第一篇：房地產項目立項規劃和銷售流程大綱

房地產項目立項規劃推廣和銷售流程大綱

?

? 1,立項

（1）、項目狀況

（2）、開發項目用地狀況調查

（3）、市場需求和競爭分析。

（4）、成本估算

（5）、項目開發組織結構形式和研究

（6）、開發建設及銷售計劃

（7）、項目經濟及社會效益分析

（8）、結論及建議

注：市場需求預測的方法

A、定性預測法

B、定量預測法

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初步可行性研究的內容

初步可行性研究又稱“預可行性研究”，內容如下

（1）、初步可行性研究的角度與方法

（2）、識別各種限制條件

2，規劃

定位——宏觀的和微觀的區位調查、分析與選擇；定性——開發內容和主題的分析與選擇；

定量——開發規模（建設規模與投資規模）的分析與選擇

地產項目規劃設計委托專業建筑設計公司是地產專業化方向的一大進步。但由于

商業項目的高度專業化要求，其建筑的規劃設計應選擇專長于商業項目設計的專業公司。也就好比醫院都是專業機構，但牙醫不會接生，產科醫生不會拔牙一樣，商業設計公司同體育設施、酒店設施的設計一樣，需有專長的專業設計院。

在市場不成熟，開發商沒經驗的上一代產品設計中，少有追求專業特長的設計師篩選，多數委托普通設計公司。收費的優惠、設計外觀的新奇成為主要考慮。而商業設施內部的功能開發仍停留在空洞的高適應性，及八十年代開始的大型百貨店加室內步行街的做法。專業化中的專業化是整個建筑行業的趨勢。浦東那些超高層、鋼結構、大跨度的摩天樓只能由具備此類建筑經驗的國際公司擔綱；廣州電視塔、中央電視塔這些特殊結構要求的構筑物也需世界級的專業工程公司把關；高科技類的生態智能建筑必須由Transsolar這樣的專業智能公司來設計。商業項目若要與國際接軌，也必須走專業化中的專業化道路。在此次法國MAPIC上，中國項目獲獎說明中國項目的專業水準開始得到國際業界的認可。

功能與形式的平衡

大型商業地產項目無疑都是城市的重點項目，除了滿足城市的購物需求外，也需考慮城市建設的景觀要求。成為城市地標、時代的名片，不僅僅是政府的要求，也成為了開發商潛意識的追求目標。綜觀這一代大型MALL的開發，在產品形態中和設計傾向中存在的明顯問題就是過分追求規模和檔次，項目規劃忽視功能合理與投資收益能力的整合，過分注重商業地產視覺形象上的標新立異。許多項目的規模之巨、形象上的驚世駭俗可與國家級的地標項目比美。但國家項目由政府買單，與項目直接的收益回報無關，有時長久的國家形象與旅游收入更重要，商業地產項目的經濟合理性才是生命力所在。上一輪狂熱的虛火過后，理性的思考將使商業地產開發中的功能與形式達到更合理的平衡。

其實，隨著商業地產操作的專業化，商業項目與體驗消費的整合化，商業設計所面臨的復雜性、挑戰性前所未有地加大。對于多種業態在同一空間甚至同一平面內解決人、車、貨、物流的合理組織，設計師既要以專業技術手段滿足不同商家及統一物業的要求，又需創造性地提出有吸引力的空間與界面設計。

可持續發展的空間

作為郊區類型的Mall，特別是一站式消費的大型商業，其交通可達性必以私家車為主。機動車的交通組織和停放成為項目可持續發展的重要指標。但因整個中國處在開放的探索與經濟高速增長過程中，缺乏有長遠指導意義的規范。目前的Mall項目普遍缺少適應長期發展所需的交通與停車條件。首先，政府的規范只能滿足目前的消費水準和汽車擁有量水平，中國的單位平米停車標準遠遠低于歐洲商業設施停車標準。其次，中國的機動車擁有量處于一個急速增長的動態過程中。北京市目前320萬輛機動車已使城市道路通行能力幾近飽和，按城市遠景規劃發展到700萬輛機動車的設想，不但要靠城市擴路修橋來支持，也需要在商業設施的設計中有所體現。

