第一篇：項目貸款可行性評估報告
×××項目貸款可行性評估報告
第一部分概要
一、評估說明
本評估報告是根據中國農業銀行廣東省分行營業部(以下簡稱：委托方)的委托，對××××項目申請開發貸款的可行性進行評估。評估基準日為2003年9月17日，本評估報告只為委托方審核貸款申請提供參考，不作其他用途。
二、評估目的為委托方審核貸款申請提供參考
三、評估依據
本報告依據國家現行法律、法規、政策以及委托方、借款企業(××××)提供的相關資料進行評估，委托方和借款企業應對其提供資料的合法性、真實性、有效性和完整性負責。主要評估依據有：
1、全國人大、國務院及有關部委、廣東省和廣州市有關部門頒發的法律、法規和政策；
2、委托方和借款企業提供的有關資料；
3、廣州市房地產市場價格信息；
4、我司掌握的有關資料及評估人員現場實地勘察所獲取資料；
5、其他資料。
四、項目概況
1、地理位置及環境
××××項目位于機場路和黃石路交匯處東南角，西為機場路，北鄰黃石路，東面和南面均有新規劃路聯絡，南面的白云國際機場即將搬遷到花都區新國際機場，周邊有多個大型商住小區已建成入住或正在建設當中，機場路和黃石路有多條公交線路通過，且鄰近地鐵二號線站(××)，交通十分便利。鄰近有祥景花園、白云駿景花園、黃石街辦、白云金貴客運站、北區供電局等，公建及城市基礎配套設施完善。
目前，白云國際機場即將搬遷，其原有用地計劃用于興建超大型綜合居住區——白云新城。該項目處于未來白云新城北側，占地總面積約11.5萬平方米，總建筑面積近22.6萬平方米，預計總投資約8.3億元，整個項目建成后，將成為廣州市內大型生態居住社區之一。
2、項目背景
××××項目由廣州××××發展有限公司(×××××)向廣州市白云區新景街蕭崗經濟聯合社征地，進行商品房開發建設，該花園共分東區、西區和南區三部分，除東區由××公司開發建設外，西、南兩區由××公司進行開發建設。西區占地近3萬平方米、建筑面積66萬平方米的樓宇已建成并全部售出入住；南區占地面積85802平方米、規劃建筑面積172408平方米，目前正在開發建設當中，其中第一期8幢12層預計可于2004年4月竣工交付使用、第二期15幢小高層和高層預計于2005年3月全部竣工交付使用。
3、項目規劃情況
根據廣州市規劃局《關于××××項目修建性詳細規劃的批復》，項目總體的控制性技術指標為：
1)建筑容積率2.545；
2)建筑密度：26.5％；
3)總建筑面積172408平方米(其中地上建筑面積153951平方米，地下室建筑面積18457平方米，小學建筑面積12000平方米及其他配套建筑面積1765平方米)；
4)綠地率37.5％；
根據總體規劃方案，×××××項目共建設23幢小高層和高層住宅樓和商住樓，地上層數分別為12至19層，住宅建筑面積合共132003.2平方米、商業建筑面積合計8183平方米；地下室1層、建筑面積合計18457平方米；另有配套小學和商業、居委會、公廁和煤氣調壓站。
4、項目工程進度安排
據×公司稱，×××××項目從2003年5月開始動工建設，施工單位為廣東××建筑有限公司，到2003年9月17日，第一期8幢樓宇已分別建至地上第7層和第10層，并已領取預售許可證。按××公司的建設計劃，第一期8幢樓字預計于2004年3月完工交付使用，第二期15幢預計在2003年11月開始拆遷和工程建設，預計2005年3月以前可先后竣工交付使用。
第二部分
項目合法性與建設條件評價
一、項目合法性評價
目前，××××項目已辦理《建設用地規劃許可證》，第一期樓字已辦理《建設工程報建審核書》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《廣州市國有土地使用權出讓合同》、《建設用地批準書》、《國有土地使用證》、《商品房預售許可證》等手續，也就是說，除未進行拆遷的第二期樓字外，該南區項目的規劃、報建、施工、用地等各項手續均全部辦理齊全(具體詳見附件資料)，據××公司稱，其第二期樓宇的各項手續正在申報辦理過程中。
二、項目建設條件評價
1、項目技術經濟指標
據×司提供的《關于××××項目南區修建性詳細規劃的批復》，×××××項目的總建筑面積172408平方米，包括地上建筑面積153951平方米、地下室建筑面積18457平方米，各功能部分及其面積具體詳見表1：
單位：平方米、個
序 號 項
目 指
標 備
注 1 用地面積 85802 總建筑面積 172408
2.1 地下室建筑面積 18457 地下室1層，為設備用房和配套停車場 2.2 地上建筑面積 153951
2.21 其中：商業 8183
2.22 住宅 132003 地上12、15、16、17、18、19層 2.23
小學 12000 包括教學樓和學生宿舍 2.24
其它配套 1765 含會所、公廁、居委會等 3 容積率 2.545 建筑密度 27％
綠地率 37.5％車位個數 466 含不可售的社會停車位106個
第三部分
市場研究與分析
一、項目投資環境分析（略）
二、房地產市場分析
2003年上半年，廣東省房地產開發投資增速回落，全社會固定資產投資1834.19億元，增長27.9％，房地產開發投資506.88億元，增長7.6％，增幅比去年同期下降25.2％，其中商品房投資額379.52億元，占房地產開發投資的74.9％，同比增長6.6％。2003年上半年廣東房地產開發投資未受非典影響，商品房銷售保持穩定增長，價格波動小，空置面積增長速度有明顯放緩跡象。上半年商品房銷售額335.20億元、銷售面積1003.99萬平方米，分別增長27.3％和27％，全省商品房平均銷售價格3339元／平方米，比去年同期略高7元／平方米，商品房空置面積的增長速度由1月至2月的36.3％下降到上半年的15.5％。2003年1-8月，廣州市十區批準預售的商品房面積為537.90萬平方米，比去年同期增長9.16％，其中，原八區批準預售的商品房面積為330.65萬平方米，與去年同期相比增長18.81％。廣州市十區商品房交易面積為609.71萬平方米，交易金額為271.98億元，與去年同期相比，分別增長8.84％和6.79％，其中，原八區商品房交易面積為393.87萬平方米，交易金額為208.24億元，與去年同期相比，分別增長13.56％和11.43％。據統計，今年上半年廣州市商品住宅均價為4279元，同比下降5.1％。反映房地產市場競爭的激烈導致開發商利潤的降低，開發商只有不斷讓利于消費者，不斷提升產品檔次，才能立于不敗之地，由此亦說明廣州的房地產市場不斷趨于成熟和規范。
三、周邊樓盤調查分析
在××××項目周邊一帶有多個在建或已建成交付使用的商住小區，經實地調查，他們目前的大致狀況如下：
1、祥景花園：在黃石路北邊，于九十年代中后期開始投資建設，共有38幢多層和13幢高層住宅或商住樓，現已全部交付使用，小區內配套有小學、省一級幼兒園和市場等，其中第一期已售完，第二期亦已售出近半，第三期將于今年10月發售，住宅售價幅度大約在3700一4000元／平方米之間，均價約為3900元／平方米，二手住宅成交價約為3100一3500元／平方米。首層商業鋪位的租價約為35—60元／平方米，且大部分商業面積已出租，地下室車位只租不售，月租金為400—450元／個，現已接近租滿。
2、白云駿景花園：屬同一檔次的商住小區，占地面積約40000平方米，由16幢小高層組成，配套有幼兒園和近10000平方米地中海式園林，東、南、北邊均為規劃路，目前交通相對不便，預計第一期于2004年3月建成交付使用，其住宅售價幅度約為3800-5000元／平方米之間，均價約為4480元／平方米。地下室車位約250個，目前的銷售策略為只租不售。
3、元邦航空家園：機場路和黃石路交角西北側，屬中型商住商務小區，現已建成多幢商住樓并入住，另沿黃石路面有一幢商務樓即將交付使用。住宅售價幅度約在4100-4800元／平方米之間，均價約為4400元／平方米。部分首層臨街商鋪已售出，目前大部分商鋪正招租未經營，招租價約為80元／平方米，地下室車位售價60000-90000元／個。
4、富力陽光美居：機場路和黃石路交界西南側、在元邦航空家園南面，屬大型商住小區，第一期已售完，現推售第二期兩幢高層住宅樓，另第三期計劃于10月發售，住宅均價約為4400元／平方米，配套的商業面積較少，個別首層臨街商鋪售價約為8000—10000元／平方米、招租價約為100元／平方米，地下室車位數量較多，但出租率很低，如由業主購買，售價可低至30000元／個。
5、匯僑新城：在黃石路以南，屬大型商住綜合小區，已建有多幢小高層和高層住宅樓和商住樓，大部分住戶已入住，現二手住宅售價約為3100一3600元／平方米、個別成交價為2600元／平方米，地下室車位售價為80000元／個
經市場調查，××××項目與周邊多個樓盤的功能設計、配套設施和目標客戶等均較相近，由于目前該區域的人口持續增加，居住環境不斷改善，總的來說，其住宅與祥景花園、白云駿景花園和富力陽光美居接近，故選用以上樓盤的價格作為住宅的比較對象，以市場比較法作為評估方法測算其住宅的銷售價值。另因為其配套商業和地下室車位主要以出租經營為主，故選用收益還原法作為評估方法測算其商業和車位的銷售價值。
四、項目優劣勢分析
通過市場調查分析：××××××項目與同在機場路和黃石路一帶的幾個周邊樓盤的產品定位和目標客戶亦非常接近，相互差異相對較少，其優勢和劣勢主要體現在與該區域內早期建設的功能設計較舊的住宅和缺乏配套設施的小型項目的差別上，具體來說，這個項目有以下優勢：
(1)地理位置優越，項目地處廣州市未來城市副中心——白云新城北側，臨近黃石路，商業和生活配套設施不斷完善，規劃路網完善，尤其是地鐵二號線(末通車站段)在南區項目周邊設置了出口，并正在施工建設中，預計規劃路開通和地鐵通車后，將大大改善目前蕭崗村一帶的對外交通狀況，極大地有利于吸引更多居民和商家入住和經營。
(2)配套設施起點高，位于南區項目范圍內××小學已于今年9月正式入學，由于現時消費者對教育配套設施的要求越來越高，政府有關部門亦不斷以推動教育配套為吸引投資的手段，作為設計等級非常高的民辦實驗學校，該小學將大大提高項目配套的水平，長遠來看，將大大提高競爭力。
(3)該開發集團在房地產行業內多次獲獎，××××花園亦已在該區域內成功進行了市場開發，銷售業績理想，形成了一定的品牌效應，因而將對南區項目的開發建設產生正面推動作用。
另一方面，××××項目自身存在某些劣勢，主要表現在：
(1)項目位處機場路以西、黃石路以南，目前，對外交通主要為附近蕭崗村舊路和北面××花園東區的小區道路，規劃路尚未正式直接開通至機場路和黃石路，南區項目短期內對外交通相對不夠便利。
(2)鄰近區域同類物業存量及新增供應量較大，項目競爭對手較多，建成后區域市場內的競爭將較激烈。
五、預期銷售價格評估
1、評估方法：市場比較法、收益還原法。
2、評估原則：遵循合法原則、最佳利用原則、替代原則和評估期日原則。
3、評估過程：根據項目所在區域及其實際情況，確定選取其住宅的比較對象，來測算其住宅的開發價值，又使用收益還原法來測算其商業和車位的開發價值，具體過程如下：
(1)住宅銷售價值的確定
由于南區項目住宅的目標客戶和產品定位與樣景花園、白云駿景花園和富力陽光美居三個樓盤比較接近，故選取他們作為比較對象，通過比較測算確定其銷售單價，具體過程見下表2：
單位：元/㎡
序號 項目 案例1 案例2 案例3
祥景花園 白云駿景 富和陽光 1 銷售單價 3900 4480 4400 2 交易情況修正 100％ 100％ 100％ 3 交易日期修正 100％ 100％ 100％ 4 使用年限修正 100％ 100％ 100％ 5 區域因素修正 102％ 101％ 100％ 6 個別因素修正 102％ 94％ 94％ 7 修正后單位 4058 4253 4136 8 評估對象單價 4148.96 9 取整 4149
經以上測算，確定南區住宅的平均銷售單價為4149元／平方米，預計住宅部分總建筑面積132003.2平方米的銷售價值為54768萬元。
(2)商業銷售價值的確定
①、先通過市場調查確定南區項目商業鋪位的平均租金，再用收益還原法，估算其商業鋪位的銷售單價。經調查，確定南區商業鋪位建成交付使用時的月租金單價為65元／平方米。
②、通過收益還原法測算銷售單價的參數如表3：
租金年上漲率 折現率 租金損失 房產稅等綜合稅率 管理費率 維修費率 保險費率 3％ 9.0％ 1個月 18％ 3％ 3％ 0.2％
注：房產稅等綜合稅率和管理費率以月租金單價為計算依據，維修費率和保險費率以工程造價為計算依據。
根據以上參數，計算得到南區商業鋪位的平均銷售單價8046元／平方米。則商業鋪位部分總建筑面積8183平方米的銷售價值為6584萬元。
(3)地下室車位銷售價值的確定
①、先通過市場調查確定南區項目車位的平均租金，再用收益還原法，估算其車位的銷售單價。經調查，確定南區車位建成交付使用時的月租金單價為450元／個。
②、通過收益還原法測算銷售單價的參數如表4：
租金年上漲率 折現率 租金損失 房產稅等綜合稅率 管理費率 維修費率 保險費率 1％ 7％ 1個月 18％ 3％ 3％ 0.2％
注：房產稅等綜合稅率和管理費率以月租金單價為計算依據，維修費率和保險費率以工程造價為計算依據。
以工程造價為計算依據。
根據以上參數，計算得到南區車位的平均銷售單價63000元／個。則360個可售地下室車位的銷售價值為2268萬元。
(4)經以上計算，南區項目預計總銷售收入合共63620萬元。
(5)項目預計銷售進度
按××公司提供的施工進度，到2005年3月將完成全部南區第一期和第二期的工程建設并交付使用，預計在2005年5月底可以售完，項目建設期約為1.75年、銷售期約為1.75年，總開發期自2003年5月至2005年5月接近2年，預計銷售進度如表5： 時
間 總銷售收入（萬元）總體銷售比率 2003年 三季度 2048 3.22％
四季度 7809 12.27％ 2004年 一季度 8708 13.69％
二季度 6494 10.21％
三季度 8581 13.49％
四季度 11329 17.81％ 2005年 一季度 7122 11.20％
二季度 11528 18.12％
合計 63620 100.00％
第四部分
項目投資估算分析
一、項目投資概述
××××項目計劃總投資50137萬元，×××公司目前已完成項目投資9911萬元(包括土地費用2279萬元、前期費用464萬元、建安工程費5687萬元、小區基礎設施配套建設費313萬元、開發期稅費559萬元、不可預見費用171萬元、企業管理費114萬元、銷售費用325萬元)。項目預計到2005年3月全部完工并交付使用。
按我司估算，至估價時點，南區項目已投入資金約為9911萬元，約占項目計劃總投資的19.77％。×××公司計劃向銀行貸款1.5億元用于部分后續投入，不足部分以項目銷售樓款作滾動投入，直至項目完工。
二、投資成本費用估算
根據×××項目的規劃建設情況，結合已投入資金的情況，對項目的投資成本進行了估算，具體詳見《×××南區項目投資估(概)算表》。
三、項目資金籌措及資金平衡分析
按照計劃，××××項目投入資金來源主要為企業自有資金、銀行貸款和銷售收入。目前南區項目已投入資金全部可視為企業自有資金，其后續開發建設資金的來源主要由銀行貸款和項目預售收入組成。按照項目施工計劃，現第一期8幢樓宇已領取預售證，按估算，在項目進入銷售階段后，仍需投入合共約39848萬元項目建設資金(主要為土地費用、工程建設費用和開發稅費)，銀行貸款和銷售收入可用于支付項目后續建設資金投入，從2003年第四季度開始，第一期8幢樓宇的銷售工作將進入高潮，銷售收入可用于支付項目部分后續建設資金投入，并支付銀行貸款利息，待第二期15幢樓字領取預售證并進行銷售階段后，可逐步償還銀行貸款本息。具體詳見《××××項目財務(資金)平衡表》（表6）。
稅前成本利潤率 19.28％ 稅后成本利潤率 12.92％ 稅前銷售利潤率 15.19％ 銳后銷售利潤率 10.18％ 盈虧平衡點 78.81％ 投資回收期 19個月
財務凈現值 4026（按貼現率10％計）全部投資財務內部收益率 29.04％
第五部分
項目償債能力分析
一、項目財務效益分析
按照××公司提供的開發建設計劃，××項目的總開發期約為2年，預計建設期約1.75年，從2003年5月到2005年3月；銷售期共1.75年，從2003年9月到2005年5月。
根據項目的現金流量表和損益測算表，通過分析和計算，項目的各項財務指標如下： 項目的凈現值大于0，內部收益率高于行業基準收益率10％，表明項目抗風險能力強，從動態角度分析在經濟上和財務上是可行的。
二、項目盈虧平衡分析
×××項目的全部銷售收入為63620萬元，扣除開發建設投資、銷售費用、營業稅及附加和所得稅，稅后凈利潤為6476萬元。以50137萬元的項目總投資計算，盈虧平衡點為78.81％，如以可售的住宅銷售收入計，則住宅售出91.55％時可收回全部投資。建議××公司在項目建設期和銷售初期做好銷售推廣工作，以迅速回籠資金償還銀行貸款，并在銷售過程中積極開展商鋪的租賃業務，以減少空置增加現金收入。
三、項目敏感性分析
根據項目敏感性分析數據顯示(見表7)，項目對售價下調5％、10％敏感，銷售價格下調時，內部收益率仍高于行業平均收益率；項目對建安成本上升5％、10％敏感，成本上升時，內部收益率仍高于行業平均收益率，以上分析表明項目具有相當抗風險能力，各項指標詳見表7。
序號 項目 銷售收入（萬元）項目總投資（萬元）凈現值（按現貼率10％計）內部收益率 結論 基本方案 63620 50137 4026 29.04％ 可行 2 銷售價格下降5％ 60439 50137 2206 19.82％ 可行 3 銷售價格下降10％ 57258 50137 386 10.85％ 可行 4 總投資成本上升5％ 63620 52644 2440 20.42％ 可行 5 總投資成本上升10％ 63620 55150 855 12.76％ 可行
另外，從項目的現金流量表分析可知，××××項目由于開發周期不算太長，前期投入資金占用成本相對較少，在銷售價格定位適當的情況下，可以取得一定的競爭優勢，通過預售收入再投入，可形成連續的資金鏈，保證后續投資，降低開發建設風險。
第七部分
項目貸款風險分析
貸款風險來自項目外部和項目自身兩個方面，主要有：
1、市場風險
當前房地產市場競爭比較激烈，近幾年廣州市商品房市場整體保持穩定，住宅交易量不斷增加。項目的開發增加了該區域的商品房供應量，一方面加強了周邊地區的居住氛圍，另一方面也加劇了同周邊商住小區的競爭。機場路、黃石路一帶已有多個大型商住小區正在建設或籌建當中，故市場上存在供應量已很大，且潛在供應量在今后幾年內將增加較快，因此激烈競爭將難以避免。
雖然西區、東區前期開發的房屋已售完，市場接受程度理想，但為了在激烈的市場競爭中取得主導地位，建議××公司在保持小區建筑風格和客戶定位一致的思路下，繼續進行建筑設計、客戶服務、入住后物業管理等方面的創新，以保持項目競爭力。
2、工程建設風險
項目資金需求量大，而企業自有資金不足，項目能否按計劃進行，除目前正在開展的第一期銷售工作能否順利按計劃進行外，銀行貸款資金是關鍵。建議榮星公司加緊落實好開發建設資金，嚴格控制好建設工期，保證開發建設工作的順利進行，以配合銷售工作的實施。
3、開發成本風險
本項目對投資成本的變動相對敏感，投資成本的上升直接影響到項目的收益水平，為提高項目的經濟效益建議開發企業、施工單位和監理單位更好地控制開發成本，力爭減小貸款的償還風險。
4、政策風險
政策風險主要包括國家對房地產業的宏觀調控及當地政府對項目所在區域的整體規劃。舊白云機場的搬遷將于明年實施，其原有用地初步規劃為起大型商住綜合居住區，現黃石路一帶已建成多個大型居住小區，居住人口持續增加，由此可見，該地段屬于政府引導投資建設區域，各方面資金將不斷增加投入，長遠來說對于項目本身是非常有利的。
另外，近期廣州市房地產管理部門為加強管理，對在建商品房項目的辦理預售工作和預售抵押工作提高了要求(如要達到結構封頂等)，長遠來說，有可能對項目未來的銷售工作產生影響。
第八部分
評估結論
上述分析表明，××××項目從靜態和動態角度看在經濟上和財務上都是可行的，其開發產品的市場有保障，但××公司自有資金不足，急需銀行貸款支持其繼續分行開發建設。
由于×公司只進行××××和南區的開發，未再有其他投資項目，其三個投資方亦為相關聯的企業，故為保證貸款銀行的利益，建議委托方依據項目工程建設進度發放貸款，并密切監控其貸款資金的使用，以縮短工期盡快回籠資金，減少放貸風險。
第二篇：某房地產開發貸款項目評估報告
某房地產開發貸款項目評估報告
報告摘要
本報告是一份房地產開發貸款項目評估報告。報告通過對借款人、項目、市場、籌資、財務、貸款風險的評價得出項目投資計劃可行，財務評價符合貸款要求的結論。
XX精至誠房地產評估有限責任公司
房地產開發貸款評估報告 項目名稱：“××××”項目 企業名稱：XX××房地產有限公司
評估單位：XX精至誠房地產評估有限責任公司 二ΟΟ二年十一月二十九日 目錄 第一章概要
一、借款人評價
二、項目評價
三、市場評價
四、投資籌資評價
五、財務評價
六、貸款風險評價
七、評估結論 第二章借款人評價
一、借款人概況
二、經營者素質及管理水平
三、信用狀況評價
四、資產負債分析
五、盈利能力及資產運用效率
六、現金流量分析
七、信用狀況評價
八、企業前景評價 第三章項目建設條件評價
一、項目建設的必要性
二、項目建設內容、規模和建設
三、項目實施進程評價
四、項目建設條件評價
五、設計單位資質評價
六、施工、監理單位資質評價
七、環境保護評價 第四章市場評估
