第一篇：什么是貸款項目評估？
什么是貸款項目評估？
貸款項目評估是對申請銀行貸款的項目，在其可行性的研究、設計任務書或年度貸款計劃正式批復之前，貸款銀行對項目建設的必要性、技術的合理性、財務效益和國民經濟效益的可行性所進行的論證分析評價工作。在我國，率先開展貸款項目評估的是中國投資銀行。1980年，我國恢復在世界銀行的席位以后，開始向世界銀行借入基金。1981年，我國政府決定設立中國投資銀行，作為辦理世界銀行中小項目借貸的中間金融機構。經過多次談判，中國政府與世界銀行于1982年12月簽訂了第一筆7000萬美元的工業信貸協定，并由中國投資銀行轉貸給國內企業。世界銀行對向它借款的各中間金融機構有一個共同要求，即選擇貸款項目必須事先進行周密的研究評估。從1983年開始，中國投資銀行對轉貸世界銀行的貸款項目進行了評估。1984年開始，中國人民建設銀行學習了世界銀行管理項目的科學方法，對利用建設銀行存款發放貸款的項目，在發放貸款前，進行周密的評估論證。此后，其他的一些國家專業銀行和商業銀行也相繼開展了貸款項目評估工作。
建設銀行對新建貸款項目的評估審查，一般包括以下內容：
1項目概況分析；2產品市場需求分析；3項目建設條件評估；4生產條件評估；5項目投資區域環境評估；6工藝技術評估；7基礎財務數據的測算評估與表格編制；8財務效益指標的計算和分析；9國民經濟評估；10銀行效益與風險評估；11社會效益評估；12不確定性分析；13總結評估與決策建議。對于項目業主已經確定的新建貸款項目，除對貸款項目的上述內容進行評審外，還對項目業主的貸信狀況，企業領導人的政治業務素質、管理水平和經營能力進行評估審查。
建設銀行從1984年開展項目評估工作以來，為優化信貸資金投向，支持國家重點建設，促進貸款決策科學化，收到了顯著的效果，據統計，僅1991年到1996年6年間，建設銀行共評審各類固定資產的貸款項目20535多個，經過評估審查，對不符合國家產業政策要求，經濟效益差、貸款清償能力低、建設規模不合理，產品市場無銷路、原材料來源無保證的4818個項目，根據項目具體情況，分別提出了取消立項、不予承諾貸款的建議，并得到了有關部門的采納，從而避免了1087億元人民幣信貸資金和3.7億美元的風險投入；對于有發展前景、投資效益好的項目，建設銀行開放“綠燈”，積極扶持上馬，協助項目法人完善貸款項目的建設、生產條件及相應外部環境，落實缺口資金的來源，保證了項目的順利建設實施，提高了投資的效益。
文章來源于：武漢貸款
第二篇：房地產開發項目貸款申請報告評估
房 地 產 開 發 項 目 策劃單位：廣州廣興實業公司
目 錄
一、項目主辦單位概況
二、項目概況
三、項目工程建議
四、市場營銷評估
五、企業資信評估
六、投資總額及資金來源評估
七、項目財務效益評估
八、不確定分析
九、貸款風險評估
十、評估結論和建議
十一、附表 2
一、項目主辦單位概況
1、主辦單位名稱、法定地址、營業范圍 主辦單位名稱：北京BBB房地戶開發有限公司。經濟類型：中外合資經營企業。法定地址：北京市x區xxx街16號。經營范圍：“在規劃范圍內對AAA項目的公寓及配套商業設施進行開發、建設、出租、出售及其物業管理，井提供相關的咨詢服務”(見《京經貿資字[1997]xxx號》文)。
2、合資各方名稱、注冊國家、法定地址和法定代表人姓名、國籍(1)xxx總公司(簡稱：甲方)，是根據中國法律成立并在中國北京市注冊登記的公司，法定地址為北京市XXX街16號，法定代表人xxx，中國籍。
(2)美國xxxx公司(簡稱：乙方)，是根據美國法律成立的公司，法定地址是美國馬薩諸塞州波士頓市，法定代表人XXXX，美國籍。(3)北京XXXX工程有限公司(簡稱：丙方)，是根據中國法律成立并在中國北京市注冊登記的公司，法定地址為北京市x區x x路11號，法定代表人xxx，中國籍。
3、項目總投資、注冊資本、各方出資比例、出資方式(1)合資公司投資總額為5236萬美元(合43456萬元人民幣)。(2)注冊資本為1000萬美元，其中： 甲方認繳100萬美元，占注冊資本的10%： 乙方認繳890萬美元，占注冊資本的89%； 丙方認繳10萬美元，占注冊資本的1%。(3)注冊資本出資方式： 甲、丙方：以認繳額折合人民幣現金出資： 乙方：以890萬美元現金出資。截止到1998年3月，公司注冊資本計折8300萬元全部到位。(4)投資方貸款。除資本金和15000萬元貸款外，項目的其余投資由股東按工程進度的需要貸款，不計利息。
4、合營期限、利潤分配 合營期限50年。在合資經營期間，合營各方按注冊資本出資比例分配利潤和分擔風險及虧損。
5、審批單位 該公司是1996年10月經北京市對外經濟貿易委員會同意并報請北京市計劃委員會批準建立的(見《京計基宇[1996年]第xx號》文)，1997年11月北京市人 3
民政府向該公司頒布了《外商投資介業介業批準證書》(外經貿京[1997]xx號)，1998年4門國家工商行政管理總局向該公司頒發了《企業法人營業執照》(企合京總副字第xxx號)。
二、項目概況
1、項日背景 AAA項日前身系北京市xx單位建設的綜合業務樓，并已于1996年破土動工。由于建設資金不足，經北京市計劃委員會批準，該項目于1996年10月轉給北京BBB房地產開發有限公司繼續開發建設與經營。1997午11月，經北京市計劃委員會批準，該項日原綜合業務樓的建設內容變更為公寓，項目名稱變更為xxx花園。1998年l月6日經北京市地名辦公室核準，取得“AAA公寓”《建筑名稱核準證》。1998年4月，經首都規劃委員會辦公室認定，AAA為住宅項日。
2、項目內容 AAA項目位于北京市朝陽區。項目總占地面積為5126平方米，總建筑面積為56600平方米，其中：地上18-26層，共45776平方米；地下4層，共10824平方米。地下4層為汽車停車庫，有車位237個；首層及2層為供住戶使用的商務、辦公、餐飲、健身娛樂及變配電、保安、消防等用房：地面3層以上(標準層)為住宅，共有9種戶型計238套，屬中高檔住宅。該項目的住宅采取預售與現房出售，銷售對象主要是外國駐華機構外資企業和國內企業等單位和個人。AAA項日開發、建設總投資為43456萬元(除特別說明外，指人民幣，下同)。北京BBB房地產開發有限公司自籌資金14941萬元(包括注冊資木8300萬元和股東貸款6641萬元)，占項目總投資的34%。1997年以來已投入7910萬元。目前該項目土建工程已進入標準層施工階段。AAA項日的設計單位是北京市xx設計研究院，施工單位是北京xx建筑工程公司，工程監理單位是北京xxxx監理公司。為銷售AAA項日的住宅，北京BBB房地產開發確限公司已成立銷售部，培訓了銷售人員，確定了銷售策略和計劃，聘請xxx先生擔任市場總監。
三、項目工程建設
1、主體工程(1)工程概況。擬建高層住宅樓——AAA由北京市xx設計研究院設計，經北京市有關部門各級審定，并于1998年4月20日首都規劃委員會辦公室認定?，F己完成主體結構工程地下4層和地上2層的施工，計劃1998年底主體工程封頂，1999年11月全部工程竣下入住。工程總用地面積：5126平方米； 建筑面積：56600平方米(地上：45776平方米，地下：10824平方米)；
建筑層數：地上18層，23層，26層，地下4層； 建筑物最高處高度：86.8米； 綠化面積：810平方米，占總用地面積的16%； 容積率：8.9； 建筑密度：39%； 停車數：室內237輛，室外30輛。該建筑3層以上為住宅，設有四房二廳、三房二廳、一房一廳等9種戶型，共有238套住房，其中主力戶型為二居室，共152套。首層及2層為供住戶使用的商務、辦公、餐飲、健身、娛樂及變配電、保安、消防等用房。地下4層除設備及人防用房外，均為汽車停車庫及自行車庫房。建筑外形根據城市規劃部門要求，結合該區環境特點，設計成北低南高臺階形，體型規整，氣派典雅。(2)工程特點。1)地理環境優越。該工程基地周圍已建成多座作為城市標志性的高層建筑：如長城飯店、京城大廈、燕莎中心、中日文流中心等，它們已構成門北京現代化城巾的新面貌，是目前北京的黃金地帶，是高級商務、商業區。該項日所處地區空氣質量為北京市僅有的兩個二級標準地區，加之靠近東三環路交通十分便利，建成后對項日銷售業務十分有利。2)區域內的人文環境較好。AAA項目建于北京第三使館區和國際學校的對面。毗鄰中日交流中心、凱賓斯基飯店，大部分為外國使館和國內外賓客工作及生活的地區，人文環境較好，項目建立后最適合提供北京市國內外駐京機構人員居住。3)工程設計用地節約，平面布置緊湊，公用設施完善，戶型齊全，戶內功能分區合理，客廳規整，視野開闊，空間分隔靈活，可滿足住戶不同的要求。建筑外形典雅，具有歐陸色彩。項日建成后適合外銷。4)該工程場地呈南北長、東西短，建筑主要朝向為東西向，設計上為了最大限度地提高用地效益和建筑面積的要求，對住戶的朝向功能未能完美解決。因此，居室單朝向房間多，雙朝向房間少，居室室內環境若不采取措施改善，會對銷售產生一定影響。5)該工程內的廚房及衛生間均通過天開通風、采光。由于一部分天井的面積過小(3.7米*2.4米)和過高(89米)，難以滿足衛生要求，井對消防不利。盡管設計己采取了相應措施，但今后在使用上必須加強專業管理。綜上所述，AAA項目所處的地段及投資環境是良好的，如銷售價格合理，5
銷售前景看好。
2、公用工程 該工程項目所屬地區的市政四源、電訊等基礎設施較完善，給排水、供電、熱力、天然氣和通訊等管線齊備，升有充足的供應量，給工程項目創造了優越的條件。(1)給排水系統。1)該工程項目西側，現有市政給水管線DN400通過。經市自來水給水規劃審批，同意待工程竣工后，從上述DN400管線上引入兩條直徑100以上水管，供給該工程建成后所需的生活及消防用水。最高生活用水量 306立方米/天 室內消防用水量 30升/秒 室外消防用水量 20升/秒 自動噴灑滅火用水量 26升/秒 2)紅線內設有生活污水及雨水排出管線，并分流排入工程建筑物北側亮馬橋路和西側麥子店西路的市政雨、污水管網內。生活污水平均排水量為245立方米/天。(2)供電系統。該工程采用兩路10KV電源儀電。經市供電局1998年7月2l日批準，由工程東側光明公寓∏接室，引出埋地電纜入戶。該工程建筑物一層設有刀閘室及變配電室。變配電室內設有兩臺1600KV·A干式變壓器，正常時可同時運轉，并互相為備用。工程總設備容量 4619.6KW 其中：動力設備
698.6KW 照明設備 3921.0KW 總計算容量
2368.7KW 需要系數 0.51 該工程主要用電為三級負荷用電：消防用電設備屬一級負荷；背通電梯、生活水泵、公用照明及通風為二級負荷：住宅為三級負荷。
(3)熱力系統。該工程所需采暖和生活熱水均由市政熱力管網提供。在工程兩側，麥子店西路有市政供熱管線DN300，從上述供熱管線向東引出管徑為DNl50的管線進入工程建筑物西側的地下一層的熱力交換站。工程項目冬季采暖用熱量 263萬大卡/時 工程項目生活熱水用熱量 138萬大卡/時 全年供熱范圍為：①冬季供給室內采暖、生活用熱水及維持游泳池水溫；②夏季僅供生活用熱水。6
(4)天然氣系統。該工程項目所需生活用燃氣由市天然氣公司供給。在該工程建筑物附近亮馬橋一側，現有直徑400中壓市政天然氣管線通過。該工程擬引入管線，經調壓箱降為低壓天然氣入戶，供使用。(5)弱電系統。1)電訊：市政電信干線已設置在該工程樓前。為方便大樓管理部門需要，項目設有一個500門內部電話系統。大樓住宅部分均用市話，在各層預留電話配線箱，待住戶人住后，可根據需要報裝。2)工程設有共用電視系統、可視對講電話系統、火災自動報警系境、保安監視及停車場管理系統。(6)道路。該工程西側麥子店山路尚未鋪設，擬與沿線個單位合作集資建設，使人樓四周形成循環車道。綜上所述，本工程項目的水、電、氣、熱力、通訊等公用工程基礎條件基本落實，技術設備齊全、合理，能滿足項目發展的需要。
3、環保與消防(1)該工程系高層住宅建筑物，居于交通干線兩側，在設計上要考慮環境噪聲影響，選用噪聲低的設備，井考慮消聲隔離處理；對廢氣源車庫與廚房，均設置機械送、排風系統，使廢氣向高處排放：對糞便、污水均考慮經化糞池后排入市政門水管網。(2)工程設有消火栓系統、自動噴灑系統、防排煙系統，以解決高層建筑的防火問題。工程考慮了環保和消防問題，但在竣工后需進一步核實，以免后患。
四、市場營銷評估 AAA住宅順口地處朝陽區燕莎商城附近繁華商業區，北鄰開發中的第三使館區，周圍外資企業和國內商家云集，物業地理位置優越，這些都是住宅銷售的有利條件。因此，開發商將本項目定位為中高檔專項住宅，銷售對象定為外國駐華機構、外資企業、港澳客商、東南亞客商和部分國內企業家，在綜合考慮住宅的開發成本和客戶的購買力后，開發商將住宅的起步銷售價格定為1750美元/平方米(14525元/平方米)。若按此價格計算，項目的內部收益率高達46%。(1)中高檔住宅的供給：1994午以來，北京市中高檔住宅發展迅速，僅外銷房總供給量高達100萬平方米，目前仍有30余萬平方米待銷。2000年前竣工的外銷房在建總面積仍高達50萬平方米。若加上內銷房部分中高檔住宅的待銷和在建面積，近期中高檔住宅的總供給量可能會超過130萬平方米。盡管如此，由于有上述的高額回報，不少開發商仍正尋找商機。因此，短期內中高檔住宅的供應仍會保持上升趨勢。7
(2)中高檔住宅的需求：項目主要銷售對象是外交人事和海外客商。海外客商在京購置地產的目的有二：投資增值和工作住房。投資增值量取決于資源的稀缺程度。目前市場中高檔住宅供給量充足，購入的地產增值空間不大，回報率比前二年有所降低，買家觀望者增多。盡管北京是中外商入駐最多的城市，但北京也是國際權威機構評定的全世界生活費用矗高的三個城市之一，其中包括住宅價格。因此，為降低經營費用，外商增加雇用本地高級管理人最，縮減駐京高級管理人員，減少了外銷房的一部分客源。從功能和質量上來講，外銷房和內銷房出入不大，價格卻差2000-3000元(見表4-1)，這一價差也會搶走一些外銷房的中外方客戶。但是，我們也應看到，隨著住房制度的改革，國內各個階層人購買私房的常識增強，—部分成功的企業家和高級職員會在房屋市場低迷的時候買入適用的高檔住宅，這樣便增加一部分客戶。因此，預計未來中高檔住宅的需求會與目前大體持平。(3)市場現狀：據1998年北京居民貸款購房展統計，預售的l0萬平方米普通住宅平均價為4300元，預獸的3.4萬平方米中高檔住宅平均售價為7700元，預售的0.5萬平方米別墅平均售價為10000元。表4-1為正在出售的類似于AAA項目的中高檔住宅消價統計資料。表4-1 中高檔住宅銷價資料 住宅名稱 位置 內外銷 銷售方式 價格(元/㎡)美惠大廈 二環路港澳中心南側 外銷 預售 12035 國際友誼花園 三元橋 外銷 預售 12035 世方豪情 京成大廈 外銷 現房 11000 羅馬花園 中日友誼醫院西 外銷 現房 13280 陽光廣場 亞運村 外銷 現房 11000 賓都花園 長城飯店東 外銷 現房 12500 錦繡園 工體北路 內銷 預售 8588 世紀光華公寓 國貿中心北 內銷 預售 9988 以上住宅和公寓的銷售對象與AAA項目相同，地理位置也與該項目富競爭性，考慮都是同一檔次的住宅，建筑結構、平而布局、內部裝修等大同小異，因而價格是可比較的。從表4-1可以看出，目前外銷房每平方米平均價格為12000元左右，現房比期房略高，內銷房每平方米單價要比外銷低2000-3000元。(4)評估價格建議：開發商銷售部門主持人XXX先生是業內資深專家，有多年在美國、香港、廣州和北京售房經驗，諳孰房地產市場，為本項目制定了切實可行的銷售戰略，兼有訓練有素的營銷隊伍，預計在未來市場銷售上會有良好業績。8 但是，綜合考慮該項目自身的優勢(如地理位置、專項住宅和優良的物業管理)，中高檔住宅的供給顯和可預見的需求量，對未來房地產市場復蘇的期望，參考目前同類住宅的市場成交價，同時依照項目評估的穩妥原則，建議在本項目評估中樓盤銷售價格以1450美元。(或12035元)起步為宜。
五、企業資信評價(1)北京BBB房地產開發有限公司是經我國政府批準的中美合資企業。中方股東有：XXX總公司和北京XXXX工程有限公司；美方股東是美國XXX公司。(2)北京BBB房地產開發有限公司的董事會亦由中美合資三方人組成。其董事會成員均有大學以上學歷和管理能力，領導群體素質較高，在北京BBB房地產開發有限公司的工作中三方合作很好。(3)北京BBB房地產開發有限公司沒有辦公室、工程部、財務部和銷售部。財務部的財務制度健全；財務部經理為乙方委派，具有大學以上文化水平，且有較高業務水平和管理能力。銷售部的工作人員均為最近公開招聘的研究生和大學生；同時聘請香港某測量師行北京地區總經理擔任市場總監。該公司已對銷售人員進行了培訓，并擬定了銷售策略和銷售計劃。1998年l0月將大力開展銷售活動，并做出了銷售保證。(4)AAA項口是在建項目，也是北京BBB房地產開發有限公司唯一從事的項目。自1997年以來，該項目已投入7910萬元，財務狀況較好。由于項目尚在施工，未能銷售，故無收入。
六、投資總額及資金來源評估
1、評估依據(1)北水市xx設訓院編制的《AAA項目初步設計概算》；(2)北京BBB房地產開發有限公司《貸款申請報告》；(3)項目實施進度與實際投資使用情況；(4)末完工程所需投資的預測。
2、項目投資總額 該項目投資總額為43456萬元，全部用于開發產品投資。開發產品成本中不含財務費用部分為41367萬元，其中：土地開發費用16570萬元；前期工程費用532萬元；基礎設施及配套工程費1379萬元；建筑安裝工程費19409萬元；預備費1351萬元。詳見附表4-l。
3、項目建設及用款計劃 該項目自1997年開始建設，計劃2000年完工。資金使用計劃4年，1997年已投資7910萬元，1998年投資20955萬元，1999年有著9792萬元，2000年投資4214萬元。9
4、項目資金來源 資金來源有注冊資本金8300萬元，股東貸款6641萬元，擬向農業銀行申請住房建設抵押貸款15000萬元，以上約29000萬元，其余部分可用商品房預售收入款解決，因此，資金來源可以說是可靠落實的。詳見附表4-2。
七、項目財務效益評估
1、評估依據(1)建設部發布的《房地產開發項目經濟評價方法》計劃出版社，2000年；(2)《中國xx銀行中長期貸款項目評估方法》；(3)北京BBB房地產開發有限公司的《貸款申請報告》；(4)國家現行的財稅制度和有關法規。
2、主要數據的確定 評估用的基本數據經與借款方共同研究確定如下：(1)可銷售的商品房面積56600千方米，其中：住宅42100平方米；服務用房4195平方米：汽車庫車位237個/10305平方米。(2)貸款：向銀行借款15000萬，借款利率5%，項目第2年借款11000萬元，第3年借款4000萬元。全部借款在第4、5等本還款。(3)商品房的銷售價格：住宅每平方米第1年1450美元、第2年1550美元、第3年1650美元(1美元=8.3元人民幣)，折人民幣分別為12035元、12865元及13695元。服務用房每平方米2000美元，折人民幣16600元。汽車庫車位每個250000元。(4)銷售計劃：住宅及汽車庫車位進行預售，計劃3年內售完，第2年銷售15%，第3年銷售50%，第4年銷售35%：服務用房則于第4年銷售。預售房分期付款，合同簽訂當年交50%，余款第2年交30%，第3年交20%。(5)項目計算期：根據房地產開發項目的特點，以商品房全部售完為限，計算期定為6年，從第2年起繼續施工，3年內完工。
(6)稅費率：營業稅稅率為5%；城市維護建設稅稅率7%，教育費附加費率3%；土地增值稅稅率按不同的增扣比為0~40%；企業所得稅稅率為33%，管理費用按建筑工程費用的3%提?。讳N售費用按工程費的5%提??；不可預見費為1351萬元；職工獎勵及福利基金、儲備基金和企業發展發展基金均按5%提取，余下可供分配的利潤在借款未償還前暫不分配，留在企業，直至項目計算期末再分配?；鶞适找娲甀e發定為15。
3、收入及成本 商品房銷售收入共為67749萬元，與之相對應的開發產品成本為43456萬元。10 其中管理費用及銷售費用分別為582萬元及970萬元，財務費用為2089萬元。詳見附表4-
1、附表4-3和附表4-4。
4、利潤與稅金 該項目經營稅金為3726萬元，土地增值稅為6048萬元，利潤總額為14519萬元，所得稅為4791萬元，減三項基金后，可供分配的利潤為7490萬元。詳見附表4-4。
5、盈利能力分析 全部投資內部收益率：所得稅前為21.1%，凈現值為2868萬元；資本金內部收益率為37.1%；投資各方的內部收益率都為15.7%；大大高于銀行貸款利率及基準折現率。因此在財務上是可行的。投資回收期為4.1年。詳見附表4-
5、附表4-6。
6、清償能力分析 申請抵押貸款15000萬元，約定從第4年起兩年內償還，其資金來源主要為可利用預售收入。經測算，預售收入除少量用于項目投資外，其余款項用來還款是富富有余的。詳見附表4-7。項目資產負債率是比較低的，僅在第2年達到67%，其余年份均在37%~58%之間。詳見附表4-9。
八、不確定分析
