng)采用有償使用的方式。目前，國(guó)有土地使用權(quán)有償使用的方式主要有三種。

1．國(guó)有土地使用權(quán)出讓。國(guó)有土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)讓給土地使用者，由土地使用者一次性的向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金和其他費(fèi)用的行為。按目前的規(guī)定：土地使用權(quán)出讓的年限，由國(guó)家和土地使用權(quán)受讓方通過(guò)國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同來(lái)約定，但國(guó)家對(duì)出讓的最高年限有具體規(guī)定，即：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育，科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；綜合或其他用地 50年。

合同約定的年限不得超過(guò)國(guó)家規(guī)定的最高年限，超過(guò)最高年限則無(wú)效。

在土地使用期限內(nèi)，土地使用者應(yīng)當(dāng)按國(guó)家規(guī)定和合同約定的用途使用土地，也可以依法轉(zhuǎn)讓、出租和抵押土地。土地使用期屆滿，如果仍需繼續(xù)使用可以依法重新申請(qǐng)，批準(zhǔn)后重新簽訂土地使用合同，否則土地?zé)o償收回。在土地使用期限內(nèi)國(guó)家一般不得收回，如因公共目的確需要收回時(shí)，應(yīng)當(dāng)按使用的年限及土地使用者開發(fā)投資情況予以補(bǔ)償。

土地使用者在土地使用期內(nèi)需要改變土地用途的應(yīng)當(dāng)經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，并與土地行政主管部門重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同或土地使用權(quán)出讓的補(bǔ)充合同。否則，將不得改變合同約定的用途。

目前，國(guó)有土地使用權(quán)出讓的方式一般有招標(biāo)、拍賣和協(xié)議出讓三種形式。(1)招標(biāo)出讓土地使用權(quán)。是指在規(guī)定的期限內(nèi)，由符合規(guī)定的單位或個(gè)人(受讓方)，以書面投標(biāo)形式，競(jìng)投某塊土地的使用權(quán)，再由土地使用權(quán)出讓方評(píng)標(biāo)決標(biāo)、擇優(yōu)而取。招標(biāo)的文件包括：招標(biāo)通知書、投標(biāo)指引(或招標(biāo)須知)、投標(biāo)書、中標(biāo)證明通知書、土地使用權(quán)出讓合同(含土地使用條件)等。這里還要說(shuō)的是招標(biāo)出讓中能否中標(biāo)不完全決定于地價(jià)，還應(yīng)考慮對(duì)土地的綜合利用規(guī)劃方案等因素。

(2)拍賣出讓土地使用權(quán)。是指在指定的時(shí)間、地點(diǎn)，利用公開場(chǎng)合由政府的代表者——土地行政主管部門主持拍賣指定地塊的土地使用權(quán)(也可以委托拍賣行拍賣)，由拍賣主持人首先叫出底價(jià)，諸多的競(jìng)投者輪番報(bào)價(jià)，最后出最高價(jià)者取得土地使用權(quán)。拍賣方式充分引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，政府也可以獲得最高地價(jià)。但不是所有土地都可以采用拍賣方式的，只有一些競(jìng)爭(zhēng)性很強(qiáng)的行業(yè)用地可以采用。拍賣前，要先對(duì)土地做好規(guī)劃，確定土地的位置、面積、用途、使用年限、付款方式和使用條件等。

(3)協(xié)議出讓土地使用權(quán)。是指出讓方(國(guó)家)與受讓方(土地使用者)通過(guò)協(xié)商方式有償出讓土地使用權(quán)。具體說(shuō)，應(yīng)先由用地者向政府提出用地申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后由出讓方和受讓方協(xié)商地價(jià)、出讓年限、付款方式，付款期限以及土地使用條件，經(jīng)雙方協(xié)商達(dá)成一致后，簽訂土地使用權(quán)出讓合同。協(xié)議出讓基本沒(méi)有引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，缺乏公開性和公平競(jìng)爭(zhēng)。但對(duì)一些缺乏競(jìng)爭(zhēng)的行業(yè)和大型設(shè)施用地還是必要的，仍然是土地使用權(quán)出讓的方式之一。