商業地產項目在選址方面，應盡可能利用城市的軌道交通等市政配套支撐，城市

快速干道的聯系也是私家車為主購物流的必要條件。而在商業設施自身停車的設計中則應考慮足夠的發展空間，在有限的建設面積控制條件下，機械化停車也不失為一種可能性，但除層高應預留足夠外，出入口的計算，停車總量的計算應留有足夠余量。在汽車社會或郊區購物時代，交通方式是制約商業地產可持續發展的重要因素。

結合體驗消費設計

隨著體驗消費的比重增加，多姿多彩的觀光、表演等促銷與休閑活動被融合到商業設施的設計中，最為突出的是表演空間與休閑廣場。在目前幾乎所有的大型商業設施中，無論是原有的還是新建的，一項常年不懈的活動就是在門前的廣場上或在室內的中庭里搞促銷活動，形式包括時裝表演、抽獎、文藝表演，甚至嘉賓對話等。這一類型的活動已成為商業活動必不可少的一部分，而在建筑的設計中少有考慮，商場主要出入口的人流經常為活動的人群所困。為適應這一趨勢，有些發展獨立設置了表演區域和與購物人流不在同一水平面。如深圳龍崗商業中心和北京王府井的富陽廣場。另一方面，人有觀賞別人與被別人觀賞的需要，發現這一點的美國建筑師Portman提出了共享空間的概念。在引進休閑功能的商業項目中，發揮這一主題，創造各式各樣的休閑空間成為時尚。各類地畫、啞劇、雜耍都可為休閑空間增添情趣，小舟、跌泉水景、甚至鴿子與松鼠都將成為空間主題的一部分。關注體驗消費的新需求，并創造更有個性的體驗空間成為新一代商業設計的新趨勢。

文化主題與地域特點

不同城市的歷史文化形成了各具特色的傳統商業街區，這種傳統建筑遺產有很高的商業價值。在資源稀缺的情況下，開發商有時需要花大氣力營造某種資源，如珠江地產所開發的一些商業項目。而在這方面，“上海新天地”是非常成功的作品之一。項目成功利用石庫門地區殖民時代保存下來的建筑遺產，充分發揮歷史傳統文化遺產的價值，重新組織傳統空間以及建筑片段，形成了豐富多彩、舒適宜人，且滿足現代人生活需要的商業空間。因此，重視城市的建筑風貌和文脈特征，必須落實到實際的規劃設計中來，涉及到對原有街區建筑風貌的整理和文脈特征的概括。以此確定應保護和適當改造的街區空間環境、典型建筑物。標志性景觀以及重點區域的空間尺度等，并結合新建建筑的設計，使之形成和諧共生、自然過渡且更富生命力的商業空間。如果開發成功，則不僅帶來豐厚的經濟回報，同時也是對城市歷史文化的重要貢獻。而對于一些在郊區或新區缺少文脈依托的大型商業地產項目來說，適當在規劃設計中突出地域特點，也能增加自身的吸引力，并成為可以納入城市大環境中的標志性建筑。也有許多商業項目不顧本土文化環境，試圖照搬其它項目的文化主題，這種做法有很大的風險。比如有人想在其它城市重建“上海新天地”，脫離了上海的文化土壤就不可能成為“新天地”。“新天地”不是麥當勞，在東北開“新天地”是不可想象的。脫離地域特點的復制很難成功，開發本土文化主題是大勢所趨。

人性化與精細化

隨著各大城市精品化商業的出現，以往強調氣派、宏偉的審美觀正在發生變化，注重人性化設計是促進商業消費及可持續發展的重要手段之一。商業地產項目的理想氣氛應該是令人感到親切、放松、平易近人，使人有愉悅的消費心情，而不是“以勢壓人”。因此，商業項目的設計宗旨就是為消費者創造舒適的購物空間，特別是商業街的尺度設計應當以行人的活動為基準，實現以人為本，而不是以高速過往的機動車為參照。購物行人所關注的縱向范圍主要集中在建筑一層，對一層以上的范圍幾乎是“視而不見”。而橫向關注范圍基本在10--20m之間，至于超過20m寬的商業街，行人很可能只關注街道一側的店鋪，不會在超20m寬的范圍內“之”字前行。