1、項目的敏感因素 影響項目收益的主要敏感因素為開發產品投資、售房價格和售房款回籠進度三項。詳見表4-2和圖4-1。表4-2 敏感性分析表 序號 項目
變動幅度(%)全部投資(所得稅前)內部收益率(%)凈現值(萬元)投資回收期(年)0 基本方案 21.1 2868 4.1 1 開發產品投資 +10 14.6-191 4.4-10 28.7 5926 3.8 2 售房價格 +10 28.7 6563 3.8-10 13.2-826 4.5 3 預售款回籠進度 +10 22.8 3440 3.9-10 17.2 991 4.4 11
40200-40-30-20-10010203040-20售房價格預售款回籠進度基準收益率開發產品投資
從表4-2和圖4—1來看，開發產品投資和售房價格是兩大敏感因素，如果它們分別向不利方向變動10%，內部收益率分別下降至14.6%和13.2%，投資回收期也將分別增加至4.4年。相比之下，預售款回籠進度對項目影響不太大。由此看，項目有一定的抗風險能力。
2、臨界點分析 為考察對開發產品效益有影響的因素變化的極限承受能力對開發產品投資、售房價格、土地費用和售房面積等因素作臨界點分析，若期望的可接受內部收益率為15%，則開發投資臨界點為47530
萬元，增長4074萬元；售房價格的臨界點11041元，降低929元：土地費用的臨界點為22138萬元，增長5568萬元；售房面積的臨界點為50548平方米，下降6052平方米。從臨界點分析可見(表4-3)，項目對土地費用變動的承受力最強。表4-3 臨界點分析表 指標名稱 基本方案結果 臨界點計算 內部收益率(%)21.1 期望值 15.0 開發投資(萬元)43456 最高值 47530 最低值 11041 售房價格(元/平方米)11970 最高值 22138 土地費用(萬元)16570 最低值 50548 售房面積平(方米)56600 12
九、貸款風險評估
1、申請貸款的種類、金額、期限 項目主辦單位根據工程進度用款情況擬向xx銀行xx支行以抵押方式申請貸款15000萬元，寬限期為2年，2年等本還款。
2、抵押物及其估價 抵押物為主辦單位取得的《國有土地使用權證》。該抵押物辦單位委托北京xx房地產咨詢評估有限公司評估，估價內容為總建筑面積56600平方米，建設用地面積5126平方米。據該公司《估價報告》，房地產估價結果為34438.57萬元?！豆纼r報告》將價格定義為：委估物業市場價值包含地塊的熟地地價和部分工程費用、部分設備費用。熟地價是委估地塊達到七通一平，公寓用地70年土地使用權的市場價格。同時，含開發所支付的前期工程費(部分)、設備款(部分)及其他費用。
3、抵押貸款風險的評估
《評估報告》是1998年2月27日簽署的。當時該項目正處于施工期，當年3~8月又投入建設資金約5000萬元。該估價依據的市場價為2500美元/平方米，目前來看似偏高。上述兩項相抵，抵押物原評估價值額仍應有所調低。按《評估報告》的估價值，按抵押率占50%及70%計，可貸款的本息額為17219萬元至24000萬元。該項目需貸款15000萬元人民幣，加利息共計為17400萬元。如按抵押率70%計算，抵押物價值是可以接受的。
4、貸款償還能力的評估 根據本報告財務效益評估，本項目的借款可以在約定的兩年內歸還，評估進一步分析了如銷售受到影響，即使3年內銷售率只達90%，亦不影響貸款的償還。因此，貸款償還能力是強的。
十、評估結論和建議(1)北京BBB房地產開發有限公司是經北京市人民政府批準的、具有企業法人資格的中外合資企業。其經營范圍就是AAA項目的開發、建設、出租、出售與物業管理。該公司注冊資本為8300萬元，已全部到位。(2)北京BBB房地產開發有限公司的管理機構，特別是財務、銷售等部門，機構簡練，制度健全，工作嚴謹。(3)AAA項目設計外型典雅，住宅戶型多，內部設施合理：施工質量—流，地下工程曾獲1998年北京建委“長城杯”獎；工程監理嚴格。(4)北京市朝陽區是北京市規劃的商務辦公區，AAA項目正處于該區范圍的中心地帶，為外商機構、外資(合資)企業包圍，又與北京新開辟的第三使館區隔 13
路相望，交通便利，服務設施齊備，因此，相對于北京市其他中高檔住宅而言，具有叫優越的地理環境，如銷售適當，必然有較強的競爭力。(5)AAA項目是一項在建工程，已投入資金7910萬元人民幣，預計1998年年底結構封頂，1999年進行設備安裝與內裝修，于11月即可人住。目前是該項目工程使用資金較集中的時間，如能獲得貸款支持，將有利于工程進展和投資效益的發揮。(6)經測算分析，AAA項目的財務效益好，抗風險能力較強。只要銷售價格合理，營銷得力，可以按計劃完成銷售任務，回收資金。因此，該項目償還貸款是有保證的。詳見表4-4。(7)該項貸款為抵押貸款，抵押率符合國家規定的范圍?？傊?，該項貸款是可行的，安全度較高。建議在房地產市場特別是中高檔市場競爭激烈的形勢下，要加強營銷工作，以合理的價格和優良的服務，去贏得用戶。14
表4-4 主要經濟指標 序號 名稱 單位 數據 備注 Ⅰ 設計規模 1 房地產開發產品總建筑面積平方米 56600 2 商品房銷售平方米 56600 其中：住宅平方米 42100 服務用房平方米 4195 汽車庫車位平方米 10305 Ⅱ 經濟數據 1 總投資 萬元 43456 2 開發產品投資 萬元 43456 其中：財務費用 萬元 2089 資金籌措 萬元 43456
其中：資本金 萬元 8300 借款 萬元 15000 4 經營收入 萬元 13550 年平均 5 經營稅金及附加 萬元 745 年平均 6 總成本費用 萬元 8691 年平均 7 利潤總額 萬元 2904 年平均 8 所得稅 萬元 958 年平均 9 稅后利潤 萬元 1946 年平均 10 土地增值稅 萬元 1210 年平均 Ⅲ 財務評價指標 商品房投資利潤率 % 33.4 商品房投資利稅綠 % 55.9 商品房資本金凈利潤率 % 117.2 全部投資內部收益率(所得稅前)% 21.1 全部投資投資回收期(所得稅前)年 4.1 全部投資內部收益率(所得稅后)% 15.3 全部投資投資回收期(所得稅后)年 4.4 資本金內部收益率 % 37.1 長期借款償還期(房地產投資)年 4.0 貸款期起 附表4-1 項目總投資估算表 單位：萬元
序號 項目 金額 說明 1 開發建設投資 43456 1.1 土地費用 16570 1.2 前期工程費 532 1.3 基礎設施建設費 1379 1.4 建筑安裝工程費 19409 1.5 公共配套設施建設費 1.6 開發間接費 1.7 管理費用 582 1.8 銷售費用 970 1.9 開發期稅費 368 1.10 其他費用 206 1.11 不可預見費 1351 1.12 財務費用 2089 2 經營資金項目總投資 43456 開發產品成本 43456 固定資產投資經營資金 附表4-2 投資使用計劃與資金籌措表 單位：萬元 序號 項目 合計 1 2 3 4 5 6 1 總投資 43456 7910 20955 9792 4214 585 1.1 自營資產投資 1.2 自營資產投資借款建設期利息 1.3 自營資產投資方向調節稅 1.4 經營資金 1.5 開發產品投資 43456 7910 20955 9792 4214 585 其中：不含財務費用 41367 7910 20675 9130 3450 203 財務費用 2089 280 662 764 382 2 資金籌措 43456 2.1 資本金 8300 4980 3320 2.2 預售收入 13515 2924 5792 4214 585 2.3 預租收入 2.4 其他(股東貸款)6641 2930 3711 2.5 借款 15000 11000 4000 2.5.1 固定資產投資人民幣借款 15000 11000 4000 自營資產投資人民幣借款 房地產投資人民幣借款 15000 11000 4000 自營資產投資外幣借款 房地產投資外幣借款 2.5.2 自營資產投資建設期利息借款 2.5.3 經營資金人民幣借款 16
附表4-3 售房收入與經營稅金及附加估算表 單位：萬元
序號 項目 合計 1 2 3 4 5 6 1 售房收入 67749 4244 17568 25319 14774 5843 1.1 可銷售面積(㎡)56600 7861 26203 22537 1.2平均售價(元/㎡)10799 11466 12964 1.3 銷售比例(%)100 14 46 40 2 經營稅金及附加 3726 233 966 1393 813 321 2.1 營業稅 3387 212 878 1266 739 292 2.2 城市維護建設稅 237 15 61 89 52 20 2.3 教育費附加 102 6 26 38 22 9 3 土地增值稅 6048 406 1597 2239 1300 506 4 商品房銷售凈收入 57975 3605 15005 21688 12661 5016 附表4-4 財務現金流量表(全部投資)單位：萬元 序號 項目 合計 1 2 3 4 5 6 1 現金流入 67749 4244 17568 25319 14774 5843 1.1 售房收入 67749 4244 17568 25319 14774 5843 1.2 租房收入 1.3 自營收入 1.4 其他收入 1.5 回收固定資產余值 1.6 回收經營資產 1.7 凈轉售收入 2 現金流出 55933 7910 21539 12849 8934 3414 1287 2.1 固定資產投資(方向稅)2.2 開發產品投資(不含財務費41367 7910 20675 9130 3450 203
2.3 用)2.4 經營資金 2.5 自營部分經營費用 2.6 出租房經營費用 3726 233 966 1393 813 321 2.7 經營稅金及附加 6048 406 1597 2239 1300 506 2.8 土地增值稅 4791 225 1156 1852 1089 460 所得稅 3 凈現金流量 11816-7910-17295 4720 16385 11360 4556 累計凈現金流量-7910-25205-20485-4100 7260 11816 4 所得稅前凈現金流量 16608-7910-17070 5875 18238 12458 5016 累計所得稅前凈現金流量-7910-24980-19105-867 11592 16608 計算指標 所得稅前 所得稅后 內部收益率(FIRR)21.08% 15.29% 財務凈現值(FNPV)2868 134 投資回收期(年)4.07 4.36 基準收益率(Ie)15.00% 15.00% 17
附表4-5 財務現金流量表(資本金)單位：萬元 序號 項目 合計 1 2 3 4 5 6 1 現金流入 74390 4244 24209 25319 14774 5843 1.1 售房收入 67749 4244 17568 25319 14774 5843 1.2 租房收入 1.3 自營收入 1.4 其他(回收股東貸款)6641 6641 1.5 回收固定資產余值 1.6 回收經營資金 1.7 凈轉售收入 2 現金流出 58508 7910 10842 9628 17386 11407 1334 2.1 資本金 8300 4980 3320 2.2 預售(租)收入用于開發產品投資 13515 2924 5792 4214 585 2.3 自營部分經營費用 2.4 出租房經營費用 2.5 經營稅金及附加 3726 233 966 1393 813 321 2.6 土地增值稅 6048 406 1597 2239 1300 506 2.7 所得稅 4791 225 1156 1852 1098 460 2.8 長期借款本金償還 15000
7500 7500
2.9 流動資金借款償還 2.10 短期借款本金償還 2.11 其他(股東貸款)6641 2930 3711 2.12 職工獎勵及福利基金 486 23 117 188 112 47 3 凈現金流量 15882-7910-6598 14581 7933 3366 4509 4 累計凈現金流量
-7910-14508 73 8007 11373 15882 計算指標 內部收益率(FIRR)37.1% 財務凈現值(FNPV)5879 基準收益率(Ie)15.00% 18
附表4-6 損益表 單位：萬元 序號 項目 合計 1 2 3 4 5 6 1 經營收入 67749 4244 17568 25319 14774 5843 1.1 商品房銷售收入 67749 4244 17568 25319 14774 5843 1.2 房地產租金收入 1.3 自營收入 2 經營成本 43456 2924 11503 16074 9333 3622 2.1 商品房經營成本 43456 2924 11503 16047 9333 3622 2.2 出租房經營成本(攤銷)3 出租房經營費用 4 自營部分經營費用 5 自營部分折舊、攤銷 6 自營部分財務費用 7 經營稅金及附加 3726 233 966 1393 813 321 8 土地增值稅 6048 406 1597 2239 1300 506 9 利潤總額 14519 681 3503 5613 3328 1394 10 彌補以前虧損
應納稅所得額 14519 681 3503 5613 3328 1394 12 所得稅 4791 225 1156 1852 1098 460 13 稅后利潤 9728 456 2347 3761 2230 934 職工獎勵及福利基金 486 23 117 188 112 47 儲備基金 778 36 188 301 178 75 企業發展基金 973 46 235 376 223 93 14 加：年初未分配利潤 351 2158 2527 2122 15 可供投資者分配利潤
351 2158 5054 4244 2841 應付利潤 7490 2527 2122 2841 A方 749 253 212 284 B方 6666 2249 1889 2529 C方 75 25 21 28 17 年末未分配利潤 2527 2122 351 2158 19
附表4-7 長期借款還本付息估算表 單位：萬元 序號 項目 合計 1 2 3 4 5 6 1 長期借款償還 1.1 年初借款本息累計 11000 15000 7500 本金 11000 15000 7500 建設期利息 1.2 本年借款 15000 11000 4000 1.3 本年應計利息 2089 280 662 764 382 1.4 本年還本付息 280 662 8264 7882 還本 15000 7500 7500 付息 2089 280 662 764 382 1.5 年末借款本息累計 11000 15000 7500 2 房地產投資人民幣借款 2.1 年初借款本息累計 11000 15000 7500
本金
11000 15000 7500
建設期利息 2.2 本年借款 15000 11000 4000 2.3 本年應計利息 2089 280 662 764 382 2.4 本年還本付息
280 662 8264 7882
還本 15000 7500 7500 付息 2089 280 662 764 382 2.5 年末借款本息累計 11000 15000 7500 3 還本資金來源 456 8514 24504 27981 4556 3.1 上年余額 456 8514 17004 3.2 攤銷 3.3 折舊 3.4 利潤 369 3.5 可利用售房收入 456 8057 15621 10978 4556 3.6 其他 4 償還等額還款本金 7500 7500 5 償還長期貸款--本金能力 456 8517 4556 17004 20481 6 長期借款償還期(年)5 20
附表4-8 資金來源與運用表 單位：萬元 序號 項目 合計 1 2 3 4 5 6 1 資金來源 97690 7910 22275 21568 25319 14774 5843 1.1 商品房銷售收入 67749 4244 17568 25319 14774 5843 1.2 房地產租金收入 1.3 自營收入 1.4 自營資產長期借款 1.5 自營資產經營資金借款 1.6 房地產投資借款 15000 11000 4000 1.7 短期借款 1.8 資本金 8300 4980 3320 1.9 其他(股東貸款)6641 2930 3711 1.10 回收固定資產余值 1.11 回收經營資金 1.12 凈轉售收入 2 資金運用 87639 7910 21842 20269 19913 13530 4175 2.1 自營固定資產投資(方向稅)2.2 自營固定資產建設期利息 2.3 房地產投資(財務費用)43456 7910 20955 9792 4214 585 2.4 經營資金 2.5 自營部分經營費用 2.6 自營部分財務費用 2.7 出租房經營費用 2.8 經營稅金及附加 3726 233 966 1393 813 321 2.9 土地增值稅 6048 406 1597 2239 1300 506 2.10 所得稅 4791 225 1156 1852 1098 460 2.11 應付利潤 7490 2527 2122 2841 2.12 自營資產長期借款本金償還 2.13 自營資產經營資金借款償還 2.14 房地產長期借款本金償還 15000 7500 7500 2.15 償還其他應付款(股東貸款)6641 6641 2.16 短期借款本金償還 2.17 職工獎勵及福利基金 486 23 117 188 112 47 3 盈余資金 10051 433 1299 5406 1244 1668 4 累計盈余資金 433 1732 7138 8383 10051 21
附表4-9 資產負債表 單位：萬元 序號 項目 1 2 3 4 5 6 1 資產 7910 26374 25963 19509 12005 10051 1.1 流動資產總額 7910 26374 25963 19509 12005 10051 1.1.1 應付帳款 1.1.2 存貨 7910 25941 24230 12370 3622 其中：在建開發產品 7910 25941 24230 12370 3622 1.1.3 現金 1.1.4 累計盈余資金 433 1732 7138 8383 10051 1.2 在建工程 1.3 固定資產凈值 1.4 無形及遞延資產凈值 2 負債及所有者權益 7910 26374 25963 19509 12005 10051 2.1 流動負債 2930 6641 3 2.1.1 應付帳款 2930 6641 2.1.2 短期借款 2.2 借款 11000 15000 7500 2.2.1 經營資金借款 2.2.2 固定資產投資借款 2.2.3 開發產品投資借款 11000 15000 7500 負債小計 2930 17641 15000 7500 2.3 所有者權益 4980 8733 10963 12009 12005 10051 2.3.1 資本金 4980 8300 8300 8300 8300 8300 2.3.2 資本金公積金 2.3.3 儲備基金 36 224 525 704 778 2.3.4 企業發展基金 46 280 656 879 973 2.3.5 累計未分配利潤 351 2158 2527 2122
比例指標 資產負債率(%)37 67 58 38 流動比例(%)270 397 速動比例(%)22
第三篇：某房地產開發貸款項目評估報告
某房地產開發貸款項目評估報告
報告摘要
本報告是一份房地產開發貸款項目評估報告。報告通過對借款人、項目、市場、籌資、財務、貸款風險的評價得出項目投資計劃可行，財務評價符合貸款要求的結論。
XX精至誠房地產評估有限責任公司
房地產開發貸款評估報告 項目名稱：“××××”項目 企業名稱：XX××房地產有限公司
評估單位：XX精至誠房地產評估有限責任公司 二ΟΟ二年十一月二十九日 目錄 第一章概要
一、借款人評價
二、項目評價
三、市場評價
四、投資籌資評價
五、財務評價
六、貸款風險評價
七、評估結論 第二章借款人評價
一、借款人概況
二、經營者素質及管理水平
三、信用狀況評價
四、資產負債分析
五、盈利能力及資產運用效率
六、現金流量分析
七、信用狀況評價
八、企業前景評價 第三章項目建設條件評價
一、項目建設的必要性
二、項目建設內容、規模和建設
三、項目實施進程評價
四、項目建設條件評價
五、設計單位資質評價
六、施工、監理單位資質評價
七、環境保護評價 第四章市場評估
一、市場供求狀況及其發展趨勢分析
二、房地產市場分析
三、市場定位分析
四、市場預測分析
五、項目分析 第五章投資估算和籌資評價
一、投資估算
二、投資來源及籌資評價
三、項目投資計劃評價
四、有關說明 第六章償債能力評估
一、項目財務效益預測