一、市場供求狀況及其發展趨勢分析
二、房地產市場分析
三、市場定位分析
四、市場預測分析
五、項目分析 第五章投資估算和籌資評價
一、投資估算
二、投資來源及籌資評價
三、項目投資計劃評價
四、有關說明 第六章償債能力評估
一、項目財務效益預測
二、項目財務現金流量分析
三、資金來源與運用分析
四、項目償債能力評估
五、項目敏感性分析 第七章貸款風險與效應評價
一、定量分析
二、定性分析
三、貸款擔保評價
第一章概要
根據XX××房地產有限公司開發“××××”工程申請貸款的需要，經工行×××支行初審，并報工行×分行營業部住房信貸處研究決定，組成評估小組，于2002年11月24日對該項目進行全面評估（評估基準日確定為2002年9月30日）。根據項目的現有資料、開發現狀、項目實施條件和可操作的方案，參照工行“房地產開發貸款評估辦法”的要求，評估組采用必要的評估程序，通過對借款人綜合情況及開發項目建設條件、市場及預測、效益、風險等多方面分析得出評估結論，并于2002年11月29日完成評估工作。現將評估報告簡要概述如下：
一、借款人評價
XX××房地產有限公司（以下簡稱XX××）成立于1999年7月22日，是××××集團股份有限公司下屬的全資公司。法人代表×××，注冊資本2000萬元，分別由××××集團股份有限公司投資1800萬元和××××房地產有限公司投資200萬元構成；公司主營房地產開發，具有房地產三級開發資質。2001年1月起正式進行“××××”聯排別墅和復式別墅高檔住宅小區項目開發。在近1年的銷售時間里，在XX市激烈的市場競爭中，“××××”業已取得近2.5億元的銷售佳績，實際到帳銷售收入為15848.89元。截止2002年9月，公司資產總額為21335萬元，負債總額為13482萬元，所有者權益為7852萬元。XX××在工行×××支行開有一般結算帳戶。截止2002年9月30日，在工行×××支行存款余額為557萬元；公司借款余額9000萬元，其中工行×××支行借款7000萬元，中行××支行借款2000萬元，均按時付息，無借款逾期現象發生。企業無不良信用記錄，2002年經工行×分行審核評定信用等級為未評級。通過資產負債率、盈利能力及資產運用效率、現金流量的分析，得出以下結論：企業所有者權益呈現增長趨勢,自身積累增加,對負債的依賴程度減小，有較強的付息能力、融資能力和償債能力。
二、項目評價
“××××”居住小區項目，位于XX 永興村三、四組（×××村）二環路內側×××米，地理位置優越，交通便利。該項目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可銷售面積95,118平方米，贈送面積16,044平方米），會所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。
項目規劃設計有52幢住宅樓和配套建筑，住宅戶型均為躍層式聯排別墅和復式別墅，面積在160平方米到298平方米之間，共403套，其中聯排別墅319套、復式別墅84套。項目容積率0.95，綠化率53%。項目各項報批手續齊備，建筑勘察、設計、建設、監理單位均具有相應資質。小區于2001年8月全面開工，截止2002年11月已完成52棟住宅項目土建工程、外立面裝飾和水電氣安裝；游泳池、配套用房、小區道路和景觀綠化工程建設還在進行之中，預計在2002年12月完工交房。
三、市場評價 根據企業提供的資料，“××××”項目定位為大規模高檔聯排別墅和復式別墅小區，該項目具有地理位置優越，小區環境別具一格等優越性，同時存在小區內車位比不足，定位較高，銷售不容樂觀等劣勢。通過選取交易實例進行分析，得出聯排別墅平均售價5391元/m2，復式別墅平均售價4183元/m2。本項目可實現銷售收入聯排別墅43466.61萬元，復式別墅6061.17萬元,預計可實現銷售收入49527.78萬元。
四、投資籌資評價
根據企業提供的經規劃局批準的總平方案，參考該開發企業在同類項目上的開發成本以及XX市同類建設項目經濟技術標準，并結合項目自身情況，經測算該項目總投資40573.09萬元，其中項目開發成本（土地、房屋開發費及其他）35679.20萬元，開發費用（財務費用、管理費用、銷售費用）4893.89萬元。經評定單方成本為3494.91元/平方米；其中：土地1489.04元/平方米、前期工程費68.30元/平方米，房屋開發費為1327.16元/平方米、費稅(主要為綜合報建費、集資費)140.85元/平方米、期間費用421.55元/平方米，其他費用8.19元/平方米，不可預見費39.82元/平方米。
企業自籌資金12478.55萬元，工行土地儲備貸款7000萬元（到期××集團代還，詳見附件：××集團承諾函，截止2002年11月末，已歸還1100萬元），中行流動資金貸款2000萬元（2003年到期），向工行新增房地產開發貸款5383.08萬元，銷售滾動投入13711.46萬元。企業自籌資金占總投資的30.76%，符合規定的貸款要求，截止評估基準日，該項目已投入資金為29229.93萬元。
五、財務評價
經過評估測算，該項目的各項盈利能力指標測算結果如下：（詳見評估主表4項目財務現金流量表）
1、項目建成后將實現凈利潤4108.17萬元；
2、內部投資收益率：按全部投資計為26.77%；
3、財務凈現值（還原利率10％）：按全部投資計為3341.04萬元；
4、動態投資回收期(還原利率10%)：按全部投資計為2.03年； 由以上可以看出，該項目內部投資收益率均大于設定的基準收益率（設定的基準收益率為10％），財務凈現值大于零，說明該項目在計算期內按×行財務評價標準可行。
六、貸款風險評價
通過定性及定量分析，項目財務抗風險能力較強。
通過定量計算，本項目風險等級為AA級，貸款項目綜合風險度為0.25，低于風險度0.6的界限值
該公司向×行提出貸款擔保方式為其母公司××××集團提供擔保，經對擔保企業提供的經過審計的財務報表分析，擔保方××××集團股份有限公司2001年所有者權益為16.8億元，其中未分配利潤為2.87億元，對外擔保為1.9億元，且全部為集團內部擔保。財務狀況良好，擔保方式可行。
七、評估結論 評估小組經過對企業綜合情況、項目建設條件、投資估算，籌資、銷售及償債能力、貸款風險及效應等多方面進行分析測算，認為：“××××”項目建設條件具備，目前，土建已完成90％，景觀已完成40％，投資計劃可行，財務評價符合貸款要求，項目被評為AA級，具有一定的抗風險能力，該公司向×行提出貸款擔保方式為其母公司××××集團提供擔保，經對擔保企業提供的經過審計的財務報表分析，擔保方××××集團股份有限公司2001年所有者權益為16.8億元，其中未分配利潤為2.87億元，財務狀況良好，擔保方式可行。
由于項目在建設條件和市場銷售等方面存在一定程度風險，應對項目資金專款專用，對房屋開發及銷售回籠資金全程監控，做好貸后管理工作。
第二章 借款人評價
一、借款人概況
并通過了“XX××房地產有限公司（以下簡稱XX××）成立于1999年7月22日，是××××集團股份有限公司下屬的全資公司。法人代表×××，注冊資本2000萬元，分別由××××集團股份有限公司投資1800萬元和××××房地產有限公司投資200萬元構成；該公司主營房地產開發，具有房地產三級開發資質。
XX××房地產有限公司在成立之初就嚴格管理，建立了一整套嚴格的管理制度。作為××××集團有限公司開拓中國西部市場的橋頭堡，XX××在最初的兩年主要代表集團從事戰略性工作，包括市場考察，戰略咨詢等，沒有實際操作項目。該公司于2001年1月起正式進行“××××”聯排別墅和復式別墅高檔住宅小區項目開發。“××××”于2001年8月正式開發，2001年12月8日正式開盤發售，在近1年的銷售時間里，在XX市激烈的市場競爭中，“××××”業已取得近2.5億元的銷售佳績。售房率已接近50%。開盤以來，“××××”已獲得2001“XX市10大金獎樓盤”和“群眾最喜愛的樓盤”等榮譽亞太村生態住宅小區”的評審、2002年6月份在由建設部主辦的2002年中國住宅創新奪標評選中，獲“創新示范樓盤”綜合大獎。
二、經營者素質及管理水平
XX××房地產有限公司產權明晰，制度完善，對內對外經濟關系清晰，無對外投資和訴訟等法律事宜。公司下設工程部、配套部、開發部、銷售部、策劃部、行政部和財務部7個部門；現有正式職工34人，其中博士1人，碩士5人，本科24人，大專4人；具有高級職稱4人，中初級職稱28人，公司人員配置優勢明顯，素質較高，具有一定的專業技術水平。
XX××房地產有限公司主要領導人基本情況如下： 法人代表：×××，男，39歲，碩士。總經理：×××，男，39歲，碩士。副總經理：××，男，47歲，博士。財務部經理：×××，男，28歲
三、信用狀況評價
該公司在工行×××支行開有一般結算帳戶。截止2002年9月末，該公司在工行×××支行存款余額為557萬元；公司借款余額9000萬元，其中工行×××支行借款7000萬元，中行××支行借款2000萬元，均按時付息，無借款逾期現象發生。企業無不良信用記錄，經省分行審核評定其2002信用等級為未評級。
四、資產負債分析：
企業財務狀況詳見附件企業的資產負債表。公司的資產負債狀況及主要經濟指標如下表：
資產負債及償債能力指標簡表(單位:萬元)項目2000年2001年2002年9月 總資產***1335 總負債***3482 流動資產***1172 流動負債01044213482 所有者權益200013567852 資產負債率（%）88%94%63% 流動比率（%）255%157% 速動比率（%）112%77%
（一）、資產負債趨勢分析：
下表是企業近三年資產負債變化趨勢(與上一年比較): 資產負債橫向變動趨勢表(單位:萬元)項目2000年2001年2002年9月 資產增長絕對數163909798-5463 增長百分比2686%57%-20% 負債增長絕對數1499010442-11960 增長百分比149900%69%-47% 權益增長絕對數1400-6446496 增長百分比233%-32%479% 從上表可以看出該企業2000年、2001年總資產增長很快,2000年末比1999年末增長了2868%,2001年較2000年末增長了57%，2002年9月總資產較2001年下降20%，負債較同期下降47%，主要是該公司2000年4月代××××集團在XX建行貸款15000萬元，投入“××花園”開發項目，2002年3月集團將“××花園”的股份轉讓給了合作方，提前收回投資，歸還了XX建行的15000萬元貸款。因此該企業2002年9月的負債較同期減少11960萬元，減少47%，相應的減少資產5463萬元，減少20%。由于資產減少的比例小于負債減少的比例，因此企業所有者權益呈現增長趨勢,企業的財務狀況越來越好，凈資產的增加，說明企業自身積累增加,對負債的依賴程度減小。
（二）、資產負債比例分析 項目2000年2001年2002年9月 資產負債率（%）88%94%63% 利息保障倍數0-1.2213.7 流動比率（%）255%157% 速動比率（%）112%77% 資產負債率2000年是88%，2001年是94%，2002年9月是63%，由此可以看出，企業的資產負債率到評估日已經處于一個良好的水平，低于平均值79.7%。企業的流動比率2001年是255%，2002年9月是157%，雖然2002年較2001年有所下降，但仍然屬較好水平，趨于良好值的165.9%。企業的速動比率2001年是112%，2002年9月是77%，雖然2002年較2001年有所下降，但仍然屬較好水平，趨于良好值87.2％。因此企業的長期和短期償債能力較強，有較強的舉債能力，由于企業2002年資產負債率較低，盈利能力大幅提高，因而利息保障倍數2002年9月是13.7，較平均值1.6高出12.1倍，說明企業有較強的付息能力。
三）、資產負債增減變化原因分析：
通過對企業近三年的資產負債變動的分析，對其變動較大的科目列舉如下：
近三年企業資產負債簡表單位：萬元
項目2000年2001年2002年9月項目2000年2001年2002年9月 總資產***1335總負債***3482 流動資產***117
2一、流動負債01044213482 其中：貨幣資金4214972241其中短期借款085009000 應收帳款007759應付帳款00 短期投資000其他應付013434728 其他應收款1659311252424預收帳款07870 預付帳款0337 存貨01492710711 其他000 長期負債***
二、長期投資000
三、固定資產0124158
三、所有者權益200013567852 其中：固定資產清理77其中：股本200020002000 固定資產凈值012481資本公積000
四、無形及遞延資產-14-54未分配利潤0-6445852 變動說明:
1、應收帳款:2002年較2001年增加7759萬元，全部是應收客戶購房款。
2、其他應收款：2002年較2001年減少10828萬元，主要原因是代集團投資“××花園”的15000萬元收回。
3、存貨與在建工程部分：2002年企業存貨10711萬元全部為“××××”在建工程成本未結轉部分，2002年較2001年減少4216萬元為已轉入經營成本部分。
4、其它應付款：2002年較2001年增加3385萬元，主要是與集團之間往來帳款增加2248萬元，與金立國際投資有限公司企業間借款增加500萬元。
5、預收帳款：2002年9月較2001年減少787萬元，主要是將預收房款確認為收入。
6、長期負債：2002年較2001年減少15000萬元，主要是代集團在XX建行貸款的15000萬元，提前歸還。
五、盈利能力及資產運用效率
該企業2002年9月已經實現銷售收入23650萬元，實現利潤5852萬元，銷售利潤率為27.82%。下表是該企業近三年盈利指標。單位：萬元
項目2000年2001年2002年9月 銷售收入06123650 利潤總額0-6445852 銷售利潤率(%)0-806.56%27.82% 總資產利潤率0-2.4%27.43% 凈資產利潤率0-47.42%74.53% 存貨周轉率00148.32% 成本費用利潤率0034.93% 利息保障倍數0-1.2213.7 從上表可以看出：企業的銷售收入是逐年遞增，利潤總額大幅增加，說明企業的盈利能力較強。但2001年企業的利潤總額虧644萬元，銷售利潤率是-806.56%，總資產利潤率是-2.4%，凈資產利潤率是-47.42%，資金運用效率較低，具體原因主要是房地產業的特點是前期資金投入大，生產周期較長。該公司的“××××”項目2001年3月才開始進入實際運作，因此前期資金投入大，資金運用效率較低，2001年幾乎沒有銷售收入，所以反映出來是利潤總額為虧損644萬元。公司開發的“××××”項目于2001年12月28日才正式開盤，公司2001年沒有結轉銷售收入，故此次主要對公司2002年9月末利潤表進行分析。從結構上分析：企業2002年9月的期間費用為862萬元，占整個銷售收入的3.64%。結合企業銷售情況分析，由于“××××”項目為聯排別墅和復式別墅小區，開發期較長，而截止9月公司已銷售房屋接近50%，以較小的費用投入取得較好的銷售，說明企業的營銷能力及內控制度較好。從比率上分析，公司的銷售利潤率為27.82%（介于良好值和平均值之間）、成本費用利潤率為34.39%（行業優秀值）、利息保障倍數為13.7（行業優秀值）。從銷售利潤率可以看出，企業具有較強的盈利能力；成本費用率和利息保障倍數超過行業優秀值，說明企業具有較好的成本內控能力，同時也說明企業具有較強的營銷能力和償還債務的能力。
六、現金流量分析
下表是企業近三年的現金流量表（單位：萬元）： 項目行次金額
2000年2001年2002年9月
一、經營活動產生的現金流量1 現金流入20644235762 現金流出***0 經營活動產生的現金流量凈額4-16002-794016152
二、投資活動產生的現金流量5 現金流入610013 現金流出7013724 投資活動產生的現金流量凈額810-137-11
三、籌資活動有關的現金流量9 現金流入***0 現金流出110184816398 籌資活動產生的現金流量凈額12164008152-14398
五、現金及現金等價物凈增額*** 企業2000年、2001年、2002年9月現金流量均表現為凈流入，說明企業經營狀況良好，實力雄厚，有較強的融資能力。
七、信用狀況評價
該公司至評估基準日在銀行有短期借款余額9000萬元，無逾期與不良貸款記錄，分布如下表： 項目存款貸款備注
工行×××支行557700011月份還款1100萬元，無拖欠本息 ×行×支行1420 ×行××支行3182000無拖欠本息 ××營業部920 ××銀行10010 ××納稅專戶1300 合計22409000 經我們在人行查詢系統查詢，XX××房地產有限公司無任何不良記錄，信譽良好，2002年貸款卡年審時，被中國人民銀行××分行營業管理部指定的資信評估機構評為AA資信等級企業（詳見附件）。
八、企業前景評價
XX××房地產有限公司作為××××集團公司的全資公司，具有豐富的企業管理和房地產開發經驗，企業目前已具備一定的規模，具有較強的房地產開發技術力量和經濟實力。該公司開發的第一個項目為“××××”高檔住宅小區。“××××”于2001年8月正式開發，2001年12月8日正式開盤發售，在近1年的銷售時間里，在XX市激烈的市場競爭中，“××××”業已取得近1.58億元（按實際到帳計算）的銷售佳績。因此XX××根植于××××這樣的母體，自身又具備了一定的實力，公司的發展前景將極其廣闊。
第三章 項目建設條件評價
一、項目建設必要性
“××××”居住小區項目，位于XX市東南部錦江區××鄉永興村三、四組（×××村）二環路內側400米，過九眼新橋至順江路可直達一環路和內環線。其西靠府河，東靠石牛堰，南臨其他項目待建工地，北臨望江公園，與XX大學隔河相望，該項目地理位置優越，交通便利。
該項目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（其中銷售面積95,118平方米，贈送面積16,044平方米），會所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。項目規劃設計有52幢住宅樓和配套建筑，住宅戶型均為躍層式聯排別墅和復式別墅，面積在160平方米到298平方米之間，共403套。項目容積率0.95，綠化率53%。XX××房地產有限公司依托××××這個強大的母體和借用××××多年來在房地產開發中積累的經驗，此次推出的×××”是XX市唯一的大規模的聯排別墅和復式別墅住宅小區，也是××集團決心在XX樹立的樣板工程。
XX市政府通過對舊城改造和府南河綜合整治延伸工程的開展，確立了向東向南發展戰略，該項目定位符合XX市向東向南發展規劃。隨著國家西部大開發戰略的實施，XX作為西南特大型中心城市，眾多前來參與西部大開發的公司紛紛選擇XX作為在西南地區發展的總部，該項目能夠滿足中高收入家庭和購房投資客戶對高檔住宅的需求。同時為開發商帶來較好的經濟效益和良好的品牌效應。
二、項目建設內容、規模和建設方案
根據XX市計劃委員會對“××××”項目建設規模申請的批復，該項目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可銷售面積95,118平方米，贈送面積16,044平方米），會所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。
該項目設計開發修建52幢住宅樓和公用配套房，包括聯排別墅和復式別墅，聯排別墅前后均有花園，復式別墅也有屋后花園和屋頂花園，做到了戶戶有花園，每戶面積在160平方米到298平方米之間，共有住宅403套，項目容積率0.95，綠化率53%，戶型和面積為： 建筑套型建筑面積戶數占比例 聯排別墅A225102.48% 聯排別墅C23913734.00% 聯排別墅E26416440.69% 聯排別墅L29881.99% 雙復式別墅N11604210.42% 雙復式別墅N21854210.42% 合計403100% 該項目建筑設計方案由新加坡建筑城市設計公司和XX建筑設計有限公司設計，并經XX市規劃局同意，現將規劃設計方案簡介如下：
1、“××××”項目定位為高檔，由47棟三層聯排別墅、5棟四層復式別墅、小區會所、幼兒園、配電所、管理人員辦公室、游泳池、網球場等組成；各幢建筑物之間設有綠地，綠化率達53%。
2、小區在東西南北四面各有一個入口，小區內道路采取人車分流方式；聯排別墅住戶每戶均有半地下車庫，復式別墅在樓前有露天車位解決住戶停車問題，同時不影響小區的綠地率。小區外圍共提供60個公共車位，非小區住戶車輛不得進入小區，以降低車輛對小區環境的影響。
3、“××××”小區處于兩河交匯的河壩地區，地質情況復雜，所有建筑均采用了框架結構，通過在地面下形成錯落框架和更換局部土層，抗震設防烈度七度。小區建筑外觀造型新穎，戶型設計動靜功能分區合理，面積分配適當，使用方便，采光通風良好。
4、整個小區三表出戶，配備光纖網絡系統，采用防污染管道系統，統一空調室外機箱位置，并配備周界防越報警系統、閉路電視監控系統、可視對講系統、保安巡更系統、緊急廣播及背景音樂系統、小區門禁、停車管理系統；充分體現出小區建筑的智能化。
5、小區外墻采用外墻漆與石材的結合，彩色波紋瓦坡屋面，塑鋼窗框，客廳為夾膠隔音隔熱玻璃，主要房間為透明中空隔音隔熱玻璃，入戶門為高級防盜門，車庫為自動感應門，露臺鋪設防滑地磚，統一安裝護欄，花園綠化到位，石材入戶小徑；室內為墻面、天棚水泥沙漿抹平，刮膩子，地面為混合砂漿找平。