商業設施的優勢之一就是需要二次外立面的裝修設計，因而建筑的細節可以深入到裝修甚至裝飾層面。建筑、景觀和裝修等多方面設計的整合已成為新趨勢，開發商越來越傾向于選擇具有廣博專業知識和綜合規劃設計能力的設計公司來完成，并通過設備、結構的最新配置使產品達到更高價值。而不是建筑師完成規劃設計后，交由景觀規劃公司、裝修公司等分別完成建筑的各部分設計。可以說，只有重視專業化和各技術專業的高度整合，才能使地產項目獲得升值，適應宏觀調控之后激烈的市場競爭。在這方面，一些大型專業房地產公司進行了有益的嘗試，將建筑、室外景觀和細部裝修等多方面很好地整合，使商業項目的建筑設計做到了非常精細的程度。

3,房地產項目推廣

項目前期策劃階段

市場調研分析

資訊調查

地塊環境

類比分析

項目初步發展階段策劃

項目策劃階段

產品策劃

產品策劃

產品SWOT分析

項目優劣勢綜合評定

項目發展目標

價格策劃

制定價格總體目標

確定定價方法

確定定價模式

制定物業價格

4,銷售流程

制定價格營銷組合策略

價格調整技巧

營銷廣告策劃

客戶定位

總體營銷策略

各階段營銷分策略

整體廣告策略

廣告執行計劃

開盤準備

準備銷售工具

廣告計劃

SP活動

項目CI設計

營銷方案執行階段

銷售流程設定

銷售手冊

銷售表格

銷售反饋

統計分析

第二篇：房地產項目立項審批流程

房地產項目立項審批流程

房地產項目立項審批流程

一、概述 開發項目立項，是房地產項目開發的第一步，即取得的政府主管部門（省市發展和改革委員會，簡稱：發改委）對項目的批準文件。

對于房地產商來說，在本階段的主要工作是：起草并向市發改委或市房地產開發管理辦公室報送項目建議書,取得批準項目建議書的批復;依據項目建議書批復,編制可行性研究報告報發改委審批獲準,并列入本固定資產投資計劃。（國家發改委已取消了房地產項目立項制度，實行備案制。）房地產項目立項審批流程

二、實施程序 1.工程建設項目立項審批

（1）承辦部門：所在市發改委投資處

（2）申報資料：①書面申請(項目立項申請報告書)。②提供資金落實證明（銀行出示的資金證明）。③土地使用權證明。④由具有相應資質的工程咨詢單位編制的可行性研究報告。可行性研究報告應具有以下附件：規劃部門對項目建設選址的初審意見；土地管理部門對建設用地的初審意見；環保部門的環評報告；有關部門對供電、供水、供熱、供氣以及地震的審查意見；依法必須招標項目的招標總體方案。⑤房地產開發公司的資質證明（企業法人營業執照副本復印件和資質證明）.⑥項目地形圖。⑦項目建設投資預算。

房地產項目立項審批流程（3）申辦程序：有行政主管部門的開發商，由主管行政部門轉報項目立項申報資料；無行政主管部門的開發商，可直接報市房地產開發管理辦公室，項目立項申報資料由該辦轉報市發改委。納入土地收購出讓的項目，開發商在通過招標、拍賣方式取得開發土地使用權后，憑《中標確認書》或《拍賣成交確認書》和《國有土地使用權出讓合同》。與其它申報材料一起上報。市發改委在收到申報資料后，根據具體情況，進行現場勘察，對符合條件的，市發改委予以批復。對屬上級發展計劃部門審批權限內的項目，由市發改委負責轉報。