2．國(guó)有土地使用權(quán)租賃。國(guó)有土地使用權(quán)租賃是指國(guó)家將一定時(shí)期內(nèi)的土地使用權(quán)讓與土地使用者使用，而土地使用者按向國(guó)家繳納租金的行為。目前這種方式正在試點(diǎn)之中，并取得了較好的效果，彌補(bǔ)了國(guó)有土地使用權(quán)出讓中一些單位一次性支付出讓金有困難，或不需要長(zhǎng)時(shí)期的使用土地者，滿足了中小投資者的需要，更具有靈活性。同時(shí)對(duì)現(xiàn)有劃撥土地使用權(quán)逐步納入有償使用軌道也是一種很好的辦法。目前有關(guān)法規(guī)的制定正在研究之中。3．國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)人股。國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)人股是指將一定時(shí)期的國(guó)有土地使用權(quán)出讓金作價(jià)，作為國(guó)家的投資計(jì)作國(guó)家的股份。實(shí)際上這種方式也可以作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓的一種特殊形式。這種方式在目前的國(guó)有企業(yè)改制改組中采用較多，既解決了國(guó)有土地資產(chǎn)的流失，又為國(guó)有困難企業(yè)的改制改組創(chuàng)造了條件。這主要是針對(duì)現(xiàn)有國(guó)有企業(yè)使用的劃撥土地使用權(quán)需要改制時(shí)適用。對(duì)企業(yè)新增用地，特別是征用土地之后提供紿用地單位使用的不能采用這種方式。(三)補(bǔ)地價(jià)方式

鑒于我國(guó)土地使用權(quán)的行政劃撥大量存在，《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，對(duì)以行政劃撥方式取得的土地使用權(quán)，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其，信附著所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

為了鼓勵(lì)經(jīng)行政劃撥得到土地使用權(quán)的單位將土地使用權(quán)推向市場(chǎng)，國(guó)家在收取補(bǔ)繳的土地出讓金時(shí)，都有不同程度的優(yōu)惠。

三、房地產(chǎn)開發(fā)與規(guī)劃設(shè)計(jì)(一)城市規(guī)劃的含義

關(guān)于城市規(guī)劃的含義，各國(guó)由于其社會(huì)、經(jīng)濟(jì)體制和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不同，對(duì)其解釋有所差異和側(cè)重，但基本內(nèi)容是大致相同的。在我國(guó)，一般把城市規(guī)劃定義為：是為了實(shí)現(xiàn)一定時(shí)期內(nèi)城市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，確定城市性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城市土地、協(xié)調(diào)城市空間布局和各項(xiàng)建設(shè)而進(jìn)行的綜合部署和具體安排。(二)城市規(guī)劃的工作階段和內(nèi)容

1989年我國(guó)頒布的《城市規(guī)劃法》中將城市規(guī)劃規(guī)定為總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃兩個(gè)階段。但在實(shí)際工作中，為了便于工作的開展，在編制總體規(guī)劃前，一般由城市人民政府組織制定城市規(guī)劃綱要，對(duì)總體規(guī)劃需要確定的主要目標(biāo)、方向和內(nèi)容提出原則性意見，作為編制總體規(guī)劃的依據(jù)。根據(jù)城市的實(shí)際情況和工作需要，一些大、中城市在總體規(guī)劃基礎(chǔ)上增加了分區(qū)規(guī)劃編制階段，其目的是進(jìn)一步控制和確定不同地段的土地的用途、范圍和容量，協(xié)調(diào)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)。詳細(xì)規(guī)劃根據(jù)不同的需要、任務(wù)、目標(biāo)和深度要求，可分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃兩種類型。(三)城市規(guī)劃的審批

城市規(guī)劃是城市建設(shè)和管理的基本依據(jù)，城市規(guī)劃的審批實(shí)行嚴(yán)格的分級(jí)審批制度，具體為： 1．城市規(guī)劃綱要須經(jīng)城市人民政府審核同意。

2．城市總體規(guī)劃的審批：中央直轄市的總體規(guī)劃由直轄市人民政府報(bào)國(guó)務(wù)院審批；省和自治區(qū)首府及100萬(wàn)人口以上的大城市的總體規(guī)劃，由所在省、自治區(qū)人民政府審查同意后，報(bào)國(guó)務(wù)院審批；其他城市的總體規(guī)劃，報(bào)省、自治區(qū)、直轄市人民政府審批；市管轄的縣城、建制鎮(zhèn)的總體規(guī)劃，報(bào)市人民政府審批；其他建制鎮(zhèn)的總體規(guī)劃，報(bào)縣人民政府審批。城市人民政府和縣人民政府在向上級(jí)人民政府報(bào)請(qǐng)審批城市總體規(guī)劃前，須經(jīng)同級(jí)人民代表大會(huì)或其常務(wù)委員會(huì)審查同意。3．城市分區(qū)規(guī)劃經(jīng)當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃主管部門審核后，報(bào)城市人民政府審批。