三、項目實施進程評價
該項目經XX市計委同意立項，并已取得了所有報批資料，該項目目前已取得的所需文件有： XX市計委：成計投資[2000]449號“關于XX××房地產有限公司、××國際投資有限公司聯合開發原××商品住宅項目建議書的批復”；
XX市規劃局：成規管[2002]第1845號《定點通知書》；
XX市計委：成計投資[2001]272號“關于XX××房地產有限公司、××國際投資有限公司聯合開發××商品住宅項目可行性研究報告暨調整建設規模申請的批復”；
XX市國土局：成國土錦[2000]出讓合同第××號《國有土地使用權出讓合同》；
XX市規劃局：成規管[2000]第××號《建設用地規劃許可證》； XX市國土局：成國用2001字第××號《國有土地使用證》； XX市規劃局：成規建管[2001]××號《建設工程規劃許可證》； XX市規劃局：成規建管[2001]××號《建設工程規劃許可證》； XX市規劃局：成規建筑[2002]××號《建設工程規劃許可證》； XX市規劃局：成規建筑[2002]××號《建設工程規劃許可證》； XX市建委：××，××, ××,××, ××,××,××號《施工許可證》。
XX市房地產管理局：成房（2001）預售證第××號、××號、××號、××號、成房（2001）預售證第××號、××、××、××、××、××號《商品房預售許可證》。小區于2001年8月全面開工，截止2002年11月已完成52棟住宅項目土建工程、外立面裝飾和水電氣安裝；游泳池、配套用房、小區道路和景觀綠化工程建設還在進行之中，預計在2002年12月完工交房。
四、項目建設條件評價
“××××”小區建設用地為城市建設規劃用地，由XX××道建設指揮部統征并報經XX市國土局批準轉讓給XX××房地產開發有限公司和金立國際投資有限公司用于商品住宅開發，不存在拆遷問題。整個施工場地平整開闊，施工場地四周道路平整通暢。小區所在位置臨近二環路，水、電、氣、污水等市政設施均可直接與市政管線碰接。小區采用環狀供水系統，通過一條DN150聯絡管從市政管網配水；小區自建有配電所，設計電容量為3000KVA，并實施一戶一表工程；天燃氣全部到戶；為完成以上各項配套設施建設，公司已取得供水、供電、供氣等相關部門同意，并委托具有專業施工資質的公司實施有關工程設施的建設。
五、設計單位資質評價
該項目設計方案由新加坡××××設計公司和XX××建筑設計有限公司完成。
新加坡××××設計公司匯集了多名美國、英國、香港和中國教育背景和工作經驗的建筑師，其設計較好的融匯了中西文化風格，負責該項目的總體設計。XX××建筑設計有限公司是國家建設部批準的首批全國十六家民營甲級設計單位之一，公司目前擁有7名一級注冊建筑師、7名一級注冊結構師，6名設備專業高級工程師，技術人員60余人，各專業配置齊全，公司多項設計獲省市級優秀設計獎和優秀方案獎，承擔的工程設計有：青城白鷺洲100,000平方米，清華坊住宅區50,000平方米等項目。
六、施工、監理單位資質評價
工程施工由XX市××區建筑工程總公司、XX第×建筑工程公司等五家公司組織進行，各公司資質等級及所承擔項目建設規模見下表： 承建單位名稱公司資質等級承建規模（平方米）XX市××區建筑工程總公司壹級31,777 XX市××建筑工程公司-16,840 XX省××建筑工程公司壹級12,690 XX市建××筑工程公司-15,435 XX市××區建筑安裝工程公司貳級22,336 XX市第×、第×建筑工程公司屬于XX市建總集團，該集團資質等級為壹級
項目工程質量監理由資質等級為丙級的XX××建設監理有限責任公司和資質等級為乙級的XX××工程監理有限責任公司承擔。
七、環境保護評價 “××××”項目周邊環境良好，三面臨水，特別是北面是環境優美的×××公園，附近也沒有產生對空氣、水源造成污染的單位。工程建設施工中的廢物、廢渣將采取定點、集中處理，不會對周邊環境污染、破環。項目建成后，生活污水和雨水采用分流排放，糞水經凈化分解達到國家二級排放標準后，與生活洗滌水合流排入城市污水管網，雨水則順城市雨水管網排放。
宅間距設計符合城市規劃的要求，住宅區各戶均有直接采光、通風，具有良好的自然采光和通風條件，同時以天然氣為燃料，加上較完善的戶內設施，室內外環境較為理想。
該小區環境綠化由專業園林公司設計施工，遵循現代城市建設與環境協調發展的關系，把建筑本身給人造成的視覺上的擠壓逐步減輕，規劃布局合理，使人與建筑，建筑與綠化達到相互交融的境界，使整個項目區域為一個環境較為舒適、優美、寧靜的住宅區域。
綜合以上分析認為，XX××房地產有限公司的“××××”項目建設符合國家產業政策和XX市政府支持范圍，且地域位置優越，交通方便，規劃設計合理，各項報批手續齊備，項目建設條件具備，現土建已完成90%，景觀已完成40%，評價可行。
第四章市場評估
一、市場供求狀況及其發展趨勢分析
（一）宏觀經濟政策和產業政策導向
2001年全球經濟增長速度放緩，在這種外部經濟環境不利的條件下，中國經濟以高于7％的增長速度受到世界各國普遍關注。在北京申奧成功和中國成功加入WTO，國際地位顯著上升的基礎上，中國政府依靠積極的財政政策和穩健的貨幣政策，保持宏觀經濟環境穩定的前提下，通過實施西部大開發，加大基礎設施建設力度的擴大內需的經濟政策，充分挖掘國內經濟的潛力，維持了國民經濟的高速增長。中國的房地產業在經歷了1992、1993年的過熱后，隨著宏觀經濟的調控進入了低谷。為擴大內需、拉動經濟增長，中央提出要把住宅建設培育成為新的經濟增長點，同時出臺了停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化的政策。近幾年來中國人民銀行多次降低存貸款利率，商業銀行為購房提供的按揭貸款，激發了房地產市場特別是住房市場的啟動。
為進一步規范房地產市場，2001年從中央到地方各級房地產主管部門都按照市場實際要求，對涉及房地產投資體制、土地取得、規劃設計、建筑施工、銷售管理、物業管理等房地產開發經營的各個環節的政策作了修改和調整。從而，一方面保護了消費者的合法權益，有效刺激了房地產消費需求；另一方面規范了房地產企業的經營行為，提高了房地產業的市場準入門檻，促進房地產市場優勝劣汰機制的形成，為房地產業的持續、健康發展起到了積極的推動作用。2002年1、2月，中國人民銀行降低利率以及建設部降低房地產交易費用，有利于房地產市場的發展。
（二）XX市經濟發展水平和房地產市場狀況
作為西部大開發的戰略要地，依托于國內良好的經濟環境，XX市人民政府從兩方面入手加速XX經濟的快速增長。對外，XX市人民政府積極改善XX的投資環境，整頓和規范投資體制，吸引外資的大量進入；對內，加大經濟結構的調整力度，加快產業結構升級，實現產業結構逐步優化，搞活中小企業，提高企業的競爭力。2001年全年完成國內生產總值（GDP）1491億元，超額完成目標任務3.1百分點，增幅達13.1％；實現全年財政收入145.4億元，比上年增長22.5％，其中地方財政收入77.6億元，比上年增長了32.1％。為“十五”期間XX經濟快速發展奠定了良好的基礎。2001年XX房地產業保持了良好的發展形勢，全年實現房地產開發投資170.76億元，同期增長32.2％；人均購房和建房支出達到345.53元，較上年同期增長59.1％，其中住房裝飾支出和家俱材料支出比上年分別增長了2.63倍和14倍。
2000年XX市區人均居住面積11.6平方米，據預測到2005年末人均住房居住面積將達到20.5平方米。目前XX市56.7％的家庭已經購房，居民購房呈上升趨勢。從房屋產權看，67.4%的城鎮家庭住房產權屬于個人，其中49.1%是房改房，居各類產權房之首，7.6%是原有私房，10.7%是商品房。因此，XX市居民購房空間廣闊，開發商品住宅極具市場潛力。
2001年XX市政府加大了市政建設力度，市政府自3月份在XX市區全面展開了城市環境綜合整治工程以來，上半年共整治了26條市容形象示范街和6條出入城道路等42條街道和重點路段。9月28日XX市規劃局公布了東郊工業區結構調整的規劃方案，并開始逐步實施，2002年將是東郊工業區的結構調整特別是企業搬遷改造的關鍵一年，全年將完成15戶企業搬遷改造，投資20億元以上。2001年11月沙河整治拆遷工程正式啟動，2002年春節后開始工程建設，預計用3-5年的時間對沙河規劃整治區進行全面綜合治理。在近3-5年的時間內還將進一步完成舊城改造、低洼棚戶區改造，截止2001年12月底共累計完成基本建設投資281.55億元、更新改造投資64.91億元，分別比去年同期增長23.3%、32.6%,使城市的居住水平和投資開發環境得到了明顯改善。
城市經濟的發展及居住投資環境的改善，使消費者對住房的需求越來越高，開始從以“住”為主的簡單居住需求向對居住文化、居住環境、居住品位、投資回報等附屬功能的更高需求轉變，開發商在產品定位上更加注重市場調研，更加注重研究購房者的消費心理和行為習慣，以及競爭對手的情況。在產品營銷上開始由粗放經營轉向集約化經營的道路，注重公司形象宣傳，注重品牌意識的提高。在產品特色創造上，開發商的創新意識增強，開發商逐漸意識到差異化發展才能在激烈的競爭中脫穎而出。由此，XX房地產市場的產品逐步向個性化、多元化發展，主題概念日趨明顯，建筑風格愈顯多樣，住宅設計更加關注細部的創新。
根據《XX市“九五”及2010遠景發展規劃》，市房管部門預測2000－2010年我市住宅需求量約需4600－4800萬平方米，特別是進入新世紀以來，國家將按照市場化的要求，研究制定出住宅建設、住房金融、住宅管理和住房中介服務等方面有利于擴大住房需求的政策，將使我國房地產業進入一個新的快速發展期，因此XX市房地產產業，若干年內仍將具有廣闊的發展空間，XX房地產業將面臨更大發展前景和前所未有的機會。
據XX市統計局統計，XX市1996年至2000年住宅開發竣工及銷售量統計如下表4-1：
XX市1996年至2000年住宅開發竣工及銷售量統計表 表4-1單位：萬平方米
名稱1996年1997年1998年1999年2000年 住宅施工面積630.20730.13726.531003.571244.38 住宅竣工面積235.40314.45359.90375.18464.77
住宅銷售面積208.43262.62310.92336.91400.12 住宅銷售額（億元）27.2635.3043.1454.4364.32 住宅空置面積82.42122.3761.9985.90100.75 據XX市統計局統計，XX市1996年至2000年商業營業用房開發竣工及銷售量統計如下表4-2： XX市1996年至2000年商業營業用房開發竣工及銷售量統計表 表4-2單位：萬平米
名稱1996年1997年1998年1999年2000年
商業營業用房施工面積134.08164.94197.16172.19183.89 商業營業用房竣工面積30.9925.0453.2449.7848.32 商業營業用房銷售面積16.2617.1211.9722.2822.09 商業營業用房銷售額（億元）3.015.443.998.679.57 商業營業用房空置面積8.717.8118.3025.5022.78 從上表可看出從1998年國家作出擴大內需、拉動經濟增長的戰略決策提出要把住宅建筑培育成為新的經濟增長點開始，XX市住宅施工面積以30％的平均增長率高速發展；住宅竣工面積1999、2000年分別比上年增長4.25％、23.39％，住宅銷售面積1999、2000年分別比上年增長8.36％、18.76％，住宅銷售額1999、2000年分別比上年增長26.17％、18.17％。
在過去的2001年房地產共完成投資170.76億元，銷售701.21萬平方米，分別比去年同比增長32.2％、61.7％，其中住宅銷售面積638萬平方米，比上年增長59.45％。房屋竣工面積815萬平方米，同比增長75.35％，房屋空置面積188.24萬平方米，比上年增加23.6％。由以上數字可看出2001年房地產發展速度明顯快于前幾年，房地產增長速度大大高于XX市居民收入增長水平，有一定的過熱現象，宏觀市場風險加大，競爭激烈。
XX市近幾年住宅房地產價格水平見表4－3。表4-3XX市房地產價格水平表
1996年12月1997年12月1998年12月1999年12月2000年12月2001年12月
住宅指數***996 辦公指數***46947 商用指數***909 城市綜合指數***982 從成房價格指數近年變化可看出XX市商品住宅價格從1996年至2001年12月價格比較平穩，略有上升，在966點至996點之間變動，具體走向如下圖：（略）
XX市商業用房價格從1996年至2001年12月前期價格逐步下滑，后期逐步趨于穩定，在965點至909點之間變動，具體走向如下圖：（略）
（三）XX市2002年1-10月房地產市場狀況：
2002年上半年，XX市宏觀經濟運行良好，外商投資增速平穩，房地產開發投資繼續加大。據XX市統計局統計數據顯示，今年上半年，XX市房地產完成投資71.45億元，比去年同期增長42.7％；住宅投資比重繼續加大，完成投資54.08億元，增長49.6％，占房地產投資額的75.5％。橫向比較，XX市房地產開發投資總量在15個副省級城市中排第三位，列廣州、深圳之后，但由于速度明顯高于廣州、深圳，其總量差距在逐漸縮小。上半年XX市商品房銷售223.31萬平方米，比去年同期增長14.1％。其中住宅銷售211.8萬平方米，增長15.3％，商業用房銷售8.84萬平方米，下降9.2％。由于銷售降溫，上半年全市商品房短期空置面積（空置期在一年以內）比同期增長一倍，達112.74萬平方米，短期供需矛盾顯現。但空置期在一年以上的面積呈下降趨勢。與此同時，房產商土地購置大幅增長，上半年購置土地達401.1萬平方米，增長1.8倍。開發面積超過10萬平方米的企業達20家，其中XX花園、置信實業、華盛實業開發面積均超過20萬平方米。今年1至10月份成房綜合指數出現輕微波動，但波動幅度不大，總體走勢平穩。XX市商品房銷售經過去年下半年的持續火爆和強力擴張后，今年明顯降溫，前幾個月銷售增速一直在低位排徊，6月有所回升，但總體趨向平穩。
1至10月，成房住宅指數走勢相對平穩，沒有出現大的波動。受銷售下降的影響，前幾個月出現小幅回落，6月份開始呈現回升的趨勢，7月份一路走高，8至9月保持平穩。
成房商業指數顯示：2002年上半年成房商指數呈現下跌趨勢，在6月份有所回升，但仍比去年同期價格指數高。自今年銀行利息下調以來，商業物業市場出現了新的特點，以營業為目的的傳統形式逐漸轉變為以投資為目的。
成房辦公物業指數自去年走高以來，今年上半年回落，并在低位排徊。但隨著外商投資的增加，外資企業進駐XX，設立辦事機構，將給XX寫字樓帶來利好。
二、城東房地產市場分析
城東北起府青路，西接府河沿線，南至府南河與沙河交匯處，東至外環路。境內有沙河、東風渠兩大干河穿過，河網密布，水量充沛。交通便利成渝高速、成龍路、成洛路與二、三環路形成城東重要的交通樞紐，使城東成為出川的重要交通要塞。隨著新經濟和城市化的發展，城東在走向市場的同時，發展具有城東特色的新經濟，商業經濟、物流業和大型專業市場，形成了城東新的經濟格局和獨特的產業結構，為房地產業發展提供了產業支持。
隨著東郊工業結構調整規劃出臺，給城東的房地產業發展帶來了歷史性的機遇，××城市花園、××花園、×××珠花園、×××花園、××嘉苑、××名宅等精品樓盤的推出，改變了人民對城東的看法和認識，使城東房地產市場逐漸活躍起來，城東房地產開發進入了一個新階段，出現了以下的趨勢：
1、樓盤品質高檔化。城東前期的樓盤多以多層磚混結構為主，而且少有車庫，小區環境一般，根據市場的需要，多層和中高層住宅小區及帶有半地下車庫的高檔別墅，將成為需求的新趨向。
2、開發規模化。早期項目因為可開發用地小而分散，沒有形成規模開發。新開樓盤如××城市花園、××××花園等，占地面積較大，有一定的規模效應，市場反應良好。
3、土地增值潛力大。隨著城東控制性規劃的出臺，城東房地產開發逐漸升溫，土地也隨之增值，特別是沙河一帶，整治后的沙河，將形成良好的生態和居住環境，沿岸的土地具有巨大的升值空間。總而言之，政府政策上的大力支持、城東本身優越的自然人文環境和深厚的歷史文化底蘊及潛在的購買力，使得城東將成為近年來最有開發潛力的區域。
三、市場定位分析
××××地處城東，位于二環路內側，西靠府南河，東靠××堰河，南鄰×××南側其他項目待建工地，北近望江公園。隨著沙河整治的實施，上、下河心村及東湖風景區一帶將形成環境優良的居住區。而就目前該區域的房地產開發狀況來看，隨著順江路龍舟路的整治完成，周邊新建了許多居住小區，如××名宅、××嘉苑等，但多為電梯及多層的住宅小區，只能滿足部分中檔收入消費者的需要，而高收入消費者所需要的大規模綜合性配套設施齊全的高檔居住小區還是空白，××××的修建正好彌補了這一市場盲點。
隨著XX經濟的發展和人民生活水平的提高，人們對居住環境的要求逐漸提高，環境優美，配套設施齊全的別墅小區逐漸成為高收入成功人士的需求熱點。近年來新起的××花園別墅、××花園、××城市花園等高檔居住小區，滿足了這些消費群體的部分需要，市場反應較好，同時隨著國家西部大開發戰略的實施，XX作為西南特大型中心城市，眾多前來參與西部大開發的公司紛紛選擇XX作為在西南地區發展的總部，這些外來人員也將有可能成為高檔居住小區的消費群體，這些都證明該類高檔居住小區仍有較大的發展空間。
聯排別墅在XX興起時間不長。目前，XX市聯排別墅主要集中在城南、二環路南段外側及城西浣花風景區，主要有××花園、××園、××花園、××新城、××花園等。聯排別墅與多層及高層電梯公寓相比，具有通風好、景觀視野好、隱蔽性好等特點，且一般都帶有私家車庫、花園，居家方便安全，生活質量有保障，這些正好符合高收入成功人士對居家環境、質量的高要求。因此××××選擇聯排別墅有一定的市場需求，對高收入消費群具有較大的吸引力。
根據估價人員的市場調查，目前市場上類似高檔別墅單價多在4000-7000元/平方米之間，而這些別墅所在小區多為分期建設，除了聯排別墅，還建有電梯公寓、多層公寓等。而“××××”為大規模聯排別墅和復式別墅，戶型較單一，因此在采光、景觀和隱蔽性方面都略強于其他小區內的同類型房地產，居住環境和質量更有保障。同時××××有著較優越的地理位置、頗具特色的環境設計、專業的物管及××集團的品牌保障，與同類型物業相比，價格定位居中，戶型主要選擇為225-298平方米的聯排別墅及160、185平方米復式別墅，總價相對來說合理，有一定的市場需求和競爭力。
由于能購買該類物業的消費者多數為二次置業者，年收入較高，且更加重視小區環境、物業管理等，故將目標市場定位于高收入有車家庭、公司企業的高層管理人士和部分白領階層、高等學府科研院所部分事業有成者、在XX經商創業收入較高者。
四、市場預測分析
1、項目基本情況
××××位于二環路以內，西靠府河，東靠石牛堰，南鄰待建項目，北近××公園。周邊有××大學、XX××中、XX七中、朝陽名宅、××嘉苑等，公共配套設施較齊全，交通較便利。小區總體呈東西向形成錯落有致的布局，按規劃設計小區設有會所、幼兒園、網球場等，除北、南、西側入口各有一條主要道路，社區內每一組團之間形成環行道路，實現人車分流。
根據XX市計劃委員會對“××××”項目建設規模申請的批復，該項目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可銷售面積95,118平方米，贈送面積16,044平方米），會所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米，項目容積率0.95，綠化率53%。項目規劃設計共52幢住宅樓，戶型均為躍層式聯排別墅和復式別墅，面積在160平方米到298平方米之間，共403套，其中聯排別墅319套，復式別墅84套。
2、售價的確定
本次項目評估預期售價的確定，采用房地產估價的方法進行分析，得出其公開市場價格，結合企業實際營銷策略，本著謹慎原則確定測算價格。通過對比較案例的分析，得出評估對象各平均銷售單價如下（具體過程如下詳見附表）：（1）、聯排別墅：根據“××××”項目特點，從市場資料中選取A××城市花園、B××花園、C×園、D××花園四個銷售案例與項目均價比較，并通過對其交易情況、交易時間、區域因素、個別因素修正得出比準價(詳見輔表)。采用簡單算術平均法，得評估單價為：5391元/平方米
（2）復式別墅：根據“××××”項目特點，從市場資料中選取Ｅ××花園、Ｆ××雅園、Ｇ××花園三個銷售案例與該項目均價比較，并通過對其交易情況、交易時間、區域因素、個別因素修正得出比準價(詳見輔表)。采用簡單算術平均法，得評估單價為：4183元/平方米
３、預期售價測算結果
根據企業提供的有關項目規劃設計數據為測算依據及實際擬建技術指標預測全部銷售收入為49527.78萬元，具體銷售情況明細如下表： 銷售預測表
序號項目或費用名稱建筑面積(m2)單位售價(元/m2)銷售金額(萬元)備注
1聯排別墅銷售收入80628.115391.0043466.61319戶 2復式別墅銷售收入144904183.006061.1784戶 合計49527.78403戶
4、銷售期的選定 根據企業營銷策略、區域樓盤銷售情況，考慮按揭跟進時間因素，本次按季度測算銷售期，確定各期銷售比例（按實際到帳比例結合項目具體情況測算）見下表： 銷售比例表
2002年9月2002年12月2003年3月2003年6月2003年9月2003年12月2004年3月2004年6月2004年9月 百分比32%6%8%10%10%6%8%10%10% 銷售收入15848.892971.673962.224952.784952.782971.673962.224952.784952.78
