第一篇：房地產開發貸款-風險審查要點

房地產開發貸款風險審查要點

一、房地產開發企業借款人主體資格的法律審查

為全面考察房地產開發企業的主體資格，實踐中銀行可要求申請貸款的房地產企業提供下列資料：借款申請報告；公司章程、成立批文、經年檢并核準登記的營業執照復印件、法定代表人或其授權代理人證明書及簽字樣本，借款授權書（股份制企業），貸款證年檢證明復印件，貸款證卡及復印件；經會計師事務所驗審的近三年年報及本期財務報表；房地產開發企業經營資質證書、工商管理部門的注冊驗資報告、開戶許可證及有效稅務登記證正副本復印件、法人組織機構代碼證復印件；公司最高權力機構或授權機構同意申請貸款的決議、公司主要領導人簡歷及工作人員文化結構等。

實踐中銀行對房地產貸款申請進行審查時，重點要對申請人的營業執照和房地產開發資質進行審查。

（一）對房地產開發企業營業執照的審查

對房地產開發企業營業執照的審查，主要是為了確保申請人具有法人資格，可以作為民事主體向商業銀行申請貸款。對房地產開發企業營業執照的審查包括，申請人營業執照的經營范圍是否包含房地產經營內容，借款人于申請貸款當年取得或換取營業執照的，應提交該當年的營業執照；如借款人非于申請貸款當年取得或換取營業執照的，應提交經過該當年年檢過的營業執照。

（二）對房地產開發企業房地產開發資質的審查

房地產開發企業不僅需具有一般借款人都有的營業執照，還需具備房地產開發資質，這是對房地產開發企業作為借款人特殊要求。如房地產開發企業未取得房地產開發資質就擅自從事房地產開發經營活動，則屬于違法行為，其從事的房地產開發經營活動應認定無效。對房地產開發企業資質的審查，應著重審查以下三個方面：申請人是否取得了房地產開發資質等級證書、申請人取得的房地產開發資質證書是否經過年檢、申請人取得的房地產開發資質證書是否與其承擔的房地產項目的建設規模相一致。

二、對房地產項目資料的法律審查

銀行發放的房地產開發貸款對象是房地產項目，因此對貸款項目合法性進行審查是銀行防范房地產貸款風險的前提。銀行對房地產貸款項目審查應要求借款人提交以下項目資料文件：立項批準文件、可行性研究報告及項目預算報告；建設用地規劃許可證；建筑工程規劃許可證；土地出讓合同及規劃紅線圖、國有土地使用證、地價款繳交憑證復印件；施工許可證；自籌資金比例；合作項目需提供合作開發協議或有權部門批準合作開發的批件。實踐中商業銀行對房地產開發項目的法律審查應重點放在立項批準文件和四證上及自籌資金比例上。

（一）對房地產項目立項批準文件及建設用地規劃許可證等四證的審查。

銀行對房地產項目立項批準文件及建設用地規劃許可證等四證的審查應主要注意審查兩方面：

1、注意審查立項批準文件及四證的有效性

首先，要注意審查借款人提供的批準文件是否有權機關頒發的。其次，在審查項目四證時，應注意審查四證的頒發時間，確認四證的有效期。我國有關法律法規規定，開發商取得建設用地規劃許可證后，如建設用地被依法收回土地使用權或建設用地超過兩年未使用，由城市規劃行政主管部門撤消其建設用地規劃許可證。開發商在取得《建設工程規劃許可證》后，應在6個月內申請開工，逾期未開工又未申請延期或申請延期未獲批準，《建設工程規劃許可證》即行失效。

建設單位應當自領取施工許可證之日起3個月內開工。因故不能按期開工的，應當向發證機關申請延期，延期以兩次為限，每次不超過3個月。既不開工又不申請延期或超過延期時限，施工許可證自行廢止。因此銀行審查中應注意國家法規對四證時效的規定，防止超過時效導致項目不合法。

2、注意項目立項批準文件及四證確定項目開發地域

根據中國人民銀行（銀發[2003]121號）文件的規定，商業銀行發放的房地產貸款，只能用于本地區房地產項目，嚴禁跨地區使用。銀行可根據項目資料提供的有關信息，如批準機關的名稱，項目地塊的坐落等確保借款人申請發放的貸款項目在本地區之內。

（二）商業銀行對房地產項目建設自籌資金的審查

《城市房地產開發經營管理條例》13條規定：“房地產開發項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20%。”同時中國人民銀行《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（銀發[2003]121號）文件也規定，“房地產開發企業申請銀行貸款，其自有資金（指所有者權益）應不低于開發項目總投資的30%。”銀監會頒布的《房地產貸款風險監管指引》將自籌資金的比例提高到不低于35%。

為了滿足上述條件，獲得貸款，許多房地產企業對自籌資金采取了靈活態度。在實踐中，銀行要區別情況認真審查：

1、同一房地產項目，房地產企業在多家有銀行貸款的，其中一家銀行計算借款人自籌資金比率時，將企業向其他銀行融資所獲得的貸款也計入其自籌資金的范疇，這種做法是不符合要求的，銀行不應接受此種自籌資金比例計算方式。

2、房地產企業的股東或其他企業投入，但不作為企業資本金投入，而是作為房地產企業與其股東之間的其他往來款項的形式作帳。此時，對于銀行所要求的借款人自籌資金比率高于法律法規和人民銀行規定要求的，股東或其他企業暫借借款人的款項可視為借款人的自籌資金。但為防止抽逃資金，銀行應要求借款人的股東或其他企業書面承諾，借款人還清貸款前不收回該筆資金，以確保不因資金缺口而影響項目建設和按時還貸。

（三）對房地產貸款項目幾種特殊情況的審查

1、對房地產貸款項目運做是否規范進行審查

我國法律法規及規章規定：房地產開發貸款中只有合法的開發主體才能享有所開發項目的銷售收入；立項批準文件確定的開發主體與“四證”確定的建設者或土地使用權人不一致、“四證”確定的建設者或土地使用權人不一致時，開發商（借款人）不是項目的合法建設主體。借款人不是項目建設的合法主體，可能引發糾紛使借款人陷入訴訟爭執中；同時也會使借款人能否享有項目的銷售收入存在一定的不確定性，給銀行的貸款帶來風險。

為防止項目運作不規范而引起的風險，銀行可采取以下措施加以防范：嚴格按照人民銀行及銀監會的的信貸政策，審查房地產開發貸款中的批準文件和權證中記載的開發商的名稱是否一致，對不一致的，應建議向銀行申請貸款的開發商（借款人）變更有關權證，使其成為項目建設的合法主體；對借款人非自身原因不能獲取政府有權批準機關關于立項批準文件及有關權證的變更批復，但政府有權批準機關答復肯定了借款人項目開發的合法主體地位，在這種情況下，可以要求原開發主體作為銀行共同還款人，和借款人一起對銀行貸款承擔還本付息的責任。

2、對房地產開發項目實質是否合法進行審查

房地產開發是一個綜合開發過程，應與城市規劃、環境保護、交通運輸、水利設施、城市綠化等方面協調一致，以達到綜合治理的目的。房地產開發的立項審批，涉及到城市建設、規劃、交通、水資源保護、行污排撈、環境保護、文化構成等諸多方面的問題，一個合法的房地產項目應符合城市規劃法、環境保護法、防洪法等相關法律法規的規定。但是實踐中，主管房地產開發項目審批的某些政府職能部門、審批部門的工作人員往往忽視、無視、或者根本不清楚其他法律的存在，盲目立項批準，導致項目被依法撤消或項目建成后成為違章建筑被依法撤除。如果開發商投入巨大的開發成本后，項目被依法撤消或所建房屋被撤除，將直接造成開發商還貸資金的缺乏，嚴重影響銀行貸款的安全。銀行可以從以下幾個方面進行防范：

（1）審批人員應熟悉與房地產開發立項的有關法律法規及規章，如《城市房地產管理法》、《城市規劃法》、《建筑法》、《防洪法》等。在房地產開發貸款中，如對項目的合法性存在疑惑，應及時查閱有關的法律法規直至咨詢有關業務人員。

（2）要求借款人提供有效擔保，實踐中借款人多以開發項目的土地使用權為借款提供抵押擔保，但是如果項目因實質不合法而被撤消或建成后被撤除，用作抵押的土地使用權也有可能因項目被撤消而無效，導致貸款擔保落空。因此貸款銀行在審批開發貸款時，對項目的合法性特別是土地審批手續的合法性存在疑問時，應要求借款人提供除土地使用權以外的有效擔保。

（3）依法維權，保護銀行利益。如果房地產項目的不合法是因為政府審批部門的過錯造成的，貸款銀行可督促借款人提起行政賠償訴訟，要求有過錯的政府審批部門承擔賠償責任，在借款人取得行政賠償款后，貸款銀行可要求借款人用以償還貸款。

3、商業銀行對房地產開發項目轉讓引發貸款風險的審查

房地產項目轉讓是指一方將已獲得的土地使用權連同項目規劃許可正、施工許可證等有關文件和已建成的房地產實物部分有償轉讓給受讓方，由受讓方去完成項目建設，此時如銀行已對該項目發放了房地產開發貸款，則由于借款人（原項目開發商）轉讓項目后不再是適格借款人，增加了銀行的信貸風險。貸款銀行可根據情況采取以下措施：

（1）要求借款人提前償還貸款本息，結束房地產開發貸款法律關系。為此貸款銀行可在借款合同中約定，如借款人轉讓所開發項目的，貸款銀行可要求其提前償還全部貸款本息。（2）與借款人、項目受讓人協商，將開發貸款的借款人變更為項目受讓人，由項目受讓人承擔原借款人根據借款合同應承擔的義務，如貸款銀行采取此種措施應注意審查開發項目轉讓的合法性。

首先，房地產開發項目的轉讓必須符合《城市房地產管理法》的規定。《城市房地產管理法》第38條規定：以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時應當符合下列條件：

（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權；

（二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的25%以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。轉讓房地產時房屋建成的，還應當持有房屋所有權證書。

該法第39條還規定：以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權人民政府批準。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定交納土地使用權出讓金；以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批準權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。房地產開發項目轉讓必須符合上述條件。

其次，房地產開發項目必須履行特定手續。根據《城市房地產開發經營管理條例》第21條的規定，轉讓房地產開發項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起30日內，持房地產開發項目轉讓合同到房地產開發主管部門備案。

再次，房地產開發項目受讓人必須符合法定條件。由于我國對房地產業實行市場準入及資質管理制度，因此房地產開發項目受讓人必須是取得房地產開發資質證書且其資質等級符合要求的房地產開發企業。

三、房地產開發類貸款的擔保

實踐中由于房地產開發類貸款金額大、周期長，為保證此類貸款的安全，銀行一般只接受房地產抵押貸款，對保證、質押及房地產以外其他資產的抵押不宜接受。

（一）商業銀行在受理房地產抵押時應注意審查以下法律風險及防范措施

1、在接受房地產抵押時，應注意審查產權證的真實性及來源的合法性。

銀行在對房地產抵押進行審查時，不應僅進行形式上的審查，還應對抵押人取得權屬證明是否經過了法定程序進行實質性審查。實踐中，銀行應特別關注以下情況：

（1）應注意審查土地出讓合同的出讓主體是否合法。根據現行有關法律及司法解釋規定，我國只有縣級以上人民政府或土地管理部門才有權出讓土地使用權，而像開發區管委會等單位是無權出讓土地，更無權頒發土地證的；

（2）注意審查土地出讓金是否已經交清。應要求抵押人提供與合同價款相符的發票；對以協議方式出讓的土地使用權，還應注意審查土地使用權出讓金不能低于訂立合同時當地政府按照國家規定確定的最低價的，否則無效。

