第一篇：某房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告

某房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告

報(bào)告摘要

本報(bào)告是一份房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告。報(bào)告通過(guò)對(duì)借款人、項(xiàng)目、市場(chǎng)、籌資、財(cái)務(wù)、貸款風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)得出項(xiàng)目投資計(jì)劃可行，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)符合貸款要求的結(jié)論。

XX精至誠(chéng)房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司

房地產(chǎn)開發(fā)貸款評(píng)估報(bào)告 項(xiàng)目名稱：“××××”項(xiàng)目 企業(yè)名稱：XX××房地產(chǎn)有限公司

評(píng)估單位：XX精至誠(chéng)房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司 二ΟΟ二年十一月二十九日 目錄 第一章概要

一、借款人評(píng)價(jià)

二、項(xiàng)目評(píng)價(jià)

三、市場(chǎng)評(píng)價(jià)

四、投資籌資評(píng)價(jià)

五、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

六、貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)

七、評(píng)估結(jié)論 第二章借款人評(píng)價(jià)

一、借款人概況

二、經(jīng)營(yíng)者素質(zhì)及管理水平

三、信用狀況評(píng)價(jià)

四、資產(chǎn)負(fù)債分析

五、盈利能力及資產(chǎn)運(yùn)用效率

六、現(xiàn)金流量分析

七、信用狀況評(píng)價(jià)

八、企業(yè)前景評(píng)價(jià) 第三章項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià)

一、項(xiàng)目建設(shè)的必要性

二、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和建設(shè)

三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)程評(píng)價(jià)

四、項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià)

五、設(shè)計(jì)單位資質(zhì)評(píng)價(jià)

六、施工、監(jiān)理單位資質(zhì)評(píng)價(jià)

七、環(huán)境保護(hù)評(píng)價(jià) 第四章市場(chǎng)評(píng)估

一、市場(chǎng)供求狀況及其發(fā)展趨勢(shì)分析

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

三、市場(chǎng)定位分析

四、市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析

五、項(xiàng)目分析 第五章投資估算和籌資評(píng)價(jià)

一、投資估算

二、投資來(lái)源及籌資評(píng)價(jià)

三、項(xiàng)目投資計(jì)劃評(píng)價(jià)

四、有關(guān)說(shuō)明 第六章償債能力評(píng)估

一、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益預(yù)測(cè)

二、項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析

三、資金來(lái)源與運(yùn)用分析

四、項(xiàng)目?jī)攤芰υu(píng)估

五、項(xiàng)目敏感性分析 第七章貸款風(fēng)險(xiǎn)與效應(yīng)評(píng)價(jià)

一、定量分析

二、定性分析

三、貸款擔(dān)保評(píng)價(jià)

第一章概要

根據(jù)XX××房地產(chǎn)有限公司開發(fā)“××××”工程申請(qǐng)貸款的需要，經(jīng)工行×××支行初審，并報(bào)工行×分行營(yíng)業(yè)部住房信貸處研究決定，組成評(píng)估小組，于2002年11月24日對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行全面評(píng)估（評(píng)估基準(zhǔn)日確定為2002年9月30日）。根據(jù)項(xiàng)目的現(xiàn)有資料、開發(fā)現(xiàn)狀、項(xiàng)目實(shí)施條件和可操作的方案，參照工行“房地產(chǎn)開發(fā)貸款評(píng)估辦法”的要求，評(píng)估組采用必要的評(píng)估程序，通過(guò)對(duì)借款人綜合情況及開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件、市場(chǎng)及預(yù)測(cè)、效益、風(fēng)險(xiǎn)等多方面分析得出評(píng)估結(jié)論，并于2002年11月29日完成評(píng)估工作?，F(xiàn)將評(píng)估報(bào)告簡(jiǎn)要概述如下：

一、借款人評(píng)價(jià)

XX××房地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱XX××）成立于1999年7月22日，是××××集團(tuán)股份有限公司下屬的全資公司。法人代表×××，注冊(cè)資本2000萬(wàn)元，分別由××××集團(tuán)股份有限公司投資1800萬(wàn)元和××××房地產(chǎn)有限公司投資200萬(wàn)元構(gòu)成；公司主營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)，具有房地產(chǎn)三級(jí)開發(fā)資質(zhì)。2001年1月起正式進(jìn)行“××××”聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅高檔住宅小區(qū)項(xiàng)目開發(fā)。在近1年的銷售時(shí)間里，在XX市激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，“××××”業(yè)已取得近2.5億元的銷售佳績(jī)，實(shí)際到帳銷售收入為15848.89元。截止2002年9月，公司資產(chǎn)總額為21335萬(wàn)元，負(fù)債總額為13482萬(wàn)元，所有者權(quán)益為7852萬(wàn)元。XX××在工行×××支行開有一般結(jié)算帳戶。截止2002年9月30日，在工行×××支行存款余額為557萬(wàn)元；公司借款余額9000萬(wàn)元，其中工行×××支行借款7000萬(wàn)元，中行××支行借款2000萬(wàn)元，均按時(shí)付息，無(wú)借款逾期現(xiàn)象發(fā)生。企業(yè)無(wú)不良信用記錄，2002年經(jīng)工行×分行審核評(píng)定信用等級(jí)為未評(píng)級(jí)。通過(guò)資產(chǎn)負(fù)債率、盈利能力及資產(chǎn)運(yùn)用效率、現(xiàn)金流量的分析，得出以下結(jié)論：企業(yè)所有者權(quán)益呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì),自身積累增加,對(duì)負(fù)債的依賴程度減小，有較強(qiáng)的付息能力、融資能力和償債能力。

二、項(xiàng)目評(píng)價(jià)

“××××”居住小區(qū)項(xiàng)目，位于XX 永興村三、四組（×××村）二環(huán)路內(nèi)側(cè)×××米，地理位置優(yōu)越，交通便利。該項(xiàng)目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可銷售面積95,118平方米，贈(zèng)送面積16,044平方米），會(huì)所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。

項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)有52幢住宅樓和配套建筑，住宅戶型均為躍層式聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，面積在160平方米到298平方米之間，共403套，其中聯(lián)排別墅319套、復(fù)式別墅84套。項(xiàng)目容積率0.95，綠化率53%。項(xiàng)目各項(xiàng)報(bào)批手續(xù)齊備，建筑勘察、設(shè)計(jì)、建設(shè)、監(jiān)理單位均具有相應(yīng)資質(zhì)。小區(qū)于2001年8月全面開工，截止2002年11月已完成52棟住宅項(xiàng)目土建工程、外立面裝飾和水電氣安裝；游泳池、配套用房、小區(qū)道路和景觀綠化工程建設(shè)還在進(jìn)行之中，預(yù)計(jì)在2002年12月完工交房。

三、市場(chǎng)評(píng)價(jià) 根據(jù)企業(yè)提供的資料，“××××”項(xiàng)目定位為大規(guī)模高檔聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅小區(qū)，該項(xiàng)目具有地理位置優(yōu)越，小區(qū)環(huán)境別具一格等優(yōu)越性，同時(shí)存在小區(qū)內(nèi)車位比不足，定位較高，銷售不容樂觀等劣勢(shì)。通過(guò)選取交易實(shí)例進(jìn)行分析，得出聯(lián)排別墅平均售價(jià)5391元/m2，復(fù)式別墅平均售價(jià)4183元/m2。本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)銷售收入聯(lián)排別墅43466.61萬(wàn)元，復(fù)式別墅6061.17萬(wàn)元,預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷售收入49527.78萬(wàn)元。

四、投資籌資評(píng)價(jià)

根據(jù)企業(yè)提供的經(jīng)規(guī)劃局批準(zhǔn)的總平方案，參考該開發(fā)企業(yè)在同類項(xiàng)目上的開發(fā)成本以及XX市同類建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合項(xiàng)目自身情況，經(jīng)測(cè)算該項(xiàng)目總投資40573.09萬(wàn)元，其中項(xiàng)目開發(fā)成本（土地、房屋開發(fā)費(fèi)及其他）35679.20萬(wàn)元，開發(fā)費(fèi)用（財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用）4893.89萬(wàn)元。經(jīng)評(píng)定單方成本為3494.91元/平方米；其中：土地1489.04元/平方米、前期工程費(fèi)68.30元/平方米，房屋開發(fā)費(fèi)為1327.16元/平方米、費(fèi)稅(主要為綜合報(bào)建費(fèi)、集資費(fèi))140.85元/平方米、期間費(fèi)用421.55元/平方米，其他費(fèi)用8.19元/平方米，不可預(yù)見費(fèi)39.82元/平方米。

企業(yè)自籌資金12478.55萬(wàn)元，工行土地儲(chǔ)備貸款7000萬(wàn)元（到期××集團(tuán)代還，詳見附件：××集團(tuán)承諾函，截止2002年11月末，已歸還1100萬(wàn)元），中行流動(dòng)資金貸款2000萬(wàn)元（2003年到期），向工行新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款5383.08萬(wàn)元，銷售滾動(dòng)投入13711.46萬(wàn)元。企業(yè)自籌資金占總投資的30.76%，符合規(guī)定的貸款要求，截止評(píng)估基準(zhǔn)日，該項(xiàng)目已投入資金為29229.93萬(wàn)元。

五、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

經(jīng)過(guò)評(píng)估測(cè)算，該項(xiàng)目的各項(xiàng)盈利能力指標(biāo)測(cè)算結(jié)果如下：（詳見評(píng)估主表4項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表）

1、項(xiàng)目建成后將實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)4108.17萬(wàn)元；

2、內(nèi)部投資收益率：按全部投資計(jì)為26.77%；

3、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（還原利率10％）：按全部投資計(jì)為3341.04萬(wàn)元；

4、動(dòng)態(tài)投資回收期(還原利率10%)：按全部投資計(jì)為2.03年； 由以上可以看出，該項(xiàng)目?jī)?nèi)部投資收益率均大于設(shè)定的基準(zhǔn)收益率（設(shè)定的基準(zhǔn)收益率為10％），財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說(shuō)明該項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)按×行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)可行。

六、貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)

通過(guò)定性及定量分析，項(xiàng)目財(cái)務(wù)抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。

通過(guò)定量計(jì)算，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為AA級(jí)，貸款項(xiàng)目綜合風(fēng)險(xiǎn)度為0.25，低于風(fēng)險(xiǎn)度0.6的界限值

該公司向×行提出貸款擔(dān)保方式為其母公司××××集團(tuán)提供擔(dān)保，經(jīng)對(duì)擔(dān)保企業(yè)提供的經(jīng)過(guò)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析，擔(dān)保方××××集團(tuán)股份有限公司2001年所有者權(quán)益為16.8億元，其中未分配利潤(rùn)為2.87億元，對(duì)外擔(dān)保為1.9億元，且全部為集團(tuán)內(nèi)部擔(dān)保。財(cái)務(wù)狀況良好，擔(dān)保方式可行。

七、評(píng)估結(jié)論 評(píng)估小組經(jīng)過(guò)對(duì)企業(yè)綜合情況、項(xiàng)目建設(shè)條件、投資估算，籌資、銷售及償債能力、貸款風(fēng)險(xiǎn)及效應(yīng)等多方面進(jìn)行分析測(cè)算，認(rèn)為：“××××”項(xiàng)目建設(shè)條件具備，目前，土建已完成90％，景觀已完成40％，投資計(jì)劃可行，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)符合貸款要求，項(xiàng)目被評(píng)為AA級(jí)，具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，該公司向×行提出貸款擔(dān)保方式為其母公司××××集團(tuán)提供擔(dān)保，經(jīng)對(duì)擔(dān)保企業(yè)提供的經(jīng)過(guò)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析，擔(dān)保方××××集團(tuán)股份有限公司2001年所有者權(quán)益為16.8億元，其中未分配利潤(rùn)為2.87億元，財(cái)務(wù)狀況良好，擔(dān)保方式可行。

由于項(xiàng)目在建設(shè)條件和市場(chǎng)銷售等方面存在一定程度風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)對(duì)項(xiàng)目資金?？顚Ｓ?，對(duì)房屋開發(fā)及銷售回籠資金全程監(jiān)控，做好貸后管理工作。

第二章 借款人評(píng)價(jià)

一、借款人概況

并通過(guò)了“XX××房地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱XX××）成立于1999年7月22日，是××××集團(tuán)股份有限公司下屬的全資公司。法人代表×××，注冊(cè)資本2000萬(wàn)元，分別由××××集團(tuán)股份有限公司投資1800萬(wàn)元和××××房地產(chǎn)有限公司投資200萬(wàn)元構(gòu)成；該公司主營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)，具有房地產(chǎn)三級(jí)開發(fā)資質(zhì)。

XX××房地產(chǎn)有限公司在成立之初就嚴(yán)格管理，建立了一整套嚴(yán)格的管理制度。作為××××集團(tuán)有限公司開拓中國(guó)西部市場(chǎng)的橋頭堡，XX××在最初的兩年主要代表集團(tuán)從事戰(zhàn)略性工作，包括市場(chǎng)考察，戰(zhàn)略咨詢等，沒有實(shí)際操作項(xiàng)目。該公司于2001年1月起正式進(jìn)行“××××”聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅高檔住宅小區(qū)項(xiàng)目開發(fā)。“××××”于2001年8月正式開發(fā)，2001年12月8日正式開盤發(fā)售，在近1年的銷售時(shí)間里，在XX市激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，“××××”業(yè)已取得近2.5億元的銷售佳績(jī)。售房率已接近50%。開盤以來(lái)，“××××”已獲得2001年度“XX市10大金獎(jiǎng)樓盤”和“群眾最喜愛的樓盤”等榮譽(yù)亞太村生態(tài)住宅小區(qū)”的評(píng)審、2002年6月份在由建設(shè)部主辦的2002年中國(guó)住宅創(chuàng)新奪標(biāo)評(píng)選中，獲“創(chuàng)新示范樓盤”綜合大獎(jiǎng)。

二、經(jīng)營(yíng)者素質(zhì)及管理水平

XX××房地產(chǎn)有限公司產(chǎn)權(quán)明晰，制度完善，對(duì)內(nèi)對(duì)外經(jīng)濟(jì)關(guān)系清晰，無(wú)對(duì)外投資和訴訟等法律事宜。公司下設(shè)工程部、配套部、開發(fā)部、銷售部、策劃部、行政部和財(cái)務(wù)部7個(gè)部門；現(xiàn)有正式職工34人，其中博士1人，碩士5人，本科24人，大專4人；具有高級(jí)職稱4人，中初級(jí)職稱28人，公司人員配置優(yōu)勢(shì)明顯，素質(zhì)較高，具有一定的專業(yè)技術(shù)水平。

XX××房地產(chǎn)有限公司主要領(lǐng)導(dǎo)人基本情況如下： 法人代表：×××，男，39歲，碩士。總經(jīng)理：×××，男，39歲，碩士。副總經(jīng)理：××，男，47歲，博士。財(cái)務(wù)部經(jīng)理：×××，男，28歲

三、信用狀況評(píng)價(jià)

該公司在工行×××支行開有一般結(jié)算帳戶。截止2002年9月末，該公司在工行×××支行存款余額為557萬(wàn)元；公司借款余額9000萬(wàn)元，其中工行×××支行借款7000萬(wàn)元，中行××支行借款2000萬(wàn)元，均按時(shí)付息，無(wú)借款逾期現(xiàn)象發(fā)生。企業(yè)無(wú)不良信用記錄，經(jīng)省分行審核評(píng)定其2002年度信用等級(jí)為未評(píng)級(jí)。

四、資產(chǎn)負(fù)債分析：

企業(yè)財(cái)務(wù)狀況詳見附件企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表。公司的資產(chǎn)負(fù)債狀況及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表：

資產(chǎn)負(fù)債及償債能力指標(biāo)簡(jiǎn)表(單位:萬(wàn)元)項(xiàng)目2000年2001年2002年9月 總資產(chǎn)***1335 總負(fù)債***3482 流動(dòng)資產(chǎn)***1172 流動(dòng)負(fù)債01044213482 所有者權(quán)益200013567852 資產(chǎn)負(fù)債率（%）88%94%63% 流動(dòng)比率（%）255%157% 速動(dòng)比率（%）112%77%

（一）、資產(chǎn)負(fù)債趨勢(shì)分析：

下表是企業(yè)近三年資產(chǎn)負(fù)債變化趨勢(shì)(與上一年比較): 資產(chǎn)負(fù)債橫向變動(dòng)趨勢(shì)表(單位:萬(wàn)元)項(xiàng)目2000年2001年2002年9月 資產(chǎn)增長(zhǎng)絕對(duì)數(shù)163909798-5463 增長(zhǎng)百分比2686%57%-20% 負(fù)債增長(zhǎng)絕對(duì)數(shù)1499010442-11960 增長(zhǎng)百分比149900%69%-47% 權(quán)益增長(zhǎng)絕對(duì)數(shù)1400-6446496 增長(zhǎng)百分比233%-32%479% 從上表可以看出該企業(yè)2000年、2001年總資產(chǎn)增長(zhǎng)很快,2000年末比1999年末增長(zhǎng)了2868%,2001年較2000年末增長(zhǎng)了57%，2002年9月總資產(chǎn)較2001年下降20%，負(fù)債較同期下降47%，主要是該公司2000年4月代××××集團(tuán)在XX建行貸款15000萬(wàn)元，投入“××花園”開發(fā)項(xiàng)目，2002年3月集團(tuán)將“××花園”的股份轉(zhuǎn)讓給了合作方，提前收回投資，歸還了XX建行的15000萬(wàn)元貸款。因此該企業(yè)2002年9月的負(fù)債較同期減少11960萬(wàn)元，減少47%，相應(yīng)的減少資產(chǎn)5463萬(wàn)元，減少20%。由于資產(chǎn)減少的比例小于負(fù)債減少的比例，因此企業(yè)所有者權(quán)益呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì),企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況越來(lái)越好，凈資產(chǎn)的增加，說(shuō)明企業(yè)自身積累增加,對(duì)負(fù)債的依賴程度減小。

（二）、資產(chǎn)負(fù)債比例分析 項(xiàng)目2000年2001年2002年9月 資產(chǎn)負(fù)債率（%）88%94%63% 利息保障倍數(shù)0-1.2213.7 流動(dòng)比率（%）255%157% 速動(dòng)比率（%）112%77% 資產(chǎn)負(fù)債率2000年是88%，2001年是94%，2002年9月是63%，由此可以看出，企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率到評(píng)估日已經(jīng)處于一個(gè)良好的水平，低于平均值79.7%。企業(yè)的流動(dòng)比率2001年是255%，2002年9月是157%，雖然2002年較2001年有所下降，但仍然屬較好水平，趨于良好值的165.9%。企業(yè)的速動(dòng)比率2001年是112%，2002年9月是77%，雖然2002年較2001年有所下降，但仍然屬較好水平，趨于良好值87.2％。因此企業(yè)的長(zhǎng)期和短期償債能力較強(qiáng)，有較強(qiáng)的舉債能力，由于企業(yè)2002年資產(chǎn)負(fù)債率較低，盈利能力大幅提高，因而利息保障倍數(shù)2002年9月是13.7，較平均值1.6高出12.1倍，說(shuō)明企業(yè)有較強(qiáng)的付息能力。

三）、資產(chǎn)負(fù)債增減變化原因分析：

通過(guò)對(duì)企業(yè)近三年的資產(chǎn)負(fù)債變動(dòng)的分析，對(duì)其變動(dòng)較大的科目列舉如下：

近三年企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債簡(jiǎn)表單位：萬(wàn)元

項(xiàng)目2000年2001年2002年9月項(xiàng)目2000年2001年2002年9月 總資產(chǎn)***1335總負(fù)債***3482 流動(dòng)資產(chǎn)***117

2一、流動(dòng)負(fù)債01044213482 其中：貨幣資金4214972241其中短期借款085009000 應(yīng)收帳款007759應(yīng)付帳款00 短期投資000其他應(yīng)付013434728 其他應(yīng)收款1659311252424預(yù)收帳款07870 預(yù)付帳款0337 存貨01492710711 其他000 長(zhǎng)期負(fù)債***

二、長(zhǎng)期投資000

三、固定資產(chǎn)0124158

三、所有者權(quán)益200013567852 其中：固定資產(chǎn)清理77其中：股本200020002000 固定資產(chǎn)凈值012481資本公積000

四、無(wú)形及遞延資產(chǎn)-14-54未分配利潤(rùn)0-6445852 變動(dòng)說(shuō)明:

1、應(yīng)收帳款:2002年較2001年增加7759萬(wàn)元，全部是應(yīng)收客戶購(gòu)房款。

2、其他應(yīng)收款：2002年較2001年減少10828萬(wàn)元，主要原因是代集團(tuán)投資“××花園”的15000萬(wàn)元收回。

3、存貨與在建工程部分：2002年企業(yè)存貨10711萬(wàn)元全部為“××××”在建工程成本未結(jié)轉(zhuǎn)部分，2002年較2001年減少4216萬(wàn)元為已轉(zhuǎn)入經(jīng)營(yíng)成本部分。

4、其它應(yīng)付款：2002年較2001年增加3385萬(wàn)元，主要是與集團(tuán)之間往來(lái)帳款增加2248萬(wàn)元，與金立國(guó)際投資有限公司企業(yè)間借款增加500萬(wàn)元。

5、預(yù)收帳款：2002年9月較2001年減少787萬(wàn)元，主要是將預(yù)收房款確認(rèn)為收入。

6、長(zhǎng)期負(fù)債：2002年較2001年減少15000萬(wàn)元，主要是代集團(tuán)在XX建行貸款的15000萬(wàn)元，提前歸還。

五、盈利能力及資產(chǎn)運(yùn)用效率

該企業(yè)2002年9月已經(jīng)實(shí)現(xiàn)銷售收入23650萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)5852萬(wàn)元，銷售利潤(rùn)率為27.82%。下表是該企業(yè)近三年盈利指標(biāo)。單位：萬(wàn)元

項(xiàng)目2000年2001年2002年9月 銷售收入06123650 利潤(rùn)總額0-6445852 銷售利潤(rùn)率(%)0-806.56%27.82% 總資產(chǎn)利潤(rùn)率0-2.4%27.43% 凈資產(chǎn)利潤(rùn)率0-47.42%74.53% 存貨周轉(zhuǎn)率00148.32% 成本費(fèi)用利潤(rùn)率0034.93% 利息保障倍數(shù)0-1.2213.7 從上表可以看出：企業(yè)的銷售收入是逐年遞增，利潤(rùn)總額大幅增加，說(shuō)明企業(yè)的盈利能力較強(qiáng)。但2001年企業(yè)的利潤(rùn)總額虧644萬(wàn)元，銷售利潤(rùn)率是-806.56%，總資產(chǎn)利潤(rùn)率是-2.4%，凈資產(chǎn)利潤(rùn)率是-47.42%，資金運(yùn)用效率較低，具體原因主要是房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)是前期資金投入大，生產(chǎn)周期較長(zhǎng)。該公司的“××××”項(xiàng)目2001年3月才開始進(jìn)入實(shí)際運(yùn)作，因此前期資金投入大，資金運(yùn)用效率較低，2001年幾乎沒有銷售收入，所以反映出來(lái)是利潤(rùn)總額為虧損644萬(wàn)元。公司開發(fā)的“××××”項(xiàng)目于2001年12月28日才正式開盤，公司2001年沒有結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入，故此次主要對(duì)公司2002年9月末利潤(rùn)表進(jìn)行分析。從結(jié)構(gòu)上分析：企業(yè)2002年9月的期間費(fèi)用為862萬(wàn)元，占整個(gè)銷售收入的3.64%。結(jié)合企業(yè)銷售情況分析，由于“××××”項(xiàng)目為聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅小區(qū)，開發(fā)期較長(zhǎng)，而截止9月公司已銷售房屋接近50%，以較小的費(fèi)用投入取得較好的銷售，說(shuō)明企業(yè)的營(yíng)銷能力及內(nèi)控制度較好。從比率上分析，公司的銷售利潤(rùn)率為27.82%（介于良好值和平均值之間）、成本費(fèi)用利潤(rùn)率為34.39%（行業(yè)優(yōu)秀值）、利息保障倍數(shù)為13.7（行業(yè)優(yōu)秀值）。從銷售利潤(rùn)率可以看出，企業(yè)具有較強(qiáng)的盈利能力；成本費(fèi)用率和利息保障倍數(shù)超過(guò)行業(yè)優(yōu)秀值，說(shuō)明企業(yè)具有較好的成本內(nèi)控能力，同時(shí)也說(shuō)明企業(yè)具有較強(qiáng)的營(yíng)銷能力和償還債務(wù)的能力。

六、現(xiàn)金流量分析

下表是企業(yè)近三年的現(xiàn)金流量表（單位：萬(wàn)元）： 項(xiàng)目行次金額

2000年2001年2002年9月

一、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量1 現(xiàn)金流入20644235762 現(xiàn)金流出***0 經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~4-16002-794016152

二、投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量5 現(xiàn)金流入610013 現(xiàn)金流出7013724 投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~810-137-11

三、籌資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金流量9 現(xiàn)金流入***0 現(xiàn)金流出110184816398 籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~12164008152-14398

五、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增額*** 企業(yè)2000年、2001年、2002年9月現(xiàn)金流量均表現(xiàn)為凈流入，說(shuō)明企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況良好，實(shí)力雄厚，有較強(qiáng)的融資能力。

七、信用狀況評(píng)價(jià)

該公司至評(píng)估基準(zhǔn)日在銀行有短期借款余額9000萬(wàn)元，無(wú)逾期與不良貸款記錄，分布如下表： 項(xiàng)目存款貸款備注

工行×××支行557700011月份還款1100萬(wàn)元，無(wú)拖欠本息 ×行×支行1420 ×行××支行3182000無(wú)拖欠本息 ××營(yíng)業(yè)部920 ××銀行10010 ××納稅專戶1300 合計(jì)22409000 經(jīng)我們?cè)谌诵胁樵兿到y(tǒng)查詢，XX××房地產(chǎn)有限公司無(wú)任何不良記錄，信譽(yù)良好，2002年貸款卡年審時(shí)，被中國(guó)人民銀行××分行營(yíng)業(yè)管理部指定的資信評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)為AA資信等級(jí)企業(yè)（詳見附件）。

八、企業(yè)前景評(píng)價(jià)

XX××房地產(chǎn)有限公司作為××××集團(tuán)公司的全資公司，具有豐富的企業(yè)管理和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，企業(yè)目前已具備一定的規(guī)模，具有較強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)力量和經(jīng)濟(jì)實(shí)力。該公司開發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目為“××××”高檔住宅小區(qū)?！啊痢痢痢痢庇?001年8月正式開發(fā)，2001年12月8日正式開盤發(fā)售，在近1年的銷售時(shí)間里，在XX市激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，“××××”業(yè)已取得近1.58億元（按實(shí)際到帳計(jì)算）的銷售佳績(jī)。因此XX××根植于××××這樣的母體，自身又具備了一定的實(shí)力，公司的發(fā)展前景將極其廣闊。

第三章 項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià)

一、項(xiàng)目建設(shè)必要性

“××××”居住小區(qū)項(xiàng)目，位于XX市東南部錦江區(qū)××鄉(xiāng)永興村三、四組（×××村）二環(huán)路內(nèi)側(cè)400米，過(guò)九眼新橋至順江路可直達(dá)一環(huán)路和內(nèi)環(huán)線。其西靠府河，東靠石牛堰，南臨其他項(xiàng)目待建工地，北臨望江公園，與XX大學(xué)隔河相望，該項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，交通便利。

該項(xiàng)目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（其中銷售面積95,118平方米，贈(zèng)送面積16,044平方米），會(huì)所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)有52幢住宅樓和配套建筑，住宅戶型均為躍層式聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，面積在160平方米到298平方米之間，共403套。項(xiàng)目容積率0.95，綠化率53%。XX××房地產(chǎn)有限公司依托××××這個(gè)強(qiáng)大的母體和借用××××多年來(lái)在房地產(chǎn)開發(fā)中積累的經(jīng)驗(yàn)，此次推出的×××”是XX市唯一的大規(guī)模的聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅住宅小區(qū)，也是××集團(tuán)決心在XX樹立的樣板工程。

XX市政府通過(guò)對(duì)舊城改造和府南河綜合整治延伸工程的開展，確立了向東向南發(fā)展戰(zhàn)略，該項(xiàng)目定位符合XX市向東向南發(fā)展規(guī)劃。隨著國(guó)家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，XX作為西南特大型中心城市，眾多前來(lái)參與西部大開發(fā)的公司紛紛選擇XX作為在西南地區(qū)發(fā)展的總部，該項(xiàng)目能夠滿足中高收入家庭和購(gòu)房投資客戶對(duì)高檔住宅的需求。同時(shí)為開發(fā)商帶來(lái)較好的經(jīng)濟(jì)效益和良好的品牌效應(yīng)。

二、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和建設(shè)方案

根據(jù)XX市計(jì)劃委員會(huì)對(duì)“××××”項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模申請(qǐng)的批復(fù)，該項(xiàng)目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可銷售面積95,118平方米，贈(zèng)送面積16,044平方米），會(huì)所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。

該項(xiàng)目設(shè)計(jì)開發(fā)修建52幢住宅樓和公用配套房，包括聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，聯(lián)排別墅前后均有花園，復(fù)式別墅也有屋后花園和屋頂花園，做到了戶戶有花園，每戶面積在160平方米到298平方米之間，共有住宅403套，項(xiàng)目容積率0.95，綠化率53%，戶型和面積為： 建筑套型建筑面積戶數(shù)占比例 聯(lián)排別墅A225102.48% 聯(lián)排別墅C23913734.00% 聯(lián)排別墅E26416440.69% 聯(lián)排別墅L29881.99% 雙復(fù)式別墅N11604210.42% 雙復(fù)式別墅N21854210.42% 合計(jì)403100% 該項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)方案由新加坡建筑城市設(shè)計(jì)公司和XX建筑設(shè)計(jì)有限公司設(shè)計(jì)，并經(jīng)XX市規(guī)劃局同意，現(xiàn)將規(guī)劃設(shè)計(jì)方案簡(jiǎn)介如下：

1、“××××”項(xiàng)目定位為高檔，由47棟三層聯(lián)排別墅、5棟四層復(fù)式別墅、小區(qū)會(huì)所、幼兒園、配電所、管理人員辦公室、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)等組成；各幢建筑物之間設(shè)有綠地，綠化率達(dá)53%。

2、小區(qū)在東西南北四面各有一個(gè)入口，小區(qū)內(nèi)道路采取人車分流方式；聯(lián)排別墅住戶每戶均有半地下車庫(kù)，復(fù)式別墅在樓前有露天車位解決住戶停車問(wèn)題，同時(shí)不影響小區(qū)的綠地率。小區(qū)外圍共提供60個(gè)公共車位，非小區(qū)住戶車輛不得進(jìn)入小區(qū)，以降低車輛對(duì)小區(qū)環(huán)境的影響。

3、“××××”小區(qū)處于兩河交匯的河壩地區(qū)，地質(zhì)情況復(fù)雜，所有建筑均采用了框架結(jié)構(gòu)，通過(guò)在地面下形成錯(cuò)落框架和更換局部土層，抗震設(shè)防烈度七度。小區(qū)建筑外觀造型新穎，戶型設(shè)計(jì)動(dòng)靜功能分區(qū)合理，面積分配適當(dāng)，使用方便，采光通風(fēng)良好。

4、整個(gè)小區(qū)三表出戶，配備光纖網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，采用防污染管道系統(tǒng)，統(tǒng)一空調(diào)室外機(jī)箱位置，并配備周界防越報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、保安巡更系統(tǒng)、緊急廣播及背景音樂系統(tǒng)、小區(qū)門禁、停車管理系統(tǒng)；充分體現(xiàn)出小區(qū)建筑的智能化。

5、小區(qū)外墻采用外墻漆與石材的結(jié)合，彩色波紋瓦坡屋面，塑鋼窗框，客廳為夾膠隔音隔熱玻璃，主要房間為透明中空隔音隔熱玻璃，入戶門為高級(jí)防盜門，車庫(kù)為自動(dòng)感應(yīng)門，露臺(tái)鋪設(shè)防滑地磚，統(tǒng)一安裝護(hù)欄，花園綠化到位，石材入戶小徑；室內(nèi)為墻面、天棚水泥沙漿抹平，刮膩?zhàn)?，地面為混合砂漿找平。

三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)程評(píng)價(jià)

該項(xiàng)目經(jīng)XX市計(jì)委同意立項(xiàng)，并已取得了所有報(bào)批資料，該項(xiàng)目目前已取得的所需文件有： XX市計(jì)委：成計(jì)投資[2000]449號(hào)“關(guān)于XX××房地產(chǎn)有限公司、××國(guó)際投資有限公司聯(lián)合開發(fā)原××商品住宅項(xiàng)目建議書的批復(fù)”；

XX市規(guī)劃局：成規(guī)管[2002]第1845號(hào)《定點(diǎn)通知書》；

XX市計(jì)委：成計(jì)投資[2001]272號(hào)“關(guān)于XX××房地產(chǎn)有限公司、××國(guó)際投資有限公司聯(lián)合開發(fā)××商品住宅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告暨調(diào)整建設(shè)規(guī)模申請(qǐng)的批復(fù)”；

XX市國(guó)土局：成國(guó)土錦[2000]出讓合同第××號(hào)《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》；

XX市規(guī)劃局：成規(guī)管[2000]第××號(hào)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》； XX市國(guó)土局：成國(guó)用2001字第××號(hào)《國(guó)有土地使用證》； XX市規(guī)劃局：成規(guī)建管[2001]××號(hào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》； XX市規(guī)劃局：成規(guī)建管[2001]××號(hào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》； XX市規(guī)劃局：成規(guī)建筑[2002]××號(hào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》； XX市規(guī)劃局：成規(guī)建筑[2002]××號(hào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》； XX市建委：××，××, ××,××, ××,××,××號(hào)《施工許可證》。

XX市房地產(chǎn)管理局：成房（2001）預(yù)售證第××號(hào)、××號(hào)、××號(hào)、××號(hào)、成房（2001）預(yù)售證第××號(hào)、××、××、××、××、××號(hào)《商品房預(yù)售許可證》。小區(qū)于2001年8月全面開工，截止2002年11月已完成52棟住宅項(xiàng)目土建工程、外立面裝飾和水電氣安裝；游泳池、配套用房、小區(qū)道路和景觀綠化工程建設(shè)還在進(jìn)行之中，預(yù)計(jì)在2002年12月完工交房。

四、項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià)

“××××”小區(qū)建設(shè)用地為城市建設(shè)規(guī)劃用地，由XX××道建設(shè)指揮部統(tǒng)征并報(bào)經(jīng)XX市國(guó)土局批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓給XX××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和金立國(guó)際投資有限公司用于商品住宅開發(fā)，不存在拆遷問(wèn)題。整個(gè)施工場(chǎng)地平整開闊，施工場(chǎng)地四周道路平整通暢。小區(qū)所在位置臨近二環(huán)路，水、電、氣、污水等市政設(shè)施均可直接與市政管線碰接。小區(qū)采用環(huán)狀供水系統(tǒng)，通過(guò)一條DN150聯(lián)絡(luò)管從市政管網(wǎng)配水；小區(qū)自建有配電所，設(shè)計(jì)電容量為3000KVA，并實(shí)施一戶一表工程；天燃?xì)馊康綉?；為完成以上各?xiàng)配套設(shè)施建設(shè)，公司已取得供水、供電、供氣等相關(guān)部門同意，并委托具有專業(yè)施工資質(zhì)的公司實(shí)施有關(guān)工程設(shè)施的建設(shè)。

五、設(shè)計(jì)單位資質(zhì)評(píng)價(jià)

該項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案由新加坡××××設(shè)計(jì)公司和XX××建筑設(shè)計(jì)有限公司完成。

新加坡××××設(shè)計(jì)公司匯集了多名美國(guó)、英國(guó)、香港和中國(guó)教育背景和工作經(jīng)驗(yàn)的建筑師，其設(shè)計(jì)較好的融匯了中西文化風(fēng)格，負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的總體設(shè)計(jì)。XX××建筑設(shè)計(jì)有限公司是國(guó)家建設(shè)部批準(zhǔn)的首批全國(guó)十六家民營(yíng)甲級(jí)設(shè)計(jì)單位之一，公司目前擁有7名一級(jí)注冊(cè)建筑師、7名一級(jí)注冊(cè)結(jié)構(gòu)師，6名設(shè)備專業(yè)高級(jí)工程師，技術(shù)人員60余人，各專業(yè)配置齊全，公司多項(xiàng)設(shè)計(jì)獲省市級(jí)優(yōu)秀設(shè)計(jì)獎(jiǎng)和優(yōu)秀方案獎(jiǎng)，承擔(dān)的工程設(shè)計(jì)有：青城白鷺洲100,000平方米，清華坊住宅區(qū)50,000平方米等項(xiàng)目。

六、施工、監(jiān)理單位資質(zhì)評(píng)價(jià)

工程施工由XX市××區(qū)建筑工程總公司、XX第×建筑工程公司等五家公司組織進(jìn)行，各公司資質(zhì)等級(jí)及所承擔(dān)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模見下表： 承建單位名稱公司資質(zhì)等級(jí)承建規(guī)模（平方米）XX市××區(qū)建筑工程總公司壹級(jí)31,777 XX市××建筑工程公司-16,840 XX省××建筑工程公司壹級(jí)12,690 XX市建××筑工程公司-15,435 XX市××區(qū)建筑安裝工程公司貳級(jí)22,336 XX市第×、第×建筑工程公司屬于XX市建總集團(tuán)，該集團(tuán)資質(zhì)等級(jí)為壹級(jí)

項(xiàng)目工程質(zhì)量監(jiān)理由資質(zhì)等級(jí)為丙級(jí)的XX××建設(shè)監(jiān)理有限責(zé)任公司和資質(zhì)等級(jí)為乙級(jí)的XX××工程監(jiān)理有限責(zé)任公司承擔(dān)。

七、環(huán)境保護(hù)評(píng)價(jià) “××××”項(xiàng)目周邊環(huán)境良好，三面臨水，特別是北面是環(huán)境優(yōu)美的×××公園，附近也沒有產(chǎn)生對(duì)空氣、水源造成污染的單位。工程建設(shè)施工中的廢物、廢渣將采取定點(diǎn)、集中處理，不會(huì)對(duì)周邊環(huán)境污染、破環(huán)。項(xiàng)目建成后，生活污水和雨水采用分流排放，糞水經(jīng)凈化分解達(dá)到國(guó)家二級(jí)排放標(biāo)準(zhǔn)后，與生活洗滌水合流排入城市污水管網(wǎng)，雨水則順城市雨水管網(wǎng)排放。

宅間距設(shè)計(jì)符合城市規(guī)劃的要求，住宅區(qū)各戶均有直接采光、通風(fēng)，具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，同時(shí)以天然氣為燃料，加上較完善的戶內(nèi)設(shè)施，室內(nèi)外環(huán)境較為理想。

該小區(qū)環(huán)境綠化由專業(yè)園林公司設(shè)計(jì)施工，遵循現(xiàn)代城市建設(shè)與環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的關(guān)系，把建筑本身給人造成的視覺上的擠壓逐步減輕，規(guī)劃布局合理，使人與建筑，建筑與綠化達(dá)到相互交融的境界，使整個(gè)項(xiàng)目區(qū)域?yàn)橐粋€(gè)環(huán)境較為舒適、優(yōu)美、寧?kù)o的住宅區(qū)域。

綜合以上分析認(rèn)為，XX××房地產(chǎn)有限公司的“××××”項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和XX市政府支持范圍，且地域位置優(yōu)越，交通方便，規(guī)劃設(shè)計(jì)合理，各項(xiàng)報(bào)批手續(xù)齊備，項(xiàng)目建設(shè)條件具備，現(xiàn)土建已完成90%，景觀已完成40%，評(píng)價(jià)可行。

第四章市場(chǎng)評(píng)估

一、市場(chǎng)供求狀況及其發(fā)展趨勢(shì)分析

（一）宏觀經(jīng)濟(jì)政策和產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向

2001年全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度放緩，在這種外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境不利的條件下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)以高于7％的增長(zhǎng)速度受到世界各國(guó)普遍關(guān)注。在北京申奧成功和中國(guó)成功加入WTO，國(guó)際地位顯著上升的基礎(chǔ)上，中國(guó)政府依靠積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)定的前提下，通過(guò)實(shí)施西部大開發(fā)，加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度的擴(kuò)大內(nèi)需的經(jīng)濟(jì)政策，充分挖掘國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的潛力，維持了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)。中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了1992、1993年的過(guò)熱后，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控進(jìn)入了低谷。為擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，中央提出要把住宅建設(shè)培育成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，同時(shí)出臺(tái)了停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化的政策。近幾年來(lái)中國(guó)人民銀行多次降低存貸款利率，商業(yè)銀行為購(gòu)房提供的按揭貸款，激發(fā)了房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是住房市場(chǎng)的啟動(dòng)。

為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，2001年從中央到地方各級(jí)房地產(chǎn)主管部門都按照市場(chǎng)實(shí)際要求，對(duì)涉及房地產(chǎn)投資體制、土地取得、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、銷售管理、物業(yè)管理等房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)的政策作了修改和調(diào)整。從而，一方面保護(hù)了消費(fèi)者的合法權(quán)益，有效刺激了房地產(chǎn)消費(fèi)需求；另一方面規(guī)范了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為，提高了房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰機(jī)制的形成，為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展起到了積極的推動(dòng)作用。2002年1、2月，中國(guó)人民銀行降低利率以及建設(shè)部降低房地產(chǎn)交易費(fèi)用，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

（二）XX市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況

作為西部大開發(fā)的戰(zhàn)略要地，依托于國(guó)內(nèi)良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，XX市人民政府從兩方面入手加速XX經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)。對(duì)外，XX市人民政府積極改善XX的投資環(huán)境，整頓和規(guī)范投資體制，吸引外資的大量進(jìn)入；對(duì)內(nèi)，加大經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整力度，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，搞活中小企業(yè)，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。2001年全年完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）1491億元，超額完成目標(biāo)任務(wù)3.1百分點(diǎn)，增幅達(dá)13.1％；實(shí)現(xiàn)全年財(cái)政收入145.4億元，比上年增長(zhǎng)22.5％，其中地方財(cái)政收入77.6億元，比上年增長(zhǎng)了32.1％。為“十五”期間XX經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。2001年XX房地產(chǎn)業(yè)保持了良好的發(fā)展形勢(shì)，全年實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)投資170.76億元，同期增長(zhǎng)32.2％；人均購(gòu)房和建房支出達(dá)到345.53元，較上年同期增長(zhǎng)59.1％，其中住房裝飾支出和家俱材料支出比上年分別增長(zhǎng)了2.63倍和14倍。

2000年XX市區(qū)人均居住面積11.6平方米，據(jù)預(yù)測(cè)到2005年末人均住房居住面積將達(dá)到20.5平方米。目前XX市56.7％的家庭已經(jīng)購(gòu)房，居民購(gòu)房呈上升趨勢(shì)。從房屋產(chǎn)權(quán)看，67.4%的城鎮(zhèn)家庭住房產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人，其中49.1%是房改房，居各類產(chǎn)權(quán)房之首，7.6%是原有私房，10.7%是商品房。因此，XX市居民購(gòu)房空間廣闊，開發(fā)商品住宅極具市場(chǎng)潛力。

2001年XX市政府加大了市政建設(shè)力度，市政府自3月份在XX市區(qū)全面展開了城市環(huán)境綜合整治工程以來(lái)，上半年共整治了26條市容形象示范街和6條出入城道路等42條街道和重點(diǎn)路段。9月28日XX市規(guī)劃局公布了東郊工業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)調(diào)整的規(guī)劃方案，并開始逐步實(shí)施，2002年將是東郊工業(yè)區(qū)的結(jié)構(gòu)調(diào)整特別是企業(yè)搬遷改造的關(guān)鍵一年，全年將完成15戶企業(yè)搬遷改造，投資20億元以上。2001年11月沙河整治拆遷工程正式啟動(dòng)，2002年春節(jié)后開始工程建設(shè)，預(yù)計(jì)用3-5年的時(shí)間對(duì)沙河規(guī)劃整治區(qū)進(jìn)行全面綜合治理。在近3-5年的時(shí)間內(nèi)還將進(jìn)一步完成舊城改造、低洼棚戶區(qū)改造，截止2001年12月底共累計(jì)完成基本建設(shè)投資281.55億元、更新改造投資64.91億元，分別比去年同期增長(zhǎng)23.3%、32.6%,使城市的居住水平和投資開發(fā)環(huán)境得到了明顯改善。

城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及居住投資環(huán)境的改善，使消費(fèi)者對(duì)住房的需求越來(lái)越高，開始從以“住”為主的簡(jiǎn)單居住需求向?qū)幼∥幕⒕幼…h(huán)境、居住品位、投資回報(bào)等附屬功能的更高需求轉(zhuǎn)變，開發(fā)商在產(chǎn)品定位上更加注重市場(chǎng)調(diào)研，更加注重研究購(gòu)房者的消費(fèi)心理和行為習(xí)慣，以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況。在產(chǎn)品營(yíng)銷上開始由粗放經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)向集約化經(jīng)營(yíng)的道路，注重公司形象宣傳，注重品牌意識(shí)的提高。在產(chǎn)品特色創(chuàng)造上，開發(fā)商的創(chuàng)新意識(shí)增強(qiáng)，開發(fā)商逐漸意識(shí)到差異化發(fā)展才能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。由此，XX房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品逐步向個(gè)性化、多元化發(fā)展，主題概念日趨明顯，建筑風(fēng)格愈顯多樣，住宅設(shè)計(jì)更加關(guān)注細(xì)部的創(chuàng)新。

根據(jù)《XX市“九五”及2010遠(yuǎn)景發(fā)展規(guī)劃》，市房管部門預(yù)測(cè)2000－2010年我市住宅需求量約需4600－4800萬(wàn)平方米，特別是進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái)，國(guó)家將按照市場(chǎng)化的要求，研究制定出住宅建設(shè)、住房金融、住宅管理和住房中介服務(wù)等方面有利于擴(kuò)大住房需求的政策，將使我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入一個(gè)新的快速發(fā)展期，因此XX市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，若干年內(nèi)仍將具有廣闊的發(fā)展空間，XX房地產(chǎn)業(yè)將面臨更大發(fā)展前景和前所未有的機(jī)會(huì)。

據(jù)XX市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，XX市1996年至2000年住宅開發(fā)竣工及銷售量統(tǒng)計(jì)如下表4-1：

XX市1996年至2000年住宅開發(fā)竣工及銷售量統(tǒng)計(jì)表 表4-1單位：萬(wàn)平方米

名稱1996年1997年1998年1999年2000年 住宅施工面積630.20730.13726.531003.571244.38 住宅竣工面積235.40314.45359.90375.18464.77

住宅銷售面積208.43262.62310.92336.91400.12 住宅銷售額（億元）27.2635.3043.1454.4364.32 住宅空置面積82.42122.3761.9985.90100.75 據(jù)XX市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，XX市1996年至2000年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開發(fā)竣工及銷售量統(tǒng)計(jì)如下表4-2： XX市1996年至2000年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開發(fā)竣工及銷售量統(tǒng)計(jì)表 表4-2單位：萬(wàn)平米

名稱1996年1997年1998年1999年2000年

商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積134.08164.94197.16172.19183.89 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工面積30.9925.0453.2449.7848.32 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積16.2617.1211.9722.2822.09 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額（億元）3.015.443.998.679.57 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置面積8.717.8118.3025.5022.78 從上表可看出從1998年國(guó)家作出擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的戰(zhàn)略決策提出要把住宅建筑培育成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)開始，XX市住宅施工面積以30％的平均增長(zhǎng)率高速發(fā)展；住宅竣工面積1999、2000年分別比上年增長(zhǎng)4.25％、23.39％，住宅銷售面積1999、2000年分別比上年增長(zhǎng)8.36％、18.76％，住宅銷售額1999、2000年分別比上年增長(zhǎng)26.17％、18.17％。

在過(guò)去的2001年房地產(chǎn)共完成投資170.76億元，銷售701.21萬(wàn)平方米，分別比去年同比增長(zhǎng)32.2％、61.7％，其中住宅銷售面積638萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)59.45％。房屋竣工面積815萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)75.35％，房屋空置面積188.24萬(wàn)平方米，比上年增加23.6％。由以上數(shù)字可看出2001年房地產(chǎn)發(fā)展速度明顯快于前幾年，房地產(chǎn)增長(zhǎng)速度大大高于XX市居民收入增長(zhǎng)水平，有一定的過(guò)熱現(xiàn)象，宏觀市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大，競(jìng)爭(zhēng)激烈。

XX市近幾年住宅房地產(chǎn)價(jià)格水平見表4－3。表4-3XX市房地產(chǎn)價(jià)格水平表

1996年12月1997年12月1998年12月1999年12月2000年12月2001年12月

住宅指數(shù)***996 辦公指數(shù)***46947 商用指數(shù)***909 城市綜合指數(shù)***982 從成房?jī)r(jià)格指數(shù)近年變化可看出XX市商品住宅價(jià)格從1996年至2001年12月價(jià)格比較平穩(wěn)，略有上升，在966點(diǎn)至996點(diǎn)之間變動(dòng)，具體走向如下圖：（略）

XX市商業(yè)用房?jī)r(jià)格從1996年至2001年12月前期價(jià)格逐步下滑，后期逐步趨于穩(wěn)定，在965點(diǎn)至909點(diǎn)之間變動(dòng)，具體走向如下圖：（略）

（三）XX市2002年1-10月房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況：

2002年上半年，XX市宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，外商投資增速平穩(wěn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)加大。據(jù)XX市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，XX市房地產(chǎn)完成投資71.45億元，比去年同期增長(zhǎng)42.7％；住宅投資比重繼續(xù)加大，完成投資54.08億元，增長(zhǎng)49.6％，占房地產(chǎn)投資額的75.5％。橫向比較，XX市房地產(chǎn)開發(fā)投資總量在15個(gè)副省級(jí)城市中排第三位，列廣州、深圳之后，但由于速度明顯高于廣州、深圳，其總量差距在逐漸縮小。上半年XX市商品房銷售223.31萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)14.1％。其中住宅銷售211.8萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)15.3％，商業(yè)用房銷售8.84萬(wàn)平方米，下降9.2％。由于銷售降溫，上半年全市商品房短期空置面積（空置期在一年以內(nèi)）比同期增長(zhǎng)一倍，達(dá)112.74萬(wàn)平方米，短期供需矛盾顯現(xiàn)。但空置期在一年以上的面積呈下降趨勢(shì)。與此同時(shí)，房產(chǎn)商土地購(gòu)置大幅增長(zhǎng)，上半年購(gòu)置土地達(dá)401.1萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)1.8倍。開發(fā)面積超過(guò)10萬(wàn)平方米的企業(yè)達(dá)20家，其中XX花園、置信實(shí)業(yè)、華盛實(shí)業(yè)開發(fā)面積均超過(guò)20萬(wàn)平方米。今年1至10月份成房綜合指數(shù)出現(xiàn)輕微波動(dòng)，但波動(dòng)幅度不大，總體走勢(shì)平穩(wěn)。XX市商品房銷售經(jīng)過(guò)去年下半年的持續(xù)火爆和強(qiáng)力擴(kuò)張后，今年明顯降溫，前幾個(gè)月銷售增速一直在低位排徊，6月有所回升，但總體趨向平穩(wěn)。

1至10月，成房住宅指數(shù)走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)大的波動(dòng)。受銷售下降的影響，前幾個(gè)月出現(xiàn)小幅回落，6月份開始呈現(xiàn)回升的趨勢(shì)，7月份一路走高，8至9月保持平穩(wěn)。

成房商業(yè)指數(shù)顯示：2002年上半年成房商指數(shù)呈現(xiàn)下跌趨勢(shì)，在6月份有所回升，但仍比去年同期價(jià)格指數(shù)高。自今年銀行利息下調(diào)以來(lái)，商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)出現(xiàn)了新的特點(diǎn)，以營(yíng)業(yè)為目的的傳統(tǒng)形式逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐酝顿Y為目的。

成房辦公物業(yè)指數(shù)自去年走高以來(lái)，今年上半年回落，并在低位排徊。但隨著外商投資的增加，外資企業(yè)進(jìn)駐XX，設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，將給XX寫字樓帶來(lái)利好。

二、城東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

城東北起府青路，西接府河沿線，南至府南河與沙河交匯處，東至外環(huán)路。境內(nèi)有沙河、東風(fēng)渠兩大干河穿過(guò)，河網(wǎng)密布，水量充沛。交通便利成渝高速、成龍路、成洛路與二、三環(huán)路形成城東重要的交通樞紐，使城東成為出川的重要交通要塞。隨著新經(jīng)濟(jì)和城市化的發(fā)展，城東在走向市場(chǎng)的同時(shí)，發(fā)展具有城東特色的新經(jīng)濟(jì)，商業(yè)經(jīng)濟(jì)、物流業(yè)和大型專業(yè)市場(chǎng)，形成了城東新的經(jīng)濟(jì)格局和獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了產(chǎn)業(yè)支持。

隨著東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃出臺(tái)，給城東的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)了歷史性的機(jī)遇，××城市花園、××花園、×××珠花園、×××花園、××嘉苑、××名宅等精品樓盤的推出，改變了人民對(duì)城東的看法和認(rèn)識(shí)，使城東房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸活躍起來(lái)，城東房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入了一個(gè)新階段，出現(xiàn)了以下的趨勢(shì)：

1、樓盤品質(zhì)高檔化。城東前期的樓盤多以多層磚混結(jié)構(gòu)為主，而且少有車庫(kù)，小區(qū)環(huán)境一般，根據(jù)市場(chǎng)的需要，多層和中高層住宅小區(qū)及帶有半地下車庫(kù)的高檔別墅，將成為需求的新趨向。

2、開發(fā)規(guī)?；?。早期項(xiàng)目因?yàn)榭砷_發(fā)用地小而分散，沒有形成規(guī)模開發(fā)。新開樓盤如××城市花園、××××花園等，占地面積較大，有一定的規(guī)模效應(yīng)，市場(chǎng)反應(yīng)良好。

3、土地增值潛力大。隨著城東控制性規(guī)劃的出臺(tái)，城東房地產(chǎn)開發(fā)逐漸升溫，土地也隨之增值，特別是沙河一帶，整治后的沙河，將形成良好的生態(tài)和居住環(huán)境，沿岸的土地具有巨大的升值空間?？偠灾呱系拇罅χС?、城東本身優(yōu)越的自然人文環(huán)境和深厚的歷史文化底蘊(yùn)及潛在的購(gòu)買力，使得城東將成為近年來(lái)最有開發(fā)潛力的區(qū)域。

三、市場(chǎng)定位分析

××××地處城東，位于二環(huán)路內(nèi)側(cè)，西靠府南河，東靠××堰河，南鄰×××南側(cè)其他項(xiàng)目待建工地，北近望江公園。隨著沙河整治的實(shí)施，上、下河心村及東湖風(fēng)景區(qū)一帶將形成環(huán)境優(yōu)良的居住區(qū)。而就目前該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)狀況來(lái)看，隨著順江路龍舟路的整治完成，周邊新建了許多居住小區(qū)，如××名宅、××嘉苑等，但多為電梯及多層的住宅小區(qū)，只能滿足部分中檔收入消費(fèi)者的需要，而高收入消費(fèi)者所需要的大規(guī)模綜合性配套設(shè)施齊全的高檔居住小區(qū)還是空白，××××的修建正好彌補(bǔ)了這一市場(chǎng)盲點(diǎn)。

隨著XX經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，人們對(duì)居住環(huán)境的要求逐漸提高，環(huán)境優(yōu)美，配套設(shè)施齊全的別墅小區(qū)逐漸成為高收入成功人士的需求熱點(diǎn)。近年來(lái)新起的××花園別墅、××花園、××城市花園等高檔居住小區(qū)，滿足了這些消費(fèi)群體的部分需要，市場(chǎng)反應(yīng)較好，同時(shí)隨著國(guó)家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，XX作為西南特大型中心城市，眾多前來(lái)參與西部大開發(fā)的公司紛紛選擇XX作為在西南地區(qū)發(fā)展的總部，這些外來(lái)人員也將有可能成為高檔居住小區(qū)的消費(fèi)群體，這些都證明該類高檔居住小區(qū)仍有較大的發(fā)展空間。

聯(lián)排別墅在XX興起時(shí)間不長(zhǎng)。目前，XX市聯(lián)排別墅主要集中在城南、二環(huán)路南段外側(cè)及城西浣花風(fēng)景區(qū)，主要有××花園、××園、××花園、××新城、××花園等。聯(lián)排別墅與多層及高層電梯公寓相比，具有通風(fēng)好、景觀視野好、隱蔽性好等特點(diǎn)，且一般都帶有私家車庫(kù)、花園，居家方便安全，生活質(zhì)量有保障，這些正好符合高收入成功人士對(duì)居家環(huán)境、質(zhì)量的高要求。因此××××選擇聯(lián)排別墅有一定的市場(chǎng)需求，對(duì)高收入消費(fèi)群具有較大的吸引力。

根據(jù)估價(jià)人員的市場(chǎng)調(diào)查，目前市場(chǎng)上類似高檔別墅單價(jià)多在4000-7000元/平方米之間，而這些別墅所在小區(qū)多為分期建設(shè)，除了聯(lián)排別墅，還建有電梯公寓、多層公寓等。而“××××”為大規(guī)模聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，戶型較單一，因此在采光、景觀和隱蔽性方面都略強(qiáng)于其他小區(qū)內(nèi)的同類型房地產(chǎn)，居住環(huán)境和質(zhì)量更有保障。同時(shí)××××有著較優(yōu)越的地理位置、頗具特色的環(huán)境設(shè)計(jì)、專業(yè)的物管及××集團(tuán)的品牌保障，與同類型物業(yè)相比，價(jià)格定位居中，戶型主要選擇為225-298平方米的聯(lián)排別墅及160、185平方米復(fù)式別墅，總價(jià)相對(duì)來(lái)說(shuō)合理，有一定的市場(chǎng)需求和競(jìng)爭(zhēng)力。

由于能購(gòu)買該類物業(yè)的消費(fèi)者多數(shù)為二次置業(yè)者，年收入較高，且更加重視小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理等，故將目標(biāo)市場(chǎng)定位于高收入有車家庭、公司企業(yè)的高層管理人士和部分白領(lǐng)階層、高等學(xué)府科研院所部分事業(yè)有成者、在XX經(jīng)商創(chuàng)業(yè)收入較高者。

四、市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析

1、項(xiàng)目基本情況

××××位于二環(huán)路以內(nèi)，西靠府河，東靠石牛堰，南鄰待建項(xiàng)目，北近××公園。周邊有××大學(xué)、XX××中、XX七中、朝陽(yáng)名宅、××嘉苑等，公共配套設(shè)施較齊全，交通較便利。小區(qū)總體呈東西向形成錯(cuò)落有致的布局，按規(guī)劃設(shè)計(jì)小區(qū)設(shè)有會(huì)所、幼兒園、網(wǎng)球場(chǎng)等，除北、南、西側(cè)入口各有一條主要道路，社區(qū)內(nèi)每一組團(tuán)之間形成環(huán)行道路，實(shí)現(xiàn)人車分流。

根據(jù)XX市計(jì)劃委員會(huì)對(duì)“××××”項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模申請(qǐng)的批復(fù)，該項(xiàng)目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可銷售面積95,118平方米，贈(zèng)送面積16,044平方米），會(huì)所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米，項(xiàng)目容積率0.95，綠化率53%。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)共52幢住宅樓，戶型均為躍層式聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，面積在160平方米到298平方米之間，共403套，其中聯(lián)排別墅319套，復(fù)式別墅84套。

2、售價(jià)的確定

本次項(xiàng)目評(píng)估預(yù)期售價(jià)的確定，采用房地產(chǎn)估價(jià)的方法進(jìn)行分析，得出其公開市場(chǎng)價(jià)格，結(jié)合企業(yè)實(shí)際營(yíng)銷策略，本著謹(jǐn)慎原則確定測(cè)算價(jià)格。通過(guò)對(duì)比較案例的分析，得出評(píng)估對(duì)象各平均銷售單價(jià)如下（具體過(guò)程如下詳見附表）：（1）、聯(lián)排別墅：根據(jù)“××××”項(xiàng)目特點(diǎn)，從市場(chǎng)資料中選取A××城市花園、B××花園、C×園、D××花園四個(gè)銷售案例與項(xiàng)目均價(jià)比較，并通過(guò)對(duì)其交易情況、交易時(shí)間、區(qū)域因素、個(gè)別因素修正得出比準(zhǔn)價(jià)(詳見輔表)。采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法，得評(píng)估單價(jià)為：5391元/平方米

（2）復(fù)式別墅：根據(jù)“××××”項(xiàng)目特點(diǎn)，從市場(chǎng)資料中選?。拧痢粱▓@、Ｆ××雅園、Ｇ××花園三個(gè)銷售案例與該項(xiàng)目均價(jià)比較，并通過(guò)對(duì)其交易情況、交易時(shí)間、區(qū)域因素、個(gè)別因素修正得出比準(zhǔn)價(jià)(詳見輔表)。采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法，得評(píng)估單價(jià)為：4183元/平方米

３、預(yù)期售價(jià)測(cè)算結(jié)果

根據(jù)企業(yè)提供的有關(guān)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)為測(cè)算依據(jù)及實(shí)際擬建技術(shù)指標(biāo)預(yù)測(cè)全部銷售收入為49527.78萬(wàn)元，具體銷售情況明細(xì)如下表： 銷售預(yù)測(cè)表

序號(hào)項(xiàng)目或費(fèi)用名稱建筑面積(m2)單位售價(jià)(元/m2)銷售金額(萬(wàn)元)備注

1聯(lián)排別墅銷售收入80628.115391.0043466.61319戶 2復(fù)式別墅銷售收入144904183.006061.1784戶 合計(jì)49527.78403戶

4、銷售期的選定 根據(jù)企業(yè)營(yíng)銷策略、區(qū)域樓盤銷售情況，考慮按揭跟進(jìn)時(shí)間因素，本次按季度測(cè)算銷售期，確定各期銷售比例（按實(shí)際到帳比例結(jié)合項(xiàng)目具體情況測(cè)算）見下表： 銷售比例表

2002年9月2002年12月2003年3月2003年6月2003年9月2003年12月2004年3月2004年6月2004年9月 百分比32%6%8%10%10%6%8%10%10% 銷售收入15848.892971.673962.224952.784952.782971.673962.224952.784952.78

5、實(shí)現(xiàn)銷售計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)

要實(shí)現(xiàn)如上計(jì)劃，首先整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情應(yīng)沒有大的變化，其次工程進(jìn)度應(yīng)能按計(jì)劃進(jìn)行，再次按揭應(yīng)如期跟進(jìn)，同時(shí)要求企業(yè)作好營(yíng)銷工作，加大促銷力度，實(shí)現(xiàn)銷售進(jìn)度。任何一環(huán)發(fā)生變化均將影響銷售計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)。

五、項(xiàng)目分析

1．“××××”項(xiàng)目有如下優(yōu)勢(shì)：

A.“××××”三面環(huán)水，緊鄰××公園，××大學(xué)，文化底蘊(yùn)濃厚，地理位置優(yōu)越，且位于二環(huán)路以內(nèi)，就目前房地產(chǎn)分布來(lái)說(shuō)，類似高檔別墅區(qū)有如此優(yōu)越地理位置的較少。同時(shí)順江路、龍舟路的整治完成，沿河人文環(huán)境自然環(huán)境都得到了很大的改善，交通更加便利，整個(gè)區(qū)域的居住條件得到了很大的提高。

B．“××××”居住小區(qū)總平面布局采用行列式和組團(tuán)式布置相結(jié)合，大部分住宅樓為南北朝向、采光好。住宅采用錯(cuò)排，較好的克服了行列式空間布局單調(diào)的不足，建筑風(fēng)格具有地方特色，小區(qū)景觀通透，這些都構(gòu)成了××××獨(dú)特的賣點(diǎn)。

C.“××××”居住小區(qū)為大規(guī)模聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅居住小區(qū)，這在目前XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)上比較少見，相對(duì)與其他小區(qū)內(nèi)聯(lián)排別墅來(lái)說(shuō)，在通風(fēng)、采光、隱蔽性方面都略勝一籌，同時(shí)較單一的戶型也促成了購(gòu)買者文化收入層次的均等性，這有利于小區(qū)環(huán)境的建設(shè)，為小區(qū)營(yíng)造較高的居住質(zhì)量。

D.XX××房地產(chǎn)有限公司是××××集團(tuán)股份有限公司的下屬企業(yè)，××集團(tuán)已在全國(guó)成功開發(fā)了數(shù)個(gè)精品樓盤，其開發(fā)的樓盤均具有過(guò)硬的質(zhì)量、完善的售后服務(wù)及專業(yè)的物業(yè)管理。××的品牌就是對(duì)其開發(fā)樓盤的質(zhì)量保證。

E.沙河的綜合治理，將給沿岸的土地帶來(lái)一個(gè)可觀的增值空間。經(jīng)有關(guān)專家分析，在未來(lái)3－5年內(nèi)，沙河沿岸土地的增值幅度將超過(guò)60％，整治后的沙河，將使該區(qū)域的居住環(huán)境得到較大改觀，特別是東湖公園的建設(shè)，將促進(jìn)整個(gè)××村大環(huán)境的提升，該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的投資價(jià)值。

2．“××××”項(xiàng)目有如下劣勢(shì)： A.“××××”與“××園”、“××花園”等小區(qū)相比，后者位于城南，城南的發(fā)展已成氣候，周邊修建的小區(qū)檔次接近，業(yè)主文化層次收入水平接近，社區(qū)環(huán)境成熟。而“××××”所在區(qū)域目前還沒有在檔次上與其相提并論的樓盤，要想將整個(gè)片區(qū)營(yíng)造成高檔居住小區(qū)，周邊樓盤開發(fā)情況對(duì)其有直接的影響。

Ｂ.雖然政府對(duì)沙河沿線規(guī)劃區(qū)內(nèi)整治改造已開始著手進(jìn)行，但實(shí)施工程中存在很大的難度，整個(gè)過(guò)程至少需要３至５年的時(shí)間，在這段時(shí)間里，周邊環(huán)境不可能有太大的改善,這將對(duì)小區(qū)的居住環(huán)境不利。C．“××××”居住小區(qū)雖然小區(qū)內(nèi)設(shè)有會(huì)所、幼兒園等但是 目前周邊缺乏超市、菜市等，日常生活不十分便利。

D.小區(qū)內(nèi)１５％為復(fù)式別墅，復(fù)式別墅不帶私家車庫(kù)，雖然開發(fā)商承諾每戶贈(zèng)送一個(gè)露天車位，但作為高檔住宅小區(qū)車位比仍略顯不足，且露天停車會(huì)在一定程度上影響小區(qū)的美觀及車輛的通行。E.該項(xiàng)目主要針對(duì)高收入人群，這部分消費(fèi)雖然存在，但是畢竟有限，同時(shí)“××花園”、“××園”、“××新城”等高檔居住小區(qū)也修建了類似的聯(lián)排別墅，消費(fèi)者選擇較多。“××××”項(xiàng)目規(guī)模較大，共403套，因此預(yù)期銷售情況不會(huì)太樂觀，開發(fā)商應(yīng)加大營(yíng)銷力度。

第五章投資估算和籌資評(píng)價(jià)

一、投資估算

(一)投資估算的范圍及依據(jù)

1、估算范圍：“××××”工程規(guī)劃總占地245畝，凈地183.58畝,總建筑面積116092.11平方米，其中：帶半地下室的三層聯(lián)排別墅建筑面積為93194.51平方米，無(wú)地下室的四層復(fù)式別墅建筑面積為17967.60平方米，另外修建少量的社區(qū)配套設(shè)施，建筑面積為4930平方米，均為框架結(jié)構(gòu)、獨(dú)立基礎(chǔ)。住宅內(nèi)裝修按清水房測(cè)算（含廚衛(wèi)），外墻為外墻漆和石材相結(jié)合，坡屋面為彩色波紋瓦。投資估算包括項(xiàng)目從籌建到竣工驗(yàn)收所需的全部土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、房屋開發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)、銷售費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)、相關(guān)費(fèi)稅和其他費(fèi)用。

2、評(píng)估依據(jù)：“××××”工程投資估算是依據(jù)企業(yè)提供的設(shè)計(jì)方案、經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)的總平方案、產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處的面積核定報(bào)告、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、已投入費(fèi)用憑證、各專業(yè)簽定的合同及附件、協(xié)議書等，依據(jù)《XX市城區(qū)土地級(jí)別與基價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》、《XX省建筑工程計(jì)價(jià)定額》SGD1-2000、《XX省裝飾工程計(jì)價(jià)定額》SGD2-2000、《XX省安裝工程計(jì)價(jià)定額》SGD3－6-2000、《XX省工程費(fèi)用定額》SGD7-2000等有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)備價(jià)格和材料預(yù)算價(jià)格均按現(xiàn)行價(jià)格計(jì)算，并結(jié)合項(xiàng)目自身結(jié)構(gòu)情況，本著“客觀、公正、謹(jǐn)慎”原則測(cè)算的。

（二）項(xiàng)目總投資的構(gòu)成

該項(xiàng)目總投資40573.09萬(wàn)元，其中項(xiàng)目開發(fā)成本（土地、房屋開發(fā)費(fèi)及其他）35679.20萬(wàn)元，開發(fā)費(fèi)用（財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用）4893.89萬(wàn)元。經(jīng)評(píng)定單方成本為3494.91元/平方米；其中：土地1489.04元/平方米、前期工程費(fèi)68.30元/平方米，房屋開發(fā)費(fèi)為1327.16元/平方米、費(fèi)稅(主要為綜合報(bào)建費(fèi)、集資費(fèi))140.85元/平方米、期間費(fèi)用421.55元/平方米，其他費(fèi)用8.19元/平方米，不可預(yù)見費(fèi)39.82元/平方米。投資估算明細(xì)見附表。投資估算明細(xì)表 單位：萬(wàn)元；平方米

序號(hào)費(fèi)用名稱投資額萬(wàn)元單位經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)占總投資%備注 工程量單位指標(biāo)

合計(jì)40573.09平方米116092.113494.91100.00%(該指標(biāo)不含營(yíng)業(yè)稅費(fèi)）

一土地費(fèi)用17286.52平方米122622.001409.7442.61%凈地 1土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)15770.00平方米122623.001286.0638.87%凈地 2土地使用費(fèi)24.52平方米122624.000.200.06%按10年交，不含代征地

3契稅、手續(xù)費(fèi)266.00平方米122624.0021.690.66%按實(shí)際支出 4土地出讓金1226.00平方米122624.00100.003.02%按合同 二前期工程費(fèi)792.89平方米122624.0064.661.95% 1土地勘測(cè)費(fèi)90.95平方米122624.000.000.22%按合同

2規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)417.00平方米122624.000.001.03%按合同及補(bǔ)充資料計(jì)

3可研報(bào)告費(fèi)11.00平方米122624.000.000.03%按合同及補(bǔ)充資料計(jì) 4三通一平183.94平方米122624.0015.000.45%參照XX地區(qū)目前的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

5開口占道費(fèi)84.00米283.000.21%參照XX地區(qū)目前的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 6小區(qū)招標(biāo)6.00平方米1226243.000.01%按實(shí)際發(fā)生額 三房屋開發(fā)費(fèi)15407.29平方米116092.111327.1637.97% 1建安工程費(fèi)10588.93平方米111162.11952.5726.10%按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算

1.1聯(lián)排別墅9026.02平方米93194.51968.5122.25%按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算

1.1.1主體土建6714.90平方米93194.51720.5316.55%按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算

1.1.2初裝費(fèi)用1339.57平方米93194.51143.743.30%按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算

1.1.3給排水347.90平方米93194.5137.330.86%按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算

1.1.4照明系統(tǒng)362.71平方米93194.5138.920.89%按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算

1.1.5弱電系統(tǒng)260.94平方米93194.5128.000.64%按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算

1.2復(fù)式別墅1562.92平方米17967.60869.853.85%按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算 1.2.1主體土建1148.99平方米17967.60639.482.83%按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算

1.2.2初裝費(fèi)用224.67平方米17967.60125.040.55%按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算

1.2.3給排水67.06平方米17967.6037.320.17%按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算

1.2.4照明系統(tǒng)71.90平方米17967.6040.0190.18%按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算

1.2.5弱電系統(tǒng)50.29平方米17967.627.990.12%按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算

附屬工程費(fèi)1453.06平方米49303.58%按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算 3室外工程費(fèi)3365.308.29%按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算

四其他費(fèi)用95.12萬(wàn)平方米9.51181110.000.23%按XX市行業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 六管理費(fèi)用1485.83萬(wàn)元49527.83.00%3.66%按行業(yè)平均水平七銷售費(fèi)用1485.83萬(wàn)元49527.83.00%3.66%按行業(yè)平均水平八財(cái)務(wù)費(fèi)用1922.23萬(wàn)元38650.864.00%4.74%按同期國(guó)庫(kù)券利率加融資費(fèi)率計(jì)

1其中：土地利息1067.66平方米122624.001%2.63%從2000年9月簽合同次月開始計(jì)算(見財(cái)務(wù)費(fèi)用）

九不可預(yù)見費(fèi)462.22萬(wàn)元15407.33.00%1.14%按房屋開發(fā)費(fèi)用的3%計(jì)

十相關(guān)報(bào)建集資費(fèi)1635.17萬(wàn)平方米9.511811171.914.03% 1綜合報(bào)建費(fèi)1331.65萬(wàn)平方米9.511811140.003.28%按目前XX市有關(guān)規(guī)定

2自來(lái)水集資貼費(fèi)100.00萬(wàn)元0.25%供水表口徑150，按目前XX市有關(guān)規(guī)定。

3電貼費(fèi)44.33戶4031100.000.11%戶表工程。

4天然氣集資費(fèi)159.19戶4033950.000.39%按目前XX市有關(guān)規(guī)定。

(三)投資估算說(shuō)明

1、土地費(fèi)用

按企業(yè)與××國(guó)際投資有限公司簽定的聯(lián)合建房合同為依據(jù)，確認(rèn)項(xiàng)目用地單價(jià)為48萬(wàn)元/畝(含待征地)，契稅按實(shí)際繳款憑證266萬(wàn)元計(jì)算，土地管理費(fèi)按實(shí)際繳款憑證24.52萬(wàn)元計(jì)算。截止評(píng)估基準(zhǔn)日實(shí)際繳納土地費(fèi)用為16186萬(wàn)元。

2、前期工程費(fèi)

根據(jù)合同、協(xié)議價(jià)格，企業(yè)實(shí)際規(guī)劃勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)共計(jì)為792.88萬(wàn)元

3、房屋開發(fā)費(fèi)(1)建安工程費(fèi)

建安工程費(fèi)采用投資指標(biāo)估算法。投資指標(biāo)以2000年《XX省建筑工程計(jì)價(jià)定額》和《全國(guó)統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額XX省估算表》為基礎(chǔ)，參照XX地區(qū)同類建筑技術(shù)水平，本次確定為：聯(lián)排別墅319套，復(fù)式別墅84套。聯(lián)排別墅建筑按968.51元/平方米，復(fù)式別墅按869.85元/平方米計(jì)算，小區(qū)附屬工程1453.06萬(wàn)元，其中文化活動(dòng)中心863.66萬(wàn)元、幼兒園233.16萬(wàn)元、配電房35.44萬(wàn)元、門衛(wèi)及大門46.64萬(wàn)元、網(wǎng)球場(chǎng)19.57萬(wàn)元、游泳池111.89萬(wàn)元、圍墻142.7萬(wàn)元。(2)室外工程費(fèi)

按照XX行業(yè)標(biāo)準(zhǔn),參照企業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，室外工程總造價(jià)3365.30萬(wàn)元，其中土石方及場(chǎng)平233.22萬(wàn)元、道路229.58萬(wàn)元、給排水410.63萬(wàn)元、電器設(shè)備及管網(wǎng)749.40萬(wàn)元、弱電系統(tǒng)277.18萬(wàn)元、園區(qū)綠化及室外景觀1353.3萬(wàn)元、照明111.99萬(wàn)元。

4、管理費(fèi)用

包括企業(yè)所屬內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，以及行政管理部門為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。管理費(fèi)用根據(jù)該行業(yè)的平均水平按房屋銷售收入的3%計(jì)取，合計(jì)為1485.83萬(wàn)元。

5、銷售費(fèi)用

系指房屋銷售過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用（含廣告費(fèi)）以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。根據(jù)該行業(yè)的平均水平按房屋銷售收入的3%計(jì)取，合計(jì)為1485.83萬(wàn)元。

6、財(cái)務(wù)費(fèi)用 主要為建設(shè)項(xiàng)目占用全部資金(扣除財(cái)務(wù)費(fèi)用外的總投資)的時(shí)間成本，按三年期國(guó)債利率適當(dāng)考慮風(fēng)險(xiǎn)因素計(jì)算(利率確定按4%計(jì)算)，時(shí)間為2年，并假設(shè)這期間資金為均勻投入，合計(jì)為1922.23萬(wàn)元。

7、不可預(yù)見費(fèi)用

是指在概算及投資估算中難以預(yù)料的、在工程建設(shè)過(guò)程中可能發(fā)生的工程費(fèi)用,按XX市行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以房屋開發(fā)費(fèi)用的3%計(jì)取,合計(jì)462.22萬(wàn)元。

8、其他費(fèi)用

主要包括臨時(shí)用地費(fèi)、臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、施工圖預(yù)算和標(biāo)底編制費(fèi)、審查費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程總承包費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等費(fèi)用。該費(fèi)用按平均水平結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況確定為10元/平方米估算，合計(jì)為95.12萬(wàn)元。

9、相關(guān)費(fèi)稅

(1)按照XX市相關(guān)報(bào)建費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，合計(jì)為1331.65萬(wàn)元。(2)自來(lái)水集資、貼費(fèi)(1個(gè)DN150):100萬(wàn)元;(3)電集資、貼費(fèi):44.33萬(wàn)元;(4)天然氣集資費(fèi):159.19萬(wàn)元。

以上報(bào)建、集資費(fèi)合計(jì)為1635.17萬(wàn)元。

二、投資來(lái)源及籌資評(píng)價(jià) 項(xiàng)目總投資約40573.09萬(wàn)元，其中項(xiàng)目開發(fā)成本（土地、房屋開發(fā)費(fèi)及其他）35679.20萬(wàn)元，開發(fā)費(fèi)用（財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用）4893.89萬(wàn)元；該項(xiàng)目投資來(lái)源為：企業(yè)自籌資金12478.55萬(wàn)元，工行土地儲(chǔ)備貸款7000萬(wàn)元（到期××集團(tuán)代還，詳見附件：××集團(tuán)承諾函，截止2002年11月末已歸還1100萬(wàn)元），中行流動(dòng)資金貸款2000萬(wàn)元（2003年到期），向工行新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款5383.08萬(wàn)元，銷售滾動(dòng)投入13711.46萬(wàn)元，截止評(píng)估基準(zhǔn)日，該項(xiàng)目已投入資金為29229.93萬(wàn)元。售房收入的測(cè)算詳見第四章。根據(jù)企業(yè)提供的財(cái)務(wù)報(bào)表和繳款單據(jù)（已與會(huì)計(jì)憑證進(jìn)行抽樣核對(duì)無(wú)誤），企業(yè)自籌資金其構(gòu)成是：

截止2002年9月30日的所有者權(quán)益為7852.44萬(wàn)元，××集團(tuán)對(duì)該項(xiàng)目的撥款4626.11萬(wàn)元，自籌資金合計(jì)為12478.55萬(wàn)元，占項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資的比例為30.76％。符合總行關(guān)于項(xiàng)目自籌資金比例須在30%以上的規(guī)定。

三、項(xiàng)目投資計(jì)劃評(píng)價(jià)

依據(jù)企業(yè)已報(bào)建資料和方案，考慮該項(xiàng)目房地產(chǎn)業(yè)普遍的資金運(yùn)作流程和目前工程建設(shè)進(jìn)程，該項(xiàng)目建設(shè)期確定為17個(gè)月，即2001年8月―2002年12月。該項(xiàng)目2001年8月以前為購(gòu)買土地、籌備報(bào)建，其投資額約為16693萬(wàn)元；2001年8月―2002年12月為房屋主體建設(shè)期，其投資額約為15919.95萬(wàn)元，主要是土地款遺留部分、工程費(fèi)及期間費(fèi)用支出，資金來(lái)源為銀行貸款及預(yù)售收入。本次評(píng)估認(rèn)為該項(xiàng)目的建設(shè)工期適度、分年度投資計(jì)劃合理，該項(xiàng)目投融資可行。

四、有關(guān)說(shuō)明

本章投資估算和資金籌措評(píng)價(jià)基于以下前提條件：

1、建設(shè)期間不發(fā)生大的不可抗力災(zāi)害及影響工程進(jìn)度的其它因素，預(yù)定建設(shè)工期能得到保證；

2、初設(shè)方案無(wú)大的調(diào)整，建筑面積無(wú)大的變化

3、國(guó)家費(fèi)稅標(biāo)準(zhǔn)無(wú)大的調(diào)整；

4、企業(yè)所提供的資料真實(shí)可靠。

第六章償債能力評(píng)估

一、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益預(yù)測(cè)

項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)是根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系，分析、計(jì)算項(xiàng)目直接發(fā)生的成本和費(fèi)用，編制財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目的盈利能力，據(jù)以判別項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。(一)預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)的選定

1.本次項(xiàng)目預(yù)測(cè)建設(shè)期為2001年8月至2002年12月，銷售期為2001年12月至2004年9月。2.經(jīng)營(yíng)期總收入的測(cè)算以其可售面積及平均售價(jià)為依據(jù)，在充分考慮項(xiàng)目工程進(jìn)度以及按揭的跟進(jìn)時(shí)間，按XX市同類地區(qū)相似項(xiàng)目的銷售規(guī)律，基于謹(jǐn)慎原則確定銷售回款計(jì)劃見第四章。3.經(jīng)營(yíng)期成本及費(fèi)用的預(yù)測(cè)

(1)按銷售比例分計(jì)算期結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本。

(2)營(yíng)業(yè)稅金及附加預(yù)測(cè)：營(yíng)業(yè)稅按收入的5%計(jì)算，城市維護(hù)建設(shè)稅按營(yíng)業(yè)稅的7%計(jì)算，教育費(fèi)附加按營(yíng)業(yè)稅的3%計(jì)算，交通費(fèi)附加按營(yíng)業(yè)稅的4%計(jì)算，所得稅按33%計(jì)提。

(3)銷售費(fèi)用：銷售費(fèi)用按年銷售收入的3%計(jì)算(已計(jì)入開發(fā)費(fèi)用)。(4)管理費(fèi)用：各年預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)按年銷售收入的3%計(jì)算(已計(jì)入開發(fā)費(fèi)用)。

(5)財(cái)務(wù)費(fèi)用：根據(jù)建設(shè)期進(jìn)行計(jì)算，詳見第五章財(cái)務(wù)費(fèi)用說(shuō)明。4.財(cái)務(wù)指標(biāo)測(cè)算假設(shè)條件

(1)國(guó)家對(duì)個(gè)人金融政策(按揭等)不發(fā)生大的變化。

(2)XX市房地產(chǎn)尤其是項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)不發(fā)生不可抗力因素影響造成的大的波動(dòng)。

(3)項(xiàng)目銷售面積、工程整體動(dòng)工及分年投資不發(fā)生變化，且項(xiàng)目在預(yù)測(cè)期全部銷售完畢。5.特殊處理

因在成本測(cè)算中考慮了每戶天然氣集資、安裝費(fèi)，而這筆費(fèi)用開發(fā)企業(yè)不再?gòu)馁?gòu)房者中單獨(dú)收取。(二)靜態(tài)效益指標(biāo) 經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期利潤(rùn)總額、稅后利潤(rùn)、總成本利潤(rùn)率、銷售利潤(rùn)率分別為 表6-1靜態(tài)效益指標(biāo)表 指標(biāo)名稱指標(biāo)數(shù)值單位備注 利潤(rùn)總額6131.60萬(wàn)元 凈利潤(rùn)4108.17萬(wàn)元 總成本利潤(rùn)率15.11% 銷售凈利潤(rùn)率8.29%

二、項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析

經(jīng)過(guò)評(píng)估測(cè)算，該項(xiàng)目的各項(xiàng)盈利能力指標(biāo)測(cè)算結(jié)果如下(詳見評(píng)估主表2)：

1.內(nèi)部投資收益率：按全部投資計(jì)為26.77%；

2.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(還原利率10%)：按全部投資計(jì)為3341.04萬(wàn)元； 3.動(dòng)態(tài)投資回收期(還原利率10%)：按全部投資計(jì)為2.03年； 由以上可以看出，該項(xiàng)目?jī)?nèi)部投資收益率大于設(shè)定的折現(xiàn)率，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說(shuō)明該項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)可行。

三、資金來(lái)源與運(yùn)用分析

根據(jù)第五章投資來(lái)源及籌資評(píng)價(jià)，該項(xiàng)目建設(shè)資金由三部分構(gòu)成，本次新增5383.08萬(wàn)元貸款便能滿足資金運(yùn)用，保證項(xiàng)目的順利實(shí)施。詳見評(píng)估主表1。

第二篇：某房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告

某房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告

報(bào)告摘要

本報(bào)告是一份房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告。報(bào)告通過(guò)對(duì)借款人、項(xiàng)目、市場(chǎng)、籌資、財(cái)務(wù)、貸款風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)得出項(xiàng)目投資計(jì)劃可行，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)符合貸款要求的結(jié)論。

成都精至誠(chéng)房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司

房地產(chǎn)開發(fā)貸款評(píng)估報(bào)告 項(xiàng)目名稱：“××××”項(xiàng)目 企業(yè)名稱：四川××房地產(chǎn)有限公司

評(píng)估單位：成都精至誠(chéng)房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司

二ΟΟ二年十一月二十九日

目 錄 第一章 概 要

一、借款人評(píng)價(jià)

二、項(xiàng)目評(píng)價(jià)

三、市場(chǎng)評(píng)價(jià)

四、投資籌資評(píng)價(jià)

五、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

六、貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)

七、評(píng)估結(jié)論 第二章 借款人評(píng)價(jià)

一、借款人概況

二、經(jīng)營(yíng)者素質(zhì)及管理水平

三、信用狀況評(píng)價(jià)

四、資產(chǎn)負(fù)債分析

五、盈利能力及資產(chǎn)運(yùn)用效率

六、現(xiàn)金流量分析

七、信用狀況評(píng)價(jià)

八、企業(yè)前景評(píng)價(jià) 第三章 項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià)

一、項(xiàng)目建設(shè)的必要性

二、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和建設(shè)

三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)程評(píng)價(jià)

四、項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià)

五、設(shè)計(jì)單位資質(zhì)評(píng)價(jià)

六、施工、監(jiān)理單位資質(zhì)評(píng)價(jià)

七、環(huán)境保護(hù)評(píng)價(jià) 第四章 市場(chǎng)評(píng)估

一、市場(chǎng)供求狀況及其發(fā)展趨勢(shì)分析

二、城東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

三、市場(chǎng)定位分析

四、市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析

五、項(xiàng)目分析 第五章 投資估算和籌資評(píng)價(jià)

一、投資估算

二、投資來(lái)源及籌資評(píng)價(jià)

三、項(xiàng)目投資計(jì)劃評(píng)價(jià)

四、有關(guān)說(shuō)明 第六章 償債能力評(píng)估

一、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益預(yù)測(cè)

二、項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析

三、資金來(lái)源與運(yùn)用分析

四、項(xiàng)目?jī)攤芰υu(píng)估

五、項(xiàng)目敏感性分析 第七章 貸款風(fēng)險(xiǎn)與效應(yīng)評(píng)價(jià)

一、定量分析

二、定性分析

三、貸款擔(dān)保評(píng)價(jià)

第一章 概 要

根據(jù)四川××房地產(chǎn)有限公司開發(fā)“××××”工程申請(qǐng)貸款的需要，經(jīng)工行×××支行初審，并報(bào)工行×分行營(yíng)業(yè)部住房信貸處研究決定，組成評(píng)估小組，于2002年11月24日對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行全面評(píng)估（評(píng)估基準(zhǔn)日確定為2002年9月30日）。根據(jù)項(xiàng)目的現(xiàn)有資料、開發(fā)現(xiàn)狀、項(xiàng)目實(shí)施條件和可操作的方案，參照工行“房地產(chǎn)開發(fā)貸款評(píng)估辦法”的要求，評(píng)估組采用必要的評(píng)估程序，通過(guò)對(duì)借款人綜合情況及開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件、市場(chǎng)及預(yù)測(cè)、效益、風(fēng)險(xiǎn)等多方面分析得出評(píng)估結(jié)論，并于2002年11月29日完成評(píng)估工作。現(xiàn)將評(píng)估報(bào)告簡(jiǎn)要概述如下：

一、借款人評(píng)價(jià) 四川××房地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱四川××）成立于1999年7月22日，是××××集團(tuán)股份有限公司下屬的全資公司。法人代表×××，注冊(cè)資本2000萬(wàn)元，分別由××××集團(tuán)股份有限公司投資1800萬(wàn)元和××××房地產(chǎn)有限公司投資200萬(wàn)元構(gòu)成；公司主營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)，具有房地產(chǎn)三級(jí)開發(fā)資質(zhì)。2001年1月起正式進(jìn)行“××××”聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅高檔住宅小區(qū)項(xiàng)目開發(fā)。在近1年的銷售時(shí)間里，在成都市激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，“××× ×”業(yè)已取得近2.5億元的銷售佳績(jī)，實(shí)際到帳銷售收入為15848.89元。截止2002年9月，公司資產(chǎn)總額為21335萬(wàn)元，負(fù)債總額為13482 萬(wàn)元，所有者權(quán)益為7852萬(wàn)元。四川××在工行×××支行開有一般結(jié)算帳戶。截止2002年9月30日，在工行×××支行存款余額為557萬(wàn)元；公司借款余額9000萬(wàn)元，其中工行×××支行借款7000萬(wàn)元，中行××支行借款2000萬(wàn)元，均按時(shí)付息，無(wú)借款逾期現(xiàn)象發(fā)生。企業(yè)無(wú)不良信用記錄，2002年經(jīng)工行×分行審核評(píng)定信用等級(jí)為未評(píng)級(jí)。

通過(guò)資產(chǎn)負(fù)債率、盈利能力及資產(chǎn)運(yùn)用效率、現(xiàn)金流量的分析，得出以下結(jié)論：企業(yè)所有者權(quán)益呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì),自身積累增加,對(duì)負(fù)債的依賴程度減小，有較強(qiáng)的付息能力、融資能力和償債能力。

二、項(xiàng)目評(píng)價(jià)

“××××”居住小區(qū)項(xiàng)目，位于成都市東南部錦江區(qū)××鄉(xiāng)

永興村三、四組（×××村）二環(huán)路內(nèi)側(cè)×××米，地理位置優(yōu)越，交通便利。該項(xiàng)目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可銷售面積95,118平方米，贈(zèng)送面積16,044平方米），會(huì)所 2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。

項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)有52幢住宅樓和配套建筑，住宅戶型均為躍層式聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，面積在160平方米到298平方米之間，共403套，其中聯(lián)排別墅319套、復(fù)式別墅84套。項(xiàng)目容積率0.95，綠化率53%。

項(xiàng)目各項(xiàng)報(bào)批手續(xù)齊備，建筑勘察、設(shè)計(jì)、建設(shè)、監(jiān)理單位均具有相應(yīng)資質(zhì)。小區(qū)于2001年8月全面開工，截止2002年11月已完成52棟住宅項(xiàng)目土建工程、外立面裝飾和水電氣安裝；游泳池、配套用房、小區(qū)道路和景觀綠化工程建設(shè)還在進(jìn)行之中，預(yù)計(jì)在2002年12月完工交房。

三、市場(chǎng)評(píng)價(jià)

根據(jù)企業(yè)提供的資料，“××××”項(xiàng)目定位為大規(guī)模高檔聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅小區(qū)，該項(xiàng)目具有地理位置優(yōu)越，小區(qū)環(huán)境別具一格等優(yōu)越性，同時(shí)存在小區(qū)內(nèi)車位比不足，定位較高，銷售不容樂觀等劣勢(shì)。通過(guò)選取交易實(shí)例進(jìn)行分析，得出聯(lián)排別墅平均售價(jià)5391元/ m2，復(fù)式別墅平均售價(jià)4183元/ m2。本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)銷售收入聯(lián)排別墅43466.61萬(wàn)元，復(fù)式別墅6061.17萬(wàn)元,預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷售收入49527.78萬(wàn)元。

四、投資籌資評(píng)價(jià)

根據(jù)企業(yè)提供的經(jīng)規(guī)劃局批準(zhǔn)的總平方案，參考該開發(fā)企業(yè)在同類項(xiàng)目上的開發(fā)成本以及成都市同類建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合項(xiàng)目自身情況，經(jīng)測(cè)算該項(xiàng)目總投資40573.09萬(wàn)元，其中項(xiàng)目開發(fā)成本（土地、房屋開發(fā)費(fèi)及其他）35679.20萬(wàn)元，開發(fā)費(fèi)用（財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用）4893.89萬(wàn)元。經(jīng)評(píng)定單方成本為3494.91元/平方米；其中：土地1489.04元/平方米、前期工程費(fèi)68.30元/平方米，房屋開發(fā)費(fèi)為 1327.16元/平方米、費(fèi)稅(主要為綜合報(bào)建費(fèi)、集資費(fèi))140.85元/平方米、期間費(fèi)用421.55元/平方米，其他費(fèi)用8.19元/平方米，不可預(yù)見費(fèi)39.82元/平方米。

企業(yè)自籌資金12478.55萬(wàn)元，工行土地儲(chǔ)備貸款7000萬(wàn)元（到期××集團(tuán)代還，詳見附件：××集團(tuán)承諾函，截止2002年11月末，已歸還1100萬(wàn)元），中行流動(dòng)資金貸款2000萬(wàn)元（2003年到期），向工行新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款5383.08萬(wàn)元，銷售滾動(dòng)投入 13711.46萬(wàn)元。企業(yè)自籌資金占總投資的30.76%，符合規(guī)定的貸款要求，截止評(píng)估基準(zhǔn)日，該項(xiàng)目已投入資金為29229.93萬(wàn)元。

五、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

經(jīng)過(guò)評(píng)估測(cè)算，該項(xiàng)目的各項(xiàng)盈利能力指標(biāo)測(cè)算結(jié)果如下：（詳見評(píng)估主表4項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表）

1、項(xiàng)目建成后將實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)4108.17萬(wàn)元；

2、內(nèi)部投資收益率：按全部投資計(jì)為26.77%；

3、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（還原利率10％）：按全部投資計(jì)為3341.04萬(wàn)元；

4、動(dòng)態(tài)投資回收期(還原利率10%)：按全部投資計(jì)為2.03年；

由以上可以看出，該項(xiàng)目?jī)?nèi)部投資收益率均大于設(shè)定的基準(zhǔn)收益率（設(shè)定的基準(zhǔn)收益率為10％），財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說(shuō)明該項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)按×行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)可行。

六、貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)

通過(guò)定性及定量分析，項(xiàng)目財(cái)務(wù)抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。

通過(guò)定量計(jì)算，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為AA級(jí)，貸款項(xiàng)目綜合風(fēng)險(xiǎn)度為0.25，低于風(fēng)險(xiǎn)度0.6的界限值。

該公司向×行提出貸款擔(dān)保方式為其母公司××××集團(tuán)提供擔(dān)保，經(jīng)對(duì)擔(dān)保企業(yè)提供的經(jīng)過(guò)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析，擔(dān)保方××××集團(tuán)股份有限公司2001年所有者權(quán)益為16.8億元，其中未分配利潤(rùn)為2.87億元，對(duì)外擔(dān)保為1.9億元，且全部為集團(tuán)內(nèi)部擔(dān)保。財(cái)務(wù)狀況良好，擔(dān)保方式可行。

七、評(píng)估結(jié)論

評(píng)估小組經(jīng)過(guò)對(duì)企業(yè)綜合情況、項(xiàng)目建設(shè)條件、投資估算，籌資、銷售及償債能力、貸款風(fēng)險(xiǎn)及效應(yīng)等多方面進(jìn)行分析測(cè)算，認(rèn)為：“××××”項(xiàng)目建設(shè)條件具備，目前，土建已完成90％，景觀已完成40％，投資計(jì)劃可行，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)符合貸款要求，項(xiàng)目被評(píng)為AA級(jí)，具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，該公司向× 行提出貸款擔(dān)保方式為其母公司××××集團(tuán)提供擔(dān)保，經(jīng)對(duì)擔(dān)保企業(yè)提供的經(jīng)過(guò)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析，擔(dān)保方××××集團(tuán)股份有限公司2001年所有者權(quán)益為 16.8億元，其中未分配利潤(rùn)為2.87億元，財(cái)務(wù)狀況良好，擔(dān)保方式可行。由于項(xiàng)目在建設(shè)條件和市場(chǎng)銷售等方面存在一定程度風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)對(duì)項(xiàng)目資金?？顚Ｓ?，對(duì)房屋開發(fā)及銷售回籠資金全程監(jiān)控，做好貸后管理工作。

第二章 借款人評(píng)價(jià)

一、借款人概況

并通過(guò)了“ 四川××房地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱四川××）成立于1999年7月22日，是××××集團(tuán)股份有限公司下屬的全資公司。法人代表×××，注冊(cè)資本2000 萬(wàn)元，分別由××××集團(tuán)股份有限公司投資1800萬(wàn)元和××××房地產(chǎn)有限公司投資200萬(wàn)元構(gòu)成；該公司主營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)，具有房地產(chǎn)三級(jí)開發(fā)資質(zhì)。

四川××房地產(chǎn)有限公司在成立之初就嚴(yán)格管理，建立了一整套嚴(yán)格的管理制度。作為××××集團(tuán)有限公司開拓中國(guó)西部市場(chǎng)的橋頭堡，四川× ×在最初的兩年主要代表集團(tuán)從事戰(zhàn)略性工作，包括市場(chǎng)考察，戰(zhàn)略咨詢等，沒有實(shí)際操作項(xiàng)目。該公司于2001年1月起正式進(jìn)行“××××”聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅高檔住宅小區(qū)項(xiàng)目開發(fā)。“××××”于2001年8月正式開發(fā)，2001年12月8日正式開盤發(fā)售，在近1年的銷售時(shí)間里，在成都市激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，“××××”業(yè)已取得近2.5億元的銷售佳績(jī)。售房率已接近50%。開盤以來(lái)，“××××”已獲得2001“成都市10大金獎(jiǎng)樓盤”和“群眾最喜愛的樓盤”等榮譽(yù)亞太村生態(tài)住宅小區(qū)”的評(píng)審、2002年6月份在由建設(shè)部主辦的2002年中國(guó)住宅創(chuàng)新奪標(biāo)評(píng)選中，獲“創(chuàng)新示范樓盤”綜合大獎(jiǎng)。

二、經(jīng)營(yíng)者素質(zhì)及管理水平

四川××房地產(chǎn)有限公司產(chǎn)權(quán)明晰，制度完善，對(duì)內(nèi)對(duì)外經(jīng)濟(jì)關(guān)系清晰，無(wú)對(duì)外投資和訴訟等法律事宜。公司下設(shè)工程部、配套部、開發(fā)部、銷售部、策劃部、行政部和財(cái)務(wù)部7個(gè)部門；現(xiàn)有正式職工34人，其中博士1人，碩士5人，本科24人，大專4人；具有高級(jí)職稱4人，中初級(jí)職稱28人，公司人員配置優(yōu)勢(shì)明顯，素質(zhì)較高，具有一定的專業(yè)技術(shù)水平。四川××房地產(chǎn)有限公司主要領(lǐng)導(dǎo)人基本情況如下： 法人代表：×××，男，39歲，碩士?？偨?jīng)理：×××，男，39歲，碩士。副總經(jīng)理：××，男，47歲，博士。財(cái)務(wù)部經(jīng)理：×××，男，28歲。

三、信用狀況評(píng)價(jià)

該公司在工行×××支行開有一般結(jié)算帳戶。截止2002年9月末，該公司在工行×××支行存款余額為557萬(wàn)元；公司借款余額9000萬(wàn)元，其中工行×××支行借款7000萬(wàn)元，中行××支行借款2000萬(wàn)元，均按時(shí)付息，無(wú)借款逾期現(xiàn)象發(fā)生。企業(yè)無(wú)不良信用記錄，經(jīng)省分行審核評(píng)定其2002信用等級(jí)為未評(píng)級(jí)。

四、資產(chǎn)負(fù)債分析：

企業(yè)財(cái)務(wù)狀況詳見附件企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表。公司的資產(chǎn)負(fù)債狀況及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表：

資產(chǎn)負(fù)債及償債能力指標(biāo)簡(jiǎn)表(單位:萬(wàn)元)項(xiàng)目 2000年 2001年 2002年9月 總資產(chǎn) 17000 26798 21335 總負(fù)債 15000 25442 13482 流動(dòng)資產(chǎn) 17014 26678 21172 流動(dòng)負(fù)債 0 10442 13482 所有者權(quán)益 2000 1356 7852 資產(chǎn)負(fù)債率（%）88% 94% 63% 流動(dòng)比率（%）255% 157% 速動(dòng)比率（%）112% 77%

（一）、資產(chǎn)負(fù)債趨勢(shì)分析：

下表是企業(yè)近三年資產(chǎn)負(fù)債變化趨勢(shì)(與上一年比較): 資產(chǎn)負(fù)債橫向變動(dòng)趨勢(shì)表(單位:萬(wàn)元)項(xiàng) 目 2000年 2001年 2002年9月 資產(chǎn)增長(zhǎng)絕對(duì)數(shù) 16390 9798-5463 增長(zhǎng)百分比 2686% 57%-20% 負(fù)債增長(zhǎng)絕對(duì)數(shù) 14990 10442-11960 增長(zhǎng)百分比 149900% 69%-47% 權(quán)益增長(zhǎng)絕對(duì)數(shù) 1400-644 6496 增長(zhǎng)百分比 233%-32% 479% 從上表可以看出該企業(yè)2000年、2001年總資產(chǎn)增長(zhǎng)很快,2000年末比1999年末增長(zhǎng)了2868%,2001年較2000年末增長(zhǎng)了57%，2002年9月總資產(chǎn)較2001年下降20%，負(fù)債較同期下降47%，主要是該公司2000年4月代××××集團(tuán)在成都建行貸款15000 萬(wàn)元，投入“××花園”開發(fā)項(xiàng)目，2002年3月集團(tuán)將“××花園”的股份轉(zhuǎn)讓給了合作方，提前收回投資，歸還了成都建行的15000萬(wàn)元貸款。因此該企業(yè)2002年9月的負(fù)債較同期減少11960萬(wàn)元，減少47%，相應(yīng)的減少資產(chǎn)5463萬(wàn)元，減少20%。由于資產(chǎn)減少的比例小于負(fù)債減少的比例，因此企業(yè)所有者權(quán)益呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì),企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況越來(lái)越好，凈資產(chǎn)的增加，說(shuō)明企業(yè)自身積累增加,對(duì)負(fù)債的依賴程度減小。

（二）、資產(chǎn)負(fù)債比例分析

項(xiàng) 目 2000年 2001年 2002年9月 資產(chǎn)負(fù)債率（%）88% 94% 63% 利息保障倍數(shù) 0-1.22 13.7 流動(dòng)比率（%）255% 157% 速動(dòng)比率（%）112% 77% 資產(chǎn)負(fù)債率2000年是88%，2001年是94%，2002年9月是63%，由此可以看出，企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率到評(píng)估日已經(jīng)處于一個(gè)良好的水平，低于平均值79.7%。企業(yè)的流動(dòng)比率2001年是255%，2002年9月是157%，雖然2002年較2001年有所下降，但仍然屬較好水平，趨于良好值的165.9%。企業(yè)的速動(dòng)比率2001年是112%，2002年9月是77%，雖然2002年較2001年有所下降，但仍然屬較好水平，趨于良好值87.2％。因此企業(yè)的長(zhǎng)期和短期償債能力較強(qiáng)，有較強(qiáng)的舉債能力，由于企業(yè)2002年資產(chǎn)負(fù)債率較低，盈利能力大幅提高，因而利息保障倍數(shù) 2002年9月是13.7，較平均值1.6高出12.1倍，說(shuō)明企業(yè)有較強(qiáng)的付息能力。

（三）、資產(chǎn)負(fù)債增減變化原因分析：

通過(guò)對(duì)企業(yè)近三年的資產(chǎn)負(fù)債變動(dòng)的分析，對(duì)其變動(dòng)較大的科目列舉如下：近三年企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債簡(jiǎn)表 單位：萬(wàn)元

項(xiàng) 目 2000年 2001年 2002年9月 項(xiàng) 目 2000年 2001年 2002年9月 總資產(chǎn) 17000 26798 21335 總負(fù)債 15000 25442 13482

一、流動(dòng)資產(chǎn) 17014 26678 21172

一、流動(dòng)負(fù)債 0 10442 13482 其中：貨幣資金 421 497 2241 其中短期借款 0 8500 9000 應(yīng)收帳款 0 0 7759 應(yīng)付帳款 0 0 2 短期投資 0 0 0 其他應(yīng)付 0 1343 4728 其他應(yīng)收款 16593 11252 424 預(yù)收帳款 0 787 0 預(yù)付帳款 0 3 37 存貨 0 14927 10711 其他 0 0 0

二、長(zhǎng)期負(fù)債 15000 15000 0

二、長(zhǎng)期投資 0 0 0

三、固定資產(chǎn) 0 124 158

三、所有者權(quán)益 2000 1356 7852 其中：固定資產(chǎn)清理 77 其中：股本 2000 2000 2000 固定資產(chǎn)凈值 0 124 81 資本公積 0 0 0

四、無(wú)形及遞延資產(chǎn)-14-5 4 未分配利潤(rùn) 0-644 5852 變動(dòng)說(shuō)明:

1、應(yīng)收帳款:2002年較2001年增加7759萬(wàn)元，全部是應(yīng)收客戶購(gòu)房款。

2、其他應(yīng)收款：2002年較2001年減少10828萬(wàn)元，主要原因是代集團(tuán)投資“××花園”的15000萬(wàn)元收回。

3、存貨與在建工程部分：2002年企業(yè)存貨10711萬(wàn)元全部為“××××”在建工程成本未結(jié)轉(zhuǎn)部分，2002年較2001年減少4216萬(wàn)元為已轉(zhuǎn)入經(jīng)營(yíng)成本部分。

4、其它應(yīng)付款：2002年較2001年增加3385萬(wàn)元，主要是與集團(tuán)之間往來(lái)帳款增加2248萬(wàn)元，與金立國(guó)際投資有限公司企業(yè)間借款增加500萬(wàn)元。

5、預(yù)收帳款：2002年9月較2001年減少787萬(wàn)元，主要是將預(yù)收房款確認(rèn)為收入。

6、長(zhǎng)期負(fù)債：2002年較2001年減少15000萬(wàn)元，主要是代集團(tuán)在成都建行貸款的15000萬(wàn)元，提前歸還。

五、盈利能力及資產(chǎn)運(yùn)用效率

該企業(yè)2002年9月已經(jīng)實(shí)現(xiàn)銷售收入23650萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)5852萬(wàn)元，銷售利潤(rùn)率為27.82%。下表是該企業(yè)近三年盈利指標(biāo)。單位：萬(wàn)元

項(xiàng)目 2000年 2001年 2002年9月 銷售收入 0 61 23650 利潤(rùn)總額 0-644 5852 銷售利潤(rùn)率(%)0-806.56% 27.82% 總資產(chǎn)利潤(rùn)率 0-2.4% 27.43% 凈資產(chǎn)利潤(rùn)率 0-47.42% 74.53% 存貨周轉(zhuǎn)率 0 0 148.32% 成本費(fèi)用利潤(rùn)率 0 0 34.93% 利息保障倍數(shù) 0-1.22 13.7 從上表可以看出：企業(yè)的銷售收入是逐年遞增，利潤(rùn)總額大幅增加，說(shuō)明企業(yè)的盈利能力較強(qiáng)。但2001年企業(yè)的利潤(rùn)總額虧644萬(wàn)元，銷售利潤(rùn)率是-806.56%，總資產(chǎn)利潤(rùn)率是-2.4%，凈資產(chǎn)利潤(rùn)率是-47.42%，資金運(yùn)用效率較低，具體原因主要是房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)是前期資金投入大，生產(chǎn)周期較長(zhǎng)。該公司的“××××”項(xiàng)目2001年3月才開始進(jìn)入實(shí)際運(yùn)作，因此前期資金投入大，資金運(yùn)用效率較低，2001年幾乎沒有銷售收入，所以反映出來(lái)是利潤(rùn)總額為虧損644萬(wàn)元。公司開發(fā)的“××××”項(xiàng)目于2001年12月28日才正式開盤，公司2001年沒有結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入，故此次主要對(duì)公司 2002年9月末利潤(rùn)表進(jìn)行分析。從結(jié)構(gòu)上分析：企業(yè)2002年9月的期間費(fèi)用為862萬(wàn)元，占整個(gè)銷售收入的3.64%。結(jié)合企業(yè)銷售情況分析，由于 “××××”項(xiàng)目為聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅小區(qū)，開發(fā)期較長(zhǎng)，而截止9月公司已銷售房屋接近50%，以較小的費(fèi)用投入取得較好的銷售，說(shuō)明企業(yè)的營(yíng)銷能力及內(nèi)控制度較好。從比率上分析，公司的銷售利潤(rùn)率為27.82%（介于良好值和平均值之間）、成本費(fèi)用利潤(rùn)率為34.39%（行業(yè)優(yōu)秀值）、利息保障倍數(shù)為 13.7（行業(yè)優(yōu)秀值）。從銷售利潤(rùn)率可以看出，企業(yè)具有較強(qiáng)的盈利能力；成本費(fèi)用率和利息保障倍數(shù)超過(guò)行業(yè)優(yōu)秀值，說(shuō)明企業(yè)具有較好的成本內(nèi)控能力，同時(shí)也說(shuō)明企業(yè)具有較強(qiáng)的營(yíng)銷能力和償還債務(wù)的能力。

六、現(xiàn)金流量分析

下表是企業(yè)近三年的現(xiàn)金流量表（單位：萬(wàn)元）： 項(xiàng)目 行次 金 額 2000年 2001年 2002年9月

一、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量 1 現(xiàn)金流入 2 0 6442 35762 現(xiàn)金流出 3 16002 14382 19610 經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~ 4-16002-7940 16152

二、投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量 5 現(xiàn)金流入 6 10 0 13 現(xiàn)金流出 7 0 137 24 投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~ 8 10-137-11

三、籌資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金流量 9 現(xiàn)金流入 10 16400 10000 2000 現(xiàn)金流出 11 0 1848 16398 籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~ 12 16400 8152-14398

五、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增額 13 408 76 1744 企業(yè)2000年、2001年、2002年9月現(xiàn)金流量均表現(xiàn)為凈流入，說(shuō)明企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況良好，實(shí)力雄厚，有較強(qiáng)的融資能力。

七、信用狀況評(píng)價(jià)

該公司至評(píng)估基準(zhǔn)日在銀行有短期借款余額9000萬(wàn)元，無(wú)逾期與不良貸款記錄，分布如下表：

項(xiàng) 目 存款 貸款 備 注

工行×××支行 557 7000 11月份還款1100萬(wàn)元，無(wú)拖欠本息 ×行×支行 142 0 ×行××支行 318 2000 無(wú)拖欠本息 ××營(yíng)業(yè)部 92 0 ××銀行 1001 0 ××納稅專戶 130 0 合 計(jì) 2240 9000 經(jīng)我們?cè)谌诵胁樵兿到y(tǒng)查詢，四川××房地產(chǎn)有限公司無(wú)任何不良記錄，信譽(yù)良好，2002年貸款卡年審時(shí)，被中國(guó)人民銀行××分行營(yíng)業(yè)管理部指定的資信評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)為AA資信等級(jí)企業(yè)（詳見附件）。

八、企業(yè)前景評(píng)價(jià)

四川××房地產(chǎn)有限公司作為××××集團(tuán)公司的全資公司，具有豐富的企業(yè)管理和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，企業(yè)目前已具備一定的規(guī)模，具有較強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)力量和經(jīng)濟(jì)實(shí)力。該公司開發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目為“××××”高檔住宅小區(qū)。“××××”于2001年8月正式開發(fā)，2001年12月8日正式開盤發(fā)售，在近1年的銷售時(shí)間里，在成都市激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，“××××”業(yè)已取得近1.58億元（按實(shí)際到帳計(jì)算）的銷售佳績(jī)。因此四川××根植于××××這樣的母體，自身又具備了一定的實(shí)力，公司的發(fā)展前景將極其廣闊。

第三章 項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià)

一、項(xiàng)目建設(shè)必要性

“××××”居住小區(qū)項(xiàng)目，位于成都市東南部錦江區(qū)××鄉(xiāng)永興村三、四組（×××村）二環(huán)路內(nèi)側(cè)400米，過(guò)九眼新橋至順江路可直達(dá)一環(huán)路和內(nèi)環(huán)線。其西靠府河，東靠石牛堰，南臨其他項(xiàng)目待建工地，北臨望江公園，與四川大學(xué)隔河相望，該項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，交通便利。

該項(xiàng)目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（其中銷售面積95,118平方米，贈(zèng)送面積16,044平方米），會(huì)所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)有52幢住宅樓和配套建筑，住宅戶型均為躍層式聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，面積在160平方米到298平方米之間，共403套。項(xiàng)目容積率0.95，綠化率 53%。四川××房地產(chǎn)有限公司依托××××這個(gè)強(qiáng)大的母體和借用××××多年來(lái)在房地產(chǎn)開發(fā)中積累的經(jīng)驗(yàn)，此次推出的“××××”是成都市唯一的大規(guī)模的聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅住宅小區(qū)，也是××集團(tuán)決心在成都樹立的樣板工程。

成都市政府通過(guò)對(duì)舊城改造和府南河綜合整治延伸工程的開展，確立了向東向南發(fā)展戰(zhàn)略，該項(xiàng)目定位符合成都市向東向南發(fā)展規(guī)劃。隨著國(guó)家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，成都作為西南特大型中心城市，眾多前來(lái)參與西部大開發(fā)的公司紛紛選擇成都作為在西南地區(qū)發(fā)展的總部，該項(xiàng)目能夠滿足中高收入家庭和購(gòu)房投資客戶對(duì)高檔住宅的需求。同時(shí)為開發(fā)商帶來(lái)較好的經(jīng)濟(jì)效益和良好的品牌效應(yīng)。

二、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和建設(shè)方案

根據(jù)成都市計(jì)劃委員會(huì)對(duì)“××××”項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模申請(qǐng)的批復(fù)，該項(xiàng)目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可銷售面積95,118平方米，贈(zèng)送面積16,044平方米），會(huì)所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。該項(xiàng)目設(shè)計(jì)開發(fā)修建52幢住宅樓和公用配套房，包括聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，聯(lián)排別墅前后均有花園，復(fù)式別墅也有屋后花園和屋頂花園，做到了戶戶有花園，每戶面積在160平方米到298平方米之間，共有住宅403套，項(xiàng)目容積率0.95，綠化率53%，戶型和面積為： 建筑套型 建筑面積 戶數(shù) 占比例 聯(lián)排別墅A 225 10 2.48% 聯(lián)排別墅C 239 137 34.00% 聯(lián)排別墅E 264 164 40.69% 聯(lián)排別墅L 298 8 1.99% 雙復(fù)式別墅N1 160 42 10.42% 雙復(fù)式別墅N2 185 42 10.42% 合計(jì) 403 100% 該項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)方案由新加坡建筑城市設(shè)計(jì)公司和成都華宇建筑設(shè)計(jì)有限公司設(shè)計(jì)，并經(jīng)成都市規(guī)劃局同意，現(xiàn)將規(guī)劃設(shè)計(jì)方案簡(jiǎn)介如下：

1、“××××”項(xiàng)目定位為高檔，由47棟三層聯(lián)排別墅、5棟四層復(fù)式別墅、小區(qū)會(huì)所、幼兒園、配電所、管理人員辦公室、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)等組成；各幢建筑物之間設(shè)有綠地，綠化率達(dá)53%。

2、小區(qū)在東西南北四面各有一個(gè)入口，小區(qū)內(nèi)道路采取人車分流方式；聯(lián)排別墅住戶每戶均有半地下車庫(kù)，復(fù)式別墅在樓前有露天車位解決住戶停車問(wèn)題，同時(shí)不影響小區(qū)的綠地率。小區(qū)外圍共提供60個(gè)公共車位，非小區(qū)住戶車輛不得進(jìn)入小區(qū)，以降低車輛對(duì)小區(qū)環(huán)境的影響。

3、“××××”小區(qū)處于兩河交匯的河壩地區(qū)，地質(zhì)情況復(fù)雜，所有建筑均采用了框架結(jié)構(gòu)，通過(guò)在地面下形成錯(cuò)落框架和更換局部土層，抗震設(shè)防烈度七度。小區(qū)建筑外觀造型新穎，戶型設(shè)計(jì)動(dòng)靜功能分區(qū)合理，面積分配適當(dāng)，使用方便，采光通風(fēng)良好。

4、整個(gè)小區(qū)三表出戶，配備光纖網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，采用防污染管道系統(tǒng)，統(tǒng)一空調(diào)室外機(jī)箱位置，并配備周界防越報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、保安巡更系統(tǒng)、緊急廣播及背景音樂系統(tǒng)、小區(qū)門禁、停車管理系統(tǒng)；充分體現(xiàn)出小區(qū)建筑的智能化。

5、小區(qū)外墻采用外墻漆與石材的結(jié)合，彩色波紋瓦坡屋面，塑鋼窗框，客廳為夾膠隔音隔熱玻璃，主要房間為透明中空隔音隔熱玻璃，入戶門為高級(jí)防盜門，車庫(kù)為自動(dòng)感應(yīng)門，露臺(tái)鋪設(shè)防滑地磚，統(tǒng)一安裝護(hù)欄，花園綠化到位，石材入戶小徑；室內(nèi)為墻面、天棚水泥沙漿抹平，刮膩?zhàn)?，地面為混合砂漿找平。

三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)程評(píng)價(jià)

該項(xiàng)目經(jīng)成都市計(jì)委同意立項(xiàng)，并已取得了所有報(bào)批資料，該項(xiàng)目目前已取得的所需文件有：

成都市計(jì)委：成計(jì)投資[2000]449號(hào)“關(guān)于四川××房地產(chǎn)有限公司、××國(guó)際投資有限公司聯(lián)合開發(fā)原××商品住宅項(xiàng)目建議書的批復(fù)”； 成都市規(guī)劃局：成規(guī)管[2002]第1845號(hào)《定點(diǎn)通知書》；

成都市計(jì)委：成計(jì)投資[2001]272號(hào)“關(guān)于四川××房地產(chǎn)有限公司、××國(guó)際投資有限公司聯(lián)合開發(fā)××商品住宅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告暨調(diào)整建設(shè)規(guī)模申請(qǐng)的批復(fù)”；

成都市國(guó)土局：成國(guó)土錦[2000]出讓合同第××號(hào)《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》；

成都市規(guī)劃局：成規(guī)管[2000]第××號(hào)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》； 成都市國(guó)土局：成國(guó)用2001字第××號(hào)《國(guó)有土地使用證》； 成都市規(guī)劃局：成規(guī)建管[2001] ××號(hào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》； 成都市規(guī)劃局：成規(guī)建管[2001] ××號(hào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》； 成都市規(guī)劃局：成規(guī)建筑[2002] ××號(hào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》； 成都市規(guī)劃局：成規(guī)建筑[2002] ××號(hào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》； 成都市建委：××，××,××, ××, ××, ××,××號(hào)《施工許可證》。

成都市房地產(chǎn)管理局：成房（2001）預(yù)售證第××號(hào)、××號(hào)、××號(hào)、××號(hào)、成房（2001）預(yù)售證第××號(hào)、××、××、××、××、××號(hào)《商品房預(yù)售許可證》。

小區(qū)于2001年8月全面開工，截止2002年11月已完成52棟住宅項(xiàng)目土建工程、外立面裝飾和水電氣安裝；游泳池、配套用房、小區(qū)道路和景觀綠化工程建設(shè)還在進(jìn)行之中，預(yù)計(jì)在2002年12月完工交房。

四、項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià)

“××××”小區(qū)建設(shè)用地為城市建設(shè)規(guī)劃用地，由成都××道建設(shè)指揮部統(tǒng)征并報(bào)經(jīng)成都市國(guó)土局批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓給四川××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和金立國(guó)際投資有限公司用于商品住宅開發(fā)，不存在拆遷問(wèn)題。整個(gè)施工場(chǎng)地平整開闊，施工場(chǎng)地四周道路平整通暢。小區(qū)所在位置臨近二環(huán)路，水、電、氣、污水等市政設(shè)施均可直接與市政管線碰接。

小區(qū)采用環(huán)狀供水系統(tǒng)，通過(guò)一條DN150聯(lián)絡(luò)管從市政管網(wǎng)配水；小區(qū)自建有配電所，設(shè)計(jì)電容量為3000KVA，并實(shí)施一戶一表工程；天燃?xì)馊康綉簦粸橥瓿梢陨细黜?xiàng)配套設(shè)施建設(shè)，公司已取得供水、供電、供氣等相關(guān)部門同意，并委托具有專業(yè)施工資質(zhì)的公司實(shí)施有關(guān)工程設(shè)施的建設(shè)。

五、設(shè)計(jì)單位資質(zhì)評(píng)價(jià)

該項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案由新加坡××××設(shè)計(jì)公司和成都××建筑設(shè)計(jì)有限公司完成。

新加坡××××設(shè)計(jì)公司匯集了多名美國(guó)、英國(guó)、香港和中國(guó)教育背景和工作經(jīng)驗(yàn)的建筑師，其設(shè)計(jì)較好的融匯了中西文化風(fēng)格，負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的總體設(shè)計(jì)。成都××建筑設(shè)計(jì)有限公司是國(guó)家建設(shè)部批準(zhǔn)的首批全國(guó)十六家民營(yíng)甲級(jí)設(shè)計(jì)單位之一，公司目前擁有7名一級(jí)注冊(cè)建筑師、7名一級(jí)注冊(cè)結(jié)構(gòu)師，6名設(shè)備專業(yè)高級(jí)工程師，技術(shù)人員60余人，各專業(yè)配置齊全，公司多項(xiàng)設(shè)計(jì)獲省市級(jí)優(yōu)秀設(shè)計(jì)獎(jiǎng)和優(yōu)秀方案獎(jiǎng)，承擔(dān)的工程設(shè)計(jì)有：青城白鷺洲100,000平方米，清華坊住宅區(qū)50,000平方米等項(xiàng)目。

六、施工、監(jiān)理單位資質(zhì)評(píng)價(jià)

工程施工由成都市××區(qū)建筑工程總公司、四川第×建筑工程公司等五家公司組織進(jìn)行，各公司資質(zhì)等級(jí)及所承擔(dān)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模見下表： 承建單位名稱 公司資質(zhì)等級(jí) 承建規(guī)模（平方米）成都市××區(qū)建筑工程總公司 壹級(jí) 31,777 成都市××建筑工程公司15,435 成都市××區(qū)建筑安裝工程公司 貳級(jí) 22,336 成都市第×、第×建筑工程公司屬于成都市建總集團(tuán)，該集團(tuán)資質(zhì)等級(jí)為壹級(jí) 項(xiàng)目工程質(zhì)量監(jiān)理由資質(zhì)等級(jí)為丙級(jí)的成都××建設(shè)監(jiān)理有限責(zé)任公司和資質(zhì)等級(jí)為乙級(jí)的成都××工程監(jiān)理有限責(zé)任公司承擔(dān)。

七、環(huán)境保護(hù)評(píng)價(jià)

“××××”項(xiàng)目周邊環(huán)境良好，三面臨水，特別是北面是環(huán)境優(yōu)美的×××公園，附近也沒有產(chǎn)生對(duì)空氣、水源造成污染的單位。

工程建設(shè)施工中的廢物、廢渣將采取定點(diǎn)、集中處理，不會(huì)對(duì)周邊環(huán)境污染、破環(huán)。項(xiàng)目建成后，生活污水和雨水采用分流排放，糞水經(jīng)凈化分解達(dá)到國(guó)家二級(jí)排放標(biāo)準(zhǔn)后，與生活洗滌水合流排入城市污水管網(wǎng)，雨水則順城市雨水管網(wǎng)排放。宅間距設(shè)計(jì)符合城市規(guī)劃的要求，住宅區(qū)各戶均有直接采光、通風(fēng)，具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，同時(shí)以天然氣為燃料，加上較完善的戶內(nèi)設(shè)施，室內(nèi)外環(huán)境較為理想。

該小區(qū)環(huán)境綠化由專業(yè)園林公司設(shè)計(jì)施工，遵循現(xiàn)代城市建設(shè)與環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的關(guān)系，把建筑本身給人造成的視覺上的擠壓逐步減輕，規(guī)劃布局合理，使人與建筑，建筑與綠化達(dá)到相互交融的境界，使整個(gè)項(xiàng)目區(qū)域?yàn)橐粋€(gè)環(huán)境較為舒適、優(yōu)美、寧?kù)o的住宅區(qū)域。

綜合以上分析認(rèn)為，四川××房地產(chǎn)有限公司的“××××”項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和成都市政府支持范圍，且地域位置優(yōu)越，交通方便，規(guī)劃設(shè)計(jì)合理，各項(xiàng)報(bào)批手續(xù)齊備，項(xiàng)目建設(shè)條件具備，現(xiàn)土建已完成90%，景觀已完成40%，評(píng)價(jià)可行。

第四章 市場(chǎng)評(píng)估

一、市場(chǎng)供求狀況及其發(fā)展趨勢(shì)分析

（一）宏觀經(jīng)濟(jì)政策和產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向

2001年全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度放緩，在這種外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境不利的條件下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)以高于7％的增長(zhǎng)速度受到世界各國(guó)普遍關(guān)注。在北京申奧成功和中國(guó)成功加入WTO，國(guó)際地位顯著上升的基礎(chǔ)上，中國(guó)政府依靠積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)定的前提下，通過(guò)實(shí)施西部大開發(fā)，加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度的擴(kuò)大內(nèi)需的經(jīng)濟(jì)政策，充分挖掘國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的潛力，維持了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)。

中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了1992、1993年的過(guò)熱后，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控進(jìn)入了低谷。為擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，中央提出要把住宅建設(shè)培育成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，同時(shí)出臺(tái)了停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化的政策。近幾年來(lái)中國(guó)人民銀行多次降低存貸款利率，商業(yè)銀行為購(gòu)房提供的按揭貸款，激發(fā)了房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是住房市場(chǎng)的啟動(dòng)。

為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，2001年從中央到地方各級(jí)房地產(chǎn)主管部門都按照市場(chǎng)實(shí)際要求，對(duì)涉及房地產(chǎn)投資體制、土地取得、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、銷售管理、物業(yè)管理等房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)的政策作了修改和調(diào)整。從而，一方面保護(hù)了消費(fèi)者的合法權(quán)益，有效刺激了房地產(chǎn)消費(fèi)需求；另一方面規(guī)范了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為，提高了房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰機(jī)制的形成，為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展起到了積極的推動(dòng)作用。2002年1、2月，中國(guó)人民銀行降低利率以及建設(shè)部降低房地產(chǎn)交易費(fèi)用，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

（二）成都市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況

作為西部大開發(fā)的戰(zhàn)略要地，依托于國(guó)內(nèi)良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，成都市人民政府從兩方面入手加速成都經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)。對(duì)外，成都市人民政府積極改善成都的投資環(huán)境，整頓和規(guī)范投資體制，吸引外資的大量進(jìn)入；對(duì)內(nèi)，加大經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整力度，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，搞活中小企業(yè)，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。2001年全年完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）1491億元，超額完成目標(biāo)任務(wù)3.1百分點(diǎn)，增幅達(dá)13.1％；實(shí)現(xiàn)全年財(cái)政收入145.4億元，比上年增長(zhǎng)22.5％，其中地方財(cái)政收入77.6億元，比上年增長(zhǎng)了32.1％。為“十五”期間成都經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。2001年成都房地產(chǎn)業(yè)保持了良好的發(fā)展形勢(shì)，全年實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)投資170.76億元，同期增長(zhǎng)32.2％；人均購(gòu)房和建房支出達(dá)到345.53元，較上年同期增長(zhǎng) 59.1％，其中住房裝飾支出和家俱材料支出比上年分別增長(zhǎng)了2.63倍和14倍。

2000年成都市區(qū)人均居住面積11.6平方米，據(jù)預(yù)測(cè)到2005年末人均住房居住面積將達(dá)到20.5平方米。目前成都市56.7％的家庭已經(jīng)購(gòu)房，居民購(gòu)房呈上升趨勢(shì)。從房屋產(chǎn)權(quán)看，67.4%的城鎮(zhèn)家庭住房產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人，其中49.1%是房改房，居各類產(chǎn)權(quán)房之首，7.6%是原有私房，10.7%是商品房。因此，成都市居民購(gòu)房空間廣闊，開發(fā)商品住宅極具市場(chǎng)潛力。

2001年成都市政府加大了市政建設(shè)力度，市政府自3月份在成都市區(qū)全面展開了城市環(huán)境綜合整治工程以來(lái)，上半年共整治了26條市容形象示范街和6條出入城道路等42條街道和重點(diǎn)路段。9月28日成都市規(guī)劃局公布了東郊工業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)調(diào)整的規(guī)劃方案，并開始逐步實(shí)施，2002年將是東郊工業(yè)區(qū)的結(jié)構(gòu)調(diào)整特別是企業(yè)搬遷改造的關(guān)鍵一年，全年將完成15戶企業(yè)搬遷改造，投資20億元以上。2001年11月沙河整治拆遷工程正式啟動(dòng)，2002年春節(jié)后開始工程建設(shè)，預(yù)計(jì)用3-5年的時(shí)間對(duì)沙河規(guī)劃整治區(qū)進(jìn)行全面綜合治理。在近3-5年的時(shí)間內(nèi)還將進(jìn)一步完成舊城改造、低洼棚戶區(qū)改造，截止2001 年12月底共累計(jì)完成基本建設(shè)投資281.55億元、更新改造投資64.91億元，分別比去年同期增長(zhǎng)23.3%、32.6%,使城市的居住水平和投資開發(fā)環(huán)境得到了明顯改善。

城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及居住投資環(huán)境的改善，使消費(fèi)者對(duì)住房的需求越來(lái)越高，開始從以“住”為主的簡(jiǎn)單居住需求向?qū)幼∥幕?、居住環(huán)境、居住品位、投資回報(bào)等附屬功能的更高需求轉(zhuǎn)變，開發(fā)商在產(chǎn)品定位上更加注重市場(chǎng)調(diào)研，更加注重研究購(gòu)房者的消費(fèi)心理和行為習(xí)慣，以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況。在產(chǎn)品營(yíng)銷上開始由粗放經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)向集約化經(jīng)營(yíng)的道路，注重公司形象宣傳，注重品牌意識(shí)的提高。在產(chǎn)品特色創(chuàng)造上，開發(fā)商的創(chuàng)新意識(shí)增強(qiáng)，開發(fā)商逐漸意識(shí)到差異化發(fā)展才能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。由此，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品逐步向個(gè)性化、多元化發(fā)展，主題概念日趨明顯，建筑風(fēng)格愈顯多樣，住宅設(shè)計(jì)更加關(guān)注細(xì)部的創(chuàng)新。根據(jù)《成都市“九五”及2010遠(yuǎn)景發(fā)展規(guī)劃》，市房管部門預(yù)測(cè)2000－2010年我市住宅需求量約需4600－4800萬(wàn)平方米，特別是進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái)，國(guó)家將按照市場(chǎng)化的要求，研究制定出住宅建設(shè)、住房金融、住宅管理和住房中介服務(wù)等方面有利于擴(kuò)大住房需求的政策，將使我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入一個(gè)新的快速發(fā)展期，因此成都市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，若干年內(nèi)仍將具有廣闊的發(fā)展空間，成都房地產(chǎn)業(yè)將面臨更大發(fā)展前景和前所未有的機(jī)會(huì)。

據(jù)成都市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，成都市1996年至2000年住宅開發(fā)竣工及銷售量統(tǒng)計(jì)如下表4-1：

成都市1996年至2000年 住宅開發(fā)竣工及銷售量統(tǒng)計(jì)表

表4-1 單位：萬(wàn)平方米 名稱 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 住宅施工面積 630.20 730.13 726.53 1003.57 1244.38 住宅竣工面積 235.40 314.45 359.90 375.18 464.77 住宅銷售面積 208.43 262.62 310.92 336.91 400.12 住宅銷售額（億元）27.26 35.30 43.14 54.43 64.32 住宅空置面積 82.42 122.37 61.99 85.90 100.75 據(jù)成都市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，成都市1996年至2000年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開發(fā)竣工及銷售量統(tǒng)計(jì)如下表4-2：

成都市1996年至2000年 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開發(fā)竣工及銷售量統(tǒng)計(jì)表

表4-2 單位：萬(wàn)平米 名 稱 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年

商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積 134.08 164.94 197.16 172.19 183.89 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工面積 30.99 25.04 53.24 49.78 48.32 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積 16.26 17.12 11.97 22.28 22.09 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額（億元）3.01 5.44 3.99 8.67 9.57 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置面積 8.7 17.81 18.30 25.50 22.78 從上表可看出從1998年國(guó)家作出擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的戰(zhàn)略決策提出要把住宅建筑培育成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)開始，成都市住宅施工面積以 30％的平均增長(zhǎng)率高速發(fā)展；住宅竣工面積1999、2000年分別比上年增長(zhǎng)4.25％、23.39％，住宅銷售面積1999、2000年分別比上年增長(zhǎng)8.36％、18.76％，住宅銷售額1999、2000年分別比上年增長(zhǎng)26.17％、18.17％。

在過(guò)去的2001年房地產(chǎn)共完成投資170.76億元，銷售701.21萬(wàn)平方米，分別比去年同比增長(zhǎng)32.2％、61.7％，其中住宅銷售面積638萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)59.45％。房屋竣工面積815萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)75.35％，房屋空置面積188.24萬(wàn)平方米，比上年增加 23.6％。由以上數(shù)字可看出2001年房地產(chǎn)發(fā)展速度明顯快于前幾年，房地產(chǎn)增長(zhǎng)速度大大高于成都市居民收入增長(zhǎng)水平，有一定的過(guò)熱現(xiàn)象，宏觀市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大，競(jìng)爭(zhēng)激烈。成都市近幾年住宅房地產(chǎn)價(jià)格水平見表4－3。表4-3 成都市房地產(chǎn)價(jià)格水平表

1996年12月 1997年12月 1998年12月 1999年12月 2000年12月 2001年12月

住宅指數(shù) 966 970 994 993 983 996 辦公指數(shù) 1007 1006 984 964 946 947 商用指數(shù) 965 948 925 911 910 909 城市綜合指數(shù) 965 956 973 980 972 982 從成房?jī)r(jià)格指數(shù)近年變化可看出成都市商品住宅價(jià)格從1996年至2001年12月價(jià)格比較平穩(wěn)，略有上升，在966點(diǎn)至996點(diǎn)之間變動(dòng)，具體走向如下圖：（略）

成都市商業(yè)用房?jī)r(jià)格從1996年至2001年12月前期價(jià)格逐步下滑，后期逐步趨于穩(wěn)定，在965點(diǎn)至909點(diǎn)之間變動(dòng)，具體走向如下圖：（略）

（三）成都市2002年1-10月房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況：

2002年上半年，成都市宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，外商投資增速平穩(wěn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)加大。據(jù)成都市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，成都市房地產(chǎn)完成投資71.45億元，比去年同期增長(zhǎng)42.7％；住宅投資比重繼續(xù)加大，完成投資54.08億元，增長(zhǎng)49.6％，占房地產(chǎn)投資額的 75.5％。橫向比較，成都市房地產(chǎn)開發(fā)投資總量在15個(gè)副省級(jí)城市中排第三位，列廣州、深圳之后，但由于速度明顯高于廣州、深圳，其總量差距在逐漸縮小。

上半年成都市商品房銷售223.31萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)14.1％。其中住宅銷售211.8萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)15.3％，商業(yè)用房銷售8.84萬(wàn)平方米，下降9.2％。由于銷售降溫，上半年全市商品房短期空置面積（空置期在一年以內(nèi)）比同期增長(zhǎng)一倍，達(dá)112.74萬(wàn)平方米，短期供需矛盾顯現(xiàn)。但空置期在一年以上的面積呈下降趨勢(shì)。

與此同時(shí)，房產(chǎn)商土地購(gòu)置大幅增長(zhǎng)，上半年購(gòu)置土地達(dá)401.1萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)1.8倍。開發(fā)面積超過(guò)10萬(wàn)平方米的企業(yè)達(dá)20家，其中成都花園、置信實(shí)業(yè)、華盛實(shí)業(yè)開發(fā)面積均超過(guò)20萬(wàn)平方米。

今年1至10月份成房綜合指數(shù)出現(xiàn)輕微波動(dòng)，但波動(dòng)幅度不大，總體走勢(shì)平穩(wěn)。成都市商品房銷售經(jīng)過(guò)去年下半年的持續(xù)火爆和強(qiáng)力擴(kuò)張后，今年明顯降溫，前幾個(gè)月銷售增速一直在低位排徊，6月有所回升，但總體趨向平穩(wěn)。1至10月，成房住宅指數(shù)走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)大的波動(dòng)。受銷售下降的影響，前幾個(gè)月出現(xiàn)小幅回落，6月份開始呈現(xiàn)回升的趨勢(shì)，7月份一路走高，8至9月保持平穩(wěn)。

成房商業(yè)指數(shù)顯示：2002年上半年成房商指數(shù)呈現(xiàn)下跌趨勢(shì)，在6月份有所回升，但仍比去年同期價(jià)格指數(shù)高。自今年銀行利息下調(diào)以來(lái)，商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)出現(xiàn)了新的特點(diǎn)，以營(yíng)業(yè)為目的的傳統(tǒng)形式逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐酝顿Y為目的。

成房辦公物業(yè)指數(shù)自去年走高以來(lái)，今年上半年回落，并在低位排徊。但隨著外商投資的增加，外資企業(yè)進(jìn)駐成都，設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，將給成都寫字樓帶來(lái)利好。

二、城東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

城東北起府青路，西接府河沿線，南至府南河與沙河交匯處，東

至外環(huán)路。境內(nèi)有沙河、東風(fēng)渠兩大干河穿過(guò)，河網(wǎng)密布，水量充沛。交通便利成渝高速、成龍路、成洛路與二、三環(huán)路形成城東重要的交通樞紐，使城東成為出川的重要交通要塞。隨著新經(jīng)濟(jì)和城市化的發(fā)展，城東在走向市場(chǎng)的同時(shí)，發(fā)展具有城東特色的新經(jīng)濟(jì)，商業(yè)經(jīng)濟(jì)、物流業(yè)和大型專業(yè)市場(chǎng)，形成了城東新的經(jīng)濟(jì)格局和獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了產(chǎn)業(yè)支持。

隨著東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃出臺(tái)，給城東的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)了歷史性的機(jī)遇，××城市花園、××花園、×××珠花園、×××花園、××嘉苑、××名宅等精品樓盤的推出，改變了人民對(duì)城東的看法和認(rèn)識(shí)，使城東房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸活躍起來(lái)，城東房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入了一個(gè)新階段，出現(xiàn)了以下的趨勢(shì)：

1、樓盤品質(zhì)高檔化。城東前期的樓盤多以多層磚混結(jié)構(gòu)為主，而且少有車庫(kù)，小區(qū)環(huán)境一般，根據(jù)市場(chǎng)的需要，多層和中高層住宅小區(qū)及帶有半地下車庫(kù)的高檔別墅，將成為需求的新趨向。

2、開發(fā)規(guī)?；?。早期項(xiàng)目因?yàn)榭砷_發(fā)用地小而分散，沒有形

成規(guī)模開發(fā)。新開樓盤如××城市花園、××××花園等，占地面積較大，有一定的規(guī)模效應(yīng)，市場(chǎng)反應(yīng)良好。

3、土地增值潛力大。隨著城東控制性規(guī)劃的出臺(tái)，城東房地產(chǎn)開發(fā)逐漸升溫，土地也隨之增值，特別是沙河一帶，整治后的沙河，將形成良好的生態(tài)和居住環(huán)境，沿岸的土地具有巨大的升值空間。

總而言之，政府政策上的大力支持、城東本身優(yōu)越的自然人文環(huán)境和深厚的歷史文化底蘊(yùn)及潛在的購(gòu)買力，使得城東將成為近年來(lái)最有開發(fā)潛力的區(qū)域。

三、市場(chǎng)定位分析

××××地處城東，位于二環(huán)路內(nèi)側(cè)，西靠府南河，東靠××堰河，南鄰×××南側(cè)其他項(xiàng)目待建工地，北近望江公園。隨著沙河整治的實(shí)施，上、下河心村及東湖風(fēng)景區(qū)一帶將形成環(huán)境優(yōu)良的居住區(qū)。而就目前該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)狀況來(lái)看，隨著順江路龍舟路的整治完成，周邊新建了許多居住小區(qū)，如××名宅、××嘉苑等，但多為電梯及多層的住宅小區(qū)，只能滿足部分中檔收入消費(fèi)者的需要，而高收入消費(fèi)者所需要的大規(guī)模綜合性配套設(shè)施齊全的高檔居住小區(qū)還是空白，××××的修建正好彌補(bǔ)了這一市場(chǎng)盲點(diǎn)。

隨著成都經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，人們對(duì)居住環(huán)境的要求逐漸提高，環(huán)境優(yōu)美，配套設(shè)施齊全的別墅小區(qū)逐漸成為高收入成功人士的需求熱點(diǎn)。近年來(lái)新起的××花園別墅、××花園、××城市花園等高檔居住小區(qū)，滿足了這些消費(fèi)群體的部分需要，市場(chǎng)反應(yīng)較好，同時(shí)隨著國(guó)家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，成都作為西南特大型中心城市，眾多前來(lái)參與西部大開發(fā)的公司紛紛選擇成都作為在西南地區(qū)發(fā)展的總部，這些外來(lái)人員也將有可能成為高檔居住小區(qū)的消費(fèi)群體，這些都證明該類高檔居住小區(qū)仍有較大的發(fā)展空間。

聯(lián)排別墅在成都興起時(shí)間不長(zhǎng)。目前，成都市聯(lián)排別墅主要集中在城南、二環(huán)路南段外側(cè)及城西浣花風(fēng)景區(qū)，主要有××花園、××園、××花園、××新城、××花園等。聯(lián)排別墅與多層及高層電梯公寓相比，具有通風(fēng)好、景觀視野好、隱蔽性好等特點(diǎn)，且一般都帶有私家車庫(kù)、花園，居家方便安全，生活質(zhì)量有保障，這些正好符合高收入成功人士對(duì)居家環(huán)境、質(zhì)量的高要求。因此××××選擇聯(lián)排別墅有一定的市場(chǎng)需求，對(duì)高收入消費(fèi)群具有較大的吸引力。

根據(jù)估價(jià)人員的市場(chǎng)調(diào)查，目前市場(chǎng)上類似高檔別墅單價(jià)多在4000-7000元/平方米之間，而這些別墅所在小區(qū)多為分期建設(shè)，除了聯(lián)排別墅，還建有電梯公寓、多層公寓等。而“××××”為大規(guī)模聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，戶型較單一，因此在采光、景觀和隱蔽性方面都略強(qiáng)于其他小區(qū)內(nèi)的同類型房地產(chǎn)，居住環(huán)境和質(zhì)量更有保障。同時(shí)××××有著較優(yōu)越的地理位置、頗具特色的環(huán)境設(shè)計(jì)、專業(yè)的物管及××集團(tuán)的品牌保障，與同類型物業(yè)相比，價(jià)格定位居中，戶型主要選擇為225-298平方米的聯(lián)排別墅及160、185平方米復(fù)式別墅，總價(jià)相對(duì)來(lái)說(shuō)合理，有一定的市場(chǎng)需求和競(jìng)爭(zhēng)力。

由于能購(gòu)買該類物業(yè)的消費(fèi)者多數(shù)為二次置業(yè)者，年收入較高，且更加重視小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理等，故將目標(biāo)市場(chǎng)定位于高收入有車家庭、公司企業(yè)的高層管理人士和部分白領(lǐng)階層、高等學(xué)府科研院所部分事業(yè)有成者、在成都經(jīng)商創(chuàng)業(yè)收入較高者。

四、市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析

1、項(xiàng)目基本情況

××××位于二環(huán)路以內(nèi)，西靠府河，東靠石牛堰，南鄰待建項(xiàng)目，北近××公園。周邊有××大學(xué)、成都××中、成都七中、朝陽(yáng)名宅、××嘉苑等，公共配套設(shè)施較齊全，交通較便利。小區(qū)總體呈東西向形成錯(cuò)落有致的布局，按規(guī)劃設(shè)計(jì)小區(qū)設(shè)有會(huì)所、幼兒園、網(wǎng)球場(chǎng)等，除北、南、西側(cè)入口各有一條主要道路，社區(qū)內(nèi)每一組團(tuán)之間形成環(huán)行道路，實(shí)現(xiàn)人車分流。

根據(jù)成都市計(jì)劃委員會(huì)對(duì)“××××”項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模申請(qǐng)的批復(fù)，該項(xiàng)目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可銷售面積95,118平方米，贈(zèng)送面積16,044平方米），會(huì)所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米，項(xiàng)目容積率0.95，綠化率53%。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)共52幢住宅樓，戶型均為躍層式聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，面積在160平方米到298平方米之間，共403套，其中聯(lián)排別墅319套，復(fù)式別墅84套。

2、售價(jià)的確定

本次項(xiàng)目評(píng)估預(yù)期售價(jià)的確定，采用房地產(chǎn)估價(jià)的方法進(jìn)行分析，得出其公開市場(chǎng)價(jià)格，結(jié)合企業(yè)實(shí)際營(yíng)銷策略，本著謹(jǐn)慎原則確定測(cè)算價(jià)格。通過(guò)對(duì)比較案例的分析，得出評(píng)估對(duì)象各平均銷售單價(jià)如下（具體過(guò)程如下詳見附表）：（1）、聯(lián)排別墅：根據(jù)“××××”項(xiàng)目特點(diǎn)，從市場(chǎng)資料中選取A××城市花園、B××花園、C×園、D××花園四個(gè)銷售案例與項(xiàng)目均價(jià)比較，并通過(guò)對(duì)其交易情況、交易時(shí)間、區(qū)域因素、個(gè)別因素修正得出比準(zhǔn)價(jià)(詳見輔表)。采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法，得評(píng)估單價(jià)為：5391元/平方米

（2）復(fù)式別墅：根據(jù)“××××”項(xiàng)目特點(diǎn)，從市場(chǎng)資料中選取Ｅ××花園、Ｆ××雅園、Ｇ××花園三個(gè)銷售案例與該項(xiàng)目均價(jià)比較，并通過(guò)對(duì)其交易情況、交易時(shí)間、區(qū)域因素、個(gè)別因素修正得出比準(zhǔn)價(jià)(詳見輔表)。采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法，得評(píng)估單價(jià)為：4183元/平方米 ３、預(yù)期售價(jià)測(cè)算結(jié)果

根據(jù)企業(yè)提供的有關(guān)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)為測(cè)算依據(jù)及實(shí)際擬建技術(shù)指標(biāo)預(yù)測(cè)全部銷售收入為49527.78萬(wàn)元，具體銷售情況明細(xì)如下表： 銷售預(yù)測(cè)表

序號(hào) 項(xiàng)目或費(fèi)用名稱 建筑面積(m2)單位售價(jià)(元/m2)銷售金額(萬(wàn)元)備注 1 聯(lián)排別墅銷售收入 80628.11 5391.00 43466.61 319戶 2 復(fù)式別墅銷售收入 14490 4183.00 6061.17 84戶 合 計(jì) 49527.78 403戶

4、銷售期的選定

根據(jù)企業(yè)營(yíng)銷策略、區(qū)域樓盤銷售情況，考慮按揭跟進(jìn)時(shí)間因素，本次按季度測(cè)算銷售期，確定各期銷售比例（按實(shí)際到帳比例結(jié)合項(xiàng)目具體情況測(cè)算）見下表：

銷售比例表

2002年9月 2002年12月 2003年3月 2003年6月 2003年9月 2003年12月 2004年3月 2004年6月 2004年9月 百分比 32% 6% 8% 10% 10% 6% 8% 10% 10% 銷售收入 15848.89 2971.67 3962.22 4952.78 4952.78 2971.67 3962.22 4952.78 4952.78

5、實(shí)現(xiàn)銷售計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)

要實(shí)現(xiàn)如上計(jì)劃，首先整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情應(yīng)沒有大的變化，其次工程進(jìn)度應(yīng)能按計(jì)劃進(jìn)行，再次按揭應(yīng)如期跟進(jìn)，同時(shí)要求企業(yè)作好營(yíng)銷工作，加大促銷力度，實(shí)現(xiàn)銷售進(jìn)度。任何一環(huán)發(fā)生變化均將影響銷售計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)。

五、項(xiàng)目分析

1．“××××”項(xiàng)目有如下優(yōu)勢(shì)：

A.“××××”三面環(huán)水，緊鄰××公園，××大學(xué)，文化底蘊(yùn)濃厚，地理位置優(yōu)越，且位于二環(huán)路以內(nèi)，就目前房地產(chǎn)分布來(lái)說(shuō)，類似高檔別墅區(qū)有如此優(yōu)越地理位置的較少。同時(shí)順江路、龍舟路的整治完成，沿河人文環(huán)境自然環(huán)境都得到了很大的改善，交通更加便利，整個(gè)區(qū)域的居住條件得到了很大的提高。B．“××××”居住小區(qū)總平面布局采用行列式和組團(tuán)式布置相結(jié)合，大部分住宅樓為南北朝向、采光好。住宅采用錯(cuò)排，較好的克服了行列式空間布局單調(diào)的不足，建筑風(fēng)格具有地方特色，小區(qū)景觀通透，這些都構(gòu)成了××××獨(dú)特的賣點(diǎn)。

C.“××××”居住小區(qū)為大規(guī)模聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅居住小區(qū)，這在目前成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)上比較少見，相對(duì)與其他小區(qū)內(nèi)聯(lián)排別墅來(lái)說(shuō)，在通風(fēng)、采光、隱蔽性方面都略勝一籌，同時(shí)較單一的戶型也促成了購(gòu)買者文化收入層次的均等性，這有利于小區(qū)環(huán)境的建設(shè)，為小區(qū)營(yíng)造較高的居住質(zhì)量。

D.四川××房地產(chǎn)有限公司是××××集團(tuán)股份有限公司的下屬企業(yè)，××集團(tuán)已在全國(guó)成功開發(fā)了數(shù)個(gè)精品樓盤，其開發(fā)的樓盤均具有過(guò)硬的質(zhì)量、完善的售后服務(wù)及專業(yè)的物業(yè)管理?！痢恋钠放凭褪菍?duì)其開發(fā)樓盤的質(zhì)量保證。E.沙河的綜合治理，將給沿岸的土地帶來(lái)一個(gè)可觀的增值空間。經(jīng)有關(guān)專家分析，在未來(lái)3－5年內(nèi)，沙河沿岸土地的增值幅度將超過(guò)60％，整治后的沙河，將使該區(qū)域的居住環(huán)境得到較大改觀，特別是東湖公園的建設(shè)，將促進(jìn)整個(gè)××村大環(huán)境的提升，該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的投資價(jià)值。2．“××××”項(xiàng)目有如下劣勢(shì)：

A.“××××”與“××園”、“××花園”等小區(qū)相比，后者位于城南，城南的發(fā)展已成氣候，周邊修建的小區(qū)檔次接近，業(yè)主文化層次收入水平接近，社區(qū)環(huán)境成熟。而“××××”所在區(qū)域目前還沒有在檔次上與其相提并論的樓盤，要想將整個(gè)片區(qū)營(yíng)造成高檔居住小區(qū)，周邊樓盤開發(fā)情況對(duì)其有直接的影響。Ｂ.雖然政府對(duì)沙河沿線規(guī)劃區(qū)內(nèi)整治改造已開始著手進(jìn)行，但實(shí)施工程中存在很大的難度，整個(gè)過(guò)程至少需要３至５年的時(shí)間，在這段時(shí)間里，周邊環(huán)境不可能有太大的改善,這將對(duì)小區(qū)的居住環(huán)境不利。

C．“××××”居住小區(qū)雖然小區(qū)內(nèi)設(shè)有會(huì)所、幼兒園等但是 目前周邊缺乏超市、菜市等，日常生活不十分便利。

D.小區(qū)內(nèi)１５％為復(fù)式別墅，復(fù)式別墅不帶私家車庫(kù)，雖然開發(fā)商承諾每戶贈(zèng)送一個(gè)露天車位，但作為高檔住宅小區(qū)車位比仍略顯不足，且露天停車會(huì)在一定程度上影響小區(qū)的美觀及車輛的通行。

E.該項(xiàng)目主要針對(duì)高收入人群，這部分消費(fèi)雖然存在，但是畢竟有限，同時(shí)“××花園”、“××園”、“××新城”等高檔居住小區(qū)也修建了類似的聯(lián)排別墅，消費(fèi)者選擇較多?！啊痢痢痢痢表?xiàng)目規(guī)模較大，共403套，因此預(yù)期銷售情況不會(huì)太樂觀，開發(fā)商應(yīng)加大營(yíng)銷力度。

第五章 投資估算和籌資評(píng)價(jià)

一、投資估算

(一)投資估算的范圍及依據(jù)

1、估算范圍：“××××”工程規(guī)劃總占地245畝，凈地183.58畝,總建筑面積116092.11平方米，其中：帶半地下室的三層聯(lián)排別墅建筑面積為93194.51平方米，無(wú)地下室的四層復(fù)式別墅建筑面積為17967.60平方米，另外修建少量的社區(qū)配套設(shè)施，建筑面積為4930平方米，均為框架結(jié)構(gòu)、獨(dú)立基礎(chǔ)。住宅內(nèi)裝修按清水房測(cè)算（含廚衛(wèi)），外墻為外墻漆和石材相結(jié)合，坡屋面為彩色波紋瓦。投資估算包括項(xiàng)目從籌建到竣工驗(yàn)收所需的全部土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、房屋開發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)、銷售費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)、相關(guān)費(fèi)稅和其他費(fèi)用。

2、評(píng)估依據(jù)：“××××”工程投資估算是依據(jù)企業(yè)提供的設(shè)計(jì)方案、經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)的總平方案、產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處的面積核定報(bào)告、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、已投入費(fèi)用憑證、各專業(yè)簽定的合同及附件、協(xié)議書等，依據(jù)《成都市城區(qū)土地級(jí)別與基價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》、《四川省建筑工程計(jì)價(jià)定額》SGD1-2000、《四川省裝飾工程計(jì)價(jià)定額》SGD2-2000、《四川省安裝工程計(jì)價(jià)定額》SGD3－6-2000、《四川省工程費(fèi)用定額》SGD7-2000等有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)備價(jià)格和材料預(yù)算價(jià)格均按現(xiàn)行價(jià)格計(jì)算，并結(jié)合項(xiàng)目自身結(jié)構(gòu)情況，本著“客觀、公正、謹(jǐn)慎”原則測(cè)算的。

（二）項(xiàng)目總投資的構(gòu)成

該項(xiàng)目總投資40573.09萬(wàn)元，其中項(xiàng)目開發(fā)成本（土地、房屋開發(fā)費(fèi)及其他）35679.20萬(wàn)元，開發(fā)費(fèi)用（財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用）4893.89萬(wàn)元。經(jīng)評(píng)定單方成本為3494.91元/平方米；其中：土地1489.04元/平方米、前期工程費(fèi)68.30元/平方米，房屋開發(fā)費(fèi)為 1327.16元/平方米、費(fèi)稅(主要為綜合報(bào)建費(fèi)、集資費(fèi))140.85元/平方米、期間費(fèi)用421.55元/平方米，其他費(fèi)用8.19元/平方米，不可預(yù)見費(fèi)39.82元/平方米。投資估算明細(xì)見附表。投資估算明細(xì)表 單位：萬(wàn)元；平方米

序號(hào) 費(fèi)用名稱 投資額萬(wàn)元 單位 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 占總投資% 備注 工程量 單位指標(biāo)

合計(jì) 40573.09平方米 116092.11 3494.91 100.00%(該指標(biāo)不含營(yíng)業(yè)稅費(fèi)）一 土地費(fèi)用 17286.52平方米 122622.00 1409.74 42.61% 凈地 1 土地轉(zhuǎn)讓費(fèi) 15770.00平方米 122623.00 1286.06 38.87% 凈地 土地使用費(fèi) 24.52平方米 122624.00 0.20 0.06% 按10年交，不含代征地 3 契稅、手續(xù)費(fèi) 266.00平方米 122624.00 21.69 0.66% 按實(shí)際支出 4 土地出讓金 1226.00平方米 122624.00 100.00 3.02% 按合同 二 前期工程費(fèi) 792.89平方米 122624.00 64.66 1.95% 1 土地勘測(cè)費(fèi) 90.95平方米 122624.00 0.00 0.22% 按合同 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 417.00平方米 122624.00 0.00 1.03% 按合同及補(bǔ)充資料計(jì) 3 可研報(bào)告費(fèi) 11.00平方米 122624.00 0.00 0.03% 按合同及補(bǔ)充資料計(jì) 4 三通一平183.94平方米 122624.00 15.00 0.45% 參照成都地區(qū)目前的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 開口占道費(fèi) 84.00 米 28 3.00 0.21% 參照成都地區(qū)目前的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 6 小區(qū)招標(biāo) 6.00平方米 122624 3.00 0.01% 按實(shí)際發(fā)生額 三 房屋開發(fā)費(fèi) 15407.29平方米 116092.11 1327.16 37.97% 1 建安工程費(fèi) 10588.93平方米 111162.11 952.57 26.10% 按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算

1.1 聯(lián)排別墅 9026.02平方米 93194.51 968.51 22.25% 按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算

1.1.1 主體土建 6714.90平方米 93194.51 720.53 16.55% 按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算

1.1.2 初裝費(fèi)用 1339.57平方米 93194.51 143.74 3.30% 按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算

1.1.3 給排水 347.90平方米 93194.51 37.33 0.86% 按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算

1.1.4 照明系統(tǒng) 362.71平方米 93194.51 38.92 0.89% 按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算

1.1.5 弱電系統(tǒng) 260.94平方米 93194.51 28.00 0.64% 按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算

1.2 復(fù)式別墅 1562.92平方米 17967.60 869.85 3.85% 按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算

1.2.1 主體土建 1148.99平方米 17967.60 639.48 2.83% 按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算

1.2.2 初裝費(fèi)用 224.67平方米 17967.60 125.04 0.55% 按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算

1.2.3 給排水 67.06平方米 17967.60 37.32 0.17% 按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算

1.2.4 照明系統(tǒng) 71.90平方米 17967.60 40.019 0.18% 按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算

1.2.5 弱電系統(tǒng) 50.29平方米 17967.6 27.99 0.12% 按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算 附屬工程費(fèi) 1453.06平方米 4930 3.58% 按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算 3 室外工程費(fèi) 3365.30 8.29% 按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算

四 其他費(fèi)用 95.12 萬(wàn)平方米 9.511811 10.00 0.23% 按成都市行業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 六 管理費(fèi)用 1485.83 萬(wàn)元 49527.8 3.00% 3.66% 按行業(yè)平均水平七 銷售費(fèi)用 1485.83 萬(wàn)元 49527.8 3.00% 3.66% 按行業(yè)平均水平八 財(cái)務(wù)費(fèi)用 1922.23 萬(wàn)元 38650.86 4.00% 4.74% 按同期國(guó)庫(kù)券利率加融資費(fèi)率計(jì) 其中：土地利息 1067.66平方米 122624.00 1% 2.63% 從2000年9月簽合同次月開始計(jì)算(見財(cái)務(wù)費(fèi)用）

九 不可預(yù)見費(fèi) 462.22 萬(wàn)元 15407.3 3.00% 1.14% 按房屋開發(fā)費(fèi)用的3%計(jì) 十 相關(guān)報(bào)建集資費(fèi) 1635.17 萬(wàn)平方米 9.511811 171.91 4.03% 1 綜合報(bào)建費(fèi) 1331.65 萬(wàn)平方米 9.511811 140.00 3.28% 按目前成都市有關(guān)規(guī)定 自來(lái)水集資貼費(fèi) 100.00 萬(wàn)元 0.25% 供水表口徑150，按目前成都市有關(guān)規(guī)定。電貼費(fèi) 44.33 戶 403 1100.00 0.11% 戶表工程。天然氣集資費(fèi) 159.19 戶 403 3950.00 0.39% 按目前成都市有關(guān)規(guī)定。(三)投資估算說(shuō)明

1、土地費(fèi)用

按企業(yè)與××國(guó)際投資有限公司簽定的聯(lián)合建房合同為依據(jù)，確認(rèn)項(xiàng)目用地單價(jià)為48萬(wàn)元/畝(含待征地)，契稅按實(shí)際繳款憑證266萬(wàn)元計(jì)算，土地管理費(fèi)按實(shí)際繳款憑證24.52萬(wàn)元計(jì)算。截止評(píng)估基準(zhǔn)日實(shí)際繳納土地費(fèi)用為16186萬(wàn)元。

2、前期工程費(fèi)

根據(jù)合同、協(xié)議價(jià)格，企業(yè)實(shí)際規(guī)劃勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)共計(jì)為792.88 萬(wàn)元。

3、房屋開發(fā)費(fèi)(1)建安工程費(fèi)

建安工程費(fèi)采用投資指標(biāo)估算法。投資指標(biāo)以2000年《四川省建筑工程計(jì)價(jià)定額》和《全國(guó)統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額四川省估算表》為基礎(chǔ)，參照成都地區(qū)同類建筑技術(shù)水平，本次確定為：聯(lián)排別墅319套，復(fù)式別墅84套。聯(lián)排別墅建筑按968.51元/平方米，復(fù)式別墅按869.85元/平方米計(jì)算，小區(qū)附屬工程1453.06萬(wàn)元，其中文化活動(dòng)中心863.66萬(wàn)元、幼兒園233.16萬(wàn)元、配電房35.44萬(wàn)元、門衛(wèi)及大門46.64萬(wàn)元、網(wǎng)球場(chǎng)19.57萬(wàn)元、游泳池111.89萬(wàn)元、圍墻142.7萬(wàn)元。(2)室外工程費(fèi)

按照成都行業(yè)標(biāo)準(zhǔn),參照企業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，室外工程總造價(jià)3365.30萬(wàn)元，其中土石方及場(chǎng)平233.22萬(wàn)元、道路229.58萬(wàn)元、給排水410.63萬(wàn)元、電器設(shè)備及管網(wǎng)749.40萬(wàn)元、弱電系統(tǒng)277.18萬(wàn)元、園區(qū)綠化及室外景觀1353.3萬(wàn)元、照明111.99萬(wàn)元。

4、管理費(fèi)用

包括企業(yè)所屬內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，以及行政管理部門為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。管理費(fèi)用根據(jù)該行業(yè)的平均水平按房屋銷售收入的3%計(jì)取，合計(jì)為1485.83萬(wàn)元。

5、銷售費(fèi)用

系指房屋銷售過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用（含廣告費(fèi)）以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。根據(jù)該行業(yè)的平均水平按房屋銷售收入的3%計(jì)取，合計(jì)為1485.83萬(wàn)元。

6、財(cái)務(wù)費(fèi)用

主要為建設(shè)項(xiàng)目占用全部資金(扣除財(cái)務(wù)費(fèi)用外的總投資)的時(shí)間成本，按三年期國(guó)債利率適當(dāng)考慮風(fēng)險(xiǎn)因素計(jì)算(利率確定按4%計(jì)算)，時(shí)間為2年，并假設(shè)這期間資金為均勻投入，合計(jì)為1922.23萬(wàn)元。

7、不可預(yù)見費(fèi)用

是指在概算及投資估算中難以預(yù)料的、在工程建設(shè)過(guò)程中可能發(fā)生的工程費(fèi)用,按成都市行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以房屋開發(fā)費(fèi)用的3%計(jì)取,合計(jì)462.22萬(wàn)元。

8、其他費(fèi)用

主要包括臨時(shí)用地費(fèi)、臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、施工圖預(yù)算和標(biāo)底編制費(fèi)、審查費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程總承包費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等費(fèi)用。該費(fèi)用按平均水平結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況確定為10元/平方米估算，合計(jì)為95.12萬(wàn)元。

9、相關(guān)費(fèi)稅

(1)按照成都市相關(guān)報(bào)建費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，合計(jì)為1331.65萬(wàn)元。(2)自來(lái)水集資、貼費(fèi)(1個(gè)DN150):100萬(wàn)元;(3)電集資、貼費(fèi):44.33萬(wàn)元;(4)天然氣集資費(fèi):159.19萬(wàn)元。

以上報(bào)建、集資費(fèi)合計(jì)為1635.17萬(wàn)元。

二、投資來(lái)源及籌資評(píng)價(jià)

項(xiàng)目總投資約40573.09萬(wàn)元，其中項(xiàng)目開發(fā)成本（土地、房屋開發(fā)費(fèi)及其他）35679.20萬(wàn)元，開發(fā)費(fèi)用（財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用）4893.89萬(wàn)元；該項(xiàng)目投資來(lái)源為：企業(yè)自籌資金12478.55萬(wàn)元，工行土地儲(chǔ)備貸款7000萬(wàn)元（到期××集團(tuán)代還，詳見附件：××集團(tuán)承諾函，截止2002年11月末已歸還1100萬(wàn)元），中行流動(dòng)資金貸款2000萬(wàn)元（2003年到期），向工行新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款5383.08萬(wàn)元，銷售滾動(dòng)投入13711.46萬(wàn)元，截止評(píng)估基準(zhǔn)日，該項(xiàng)目已投入資金為29229.93萬(wàn)元。售房收入的測(cè)算詳見第四章。

根據(jù)企業(yè)提供的財(cái)務(wù)報(bào)表和繳款單據(jù)（已與會(huì)計(jì)憑證進(jìn)行抽樣核對(duì)無(wú)誤），企業(yè)自籌資金其構(gòu)成是：

截止2002年9月30日的所有者權(quán)益為7852.44萬(wàn)元，××集團(tuán)對(duì)該項(xiàng)目的撥款4626.11萬(wàn)元，自籌資金合計(jì)為12478.55萬(wàn)元，占項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資的比例為30.76％。符合總行關(guān)于項(xiàng)目自籌資金比例須在30%以上的規(guī)定。

三、項(xiàng)目投資計(jì)劃評(píng)價(jià)

依據(jù)企業(yè)已報(bào)建資料和方案，考慮該項(xiàng)目房地產(chǎn)業(yè)普遍的資金運(yùn)作流程和目前工程建設(shè)進(jìn)程，該項(xiàng)目建設(shè)期確定為17個(gè)月，即2001年8月— 2002年12月。該項(xiàng)目2001年8月以前為購(gòu)買土地、籌備報(bào)建，其投資額約為16693萬(wàn)元；2001年8月—2002年12月為房屋主體建設(shè)期，其投資額約為15919.95萬(wàn)元，主要是土地款遺留部分、工程費(fèi)及期間費(fèi)用支出，資金來(lái)源為銀行貸款及預(yù)售收入。本次評(píng)估認(rèn)為該項(xiàng)目的建設(shè)工期適度、分投資計(jì)劃合理，該項(xiàng)目投融資可行。

四、有關(guān)說(shuō)明

本章投資估算和資金籌措評(píng)價(jià)基于以下前提條件：

1、建設(shè)期間不發(fā)生大的不可抗力災(zāi)害及影響工程進(jìn)度的其它因素，預(yù)定建設(shè)工期能得到保證；

2、初設(shè)方案無(wú)大的調(diào)整，建筑面積無(wú)大的變化；

3、國(guó)家費(fèi)稅標(biāo)準(zhǔn)無(wú)大的調(diào)整；

4、企業(yè)所提供的資料真實(shí)可靠。

一、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益預(yù)測(cè)

項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)是根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系，分析、計(jì)算項(xiàng)目直接發(fā)生的成本和費(fèi)用，編制財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目的盈利能力，據(jù)以判別項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。(一)預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)的選定

1.本次項(xiàng)目預(yù)測(cè)建設(shè)期為2001年8月至2002年12月，銷售期為2001年12月至2004年9月。

2.經(jīng)營(yíng)期總收入的測(cè)算以其可售面積及平均售價(jià)為依據(jù)，在充分考慮項(xiàng)目工程進(jìn)度以及按揭的跟進(jìn)時(shí)間，按成都市同類地區(qū)相似項(xiàng)目的銷售規(guī)律，基于謹(jǐn)慎原則確定銷售回款計(jì)劃見第四章。3.經(jīng)營(yíng)期成本及費(fèi)用的預(yù)測(cè)

(1)按銷售比例分計(jì)算期結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本。

(2)營(yíng)業(yè)稅金及附加預(yù)測(cè)：營(yíng)業(yè)稅按收入的5%計(jì)算，城市維護(hù)建設(shè)稅按營(yíng)業(yè)稅的7%計(jì)算，教育費(fèi)附加按營(yíng)業(yè)稅的3%計(jì)算，交通費(fèi)附加按營(yíng)業(yè)稅的4%計(jì)算，所得

第六章 償債能力評(píng)估 稅按33%計(jì)提。

(3)銷售費(fèi)用：銷售費(fèi)用按年銷售收入的3%計(jì)算(已計(jì)入開發(fā)費(fèi)用)。(4)管理費(fèi)用：各年預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)按年銷售收入的3%計(jì)算(已計(jì)入開發(fā)費(fèi)用)。(5)財(cái)務(wù)費(fèi)用：根據(jù)建設(shè)期進(jìn)行計(jì)算，詳見第五章財(cái)務(wù)費(fèi)用說(shuō)明。4.財(cái)務(wù)指標(biāo)測(cè)算假設(shè)條件

(1)國(guó)家對(duì)個(gè)人金融政策(按揭等)不發(fā)生大的變化。

(2)成都市房地產(chǎn)尤其是項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)不發(fā)生不可抗力因素影響造成的大的波動(dòng)。

(3)項(xiàng)目銷售面積、工程整體動(dòng)工及分年投資不發(fā)生變化，且項(xiàng)目在預(yù)測(cè)期全部銷售完畢。5.特殊處理

因在成本測(cè)算中考慮了每戶天然氣集資、安裝費(fèi)，而這筆費(fèi)用開發(fā)企業(yè)不再?gòu)馁?gòu)房者中單獨(dú)收取。(二)靜態(tài)效益指標(biāo)

經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期利潤(rùn)總額、稅后利潤(rùn)、總成本利潤(rùn)率、銷售利潤(rùn)率分別為：

表6-1 靜態(tài)效益指標(biāo)表 指標(biāo)名稱 指標(biāo)數(shù)值 單位 備 注 利潤(rùn)總額 6131.60 萬(wàn)元 凈利潤(rùn) 4108.17 萬(wàn)元 總成本利潤(rùn)率 15.11 % 銷售凈利潤(rùn)率 8.29 %

二、項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析

經(jīng)過(guò)評(píng)估測(cè)算，該項(xiàng)目的各項(xiàng)盈利能力指標(biāo)測(cè)算結(jié)果如下(詳見評(píng)估主表2)： 1.內(nèi)部投資收益率：按全部投資計(jì)為26.77%； 2.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(還原利率10%)：按全部投資計(jì)為3341.04萬(wàn)元； 3.動(dòng)態(tài)投資回收期(還原利率10%)：按全部投資計(jì)為2.03年；

由以上可以看出，該項(xiàng)目?jī)?nèi)部投資收益率大于設(shè)定的折現(xiàn)率，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說(shuō)明該項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)可行。

三、資金來(lái)源與運(yùn)用分析

根據(jù)第五章投資來(lái)源及籌資評(píng)價(jià)，該項(xiàng)目建設(shè)資金由三部分構(gòu)成，本次新增5383.08萬(wàn)元貸款便能滿足資金運(yùn)用，保證項(xiàng)目的順利實(shí)施。詳見評(píng)估主表1。

四、項(xiàng)目?jī)攤芰υu(píng)估

項(xiàng)目還款資金來(lái)源由銷售商品房而引起的現(xiàn)金流入。從下表可以看出，項(xiàng)目?jī)攤锌煽勘ＷC，企業(yè)償債能力強(qiáng)。指標(biāo)如下表： 項(xiàng)目借款償還期0.97年； 項(xiàng)目借款綜合保證比3.41。

五、項(xiàng)目敏感性分析(一)盈虧平衡分析

因開發(fā)項(xiàng)目為全銷售項(xiàng)目，以營(yíng)銷量盈虧平衡點(diǎn)進(jìn)行其盈虧平衡分析，按以下公式計(jì)算盈虧平衡點(diǎn)：

開發(fā)成本+管理費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用 盈虧平衡點(diǎn)= [1-(稅費(fèi)率+銷售費(fèi)率)]×平均單價(jià)

通過(guò)計(jì)算當(dāng)銷售面積達(dá)到82630.58m2時(shí)或銷售面積達(dá)到建筑面積的86.87%就可收回靜態(tài)投資?；蛘咴陧?xiàng)目全部實(shí)現(xiàn)銷售的情況下，綜合銷售均價(jià)為4523元/平方米該項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡。通過(guò)預(yù)測(cè)項(xiàng)目銷售均價(jià)可達(dá)到5207元/平方米以上，因此項(xiàng)目有較大的盈利空間，具備較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。(二)單因素敏感性分析

本次項(xiàng)目評(píng)估的單因素敏感性分析，是在假定下表中各項(xiàng)目間相互獨(dú)立的情況下，每次只考察一個(gè)項(xiàng)目的變化而其它項(xiàng)目保持不變時(shí)，對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響程度。

從 “項(xiàng)目敏感性分析表”可以看出，銷售單價(jià)、開發(fā)成本均為“××××”開發(fā)項(xiàng)目敏感因素，其中銷售單價(jià)為其主要的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響因素，其每提高或降低 10％，凈現(xiàn)值將分別增加87%或減少88％；其次為開發(fā)成本，每提高或降低10％，凈現(xiàn)值將分別減少80％或增加77％。銷售單價(jià)的敏感性較大，因此企業(yè)應(yīng)特別注意銷售單價(jià)的變化，嚴(yán)格控制開發(fā)成本。從以上計(jì)算結(jié)果可以看出項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。表6-3 單因素敏感變化表（單位：萬(wàn)元）項(xiàng)目 敏感因素變化幅度 敏感因素分析結(jié)果

總收入 項(xiàng)目總投資 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 凈現(xiàn)值變化率 內(nèi)部收益率 收益率變化率 動(dòng)態(tài)投資回收期 借款償還期 償債保證比

基本方案 49527.78 40573.09 3341.04 26.77% 2.03 0.97 3.41 項(xiàng)目總投資+10% 49527.78 44630.40 659.38 80% 12.79% 52.22% 2.81 0.95 2.89 項(xiàng)目總投資-10% 49527.78 36515.78 5913.23 77% 45.86% 71.31% 2.01 0.98 3.91 售價(jià)+10% 54480.559 40573.09 6247.33 87% 43.80% 63.62% 2.08 0.93 3.99 售價(jià)-10% 44575.003 40573.09 398.55 88% 11.84% 55.77% 2.87 1.00 2.83

第七章 貸款風(fēng)險(xiǎn)分析

一、貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)(一)定量分析

經(jīng)評(píng)估測(cè)算，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為AA級(jí)，貸款項(xiàng)目綜合風(fēng)險(xiǎn)度為0.25，低于風(fēng)險(xiǎn)度0.6是界限值。以銷售面積比例計(jì)算的盈虧平衡點(diǎn)為 86.87%。另外，在項(xiàng)目敏感性分析中，銷售單價(jià)每提高或降低10％，凈現(xiàn)值將分別增加87%或減少88％；其次為開發(fā)成本，每提高或降低10％，凈現(xiàn)值將分別減少80％或增加77％。開發(fā)項(xiàng)目成本的影響小于價(jià)格因素，銷售價(jià)格敏感性較大。(二)定性分析

1、借款人方面

借款人四川××房地產(chǎn)有限公司是××××集團(tuán)的全資子公司，××××集團(tuán)是一個(gè)以房地產(chǎn)開發(fā)為主的大型集團(tuán)公司，在全國(guó)具有較高的知名度。依托于××××集團(tuán)，四川××房地產(chǎn)有限公司在人員配置，財(cái)務(wù)管理等方面具有較強(qiáng)的實(shí)力。但是因“××××”項(xiàng)目是該公司在四川的第一個(gè)項(xiàng)目，對(duì)四川的房地產(chǎn)情況還不是特別的了解，所以，公司應(yīng)對(duì)成都地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)做更深入的分析。

2、投資方面

“××××”項(xiàng)目的總投資為40573.09萬(wàn)元，本次測(cè)算其貸款額度為5383.08萬(wàn)元，企業(yè)自籌資金合計(jì)為12478.55萬(wàn)元，其剩余部分資金依靠銷售回款。該項(xiàng)目全部銷售收入為49527.78萬(wàn)元，至評(píng)估基準(zhǔn)日公司銷售已接近預(yù)計(jì)銷售收入的49％（實(shí)際到賬收入為32％），公司應(yīng)作好剩余部分房屋的銷售工作，確保項(xiàng)目的順利完成。

3、市場(chǎng)方面

本項(xiàng)目預(yù)測(cè)的經(jīng)濟(jì)效益及償債能力都是在實(shí)現(xiàn)銷售收入的基礎(chǔ)上確定的，該項(xiàng)目?jī)攤芰^強(qiáng)。但一旦出現(xiàn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，將會(huì)直接影響銷售收入的實(shí)現(xiàn)，從而影響項(xiàng)目的成功開發(fā)，本項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

A.該項(xiàng)目為聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅居住小區(qū)，在其所在區(qū)域定位較高，售價(jià)較高，主要針對(duì)高收入人群，這部分消費(fèi)雖然存在，但是畢竟有限；同時(shí) “××花園”、“××園”、“×新城”等高檔居住小區(qū)也修建了類似的聯(lián)排別墅，消費(fèi)者選擇較多。因此預(yù)期銷售情況不會(huì)太樂觀，開發(fā)商應(yīng)關(guān)注市場(chǎng)，調(diào)整營(yíng)銷策略以降低風(fēng)險(xiǎn)。

B.該項(xiàng)目與“××園”、“×花園”等小區(qū)相比，后者位于城南，城南的發(fā)展已成氣候，周邊修建的小區(qū)檔次接近，業(yè)主文化層次收入水平接近，社區(qū)環(huán)境成熟。而該項(xiàng)目所在區(qū)域目前還沒有在檔次上與其相提并論的樓盤，要想將整個(gè)片區(qū)營(yíng)造成高檔居住小區(qū)，周邊樓盤開發(fā)情況對(duì)其有直接的影響。

4、工程進(jìn)度方面

該項(xiàng)目開工時(shí)間為2001年8月，至評(píng)估基準(zhǔn)日工程已基本完工，現(xiàn)在主要在完善小區(qū)配套和景觀建設(shè)，工程按期完工基本不存在風(fēng)險(xiǎn)。

綜上所訴，本項(xiàng)目貸款風(fēng)險(xiǎn)較小，但考慮到項(xiàng)目銷售價(jià)格為主要經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響因素，建議該項(xiàng)目資金實(shí)行封閉運(yùn)行，嚴(yán)格按照我×規(guī)定通過(guò)按揭逐步收回貸款并做好貸后管理工作。

二、貸款擔(dān)保評(píng)價(jià)

該公司向×行提出貸款擔(dān)保方式為其母公司××××集團(tuán)提供擔(dān)保，經(jīng)對(duì)擔(dān)保企業(yè)提供的經(jīng)過(guò)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析，擔(dān)保方××××集團(tuán)股份有限公司2001年所有者權(quán)益為16.8億元，其中分配利潤(rùn)為2.87億元，財(cái)務(wù)狀況良好，擔(dān)保方式可行。

三、貸款效應(yīng)評(píng)價(jià)

四川××房地產(chǎn)有限公司已在×行開設(shè)結(jié)算帳戶，并保證本項(xiàng)目在銷售期的資金歸入我×，將起到“以貸增存”作用。

5000萬(wàn)元貸款按銀行預(yù)期執(zhí)行利率 5.31%，期限以1年計(jì)算，×行可取得265.5萬(wàn)元的貸款利息收入（貸款償還期內(nèi)無(wú)重大意外發(fā)生）。如該項(xiàng)目成功開發(fā)，預(yù)計(jì)將會(huì)為×行帶來(lái)1.8億元的按揭資源。（此頁(yè)以下無(wú)正文）聯(lián)排別墅比較案例簡(jiǎn)況表 評(píng)估主表3 實(shí)例A 實(shí)例B 實(shí)例C 實(shí)例D 名 稱 萬(wàn)科城市花園 成都花園 中華園 杜甫花園

地理位置 成龍路8號(hào) 青羊大道8號(hào) 人民南路四段 二環(huán)路外西 交易時(shí)間 2002-11-25 2002-11-21 2002-5-28 2001-4-24 付款方式 一次性付款 一次性付款 一次性付款 一次性付款 交易價(jià)格（元/m2）5800 5200 5830 4000 交易情況 正常 正常 正常 正常

區(qū)域因素 交通便捷度 一般，有12、72、路等公交車 一般，有22、52、路公交車 通達(dá)，有16、306路公交車 通達(dá)，有52、77路公交車

自然環(huán)境 無(wú)污染，景觀一般 無(wú)污染，景觀一般 無(wú)污染，景觀一般 無(wú)污染，景觀一般

人文環(huán)境 一般 一般 較好 稍差 基礎(chǔ)設(shè)施 完善 完善 完善 完善

生活設(shè)施 有醫(yī)院、學(xué)校、商場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 有醫(yī)院、學(xué)校、商場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 有醫(yī)院、學(xué)校、商場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 有醫(yī)院、學(xué)校、商場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 個(gè)別因素 成新率 100％ 100％ 100％ 100％ 建筑結(jié)構(gòu) 框架 框架 磚混、框架 框架 比較樓層 均價(jià) 均價(jià) 均價(jià) 均價(jià) 綠化率 50％ 62% 45% 60％ 容積率 1-1．1 0．98 1．5 0.47 物業(yè)管理 專業(yè)物管 專業(yè)物管 專業(yè)物管 專業(yè)物管

裝修情況 外墻涂料室內(nèi)清水 外墻涂料，室內(nèi)清水 外墻涂料，室內(nèi)清水 外墻涂料，室內(nèi)清水

配套設(shè)施 通水電氣視訊，紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，網(wǎng)絡(luò)布線 通水電氣視訊，紅外監(jiān)控，智能網(wǎng)絡(luò)寬帶 通水電氣視訊，紅外監(jiān)控，電子求助，網(wǎng)絡(luò)寬帶 通水電氣視訊及網(wǎng)絡(luò)寬帶

聯(lián)排別墅比較案例修正表

（元/平方米）案例可比單價(jià)修正因素 A B C D 5800 5200 5830 4000 交易情況修正 100/100 100/100 100/100 100/90 交易時(shí)間修正 100/100 100/100 100/100 100/100 區(qū)域因素修正 100/96 100/95 100/104 100/92 個(gè)別因素修正 100/99 100/102 100/102 100/105 比準(zhǔn)單價(jià) 6102.69 5366.36 5495.85 4600.87 復(fù)式別墅比較案例簡(jiǎn)況表 評(píng)估主表4 實(shí)例A 實(shí)例B 實(shí)例C 名 稱 春天花園 風(fēng)格雅園 御都花園

地理位置 一、二環(huán)路之間西段 新希望路 羊西線 交易時(shí)間 2001-04-20 2002-1-24 2001-5-18 付款方式 一次性付款 一次性付款 一次性付款 交易價(jià)格（元/m2）4300 4180 4100 交易情況 正常 正常 正常

區(qū)域因素 交通便捷度 百花中心站、5路、42路、25路、22路、17路 通達(dá)，有54、96路公交車

自然環(huán)境 無(wú)污染，景觀一般 無(wú)污染，景觀一般 無(wú)污染，景觀一般 人文環(huán)境 一般 一般 一般 基礎(chǔ)設(shè)施 完善 完善 完善

生活設(shè)施 有醫(yī)院、學(xué)校、商場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 有醫(yī)院、學(xué)校、商場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 有醫(yī)院、學(xué)校、商場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 個(gè)別因素 成新率 100％ 100％ 100％ 建筑結(jié)構(gòu) 框架 框架 磚混、框架 比較樓層 均價(jià) 均價(jià) 均價(jià) 綠化率 58％ 45% 70% 容積率 1．14 1.3 0．9 物業(yè)管理 專業(yè)物管 專業(yè)物管 專業(yè)物管

裝修情況 外墻面磚室內(nèi)清水 外墻涂料，室內(nèi)清水 外墻涂料，室內(nèi)清水 配套設(shè)施 通水電氣視訊，紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，網(wǎng)絡(luò)布線 通水電氣視訊，紅外監(jiān)控，智能網(wǎng)絡(luò)寬帶 通水電氣視訊，紅外監(jiān)控，電子求助，網(wǎng)絡(luò)寬帶 復(fù)式別墅比較案例修正表

（元/平方米）案例可比單價(jià)修正因素 A B C 4300 4180 4100 交易情況修正 100/100 100/100 100/100 交易時(shí)間修正 100/100 100/100 100/100 區(qū)域因素修正 100/104 100/98 100/98 個(gè)別因素修正 100/100 100/98 100/103 比準(zhǔn)單價(jià) 4134.62 4352.35 4061.82

附 件 目 錄

一、企業(yè)資料

1、業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人代碼證、稅務(wù)登記證、貸款卡、房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)證書；

2、企業(yè)章程、驗(yàn)資報(bào)告；

3、近三年及當(dāng)期資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表；

4、大連XX集團(tuán)股份有限公司近3年資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表；

5、企業(yè)基本情況介紹；

6、已投入資金證明； 6．

1、投入資金明細(xì)表;6．

2、土地征用及補(bǔ)償部分，憑證11份，金額161,860,000元;6．

3、設(shè)計(jì)費(fèi)部分，憑證14份，金額3,332,500元;6．

4、報(bào)建費(fèi)部分，憑證6份，金額6,860,892.97元;6．

5、綠化工程費(fèi)部分，憑證23份，金額3,124,005.35元； 6．

6、會(huì)所設(shè)施費(fèi)部分，憑證34份，金額3,642,195.85元； 6．

7、建安之土建及水電工程費(fèi)部分，憑證34份，金額3,303,535.60元； 6．

8、預(yù)付成都市第八建筑總公司工程款部分，憑證22份，金10,670,000元；

6．9、預(yù)付省建三公司工程款部分，憑證17份，金額9,300,000元； 6．

10、預(yù)付青羊建司修德忠工程款部分，憑證11份，金額8,600,000元； 6．

11、預(yù)付青羊建司朱大明工程款部分，憑證13份，金額8,050,000元； 6．

12、預(yù)付成華建安二公司工程款部分，憑證12份，金額9,000,000元； 6．

13、2002年廣告費(fèi)用部分，抽樣憑證30份。7、2002年9月30日開戶銀行存款證明（銀行對(duì)帳單清單）；

8、項(xiàng)目銷售方案及2002年9月30日銷售情況；

9、戶型明細(xì)表；

10、地質(zhì)說(shuō)明1份；

11、“河濱印象”室外、附屬工程基礎(chǔ)數(shù)據(jù)；

12、“河濱印象”

1、2期地勘報(bào)告各1份；

13、“河濱印象”銷售回款抽樣憑證33份。

二、項(xiàng)目資料

1、可行性研究報(bào)告；

2、計(jì)委立項(xiàng)批復(fù)；

3、定點(diǎn)通知書；

4、規(guī)劃紅線圖；

5、建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

6、國(guó)土使用權(quán)證；

7、土地出讓合同；

8、聯(lián)建協(xié)議；

9、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

10、施工許可證；

11、規(guī)劃總平面圖；

12、中標(biāo)通知書（5份）

13、工程進(jìn)度計(jì)劃表；

14、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位的資質(zhì)證及實(shí)力簡(jiǎn)介；

15、合同清單；

15．1、武侯人防地界圍墻合同； 15．

2、省地質(zhì)勘察院一期勘察合同； 15．

3、機(jī)械部二勘院二期勘察合同； 15．

4、中機(jī)勘設(shè)院20#樓施工勘察合同；

15．5、省地質(zhì)勘察院43-49#樓施工階段勘察合同； 15．

6、省地質(zhì)勘察院5#、7#樓噴錨支護(hù)合同； 15．

7、市勘察院二期測(cè)繪合同； 15．

8、市勘測(cè)院幼兒園放線測(cè)量合同；

15．9、新加坡城市建筑設(shè)計(jì)公司新增修改設(shè)計(jì)合同；

15．10、北京中輝康居建筑節(jié)能公司綠色生態(tài)小區(qū)技太開發(fā)合同； 15．

11、新加坡/華宇設(shè)計(jì)公司修改設(shè)計(jì)費(fèi)合同； 15．

12、江歡成設(shè)計(jì)所方案設(shè)計(jì)合同；

15．13、華宇設(shè)計(jì)事務(wù)所“河濱印象”設(shè)計(jì)合同； 15．

14、市工程咨詢公司編制可行性報(bào)告合同； 15．

15、市環(huán)境科研所小區(qū)環(huán)境影響評(píng)價(jià)合同； 15．

16、規(guī)劃院技服部小區(qū)控規(guī)局部調(diào)整合同； 15．

17、新加坡城市建筑設(shè)計(jì)公司小區(qū)初設(shè)合同； 15．

18、精正監(jiān)理公司小區(qū)招標(biāo)合同；

15．19、成都市房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處房屋預(yù)售面積核定報(bào)告； 15．20、10KV電纜專線工程安施合同； 15．

21、10KV電纜專線工程安施合同補(bǔ)充合同； 15．

22、成都供電工程公司錦江分公司協(xié)議； 15．

23、電器產(chǎn)品產(chǎn)品購(gòu)銷合同（變壓器）； 15．

24、室外供用電工程安裝施工合同（管網(wǎng)）； 15．

25、弱電工程合同P-01-008； 15．

26、室外弱電工程合同電裝-061； 15．

27、游泳池設(shè)備供貨合同；

15．28、德國(guó)PJX/T停車場(chǎng)自動(dòng)管理系統(tǒng)及MJX/R門禁管理系統(tǒng)合同

估價(jià)師心得

項(xiàng)目背景：“××××”為×××集團(tuán)股份有限公司下屬的全資公司四川××房地產(chǎn)有限公司于2001年1月起正式進(jìn)行開發(fā)的聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅高檔住宅小區(qū)。在2001年成都市還沒有能與其相提并論的純別墅區(qū)，四川××在項(xiàng)目選址和定位上見解獨(dú)到，使××××一進(jìn)入成都房地產(chǎn)市場(chǎng)就成為標(biāo)志性樓盤。在近1年的銷售時(shí)間里，在成都市激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，“××××”已取得近2.5億元的銷售佳績(jī)。

項(xiàng)目情況：“××××”居住小區(qū)項(xiàng)目，位于成都市東南部××區(qū)××鄉(xiāng)××村三、四組（××村）二環(huán)路內(nèi)側(cè)400米，地理位置優(yōu)越，交通便利。該項(xiàng)目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（其中銷售面積95,118平方米，贈(zèng)送面積16,044平方米），會(huì)所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)有52幢住宅樓和配套建筑，住宅戶型均為躍層式聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，面積在160平方米到298平方米之間，共403套，其中聯(lián)排別墅319套、復(fù)式別墅84套。項(xiàng)目容積率0.91，綠化率53%。項(xiàng)目評(píng)估概況：

本次可行性研究分為概述、借款人評(píng)價(jià)、項(xiàng)目評(píng)價(jià)、市場(chǎng)評(píng)價(jià)、投資籌資評(píng)價(jià)、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)、評(píng)估結(jié)論八部分。由于四川××房地產(chǎn)有限公司為××××集團(tuán)股份有限公司下屬的全資公司，在×行××支行開有一般結(jié)算帳戶，截止評(píng)估日均按時(shí)付息，無(wú)借款逾期現(xiàn)象發(fā)生，貸款信用良好。自籌資金比例達(dá)到×行規(guī)定的要求其剩余部分資金依靠銷售回款，至評(píng)估基準(zhǔn)日項(xiàng)目銷售已接近50%。至評(píng)估基準(zhǔn)日土建工程已基本完工，目前正在完善小區(qū)配套和景觀建設(shè)，工程能夠保證按期完工。該項(xiàng)目由其母公司××××集團(tuán)提供擔(dān)保，經(jīng)對(duì)擔(dān)保企業(yè)提供的經(jīng)過(guò)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析，擔(dān)保方××××集團(tuán)股份有限公司財(cái)務(wù)狀況良好，擔(dān)保方式可行。如該項(xiàng)目成功開發(fā)，×行可取得363.77萬(wàn)元的貸款利息收入（貸款償還期內(nèi)無(wú)重大意外發(fā)生），預(yù)計(jì)將會(huì)為×行帶來(lái)17250萬(wàn)元的按揭資源。

四川××管理制度完善，帳目清楚，公司對(duì)于評(píng)估工作積極配合，整個(gè)評(píng)估過(guò)程快速順暢連貫。項(xiàng)目難點(diǎn)：

1、總投資的核算。

截止評(píng)估日，估價(jià)對(duì)象主體已基本完工，正在進(jìn)行小區(qū)綠化和配套設(shè)施建設(shè)，已投入資金近4億元，涉及帳目繁多，其核算成為難點(diǎn)之一。估價(jià)人員針對(duì)這一特殊情況采取抽樣的辦法進(jìn)行核實(shí)。

2、售價(jià)的預(yù)測(cè)。

由于“××××”為聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅高檔住宅小區(qū)，售價(jià)和銷售收入回籠的預(yù)測(cè)是整個(gè)項(xiàng)目的難點(diǎn)，將對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的盈利能力和償債能力產(chǎn)生決定性影響，在測(cè)算過(guò)程中我們作了如下處理：

A、個(gè)別因素的修正?！啊痢痢痢痢钡闹髁粜蜑槁?lián)排別墅和復(fù)式別墅。按照成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況，別墅的售價(jià)應(yīng)為獨(dú)幢別墅高于聯(lián)排別墅，聯(lián)排別墅高于復(fù)式別墅。由于兩種戶型在采光、居住舒適度等方面有很大的不同，在確定兩種戶型的售價(jià)時(shí)，分別選取了兩種戶型的交易實(shí)例進(jìn)行修正。同時(shí)純別墅區(qū)居住層次單一，優(yōu)越舒適的小區(qū)環(huán)境更易營(yíng)造，由于“××××”為首例純別墅區(qū)，估價(jià)對(duì)象同所選交易實(shí)例相比在小區(qū)環(huán)境上更具優(yōu)越性，估價(jià)時(shí)特別考慮了這一因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響。

B、區(qū)域因素的修正。成都市的高檔別墅主要集中在城南及城西，城南、城西的發(fā)展已

成氣候，周邊修建的小區(qū)檔次接近，業(yè)主文化層次收入水平接近，社區(qū)環(huán)境成熟。而“××××”地處城東所在區(qū)域目前還沒有同檔次的樓盤，因此選取的案例主要為城西或城南的，因此區(qū)域因素的修正是一大難點(diǎn)。估價(jià)人員在進(jìn)行區(qū)域因素的修正時(shí)對(duì)“××××”周邊未來(lái)3年的規(guī)劃、市政設(shè)施的建設(shè)、在建將建的樓盤進(jìn)行了調(diào)查了解，在進(jìn)行區(qū)域因素時(shí)不僅考慮了目前的不完善對(duì)房?jī)r(jià)的影響，也考慮了將來(lái)周邊環(huán)境的改善對(duì)房?jī)r(jià)的提升作用。

3、市場(chǎng)定位

“××××”為成都東面首個(gè)純別墅區(qū)，在建時(shí)周邊沒有同類型物業(yè)，多為電梯及多層

公寓樓，中檔居住小區(qū)居多。四川××選址在該地修建高檔別墅區(qū)的市場(chǎng)定位是否具有可行性為估價(jià)人員提出了難題。估價(jià)人員通過(guò)對(duì)“××××” 的周邊環(huán)境進(jìn)行了調(diào)查，“××××”三面環(huán)水，緊鄰××公園，四川大學(xué)，文化底蘊(yùn)濃厚，地理位置優(yōu)越，且位于二環(huán)路以內(nèi)，就目前成都市房地產(chǎn)分布來(lái)說(shuō)，類似高檔別墅區(qū)有如此優(yōu)越地理位置的較少。同時(shí)××路、××路的整治完成，沿河人文環(huán)境自然環(huán)境都得到了很大的改善，交通更加便利，整個(gè)區(qū)域的居住條件得到了很大的提高。同時(shí)，沙河的綜合治理，將給沿岸的土地帶來(lái)一個(gè)可觀的增值空間。經(jīng)有關(guān)專家分析，在未來(lái)3－5年內(nèi)，沙河沿岸土地的增值幅度將超過(guò)60％，整治后的沙河，將使該區(qū)域的居住環(huán)境得到較大改觀，特別是東湖公園的建設(shè)，將促進(jìn)整個(gè)××村大環(huán)境的提升。整個(gè)成都市向東南方向發(fā)展已成為一種趨勢(shì)也逐漸被消費(fèi)群體所認(rèn)可，東南面成為未來(lái)幾年內(nèi)成都市房地產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)。因此估價(jià)人員認(rèn)為四川××在選址上具有可行性。

在消費(fèi)群體方面，“××××”定價(jià)較高，主要針對(duì)高收入人群或二次置業(yè)者。成都作為一個(gè)內(nèi)陸城市是否對(duì)高價(jià)位的房產(chǎn)具有如此大的吸納能力，估價(jià)人員就成都市居民和外來(lái)人口的收入狀況進(jìn)行了調(diào)查，也收集了同類型別墅的銷售情況，答案均讓人樂觀。因此估價(jià)人員最終評(píng)定四川××的市場(chǎng)定位可行，同時(shí)也針對(duì)其價(jià)格定位較高的特殊性，為了盡可能的降低貸款風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)四川××提出了關(guān)注市場(chǎng)，調(diào)整營(yíng)銷策略以降低風(fēng)險(xiǎn)的建議。

評(píng) 析

本報(bào)告是一份房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告。報(bào)告綜合運(yùn)用財(cái)務(wù)管理、工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)估價(jià)知識(shí)，通過(guò)對(duì)借款人、項(xiàng)目、市場(chǎng)、籌資、財(cái)務(wù)、貸款風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)得出項(xiàng)目投資計(jì)劃可行，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)符合貸款要求的結(jié)論，并提出規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的措施，為金融機(jī)構(gòu)貸款提供了參考依據(jù)。該報(bào)告可為其他評(píng)估機(jī)構(gòu)借鑒。

第三篇：某房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告

用 款 申 請(qǐng)

一、企業(yè)基本情況

華鐵鐵路建設(shè)工程集團(tuán)第一工程有限公司（以下簡(jiǎn)稱華鐵一建）成立于2011年3月，是華鐵鐵路建設(shè)工程集團(tuán)下屬的全資公司。法人代表趙茂國(guó)，注冊(cè)資本10000萬(wàn)元，公司主營(yíng)建筑施工工程，是一家集鐵路、隧道、橋梁、房建施工于一體的集團(tuán)公司。公司擁有各類高級(jí)工程技術(shù)人員600余人。目前，正在建設(shè)的國(guó)家重點(diǎn)工程“內(nèi)蒙古諾門罕清潔煤有限公司年產(chǎn)150萬(wàn)噸褐煤低溫?zé)峤饨褂图託涠嗦?lián)產(chǎn)循環(huán)示范項(xiàng)目”，總投資20億。在省內(nèi)的建筑施工項(xiàng)目有：河南嵩縣15萬(wàn)㎡“富達(dá)花園項(xiàng)目”、陜縣22萬(wàn)㎡“君臨國(guó)際”建設(shè)項(xiàng)目、山東成武縣20萬(wàn)㎡“富達(dá)東方城”項(xiàng)目、商丘市總投資月20億人民幣睢陽(yáng)區(qū)周園村、相廟村城中村改造開發(fā)項(xiàng)目，年企業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值30億，利潤(rùn)10億元人民幣。

公司因于2011年3月5日與河南榮博建筑工程有限公司合作共同投資的“三門峽市新區(qū)土地整理投資項(xiàng)目”。目前已完成投資8000萬(wàn)元，整理出土地800余畝，尚有200余畝土地正在緊張整理之中，因項(xiàng)目運(yùn)作仍需大量資金投入，特向貴行申請(qǐng)借款二億元人民幣用于該項(xiàng)目后期費(fèi)用。

在近1年的工程建設(shè)中，在市場(chǎng)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，“華鐵一建”已取得近2.5億元的佳績(jī)。截止2011年12月，公司資產(chǎn)總額為 萬(wàn)元，負(fù)債總額為 萬(wàn)元，所有者權(quán)益為 萬(wàn)元。

在 支行開有一般結(jié)算帳戶。截止 年 月 日，在 存款余額為 萬(wàn)元；企業(yè)無(wú)不良信用記錄。

通過(guò)資產(chǎn)負(fù)債率、盈利能力及資產(chǎn)運(yùn)用效率、現(xiàn)金流量的分析，本企業(yè)所有者權(quán)益呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì),自身積累增加,對(duì)負(fù)債的依賴程度減小，有較強(qiáng)的付息能力、融資能力和償債能力。

二、項(xiàng)目評(píng)價(jià)

“門峽市新區(qū)土地整理項(xiàng)目”,位于峽高鐵站

地處新區(qū)下陳東村境內(nèi)，內(nèi)側(cè)×××米，地理位置優(yōu)越，交通便利。該項(xiàng)目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可銷售面積95,118平方米，贈(zèng)送面積16,044平方米），會(huì)所 2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。

項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)有52幢住宅樓和配套建筑，住宅戶型均為躍層式聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，面積在160平方米到298平方米之間，共403套，其中聯(lián)排別墅319套、復(fù)式別墅84套。項(xiàng)目容積率0.95，綠化率53%。

項(xiàng)目各項(xiàng)報(bào)批手續(xù)齊備，建筑勘察、設(shè)計(jì)、建設(shè)、監(jiān)理單位均具有相應(yīng)資質(zhì)。小區(qū)于2001年8月全面開工，截止2002年11月已完成52棟住宅項(xiàng)目土建工程、外立面裝飾和水電氣安裝；游泳池、配套用房、小區(qū)道路和景觀綠化工程建設(shè)還在進(jìn)行之中，預(yù)計(jì)在2002年12月完工交房。

三、市場(chǎng)評(píng)價(jià)

根據(jù)企業(yè)提供的資料，“××××”項(xiàng)目定位為大規(guī)模高檔聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅小區(qū)，該項(xiàng)目具有地理位置優(yōu)越，小區(qū)環(huán)境別具一格等優(yōu)越性，同時(shí)存在小區(qū)內(nèi)車位比不足，定位較高，銷售不容樂觀等劣勢(shì)。通過(guò)選取交易實(shí)例進(jìn)行分析，得出聯(lián)排別墅平均售價(jià)5391元/ m2，復(fù)式別墅平均售價(jià)4183元/ m2。本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)銷售收入聯(lián)排別墅43466.61萬(wàn)元，復(fù)式別墅6061.17萬(wàn)元,預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷售收入49527.78萬(wàn)元。

四、投資籌資評(píng)價(jià)

根據(jù)企業(yè)提供的經(jīng)規(guī)劃局批準(zhǔn)的總平方案，參考該開發(fā)企業(yè)在同類項(xiàng)目上的開發(fā)成本以及成都市同類建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合項(xiàng)目自身情況，經(jīng)測(cè)算該項(xiàng)目總投資40573.09萬(wàn)元，其中項(xiàng)目開發(fā)成本（土地、房屋開發(fā)費(fèi)及其他）35679.20萬(wàn)元，開發(fā)費(fèi)用（財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用）4893.89萬(wàn)元。經(jīng)評(píng)定單方成本為3494.91元/平方米；其中：土地1489.04元/平方米、前期工程費(fèi)68.30元/平方米，房屋開發(fā)費(fèi)為 1327.16元/平方米、費(fèi)稅(主要為綜合報(bào)建費(fèi)、集資費(fèi))140.85元/平方米、期間費(fèi)用421.55元/平方米，其他費(fèi)用8.19元/平方米，不可預(yù)見費(fèi)39.82元/平方米。企業(yè)自籌資金12478.55萬(wàn)元，工行土地儲(chǔ)備貸款7000萬(wàn)元（到期××集團(tuán)代還，詳見附件：××集團(tuán)承諾函，截止2002年11月末，已歸還1100萬(wàn)元），中行流動(dòng)資金貸款2000萬(wàn)元（2003年到期），向工行新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款5383.08萬(wàn)元，銷售滾動(dòng)投入 13711.46萬(wàn)元。企業(yè)自籌資金占總投資的30.76%，符合規(guī)定的貸款要求，截

止評(píng)估基準(zhǔn)日，該項(xiàng)目已投入資金為29229.93萬(wàn)元。

五、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

經(jīng)過(guò)評(píng)估測(cè)算，該項(xiàng)目的各項(xiàng)盈利能力指標(biāo)測(cè)算結(jié)果如下：（詳見評(píng)估主表4項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表）

1、項(xiàng)目建成后將實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)4108.17萬(wàn)元；

2、內(nèi)部投資收益率：按全部投資計(jì)為26.77%；

3、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（還原利率10％）：按全部投資計(jì)為3341.04萬(wàn)元

4、動(dòng)態(tài)投資回收期(還原利率10%)：按全部投資計(jì)為2.03年； 由以上可以看出，該項(xiàng)目?jī)?nèi)部投資收益率均大于設(shè)定的基準(zhǔn)收益率（設(shè)定的基準(zhǔn)收益率為10％），財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說(shuō)明該項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)按×行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)可行。

七、評(píng)估結(jié)論

評(píng)估小組經(jīng)過(guò)對(duì)企業(yè)綜合情況、項(xiàng)目建設(shè)條件、投資估算，籌資、銷售及償債能力、貸款風(fēng)險(xiǎn)及效應(yīng)等多方面進(jìn)行分析測(cè)算，認(rèn)為：“××××”項(xiàng)目建設(shè)條件具備，目前，土建已完成90％，景觀已完成40％，投資計(jì)劃可行，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)符合貸款要求，項(xiàng)目被評(píng)為AA級(jí)，具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，該公司向× 行提出貸款擔(dān)保方式為其母公司××××集團(tuán)提供擔(dān)保，經(jīng)對(duì)擔(dān)保企業(yè)提供的經(jīng)過(guò)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析，擔(dān)保方××××集團(tuán)股份有限公司2001年所有者權(quán)益為 16.8億元，其中未分配利潤(rùn)為2.87億元，財(cái)務(wù)狀況良好，擔(dān)保方式可行。由于項(xiàng)目在建設(shè)條件和市場(chǎng)銷售等方面存在一定程度風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)對(duì)項(xiàng)目資金專款專用，對(duì)房屋開發(fā)及銷售回籠資金全程監(jiān)控，做好貸后管理

工作。

二、城東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

城東北起府青路，西接府河沿線，南至府南河與沙河交匯處，至外環(huán)路。境內(nèi)有沙河、東風(fēng)渠兩大干河穿過(guò)，河網(wǎng)密布，水量充沛。交通便利成渝高速、成龍路、成洛路與二、三環(huán)路形成城東重要的交通樞紐，使城東成為出川的重要交通要塞。隨著新經(jīng)濟(jì)和城市化的發(fā)展，城東在走向市場(chǎng)的同時(shí)，發(fā)展具有城東特色的新經(jīng)濟(jì)，商業(yè)經(jīng)濟(jì)、物流業(yè)和大型專業(yè)市場(chǎng)，形成了城東新的經(jīng)濟(jì)格局和獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了產(chǎn)業(yè)支持。

隨著東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃出臺(tái)，給城東的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)了歷史性的機(jī)遇，××城市花園、××花園、×××珠花園、×××花園、××嘉苑、××名宅等精品樓盤的推出，改變了人民對(duì)城東的看法和認(rèn)識(shí)，使城東房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸活躍起來(lái)，城東房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入了一個(gè)新階段，出現(xiàn)了以下的趨勢(shì)：

1、樓盤品質(zhì)高檔化。城東前期的樓盤多以多層磚混結(jié)構(gòu)為主，而且少有車庫(kù)，小區(qū)環(huán)境一般，根據(jù)市場(chǎng)的需要，多層和中高層住宅小區(qū)及帶有半地下車庫(kù)的高檔別墅，將成為需求的新趨向。

2、開發(fā)規(guī)?；?。早期項(xiàng)目因?yàn)榭砷_發(fā)用地小而分散，沒有形 成規(guī)模開發(fā)。新開樓盤如××城市花園、××××花園等，占地面積較大，有一定的規(guī)模效應(yīng)，市場(chǎng)反應(yīng)良好。

3、土地增值潛力大。隨著城東控制性規(guī)劃的出臺(tái)，城東房地產(chǎn)開發(fā)逐漸升溫，土地也隨之增值，特別是沙河一帶，整治后的沙河，將形成良好的生態(tài)和居住環(huán)境，沿岸的土地具有巨大的升值空間。總而言之，政府政策上的大力支持、城東本身優(yōu)越的自然人文環(huán)境和深厚的歷史文化底蘊(yùn)及潛在的購(gòu)買力，使得城東將成為近年來(lái)最有開發(fā)潛力的區(qū)域。

三、市場(chǎng)定位分析

××××地處城東，位于二環(huán)路內(nèi)側(cè)，西靠府南河，東靠××堰河，南鄰×××南側(cè)其他項(xiàng)目待建工地，北近望江公園。隨著沙河整治的實(shí)施，上、下河心村及東湖風(fēng)景區(qū)一帶將形成環(huán)境優(yōu)良的居住區(qū)。而就目前該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)狀況來(lái)看，隨著順江路龍舟路的整治完成，周邊新建了許多居住小區(qū)，如××名宅、××嘉苑等，但多為電梯及多層的住宅小區(qū)，只能滿足部分中檔收入消費(fèi)者的需要，而高收入消費(fèi)者所需要的大規(guī)模綜合性配套設(shè)施齊全的高檔居住小區(qū)還是空白，××××的修建正好彌補(bǔ)了這一市場(chǎng)盲點(diǎn)。

隨著成都經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，人們對(duì)居住環(huán)境的要求逐漸提高，環(huán)境優(yōu)美，配套設(shè)施齊全的別墅小區(qū)逐漸成為高收入成功人士的需求熱點(diǎn)。近年來(lái)新起的××花園別墅、××花園、××城市花園等高檔居住小區(qū)，滿足了這些消費(fèi)群體的部分需要，市場(chǎng)反應(yīng)較好，同時(shí)隨著國(guó)家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，成都作為西南特大型中心城市，眾多前來(lái)參與西部大開發(fā)的公司紛紛選擇成都作為在西南地區(qū)發(fā)展的總部，這些外來(lái)人員也將有可能成為高檔居住小區(qū)的消費(fèi)群體，這些都證明該類高檔居住小區(qū)仍有較大的發(fā)展空間。

聯(lián)排別墅在成都興起時(shí)間不長(zhǎng)。目前，成都市聯(lián)排別墅主要集中

在城南、二環(huán)路南段外側(cè)及城西浣花風(fēng)景區(qū)，主要有××花園、××園、××花園、××新城、××花園等。聯(lián)排別墅與多層及高層電梯公寓相比，具有通風(fēng)好、景觀視野好、隱蔽性好等特點(diǎn)，且一般都帶有私家車庫(kù)、花園，居家方便安全，生活質(zhì)量有保障，這些正好符合高收入成功人士對(duì)居家環(huán)境、質(zhì)量的高要求。因此××××選擇聯(lián)排別墅有一定的市場(chǎng)需求，對(duì)高收入消費(fèi)群具有較大的吸引力。根據(jù)估價(jià)人員的市場(chǎng)調(diào)查，目前市場(chǎng)上類似高檔別墅單價(jià)多在4000-7000元/平方米之間，而這些別墅所在小區(qū)多為分期建設(shè)，除了聯(lián)排別墅，還建有電梯公寓、多層公寓等。而“××××”為大規(guī)模聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，戶型較單一，因此在采光、景觀和隱蔽性方面都略強(qiáng)于其他小區(qū)內(nèi)的同類型房地產(chǎn)，居住環(huán)境和質(zhì)量更有保障。同時(shí)××××有著較優(yōu)越的地理位置、頗具特色的環(huán)境設(shè)計(jì)、專業(yè)的物管及××集團(tuán)的品牌保障，與同類型物業(yè)相比，價(jià)格定位居中，戶型主要選擇為225-298平方米的聯(lián)排別墅及160、185平方米復(fù)式別墅，總價(jià)相對(duì)來(lái)說(shuō)合理，有一定的市場(chǎng)需求和競(jìng)爭(zhēng)力。

第四篇：房地產(chǎn)開發(fā)貸款評(píng)估報(bào)告

房地產(chǎn)開發(fā)貸款評(píng)估報(bào)告

項(xiàng)目名稱：“××××”項(xiàng)目

企業(yè)名稱：四川××房地產(chǎn)有限公司

評(píng)估單位：成都精至誠(chéng)房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司

二ΟΟ二年十一月二十九日

目

錄

第一章 概 要

一、借款人評(píng)價(jià)

二、項(xiàng)目評(píng)價(jià)

三、市場(chǎng)評(píng)價(jià)

四、投資籌資評(píng)價(jià)

五、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

六、貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)

七、評(píng)估結(jié)論

第二章 借款人評(píng)價(jià)

一、借款人概況

二、經(jīng)營(yíng)者素質(zhì)及管理水平

三、信用狀況評(píng)價(jià)

四、資產(chǎn)負(fù)債分析

五、盈利能力及資產(chǎn)運(yùn)用效率

六、現(xiàn)金流量分析

七、信用狀況評(píng)價(jià)

八、企業(yè)前景評(píng)價(jià)

第三章 項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià)

一、項(xiàng)目建設(shè)的必要性

二、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和建設(shè)

三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)程評(píng)價(jià)

四、項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià)

五、設(shè)計(jì)單位資質(zhì)評(píng)價(jià)

六、施工、監(jiān)理單位資質(zhì)評(píng)價(jià)

七、環(huán)境保護(hù)評(píng)價(jià)

第四章 市場(chǎng)評(píng)估

一、市場(chǎng)供求狀況及其發(fā)展趨勢(shì)分析

二、城東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

三、市場(chǎng)定位分析

四、市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析

五、項(xiàng)目分析

第五章 投資估算和籌資評(píng)價(jià)

一、投資估算

二、投資來(lái)源及籌資評(píng)價(jià)

三、項(xiàng)目投資計(jì)劃評(píng)價(jià)

四、有關(guān)說(shuō)明

第六章 償債能力評(píng)估

一、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益預(yù)測(cè)

二、項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析

三、資金來(lái)源與運(yùn)用分析

四、項(xiàng)目?jī)攤芰υu(píng)估

五、項(xiàng)目敏感性分析

第七章 貸款風(fēng)險(xiǎn)與效應(yīng)評(píng)價(jià)

一、定量分析

二、定性分析

三、貸款擔(dān)保評(píng)價(jià) 第一章概 要

根據(jù)四川××房地產(chǎn)有限公司開發(fā)“××××”工程申請(qǐng)貸款的需要，經(jīng)工行×××支行初審，并報(bào)工行×分行營(yíng)業(yè)部住房信貸處研究決定，組成評(píng)估小組，于2002年11月24日對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行全面評(píng)估（評(píng)估基準(zhǔn)日確定為2002年9月30日）。根據(jù)項(xiàng)目的現(xiàn)有資料、開發(fā)現(xiàn)狀、項(xiàng)目實(shí)施條件和可操作的方案，參照工行“房地產(chǎn)開發(fā)貸款評(píng)估辦法”的要求，評(píng)估組采用必要的評(píng)估程序，通過(guò)對(duì)借款人綜合情況及開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件、市場(chǎng)及預(yù)測(cè)、效益、風(fēng)險(xiǎn)等多方面分析得出評(píng)估結(jié)論，并于2002年11月29日完成評(píng)估工作。現(xiàn)將評(píng)估報(bào)告簡(jiǎn)要概述如下：

一、借款人評(píng)價(jià)

四川××房地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱四川××）成立于1999年7月22日，是××××集團(tuán)股份有限公司下屬的全資公司。法人代表×××，注冊(cè)資本2000萬(wàn)元，分別由××××集團(tuán)股份有限公司投資1800萬(wàn)元和××××房地產(chǎn)有限公司投資200萬(wàn)元構(gòu)成；公司主營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)，具有房地產(chǎn)三級(jí)開發(fā)資質(zhì)。2001年1月起正式進(jìn)行“××××”聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅高檔住宅小區(qū)項(xiàng)目開發(fā)。在近1年的銷售時(shí)間里，在成都市激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，“××× ×”業(yè)已取得近2.5億元的銷售佳績(jī)，實(shí)際到帳銷售收入為15848.89元。截止2002年9月，公司資產(chǎn)總額為21335萬(wàn)元，負(fù)債總額為13482 萬(wàn)元，所有者權(quán)益為7852萬(wàn)元。四川××在工行×××支行開有一般結(jié)算帳戶。截止2002年9月30日，在工行×××支行存款余額為557萬(wàn)元；公司借款余額9000萬(wàn)元，其中工行×××支行借款7000萬(wàn)元，中行××支行借款2000萬(wàn)元，均按時(shí)付息，無(wú)借款逾期現(xiàn)象發(fā)生。企業(yè)無(wú)不良信用記錄，2002年經(jīng)工行×分行審核評(píng)定信用等級(jí)為未評(píng)級(jí)。通過(guò)資產(chǎn)負(fù)債率、盈利能力及資產(chǎn)運(yùn)用效率、現(xiàn)金流量的分析，得出以下結(jié)論：企業(yè)所有者權(quán)益呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì),自身積累增加,對(duì)負(fù)債的依賴程度減小，有較強(qiáng)的付息能力、融資能力和償債能力。

二、項(xiàng)目評(píng)價(jià)

“××××”居住小區(qū)項(xiàng)目，位于成都市東南部錦江區(qū)××鄉(xiāng)

永興村三、四組（×××村）二環(huán)路內(nèi)側(cè)×××米，地理位置優(yōu)越，交通便利。該項(xiàng)目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可銷售面積95,118平方米，贈(zèng)送面積16,044平方米），會(huì)所 2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。

項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)有52幢住宅樓和配套建筑，住宅戶型均為躍層式聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，面積在160平方米到298平方米之間，共403套，其中聯(lián)排別墅319套、復(fù)式別墅84套。項(xiàng)目容積率0.95，綠化率53%。

項(xiàng)目各項(xiàng)報(bào)批手續(xù)齊備，建筑勘察、設(shè)計(jì)、建設(shè)、監(jiān)理單位均具有相應(yīng)資質(zhì)。小區(qū)于2001年8月全面開工，截止2002年11月已完成52棟住宅項(xiàng)目土建工程、外立面裝飾和水電氣安裝；游泳池、配套用房、小區(qū)道路和景觀綠化工程建設(shè)還在進(jìn)行之中，預(yù)計(jì)在2002年12月完工交房。

三、市場(chǎng)評(píng)價(jià)

根據(jù)企業(yè)提供的資料，“××××”項(xiàng)目定位為大規(guī)模高檔聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅小區(qū)，該項(xiàng)目具有地理位置優(yōu)越，小區(qū)環(huán)境別具一格等優(yōu)越性，同時(shí)存在小區(qū)內(nèi)車位比不足，定位較高，銷售不容樂觀等劣勢(shì)。通過(guò)選取交易實(shí)例進(jìn)行分析，得出聯(lián)排別墅平均售價(jià)5391元/ m2，復(fù)式別墅平均售價(jià)4183元/ m2。本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)銷售收入聯(lián)排別墅43466.61萬(wàn)元，復(fù)式別墅6061.17萬(wàn)元,預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷售收入49527.78萬(wàn)元。

四、投資籌資評(píng)價(jià)

根據(jù)企業(yè)提供的經(jīng)規(guī)劃局批準(zhǔn)的總平方案，參考該開發(fā)企業(yè)在同類項(xiàng)目上的開發(fā)成本以及成都市同類建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合項(xiàng)目自身情況，經(jīng)測(cè)算該項(xiàng)目總投資40573.09萬(wàn)元，其中項(xiàng)目開發(fā)成本（土地、房屋開發(fā)費(fèi)及其他）35679.20萬(wàn)元，開發(fā)費(fèi)用（財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用）4893.89萬(wàn)元。經(jīng)評(píng)定單方成本為3494.91元/平方米；其中：土地1489.04元/平方米、前期工程費(fèi)68.30元/平方米，房屋開發(fā)費(fèi)為 1327.16元/平方米、費(fèi)稅(主要為綜合報(bào)建費(fèi)、集資費(fèi))140.85元/平方米、期間費(fèi)用421.55元/平方米，其他費(fèi)用8.19元/平方米，不可預(yù)見費(fèi)39.82元/平方米。

企業(yè)自籌資金12478.55萬(wàn)元，工行土地儲(chǔ)備貸款7000萬(wàn)元（到期××集團(tuán)代還，詳見附件：××集團(tuán)承諾函，截止2002年11月末，已歸還1100萬(wàn)元），中行流動(dòng)資金貸款2000萬(wàn)元（2003年到期），向工行新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款5383.08萬(wàn)元，銷售滾動(dòng)投入 13711.46萬(wàn)元。企業(yè)自籌資金占總投資的30.76%，符合規(guī)定的貸款要求，截止評(píng)估基準(zhǔn)日，該項(xiàng)目已投入資金為29229.93萬(wàn)元。

五、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

經(jīng)過(guò)評(píng)估測(cè)算，該項(xiàng)目的各項(xiàng)盈利能力指標(biāo)測(cè)算結(jié)果如下：（詳見評(píng)估主表4項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表）

1、項(xiàng)目建成后將實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)4108.17萬(wàn)元；

2、內(nèi)部投資收益率：按全部投資計(jì)為26.77%；

3、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（還原利率10％）：按全部投資計(jì)為3341.04萬(wàn)元；

4、動(dòng)態(tài)投資回收期(還原利率10%)：按全部投資計(jì)為2.03年；

由以上可以看出，該項(xiàng)目?jī)?nèi)部投資收益率均大于設(shè)定的基準(zhǔn)收益率（設(shè)定的基準(zhǔn)收益率為10％），財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說(shuō)明該項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)按×行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)可行。

六、貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)

通過(guò)定性及定量分析，項(xiàng)目財(cái)務(wù)抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。

通過(guò)定量計(jì)算，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為AA級(jí)，貸款項(xiàng)目綜合風(fēng)險(xiǎn)度為0.25，低于風(fēng)險(xiǎn)度0.6的界限值。

該公司向×行提出貸款擔(dān)保方式為其母公司××××集團(tuán)提供擔(dān)保，經(jīng)對(duì)擔(dān)保企業(yè)提供的經(jīng)過(guò)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析，擔(dān)保方××××集團(tuán)股份有限公司2001年所有者權(quán)益為16.8億元，其中未分配利潤(rùn)為2.87億元，對(duì)外擔(dān)保為1.9億元，且全部為集團(tuán)內(nèi)部擔(dān)保。財(cái)務(wù)狀況良好，擔(dān)保方式可行。

七、評(píng)估結(jié)論

評(píng)估小組經(jīng)過(guò)對(duì)企業(yè)綜合情況、項(xiàng)目建設(shè)條件、投資估算，籌資、銷售及償債能力、貸款風(fēng)險(xiǎn)及效應(yīng)等多方面進(jìn)行分析測(cè)算，認(rèn)為：“××××”項(xiàng)目建設(shè)條件具備，目前，土建已完成90％，景觀已完成40％，投資計(jì)劃可行，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)符合貸款要求，項(xiàng)目被評(píng)為AA級(jí)，具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，該公司向× 行提出貸款擔(dān)保方式為其母公司××××集團(tuán)提供擔(dān)保，經(jīng)對(duì)擔(dān)保企業(yè)提供的經(jīng)過(guò)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析，擔(dān)保方××××集團(tuán)股份有限公司2001年所有者權(quán)益為 16.8億元，其中未分配利潤(rùn)為2.87億元，財(cái)務(wù)狀況良好，擔(dān)保方式可行。由于項(xiàng)目在建設(shè)條件和市場(chǎng)銷售等方面存在一定程度風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)對(duì)項(xiàng)目資金?？顚Ｓ?，對(duì)房屋開發(fā)及銷售回籠資金全程監(jiān)控，做好貸后管理工作。

第五篇：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款申請(qǐng)報(bào)告評(píng)估

房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 項(xiàng) 目 策劃單位：廣州廣興實(shí)業(yè)公司

目 錄

一、項(xiàng)目主辦單位概況

二、項(xiàng)目概況

三、項(xiàng)目工程建議

四、市場(chǎng)營(yíng)銷評(píng)估

五、企業(yè)資信評(píng)估

六、投資總額及資金來(lái)源評(píng)估

七、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評(píng)估

八、不確定分析

九、貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

十、評(píng)估結(jié)論和建議

十一、附表 2

一、項(xiàng)目主辦單位概況

1、主辦單位名稱、法定地址、營(yíng)業(yè)范圍 主辦單位名稱：北京BBB房地戶開發(fā)有限公司。經(jīng)濟(jì)類型：中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)。法定地址：北京市x區(qū)xxx街16號(hào)。經(jīng)營(yíng)范圍：“在規(guī)劃范圍內(nèi)對(duì)AAA項(xiàng)目的公寓及配套商業(yè)設(shè)施進(jìn)行開發(fā)、建設(shè)、出租、出售及其物業(yè)管理，井提供相關(guān)的咨詢服務(wù)”(見《京經(jīng)貿(mào)資字[1997]xxx號(hào)》文)。

2、合資各方名稱、注冊(cè)國(guó)家、法定地址和法定代表人姓名、國(guó)籍(1)xxx總公司(簡(jiǎn)稱：甲方)，是根據(jù)中國(guó)法律成立并在中國(guó)北京市注冊(cè)登記的公司，法定地址為北京市XXX街16號(hào)，法定代表人xxx，中國(guó)籍。

(2)美國(guó)xxxx公司(簡(jiǎn)稱：乙方)，是根據(jù)美國(guó)法律成立的公司，法定地址是美國(guó)馬薩諸塞州波士頓市，法定代表人XXXX，美國(guó)籍。(3)北京XXXX工程有限公司(簡(jiǎn)稱：丙方)，是根據(jù)中國(guó)法律成立并在中國(guó)北京市注冊(cè)登記的公司，法定地址為北京市x區(qū)x x路11號(hào)，法定代表人xxx，中國(guó)籍。

3、項(xiàng)目總投資、注冊(cè)資本、各方出資比例、出資方式(1)合資公司投資總額為5236萬(wàn)美元(合43456萬(wàn)元人民幣)。(2)注冊(cè)資本為1000萬(wàn)美元，其中： 甲方認(rèn)繳100萬(wàn)美元，占注冊(cè)資本的10%： 乙方認(rèn)繳890萬(wàn)美元，占注冊(cè)資本的89%； 丙方認(rèn)繳10萬(wàn)美元，占注冊(cè)資本的1%。(3)注冊(cè)資本出資方式： 甲、丙方：以認(rèn)繳額折合人民幣現(xiàn)金出資： 乙方：以890萬(wàn)美元現(xiàn)金出資。截止到1998年3月，公司注冊(cè)資本計(jì)折8300萬(wàn)元全部到位。(4)投資方貸款。除資本金和15000萬(wàn)元貸款外，項(xiàng)目的其余投資由股東按工程進(jìn)度的需要貸款，不計(jì)利息。

4、合營(yíng)期限、利潤(rùn)分配 合營(yíng)期限50年。在合資經(jīng)營(yíng)期間，合營(yíng)各方按注冊(cè)資本出資比例分配利潤(rùn)和分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)及虧損。

5、審批單位 該公司是1996年10月經(jīng)北京市對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易委員會(huì)同意并報(bào)請(qǐng)北京市計(jì)劃委員會(huì)批準(zhǔn)建立的(見《京計(jì)基宇[1996年]第xx號(hào)》文)，1997年11月北京市人 3

民政府向該公司頒布了《外商投資介業(yè)介業(yè)批準(zhǔn)證書》(外經(jīng)貿(mào)京[1997]xx號(hào))，1998年4門國(guó)家工商行政管理總局向該公司頒發(fā)了《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》(企合京總副字第xxx號(hào))。

二、項(xiàng)目概況

1、項(xiàng)日背景 AAA項(xiàng)日前身系北京市xx單位建設(shè)的綜合業(yè)務(wù)樓，并已于1996年破土動(dòng)工。由于建設(shè)資金不足，經(jīng)北京市計(jì)劃委員會(huì)批準(zhǔn)，該項(xiàng)目于1996年10月轉(zhuǎn)給北京BBB房地產(chǎn)開發(fā)有限公司繼續(xù)開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營(yíng)。1997午11月，經(jīng)北京市計(jì)劃委員會(huì)批準(zhǔn)，該項(xiàng)日原綜合業(yè)務(wù)樓的建設(shè)內(nèi)容變更為公寓，項(xiàng)目名稱變更為xxx花園。1998年l月6日經(jīng)北京市地名辦公室核準(zhǔn)，取得“AAA公寓”《建筑名稱核準(zhǔn)證》。1998年4月，經(jīng)首都規(guī)劃委員會(huì)辦公室認(rèn)定，AAA為住宅項(xiàng)日。

2、項(xiàng)目?jī)?nèi)容 AAA項(xiàng)目位于北京市朝陽(yáng)區(qū)。項(xiàng)目總占地面積為5126平方米，總建筑面積為56600平方米，其中：地上18-26層，共45776平方米；地下4層，共10824平方米。地下4層為汽車停車庫(kù)，有車位237個(gè)；首層及2層為供住戶使用的商務(wù)、辦公、餐飲、健身娛樂及變配電、保安、消防等用房：地面3層以上(標(biāo)準(zhǔn)層)為住宅，共有9種戶型計(jì)238套，屬中高檔住宅。該項(xiàng)目的住宅采取預(yù)售與現(xiàn)房出售，銷售對(duì)象主要是外國(guó)駐華機(jī)構(gòu)外資企業(yè)和國(guó)內(nèi)企業(yè)等單位和個(gè)人。AAA項(xiàng)日開發(fā)、建設(shè)總投資為43456萬(wàn)元(除特別說(shuō)明外，指人民幣，下同)。北京BBB房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自籌資金14941萬(wàn)元(包括注冊(cè)資木8300萬(wàn)元和股東貸款6641萬(wàn)元)，占項(xiàng)目總投資的34%。1997年以來(lái)已投入7910萬(wàn)元。目前該項(xiàng)目土建工程已進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn)層施工階段。AAA項(xiàng)日的設(shè)計(jì)單位是北京市xx設(shè)計(jì)研究院，施工單位是北京xx建筑工程公司，工程監(jiān)理單位是北京xxxx監(jiān)理公司。為銷售AAA項(xiàng)日的住宅，北京BBB房地產(chǎn)開發(fā)確限公司已成立銷售部，培訓(xùn)了銷售人員，確定了銷售策略和計(jì)劃，聘請(qǐng)xxx先生擔(dān)任市場(chǎng)總監(jiān)。

三、項(xiàng)目工程建設(shè)

1、主體工程(1)工程概況。擬建高層住宅樓——AAA由北京市xx設(shè)計(jì)研究院設(shè)計(jì)，經(jīng)北京市有關(guān)部門各級(jí)審定，并于1998年4月20日首都規(guī)劃委員會(huì)辦公室認(rèn)定?，F(xiàn)己完成主體結(jié)構(gòu)工程地下4層和地上2層的施工，計(jì)劃1998年底主體工程封頂，1999年11月全部工程竣下入住。工程總用地面積：5126平方米； 建筑面積：56600平方米(地上：45776平方米，地下：10824平方米)；

建筑層數(shù)：地上18層，23層，26層，地下4層； 建筑物最高處高度：86.8米； 綠化面積：810平方米，占總用地面積的16%； 容積率：8.9； 建筑密度：39%； 停車數(shù)：室內(nèi)237輛，室外30輛。該建筑3層以上為住宅，設(shè)有四房二廳、三房二廳、一房一廳等9種戶型，共有238套住房，其中主力戶型為二居室，共152套。首層及2層為供住戶使用的商務(wù)、辦公、餐飲、健身、娛樂及變配電、保安、消防等用房。地下4層除設(shè)備及人防用房外，均為汽車停車庫(kù)及自行車庫(kù)房。建筑外形根據(jù)城市規(guī)劃部門要求，結(jié)合該區(qū)環(huán)境特點(diǎn)，設(shè)計(jì)成北低南高臺(tái)階形，體型規(guī)整，氣派典雅。(2)工程特點(diǎn)。1)地理環(huán)境優(yōu)越。該工程基地周圍已建成多座作為城市標(biāo)志性的高層建筑：如長(zhǎng)城飯店、京城大廈、燕莎中心、中日文流中心等，它們已構(gòu)成門北京現(xiàn)代化城巾的新面貌，是目前北京的黃金地帶，是高級(jí)商務(wù)、商業(yè)區(qū)。該項(xiàng)日所處地區(qū)空氣質(zhì)量為北京市僅有的兩個(gè)二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)地區(qū)，加之靠近東三環(huán)路交通十分便利，建成后對(duì)項(xiàng)日銷售業(yè)務(wù)十分有利。2)區(qū)域內(nèi)的人文環(huán)境較好。AAA項(xiàng)目建于北京第三使館區(qū)和國(guó)際學(xué)校的對(duì)面。毗鄰中日交流中心、凱賓斯基飯店，大部分為外國(guó)使館和國(guó)內(nèi)外賓客工作及生活的地區(qū)，人文環(huán)境較好，項(xiàng)目建立后最適合提供北京市國(guó)內(nèi)外駐京機(jī)構(gòu)人員居住。3)工程設(shè)計(jì)用地節(jié)約，平面布置緊湊，公用設(shè)施完善，戶型齊全，戶內(nèi)功能分區(qū)合理，客廳規(guī)整，視野開闊，空間分隔靈活，可滿足住戶不同的要求。建筑外形典雅，具有歐陸色彩。項(xiàng)日建成后適合外銷。4)該工程場(chǎng)地呈南北長(zhǎng)、東西短，建筑主要朝向?yàn)闁|西向，設(shè)計(jì)上為了最大限度地提高用地效益和建筑面積的要求，對(duì)住戶的朝向功能未能完美解決。因此，居室單朝向房間多，雙朝向房間少，居室室內(nèi)環(huán)境若不采取措施改善，會(huì)對(duì)銷售產(chǎn)生一定影響。5)該工程內(nèi)的廚房及衛(wèi)生間均通過(guò)天開通風(fēng)、采光。由于一部分天井的面積過(guò)小(3.7米*2.4米)和過(guò)高(89米)，難以滿足衛(wèi)生要求，井對(duì)消防不利。盡管設(shè)計(jì)己采取了相應(yīng)措施，但今后在使用上必須加強(qiáng)專業(yè)管理。綜上所述，AAA項(xiàng)目所處的地段及投資環(huán)境是良好的，如銷售價(jià)格合理，5

銷售前景看好。

2、公用工程 該工程項(xiàng)目所屬地區(qū)的市政四源、電訊等基礎(chǔ)設(shè)施較完善，給排水、供電、熱力、天然氣和通訊等管線齊備，升有充足的供應(yīng)量，給工程項(xiàng)目創(chuàng)造了優(yōu)越的條件。(1)給排水系統(tǒng)。1)該工程項(xiàng)目西側(cè)，現(xiàn)有市政給水管線DN400通過(guò)。經(jīng)市自來(lái)水給水規(guī)劃審批，同意待工程竣工后，從上述DN400管線上引入兩條直徑100以上水管，供給該工程建成后所需的生活及消防用水。最高生活用水量 306立方米/天 室內(nèi)消防用水量 30升/秒 室外消防用水量 20升/秒 自動(dòng)噴灑滅火用水量 26升/秒 2)紅線內(nèi)設(shè)有生活污水及雨水排出管線，并分流排入工程建筑物北側(cè)亮馬橋路和西側(cè)麥子店西路的市政雨、污水管網(wǎng)內(nèi)。生活污水平均排水量為245立方米/天。(2)供電系統(tǒng)。該工程采用兩路10KV電源儀電。經(jīng)市供電局1998年7月2l日批準(zhǔn)，由工程?hào)|側(cè)光明公寓∏接室，引出埋地電纜入戶。該工程建筑物一層設(shè)有刀閘室及變配電室。變配電室內(nèi)設(shè)有兩臺(tái)1600KV·A干式變壓器，正常時(shí)可同時(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)，并互相為備用。工程總設(shè)備容量 4619.6KW 其中：動(dòng)力設(shè)備

698.6KW 照明設(shè)備 3921.0KW 總計(jì)算容量

2368.7KW 需要系數(shù) 0.51 該工程主要用電為三級(jí)負(fù)荷用電：消防用電設(shè)備屬一級(jí)負(fù)荷；背通電梯、生活水泵、公用照明及通風(fēng)為二級(jí)負(fù)荷：住宅為三級(jí)負(fù)荷。

(3)熱力系統(tǒng)。該工程所需采暖和生活熱水均由市政熱力管網(wǎng)提供。在工程兩側(cè)，麥子店西路有市政供熱管線DN300，從上述供熱管線向東引出管徑為DNl50的管線進(jìn)入工程建筑物西側(cè)的地下一層的熱力交換站。工程項(xiàng)目冬季采暖用熱量 263萬(wàn)大卡/時(shí) 工程項(xiàng)目生活熱水用熱量 138萬(wàn)大卡/時(shí) 全年供熱范圍為：①冬季供給室內(nèi)采暖、生活用熱水及維持游泳池水溫；②夏季僅供生活用熱水。6

(4)天然氣系統(tǒng)。該工程項(xiàng)目所需生活用燃?xì)庥墒刑烊粴夤竟┙o。在該工程建筑物附近亮馬橋一側(cè)，現(xiàn)有直徑400中壓市政天然氣管線通過(guò)。該工程擬引入管線，經(jīng)調(diào)壓箱降為低壓天然氣入戶，供使用。(5)弱電系統(tǒng)。1)電訊：市政電信干線已設(shè)置在該工程樓前。為方便大樓管理部門需要，項(xiàng)目設(shè)有一個(gè)500門內(nèi)部電話系統(tǒng)。大樓住宅部分均用市話，在各層預(yù)留電話配線箱，待住戶人住后，可根據(jù)需要報(bào)裝。2)工程設(shè)有共用電視系統(tǒng)、可視對(duì)講電話系統(tǒng)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系境、保安監(jiān)視及停車場(chǎng)管理系統(tǒng)。(6)道路。該工程西側(cè)麥子店山路尚未鋪設(shè)，擬與沿線個(gè)單位合作集資建設(shè)，使人樓四周形成循環(huán)車道。綜上所述，本工程項(xiàng)目的水、電、氣、熱力、通訊等公用工程基礎(chǔ)條件基本落實(shí)，技術(shù)設(shè)備齊全、合理，能滿足項(xiàng)目發(fā)展的需要。

3、環(huán)保與消防(1)該工程系高層住宅建筑物，居于交通干線兩側(cè)，在設(shè)計(jì)上要考慮環(huán)境噪聲影響，選用噪聲低的設(shè)備，井考慮消聲隔離處理；對(duì)廢氣源車庫(kù)與廚房，均設(shè)置機(jī)械送、排風(fēng)系統(tǒng)，使廢氣向高處排放：對(duì)糞便、污水均考慮經(jīng)化糞池后排入市政門水管網(wǎng)。(2)工程設(shè)有消火栓系統(tǒng)、自動(dòng)噴灑系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)，以解決高層建筑的防火問(wèn)題。工程考慮了環(huán)保和消防問(wèn)題，但在竣工后需進(jìn)一步核實(shí)，以免后患。

四、市場(chǎng)營(yíng)銷評(píng)估 AAA住宅順口地處朝陽(yáng)區(qū)燕莎商城附近繁華商業(yè)區(qū)，北鄰開發(fā)中的第三使館區(qū)，周圍外資企業(yè)和國(guó)內(nèi)商家云集，物業(yè)地理位置優(yōu)越，這些都是住宅銷售的有利條件。因此，開發(fā)商將本項(xiàng)目定位為中高檔專項(xiàng)住宅，銷售對(duì)象定為外國(guó)駐華機(jī)構(gòu)、外資企業(yè)、港澳客商、東南亞客商和部分國(guó)內(nèi)企業(yè)家，在綜合考慮住宅的開發(fā)成本和客戶的購(gòu)買力后，開發(fā)商將住宅的起步銷售價(jià)格定為1750美元/平方米(14525元/平方米)。若按此價(jià)格計(jì)算，項(xiàng)目的內(nèi)部收益率高達(dá)46%。(1)中高檔住宅的供給：1994午以來(lái)，北京市中高檔住宅發(fā)展迅速，僅外銷房總供給量高達(dá)100萬(wàn)平方米，目前仍有30余萬(wàn)平方米待銷。2000年前竣工的外銷房在建總面積仍高達(dá)50萬(wàn)平方米。若加上內(nèi)銷房部分中高檔住宅的待銷和在建面積，近期中高檔住宅的總供給量可能會(huì)超過(guò)130萬(wàn)平方米。盡管如此，由于有上述的高額回報(bào)，不少開發(fā)商仍正尋找商機(jī)。因此，短期內(nèi)中高檔住宅的供應(yīng)仍會(huì)保持上升趨勢(shì)。7

(2)中高檔住宅的需求：項(xiàng)目主要銷售對(duì)象是外交人事和海外客商。海外客商在京購(gòu)置地產(chǎn)的目的有二：投資增值和工作住房。投資增值量取決于資源的稀缺程度。目前市場(chǎng)中高檔住宅供給量充足，購(gòu)入的地產(chǎn)增值空間不大，回報(bào)率比前二年有所降低，買家觀望者增多。盡管北京是中外商入駐最多的城市，但北京也是國(guó)際權(quán)威機(jī)構(gòu)評(píng)定的全世界生活費(fèi)用矗高的三個(gè)城市之一，其中包括住宅價(jià)格。因此，為降低經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，外商增加雇用本地高級(jí)管理人最，縮減駐京高級(jí)管理人員，減少了外銷房的一部分客源。從功能和質(zhì)量上來(lái)講，外銷房和內(nèi)銷房出入不大，價(jià)格卻差2000-3000元(見表4-1)，這一價(jià)差也會(huì)搶走一些外銷房的中外方客戶。但是，我們也應(yīng)看到，隨著住房制度的改革，國(guó)內(nèi)各個(gè)階層人購(gòu)買私房的常識(shí)增強(qiáng)，—部分成功的企業(yè)家和高級(jí)職員會(huì)在房屋市場(chǎng)低迷的時(shí)候買入適用的高檔住宅，這樣便增加一部分客戶。因此，預(yù)計(jì)未來(lái)中高檔住宅的需求會(huì)與目前大體持平。(3)市場(chǎng)現(xiàn)狀：據(jù)1998年北京居民貸款購(gòu)房展統(tǒng)計(jì)，預(yù)售的l0萬(wàn)平方米普通住宅平均價(jià)為4300元，預(yù)獸的3.4萬(wàn)平方米中高檔住宅平均售價(jià)為7700元，預(yù)售的0.5萬(wàn)平方米別墅平均售價(jià)為10000元。表4-1為正在出售的類似于AAA項(xiàng)目的中高檔住宅消價(jià)統(tǒng)計(jì)資料。表4-1 中高檔住宅銷價(jià)資料 住宅名稱 位置 內(nèi)外銷 銷售方式 價(jià)格(元/㎡)美惠大廈 二環(huán)路港澳中心南側(cè) 外銷 預(yù)售 12035 國(guó)際友誼花園 三元橋 外銷 預(yù)售 12035 世方豪情 京成大廈 外銷 現(xiàn)房 11000 羅馬花園 中日友誼醫(yī)院西 外銷 現(xiàn)房 13280 陽(yáng)光廣場(chǎng) 亞運(yùn)村 外銷 現(xiàn)房 11000 賓都花園 長(zhǎng)城飯店?yáng)| 外銷 現(xiàn)房 12500 錦繡園 工體北路 內(nèi)銷 預(yù)售 8588 世紀(jì)光華公寓 國(guó)貿(mào)中心北 內(nèi)銷 預(yù)售 9988 以上住宅和公寓的銷售對(duì)象與AAA項(xiàng)目相同，地理位置也與該項(xiàng)目富競(jìng)爭(zhēng)性，考慮都是同一檔次的住宅，建筑結(jié)構(gòu)、平而布局、內(nèi)部裝修等大同小異，因而價(jià)格是可比較的。從表4-1可以看出，目前外銷房每平方米平均價(jià)格為12000元左右，現(xiàn)房比期房略高，內(nèi)銷房每平方米單價(jià)要比外銷低2000-3000元。(4)評(píng)估價(jià)格建議：開發(fā)商銷售部門主持人XXX先生是業(yè)內(nèi)資深專家，有多年在美國(guó)、香港、廣州和北京售房經(jīng)驗(yàn)，諳孰房地產(chǎn)市場(chǎng)，為本項(xiàng)目制定了切實(shí)可行的銷售戰(zhàn)略，兼有訓(xùn)練有素的營(yíng)銷隊(duì)伍，預(yù)計(jì)在未來(lái)市場(chǎng)銷售上會(huì)有良好業(yè)績(jī)。8 但是，綜合考慮該項(xiàng)目自身的優(yōu)勢(shì)(如地理位置、專項(xiàng)住宅和優(yōu)良的物業(yè)管理)，中高檔住宅的供給顯和可預(yù)見的需求量，對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇的期望，參考目前同類住宅的市場(chǎng)成交價(jià)，同時(shí)依照項(xiàng)目評(píng)估的穩(wěn)妥原則，建議在本項(xiàng)目評(píng)估中樓盤銷售價(jià)格以1450美元。(或12035元)起步為宜。

五、企業(yè)資信評(píng)價(jià)(1)北京BBB房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是經(jīng)我國(guó)政府批準(zhǔn)的中美合資企業(yè)。中方股東有：XXX總公司和北京XXXX工程有限公司；美方股東是美國(guó)XXX公司。(2)北京BBB房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的董事會(huì)亦由中美合資三方人組成。其董事會(huì)成員均有大學(xué)以上學(xué)歷和管理能力，領(lǐng)導(dǎo)群體素質(zhì)較高，在北京BBB房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的工作中三方合作很好。(3)北京BBB房地產(chǎn)開發(fā)有限公司沒有辦公室、工程部、財(cái)務(wù)部和銷售部。財(cái)務(wù)部的財(cái)務(wù)制度健全；財(cái)務(wù)部經(jīng)理為乙方委派，具有大學(xué)以上文化水平，且有較高業(yè)務(wù)水平和管理能力。銷售部的工作人員均為最近公開招聘的研究生和大學(xué)生；同時(shí)聘請(qǐng)香港某測(cè)量師行北京地區(qū)總經(jīng)理?yè)?dān)任市場(chǎng)總監(jiān)。該公司已對(duì)銷售人員進(jìn)行了培訓(xùn)，并擬定了銷售策略和銷售計(jì)劃。1998年l0月將大力開展銷售活動(dòng)，并做出了銷售保證。(4)AAA項(xiàng)口是在建項(xiàng)目，也是北京BBB房地產(chǎn)開發(fā)有限公司唯一從事的項(xiàng)目。自1997年以來(lái)，該項(xiàng)目已投入7910萬(wàn)元，財(cái)務(wù)狀況較好。由于項(xiàng)目尚在施工，未能銷售，故無(wú)收入。

六、投資總額及資金來(lái)源評(píng)估

1、評(píng)估依據(jù)(1)北水市xx設(shè)訓(xùn)院編制的《AAA項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)概算》；(2)北京BBB房地產(chǎn)開發(fā)有限公司《貸款申請(qǐng)報(bào)告》；(3)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度與實(shí)際投資使用情況；(4)末完工程所需投資的預(yù)測(cè)。

2、項(xiàng)目投資總額 該項(xiàng)目投資總額為43456萬(wàn)元，全部用于開發(fā)產(chǎn)品投資。開發(fā)產(chǎn)品成本中不含財(cái)務(wù)費(fèi)用部分為41367萬(wàn)元，其中：土地開發(fā)費(fèi)用16570萬(wàn)元；前期工程費(fèi)用532萬(wàn)元；基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程費(fèi)1379萬(wàn)元；建筑安裝工程費(fèi)19409萬(wàn)元；預(yù)備費(fèi)1351萬(wàn)元。詳見附表4-l。

3、項(xiàng)目建設(shè)及用款計(jì)劃 該項(xiàng)目自1997年開始建設(shè)，計(jì)劃2000年完工。資金使用計(jì)劃4年，1997年已投資7910萬(wàn)元，1998年投資20955萬(wàn)元，1999年有著9792萬(wàn)元，2000年投資4214萬(wàn)元。9

4、項(xiàng)目資金來(lái)源 資金來(lái)源有注冊(cè)資本金8300萬(wàn)元，股東貸款6641萬(wàn)元，擬向農(nóng)業(yè)銀行申請(qǐng)住房建設(shè)抵押貸款15000萬(wàn)元，以上約29000萬(wàn)元，其余部分可用商品房預(yù)售收入款解決，因此，資金來(lái)源可以說(shuō)是可靠落實(shí)的。詳見附表4-2。

七、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評(píng)估

1、評(píng)估依據(jù)(1)建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》計(jì)劃出版社，2000年；(2)《中國(guó)xx銀行中長(zhǎng)期貸款項(xiàng)目評(píng)估方法》；(3)北京BBB房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的《貸款申請(qǐng)報(bào)告》；(4)國(guó)家現(xiàn)行的財(cái)稅制度和有關(guān)法規(guī)。

2、主要數(shù)據(jù)的確定 評(píng)估用的基本數(shù)據(jù)經(jīng)與借款方共同研究確定如下：(1)可銷售的商品房面積56600千方米，其中：住宅42100平方米；服務(wù)用房4195平方米：汽車庫(kù)車位237個(gè)/10305平方米。(2)貸款：向銀行借款15000萬(wàn)，借款利率5%，項(xiàng)目第2年借款11000萬(wàn)元，第3年借款4000萬(wàn)元。全部借款在第4、5等本還款。(3)商品房的銷售價(jià)格：住宅每平方米第1年1450美元、第2年1550美元、第3年1650美元(1美元=8.3元人民幣)，折人民幣分別為12035元、12865元及13695元。服務(wù)用房每平方米2000美元，折人民幣16600元。汽車庫(kù)車位每個(gè)250000元。(4)銷售計(jì)劃：住宅及汽車庫(kù)車位進(jìn)行預(yù)售，計(jì)劃3年內(nèi)售完，第2年銷售15%，第3年銷售50%，第4年銷售35%：服務(wù)用房則于第4年銷售。預(yù)售房分期付款，合同簽訂當(dāng)年交50%，余款第2年交30%，第3年交20%。(5)項(xiàng)目計(jì)算期：根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)，以商品房全部售完為限，計(jì)算期定為6年，從第2年起繼續(xù)施工，3年內(nèi)完工。

(6)稅費(fèi)率：營(yíng)業(yè)稅稅率為5%；城市維護(hù)建設(shè)稅稅率7%，教育費(fèi)附加費(fèi)率3%；土地增值稅稅率按不同的增扣比為0~40%；企業(yè)所得稅稅率為33%，管理費(fèi)用按建筑工程費(fèi)用的3%提取；銷售費(fèi)用按工程費(fèi)的5%提??；不可預(yù)見費(fèi)為1351萬(wàn)元；職工獎(jiǎng)勵(lì)及福利基金、儲(chǔ)備基金和企業(yè)發(fā)展發(fā)展基金均按5%提取，余下可供分配的利潤(rùn)在借款未償還前暫不分配，留在企業(yè)，直至項(xiàng)目計(jì)算期末再分配?；鶞?zhǔn)收益串Ie發(fā)定為15。

3、收入及成本 商品房銷售收入共為67749萬(wàn)元，與之相對(duì)應(yīng)的開發(fā)產(chǎn)品成本為43456萬(wàn)元。10 其中管理費(fèi)用及銷售費(fèi)用分別為582萬(wàn)元及970萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用為2089萬(wàn)元。詳見附表4-

1、附表4-3和附表4-4。

4、利潤(rùn)與稅金 該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)稅金為3726萬(wàn)元，土地增值稅為6048萬(wàn)元，利潤(rùn)總額為14519萬(wàn)元，所得稅為4791萬(wàn)元，減三項(xiàng)基金后，可供分配的利潤(rùn)為7490萬(wàn)元。詳見附表4-4。

5、盈利能力分析 全部投資內(nèi)部收益率：所得稅前為21.1%，凈現(xiàn)值為2868萬(wàn)元；資本金內(nèi)部收益率為37.1%；投資各方的內(nèi)部收益率都為15.7%；大大高于銀行貸款利率及基準(zhǔn)折現(xiàn)率。因此在財(cái)務(wù)上是可行的。投資回收期為4.1年。詳見附表4-

5、附表4-6。

6、清償能力分析 申請(qǐng)抵押貸款15000萬(wàn)元，約定從第4年起兩年內(nèi)償還，其資金來(lái)源主要為可利用預(yù)售收入。經(jīng)測(cè)算，預(yù)售收入除少量用于項(xiàng)目投資外，其余款項(xiàng)用來(lái)還款是富富有余的。詳見附表4-7。項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債率是比較低的，僅在第2年達(dá)到67%，其余年份均在37%~58%之間。詳見附表4-9。

八、不確定分析

1、項(xiàng)目的敏感因素 影響項(xiàng)目收益的主要敏感因素為開發(fā)產(chǎn)品投資、售房?jī)r(jià)格和售房款回籠進(jìn)度三項(xiàng)。詳見表4-2和圖4-1。表4-2 敏感性分析表 序號(hào) 項(xiàng)目

變動(dòng)幅度(%)全部投資(所得稅前)內(nèi)部收益率(%)凈現(xiàn)值(萬(wàn)元)投資回收期(年)0 基本方案 21.1 2868 4.1 1 開發(fā)產(chǎn)品投資 +10 14.6-191 4.4-10 28.7 5926 3.8 2 售房?jī)r(jià)格 +10 28.7 6563 3.8-10 13.2-826 4.5 3 預(yù)售款回籠進(jìn)度 +10 22.8 3440 3.9-10 17.2 991 4.4 11

40200-40-30-20-10010203040-20售房?jī)r(jià)格預(yù)售款回籠進(jìn)度基準(zhǔn)收益率開發(fā)產(chǎn)品投資

從表4-2和圖4—1來(lái)看，開發(fā)產(chǎn)品投資和售房?jī)r(jià)格是兩大敏感因素，如果它們分別向不利方向變動(dòng)10%，內(nèi)部收益率分別下降至14.6%和13.2%，投資回收期也將分別增加至4.4年。相比之下，預(yù)售款回籠進(jìn)度對(duì)項(xiàng)目影響不太大。由此看，項(xiàng)目有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

2、臨界點(diǎn)分析 為考察對(duì)開發(fā)產(chǎn)品效益有影響的因素變化的極限承受能力對(duì)開發(fā)產(chǎn)品投資、售房?jī)r(jià)格、土地費(fèi)用和售房面積等因素作臨界點(diǎn)分析，若期望的可接受內(nèi)部收益率為15%，則開發(fā)投資臨界點(diǎn)為47530

萬(wàn)元，增長(zhǎng)4074萬(wàn)元；售房?jī)r(jià)格的臨界點(diǎn)11041元，降低929元：土地費(fèi)用的臨界點(diǎn)為22138萬(wàn)元，增長(zhǎng)5568萬(wàn)元；售房面積的臨界點(diǎn)為50548平方米，下降6052平方米。從臨界點(diǎn)分析可見(表4-3)，項(xiàng)目對(duì)土地費(fèi)用變動(dòng)的承受力最強(qiáng)。表4-3 臨界點(diǎn)分析表 指標(biāo)名稱 基本方案結(jié)果 臨界點(diǎn)計(jì)算 內(nèi)部收益率(%)21.1 期望值 15.0 開發(fā)投資(萬(wàn)元)43456 最高值 47530 最低值 11041 售房?jī)r(jià)格(元/平方米)11970 最高值 22138 土地費(fèi)用(萬(wàn)元)16570 最低值 50548 售房面積平(方米)56600 12

九、貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

1、申請(qǐng)貸款的種類、金額、期限 項(xiàng)目主辦單位根據(jù)工程進(jìn)度用款情況擬向xx銀行xx支行以抵押方式申請(qǐng)貸款15000萬(wàn)元，寬限期為2年，2年等本還款。

2、抵押物及其估價(jià) 抵押物為主辦單位取得的《國(guó)有土地使用權(quán)證》。該抵押物辦單位委托北京xx房地產(chǎn)咨詢?cè)u(píng)估有限公司評(píng)估，估價(jià)內(nèi)容為總建筑面積56600平方米，建設(shè)用地面積5126平方米。據(jù)該公司《估價(jià)報(bào)告》，房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果為34438.57萬(wàn)元。《估價(jià)報(bào)告》將價(jià)格定義為：委估物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值包含地塊的熟地地價(jià)和部分工程費(fèi)用、部分設(shè)備費(fèi)用。熟地價(jià)是委估地塊達(dá)到七通一平，公寓用地70年土地使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)格。同時(shí)，含開發(fā)所支付的前期工程費(fèi)(部分)、設(shè)備款(部分)及其他費(fèi)用。

3、抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估

《評(píng)估報(bào)告》是1998年2月27日簽署的。當(dāng)時(shí)該項(xiàng)目正處于施工期，當(dāng)年3~8月又投入建設(shè)資金約5000萬(wàn)元。該估價(jià)依據(jù)的市場(chǎng)價(jià)為2500美元/平方米，目前來(lái)看似偏高。上述兩項(xiàng)相抵，抵押物原評(píng)估價(jià)值額仍應(yīng)有所調(diào)低。按《評(píng)估報(bào)告》的估價(jià)值，按抵押率占50%及70%計(jì)，可貸款的本息額為17219萬(wàn)元至24000萬(wàn)元。該項(xiàng)目需貸款15000萬(wàn)元人民幣，加利息共計(jì)為17400萬(wàn)元。如按抵押率70%計(jì)算，抵押物價(jià)值是可以接受的。

4、貸款償還能力的評(píng)估 根據(jù)本報(bào)告財(cái)務(wù)效益評(píng)估，本項(xiàng)目的借款可以在約定的兩年內(nèi)歸還，評(píng)估進(jìn)一步分析了如銷售受到影響，即使3年內(nèi)銷售率只達(dá)90%，亦不影響貸款的償還。因此，貸款償還能力是強(qiáng)的。

十、評(píng)估結(jié)論和建議(1)北京BBB房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是經(jīng)北京市人民政府批準(zhǔn)的、具有企業(yè)法人資格的中外合資企業(yè)。其經(jīng)營(yíng)范圍就是AAA項(xiàng)目的開發(fā)、建設(shè)、出租、出售與物業(yè)管理。該公司注冊(cè)資本為8300萬(wàn)元，已全部到位。(2)北京BBB房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的管理機(jī)構(gòu)，特別是財(cái)務(wù)、銷售等部門，機(jī)構(gòu)簡(jiǎn)練，制度健全，工作嚴(yán)謹(jǐn)。(3)AAA項(xiàng)目設(shè)計(jì)外型典雅，住宅戶型多，內(nèi)部設(shè)施合理：施工質(zhì)量—流，地下工程曾獲1998年北京建委“長(zhǎng)城杯”獎(jiǎng)；工程監(jiān)理嚴(yán)格。(4)北京市朝陽(yáng)區(qū)是北京市規(guī)劃的商務(wù)辦公區(qū)，AAA項(xiàng)目正處于該區(qū)范圍的中心地帶，為外商機(jī)構(gòu)、外資(合資)企業(yè)包圍，又與北京新開辟的第三使館區(qū)隔 13

路相望，交通便利，服務(wù)設(shè)施齊備，因此，相對(duì)于北京市其他中高檔住宅而言，具有叫優(yōu)越的地理環(huán)境，如銷售適當(dāng)，必然有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。(5)AAA項(xiàng)目是一項(xiàng)在建工程，已投入資金7910萬(wàn)元人民幣，預(yù)計(jì)1998年年底結(jié)構(gòu)封頂，1999年進(jìn)行設(shè)備安裝與內(nèi)裝修，于11月即可人住。目前是該項(xiàng)目工程使用資金較集中的時(shí)間，如能獲得貸款支持，將有利于工程進(jìn)展和投資效益的發(fā)揮。(6)經(jīng)測(cè)算分析，AAA項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益好，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。只要銷售價(jià)格合理，營(yíng)銷得力，可以按計(jì)劃完成銷售任務(wù)，回收資金。因此，該項(xiàng)目?jī)斶€貸款是有保證的。詳見表4-4。(7)該項(xiàng)貸款為抵押貸款，抵押率符合國(guó)家規(guī)定的范圍。總之，該項(xiàng)貸款是可行的，安全度較高。建議在房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是中高檔市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的形勢(shì)下，要加強(qiáng)營(yíng)銷工作，以合理的價(jià)格和優(yōu)良的服務(wù)，去贏得用戶。14

表4-4 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 名稱 單位 數(shù)據(jù) 備注 Ⅰ 設(shè)計(jì)規(guī)模 1 房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品總建筑面積平方米 56600 2 商品房銷售平方米 56600 其中：住宅平方米 42100 服務(wù)用房平方米 4195 汽車庫(kù)車位平方米 10305 Ⅱ 經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 1 總投資 萬(wàn)元 43456 2 開發(fā)產(chǎn)品投資 萬(wàn)元 43456 其中：財(cái)務(wù)費(fèi)用 萬(wàn)元 2089 資金籌措 萬(wàn)元 43456

其中：資本金 萬(wàn)元 8300 借款 萬(wàn)元 15000 4 經(jīng)營(yíng)收入 萬(wàn)元 13550 年平均 5 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 萬(wàn)元 745 年平均 6 總成本費(fèi)用 萬(wàn)元 8691 年平均 7 利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 2904 年平均 8 所得稅 萬(wàn)元 958 年平均 9 稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元 1946 年平均 10 土地增值稅 萬(wàn)元 1210 年平均 Ⅲ 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 商品房投資利潤(rùn)率 % 33.4 商品房投資利稅綠 % 55.9 商品房資本金凈利潤(rùn)率 % 117.2 全部投資內(nèi)部收益率(所得稅前)% 21.1 全部投資投資回收期(所得稅前)年 4.1 全部投資內(nèi)部收益率(所得稅后)% 15.3 全部投資投資回收期(所得稅后)年 4.4 資本金內(nèi)部收益率 % 37.1 長(zhǎng)期借款償還期(房地產(chǎn)投資)年 4.0 貸款期起 附表4-1 項(xiàng)目總投資估算表 單位：萬(wàn)元

序號(hào) 項(xiàng)目 金額 說(shuō)明 1 開發(fā)建設(shè)投資 43456 1.1 土地費(fèi)用 16570 1.2 前期工程費(fèi) 532 1.3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 1379 1.4 建筑安裝工程費(fèi) 19409 1.5 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 1.6 開發(fā)間接費(fèi) 1.7 管理費(fèi)用 582 1.8 銷售費(fèi)用 970 1.9 開發(fā)期稅費(fèi) 368 1.10 其他費(fèi)用 206 1.11 不可預(yù)見費(fèi) 1351 1.12 財(cái)務(wù)費(fèi)用 2089 2 經(jīng)營(yíng)資金項(xiàng)目總投資 43456 開發(fā)產(chǎn)品成本 43456 固定資產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)資金 附表4-2 投資使用計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6 1 總投資 43456 7910 20955 9792 4214 585 1.1 自營(yíng)資產(chǎn)投資 1.2 自營(yíng)資產(chǎn)投資借款建設(shè)期利息 1.3 自營(yíng)資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 1.4 經(jīng)營(yíng)資金 1.5 開發(fā)產(chǎn)品投資 43456 7910 20955 9792 4214 585 其中：不含財(cái)務(wù)費(fèi)用 41367 7910 20675 9130 3450 203 財(cái)務(wù)費(fèi)用 2089 280 662 764 382 2 資金籌措 43456 2.1 資本金 8300 4980 3320 2.2 預(yù)售收入 13515 2924 5792 4214 585 2.3 預(yù)租收入 2.4 其他(股東貸款)6641 2930 3711 2.5 借款 15000 11000 4000 2.5.1 固定資產(chǎn)投資人民幣借款 15000 11000 4000 自營(yíng)資產(chǎn)投資人民幣借款 房地產(chǎn)投資人民幣借款 15000 11000 4000 自營(yíng)資產(chǎn)投資外幣借款 房地產(chǎn)投資外幣借款 2.5.2 自營(yíng)資產(chǎn)投資建設(shè)期利息借款 2.5.3 經(jīng)營(yíng)資金人民幣借款 16

附表4-3 售房收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 單位：萬(wàn)元

序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6 1 售房收入 67749 4244 17568 25319 14774 5843 1.1 可銷售面積(㎡)56600 7861 26203 22537 1.2平均售價(jià)(元/㎡)10799 11466 12964 1.3 銷售比例(%)100 14 46 40 2 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 3726 233 966 1393 813 321 2.1 營(yíng)業(yè)稅 3387 212 878 1266 739 292 2.2 城市維護(hù)建設(shè)稅 237 15 61 89 52 20 2.3 教育費(fèi)附加 102 6 26 38 22 9 3 土地增值稅 6048 406 1597 2239 1300 506 4 商品房銷售凈收入 57975 3605 15005 21688 12661 5016 附表4-4 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表(全部投資)單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6 1 現(xiàn)金流入 67749 4244 17568 25319 14774 5843 1.1 售房收入 67749 4244 17568 25319 14774 5843 1.2 租房收入 1.3 自營(yíng)收入 1.4 其他收入 1.5 回收固定資產(chǎn)余值 1.6 回收經(jīng)營(yíng)資產(chǎn) 1.7 凈轉(zhuǎn)售收入 2 現(xiàn)金流出 55933 7910 21539 12849 8934 3414 1287 2.1 固定資產(chǎn)投資(方向稅)2.2 開發(fā)產(chǎn)品投資(不含財(cái)務(wù)費(fèi)41367 7910 20675 9130 3450 203

2.3 用)2.4 經(jīng)營(yíng)資金 2.5 自營(yíng)部分經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 2.6 出租房經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 3726 233 966 1393 813 321 2.7 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 6048 406 1597 2239 1300 506 2.8 土地增值稅 4791 225 1156 1852 1089 460 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 11816-7910-17295 4720 16385 11360 4556 累計(jì)凈現(xiàn)金流量-7910-25205-20485-4100 7260 11816 4 所得稅前凈現(xiàn)金流量 16608-7910-17070 5875 18238 12458 5016 累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量-7910-24980-19105-867 11592 16608 計(jì)算指標(biāo) 所得稅前 所得稅后 內(nèi)部收益率(FIRR)21.08% 15.29% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)2868 134 投資回收期(年)4.07 4.36 基準(zhǔn)收益率(Ie)15.00% 15.00% 17

附表4-5 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表(資本金)單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6 1 現(xiàn)金流入 74390 4244 24209 25319 14774 5843 1.1 售房收入 67749 4244 17568 25319 14774 5843 1.2 租房收入 1.3 自營(yíng)收入 1.4 其他(回收股東貸款)6641 6641 1.5 回收固定資產(chǎn)余值 1.6 回收經(jīng)營(yíng)資金 1.7 凈轉(zhuǎn)售收入 2 現(xiàn)金流出 58508 7910 10842 9628 17386 11407 1334 2.1 資本金 8300 4980 3320 2.2 預(yù)售(租)收入用于開發(fā)產(chǎn)品投資 13515 2924 5792 4214 585 2.3 自營(yíng)部分經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 2.4 出租房經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 2.5 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 3726 233 966 1393 813 321 2.6 土地增值稅 6048 406 1597 2239 1300 506 2.7 所得稅 4791 225 1156 1852 1098 460 2.8 長(zhǎng)期借款本金償還 15000

7500 7500

2.9 流動(dòng)資金借款償還 2.10 短期借款本金償還 2.11 其他(股東貸款)6641 2930 3711 2.12 職工獎(jiǎng)勵(lì)及福利基金 486 23 117 188 112 47 3 凈現(xiàn)金流量 15882-7910-6598 14581 7933 3366 4509 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量

-7910-14508 73 8007 11373 15882 計(jì)算指標(biāo) 內(nèi)部收益率(FIRR)37.1% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)5879 基準(zhǔn)收益率(Ie)15.00% 18

附表4-6 損益表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6 1 經(jīng)營(yíng)收入 67749 4244 17568 25319 14774 5843 1.1 商品房銷售收入 67749 4244 17568 25319 14774 5843 1.2 房地產(chǎn)租金收入 1.3 自營(yíng)收入 2 經(jīng)營(yíng)成本 43456 2924 11503 16074 9333 3622 2.1 商品房經(jīng)營(yíng)成本 43456 2924 11503 16047 9333 3622 2.2 出租房經(jīng)營(yíng)成本(攤銷)3 出租房經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 4 自營(yíng)部分經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 5 自營(yíng)部分折舊、攤銷 6 自營(yíng)部分財(cái)務(wù)費(fèi)用 7 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 3726 233 966 1393 813 321 8 土地增值稅 6048 406 1597 2239 1300 506 9 利潤(rùn)總額 14519 681 3503 5613 3328 1394 10 彌補(bǔ)以前虧損

應(yīng)納稅所得額 14519 681 3503 5613 3328 1394 12 所得稅 4791 225 1156 1852 1098 460 13 稅后利潤(rùn) 9728 456 2347 3761 2230 934 職工獎(jiǎng)勵(lì)及福利基金 486 23 117 188 112 47 儲(chǔ)備基金 778 36 188 301 178 75 企業(yè)發(fā)展基金 973 46 235 376 223 93 14 加：年初未分配利潤(rùn) 351 2158 2527 2122 15 可供投資者分配利潤(rùn)

351 2158 5054 4244 2841 應(yīng)付利潤(rùn) 7490 2527 2122 2841 A方 749 253 212 284 B方 6666 2249 1889 2529 C方 75 25 21 28 17 年末未分配利潤(rùn) 2527 2122 351 2158 19

附表4-7 長(zhǎng)期借款還本付息估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6 1 長(zhǎng)期借款償還 1.1 年初借款本息累計(jì) 11000 15000 7500 本金 11000 15000 7500 建設(shè)期利息 1.2 本年借款 15000 11000 4000 1.3 本年應(yīng)計(jì)利息 2089 280 662 764 382 1.4 本年還本付息 280 662 8264 7882 還本 15000 7500 7500 付息 2089 280 662 764 382 1.5 年末借款本息累計(jì) 11000 15000 7500 2 房地產(chǎn)投資人民幣借款 2.1 年初借款本息累計(jì) 11000 15000 7500

本金

11000 15000 7500

建設(shè)期利息 2.2 本年借款 15000 11000 4000 2.3 本年應(yīng)計(jì)利息 2089 280 662 764 382 2.4 本年還本付息

280 662 8264 7882

還本 15000 7500 7500 付息 2089 280 662 764 382 2.5 年末借款本息累計(jì) 11000 15000 7500 3 還本資金來(lái)源 456 8514 24504 27981 4556 3.1 上年余額 456 8514 17004 3.2 攤銷 3.3 折舊 3.4 利潤(rùn) 369 3.5 可利用售房收入 456 8057 15621 10978 4556 3.6 其他 4 償還等額還款本金 7500 7500 5 償還長(zhǎng)期貸款--本金能力 456 8517 4556 17004 20481 6 長(zhǎng)期借款償還期(年)5 20

附表4-8 資金來(lái)源與運(yùn)用表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6 1 資金來(lái)源 97690 7910 22275 21568 25319 14774 5843 1.1 商品房銷售收入 67749 4244 17568 25319 14774 5843 1.2 房地產(chǎn)租金收入 1.3 自營(yíng)收入 1.4 自營(yíng)資產(chǎn)長(zhǎng)期借款 1.5 自營(yíng)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資金借款 1.6 房地產(chǎn)投資借款 15000 11000 4000 1.7 短期借款 1.8 資本金 8300 4980 3320 1.9 其他(股東貸款)6641 2930 3711 1.10 回收固定資產(chǎn)余值 1.11 回收經(jīng)營(yíng)資金 1.12 凈轉(zhuǎn)售收入 2 資金運(yùn)用 87639 7910 21842 20269 19913 13530 4175 2.1 自營(yíng)固定資產(chǎn)投資(方向稅)2.2 自營(yíng)固定資產(chǎn)建設(shè)期利息 2.3 房地產(chǎn)投資(財(cái)務(wù)費(fèi)用)43456 7910 20955 9792 4214 585 2.4 經(jīng)營(yíng)資金 2.5 自營(yíng)部分經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 2.6 自營(yíng)部分財(cái)務(wù)費(fèi)用 2.7 出租房經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 2.8 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 3726 233 966 1393 813 321 2.9 土地增值稅 6048 406 1597 2239 1300 506 2.10 所得稅 4791 225 1156 1852 1098 460 2.11 應(yīng)付利潤(rùn) 7490 2527 2122 2841 2.12 自營(yíng)資產(chǎn)長(zhǎng)期借款本金償還 2.13 自營(yíng)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資金借款償還 2.14 房地產(chǎn)長(zhǎng)期借款本金償還 15000 7500 7500 2.15 償還其他應(yīng)付款(股東貸款)6641 6641 2.16 短期借款本金償還 2.17 職工獎(jiǎng)勵(lì)及福利基金 486 23 117 188 112 47 3 盈余資金 10051 433 1299 5406 1244 1668 4 累計(jì)盈余資金 433 1732 7138 8383 10051 21

附表4-9 資產(chǎn)負(fù)債表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 1 2 3 4 5 6 1 資產(chǎn) 7910 26374 25963 19509 12005 10051 1.1 流動(dòng)資產(chǎn)總額 7910 26374 25963 19509 12005 10051 1.1.1 應(yīng)付帳款 1.1.2 存貨 7910 25941 24230 12370 3622 其中：在建開發(fā)產(chǎn)品 7910 25941 24230 12370 3622 1.1.3 現(xiàn)金 1.1.4 累計(jì)盈余資金 433 1732 7138 8383 10051 1.2 在建工程 1.3 固定資產(chǎn)凈值 1.4 無(wú)形及遞延資產(chǎn)凈值 2 負(fù)債及所有者權(quán)益 7910 26374 25963 19509 12005 10051 2.1 流動(dòng)負(fù)債 2930 6641 3 2.1.1 應(yīng)付帳款 2930 6641 2.1.2 短期借款 2.2 借款 11000 15000 7500 2.2.1 經(jīng)營(yíng)資金借款 2.2.2 固定資產(chǎn)投資借款 2.2.3 開發(fā)產(chǎn)品投資借款 11000 15000 7500 負(fù)債小計(jì) 2930 17641 15000 7500 2.3 所有者權(quán)益 4980 8733 10963 12009 12005 10051 2.3.1 資本金 4980 8300 8300 8300 8300 8300 2.3.2 資本金公積金 2.3.3 儲(chǔ)備基金 36 224 525 704 778 2.3.4 企業(yè)發(fā)展基金 46 280 656 879 973 2.3.5 累計(jì)未分配利潤(rùn) 351 2158 2527 2122

比例指標(biāo) 資產(chǎn)負(fù)債率(%)37 67 58 38 流動(dòng)比例(%)270 397 速動(dòng)比例(%)22