5、實現銷售計劃風險評價
要實現如上計劃，首先整個房地產市場行情應沒有大的變化，其次工程進度應能按計劃進行，再次按揭應如期跟進，同時要求企業作好營銷工作，加大促銷力度，實現銷售進度。任何一環發生變化均將影響銷售計劃的實現。
五、項目分析
1．“××××”項目有如下優勢：
A.“××××”三面環水，緊鄰××公園，××大學，文化底蘊濃厚，地理位置優越，且位于二環路以內，就目前房地產分布來說，類似高檔別墅區有如此優越地理位置的較少。同時順江路、龍舟路的整治完成，沿河人文環境自然環境都得到了很大的改善，交通更加便利，整個區域的居住條件得到了很大的提高。
B．“××××”居住小區總平面布局采用行列式和組團式布置相結合，大部分住宅樓為南北朝向、采光好。住宅采用錯排，較好的克服了行列式空間布局單調的不足，建筑風格具有地方特色，小區景觀通透，這些都構成了××××獨特的賣點。
C.“××××”居住小區為大規模聯排別墅和復式別墅居住小區，這在目前XX市房地產市場上比較少見，相對與其他小區內聯排別墅來說，在通風、采光、隱蔽性方面都略勝一籌，同時較單一的戶型也促成了購買者文化收入層次的均等性，這有利于小區環境的建設，為小區營造較高的居住質量。
D.XX××房地產有限公司是××××集團股份有限公司的下屬企業，××集團已在全國成功開發了數個精品樓盤，其開發的樓盤均具有過硬的質量、完善的售后服務及專業的物業管理。××的品牌就是對其開發樓盤的質量保證。
E.沙河的綜合治理，將給沿岸的土地帶來一個可觀的增值空間。經有關專家分析，在未來3－5年內，沙河沿岸土地的增值幅度將超過60％，整治后的沙河，將使該區域的居住環境得到較大改觀，特別是東湖公園的建設，將促進整個××村大環境的提升，該區域的房地產具有較大的投資價值。
2．“××××”項目有如下劣勢： A.“××××”與“××園”、“××花園”等小區相比，后者位于城南，城南的發展已成氣候，周邊修建的小區檔次接近，業主文化層次收入水平接近，社區環境成熟。而“××××”所在區域目前還沒有在檔次上與其相提并論的樓盤，要想將整個片區營造成高檔居住小區，周邊樓盤開發情況對其有直接的影響。
Ｂ.雖然政府對沙河沿線規劃區內整治改造已開始著手進行，但實施工程中存在很大的難度，整個過程至少需要３至５年的時間，在這段時間里，周邊環境不可能有太大的改善,這將對小區的居住環境不利。C．“××××”居住小區雖然小區內設有會所、幼兒園等但是 目前周邊缺乏超市、菜市等，日常生活不十分便利。
D.小區內１５％為復式別墅，復式別墅不帶私家車庫，雖然開發商承諾每戶贈送一個露天車位，但作為高檔住宅小區車位比仍略顯不足，且露天停車會在一定程度上影響小區的美觀及車輛的通行。E.該項目主要針對高收入人群，這部分消費雖然存在，但是畢竟有限，同時“××花園”、“××園”、“××新城”等高檔居住小區也修建了類似的聯排別墅，消費者選擇較多。“××××”項目規模較大，共403套，因此預期銷售情況不會太樂觀，開發商應加大營銷力度。
第五章投資估算和籌資評價
一、投資估算
(一)投資估算的范圍及依據
1、估算范圍：“××××”工程規劃總占地245畝，凈地183.58畝,總建筑面積116092.11平方米，其中：帶半地下室的三層聯排別墅建筑面積為93194.51平方米，無地下室的四層復式別墅建筑面積為17967.60平方米，另外修建少量的社區配套設施，建筑面積為4930平方米，均為框架結構、獨立基礎。住宅內裝修按清水房測算（含廚衛），外墻為外墻漆和石材相結合，坡屋面為彩色波紋瓦。投資估算包括項目從籌建到竣工驗收所需的全部土地費用、前期工程費、房屋開發費、管理費、銷售費、財務費、不可預見費、相關費稅和其他費用。
2、評估依據：“××××”工程投資估算是依據企業提供的設計方案、經規劃批準的總平方案、產權監理處的面積核定報告、項目可行性研究報告、已投入費用憑證、各專業簽定的合同及附件、協議書等，依據《XX市城區土地級別與基價標準》、《XX省建筑工程計價定額》SGD1-2000、《XX省裝飾工程計價定額》SGD2-2000、《XX省安裝工程計價定額》SGD3－6-2000、《XX省工程費用定額》SGD7-2000等有關標準，設備價格和材料預算價格均按現行價格計算，并結合項目自身結構情況，本著“客觀、公正、謹慎”原則測算的。
（二）項目總投資的構成
該項目總投資40573.09萬元，其中項目開發成本（土地、房屋開發費及其他）35679.20萬元，開發費用（財務費用、管理費用、銷售費用）4893.89萬元。經評定單方成本為3494.91元/平方米；其中：土地1489.04元/平方米、前期工程費68.30元/平方米，房屋開發費為1327.16元/平方米、費稅(主要為綜合報建費、集資費)140.85元/平方米、期間費用421.55元/平方米，其他費用8.19元/平方米，不可預見費39.82元/平方米。投資估算明細見附表。投資估算明細表 單位：萬元；平方米
序號費用名稱投資額萬元單位經濟技術指標占總投資%備注 工程量單位指標
合計40573.09平方米116092.113494.91100.00%(該指標不含營業稅費）
一土地費用17286.52平方米122622.001409.7442.61%凈地 1土地轉讓費15770.00平方米122623.001286.0638.87%凈地 2土地使用費24.52平方米122624.000.200.06%按10年交，不含代征地
3契稅、手續費266.00平方米122624.0021.690.66%按實際支出 4土地出讓金1226.00平方米122624.00100.003.02%按合同 二前期工程費792.89平方米122624.0064.661.95% 1土地勘測費90.95平方米122624.000.000.22%按合同
2規劃設計費417.00平方米122624.000.001.03%按合同及補充資料計
3可研報告費11.00平方米122624.000.000.03%按合同及補充資料計 4三通一平183.94平方米122624.0015.000.45%參照XX地區目前的收費標準
5開口占道費84.00米283.000.21%參照XX地區目前的收費標準 6小區招標6.00平方米1226243.000.01%按實際發生額 三房屋開發費15407.29平方米116092.111327.1637.97% 1建安工程費10588.93平方米111162.11952.5726.10%按設計圖紙和交房標準估算
1.1聯排別墅9026.02平方米93194.51968.5122.25%按設計圖紙和交房標準估算
1.1.1主體土建6714.90平方米93194.51720.5316.55%按設計圖紙和交房標準估算
1.1.2初裝費用1339.57平方米93194.51143.743.30%按設計圖紙和交房標準估算
1.1.3給排水347.90平方米93194.5137.330.86%按設計圖紙和交房標準估算
1.1.4照明系統362.71平方米93194.5138.920.89%按設計圖紙和交房標準估算
1.1.5弱電系統260.94平方米93194.5128.000.64%按設計圖紙和交房標準估算
1.2復式別墅1562.92平方米17967.60869.853.85%按設計圖紙和交房標準估算 1.2.1主體土建1148.99平方米17967.60639.482.83%按設計圖紙和交房標準估算
1.2.2初裝費用224.67平方米17967.60125.040.55%按設計圖紙和交房標準估算
1.2.3給排水67.06平方米17967.6037.320.17%按設計圖紙和交房標準估算
1.2.4照明系統71.90平方米17967.6040.0190.18%按設計圖紙和交房標準估算
1.2.5弱電系統50.29平方米17967.627.990.12%按設計圖紙和交房標準估算
附屬工程費1453.06平方米49303.58%按設計圖紙和交房標準估算 3室外工程費3365.308.29%按設計圖紙和交房標準估算
四其他費用95.12萬平方米9.51181110.000.23%按XX市行業標準 六管理費用1485.83萬元49527.83.00%3.66%按行業平均水平七銷售費用1485.83萬元49527.83.00%3.66%按行業平均水平八財務費用1922.23萬元38650.864.00%4.74%按同期國庫券利率加融資費率計
1其中：土地利息1067.66平方米122624.001%2.63%從2000年9月簽合同次月開始計算(見財務費用）
九不可預見費462.22萬元15407.33.00%1.14%按房屋開發費用的3%計
十相關報建集資費1635.17萬平方米9.511811171.914.03% 1綜合報建費1331.65萬平方米9.511811140.003.28%按目前XX市有關規定
2自來水集資貼費100.00萬元0.25%供水表口徑150，按目前XX市有關規定。
3電貼費44.33戶4031100.000.11%戶表工程。
4天然氣集資費159.19戶4033950.000.39%按目前XX市有關規定。
(三)投資估算說明
1、土地費用
按企業與××國際投資有限公司簽定的聯合建房合同為依據，確認項目用地單價為48萬元/畝(含待征地)，契稅按實際繳款憑證266萬元計算，土地管理費按實際繳款憑證24.52萬元計算。截止評估基準日實際繳納土地費用為16186萬元。
2、前期工程費
根據合同、協議價格，企業實際規劃勘測設計費、可行性研究費共計為792.88萬元
3、房屋開發費(1)建安工程費
建安工程費采用投資指標估算法。投資指標以2000年《XX省建筑工程計價定額》和《全國統一安裝工程預算定額XX省估算表》為基礎，參照XX地區同類建筑技術水平，本次確定為：聯排別墅319套，復式別墅84套。聯排別墅建筑按968.51元/平方米，復式別墅按869.85元/平方米計算，小區附屬工程1453.06萬元，其中文化活動中心863.66萬元、幼兒園233.16萬元、配電房35.44萬元、門衛及大門46.64萬元、網球場19.57萬元、游泳池111.89萬元、圍墻142.7萬元。(2)室外工程費
按照XX行業標準,參照企業規劃設計方案，室外工程總造價3365.30萬元，其中土石方及場平233.22萬元、道路229.58萬元、給排水410.63萬元、電器設備及管網749.40萬元、弱電系統277.18萬元、園區綠化及室外景觀1353.3萬元、照明111.99萬元。
4、管理費用
包括企業所屬內部獨立核算單位及開發現場為開發房地產而發生的各項間接費用，以及行政管理部門為管理和組織經營活動而發生的各項費用。管理費用根據該行業的平均水平按房屋銷售收入的3%計取，合計為1485.83萬元。
5、銷售費用
系指房屋銷售過程中發生的各項費用（含廣告費）以及專設銷售機構或委托銷售代理的各項費用。根據該行業的平均水平按房屋銷售收入的3%計取，合計為1485.83萬元。
6、財務費用 主要為建設項目占用全部資金(扣除財務費用外的總投資)的時間成本，按三年期國債利率適當考慮風險因素計算(利率確定按4%計算)，時間為2年，并假設這期間資金為均勻投入，合計為1922.23萬元。
7、不可預見費用
是指在概算及投資估算中難以預料的、在工程建設過程中可能發生的工程費用,按XX市行業標準以房屋開發費用的3%計取,合計462.22萬元。
8、其他費用
主要包括臨時用地費、臨時建設費、施工圖預算和標底編制費、審查費、招投標管理費、合同公證費、施工執照費、工程總承包費、工程質量監督費、工程監理費、保險費等費用。該費用按平均水平結合項目實際情況確定為10元/平方米估算，合計為95.12萬元。
9、相關費稅
(1)按照XX市相關報建費標準，合計為1331.65萬元。(2)自來水集資、貼費(1個DN150):100萬元;(3)電集資、貼費:44.33萬元;(4)天然氣集資費:159.19萬元。
以上報建、集資費合計為1635.17萬元。
二、投資來源及籌資評價 項目總投資約40573.09萬元，其中項目開發成本（土地、房屋開發費及其他）35679.20萬元，開發費用（財務費用、管理費用、銷售費用）4893.89萬元；該項目投資來源為：企業自籌資金12478.55萬元，工行土地儲備貸款7000萬元（到期××集團代還，詳見附件：××集團承諾函，截止2002年11月末已歸還1100萬元），中行流動資金貸款2000萬元（2003年到期），向工行新增房地產開發貸款5383.08萬元，銷售滾動投入13711.46萬元，截止評估基準日，該項目已投入資金為29229.93萬元。售房收入的測算詳見第四章。根據企業提供的財務報表和繳款單據（已與會計憑證進行抽樣核對無誤），企業自籌資金其構成是：
截止2002年9月30日的所有者權益為7852.44萬元，××集團對該項目的撥款4626.11萬元，自籌資金合計為12478.55萬元，占項目預計總投資的比例為30.76％。符合總行關于項目自籌資金比例須在30%以上的規定。
三、項目投資計劃評價
依據企業已報建資料和方案，考慮該項目房地產業普遍的資金運作流程和目前工程建設進程，該項目建設期確定為17個月，即2001年8月―2002年12月。該項目2001年8月以前為購買土地、籌備報建，其投資額約為16693萬元；2001年8月―2002年12月為房屋主體建設期，其投資額約為15919.95萬元，主要是土地款遺留部分、工程費及期間費用支出，資金來源為銀行貸款及預售收入。本次評估認為該項目的建設工期適度、分投資計劃合理，該項目投融資可行。
四、有關說明
本章投資估算和資金籌措評價基于以下前提條件：
1、建設期間不發生大的不可抗力災害及影響工程進度的其它因素，預定建設工期能得到保證；
2、初設方案無大的調整，建筑面積無大的變化
3、國家費稅標準無大的調整；
4、企業所提供的資料真實可靠。
第六章償債能力評估
一、項目財務效益預測
項目財務效益評價是根據國家現行財稅制度和價格體系，分析、計算項目直接發生的成本和費用，編制財務報表，計算評價指標，考察項目的盈利能力，據以判別項目的財務可行性。(一)預測數據的選定
1.本次項目預測建設期為2001年8月至2002年12月，銷售期為2001年12月至2004年9月。2.經營期總收入的測算以其可售面積及平均售價為依據，在充分考慮項目工程進度以及按揭的跟進時間，按XX市同類地區相似項目的銷售規律，基于謹慎原則確定銷售回款計劃見第四章。3.經營期成本及費用的預測
(1)按銷售比例分計算期結轉開發成本。
(2)營業稅金及附加預測：營業稅按收入的5%計算，城市維護建設稅按營業稅的7%計算，教育費附加按營業稅的3%計算，交通費附加按營業稅的4%計算，所得稅按33%計提。
(3)銷售費用：銷售費用按年銷售收入的3%計算(已計入開發費用)。(4)管理費用：各年預測數據按年銷售收入的3%計算(已計入開發費用)。
(5)財務費用：根據建設期進行計算，詳見第五章財務費用說明。4.財務指標測算假設條件
(1)國家對個人金融政策(按揭等)不發生大的變化。
(2)XX市房地產尤其是項目區域房地產不發生不可抗力因素影響造成的大的波動。
(3)項目銷售面積、工程整體動工及分年投資不發生變化，且項目在預測期全部銷售完畢。5.特殊處理
因在成本測算中考慮了每戶天然氣集資、安裝費，而這筆費用開發企業不再從購房者中單獨收取。(二)靜態效益指標 經測算，項目建設經營期利潤總額、稅后利潤、總成本利潤率、銷售利潤率分別為 表6-1靜態效益指標表 指標名稱指標數值單位備注 利潤總額6131.60萬元 凈利潤4108.17萬元 總成本利潤率15.11% 銷售凈利潤率8.29%
二、項目財務現金流量分析
經過評估測算，該項目的各項盈利能力指標測算結果如下(詳見評估主表2)：
1.內部投資收益率：按全部投資計為26.77%；
2.財務凈現值(還原利率10%)：按全部投資計為3341.04萬元； 3.動態投資回收期(還原利率10%)：按全部投資計為2.03年； 由以上可以看出，該項目內部投資收益率大于設定的折現率，財務凈現值大于零，說明該項目在計算期內財務評價可行。
三、資金來源與運用分析
根據第五章投資來源及籌資評價，該項目建設資金由三部分構成，本次新增5383.08萬元貸款便能滿足資金運用，保證項目的順利實施。詳見評估主表1。
第三篇：某房地產開發貸款項目評估報告
某房地產開發貸款項目評估報告
報告摘要
本報告是一份房地產開發貸款項目評估報告。報告通過對借款人、項目、市場、籌資、財務、貸款風險的評價得出項目投資計劃可行，財務評價符合貸款要求的結論。
成都精至誠房地產評估有限責任公司
房地產開發貸款評估報告 項目名稱：“××××”項目 企業名稱：四川××房地產有限公司
評估單位：成都精至誠房地產評估有限責任公司
二ΟΟ二年十一月二十九日
目 錄 第一章 概 要
一、借款人評價
二、項目評價
三、市場評價
四、投資籌資評價
五、財務評價
六、貸款風險評價
七、評估結論 第二章 借款人評價
一、借款人概況
二、經營者素質及管理水平
三、信用狀況評價
四、資產負債分析
五、盈利能力及資產運用效率
六、現金流量分析
七、信用狀況評價
八、企業前景評價 第三章 項目建設條件評價
一、項目建設的必要性
二、項目建設內容、規模和建設
三、項目實施進程評價
四、項目建設條件評價
五、設計單位資質評價
六、施工、監理單位資質評價
七、環境保護評價 第四章 市場評估
一、市場供求狀況及其發展趨勢分析
二、城東房地產市場分析
三、市場定位分析
四、市場預測分析
五、項目分析 第五章 投資估算和籌資評價
一、投資估算
二、投資來源及籌資評價
三、項目投資計劃評價
四、有關說明 第六章 償債能力評估
一、項目財務效益預測
二、項目財務現金流量分析
三、資金來源與運用分析
四、項目償債能力評估
五、項目敏感性分析 第七章 貸款風險與效應評價
一、定量分析
二、定性分析
三、貸款擔保評價
第一章 概 要
根據四川××房地產有限公司開發“××××”工程申請貸款的需要，經工行×××支行初審，并報工行×分行營業部住房信貸處研究決定，組成評估小組，于2002年11月24日對該項目進行全面評估（評估基準日確定為2002年9月30日）。根據項目的現有資料、開發現狀、項目實施條件和可操作的方案，參照工行“房地產開發貸款評估辦法”的要求，評估組采用必要的評估程序，通過對借款人綜合情況及開發項目建設條件、市場及預測、效益、風險等多方面分析得出評估結論，并于2002年11月29日完成評估工作。現將評估報告簡要概述如下：
一、借款人評價 四川××房地產有限公司（以下簡稱四川××）成立于1999年7月22日，是××××集團股份有限公司下屬的全資公司。法人代表×××，注冊資本2000萬元，分別由××××集團股份有限公司投資1800萬元和××××房地產有限公司投資200萬元構成；公司主營房地產開發，具有房地產三級開發資質。2001年1月起正式進行“××××”聯排別墅和復式別墅高檔住宅小區項目開發。在近1年的銷售時間里，在成都市激烈的市場競爭中，“××× ×”業已取得近2.5億元的銷售佳績，實際到帳銷售收入為15848.89元。截止2002年9月，公司資產總額為21335萬元，負債總額為13482 萬元，所有者權益為7852萬元。四川××在工行×××支行開有一般結算帳戶。截止2002年9月30日，在工行×××支行存款余額為557萬元；公司借款余額9000萬元，其中工行×××支行借款7000萬元，中行××支行借款2000萬元，均按時付息，無借款逾期現象發生。企業無不良信用記錄，2002年經工行×分行審核評定信用等級為未評級。
通過資產負債率、盈利能力及資產運用效率、現金流量的分析，得出以下結論：企業所有者權益呈現增長趨勢,自身積累增加,對負債的依賴程度減小，有較強的付息能力、融資能力和償債能力。
二、項目評價
“××××”居住小區項目，位于成都市東南部錦江區××鄉
永興村三、四組（×××村）二環路內側×××米，地理位置優越，交通便利。該項目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可銷售面積95,118平方米，贈送面積16,044平方米），會所 2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。
項目規劃設計有52幢住宅樓和配套建筑，住宅戶型均為躍層式聯排別墅和復式別墅，面積在160平方米到298平方米之間，共403套，其中聯排別墅319套、復式別墅84套。項目容積率0.95，綠化率53%。
項目各項報批手續齊備，建筑勘察、設計、建設、監理單位均具有相應資質。小區于2001年8月全面開工，截止2002年11月已完成52棟住宅項目土建工程、外立面裝飾和水電氣安裝；游泳池、配套用房、小區道路和景觀綠化工程建設還在進行之中，預計在2002年12月完工交房。
三、市場評價
根據企業提供的資料，“××××”項目定位為大規模高檔聯排別墅和復式別墅小區，該項目具有地理位置優越，小區環境別具一格等優越性，同時存在小區內車位比不足，定位較高，銷售不容樂觀等劣勢。通過選取交易實例進行分析，得出聯排別墅平均售價5391元/ m2，復式別墅平均售價4183元/ m2。本項目可實現銷售收入聯排別墅43466.61萬元，復式別墅6061.17萬元,預計可實現銷售收入49527.78萬元。
四、投資籌資評價
根據企業提供的經規劃局批準的總平方案，參考該開發企業在同類項目上的開發成本以及成都市同類建設項目經濟技術標準，并結合項目自身情況，經測算該項目總投資40573.09萬元，其中項目開發成本（土地、房屋開發費及其他）35679.20萬元，開發費用（財務費用、管理費用、銷售費用）4893.89萬元。經評定單方成本為3494.91元/平方米；其中：土地1489.04元/平方米、前期工程費68.30元/平方米，房屋開發費為 1327.16元/平方米、費稅(主要為綜合報建費、集資費)140.85元/平方米、期間費用421.55元/平方米，其他費用8.19元/平方米，不可預見費39.82元/平方米。
企業自籌資金12478.55萬元，工行土地儲備貸款7000萬元（到期××集團代還，詳見附件：××集團承諾函，截止2002年11月末，已歸還1100萬元），中行流動資金貸款2000萬元（2003年到期），向工行新增房地產開發貸款5383.08萬元，銷售滾動投入 13711.46萬元。企業自籌資金占總投資的30.76%，符合規定的貸款要求，截止評估基準日，該項目已投入資金為29229.93萬元。
五、財務評價
經過評估測算，該項目的各項盈利能力指標測算結果如下：（詳見評估主表4項目財務現金流量表）
1、項目建成后將實現凈利潤4108.17萬元；
2、內部投資收益率：按全部投資計為26.77%；
3、財務凈現值（還原利率10％）：按全部投資計為3341.04萬元；
4、動態投資回收期(還原利率10%)：按全部投資計為2.03年；
由以上可以看出，該項目內部投資收益率均大于設定的基準收益率（設定的基準收益率為10％），財務凈現值大于零，說明該項目在計算期內按×行財務評價標準可行。
六、貸款風險評價
通過定性及定量分析，項目財務抗風險能力較強。
通過定量計算，本項目風險等級為AA級，貸款項目綜合風險度為0.25，低于風險度0.6的界限值。
該公司向×行提出貸款擔保方式為其母公司××××集團提供擔保，經對擔保企業提供的經過審計的財務報表分析，擔保方××××集團股份有限公司2001年所有者權益為16.8億元，其中未分配利潤為2.87億元，對外擔保為1.9億元，且全部為集團內部擔保。財務狀況良好，擔保方式可行。
七、評估結論
評估小組經過對企業綜合情況、項目建設條件、投資估算，籌資、銷售及償債能力、貸款風險及效應等多方面進行分析測算，認為：“××××”項目建設條件具備，目前，土建已完成90％，景觀已完成40％，投資計劃可行，財務評價符合貸款要求，項目被評為AA級，具有一定的抗風險能力，該公司向× 行提出貸款擔保方式為其母公司××××集團提供擔保，經對擔保企業提供的經過審計的財務報表分析，擔保方××××集團股份有限公司2001年所有者權益為 16.8億元，其中未分配利潤為2.87億元，財務狀況良好，擔保方式可行。由于項目在建設條件和市場銷售等方面存在一定程度風險，應對項目資金專款專用，對房屋開發及銷售回籠資金全程監控，做好貸后管理工作。
第二章 借款人評價
一、借款人概況
并通過了“ 四川××房地產有限公司（以下簡稱四川××）成立于1999年7月22日，是××××集團股份有限公司下屬的全資公司。法人代表×××，注冊資本2000 萬元，分別由××××集團股份有限公司投資1800萬元和××××房地產有限公司投資200萬元構成；該公司主營房地產開發，具有房地產三級開發資質。
四川××房地產有限公司在成立之初就嚴格管理，建立了一整套嚴格的管理制度。作為××××集團有限公司開拓中國西部市場的橋頭堡，四川× ×在最初的兩年主要代表集團從事戰略性工作，包括市場考察，戰略咨詢等，沒有實際操作項目。該公司于2001年1月起正式進行“××××”聯排別墅和復式別墅高檔住宅小區項目開發。“××××”于2001年8月正式開發，2001年12月8日正式開盤發售，在近1年的銷售時間里，在成都市激烈的市場競爭中，“××××”業已取得近2.5億元的銷售佳績。售房率已接近50%。開盤以來，“××××”已獲得2001“成都市10大金獎樓盤”和“群眾最喜愛的樓盤”等榮譽亞太村生態住宅小區”的評審、2002年6月份在由建設部主辦的2002年中國住宅創新奪標評選中，獲“創新示范樓盤”綜合大獎。
二、經營者素質及管理水平
四川××房地產有限公司產權明晰，制度完善，對內對外經濟關系清晰，無對外投資和訴訟等法律事宜。公司下設工程部、配套部、開發部、銷售部、策劃部、行政部和財務部7個部門；現有正式職工34人，其中博士1人，碩士5人，本科24人，大專4人；具有高級職稱4人，中初級職稱28人，公司人員配置優勢明顯，素質較高，具有一定的專業技術水平。四川××房地產有限公司主要領導人基本情況如下： 法人代表：×××，男，39歲，碩士。總經理：×××，男，39歲，碩士。副總經理：××，男，47歲，博士。財務部經理：×××，男，28歲。
三、信用狀況評價
該公司在工行×××支行開有一般結算帳戶。截止2002年9月末，該公司在工行×××支行存款余額為557萬元；公司借款余額9000萬元，其中工行×××支行借款7000萬元，中行××支行借款2000萬元，均按時付息，無借款逾期現象發生。企業無不良信用記錄，經省分行審核評定其2002信用等級為未評級。
四、資產負債分析：
企業財務狀況詳見附件企業的資產負債表。公司的資產負債狀況及主要經濟指標如下表：
資產負債及償債能力指標簡表(單位:萬元)項目 2000年 2001年 2002年9月 總資產 17000 26798 21335 總負債 15000 25442 13482 流動資產 17014 26678 21172 流動負債 0 10442 13482 所有者權益 2000 1356 7852 資產負債率（%）88% 94% 63% 流動比率（%）255% 157% 速動比率（%）112% 77%
（一）、資產負債趨勢分析：
下表是企業近三年資產負債變化趨勢(與上一年比較): 資產負債橫向變動趨勢表(單位:萬元)項 目 2000年 2001年 2002年9月 資產增長絕對數 16390 9798-5463 增長百分比 2686% 57%-20% 負債增長絕對數 14990 10442-11960 增長百分比 149900% 69%-47% 權益增長絕對數 1400-644 6496 增長百分比 233%-32% 479% 從上表可以看出該企業2000年、2001年總資產增長很快,2000年末比1999年末增長了2868%,2001年較2000年末增長了57%，2002年9月總資產較2001年下降20%，負債較同期下降47%，主要是該公司2000年4月代××××集團在成都建行貸款15000 萬元，投入“××花園”開發項目，2002年3月集團將“××花園”的股份轉讓給了合作方，提前收回投資，歸還了成都建行的15000萬元貸款。因此該企業2002年9月的負債較同期減少11960萬元，減少47%，相應的減少資產5463萬元，減少20%。由于資產減少的比例小于負債減少的比例，因此企業所有者權益呈現增長趨勢,企業的財務狀況越來越好，凈資產的增加，說明企業自身積累增加,對負債的依賴程度減小。
（二）、資產負債比例分析
項 目 2000年 2001年 2002年9月 資產負債率（%）88% 94% 63% 利息保障倍數 0-1.22 13.7 流動比率（%）255% 157% 速動比率（%）112% 77% 資產負債率2000年是88%，2001年是94%，2002年9月是63%，由此可以看出，企業的資產負債率到評估日已經處于一個良好的水平，低于平均值79.7%。企業的流動比率2001年是255%，2002年9月是157%，雖然2002年較2001年有所下降，但仍然屬較好水平，趨于良好值的165.9%。企業的速動比率2001年是112%，2002年9月是77%，雖然2002年較2001年有所下降，但仍然屬較好水平，趨于良好值87.2％。因此企業的長期和短期償債能力較強，有較強的舉債能力，由于企業2002年資產負債率較低，盈利能力大幅提高，因而利息保障倍數 2002年9月是13.7，較平均值1.6高出12.1倍，說明企業有較強的付息能力。
（三）、資產負債增減變化原因分析：
通過對企業近三年的資產負債變動的分析，對其變動較大的科目列舉如下：近三年企業資產負債簡表 單位：萬元
項 目 2000年 2001年 2002年9月 項 目 2000年 2001年 2002年9月 總資產 17000 26798 21335 總負債 15000 25442 13482
一、流動資產 17014 26678 21172
一、流動負債 0 10442 13482 其中：貨幣資金 421 497 2241 其中短期借款 0 8500 9000 應收帳款 0 0 7759 應付帳款 0 0 2 短期投資 0 0 0 其他應付 0 1343 4728 其他應收款 16593 11252 424 預收帳款 0 787 0 預付帳款 0 3 37 存貨 0 14927 10711 其他 0 0 0
二、長期負債 15000 15000 0
二、長期投資 0 0 0
三、固定資產 0 124 158
三、所有者權益 2000 1356 7852 其中：固定資產清理 77 其中：股本 2000 2000 2000 固定資產凈值 0 124 81 資本公積 0 0 0
四、無形及遞延資產-14-5 4 未分配利潤 0-644 5852 變動說明:
1、應收帳款:2002年較2001年增加7759萬元，全部是應收客戶購房款。
2、其他應收款：2002年較2001年減少10828萬元，主要原因是代集團投資“××花園”的15000萬元收回。
3、存貨與在建工程部分：2002年企業存貨10711萬元全部為“××××”在建工程成本未結轉部分，2002年較2001年減少4216萬元為已轉入經營成本部分。
4、其它應付款：2002年較2001年增加3385萬元，主要是與集團之間往來帳款增加2248萬元，與金立國際投資有限公司企業間借款增加500萬元。
5、預收帳款：2002年9月較2001年減少787萬元，主要是將預收房款確認為收入。
6、長期負債：2002年較2001年減少15000萬元，主要是代集團在成都建行貸款的15000萬元，提前歸還。
五、盈利能力及資產運用效率
該企業2002年9月已經實現銷售收入23650萬元，實現利潤5852萬元，銷售利潤率為27.82%。下表是該企業近三年盈利指標。單位：萬元
項目 2000年 2001年 2002年9月 銷售收入 0 61 23650 利潤總額 0-644 5852 銷售利潤率(%)0-806.56% 27.82% 總資產利潤率 0-2.4% 27.43% 凈資產利潤率 0-47.42% 74.53% 存貨周轉率 0 0 148.32% 成本費用利潤率 0 0 34.93% 利息保障倍數 0-1.22 13.7 從上表可以看出：企業的銷售收入是逐年遞增，利潤總額大幅增加，說明企業的盈利能力較強。但2001年企業的利潤總額虧644萬元，銷售利潤率是-806.56%，總資產利潤率是-2.4%，凈資產利潤率是-47.42%，資金運用效率較低，具體原因主要是房地產業的特點是前期資金投入大，生產周期較長。該公司的“××××”項目2001年3月才開始進入實際運作，因此前期資金投入大，資金運用效率較低，2001年幾乎沒有銷售收入，所以反映出來是利潤總額為虧損644萬元。公司開發的“××××”項目于2001年12月28日才正式開盤，公司2001年沒有結轉銷售收入，故此次主要對公司 2002年9月末利潤表進行分析。從結構上分析：企業2002年9月的期間費用為862萬元，占整個銷售收入的3.64%。結合企業銷售情況分析，由于 “××××”項目為聯排別墅和復式別墅小區，開發期較長，而截止9月公司已銷售房屋接近50%，以較小的費用投入取得較好的銷售，說明企業的營銷能力及內控制度較好。從比率上分析，公司的銷售利潤率為27.82%（介于良好值和平均值之間）、成本費用利潤率為34.39%（行業優秀值）、利息保障倍數為 13.7（行業優秀值）。從銷售利潤率可以看出，企業具有較強的盈利能力；成本費用率和利息保障倍數超過行業優秀值，說明企業具有較好的成本內控能力，同時也說明企業具有較強的營銷能力和償還債務的能力。
六、現金流量分析
下表是企業近三年的現金流量表（單位：萬元）： 項目 行次 金 額 2000年 2001年 2002年9月
一、經營活動產生的現金流量 1 現金流入 2 0 6442 35762 現金流出 3 16002 14382 19610 經營活動產生的現金流量凈額 4-16002-7940 16152
二、投資活動產生的現金流量 5 現金流入 6 10 0 13 現金流出 7 0 137 24 投資活動產生的現金流量凈額 8 10-137-11
三、籌資活動有關的現金流量 9 現金流入 10 16400 10000 2000 現金流出 11 0 1848 16398 籌資活動產生的現金流量凈額 12 16400 8152-14398
五、現金及現金等價物凈增額 13 408 76 1744 企業2000年、2001年、2002年9月現金流量均表現為凈流入，說明企業經營狀況良好，實力雄厚，有較強的融資能力。
七、信用狀況評價
該公司至評估基準日在銀行有短期借款余額9000萬元，無逾期與不良貸款記錄，分布如下表：
項 目 存款 貸款 備 注
工行×××支行 557 7000 11月份還款1100萬元，無拖欠本息 ×行×支行 142 0 ×行××支行 318 2000 無拖欠本息 ××營業部 92 0 ××銀行 1001 0 ××納稅專戶 130 0 合 計 2240 9000 經我們在人行查詢系統查詢，四川××房地產有限公司無任何不良記錄，信譽良好，2002年貸款卡年審時，被中國人民銀行××分行營業管理部指定的資信評估機構評為AA資信等級企業（詳見附件）。
八、企業前景評價
四川××房地產有限公司作為××××集團公司的全資公司，具有豐富的企業管理和房地產開發經驗，企業目前已具備一定的規模，具有較強的房地產開發技術力量和經濟實力。該公司開發的第一個項目為“××××”高檔住宅小區。“××××”于2001年8月正式開發，2001年12月8日正式開盤發售，在近1年的銷售時間里，在成都市激烈的市場競爭中，“××××”業已取得近1.58億元（按實際到帳計算）的銷售佳績。因此四川××根植于××××這樣的母體，自身又具備了一定的實力，公司的發展前景將極其廣闊。
第三章 項目建設條件評價
一、項目建設必要性
“××××”居住小區項目，位于成都市東南部錦江區××鄉永興村三、四組（×××村）二環路內側400米，過九眼新橋至順江路可直達一環路和內環線。其西靠府河，東靠石牛堰，南臨其他項目待建工地，北臨望江公園，與四川大學隔河相望，該項目地理位置優越，交通便利。
該項目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（其中銷售面積95,118平方米，贈送面積16,044平方米），會所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。項目規劃設計有52幢住宅樓和配套建筑，住宅戶型均為躍層式聯排別墅和復式別墅，面積在160平方米到298平方米之間，共403套。項目容積率0.95，綠化率 53%。四川××房地產有限公司依托××××這個強大的母體和借用××××多年來在房地產開發中積累的經驗，此次推出的“××××”是成都市唯一的大規模的聯排別墅和復式別墅住宅小區，也是××集團決心在成都樹立的樣板工程。
成都市政府通過對舊城改造和府南河綜合整治延伸工程的開展，確立了向東向南發展戰略，該項目定位符合成都市向東向南發展規劃。隨著國家西部大開發戰略的實施，成都作為西南特大型中心城市，眾多前來參與西部大開發的公司紛紛選擇成都作為在西南地區發展的總部，該項目能夠滿足中高收入家庭和購房投資客戶對高檔住宅的需求。同時為開發商帶來較好的經濟效益和良好的品牌效應。
二、項目建設內容、規模和建設方案
根據成都市計劃委員會對“××××”項目建設規模申請的批復，該項目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可銷售面積95,118平方米，贈送面積16,044平方米），會所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。該項目設計開發修建52幢住宅樓和公用配套房，包括聯排別墅和復式別墅，聯排別墅前后均有花園，復式別墅也有屋后花園和屋頂花園，做到了戶戶有花園，每戶面積在160平方米到298平方米之間，共有住宅403套，項目容積率0.95，綠化率53%，戶型和面積為： 建筑套型 建筑面積 戶數 占比例 聯排別墅A 225 10 2.48% 聯排別墅C 239 137 34.00% 聯排別墅E 264 164 40.69% 聯排別墅L 298 8 1.99% 雙復式別墅N1 160 42 10.42% 雙復式別墅N2 185 42 10.42% 合計 403 100% 該項目建筑設計方案由新加坡建筑城市設計公司和成都華宇建筑設計有限公司設計，并經成都市規劃局同意，現將規劃設計方案簡介如下：
1、“××××”項目定位為高檔，由47棟三層聯排別墅、5棟四層復式別墅、小區會所、幼兒園、配電所、管理人員辦公室、游泳池、網球場等組成；各幢建筑物之間設有綠地，綠化率達53%。
2、小區在東西南北四面各有一個入口，小區內道路采取人車分流方式；聯排別墅住戶每戶均有半地下車庫，復式別墅在樓前有露天車位解決住戶停車問題，同時不影響小區的綠地率。小區外圍共提供60個公共車位，非小區住戶車輛不得進入小區，以降低車輛對小區環境的影響。
3、“××××”小區處于兩河交匯的河壩地區，地質情況復雜，所有建筑均采用了框架結構，通過在地面下形成錯落框架和更換局部土層，抗震設防烈度七度。小區建筑外觀造型新穎，戶型設計動靜功能分區合理，面積分配適當，使用方便，采光通風良好。
4、整個小區三表出戶，配備光纖網絡系統，采用防污染管道系統，統一空調室外機箱位置，并配備周界防越報警系統、閉路電視監控系統、可視對講系統、保安巡更系統、緊急廣播及背景音樂系統、小區門禁、停車管理系統；充分體現出小區建筑的智能化。
5、小區外墻采用外墻漆與石材的結合，彩色波紋瓦坡屋面，塑鋼窗框，客廳為夾膠隔音隔熱玻璃，主要房間為透明中空隔音隔熱玻璃，入戶門為高級防盜門，車庫為自動感應門，露臺鋪設防滑地磚，統一安裝護欄，花園綠化到位，石材入戶小徑；室內為墻面、天棚水泥沙漿抹平，刮膩子，地面為混合砂漿找平。
三、項目實施進程評價
該項目經成都市計委同意立項，并已取得了所有報批資料，該項目目前已取得的所需文件有：
成都市計委：成計投資[2000]449號“關于四川××房地產有限公司、××國際投資有限公司聯合開發原××商品住宅項目建議書的批復”； 成都市規劃局：成規管[2002]第1845號《定點通知書》；
成都市計委：成計投資[2001]272號“關于四川××房地產有限公司、××國際投資有限公司聯合開發××商品住宅項目可行性研究報告暨調整建設規模申請的批復”；
成都市國土局：成國土錦[2000]出讓合同第××號《國有土地使用權出讓合同》；
成都市規劃局：成規管[2000]第××號《建設用地規劃許可證》； 成都市國土局：成國用2001字第××號《國有土地使用證》； 成都市規劃局：成規建管[2001] ××號《建設工程規劃許可證》； 成都市規劃局：成規建管[2001] ××號《建設工程規劃許可證》； 成都市規劃局：成規建筑[2002] ××號《建設工程規劃許可證》； 成都市規劃局：成規建筑[2002] ××號《建設工程規劃許可證》； 成都市建委：××，××,××, ××, ××, ××,××號《施工許可證》。
成都市房地產管理局：成房（2001）預售證第××號、××號、××號、××號、成房（2001）預售證第××號、××、××、××、××、××號《商品房預售許可證》。
小區于2001年8月全面開工，截止2002年11月已完成52棟住宅項目土建工程、外立面裝飾和水電氣安裝；游泳池、配套用房、小區道路和景觀綠化工程建設還在進行之中，預計在2002年12月完工交房。
四、項目建設條件評價
“××××”小區建設用地為城市建設規劃用地，由成都××道建設指揮部統征并報經成都市國土局批準轉讓給四川××房地產開發有限公司和金立國際投資有限公司用于商品住宅開發，不存在拆遷問題。整個施工場地平整開闊，施工場地四周道路平整通暢。小區所在位置臨近二環路，水、電、氣、污水等市政設施均可直接與市政管線碰接。
小區采用環狀供水系統，通過一條DN150聯絡管從市政管網配水；小區自建有配電所，設計電容量為3000KVA，并實施一戶一表工程；天燃氣全部到戶；為完成以上各項配套設施建設，公司已取得供水、供電、供氣等相關部門同意，并委托具有專業施工資質的公司實施有關工程設施的建設。
五、設計單位資質評價
該項目設計方案由新加坡××××設計公司和成都××建筑設計有限公司完成。
新加坡××××設計公司匯集了多名美國、英國、香港和中國教育背景和工作經驗的建筑師，其設計較好的融匯了中西文化風格，負責該項目的總體設計。成都××建筑設計有限公司是國家建設部批準的首批全國十六家民營甲級設計單位之一，公司目前擁有7名一級注冊建筑師、7名一級注冊結構師，6名設備專業高級工程師，技術人員60余人，各專業配置齊全，公司多項設計獲省市級優秀設計獎和優秀方案獎，承擔的工程設計有：青城白鷺洲100,000平方米，清華坊住宅區50,000平方米等項目。
六、施工、監理單位資質評價
工程施工由成都市××區建筑工程總公司、四川第×建筑工程公司等五家公司組織進行，各公司資質等級及所承擔項目建設規模見下表： 承建單位名稱 公司資質等級 承建規模（平方米）成都市××區建筑工程總公司 壹級 31,777 成都市××建筑工程公司15,435 成都市××區建筑安裝工程公司 貳級 22,336 成都市第×、第×建筑工程公司屬于成都市建總集團，該集團資質等級為壹級 項目工程質量監理由資質等級為丙級的成都××建設監理有限責任公司和資質等級為乙級的成都××工程監理有限責任公司承擔。
七、環境保護評價
“××××”項目周邊環境良好，三面臨水，特別是北面是環境優美的×××公園，附近也沒有產生對空氣、水源造成污染的單位。
工程建設施工中的廢物、廢渣將采取定點、集中處理，不會對周邊環境污染、破環。項目建成后，生活污水和雨水采用分流排放，糞水經凈化分解達到國家二級排放標準后，與生活洗滌水合流排入城市污水管網，雨水則順城市雨水管網排放。宅間距設計符合城市規劃的要求，住宅區各戶均有直接采光、通風，具有良好的自然采光和通風條件，同時以天然氣為燃料，加上較完善的戶內設施，室內外環境較為理想。
該小區環境綠化由專業園林公司設計施工，遵循現代城市建設與環境協調發展的關系，把建筑本身給人造成的視覺上的擠壓逐步減輕，規劃布局合理，使人與建筑，建筑與綠化達到相互交融的境界，使整個項目區域為一個環境較為舒適、優美、寧靜的住宅區域。
綜合以上分析認為，四川××房地產有限公司的“××××”項目建設符合國家產業政策和成都市政府支持范圍，且地域位置優越，交通方便，規劃設計合理，各項報批手續齊備，項目建設條件具備，現土建已完成90%，景觀已完成40%，評價可行。
第四章 市場評估
一、市場供求狀況及其發展趨勢分析
（一）宏觀經濟政策和產業政策導向
2001年全球經濟增長速度放緩，在這種外部經濟環境不利的條件下，中國經濟以高于7％的增長速度受到世界各國普遍關注。在北京申奧成功和中國成功加入WTO，國際地位顯著上升的基礎上，中國政府依靠積極的財政政策和穩健的貨幣政策，保持宏觀經濟環境穩定的前提下，通過實施西部大開發，加大基礎設施建設力度的擴大內需的經濟政策，充分挖掘國內經濟的潛力，維持了國民經濟的高速增長。
中國的房地產業在經歷了1992、1993年的過熱后，隨著宏觀經濟的調控進入了低谷。為擴大內需、拉動經濟增長，中央提出要把住宅建設培育成為新的經濟增長點，同時出臺了停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化的政策。近幾年來中國人民銀行多次降低存貸款利率，商業銀行為購房提供的按揭貸款，激發了房地產市場特別是住房市場的啟動。
為進一步規范房地產市場，2001年從中央到地方各級房地產主管部門都按照市場實際要求，對涉及房地產投資體制、土地取得、規劃設計、建筑施工、銷售管理、物業管理等房地產開發經營的各個環節的政策作了修改和調整。從而，一方面保護了消費者的合法權益，有效刺激了房地產消費需求；另一方面規范了房地產企業的經營行為，提高了房地產業的市場準入門檻，促進房地產市場優勝劣汰機制的形成，為房地產業的持續、健康發展起到了積極的推動作用。2002年1、2月，中國人民銀行降低利率以及建設部降低房地產交易費用，有利于房地產市場的發展。
（二）成都市經濟發展水平和房地產市場狀況
作為西部大開發的戰略要地，依托于國內良好的經濟環境，成都市人民政府從兩方面入手加速成都經濟的快速增長。對外，成都市人民政府積極改善成都的投資環境，整頓和規范投資體制，吸引外資的大量進入；對內，加大經濟結構的調整力度，加快產業結構升級，實現產業結構逐步優化，搞活中小企業，提高企業的競爭力。2001年全年完成國內生產總值（GDP）1491億元，超額完成目標任務3.1百分點，增幅達13.1％；實現全年財政收入145.4億元，比上年增長22.5％，其中地方財政收入77.6億元，比上年增長了32.1％。為“十五”期間成都經濟快速發展奠定了良好的基礎。2001年成都房地產業保持了良好的發展形勢，全年實現房地產開發投資170.76億元，同期增長32.2％；人均購房和建房支出達到345.53元，較上年同期增長 59.1％，其中住房裝飾支出和家俱材料支出比上年分別增長了2.63倍和14倍。
2000年成都市區人均居住面積11.6平方米，據預測到2005年末人均住房居住面積將達到20.5平方米。目前成都市56.7％的家庭已經購房，居民購房呈上升趨勢。從房屋產權看，67.4%的城鎮家庭住房產權屬于個人，其中49.1%是房改房，居各類產權房之首，7.6%是原有私房，10.7%是商品房。因此，成都市居民購房空間廣闊，開發商品住宅極具市場潛力。
2001年成都市政府加大了市政建設力度，市政府自3月份在成都市區全面展開了城市環境綜合整治工程以來，上半年共整治了26條市容形象示范街和6條出入城道路等42條街道和重點路段。9月28日成都市規劃局公布了東郊工業區結構調整的規劃方案，并開始逐步實施，2002年將是東郊工業區的結構調整特別是企業搬遷改造的關鍵一年，全年將完成15戶企業搬遷改造，投資20億元以上。2001年11月沙河整治拆遷工程正式啟動，2002年春節后開始工程建設，預計用3-5年的時間對沙河規劃整治區進行全面綜合治理。在近3-5年的時間內還將進一步完成舊城改造、低洼棚戶區改造，截止2001 年12月底共累計完成基本建設投資281.55億元、更新改造投資64.91億元，分別比去年同期增長23.3%、32.6%,使城市的居住水平和投資開發環境得到了明顯改善。
城市經濟的發展及居住投資環境的改善，使消費者對住房的需求越來越高，開始從以“住”為主的簡單居住需求向對居住文化、居住環境、居住品位、投資回報等附屬功能的更高需求轉變，開發商在產品定位上更加注重市場調研，更加注重研究購房者的消費心理和行為習慣，以及競爭對手的情況。在產品營銷上開始由粗放經營轉向集約化經營的道路，注重公司形象宣傳，注重品牌意識的提高。在產品特色創造上，開發商的創新意識增強，開發商逐漸意識到差異化發展才能在激烈的競爭中脫穎而出。由此，成都房地產市場的產品逐步向個性化、多元化發展，主題概念日趨明顯，建筑風格愈顯多樣，住宅設計更加關注細部的創新。根據《成都市“九五”及2010遠景發展規劃》，市房管部門預測2000－2010年我市住宅需求量約需4600－4800萬平方米，特別是進入新世紀以來，國家將按照市場化的要求，研究制定出住宅建設、住房金融、住宅管理和住房中介服務等方面有利于擴大住房需求的政策，將使我國房地產業進入一個新的快速發展期，因此成都市房地產產業，若干年內仍將具有廣闊的發展空間，成都房地產業將面臨更大發展前景和前所未有的機會。
據成都市統計局統計，成都市1996年至2000年住宅開發竣工及銷售量統計如下表4-1：
成都市1996年至2000年 住宅開發竣工及銷售量統計表
表4-1 單位：萬平方米 名稱 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 住宅施工面積 630.20 730.13 726.53 1003.57 1244.38 住宅竣工面積 235.40 314.45 359.90 375.18 464.77 住宅銷售面積 208.43 262.62 310.92 336.91 400.12 住宅銷售額（億元）27.26 35.30 43.14 54.43 64.32 住宅空置面積 82.42 122.37 61.99 85.90 100.75 據成都市統計局統計，成都市1996年至2000年商業營業用房開發竣工及銷售量統計如下表4-2：
成都市1996年至2000年 商業營業用房開發竣工及銷售量統計表
表4-2 單位：萬平米 名 稱 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年
商業營業用房施工面積 134.08 164.94 197.16 172.19 183.89 商業營業用房竣工面積 30.99 25.04 53.24 49.78 48.32 商業營業用房銷售面積 16.26 17.12 11.97 22.28 22.09 商業營業用房銷售額（億元）3.01 5.44 3.99 8.67 9.57 商業營業用房空置面積 8.7 17.81 18.30 25.50 22.78 從上表可看出從1998年國家作出擴大內需、拉動經濟增長的戰略決策提出要把住宅建筑培育成為新的經濟增長點開始，成都市住宅施工面積以 30％的平均增長率高速發展；住宅竣工面積1999、2000年分別比上年增長4.25％、23.39％，住宅銷售面積1999、2000年分別比上年增長8.36％、18.76％，住宅銷售額1999、2000年分別比上年增長26.17％、18.17％。
在過去的2001年房地產共完成投資170.76億元，銷售701.21萬平方米，分別比去年同比增長32.2％、61.7％，其中住宅銷售面積638萬平方米，比上年增長59.45％。房屋竣工面積815萬平方米，同比增長75.35％，房屋空置面積188.24萬平方米，比上年增加 23.6％。由以上數字可看出2001年房地產發展速度明顯快于前幾年，房地產增長速度大大高于成都市居民收入增長水平，有一定的過熱現象，宏觀市場風險加大，競爭激烈。成都市近幾年住宅房地產價格水平見表4－3。表4-3 成都市房地產價格水平表
1996年12月 1997年12月 1998年12月 1999年12月 2000年12月 2001年12月
住宅指數 966 970 994 993 983 996 辦公指數 1007 1006 984 964 946 947 商用指數 965 948 925 911 910 909 城市綜合指數 965 956 973 980 972 982 從成房價格指數近年變化可看出成都市商品住宅價格從1996年至2001年12月價格比較平穩，略有上升，在966點至996點之間變動，具體走向如下圖：（略）
成都市商業用房價格從1996年至2001年12月前期價格逐步下滑，后期逐步趨于穩定，在965點至909點之間變動，具體走向如下圖：（略）
（三）成都市2002年1-10月房地產市場狀況：
2002年上半年，成都市宏觀經濟運行良好，外商投資增速平穩，房地產開發投資繼續加大。據成都市統計局統計數據顯示，今年上半年，成都市房地產完成投資71.45億元，比去年同期增長42.7％；住宅投資比重繼續加大，完成投資54.08億元，增長49.6％，占房地產投資額的 75.5％。橫向比較，成都市房地產開發投資總量在15個副省級城市中排第三位，列廣州、深圳之后，但由于速度明顯高于廣州、深圳，其總量差距在逐漸縮小。
上半年成都市商品房銷售223.31萬平方米，比去年同期增長14.1％。其中住宅銷售211.8萬平方米，增長15.3％，商業用房銷售8.84萬平方米，下降9.2％。由于銷售降溫，上半年全市商品房短期空置面積（空置期在一年以內）比同期增長一倍，達112.74萬平方米，短期供需矛盾顯現。但空置期在一年以上的面積呈下降趨勢。
與此同時，房產商土地購置大幅增長，上半年購置土地達401.1萬平方米，增長1.8倍。開發面積超過10萬平方米的企業達20家，其中成都花園、置信實業、華盛實業開發面積均超過20萬平方米。
今年1至10月份成房綜合指數出現輕微波動，但波動幅度不大，總體走勢平穩。成都市商品房銷售經過去年下半年的持續火爆和強力擴張后，今年明顯降溫，前幾個月銷售增速一直在低位排徊，6月有所回升，但總體趨向平穩。1至10月，成房住宅指數走勢相對平穩，沒有出現大的波動。受銷售下降的影響，前幾個月出現小幅回落，6月份開始呈現回升的趨勢，7月份一路走高，8至9月保持平穩。
成房商業指數顯示：2002年上半年成房商指數呈現下跌趨勢，在6月份有所回升，但仍比去年同期價格指數高。自今年銀行利息下調以來，商業物業市場出現了新的特點，以營業為目的的傳統形式逐漸轉變為以投資為目的。
成房辦公物業指數自去年走高以來，今年上半年回落，并在低位排徊。但隨著外商投資的增加，外資企業進駐成都，設立辦事機構，將給成都寫字樓帶來利好。
二、城東房地產市場分析
城東北起府青路，西接府河沿線，南至府南河與沙河交匯處，東
至外環路。境內有沙河、東風渠兩大干河穿過，河網密布，水量充沛。交通便利成渝高速、成龍路、成洛路與二、三環路形成城東重要的交通樞紐，使城東成為出川的重要交通要塞。隨著新經濟和城市化的發展，城東在走向市場的同時，發展具有城東特色的新經濟，商業經濟、物流業和大型專業市場，形成了城東新的經濟格局和獨特的產業結構，為房地產業發展提供了產業支持。
隨著東郊工業結構調整規劃出臺，給城東的房地產業發展帶來了歷史性的機遇，××城市花園、××花園、×××珠花園、×××花園、××嘉苑、××名宅等精品樓盤的推出，改變了人民對城東的看法和認識，使城東房地產市場逐漸活躍起來，城東房地產開發進入了一個新階段，出現了以下的趨勢：
1、樓盤品質高檔化。城東前期的樓盤多以多層磚混結構為主，而且少有車庫，小區環境一般，根據市場的需要，多層和中高層住宅小區及帶有半地下車庫的高檔別墅，將成為需求的新趨向。
2、開發規模化。早期項目因為可開發用地小而分散，沒有形
成規模開發。新開樓盤如××城市花園、××××花園等，占地面積較大，有一定的規模效應，市場反應良好。
3、土地增值潛力大。隨著城東控制性規劃的出臺，城東房地產開發逐漸升溫，土地也隨之增值，特別是沙河一帶，整治后的沙河，將形成良好的生態和居住環境，沿岸的土地具有巨大的升值空間。
總而言之，政府政策上的大力支持、城東本身優越的自然人文環境和深厚的歷史文化底蘊及潛在的購買力，使得城東將成為近年來最有開發潛力的區域。
三、市場定位分析
××××地處城東，位于二環路內側，西靠府南河，東靠××堰河，南鄰×××南側其他項目待建工地，北近望江公園。隨著沙河整治的實施，上、下河心村及東湖風景區一帶將形成環境優良的居住區。而就目前該區域的房地產開發狀況來看，隨著順江路龍舟路的整治完成，周邊新建了許多居住小區，如××名宅、××嘉苑等，但多為電梯及多層的住宅小區，只能滿足部分中檔收入消費者的需要，而高收入消費者所需要的大規模綜合性配套設施齊全的高檔居住小區還是空白，××××的修建正好彌補了這一市場盲點。
隨著成都經濟的發展和人民生活水平的提高，人們對居住環境的要求逐漸提高，環境優美，配套設施齊全的別墅小區逐漸成為高收入成功人士的需求熱點。近年來新起的××花園別墅、××花園、××城市花園等高檔居住小區，滿足了這些消費群體的部分需要，市場反應較好，同時隨著國家西部大開發戰略的實施，成都作為西南特大型中心城市，眾多前來參與西部大開發的公司紛紛選擇成都作為在西南地區發展的總部，這些外來人員也將有可能成為高檔居住小區的消費群體，這些都證明該類高檔居住小區仍有較大的發展空間。
聯排別墅在成都興起時間不長。目前，成都市聯排別墅主要集中在城南、二環路南段外側及城西浣花風景區，主要有××花園、××園、××花園、××新城、××花園等。聯排別墅與多層及高層電梯公寓相比，具有通風好、景觀視野好、隱蔽性好等特點，且一般都帶有私家車庫、花園，居家方便安全，生活質量有保障，這些正好符合高收入成功人士對居家環境、質量的高要求。因此××××選擇聯排別墅有一定的市場需求，對高收入消費群具有較大的吸引力。
根據估價人員的市場調查，目前市場上類似高檔別墅單價多在4000-7000元/平方米之間，而這些別墅所在小區多為分期建設，除了聯排別墅，還建有電梯公寓、多層公寓等。而“××××”為大規模聯排別墅和復式別墅，戶型較單一，因此在采光、景觀和隱蔽性方面都略強于其他小區內的同類型房地產，居住環境和質量更有保障。同時××××有著較優越的地理位置、頗具特色的環境設計、專業的物管及××集團的品牌保障，與同類型物業相比，價格定位居中，戶型主要選擇為225-298平方米的聯排別墅及160、185平方米復式別墅，總價相對來說合理，有一定的市場需求和競爭力。
由于能購買該類物業的消費者多數為二次置業者，年收入較高，且更加重視小區環境、物業管理等，故將目標市場定位于高收入有車家庭、公司企業的高層管理人士和部分白領階層、高等學府科研院所部分事業有成者、在成都經商創業收入較高者。
四、市場預測分析
1、項目基本情況
××××位于二環路以內，西靠府河，東靠石牛堰，南鄰待建項目，北近××公園。周邊有××大學、成都××中、成都七中、朝陽名宅、××嘉苑等，公共配套設施較齊全，交通較便利。小區總體呈東西向形成錯落有致的布局，按規劃設計小區設有會所、幼兒園、網球場等，除北、南、西側入口各有一條主要道路，社區內每一組團之間形成環行道路，實現人車分流。
根據成都市計劃委員會對“××××”項目建設規模申請的批復，該項目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可銷售面積95,118平方米，贈送面積16,044平方米），會所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米，項目容積率0.95，綠化率53%。項目規劃設計共52幢住宅樓，戶型均為躍層式聯排別墅和復式別墅，面積在160平方米到298平方米之間，共403套，其中聯排別墅319套，復式別墅84套。
2、售價的確定
本次項目評估預期售價的確定，采用房地產估價的方法進行分析，得出其公開市場價格，結合企業實際營銷策略，本著謹慎原則確定測算價格。通過對比較案例的分析，得出評估對象各平均銷售單價如下（具體過程如下詳見附表）：（1）、聯排別墅：根據“××××”項目特點，從市場資料中選取A××城市花園、B××花園、C×園、D××花園四個銷售案例與項目均價比較，并通過對其交易情況、交易時間、區域因素、個別因素修正得出比準價(詳見輔表)。采用簡單算術平均法，得評估單價為：5391元/平方米
（2）復式別墅：根據“××××”項目特點，從市場資料中選取Ｅ××花園、Ｆ××雅園、Ｇ××花園三個銷售案例與該項目均價比較，并通過對其交易情況、交易時間、區域因素、個別因素修正得出比準價(詳見輔表)。采用簡單算術平均法，得評估單價為：4183元/平方米 ３、預期售價測算結果
根據企業提供的有關項目規劃設計數據為測算依據及實際擬建技術指標預測全部銷售收入為49527.78萬元，具體銷售情況明細如下表： 銷售預測表
序號 項目或費用名稱 建筑面積(m2)單位售價(元/m2)銷售金額(萬元)備注 1 聯排別墅銷售收入 80628.11 5391.00 43466.61 319戶 2 復式別墅銷售收入 14490 4183.00 6061.17 84戶 合 計 49527.78 403戶
4、銷售期的選定
根據企業營銷策略、區域樓盤銷售情況，考慮按揭跟進時間因素，本次按季度測算銷售期，確定各期銷售比例（按實際到帳比例結合項目具體情況測算）見下表：
銷售比例表
2002年9月 2002年12月 2003年3月 2003年6月 2003年9月 2003年12月 2004年3月 2004年6月 2004年9月 百分比 32% 6% 8% 10% 10% 6% 8% 10% 10% 銷售收入 15848.89 2971.67 3962.22 4952.78 4952.78 2971.67 3962.22 4952.78 4952.78
5、實現銷售計劃風險評價
要實現如上計劃，首先整個房地產市場行情應沒有大的變化，其次工程進度應能按計劃進行，再次按揭應如期跟進，同時要求企業作好營銷工作，加大促銷力度，實現銷售進度。任何一環發生變化均將影響銷售計劃的實現。
五、項目分析
1．“××××”項目有如下優勢：
A.“××××”三面環水，緊鄰××公園，××大學，文化底蘊濃厚，地理位置優越，且位于二環路以內，就目前房地產分布來說，類似高檔別墅區有如此優越地理位置的較少。同時順江路、龍舟路的整治完成，沿河人文環境自然環境都得到了很大的改善，交通更加便利，整個區域的居住條件得到了很大的提高。B．“××××”居住小區總平面布局采用行列式和組團式布置相結合，大部分住宅樓為南北朝向、采光好。住宅采用錯排，較好的克服了行列式空間布局單調的不足，建筑風格具有地方特色，小區景觀通透，這些都構成了××××獨特的賣點。
C.“××××”居住小區為大規模聯排別墅和復式別墅居住小區，這在目前成都市房地產市場上比較少見，相對與其他小區內聯排別墅來說，在通風、采光、隱蔽性方面都略勝一籌，同時較單一的戶型也促成了購買者文化收入層次的均等性，這有利于小區環境的建設，為小區營造較高的居住質量。
D.四川××房地產有限公司是××××集團股份有限公司的下屬企業，××集團已在全國成功開發了數個精品樓盤，其開發的樓盤均具有過硬的質量、完善的售后服務及專業的物業管理。××的品牌就是對其開發樓盤的質量保證。E.沙河的綜合治理，將給沿岸的土地帶來一個可觀的增值空間。經有關專家分析，在未來3－5年內，沙河沿岸土地的增值幅度將超過60％，整治后的沙河，將使該區域的居住環境得到較大改觀，特別是東湖公園的建設，將促進整個××村大環境的提升，該區域的房地產具有較大的投資價值。2．“××××”項目有如下劣勢：
A.“××××”與“××園”、“××花園”等小區相比，后者位于城南，城南的發展已成氣候，周邊修建的小區檔次接近，業主文化層次收入水平接近，社區環境成熟。而“××××”所在區域目前還沒有在檔次上與其相提并論的樓盤，要想將整個片區營造成高檔居住小區，周邊樓盤開發情況對其有直接的影響。Ｂ.雖然政府對沙河沿線規劃區內整治改造已開始著手進行，但實施工程中存在很大的難度，整個過程至少需要３至５年的時間，在這段時間里，周邊環境不可能有太大的改善,這將對小區的居住環境不利。
C．“××××”居住小區雖然小區內設有會所、幼兒園等但是 目前周邊缺乏超市、菜市等，日常生活不十分便利。
D.小區內１５％為復式別墅，復式別墅不帶私家車庫，雖然開發商承諾每戶贈送一個露天車位，但作為高檔住宅小區車位比仍略顯不足，且露天停車會在一定程度上影響小區的美觀及車輛的通行。
E.該項目主要針對高收入人群，這部分消費雖然存在，但是畢竟有限，同時“××花園”、“××園”、“××新城”等高檔居住小區也修建了類似的聯排別墅，消費者選擇較多。“××××”項目規模較大，共403套，因此預期銷售情況不會太樂觀，開發商應加大營銷力度。
第五章 投資估算和籌資評價
一、投資估算
(一)投資估算的范圍及依據
1、估算范圍：“××××”工程規劃總占地245畝，凈地183.58畝,總建筑面積116092.11平方米，其中：帶半地下室的三層聯排別墅建筑面積為93194.51平方米，無地下室的四層復式別墅建筑面積為17967.60平方米，另外修建少量的社區配套設施，建筑面積為4930平方米，均為框架結構、獨立基礎。住宅內裝修按清水房測算（含廚衛），外墻為外墻漆和石材相結合，坡屋面為彩色波紋瓦。投資估算包括項目從籌建到竣工驗收所需的全部土地費用、前期工程費、房屋開發費、管理費、銷售費、財務費、不可預見費、相關費稅和其他費用。
2、評估依據：“××××”工程投資估算是依據企業提供的設計方案、經規劃批準的總平方案、產權監理處的面積核定報告、項目可行性研究報告、已投入費用憑證、各專業簽定的合同及附件、協議書等，依據《成都市城區土地級別與基價標準》、《四川省建筑工程計價定額》SGD1-2000、《四川省裝飾工程計價定額》SGD2-2000、《四川省安裝工程計價定額》SGD3－6-2000、《四川省工程費用定額》SGD7-2000等有關標準，設備價格和材料預算價格均按現行價格計算，并結合項目自身結構情況，本著“客觀、公正、謹慎”原則測算的。
（二）項目總投資的構成
該項目總投資40573.09萬元，其中項目開發成本（土地、房屋開發費及其他）35679.20萬元，開發費用（財務費用、管理費用、銷售費用）4893.89萬元。經評定單方成本為3494.91元/平方米；其中：土地1489.04元/平方米、前期工程費68.30元/平方米，房屋開發費為 1327.16元/平方米、費稅(主要為綜合報建費、集資費)140.85元/平方米、期間費用421.55元/平方米，其他費用8.19元/平方米，不可預見費39.82元/平方米。投資估算明細見附表。投資估算明細表 單位：萬元；平方米
序號 費用名稱 投資額萬元 單位 經濟技術指標 占總投資% 備注 工程量 單位指標
合計 40573.09平方米 116092.11 3494.91 100.00%(該指標不含營業稅費）一 土地費用 17286.52平方米 122622.00 1409.74 42.61% 凈地 1 土地轉讓費 15770.00平方米 122623.00 1286.06 38.87% 凈地 土地使用費 24.52平方米 122624.00 0.20 0.06% 按10年交，不含代征地 3 契稅、手續費 266.00平方米 122624.00 21.69 0.66% 按實際支出 4 土地出讓金 1226.00平方米 122624.00 100.00 3.02% 按合同 二 前期工程費 792.89平方米 122624.00 64.66 1.95% 1 土地勘測費 90.95平方米 122624.00 0.00 0.22% 按合同 規劃設計費 417.00平方米 122624.00 0.00 1.03% 按合同及補充資料計 3 可研報告費 11.00平方米 122624.00 0.00 0.03% 按合同及補充資料計 4 三通一平183.94平方米 122624.00 15.00 0.45% 參照成都地區目前的收費標準 開口占道費 84.00 米 28 3.00 0.21% 參照成都地區目前的收費標準 6 小區招標 6.00平方米 122624 3.00 0.01% 按實際發生額 三 房屋開發費 15407.29平方米 116092.11 1327.16 37.97% 1 建安工程費 10588.93平方米 111162.11 952.57 26.10% 按設計圖紙和交房標準估算
1.1 聯排別墅 9026.02平方米 93194.51 968.51 22.25% 按設計圖紙和交房標準估算
1.1.1 主體土建 6714.90平方米 93194.51 720.53 16.55% 按設計圖紙和交房標準估算
1.1.2 初裝費用 1339.57平方米 93194.51 143.74 3.30% 按設計圖紙和交房標準估算
1.1.3 給排水 347.90平方米 93194.51 37.33 0.86% 按設計圖紙和交房標準估算
1.1.4 照明系統 362.71平方米 93194.51 38.92 0.89% 按設計圖紙和交房標準估算
1.1.5 弱電系統 260.94平方米 93194.51 28.00 0.64% 按設計圖紙和交房標準估算
1.2 復式別墅 1562.92平方米 17967.60 869.85 3.85% 按設計圖紙和交房標準估算
1.2.1 主體土建 1148.99平方米 17967.60 639.48 2.83% 按設計圖紙和交房標準估算
1.2.2 初裝費用 224.67平方米 17967.60 125.04 0.55% 按設計圖紙和交房標準估算
1.2.3 給排水 67.06平方米 17967.60 37.32 0.17% 按設計圖紙和交房標準估算
1.2.4 照明系統 71.90平方米 17967.60 40.019 0.18% 按設計圖紙和交房標準估算
1.2.5 弱電系統 50.29平方米 17967.6 27.99 0.12% 按設計圖紙和交房標準估算 附屬工程費 1453.06平方米 4930 3.58% 按設計圖紙和交房標準估算 3 室外工程費 3365.30 8.29% 按設計圖紙和交房標準估算
四 其他費用 95.12 萬平方米 9.511811 10.00 0.23% 按成都市行業標準 六 管理費用 1485.83 萬元 49527.8 3.00% 3.66% 按行業平均水平七 銷售費用 1485.83 萬元 49527.8 3.00% 3.66% 按行業平均水平八 財務費用 1922.23 萬元 38650.86 4.00% 4.74% 按同期國庫券利率加融資費率計 其中：土地利息 1067.66平方米 122624.00 1% 2.63% 從2000年9月簽合同次月開始計算(見財務費用）
九 不可預見費 462.22 萬元 15407.3 3.00% 1.14% 按房屋開發費用的3%計 十 相關報建集資費 1635.17 萬平方米 9.511811 171.91 4.03% 1 綜合報建費 1331.65 萬平方米 9.511811 140.00 3.28% 按目前成都市有關規定 自來水集資貼費 100.00 萬元 0.25% 供水表口徑150，按目前成都市有關規定。電貼費 44.33 戶 403 1100.00 0.11% 戶表工程。天然氣集資費 159.19 戶 403 3950.00 0.39% 按目前成都市有關規定。(三)投資估算說明
1、土地費用
按企業與××國際投資有限公司簽定的聯合建房合同為依據，確認項目用地單價為48萬元/畝(含待征地)，契稅按實際繳款憑證266萬元計算，土地管理費按實際繳款憑證24.52萬元計算。截止評估基準日實際繳納土地費用為16186萬元。
2、前期工程費
根據合同、協議價格，企業實際規劃勘測設計費、可行性研究費共計為792.88 萬元。
3、房屋開發費(1)建安工程費
建安工程費采用投資指標估算法。投資指標以2000年《四川省建筑工程計價定額》和《全國統一安裝工程預算定額四川省估算表》為基礎，參照成都地區同類建筑技術水平，本次確定為：聯排別墅319套，復式別墅84套。聯排別墅建筑按968.51元/平方米，復式別墅按869.85元/平方米計算，小區附屬工程1453.06萬元，其中文化活動中心863.66萬元、幼兒園233.16萬元、配電房35.44萬元、門衛及大門46.64萬元、網球場19.57萬元、游泳池111.89萬元、圍墻142.7萬元。(2)室外工程費
按照成都行業標準,參照企業規劃設計方案，室外工程總造價3365.30萬元，其中土石方及場平233.22萬元、道路229.58萬元、給排水410.63萬元、電器設備及管網749.40萬元、弱電系統277.18萬元、園區綠化及室外景觀1353.3萬元、照明111.99萬元。
4、管理費用
包括企業所屬內部獨立核算單位及開發現場為開發房地產而發生的各項間接費用，以及行政管理部門為管理和組織經營活動而發生的各項費用。管理費用根據該行業的平均水平按房屋銷售收入的3%計取，合計為1485.83萬元。
5、銷售費用
系指房屋銷售過程中發生的各項費用（含廣告費）以及專設銷售機構或委托銷售代理的各項費用。根據該行業的平均水平按房屋銷售收入的3%計取，合計為1485.83萬元。
6、財務費用
主要為建設項目占用全部資金(扣除財務費用外的總投資)的時間成本，按三年期國債利率適當考慮風險因素計算(利率確定按4%計算)，時間為2年，并假設這期間資金為均勻投入，合計為1922.23萬元。
7、不可預見費用
是指在概算及投資估算中難以預料的、在工程建設過程中可能發生的工程費用,按成都市行業標準以房屋開發費用的3%計取,合計462.22萬元。
8、其他費用
主要包括臨時用地費、臨時建設費、施工圖預算和標底編制費、審查費、招投標管理費、合同公證費、施工執照費、工程總承包費、工程質量監督費、工程監理費、保險費等費用。該費用按平均水平結合項目實際情況確定為10元/平方米估算，合計為95.12萬元。
9、相關費稅
(1)按照成都市相關報建費標準，合計為1331.65萬元。(2)自來水集資、貼費(1個DN150):100萬元;(3)電集資、貼費:44.33萬元;(4)天然氣集資費:159.19萬元。
以上報建、集資費合計為1635.17萬元。
二、投資來源及籌資評價
項目總投資約40573.09萬元，其中項目開發成本（土地、房屋開發費及其他）35679.20萬元，開發費用（財務費用、管理費用、銷售費用）4893.89萬元；該項目投資來源為：企業自籌資金12478.55萬元，工行土地儲備貸款7000萬元（到期××集團代還，詳見附件：××集團承諾函，截止2002年11月末已歸還1100萬元），中行流動資金貸款2000萬元（2003年到期），向工行新增房地產開發貸款5383.08萬元，銷售滾動投入13711.46萬元，截止評估基準日，該項目已投入資金為29229.93萬元。售房收入的測算詳見第四章。
根據企業提供的財務報表和繳款單據（已與會計憑證進行抽樣核對無誤），企業自籌資金其構成是：
截止2002年9月30日的所有者權益為7852.44萬元，××集團對該項目的撥款4626.11萬元，自籌資金合計為12478.55萬元，占項目預計總投資的比例為30.76％。符合總行關于項目自籌資金比例須在30%以上的規定。
三、項目投資計劃評價
依據企業已報建資料和方案，考慮該項目房地產業普遍的資金運作流程和目前工程建設進程，該項目建設期確定為17個月，即2001年8月— 2002年12月。該項目2001年8月以前為購買土地、籌備報建，其投資額約為16693萬元；2001年8月—2002年12月為房屋主體建設期，其投資額約為15919.95萬元，主要是土地款遺留部分、工程費及期間費用支出，資金來源為銀行貸款及預售收入。本次評估認為該項目的建設工期適度、分投資計劃合理，該項目投融資可行。
四、有關說明
本章投資估算和資金籌措評價基于以下前提條件：
1、建設期間不發生大的不可抗力災害及影響工程進度的其它因素，預定建設工期能得到保證；
2、初設方案無大的調整，建筑面積無大的變化；
3、國家費稅標準無大的調整；
4、企業所提供的資料真實可靠。
一、項目財務效益預測
項目財務效益評價是根據國家現行財稅制度和價格體系，分析、計算項目直接發生的成本和費用，編制財務報表，計算評價指標，考察項目的盈利能力，據以判別項目的財務可行性。(一)預測數據的選定
1.本次項目預測建設期為2001年8月至2002年12月，銷售期為2001年12月至2004年9月。
2.經營期總收入的測算以其可售面積及平均售價為依據，在充分考慮項目工程進度以及按揭的跟進時間，按成都市同類地區相似項目的銷售規律，基于謹慎原則確定銷售回款計劃見第四章。3.經營期成本及費用的預測
(1)按銷售比例分計算期結轉開發成本。
(2)營業稅金及附加預測：營業稅按收入的5%計算，城市維護建設稅按營業稅的7%計算，教育費附加按營業稅的3%計算，交通費附加按營業稅的4%計算，所得
第六章 償債能力評估 稅按33%計提。
(3)銷售費用：銷售費用按年銷售收入的3%計算(已計入開發費用)。(4)管理費用：各年預測數據按年銷售收入的3%計算(已計入開發費用)。(5)財務費用：根據建設期進行計算，詳見第五章財務費用說明。4.財務指標測算假設條件
(1)國家對個人金融政策(按揭等)不發生大的變化。
(2)成都市房地產尤其是項目區域房地產不發生不可抗力因素影響造成的大的波動。
(3)項目銷售面積、工程整體動工及分年投資不發生變化，且項目在預測期全部銷售完畢。5.特殊處理
因在成本測算中考慮了每戶天然氣集資、安裝費，而這筆費用開發企業不再從購房者中單獨收取。(二)靜態效益指標
經測算，項目建設經營期利潤總額、稅后利潤、總成本利潤率、銷售利潤率分別為：
表6-1 靜態效益指標表 指標名稱 指標數值 單位 備 注 利潤總額 6131.60 萬元 凈利潤 4108.17 萬元 總成本利潤率 15.11 % 銷售凈利潤率 8.29 %
二、項目財務現金流量分析
經過評估測算，該項目的各項盈利能力指標測算結果如下(詳見評估主表2)： 1.內部投資收益率：按全部投資計為26.77%； 2.財務凈現值(還原利率10%)：按全部投資計為3341.04萬元； 3.動態投資回收期(還原利率10%)：按全部投資計為2.03年；
由以上可以看出，該項目內部投資收益率大于設定的折現率，財務凈現值大于零，說明該項目在計算期內財務評價可行。
三、資金來源與運用分析
根據第五章投資來源及籌資評價，該項目建設資金由三部分構成，本次新增5383.08萬元貸款便能滿足資金運用，保證項目的順利實施。詳見評估主表1。
四、項目償債能力評估
項目還款資金來源由銷售商品房而引起的現金流入。從下表可以看出，項目償債有可靠保證，企業償債能力強。指標如下表： 項目借款償還期0.97年； 項目借款綜合保證比3.41。
五、項目敏感性分析(一)盈虧平衡分析
因開發項目為全銷售項目，以營銷量盈虧平衡點進行其盈虧平衡分析，按以下公式計算盈虧平衡點：
開發成本+管理費用+財務費用 盈虧平衡點= [1-(稅費率+銷售費率)]×平均單價
通過計算當銷售面積達到82630.58m2時或銷售面積達到建筑面積的86.87%就可收回靜態投資。或者在項目全部實現銷售的情況下，綜合銷售均價為4523元/平方米該項目達到盈虧平衡。通過預測項目銷售均價可達到5207元/平方米以上，因此項目有較大的盈利空間，具備較強的抗風險能力。(二)單因素敏感性分析
本次項目評估的單因素敏感性分析，是在假定下表中各項目間相互獨立的情況下，每次只考察一個項目的變化而其它項目保持不變時，對評估結果的影響程度。
從 “項目敏感性分析表”可以看出，銷售單價、開發成本均為“××××”開發項目敏感因素，其中銷售單價為其主要的經濟效益指標的影響因素，其每提高或降低 10％，凈現值將分別增加87%或減少88％；其次為開發成本，每提高或降低10％，凈現值將分別減少80％或增加77％。銷售單價的敏感性較大，因此企業應特別注意銷售單價的變化，嚴格控制開發成本。從以上計算結果可以看出項目抗風險能力較強。表6-3 單因素敏感變化表（單位：萬元）項目 敏感因素變化幅度 敏感因素分析結果
總收入 項目總投資 財務凈現值 凈現值變化率 內部收益率 收益率變化率 動態投資回收期 借款償還期 償債保證比
基本方案 49527.78 40573.09 3341.04 26.77% 2.03 0.97 3.41 項目總投資+10% 49527.78 44630.40 659.38 80% 12.79% 52.22% 2.81 0.95 2.89 項目總投資-10% 49527.78 36515.78 5913.23 77% 45.86% 71.31% 2.01 0.98 3.91 售價+10% 54480.559 40573.09 6247.33 87% 43.80% 63.62% 2.08 0.93 3.99 售價-10% 44575.003 40573.09 398.55 88% 11.84% 55.77% 2.87 1.00 2.83
第七章 貸款風險分析
一、貸款風險評價(一)定量分析
經評估測算，本項目風險等級為AA級，貸款項目綜合風險度為0.25，低于風險度0.6是界限值。以銷售面積比例計算的盈虧平衡點為 86.87%。另外，在項目敏感性分析中，銷售單價每提高或降低10％，凈現值將分別增加87%或減少88％；其次為開發成本，每提高或降低10％，凈現值將分別減少80％或增加77％。開發項目成本的影響小于價格因素，銷售價格敏感性較大。(二)定性分析
1、借款人方面
借款人四川××房地產有限公司是××××集團的全資子公司，××××集團是一個以房地產開發為主的大型集團公司，在全國具有較高的知名度。依托于××××集團，四川××房地產有限公司在人員配置，財務管理等方面具有較強的實力。但是因“××××”項目是該公司在四川的第一個項目，對四川的房地產情況還不是特別的了解，所以，公司應對成都地區的房地產業做更深入的分析。
2、投資方面
“××××”項目的總投資為40573.09萬元，本次測算其貸款額度為5383.08萬元，企業自籌資金合計為12478.55萬元，其剩余部分資金依靠銷售回款。該項目全部銷售收入為49527.78萬元，至評估基準日公司銷售已接近預計銷售收入的49％（實際到賬收入為32％），公司應作好剩余部分房屋的銷售工作，確保項目的順利完成。
3、市場方面
本項目預測的經濟效益及償債能力都是在實現銷售收入的基礎上確定的，該項目償債能力較強。但一旦出現市場風險，將會直接影響銷售收入的實現，從而影響項目的成功開發，本項目的市場風險主要表現在以下幾個方面：
A.該項目為聯排別墅和復式別墅居住小區，在其所在區域定位較高，售價較高，主要針對高收入人群，這部分消費雖然存在，但是畢竟有限；同時 “××花園”、“××園”、“×新城”等高檔居住小區也修建了類似的聯排別墅，消費者選擇較多。因此預期銷售情況不會太樂觀，開發商應關注市場，調整營銷策略以降低風險。
B.該項目與“××園”、“×花園”等小區相比，后者位于城南，城南的發展已成氣候，周邊修建的小區檔次接近，業主文化層次收入水平接近，社區環境成熟。而該項目所在區域目前還沒有在檔次上與其相提并論的樓盤，要想將整個片區營造成高檔居住小區，周邊樓盤開發情況對其有直接的影響。
4、工程進度方面
該項目開工時間為2001年8月，至評估基準日工程已基本完工，現在主要在完善小區配套和景觀建設，工程按期完工基本不存在風險。
綜上所訴，本項目貸款風險較小，但考慮到項目銷售價格為主要經濟效益指標的影響因素，建議該項目資金實行封閉運行，嚴格按照我×規定通過按揭逐步收回貸款并做好貸后管理工作。
二、貸款擔保評價
該公司向×行提出貸款擔保方式為其母公司××××集團提供擔保，經對擔保企業提供的經過審計的財務報表分析，擔保方××××集團股份有限公司2001年所有者權益為16.8億元，其中分配利潤為2.87億元，財務狀況良好，擔保方式可行。
三、貸款效應評價
四川××房地產有限公司已在×行開設結算帳戶，并保證本項目在銷售期的資金歸入我×，將起到“以貸增存”作用。
5000萬元貸款按銀行預期執行利率 5.31%，期限以1年計算，×行可取得265.5萬元的貸款利息收入（貸款償還期內無重大意外發生）。如該項目成功開發，預計將會為×行帶來1.8億元的按揭資源。（此頁以下無正文）聯排別墅比較案例簡況表 評估主表3 實例A 實例B 實例C 實例D 名 稱 萬科城市花園 成都花園 中華園 杜甫花園
地理位置 成龍路8號 青羊大道8號 人民南路四段 二環路外西 交易時間 2002-11-25 2002-11-21 2002-5-28 2001-4-24 付款方式 一次性付款 一次性付款 一次性付款 一次性付款 交易價格（元/m2）5800 5200 5830 4000 交易情況 正常 正常 正常 正常
區域因素 交通便捷度 一般，有12、72、路等公交車 一般，有22、52、路公交車 通達，有16、306路公交車 通達，有52、77路公交車
自然環境 無污染，景觀一般 無污染，景觀一般 無污染，景觀一般 無污染，景觀一般
人文環境 一般 一般 較好 稍差 基礎設施 完善 完善 完善 完善
生活設施 有醫院、學校、商場、農貿市場 有醫院、學校、商場、農貿市場 有醫院、學校、商場、農貿市場 有醫院、學校、商場、農貿市場 個別因素 成新率 100％ 100％ 100％ 100％ 建筑結構 框架 框架 磚混、框架 框架 比較樓層 均價 均價 均價 均價 綠化率 50％ 62% 45% 60％ 容積率 1-1．1 0．98 1．5 0.47 物業管理 專業物管 專業物管 專業物管 專業物管
裝修情況 外墻涂料室內清水 外墻涂料，室內清水 外墻涂料，室內清水 外墻涂料，室內清水
配套設施 通水電氣視訊，紅外線監控系統，網絡布線 通水電氣視訊，紅外監控，智能網絡寬帶 通水電氣視訊，紅外監控，電子求助，網絡寬帶 通水電氣視訊及網絡寬帶
聯排別墅比較案例修正表
（元/平方米）案例可比單價修正因素 A B C D 5800 5200 5830 4000 交易情況修正 100/100 100/100 100/100 100/90 交易時間修正 100/100 100/100 100/100 100/100 區域因素修正 100/96 100/95 100/104 100/92 個別因素修正 100/99 100/102 100/102 100/105 比準單價 6102.69 5366.36 5495.85 4600.87 復式別墅比較案例簡況表 評估主表4 實例A 實例B 實例C 名 稱 春天花園 風格雅園 御都花園
地理位置 一、二環路之間西段 新希望路 羊西線 交易時間 2001-04-20 2002-1-24 2001-5-18 付款方式 一次性付款 一次性付款 一次性付款 交易價格（元/m2）4300 4180 4100 交易情況 正常 正常 正常
區域因素 交通便捷度 百花中心站、5路、42路、25路、22路、17路 通達，有54、96路公交車
自然環境 無污染，景觀一般 無污染，景觀一般 無污染，景觀一般 人文環境 一般 一般 一般 基礎設施 完善 完善 完善
生活設施 有醫院、學校、商場、農貿市場 有醫院、學校、商場、農貿市場 有醫院、學校、商場、農貿市場 個別因素 成新率 100％ 100％ 100％ 建筑結構 框架 框架 磚混、框架 比較樓層 均價 均價 均價 綠化率 58％ 45% 70% 容積率 1．14 1.3 0．9 物業管理 專業物管 專業物管 專業物管
裝修情況 外墻面磚室內清水 外墻涂料，室內清水 外墻涂料，室內清水 配套設施 通水電氣視訊，紅外線監控系統，網絡布線 通水電氣視訊，紅外監控，智能網絡寬帶 通水電氣視訊，紅外監控，電子求助，網絡寬帶 復式別墅比較案例修正表
（元/平方米）案例可比單價修正因素 A B C 4300 4180 4100 交易情況修正 100/100 100/100 100/100 交易時間修正 100/100 100/100 100/100 區域因素修正 100/104 100/98 100/98 個別因素修正 100/100 100/98 100/103 比準單價 4134.62 4352.35 4061.82
附 件 目 錄
一、企業資料
1、業法人營業執照、法人代碼證、稅務登記證、貸款卡、房地產企業資質證書；
2、企業章程、驗資報告；
3、近三年及當期資產負債表、損益表、現金流量表；
4、大連XX集團股份有限公司近3年資產負債表、損益表、現金流量表；
5、企業基本情況介紹；
6、已投入資金證明； 6．
1、投入資金明細表;6．
2、土地征用及補償部分，憑證11份，金額161,860,000元;6．
3、設計費部分，憑證14份，金額3,332,500元;6．
4、報建費部分，憑證6份，金額6,860,892.97元;6．
5、綠化工程費部分，憑證23份，金額3,124,005.35元； 6．
6、會所設施費部分，憑證34份，金額3,642,195.85元； 6．
7、建安之土建及水電工程費部分，憑證34份，金額3,303,535.60元； 6．
8、預付成都市第八建筑總公司工程款部分，憑證22份，金10,670,000元；
6．9、預付省建三公司工程款部分，憑證17份，金額9,300,000元； 6．
10、預付青羊建司修德忠工程款部分，憑證11份，金額8,600,000元； 6．
11、預付青羊建司朱大明工程款部分，憑證13份，金額8,050,000元； 6．
12、預付成華建安二公司工程款部分，憑證12份，金額9,000,000元； 6．
13、2002年廣告費用部分，抽樣憑證30份。7、2002年9月30日開戶銀行存款證明（銀行對帳單清單）；
8、項目銷售方案及2002年9月30日銷售情況；
9、戶型明細表；
10、地質說明1份；
11、“河濱印象”室外、附屬工程基礎數據；
12、“河濱印象”
1、2期地勘報告各1份；
13、“河濱印象”銷售回款抽樣憑證33份。
二、項目資料
1、可行性研究報告；
2、計委立項批復；
3、定點通知書；
4、規劃紅線圖；
5、建設用地規劃許可證；
6、國土使用權證；
7、土地出讓合同；
8、聯建協議；
9、建設工程規劃許可證；
10、施工許可證；
11、規劃總平面圖；
12、中標通知書（5份）
13、工程進度計劃表；
14、項目設計、施工、監理單位的資質證及實力簡介；
15、合同清單；
15．1、武侯人防地界圍墻合同； 15．
2、省地質勘察院一期勘察合同； 15．
3、機械部二勘院二期勘察合同； 15．
4、中機勘設院20#樓施工勘察合同；
15．5、省地質勘察院43-49#樓施工階段勘察合同； 15．
6、省地質勘察院5#、7#樓噴錨支護合同； 15．
7、市勘察院二期測繪合同； 15．
8、市勘測院幼兒園放線測量合同；
15．9、新加坡城市建筑設計公司新增修改設計合同；
15．10、北京中輝康居建筑節能公司綠色生態小區技太開發合同； 15．
11、新加坡/華宇設計公司修改設計費合同； 15．
12、江歡成設計所方案設計合同；
15．13、華宇設計事務所“河濱印象”設計合同； 15．
14、市工程咨詢公司編制可行性報告合同； 15．
15、市環境科研所小區環境影響評價合同； 15．
16、規劃院技服部小區控規局部調整合同； 15．
17、新加坡城市建筑設計公司小區初設合同； 15．
18、精正監理公司小區招標合同；
15．19、成都市房屋產權監理處房屋預售面積核定報告； 15．20、10KV電纜專線工程安施合同； 15．
21、10KV電纜專線工程安施合同補充合同； 15．
22、成都供電工程公司錦江分公司協議； 15．
23、電器產品產品購銷合同（變壓器）； 15．
24、室外供用電工程安裝施工合同（管網）； 15．
25、弱電工程合同P-01-008； 15．
26、室外弱電工程合同電裝-061； 15．
27、游泳池設備供貨合同；
15．28、德國PJX/T停車場自動管理系統及MJX/R門禁管理系統合同
估價師心得
項目背景：“××××”為×××集團股份有限公司下屬的全資公司四川××房地產有限公司于2001年1月起正式進行開發的聯排別墅和復式別墅高檔住宅小區。在2001年成都市還沒有能與其相提并論的純別墅區，四川××在項目選址和定位上見解獨到，使××××一進入成都房地產市場就成為標志性樓盤。在近1年的銷售時間里，在成都市激烈的市場競爭中，“××××”已取得近2.5億元的銷售佳績。
項目情況：“××××”居住小區項目，位于成都市東南部××區××鄉××村三、四組（××村）二環路內側400米，地理位置優越，交通便利。該項目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（其中銷售面積95,118平方米，贈送面積16,044平方米），會所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。項目規劃設計有52幢住宅樓和配套建筑，住宅戶型均為躍層式聯排別墅和復式別墅，面積在160平方米到298平方米之間，共403套，其中聯排別墅319套、復式別墅84套。項目容積率0.91，綠化率53%。項目評估概況：
本次可行性研究分為概述、借款人評價、項目評價、市場評價、投資籌資評價、財務評價、貸款風險評價、評估結論八部分。由于四川××房地產有限公司為××××集團股份有限公司下屬的全資公司，在×行××支行開有一般結算帳戶，截止評估日均按時付息，無借款逾期現象發生，貸款信用良好。自籌資金比例達到×行規定的要求其剩余部分資金依靠銷售回款，至評估基準日項目銷售已接近50%。至評估基準日土建工程已基本完工，目前正在完善小區配套和景觀建設，工程能夠保證按期完工。該項目由其母公司××××集團提供擔保，經對擔保企業提供的經過審計的財務報表進行分析，擔保方××××集團股份有限公司財務狀況良好，擔保方式可行。如該項目成功開發，×行可取得363.77萬元的貸款利息收入（貸款償還期內無重大意外發生），預計將會為×行帶來17250萬元的按揭資源。
四川××管理制度完善，帳目清楚，公司對于評估工作積極配合，整個評估過程快速順暢連貫。項目難點：
1、總投資的核算。
截止評估日，估價對象主體已基本完工，正在進行小區綠化和配套設施建設，已投入資金近4億元，涉及帳目繁多，其核算成為難點之一。估價人員針對這一特殊情況采取抽樣的辦法進行核實。
2、售價的預測。
由于“××××”為聯排別墅和復式別墅高檔住宅小區，售價和銷售收入回籠的預測是整個項目的難點，將對開發項目的盈利能力和償債能力產生決定性影響，在測算過程中我們作了如下處理：
A、個別因素的修正。“××××”的主力戶型為聯排別墅和復式別墅。按照成都市房地產市場的情況，別墅的售價應為獨幢別墅高于聯排別墅，聯排別墅高于復式別墅。由于兩種戶型在采光、居住舒適度等方面有很大的不同，在確定兩種戶型的售價時，分別選取了兩種戶型的交易實例進行修正。同時純別墅區居住層次單一，優越舒適的小區環境更易營造，由于“××××”為首例純別墅區，估價對象同所選交易實例相比在小區環境上更具優越性，估價時特別考慮了這一因素對房地產價值的影響。
B、區域因素的修正。成都市的高檔別墅主要集中在城南及城西，城南、城西的發展已
成氣候，周邊修建的小區檔次接近，業主文化層次收入水平接近，社區環境成熟。而“××××”地處城東所在區域目前還沒有同檔次的樓盤，因此選取的案例主要為城西或城南的，因此區域因素的修正是一大難點。估價人員在進行區域因素的修正時對“××××”周邊未來3年的規劃、市政設施的建設、在建將建的樓盤進行了調查了解，在進行區域因素時不僅考慮了目前的不完善對房價的影響，也考慮了將來周邊環境的改善對房價的提升作用。
3、市場定位
“××××”為成都東面首個純別墅區，在建時周邊沒有同類型物業，多為電梯及多層
公寓樓，中檔居住小區居多。四川××選址在該地修建高檔別墅區的市場定位是否具有可行性為估價人員提出了難題。估價人員通過對“××××” 的周邊環境進行了調查，“××××”三面環水，緊鄰××公園，四川大學，文化底蘊濃厚，地理位置優越，且位于二環路以內，就目前成都市房地產分布來說，類似高檔別墅區有如此優越地理位置的較少。同時××路、××路的整治完成，沿河人文環境自然環境都得到了很大的改善，交通更加便利，整個區域的居住條件得到了很大的提高。同時，沙河的綜合治理，將給沿岸的土地帶來一個可觀的增值空間。經有關專家分析，在未來3－5年內，沙河沿岸土地的增值幅度將超過60％，整治后的沙河，將使該區域的居住環境得到較大改觀，特別是東湖公園的建設，將促進整個××村大環境的提升。整個成都市向東南方向發展已成為一種趨勢也逐漸被消費群體所認可，東南面成為未來幾年內成都市房地產發展的重點。因此估價人員認為四川××在選址上具有可行性。
在消費群體方面，“××××”定價較高，主要針對高收入人群或二次置業者。成都作為一個內陸城市是否對高價位的房產具有如此大的吸納能力，估價人員就成都市居民和外來人口的收入狀況進行了調查，也收集了同類型別墅的銷售情況，答案均讓人樂觀。因此估價人員最終評定四川××的市場定位可行，同時也針對其價格定位較高的特殊性，為了盡可能的降低貸款風險，對四川××提出了關注市場，調整營銷策略以降低風險的建議。
評 析
本報告是一份房地產開發貸款項目評估報告。報告綜合運用財務管理、工程技術經濟與房地產估價知識，通過對借款人、項目、市場、籌資、財務、貸款風險的評價得出項目投資計劃可行，財務評價符合貸款要求的結論，并提出規避風險的措施，為金融機構貸款提供了參考依據。該報告可為其他評估機構借鑒。
第四篇：某房地產開發貸款項目評估報告
用 款 申 請
一、企業基本情況
華鐵鐵路建設工程集團第一工程有限公司（以下簡稱華鐵一建）成立于2011年3月，是華鐵鐵路建設工程集團下屬的全資公司。法人代表趙茂國，注冊資本10000萬元，公司主營建筑施工工程，是一家集鐵路、隧道、橋梁、房建施工于一體的集團公司。公司擁有各類高級工程技術人員600余人。目前，正在建設的國家重點工程“內蒙古諾門罕清潔煤有限公司年產150萬噸褐煤低溫熱解焦油加氫多聯產循環示范項目”，總投資20億。在省內的建筑施工項目有：河南嵩縣15萬㎡“富達花園項目”、陜縣22萬㎡“君臨國際”建設項目、山東成武縣20萬㎡“富達東方城”項目、商丘市總投資月20億人民幣睢陽區周園村、相廟村城中村改造開發項目，年企業實現總產值30億，利潤10億元人民幣。
公司因于2011年3月5日與河南榮博建筑工程有限公司合作共同投資的“三門峽市新區土地整理投資項目”。目前已完成投資8000萬元，整理出土地800余畝，尚有200余畝土地正在緊張整理之中，因項目運作仍需大量資金投入，特向貴行申請借款二億元人民幣用于該項目后期費用。
在近1年的工程建設中，在市場激烈的市場競爭中，“華鐵一建”已取得近2.5億元的佳績。截止2011年12月，公司資產總額為 萬元，負債總額為 萬元，所有者權益為 萬元。
在 支行開有一般結算帳戶。截止 年 月 日，在 存款余額為 萬元；企業無不良信用記錄。
通過資產負債率、盈利能力及資產運用效率、現金流量的分析，本企業所有者權益呈現增長趨勢,自身積累增加,對負債的依賴程度減小，有較強的付息能力、融資能力和償債能力。
二、項目評價
“門峽市新區土地整理項目”,位于峽高鐵站
地處新區下陳東村境內，內側×××米，地理位置優越，交通便利。該項目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可銷售面積95,118平方米，贈送面積16,044平方米），會所 2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。
項目規劃設計有52幢住宅樓和配套建筑，住宅戶型均為躍層式聯排別墅和復式別墅，面積在160平方米到298平方米之間，共403套，其中聯排別墅319套、復式別墅84套。項目容積率0.95，綠化率53%。
項目各項報批手續齊備，建筑勘察、設計、建設、監理單位均具有相應資質。小區于2001年8月全面開工，截止2002年11月已完成52棟住宅項目土建工程、外立面裝飾和水電氣安裝；游泳池、配套用房、小區道路和景觀綠化工程建設還在進行之中，預計在2002年12月完工交房。
三、市場評價
根據企業提供的資料，“××××”項目定位為大規模高檔聯排別墅和復式別墅小區，該項目具有地理位置優越，小區環境別具一格等優越性，同時存在小區內車位比不足，定位較高，銷售不容樂觀等劣勢。通過選取交易實例進行分析，得出聯排別墅平均售價5391元/ m2，復式別墅平均售價4183元/ m2。本項目可實現銷售收入聯排別墅43466.61萬元，復式別墅6061.17萬元,預計可實現銷售收入49527.78萬元。
四、投資籌資評價
根據企業提供的經規劃局批準的總平方案，參考該開發企業在同類項目上的開發成本以及成都市同類建設項目經濟技術標準，并結合項目自身情況，經測算該項目總投資40573.09萬元，其中項目開發成本（土地、房屋開發費及其他）35679.20萬元，開發費用（財務費用、管理費用、銷售費用）4893.89萬元。經評定單方成本為3494.91元/平方米；其中：土地1489.04元/平方米、前期工程費68.30元/平方米，房屋開發費為 1327.16元/平方米、費稅(主要為綜合報建費、集資費)140.85元/平方米、期間費用421.55元/平方米，其他費用8.19元/平方米，不可預見費39.82元/平方米。企業自籌資金12478.55萬元，工行土地儲備貸款7000萬元（到期××集團代還，詳見附件：××集團承諾函，截止2002年11月末，已歸還1100萬元），中行流動資金貸款2000萬元（2003年到期），向工行新增房地產開發貸款5383.08萬元，銷售滾動投入 13711.46萬元。企業自籌資金占總投資的30.76%，符合規定的貸款要求，截
止評估基準日，該項目已投入資金為29229.93萬元。
五、財務評價
經過評估測算，該項目的各項盈利能力指標測算結果如下：（詳見評估主表4項目財務現金流量表）
1、項目建成后將實現凈利潤4108.17萬元；
2、內部投資收益率：按全部投資計為26.77%；
3、財務凈現值（還原利率10％）：按全部投資計為3341.04萬元
4、動態投資回收期(還原利率10%)：按全部投資計為2.03年； 由以上可以看出，該項目內部投資收益率均大于設定的基準收益率（設定的基準收益率為10％），財務凈現值大于零，說明該項目在計算期內按×行財務評價標準可行。
七、評估結論
評估小組經過對企業綜合情況、項目建設條件、投資估算，籌資、銷售及償債能力、貸款風險及效應等多方面進行分析測算，認為：“××××”項目建設條件具備，目前，土建已完成90％，景觀已完成40％，投資計劃可行，財務評價符合貸款要求，項目被評為AA級，具有一定的抗風險能力，該公司向× 行提出貸款擔保方式為其母公司××××集團提供擔保，經對擔保企業提供的經過審計的財務報表分析，擔保方××××集團股份有限公司2001年所有者權益為 16.8億元，其中未分配利潤為2.87億元，財務狀況良好，擔保方式可行。由于項目在建設條件和市場銷售等方面存在一定程度風險，應對項目資金專款專用，對房屋開發及銷售回籠資金全程監控，做好貸后管理
工作。
二、城東房地產市場分析
城東北起府青路，西接府河沿線，南至府南河與沙河交匯處，至外環路。境內有沙河、東風渠兩大干河穿過，河網密布，水量充沛。交通便利成渝高速、成龍路、成洛路與二、三環路形成城東重要的交通樞紐，使城東成為出川的重要交通要塞。隨著新經濟和城市化的發展，城東在走向市場的同時，發展具有城東特色的新經濟，商業經濟、物流業和大型專業市場，形成了城東新的經濟格局和獨特的產業結構，為房地產業發展提供了產業支持。
隨著東郊工業結構調整規劃出臺，給城東的房地產業發展帶來了歷史性的機遇，××城市花園、××花園、×××珠花園、×××花園、××嘉苑、××名宅等精品樓盤的推出，改變了人民對城東的看法和認識，使城東房地產市場逐漸活躍起來，城東房地產開發進入了一個新階段，出現了以下的趨勢：
1、樓盤品質高檔化。城東前期的樓盤多以多層磚混結構為主，而且少有車庫，小區環境一般，根據市場的需要，多層和中高層住宅小區及帶有半地下車庫的高檔別墅，將成為需求的新趨向。
2、開發規模化。早期項目因為可開發用地小而分散，沒有形 成規模開發。新開樓盤如××城市花園、××××花園等，占地面積較大，有一定的規模效應，市場反應良好。
3、土地增值潛力大。隨著城東控制性規劃的出臺，城東房地產開發逐漸升溫，土地也隨之增值，特別是沙河一帶，整治后的沙河，將形成良好的生態和居住環境，沿岸的土地具有巨大的升值空間。總而言之，政府政策上的大力支持、城東本身優越的自然人文環境和深厚的歷史文化底蘊及潛在的購買力，使得城東將成為近年來最有開發潛力的區域。
三、市場定位分析
××××地處城東，位于二環路內側，西靠府南河，東靠××堰河，南鄰×××南側其他項目待建工地，北近望江公園。隨著沙河整治的實施，上、下河心村及東湖風景區一帶將形成環境優良的居住區。而就目前該區域的房地產開發狀況來看，隨著順江路龍舟路的整治完成，周邊新建了許多居住小區，如××名宅、××嘉苑等，但多為電梯及多層的住宅小區，只能滿足部分中檔收入消費者的需要，而高收入消費者所需要的大規模綜合性配套設施齊全的高檔居住小區還是空白，××××的修建正好彌補了這一市場盲點。
隨著成都經濟的發展和人民生活水平的提高，人們對居住環境的要求逐漸提高，環境優美，配套設施齊全的別墅小區逐漸成為高收入成功人士的需求熱點。近年來新起的××花園別墅、××花園、××城市花園等高檔居住小區，滿足了這些消費群體的部分需要，市場反應較好，同時隨著國家西部大開發戰略的實施，成都作為西南特大型中心城市，眾多前來參與西部大開發的公司紛紛選擇成都作為在西南地區發展的總部，這些外來人員也將有可能成為高檔居住小區的消費群體，這些都證明該類高檔居住小區仍有較大的發展空間。
聯排別墅在成都興起時間不長。目前，成都市聯排別墅主要集中
在城南、二環路南段外側及城西浣花風景區，主要有××花園、××園、××花園、××新城、××花園等。聯排別墅與多層及高層電梯公寓相比，具有通風好、景觀視野好、隱蔽性好等特點，且一般都帶有私家車庫、花園，居家方便安全，生活質量有保障，這些正好符合高收入成功人士對居家環境、質量的高要求。因此××××選擇聯排別墅有一定的市場需求，對高收入消費群具有較大的吸引力。根據估價人員的市場調查，目前市場上類似高檔別墅單價多在4000-7000元/平方米之間，而這些別墅所在小區多為分期建設，除了聯排別墅，還建有電梯公寓、多層公寓等。而“××××”為大規模聯排別墅和復式別墅，戶型較單一，因此在采光、景觀和隱蔽性方面都略強于其他小區內的同類型房地產，居住環境和質量更有保障。同時××××有著較優越的地理位置、頗具特色的環境設計、專業的物管及××集團的品牌保障，與同類型物業相比，價格定位居中，戶型主要選擇為225-298平方米的聯排別墅及160、185平方米復式別墅，總價相對來說合理，有一定的市場需求和競爭力。
第五篇：貸款項目實施效果評估報告
貸款項目實施效果評估報告
一、發揮示范激勵作用。
（企業獲得貼息金額、年份、企業獲得貸款情況、通過知識產權貸款情況，貸款日期、年份、金額、貸款帶動企業新增投入多少）
二、提高自主創新能力。
（專項扶持企業開發新產品數、引進科技人員數、專利申請數、專利授權數、專有技術申請數、專有技術授權數、通過的科技成果鑒定數、獲得自主知識產權數、科技成果轉化情況等）
三、提高企業經濟效益。
（專項扶持企業新增產值、實現利潤、稅收、創匯與區域稅源建設發揮的作用等）
四、提升社會發展效益。
（提升資源綜合利用率、節能減排、新增就業）
五、其他經濟社會效益。
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