4．城市詳細(xì)規(guī)劃由城市人民政府審批。已編制并批準(zhǔn)分區(qū)規(guī)劃的城市的詳細(xì)規(guī)劃，除重要的詳細(xì)規(guī)劃由城市人民政府審批外，可由城市人民政府授權(quán)城市規(guī)劃主管部門審批。(四)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系

城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)是宏觀與微觀、整體與局部、長(zhǎng)期與短期的關(guān)系，是后者應(yīng)服從前者、前者應(yīng)兼顧后者的相輔相成的關(guān)系。城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的影響及約束主要體現(xiàn)在以下兩方面：

1．城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益的影響。為了使一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境效益統(tǒng)一和諧，城市規(guī)劃往往通過(guò)一些控制指標(biāo)實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)。其中與房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系最密切和影響較大的是對(duì)城市土地開發(fā)強(qiáng)度的控制。

反映城市土地開發(fā)強(qiáng)度的指標(biāo)通常有三個(gè)，即建筑密度、建筑高度和建筑容積率。容積率綜合了前兩者的內(nèi)容，直接反映一塊土地上的建筑容量，因此受到城市規(guī)劃師和房地產(chǎn)開發(fā)商的廣泛重視。

2．房地產(chǎn)開發(fā)必須符合城市規(guī)劃。我國(guó)城市規(guī)劃法規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地使用和各項(xiàng)建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理。為此，城市規(guī)劃管理部門通過(guò)建設(shè)用地規(guī)劃許可證等措施，對(duì)包括房地產(chǎn)開發(fā)在內(nèi)的各項(xiàng)建設(shè)進(jìn)行有序有效的管理。具體辦法如下：(1)關(guān)于項(xiàng)目選址意見書。由城市管理部門建議的關(guān)于項(xiàng)目選址意見書是房地產(chǎn)開發(fā)申報(bào)立項(xiàng)時(shí)必須具備的文件之一。建設(shè)單位在進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究時(shí)，要接受城市規(guī)劃行政主管部門關(guān)于項(xiàng)目選址的規(guī)劃指導(dǎo)，審批任務(wù)設(shè)計(jì)書時(shí)應(yīng)當(dāng)尊重選址意見書。

(2)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，是城市規(guī)劃主管部門根據(jù)開發(fā)單位或有關(guān)機(jī)構(gòu)的用地申請(qǐng)以及規(guī)劃和建設(shè)項(xiàng)目的用地需要，確定用地位置、面積、界限的法定憑證。房地產(chǎn)開發(fā)單位憑借建設(shè)用地規(guī)劃許可證，才能到土地管理部門申請(qǐng)開發(fā)建設(shè)用地，辦理土地征用劃撥或出讓手續(xù)。(3)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，這是核準(zhǔn)工程設(shè)計(jì)、施工圖紙是否符合城市規(guī)劃并準(zhǔn)予施工的法定憑證。只有在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)證和其他有關(guān)文件后，房地產(chǎn)項(xiàng)目才能破土動(dòng)工。

(4)臨時(shí)建設(shè)用地規(guī)劃許可證和臨時(shí)規(guī)劃許可證，這和永久性開發(fā)建設(shè)用地的申請(qǐng)、審批程序類似，是對(duì)于因施工材料堆放、運(yùn)輸、架設(shè)地上線路，鋪設(shè)地下管線、進(jìn)行地下工程建設(shè)和地質(zhì)勘探等需要臨時(shí)占用土地所核發(fā)的法定憑證，這類用地必須在規(guī)定期限內(nèi)予以收回。(五)居住區(qū)規(guī)劃 1．居住區(qū)規(guī)劃的任務(wù)。居住區(qū)規(guī)劃是城市詳細(xì)規(guī)劃的主要內(nèi)容之一。其任務(wù)就是為城市居民經(jīng)濟(jì)合理地創(chuàng)造一個(gè)滿足日常物質(zhì)和文化生活需要的方便、衛(wèi)生、安寧和優(yōu)美的生活環(huán)境。在居住區(qū)內(nèi)，除了布置住宅外，還須布置居民日常生活所需的各類公共服務(wù)設(shè)施、綠地和活動(dòng)場(chǎng)地、道路廣場(chǎng)、市政工程設(shè)施等。居住區(qū)內(nèi)也可以考慮設(shè)置少數(shù)無(wú)污染、無(wú)干擾性的工業(yè)。

2．居住區(qū)規(guī)劃的基本內(nèi)容。居住區(qū)規(guī)劃的內(nèi)容主要有以下幾項(xiàng)：(1)選擇并確定規(guī)劃用地位置和范圍；(2)確定規(guī)劃，即確定人口數(shù)量和用地面積大小；(3)擬定住宅類型、層數(shù)比例、數(shù)量、平面布置方式；(4)擬定公共服務(wù)設(shè)施(包括允許設(shè)置的生產(chǎn)性建筑)的內(nèi)容、規(guī)模、數(shù)量(包括用房和用地)、分布和布置方式；(5)擬定道路的寬度、坡度、橫斷面形式及布置形式；(6)擬定公共綠地、體育、休息等室外場(chǎng)地的數(shù)量、分布和布置方式；(7)擬定有關(guān)的工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；(8)擬定有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和造價(jià)估算。3．居住區(qū)的組成內(nèi)容。

(1)居住區(qū)的工程類型組成。根據(jù)工程類型基本上可分為以下兩類：

①建筑工程：主要是居住建筑，其次是公共建筑、生產(chǎn)性建筑、市政公用設(shè)施用房以及小品建筑等；

②室外工程：包括地上，地下兩部分。其內(nèi)容有：道路工程(各種道路、通道和小路)，綠化工程(各類綠地和綠化種植)，工程管線(給水、排水、供電、煤氣、供暖等管線和設(shè)施)，以及擋土墻、護(hù)坡、踏步等構(gòu)筑物。

(2)居住區(qū)的用地組成。居住區(qū)的用地根據(jù)不同的功能要求，一般由以下四類組成： ①居住建筑用地，指居住建筑基底占有的用地及其前后左右附近留出的一些必要的空地，其中包括通向居住建筑人口的小路、宅旁綠地和雜務(wù)院等；

②公共建筑和公用設(shè)施用地，指居住區(qū)各類公共建筑和公用設(shè)施建筑物基底占有的用地及其周圍的專用地，包括專用地中的通道、場(chǎng)地和綠地等；

③道路及廣場(chǎng)用地，指居住區(qū)范圍內(nèi)的不屬于上兩項(xiàng)內(nèi)道路、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)、回車場(chǎng)等的用地；

④綠地及體育場(chǎng)，指居住區(qū)公園、小游園、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、林陰道、小塊綠地、成年人休息和兒童活動(dòng)場(chǎng)地、防護(hù)綠地等。

以上四類用地中，居住建筑用地所占的比重最大，一般約占居住區(qū)總用地的50％左右。4．居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)。(1)居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的基本要求。居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)是一項(xiàng)綜合性較強(qiáng)的工作。它涉及的面比較廣，一般應(yīng)滿足以下幾方面的要求：

①使用要求。為居民創(chuàng)造一個(gè)生活方便的居住環(huán)境，這是居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)最基本的要求。居民的使用要求是多方面的，例如為適應(yīng)住戶家庭不同的人口組成和氣候特點(diǎn)，選擇合適的住宅類型；為了滿足居民生活的多種需要，必須合理確定公共服務(wù)設(shè)施的項(xiàng)目、規(guī)模及其分布，合理地組織居民室外活動(dòng)場(chǎng)地、綠地和居住區(qū)的內(nèi)外交通等。

②衛(wèi)生要求。要求居住區(qū)有良好的日照、通風(fēng)等條件，以及防止噪聲的干擾、大氣和水的污染等，為居民創(chuàng)造一個(gè)衛(wèi)生、安靜的居住環(huán)境。

③安全要求。居住區(qū)規(guī)劃除保證居民在正常情況下生活能有條不紊地進(jìn)行外，同時(shí)也要能夠適應(yīng)那些可能引起災(zāi)害發(fā)生的特殊和非常情況，如火災(zāi)、地震等。因此，必須對(duì)各種可能產(chǎn)生的災(zāi)害進(jìn)行分析，并按照有關(guān)規(guī)定，對(duì)建筑的防火、防震構(gòu)造、安全間距、安全疏散通道與場(chǎng)地、人防的地下構(gòu)筑物等作必要的安排，使居住區(qū)規(guī)劃能有利于防止災(zāi)害的發(fā)生或減少其危害程度，為居民創(chuàng)造一個(gè)安全的居住環(huán)境。