（4）辦結時限：在收到申報資料后，5個工作日內予以批復可研報告。

（5）收費標準：如在開發辦辦理立項，須繳納2元/平方米的開發管理費。房地產項目立項審批流程 2.建設項目投資計劃審批

（1）承辦部門：所在市發改委投資處

（2）申報資料：①書面申請；②國家或省、市發改委批復項目可行性研究報告；③規劃部門出具的建設項目規劃許可意見；④跨建設項目，需提供市發改委上下達的投資計劃。

（3）申辦程序：有行政主管部門的開發商，由主管行政部門轉報申報資料；無行政主管部門的開發商，可直接上報市房地產開發管理辦公室，申報資料由該辦轉報市發改委。市發改委在收到申報資料后進行審查，對符合條件的，市發改委予以批復。房地產項目立項審批流程

（4）辦結時限：在收到申報資料后，5個工作日內予以批復可研報告。

第三篇：房地產項目立項審批流程

房地產項目立項審批流程

一、概述 開發項目立項，是房地產項目開發的第一步，即取得的政府主管部門（省市發展和改革委員會，簡稱：發改委）對項目的批準文件。

對于房地產商來說，在本階段的主要工作是：起草并向市發改委或市房地產開發管理辦公室報送項目建議書,取得批準項目建議書的批復;依據項目建議書批復,編制可行性研究報告報發改委審批獲準,并列入本固定資產投資計劃。（國家發改委已取消了房地產項目立項制度，實行備案制。）

二、實施程序

1.工程建設項目立項審批

（1）承辦部門：所在市發改委投資處

（2）申報資料：①書面申請(項目立項申請報告書)。②提供資金落實證明（銀行出示的資金證明）。③土地使用權證明。④由具有相應資質的工程咨詢單位編制的可行性研究報告。可行性研究報告應具有以下附件：規劃部門對項目建設選址的初審意見；土地管理部門對建設用地的初審意見；環保部門的環評報告；有關部門對供電、供水、供熱、供氣以及地震的審查意見；依法必須招標項目的招標總體方案。⑤房地產開發公司的資質證明（企業法人營業執照副本復印件和資質證明）.⑥項目地形圖。⑦項目建設投資預算。房地產項目立項審批流程（3）申辦程序：有行政主管部門的開發商，由主管行政部門轉報項目立項申報資料；無行政主管部門的開發商，可直接報市房地產開發管理辦公室，項目立項申報資料由該辦轉報市發改委。納入土地收購出讓的項目，開發商在通過招標、拍賣方式取得開發土地使用權后，憑《中標確認書》或《拍賣成交確認書》和《國有土地使用權出讓合同》。與其它申報材料一起上報。市發改委在收到申報資料后，根據具體情況，進行現場勘察，對符合條件的，市發改委予以批復。對屬上級發展計劃部門審批權限內的項目，由市發改委負責轉報。

（4）辦結時限：在收到申報資料后，5個工作日內予以批復可研報告。

（5）收費標準：如在開發辦辦理立項，須繳納2元/平方米的開發管理費。

房地產項目立項審批流程 2.建設項目投資計劃審批

（1）承辦部門：所在市發改委投資處

（2）申報資料：①書面申請；②國家或省、市發改委批復項目可行性研究報告；③規劃部門出具的建設項目規劃許可意見；④跨建設項目，需提供市發改委上下達的投資計劃。

（3）申辦程序：有行政主管部門的開發商，由主管行政部門轉報申報資料；無行政主管部門的開發商，可直接上報市房地產開發管理辦公室，申報資料由該辦轉報市發改委。市發改委在收到申報資料后進行審查，對符合條件的，市發改委予以批復。房地產項目立項審批流程

（4）辦結時限：在收到申報資料后，5個工作日內予以批復可研報告。

第四篇：項目立項流程

立項及追加預算流程

? 立項

Step1.責任銷售發起項目立項，填寫《項目立項申請審批表》、附件一：《項目收益預算表》及附件二：《項目預算分解表》；

Step2.責任銷售打印《立項申請審批表》及附件

一、附件二，在銷售簽字處簽字后分別讓項目銷售總監簽字、項目運營總監簽字、業務管理總監簽字、財務總監簽字，總經理簽字。責任銷售將簽好字的《項目立項申請審批表》及附件