（3）對于在二級市場受讓的用于房屋建設工程的土地使用權，注意審查該土地在轉讓時是否已經完成了原土地出讓合同規定的開發計劃等；

（4）在接受二手房抵押貸款時，針對一些關聯交易,特別是近親屬之間的交易。應注意審查交易的真實性，如是否支付對價、贈予行為是否是真實意思表示、房產交易雙方當事人身份的真實性以及房屋買賣合同是否合法有效等；

2、在接受學校、幼兒園、醫院等公益性事業單位房地產作抵押時應注意的問題。根據《擔保法》第37條第3款規定，學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施不得設定抵押。因此，一般來說像學校、幼兒園或醫院等單位，不管其是公立還是私立，都不得接受其以公益設施作抵押，但學校、幼兒園或醫院等公益單位以公益設施以外的財產（如店面）為自身債務設定抵押的，原則上應當可以接受。

一般來說，社會公益性事業單位，包括學校、幼兒園、醫院、衛生防疫站、體育館等。社會公益性團體，包括紅十字會、殘疾人聯合會、環境保護協會、宗教協會等。

3、在接受光地抵押時應注意的問題。

根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第25條規定：“以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金25%以下的土地閑置費；滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。”根據這一規定，抵押的土地使用權，可能由于該土地超過土地使用權出讓合同約定的動工開發日期滿兩年未開發，被土地主管部門依照該規定無償收回，被抵押的土地使用權會隨之依法轉移歸國家所有，致使抵押權落空。

為避免出現上述風險，銀行在接受土地使用權（光地）抵押時，應加強貸后管理，及時關注土地開發進展情況，對于未能在規定期限內進行開發的，應當積極敦促抵押人及時到土地主管部門辦理延期開發手續，或及時采取合同中約定的違約救濟措施，避免土地使用權被國家無償收回。

4、接受集體土地使用權抵押時應注意的問題。

根據《擔保法》第34條和第36條的規定，集體土地使用權中，只有抵押人依法承包并經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒地等“四荒”土地使用權和鄉（鎮）、村企業的廠房及其占用范圍內的土地使用權可以設定抵押。但鑒于集體土地使用權在流轉方面限制比較多，且實際價值難以判斷，如林地使用權。因此，在實踐中，一般不得接受集體土地使用權抵押。

5、辦理土地使用權及房屋所有權同時抵押時應注意的問題。

根據《擔保法》第36條規定，以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內的國有土地使用權同時抵押。以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押。這就是通常所說的房地產抵押時“房隨地走”和“地隨房走”的原則。法律上雖然明確規定房地需同時抵押，但在實踐中，如何辦理抵押登記手續，去實現房地同時抵押，卻是橫亙在銀行面前的一道難題。

由于我區房屋和土地是實行分別管理、分開發證的，因此如地方法規無明確規定，為防范法律風險，辦理房地產抵押時應分別到房屋和土地管理部門分別登記，防止因土地或房屋抵押缺乏公示而與其他抵押權人產生法律糾紛。

6、關于對一棟樓房僅以部分樓層抵押（或一棟房屋，其占地面積遠小于其土地證面積），其土地如何辦理抵押登記的問題。對一棟樓房僅以部分樓層抵押，可以從以下兩個方面辦理土地抵押登記：（1）對于能夠辦理土地分割的，應要求抵押人先行辦理土地證分割，再辦理房屋、土地的抵押登記；（2）對于不能辦理土地分割的，如果抵押人同意，應要求其將整棟樓的所占土地一并抵押，如果抵押人不同意，則應要求其到土管部門出具同意該棟房屋部分抵押的“抵押聯系通知單”，并注明土地證號，抵押權人及抵押金額。

7、關于抵押登記期限的問題。

根據《擔保法》司法解釋第12條規定我國法定的擔保物權存續期間為主合同債權訴訟時效結束后二年，只要在此期間內行使擔保物權，人民法院都應予以認可。根據該規定，可以認定：其

一、物權登記機關自行設定物權擔保期限沒有法律依據，是無效的；其

二、在法定擔保物權存續期間即主合同債權訴訟時效結束后二年內主張擔保物權均是合法有效的。但為了防范經營風險，在條件允許的情況下，銀行應從審慎性原則出發，按時前往登記部門辦理續登記，以免造成抵押物重復抵押，產生糾紛。

8、關于國有劃撥土地使用權抵押登記問題。

根據國土資源部《關于國有劃撥土地使用權抵押登記有關問題的通知》以及最高人民法院轉發該通知時所作的規定，銀行在辦理以國有劃撥土地使用權為標的物設定抵押擔保貸款時，只要在土地管理部門依法辦理了抵押登記手續，即視同已經具有審批權限的土地管理部門的批準，不必再另行辦理土地使用權抵押的審批手續。另外，銀行在測算劃撥土地的抵押率時，應注意先行從其總價值中扣減與其在出讓時應繳納的土地出讓金等金額相當的這部分價值。

9、關于在建工程抵押的問題。

根據《城市房地產抵押管理辦法》第3條規定，在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有方式抵押給銀行作為償還貸款履行擔保的行為，由此可知，以在建工程抵押取得的貸款只能用于該在建工程的繼續建造。換言之，在建工程的開發商不得以在建工程為他人債務作擔保，也不能為自己其他性質的的債務進行擔保，而只能為取得在建工程的繼續建造資金的貸款擔保。另外根據《城市房地產抵押管理辦法》有關規定，在建工程在竣工驗收辦理產權證后，應及時將在建工程抵押變更為房地產抵押，防止銀行抵押權落空。

（二）注意審查房地產抵押中涉及到的幾種法律關系

1、注意審查在建工程抵押與建設工程工程款優先權的關系

《合同法》第286條規定了建設工程優先受償權優先于銀行抵押優先權實現。最高人民法院于2002年6月11日通過的《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》(法釋[2002]16號)也明確規定,建設工程的承包人的優先受償權優先于抵押權和其他債權。因此,銀行應注意防范建設工程式優先受償權帶來的貸款風險。

由于法律和司法解釋并未規定建筑工程優先權公示制度,導致該建設工程式的抵押權人在接受抵押時無從了解該建設工程上是否存在承包人的優先權。因此,假如貸款銀行在發放房地產開發時接受了在建工程抵押,但開發商并未如約支付承包人建筑工程款時,貸款銀行的抵押權很可能落空。為了最大限度的防范在建工程抵押權落空的風險權落空的風險,貸款銀行在發放開發貸款時可以采取以下措施:（1）注意審查建筑工程承包合同對工程價款的約定。貸款銀行應注意審查了解《建設工程合同》約定的工程總價款、支付條件、支付方式以及是否存在承包商墊資建設的情況，在承包商欲行使優先受嘗權時貸款銀行應該協助開發商。根據《建設工程合同》的約定和法律規定，對建設工程價款超過合同約定或超過預算數額時要求開發商行使拒絕權。另外最高人民法院《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》的規定，承包人的優先權的行使須在建設工程竣工之日或建設工程合同約定的竣工之日起6個月之內行使才為有效，因此貸款銀行還可根據《建設工程合同》掌握承包人行使優先權的期限，以便及時提出抗辯。

（2）在確定抵押物價值時扣除工程價款。由于承包人的工程價款優先于貸款銀行的貸款抵押權受償，因此銀行在確定擬抵押的房地產（尤其是在建工程和竣工未超過6個月的房地產抵押）的價款抵押時，可將工程款相應部分剔除。但是由于開發商支付承包人的價款后，承包人的優先權自然釋放，所以銀行在辦理抵押登記時，仍然應對抵押的房地產作全部、第一順序抵押權的登記，以便在優先權終止后獲得優先于開發商的其他抵押權人、無擔保債權人優先受償的效力。

（3）要求承包人提供擔保或要求承包人書面放棄優先受償權。為了對抗承包人的優先受償權，貸款銀行可嘗試以下兩種方法：第一，貸款銀行可與承包人協商，要求承包人提供連帶責任保證，雙方還應在合同中約定，承包人應在貸款銀行開立帳戶，對于其行使“建設工程優先受償權”獲得資金應存入該帳戶，并授權銀行進行扣劃。第二，貸款銀行可要求承包人出具放棄優先受償權的書面文件。我們認為，法律賦予承包人對于建設工程的有限受償權是一種授權性規范，承包人有權放棄，法律應遵守當事人意思自治的權利。但目前無明確規定和判例的情況下，從謹慎原則考慮貸款銀行不應完全依賴于承包人放棄優先受償權這一途徑，而應結合其他方法保障銀行信貸資金的安全。

2、房地產開發抵押貸款與商品房預售所涉及的法律問題

商品房預售是指房地產企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。根據《城市房地產管理法》第44條規定，房地產開發商如要預售商品房，必須向縣級以上人民政府房地產管理部門辦理預售登記，由于開發商已將項目土地使用權預先抵押給貸款銀行。

商品房預售后,項目土地使用權的變現能力將受到預售合同的限制,如開發商不能按時償還貸款,貸款銀行不能就抵押土地使用權折價、拍賣并就折價、拍賣款優先受償。為防范此種風險，貸款銀行可采取以下措施：

第一，要求開發商將預售款交存貸款銀行，由貸款銀行進行監管。《城市管理法》第44條第3款規定：商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。實踐中貸款銀行可要求開發商將預售款交存我銀行，對其進行監管，銀行可以借此有效控制預售資金的用途，防止借款人濫用預售資金或將預售資金移轉用于其他項目的開發。

第二，要求開發商與購房人在貸款銀行辦理個人住房抵押貸款。在房地產開發貸款中，開發貸款的償還往往依賴于項目房屋的銷售收入，而房屋的銷售收入大部分又來源于銀行發放的個人住房貸款。開發貸款的發放銀行發放個人住房抵押貸款，可使銀行仍取得對房屋和土地的抵押權，有利于維護銀行貸款資金的安全。為此，貸款銀行可與開發商簽定辦理按揭貸款業務合作意向書，作為向其發放開發住房開發貸款的條件。第三，要求開發商為個人住房貸款提供保證擔保。根據最高人民法院《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》有關規定，消費者支付購買商品房的全部或大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人，這就意味著銀行的抵押權也不能對抗購房人的期待權。因此商品房預售后，銀行對土地使用權的抵押權幾乎失去了變現能力。為了保證貸款資金的安全性，貸款銀行可要求開發商在房屋預售后，房屋產權證辦出之前，為購房人在銀行的抵押貸款提供連帶責任保證。

四、幾種特殊形式的房地產開發貸款法律風險防范

（一）借款人為企業集團成員法律風險防范

就房地產企業集團組織結構而言，集團母公司或控制公司是純粹持有股份的公司，本身不參與房地產經營，由集團下屬的房地產開發公司從事房地產項目的申報業務，房地產開發公司有時根據需要再設立項目公司，具體從事特定項目的開發和建設。房地產企業集團具有企業集團固有風險，在實踐中控制公司利用控制權損害商業銀行利益表現在以下幾種情況：

1、借款人資本明顯不足，借款人向控制公司或關聯企業借款，以增加資本金，以滿足貸款銀行對資本金的要求。但在銀行發放貸款后，借款人的控制公司抽回資金或將貸款資金移用于其他房地產開發項目。

2、房地產開發項目預售后，控制公司要求借款人移轉預售款給控制公司或企業集團中的其他公司，從而使貸款銀行的還貸來源落空，不僅將對項目繼續開發產生實質性的影響，而且削弱了借款人的償債能力，增加了銀行房地產開發貸款的風險。