④經(jīng)濟(jì)要求。居住區(qū)的規(guī)劃與建設(shè)應(yīng)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平、居民的生活水平相適應(yīng)，也就是說(shuō)在確定居住建筑的標(biāo)準(zhǔn)、公共建筑的規(guī)模等時(shí)，均需考慮當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐慕ㄔO(shè)投資及居民的經(jīng)濟(jì)狀況，降低居住區(qū)建設(shè)的造價(jià)，并節(jié)約城市用地。同時(shí)，運(yùn)用各種規(guī)劃布局手法，為居住區(qū)修建的經(jīng)濟(jì)性創(chuàng)造條件。

⑤施工要求。居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)有利于施工的組織與經(jīng)營(yíng)。特別是當(dāng)成片居住區(qū)進(jìn)行機(jī)械化施工時(shí)，更應(yīng)注意各建設(shè)項(xiàng)目的布置適應(yīng)施工要求和建設(shè)程序。

⑥美觀要求。居住區(qū)是城市中建設(shè)量最多的項(xiàng)目，因此它的規(guī)劃與建設(shè)對(duì)城市的面貌有著很大的影響。有一些原有

第三篇：企業(yè)貸款-申請(qǐng)表

貸款申請(qǐng)表申請(qǐng)信息 申請(qǐng)金額 萬(wàn)元 申請(qǐng)期限 月 申請(qǐng)用途 申請(qǐng)編號(hào) 2 申請(qǐng)人信息 年齡 學(xué)歷 婚姻狀況 性別 本地居住時(shí)間 年 月 ○店里 ○單租 ○合租 ○親友 ○其他 姓名 戶口所在地 身份證號(hào) 本市住址 聯(lián)系電話申請(qǐng)人配偶信息 現(xiàn)住址 姓名 年齡 身份證號(hào)碼 月收入 元 電話 戶口所在地 職業(yè) 單位 4 其他家庭成員信息 工作或就學(xué)情況 是否需要申請(qǐng)人供養(yǎng) 聯(lián)系方式 與申請(qǐng)人關(guān)系 年齡 健康狀況 姓名 5 聯(lián)系人 聯(lián)系 方式 備注 關(guān)系 聯(lián)系人姓名 1.親屬(本市)2.朋友(本市)3.親屬(老家)4.朋友(老家)5.辦公(業(yè)務(wù))6.員工(業(yè)務(wù))6 現(xiàn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)信息 主營(yíng)業(yè)務(wù)： 固定電話： 企業(yè)名稱： 開業(yè)時(shí)間： 雇員人數(shù)： 實(shí)際經(jīng)營(yíng)地址： 經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所：自有□ 租憑□ 其他□ 營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼： 組織形式:個(gè)體經(jīng)營(yíng)□ 法律實(shí)體□ 企業(yè)法人□ 事業(yè)單位□ 旺季： 淡季： 月營(yíng)業(yè)額： 應(yīng)收賬款： 存貨： 毛利/凈利 經(jīng)營(yíng)總資產(chǎn)： 其他收入： 負(fù)債： 家庭資產(chǎn)： 家庭負(fù)債： 申請(qǐng)人信貸歷史：有 □ 無(wú) □ 放款日期 用途 月還款額 余額 還款情況 類別 金額 期限 私人 其他 銀行

數(shù)量： 信用卡：有 □ 無(wú) □ 總授信額度： 開卡銀行：重要情況說(shuō)明

1、是否有為其他人的貸款提供擔(dān)保？○是 ○否

2、是否有資產(chǎn)已提供抵押？○是 ○否

3、是否涉及到訴訟？○是 ○否

4、家庭成員是否有重大疾病？○是 ○否

詳細(xì)說(shuō)明（以上任何一個(gè)問(wèn)題回答“是”的，請(qǐng)具體說(shuō)明情況）8 申

本人保證：本申請(qǐng)表中所填寫內(nèi)容全部屬實(shí)，如有隱瞞、誤導(dǎo)或虛構(gòu)，本人將承擔(dān)一切法律和經(jīng)濟(jì)后果。本人同時(shí)授權(quán)北京青蚨資產(chǎn)管理有限公司向有關(guān)方面查詢、核實(shí)本人、本人家庭及生意的相關(guān)情況（包括查詢本人的征信信息）。不論貸款申請(qǐng)批準(zhǔn)與否，本人同意青蚨資產(chǎn)不返還此表格及后續(xù)提供的相關(guān)材料。借款申請(qǐng)人簽字： 申請(qǐng)時(shí)間： 年 月 日 請(qǐng)人聲明和承諾 時(shí)

