第一篇：房地產項目開發到銷售流程完整版

房地產項目流程

一、項目審批

1、開發部對市場進行項目調研，依據市場行情，在各部門配合下完成項目內部可行性研究報告（從財力，人力，是否盈利）。

2、總經理通過，申報董事會通過，下達回總經理進行項目實施。

3、項目實施：開發部買地通過拍賣的形式，或政府劃撥，投標書，投標成功簽訂《土地出讓合同》，同時準備好對外《可行性研究報告》，憑合同和報告交發改委審批，獲得立項批文。

4、工程部牽頭測繪勘探公司進行實地勘探出總評圖上報規劃局出建設用地規劃許可證。

5、開發部拿相關證件（用地規劃許可證，立項批文等）去國土資源局辦理土地證。

6、開發部聘請設計單位出圖紙，其他部門配合，如銷售部提供客戶需求建議。

7、工程部對接圖紙，聘請圖審單位進行圖審（是否符合國家法定法規，是否有差錯，是否可以更節省等）。

8、審核通過開發部上報規劃局審核（消防，白蟻，防雷，衛生，綠化，環保，人防）質檢局出合格報告。

9、規劃局審核通過發放建設工程規劃許可證。（注：具體辦理流程見附件五）

10、開發部先聘請監理單位（招標形式），再聘請施工單位（招標形式），開發部協助施工單位去建設局辦理施工許可證。

11、開發部準備好前面的四證，圖紙及申報資料，預測報告；銷售部準備好買賣合同,兩書《住宅質量保證書》，《住房使用說明書》。

（注：買賣合同，兩書：公司聘請相應的法律顧問和律師起草，上報總經理通過，下達銷售部或辦公室拿到工商局備案，備案編號，開發部找測繪公司對每套房子進行測繪，收到房產預測報告。）

12、開發部收集所有資料去建設局申請預售證。（四證兩書，圖紙，測繪報告，買賣合同等其他預售證申請的具體資料見附件一）。

13、開發部確定相應的物業公司。（自己的物業公司或是通過招標協議的形式確定物業公司）

14、建設局通知房交中心開始辦理房產初始化過程，銷售部經理和內勤根據房產預測報告及相關資料在房交中心系統中輸入項目資料，完成房產初始化過程。

15、房產交易中心通知建設局完成復核后建設局發放預售證，竣工后發附件。

16、物價局備案。

17、建設局五證二書備案。

☆注：房地產公司前期需要做哪些工作并如何辦理請見附件二

二、施工

▲施工前的準備：開發部尋找合作單位，簽訂相應的合做合同。（電力局，自來水廠，寬帶，電信，網絡電視等）同時辦理好臨時用電用水問題。工程部通知施工單位配合這些合作單位進行銜接。

▲建設單位，設計單位，監理單位，施工單位進行圖紙交底，施工過程中各部門造成沖突的處理方式：

1、不管誰發現問題都要通知建設單位，建設單位聯系設計單位要求修改，改好再告訴建設單位，建設單位通知施工單位。

2、建設單位要求變更，通知設計單位。

3、施工單位提出修改（為達到要求）告知建設單位。

4、建設單位要求追加但不影響設計，不用改圖。

5、監理單位提出，通過聯系函，通知書告知施工單位和建設單位（工期，質量問題）。

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三、工程竣工備案

1、工程驗收：

⑴首先四方驗收（施工單位，監理單位，物業，建設單位）進行預驗收整改。

⑵預驗收通過后，把相應的資料準備起來交質檢站，質檢站接到申請后會通知相關部門（人防，消防，綠化，環保，白蟻，防雷等部門）加上我們這邊施工單位，設計單位，勘探單位，監理單位，建設單位五個單位一起組成驗收隊，相關部門會提出一些整改意見進行整改，整改完后各自出具證明。五個單位出一份5方驗收報告《建設工程竣工驗收報告》，最后質監局根據各部門的證明（有統一表格形式）以及五方驗收報告出具《質量監督報告》。⑶讓測繪公司出具房產實測報告。

⑷把所有資料存建檔案館，出具竣工檔案質量認定書。

⑸去物業專項維修資金管理中心代繳納物業專項維修資金（房產公司墊付）⑹存檔后把認定書拿去建設局領出預售證的附件。注：以上屬于竣工驗收備案

四、銷售

1、開盤

⑴條件：五證二書齊全，準備好銷售的策劃方案

銷售方案包括銷售策略，市場行情；銷售的價格區間；銷售推廣方案；銷售的獎罰。

總監，總經理及策劃公司制定銷售的策劃方案，上交總經理審核再上交董事長（下達相應的指標）下達總監，經理，內勤協助編制詳細價格表，總經理審核通過。

⑵網簽合同：銷售經理和內勤去完善網簽合同信息的修改和補充

⑶銷售現場布置：經理負責案場的場地布置（銷售現場的裝修風格，樣板房，模型實物，電子展示，案板房，廣告宣傳等）。⑷銷售記錄：

①銷售日記的記錄：銷售經理對銷售節點，重大事項，結頂交房時間，人事變動等的記錄。②銷售臺賬的記錄：認購單信息，買賣合同的主要信息和銷售員名字。③客戶臺賬的記錄：客戶來訪登記詳細到性別，聯系方式，地址來訪時間等。⑸其它需準備的東西

①小定單，認購單 ：認購單不同于合同，可以變更可以撤銷而合同可撤銷不可更改，合同是網簽的，不可更改。②樓書：樓盤介紹，樓盤名片 ③銷售說辭：與客戶的互動比較多

④用戶問卷：了解客戶需求，客戶信息，以銷售員提問聊天的形式獲得（目的為了解客戶，為以后廣告投放和銷售提供信息考量銷售員的技能）。

⑤優惠審批單，變更審批單，退房申請單，備案申請表，撤銷合同申請表等。⑥銷控表：對內對外的銷控表，對外銷控表上墻。⑦與銀行，公積金中心，簽訂合作協議。⑧準備好發票（內勤通知財務部要準備好發票）

⑹房產信息錄入：要把每套房子的信息輸入公司系統，對銷售員的使用權限進行設置，只能看到自己的客戶，防止泄密挖走客戶的可能性。

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2、售中 ⑴接待

客戶的接待：接待的次序，搶單的處理，按一定的標準。客戶的來訪:銷售了解，銷售說辭，互動，解答客戶的問題。客戶臺賬的登記：過來簽小定，或看完就走（回訪）。客戶的回訪：電話，信息，微信，信函或是走訪。

銷售介紹：主要根據樓書和銷售說辭進行介紹，銷售員以對話互動的方式完成問卷。

客戶信息錄入：銷售員根據客戶信息，問卷內容把客戶資料錄入電腦，只能看到自己的客戶信息。⑵小定

小定：多出現在房子少，客戶多的情況下，想買房子，但是具體哪一套還沒定好，價格也沒定，只有購房意愿。⑶認購

認購分新增認購、認購的變更、認購的撤銷三種情況

一、新增認購

什么房子賣給誰什么價格

①哪套房子：首先確認這套房子是否已經出賣，根據銷控表，和經理或是主管銷控表人員確定，最忌諱一房多賣。②價格問題：銷售員和客戶洽談時根據價格表上的價格為基礎，有時經理會給銷售員一定的優惠授權，如有就要填寫優惠審批單，銷售員填寫，申請優惠。優惠審批單是作為一個憑證，對授權的確認，對優惠審批的一個記錄。③認購單填寫：房子和價格都確認后就可以填寫認購單，除了客戶姓名，哪套房子，什么價格外還要限定⒈什么時候來簽合同2.交多少定金（如果簽訂合同，這筆定金會自動轉成購房款）3確定付款方式：一次性付清；分期付款；銀行按揭，公積金或組合貸款（關系到優惠金額）4.客戶身份證及復印件5.明確購買第幾套房（避免發生糾紛，規避風險）認購單一式兩份。認購單確認流程：

1、銷售員填完客戶簽字（復印好客戶身份證）。

2、經理審核簽字（復核房子是不是已經銷售，價格有無折扣，和價格表有無出入，如果有打折要提供優惠審批單，折后價格是否準確）。

3、辦公室復核蓋章。

4、憑認購單去財務交定金（特殊情況，可以由經理，主管代收，財務要核對相應的數據，有沒有身份證，優惠審批單，認購單有沒有簽字）審核無誤----收錢（出憑證發票或收據）。注：如果是經理或主管代收注意事項：

經總經理同意，才可代財務收款，財務部和銷售部代收款人交接，銷售部指定某人代財務部收款，此人從財務部領出相應的發票（寫一個憑證，某人領出xxx）此人也要對認購單進行復核，收款開票，保管好相應的銀行憑證，當天或次日和財務進行核對。

二、認購的變更

1、客戶提出要求變更（銷售員根據客戶要求填寫變更審批單，填寫理由之類，客戶簽字，銷售員簽字）。

2、銷售經理對變更內容進行審核（無權限的要上報）簽字

（把老的認購單收回，根據變更單和老認購單重新填寫新的認購單，老的注明已作廢，新老兩份定起來）。

3、到財務部（新的老的認購單全部交上去，新資料重新備份），財務收回老的發票或收據，重新開給客戶。（如有更名的要寫一下這筆錢是帶xxx交的，放棄收回權，避免糾紛；如無更名的話，就不需要注明直接收回來，重新寫一張）。

三、認購的撤銷

1、根據客戶的要求填寫退房申請表（理由，客戶簽字確認）。

2、銷售經理核對簽字上報總經理審批（總經理審批同意后認購單要收回，作廢）。

3、由銷售員再填寫退款單銷售經理確認上報總經理審批。

4、財務部根據總經理審核同意的退房申請表和退款單退款（問客戶把原來的發票或收據拿回來，把款項退還購房

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戶，票據上客戶要寫收到或是收據）。

★注：認購的變改和撤銷對銷售的影響主要有對銷售臺賬的影響及對銷控表的更改。⑷簽訂合同

合同分新增合同和合同的撤銷

一、新增合同

①合同簽訂的準備工作：

▲和客戶約定好什么時候簽合同。

▲要求客戶帶相應的資料（身份證，戶口本，結婚證/離婚證/未婚證，收入證明，銀行流水，定金收據等）。▲銷售員陪同客戶去房交中心拉房產證明。

▲銷售員根據認購單上的內容，把網簽合同準備好（在電腦系統內準備草稿）。▲銷售員把房屋圖紙復印出來（測繪報告已經有了）。②合同的簽訂

▲和客戶談完后把雙方確認的東西輸入電腦，拉出相應的份數（拉四到五份合同）。▲客戶填完簽字（銷售員在場，面簽）。★注： 簽合同時要注意的事項有：

1、合同內的信息要準確，認真仔細，如果是現房銷售的，交房時間不得早于購房戶最后一筆款項交付的時間，房款交清才可以交付）。

2、由于買受人逾期付款的，出賣人要通知買受人解除合同，要有通知的憑證，以公司的名義發函，表明合同已解除，格式由法務部決定。通知后才可以賣給其他人，內勤要去房交中心撤銷合同。

3、簽合同時，如果是期房，后面的附件一房屋平面圖就要拉預測報告的圖，如果是現房就要用實測報告的圖紙，不要搞混淆。合同前后的填寫要一致。

4、合同的填寫不要出現空白處，沒有的要劃掉。

5、合同填完整審核無誤時，由業主先簽字蓋手印，先是主合同11頁的簽字印，再是附件15頁的手印。（一般不讓客戶蓋騎縫章，等我們確認無誤時要蓋上騎縫章。）

▲銷售經理核對簽字（把認購單收回來，作為銷售檔案保存，認購單和合同一并交給銷售經理）。

▲銷售經理（內勤，主管）根據合同填一份交款單，如一共房款100萬，之前交了5萬定金，就開一張95萬的交款單，財務憑此單收錢。★注：有委托人的情況

1、買受人當我們的面寫委托書（書面委托誰來辦理）簽字。

2、買受人在外地的，叫買受人到當地公證處當委托員的面寫委托書，當地公證處根據委托書簽發公證書（最少3份）寄給我們。

3、買受人在國外，可通過大使館寫一份委托書，寄給我們。★注：發票（稅務部門領取）開不出，用收據的情況。

1、發票用完了，一下領不出新發票。

2、停電了（網上申報）。

等有發票了要通知客戶來換票，把憑證改成發票，輸入電腦，憑證作廢。★注：合同簽完還要簽物業管理公約（屬于物業）。▲簽合同的流程

面簽------客戶先簽，摁手印------銷售經理審核（有沒有一房多賣，價格有無差異，優惠審批單是否齊全按程序，身份證信息等）無誤簽字------交給銷售內勤包括要備案，預告的資料，委托書，申請表，身份證------內勤拿著合同去辦公室蓋章，所有需要蓋章的表格都要蓋章，身份證也要蓋章。★注：合同中因為出賣的原因造成退房的有一下四種：

1、合同第六條，合同約定面積和產權登記面積誤差絕對值大于3%的，買受人有權退房。

2、合同第十條，出賣人逾期交房的（除了合同第九條規定的特殊情況外），逾期超過30天的，買受人有權解除合同，可以退房。

3、合同第十一條，有規劃設計變更的，買受人有權在接到變更通知的15日內作出是否退房的書面答復。

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4、合同第十六條，出賣人不能按約定時間交付權屬證書，逾期90天的買受人有權退房。⑸備案

①備案的申請：銷售員填寫申請備案，申請資料主要有以下： ▲商品房備案資料：

1、商品房購房合同原件（所有簽定合同）

2、購房者身體證復印件，（如果是軍人，就用軍人身份證），結婚證。

3、委托房產公司備案提供委托書原件。（授權我們去辦理）

4、需預告的提供預告登記申請表。

5、有共有人需提供共有協議，共同共有的需提供結婚證復印件（如果買受人是兩個人以上，買受人需要簽一個房屋共有協議（買受人兩個或以上，確認買受人買房份額

1、共同共有

2、按份共有，按比例）。注：夫妻關系可以按份共有，也可以共同共有；非夫妻關系只可按份共有。）

6、如未滿十八周歲的未成年人提供戶口簿復印件，父母雙方的身份證復印件，結婚證復印件，監護證明，未成年人和父母不在一起的需提供出生證明復印件。

7、購房者為單位提供營業執照復印件、法人身份證復印件、委托書原件、董事會決議原件，公司章程復印件，單位有國資成分的需要上級主管部門的批復（都加蓋購房者公章）

8、購房者為港澳臺及境外人員或單位需提供購房合同公證書原件、安全局備案證明原件，身份證明外文的需翻譯協會翻譯原件，在金工作或學習證明、境內居留滿一年證明，本人無房承諾書。

9、買方營業執照上港澳合資、外國法人獨資、中外合資臺商等的需到國家安全局備案，購房合同公證處公證原件。

10、備案時所提供的復印件都需房產公司加蓋公章

11、房款進賬單復印件加蓋公司公章

12、新購商品房狀況申請審核表 ②備案辦理中：

▲交易所確認無誤，在合同上蓋章（有一個備案號）發一張備案證明，完成備案。

▲備案好6份合同：交易所一份留底，購房人自己一份，稅務局一份，土管局一份，房產公司留一份備案，如有貸款，銀行一份（老模式要六份）

▲備案證明1份，：原件給客戶，復印1份給銀行作為按揭貸款辦理資料。

★注：備案證明和合同原件給客戶時有一個移交手續，用本子登記，是誰移交，相應信息的登記；辦理貸款時要把備案完的合同和備案證明復印件一并交給銀行。

二、合同的撤銷

1、根據客戶的要求填寫退房申請表（填寫理由，客戶簽字確認）。

2、銷售部經理核對簽字上報總經理審批（總經理審批同意后收回全部合同和備案證明）。

3、由銷售員再填寫退款單銷售經理確認上報總經理審批。

4、財務部根據總經理審核同意的退房申請表和退款單退款，開具沖紅發票。

5、雙方填寫撤銷合同的申請表，客戶簽字再經理簽字，辦公室憑總經理簽的退房申請表蓋章。

6、雙方到房交中心辦理撤銷（帶上合同，備案證明，撤銷合同申請表，紅字發票，身份證等）。⑸預告證和預抵押的辦理

★注：預告證----房屋預告登記證

預抵押----抵押權預告登記證

一、預告證的辦理

▲填寫申請表，一般在購房合同填寫時一起填寫，合同去房交中心備案時預告證一起做掉，我們幫購房戶保管（辦理房產證的時候要收回，我們暫時替客戶保管），如果要撤銷合同時，要把預告證也帶來，先撤銷預告證再撤銷合同。

▲預告證辦理需要準備的資料：

1、預告證申請表

2、申請人身份證明原件及復印件

3、已登記備案的商品房買賣合同

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4、當事人關于預告登記的約定

5、登記部門認為需要提交的其他有關材料 ▲房交中心辦理程序：

1、受理----

2、核準收費----

3、審批----

4、繕證----

5、發證----

6、歸檔

二、預抵押證的辦理

▲商品抵押權預告辦理需要帶的資料有：

1、申請表

2、申請人身份證明原件及復印件

3、貸款合同

4、抵押合同

5、預購商品房預告登記證明

6、當事人關于預告登記的約定

7、登記部門認為需要提交的其他有關材料

★注：預抵押證主要用于有貸款的客戶，無貸款的無需辦理預抵押證；如果在交房過程中，客戶已經把房款交清給銀行，銀行會開具房款已結清的證明，憑證明把預抵押證領出來，到房屋交易中心注銷掉，后面的他項權證也不用辦理了。⑴銀行貸款

▲陪同客戶去銀行簽貸款合同（帶上備案好的合同，備案證明復印件，身份證，戶口本，結婚證/單身證明，收入證明等）

▲三方簽字蓋章，銀行，客戶本人，開發商（貸款合同在沒有辦理好產權證或是產權證未交給銀行前，開發商都具有擔保責任）

▲貸款合同一式4份：一份銀行留底，一份開發商，一份房交中心，一份客戶自己。▲客戶填好預抵押申請表（房交中心有格式化的表格）。

▲我們憑貸款合同和預抵押申請表去房交中心辦理預抵押證，辦好把證交給銀行（或銀行自己辦理）。⑵公積金貸款

★同銀行貸款一樣（同上）⑶組合貸款

▲客戶去公積金中心申請組合貸款。▲公積金中心簽發聯系函給銀行。

▲客戶憑聯系單和貸款資料去銀行辦理組合貸款。

▲銀行將根據客戶提供的資料把貸款意見反饋給公積金中心。

▲客戶去公積金中心簽訂客戶，銀行，公積金中心三方的貸款合同。▲客戶領出貸款合同，填寫預抵押申請表。▲去房交中心辦理預抵押證。

▲預抵押證辦出來交給公積金中心。⑹放款

▲結頂報告出來后----銀行放款（銀行會聯系客戶，但不一定通知我們）。

▲財務根據銀行進賬單，開具收款發票，（即預付款發票，下次客戶來給客戶，通知客戶）。★注：內勤和財務的銜接

①內勤和財務要核對哪些已經放款，哪些沒有放款。

②核對完，內勤要對沒有放款的進行處理，為什么沒有放款？

③為什么沒有放款有幾種原因：指標沒了，過段時間再放；購房戶資料提供不全；預抵押證沒拿來等。④內勤根據不同的原因做相應的處理，催款，跟進，以達到早日放款。（☆注：銷售部各崗位分別在房屋銷售過程中應注意的具體問題見附件四）

3、交房

▲交房前的準備工作：

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1、門牌證的申領，開發部到地名辦填一張申領表，申領門牌證

2、確保供水、供電、供熱、燃氣、通信等配套基礎設施具備使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件。

3、一戶一表（開發部去水電部申領，內勤提供買房戶信息等代辦理）

4、內勤要把交房前客戶已經付掉的辦證的票跟財務核銷（85元預告證，預抵押證辦證費用之前由銷售員在財務部領出去，辦好發票拿回來內勤保管）

5、財務部要開出總額發票

★注：交房時要換發票，開總額發票，把之前的收回，把所有發票和合同帶過來，驗合同驗發票。發票----定金：認購

----預付款：合同簽訂首付，或一次付清，或是銀行打進來。----總額：辦理房產證用，交房時開總發票。

6、財務部和內勤準備結算清單，我們房款最終要有個結算，因為面積的差異造成總房款的差異，要在結算清單上寫明代收費用（物業維修資金，預告證，預抵押證，他項權證，房產證，土地證，契證等的費用），交房這天為止，實際交了多少，還差多少，多退少補。房屋明細，代繳費明細，已交多少，差多少。

7、財務準備好一張收據（收到產權證，契證，他項權證等證件辦理費用的收據，證辦出來后要和客戶換發票）。

8、銷售內勤準備好交房通知書：

▲時間（由總經理召開交房會上確定的，會召集各部門討論交房內容）▲要帶多少錢，結算清單直接附上或是直接告知要帶的金額。

▲物業管理費多少填上，并且備注物業代收垃圾清運費多少（和物業公司聯系好）注：物業費不是銷售部財務收，是物業財務收

▲需要帶的資料寫明（身份證，合同上幾個人就來幾個人，必須本人，之前開的發票，收據，結婚證等）▲附上交房流程表

▲以掛號信，EMS郵政的方式郵寄，根據合同上的地址，有特殊情況如退回的，銷售員要電話聯系。

9、內勤要準備好辦理房產證和土地證轉移登記的申請表，蓋好章的兩書。

10、物業公司要準備好物業合同，收錢（財務發票，垃圾清運費等是代收）

11、鑰匙的轉交工作（房子竣工驗收后施工單位把鑰匙交給工程部，工程部轉交給物業部）。

12、工程部或銷售部準備驗房單。

13、準備好鑰匙移交單。

14、交房流程審批單準備好，主要是責任明確（交房時需要各流程的經手人簽字）。

15、工程部，銷售部，物業公司要先去排查一下（以業主的角度去驗收，東西有沒有少，有什么地方不好的要通知施工單位再來處理下）。

16、聯系銀行，交房當天派人來收款。

17、通知施工單位派人配合交房。

18、現場保潔，保安工作要聯系好（總經理和銷售經理協調）。

19、場地的準備（會場布置，交房地點定哪里，銷售經理和策劃公司一起協調）。▲交房現場流程：

一、銷售員接待

①要求購房戶出示購房合同及購房戶身份證原件（為了證明來交房的人是購房戶本人）。注：如果有交房通知書信件退回的，電話通知過來的購房戶，要讓客戶簽收一下。②檢查下相應要準備的發票有沒有。

③填寫交房流程審批表（每過一流程就要簽字）。

④銷售員讓客戶簽房產證，土地證轉移登記申請表。經手人在交房流程審核表上簽字進入下一環節，購房戶拿著流程審核表去財務部。

二、財務部接待

1、先對結算清單和客戶進行確認，客戶主要核對面積的調整，發票上的已付款和結算清單上已付款是不是一致，根據結算清單核對，無誤客戶簽字（結算清單需要銷售經理，財務部經理，及業主三方簽字，前兩者是在交房準備

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工作中已經完成簽字。）

2、根據結算清單上的款項差額進行支付，財務部開一張財務交款單，客戶憑交款單去現場銀行交款處交款，銀行收到錢會在交款單上蓋章，表示銀行錢已經收到，不管用什么方式付款，都要有憑證。

3、換票（有些票沒換過的要換掉，給客戶的票要有總額發票，預告證發票，預抵押發票，物業專項維修資金發票，產權證，契證，他項權證等代收費用的收據，確保發票和收據都換了，原則是錢先給再給票。）

4、流程表簽字去下一環節物業

三、物業接待

1、簽物業合同（其他附帶要填一些表格）

2、收取物業管理費，垃圾清運費。

3、發票和收據開給購房戶

4、開具一張驗房單

5、流程審核表上簽字去工程部

四、工程部

1、工程部或是工程部指派人員陪同驗房。

2、把驗房結果填寫到相應的驗房單上。①沒問題②需要整改，如果是理解有誤的，需要解釋；如果真的有質量問題，工程部通知施工部，什么時候整改完畢。

3、對驗房單上的信息進行確認，客戶簽字。

4、開具鑰匙移交單（驗房沒問題的開移交單，或是小問題想先領鑰匙的開鑰匙移交單，如有問題想要整改好了再領鑰匙的就先不開鑰匙移交單）。

5、流程審核表上簽字去物業

五、物業

憑鑰匙移交單進行移交，客戶領了鑰匙進行簽字，簽流程審核表。

物業復印一份鑰匙移交單給銷售內勤，流程審核表原件要給銷售部（可以日清或是其他形式轉交）★注：針對延期交房的

①和購房戶達成賠付協議（雙方協議不按購房合同賠償金額進行賠償）或表單(按合同上金額進行賠付）。②協議或表單上的金額要明確。明確賠償后的責任（收了錢以后不能來追討）。③由法務部起草協議或表單（格式，標準寫好了要上報總經理簽字）。④在結算單上要寫明此筆賠償金額，其他程序都正常。

4、產權證的辦理及發放

▲房產證的辦理

①內勤和銷售部經理去房交中心進行房產初始化登記，首先填寫初始化登記申請，提供相應一系列的資料，預售證附件的原件等。

房產初始化需要的資料：

1、申請表

2、營業執照及法人代表身份證復印件（加蓋單位公章）及組織機構代碼證復印件（加蓋單位公章），介紹信原件及經辦人身份證原件復印件（加蓋單位公章）

3、土地證原件及復印件（如已抵押在銀行需提供銀行同意辦證的證明和經銀行確認與原件相符的土地證復印件，銀行加蓋銀行公章，騎縫章）

4、計委立項批文原件或發改委（或加蓋城建檔案館辦理房產證專用章的復印件）

5、建設工程規劃許可證及設計要求，審定意見書，紅線圖原件（或加蓋城建檔案館辦理房產證專用章的復印件）

6、房屋建筑竣工驗收備案表原件

7、金華市規劃局建設工程竣工規劃專項審核意見書原件（或加蓋城建檔案館辦理房產證專用章的復印件。2006年7月1日之前的項目無此件，但項目中如有架空層，閣樓等不計入容積率面積的則仍需提供）

8、質監報告原件

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9、白蟻預防合格證原件

10、房產測繪資質的測繪單位出具的房屋建筑面積測繪報告原件

11、圖紙

12、稅務局的《地稅自建房稅收審核證明》。

13、土地，規劃與現門牌不符的提供門牌證原件及復印件（如無門牌證需地名辦證明）

14、登記部門認為要提交的其他材料 ②房產證轉移登記申請

在辦理房產轉移時，所需資料有：

1、房產轉移登記申請表（我公司蓋章確認過）

2、申請人身份證明原件及復印件

3、備案號的合同原件

4、當事人關于預告登記的約定(我們代客戶保管的預告證要交還房交中心，內勤要去銀行或公積金中心把預抵押證領出來和轉移登記這張表一起交給房交中心。)

5、登記部門認為需要提交的其他有關材料

③辦理房產轉移登記時，還要先辦理契證（準備一份合同原件），去稅務部繳納契稅，辦理契證發你完稅憑證和契證，契證復印件要交一份給交易中心。④房交中心憑契證復印件發放房產證。

☆注（房產證辦理流程和所需材料及費用詳解見附件三）▲土地證的辦理

①內勤準備好相關資料，要有土地總證，房產證等，去國土資源局辦理。

②或委托相關辦證單位代辦理，提供相關資料即可。（現在土地證已和房產證合二為一叫產權證）▲他項權證辦理

他項權證主要是給銀行換取預抵押證，提供相應的證件資料，有些要三證（房產證，土地證，他項權證），有些一證（他項權證）就可以了。辦理他項權證需要哪些資料：

1、房地產抵押申請表;

2、抵押人身份

3、夫妻關系證明(結婚證或戶口簿)或未婚證明;

4、借款抵押合同;

5、房屋所有權證、土地使用權證;

6、房屋評估報告書或抵押物價值協議書;

7、委托辦理的，受托人需提供本人身份證，并提供有法律效力的委托書。★注：導致辦證的區別主要看是期房還是現房，是貸款的還是不貸款的。

1、期房貸款的：

簽合同后---合同備案---預告證，預抵押證----房產初始化登記-----轉移登記，契證-----房產證----土地證----他項權證

2、期房不貸款的：

簽訂合同后---合同備案----預告證-----房產初始化-----轉移登記，契證-----房產證-----土地證

3、現房貸款的：

簽合同后-----合同備案----房產初始化-----轉移登記，契證-----房產證-----土地證----他項權證

4、現房不貸款的：

簽合同后-----合同備案----房產初始化-----轉移登記，契證-----房產證-----土地證 ▲證件的發放

1、根據實際情況，如果銀行他項權證，房產證，土地證要收去的，就給客戶復印件，契證原件給客戶；如果銀行只收他項權證，其他證件原件發給客戶。

2、客戶領證要登記簽字表明已經領取。

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★注：最后各證件的歸屬人：

1、購房戶：①房產證（可能是復印件），②土地證（可能是復印件），③契證原件，④購房合同原件，⑤備案證明原件，⑥交房通知書，⑦門牌證，⑧總額購房發票（特殊情況如未按時交房違約時有賠償協議，如有銀行貸款，則還有貸款合同復印件）。

★注：購房戶貸款的如果銀行貸款還清，要去銀行領出他項權證，拿去房交中心注銷，購房戶才可以轉讓或過戶。

2、銀行：購房合同原件、貸款款合同原件（銀行貸款合同包括借款合同和抵押權合同）、備案證明、他項權證，公證書、房產證原件（可能有）、土地證原件（可能有）。

3、房產公司：購房合同、借款合同、身份證、公證書、公約（物業管理）、認購、合同變更及撤銷單，優惠審批單。

①質量問題的報工程部找施工部處理。

②如果不是質量問題，物業自己處理，決定是否需要申請物業專項維修。

五、掃尾

內勤要把手上所有的文件進行歸檔，按套歸檔，保管在銷售部，等整個樓盤都銷售完畢，內勤移交辦公室進行永久保存。

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第二篇：重慶房地產項目開發報建流程

重慶市房地產開發項目前期全程報建工作指南

1、測繪現狀地形圖

在確定開發項目后，聯系重慶市勘測院測繪擬開發地塊，并確定所需地形圖份數，繳納測繪費用后領取現狀地形圖（含管網）。

2、國土用地手續

2.1 申請用地紅線。

2.1.1 準備以下資料提交區國土局審批：申請原件1份，經現狀測繪的1：500地形圖3份，若有聯建單位應提交聯建合同，并同時在申請上蓋章。

2.1.2 審批通過后，領取國土用地紅線（1份）保存。2.2 土地出讓手續。

2.2.1 經公示取得土地后，準備以下資料送區國土局審批：建設用地申請原件1份，立項批文復印件1份，1：500現狀地形圖4份（必備資料）。

2.2.2 審批通過后，繳納土地出讓金，然后領取用地批準書，國土使用證及附圖進行保存。

3、項目立項

3.1 編寫完成“項目建議書”，根據“項目建議書”編寫“立項申請”。3.2 根據項目規模大小：建筑面積10萬㎡以上送市計委立項，建筑面積10萬㎡以下送區計委立項，準備和提交以下申報資料：

1）“立項申請”原件1份

2）國土公示資料復印件1份 3）單位營業執照復印件1份 4）開發資質證書復印件1份

5）如申報的項目規模超過60000㎡，則須編制“項目建議書”，并送交原件1份。6）如有聯建單位則應提供聯建協議復印件1份，第1）、5）項應蓋有聯建單位的公章，并提供聯建單位的營業執照。

3.3 如項目需編制“可行性研究報告”時，尋找有資質的單位根據擬建項目編制，報市或區計委審批。

3.4 在取得建委初步設計意見書后，根據建委初步設計審查意見書下達的指標為依據編寫下達投資計劃及固定資產許可證申請并持下列資料向市、區計委申請下達計劃及固定資產投資許可證。

1建設投資計劃申請（有聯建單位時應蓋聯建單位的公章）原件1份 2立項批文復印件1份 3國土使用證復印件1份

4規劃批文（含方案階段、初設階段的文字批復）復印件1份 5規劃用地許可證復印件1份 6建委初設批復原件1份

3.5 計劃下達后，領取批文及固定資產投資許可證。

4、規劃定點、選址

4.1申辦開發地塊地質災害危險性初審。4.1.1 向市國土局大廳提交以下資料： 地質災害評估申請表原件2份（若有聯建單位須同時蓋章，此表在市國土大廳領

取）； 國土紅線圖復印件1份 立項批文復印件1份。

4.1.2 根據審批情況，決定是否作地質災害評估報告。若需作地質災害性評估，聯系有資質的評估單位進行地質災害危險性評估，評估報告需經市地房局專家評審通過。

4.1.3 審批通過，領取批文，交資料員存檔。4.2 準備以下資料提交區規劃局審批：

1）申請表（表由規劃局提供）原件1份 2）申請報告原件1份 3）立項批文復印件1份 4）土地權屬證明復印件2份

5）1：500的實測現狀地形圖3份 6）地質災害危險性評估登記申請表 7）開發資質證書復印件1份

8）道路紅線2份（首先持光盤到市規劃局信息中心畫道路紅線）9）其它（如：合作聯建有效合同書）10）如有聯建單位，應同時在第1）、2）項上蓋公章。

4.3 審批同意后，向區規劃局交納40％的規劃證照管理費，然后領取選址意見書、設計條件、規劃紅線圖，原件存檔、提供利用，復印件送相關部門。

5、修建性詳細規劃設計方案審批

若項目建筑總面積超過10萬㎡則須申報修建性詳細規劃設計方案審批，具體步驟如下。提供修建性詳規方案及設計說明2套后，準備以下資料送區規劃審批：

1)方案申請表原件1份（由區規劃提供）2)申請原件1份（若有聯建單位應同意蓋章）3)規劃設計條件、要求通知書規定的其他資料 4)修建性詳規方案原件2套 5)設計說明書原件2套 6)彩色效果圖 7)設計模型

審批過程：詳規方案報送區規劃后，區規劃上報市規劃，市規劃組織召開專家評審會，若通過，則形成請示并上報市政府審批。否則繼續修改設計直至通過專家評審會。

審批通過后，市政府向市規劃下達同意詳規方案的批復，市規劃在詳規方案總圖上劃紅線、蓋章，領取市府批文及附圖交本部資料員存檔、提供利用，批文復印件送相關部門。規劃方案審批

6.1 環境保護審批[申請環評書（表）編制要求通知書]。

6.1.1 準備以下資料復印件各1份報區環保局審核：

1規劃設計條件；

2立項批文；

3規劃紅線圖。

6.1.2 取得“環評編制要求通知書”后，聯系、確定環評單位，委托其編制環評書（表）并通過專家評審。

6.2 在完成消防、綠化的設計方案后，開展以下工作： 6.2.1 消防方案審批。

準備以下資料報市消防審核：

1申報表1份（在市消防領取，若有聯建單位須同時蓋章），2設計方案原件1套。審批通過后，領取批文及審批后的圖紙交資料員存檔。

6.2.2 綠化方案審批。

6.2.2.1 取得消防方案審查意見后，即準備以下資料報市園林局審核：

1報件登記表原件1份（此表在市園林局領取，若有聯建單位應同時蓋章）； 2立項批文復印件1份；

3規劃相關資料復印件1份（選址、設計條件、紅線圖）； 4設計方案原件2套；

5綠地布置總平面圖原件2份以上（需在1：500實測地形圖上編制，明確范圍、界限、指標，若有地下架空平臺綠化需表明其范圍線）；

6設計方案總平面藍圖1份；

7消防方案審查意見及附圖復印件1份。6.4 規劃方案審批。

若方案與修建性詳細規劃設計方案無差異，則僅更換封面即可申報。6.4.1 在備齊下列資料后報區規劃局審批：

1）申請表原件1份（由規劃局提供空表，有聯建單位應同時蓋章）2）建設工程設計方案原件2份（由策劃部提供）3）設計說明書原件1份（由策劃部提供）3）彩色效果圖（由策劃部提供）4）設計模型（由策劃部提供）

5）相關部門書面意見書復印件各1份（消防、綠化等部門的方案批復，環評編制要求通知書，地質災害評估審批表）

6）擬建項目設計條件要求的其它書面意見。7）申請原件1份 6.4.2 審批同意后，領取規劃用地許可證、方案審查意見書及方案，交本部資料員存檔，復印件送相關部門。

7、規劃初步設計審批

首先開展人防（方案）、防雷（方案）、消防、綠化、綜合管網專項設計，在取得上述設計初步設計圖后，在等待項目初步設計圖及說明過程中，首先進行專項設計的初步設計送審，下列工作除綠化需先取得消防初設審查意見書外其余均可同時開展：

7.1人防方案審批。

7.1.1準備以下資料報市人防審批：

1立項批文復印件1份；

2規劃相關資料復印件各1份（選址、設計條件、規劃紅線、方案審查意見）； 3設計方案原件1套送市人防審核。7.2教委批復。

向區教委提供編寫的“某項目教育配套設施報告”，要求下達該項目教育配套設施意見。下達意見后存檔。

7.3 防雷方案審批。

準備設計方案原件1套（由策劃部提供）報市防雷辦審批。若有設計技術疑問，派員解釋和答疑。審批通過后存檔。

7.4 消防初設審批。

7.4.1準備以下資料報市消防審核：

1申報表1份（在市消防領取，若有聯建單位須同時蓋章）；

2初步設計圖及設計說明原件各1套（由策劃部提供）。7.4.2審批通過后，領取批文及審批后的圖紙交資料員存檔。7.4.3若有設計技術疑問，派員解釋和答疑。7.5綠化初設審批。

7.5.1辦取得消防方案審查意見后，即可準備以下資料報市園林局審核：

1報件登記表原件1份（此表在市園林局領取，若有聯建單位應同時蓋章）；

2規劃方案設計審查意見書及附圖復印件各1份；

3市政府有關批文（建面10萬㎡以上必備）；

4初步設計原件2套（由策劃部提供）；

5綠地布置總平面圖原件2份（由策劃部提供）；

6初步設計總平面藍圖1份（由策劃部提供）；

7消防初設批復及附圖復印件各1份；

7.5.2若有設計技術疑問，派員解釋和答疑。

7.5.3審批通過后，領取批文及設計方案存檔。7.6環境保護審批[環評書（表）審核意見]。7.6.1準備以下資料報區環保局審核： 1環評報審表原件1份（由環保局提供）； 2已通過專家評審的環評書（表）原件2份； 3環評書（表）評估報告2份。

7.6.2審批通過后，領取環評書（表）審核意見及附件交存檔，復印件送相關部門。7.7綜合管網審批。

準備以下資料報市規劃市政處審核： 1規劃方案審查意見復印件1份；

2綜合管網設計說明（含圖）原件2份（由策劃部提供）。審批通過后，領取批文及附圖交存檔，復印件送相關部門。7.8拆遷許可證。

程序詳見《拆遷管理流程》。7.9規劃初設審定。

7.9.1準備以下資料報區規劃審核：

1）申請表原件1份（由規劃局提供空表，有聯建單位應同時蓋章）2）建設工程初步設計原件2份（由策劃部提供）3）設計說明書原件1份（由策劃部提供）4）相關部門專項初步設計審查意見書復印件各1份（消防、綠化等部門的初設批復，人防、防雷等部門的方案批復，區教委的教育配套設施意見，市規劃綜合管網意見）

5）擬建項目規劃方案設計審查意見要求的其它書面批文。6）地質勘察審查意見復印件1份（工程部提供）7）若有地質災害評估報告時，應提供復印件1份 8）申請原件1份

7.9.2審批同意后，開發主辦領取初設批復及初步設計，交本部資料員存檔，復印件送相關部門。

8、建委、人防初設審定

8.1建委初設審批

8.1.1準備以下資料報市（區）建委勘設處審核（除特殊說明外其余資料統一用A4版面裝訂，建面2.5萬㎡以上應報市建委審批），：

1）申請表原件1份[由市（區）建委提供，有聯建單位應同時蓋章]； 2）申請表原件1份（有聯建單位應同時蓋章）；

3）初步設計文件原件3份（圖紙、說明書、概算、渲染圖，統一裝訂為A3版面）； 4）規劃相關資料復印件1份（選址、設計條件、規劃紅線、方案審查意見、綜合管網意見及附圖）；

5）立項批文復印件1份；

6）國土相關資料復印件1份（國土使用證、國土紅線）； 7）消防方案設計審查及附圖復印件1份； 8）工程勘察質量審查意見書復印件1份； 9）勘察合同復印件1份；

10）設計委托書及合同復印件各1份。

11）若有以下資料應同時報送復印件各1份：1可研批準文件；2聯建協議；3項目轉讓批復；4市政府規劃方案批復；5經濟適用房批復。

8.1.2市（區）建委檢查資料無異議后，確定初設審查會的時間、地點和通知參會人員（各相關政府職能部門）；準備會議（如布置會場，做好攝像準備等工作），會議期間做好人員簽到及維持會場秩序等工作。公司相關技術人員、領導及設計院設計人員均應參加會議。

8.1.3初設會議中的技術疑問，由設計院人員出面解釋和答疑。審批通過后，領取初設批復及附圖交本部資料員存檔，復印件送相關部門。

8.2人防初設審批

8.2.1完成人防專項設計后，準備以下資料報市人防審核： 1）建委初設批復復印件1份；

2）初設人防專項設計原件1套（由策劃部提供）；

8.2.2審批通過后，領取批文交本部存檔。若有設計技術疑問，須派員解釋和答疑。5.8.2.3若項目無法修建人防工事，經市人防批準同意交納易地人防建設費的，需送以下資料到市人防審批：1立項批文復印件1份；2規劃相關資料復印件各1份（選址、設計條件、規劃紅線、方案審查意見）；3設計方案原件1套；建委初設批復復印件1份；人防易地建設申請1份。

9、規劃施工圖審批

9.1在取得建委初設審查意見書，完成人防、消防、防雷施工圖設計后，在等待項目施工圖設計中，首先完成（可同時開展）以下工作：

9.2人防施工圖審批。

準備人防施工設計圖原件3套（由工程部提供）報市人防審批。審批通過后領取批文交存檔。若有技術疑問，需派員解釋和答疑。

9.3消防施工圖審批。

準備以下資料報市消防審核：

1申報表1份（在市消防領取，若有聯建單位須同時蓋章）； 2施工設計圖原件2套（其中1套應存于建設工程檔案盒內）。

審批通過后，領取批文及審批后的圖紙交存檔若有技術疑問，須派員解釋和答疑。9.4防雷施工圖審批。

準備防雷施工設計圖原件1套、總平圖4份、立項批文復印件1份報市防雷辦審批。若有技術疑問，須派員解釋和答疑。審批通過后，繳費后領取批文資存檔。

9.5環境保護審批[“三同時”審核意見]。9.5.1準備以下資料報區環保局審核： 1審查申請表原件1份（由環保局提供）；

2建設項目初步設計文本及總平面圖、管網總圖1份； 3環保設計圖說及排污口座標、編號1份； 4生化池施工合同復印件1份；

5生化池工藝施工監理合同復印件1份。

9.5.2審批通過后，繳納建筑施工燥音排污費，然后領取“三同時”審核意見書交存檔，復印件送相關部門。

9.6市政手續。

準備立項批文復印件1份，綜合管網設計圖原件1份送區市政委審批，審批同意后領取批文存檔。

9.7規劃許可證。

9.7.1準備以下資料報區規劃審核：

1）申請表原件1份（由規劃局提供空表，有聯建單位應同時蓋章）2）建設工程施工設計圖原件2份（由工程部提供）

3）相關部門書面意見書復印件各1份（消防、人防、防雷等部門的施工圖批復，環保“三同時”批復，區教委的教育配套設施意見，市規劃綜合管網意見，區市政委管家網方案審查意見，拆遷許可證，國土用地許可證及附圖，投資許可證，投資計劃通知）

4）擬建項目規劃初步設計審查意見要求的其它書面批文。5）地質勘查審查意見復印件1份 6）申請原件1份

9.7.2審批同意后，領取放線通知單及附圖，并持以下資料到市地形勘測院申請放線：放線通知單及附圖原件各1份，施工圖建筑部分原件1套，規劃紅線圖復印件1份。放線完成，繳納測繪費用后領取放線回單及附圖3份交存檔。

9.7.3在獲知規劃許可證證號、領取放線回單及附圖、光盤后，可申報制作擬建項目的公示牌，具體步驟如下：

將勘測院回單、光盤、建設工程規劃許可證證號等資料送市規劃“信息中心”申請制作公示牌，簽訂合同并繳納相關費用。公示牌制作完成后，由市規劃“信息中心”送到區規劃。

根據項目規模大小制作三類公示牌，并收取不同的費用，類型主要有：1）5萬㎡以上收取4453元；2）2-5萬㎡收取3047元；3）2萬㎡以下收取2612元。

9.7.4繳納剩余60％的規劃證照費，然后領取建設工程規劃許可證及附圖、公示牌，交本部資料員存檔，復印件送相關部門。若有技術疑問，須派員解釋和答疑。

10、施工許可證

取得建設工程規劃許可證后，做以下工作：

10.1施工圖設計審查備案書（建筑面積4萬㎡以上須報市建委審查）。

1）到市或區建委開具施工圖設計審查委托書。

2）將該委托書交工程部（工程部派人持委托書及須審查的施工圖到建委指定設計院進行施工圖設計審查，設計院出具該施工圖設計審查報告）。工程部提供經審查并蓋上設計院審查章的施工圖原件1套及審查報告原件1套

3）送審查報告原件1套送市或區建委備案，領取施工圖設計審查備案書2份存檔。10.2申辦招投標手續。

10.2.1將以下資料送建委審批：立項批文（看原件，留復印件）1份；建設工程規劃許可證（看原件，留復印件）1份；監理合同原件1份；施工圖設計審查備案書復印件1份；根據項目招標方式而報送的其他資料（須到建委購買相關報表并填寫、蓋章），其中前4項為必報資料。

10.2.2經審批同意，向市建筑工程交易中心繳費用后領取招投標備案意見書存檔。10.3打印施工許可證。

10.3.1送以下資料到市配套辦審建設工程規劃許可證（看原件，留復印件）1份，總平面圖（看后即還）1份，拆遷許可證（看原件，留復印件）1份，舊房產權證（復印件）1份，招投標備案意見書原件（看后返還）。審批同意后領取配套費交款通知書，根據通知書金額繳納配套費，并出具已交配套費的通知

10.3.2持配套辦交費通知原件及招投標手續時繳費發票原件到市交易中心打印施工許可證正、副本，施工許可證暫存開發主辦處。

10.4施工許可證蓋章

10.4.1準備以下質監資料送建委審批：

A、由建設單位提供：中標通知書原件1份，質量監督申報書原件3份，施工圖審查備案書復印件1份，經審查單位蓋章的全套施工圖1套，項目負責人責任書原件1份，現場代表責任書原件1份，項目負責人、現場代表的崗位證書和職稱證書復印件各1份，施工合同復印件1份，建設工程檔案登記聯系卡。

B、由施工單位提供：項目經理責任書原件1份，項目技術負責人責任書原件1份，施工管理負責人責任書（施工員、安全員、材料員、質檢員等）原件各1份，商品砼供應合同原件1份，資質證書復印件1份，項目經理證、項目技術負責人、各施工管理負責人崗位證、職稱證復印件各1份。

C、由監理單位提供：總監理工程師責任書原件1份，各專業監理工程師責任書原件1份，監理合同復印件1份，資質證書復印件1份，監理人員組成名單復印件1份，項目總監和其他監理工程師資格證書復印件各1份。

D、由設計單位提供：資質證書復印件1份，項目負責人、注冊建筑師、注冊結構師、結構負責的崗位證書和職稱證書復印件各1份。

E、由勘察單位提供：地質勘審查意見書復印件1份，資質證書復印件1份，項目負責人崗位證書和職稱證書復印件各1份。

10.4.2通知中標單位攜相關資料送建委審核，通過審核后，繳納規定的費用后，待建委工作人員現場查勘具備開工條件后，即可領取蓋章的施工許可證（開工條件詳建委相關規定）。

11、開工前手續準備

在辦施工許可證期間，可同時做以下工作：

11.1市政手續。

到區市政委辦市政排水接溝、道路挖掘手續。審批同意后，繳費后領取接溝許可證、道路挖掘許可證存檔。

11.2衛生許可證。

到衛生防疫部門辦防疫手續，繳費后領取衛生許可證。

11.3若項目地塊內涉及樹木移栽、砍伐，應根據地塊大小到市或區園林局辦相關手續。

11.4辦施工用水、用電手續。

11.4.1到自來水公司申請項目的施工供水設計及施工，并交納設計費及工程費（也適用永久性用水辦程序）。

11.4.1.1自來水公司工程師現場查勘時，項目部工作人員應陪同。11.4.2申請二次供水系統安裝許可（若為高層則須辦）。

開發主辦準備以下資料送二次供水辦公室審批：申請表原件1份（由審批單位提供），二次供水施工設計圖原件1份。審批同意后，領取二次加壓供水設計圖審核意見交本部資料員存檔、提供利用。

11.4.3開發主辦聯系電業局進行施工用電的接洽、設計、審批及施工（也適用永久性用電程序）參與申報全程。電業局設計師到項目現場查勘時，項目部工作人員應陪同。

12、天然氣安裝申請

13.1聯系燃氣公司進行用氣的接洽、設計、繳費及施工。13.2燃氣公司設計師到項目現場查勘時，工作人員應陪同。

第三篇：房地產銷售流程

房屋銷售流程

項目聽證會前：市場調研（市場可行性調研分析報告市場營銷組）

↓

項目立項確定后：市場定位（項目定位、產品定位、客戶定位、價格定位市場營銷組）↓

規劃設計階段：規劃設計建議（開發節奏、戶型、立面、庭院、配套 市場營銷組）↓

規劃方案確定后：項目操作策劃（銷售推廣策劃、前期銷售工作計劃市場營銷組、包裝組）↓

正式發售前3-6個月：銷售推廣實施（銷售準備銷售服務,廣告策劃市場營銷,包裝策劃包裝）↓

樓花銷售期 ：正式發售（銷售組織、信息反饋銷售服務；合同按揭手續客戶事務）↓

樓花銷售期：銷售策略調整（上月銷售總結、下月銷售推廣計劃市場營銷、階段銷售總結及策略調整銷售服務）

↓

入伙前1-3個月：尾盤促銷（尾盤促銷計劃……市場營銷）

↓

正式入伙前7-20天：業主入伙（入伙組織、安排……客戶事務）

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銷售率達95%以上：項目銷售總結（項目銷售總結報告及客戶分析報告……市場營銷）↓

入伙1個月后：辦理業主房產證（房地產初始登記、辦理業主房產證……客戶事務

第四篇：房地產銷售流程

一、售樓員接待程序圖示：區域樓市狀況的整理 競爭對手樓盤的基本情況（優劣勢分析）自身樓盤資料的收集和建立 文件和表格的建立 整理吸引買家的優越點 拿出自身樓盤劣勢應對措施 全面了解樓盤工程進度（搜集客戶信息 篩選客戶信息 訪問客戶）接待來訪客戶 介紹樓盤情況 解答客戶問題 帶客戶參觀樣板房（樓盤現場）為客戶度身訂造買房個案 記錄與的談話過程 建立客戶檔案 信息反饋給上級 電話跟蹤客戶（上門拜訪客戶）再度接待客戶 與客戶簽訂預購書 提醒客戶交納預訂樓款 提醒客戶簽定正式認購合同 售后服務 信息 再度反饋 綜合分析與調研。樓盤銷售基本流程熟悉銷售資料，樹立銷售信心前期準備工作 熟悉現場特點，遵守現場管理銷售資料和工具的準備站姿接待規范 迎客引客模型介紹 介紹外圍情況 引客到洽談室介紹樓盤情況 樓盤基本介紹 樣板房示范單位 實地介紹洽談、計價過程 洽談推介 詢問銷控 求助主管 洽談推介 寫認購書 營造成交氣氛 跟進已購客戶成交過程 交臨訂金 補足定金 跟進已購客戶客戶來電登記方式 成交原因分析報告

二、售樓員工作方法

1、售樓員售前準備工作售樓員開展銷售工作前，應對市場房地產概況、行情有一定的了解。此培訓材料中的內容，應該牢固掌握，并且做到化為己有，靈活運用。房屋銷售是整個房地產活動中最重要的環節，是直接產生利潤的環節，銷售人員是整個銷售活動的執行者，因此銷售人員的作用就顯得至關重要。由銷售人員在銷售過程中的重要性決定了銷售人員的薪水待遇高于一般其他職業人員

二、房地產的“五證”，就是《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《國有土地使用證》、《建設工程施工許可證》（也稱建設工程開工證）、《商品房銷售（預售）許可證》的簡稱。

一、《建筑用地規劃許可證》就是建設單位向土地管理部門申請征用劃撥土地前，經城市規劃行政主管部門確認，該項目位置、高度、容積率等符合城市規劃的法律憑證。

二、《建設工程規劃許可證》就是該建設工程項目符合城市規劃需求的法律憑證。

三、《國有土地使用證》就是經土地使用者申請，經城市各級人民政府頒布的國有土地使用權的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地坐落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至”范圍。

其中，“經濟適用房”用地是《劃撥土地》；“商品房”用地是《出讓土地》。兩種土地性質不一樣。《住宅用地》的使用期限是70年，《商業用地》使用期限是40年、《綜合用地》的使用年限是50年。買房填寫合同時一定要看實際使用年限還有多少年。

根據《物權法》相關條款：建設用地使用權人應當合理利用土地，不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應當依法經有關行政主管部門批準。

集體土地和耕地是不容許隨意改變其性質、違法出租、買賣和搞房地產開發的。

四、《建設工程開工證》就是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一，沒有《建設工程開工證》的建筑屬違章建筑，不受法律保護。

沒有以上“四證”，該項目用地和建筑就是違法的。

五、《商品房銷售（預售）許可證》就是市、縣人民政府房地產管理部門允許房地產開發企業，銷售商品房的批準性文件（如果是現房，開發商只須出具竣工備案表）。

沒有《商品房銷售（預售）許可證》所填寫的“購房合同、內部協議”等都是無效的。

“五證”中最重要的是國有土地使用證和商品房銷售（預售）許可證，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇。商品房銷售（預售）許可證的預售范圍為本項目可銷售樓盤，購房者務必看清購買樓層是否在預售范圍內。

“兩書”是指新建住宅《商品房質量保證書》和《商品房使用說明書》。是開發商在向購房者交付房屋時，房地產開發企業必須提交給購房者的文件。購房者有權索要。

“一表”是指《房屋竣工驗收備案表》。備案表上的每一項都必須報主管部門備案，如果缺少任何一項的話，這個樓盤就屬于“黑樓”，是不能入住的。

購房者填寫購房合同時，一定要在購房合同第八條注明：開發商向購房者交付房屋時提供“兩書一表”時還要同時提供“房屋竣工驗收備案表”

購房者驗房的時候不能只看發展商有沒有這張備案表，一定還要仔細察看各個分項有沒有都備案，尤其是《消防驗收備案表》一欄是否通過。

《竣工驗收備案表》對房地產開發商有著嚴格的約束作用，只要將項目送交主管建設部門備案后，發展商就必須對其建設的樓盤質量終生負責，即使是十年二十年以后出現了質量問題，經查如果是發展商的過失，一樣可以追究其法律責任。

三、

第五篇：房地產銷售流程

房地產銷售流程

做為一名房地產銷售新手，所必須熟悉房地產銷售流程。房地產銷售主要為以下幾大步驟。

一、客戶上門接待。當有客戶上門，置業顧問主動上前迎接，詢問客戶

是否第一次上訪，以此鑒別客戶是初次還是老客戶。

二、沙盤講解。沙盤講解講究“由大到小，由外及內”的原則

三、看房路徑及樣板間講解。

四、置業計算。根據客戶的需求，設定一份最好的置業計算。

五、認購。簽定認購協議，繳納購房定金。

六、簽約。簽署購房買賣合同。繳納首付款或全款。

七、辦理銀行按揭面簽。帶齊所有按揭資料和原件前往銀行辦理按揭。