二、項目財務現金流量分析
三、資金來源與運用分析
四、項目償債能力評估
五、項目敏感性分析 第七章貸款風險與效應評價
一、定量分析
二、定性分析
三、貸款擔保評價
第一章概要
根據XX××房地產有限公司開發“××××”工程申請貸款的需要，經工行×××支行初審，并報工行×分行營業部住房信貸處研究決定，組成評估小組，于2002年11月24日對該項目進行全面評估（評估基準日確定為2002年9月30日）。根據項目的現有資料、開發現狀、項目實施條件和可操作的方案，參照工行“房地產開發貸款評估辦法”的要求，評估組采用必要的評估程序，通過對借款人綜合情況及開發項目建設條件、市場及預測、效益、風險等多方面分析得出評估結論，并于2002年11月29日完成評估工作?，F將評估報告簡要概述如下：
一、借款人評價
XX××房地產有限公司（以下簡稱XX××）成立于1999年7月22日，是××××集團股份有限公司下屬的全資公司。法人代表×××，注冊資本2000萬元，分別由××××集團股份有限公司投資1800萬元和××××房地產有限公司投資200萬元構成；公司主營房地產開發，具有房地產三級開發資質。2001年1月起正式進行“××××”聯排別墅和復式別墅高檔住宅小區項目開發。在近1年的銷售時間里，在XX市激烈的市場競爭中，“××××”業已取得近2.5億元的銷售佳績，實際到帳銷售收入為15848.89元。截止2002年9月，公司資產總額為21335萬元，負債總額為13482萬元，所有者權益為7852萬元。XX××在工行×××支行開有一般結算帳戶。截止2002年9月30日，在工行×××支行存款余額為557萬元；公司借款余額9000萬元，其中工行×××支行借款7000萬元，中行××支行借款2000萬元，均按時付息，無借款逾期現象發生。企業無不良信用記錄，2002年經工行×分行審核評定信用等級為未評級。通過資產負債率、盈利能力及資產運用效率、現金流量的分析，得出以下結論：企業所有者權益呈現增長趨勢,自身積累增加,對負債的依賴程度減小，有較強的付息能力、融資能力和償債能力。
二、項目評價
“××××”居住小區項目，位于XX 永興村三、四組（×××村）二環路內側×××米，地理位置優越，交通便利。該項目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可銷售面積95,118平方米，贈送面積16,044平方米），會所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。
項目規劃設計有52幢住宅樓和配套建筑，住宅戶型均為躍層式聯排別墅和復式別墅，面積在160平方米到298平方米之間，共403套，其中聯排別墅319套、復式別墅84套。項目容積率0.95，綠化率53%。項目各項報批手續齊備，建筑勘察、設計、建設、監理單位均具有相應資質。小區于2001年8月全面開工，截止2002年11月已完成52棟住宅項目土建工程、外立面裝飾和水電氣安裝；游泳池、配套用房、小區道路和景觀綠化工程建設還在進行之中，預計在2002年12月完工交房。
三、市場評價 根據企業提供的資料，“××××”項目定位為大規模高檔聯排別墅和復式別墅小區，該項目具有地理位置優越，小區環境別具一格等優越性，同時存在小區內車位比不足，定位較高，銷售不容樂觀等劣勢。通過選取交易實例進行分析，得出聯排別墅平均售價5391元/m2，復式別墅平均售價4183元/m2。本項目可實現銷售收入聯排別墅43466.61萬元，復式別墅6061.17萬元,預計可實現銷售收入49527.78萬元。
四、投資籌資評價
根據企業提供的經規劃局批準的總平方案，參考該開發企業在同類項目上的開發成本以及XX市同類建設項目經濟技術標準，并結合項目自身情況，經測算該項目總投資40573.09萬元，其中項目開發成本（土地、房屋開發費及其他）35679.20萬元，開發費用（財務費用、管理費用、銷售費用）4893.89萬元。經評定單方成本為3494.91元/平方米；其中：土地1489.04元/平方米、前期工程費68.30元/平方米，房屋開發費為1327.16元/平方米、費稅(主要為綜合報建費、集資費)140.85元/平方米、期間費用421.55元/平方米，其他費用8.19元/平方米，不可預見費39.82元/平方米。
企業自籌資金12478.55萬元，工行土地儲備貸款7000萬元（到期××集團代還，詳見附件：××集團承諾函，截止2002年11月末，已歸還1100萬元），中行流動資金貸款2000萬元（2003年到期），向工行新增房地產開發貸款5383.08萬元，銷售滾動投入13711.46萬元。企業自籌資金占總投資的30.76%，符合規定的貸款要求，截止評估基準日，該項目已投入資金為29229.93萬元。
五、財務評價
經過評估測算，該項目的各項盈利能力指標測算結果如下：（詳見評估主表4項目財務現金流量表）
1、項目建成后將實現凈利潤4108.17萬元；
2、內部投資收益率：按全部投資計為26.77%；
3、財務凈現值（還原利率10％）：按全部投資計為3341.04萬元；
4、動態投資回收期(還原利率10%)：按全部投資計為2.03年； 由以上可以看出，該項目內部投資收益率均大于設定的基準收益率（設定的基準收益率為10％），財務凈現值大于零，說明該項目在計算期內按×行財務評價標準可行。
六、貸款風險評價
通過定性及定量分析，項目財務抗風險能力較強。
通過定量計算，本項目風險等級為AA級，貸款項目綜合風險度為0.25，低于風險度0.6的界限值
該公司向×行提出貸款擔保方式為其母公司××××集團提供擔保，經對擔保企業提供的經過審計的財務報表分析，擔保方××××集團股份有限公司2001年所有者權益為16.8億元，其中未分配利潤為2.87億元，對外擔保為1.9億元，且全部為集團內部擔保。財務狀況良好，擔保方式可行。
七、評估結論 評估小組經過對企業綜合情況、項目建設條件、投資估算，籌資、銷售及償債能力、貸款風險及效應等多方面進行分析測算，認為：“××××”項目建設條件具備，目前，土建已完成90％，景觀已完成40％，投資計劃可行，財務評價符合貸款要求，項目被評為AA級，具有一定的抗風險能力，該公司向×行提出貸款擔保方式為其母公司××××集團提供擔保，經對擔保企業提供的經過審計的財務報表分析，擔保方××××集團股份有限公司2001年所有者權益為16.8億元，其中未分配利潤為2.87億元，財務狀況良好，擔保方式可行。
由于項目在建設條件和市場銷售等方面存在一定程度風險，應對項目資金?？顚Ｓ?，對房屋開發及銷售回籠資金全程監控，做好貸后管理工作。
第二章 借款人評價
一、借款人概況
并通過了“XX××房地產有限公司（以下簡稱XX××）成立于1999年7月22日，是××××集團股份有限公司下屬的全資公司。法人代表×××，注冊資本2000萬元，分別由××××集團股份有限公司投資1800萬元和××××房地產有限公司投資200萬元構成；該公司主營房地產開發，具有房地產三級開發資質。
XX××房地產有限公司在成立之初就嚴格管理，建立了一整套嚴格的管理制度。作為××××集團有限公司開拓中國西部市場的橋頭堡，XX××在最初的兩年主要代表集團從事戰略性工作，包括市場考察，戰略咨詢等，沒有實際操作項目。該公司于2001年1月起正式進行“××××”聯排別墅和復式別墅高檔住宅小區項目開發?！啊痢痢痢痢庇?001年8月正式開發，2001年12月8日正式開盤發售，在近1年的銷售時間里，在XX市激烈的市場競爭中，“××××”業已取得近2.5億元的銷售佳績。售房率已接近50%。開盤以來，“××××”已獲得2001“XX市10大金獎樓盤”和“群眾最喜愛的樓盤”等榮譽亞太村生態住宅小區”的評審、2002年6月份在由建設部主辦的2002年中國住宅創新奪標評選中，獲“創新示范樓盤”綜合大獎。
二、經營者素質及管理水平
XX××房地產有限公司產權明晰，制度完善，對內對外經濟關系清晰，無對外投資和訴訟等法律事宜。公司下設工程部、配套部、開發部、銷售部、策劃部、行政部和財務部7個部門；現有正式職工34人，其中博士1人，碩士5人，本科24人，大專4人；具有高級職稱4人，中初級職稱28人，公司人員配置優勢明顯，素質較高，具有一定的專業技術水平。
XX××房地產有限公司主要領導人基本情況如下： 法人代表：×××，男，39歲，碩士?？偨浝恚骸痢痢?，男，39歲，碩士。副總經理：××，男，47歲，博士。財務部經理：×××，男，28歲
三、信用狀況評價
該公司在工行×××支行開有一般結算帳戶。截止2002年9月末，該公司在工行×××支行存款余額為557萬元；公司借款余額9000萬元，其中工行×××支行借款7000萬元，中行××支行借款2000萬元，均按時付息，無借款逾期現象發生。企業無不良信用記錄，經省分行審核評定其2002信用等級為未評級。
四、資產負債分析：
企業財務狀況詳見附件企業的資產負債表。公司的資產負債狀況及主要經濟指標如下表：
資產負債及償債能力指標簡表(單位:萬元)項目2000年2001年2002年9月 總資產***1335 總負債***3482 流動資產***1172 流動負債01044213482 所有者權益200013567852 資產負債率（%）88%94%63% 流動比率（%）255%157% 速動比率（%）112%77%
（一）、資產負債趨勢分析：
下表是企業近三年資產負債變化趨勢(與上一年比較): 資產負債橫向變動趨勢表(單位:萬元)項目2000年2001年2002年9月 資產增長絕對數163909798-5463 增長百分比2686%57%-20% 負債增長絕對數1499010442-11960 增長百分比149900%69%-47% 權益增長絕對數1400-6446496 增長百分比233%-32%479% 從上表可以看出該企業2000年、2001年總資產增長很快,2000年末比1999年末增長了2868%,2001年較2000年末增長了57%，2002年9月總資產較2001年下降20%，負債較同期下降47%，主要是該公司2000年4月代××××集團在XX建行貸款15000萬元，投入“××花園”開發項目，2002年3月集團將“××花園”的股份轉讓給了合作方，提前收回投資，歸還了XX建行的15000萬元貸款。因此該企業2002年9月的負債較同期減少11960萬元，減少47%，相應的減少資產5463萬元，減少20%。由于資產減少的比例小于負債減少的比例，因此企業所有者權益呈現增長趨勢,企業的財務狀況越來越好，凈資產的增加，說明企業自身積累增加,對負債的依賴程度減小。
（二）、資產負債比例分析 項目2000年2001年2002年9月 資產負債率（%）88%94%63% 利息保障倍數0-1.2213.7 流動比率（%）255%157% 速動比率（%）112%77% 資產負債率2000年是88%，2001年是94%，2002年9月是63%，由此可以看出，企業的資產負債率到評估日已經處于一個良好的水平，低于平均值79.7%。企業的流動比率2001年是255%，2002年9月是157%，雖然2002年較2001年有所下降，但仍然屬較好水平，趨于良好值的165.9%。企業的速動比率2001年是112%，2002年9月是77%，雖然2002年較2001年有所下降，但仍然屬較好水平，趨于良好值87.2％。因此企業的長期和短期償債能力較強，有較強的舉債能力，由于企業2002年資產負債率較低，盈利能力大幅提高，因而利息保障倍數2002年9月是13.7，較平均值1.6高出12.1倍，說明企業有較強的付息能力。
三）、資產負債增減變化原因分析：
通過對企業近三年的資產負債變動的分析，對其變動較大的科目列舉如下：
近三年企業資產負債簡表單位：萬元
項目2000年2001年2002年9月項目2000年2001年2002年9月 總資產***1335總負債***3482 流動資產***117
2一、流動負債01044213482 其中：貨幣資金4214972241其中短期借款085009000 應收帳款007759應付帳款00 短期投資000其他應付013434728 其他應收款1659311252424預收帳款07870 預付帳款0337 存貨01492710711 其他000 長期負債***
二、長期投資000
三、固定資產0124158
三、所有者權益200013567852 其中：固定資產清理77其中：股本200020002000 固定資產凈值012481資本公積000
四、無形及遞延資產-14-54未分配利潤0-6445852 變動說明:
1、應收帳款:2002年較2001年增加7759萬元，全部是應收客戶購房款。
2、其他應收款：2002年較2001年減少10828萬元，主要原因是代集團投資“××花園”的15000萬元收回。
3、存貨與在建工程部分：2002年企業存貨10711萬元全部為“××××”在建工程成本未結轉部分，2002年較2001年減少4216萬元為已轉入經營成本部分。
4、其它應付款：2002年較2001年增加3385萬元，主要是與集團之間往來帳款增加2248萬元，與金立國際投資有限公司企業間借款增加500萬元。
5、預收帳款：2002年9月較2001年減少787萬元，主要是將預收房款確認為收入。
6、長期負債：2002年較2001年減少15000萬元，主要是代集團在XX建行貸款的15000萬元，提前歸還。
五、盈利能力及資產運用效率
該企業2002年9月已經實現銷售收入23650萬元，實現利潤5852萬元，銷售利潤率為27.82%。下表是該企業近三年盈利指標。單位：萬元
項目2000年2001年2002年9月 銷售收入06123650 利潤總額0-6445852 銷售利潤率(%)0-806.56%27.82% 總資產利潤率0-2.4%27.43% 凈資產利潤率0-47.42%74.53% 存貨周轉率00148.32% 成本費用利潤率0034.93% 利息保障倍數0-1.2213.7 從上表可以看出：企業的銷售收入是逐年遞增，利潤總額大幅增加，說明企業的盈利能力較強。但2001年企業的利潤總額虧644萬元，銷售利潤率是-806.56%，總資產利潤率是-2.4%，凈資產利潤率是-47.42%，資金運用效率較低，具體原因主要是房地產業的特點是前期資金投入大，生產周期較長。該公司的“××××”項目2001年3月才開始進入實際運作，因此前期資金投入大，資金運用效率較低，2001年幾乎沒有銷售收入，所以反映出來是利潤總額為虧損644萬元。公司開發的“××××”項目于2001年12月28日才正式開盤，公司2001年沒有結轉銷售收入，故此次主要對公司2002年9月末利潤表進行分析。從結構上分析：企業2002年9月的期間費用為862萬元，占整個銷售收入的3.64%。結合企業銷售情況分析，由于“××××”項目為聯排別墅和復式別墅小區，開發期較長，而截止9月公司已銷售房屋接近50%，以較小的費用投入取得較好的銷售，說明企業的營銷能力及內控制度較好。從比率上分析，公司的銷售利潤率為27.82%（介于良好值和平均值之間）、成本費用利潤率為34.39%（行業優秀值）、利息保障倍數為13.7（行業優秀值）。從銷售利潤率可以看出，企業具有較強的盈利能力；成本費用率和利息保障倍數超過行業優秀值，說明企業具有較好的成本內控能力，同時也說明企業具有較強的營銷能力和償還債務的能力。
六、現金流量分析
下表是企業近三年的現金流量表（單位：萬元）： 項目行次金額
2000年2001年2002年9月
一、經營活動產生的現金流量1 現金流入20644235762 現金流出***0 經營活動產生的現金流量凈額4-16002-794016152
二、投資活動產生的現金流量5 現金流入610013 現金流出7013724 投資活動產生的現金流量凈額810-137-11
三、籌資活動有關的現金流量9 現金流入***0 現金流出110184816398 籌資活動產生的現金流量凈額12164008152-14398
五、現金及現金等價物凈增額*** 企業2000年、2001年、2002年9月現金流量均表現為凈流入，說明企業經營狀況良好，實力雄厚，有較強的融資能力。
七、信用狀況評價
該公司至評估基準日在銀行有短期借款余額9000萬元，無逾期與不良貸款記錄，分布如下表： 項目存款貸款備注
工行×××支行557700011月份還款1100萬元，無拖欠本息 ×行×支行1420 ×行××支行3182000無拖欠本息 ××營業部920 ××銀行10010 ××納稅專戶1300 合計22409000 經我們在人行查詢系統查詢，XX××房地產有限公司無任何不良記錄，信譽良好，2002年貸款卡年審時，被中國人民銀行××分行營業管理部指定的資信評估機構評為AA資信等級企業（詳見附件）。
八、企業前景評價
XX××房地產有限公司作為××××集團公司的全資公司，具有豐富的企業管理和房地產開發經驗，企業目前已具備一定的規模，具有較強的房地產開發技術力量和經濟實力。該公司開發的第一個項目為“××××”高檔住宅小區?！啊痢痢痢痢庇?001年8月正式開發，2001年12月8日正式開盤發售，在近1年的銷售時間里，在XX市激烈的市場競爭中，“××××”業已取得近1.58億元（按實際到帳計算）的銷售佳績。因此XX××根植于××××這樣的母體，自身又具備了一定的實力，公司的發展前景將極其廣闊。
第三章 項目建設條件評價
一、項目建設必要性
“××××”居住小區項目，位于XX市東南部錦江區××鄉永興村三、四組（×××村）二環路內側400米，過九眼新橋至順江路可直達一環路和內環線。其西靠府河，東靠石牛堰，南臨其他項目待建工地，北臨望江公園，與XX大學隔河相望，該項目地理位置優越，交通便利。
該項目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（其中銷售面積95,118平方米，贈送面積16,044平方米），會所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。項目規劃設計有52幢住宅樓和配套建筑，住宅戶型均為躍層式聯排別墅和復式別墅，面積在160平方米到298平方米之間，共403套。項目容積率0.95，綠化率53%。XX××房地產有限公司依托××××這個強大的母體和借用××××多年來在房地產開發中積累的經驗，此次推出的×××”是XX市唯一的大規模的聯排別墅和復式別墅住宅小區，也是××集團決心在XX樹立的樣板工程。
XX市政府通過對舊城改造和府南河綜合整治延伸工程的開展，確立了向東向南發展戰略，該項目定位符合XX市向東向南發展規劃。隨著國家西部大開發戰略的實施，XX作為西南特大型中心城市，眾多前來參與西部大開發的公司紛紛選擇XX作為在西南地區發展的總部，該項目能夠滿足中高收入家庭和購房投資客戶對高檔住宅的需求。同時為開發商帶來較好的經濟效益和良好的品牌效應。
二、項目建設內容、規模和建設方案
根據XX市計劃委員會對“××××”項目建設規模申請的批復，該項目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可銷售面積95,118平方米，贈送面積16,044平方米），會所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。
該項目設計開發修建52幢住宅樓和公用配套房，包括聯排別墅和復式別墅，聯排別墅前后均有花園，復式別墅也有屋后花園和屋頂花園，做到了戶戶有花園，每戶面積在160平方米到298平方米之間，共有住宅403套，項目容積率0.95，綠化率53%，戶型和面積為： 建筑套型建筑面積戶數占比例 聯排別墅A225102.48% 聯排別墅C23913734.00% 聯排別墅E26416440.69% 聯排別墅L29881.99% 雙復式別墅N11604210.42% 雙復式別墅N21854210.42% 合計403100% 該項目建筑設計方案由新加坡建筑城市設計公司和XX建筑設計有限公司設計，并經XX市規劃局同意，現將規劃設計方案簡介如下：
1、“××××”項目定位為高檔，由47棟三層聯排別墅、5棟四層復式別墅、小區會所、幼兒園、配電所、管理人員辦公室、游泳池、網球場等組成；各幢建筑物之間設有綠地，綠化率達53%。
2、小區在東西南北四面各有一個入口，小區內道路采取人車分流方式；聯排別墅住戶每戶均有半地下車庫，復式別墅在樓前有露天車位解決住戶停車問題，同時不影響小區的綠地率。小區外圍共提供60個公共車位，非小區住戶車輛不得進入小區，以降低車輛對小區環境的影響。
3、“××××”小區處于兩河交匯的河壩地區，地質情況復雜，所有建筑均采用了框架結構，通過在地面下形成錯落框架和更換局部土層，抗震設防烈度七度。小區建筑外觀造型新穎，戶型設計動靜功能分區合理，面積分配適當，使用方便，采光通風良好。
4、整個小區三表出戶，配備光纖網絡系統，采用防污染管道系統，統一空調室外機箱位置，并配備周界防越報警系統、閉路電視監控系統、可視對講系統、保安巡更系統、緊急廣播及背景音樂系統、小區門禁、停車管理系統；充分體現出小區建筑的智能化。