分 9 共同借款人聲明和承諾 北京青蚨資產(chǎn)管理有限公司： 我知道并同意 向你司提出貸款申請(qǐng)。如你司批準(zhǔn)并發(fā)放該筆貸款，我將作為此筆貸款的共同還款人，為此筆貸款的償還

承擔(dān)共同的責(zé)任。同時(shí)本人授權(quán)你司向有關(guān)方面查詢、核實(shí)本人及家庭的相關(guān)情況（包括查詢本人的征信信息）。共同還款人姓名 身份證號(hào) 與借款申請(qǐng)人關(guān)系 聯(lián)系電話 簽字及日期 受理意見 信貸客戶經(jīng)理： 信貸主管： 此筆貸款經(jīng)辦人： 客戶來(lái)源渠道：○折頁(yè) ○電銷 ○網(wǎng)絡(luò) ○親友 ○上門 ○客戶推薦 ○內(nèi)部推薦 ○外部推薦 ○其他 企業(yè)名稱： 實(shí)際經(jīng)營(yíng)地址： 主營(yíng)業(yè)務(wù)： 業(yè)務(wù)開始時(shí)間： 雇員人數(shù)： 組織形式:個(gè)體經(jīng)營(yíng)□ 法律實(shí)體□ 企業(yè)法人□ 事業(yè)單位□ 營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼： 經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所：自有□ 租憑□ 其他□ 固定電話： 備注： 財(cái)務(wù)信息概述 月營(yíng)業(yè)額： 旺季： 淡季： 毛利/凈利： 應(yīng)收賬款： 存貨： 負(fù)債： 經(jīng)營(yíng)總資產(chǎn)： 其他收入： 家庭資產(chǎn)： 家庭負(fù)債： 申請(qǐng)人信貸歷史：有 □ 無(wú) □ 銀行，私人，其他 金額 期限 放款日期 用途 月還款額 余額 還款情況 信用卡：有 □ 無(wú) □ 數(shù)量： 主開卡銀行： 總授信額度：

第四篇：助學(xué)貸款申請(qǐng)表

國(guó)家開發(fā)銀行股份有限公司生源地信用助學(xué)貸款申請(qǐng)表

昆明市宜良縣教育局

填表說(shuō)明：

1、本表是符合條件的家庭經(jīng)濟(jì)困難的普通高校新生和在校生，入學(xué)前在戶籍所在縣（市、區(qū)）向國(guó)家開發(fā)銀行申請(qǐng)助學(xué)貸款的申請(qǐng)審批表。申請(qǐng)助學(xué)貸

款的學(xué)生須如實(shí)填寫表內(nèi)所列示的各類信息。

2、借款學(xué)生戶籍所在地應(yīng)為本縣（市、區(qū)）；借款人必須是已被國(guó)家各級(jí)教育主管部門認(rèn)定的普通高校或高等職業(yè)學(xué)校正式錄取，并取得真實(shí)、合法、有效的錄取通知書的學(xué)生；借款學(xué)生家庭確實(shí)為經(jīng)濟(jì)困難家庭，借款學(xué)生需誠(chéng)實(shí)守信、遵紀(jì)守法、無(wú)違法違紀(jì)記錄。

3、共同借款人主要是指借款學(xué)生父母。如借款人為孤兒，共同借款人則為其他法定監(jiān)護(hù)人、或自愿與借款學(xué)生共同承擔(dān)還款責(zé)任的具備完全民事行為能力的自然人。

4、借款學(xué)生應(yīng)根據(jù)錄取院校、專業(yè)的學(xué)制選擇申請(qǐng)貸款的期限。貸款期限上限為“在校年限+10年”，最長(zhǎng)不超過(guò)14年，最短不低于6年。

5、申請(qǐng)貸款金額不低于1000元，不超過(guò)6000元，且必須為整數(shù)。

6、資格審查單位包括：村委會(huì)（居委會(huì)）、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）民政部門或就讀中學(xué)，審查意見需加蓋公章。

7、本表一式兩份，可登錄國(guó)家開發(fā)銀行助學(xué)貸款學(xué)生在線系統(tǒng)（.cn）下載打印或在縣（市、區(qū)）資助中心領(lǐng)取。

8、標(biāo)有“*”項(xiàng)為必填項(xiàng)。

填表說(shuō)明：

1、本表是符合條件的家庭經(jīng)濟(jì)困難的普通高校新生和在校生，入學(xué)前在戶籍所在縣（市、區(qū)）向國(guó)家開發(fā)銀行申請(qǐng)助學(xué)貸款的申請(qǐng)審批表。申請(qǐng)助學(xué)貸

款的學(xué)生須如實(shí)填寫表內(nèi)所列示的各類信息。

2、借款學(xué)生戶籍所在地應(yīng)為本縣（市、區(qū)）；借款人必須是已被國(guó)家各級(jí)教育主管部門認(rèn)定的普通高校或高等職業(yè)學(xué)校正式錄取，并取得真實(shí)、合法、有效的錄取通知書的學(xué)生；借款學(xué)生家庭確實(shí)為經(jīng)濟(jì)困難家庭，借款學(xué)生需誠(chéng)實(shí)守信、遵紀(jì)守法、無(wú)違法違紀(jì)記錄。

3、共同借款人主要是指借款學(xué)生父母。如借款人為孤兒，共同借款人則為其他法定監(jiān)護(hù)人、或自愿與借款學(xué)生共同承擔(dān)還款責(zé)任的具備完全民事行為能力的自然人。

4、借款學(xué)生應(yīng)根據(jù)錄取院校、專業(yè)的學(xué)制選擇申請(qǐng)貸款的期限。貸款期限上限為“在校年限+10年”，最長(zhǎng)不超過(guò)14年，最短不低于6年。

5、申請(qǐng)貸款金額不低于1000元，不超過(guò)6000元，且必須為整數(shù)。

6、資格審查單位包括：村委會(huì)（居委會(huì)）、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）民政部門或就讀中學(xué)，審查意見需加蓋公章。

7、本表一式兩份，可登錄國(guó)家開發(fā)銀行助學(xué)貸款學(xué)生在線系統(tǒng)（.cn）下載打印或在縣（市、區(qū)）資助中心領(lǐng)取。

8、標(biāo)有“*”項(xiàng)為必填項(xiàng)。

填表說(shuō)明：

1、本表是符合條件的家庭經(jīng)濟(jì)困難的普通高校新生和在校生，入學(xué)前在戶籍所在縣（市、區(qū)）向國(guó)家開發(fā)銀行申請(qǐng)助學(xué)貸款的申請(qǐng)審批表。申請(qǐng)助學(xué)貸

款的學(xué)生須如實(shí)填寫表內(nèi)所列示的各類信息。

2、借款學(xué)生戶籍所在地應(yīng)為本縣（市、區(qū)）；借款人必須是已被國(guó)家各級(jí)教育主管部門認(rèn)定的普通高校或高等職業(yè)學(xué)校正式錄取，并取得真實(shí)、合法、有效的錄取通知書的學(xué)生；借款學(xué)生家庭確實(shí)為經(jīng)濟(jì)困難家庭，借款學(xué)生需誠(chéng)實(shí)守信、遵紀(jì)守法、無(wú)違法違紀(jì)記錄。

3、共同借款人主要是指借款學(xué)生父母。如借款人為孤兒，共同借款人則為其他法定監(jiān)護(hù)人、或自愿與借款學(xué)生共同承擔(dān)還款責(zé)任的具備完全民事行為能力的自然人。

4、借款學(xué)生應(yīng)根據(jù)錄取院校、專業(yè)的學(xué)制選擇申請(qǐng)貸款的期限。貸款期限上限為“在校年限+10年”，最長(zhǎng)不超過(guò)14年，最短不低于6年。

5、申請(qǐng)貸款金額不低于1000元，不超過(guò)6000元，且必須為整數(shù)。

6、資格審查單位包括：村委會(huì)（居委會(huì)）、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）民政部門或就讀中學(xué)，審查意見需加蓋公章。

7、本表一式兩份，可登錄國(guó)家開發(fā)銀行助學(xué)貸款學(xué)生在線系統(tǒng)（.cn）下載打印或在縣（市、區(qū)）資助中心領(lǐng)取。

8、標(biāo)有“*”項(xiàng)為必填項(xiàng)。

第五篇：助學(xué)貸款申請(qǐng)表

《國(guó)家開發(fā)銀行生源地信用助學(xué)貸款申請(qǐng)表》

填表說(shuō)明

一、注意事項(xiàng)：

1、本表在電腦上填寫完整后，點(diǎn)“保存”，然后打印2份，再送相關(guān)單位審查蓋章。在交紙質(zhì)申請(qǐng)表的同時(shí)，必須交電子件。

2、凡標(biāo)有“*”的數(shù)據(jù)項(xiàng)為必填項(xiàng)。

3、部分單元格點(diǎn)擊后會(huì)出現(xiàn)三角符號(hào)時(shí)，鼠標(biāo)指向三角符會(huì)出現(xiàn)下拉列表，所填內(nèi)容，必須在列表中選擇。

4、在電腦上錄入相關(guān)信息時(shí)，不能錄入空格，否則無(wú)法進(jìn)入“生源地貸款系統(tǒng)”，不能辦理貸款。

二、填寫說(shuō)明：

1、申請(qǐng)類型：高校在校生選擇：“在校生申請(qǐng)”；今年高考錄取新生選擇：“新生申請(qǐng)”。

2、身份證號(hào)碼：輸入18位身份證號(hào)。務(wù)必填寫正確。正確錄入“身份證號(hào)”后，“性別”、“出生年月”兩欄會(huì)自動(dòng)生成。

3、戶籍所在地：“省/自治區(qū)/直轄市”前，在下拉列表中選擇“重慶市”；“市/自治州”前，在下拉列表中選擇“巫溪縣”；“區(qū)/縣”前的空格不填；“詳細(xì)地址”前，填寫鄉(xiāng)鎮(zhèn)村詳細(xì)信息，照下列格式填寫：“城廂鎮(zhèn)先鋒社區(qū)103號(hào)”或“下堡鎮(zhèn)桔林村6社”

4、現(xiàn)詳細(xì)住址：填寫方法與“戶籍所在地”一致。

5、畢業(yè)學(xué)校、郵政編碼：新生填寫高中畢業(yè)所在中學(xué)的名稱（請(qǐng)寫全稱——學(xué)校公章上的名稱）及該中學(xué)所在地的郵政編碼；高校在校生不填寫。

6、家庭電話：書寫格式，區(qū)號(hào)+號(hào)碼，如：08175159933。家里沒(méi)有固定電話的，填寫一個(gè)近親屬的電話。

7、宿舍電話：高校在校生填寫；新生不填寫。

8、共同借款人：共同借款人的選擇順序是：父親——母親——近親屬——其他。原則上由父親作為共同借款人，父親不在家由母親作為共同借款人，父母均不在家的，由其父母親委托（應(yīng)提供書面委托書）其他近親屬作為共同借款人，并與借款人一道共同承擔(dān)還款責(zé)任。

孤兒由其監(jiān)護(hù)人或其他近親屬作為共同借款人并與借款人一道共同承擔(dān)還款責(zé)任。

9、證件類型：在下拉列表中選擇“身份證”。

10、與借款人關(guān)系：在下拉列表中選填正確的選項(xiàng)。

11、高校名稱：嚴(yán)格按錄取通知書上公章的內(nèi)容填寫。

12、專業(yè)：嚴(yán)格按照錄取通知書上面通知的內(nèi)容填寫。

13、年級(jí)：填寫今年秋季將要就讀的年級(jí)。新生填“1”，在校大學(xué)生=已經(jīng)在高校就讀的年限+1，如：已經(jīng)讀了2年，則填“2+1=3”。

14、學(xué)制：按錄取通知書上的相關(guān)內(nèi)容填寫。

15、“學(xué)校類別1”、“學(xué)校類別2”：在下拉列表中選擇正確的選項(xiàng)填寫。請(qǐng)參照附件5《全國(guó)高校類別查詢》。

16、申貸原因：在下拉列表中選擇填寫。

17、詳細(xì)原因：對(duì)申貸原因所選項(xiàng)目作詳細(xì)說(shuō)明。

18、貸款金額：1000——6000元之間的整百整千數(shù)（原則上為學(xué)費(fèi)與住宿費(fèi)之和，家庭特別困難的，申請(qǐng)貸款金額可以高于學(xué)費(fèi)與

住宿費(fèi)之和，但不能高于6000元）。

19、申請(qǐng)期限：指貸款年限，最長(zhǎng)14年。計(jì)算方法：新生=學(xué)制+10（計(jì)算結(jié)果大于14的填寫14）；高校在校生=學(xué)制—已讀年限+10（計(jì)算結(jié)果大于14的填寫14）。

20、申請(qǐng)學(xué)年：填：2010至2011學(xué)年

21、高校要求報(bào)到日期：錄取通知書規(guī)定的報(bào)到日期。

*以上部分，由學(xué)生在電腦上填寫，填寫完畢后，打印2份，再送村委（居委）會(huì)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)民政辦公室審查蓋章，審查時(shí)，經(jīng)辦人員必須簽名。

申請(qǐng)續(xù)簽合同的，申請(qǐng)表中“村委會(huì)（居委會(huì)）審查意見”及“鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）民政部門審查意見”兩欄可以不用審查蓋章。