3、在償還貸款銀行債務之前，提前分配或轉移銷售收入，為貸款銀行的貸款債權帶來了一定風險。

因此針對上述情況，銀行在發放貸款前，與控制公司協商并可根據情況取得控制公司對下列事項的承諾：

（1）承諾在借款人償還商業銀行貸款前，不得抽回借款或投資、不得要求借款人償還所欠控制公司的借款，或承諾其對借款人的債權在銀行貸款債權之后獲得清償。（2）承諾在借款人償還銀行貸款本息前，不得要求借款人移轉預售款。（3）承諾在借款人償還銀行貸款本息前，不得分紅。

（4）承諾在某些情況下，商業銀行可直接要求控制公司償還貸款本息。這些事項包括如借款人資本明顯不足、借款人存在欺詐行為、借款人的資產及財務與控制公司的資產及財務混淆不清等，事實上當借款人發生上述事項時，借款人的獨立法人地位已明存實亡，銀行可運用處理關聯企業的法律規則“揭開公司面紗”制度，要求控制公司直接對從屬公司的債務負責。

（二）借款人為房地產開發項目公司法律風險防范

房地產開發項目公司是為開發某一特定房地產開發項目而專門設立的企業。在實踐中銀行應注意對房地產開發項目公司進行以下審查：

1、注意審查房地產開發項目公司營業執照的時效性。建設部、國家工商總局于1992年頒發的《關于房地產開發企業管理的通知》第3條規定，項目公司經營對象只限于批準的項目，項目開發、經營完畢后，應向工商行政管理機關辦理核減經營范圍的變更登記。但在實踐中，許多項目公司在特定項目開發完畢后，為避免高昂重新成立費用及復雜的手續，并不去工商機關注銷營業執照，而是繼續開發經營其他房地產項目。

2、注意審查房地產開發項目的政府立項批準文件和有關權證。某房地產開發公司（股東公司）以自身名義取得了某項目的批文及“四證”，此后股東公司就同一項目設立項目公司，而該項目公司又以自己的名義向商業銀行申請房地產貸款是否允許？根據中國人民銀行（銀發[2003]121）號各商業銀行對未取得“四證”的項目，不得發放任何形式貸款規定，銀行對未取得四證的項目公司不得發放貸款。在這里需要明確的是，銀行如與未取得四證的項目公司簽定房地產開發借款合同，借款合同是否有效？就合同的效力而言，由于商業銀行向項目公司開發貸款并未違反法律、行政法規的強制性規定，不屬于《合同法》規定合同無效條件，借款合同不會因此無效。但由于商業銀行此種行為違反了人民銀行及銀監會的信貸政策而可能受到監管部門的處罰。

3、注意審查因項目公司股權整體轉讓對商業銀行房地產開發貸款的影響。

股權轉讓形式下的房地產轉讓不需要到房地產交易中心辦理過戶手續，免卻了復雜手續和費用，受讓方可以合法的以股東身份參與經營管理項目，由于具有上述優點，收購房地產項目公司股權逐漸成為房地產項目轉讓中常用的手段。

作為貸款銀行應防止股東公司濫用權利損害債權銀行利益的情況發生，實踐中表現有： 其一，項目公司股東低價轉移股權行為造成了項目公司自有資產減少，償債能力下降。另外如受讓股權的企業資產較差，不僅不能給項目公司追加資金，而且還可能挪用項目資金，給銀行貸款造成風險。

其二，項目公司股東因土地增殖股權高價轉讓導致項目開發成本增加，項目利潤下降，導致貸款的還款來源可能落空。

按照《公司法》規定，公司股東轉讓股權，不必取得債權人的同意。因此為防范股東整體轉讓股權引起的法律風險，銀行可在借款合同中約定：如借款人股權結構發生重大變化，應事先取得作為債權人的商業銀行的同意。

（三）房地產合作開發貸款的法律風險防范

房地產合作開發是指在房地產開發中享有土地使用權的一方與他方簽定合同，共同開發土地，建造房屋，并按投資比例分享房屋產權的經營行為，實踐中多稱為“連建”、“參建”。合法的房地產合作開發應具備以下三個要素：

1、合作開發雙方必須簽定合法有效的合作開發協議；

2、一方必須是取得房地產開發資質的房地產開發企業；

3、一方必須取得土地使用權。

銀行在實踐中應注意防范幾種不合法的房地產合作開發方式：

1、名為合作開發，實為借貸的合作開發形式

在房地產合作開發中，如雙方在合作開發合同中約定，建設方只收取固定貨幣利益，不承擔經營風險，則這種條款構成合作開發合同中的“保底條款”，雙方雖名為合作開發關系，實為借貸關系，根據國家有關法規，禁止企業間互相借貸收取利息，因此上述合同應屬無效。同時根據《最高人民法院關于審理聯營合同糾紛案件若干問題的解答》的規定，此類條款也屬于聯營合同的“保底條款”，也應認定無效。

2、名為合作開發，實為非法轉讓土地使用權的合作開發形式 實踐中主要表現為以下三種方式：

第一，在保底條款中約定土地使用權人不承擔經營風險，只收取固定貨幣利益。在房地產合作開發協議的保底條款中，如雙方約定的是供地方不承擔經營風險，只收取固定貨幣利益，則這種約定雖名為合作開發，實為土地使用權的非法轉讓，應認定無效。

第二、以劃撥土地使用權與他人合作開發，但未辦理審批手續，未補交土地出讓金。土地使用權的劃撥是指經縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者交納補償、安置等費用后，將國有土地交付其使用，或者將土地無償交付其使用的行為。根據《劃撥土地使用權管理辦法》第5條、第40條的規定，如土地使用權人以劃撥土地使用權與他人合作進行房地產開發的，應取得市、縣人民政府土地管理部門批準并辦理土地使用權出讓手續，交付土地使用權出讓金，否則此種房地產合作開發就因非法轉讓劃撥土地使用權而應歸于無效。第三、改變土地用途，與他人合作進行房地產開發

根據《土地管理法》第56條規定，土地使用權人以土地使用權與他人合作開發房地產的，如要改變土地用途的，首先要取得規劃局的同意，再報原批準的人民政府批準，否者合作開發可能因非法改變土地用途而無效。

第二篇：房地產開發貸款審查要點

房地產開發貸款審查要點

一、定義

本文所指房地產開發貸款是指向借款人發放的用于開發、建造向市場銷售、出租等用途的房地產項目的貸款。

二、房地產行業總體特征

1、政策敏感性。

2、資金密集性。

3、區域性較強。

4、自償性特征。

三、項目審查判斷三大關鍵因素

（老城區、大型居住新區、戶型-購房群體）區位和客戶群銷售風險完工風險股東（股東和集團實力、開發經歷、、銷售排名、市場品牌）品牌和實力商住項目財務風險實力：完工風險、整體抗風險能力品牌：銷售風險（跌價空間-市場波動風險、定價合理-可比項目成本與價格除上述外部條件外，內部的管理和操作風險（抵押、預售資金監管）是風險管控的關鍵

四、申請人及股東審查要點

主要審查股權結構、股東背景，實際控制人（追溯到最高一級）的實力和市場品牌。

1、股東（實際控制人）的實力和品牌：

21）股東是否央企、省市國企或大型民營房企；如股東構成有各類財務投資者，須關注是否明股實債、股權結構的穩定性，授信方案須提出保障我行權益的措施；

（2）股東主營業務板塊構成。關注房地產開發從業時間，開、竣工面積等；關注其他主營板塊的行業地位和集團整體經營穩定、綜合實力情況；

（3）市場對其品牌的認可度：近幾年全國銷售排名（克而瑞排名）或區域性排名。

2、在建項目以及土地儲備情況，關注在一、二、三四線城市的占比。

3、集團財務情況，關注集團整體債務壓力情況，判斷整體抗風險能力。申請人財務情況，關注有無資本金抽逃或差額能否放款前落實、申請人其他項目融資落實情況、本項目已取得的外部融資和銷售回款被集團或其他項目占用等情況。

五、項目位置審查要點

主要審查項目在該城市所處區域和具體地段的居住組團、配套成熟度，關注當地市場對該區域的認可度

（一）地理位置：分為三類，主城區、大型居住新區以及其他地區，具體由各分行根據當地實際情況進行判斷、歸類。

1、大型居住新區：關注政府對該區域的未來發展規劃、基礎設施建設情況，以及當地居民對該區域的認可度。是否政務/商務或居住新區核心地段等

2、其他地區：分析該地區有哪些特殊優勢，針對的銷售對象。

（二）周邊生活配套設施情況

1、與主城區之間的交通情況：軌道交通情況、跨河大橋（或跨河隧道）情況（有河相隔的）。

2、是否在學區房范圍（劃歸的重點小學和初中情況），六、項目自身審查要點

（一）項目土地審查要點

主要審查土地取得程序、合同特別條款、價款支付情況。

1、土地取得過程和取得方式。

2、土地成本和支付情況，并計算樓面地價。

3、土地證取得情況及相關記載內容。

4、土地出讓合同中是否有配建保障房、無償移交或還建（回遷）、限制銷售等特殊約定。

5、土地取得流程或土地本身是否有瑕疵。

（二）項目規劃審查要點

主要審查項目規劃規模、業態、套型，判斷銷售群體和去化風險

1、整體規劃情況：項目商住等業態規劃面積、主要套型和層高、精裝/毛坯，分期概況（包括前期開發進展）。

2、授信區域項目規劃情況。即上述具體規劃情況。

（三）四證取得情況

主要審查已取得證照情況和預計后續取得時間。

（四）項目總投資和籌資計劃審查要點

主要審查投資成本、籌資計劃是否合理，資本金能否落實，對銷售滾動投入依賴度是否過高

1、總投資構成以及投入情況。關注土地樓面價與周邊項目對比有無優勢，單位建安成本是否當地市場合理區間；

2、籌資計劃和已投入情況。關注資本金能否在放款前落實到位，融資比例和模式是否合理，銷售滾動投入依賴是否過高。

3、關注外部融資（包括本項目和項目公司其他項目）情況：金額、期限、利率、擔保方式、還款來源。對我行融資安全的影響，授信方案的應對措施。

（五）項目建設進度審查要點

項目目前建設進度、計劃開盤時間和竣工入住時間。

（六）項目銷售審查要點

主要審查周邊銷售去化率和價格、本項目前期銷售去化和價格、授信項目按可比價格測算的銷售收入。

1、周邊可比項目銷售情況。

2、授信項目前期銷售情況（如有）。關注已售部分去化率情況以及銷售收入、價格、資金回款情況。

3、授信項目預計未來銷售價格和總收入情況。有意向性銷售或定向銷售的，根據具體協議內容分析未來銷售情況。

4、計算可售面積成本、保全價格和跌價空間。

（七）封閉管理審查要點

1、根據當地政策規定和我行與借款人確定的管理方案，能否落實預售資金唯一監管，銷售回款能否全部我行歸集。

2、經營機構是否已制訂明確的貸后管理措施，包括成立專項小組、責任人、抵解押和資金封閉管理（建設資金和預售回款）的具體要求。

（八）還款方案審查要點

ABC三類：根據股東情況以及項目所在地區，并結合項目具體情況，以三類方案為基礎制定具體的還款方案（具體分類方案參見審查報告模版）。

七、項目擔保方式審查要點

（一）抵押擔保

1、土地、在建工程能否全程辦理抵押；

2、無法辦理全程抵押的，解釋原因，要求落實預售階段的風險防控措施。

3、抵押物評估方式以及估值的合理性，抵押率的設定。

（二）質押擔保

1、質押物的評估方式、估值的合理性、質押率的設定。

2、當地辦理相關質押登記的相關規定、流程以及可操作性。

（三）連帶責任擔保

1、擔保人與借款人的關系。

2、擔保人的擔保履約能力：股東背景、資金實力、償債壓力等。

八、授信方案審查要點

制訂明確的授信方案（參照審查報告模版），主要關注是否符合總行政策和模版相關要求，風險管控方案是否合理。

第三篇：工廠審查要點

工廠質量保證能力要求

在國家認證認可監督管理委員會發布的強制性產品認證實施規則中，對于認證產品進行合格評定的一個重要部分就是對工廠質量保證能力的評價。

《強制性產品認證工廠質量保證能力要求》是工廠質量保證能力檢查的依據，它共包括十個要素(十個要素及理解要點見附件)。

一、質量保證能力要求的主要內容

1.對認證產品進行合格評定的一個重要內容是對工廠質量保證能 力進行評價，以確定工廠是否具有生產與經認證機構確認合格的樣品一致的產品的綜合能力。認證規則中明確規定了工廠質量保證能力要求，包括對產品、關鍵零部件和/或原材料，工廠應進行檢測的項目及其頻次等。

2.工廠應按照工廠質量保證能力要求建立質量管理體系，至少應包括以下文件化程序：

（1）認證標志的保管使用控制程序；（2）產品變更控制程序；（3）文件和資料控制程序；（4）質量記錄控制程序；（5）供應商選擇評定和日常管理程序；（6）關鍵零部件和材料的檢驗或驗證程序；（7）關鍵零部件和材料的定期確認檢驗程序；（8）生產設備維護保養制度;

1（9）例行檢驗和確認檢驗程序；（10）不合格品控制程序；（11）內部質量審核程序。

3.還應有與質量活動有關的各類人員的職責和相互關系、認證產品標準、認證產品質量計劃或類似文件、必要的工藝作業指導書、儀器設備操作規程等。

4.工廠應具備生產相應產品的生產設備和/或工藝裝備、符合規定檢驗要求的檢驗試驗設備以及與生產過程相適應的環境條件。配備相應的人力資源。

5.工廠應建立符合要求的關鍵零部件和材料的供應體系，以保證認證產品的生產能夠得到合格的關鍵零部件和材料。

6.為保證產品持續滿足規定的要求，控制認證產品質量的文件和資料都應受控，已經的涉及產品一致性的文件的更改應符合人證規定要求。

7.應按程序嚴格控制不合格的產品，確保貼有人證標志的產品符合標準及相關的要求方可出廠。

8.為了確保質量保證能力和產品的一致性能夠持續地滿足認證機構的要求，工廠應開展內部質量審核，自我考核質量保證能力的符合性、有效性，并使之持續增強。

9.通過認證地產品。使用認證標志及標志管理應符合規定要求，確認使用標志的產品，而不符和產品和發生變更但未經過認證機構批準的產品不使用標志。

10.質量記錄使產品符合規定要求的證據，也使進行追溯的基礎，工廠應按程序規定對質量記錄實施控制。

11.認證過程中可能涉及到申請人、制造商、工廠等多個組織，而質量保證能力要求所指的制造場地是生產或組裝產品的場所，并由認證機構建立跟蹤服務。

二、汽車產品的工廠檢查對于例行檢驗和確認檢驗的具體要求

1.例行檢驗項目（要求100%）至少包括：外觀及裝配質量和以下項目：（1）汽車：外觀及標記、前照燈照射位置及光強、轉向輪側滑量及轉向角、制動力及分配、車速表指示誤差、怠速排放或自由加速煙度等。（2）專用汽車：外觀及裝配質量、制動及下列項目 罐車：標志、罐體容量、作業噪聲、導靜電裝置、消防裝置、抽油試驗 起重舉升專用車：40次作業循環、100km行駛(自制底盤300km)、起升速度、靜載試驗、穩定性試驗、系統壓力調定、作業噪聲 其它專用車: 按出廠檢驗標準（加裝上裝后的整車匹配性能試驗、專用裝置的相應試驗等）2.確認檢驗（按一定比例、頻次）至少應包括：規定按批量或期限對所生產的產品按照實施規則的要求進行外廓尺寸、轉向裝置、制

動裝置、噪聲、無線電干擾、整車排放（Ⅰ型 Ⅲ型 Ⅳ型）、發動機排放（排氣污染物、可見污染物）、刮水器和洗滌器（M1）、掛車的減壓制動。(專用車輛確認檢驗項目另附)

三、產品一致性檢查：

產品一致性檢查是工廠檢查的主要內容，通過一致性檢查可直接獲取工廠是否具備生產與型式試驗合格樣品的特性一致的產品的能力的證據，從而對工廠是否具備“強制性產品認證工廠質量保證能力要求”中的基本條件作出準確的判定。1.一致性檢查的依據：（1）申請書

（2）認證證書（監督檢查時）（3）產品描述

（4）型式試驗報告（必要時）（5）產品變更確認文件（監督檢查時）（6）認證標準 2.一致性檢查的內容：

(1)產品名稱、型號、規格與產品描述、型式試驗報告、認證標準是否一致；

（2）產品所使用的關鍵零部件、材料與經認證機構確認的是否一致；

4（3）產品的特性與型式試驗合格樣品的特性是否一致，是否符合認證標準的要求；

（4）產品描述中的其他項目的檢查。3.一致性檢查的方法

一致性檢查是采取抽樣檢查的方法。如工廠同時有多種產品申請/獲得認證，則每種產品至少抽取一個樣品。樣品由檢查員抽取。（1）產品名稱、型號、規格與產品描述、型式試驗報告、認證標準是否一致：

a.抽樣和檢查方法：

●初始工廠檢查時：從成品庫總抽取合格產品，或生產線的末端工廠認為可以提交顧客的產品中抽取；依據“型式試驗報告”、“產品描述”檢查銘牌、標記、外包裝印刷、說明書等所描述的產品名稱、型號、規格，逐一核對是否與“申請書”、“型式試驗報告”、“產品描述”或其它技術文件：認證標準、圖樣、標樣、照片等是否一致；

●監督檢查時：從成品庫或生產線末端抽取帶有CCC標志的產品；依據“認證證書”和“產品變更確認文件”。b.處置：

●檢查中如發現型號規格不一致的產品，檢查員應與企業確認是否為認證產品。如屬認證產品，則作為不符合事實予以記錄； ●如企業表示屬非認證產品，則要追蹤其用途。

5(2)認證產品所使用的關鍵零部件、原材料與申請材料、產品描述報告 等是否一致： a.抽樣和檢查方法：

●從庫房或從零部件生產線抽取關鍵原材料或關鍵零件；對照“產品描述”報告、圖樣或配方等技術文件資料核對原材料、零部件的牌號、規格結構、關鍵特性或參數是否一致。

●或在生產線上隨機抽取在制的關鍵部件；對照“產品描述”報告、圖樣或配件等技術文件資料核對原材料、零部件的牌號、規格結構、關鍵特性或參數是否一致，當需要解體部件分析零件時，應請工廠人員操作。

●或從裝配線上抽取工廠認為合格可進入裝配的關鍵零部件、原材料；檢查所使用的關鍵零部件、原材料，逐一核對所使用的關鍵零件、原材料的生產廠、型號、牌號、規格及技術參數與產品描述是否一致，與“產品描述” 報告、圖樣、標準等資料記錄的內容是否一致？零件一致性檢查的要點是涉及安全及環保要求的關鍵件。●或從庫房或裝配線抽取合格成品；檢查認證產品所使用的原材料和 零件，逐一核對其生產廠、型號、規格、牌號、及技術參數與產品描述、圖樣、標準等資料記錄的相關內容是否一致？零件一致性檢查的重點是涉及安全及環保的關鍵件。當須解體檢查時，請工廠專業人員操作。b.處置：

●發現不一致的情形時，要作好記錄；

●依據標準判定變更后的結構是否仍滿足標準要求。注意標準對于產品結構的眾多要求；

●“產品描述”、“型式試驗報告”上未明確描述的情況。檢查員要根

據自身專業知識和標準要求判定所檢查樣品是否要進行指定檢驗，以

進一步判定更改的結構是否滿足求。

（3）指定檢驗（一致性檢查的現場檢驗項目）

指定檢驗是認證產品一致性檢查的一種手段。

產品一致性的控制效果最終應體現在成品上，指定檢驗的目的就是通過對工廠已檢合格的成品進行指定項目的試驗，從而判定工廠產品一致性控制的效果。

指定檢驗的樣品應按標準規定的試驗數量，在工廠成品庫或生產線末端抽取，但必須是工廠已檢合格的認證產品。監督檢查時應是貼有CCC標志的成品。

指定檢驗的項目由檢查員根據產品的特點、工廠條件和檢查中發現的情況來確定，可以是例行檢驗和確認檢驗項目，也可以是認證標準要求的其他項目。指定檢驗通常是在工廠的現場進行，在檢查員觀察下由工人操作人員按成品標準規定的條件和方法測試。如果某項目工廠無條件完成，而檢查員由充分證據認為確有必要進行檢驗時，可報告認證機構，經批準后封樣送檢測機構進行檢驗。

汽車產品認證的指定檢驗項目一般為在線檢測項目如外觀及裝配質量、速度、制動、排放、前照燈燈光、專用裝置等。（4）其他項目的檢查：

工廠的文件更改是否會導致產品不符合認證標準的要求；申請人、持證人與生產場所不同時，生產場所是否有變更。

附件：

對于認證規則中的工廠能力檢查的要求理解要點

第一節 職責和資源

1.1 職責

工廠應規定與質量活動有關的各類人員職責及相互關系,且工廠應在組織內指定一名質量負責人,無論該成員在其他方面的職責如何,應具有以下方面的職責和權限: a)負責建立滿足本文件要求的質量體系,并確保其實施和保持;b)確保加貼強制性認證標志的產品符合認證標準的要求;c)建立文件化的程序,確保認證標志的妥善保管和使用;d)建立文件化的程序,確保不合格品和獲證產品變更后未經認證機構確認,不加貼強制性認證標志。

質量負責人應具有充分的能力勝任本職工作。

理解要點：

1)工廠（Factory），制造商自己擁有的或受制造商雇傭委托其進行生產、組裝活動的物質基礎，包括人員、場地、設施和設備；

2)影響認證產品質量的人員，至少包括：質量負責人、和質量活動相關的各級管理人員、設計人員(如果有)、采購人員、對供應商進行評價的人員、按制造工藝流程進行操作的人員、檢驗/試驗人員、設備維修保養人員、計量人員（如果有）、內部審核人員（無論其他職責如何）、從事包裝、搬運和儲存的人

員。各類人員都應有相應的職責，且各職責的接口應清晰、明確；

3)指定的質量負責人原則上應是最高管理層的人員，至少是能直接同最高管理層溝通的人員。工廠可指派一名質量負責人的代理人，當質量負責人不在時履行相應職責；

4)質量負責人（無論在其它方面的職責如何）應被賦予覆蓋1.1 a)～d)的職責和權限。他/她應具有相應的質量管理工作經驗或經歷，并得到相應的授權，有能力協調、處理與認證產品質量相關的事宜，熟悉相關認證實施規則和認證機構對強制性認證標志的管理要求。

審查要點：

1)與質量活動有關的各類人員的職責和相互關系是否已規定，規定的充分性、適宜性、協調性如何；

2)工廠是否指定了質量負責人，其是否被賦予了1.1 a)～d)規定的職責和權限；

3)通過對相關過程和活動的審核，確定質量負責人是否具有充分的能力勝任本職工作；

4)通過對相關過程和活動的審核，評定各類人員職責的履行情況。

1.2 資源

工廠應配備必須的生產設備和檢驗設備以滿足穩定生產符合強制性認證標準的產品要求;應配備相應的人力資源,確保從事對產品質量有影響工作的人員具備必要的能力;建立并保持適宜產品生產、檢驗、試驗、儲存等必備的環境。

理解要點：

1)本條款是對工廠資源的總要求，包括生產設備、檢驗設備、人力資源和工作環境；

2)人力資源的配備應滿足質量活動對人員能力的要求； 3)工廠應有足夠的生產及檢驗設備，其技術性能、精度、運行狀態等均能對認證產品滿足強制性認證標準提供保障； 4)工作環境是指保證認證產品符合要求所需的環境，涉及生產、檢驗、試驗、存儲等環節，如：溫度、濕度、噪聲、振動、磁場、照度、潔凈度、無菌、防塵等方面。工廠應識別環境要求，并提供和管理資源以滿足要求；

5)無論是由于外部原因（如：認證制度、認證標準等）或是內部原因（人員變動、設備更換、環境發生變化等），資源發生變化，工廠應采取相應的措施，保證認證產品質量滿足強制性認證標準的要求。審查要點：

1)工廠是否確定了對認證產品質量有影響的各崗位人員的能力要求，通過何種措施使人員滿足崗位能力要求，目前各崗位人員的能力是否符合要求；

2)通過對相關過程和活動的審核，判定企業提供的資源是否充分和適宜，對資源是否實施了有效的管理和控制；

3)當資源發生變化時，工廠是否有暢通的渠道以及時了解相應的信息，是否能及時采取措施保證其資源滿足認證產品穩定生產

第二節 文件和記錄

2.1 工廠應建立、保持文件化的認證產品的質量計劃或類似文件，以及為確保產品質量的相關過程有效運作和控制需要的文件。質量計劃應包括產品設計目標、實現過程、檢測及有關資源的規定，以及產品獲證后對獲證產品的變更（標準、工藝、關鍵件等）、標志的使用管理等的規定。

產品設計標準或規范應是質量計劃的一個內容，其要求應不低于有關該產品的國家標準要求。理解要點：

1)關鍵件（Critical component），直接影響整機（車）產品認證相關質量的元器件、材料等。通常，這些關鍵件可以作為獨立的元器件供貨，并可按相關的獨立元器件標準進行檢測和認證；

2)工廠應針對認證產品建立并保持相關文件，文件的內容應覆蓋2.1條中的規定。當產品和過程都比較簡單時，可用質量計劃把所有內容包括進去。若無法實現，可將上述規定寫入不同的文件中。如質量計劃只規定由誰及何時使用哪些程序和相關資

源；認證產品變更的管理、認證標志使用的管理在程序文件中規定；產品的設計目標在相應的標準或規范中規定；產品實現過程，監視和測量過程，資源配置和使用等在作業指導書、操作規程等文件中規定；

3)本文所規定的產品設計目標應至少包括滿足強制性產品認證標準的要求；

4)實現過程是指認證產品生產過程。審查要點：

1)按上述要求查閱針對認證產品制定的質量計劃及相關的過程管理文件或程序文件，并在現場審查時，注意核實質量計劃的可行性和有效性；

2)查閱標準、規范一覽表（或類似文件），確認生產廠使用的標準及規范不低于強制性認證標準的要求。

2.2 工廠應建立并保持文件化的程序以對本文件要求的文件和資料進行有效的控制。這些控制應確保：

a)文件發布前和更改應由授權人批準，以確保其適宜性；

b)文件的更改和修訂狀態得到識別，防止作廢文件的非預期使用；

c)確保在使用處可獲得相應文件的有效版本。

理解要點：

該條款的理解基本和體系認證的理解相同。

1)凡用于控制認證產品質量的文件和資料都應受控；

2)文件和資料的受控主要體現在：文件和資料須經授權人批準才可正式使用；在從事與認證產品質量相關的活動中應使用經批準的文件和資料。

審查要點：

1)是否制定了文件和資料的控制程序；

2)查閱程序文件，其內容是否覆蓋了2.2 a)～c)中的規定； 3)在現場審查時，注意核實其規定的要求是否得到落實。

2.3 工廠應建立并保持質量記錄的標識、儲存、保管和處理的文件化程序，質量記錄應清晰、完整以作為產品符合規定要求的證據。

質量記錄應有適當的保存期限。

理解要點：

1)質量記錄的管理要制度化、規范化，對產品的追溯性起重要作用的質量記錄必須保留。也就是說，保留下來的質量記錄要能起到證實認證產品是否符合規定要求的作用。2)質量記錄的控制要求：

a)對記錄的標識，可采用顏色、編號等方式。

b)對記錄的儲存，應安排適宜的環境，防止記錄的損壞或丟失。

c)對記錄的保管，應包括對記錄的防護和管理，使記錄易于查閱。

d)對記錄的處理，應包括記錄最終如何銷毀的要求。

3)記錄的填寫要求是：字跡清晰，不隨意涂改，按規定更改，內容完整。

4)所有質量記錄都應規定保存期限。保存期限的規定應考慮認證產品特點、法律法規要求、認證要求、追溯期限等因素。

審查要點：

1)查閱管理質量記錄的程序文件（或類似文件），程序對質量記錄的標識、儲存、保管、處理是否進行了規定，規定是否充分和適宜；

2)在現場審查中，可隨機抽取保存的質量記錄（一般以近期的質量記錄為宜）和現場使用的質量記錄，確認規定和實施的符合性；

3)是否所有質量記錄都規定了保存期限，規定是否適宜； 4)質量記錄的填寫是否清晰、完整。

第三節 采購和進貨檢驗

3.1 供應商的控制

工廠應制定對關鍵元器件和材料的供應商的選擇、評定和日常管理的程序，以確保供應商具有保證生產關鍵元器件和材料滿足要求的能力。

工廠應保存對供應商的選擇評價和日常管理記錄。

理解要點：

1)供應商（Suppliers)，對生產認證產品的工廠提供元器件、材料或服務的企業或個人；

2)關鍵元器件和材料是指對產品的安全、環保、EMC、主要性能有較大影響的元器件和材料，如認證實施規則中的“關鍵零部件清單”（有時可能不僅限于這些）；

3)工廠應制定相應的程序對供應商進行控制，對選擇、評定和日常管理必須明確規定其控制方法；

4)供應商的選擇包括確定供應商范圍、制定選擇條件、明確選擇方法和程序等。如所采購的產品涉及強制性認證時，在選擇準則中應有這方面的要求；

5)供應商的評定包括制定評定依據或準則，明確合格評定要求或指標，對評定人員的要求，對評定結果審批的權限和職責，以及執行評定的方法和程序等。對各類采購產品可采用不同的評定準則；

6)供應商的日常管理包括規定管理方式，確定控制程度（一般還是從嚴），明確出現問題時的處理方法等；

7)工廠應保存的對供應商選擇評價記錄包括合格供應商名錄，供應商質保能力調查表等。工廠應保存的日常管理記錄包括供貨業績，當供應商產品出現問題時，工廠要求其采取糾正措施及驗證其實施的資料等；

8)以上記錄應按⒉３條的要求進行控制。審查要點：

1)是否制定了對供應商的選擇、評價和日常管理的程序，選擇、評價的準則和日常管理的方法是否明確、適宜；

2)是否按程序的要求對供應商進行了選擇、評定及日常管理； 3)是否保存了相應的記錄。

3.2 關鍵元器件和材料的檢驗/驗證

工廠應建立并保持對供應商提供的關鍵元器件和材料的檢驗或驗證的程序及定期確認檢驗的程序，以確保關鍵元器件和材料滿足認證所規定的要求。

關鍵元器件和材料的檢驗可由工廠進行，也可以由供應商完成。當由供應商檢驗時，工廠應對供應商提出明確的檢驗要求。

工廠應保存關鍵件檢驗或驗證記錄、確認檢驗記錄及供應商提供的合格證明及有關檢驗數據等。

理解要點：

1)工廠制定的檢驗/驗證程序中，應明確規定對屬于關鍵元器件的外購件、外協件進行檢驗/驗證；應制定關鍵元器件和材料的檢驗/驗證及定期確認檢驗的程序。工廠應對供應商提供的產品按程序的要求進行檢驗或驗證；

2)定期確認檢驗是工廠為確保供應商提供的產品持續符合要求而采取的確認活動。工廠應明確其實施的時機、頻次及項目等；

3)工廠應根據所采購產品的重要性，自身的檢測能力，檢驗成本及供應商質保能力等因素來確定檢驗的方式和內容。當檢驗是由供應商進行時，工廠應對供應商提出明確的檢驗要求，如檢驗的頻次、項目、方法等；

4)應保存關鍵元器件檢驗或驗證記錄、確認檢驗記錄及供應商提供的合格證明及有關檢驗數據等； 5)記錄的控制應符合2.3條的要求。審查要點：

1)是否制定了關鍵元器件和材料的檢驗/驗證及定期確認檢驗的程序，程序規定是否適宜；

2)按程序文件（或類似文件）規定的要求，查閱相關記錄，確認其符合性和有效性。

3)當由供應商進行檢驗時，工廠是否對檢驗提出了明確的要求。4)通過查閱生產廠對關鍵元器件合格率或類似內容的統計信息確認生產廠對關鍵元器件的檢驗/驗證控制程序是否可行或有效。

5)相關記錄是否保存，是否符合要求。

第四節 生產過程控制和過程檢驗

4.1 工廠應對關鍵生產工序進行識別，關鍵工序操作人員應具備相應的能力，如果該工序沒有文件規定就不能保證產品質量時，則應制定相應的工藝作業指導書，使生產過程受控。理解要點：

1)過程控制（Process control）,指從關鍵元器件、材料的采購，直到加工出成品的全過程中對半成品、產品的質量進行監視、修正和控制的活動；

2)過程檢驗（Process testing），在過程控制中對關鍵元器件、材料，半成品，成品的規定參數進行的檢測和驗收； 3)工廠應以明確的表達方式指明，哪些生產過程工序對認證產品的關鍵特性（安全、環保、EMC）起著重要的作用； 4)工廠應對在關鍵工序崗位的人員能力提出具體要求，并保證在崗人員的能力符合規定的要求；

5)并非所有的工序都需要工藝作業指導書。工藝作業指導書是否需要及其詳略程度與操作人員的能力、作業活動的復雜程度等有關。只有在確認沒有文件規定就不能保證認證產品質量時，工藝作業指導書才是必需的；

6)通常，工藝作業指導書應明確工藝的步驟、方法、要求等，必要時，可包括對工藝過程監控的要求。

審查要點：

1)通過查閱相關文件和現場觀察，確認工廠是否明確了關鍵生產工序；

2)通過查閱關鍵工序操作人員的培訓記錄，并結合現場調查的情況，判斷操作人員是否具備相應的能力；

3)在現場審查時，注意在規定有工藝作業指導書的工序上，工藝作業指導書是否為有效版本，是否明確了控制要求。操作人員是否按工藝作業指導書進行操作。

4.2 產品生產過程中如對環境條件有要求，工廠應保證工作環境滿足規定的要求。

理解要點：

1)環境條件包括：溫度、濕度、噪聲、振動、磁場、照度、潔凈度、無菌、防塵等；

2)工廠應識別認證產品生產過程中為達到其符合要求所需的工作環境，應提供和管理相應的資源以確保工作環境滿足規定要求。工廠還應對這些條件作出明確的規定，包括具體的參數及控制要求（如果有）；

3)在認證產品生產過程中，必須確認規定的條件已得到滿足，否則不能進行生產活動。

審查要點：

1)通過詢問或查閱相關文件的方式確認工廠是否識別出生產過程中對環境的要求；

2)按照規定的要求，采用查閱記錄和現場觀察的方法，確認環境條件是否得到滿足。

4.3 可行時，工廠應對適宜的過程參數和產品特性進行監控。

理解要點：

1)在以下兩種情況時，工廠應對適宜的過程參數和產品特性進行監控：

a)過程的結果不能通過以后的檢驗和試驗完全驗證，或者加工后無法測量或需實施破壞性測量才能得出結果； b)過程對最終產品的安全質量、主要性能有重大影響。2)當過程參數和產品特性失控會使認證產品的質量失去保障時，應對此種可能做出相應的補救規定；

3)當過程參數和產品特性是以特定的軟件進行監控時，生產廠應有相應的措施或規定，保持軟件的正確使用，防止非正常使用。

審查要點：

1)通過查閱相關規定和調查詢問的方式，確定有無需要進行監控的過程參數和產品特性；

2)通過查閱相關記錄和現場觀察的方式，了解對過程參數和產品特性進行監控的情況，確認其實施的符合性和有效性。

4.4工廠應建立并保持對生產設備進行維護保養的制度。

理解要點：

1)凡是和生產認證產品相關的生產設備都須進行維護和保養；

2)維護和保養制度中的規定應確保生產設備正常運轉，處于完好的技術狀態，并能生產出符合要求的認證產品。

審查要點：

1)查閱與生產設備維護保養相關的文件，了解維護保養的要求； 2)按文件規定的要求，抽查維護保養計劃和記錄，確認其計劃實施的符合性和有效性；

3)在現場通過觀察和詢問的方式了解生產設備的運行狀態。

4.5工廠應在生產的適當階段對產品進行檢驗，以確保產品及零部件與認證樣品一致。

理解要點：

1)工廠應針對認證產品的特點，在其形成的適當階段設立檢驗/試驗點，并明確其要求；

2)在檢驗/試驗點上，須用明確的表示方法（如圖紙、圖片、模型、描述說明等）標明認證樣品的特點（如名稱、規格、型號、尺寸等）；

3)檢驗的目的是為了確保認證產品的一致性。審查要點：

1)通過查閱相關文件和詢問的方式，明確檢驗/試驗的工位（或類似檢驗/試驗點）；

2)通過在現場查閱記錄和觀察的方式，確認其實施結果可否達到檢驗的目的；

3)當無法實現檢驗目的時，請生產廠給出合理的解釋，并確認其為實現檢驗目的所采用的保證方式。

第五節 例行檢驗和確認檢驗

工廠應制定并保持文件化的例行檢驗和確認檢驗程序，以驗證產品滿足規定的要求。檢驗程序中應包括檢驗項目、內容、方法、判定等，并應保存檢驗記錄。具體的例行檢驗和確認檢驗要求應滿足相應產品的認證實施規則的要求。

例行檢驗是在生產的最終階段對生產線上的產品進行的100%檢驗，通常檢驗后，除包裝和加貼標簽外，不再進一步加工。

確認檢驗是為驗證產品持續符合標準要求進行的抽樣檢驗。

理解要點：

1)例行檢驗（Routine test），在生產的最終階段對產品的關鍵項目進行的100%檢驗，例行檢驗后除進行包裝和加貼標簽外，一般不再進一步加工。在有些認證機構的文件中稱為生產線試驗（Production Line Test）是產品認證工廠審查時普遍要求的項目，也是與其他認證制度的工廠審查不同的項目。其目的是剔除產品在加工過程中可能對產品產生的偶然性損傷，以確保成品的質量滿足規定的要求；

2)確認檢驗（Verification test）, 作為質量保證措施的一部分，為驗證產品是否持續符合標準要求而由工廠計劃和實施的 23 一種定期抽樣檢驗。其目的是考核認證產品質量的穩定性，從而驗證工廠質量保證能力的有效性；

3)認證實施規則中對例行檢驗、確認檢驗的要求有明確規定。工廠應按認證實施規則的要求制定文件化的例行檢驗和確認檢驗程序并執行；

4)工廠制定的例行檢驗的項目應不少于認證實施規則的要求，確認檢驗的頻次應不低于認證實施規則的要求。確認檢驗可由工廠進行，也可由工廠委托具備能力的組織來完成；

5)例行檢驗和確認檢驗的記錄應予以保存，其控制應符合2.3條的要求。

審查要點：

1)是否制定文件化的例行檢驗和確認檢驗程序，其規定是否適宜；

2)是否按程序要求進行例行檢驗和確認檢驗； 3)是否保存相關記錄。

第六節 檢驗試驗儀器設備

用于檢驗和試驗的設備應定期校準和檢查，并滿足檢驗試驗能力。

檢驗和試驗的儀器設備應有操作規程，檢驗人員應能按操作規程要求，準確地使用儀器設備。

理解要點：

1)生產廠應根據規定的檢驗試驗要求來配備檢驗和試驗設備，并確保這些設備的能力應能滿足檢驗試驗的要求（如量程、精度、數量等）；

2)生產廠應針對檢驗和試驗設備制定并執行相關規定； 3)生產廠配備的檢驗和試驗設備及檢驗人員應能適應檢驗試驗的需要。

審查要點：

1)查閱有關檢驗和試驗設備的相關規定，并確認其能否保證檢驗和試驗設備滿足檢驗試驗能力要求；

2)在現場審查時，注意觀察檢驗人員是否按操作規程使用儀器設備；

3)通過現場觀察和抽查檢驗人員培訓記錄等方式確認檢驗人員是否有能力準確使用儀器設備。

6.1 校準和檢定

用于確定所生產的產品符合規定要求的檢驗試驗設備應按規定的周期進行校準或檢定。校準或檢定應溯源至國家或國際基準。對自行校準的，則應規定校準方法、驗收準則和校準周期等。設備的校準狀態應能被使用及管理人員方便識別。

應保存設備的校準記錄。

理解要點:

1)校準（Calibration）,在規定的條件下，為確定測量儀器所指示的量值或實物量具的賦值與對應的由測量標準所復現值之間關系的一組操作。校準一般不進行結果合格與否的判定； 2)檢定（Verification），通過測量和提供客觀證據，表明規定的要求已經得到滿足的一組確認。檢定與測量儀器的管理有關，檢定提供了一種方法，用來證明測量儀器的指示值與被測量已知值之間的偏差，并使其始終小于有關測量儀器管理標準、規程所規定的最大允差。根據測量結果做出合格、降級使用、停用、恢復使用等決定；

3)溯源（Traceability）,通過一條具有規定不確定度的不間斷的比較鏈，使測量結果或測量標準的值能夠與規定的參考標準（國家標準或國際標準）聯系起來的可能性或過程； 4)生產廠應針對檢驗和試驗設備的具體情況或特定要求，規定其校準或檢定周期；

5)生產廠應選擇具有相應資格的校準和/或檢定機構（無論是本機構內部或外部的）對檢驗和試驗設備進行校準和/或檢定； 6)在檢驗和試驗設備上使用表明校準狀態的標識。對于不能投入使用的檢驗和試驗設備，一定要有醒目的標識，以防非預期使用。

審查要點：

1)查閱檢驗和試驗設備一覽表，確認其中的信息（包括校準或檢定周期、校準或檢定狀態等）是否滿足要求；

2)通過計量溯源圖，計量機構的聲明或類似文件了解溯源情況； 3)如有自行校準的情況，應查閱其規定，并確認是否合理、有效；

4)抽查現場使用的檢驗和試驗設備是否有校準或檢定記錄，是否有易于識別的校準狀態標識；

5)抽查保存的校準或檢定記錄，確認記錄是否保存完好。

6.2 運行檢查

對用于例行檢驗和確認檢驗的設備除應進行日常操作檢查外，還應進行運行檢查。當發現運行檢查結果不能滿足規定要求時，應能追溯至已檢測過的產品。必要時，應對這些產品重新進行檢測。應規定操作人員在發現設備功能失效時需采取的措施。

運行檢查結果及采取的調整等措施應記錄。

理解要點：

1)運行檢查（Functional check），定期對檢測儀器設備進行的功能性檢查，以判斷該儀器能否用于進行產品檢測和質量判斷；

2)當檢驗/試驗儀器設備的好壞直接影響產品質量時，則不僅要求該儀器設備要按有關規定定期校準，確保儀器設備準確。此外，還要求對儀器設備在兩次校準期間以簡單有效的方法確定設備功能是否正常；

3)需進行運行檢查的設備限于進行例行檢驗和確認檢驗的設備；

4)工廠應明確需進行運行檢查的設備，同時規定其檢查的要求、內容、頻次和方法，使能做到一旦發現設備功能失效時，可將上次檢測過的認證產品追回重新檢測；

5)當檢測設備在使用或運行檢查中發現失準或失效時，工廠應對以往檢測結果的有效性進行評價，并采取必要的措施； 6)有關的運行檢查、評價結果及采取的措施須有記錄。審查要點：

1)對用于例行檢驗和確認檢驗的設備是否規定了運行檢查程序，其中的檢查要求是否明確；

2)用于運行檢查的樣件是否進行了有效控制；

3)通過查閱運行檢查記錄和詢問的方式，了解運行檢查是否按要求得到實施，并保存了相應的記錄；

4)通過查閱相關規定和詢問設備操作人員的方式，了解操作人員在發現設備功能失效時，是否并如何采取措施；

5)工廠對發現設備失效時所采取的評價方法及相應措施是否適當；

6)抽查運行檢查記錄，并與現場調查的情況相比較； 7)設備失效時的結果評價及處理措施是否進行了記錄。

第七節 不合格品的控制

工廠應建立不合格品控制程序，內容應包括不合格品的標識方法、隔離和處置及采取糾正、預防措施。經返修、返工后的產

品應重新檢測。對重要部件或組件的返修應作相應的記錄，應保存對不合格品的處置記錄。

理解要點：

1)不合格品的概念應涉及產品形成的各個階段或步驟； 2)不合格品應有標識，與合格品分區存放；

3)當不合格由內部產生時，需及時糾正，并防止類似不合格再次發生；

4)關鍵元器件的返工、返修，應按規定作好記錄；

5)應針對不合格的性質（如個別、批量、偶然性）及嚴重程度進行原因分析，必要時應采取相應的糾正、預防措施。

審查要點：

1)查閱不合格品的控制程序，確認其內容是否滿足要求； 2)在現場審查的全過程，都應注意對不合格品的控制是否按規定的要求在執行；

3)對發現的不合格品是否按規定進行了標識、隔離和處置； 4)重點查閱進貨檢驗、過程檢驗和最終檢驗的不合格品記錄并注意其處置情況；

5)隨機抽查返工、返修品的記錄，確認其操作是否按規定執行； 6)注意調查關鍵元器件和完成品的不合格品率是否超出正常范圍；

7)對需要采取糾正和/或預防措施的不合格是否按規定采取了相應的有效措施，效果如何。

第八節 內部質量審核

工廠應建立文件化的內部質量審核程序，確保質量體系的有效性和認證產品的一致性，并記錄內部審核結果。

對工廠的投訴尤其是對產品不符合標準要求的投訴，應保存記錄，并應作為內部質量審核的信息輸入。

對審核中發現的問題，應采取糾正和預防措施，并進行記錄。

理解要點：

1)預防措施（Preventive action)，為了防止潛在的不合格情況的發生消除其發生的原因所采取的行動；

2)糾正措施（Corrective action)，對于已出現的不合格消除其后果以及產生的原因所采取的活動；

3)生產廠在進行內審時，除了審核體系的有效性外，應將保持認證產品的一致性作為內審的重要內容之一；

4)工廠應根據質量體系運行的實際情況（如過程的復雜性、重要性、運行情況及以往審核的結果）策劃審核方案。應收集顧客的投訴，特別是對認證產品質量的投訴，并作為每次內審的輸入信息。審核的頻次應確保一年內的審核覆蓋《工廠質量保證能力要求》的全部內容；

5)對審核中發現的問題，有關部門應及時采取糾正和預防措施，審核人員對糾正和預防措施的實施結果進行驗證和評價；

6)內部審核時，特別注意對產品一致性控制的有效性進行審核； 7)每次內審應有審核報告，對質量體系運行的有效性及產品一致性做出評價。

審查要點：

1)抽查最近

一、兩年的內審記錄，重點查閱對認證產品一致性和體系有效性的審核結果；

2)在查閱內審記錄時，注意其中的內審輸入信息中是否包括投訴信息，特別是對認證產品不符合標準要求的投訴，要予以重點關注；

3)通過抽查記錄、詢問調查和現場調查的方式，確認內審中發現的問題是否得到有效糾正，認為有可能影響產品質量的隱患是否采取了相應的預防措施。

第九節 認證產品的一致性

工廠應對批量生產產品與型式試驗合格的產品的一致性進行控制，以使認證產品持續符合規定的要求。

工廠應建立產品關鍵元器件和材料、結構等影響產品符合規定要求因素的變更控制程序，認證產品的變更（可能影響與相關標準的符合性或型式試驗樣機的一致性）在實施前應向認證機構申報并獲得批準后方可執行。

理解要點：

1)認證產品的一致性（Compliance of product），使用認證標志的產品在設計、結構和所使用的關鍵元器件、材料方面與型式試驗樣品一致的程度；

2)生產廠應制定并執行對于認證產品變更的控制程序（或類似文件），明確規定無論由于何種原因引起認證產品發生變更，都應在變更前向認證機構提出變更申請；

3)凡涉及認證產品的變更應向認證機構做出申報，提供相應的變更詳細資料；

4)未經批準的變更，不能在變更產品上加貼認證標志。審查要點：

1)當有批量產品生產時，依據型式試驗合格樣品的描述，確認批量生產出來的認證產品和樣品是否一致；

2)通過樣品描述，確認是否有變更；如有變更，是否經認證機構批準；

3)在對生產廠進行日常監督時，應確認加貼認證標志的產品是否與型式試驗合格的樣品相一致，變更是否經認證機構批準； 4)在現場審查時，不僅要關注整機的一致性，還包括關鍵元器件的一致性。

第十節 包裝、搬運和儲存

工廠所進行的任何包裝、搬運操作和儲存環境應不影響產品符合規定標準要求。

理解要點：

1)生產廠應明確需包裝的認證產品的包裝要求，所采用的包裝材料、包裝方法、包裝過程不能對已符合標準要求的認證產品產生任何不利影響。包裝表面的標識應符合中國國家標準； 2)生產廠對認證產品的搬運應做出明確規定，防止因搬運操作不當、搬運工具不適當、搬運人員不熟悉搬運要求等原因造成認證產品不符合規定標準的要求。為確保搬運質量，對搬運人員應進行培訓，使其掌握必要的技能；

3)生產廠應針對產品的特點設定適宜的儲存環境，保證儲存的產品不因儲存條件不適合而造成損壞。審查要點：

1)在現場審查時，通過查閱與包裝、搬運和儲存相關的規定，抽查相關記錄和現場觀察等方式，確認其規定是否正確實施； 2)認證產品在包裝、搬運和儲存期間是否出現過嚴重的質量問題；

3)操作人員是否明確產品包裝、搬運和儲存的相關要求，特別是特殊物資的控制要求。

第四篇：入黨材料審查要點

入黨材料審查要點

一、《入黨申請書》和思想匯報

1、《入黨申請書》的結尾必須手簽姓名并注明時間。

2、發展對象遞交的所有《入黨申請書》都應隨其他入黨材料一起上報，包括第一份入黨申請書。

二、《入黨積極分子培養考察寫實簿》和《黨校學員登記表》

1、“培養考察寫實欄”是記錄自確定為入黨積極分子起至確定為發展對象階段的培養考察情況，一般每半年記錄一次，主要內容包括培養人的培養措施、考察對象的思想進步過程、在學習、工作和生活中發揮先鋒模范作用的情況，存在的缺點，下一步努力方向等。

所有培養聯系人的意見都應由培養人手簽姓名。

2、確定為入黨積極分子的時間距離確定為發展對象的時間至少 要滿一年，入黨積極分子至少要培養一年以上，才能被確定為發展對象。

3、確定為發展對象的各項程序（團員推優、培養人意見、民意測驗、支部委員會確定為發展對象的意見）時間應該接近組織發展時間，能夠做到準確反映發展對象最近階段內的表現。

4、公示程序要在黨總支預審通過之后，并且接收預備黨員的支部大會召開之前進行。公示內容的格式要嚴格按照要求整理（見《發展細則》），貼在《公示情況登記表》內的公示原文只需提供該發展對象個人的情況部分。

三、政審材料和自傳

1、《入黨志愿書》中說明的父母親及主要社會關系的情況（包括姓名、政治面貌、工作單位和職業等）與外調材料中的情況要一致。

2、外調證明信的開具時間均要早于黨支部的綜合政審材料整理

時間，保證要在切實收到外調證明信后再得出政審結論。

3、政審過程中外調對象如果有工作單位，須由工作單位出具證明材料；如果沒有工作單位，可由居住地黨組織出具證明材料。

4、外調證明信須有基層黨委蓋章才具備證明效力，只有行政印章或者黨支部或總支印章不符合政審要求。

5、自傳應該內容詳細，包括個人和家庭主要成員、主要社會關系的情況、個人歷史（一般從上小學或七周歲時寫起）、思想成熟發展過程（寫明各段時間對黨組織的認識和思想變化）等。

6、自傳結尾必須手簽姓名并注明時間。

四、最主要的一項獲獎證書復印件和成績單

五、《入黨志愿書》

《入黨志愿書》的填寫應在以上所有程序完成之后進行。

1、《入黨志愿書》第1頁“學歷”欄內應填寫“本科在讀”或者“研究生在讀”；“學位或職稱”一欄如果沒有內容填寫，應注明“無”。

2、“入黨志愿”內應是“我志愿加入”，而非“我志愿加入”。

3、“入黨志愿”著重闡述本人對黨的綱領、性質、宗旨、指導思想、黨員義務和權利的認識和理解，實事求是地表達本人對黨的認識、入黨動機和對入黨問題的態度，要反映思想發展和認識提高的過程，并對自己的優缺點作出分析，具體表明自己如何爭取做一名合格共產黨員的決心和努力方向。

“入黨志愿”的寫作中存在以下問題：a.對黨的性質的闡述不準確（中國共產黨是中國工人階級的先鋒隊，同時是中國人民和中華民族的先鋒隊，是中國特色社會主義事業的領導核心，代表中國先進生產力的發展要求，代表中國先進文化的前進方向，代表中國最廣大人民的根本利益）；b.對黨的行動指南的表述不準確（馬克思列寧主義、毛澤東思想、鄧小平理論和“三

個代表”重要思想）；c.關于入黨動機的表述與端正的入黨動機仍然存在差距（端正的入黨動機是要為共產主義和中國特色社會主義事業奮斗終身，全心全意為人民服務）；d.論述黨的發展歷史時沒有論及當下黨的思想理論新成果（如“科學發展觀”）和發展進程(如十七大的召開)，顯示了對黨的認識的滯后性；e.“入黨志愿”中較多時政評論，沒有談及自身思想成長成熟的過程；f.沒有全面分析自身的優缺點；g.“入黨志愿”內容過于簡略；h.發展對象在填寫“入黨志愿”時一般不宜作“我……已經基本符合一名中共黨員的標準”的表述。

4、《入黨志愿書》本人經歷一欄填寫不完整，沒有包括現階段經歷。

5、《入黨志愿書》中第5頁任何一欄如果沒有內容填寫，應注明“無”，不得空白。

6、《入黨志愿書》中“主要社會關系情況”欄目需要注意的問題：a.正常情況下不能為空（“主要社會關系”是指本人的旁系親屬和與本人關系密切或本人受其影響較大的親友等）；b.政審中函調的主要社會關系情況應該在《入黨志愿書》中“主要社會關系”一欄中對應體現;c.有工作單位的要寫明工作單位名稱，沒有工作單位的應寫明具體所在地名稱；d.假設父母已離異或亡故的，也須注明。

7、《入黨志愿書》第7頁“需要向黨組織說明的問題”一欄如果沒有內容填寫，應注明“無”。

8、入黨志愿書個人簽名時間晚于介紹人意見填寫時間，組織程序不規范。

9、入黨介紹人意見必須由介紹人本人填寫，不得由他人代替，并且應準確寫明發展對象的姓名，不要全部用“該”或“其”等代替。

10、《入黨志愿書》中入黨介紹人意見欄內介紹人單位、職務或

職業的說明應盡量詳細，不擔任職務的一般要具體到學院、年級、專業或班級。

11、《入黨志愿書》中支部大會決議的填寫內容是：（1）支部大會討論的意見和結論，包括對發展對象的思想、學習、工作等方面的評價以及組織對其是否已具備一名中國共產黨黨員條件的結論；（2）簡要敘述支部大會的基本情況，包括應到人數、應到正式黨員數、實到人數、實到正式黨員數、采取的表決方式、表決時贊成、反對和棄權的人數、表決結果等；（3）最后寫明支部名稱，支部書記簽名或蓋章，簽名須摁手印，落款日期應是支部大會召開的日期。

12、總支審查意見一欄中應準確寫明發展對象的姓名，不要全部用“該”或“其”等代替。

13、《入黨志愿書》中如果有整頁替換修改的，應在新舊頁之間加蓋黨總支印章，以示證明。望今后黨組織在組織發展對象填寫《入黨志愿書》時加強指導，盡量避免換頁情況。

附注：入黨材料要求使用16k紙張，應盡量按照要求實行。

第五篇：信貸審查要點

信貸資產是我們農合行主要生息資產和收入來源，只有貸款“放得出，收得回，有效益，無風險”,實現資金良性循環，信用合作事業才會不斷向前發展。近年來，一些不良貸款戶利用合法的途徑、合規的手續，采取“一戶多貸”，“多社串貸”等不正當方式,大肆套取農合行的貸款，讓各級信貸管理部門束手無策。出現這種違規違紀貸款問題的根本癥結，就在于我們放松了貸款審查。特別是當前農村農合行大額貸款日益增多,如果貸款投放把關不嚴，信貸資產質量低劣，不良貸款積累到一定限度，便會拖垮一個農合行，甚至總行，使多年經營成果付之東流，嚴重危及到農合行的生存,阻礙農合行的發展。加強貸款審查就是要消除事實風險，同時盡可能把可以預見的貸款風險控制在最低限度,縮短與其他商業銀行在信貸管理上的差距，提高我們的核心競爭力。因此，根據新時期農合行信貸管理工作的新情況和新要求，切實加強貸款審查顯得尤為重要。

一、基本資料審查要點

（一）準入條件審查。受理貸款時審查其主體是否符合農合行貸款準入條件，是決定貸款的關鍵性問題，如果客戶主體不符合規定要求，則可直接退審，不必進入下一審查環節。按照有關法律和農合行管理規定，準入條件審查主要有以下三個方面：

一是確認客戶真實性。審查公司類客戶其經營證照是否真實，有無涂改等造假現象，是否在有效期限內，是否辦理年檢等；個人客戶要審查其身份證是否真實。

二是審查貸款項目的政策性、合法性。屬于特種行業的審查是否持有有效的特種行業從業許可證；屬于房地產開業企業的審查是否持有齊全的資質證件；審查貸款項目是否符合國家政策，是否為高耗能、高污染、產能過剩行業的劣質企業，以及商業銀行已退出的領域；審查個人經營項目是否合法合規；審查公司或個人經營是否正常，有無虧損；審查產品銷售合同是否真實等。三是審查公司（或個人）資信程度。審查公司（或個人）、關聯企業、公司股東及其配偶在金融機構貸款情況，以親朋名義在農合行貸款情況，對外擔保情況，有無不良信用記錄，有無大額或有負債或重大涉訟案件等；審查公司法人代表或個人有無賭博、吸毒、賴帳不還等劣跡，有無道德風險等。審查報告中要對以上情況作專門介紹，并將人行和農合行查詢記錄附后佐證。

（二）資料完整性審查。主要是對照省聯社大額貸款申報資料目錄，看資料是否齊全完整，特別是關鍵性資料是否缺漏，缺漏資料應作理由充分的說明。

（三）資料合規性審查。

一是審查資料及文本簽字要求。審查調查是否二人以上，調查人是否在調查采集的每份資料右上角加蓋“調查核對，資料真實”章，并簽名。目前多數聯社蓋的是“與原件核對相符”章，貸前調查關鍵是調查人承諾調查資料的真實性，而“與原件核對相符”章僅是確認和辨別資料是否真實的一個環節，并不能證明該資料是否真實，也不是調查人對資料真實性的承諾，統一改蓋“調查核對，資料真實”章為宜。此外，所有簽名只能由本人手寫，不能代簽，不許蓋私人名章。貸款申報審批書、調查報告、審查報告等落款處除負責人、調查人、審查人簽字外，還應加蓋部門公章，凸顯部門行為，弱化個人色彩。凡未按以上要求蓋章和簽字或一人調查的申報資料，一律不予受理。二是審查調查報告應參加調查人是否到位，是否簽字。按照省、市有關貸款管理規定，上報辦事處大額貸款，分管信貸領導、聯社業務科長等都必須參加調查，調查報告落款要注明參加調查人單位、職務，并由本人簽名，以示負責。

三是審查申報資料內容是否銜接一致；資料是復印件的是否模糊不清等。

二、抵押貸款審查要點

（一）審查抵押物權利證書的真實性。股東會同意抵押的決議是否符合公司章程規定，是否符合法律文書要求；財產共有人是否出具有效的同意抵押的承諾。

（二）審查抵押物詳細清單。內容包括：產權人、抵押物名稱、用途、建造年份、成新率、房產證號、土地證號、購置價（指購買價或建造成本價）、賬面價（指在報表上反映的價值）、評估價（指評估公司評定價值或農合行初步評定價值）、抵押價（指農合行在評估價基礎上，最終核定確認的抵押作價或與產權人商定的抵押價，主要是防止評估公司估價虛高及通盤考慮變現能力）。

（三）審查抵押物價值依據。《商業銀行房地產貸款風險管理指引》第十三條規定“商業銀行應密切關注政府有關部門及相關機構對土地經濟環境、土地市場發育狀況、土地的未來用途及有關規劃、計劃等方面的政策和研究，實時掌握土地價值狀況，避免由于土地價值虛增或其他情況而導致的貸款風險”。所以說，貸款審查中必須防止房地產評估價值虛增風險。

抵押物價值有自行認定和評估認定兩種：

1、自行認定。自行認定抵押物價值主要有三種方法：一是取得抵押物的對價支付依據。如：購買合同或轉讓協議，建筑承包合同、自建購買材料等付款憑據、交易收據，企業固定資產帳等。二是抵押物同地段近期已售房地產價格。三是當地房地產管理部門在報紙等媒體掛牌轉讓的土地價格。以上有關資料要復印作證明。

2、評估認定。謹慎采用評估公司評估數據，必須以購置價為基礎，評估價為參考，合理核定抵押價，防范抵押物虛高風險。審查中對一貫缺乏職業道德，瞎評亂估的評估公司要予抵制，對其評估結果一律不予認可。此外，不同品種抵押物抵押率的計算評估，按省聯社[2006]35號文件及相關管理辦法執行。

（四）審查抵押物狀況及抵押限制。

除《擔保法》規定的不能抵押的情形之外，審查抵押物時還應關注以下情況：1.抵押物是否為違章建筑及已列入拆遷范圍的房屋、設施；2．抵押物權屬是否有爭議；房主抵押意圖；抵押物變現能力；3．以出讓方式取得土地使用權，滿二年未動工開發，可以無償收回的土地使用權；4．未按土地出讓合同約定支付全部土地出讓金或取得《國有土地使用證》的； 5．按照土地出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，未完成投資總額25％以上的，屬于成片開發土地的未形成工業用地或者其他建設用地條件的；6．以劃撥的土地使用權設定抵押，未取得有權人民政府批準同意的；劃撥土地不得單獨抵押，以劃撥土地抵押的在計算抵押率時因剔減出讓金因素；7.城市規劃區內的集體所有土地，未轉為國有土地的；

8、在建工程抵押的，抵押合同應載明以下內容：（1）《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》的編號；（2）已交納的土地使用權出讓金或需交納的相當于土地使用權出讓金的款額；（3）已投入在建工程的工程款；（4）施工進度及工程竣工日期；（5）已完成的工作量和工程量；（6）抵押后對抵押人出租、轉讓抵押房地產或改變抵押房地產用途的限制等。

（五）審查是否提供抵押物實景彩色照片。由于貸咨會成員一般不親臨抵押物現場調查，將抵押物拍成實景彩色照片，主要是為了加深貸咨會成員對抵押物的直觀認識和了解。所以凡提交辦事處的抵押物照片不要裝訂入申報資料中，以便供貸咨會成員傳閱。抵押物實景彩色照片以15厘米乘20厘米為宜。

三、保證貸款審查要點

（一）無效擔保。審查保證擔保貸款時，必須審慎考察保證人的經濟實力、資產負債情況和資信程度，是否具有實際的代償能力。但實際工作中，一些農合行追求表面上的擔保手續合規，而忽視債務擔保的實質內容，出現以小保大、以弱保強，交叉擔保、連環擔保等假性擔保現象,即使擔保有效，也難以實現擔保目的。此外，并非所有具有代為清償債務能力的單位和個人都可以作為擔保人，以下為無效擔保行為:（1）精神病人和未成年人等無行為能力人、限制行為能力人所作的擔保；（2）醫院、學校、幼兒園等以公益為目的的事業單位、社會團體所作的擔保；（3）國家機關所作的擔保；（4）法人分支機構未經授權所作的擔保;（5）董事、經理以公司名義為股東擔保或個人貸款所作的擔保；（6）法律、法規規定對外保證合同應當經國家主管部門批準的，未經批準所作的擔保。

（二）公司擔保審查

1、注意審查公司提供擔保行為是否符合公司章程規定；審查被擔保人與擔保人關系，被擔保人是否為公司股東或公司實際控制人；股東會決議是否符合法律規定，避免因股東會決議無效而帶來的信貸風險。

2、審查公司章程對擔保額度的限制。如果公司章程規定擔保總額或單項擔保限額的，應注意審查董事會或股東大會決議所同意的擔保額度有無超過公司章程的限額規定，同時還要注意審查決議所同意擔保的款項是否為對應的貸款；訂立擔保合同的訂約人有無公司授權。

3、接受公司提供的擔保時，要注意審查公司對外提供擔保行為是否依照公司章程規定經公司董事會或股東會決議，如不履行審慎注意義務將可能導致擔保債權落空的法律后果。

四、企業財務報表要點

（一）必須提供近兩年及借款人申請貸款日上月資產負債表和損益表，但跨月上報辦事處的貸款，必須提供辦事處實際收到貸款申報資料日期上月報表，并對報表科目作明細分析。辦理了審計的應提供上審計報告，關注其審計報告反映的問題，并審查其提供會計師事務所的報表與本行報表是否一致。

（二）審查資產負債表和損益表。報表必須字跡清晰，有單位公章及相關負責人簽章；按照“資產=負債+所有者權益”的會計平衡公式，審查借貸方是否平衡、上年結轉是否真實、近兩年來財務變動異常情況等。

（三）重點審查科目。應重點審查的科目包括：應收及其他應收款、存貨、固定資產、無形資產、短期及長期負債、應付及其他應付款，所有者權益和損益類科目等。

（四）審查要求。應收及其他應收款，應付及其他應付款進行帳齡統計、列出大戶名單；存貨分類統計、存貨積壓的原因分析；固定資產和無形資產分類統計、固定資產清單、購置價值、入帳價值等；短期及長期負債明細，包括貸款行社名、借款方式、借款金額、借款期限等；所有者權益和損益類科目是否真實合理。

（五）現金流分析。分析現金流要從兩個方面考慮：一是現金流的數量，如果企業總的現金流為正，則表明企業的現金流入能夠保證現金流出的需要。二是現金流的質量，這包括現金流的波動情況、企業的管理情況，如銷售收入的增長是否過快，存貨是否已經過時或流動緩慢，應收帳款的可收回性等等。最后是企業所處的經營環境，如行業前景，行業內的競爭格局，產品的生命周期等。所有這些因素都會影響企業產生未來現金流的能力。

五、注意法律文書的規范和嚴謹

（一）審查公司董事會或股東會同意貸款的決議和同意抵押的決議合法性；審查個人貸款申請書、財產共有人同意抵押承諾的合法性。尤其是公司貸款要注意審核其參加董事會或股東會的人數，是否符合章程規定；董事會或股東會決議書內容是否完整。

1、董事會或股東會同意貸款的決議書內容應包括：承貸社全稱、貸款用途、貸款金額、貸款期限、還款計劃、貸款方式等。

2、董事會或股東會同意抵押的決議書內容應包括：借款人和承貸社全稱、貸款用途、貸款金額、貸款期限、抵押物具體情況（含抵押物名稱、地理位置、數量、狀況等）、法律責任等。

3、個人客戶貸款申請書、財產共有人同意抵押承諾等可參照上述公司類貸款文書內容撰寫。

（二）決議或承諾必須本人到場在農合行監督下簽字，本人因故不能到場的，應有授權委托書，不能由法定代表人一人獨簽或找人代簽，防止因決議無效，導致貸款或抵押行為無效。

（三）防范股東假冒、虛假簽字的方法。一是本人出示身份證，當場簽字，并加按手印；二是核對公司成立時的章程中股東簽字或貸款是股東提供的簽字式樣，核對筆跡。三是可查閱股東在農合行原來貸款時的簽字資料。

（四）注意審查決議或合同所加蓋的公司印章是否為工商部門登記備案的真實印章，如果簽約人不是公司法定代表人的，還要注意審查授權委托書的真實性，避免被騙而造成貸款損失。

（五）涉及不明確的法律問題，應由法律顧問對貸款行為及擔保情況進行審查，并出具法律意見書。

六、補充資料的規定

（一）補充資料只能由總行業務科或貸款審查中心調查，逐項作答，形成簡明扼要的書面材料，調查人簽字，加蓋公章，打印上報。

（二）上級總行不直接受理農合行或客戶調查上報的文字材料，但客戶提供的經總行調查人員核實的證件、合同、報表、發票等證據類資料可作為附件。

（三）補充資料要及時、迅速，不要無故拖延，耽誤貸款審批。

七、撰寫審查報告應注意的事項

（一）審查報告內容：一是基本情況，包括客戶概況、經營證照、關聯企業、資產負債、生產經營、貸款用途、還款來源及計劃等；二是客戶資信；三是抵押物情況；四是風險提示；五是審查意見。審查報告落款處主審人、審查中心負責人及分管領導必須簽字。

（二）審查報告要求：內容精練，重點突出，語言措辭嚴密,判斷得體,不得用模糊語言,不要說大話、假話、空話，少說美化色彩的好話。要對照審查目標有重點地進行取舍，去偽存真，去粗取精，抓住主要的、關鍵性的問題來寫。

（三）審查評價要客觀公正。審查中審查人員不要局限于調查報告的文字描述，要重物證、查依據、作比較，獨立審查，冷靜分析，提煉觀點。審查意見和建議要有針對性、可操作性。要加強綜合分析提煉，提出建設性的、實效性的意見和建議