5、小區外墻采用外墻漆與石材的結合，彩色波紋瓦坡屋面，塑鋼窗框，客廳為夾膠隔音隔熱玻璃，主要房間為透明中空隔音隔熱玻璃，入戶門為高級防盜門，車庫為自動感應門，露臺鋪設防滑地磚，統一安裝護欄，花園綠化到位，石材入戶小徑；室內為墻面、天棚水泥沙漿抹平，刮膩子，地面為混合砂漿找平。
三、項目實施進程評價
該項目經XX市計委同意立項，并已取得了所有報批資料，該項目目前已取得的所需文件有： XX市計委：成計投資[2000]449號“關于XX××房地產有限公司、××國際投資有限公司聯合開發原××商品住宅項目建議書的批復”；
XX市規劃局：成規管[2002]第1845號《定點通知書》；
XX市計委：成計投資[2001]272號“關于XX××房地產有限公司、××國際投資有限公司聯合開發××商品住宅項目可行性研究報告暨調整建設規模申請的批復”；
XX市國土局：成國土錦[2000]出讓合同第××號《國有土地使用權出讓合同》；
XX市規劃局：成規管[2000]第××號《建設用地規劃許可證》； XX市國土局：成國用2001字第××號《國有土地使用證》； XX市規劃局：成規建管[2001]××號《建設工程規劃許可證》； XX市規劃局：成規建管[2001]××號《建設工程規劃許可證》； XX市規劃局：成規建筑[2002]××號《建設工程規劃許可證》； XX市規劃局：成規建筑[2002]××號《建設工程規劃許可證》； XX市建委：××，××, ××,××, ××,××,××號《施工許可證》。
XX市房地產管理局：成房（2001）預售證第××號、××號、××號、××號、成房（2001）預售證第××號、××、××、××、××、××號《商品房預售許可證》。小區于2001年8月全面開工，截止2002年11月已完成52棟住宅項目土建工程、外立面裝飾和水電氣安裝；游泳池、配套用房、小區道路和景觀綠化工程建設還在進行之中，預計在2002年12月完工交房。
四、項目建設條件評價
“××××”小區建設用地為城市建設規劃用地，由XX××道建設指揮部統征并報經XX市國土局批準轉讓給XX××房地產開發有限公司和金立國際投資有限公司用于商品住宅開發，不存在拆遷問題。整個施工場地平整開闊，施工場地四周道路平整通暢。小區所在位置臨近二環路，水、電、氣、污水等市政設施均可直接與市政管線碰接。小區采用環狀供水系統，通過一條DN150聯絡管從市政管網配水；小區自建有配電所，設計電容量為3000KVA，并實施一戶一表工程；天燃氣全部到戶；為完成以上各項配套設施建設，公司已取得供水、供電、供氣等相關部門同意，并委托具有專業施工資質的公司實施有關工程設施的建設。
五、設計單位資質評價
該項目設計方案由新加坡××××設計公司和XX××建筑設計有限公司完成。
新加坡××××設計公司匯集了多名美國、英國、香港和中國教育背景和工作經驗的建筑師，其設計較好的融匯了中西文化風格，負責該項目的總體設計。XX××建筑設計有限公司是國家建設部批準的首批全國十六家民營甲級設計單位之一，公司目前擁有7名一級注冊建筑師、7名一級注冊結構師，6名設備專業高級工程師，技術人員60余人，各專業配置齊全，公司多項設計獲省市級優秀設計獎和優秀方案獎，承擔的工程設計有：青城白鷺洲100,000平方米，清華坊住宅區50,000平方米等項目。
六、施工、監理單位資質評價
工程施工由XX市××區建筑工程總公司、XX第×建筑工程公司等五家公司組織進行，各公司資質等級及所承擔項目建設規模見下表： 承建單位名稱公司資質等級承建規模（平方米）XX市××區建筑工程總公司壹級31,777 XX市××建筑工程公司-16,840 XX省××建筑工程公司壹級12,690 XX市建××筑工程公司-15,435 XX市××區建筑安裝工程公司貳級22,336 XX市第×、第×建筑工程公司屬于XX市建總集團，該集團資質等級為壹級
項目工程質量監理由資質等級為丙級的XX××建設監理有限責任公司和資質等級為乙級的XX××工程監理有限責任公司承擔。
七、環境保護評價 “××××”項目周邊環境良好，三面臨水，特別是北面是環境優美的×××公園，附近也沒有產生對空氣、水源造成污染的單位。工程建設施工中的廢物、廢渣將采取定點、集中處理，不會對周邊環境污染、破環。項目建成后，生活污水和雨水采用分流排放，糞水經凈化分解達到國家二級排放標準后，與生活洗滌水合流排入城市污水管網，雨水則順城市雨水管網排放。
宅間距設計符合城市規劃的要求，住宅區各戶均有直接采光、通風，具有良好的自然采光和通風條件，同時以天然氣為燃料，加上較完善的戶內設施，室內外環境較為理想。
該小區環境綠化由專業園林公司設計施工，遵循現代城市建設與環境協調發展的關系，把建筑本身給人造成的視覺上的擠壓逐步減輕，規劃布局合理，使人與建筑，建筑與綠化達到相互交融的境界，使整個項目區域為一個環境較為舒適、優美、寧靜的住宅區域。
綜合以上分析認為，XX××房地產有限公司的“××××”項目建設符合國家產業政策和XX市政府支持范圍，且地域位置優越，交通方便，規劃設計合理，各項報批手續齊備，項目建設條件具備，現土建已完成90%，景觀已完成40%，評價可行。
第四章市場評估
一、市場供求狀況及其發展趨勢分析
（一）宏觀經濟政策和產業政策導向
2001年全球經濟增長速度放緩，在這種外部經濟環境不利的條件下，中國經濟以高于7％的增長速度受到世界各國普遍關注。在北京申奧成功和中國成功加入WTO，國際地位顯著上升的基礎上，中國政府依靠積極的財政政策和穩健的貨幣政策，保持宏觀經濟環境穩定的前提下，通過實施西部大開發，加大基礎設施建設力度的擴大內需的經濟政策，充分挖掘國內經濟的潛力，維持了國民經濟的高速增長。中國的房地產業在經歷了1992、1993年的過熱后，隨著宏觀經濟的調控進入了低谷。為擴大內需、拉動經濟增長，中央提出要把住宅建設培育成為新的經濟增長點，同時出臺了停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化的政策。近幾年來中國人民銀行多次降低存貸款利率，商業銀行為購房提供的按揭貸款，激發了房地產市場特別是住房市場的啟動。
為進一步規范房地產市場，2001年從中央到地方各級房地產主管部門都按照市場實際要求，對涉及房地產投資體制、土地取得、規劃設計、建筑施工、銷售管理、物業管理等房地產開發經營的各個環節的政策作了修改和調整。從而，一方面保護了消費者的合法權益，有效刺激了房地產消費需求；另一方面規范了房地產企業的經營行為，提高了房地產業的市場準入門檻，促進房地產市場優勝劣汰機制的形成，為房地產業的持續、健康發展起到了積極的推動作用。2002年1、2月，中國人民銀行降低利率以及建設部降低房地產交易費用，有利于房地產市場的發展。
（二）XX市經濟發展水平和房地產市場狀況
作為西部大開發的戰略要地，依托于國內良好的經濟環境，XX市人民政府從兩方面入手加速XX經濟的快速增長。對外，XX市人民政府積極改善XX的投資環境，整頓和規范投資體制，吸引外資的大量進入；對內，加大經濟結構的調整力度，加快產業結構升級，實現產業結構逐步優化，搞活中小企業，提高企業的競爭力。2001年全年完成國內生產總值（GDP）1491億元，超額完成目標任務3.1百分點，增幅達13.1％；實現全年財政收入145.4億元，比上年增長22.5％，其中地方財政收入77.6億元，比上年增長了32.1％。為“十五”期間XX經濟快速發展奠定了良好的基礎。2001年XX房地產業保持了良好的發展形勢，全年實現房地產開發投資170.76億元，同期增長32.2％；人均購房和建房支出達到345.53元，較上年同期增長59.1％，其中住房裝飾支出和家俱材料支出比上年分別增長了2.63倍和14倍。
2000年XX市區人均居住面積11.6平方米，據預測到2005年末人均住房居住面積將達到20.5平方米。目前XX市56.7％的家庭已經購房，居民購房呈上升趨勢。從房屋產權看，67.4%的城鎮家庭住房產權屬于個人，其中49.1%是房改房，居各類產權房之首，7.6%是原有私房，10.7%是商品房。因此，XX市居民購房空間廣闊，開發商品住宅極具市場潛力。
2001年XX市政府加大了市政建設力度，市政府自3月份在XX市區全面展開了城市環境綜合整治工程以來，上半年共整治了26條市容形象示范街和6條出入城道路等42條街道和重點路段。9月28日XX市規劃局公布了東郊工業區結構調整的規劃方案，并開始逐步實施，2002年將是東郊工業區的結構調整特別是企業搬遷改造的關鍵一年，全年將完成15戶企業搬遷改造，投資20億元以上。2001年11月沙河整治拆遷工程正式啟動，2002年春節后開始工程建設，預計用3-5年的時間對沙河規劃整治區進行全面綜合治理。在近3-5年的時間內還將進一步完成舊城改造、低洼棚戶區改造，截止2001年12月底共累計完成基本建設投資281.55億元、更新改造投資64.91億元，分別比去年同期增長23.3%、32.6%,使城市的居住水平和投資開發環境得到了明顯改善。
城市經濟的發展及居住投資環境的改善，使消費者對住房的需求越來越高，開始從以“住”為主的簡單居住需求向對居住文化、居住環境、居住品位、投資回報等附屬功能的更高需求轉變，開發商在產品定位上更加注重市場調研，更加注重研究購房者的消費心理和行為習慣，以及競爭對手的情況。在產品營銷上開始由粗放經營轉向集約化經營的道路，注重公司形象宣傳，注重品牌意識的提高。在產品特色創造上，開發商的創新意識增強，開發商逐漸意識到差異化發展才能在激烈的競爭中脫穎而出。由此，XX房地產市場的產品逐步向個性化、多元化發展，主題概念日趨明顯，建筑風格愈顯多樣，住宅設計更加關注細部的創新。
根據《XX市“九五”及2010遠景發展規劃》，市房管部門預測2000－2010年我市住宅需求量約需4600－4800萬平方米，特別是進入新世紀以來，國家將按照市場化的要求，研究制定出住宅建設、住房金融、住宅管理和住房中介服務等方面有利于擴大住房需求的政策，將使我國房地產業進入一個新的快速發展期，因此XX市房地產產業，若干年內仍將具有廣闊的發展空間，XX房地產業將面臨更大發展前景和前所未有的機會。
據XX市統計局統計，XX市1996年至2000年住宅開發竣工及銷售量統計如下表4-1：
XX市1996年至2000年住宅開發竣工及銷售量統計表 表4-1單位：萬平方米
名稱1996年1997年1998年1999年2000年 住宅施工面積630.20730.13726.531003.571244.38 住宅竣工面積235.40314.45359.90375.18464.77
住宅銷售面積208.43262.62310.92336.91400.12 住宅銷售額（億元）27.2635.3043.1454.4364.32 住宅空置面積82.42122.3761.9985.90100.75 據XX市統計局統計，XX市1996年至2000年商業營業用房開發竣工及銷售量統計如下表4-2： XX市1996年至2000年商業營業用房開發竣工及銷售量統計表 表4-2單位：萬平米
名稱1996年1997年1998年1999年2000年
商業營業用房施工面積134.08164.94197.16172.19183.89 商業營業用房竣工面積30.9925.0453.2449.7848.32 商業營業用房銷售面積16.2617.1211.9722.2822.09 商業營業用房銷售額（億元）3.015.443.998.679.57 商業營業用房空置面積8.717.8118.3025.5022.78 從上表可看出從1998年國家作出擴大內需、拉動經濟增長的戰略決策提出要把住宅建筑培育成為新的經濟增長點開始，XX市住宅施工面積以30％的平均增長率高速發展；住宅竣工面積1999、2000年分別比上年增長4.25％、23.39％，住宅銷售面積1999、2000年分別比上年增長8.36％、18.76％，住宅銷售額1999、2000年分別比上年增長26.17％、18.17％。
在過去的2001年房地產共完成投資170.76億元，銷售701.21萬平方米，分別比去年同比增長32.2％、61.7％，其中住宅銷售面積638萬平方米，比上年增長59.45％。房屋竣工面積815萬平方米，同比增長75.35％，房屋空置面積188.24萬平方米，比上年增加23.6％。由以上數字可看出2001年房地產發展速度明顯快于前幾年，房地產增長速度大大高于XX市居民收入增長水平，有一定的過熱現象，宏觀市場風險加大，競爭激烈。
XX市近幾年住宅房地產價格水平見表4－3。表4-3XX市房地產價格水平表
1996年12月1997年12月1998年12月1999年12月2000年12月2001年12月
住宅指數***996 辦公指數***46947 商用指數***909 城市綜合指數***982 從成房價格指數近年變化可看出XX市商品住宅價格從1996年至2001年12月價格比較平穩，略有上升，在966點至996點之間變動，具體走向如下圖：（略）
XX市商業用房價格從1996年至2001年12月前期價格逐步下滑，后期逐步趨于穩定，在965點至909點之間變動，具體走向如下圖：（略）
（三）XX市2002年1-10月房地產市場狀況：
2002年上半年，XX市宏觀經濟運行良好，外商投資增速平穩，房地產開發投資繼續加大。據XX市統計局統計數據顯示，今年上半年，XX市房地產完成投資71.45億元，比去年同期增長42.7％；住宅投資比重繼續加大，完成投資54.08億元，增長49.6％，占房地產投資額的75.5％。橫向比較，XX市房地產開發投資總量在15個副省級城市中排第三位，列廣州、深圳之后，但由于速度明顯高于廣州、深圳，其總量差距在逐漸縮小。上半年XX市商品房銷售223.31萬平方米，比去年同期增長14.1％。其中住宅銷售211.8萬平方米，增長15.3％，商業用房銷售8.84萬平方米，下降9.2％。由于銷售降溫，上半年全市商品房短期空置面積（空置期在一年以內）比同期增長一倍，達112.74萬平方米，短期供需矛盾顯現。但空置期在一年以上的面積呈下降趨勢。與此同時，房產商土地購置大幅增長，上半年購置土地達401.1萬平方米，增長1.8倍。開發面積超過10萬平方米的企業達20家，其中XX花園、置信實業、華盛實業開發面積均超過20萬平方米。今年1至10月份成房綜合指數出現輕微波動，但波動幅度不大，總體走勢平穩。XX市商品房銷售經過去年下半年的持續火爆和強力擴張后，今年明顯降溫，前幾個月銷售增速一直在低位排徊，6月有所回升，但總體趨向平穩。
1至10月，成房住宅指數走勢相對平穩，沒有出現大的波動。受銷售下降的影響，前幾個月出現小幅回落，6月份開始呈現回升的趨勢，7月份一路走高，8至9月保持平穩。
成房商業指數顯示：2002年上半年成房商指數呈現下跌趨勢，在6月份有所回升，但仍比去年同期價格指數高。自今年銀行利息下調以來，商業物業市場出現了新的特點，以營業為目的的傳統形式逐漸轉變為以投資為目的。
成房辦公物業指數自去年走高以來，今年上半年回落，并在低位排徊。但隨著外商投資的增加，外資企業進駐XX，設立辦事機構，將給XX寫字樓帶來利好。
二、城東房地產市場分析
城東北起府青路，西接府河沿線，南至府南河與沙河交匯處，東至外環路。境內有沙河、東風渠兩大干河穿過，河網密布，水量充沛。交通便利成渝高速、成龍路、成洛路與二、三環路形成城東重要的交通樞紐，使城東成為出川的重要交通要塞。隨著新經濟和城市化的發展，城東在走向市場的同時，發展具有城東特色的新經濟，商業經濟、物流業和大型專業市場，形成了城東新的經濟格局和獨特的產業結構，為房地產業發展提供了產業支持。
隨著東郊工業結構調整規劃出臺，給城東的房地產業發展帶來了歷史性的機遇，××城市花園、××花園、×××珠花園、×××花園、××嘉苑、××名宅等精品樓盤的推出，改變了人民對城東的看法和認識，使城東房地產市場逐漸活躍起來，城東房地產開發進入了一個新階段，出現了以下的趨勢：
1、樓盤品質高檔化。城東前期的樓盤多以多層磚混結構為主，而且少有車庫，小區環境一般，根據市場的需要，多層和中高層住宅小區及帶有半地下車庫的高檔別墅，將成為需求的新趨向。
2、開發規模化。早期項目因為可開發用地小而分散，沒有形成規模開發。新開樓盤如××城市花園、××××花園等，占地面積較大，有一定的規模效應，市場反應良好。
3、土地增值潛力大。隨著城東控制性規劃的出臺，城東房地產開發逐漸升溫，土地也隨之增值，特別是沙河一帶，整治后的沙河，將形成良好的生態和居住環境，沿岸的土地具有巨大的升值空間?？偠灾?，政府政策上的大力支持、城東本身優越的自然人文環境和深厚的歷史文化底蘊及潛在的購買力，使得城東將成為近年來最有開發潛力的區域。
三、市場定位分析
××××地處城東，位于二環路內側，西靠府南河，東靠××堰河，南鄰×××南側其他項目待建工地，北近望江公園。隨著沙河整治的實施，上、下河心村及東湖風景區一帶將形成環境優良的居住區。而就目前該區域的房地產開發狀況來看，隨著順江路龍舟路的整治完成，周邊新建了許多居住小區，如××名宅、××嘉苑等，但多為電梯及多層的住宅小區，只能滿足部分中檔收入消費者的需要，而高收入消費者所需要的大規模綜合性配套設施齊全的高檔居住小區還是空白，××××的修建正好彌補了這一市場盲點。
隨著XX經濟的發展和人民生活水平的提高，人們對居住環境的要求逐漸提高，環境優美，配套設施齊全的別墅小區逐漸成為高收入成功人士的需求熱點。近年來新起的××花園別墅、××花園、××城市花園等高檔居住小區，滿足了這些消費群體的部分需要，市場反應較好，同時隨著國家西部大開發戰略的實施，XX作為西南特大型中心城市，眾多前來參與西部大開發的公司紛紛選擇XX作為在西南地區發展的總部，這些外來人員也將有可能成為高檔居住小區的消費群體，這些都證明該類高檔居住小區仍有較大的發展空間。
聯排別墅在XX興起時間不長。目前，XX市聯排別墅主要集中在城南、二環路南段外側及城西浣花風景區，主要有××花園、××園、××花園、××新城、××花園等。聯排別墅與多層及高層電梯公寓相比，具有通風好、景觀視野好、隱蔽性好等特點，且一般都帶有私家車庫、花園，居家方便安全，生活質量有保障，這些正好符合高收入成功人士對居家環境、質量的高要求。因此××××選擇聯排別墅有一定的市場需求，對高收入消費群具有較大的吸引力。
根據估價人員的市場調查，目前市場上類似高檔別墅單價多在4000-7000元/平方米之間，而這些別墅所在小區多為分期建設，除了聯排別墅，還建有電梯公寓、多層公寓等。而“××××”為大規模聯排別墅和復式別墅，戶型較單一，因此在采光、景觀和隱蔽性方面都略強于其他小區內的同類型房地產，居住環境和質量更有保障。同時××××有著較優越的地理位置、頗具特色的環境設計、專業的物管及××集團的品牌保障，與同類型物業相比，價格定位居中，戶型主要選擇為225-298平方米的聯排別墅及160、185平方米復式別墅，總價相對來說合理，有一定的市場需求和競爭力。
由于能購買該類物業的消費者多數為二次置業者，年收入較高，且更加重視小區環境、物業管理等，故將目標市場定位于高收入有車家庭、公司企業的高層管理人士和部分白領階層、高等學府科研院所部分事業有成者、在XX經商創業收入較高者。
四、市場預測分析
1、項目基本情況
××××位于二環路以內，西靠府河，東靠石牛堰，南鄰待建項目，北近××公園。周邊有××大學、XX××中、XX七中、朝陽名宅、××嘉苑等，公共配套設施較齊全，交通較便利。小區總體呈東西向形成錯落有致的布局，按規劃設計小區設有會所、幼兒園、網球場等，除北、南、西側入口各有一條主要道路，社區內每一組團之間形成環行道路，實現人車分流。
根據XX市計劃委員會對“××××”項目建設規模申請的批復，該項目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可銷售面積95,118平方米，贈送面積16,044平方米），會所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米，項目容積率0.95，綠化率53%。項目規劃設計共52幢住宅樓，戶型均為躍層式聯排別墅和復式別墅，面積在160平方米到298平方米之間，共403套，其中聯排別墅319套，復式別墅84套。
2、售價的確定
本次項目評估預期售價的確定，采用房地產估價的方法進行分析，得出其公開市場價格，結合企業實際營銷策略，本著謹慎原則確定測算價格。通過對比較案例的分析，得出評估對象各平均銷售單價如下（具體過程如下詳見附表）：（1）、聯排別墅：根據“××××”項目特點，從市場資料中選取A××城市花園、B××花園、C×園、D××花園四個銷售案例與項目均價比較，并通過對其交易情況、交易時間、區域因素、個別因素修正得出比準價(詳見輔表)。采用簡單算術平均法，得評估單價為：5391元/平方米
（2）復式別墅：根據“××××”項目特點，從市場資料中選?。拧痢粱▓@、Ｆ××雅園、Ｇ××花園三個銷售案例與該項目均價比較，并通過對其交易情況、交易時間、區域因素、個別因素修正得出比準價(詳見輔表)。采用簡單算術平均法，得評估單價為：4183元/平方米
３、預期售價測算結果
根據企業提供的有關項目規劃設計數據為測算依據及實際擬建技術指標預測全部銷售收入為49527.78萬元，具體銷售情況明細如下表： 銷售預測表
序號項目或費用名稱建筑面積(m2)單位售價(元/m2)銷售金額(萬元)備注
1聯排別墅銷售收入80628.115391.0043466.61319戶 2復式別墅銷售收入144904183.006061.1784戶 合計49527.78403戶
4、銷售期的選定 根據企業營銷策略、區域樓盤銷售情況，考慮按揭跟進時間因素，本次按季度測算銷售期，確定各期銷售比例（按實際到帳比例結合項目具體情況測算）見下表： 銷售比例表
2002年9月2002年12月2003年3月2003年6月2003年9月2003年12月2004年3月2004年6月2004年9月 百分比32%6%8%10%10%6%8%10%10% 銷售收入15848.892971.673962.224952.784952.782971.673962.224952.784952.78
5、實現銷售計劃風險評價
要實現如上計劃，首先整個房地產市場行情應沒有大的變化，其次工程進度應能按計劃進行，再次按揭應如期跟進，同時要求企業作好營銷工作，加大促銷力度，實現銷售進度。任何一環發生變化均將影響銷售計劃的實現。
五、項目分析
1．“××××”項目有如下優勢：
A.“××××”三面環水，緊鄰××公園，××大學，文化底蘊濃厚，地理位置優越，且位于二環路以內，就目前房地產分布來說，類似高檔別墅區有如此優越地理位置的較少。同時順江路、龍舟路的整治完成，沿河人文環境自然環境都得到了很大的改善，交通更加便利，整個區域的居住條件得到了很大的提高。
B．“××××”居住小區總平面布局采用行列式和組團式布置相結合，大部分住宅樓為南北朝向、采光好。住宅采用錯排，較好的克服了行列式空間布局單調的不足，建筑風格具有地方特色，小區景觀通透，這些都構成了××××獨特的賣點。
C.“××××”居住小區為大規模聯排別墅和復式別墅居住小區，這在目前XX市房地產市場上比較少見，相對與其他小區內聯排別墅來說，在通風、采光、隱蔽性方面都略勝一籌，同時較單一的戶型也促成了購買者文化收入層次的均等性，這有利于小區環境的建設，為小區營造較高的居住質量。
D.XX××房地產有限公司是××××集團股份有限公司的下屬企業，××集團已在全國成功開發了數個精品樓盤，其開發的樓盤均具有過硬的質量、完善的售后服務及專業的物業管理?！痢恋钠放凭褪菍ζ溟_發樓盤的質量保證。
E.沙河的綜合治理，將給沿岸的土地帶來一個可觀的增值空間。經有關專家分析，在未來3－5年內，沙河沿岸土地的增值幅度將超過60％，整治后的沙河，將使該區域的居住環境得到較大改觀，特別是東湖公園的建設，將促進整個××村大環境的提升，該區域的房地產具有較大的投資價值。
2．“××××”項目有如下劣勢： A.“××××”與“××園”、“××花園”等小區相比，后者位于城南，城南的發展已成氣候，周邊修建的小區檔次接近，業主文化層次收入水平接近，社區環境成熟。而“××××”所在區域目前還沒有在檔次上與其相提并論的樓盤，要想將整個片區營造成高檔居住小區，周邊樓盤開發情況對其有直接的影響。
Ｂ.雖然政府對沙河沿線規劃區內整治改造已開始著手進行，但實施工程中存在很大的難度，整個過程至少需要３至５年的時間，在這段時間里，周邊環境不可能有太大的改善,這將對小區的居住環境不利。C．“××××”居住小區雖然小區內設有會所、幼兒園等但是 目前周邊缺乏超市、菜市等，日常生活不十分便利。
D.小區內１５％為復式別墅，復式別墅不帶私家車庫，雖然開發商承諾每戶贈送一個露天車位，但作為高檔住宅小區車位比仍略顯不足，且露天停車會在一定程度上影響小區的美觀及車輛的通行。E.該項目主要針對高收入人群，這部分消費雖然存在，但是畢竟有限，同時“××花園”、“××園”、“××新城”等高檔居住小區也修建了類似的聯排別墅，消費者選擇較多?！啊痢痢痢痢表椖恳幠］^大，共403套，因此預期銷售情況不會太樂觀，開發商應加大營銷力度。
第五章投資估算和籌資評價
一、投資估算
(一)投資估算的范圍及依據
1、估算范圍：“××××”工程規劃總占地245畝，凈地183.58畝,總建筑面積116092.11平方米，其中：帶半地下室的三層聯排別墅建筑面積為93194.51平方米，無地下室的四層復式別墅建筑面積為17967.60平方米，另外修建少量的社區配套設施，建筑面積為4930平方米，均為框架結構、獨立基礎。住宅內裝修按清水房測算（含廚衛），外墻為外墻漆和石材相結合，坡屋面為彩色波紋瓦。投資估算包括項目從籌建到竣工驗收所需的全部土地費用、前期工程費、房屋開發費、管理費、銷售費、財務費、不可預見費、相關費稅和其他費用。
2、評估依據：“××××”工程投資估算是依據企業提供的設計方案、經規劃批準的總平方案、產權監理處的面積核定報告、項目可行性研究報告、已投入費用憑證、各專業簽定的合同及附件、協議書等，依據《XX市城區土地級別與基價標準》、《XX省建筑工程計價定額》SGD1-2000、《XX省裝飾工程計價定額》SGD2-2000、《XX省安裝工程計價定額》SGD3－6-2000、《XX省工程費用定額》SGD7-2000等有關標準，設備價格和材料預算價格均按現行價格計算，并結合項目自身結構情況，本著“客觀、公正、謹慎”原則測算的。
（二）項目總投資的構成
該項目總投資40573.09萬元，其中項目開發成本（土地、房屋開發費及其他）35679.20萬元，開發費用（財務費用、管理費用、銷售費用）4893.89萬元。經評定單方成本為3494.91元/平方米；其中：土地1489.04元/平方米、前期工程費68.30元/平方米，房屋開發費為1327.16元/平方米、費稅(主要為綜合報建費、集資費)140.85元/平方米、期間費用421.55元/平方米，其他費用8.19元/平方米，不可預見費39.82元/平方米。投資估算明細見附表。投資估算明細表 單位：萬元；平方米
序號費用名稱投資額萬元單位經濟技術指標占總投資%備注 工程量單位指標
合計40573.09平方米116092.113494.91100.00%(該指標不含營業稅費）
一土地費用17286.52平方米122622.001409.7442.61%凈地 1土地轉讓費15770.00平方米122623.001286.0638.87%凈地 2土地使用費24.52平方米122624.000.200.06%按10年交，不含代征地
3契稅、手續費266.00平方米122624.0021.690.66%按實際支出 4土地出讓金1226.00平方米122624.00100.003.02%按合同 二前期工程費792.89平方米122624.0064.661.95% 1土地勘測費90.95平方米122624.000.000.22%按合同
2規劃設計費417.00平方米122624.000.001.03%按合同及補充資料計
3可研報告費11.00平方米122624.000.000.03%按合同及補充資料計 4三通一平183.94平方米122624.0015.000.45%參照XX地區目前的收費標準
5開口占道費84.00米283.000.21%參照XX地區目前的收費標準 6小區招標6.00平方米1226243.000.01%按實際發生額 三房屋開發費15407.29平方米116092.111327.1637.97% 1建安工程費10588.93平方米111162.11952.5726.10%按設計圖紙和交房標準估算
1.1聯排別墅9026.02平方米93194.51968.5122.25%按設計圖紙和交房標準估算
1.1.1主體土建6714.90平方米93194.51720.5316.55%按設計圖紙和交房標準估算
1.1.2初裝費用1339.57平方米93194.51143.743.30%按設計圖紙和交房標準估算
1.1.3給排水347.90平方米93194.5137.330.86%按設計圖紙和交房標準估算
1.1.4照明系統362.71平方米93194.5138.920.89%按設計圖紙和交房標準估算
1.1.5弱電系統260.94平方米93194.5128.000.64%按設計圖紙和交房標準估算
1.2復式別墅1562.92平方米17967.60869.853.85%按設計圖紙和交房標準估算 1.2.1主體土建1148.99平方米17967.60639.482.83%按設計圖紙和交房標準估算
1.2.2初裝費用224.67平方米17967.60125.040.55%按設計圖紙和交房標準估算
1.2.3給排水67.06平方米17967.6037.320.17%按設計圖紙和交房標準估算
1.2.4照明系統71.90平方米17967.6040.0190.18%按設計圖紙和交房標準估算
1.2.5弱電系統50.29平方米17967.627.990.12%按設計圖紙和交房標準估算
附屬工程費1453.06平方米49303.58%按設計圖紙和交房標準估算 3室外工程費3365.308.29%按設計圖紙和交房標準估算
四其他費用95.12萬平方米9.51181110.000.23%按XX市行業標準 六管理費用1485.83萬元49527.83.00%3.66%按行業平均水平七銷售費用1485.83萬元49527.83.00%3.66%按行業平均水平八財務費用1922.23萬元38650.864.00%4.74%按同期國庫券利率加融資費率計
1其中：土地利息1067.66平方米122624.001%2.63%從2000年9月簽合同次月開始計算(見財務費用）
九不可預見費462.22萬元15407.33.00%1.14%按房屋開發費用的3%計
十相關報建集資費1635.17萬平方米9.511811171.914.03% 1綜合報建費1331.65萬平方米9.511811140.003.28%按目前XX市有關規定
2自來水集資貼費100.00萬元0.25%供水表口徑150，按目前XX市有關規定。
3電貼費44.33戶4031100.000.11%戶表工程。
4天然氣集資費159.19戶4033950.000.39%按目前XX市有關規定。
(三)投資估算說明
1、土地費用
按企業與××國際投資有限公司簽定的聯合建房合同為依據，確認項目用地單價為48萬元/畝(含待征地)，契稅按實際繳款憑證266萬元計算，土地管理費按實際繳款憑證24.52萬元計算。截止評估基準日實際繳納土地費用為16186萬元。
2、前期工程費
根據合同、協議價格，企業實際規劃勘測設計費、可行性研究費共計為792.88萬元
3、房屋開發費(1)建安工程費
建安工程費采用投資指標估算法。投資指標以2000年《XX省建筑工程計價定額》和《全國統一安裝工程預算定額XX省估算表》為基礎，參照XX地區同類建筑技術水平，本次確定為：聯排別墅319套，復式別墅84套。聯排別墅建筑按968.51元/平方米，復式別墅按869.85元/平方米計算，小區附屬工程1453.06萬元，其中文化活動中心863.66萬元、幼兒園233.16萬元、配電房35.44萬元、門衛及大門46.64萬元、網球場19.57萬元、游泳池111.89萬元、圍墻142.7萬元。(2)室外工程費
按照XX行業標準,參照企業規劃設計方案，室外工程總造價3365.30萬元，其中土石方及場平233.22萬元、道路229.58萬元、給排水410.63萬元、電器設備及管網749.40萬元、弱電系統277.18萬元、園區綠化及室外景觀1353.3萬元、照明111.99萬元。
4、管理費用
包括企業所屬內部獨立核算單位及開發現場為開發房地產而發生的各項間接費用，以及行政管理部門為管理和組織經營活動而發生的各項費用。管理費用根據該行業的平均水平按房屋銷售收入的3%計取，合計為1485.83萬元。
5、銷售費用
系指房屋銷售過程中發生的各項費用（含廣告費）以及專設銷售機構或委托銷售代理的各項費用。根據該行業的平均水平按房屋銷售收入的3%計取，合計為1485.83萬元。
6、財務費用 主要為建設項目占用全部資金(扣除財務費用外的總投資)的時間成本，按三年期國債利率適當考慮風險因素計算(利率確定按4%計算)，時間為2年，并假設這期間資金為均勻投入，合計為1922.23萬元。
7、不可預見費用
是指在概算及投資估算中難以預料的、在工程建設過程中可能發生的工程費用,按XX市行業標準以房屋開發費用的3%計取,合計462.22萬元。
8、其他費用
主要包括臨時用地費、臨時建設費、施工圖預算和標底編制費、審查費、招投標管理費、合同公證費、施工執照費、工程總承包費、工程質量監督費、工程監理費、保險費等費用。該費用按平均水平結合項目實際情況確定為10元/平方米估算，合計為95.12萬元。
9、相關費稅
(1)按照XX市相關報建費標準，合計為1331.65萬元。(2)自來水集資、貼費(1個DN150):100萬元;(3)電集資、貼費:44.33萬元;(4)天然氣集資費:159.19萬元。
以上報建、集資費合計為1635.17萬元。
二、投資來源及籌資評價 項目總投資約40573.09萬元，其中項目開發成本（土地、房屋開發費及其他）35679.20萬元，開發費用（財務費用、管理費用、銷售費用）4893.89萬元；該項目投資來源為：企業自籌資金12478.55萬元，工行土地儲備貸款7000萬元（到期××集團代還，詳見附件：××集團承諾函，截止2002年11月末已歸還1100萬元），中行流動資金貸款2000萬元（2003年到期），向工行新增房地產開發貸款5383.08萬元，銷售滾動投入13711.46萬元，截止評估基準日，該項目已投入資金為29229.93萬元。售房收入的測算詳見第四章。根據企業提供的財務報表和繳款單據（已與會計憑證進行抽樣核對無誤），企業自籌資金其構成是：
截止2002年9月30日的所有者權益為7852.44萬元，××集團對該項目的撥款4626.11萬元，自籌資金合計為12478.55萬元，占項目預計總投資的比例為30.76％。符合總行關于項目自籌資金比例須在30%以上的規定。
三、項目投資計劃評價
依據企業已報建資料和方案，考慮該項目房地產業普遍的資金運作流程和目前工程建設進程，該項目建設期確定為17個月，即2001年8月―2002年12月。該項目2001年8月以前為購買土地、籌備報建，其投資額約為16693萬元；2001年8月―2002年12月為房屋主體建設期，其投資額約為15919.95萬元，主要是土地款遺留部分、工程費及期間費用支出，資金來源為銀行貸款及預售收入。本次評估認為該項目的建設工期適度、分投資計劃合理，該項目投融資可行。
四、有關說明
本章投資估算和資金籌措評價基于以下前提條件：
1、建設期間不發生大的不可抗力災害及影響工程進度的其它因素，預定建設工期能得到保證；
2、初設方案無大的調整，建筑面積無大的變化
3、國家費稅標準無大的調整；
4、企業所提供的資料真實可靠。
第六章償債能力評估
一、項目財務效益預測
項目財務效益評價是根據國家現行財稅制度和價格體系，分析、計算項目直接發生的成本和費用，編制財務報表，計算評價指標，考察項目的盈利能力，據以判別項目的財務可行性。(一)預測數據的選定
1.本次項目預測建設期為2001年8月至2002年12月，銷售期為2001年12月至2004年9月。2.經營期總收入的測算以其可售面積及平均售價為依據，在充分考慮項目工程進度以及按揭的跟進時間，按XX市同類地區相似項目的銷售規律，基于謹慎原則確定銷售回款計劃見第四章。3.經營期成本及費用的預測
(1)按銷售比例分計算期結轉開發成本。
(2)營業稅金及附加預測：營業稅按收入的5%計算，城市維護建設稅按營業稅的7%計算，教育費附加按營業稅的3%計算，交通費附加按營業稅的4%計算，所得稅按33%計提。
(3)銷售費用：銷售費用按年銷售收入的3%計算(已計入開發費用)。(4)管理費用：各年預測數據按年銷售收入的3%計算(已計入開發費用)。
(5)財務費用：根據建設期進行計算，詳見第五章財務費用說明。4.財務指標測算假設條件
(1)國家對個人金融政策(按揭等)不發生大的變化。
(2)XX市房地產尤其是項目區域房地產不發生不可抗力因素影響造成的大的波動。
(3)項目銷售面積、工程整體動工及分年投資不發生變化，且項目在預測期全部銷售完畢。5.特殊處理
因在成本測算中考慮了每戶天然氣集資、安裝費，而這筆費用開發企業不再從購房者中單獨收取。(二)靜態效益指標 經測算，項目建設經營期利潤總額、稅后利潤、總成本利潤率、銷售利潤率分別為 表6-1靜態效益指標表 指標名稱指標數值單位備注 利潤總額6131.60萬元 凈利潤4108.17萬元 總成本利潤率15.11% 銷售凈利潤率8.29%
二、項目財務現金流量分析
經過評估測算，該項目的各項盈利能力指標測算結果如下(詳見評估主表2)：
1.內部投資收益率：按全部投資計為26.77%；
2.財務凈現值(還原利率10%)：按全部投資計為3341.04萬元； 3.動態投資回收期(還原利率10%)：按全部投資計為2.03年； 由以上可以看出，該項目內部投資收益率大于設定的折現率，財務凈現值大于零，說明該項目在計算期內財務評價可行。
三、資金來源與運用分析
根據第五章投資來源及籌資評價，該項目建設資金由三部分構成，本次新增5383.08萬元貸款便能滿足資金運用，保證項目的順利實施。詳見評估主表1。
第四篇：銀行固定資產項目貸款評估辦法
ⅩⅩ銀行固定資產項目貸款評估辦法
第一章 總 則
第一條 為加強固定資產貸款（以下簡稱貸款）管理，規范評估工作，保證評估質量，防范貸款風險，提高貸款效益，特制定本辦法。
第二條 貸款評估是銀行貸款決策的主要依據。貸款評估根據貸款的效益性、安全性和流動性要求，運用定量與定性相結合的方法，對貸款進行全面、系統的評估，為貸款決策提供客觀、公正、準確的依據。
第三條 本辦法根據《中華人民共和國商業銀行法》、《中華人民共和國擔保法》、《貸款通則》等國家金融法律、法規及我行有關的貸款管理規定制定。
關聯法規：
第四條 本辦法適用于ⅩⅩ銀行對固定資產投資項目發放的人民幣和外幣貸款。
第二章 評估工作要求
第五條 貸款評估的依據
（一）國家產業、產品和布局政策，財政稅收政策，行業發展規劃，國家和行業的可行性研究設計標準及參數；
（二）中央銀行和我行的信貸政策及貸款管理規定，我行的評估規定和參數；
（三）政府有權部門對項目立項的批準文件，項目可行性研究報
告及有權部門的論證意見；
（四）借款人生產經營等有關資料；
（五）中央和地方政府有關的城市建設規劃、環境保護、消防、安全衛生、運輸、勞動保護等有關法規和規定。
第六條 貸款評估應具備的基本條件
（一）符合國家產業、產品及布局政策和投資項目審批程序；可行性研究經權威部門論證；
（二）借款人的主要財務指標、項目資本金來源及比例符合國家和我行規定；
（三）項目總投資及投資構成明確、擬采用工藝技術基本定型、擬購進設備已完成詢價；
（四）借款人前３年財務報表及生產經營資料、項目立項批準文件、可行性研究報告等基礎資料齊全；
（五）具有有關部門或下級行的書面推薦意見。
第七條 申請我行固定資產貸款人民幣５００萬元以上（含５００萬元）、外匯貸款１００萬美元以上（含１００萬美元）的項目，均應進行貸款評估；科技開發貸款不論貸款額大小，原則上都要進行評估；追加貸款額超過原承諾貸款額３０％的應重新進行評估。
第八條 符合下列情況之一的貸款，可不進行評估，寫出調查報告即可：
（一）申請我行固定資產貸款人民幣５００萬元、外匯貸款１００萬美元以下的；
（二）經確認，以可轉讓國家債券或金融債券質押的；
（三）經具有相應審批權限的貸款審查委員會特殊批準的；
（四）擬不承諾貸款的。
第九條 貸款評估的程序
（一）確定主評估人；
（二）組建評估小組，制訂評估工作計劃；
（三）調查、收集整理資料；
（四）對資料進行分析、審查，做出預測與評價；
（五）編寫評估報告。
第十條 評估要求
（一）貸款評估應尊重事實、客觀公正；對原始數據、資料等基礎信息搜集整理應堅持真實性原則；對數據資料的選取及費用、效益的界定應遵循謹慎原則；評估報告反映的信息應遵循重要性原則，對重點問題要充分揭示，客觀評價；
（二）實行主評估人負責制，主評估人應參與評估的全過程，并對評估質量和評估結論負責；
（三）評估報告應在下達評估通知后２個月內完成，疑難項目評估時間一般不超過３個月。
第三章 借款人評價
第十一條 借款人概況
了解借款人的歷史沿革、地理位置、產權構成（或所有制）、組
織形式、職工人數及構成；分析企業形象、主導產品、在行業和區域經濟發展中的地位和作用。對涉及企業體制、主營業務方向、對外投資及訴訟等重要事項應作進一步調查分析。
第十二條 經營者素質評價
了解法定代表人和領導班子成員的經歷、業績、信譽、品德和能力，評價其經營管理水平。
第十三條 經濟技術實力評價
了解借款人近３年的總資產、凈資產、固定資產凈值、在建工程、長期投資以及工藝技術裝備水平等變化情況，分析借款人近幾年業務拓展及經濟實力增長情況。
第十四條 資產負債分析
深入了解借款人主要資產負債情況，計算近３年資產負債率、流動比率、速動比率等指標，分析主要資產負債項目的增減變化情況和原因，在綜合考慮或有負債的情況下，評價其短期和長期償債能力。
第十五條 資產運用效率評價
了解借款人近３年的主要生產技術指標和生產能力利用情況，計算生產能力利用率、存貨周轉率、應收賬款周轉率等指標，評價資產運用效率。
第十六條 盈利能力分析
了解近３年主要產品產量、質量、成本費用、銷售收入、稅后利潤及創匯等情況，計算產銷率、銷售利潤率等指標，分析影響盈利的原因，評價盈利能力。
第十七條 信用狀況評價
了解借款人的基本賬戶開立、信用等級等情況；近３年短期借款和長期借款本息的償還情況；我行對借款人全部存量貸款的風險度狀況；借款人的商業信用與我行的業務合作現狀；計算存貸比率和銷售款歸行率。
第十八條 發展前景評價
分析借款人所在行業的特點、發展方向及中長期發展規劃，綜合評價借款人的發展前景。
第十九條 對新建企業，著重了解借款人的背景，分析業主經營素質和主要投資者的生產經營及資產負債狀況。
第四章 項目建設條件評價
第二十條 項目建設必要性評價
了解擬建項目的建設方案，審查項目提出的背景、目的，綜合分析借款人實施項目的政策環境和中長期發展規劃，評價項目建設的必要性。
第二十一條 項目實施進程情況評價
了解項目立項批復和可行性研究論證情況，評價項目建設的進度計劃；對追加貸款項目要說明初步設計、開工、概算調整等文件的批復單位、批復時間及批復內容；對已開工的項目要分析形象進度、投資完成及各項資金到位情況。
第二十二條 工藝技術條件評價
審查項目擬采用的技術是否已通過有權部門正式工業化生產的鑒定；項目設計單位的資格和能力；說明擬采用工藝技術和主要設備的先進性、合理性和適用性?？萍奸_發貸款項目應說明小試、中試及樣機鑒定情況；分析業主的技術力量。
第二十三條 項目建設和生產條件評價
調查分析項目建設及生產經營所需用地、原材料、燃料、動力來源的可靠性；分析交通運輸、生活保障設施及投資區域環境等協作配套條件與項目需要的適應性。對新建項目的廠址選擇、工程地質、水文地質等情況可直接引用有權部門對項目方案的定型意見。
第二十四條 經濟規模評價
了解和評價生產經營能力是否達到經濟規模要求。
第二十五條 環境保護評價
主要審查有無環境保護部門批準的環境保護方案。
第五章 市場評估
第二十六條 市場環境評估
調查分析借款人原有及擬上項目國內外同類產品的市場供給、需求、價格現狀及變化趨勢，分析國內銷售及出口的政策環境、貿易條件。
第二十七條 市場競爭能力分析
分析借款人近３年主要產品在國內國際市場銷量和價格的變化
情況，分析產品的經濟壽命期；調查分析市場競爭狀況、主要競爭對手情況及潛在市場競爭因素，分析借款人市場競爭能力及市場占有率。對商業企業應側重調查商界其他同類企業的經營情況，分析借款人的市場競爭能力。
第二十八條 市場前景評估
分析借款人在預測期內主要產品的目標市場定位、容量、營銷策略及風險狀況；評估主要產品在國內外市場的銷量、價格變化趨勢及波動幅度。
第六章 投資估算和籌資評價
第二十九條 項目總投資是指固定資產投資和流動資金之和。固定資產投資包括工程費用、其他費用、預備費用、固定資產投資方向調節稅和建設期利息。
第三十條 投資估算評估
審查工程內容和費用是否齊全，分析投資估算中有無漏項；審查取費標準和依據是否合理，分析有無任意擴大規模或壓低造價等情況。
第三十一條 籌資評價
審查擬建項目總投資的各項資金來源、出資方式及落實情況，項目資本金來源及比例是否符合規定。對新建企業要著重對資本金來源進行審查評價。
對以實物、工業產權、非專利技術、有償劃撥的土地使用權等方式投入資本金的，主要審查是否經過有資格的資產評估機構進行估
價，估價方法是否符合法律、法規的要求，所占比例是否符合有關規定等。
對以貨幣方式投入資本金的，要在對各投資方近３年的生產經營、資產負債及財務狀況變動情況進行分析的基礎上，評價各投資方的投資能力及各的投入量。
第三十二條 項目投資計劃評價
評價擬建項目分投資計劃的可行性，編制“項目總投資來源及支出預測表”（見評估表２）。
第七章 償債能力評估
第三十三條 借款人的綜合效益一般包括借款人原有效益、在建工程和擬建項目預計效益。
第三十四條 項目財務效益預測
按照國家現行財稅制度等有關規定，在分析測算項目的投資、生產期成本費用、銷售收入與銷售稅金及附加、項目利潤等數據基礎上，編制“項目財務現金流量表”（見評估表３），計算投資利潤率、財務內部收益率、投資回收期等指標，并進行不確定性分析。對需用匯項目還應進行外匯平衡分析。
第三十五條 在建工程效益評價
分析在建工程情況，評價在建工程對借款人發展的影響。如借款人不能提供在建工程有關資料，可按謹慎原則處理，只考慮在建工程
負債的償還，不考慮在建工程建成后的效益。
第三十六條 借款人綜合效益評價
根據借款人前三年資產負債和損益變化趨勢，綜合考慮借款人生產發展綱領、財務規劃及擬建項目和其他在建項目因素，預測借款人計劃貸款期內資產負債和經營效益變化情況，說明測算依據；編制“資產負債表”和“借款人損益及利潤分配預測表”（見評估表４、５）；計算分析銷售利潤率、資產負債率、流動比率、速動比率等主要經濟指標。
第三十七條 償債能力評估
在預測借款人綜合效益的基礎上，測算可還貸資金來源，在考慮借款人原有長期負債按合同約定償還的基礎上，編制“長期負債償還預測表”（見評估表６）。測算項目ⅩⅩ銀行長期貸款償還期或償債保證比。
第八章 貸款風險與效應評價
第三十八條 貸款風險分析
（一）定量分析。測算貸款風險度，填制“項目貸款風險度測算表”（見評估表７）。
（二）定性分析。綜合分析借款人在投資、市場、原材料供應、匯率、生產經營、管理體制、政策環境及貿易條件等方面面臨的風險，要分析這些風險因素出現的可能性以及對我行貸款的影響程度，提出相應避險措施。
第三十九條 貸款擔保評價
對借款人提出的貸款擔保方式意向進行初步的調查，評價其可行性。
第四十條 貸款效應評價
分析增量貸款對我行穩定和增加存款、擴大結算業務，拓展中間業務的影響，計算存貸比率等指標；分析增量貸款對盤活貸款存量、改善貸款結構、降低貸款資產風險的影響；分析評價增量貸款給我行帶來的社會效益。
第九章 評估報告的編寫
第四十一條 評估報告的編寫應實事求是，客觀公正；報告要求有情況、有數據、有分析、有結論、要突出重點、簡明扼要、條理清楚。
第四十二條 主評估人應根據項目的實際情況確定評估報告的重點內容。
第四十三條 評估報告應統一格式，首頁要注明主評估人、參加評估人員姓名、工作單位、職務、職稱、編寫章節，次頁應標明報告目錄，第三部分是正文。評估報告正文包括：
（一）概要部分：簡要介紹貸款項目背景，概括第三章至第八章的主要評估結論，對項目貸款進行總評價，提出貸與不貸，貸多貸少的明確意見，指出擬建項目及借款人存在的問題，提出改進意見和避險措施；
（二）借款人評價；
（三）項目建設條件評價；
（四）市場評估；
（五）投資估算與籌資評價；
（六）償債能力評估；
（七）貸款風險與效應評價；
（八）評估報表，依次是：“評估主要結論報告表”、“項目總投資來源及支出預測表”、“項目財務現金流量表”、“借款人資產負債表”、“借款人損益及利潤預測表”、“借款人長期負債償還預測表”、“項目貸款風險度測算表”。
第四十四條 評估報告附件由工作底稿表、專題調查報告及其他附件和附圖組成。評估報告附件單獨裝訂。其他附件和附圖包括：
（一）借款人近３年“資產負債表”、“損益表”和“財務狀況變動表”；
（二）法人營業執照、法人資格證書、公司章程及批復文件；
（三）項目籌資證明；
（四）項目對外融資的有關批準文件；
（五）項目立項批準文件；
（六）與項目建設和生產有關的其他批件，協議，合同及設備清單；
（七）環境保護方案的批復文件；
（八）借款企業借款申請意向書、擔保意向書及貸款償還文件；
（九）項目實施計劃條形圖；
（十）與貸款項目有關的其他材料。
第十章 附 則
第四十五條 貸款評估報告系銀行內部文件，任何部門和個人不得對外提供。
第四十六條 各分行可根據本辦法，制定實施細則，并報總行備案。
第四十七條 本辦法由總行負責解釋，修改亦同。
第四十八條 本辦法自一九九七年八月一日起執行。
附件：一 關于《中國ⅩⅩ銀行固定資產項目貸款評估辦法》的說明
一、關于投資估算。
１．項目資本金。根據《國務院關于固定資產投資項目試行資本金制度的通知》（國發〔１９９６〕３５號），計算資本金基數的總投資是指項目的固定資產貸款投資與鋪底流動資金之和。而我行現行信貸管理規定流動資金應打入總投資，且鋪底流動資金（一般按全額流動資金的３０％掌握）應由企業自籌?？紤]到文件規定“投資項目資本金的具體比例，由項目審批單位根據投資項目的經濟效益以及銀行貸款意愿和評估意見等情況，在審批可行性研究報告時核定”。因此為與我行現行規定一致，也為了全面考核項目的費用和效益，本辦法要求測算資本金時按我行現行規定掌握。
２．流動資金估算。一般采用擴大指標法估算，即參照同等規模的同類企業銷售收入或經營成本的流動資金占用水平確定。也可采用分類詳細估算法測算。
３．基本預備費和漲價預備費的估算?；绢A備費一般按固定資產投資中工程費用和其他費用之和的１０％測算。計算漲價預備費的物價指數一般按１０％掌握，對設備價格基本確定的項目比例可適當降低。
４．投資方向調節稅的估算。基本建設投資項目的計稅依據是全部固定資產投資額；技術改造項目的計稅依據為建筑工程投資額。
５．利息的計算。當年借款按年中支用考慮，計算半年利息。當年還款按年末償還考慮，計算全年利息。
二、關于項目財務效益分析。
１．測算直接材料成本、產品銷售價格均按不含稅價格處理。
２．項目現金流量表以全投資口徑編制。
３．財務基準折現率按１２％掌握。此項指標由總行定期發布。
三、關于項目建設條件評估。
對項目建設條件評估可根據項目具體情況進行適當簡化。有的部分可直接引用權威部門的論證結論。
四、關于貸款擔保意向的評估。
借款人貸款擔保一般是在銀行正式承諾貸款后，辦理貸款手續時落實的。因此，在貸款評估階段，只需對借款人提出的保證、抵押、質押進行初步了解和審查，評價其可行性。
五、關于評估報表。
１．《辦法》采用評估表和工作底稿表二類表格，評估表反映評估結果，需附在評估報告后，不得任意增減。工作底稿表反映計算過程，是評估測算的原始依據，《辦法》只提供了參考表式，貸款評估時可根據需要增減。
２．評估表的設計盡量考慮了新建企業、擴建企業；國有企業、合資企業和股份制企業；工業企業與非工業企業的不同情況，但特殊情況的存在在所難免，允許評估人員根據不同行業和不同類型企業的特點調整評估表的內容。
六、關于償債能力的測算。
１．長期借款償還順序。在測算長期負債償還時，先考慮已到期貸款的償還，然后按合同約定期限考慮未到期貸款的償還，在滿足上述條件后，測算新增貸款的償還。新增貸款可以按比例償還原則測算。
２．對借款人事先約定借款期限和以等額還款方式償還的，要分別測算還款期內各年的償債保證比和借款期總的償債保證比，以全面考察其償債能力。
七、關于評估報告的編寫。
１．評估報告是銀行貸款決策的重要依據。因此報告應由我行評估人員自行編寫。貸款評估不得向借款人收費。
２．對評估中遇到的疑難問題的分析可形成專題報告作為評估報告附件。
附件：二 固定資產項目貸款評估指標計算公式
一、借款人評價指標
（一）資產運用效率評價
實際生產量
１．生產能力利用率＝－－－－－－×１００％
設計生產能力
銷售收入
２．固定資產周轉率＝－－－－－－－－－－－－－－－－－
（年初固定資產＋年末固定資產）÷２
銷售收入
３．總資產周轉率＝－－－－－－－－－－－－－－－－－
（年初資產總額＋年末資產總額）÷２
產品銷售成本
４．存貨周轉率＝－－－－－－
平均存貨成本
平均存貨成本＝（期初存貨成本＋期末存貨成本）／２
賒銷凈額
５．應收賬款周轉率＝－－－－－－－－
平均應收賬款余額
賒銷凈額＝銷售收入－現銷收入
平均應收賬款余額＝（期初應收賬款＋期末應收賬款）／２
（二）盈利能力評價
利潤總額
１．銷售利潤率＝－－－－－－－×１００％
產品銷售凈收入
產品銷售凈收入：指扣除銷售折讓、銷售折扣和銷售退回之后的銷售凈額
凈利潤
２．資本收益率＝－－－－×１００％
實收資本
（三）償債能力評價
流動資產
１．流動比率＝－－－－×１００％
流動負債
流動資產－存貨
２．速動比率＝－－－－－－－×１００％
流動負債
負債總額
３．資產負債率＝－－－－×１００％
資產總額
長期負債總額
４．長期負債率＝－－－－－－×１００％
０％
００％
資產總額
（四）銀行效益評價
企業在工行月平均存款余額
１．存貸比率＝－－－－－－－－－－－－－－×１００％
工行對企業全部貸款月平均余額
本期工行結算戶回籠貨款額 ２．銷售款歸行率＝－－－－－－－－－－－－－×１０
企業本期實際收回銷售貨款額
本期企業工行全部貸款月平均余額 ３．工行貸款占比＝－－－－－－－－－－－－－－－×１
本期企業全部貸款月平均余額
企業在工行存款月平均余額
４．工行存款占比＝－－－－－－－－－－－－×１００％
企業全部存款月平均余額
二、項目及綜合償債能力評價
當年償債資金來源
１．償債保證比＝－－－－－－－－－－×１００％
當年應償還全部負債
借款期總的 借款期內償債資金全部來源
２．
＝－－－－－－－－－－－－×１００％
償債保證比
借款期內應償還全部負債
生產經營期年平均利潤總額
３．投資利潤率＝－－－－－－－－－－－－×１００％
項目總投資
４．財務內部收益率（ＦＩＲＲ），是指項目在計算期內的各年差額凈現金流
量現值累計等于零的折現率。其計算式如下：
ｎ
－ｔ
∑（ＣＩ－ＣＯ）t×（１＋ＦＩＲＲ）
＝０
t=1
ＦＩＲＲ至財務內部收益率
ＣＩ至現金流入量
ＣＯ至現金流出量
（ＣＩ－ＣＯ）t至第ｔ年的凈現金流量
ｎ至計算期
ｐ
５．投資回收期＝∑（ＣＩ－ＣＯ）t＝０
t=1
Ｐ為投資回收期，即財務現金流量表中累計凈現金流量為零時年限。其計算公
式為：
投資回收期Ｐ＝累計凈現金流量開始出現正值年份數－１
上年累計凈現金流量絕對值
＋－－－－－－－－－－－－
當年凈現金流量
ＣＩ至現金流入量
ＣＯ至現金流出量
（ＣＩ－ＣＯ）t至第ｔ年的凈現金流量。
６．盈虧平衡點根據正常生產年份的產品產量或銷售量、可變成本、固定成本、產品價格和銷售稅金等的年平均數據進行計算。
ＣＦ
盈虧平衡點＝－－－－－×１００％
Ｓ－Ｖ－Ｔ
ＣＦ至年平均固定總成本
Ｓ至年平均銷售收入
Ｖ至年平均可變總成本
Ｔ至年平均銷售稅金及附加
７．漲價預備費（ＰＣ），其計算公式如下：
ｍ
ｔ
ＰＣ＝∑Ｉt〔（１＋ｆ）－１〕
t=1
Ｉt至第ｔ年的投資分配額
ｆ至價格上漲指數
ｍ至建設期
評估表１一１
評估主要結論報告表
單位：萬元、萬美元
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
｜
｜
｜
改造前三年
｜
｜
改造前三年
｜
｜
｜
項目
｜－－－－－－－－－－－｜
項目
｜－－－－－－－－－－－｜
｜
｜
｜
年｜
年｜ 年｜
｜
年｜
年｜
年｜
｜
｜－－－－－－｜－－－｜－－－｜－－－｜－－－－－－｜－－－｜－－－｜－－－｜
｜借款人｜流動資產
｜
｜
｜
｜流動負債
｜
｜
｜
｜
｜
｜－－－－－－｜－－－｜－－－｜－－－｜－－－－－－｜－－－｜－－－｜－－－｜
｜
｜ 存貨
｜
｜
｜
｜ 短期借款 ｜
｜
｜
｜
｜
｜－－－－－－｜－－－｜－－－｜－－－｜－－－－－－｜－－－｜－－－｜－－－｜
｜
｜ 應收賬款 ｜
｜
｜
｜ 應付賬款 ｜
｜
｜
｜
｜
｜－－－－－－｜－－－｜－－－｜－－－｜－－－－－－｜－－－｜－－－｜－－－｜
｜
｜ 待處理資產｜
｜
｜
｜ 長期負債 ｜
｜
｜
｜
｜
｜－－－－－－｜－－－｜－－－｜－－－｜－－－－－－｜－－－｜－－－｜－－－｜
｜前三年｜固定資產合計｜
｜
｜
｜ 長期借款 ｜
｜
｜
｜
｜
｜－－－－－－｜－－－｜－－－｜－－－｜－－－－－－｜－－－｜－－－｜－－－｜
｜
｜固定資產原值｜
｜
｜
｜負債總額
｜
｜
｜
｜
｜
｜－－－－－－｜－－－｜－－－｜－－－｜－－－－－－｜－－－｜－－－｜－－－｜
｜
｜固定資產凈值｜
｜
｜
｜所有者權益 ｜
｜
｜
｜
｜
｜－－－－－－｜－－－｜－－－｜－－－｜－－－－－－｜－－－｜－－－｜－－－｜
｜
｜ 在建工程 ｜
｜
｜
｜ 實收資本 ｜
｜
｜
｜
｜基 本｜－－－－－－｜－－－｜－－－｜－－－｜－－－－－－｜－－－｜－－－｜－－－｜
｜
｜ 長期投資 ｜
｜
｜
｜負債及所有 ｜
｜
｜
｜
｜
｜－－－－－－｜－－－｜－－－｜－－－｜
｜
｜
｜
｜
｜
｜資產總額
｜
｜
｜
｜者權益合計 ｜
｜
｜
｜
｜
｜－－－－－－｜－－－｜－－－｜－－－｜－－－－－－｜－－－｜－－－｜－－－｜
｜
｜資產負債率 ｜
｜
｜
｜銷售收入
｜
｜
｜
｜
｜
｜－－－－－－｜－－－｜－－－｜－－－｜－－－－－－｜－－－｜－－－｜－－－｜
｜情 況｜流動比率
｜
｜
｜
｜利潤總額
｜
｜
｜
｜
｜
｜－－－－－－｜－－－｜－－－｜－－－｜－－－－－－｜－－－｜－－－｜－－－｜
｜
｜速動比率
｜
｜
｜
｜創匯
｜
｜
｜
｜
｜
｜－－－－－－｜－－－｜－－－｜－－－｜－－－－－－｜－－－｜－－－｜－－－｜
｜
｜長期負債比率｜
｜
｜
｜稅金
｜
｜
｜
｜
｜
｜－－－－－－｜－－－｜－－－｜－－－｜－－－－－－｜－－－｜－－－｜－－－｜
｜
｜資本收益率 ｜
｜
｜
｜銷售利潤率 ｜
｜
｜
｜
｜－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜
｜
｜
｜其中：
｜
｜其中：
｜
｜
｜借款人｜ 項 目｜上年末｜－－－－－－－－｜工行借款｜－－－－－－－－｜拖欠工行 ｜
｜
｜
｜
｜逾期｜呆滯｜呆賬｜
｜逾期｜呆滯｜呆賬｜
｜
｜貸 款｜
｜余 額｜借款｜貸款｜貸款｜
｜借款｜貸款｜貸款｜利
息 ｜
｜
｜－－－－｜－－－｜－－｜－－｜－－｜－－－－｜－－｜－－｜－－｜－－－－－｜ ｜
情
況
｜
短
期
借款｜
｜
｜
｜
｜
｜
｜
｜
｜
｜
｜
｜－－－－｜－－－｜－－｜－－｜－－｜－－－－｜－－｜－－｜－－｜－－－－－｜ ｜
｜
長
期
借款｜
｜
｜
｜
｜
｜
｜
｜
｜
｜
｜－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜
｜項目總投資
｜
｜其中：固定資產投資｜
｜流動資金
｜
｜
｜
｜－－－－－－－－｜－－｜－－－－－－－－－｜－－｜－－－－－－－－－｜－－｜
｜擬 建｜申請我行貸款
｜
｜其中：人民幣
｜
｜外匯
｜
｜
｜
｜－－－－－－－－｜－－｜－－－－－－－－－｜－－｜－－－－－－－－－｜－－｜
｜項 目｜借款人自籌
｜
｜其中：固定資產投資｜
｜流動資金
｜
｜
｜
｜－－－－－－－－｜－－｜－－－－－－－－－｜－－｜－－－－－－－－－｜－－｜
｜主 要｜新增銷售收入
｜
｜新增利潤總額
｜
｜銷售利潤率
｜
｜
｜
｜－－－－－－－－｜－－｜－－－－－－－－－｜－－｜－－－－－－－－－｜－－｜
｜指 標｜財務內部收益率 ｜
｜投資利潤率
｜
｜投資回收期（動態）｜
｜
｜
｜－－－－－－－－｜－－｜－－－－－－－－－｜－－｜－－－－－－－－－｜－－｜
｜
｜借款期限
｜
｜償債保證比
｜
｜貸款風險度
｜
｜
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
評估表１一２
評估主要結論報告表
單位：萬元、萬美元
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ ｜
｜
出
資人｜
｜
｜
｜
｜
｜
｜
項
目
｜
｜
｜
｜
｜
｜
｜－－－－－－－－－｜－－－－－－｜－－－－－－｜－－－－－－｜－－－－－－｜ ｜
｜
出
資額
｜
｜
｜
｜
｜
｜
｜－－－－－－－－－｜－－－－－－｜－－－－－－｜－－－－－－｜－－－－－－｜ ｜
｜
出
資
比例
｜
｜
｜
｜
｜
｜出資人｜－－－－－－－－－｜－－－－－－｜－－－－－－｜－－－－－－｜－－－－－－｜ ｜
｜
出
資
方式
｜
｜
｜
｜
｜
｜
｜－－－－－－－－－｜－－－－－－｜－－－－－－｜－－－－－－｜－－－－－－｜ ｜
｜
資
產
總
額
｜
｜
｜
｜
｜
｜基 本｜－－－－－－－－－｜－－－－－－｜－－－－－－｜－－－－－－｜－－－－－－｜ ｜
｜
固
定
資
產
凈值
｜
｜
｜
｜
｜
｜
｜－－－－－－－－－｜－－－－－－｜－－－－－－｜－－－－－－｜－－－－－－｜ ｜
｜
負
債
總額
｜
｜
｜
｜
｜
｜情 況｜－－－－－－－－－｜－－－－－－｜－－－－－－｜－－－－－－｜－－－－－－｜ ｜
｜
長
期
負
債
合計
｜
｜
｜
｜
｜
｜
｜－－－－－－－－－｜－－－－－－｜－－－－－－｜－－－－－－｜－－－－－－｜ ｜
｜
所
有
者
權
益
合計
｜
｜
｜
｜
｜
｜
｜－－－－－－－－－｜－－－－－－｜－－－－－－｜－－－－－－｜－－－－－－｜ ｜
｜
資
產
負
債
率（％）｜
｜
｜
｜
｜
｜
｜－－－－－－－－－｜－－－－－－｜－－－－－－｜－－－－－－｜－－－－－－｜ ｜
｜
流
動
比
率（％）
｜
｜
｜
｜
｜
｜
｜－－－－－－－－－｜－－－－－－｜－－－－－－｜－－－－－－｜－－－－－－｜ ｜
｜
銷
售
收入
｜
｜
｜
｜
｜
｜
｜－－－－－－－－－｜－－－－－－｜－－－－－－｜－－－－－－｜－－－－－－｜ ｜
｜
利
潤
總額
｜
｜
｜
｜
｜
｜－－－｜－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－｜
｜
｜項目總投資
｜
｜其中：固定資產投資 ｜流動資金
｜
｜
｜
｜－－－－－－－－－｜－－｜－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－－｜－－｜
｜擬 建｜申請我行貸款金額 ｜
｜其中：人民幣
｜外匯
｜
｜
｜
｜－－－－－－－－－｜－－｜－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－－｜－－｜
｜項 目｜借款人自籌
｜
｜其中：固定資產投資 ｜流動資金
｜
｜
｜
｜－－－－－－－－－｜－－｜－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－－｜－－｜
｜主 要｜新增銷售收入
｜
｜新增利潤總額
｜銷售利潤率
｜
｜
｜
｜－－－－－－－－－｜－－｜－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－－｜－－｜
｜指 標｜財務內部收益率
｜
｜投資利潤率
｜投資回收期（動態）｜
｜
｜
｜－－－－－－－－－｜－－｜－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－－｜－－｜
｜
｜借款期限
｜
｜償債保證比
｜貸款風險度
｜
｜
｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
注
｜
｜
備
：
｜
｜
｜
｜
｜
｜
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
注：１．本表適用于借款人為項目法人的。
２．出資人資產負債和盈利狀況取評估前一年（即
年）財務報表的數據。
評估表２
項目總投資來源及支出預測表
金額單位：萬元、萬美元
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
｜
｜
項目投資年份
｜
年｜
?年｜
總
計
｜
｜ 序 ｜－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－｜
｜
｜
｜
外幣 ｜ ｜ ｜
外幣 ｜ ｜ ｜
外幣 ｜ ｜ ｜
｜
｜
項
目
｜－－－－－｜人｜合｜－－－－－｜人｜合｜－－－－－｜人｜合｜
｜ 號 ｜
｜美｜ 折 ｜民｜ ｜美｜ 折 ｜民｜ ｜美｜ 折 ｜民｜ ｜
｜
｜
｜ ｜
｜幣｜計｜ ｜
｜幣｜計｜ ｜
｜幣｜計｜
｜
｜
｜元｜人民幣｜ ｜ ｜元｜人民幣｜ ｜ ｜元｜人民幣｜ ｜ ｜
｜－－－｜－－－－－－－－－－－－－｜－｜－－－｜－｜－｜－｜－－－｜－｜－｜－｜－－－｜－｜－｜ ｜ １
｜
一、項目總投資來源合計
｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜ ｜
｜－－－｜－－－－－－－－－－－－－｜－｜－－－｜－｜－｜－｜－－－｜－｜－｜－｜－－－｜－｜－｜ ｜ ２
｜１．固定資產投資來
源
｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜
３
｜
Ⅹ
Ⅹ
銀
行
貸款
｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜
４
｜
他
行
貸款
｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜
５
｜
其他
負債
｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜
６
｜
企
業
自籌
｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜ ｜
｜
７ ｜
｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜ ｜
｜－－－｜－－－－－－－－－－－－－｜－｜－－－｜－｜－｜－｜－－－｜－｜－｜－｜－－－｜－｜－｜ ｜ ８
｜２．流動資金投資來源
｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜ ｜
｜ ９ ｜
ⅩⅩ銀行貸款
｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜１
０
｜
他
行
貸款
｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜１
１
｜
其他
負債
｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜１
２
｜
企
業
自籌
｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜ ｜
｜
１３ ｜
｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜ ｜
｜－－－｜－－－－－－－－－－－－－｜－｜－－－｜－｜－｜－｜－－－｜－｜－｜－｜－－－｜－｜－｜ ｜１４
｜
二、項目總投資支出合計
｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜ ｜
｜－－－｜－－－－－－－－－－－－－｜－｜－－－｜－｜－｜－｜－－－｜－｜－｜－｜－－－｜－｜－｜
｜１５ ｜１．固定資產投資支出小計 ｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜１
６
｜
工
程
費用
｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜
費
｜ ｜
費
｜ ｜
費
｜ ｜
費
｜ ｜
用
｜ ｜ ｜１｜ ｜｜ ｜１｜ ｜｜ ｜１｜ ｜｜ ｜２｜ ｜｜ ｜
｜ ｜２｜ ｜７
８
９
０
２ ｜ ｜ ｜
｜
｜ ｜
｜ ｜
｜ ｜
｜
其中：建筑工｜ ｜
｜ ｜ ｜
設備安｜ ｜
｜ ｜ ｜
進口設｜ ｜
｜ ｜ ｜
國內設｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜
其他
｜ ｜ ｜
｜ ｜
其中：海運及保程
｜ 裝
｜ 備
｜ 備
｜ 費
｜險
｜
｜
｜
｜
１ ｜｜
２｜
費 ｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜２３
｜
進口設備關稅 ｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜ ｜
費
｜
費
｜ ｜
權
｜ ｜
７ ｜
８ ｜
用
｜２
４ ｜ ｜
｜ ｜ ｜２５
｜ ｜
｜ ｜２６
｜ ｜
｜
｜ ｜ ｜
｜ ｜ ｜｜２
｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜ ｜｜
｜ ｜ ｜
｜
｜ ｜ ｜
｜
｜ ｜ ｜
｜
｜ ｜
｜
｜
｜
｜
｜ ｜
開
｜ ｜ ｜ 技術轉 ｜ ｜ 土地使 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ 預
備
｜ ｜ 辦
｜ 讓
｜ 用
｜ ２
｜２
｜費
｜
｜
｜ ｜
｜ ｜
｜
｜
９
｜
｜
｜ ｜ ｜ ｜３０
｜
其中：基本預備費
｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜３１
｜
漲價預備費
｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜３２
｜
固定資產投資方向調節稅｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜３
３
｜
建
設
期
利息
｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜ ｜
｜
３４ ｜
｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜ ｜
｜－－－｜－－－－－－－－－－－－－｜－｜－－－｜－｜－｜－｜－－－｜－｜－｜－｜－－－｜－｜－｜ ｜３５
｜２．流動資金支出小計
｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜ ｜
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
注：匯率：美元：人民幣按１∶
計 固定資產投資自籌率＝
％ 流動
資金自籌率＝
％
說明：其他負債指銀行貸款以外的長短期債券、融資性租賃、需償還的政府有
關部門投入的資金。
評估表３
項目財務現金流量表
單位：萬元
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
｜序號｜
年份
｜
年｜
?年｜ 合計 ｜
｜－－｜－－－－－－－－－－－｜－－－－｜－－－－｜－－－－｜ ｜
１
｜
現
金
流入
｜
｜
｜
｜
｜－－｜－－－－－－－－－－－｜－－－－｜－－－－｜－－－－｜ ｜
２
｜
產
品
銷
售
（營
業）
收
入 ｜
｜
｜
｜ ｜
３
｜
回
收
固
定
資
產
余值
｜
｜
｜
｜ ｜
４
｜
回
收
流
動
資金
｜
｜
｜
｜
｜
５｜
｜
｜
｜
｜
｜－－｜－－－－－－－－－－－｜－－－－｜－－－－｜－－－－｜ ｜
６
｜
現
金
流出
｜
｜
｜
｜
｜－－｜－－－－－－－－－－－｜－－－－｜－－－－｜－－－－｜ ｜
７
｜
固
定
資
產
投資
｜
｜
｜
｜ ｜
８
｜
流
動
資金
｜
｜
｜
｜ ｜
９
｜
經
營
成本
｜
｜
｜
｜ ｜１０｜銷售（營業）稅金及其他｜
｜
｜
｜
｜
１
１
｜
所
得
稅
｜
｜
｜
｜
｜
１２｜
｜
｜
｜
｜
｜
１３｜
｜
｜
｜
｜
｜－－｜－－－－－－－－－－－｜－－－－｜－－－－｜－－－－｜ ｜
１
４
｜
凈
現
金
流量
｜
｜
｜
｜ ｜１
５
｜
累
計
凈
現
金
流量
｜
｜
｜
｜
｜
１
６
｜
凈
現值
｜
｜
｜
｜ ｜
１
７
｜
累
計
凈
現值
｜
｜
｜
｜
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
１．財務凈現值（ＦＮＰＶ）＝
萬元
２．財務內部收益率（ＦＩＲＲ）＝
％
３．財務投資回收期（動態）＝
年
說明：
１．經營成本＝總成本費用－折舊費－攤銷費－利息支出
２．固定資產投資＝固定資產投資支出－建設期利息支出
３．中外合資企業應在１２項加“職工獎勵及福利”。
評估表４
資產負債表
單位：萬元
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
｜序 ｜
｜預測年份
｜
｜
｜
項
目
｜－－－－－－－－－－－－－－｜
｜號 ｜
｜
年｜
?年｜
年｜
｜－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－｜－－－－｜－－－－｜ ｜
１
｜
流
動
資
產
合計
｜
｜
｜
｜
｜－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－｜－－－－｜－－－－｜ ｜
２
｜
貨
幣
資金
｜
｜
｜
｜
｜ ３｜ 應收及預付賬款
｜
｜
｜
｜
｜
４
｜
存貨
｜
｜
｜
｜ ｜
５
｜
其他
流
動
資產
｜
｜
｜
｜
｜－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－｜－－－－｜－－－－｜ ｜
６
｜
長
期
投資
｜
｜
｜
｜
｜－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－｜－－－－｜－－－－｜ ｜
７
｜
固
定
資
產
合計
｜
｜
｜
｜
｜－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－｜－－－－｜－－－－｜ ｜
８
｜
固
定
資
產
原值
｜
｜
｜
｜ ｜
９
｜
減
：
累
計
折舊
｜
｜
｜
｜
｜１０｜固定資產凈值
｜
｜
｜
｜ ｜
１
１
｜
在建
工程
｜
｜
｜
｜ ｜
１
２
｜
其他
固
定
資產
｜
｜
｜
｜
｜－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－｜－－－－｜－－－－｜ ｜１
３
｜
無
形
及
遞
延
資
產
合計
｜
｜
｜
｜
｜－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－｜－－－－｜－－－－｜ ｜１
４
｜
其他
長
期
資
產
合計
｜
｜
｜
｜
｜－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－｜－－－－｜－－－－｜
｜１５｜資產總計（１＋６＋７＋１３＋１４）｜
｜
｜
｜
｜－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－｜－－－－｜－－－－｜ ｜
１
６
｜
流
動
負
債
合計
｜
｜
｜
｜
｜－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－｜－－－－｜－－－－｜ ｜
１
７
｜
短
期
借款
｜
｜
｜
｜ ｜１
８
｜
應
付
及
預
收
賬款
｜
｜
｜
｜ ｜１
９
｜
其他
流
動
負債
｜
｜
｜
｜
｜－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－｜－－－－｜－－－－｜ ｜
２
０
｜
長
期
負
債
合計
｜
｜
｜
｜
｜－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－｜－－－－｜－－－－｜ ｜
２
１
｜
長
期
借款
｜
｜
｜
｜ ｜２
２
｜
其他
長
期
負債
｜
｜
｜
｜
｜－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－｜－－－－｜－－－－｜ ｜２
３
｜
負
債
合計
（１
６
＋
２
０）
｜
｜
｜
｜
｜－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－｜－－－－｜－－－－｜ ｜２
４
｜
所
有
者
權
益
合計
｜
｜
｜
｜
｜－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－｜－－－－｜－－－－｜ ｜
２
５
｜
實
收
資本
｜
｜
｜
｜ ｜
２
６
｜
資
本
公積
｜
｜
｜
｜ ｜
２
７
｜
盈
余
公積
｜
｜
｜
｜ ｜２
８
｜
其中
：
公
益金
｜
｜
｜
｜ ｜
２
９
｜
未
分
配
利潤
｜
｜
｜
｜
｜－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－｜－－－－｜－－－－｜
｜３０｜負債和所有者權益總計（２３＋２４）｜
｜
｜
｜
｜－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－｜
－－－－｜－－－－｜ ｜３
１
｜
資
產
負
債
率
２
３
／
１５
｜
｜
｜
｜
｜－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－｜－－－－｜－－－－｜ ｜３
２
｜
流
動
比
率
（１
／
１６）
｜
｜
｜
｜
｜－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－｜－－－－｜－－－－｜ ｜３３｜速動比率（１－４）／１６
｜
｜
｜
｜
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
說明：
一、有關欄目具體內容如下：
１．貨幣資金包括：貨幣資金、短期投資。
２．應收及預付賬款包括：應收票據、應收賬款凈額、其他應收款、預付賬款、待攤費用、應收補貼款等。
３．其他流動資產包括：待處理流動資產凈損失、一年內到期的長期債券投資、其他流動資產、遞延稅款借項。
４．其他固定資產包括：待處理固定資產凈損失、固定資產清理。
５．應付及預收賬款包括：應付票據、應付賬款、預收賬款、其他應付款、應付工資、應付福利費。
６．其他流動負債包括：未交稅金、未付利潤、其他未交款一年內到期的長期負債、其他流動負債、遞延稅款貸項。
７．其他長期負債包括：應付債券、長期應付款、其他長期負債。
二、對于商品流通企業、運輸（交通）企業、郵電通信企業、股份制企業、中外合資企業等的表式，應根據財政部規定的相關會計報表格式，作相應調整。具體調整內容如下：
（一）商品流通企業
１．應收及預付賬款應在工業企業包含的內容基礎上增加應收出口退稅。
２．其他流動資產應在工業企業包含的內容基礎上增加待轉其他業務支出。
（二）運輸（交通）企業
１．應收及預付賬款所含內容不包含工業企業的應收補貼款。
（三）郵電通信企業
１．應收及預付賬款應在工業企業包含的內容基礎上增加備用金，不包括工業企業的預付賬款和應收補貼款。
２．其他流動負債應在工業企業包含的內容基礎上增加未交上級收支差額。
３．所有者權益郵電通信企業增加“上級撥入資金”一項，可包含在資本公積中。
（四）股份制企業
１．在工業企業中的應交稅利所包含的未付利潤應為未付股利。
２．資產負債表２４～３０欄按以下格式修改：
２４欄：股東權益
２５欄：股本
２６欄：資本公積
２７欄：其中：公益金
２８欄：盈余公積
２９欄：未分配利潤
３０欄：負債及股東權益合計
（五）其他類型和性質的企業表式參照財政部有關會計表式。
（六）本表預測年份應不短于長期負債償還年份。
評估表５
借款人損益及利潤分配預測表
金額單位：萬元
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
｜序 ｜
｜預測年份
｜
｜
｜
項
目
｜－－－－－－－－－－－－－－｜
｜號 ｜
｜
年｜
?年｜
年｜
｜－－｜－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－｜－－－－｜－－－－｜ ｜
１
｜
產
品
銷
售
收入
｜
｜
｜
｜ ｜
２
｜
減
：
產
品
銷
售
成本
｜
｜
｜
｜ ｜
３
｜
產
品
銷
售
費用
｜
｜
｜
｜ ｜ ４｜
產品銷售稅金及附加
｜
｜
｜
｜ ｜
５
｜
產
品
銷
售
利潤
｜
｜
｜
｜ ｜
６
｜
加
：
其他
業
務
利潤
｜
｜
｜
｜ ｜
７
｜
減
：
管
理
費用
｜
｜
｜
｜ ｜
８
｜
財
務
費用
｜
｜
｜
｜
｜ ９｜
其中：長期借款利息
｜
｜
｜
｜ ｜１０｜
短期借款利息
｜
｜
｜
｜
｜
１１｜
｜
｜
｜
｜ ｜
１
２
｜
營
業
利潤
｜
｜
｜
｜ ｜１
３
｜
加
：
投
資
收益
｜
｜
｜
｜ ｜１
４
｜
營
業
外
凈
收入
｜
｜
｜
｜
｜
１５｜
｜
｜
｜
｜
｜－－｜－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－｜－－－－｜－－－－｜ ｜
１
６
｜
利
潤
總額
｜
｜
｜
｜ ｜
１
７
｜
減
：
所
得稅
｜
｜
｜
｜
｜－－｜－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－｜－－－－｜－－－－｜
｜
１
８
｜
凈
利潤
｜
｜
｜
｜
｜－－｜－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－｜－－－－｜－－－－｜ ｜１
９
｜
加
：
年
初
未
分
配
利潤
｜
｜
｜
｜ ｜２
０
｜
上
年
利
潤
調整
｜
｜
｜
｜ ｜
２
１
｜
可
供
分
配
利潤
｜
｜
｜
｜ ｜２
２
｜
加
：
盈
余
公
積
補虧
｜
｜
｜
｜ ｜２
３
｜
減
：
提
取
盈
余
公積
｜
｜
｜
｜ ｜２
４
｜
其中
：
公
益金
｜
｜
｜
｜ ｜２
５
｜
應
付
利潤
｜
｜
｜
｜ ｜２
６
｜
年
末
未
分
配
利潤
｜
｜
｜
｜
第五篇：項目貸款可行性評估報告
×××項目貸款可行性評估報告
第一部分概要
一、評估說明
本評估報告是根據中國農業銀行廣東省分行營業部(以下簡稱：委托方)的委托，對××××項目申請開發貸款的可行性進行評估。評估基準日為2003年9月17日，本評估報告只為委托方審核貸款申請提供參考，不作其他用途。
二、評估目的為委托方審核貸款申請提供參考
三、評估依據
本報告依據國家現行法律、法規、政策以及委托方、借款企業(××××)提供的相關資料進行評估，委托方和借款企業應對其提供資料的合法性、真實性、有效性和完整性負責。主要評估依據有：
1、全國人大、國務院及有關部委、廣東省和廣州市有關部門頒發的法律、法規和政策；
2、委托方和借款企業提供的有關資料；
3、廣州市房地產市場價格信息；
4、我司掌握的有關資料及評估人員現場實地勘察所獲取資料；
5、其他資料。
四、項目概況
1、地理位置及環境
××××項目位于機場路和黃石路交匯處東南角，西為機場路，北鄰黃石路，東面和南面均有新規劃路聯絡，南面的白云國際機場即將搬遷到花都區新國際機場，周邊有多個大型商住小區已建成入住或正在建設當中，機場路和黃石路有多條公交線路通過，且鄰近地鐵二號線站(××)，交通十分便利。鄰近有祥景花園、白云駿景花園、黃石街辦、白云金貴客運站、北區供電局等，公建及城市基礎配套設施完善。
目前，白云國際機場即將搬遷，其原有用地計劃用于興建超大型綜合居住區——白云新城。該項目處于未來白云新城北側，占地總面積約11.5萬平方米，總建筑面積近22.6萬平方米，預計總投資約8.3億元，整個項目建成后，將成為廣州市內大型生態居住社區之一。
2、項目背景
××××項目由廣州××××發展有限公司(×××××)向廣州市白云區新景街蕭崗經濟聯合社征地，進行商品房開發建設，該花園共分東區、西區和南區三部分，除東區由××公司開發建設外，西、南兩區由××公司進行開發建設。西區占地近3萬平方米、建筑面積66萬平方米的樓宇已建成并全部售出入??；南區占地面積85802平方米、規劃建筑面積172408平方米，目前正在開發建設當中，其中第一期8幢12層預計可于2004年4月竣工交付使用、第二期15幢小高層和高層預計于2005年3月全部竣工交付使用。
3、項目規劃情況
根據廣州市規劃局《關于××××項目修建性詳細規劃的批復》，項目總體的控制性技術指標為：
1)建筑容積率2.545；
2)建筑密度：26.5％；
3)總建筑面積172408平方米(其中地上建筑面積153951平方米，地下室建筑面積18457平方米，小學建筑面積12000平方米及其他配套建筑面積1765平方米)；
4)綠地率37.5％；
根據總體規劃方案，×××××項目共建設23幢小高層和高層住宅樓和商住樓，地上層數分別為12至19層，住宅建筑面積合共132003.2平方米、商業建筑面積合計8183平方米；地下室1層、建筑面積合計18457平方米；另有配套小學和商業、居委會、公廁和煤氣調壓站。
4、項目工程進度安排
據×公司稱，×××××項目從2003年5月開始動工建設，施工單位為廣東××建筑有限公司，到2003年9月17日，第一期8幢樓宇已分別建至地上第7層和第10層，并已領取預售許可證。按××公司的建設計劃，第一期8幢樓字預計于2004年3月完工交付使用，第二期15幢預計在2003年11月開始拆遷和工程建設，預計2005年3月以前可先后竣工交付使用。
第二部分
項目合法性與建設條件評價
一、項目合法性評價
目前，××××項目已辦理《建設用地規劃許可證》，第一期樓字已辦理《建設工程報建審核書》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《廣州市國有土地使用權出讓合同》、《建設用地批準書》、《國有土地使用證》、《商品房預售許可證》等手續，也就是說，除未進行拆遷的第二期樓字外，該南區項目的規劃、報建、施工、用地等各項手續均全部辦理齊全(具體詳見附件資料)，據××公司稱，其第二期樓宇的各項手續正在申報辦理過程中。
二、項目建設條件評價
1、項目技術經濟指標
據×司提供的《關于××××項目南區修建性詳細規劃的批復》，×××××項目的總建筑面積172408平方米，包括地上建筑面積153951平方米、地下室建筑面積18457平方米，各功能部分及其面積具體詳見表1：
單位：平方米、個
序 號 項
目 指
標 備
注 1 用地面積 85802 總建筑面積 172408
2.1 地下室建筑面積 18457 地下室1層，為設備用房和配套停車場 2.2 地上建筑面積 153951
2.21 其中：商業 8183
2.22 住宅 132003 地上12、15、16、17、18、19層 2.23
小學 12000 包括教學樓和學生宿舍 2.24
其它配套 1765 含會所、公廁、居委會等 3 容積率 2.545 建筑密度 27％
綠地率 37.5％車位個數 466 含不可售的社會停車位106個
第三部分
市場研究與分析
一、項目投資環境分析（略）
二、房地產市場分析
2003年上半年，廣東省房地產開發投資增速回落，全社會固定資產投資1834.19億元，增長27.9％，房地產開發投資506.88億元，增長7.6％，增幅比去年同期下降25.2％，其中商品房投資額379.52億元，占房地產開發投資的74.9％，同比增長6.6％。2003年上半年廣東房地產開發投資未受非典影響，商品房銷售保持穩定增長，價格波動小，空置面積增長速度有明顯放緩跡象。上半年商品房銷售額335.20億元、銷售面積1003.99萬平方米，分別增長27.3％和27％，全省商品房平均銷售價格3339元／平方米，比去年同期略高7元／平方米，商品房空置面積的增長速度由1月至2月的36.3％下降到上半年的15.5％。2003年1-8月，廣州市十區批準預售的商品房面積為537.90萬平方米，比去年同期增長9.16％，其中，原八區批準預售的商品房面積為330.65萬平方米，與去年同期相比增長18.81％。廣州市十區商品房交易面積為609.71萬平方米，交易金額為271.98億元，與去年同期相比，分別增長8.84％和6.79％，其中，原八區商品房交易面積為393.87萬平方米，交易金額為208.24億元，與去年同期相比，分別增長13.56％和11.43％。據統計，今年上半年廣州市商品住宅均價為4279元，同比下降5.1％。反映房地產市場競爭的激烈導致開發商利潤的降低，開發商只有不斷讓利于消費者，不斷提升產品檔次，才能立于不敗之地，由此亦說明廣州的房地產市場不斷趨于成熟和規范。
三、周邊樓盤調查分析
在××××項目周邊一帶有多個在建或已建成交付使用的商住小區，經實地調查，他們目前的大致狀況如下：
1、祥景花園：在黃石路北邊，于九十年代中后期開始投資建設，共有38幢多層和13幢高層住宅或商住樓，現已全部交付使用，小區內配套有小學、省一級幼兒園和市場等，其中第一期已售完，第二期亦已售出近半，第三期將于今年10月發售，住宅售價幅度大約在3700一4000元／平方米之間，均價約為3900元／平方米，二手住宅成交價約為3100一3500元／平方米。首層商業鋪位的租價約為35—60元／平方米，且大部分商業面積已出租，地下室車位只租不售，月租金為400—450元／個，現已接近租滿。
2、白云駿景花園：屬同一檔次的商住小區，占地面積約40000平方米，由16幢小高層組成，配套有幼兒園和近10000平方米地中海式園林，東、南、北邊均為規劃路，目前交通相對不便，預計第一期于2004年3月建成交付使用，其住宅售價幅度約為3800-5000元／平方米之間，均價約為4480元／平方米。地下室車位約250個，目前的銷售策略為只租不售。
3、元邦航空家園：機場路和黃石路交角西北側，屬中型商住商務小區，現已建成多幢商住樓并入住，另沿黃石路面有一幢商務樓即將交付使用。住宅售價幅度約在4100-4800元／平方米之間，均價約為4400元／平方米。部分首層臨街商鋪已售出，目前大部分商鋪正招租未經營，招租價約為80元／平方米，地下室車位售價60000-90000元／個。
4、富力陽光美居：機場路和黃石路交界西南側、在元邦航空家園南面，屬大型商住小區，第一期已售完，現推售第二期兩幢高層住宅樓，另第三期計劃于10月發售，住宅均價約為4400元／平方米，配套的商業面積較少，個別首層臨街商鋪售價約為8000—10000元／平方米、招租價約為100元／平方米，地下室車位數量較多，但出租率很低，如由業主購買，售價可低至30000元／個。
5、匯僑新城：在黃石路以南，屬大型商住綜合小區，已建有多幢小高層和高層住宅樓和商住樓，大部分住戶已入住，現二手住宅售價約為3100一3600元／平方米、個別成交價為2600元／平方米，地下室車位售價為80000元／個
經市場調查，××××項目與周邊多個樓盤的功能設計、配套設施和目標客戶等均較相近，由于目前該區域的人口持續增加，居住環境不斷改善，總的來說，其住宅與祥景花園、白云駿景花園和富力陽光美居接近，故選用以上樓盤的價格作為住宅的比較對象，以市場比較法作為評估方法測算其住宅的銷售價值。另因為其配套商業和地下室車位主要以出租經營為主，故選用收益還原法作為評估方法測算其商業和車位的銷售價值。
四、項目優劣勢分析
通過市場調查分析：××××××項目與同在機場路和黃石路一帶的幾個周邊樓盤的產品定位和目標客戶亦非常接近，相互差異相對較少，其優勢和劣勢主要體現在與該區域內早期建設的功能設計較舊的住宅和缺乏配套設施的小型項目的差別上，具體來說，這個項目有以下優勢：
(1)地理位置優越，項目地處廣州市未來城市副中心——白云新城北側，臨近黃石路，商業和生活配套設施不斷完善，規劃路網完善，尤其是地鐵二號線(末通車站段)在南區項目周邊設置了出口，并正在施工建設中，預計規劃路開通和地鐵通車后，將大大改善目前蕭崗村一帶的對外交通狀況，極大地有利于吸引更多居民和商家入住和經營。
(2)配套設施起點高，位于南區項目范圍內××小學已于今年9月正式入學，由于現時消費者對教育配套設施的要求越來越高，政府有關部門亦不斷以推動教育配套為吸引投資的手段，作為設計等級非常高的民辦實驗學校，該小學將大大提高項目配套的水平，長遠來看，將大大提高競爭力。
(3)該開發集團在房地產行業內多次獲獎，××××花園亦已在該區域內成功進行了市場開發，銷售業績理想，形成了一定的品牌效應，因而將對南區項目的開發建設產生正面推動作用。
另一方面，××××項目自身存在某些劣勢，主要表現在：
(1)項目位處機場路以西、黃石路以南，目前，對外交通主要為附近蕭崗村舊路和北面××花園東區的小區道路，規劃路尚未正式直接開通至機場路和黃石路，南區項目短期內對外交通相對不夠便利。
(2)鄰近區域同類物業存量及新增供應量較大，項目競爭對手較多，建成后區域市場內的競爭將較激烈。
五、預期銷售價格評估
1、評估方法：市場比較法、收益還原法。
2、評估原則：遵循合法原則、最佳利用原則、替代原則和評估期日原則。
3、評估過程：根據項目所在區域及其實際情況，確定選取其住宅的比較對象，來測算其住宅的開發價值，又使用收益還原法來測算其商業和車位的開發價值，具體過程如下：
(1)住宅銷售價值的確定
由于南區項目住宅的目標客戶和產品定位與樣景花園、白云駿景花園和富力陽光美居三個樓盤比較接近，故選取他們作為比較對象，通過比較測算確定其銷售單價，具體過程見下表2：
單位：元/㎡
序號 項目 案例1 案例2 案例3
祥景花園 白云駿景 富和陽光 1 銷售單價 3900 4480 4400 2 交易情況修正 100％ 100％ 100％ 3 交易日期修正 100％ 100％ 100％ 4 使用年限修正 100％ 100％ 100％ 5 區域因素修正 102％ 101％ 100％ 6 個別因素修正 102％ 94％ 94％ 7 修正后單位 4058 4253 4136 8 評估對象單價 4148.96 9 取整 4149
經以上測算，確定南區住宅的平均銷售單價為4149元／平方米，預計住宅部分總建筑面積132003.2平方米的銷售價值為54768萬元。
(2)商業銷售價值的確定
①、先通過市場調查確定南區項目商業鋪位的平均租金，再用收益還原法，估算其商業鋪位的銷售單價。經調查，確定南區商業鋪位建成交付使用時的月租金單價為65元／平方米。
②、通過收益還原法測算銷售單價的參數如表3：
租金年上漲率 折現率 租金損失 房產稅等綜合稅率 管理費率 維修費率 保險費率 3％ 9.0％ 1個月 18％ 3％ 3％ 0.2％
注：房產稅等綜合稅率和管理費率以月租金單價為計算依據，維修費率和保險費率以工程造價為計算依據。
根據以上參數，計算得到南區商業鋪位的平均銷售單價8046元／平方米。則商業鋪位部分總建筑面積8183平方米的銷售價值為6584萬元。
(3)地下室車位銷售價值的確定
①、先通過市場調查確定南區項目車位的平均租金，再用收益還原法，估算其車位的銷售單價。經調查，確定南區車位建成交付使用時的月租金單價為450元／個。
②、通過收益還原法測算銷售單價的參數如表4：
租金年上漲率 折現率 租金損失 房產稅等綜合稅率 管理費率 維修費率 保險費率 1％ 7％ 1個月 18％ 3％ 3％ 0.2％
注：房產稅等綜合稅率和管理費率以月租金單價為計算依據，維修費率和保險費率以工程造價為計算依據。
以工程造價為計算依據。
根據以上參數，計算得到南區車位的平均銷售單價63000元／個。則360個可售地下室車位的銷售價值為2268萬元。
(4)經以上計算，南區項目預計總銷售收入合共63620萬元。
(5)項目預計銷售進度
按××公司提供的施工進度，到2005年3月將完成全部南區第一期和第二期的工程建設并交付使用，預計在2005年5月底可以售完，項目建設期約為1.75年、銷售期約為1.75年，總開發期自2003年5月至2005年5月接近2年，預計銷售進度如表5： 時
間 總銷售收入（萬元）總體銷售比率 2003年 三季度 2048 3.22％
四季度 7809 12.27％ 2004年 一季度 8708 13.69％
二季度 6494 10.21％
三季度 8581 13.49％
四季度 11329 17.81％ 2005年 一季度 7122 11.20％
二季度 11528 18.12％
合計 63620 100.00％
第四部分
項目投資估算分析
一、項目投資概述
××××項目計劃總投資50137萬元，×××公司目前已完成項目投資9911萬元(包括土地費用2279萬元、前期費用464萬元、建安工程費5687萬元、小區基礎設施配套建設費313萬元、開發期稅費559萬元、不可預見費用171萬元、企業管理費114萬元、銷售費用325萬元)。項目預計到2005年3月全部完工并交付使用。
按我司估算，至估價時點，南區項目已投入資金約為9911萬元，約占項目計劃總投資的19.77％。×××公司計劃向銀行貸款1.5億元用于部分后續投入，不足部分以項目銷售樓款作滾動投入，直至項目完工。
二、投資成本費用估算
根據×××項目的規劃建設情況，結合已投入資金的情況，對項目的投資成本進行了估算，具體詳見《×××南區項目投資估(概)算表》。
三、項目資金籌措及資金平衡分析
按照計劃，××××項目投入資金來源主要為企業自有資金、銀行貸款和銷售收入。目前南區項目已投入資金全部可視為企業自有資金，其后續開發建設資金的來源主要由銀行貸款和項目預售收入組成。按照項目施工計劃，現第一期8幢樓宇已領取預售證，按估算，在項目進入銷售階段后，仍需投入合共約39848萬元項目建設資金(主要為土地費用、工程建設費用和開發稅費)，銀行貸款和銷售收入可用于支付項目后續建設資金投入，從2003年第四季度開始，第一期8幢樓宇的銷售工作將進入高潮，銷售收入可用于支付項目部分后續建設資金投入，并支付銀行貸款利息，待第二期15幢樓字領取預售證并進行銷售階段后，可逐步償還銀行貸款本息。具體詳見《××××項目財務(資金)平衡表》（表6）。
稅前成本利潤率 19.28％ 稅后成本利潤率 12.92％ 稅前銷售利潤率 15.19％ 銳后銷售利潤率 10.18％ 盈虧平衡點 78.81％ 投資回收期 19個月
財務凈現值 4026（按貼現率10％計）全部投資財務內部收益率 29.04％
第五部分
項目償債能力分析
一、項目財務效益分析
按照××公司提供的開發建設計劃，××項目的總開發期約為2年，預計建設期約1.75年，從2003年5月到2005年3月；銷售期共1.75年，從2003年9月到2005年5月。
根據項目的現金流量表和損益測算表，通過分析和計算，項目的各項財務指標如下： 項目的凈現值大于0，內部收益率高于行業基準收益率10％，表明項目抗風險能力強，從動態角度分析在經濟上和財務上是可行的。
二、項目盈虧平衡分析
×××項目的全部銷售收入為63620萬元，扣除開發建設投資、銷售費用、營業稅及附加和所得稅，稅后凈利潤為6476萬元。以50137萬元的項目總投資計算，盈虧平衡點為78.81％，如以可售的住宅銷售收入計，則住宅售出91.55％時可收回全部投資。建議××公司在項目建設期和銷售初期做好銷售推廣工作，以迅速回籠資金償還銀行貸款，并在銷售過程中積極開展商鋪的租賃業務，以減少空置增加現金收入。
三、項目敏感性分析
根據項目敏感性分析數據顯示(見表7)，項目對售價下調5％、10％敏感，銷售價格下調時，內部收益率仍高于行業平均收益率；項目對建安成本上升5％、10％敏感，成本上升時，內部收益率仍高于行業平均收益率，以上分析表明項目具有相當抗風險能力，各項指標詳見表7。
序號 項目 銷售收入（萬元）項目總投資（萬元）凈現值（按現貼率10％計）內部收益率 結論 基本方案 63620 50137 4026 29.04％ 可行 2 銷售價格下降5％ 60439 50137 2206 19.82％ 可行 3 銷售價格下降10％ 57258 50137 386 10.85％ 可行 4 總投資成本上升5％ 63620 52644 2440 20.42％ 可行 5 總投資成本上升10％ 63620 55150 855 12.76％ 可行
另外，從項目的現金流量表分析可知，××××項目由于開發周期不算太長，前期投入資金占用成本相對較少，在銷售價格定位適當的情況下，可以取得一定的競爭優勢，通過預售收入再投入，可形成連續的資金鏈，保證后續投資，降低開發建設風險。
第七部分
項目貸款風險分析
貸款風險來自項目外部和項目自身兩個方面，主要有：
1、市場風險
當前房地產市場競爭比較激烈，近幾年廣州市商品房市場整體保持穩定，住宅交易量不斷增加。項目的開發增加了該區域的商品房供應量，一方面加強了周邊地區的居住氛圍，另一方面也加劇了同周邊商住小區的競爭。機場路、黃石路一帶已有多個大型商住小區正在建設或籌建當中，故市場上存在供應量已很大，且潛在供應量在今后幾年內將增加較快，因此激烈競爭將難以避免。
雖然西區、東區前期開發的房屋已售完，市場接受程度理想，但為了在激烈的市場競爭中取得主導地位，建議××公司在保持小區建筑風格和客戶定位一致的思路下，繼續進行建筑設計、客戶服務、入住后物業管理等方面的創新，以保持項目競爭力。
2、工程建設風險
項目資金需求量大，而企業自有資金不足，項目能否按計劃進行，除目前正在開展的第一期銷售工作能否順利按計劃進行外，銀行貸款資金是關鍵。建議榮星公司加緊落實好開發建設資金，嚴格控制好建設工期，保證開發建設工作的順利進行，以配合銷售工作的實施。
3、開發成本風險
本項目對投資成本的變動相對敏感，投資成本的上升直接影響到項目的收益水平，為提高項目的經濟效益建議開發企業、施工單位和監理單位更好地控制開發成本，力爭減小貸款的償還風險。
4、政策風險
政策風險主要包括國家對房地產業的宏觀調控及當地政府對項目所在區域的整體規劃。舊白云機場的搬遷將于明年實施，其原有用地初步規劃為起大型商住綜合居住區，現黃石路一帶已建成多個大型居住小區，居住人口持續增加，由此可見，該地段屬于政府引導投資建設區域，各方面資金將不斷增加投入，長遠來說對于項目本身是非常有利的。
另外，近期廣州市房地產管理部門為加強管理，對在建商品房項目的辦理預售工作和預售抵押工作提高了要求(如要達到結構封頂等)，長遠來說，有可能對項目未來的銷售工作產生影響。
第八部分
評估結論
上述分析表明，××××項目從靜態和動態角度看在經濟上和財務上都是可行的，其開發產品的市場有保障，但××公司自有資金不足，急需銀行貸款支持其繼續分行開發建設。
由于×公司只進行××××和南區的開發，未再有其他投資項目，其三個投資方亦為相關聯的企業，故為保證貸款銀行的利益，建議委托方依據項目工程建設進度發放貸款，并密切監控其貸款資金的使用，以縮短工期盡快回籠資金，減少放貸風險。
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