一、附件二交給孫瑩，由孫瑩郵件告知全部運營及銷售等相關人員項目立項完成。

如不方便簽字，可以郵件形式進行逐級審批，發郵件進行審批時請抄送孫瑩。

? 追加及調整預算

Step1.責任銷售發起追加或調整預算，填寫《預算調整申請表》。Step2.《預算調整申請表》審批流程與立項流程一致。

第五篇：房地產項目立項申請書

發改局編號：

第 號 年 月 日

企業投資項目核準登記表

（房地產項目）

項目名稱：

建設單位（個人）蓋章（簽名）：

申請日期：

****年**月**日

珠海市發展和改革局制

填表說明

本表一式2份； 隨表附送如下資料：

□ 項目申報單位報批函；

□ 項目建設單位招投標基本情況表

□ 由具有資質的房地產中介服務公司或上等級資質的房地產開發公司或由設計院編制，按規定內容編制的申請報告□ 單項房地產項目提供房地產行業主管部門的資質證明文件，專業房地產公司提供營業執照復印件；中外合營項目，合營各方已經簽署合作意向書

□ 資信證明（由有資格的資產評估機構出具的建設項目資本金驗資報告,或銀行資金證明）。□ 取得市規劃部門核發的意見書

□ 其他需提供的相關資料（市主城區的房地產開發項目需要提供市整頓辦的房地產開工通知或市舊村辦的證明文件，其他項目提供土地交易中心公開交易的有關證明）。

備注：所有復印件均需蓋有確認與原件相符公章，資料各1份。

□ 聯系人： □ 聯系地址：

□ 電 話： 手機： 附件1

×公司××項目立項的申請書

（房地產開發項目核準）

珠海市發展和改革局：

茲有我公司“××項目”申請立項。項目選址于××，總用地面積××平方米,建筑容積率××,建筑密度××,建筑面積××平方米，其中商業用房××平方米，商品住宅××平方米，…。項目總投資××萬元，建設所需資金全部由我公司自籌解決。根據有關法律法規規定，現向貴局申請辦理項目核準手續，請給予辦理為盼。

附：關于××公司××項目立項的申請報告

申請人（簽章）： ×年×月×日

附件2 房地產項目申請報告的基本內容

可行性研究的目的，主要是從技術、經濟及協作配套等方面對項目設立的必要性、可能性進行全面、系統的分析論證。

第一章 項目概況

一、建設條件

二、項目研究工作依據

三、項目開發公司狀況（經營性質、經營范圍、管理架構、工程技術力量和財務狀況分析）

四、項目建設規模和建設內容

五、項目建設招投標形式 第二章 項目投資環境

一、宏觀經濟環境

二、房地產市場分析（一、二級市場）

三、項目所在區域房地產發展規劃和趨勢

四、項目環境建設條件

第三章 項目對公共設施需求影響分析

一、項目對公共設施的需求

二、項目住戶子女教育解決方案

三、項目公共體育設施和交通設施的解決方案

四、項目物業管理

第四章 項目分析及市場定位

一、項目SWOT分析

二、市場定位（包括房屋戶型結構、客戶群體定位等）

三、房地產市場承載力分析

四、銷售價格及銷售預測

五、項目營銷方案

第五章 項目開發建設進度安排

一、工程計劃

二、施工安排

第六章 投資估算和資金籌措

一、總投資估算

二、資金籌措和資金平衡分析

第七章 財務分析

一、銷售利潤分析

二、贏利能力分析

三、借款償還能力分析 第八章 不確定性分析

一、項目盈虧平衡分析

二、項目敏感性分析

三、項目風險分析

附件3 關于核準××公司××房地產項目的通知

××公司: 你公司報來“××項目立項申請”收悉。經研究，同意該項目的建設，現核準如下：

主題詞：城鄉建設 房地產 項目

抄送：

珠海市發展和改革局×年×月×日

附件4 關于××公司××房地產 項目不予核準的通知書

企業：

你單位送來的××項目核準申請表收悉。經審核，該項目在以下方面不符合法律、法規及有關政策規定，不予核準。特此通知。

1、2、對本決定不服的，可依法申請行政復議或提起行政訴訟。

（項目核準機關蓋章）年 月 日

抄送: