第一篇：如何申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款

如何申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款

定義

----房地產(chǎn)開發(fā)類貸款（含房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款）是指對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的，用于房屋建造、土地開發(fā)過程中所需的本外幣貸款。

----房地產(chǎn)開發(fā)類貸款按貸款用途分為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款以及房地產(chǎn)開發(fā)貸款、經(jīng)濟適用住房貸款、商業(yè)用房開發(fā)貸款和其他房地產(chǎn)開發(fā)貸款。

對象

----經(jīng)工商行政管理機關(guān)核準(zhǔn)登記的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及具有房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)資格的企事業(yè)單位。

條件

在建設(shè)銀行開立基本結(jié)算帳戶或一般存款帳戶，經(jīng)營收支全部或部分在建行結(jié)算；生產(chǎn)經(jīng)營正常，經(jīng)營管理制度健全，財務(wù)狀況良好；

信譽良好，具有按期償還貸款本息的能力；

能提供足值有效的抵押、質(zhì)押或資信程度高的保證擔(dān)保；

開發(fā)建設(shè)項目經(jīng)可行性預(yù)測分析研究論證，能夠有效滿足當(dāng)?shù)刈》块_發(fā)市場的需求，市場銷路較好；

開發(fā)建設(shè)項目已經(jīng)納入國家或地方住房建設(shè)開發(fā)計劃，其立項文件完整、真實、有效；已經(jīng)取得開發(fā)建設(shè)項目的土地使用權(quán)；

開發(fā)建設(shè)項目工程預(yù)算和施工計劃符合國家和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定；

借款人計劃投入開發(fā)建設(shè)項目的自有資金不低于規(guī)定的比例。

在實行貸款證（卡）的地區(qū)，持有中國人民銀行頒發(fā)的、年審合格的《貸款證（卡）》。

申請開發(fā)類貸款所需提供的資料

----1.基本材料

法人營業(yè)執(zhí)照(副本及影印件)；

法人代碼證書(副本及影印件)；

法定代表人證明、簽字樣本(原件及影印件)；

貸款（卡）(原件及影印件)；

財政部門或會計(審計)事務(wù)所核準(zhǔn)的前三個年度財務(wù)報表和審計報告。新建企業(yè)免提交；成立不足三年的企業(yè)，提交自成立以來的年度和近期報表；

稅務(wù)部門年檢合格的稅務(wù)登記證明；

利稅清算表；

公司合同（原件及影印件）；

公司章程（原件及影印件）；

企業(yè)董事會成員和主要負責(zé)人、財務(wù)負責(zé)人名單和簽字樣本等。

若客戶為有限責(zé)任公司、股份有限公司、合資合作企業(yè)或承包經(jīng)營企業(yè)，要求提供董事會或發(fā)包人同意的決議或文件（原件）；

貸款由被委托人辦理的需提供企業(yè)法定代表人授權(quán)委托書（原件）

----2．貸款項目材料

開發(fā)建設(shè)項目可行性研究報告及批準(zhǔn)文件（原件及影印件）；

有權(quán)部門批準(zhǔn)的項目建設(shè)、實施和開發(fā)的文件和計劃（原件及影印件）。

----3.擔(dān)保材料

----按保證、抵押或質(zhì)押的不同要求提供材料。

----4.已經(jīng)作過客戶評價并在有效期內(nèi)的客戶，如無變更的，可不需提供客戶基本材料，只需提供貸款項目材料和擔(dān)保材料。

----5.授信客戶只需提供貸款項目材料、擔(dān)保材料和《貸款證（卡）》。

----6.要求客戶提供的材料在《中國建設(shè)銀行信貸業(yè)務(wù)申請材料清單》相關(guān)欄內(nèi)標(biāo)示“ ü”。

期限

----房地產(chǎn)開發(fā)貸款期限一般不超過三年（含三年）。

利率和結(jié)息

----

1、利率

----（1）人民幣貸款利率執(zhí)行中國人民銀行規(guī)定的貸款利率。

----（2）外匯貸款利率根據(jù)建設(shè)銀行總行的有關(guān)規(guī)定和經(jīng)辦行資金籌集成本及同業(yè)水平確定，可為固定利率，也可為浮動利率；

----（3）貸款期間的利率變動根據(jù)建設(shè)銀行總行的通知執(zhí)行；

----（4）如展期貸款期限加上原期限達到新的利率期限檔次的，從展期之日起按新的期限檔次利率計收；

----（5）逾期貸款利率按中國人民銀行規(guī)定的利率執(zhí)行；

----（6）擠占、挪用貸款按建設(shè)銀行總行規(guī)定的利率進行罰息；

----

2、結(jié)息

----（1）人民幣貸款按一年365日計算日利息，外匯貸款按一年360日計算日利息；----（2）實行按季結(jié)息，結(jié)息日為每季度末月的第20日，遇節(jié)假日提前至上一工作日；執(zhí)行按月結(jié)息的，結(jié)息日為每月的第20日，遇節(jié)假日提前至上一工作日。

----（3）貸款應(yīng)付未付利息按照原貸款利率計算利息。

第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)貸款申請資料清單

房地產(chǎn)開發(fā)貸款申請資料清單

1.主要經(jīng)營者簡介、公司章程復(fù)印件

2.工商營業(yè)執(zhí)照正副本、企業(yè)組織機構(gòu)代碼證復(fù)印件、稅務(wù)登記證（國稅、地稅）復(fù)印件

3.經(jīng)過有權(quán)部門核發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書 4.項目立項批準(zhǔn)文件、工程設(shè)計方案 5.項目總投資、資金來源及落實的證明材料

6.借款申請報告包括：企業(yè)經(jīng)營狀況、借款項目情況、借款金額、借款期限、借款用途、還款來源等

7.《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工許可證》 8.土地出讓合同、項目已投入資金的證明材料

9.近三經(jīng)過審計的財務(wù)報告（含資產(chǎn)負債表、損益表、現(xiàn)金流量表、報表附注等）和最近一期及上年同期財務(wù)報表（附主要科目明細）。如新成立公司請?zhí)峁┊?dāng)年及近一起的財務(wù)報表 10.近兩末、今年近一起經(jīng)稅務(wù)局蓋章的增值稅納稅申報表 11.主要結(jié)算銀行近六個月對賬單 12.經(jīng)營場所租賃或自由憑證

13.主要業(yè)務(wù)單位的購銷合同或合作協(xié)議 14.企業(yè)歷年來榮譽證書（如有請?zhí)峁?/p>

以上資料復(fù)印件均需加蓋公章，如為數(shù)頁資料，請加蓋騎縫章！

第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)貸款申請表

房地產(chǎn)開發(fā)貸款

房地產(chǎn)開發(fā)貸款申請人提供的資料：

（一）基礎(chǔ)資料：

1、借款申請書（格式見附1）；

2、營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼證、國（地）稅稅務(wù)登記證、貸款卡、開戶許可證、印章樣本、個人征信查詢授權(quán)書以及其他必要的證、書等；

3、驗資報告、公司章程、法定代表人身份證明、履歷等；

4、前三年及本最新財務(wù)報表；

5、股東會或董事會等有權(quán)機構(gòu)同意申請貸款的決議、文件；

6、其他能夠證明經(jīng)營和還款能力的資料。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)貸款要求的特殊材料：

1、項目可行性研究報告；

2、開發(fā)資質(zhì)等級證書；

3、《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》，已開始預(yù)售的，還需提供《商品房銷售（預(yù)售）許可證》；

4、土地招拍掛文件（成交確認書）、土地出讓合同、土地出讓金交納憑證以及土地規(guī)劃紅線圖；

5、項目資本金到位（或投入）證明；

8、抵押物保險單或借款人同意對抵押物投保的承諾函；

9、與貸款相關(guān)的其他資料。

附1：

借款申請書

齊魯銀行：

我公司為需要，申請借款萬元（幣種：，期限月，計劃采用（抵押、質(zhì)押、保證）擔(dān)保方式。我公司將以作為還款來源。

我公司承諾恪守誠實守信原則，按照貴行要求提供相關(guān)資料，并承諾所提供資料真實、完整、有效。

我公司承諾將按合同約定償還貸款本息。

借款人：

法定代表人：

經(jīng)辦人：

日期：

第四篇：房地產(chǎn)開發(fā)貸款程序

房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款基本流程

開發(fā)貸款定義

房地產(chǎn)開發(fā)類貸款是指對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的，用于房屋建造、土地開發(fā)過程中所需的貸款。借款主體

經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)主管部門批準(zhǔn)設(shè)立，在工商行政管理部門登記注冊并已取得《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。貸款條件

1．必須經(jīng)國家房地產(chǎn)業(yè)主管部門批準(zhǔn)設(shè)立，在工商行政管理機關(guān)注冊登記，取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照并通過年檢，取得行業(yè)主管部門核發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

2．具有貸款卡，在銀行開立基本賬戶或一般賬戶。3．開發(fā)項目與其資質(zhì)等級相符。

4．項目開發(fā)手續(xù)文件齊全、完整、真實、有效，應(yīng)取得土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、開（施）工許可證，按規(guī)定繳納土地出讓金。

5．項目的實際功能與規(guī)劃用途相符，能有效滿足當(dāng)?shù)刈≌袌龅男枨?，有良好的市場租售前景?/p>

6．項目的工程預(yù)算、施工計劃符合國家和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定，工程預(yù)算總投資能滿足項目完工前由于通貨膨脹及不可預(yù)見等因素追加預(yù)算的需要。7．貸款用途符合國家有關(guān)法規(guī)和政策。

8．項目資本金應(yīng)達到項目預(yù)算總投資的35%以上，并須在銀行貸款到位之前投入項目建設(shè)。貸款所需材料 一．基本材料

1．.法人營業(yè)執(zhí)照(原件及復(fù)印件)和建設(shè)管理部門核準(zhǔn)的資質(zhì)證明； 2．法人代碼證書(原件及復(fù)印件)； 3．稅務(wù)登記證(原件及復(fù)印件)； 4．企業(yè)貸款卡；

5．財政部門或會計(審計)事務(wù)所核準(zhǔn)的前三個財務(wù)報表和審計報告，成立不足三年的企業(yè)提交自成立以來的審計報告和近期報表； 6．公司章程（原件及復(fù)印件）； 7．驗資報告（原件及復(fù)印件）； 8．法定代表人證明、簽字樣本；

9． 企業(yè)董事會成員和主要負責(zé)人、財務(wù)負責(zé)人名單和簽字樣本；

10． 若客戶為有限責(zé)任公司、股份有限公司、合資合作企業(yè)或承包經(jīng)營企業(yè)，要求提供董事會或發(fā)包人同意的決議或文件（原件）；

11．貸款由被委托人辦理的需提供企業(yè)法定代表人授權(quán)委托書（原件）； 12．其他所需材料。二．貸款項目材料

1．國有土地出讓合同； 2．國有土地使用證； 3．中標(biāo)通知書； 4．付清土地出讓金憑證；

5．建設(shè)用地規(guī)劃許可證； 6．建設(shè)工程規(guī)劃許可證； 7．建筑工程施工許可證；

8．建筑總承包合同；

9．項目總投資測算及建筑資金缺口證明； 10．項目可行性報告；

11．其他相關(guān)材料。三．擔(dān)保材料

按保證、抵押或質(zhì)押的不同要求提供材料。貸款利率

貸款利率按中國人民銀行利率浮動有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。一般上浮15%—30%。貸款程序 1．借款人申請借款時，應(yīng)首先填寫《借款申請書》，并按貸款人提出的貸款條件和要求提供有關(guān)資料。

2．銀行受理借款人申請后,應(yīng)按銀行規(guī)定程序,指定調(diào)查人員調(diào)查借款人是否符合貸款條件，對工程項目的可行性和概預(yù)算情況進行評估，測定貸款的風(fēng)險度。提出貸與不貸、貸款額度、期限、利率和擔(dān)保方式意見。

3．銀行審查人員對調(diào)查人員提供的調(diào)查報告、評估報告及所依據(jù)的資料、文件進行審查核實，提出審查意見。在調(diào)查、審查的基礎(chǔ)上，由銀行審批貸款。商品房開發(fā)貸款的審批權(quán)限，按照銀行頒布的有關(guān)中長期貸款授權(quán)規(guī)定執(zhí)行。4．貸款人同意貸款的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《貸款通則》的規(guī)定與借款人簽訂《借款合同》，并依據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，嚴格審查擔(dān)保的合法性、有效性和可靠性，并辦理有關(guān)手續(xù)。

第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)貸款程序

房地產(chǎn)開發(fā)貸款操作流程如下：

遞交申請——受理調(diào)查——項目評估——核查審批 辦理手續(xù)——資料歸檔——貸后管理——收貸撤保

一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款申請

（一）借款人資格

借款人申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款，須符合以下基本條件：

1、借款人是經(jīng)工商行政管理機關(guān)（或主管機關(guān)）核準(zhǔn)登記的企（事）業(yè)法人、其他經(jīng)濟組織。

2、有經(jīng)工商行政管理部門核準(zhǔn)登記并辦理年檢的法人營業(yè)執(zhí)照或有權(quán)部門批準(zhǔn)設(shè)立的證明文件。

3、經(jīng)營管理制度健全，財務(wù)狀況良好。

4、信用良好，具有按期償還貸款本息的能力。

5、有貸款證，并在貸款行開立基本賬戶或一般賬戶。

6、有貸款人認可的有效擔(dān)保。

7、貸款項目已納入國家或地方建設(shè)開發(fā)計劃，其立項文件合法、完整、真實、有效。

8、借款人已經(jīng)取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程開工證》。

9、貸款項目實際用途與項目規(guī)劃相符，符合當(dāng)?shù)厥袌龅男枨?，有?guī)范的可行性研究報告。

10、貸款項目工程預(yù)算報告合理真實。

11、貸款人計劃投入貸款項目的自有資金不低于銀行規(guī)定的比例，并能夠在使用銀行貸款之前投入項目建設(shè)。

12、企業(yè)信用等級和風(fēng)險度符合貸款人的要求。

13、貸款人規(guī)定的其他條件。

（二）申請貸款資料

開發(fā)商應(yīng)向銀行提交公司和貸款項目的相關(guān)資料。

1、單位資料

（1）經(jīng)年檢并核準(zhǔn)登記的法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法人代表人或其授權(quán)代理人證明書及簽字樣本、借款授權(quán)書（股份制企業(yè)）、貸款證年檢證明復(fù)印件、貸款證（卡）及復(fù)印件；（2）單位章程、成立批文；

（3）經(jīng)會計師事務(wù)所驗審的近三年年報及本期財務(wù)報表；

（4）工商管理部門的注冊驗資報告、開戶許可證及有效稅務(wù)登記證正副本復(fù)印件；（5）法人代碼證復(fù)印件、年檢報告；（6）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)證書；（7）借款申請報告；

（8）公司最高權(quán)力機構(gòu)或授權(quán)機構(gòu)同意申請貸款的決議；

（9）若屬第三者提供信用擔(dān)保方式的貸款，保證人亦須提交前5項資料并報貸款擔(dān)保承諾書；若屬抵押或質(zhì)押擔(dān)保方式的貸款，須提交抵押物或質(zhì)物清單、估價報告、所有權(quán)或使用權(quán)證書及有處置權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的承諾證明；（10）公司主要領(lǐng)導(dǎo)人簡歷及工作人員文化結(jié)構(gòu)等清單。

2、項目資料

（1）項目立項批文、可行性研究報告及項目預(yù)算報告；（2）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（3）建筑工程規(guī)劃許可證；

（4）土地出讓合同及規(guī)劃紅線圖、國有土地使用證；（5）地價款繳交憑證復(fù)印件；（6）施工許可證；（7）房地產(chǎn)預(yù)算許可證；

（8）合作項目需提供合作開發(fā)合同或有權(quán)部門批準(zhǔn)合作開發(fā)的批件。

（三）、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審查與審批

貸款審查是貸款審查部門根據(jù)貸款“三性”原則和貸款投向政策，對貸款調(diào)查部門提供的資料進行核實，評價貸款風(fēng)險，復(fù)測貸款風(fēng)險度，提出貸款決策建議，供貸款決策人參考。

（一）貸款審查的主要內(nèi)容

1、審查調(diào)查部門提供的數(shù)據(jù)、資料是否完整。

2、根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策、貸款原則審查貸款投向是否符合規(guī)定。

3、審查貸款項目是否需要評估，有無評估報告，有否超權(quán)限評估，評估報告是否已批準(zhǔn)，項目情況是否可行。

4、審查貸款用途是否合法合理，貸款金額能否滿足項目的需要，利率是否在規(guī)定的上下限范圍內(nèi)，借款人的還款能力，是否有可告的還款來源。

5、審查貸款期限。房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款最長期限為3年，建筑業(yè)短期貸款最長不超過1年。

6、審查擔(dān)保的合法性、合規(guī)性、可靠性。質(zhì)押貸款：包括存單、國庫券等有價證券質(zhì)押貸款。抵押貸款：包括房地產(chǎn)、營運車輛抵押貸款。

俁證貸款：（1）俁證人必須是具有貸借款人清償債務(wù)能力的法人、其他組織或者公民，《擔(dān)保法》規(guī)定國家機關(guān)、學(xué)校、醫(yī)院等公益事業(yè)單位、無企業(yè)法人授權(quán)的分支機構(gòu)不能作保證人；（2）核實保證人保證意見的真實性、合法性，如股份公司要有董事會決議；（3）審查保證人的保證能力。

7、復(fù)算貸款風(fēng)險度、貸款資產(chǎn)風(fēng)險度。計算公式為：

貸款項目綜合風(fēng)險度=貸款方式風(fēng)險系數(shù)×[企業(yè)信用等級系數(shù)×（1-Y）+項目風(fēng)險等級系數(shù)×Y] Y=項目投資總額/（企業(yè)凈有形資產(chǎn)+項目投資總額）

貸款資產(chǎn)風(fēng)險度=（正常貸款金額×項目貸款風(fēng)險度×1.0+逾期貸款金額×項目貸款見儀式×1.3+呆滯貸款金額×項目貸款風(fēng)險度×1.8+呆賬貸款金額×項目貸款風(fēng)險度×2.5）/貸款總額

8、審查該筆貸款發(fā)放后，企業(yè)貸款總余額有無超過該企業(yè)貸款最高限額，授信額有無超過單個企業(yè)貸款占全行貸款總額最高比例10%。

9、按照授權(quán)授信管理辦法，確定該筆貸款的最終審批人。

貸款審查崗認為調(diào)查崗提交的評估報告、調(diào)查意見不夠詳盡，可以提出補充評估調(diào)查的內(nèi)容，退回調(diào)查崗補充評估與調(diào)查。

貸款審查意見中的主要內(nèi)容和結(jié)論由審查崗人員填入《房地產(chǎn)開發(fā)貸款申請審批表》交審查主管復(fù)審。經(jīng)審查崗主管審查同意后，按授權(quán)授信審批權(quán)限報有權(quán)人簽批。

（二）貸款的審批

房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審批要根據(jù)貸款審批權(quán)限及項目評估權(quán)限辦理。

1、貸款簽批人在授權(quán)范圍內(nèi)簽批貸款，并決定貸款種類、金額、期限、利率、方式。

2、凡是要上報上級行審批的，均要由下級行向上級行審查崗提交本級行信貸審查委員會對貸款項目調(diào)查的實審意見，并由行長簽署上報。上級行審查崗審查后按審批權(quán)限提交信貸審查委員會或有權(quán)簽批人簽批。上級行審查崗的審查內(nèi)容基本與貸款上報行的審查崗相同。

3、貸款經(jīng)批準(zhǔn)后，由調(diào)查部門輸貸款發(fā)放手續(xù)。審查或?qū)徟瞬煌赓J款的，要說明理由，有關(guān)資料退還給貸款調(diào)查部門，并由貸款調(diào)查部門通知企業(yè)。

五、貸款的發(fā)放

經(jīng)符合規(guī)定的貸款審批人審核批準(zhǔn)后，信貸員通知借款人、擔(dān)保人正式簽訂貸款合同、保證合同或抵押（質(zhì)押）合同，并按規(guī)定辦妥有關(guān)公證（見證）、抵押登記、保險等手續(xù)。借款人取得貸款之前，應(yīng)為項目辦理有效的建筑工程保險。以房屋作為抵押品的，有償清全部貸款本息之前，應(yīng)逐年按不低于的押金額的投保金額辦理房屋意外災(zāi)害保險，且投保期至少要長于借款期半年。保險合同中要明確貸款人為保險的第一受益人，保險單正本由貸款行執(zhí)管。若屬抵押（質(zhì)押）擔(dān)保方式，借款人應(yīng)將抵押物（質(zhì)物）權(quán)屬及其有關(guān)登記證明文件、保險單等交貸款人收押保管，并由貸款人出具收條給借款人。借款人需使用被貸款人收押的證明文件或資料辦理相關(guān)的銷售手續(xù)時，須出具借條，待手續(xù)辦理完畢即退還貸款人。若屬住房開發(fā)項目貸款，有條件的貸款行應(yīng)在發(fā)放項目貸款前，與借款人就該貸款項目銷售后的一攬子抵押貸款業(yè)務(wù)簽訂《抵押貸款業(yè)務(wù)合作協(xié)議》。

貸款審查部門對貸款合同、有關(guān)協(xié)議等全部貸款手續(xù)中的各種要素、簽章等全部貸款手續(xù)核實無誤后，由信貸員填寫貸款劃撥憑證，經(jīng)借款人認定，并逐級審批簽發(fā)后，交由會計部門，根據(jù)茬是度情況及有關(guān)約定條款，分期、分批將款項直接轉(zhuǎn)入借款人在貸款銀行開立的專戶。

二、城市房屋拆遷程序

（一）房屋拆遷申請

無論單位或個人因從事建設(shè)項目需要進行房屋拆遷時，都要向被拆除房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提出拆遷申請，并同時提交下列材料：建設(shè)項目批準(zhǔn)文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件、拆行計劃或拆遷方案、辦理存款業(yè)務(wù)的金額機構(gòu)出具的拆遷補償安置資金證明。

拆遷計劃和拆遷方案是拆遷申請的組成部分，其內(nèi)容必須確切地說明拆遷的范圍，拆遷的對象，拆遷的實施步驟，對拆遷范圍內(nèi)的被拆遷居民、機關(guān)、團體、企事業(yè)單位的補償安置方案，安置房和臨時安置周轉(zhuǎn)房的房源情況，涉及拆遷的各項補償費、安置費 的預(yù)算情況，以及拆遷期限、具體時間安排等。

（二）房屋拆遷審批

市、縣人民政府房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)自收到拆遷申請之日起30日，對申請事項進行審查。經(jīng)審查符合條件的，房屋拆遷主管部門發(fā)給拆遷申請人房屋拆遷許可證。

房屋拆遷管理部門在發(fā)放房屋拆遷許可證的同時，應(yīng)當(dāng)將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布。房屋拆遷管理部門和拆遷人應(yīng)當(dāng)及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。

（三）簽訂拆遷補償安置協(xié)議

在房屋主管部門審查、審批拆遷并發(fā)放房屋拆遷許可證后，房屋拆遷人應(yīng)與被拆遷人按照規(guī)定就補償、安置等問題簽訂書面協(xié)議。拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協(xié)議。補償安置協(xié)議應(yīng)當(dāng)規(guī)定補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限以及違約責(zé)任等事項。1．拆遷補償安置協(xié)議的主要內(nèi)容：(1)被拆除房屋的坐落地點、面積和用途；(2)補償方式；(3)補償金額；

(4)安置用房面積和安置地點；(5)搬遷過渡方式及期限；(6)違約責(zé)任等。

2．房屋拆遷補償安置協(xié)議的特征：

(1)協(xié)議當(dāng)事人是特定主體，即拆遷人必須是經(jīng)過有關(guān)部門批準(zhǔn)的單位和個人，被拆遷人必須是列入拆遷范圍的房屋所有人或使用人；(2)協(xié)議簽訂有嚴格的時間限制；(3)協(xié)議簽訂有相對的強制性。

補償、安置協(xié)議訂立后，可以向公證機關(guān)辦理公證，并送房屋拆遷主管部門備案。拆遷依法代管的房屋，代管人是房屋拆遷主管部門的，補償、安置協(xié)議必須經(jīng)公證機關(guān)公證，并辦理證據(jù)保全。(四)實施拆遷

拆遷人必須在拆遷許可證規(guī)定的拆遷范圍和拆遷期限內(nèi)進行拆遷，不得超越拆遷范圍和拆遷期限。拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實施拆遷。房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。

拆遷人委托拆遷的，應(yīng)當(dāng)向被委托的拆遷單位出具委托書，并訂立拆遷委托合同。拆遷人應(yīng)當(dāng)白拆遷委托合同訂立之日起15日內(nèi)，將拆遷委托合同報房屋拆遷管理部門備案。被委托的拆遷單位不得轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務(wù)。

三、城市房屋拆遷的補償(一)補償對象

房屋拆遷補償關(guān)系到拆遷當(dāng)事人的經(jīng)濟利益，根據(jù)我國《憲法》規(guī)定，國家、全民、集體所有的財產(chǎn)受法律保護，國家保護公民的合法收入、儲蓄、房屋等合法財產(chǎn)的所有權(quán)。房屋被拆除，給被拆遷房屋的所有人造成了一定的財產(chǎn)損失。為保護被拆除房屋所有人的合法權(quán)益，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆除房屋及其附屬物的所有人(包括代管人、國家授權(quán)的國有房屋及其附屬物的管理人)給予補償。應(yīng)當(dāng)明確的是，補償?shù)膶ο笫潜徊疬w房屋及其附屬物的所有人，而不是使用權(quán)人。所有人既包括公民也包括法入。(二)補償形式 房屋拆遷補償有兩種方式，即貨幣補償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

1．貨幣補償是指拆遷入將被拆遷房屋按照房地產(chǎn)市場評估價格，以貨幣結(jié)算方式補償給被拆除房屋的所有人。貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。

2．房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指拆遷人用自己建造或購買的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷房屋進行調(diào)換產(chǎn)權(quán)，并按拆遷房屋的評估價和調(diào)換房屋的市場價進行結(jié)算調(diào)換差價的行為。

《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補償。拆遷租賃用房時被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議時，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。除上述兩種情況外，被拆遷人可以選擇拆遷補償方式。(三)特殊情況的房屋拆遷補償

1．出租房屋的拆遷補償。拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷入給予補償。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。

2．產(chǎn)權(quán)不明確房屋的拆遷補償。拆遷產(chǎn)權(quán)不明確的房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)提出補償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷，拆遷前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆遷房屋的有關(guān)事項向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。

3．設(shè)有抵押權(quán)房屋的拆遷補償?！冻鞘蟹课莶疬w管理條例》規(guī)定，拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋，依照國家有關(guān)擔(dān)保的法律執(zhí)行。抵押當(dāng)事人就解除抵押關(guān)系或重新設(shè)定抵押物達成協(xié)議的，拆遷補償按正常情況進行；抵押當(dāng)事人無法達成協(xié)議的，按照法律規(guī)定的清償順序進行清償，不足清償?shù)盅簷?quán)人的，抵押權(quán)人按照有關(guān)擔(dān)保的法律規(guī)定，可向抵押人進行追償，抵押權(quán)因房屋滅失而消失。

4．拆遷公益事業(yè)房屋及其附屬物的補償。公益事業(yè)一般指文教、衛(wèi)生及社會公共福利方面的非生產(chǎn)性事業(yè)，拆遷公益事業(yè)用房的，拆遷人應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求予以重建，或者給予貨幣補償。

5．臨時建筑、違章建筑的拆遷補償。臨時建筑必須在批準(zhǔn)的使用期限內(nèi)拆除。因此，拆除已超過批準(zhǔn)使用期限的臨時建筑，不給予補償。對于尚沒有超過批準(zhǔn)使用年限的臨時建筑，可考慮臨時建筑在使用期內(nèi)的殘值和剩余合法使用期的長短，給予適當(dāng)補償。違章建筑的存在是不合法的，拆除違章建筑不予補償。

四、城市房屋拆遷的安置

根據(jù)我國《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，拆遷人應(yīng)當(dāng)提供符合國家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)的房屋，用于拆遷安置。

拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費。

在過渡期限內(nèi)，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應(yīng)當(dāng)支付臨時安置補助費；被拆遷入或者房屋承租人使用拆遷入提供的周轉(zhuǎn)房的，拆遷人不支付臨時安置補助費。搬遷補助費和臨時安置補助費的標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。拆遷人不得擅自延長過渡期限，周轉(zhuǎn)房的使用人應(yīng)當(dāng)按時騰退周轉(zhuǎn)房。

因拆遷人的責(zé)任延長過渡期限的，對自行安排住處的被拆遷人或者房屋承租人，應(yīng)當(dāng)自逾期之月起增加臨時安置補助費；對周轉(zhuǎn)房的使用人，應(yīng)當(dāng)自逾期之月起付給臨時安置補助費。因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補償。

(2)房屋拆遷糾紛的處理。拆遷入與被拆遷人對拆遷補償形式和補償金額、安置用房面積租安置地點、搬遷過渡方式和過渡期限，經(jīng)協(xié)商達不成協(xié)議的，經(jīng)拆遷當(dāng)事人提出申請，由批準(zhǔn)拆遷的房屋主管部門裁決。被拆遷人是批準(zhǔn)的房屋拆遷主管部門的，由同級人民政府裁決。《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》對行政裁決的程序和要求做出了明確規(guī)定，行政裁決應(yīng)當(dāng)以事實為依據(jù)、以法律為準(zhǔn)繩，堅持公平、公正、及時的原則。

當(dāng)事人對行政裁決不服的，可以依法申請行政復(fù)議或者向人民法院起訴。為了不影響拆遷工作的順利進行，當(dāng)拆遷人已根據(jù)規(guī)定對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。

被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門行政強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。根據(jù)《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》規(guī)定，房屋拆遷管理部門申請行政強制拆遷前，應(yīng)當(dāng)邀清有關(guān)管理部門、拆遷當(dāng)事人代表以及具有社會公信力的代表等，對行政強制拆遷的依據(jù)、程序、補償安置標(biāo)準(zhǔn)的測算依據(jù)等內(nèi)容，進行聽證。

房屋拆遷管理部門申請行政強制拆遷，必須經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)班子集體討論決定后，方可向政府提出行政強制拆遷申請。未經(jīng)行政裁決，不得實施行政強制拆遷。拆遷人未按裁決意見向被拆遷人提供拆遷補償資金或者符合國家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)的安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，不得實施強制拆遷。

第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)的階段與程序

房地產(chǎn)開發(fā)一般分為四個階段進行，即投資決策分析階段、前期工作階段、建設(shè)階段和營銷階段。每個階段的工作內(nèi)容既有所不同，又緊密聯(lián)系、相互銜接，而且是交替進行的。

一、投資決策分析階段及其程序

投資決策分析階段的工作內(nèi)容主要是進行開發(fā)項目的選擇、可行性研究和決策立項。這一階段是房地產(chǎn)開發(fā)過程中至關(guān)重要的階段?？梢哉f，房地產(chǎn)項目開發(fā)的成敗很大程度上取決于投資決策分析。

(一)開發(fā)投資機會鑒別和項目選擇

投資決策分析的第一步是對開發(fā)投資機會的鑒別和開發(fā)投資項目的選擇。其思路一般是從宏觀到微觀。首先，在一定地區(qū)范圍內(nèi)尋找最為有利的投資機會。因為房地產(chǎn)市場是一個區(qū)域性的市場，不同的地區(qū)，其投資環(huán)境和房地產(chǎn)市場供求關(guān)系不同，投資機會也不一樣。其次，從中觀角度，在打算投資的地區(qū)，鑒別可能投資的城市。進一步在想要投資的城市，根據(jù)所了解的該城市有關(guān)房地產(chǎn)的各種信息，從微觀層面，考慮選擇投資開發(fā)的房地產(chǎn)類型和空間區(qū)位，即通常所說的“物業(yè)”和“地塊”，經(jīng)過一系列的投資機會鑒別和項目篩選，投資意向初步建立，再進一步與城市規(guī)劃部門、房地產(chǎn)管理部門、當(dāng)前的土地擁有者或使用者以及其他有可能合作的投資商和房地產(chǎn)專業(yè)人士接觸洽談，使項目設(shè)想具體化，：并草簽投資意向書。然后，進入下一步工作，即項目可行性研究。(二)初步可行性研究

房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的內(nèi)容盡管與其他建設(shè)項目有所差別，但同樣分為初步可行性研究和可行性研究。

初步可行性研究也稱為預(yù)可行性研究。初步可行性研究足在投資機會研究的基礎(chǔ)上，進一步收集較為詳細的房地產(chǎn)市場信息資料，對擬投資項日所在區(qū)域的社會經(jīng)濟狀況、市場供求變化、區(qū)位條件及其相鄰周邊環(huán)境，以及預(yù)期投資效益，進行初步分析、預(yù)測和估算，形成開發(fā)投資初步方案，據(jù)此評價投資機會選擇結(jié)果的成功性如何，決定是否有必要進行詳細可行什研究，確定一些重要性的問題是否進行專題研究。初步可行性研究是編制項目建議書的依據(jù)。

(三)可行性研究

可行性研究是在初步可行性研究后，對開發(fā)投資項目進行深入細致的技術(shù)經(jīng)濟分析論證，為開發(fā)項目投資決策提供技術(shù)上和經(jīng)濟財務(wù)上的評價依據(jù)。故可行性研究也稱為詳細可行性研究或技術(shù)經(jīng)濟可行性研究?？尚行匝芯康闹饕獌?nèi)容包括房地產(chǎn)市場分析、項目財務(wù)評價和經(jīng)濟社會評價。通過可行性研究，進一步明確了影響開發(fā)項目的確定性和不確定性因素，并對多個方案預(yù)測出其開發(fā)成本和預(yù)期收益水平，經(jīng)過多方案比較，從中優(yōu)選出最好的方案。據(jù)此，開發(fā)商如果認為該項目的預(yù)期收益水平可以接受，即可拍板決策。然而，如果某些開發(fā)項目關(guān)系到國計民生并具有很大社會和環(huán)境生態(tài)效益時，即使經(jīng)濟效益不佳，也應(yīng)多渠道籌集資金，進行開發(fā)建設(shè)?？尚行匝芯繄蟾娼?jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)后，開發(fā)項目將正式立項，可以進入項目前期工作階段。

二、前期工作階段及其程序

前期工作階段是指在投資決策和項目立項后至建設(shè)工程施工這段時間。這一階段的工作內(nèi)容主要包括：開發(fā)場地的工程勘測、獲取土地使用權(quán)、進行拆遷安置、規(guī)劃設(shè)計、施工現(xiàn)場的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)、開發(fā)資金籌措、工程建設(shè)方案制定、辦理各項開工手續(xù)等。(一)開發(fā)場地的工程勘測

開發(fā)地塊確定后，需要請勘測部門對地塊的工程地質(zhì)和水文地質(zhì)進行勘探，摸清土質(zhì)構(gòu)成、地基承載力、地下水埋深等情況，為規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計及地基處理提供依據(jù)。(二)獲取土地使用權(quán)

土地使用權(quán)可以從土地一級市場，通過出讓以協(xié)議、招標(biāo)或拍賣的方式獲取；也可以從土地二級市場通過轉(zhuǎn)讓的方式獲?。换蛲ㄟ^其他途徑獲取，如聯(lián)建、聯(lián)營等。開發(fā)投資者應(yīng)根據(jù)開發(fā)項目的需要和自身條件，選擇獲取土地使用權(quán)的途徑和方式。(三)征地、拆遷、安置

按照國家土地管理法的有關(guān)規(guī)定，通過當(dāng)?shù)卣鞴懿块T辦理土地征用手續(xù)。依據(jù)國家和當(dāng)?shù)卣康禺a(chǎn)拆遷管理條例、標(biāo)準(zhǔn)和細則，由開發(fā)企業(yè)或委托專門的拆遷公司進行拆遷安置。拆遷實施辦法可以是實物拆遷形式，也可以是貨幣拆遷形式。(四)規(guī)劃設(shè)計

規(guī)劃設(shè)計是房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)的藍圖，要以人為本，合理確定各項技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)，統(tǒng)籌安排各項建設(shè)用地，滿足使用者對各項功能的要求，盡量做到經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。(五)落實開發(fā)資金

開發(fā)資金是關(guān)系房地產(chǎn)項目能否順利進行建設(shè)的重要保證，因此，在項目決策立項后，應(yīng)進一步通過直接或間接的方式多渠道籌集落實資金，安排好短期和長期信貸，并制定出開發(fā)資金分期投入和使用計劃。(六)制定建設(shè)施工方案

制定詳盡的建設(shè)施工方案，對保證開發(fā)項目的施32212期和工程質(zhì)量以及控制建筑成本和實現(xiàn)目標(biāo)利潤都很重要。建設(shè)施工方案主要包括：施工組織與協(xié)調(diào)計劃，建材與設(shè)備供應(yīng)計劃，施工圖設(shè)計方案，基礎(chǔ)設(shè)施配套的接洽與協(xié)商計劃，編制工程量清單和工程時間進度表以及現(xiàn)金流量表，與承包商談判與簽約計劃等。(七)施工現(xiàn)場的臨時“三通一平”

施工現(xiàn)場的臨時“三通一平”是為正式進行建筑施工做準(zhǔn)備，包括：與供水、供電部門聯(lián)系，鋪設(shè)施工中臨時用水、用電管線，修筑施工用的臨時道路。由建筑單位進行場地清理并按豎向規(guī)劃設(shè)計平整場地，修建施工現(xiàn)場的防護圍墻和臨時用房。

綜上所述，前期準(zhǔn)備階段涉及范圍廣、工作內(nèi)容多，需要延續(xù)較長一段時間，市場情況可能會發(fā)生某些變化。開發(fā)商應(yīng)隨時對那些變化的影響因素進行分析和驗證，制定出應(yīng)變措施，確保項目的順利開工建設(shè)和預(yù)期目標(biāo)的實現(xiàn)。

三、建設(shè)階段及其程序

建設(shè)階段是將前期階段的各項方案和計劃以及項目開發(fā)過程中所涉及的人力、材料、機械設(shè)備、資金等資源集中于開發(fā)地塊上和特定的時間段上，進行正式施工建設(shè)的活動。這一階段的工作任務(wù)主要是：通過招標(biāo)投標(biāo)方式，優(yōu)選承包商；進行項目施工建設(shè)的組織管理；項目控制和工程監(jiān)理；項目竣工驗收和交付使用。(一)項目發(fā)包

開發(fā)商一般通過招投標(biāo)(公開招投標(biāo)、邀請招投標(biāo)或議標(biāo))的方式，經(jīng)過發(fā)標(biāo)、投標(biāo)、開標(biāo)、議標(biāo)和中標(biāo)等程序，優(yōu)選和確定建筑工程承包商，并以簽訂正式承包合同的形式來約束和確保承包商順利完成項目工程施工。(二)施工組織管理

房地產(chǎn)開發(fā)項目一般由多個分項工程組成，包括主體建筑、配套工程、基礎(chǔ)設(shè)施等。因此，要保證房地產(chǎn)開發(fā)項目總體目標(biāo)的實現(xiàn)，就必須對各分項工程的施工建設(shè)進行統(tǒng)一組織管理，使之相互配合、協(xié)調(diào)實施。在項目建設(shè)過程中，施工組織管理主要是指對施工單位管理、工程計劃管理、工程技術(shù)管理和工程現(xiàn)場管理等。(三)項目控制與監(jiān)理

在房地產(chǎn)開發(fā)項目施工建設(shè)中，開發(fā)商通常聘請監(jiān)理工程師監(jiān)督和檢查工程的進度、質(zhì)量和資金使用情況，以使施工單位嚴格按照規(guī)劃設(shè)計和施工合同要求進行。有條件的開發(fā)公司也可依靠自己進行施工監(jiān)理。

施工建設(shè)中的項目控制主要包含進度、質(zhì)量和投資三個方面的內(nèi)容。進度控制又包含總進度控制、設(shè)計進度控制、施工進度控制、驗收與交用進度控制四個方面；質(zhì)量控制又包含設(shè)計質(zhì)量、材料質(zhì)量、設(shè)備質(zhì)量和施工質(zhì)量控制；投資控制主要指設(shè)計成本、施工成本、建筑成本和設(shè)備安裝成本等的控制。(四)項目竣工驗收

開發(fā)項目的竣工驗收是全面考核建筑產(chǎn)品的最終環(huán)節(jié)，一般是由開發(fā)商組織設(shè)計單位、施工單位、建設(shè)管理部門、質(zhì)量監(jiān)督部門及其他相關(guān)管理部門，按照被審核批準(zhǔn)的設(shè)計、施工文件和國家頒布的有關(guān)施工驗收規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)，進行綜合檢查驗收。經(jīng)驗收合格的項目即可辦理交付使用手續(xù)。對于設(shè)計規(guī)定或主管部門要求分階段建設(shè)的單項工程，則應(yīng)分期分批進行檢查驗收。

四、營銷階段

房地產(chǎn)項目的營銷是幾乎貫穿整個開發(fā)過程的。只有通過營銷，將房地產(chǎn)商品租售出去，才能使其使用價值和價值得以真正實現(xiàn)；才能使投資盡快收回，獲得開發(fā)利潤。因此，開發(fā)商應(yīng)采取有效的營銷手段，進行市場推廣活動。在開發(fā)建設(shè)初期，盡可能地預(yù)售或預(yù)租房屋，盡早回籠資金用于開發(fā)建設(shè)；在竣工驗收后，最主要的工作重點是房地產(chǎn)營銷，盡量在較短的時間內(nèi)將剩余房屋租售出去，避免大量積壓空置，確保開發(fā)收益。商品房的租售策略應(yīng)根據(jù)開發(fā)商的經(jīng)營理念和市場需求情況而定。

第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)的主要內(nèi)容

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究(一)可行性研究的基本概念和作用

1．可行性研究的基本概念。在房地產(chǎn)項目投資開發(fā)以前，為了避免主觀決策、盲目建設(shè)帶來的損失和不良后果，并實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的效益最大化，必須對擬建項目在工程技術(shù)和經(jīng)濟方面進行研究、論證。決策者不僅要掌握項目的基本情況及有關(guān)資料，還要研究該項目在技術(shù)上是否可行、在經(jīng)濟上是否合理、投資的結(jié)果是否能取得較好的效益，是否有多方案選擇的可能等等。這種技術(shù)論證的方法稱為可行性研究，其基本內(nèi)容包括市場預(yù)測和研究、技術(shù)方案研究、項目經(jīng)濟評價三個部分，2．可行性研究的作用。可行性研究的主要作用表現(xiàn)在如下的方面：

(1)作為確定項目建設(shè)的必要依據(jù)。投資者根據(jù)可行性研究報告對某一方案的評估結(jié)論，決定是否操作該投資項目。

(2)作為向銀行和其他金融機構(gòu)融資的依據(jù)。比如對銀行而言，要在審查項目的可行性研究報告的基礎(chǔ)上，判斷借出資金在項目建設(shè)后有無償還能力，貸款的風(fēng)險如何，從而確定是否貸款以及貸款的利率。

(3)可行性研究報告是向當(dāng)?shù)卣捌渌鶎俪鞘幸?guī)劃、土地管理部門、建設(shè)管理部門申請立項和建設(shè)執(zhí)照的依據(jù)，同時也作為環(huán)保部門審查項目對環(huán)境影響的依據(jù)。

(4)作為開展項目工程設(shè)計、設(shè)備訂貨、原材料訂貨、施工準(zhǔn)備等建設(shè)前期工作的基礎(chǔ)，為進行后續(xù)工作進行鋪墊。

(5)根據(jù)可行性研究報告對特定方案的評價，投資方可以合理進行企業(yè)組織管理、制定機構(gòu)設(shè)置、設(shè)定勞動定員和職工培訓(xùn)計劃。

(6)作為國家各級計劃部門編制固定資產(chǎn)投資計劃和編制下階段規(guī)劃設(shè)計工作的依據(jù)。(二)可行性研究的階段、基本內(nèi)容和步驟

1．可行性研究的階段。一般而言，可行性研究分為機會研究、初步可行性研究、可行性研究和項目評估決策四個階段。房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究同樣遵循這樣的四階段原則：(1)投資機會研究。該階段的主要任務(wù)是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找有利的投資機會。

投資機會研究的主要內(nèi)容有：地區(qū)情況、經(jīng)濟政策、資源條件、勞動力狀況、社會條件、地理環(huán)境、國內(nèi)外市場情況、工程項目建成后對社會的影響等。

(2)初步可行性研究。亦稱“預(yù)可行性研究”。在投資機會研究的基礎(chǔ)上，進一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進行論證分析。主要解決的問題包括： ①在機會研究結(jié)論的基礎(chǔ)和詳細資料的基礎(chǔ)上作出是否投資的決定，并判定是否可能和有必要進行下一步的詳細可行性研究。

②確定對某些關(guān)鍵性問題需要進行專題的輔助研究。在廣泛的方案分析比較論證后，對各類技術(shù)方案進行篩選，選擇最佳效益方案，以利于節(jié)省時間和費用。

③根據(jù)項目的選擇依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)，確定項目的初步可行性。依據(jù)初步可行性研究結(jié)果編制初步可行性研究報告。

初步可行性研究階段的主要內(nèi)容：市場需求與供應(yīng)、建筑材料供應(yīng)狀況、項目所在地區(qū)的社會經(jīng)濟情況、項目地址及其周圍環(huán)境、項目規(guī)劃設(shè)計方案、項目進度、項目銷售收入與投資估算、項目財務(wù)分析等。

(3)詳細可行性研究。即通常意義上的可行性研究。主要是對擬開發(fā)建設(shè)項目進行詳細深入的技術(shù)經(jīng)濟分析論證，從技術(shù)、經(jīng)濟社會和財務(wù)方面為項目進行投資決策提供科學(xué)依據(jù)。(4)項目的評估和決策。項目評估是由決策部門組織或授權(quán)于建設(shè)銀行、投資銀行、咨詢公司或有關(guān)專家，對上報立項的建設(shè)項目可行性研究報告進行全面的審核和再評估。其內(nèi)容包括：

①全面審核可行性研究報告中反映的各項情況是否確實；

②分析項目可行性研究中各項指標(biāo)計算是否都正確，包括各種參數(shù)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、定額費率的選擇；

③從企業(yè)、國家和社會等方面綜合分析和判斷項目的經(jīng)濟效益和社會效益；

④分析和判斷項目可行性研究的可靠性、真實性和客觀性，對項目作出取舍的最終投資決策； ⑤最后寫出項目評估報告。

2．可行性研究的基本內(nèi)容。由于開發(fā)項目的性質(zhì)、規(guī)模和復(fù)雜程度不同，其可行性研究的內(nèi)容不盡相同，各有側(cè)重。一般房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的內(nèi)容應(yīng)主要包括以下幾個方面：(1)總論：包括開發(fā)項目概況、研究結(jié)果概要、存在問題和建議。(2)市場需求、供給預(yù)測——租售價格變化趨勢預(yù)測。(3)開發(fā)項目基本情況，分析其潛在優(yōu)勢與問題，機遇與挑戰(zhàn)：(4)明確資源、原材料及公用設(shè)施條件。

(5)根據(jù)慣常條件，確定開發(fā)項目的實施計劃和進度要求。(6)項目投資、銷售費用的投入時間。(7)資金來源及融資方式。(8)項目租售收入預(yù)測。

(9)國民經(jīng)濟評價和項目財務(wù)評價。(10)項目評價與結(jié)論。

3．可行性研究的步驟。房地產(chǎn)項目的可行性研究工作一般按以下七個步驟進行：(1)接受委托，明確研究目標(biāo)。在項目建議被批準(zhǔn)之后，開發(fā)商即可委托有關(guān)咨詢評估公司或投資顧問公司對擬開發(fā)項目進行可行性研究。承擔(dān)單位接受委托時，應(yīng)獲得項目建議書和有關(guān)項目背景介紹資料，搞清楚委托者的目的和要求，明確研究內(nèi)容，制定工作計劃。(2)收集資料，調(diào)查研究。主要從市場調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進行。市場調(diào)查應(yīng)查明和預(yù)測市場的供給和需求量、價格、競爭能力等，以便確定項目的經(jīng)濟規(guī)模和項目的競爭能力。資源調(diào)查包括建設(shè)地點調(diào)查、開發(fā)項目用地現(xiàn)狀、交通運輸條件、外圍基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境保護、水文地質(zhì)、氣象等方面的調(diào)查。為下步規(guī)劃方案設(shè)計、技術(shù)經(jīng)濟分析提供準(zhǔn)確的資料。(3)設(shè)計方案。根據(jù)項目建議書的要求，結(jié)合市場和資源調(diào)查，在收集到的資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，建立若干可供選擇的開發(fā)方案。

(4)財務(wù)評價和國民經(jīng)濟評價。對經(jīng)上述分析后所確定的方案，在估算項目投資、成本、價格、收入等基礎(chǔ)上，對方案進行詳細財務(wù)評價和國民經(jīng)濟評價。研究論證項目在經(jīng)濟上的合理性和潛在盈利能力。

(5)方案比較與選擇。根據(jù)以上分析，反復(fù)的方案論證和比較，會同委托部門明確方案選擇的重大原則和優(yōu)選標(biāo)準(zhǔn)，采用技術(shù)經(jīng)濟分析的方法，評選出合理的方案。研究論證項目在技術(shù)上的可行性，進一步確定項目規(guī)模、構(gòu)成、開發(fā)進度。

(6)制定實施計劃。對于選定的滿意方案，制定詳細的實施計劃，進一步提出資金籌措建議和項目實施總進度計劃。

(7)編制可行性研究報告。經(jīng)過上述分析與評價，即可編制詳細的可行性研究報告，推薦可行方案和實施計劃，提出結(jié)論性意見、措施和建議，供決策者作為決策依據(jù)。

二、土地使用權(quán)獲取

目前，我國土地使用權(quán)的獲取主要通過行政劃撥和市場機制兩條途徑。對原先已通過行政劃撥的土地，在更新改造、再開發(fā)過程中，開發(fā)商主要通過補地價的方式重新獲取土地使用權(quán)。對于新開發(fā)的土地，開發(fā)商主要通過出讓方式獲得土地使用權(quán)。有關(guān)途徑和方式簡述如下。(一)通過政府行政劃撥獲取土地使用權(quán)

根據(jù)現(xiàn)行的法規(guī)及政策條例，國家進行經(jīng)濟、文化、國防建設(shè)以及興辦社會公共事業(yè)，需要征用集體所有土地或者國有土地，可由政府行政劃撥。因為行政劃撥土地使用權(quán)是國家給予的一種特殊政策，所以，《土地管理法》對可以采取劃撥的范圍作了明確規(guī)定。同時限定了批準(zhǔn)權(quán)限，嚴格保護基本農(nóng)田，凡基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃，其他土地超過70公頃，都必須報國務(wù)院批準(zhǔn)；其余由省級人民政府批準(zhǔn)。

建設(shè)征用土地時，應(yīng)按規(guī)定支付土地補償費和安置補助費。此外，征用城市郊區(qū)的菜地，須按規(guī)定交納新菜地開發(fā)建設(shè)基金；在土地使用過程中，建設(shè)單位還須繳納土地使用稅、耕地占用稅和其他有關(guān)費用。(二)國有土地使用權(quán)的有償使用

國有土地使用權(quán)有償使用是指國家將一定時期內(nèi)的土地使用權(quán)提供給單位和個人使用，而土地使用者按照土地有償使用合同的規(guī)定，一次或分向國家繳納土地有償使用費的行為。土地有償使用方式是今后供地的主要方式，今后除一些經(jīng)批準(zhǔn)可以采用劃撥方式供地的，都應(yīng)當(dāng)采用有償使用的方式。目前，國有土地使用權(quán)有償使用的方式主要有三種。

1．國有土地使用權(quán)出讓。國有土地使用權(quán)出讓是指國家將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)讓給土地使用者，由土地使用者一次性的向國家支付土地使用權(quán)出讓金和其他費用的行為。按目前的規(guī)定：土地使用權(quán)出讓的年限，由國家和土地使用權(quán)受讓方通過國有土地使用權(quán)出讓合同來約定，但國家對出讓的最高年限有具體規(guī)定，即：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育，科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或其他用地 50年。

合同約定的年限不得超過國家規(guī)定的最高年限，超過最高年限則無效。

在土地使用期限內(nèi)，土地使用者應(yīng)當(dāng)按國家規(guī)定和合同約定的用途使用土地，也可以依法轉(zhuǎn)讓、出租和抵押土地。土地使用期屆滿，如果仍需繼續(xù)使用可以依法重新申請，批準(zhǔn)后重新簽訂土地使用合同，否則土地?zé)o償收回。在土地使用期限內(nèi)國家一般不得收回，如因公共目的確需要收回時，應(yīng)當(dāng)按使用的年限及土地使用者開發(fā)投資情況予以補償。

土地使用者在土地使用期內(nèi)需要改變土地用途的應(yīng)當(dāng)經(jīng)原批準(zhǔn)機關(guān)批準(zhǔn)，并與土地行政主管部門重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同或土地使用權(quán)出讓的補充合同。否則，將不得改變合同約定的用途。

目前，國有土地使用權(quán)出讓的方式一般有招標(biāo)、拍賣和協(xié)議出讓三種形式。(1)招標(biāo)出讓土地使用權(quán)。是指在規(guī)定的期限內(nèi)，由符合規(guī)定的單位或個人(受讓方)，以書面投標(biāo)形式，競投某塊土地的使用權(quán)，再由土地使用權(quán)出讓方評標(biāo)決標(biāo)、擇優(yōu)而取。招標(biāo)的文件包括：招標(biāo)通知書、投標(biāo)指引(或招標(biāo)須知)、投標(biāo)書、中標(biāo)證明通知書、土地使用權(quán)出讓合同(含土地使用條件)等。這里還要說的是招標(biāo)出讓中能否中標(biāo)不完全決定于地價，還應(yīng)考慮對土地的綜合利用規(guī)劃方案等因素。

(2)拍賣出讓土地使用權(quán)。是指在指定的時間、地點，利用公開場合由政府的代表者——土地行政主管部門主持拍賣指定地塊的土地使用權(quán)(也可以委托拍賣行拍賣)，由拍賣主持人首先叫出底價，諸多的競投者輪番報價，最后出最高價者取得土地使用權(quán)。拍賣方式充分引進競爭機制，政府也可以獲得最高地價。但不是所有土地都可以采用拍賣方式的，只有一些競爭性很強的行業(yè)用地可以采用。拍賣前，要先對土地做好規(guī)劃，確定土地的位置、面積、用途、使用年限、付款方式和使用條件等。

(3)協(xié)議出讓土地使用權(quán)。是指出讓方(國家)與受讓方(土地使用者)通過協(xié)商方式有償出讓土地使用權(quán)。具體說，應(yīng)先由用地者向政府提出用地申請，經(jīng)批準(zhǔn)后由出讓方和受讓方協(xié)商地價、出讓年限、付款方式，付款期限以及土地使用條件，經(jīng)雙方協(xié)商達成一致后，簽訂土地使用權(quán)出讓合同。協(xié)議出讓基本沒有引入競爭機制，缺乏公開性和公平競爭。但對一些缺乏競爭的行業(yè)和大型設(shè)施用地還是必要的，仍然是土地使用權(quán)出讓的方式之一。

2．國有土地使用權(quán)租賃。國有土地使用權(quán)租賃是指國家將一定時期內(nèi)的土地使用權(quán)讓與土地使用者使用，而土地使用者按向國家繳納租金的行為。目前這種方式正在試點之中，并取得了較好的效果，彌補了國有土地使用權(quán)出讓中一些單位一次性支付出讓金有困難，或不需要長時期的使用土地者，滿足了中小投資者的需要，更具有靈活性。同時對現(xiàn)有劃撥土地使用權(quán)逐步納入有償使用軌道也是一種很好的辦法。目前有關(guān)法規(guī)的制定正在研究之中。3．國有土地使用權(quán)作價人股。國有土地使用權(quán)作價人股是指將一定時期的國有土地使用權(quán)出讓金作價，作為國家的投資計作國家的股份。實際上這種方式也可以作為國有土地使用權(quán)出讓的一種特殊形式。這種方式在目前的國有企業(yè)改制改組中采用較多，既解決了國有土地資產(chǎn)的流失，又為國有困難企業(yè)的改制改組創(chuàng)造了條件。這主要是針對現(xiàn)有國有企業(yè)使用的劃撥土地使用權(quán)需要改制時適用。對企業(yè)新增用地，特別是征用土地之后提供紿用地單位使用的不能采用這種方式。(三)補地價方式

鑒于我國土地使用權(quán)的行政劃撥大量存在，《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，對以行政劃撥方式取得的土地使用權(quán)，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其，信附著所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

為了鼓勵經(jīng)行政劃撥得到土地使用權(quán)的單位將土地使用權(quán)推向市場，國家在收取補繳的土地出讓金時，都有不同程度的優(yōu)惠。

三、房地產(chǎn)開發(fā)與規(guī)劃設(shè)計(一)城市規(guī)劃的含義

關(guān)于城市規(guī)劃的含義，各國由于其社會、經(jīng)濟體制和經(jīng)濟發(fā)展水平的不同，對其解釋有所差異和側(cè)重，但基本內(nèi)容是大致相同的。在我國，一般把城市規(guī)劃定義為：是為了實現(xiàn)一定時期內(nèi)城市的經(jīng)濟和社會發(fā)展目標(biāo)，確定城市性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城市土地、協(xié)調(diào)城市空間布局和各項建設(shè)而進行的綜合部署和具體安排。(二)城市規(guī)劃的工作階段和內(nèi)容

1989年我國頒布的《城市規(guī)劃法》中將城市規(guī)劃規(guī)定為總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃兩個階段。但在實際工作中，為了便于工作的開展，在編制總體規(guī)劃前，一般由城市人民政府組織制定城市規(guī)劃綱要，對總體規(guī)劃需要確定的主要目標(biāo)、方向和內(nèi)容提出原則性意見，作為編制總體規(guī)劃的依據(jù)。根據(jù)城市的實際情況和工作需要，一些大、中城市在總體規(guī)劃基礎(chǔ)上增加了分區(qū)規(guī)劃編制階段，其目的是進一步控制和確定不同地段的土地的用途、范圍和容量，協(xié)調(diào)各項基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)。詳細規(guī)劃根據(jù)不同的需要、任務(wù)、目標(biāo)和深度要求，可分為控制性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃兩種類型。(三)城市規(guī)劃的審批

城市規(guī)劃是城市建設(shè)和管理的基本依據(jù)，城市規(guī)劃的審批實行嚴格的分級審批制度，具體為： 1．城市規(guī)劃綱要須經(jīng)城市人民政府審核同意。

2．城市總體規(guī)劃的審批：中央直轄市的總體規(guī)劃由直轄市人民政府報國務(wù)院審批；省和自治區(qū)首府及100萬人口以上的大城市的總體規(guī)劃，由所在省、自治區(qū)人民政府審查同意后，報國務(wù)院審批；其他城市的總體規(guī)劃，報省、自治區(qū)、直轄市人民政府審批；市管轄的縣城、建制鎮(zhèn)的總體規(guī)劃，報市人民政府審批；其他建制鎮(zhèn)的總體規(guī)劃，報縣人民政府審批。城市人民政府和縣人民政府在向上級人民政府報請審批城市總體規(guī)劃前，須經(jīng)同級人民代表大會或其常務(wù)委員會審查同意。3．城市分區(qū)規(guī)劃經(jīng)當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃主管部門審核后，報城市人民政府審批。

4．城市詳細規(guī)劃由城市人民政府審批。已編制并批準(zhǔn)分區(qū)規(guī)劃的城市的詳細規(guī)劃，除重要的詳細規(guī)劃由城市人民政府審批外，可由城市人民政府授權(quán)城市規(guī)劃主管部門審批。(四)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系

城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)是宏觀與微觀、整體與局部、長期與短期的關(guān)系，是后者應(yīng)服從前者、前者應(yīng)兼顧后者的相輔相成的關(guān)系。城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的影響及約束主要體現(xiàn)在以下兩方面：

1．城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟效益的影響。為了使一個城市的經(jīng)濟、社會、環(huán)境效益統(tǒng)一和諧，城市規(guī)劃往往通過一些控制指標(biāo)實現(xiàn)這一目標(biāo)。其中與房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系最密切和影響較大的是對城市土地開發(fā)強度的控制。

反映城市土地開發(fā)強度的指標(biāo)通常有三個，即建筑密度、建筑高度和建筑容積率。容積率綜合了前兩者的內(nèi)容，直接反映一塊土地上的建筑容量，因此受到城市規(guī)劃師和房地產(chǎn)開發(fā)商的廣泛重視。

2．房地產(chǎn)開發(fā)必須符合城市規(guī)劃。我國城市規(guī)劃法規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地使用和各項建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理。為此，城市規(guī)劃管理部門通過建設(shè)用地規(guī)劃許可證等措施，對包括房地產(chǎn)開發(fā)在內(nèi)的各項建設(shè)進行有序有效的管理。具體辦法如下：(1)關(guān)于項目選址意見書。由城市管理部門建議的關(guān)于項目選址意見書是房地產(chǎn)開發(fā)申報立項時必須具備的文件之一。建設(shè)單位在進行項目可行性研究時，要接受城市規(guī)劃行政主管部門關(guān)于項目選址的規(guī)劃指導(dǎo)，審批任務(wù)設(shè)計書時應(yīng)當(dāng)尊重選址意見書。

(2)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，是城市規(guī)劃主管部門根據(jù)開發(fā)單位或有關(guān)機構(gòu)的用地申請以及規(guī)劃和建設(shè)項目的用地需要，確定用地位置、面積、界限的法定憑證。房地產(chǎn)開發(fā)單位憑借建設(shè)用地規(guī)劃許可證，才能到土地管理部門申請開發(fā)建設(shè)用地，辦理土地征用劃撥或出讓手續(xù)。(3)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，這是核準(zhǔn)工程設(shè)計、施工圖紙是否符合城市規(guī)劃并準(zhǔn)予施工的法定憑證。只有在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)證和其他有關(guān)文件后，房地產(chǎn)項目才能破土動工。

(4)臨時建設(shè)用地規(guī)劃許可證和臨時規(guī)劃許可證，這和永久性開發(fā)建設(shè)用地的申請、審批程序類似，是對于因施工材料堆放、運輸、架設(shè)地上線路，鋪設(shè)地下管線、進行地下工程建設(shè)和地質(zhì)勘探等需要臨時占用土地所核發(fā)的法定憑證，這類用地必須在規(guī)定期限內(nèi)予以收回。(五)居住區(qū)規(guī)劃 1．居住區(qū)規(guī)劃的任務(wù)。居住區(qū)規(guī)劃是城市詳細規(guī)劃的主要內(nèi)容之一。其任務(wù)就是為城市居民經(jīng)濟合理地創(chuàng)造一個滿足日常物質(zhì)和文化生活需要的方便、衛(wèi)生、安寧和優(yōu)美的生活環(huán)境。在居住區(qū)內(nèi)，除了布置住宅外，還須布置居民日常生活所需的各類公共服務(wù)設(shè)施、綠地和活動場地、道路廣場、市政工程設(shè)施等。居住區(qū)內(nèi)也可以考慮設(shè)置少數(shù)無污染、無干擾性的工業(yè)。

2．居住區(qū)規(guī)劃的基本內(nèi)容。居住區(qū)規(guī)劃的內(nèi)容主要有以下幾項：(1)選擇并確定規(guī)劃用地位置和范圍；(2)確定規(guī)劃，即確定人口數(shù)量和用地面積大??；(3)擬定住宅類型、層數(shù)比例、數(shù)量、平面布置方式；(4)擬定公共服務(wù)設(shè)施(包括允許設(shè)置的生產(chǎn)性建筑)的內(nèi)容、規(guī)模、數(shù)量(包括用房和用地)、分布和布置方式；(5)擬定道路的寬度、坡度、橫斷面形式及布置形式；(6)擬定公共綠地、體育、休息等室外場地的數(shù)量、分布和布置方式；(7)擬定有關(guān)的工程規(guī)劃設(shè)計方案；(8)擬定有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)和造價估算。3．居住區(qū)的組成內(nèi)容。

(1)居住區(qū)的工程類型組成。根據(jù)工程類型基本上可分為以下兩類：

①建筑工程：主要是居住建筑，其次是公共建筑、生產(chǎn)性建筑、市政公用設(shè)施用房以及小品建筑等；

②室外工程：包括地上，地下兩部分。其內(nèi)容有：道路工程(各種道路、通道和小路)，綠化工程(各類綠地和綠化種植)，工程管線(給水、排水、供電、煤氣、供暖等管線和設(shè)施)，以及擋土墻、護坡、踏步等構(gòu)筑物。

(2)居住區(qū)的用地組成。居住區(qū)的用地根據(jù)不同的功能要求，一般由以下四類組成： ①居住建筑用地，指居住建筑基底占有的用地及其前后左右附近留出的一些必要的空地，其中包括通向居住建筑人口的小路、宅旁綠地和雜務(wù)院等；

②公共建筑和公用設(shè)施用地，指居住區(qū)各類公共建筑和公用設(shè)施建筑物基底占有的用地及其周圍的專用地，包括專用地中的通道、場地和綠地等；

③道路及廣場用地，指居住區(qū)范圍內(nèi)的不屬于上兩項內(nèi)道路、廣場、停車場、回車場等的用地；

④綠地及體育場，指居住區(qū)公園、小游園、運動場、林陰道、小塊綠地、成年人休息和兒童活動場地、防護綠地等。

以上四類用地中，居住建筑用地所占的比重最大，一般約占居住區(qū)總用地的50％左右。4．居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計。(1)居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計的基本要求。居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計是一項綜合性較強的工作。它涉及的面比較廣，一般應(yīng)滿足以下幾方面的要求：

①使用要求。為居民創(chuàng)造一個生活方便的居住環(huán)境，這是居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計最基本的要求。居民的使用要求是多方面的，例如為適應(yīng)住戶家庭不同的人口組成和氣候特點，選擇合適的住宅類型；為了滿足居民生活的多種需要，必須合理確定公共服務(wù)設(shè)施的項目、規(guī)模及其分布，合理地組織居民室外活動場地、綠地和居住區(qū)的內(nèi)外交通等。

②衛(wèi)生要求。要求居住區(qū)有良好的日照、通風(fēng)等條件，以及防止噪聲的干擾、大氣和水的污染等，為居民創(chuàng)造一個衛(wèi)生、安靜的居住環(huán)境。

③安全要求。居住區(qū)規(guī)劃除保證居民在正常情況下生活能有條不紊地進行外，同時也要能夠適應(yīng)那些可能引起災(zāi)害發(fā)生的特殊和非常情況，如火災(zāi)、地震等。因此，必須對各種可能產(chǎn)生的災(zāi)害進行分析，并按照有關(guān)規(guī)定，對建筑的防火、防震構(gòu)造、安全間距、安全疏散通道與場地、人防的地下構(gòu)筑物等作必要的安排，使居住區(qū)規(guī)劃能有利于防止災(zāi)害的發(fā)生或減少其危害程度，為居民創(chuàng)造一個安全的居住環(huán)境。

④經(jīng)濟要求。居住區(qū)的規(guī)劃與建設(shè)應(yīng)與國民經(jīng)濟發(fā)展的水平、居民的生活水平相適應(yīng)，也就是說在確定居住建筑的標(biāo)準(zhǔn)、公共建筑的規(guī)模等時，均需考慮當(dāng)時當(dāng)?shù)氐慕ㄔO(shè)投資及居民的經(jīng)濟狀況，降低居住區(qū)建設(shè)的造價，并節(jié)約城市用地。同時，運用各種規(guī)劃布局手法，為居住區(qū)修建的經(jīng)濟性創(chuàng)造條件。

⑤施工要求。居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計應(yīng)有利于施工的組織與經(jīng)營。特別是當(dāng)成片居住區(qū)進行機械化施工時，更應(yīng)注意各建設(shè)項目的布置適應(yīng)施工要求和建設(shè)程序。

⑥美觀要求。居住區(qū)是城市中建設(shè)量最多的項目，因此它的規(guī)劃與建設(shè)對城市的面貌有著很大的影響。有一些原有

第五篇：房地產(chǎn)開發(fā)貸款審查要點

房地產(chǎn)開發(fā)貸款審查要點

一、定義

本文所指房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指向借款人發(fā)放的用于開發(fā)、建造向市場銷售、出租等用途的房地產(chǎn)項目的貸款。

二、房地產(chǎn)行業(yè)總體特征

1、政策敏感性。

2、資金密集性。

3、區(qū)域性較強。

4、自償性特征。

三、項目審查判斷三大關(guān)鍵因素

（老城區(qū)、大型居住新區(qū)、戶型-購房群體）區(qū)位和客戶群銷售風(fēng)險完工風(fēng)險股東（股東和集團實力、開發(fā)經(jīng)歷、、銷售排名、市場品牌）品牌和實力商住項目財務(wù)風(fēng)險實力：完工風(fēng)險、整體抗風(fēng)險能力品牌：銷售風(fēng)險（跌價空間-市場波動風(fēng)險、定價合理-可比項目成本與價格除上述外部條件外，內(nèi)部的管理和操作風(fēng)險（抵押、預(yù)售資金監(jiān)管）是風(fēng)險管控的關(guān)鍵

四、申請人及股東審查要點

主要審查股權(quán)結(jié)構(gòu)、股東背景，實際控制人（追溯到最高一級）的實力和市場品牌。

1、股東（實際控制人）的實力和品牌：

21）股東是否央企、省市國企或大型民營房企；如股東構(gòu)成有各類財務(wù)投資者，須關(guān)注是否明股實債、股權(quán)結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性，授信方案須提出保障我行權(quán)益的措施；

（2）股東主營業(yè)務(wù)板塊構(gòu)成。關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)從業(yè)時間，開、竣工面積等；關(guān)注其他主營板塊的行業(yè)地位和集團整體經(jīng)營穩(wěn)定、綜合實力情況；

（3）市場對其品牌的認可度：近幾年全國銷售排名（克而瑞排名）或區(qū)域性排名。

2、在建項目以及土地儲備情況，關(guān)注在一、二、三四線城市的占比。

3、集團財務(wù)情況，關(guān)注集團整體債務(wù)壓力情況，判斷整體抗風(fēng)險能力。申請人財務(wù)情況，關(guān)注有無資本金抽逃或差額能否放款前落實、申請人其他項目融資落實情況、本項目已取得的外部融資和銷售回款被集團或其他項目占用等情況。

五、項目位置審查要點

主要審查項目在該城市所處區(qū)域和具體地段的居住組團、配套成熟度，關(guān)注當(dāng)?shù)厥袌鰧υ搮^(qū)域的認可度

（一）地理位置：分為三類，主城區(qū)、大型居住新區(qū)以及其他地區(qū)，具體由各分行根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況進行判斷、歸類。

1、大型居住新區(qū)：關(guān)注政府對該區(qū)域的未來發(fā)展規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)情況，以及當(dāng)?shù)鼐用駥υ搮^(qū)域的認可度。是否政務(wù)/商務(wù)或居住新區(qū)核心地段等

2、其他地區(qū)：分析該地區(qū)有哪些特殊優(yōu)勢，針對的銷售對象。

（二）周邊生活配套設(shè)施情況

1、與主城區(qū)之間的交通情況：軌道交通情況、跨河大橋（或跨河隧道）情況（有河相隔的）。

2、是否在學(xué)區(qū)房范圍（劃歸的重點小學(xué)和初中情況），六、項目自身審查要點

（一）項目土地審查要點

主要審查土地取得程序、合同特別條款、價款支付情況。

1、土地取得過程和取得方式。

2、土地成本和支付情況，并計算樓面地價。

3、土地證取得情況及相關(guān)記載內(nèi)容。

4、土地出讓合同中是否有配建保障房、無償移交或還建（回遷）、限制銷售等特殊約定。

5、土地取得流程或土地本身是否有瑕疵。

（二）項目規(guī)劃審查要點

主要審查項目規(guī)劃規(guī)模、業(yè)態(tài)、套型，判斷銷售群體和去化風(fēng)險

1、整體規(guī)劃情況：項目商住等業(yè)態(tài)規(guī)劃面積、主要套型和層高、精裝/毛坯，分期概況（包括前期開發(fā)進展）。

2、授信區(qū)域項目規(guī)劃情況。即上述具體規(guī)劃情況。

（三）四證取得情況

主要審查已取得證照情況和預(yù)計后續(xù)取得時間。

（四）項目總投資和籌資計劃審查要點

主要審查投資成本、籌資計劃是否合理，資本金能否落實，對銷售滾動投入依賴度是否過高

1、總投資構(gòu)成以及投入情況。關(guān)注土地樓面價與周邊項目對比有無優(yōu)勢，單位建安成本是否當(dāng)?shù)厥袌龊侠韰^(qū)間；

2、籌資計劃和已投入情況。關(guān)注資本金能否在放款前落實到位，融資比例和模式是否合理，銷售滾動投入依賴是否過高。

3、關(guān)注外部融資（包括本項目和項目公司其他項目）情況：金額、期限、利率、擔(dān)保方式、還款來源。對我行融資安全的影響，授信方案的應(yīng)對措施。

（五）項目建設(shè)進度審查要點

項目目前建設(shè)進度、計劃開盤時間和竣工入住時間。

（六）項目銷售審查要點

主要審查周邊銷售去化率和價格、本項目前期銷售去化和價格、授信項目按可比價格測算的銷售收入。

1、周邊可比項目銷售情況。

2、授信項目前期銷售情況（如有）。關(guān)注已售部分去化率情況以及銷售收入、價格、資金回款情況。

3、授信項目預(yù)計未來銷售價格和總收入情況。有意向性銷售或定向銷售的，根據(jù)具體協(xié)議內(nèi)容分析未來銷售情況。

4、計算可售面積成本、保全價格和跌價空間。

（七）封閉管理審查要點

1、根據(jù)當(dāng)?shù)卣咭?guī)定和我行與借款人確定的管理方案，能否落實預(yù)售資金唯一監(jiān)管，銷售回款能否全部我行歸集。

2、經(jīng)營機構(gòu)是否已制訂明確的貸后管理措施，包括成立專項小組、責(zé)任人、抵解押和資金封閉管理（建設(shè)資金和預(yù)售回款）的具體要求。

（八）還款方案審查要點

ABC三類：根據(jù)股東情況以及項目所在地區(qū)，并結(jié)合項目具體情況，以三類方案為基礎(chǔ)制定具體的還款方案（具體分類方案參見審查報告模版）。

七、項目擔(dān)保方式審查要點

（一）抵押擔(dān)保

1、土地、在建工程能否全程辦理抵押；

2、無法辦理全程抵押的，解釋原因，要求落實預(yù)售階段的風(fēng)險防控措施。

3、抵押物評估方式以及估值的合理性，抵押率的設(shè)定。

（二）質(zhì)押擔(dān)保

1、質(zhì)押物的評估方式、估值的合理性、質(zhì)押率的設(shè)定。

2、當(dāng)?shù)剞k理相關(guān)質(zhì)押登記的相關(guān)規(guī)定、流程以及可操作性。

（三）連帶責(zé)任擔(dān)保

1、擔(dān)保人與借款人的關(guān)系。

2、擔(dān)保人的擔(dān)保履約能力：股東背景、資金實力、償債壓力等。

八、授信方案審查要點

制訂明確的授信方案（參照審查報告模版），主要關(guān)注是否符合總行政策和模版相關(guān)要求，風(fēng)險管控方案是否合理。