第一篇：房地產項目開發全流程梳理大綱

房地產項目開發全流程梳理

一、投資管理流程

1、項目投資管理制度

2、項目建議書編制指引

3、項目可行性研究報告編制指引

4、項目立項評審決策指引

二、項目報批報建流程

1、項目國有土地使用權證辦理程序（詳細分解）

2、項目建設用地規劃許可證辦理程序（詳細分解各個環節）

3、項目建設工程規劃許可證辦理程序（詳細分解各個環節）

4、項目施工許可證辦理程序（詳細分解各個環節）

三、規劃設計管理流程

1、規劃方案設計作業流程

2、建筑方案設計作業流程

3、景觀環境設計作業流程

5、規劃設計任務書編制要點

6、項目規劃方案評審指引

7、建筑單體方案評審指引

8、景觀設計任務書編制要點

9、施工圖審查要點

四、工程建設流程

1、房地產項目開工前準備工作（1）交納煤氣（天然氣）廠建設費（2）交納自來水廠建設費（3）交納污水處理廠建設費（4）交納供熱廠建設費

（5）交納供電貼費及電源建設集資費（6）土地有償出讓項目辦理“四源”接用手續（7）設計單位出報批圖（8）出施工圖

（9）編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金（10）辦理消防審核意見表

（11）審批人防工程、辦理人防許可證（12）領取開工審批表，辦理開工登記

2、房地產開發項目的工程建設招投標（運營管理部）（1）辦理招標登記、招標申請（2）招標準備（3）招標通告

（4）編制招標文件并核準（5）編制招標工程標底

（6）標底送審合同預算審查處確認（7）標底送市招標辦核準，正式申請招標

（8）投標單位資格審批（9）編制投標書并送達（10）召開招標會，勘察現場（11）召開開標會議，進行開標（12）評標、決標（13）發中標通知書（14）簽訂工程承包合同（15）工程承包合同的審查

3、房地產開發項目開工手續的辦理（1）辦理質量監督注冊登記手續（2）建設工程監理（3）辦理開工統計登記（4）交納實心黏土磚限制使用費（5）辦理開工前審計（6）交納投資方向調節稅（7）領取固定資產投資許可證（8）報裝施工用水、電、路（9）協調街道環衛部門（10）協調交通管理部門

（11）交納綠化建設費，簽訂綠化協議（12）領取建設工程開工證

4、工程進度管理流程

（1）工程進度管理規定（2）施工進度控制流程（3）施工進度控制指引

5、工程質量與施工管理流程（1）項目施工管理規定（2）施工組織設計流程（3）技術交底及施工圖會審流程（4）樣板指路制度

（5）工程質量現場檢查內容與要求（6）材料設備質量技術要求管理規定（7）材料設備進場驗收指引（8）質量保證資料檢查要求

（9）分部（項）專業工程驗收檢查要求（10）項目預驗收檢查要點

6、項目竣工驗收流程（1）辦理單項工程驗收手續

（2）辦理開發項目的綜合驗收，領取《工程質量竣工核驗證書》（3）商品住宅性能認定（4）竣工統計登記（5）辦理竣工房屋測繪（6）辦理竣工備案證

7、安全文明生產管理

（1）安全文明生產管理制度（2）施工現場安全風險與環境因素識別指引（3）施工現場安全檢查指引（4）施工現場文明生產管理要點（5）工程事故處理指引

四、項目成本管理流程（1）成本管理制度（2）工程設計變更管理規定（3）現場簽證管理規定（4）項目成本核算與分析指引（5）工程結算控制指引

五、營銷管理流程

1、項目營銷策劃流程（1）總體策劃（2）階段策劃及實施（3）市場調查與前期策劃（4）營銷策劃工作規范

3、現場銷售工作規范（1）銷售準備工作（2）銷售價格管理要點

（3）銷售合同范圍與草擬注意事項（4）銷售面積確定操作要點

（5）廣告方案與實施操作（6）銷售過程管理要點（7）房產價格折扣管理指引

4、客戶服務工作流程（1）客服職責

（6）預售許可證辦理流程（7）項目交房流程（8）項目權屬初始登記流程

六、項目物業管理流程

1、物業管理單位經營資質審批

2、簽署物業管理委托合同

3、居住小區的物業接管綜合驗收

4、物業使用、管理、維修公約的核準

5、安排簽訂管理公約

6、制定、提供質量保證書和使用說明書

7、物業管理服務基本要求

8、物業管理委員會的設立

綜合辦、設計部、工程部、營銷部、商務部、運營部、物業公司共同參與編制。以上內容供參考，實際編制過程中包括但不限于以上內容，與區域總部內部管理或本地區辦理程序相違背的可以不用編制。

本次項目開發流程梳理為總部領導要求，請大家重視此項工作。

第二篇：北京房地產二級開發項目流程梳理

北京房地產項目二級開發 相關政府部門手續辦理梳理探討

一個房地產開發公司在通過協議出讓或者招拍掛以及其他方式正式取得國有土地使用權之后，即標志著其工作進入房地產開發二級市場，可以開始著手辦理“五證兩書”（建設用地規劃許可證、國有土地使用證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房銷售(預售)許可證、住宅質量保證書和住宅使用說明書）等具體業務。一般情況下大概都需要在各相關政府部門辦理如下各項具體手續。

一、建設用地規劃許可證（北京市規劃委員會）

《建設用地規劃許可證》是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經城市規劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規劃的法定憑證，是建設單位用地的法律憑證。沒有此證的用地單位屬非法用地，房地產公司的售房行為也屬非法，不能領取房地產權屬證件。核發的目的：確保土地利用符合城市規劃，維護建設單位按照城市規劃使用土地的合法權益。法律后果：按照有關規定，房地產公司即使取得建設用地的批準文件，但如未取得《建設用地規劃許可證》而占用土地的，其建設用地批準文件無效。

事項名稱：建設用地規劃許可證（城鎮建筑工程）事項類型：行政許可 許可依據：

《中華人民共和國城鄉規劃法》、《北京市城鄉規劃條例》及相關法律、法規、規章的規定和城鄉規劃的要求。辦理時限：7個工作日。

遇特殊情況經批準可延長10個工作日（不含文件制作、頒發時間)。受理形式：書面申請 申報主體確定：

1.建設計劃主管部門（批準、核準或備案）批復文件明確的建設主體單位。2.國土主管部門確定國有土地使用權的建設主體單位。

3.規劃主管部門依據城鄉規劃要求完善建設用地規劃許可的建設主體單位。4.法院裁決裁定文書確定的土地使用單位。受理條件：

申請核發《建設用地規劃許可證（城鎮建筑工程）》時，請提交以下材料：

一、按照建設項目用地獲取方式，提交以下相關文件：

（一）劃撥用地

1.《建設項目選址意見書附件》（含附圖）或《建設項目規劃條件（授權供地）》（含附圖）復印件。2.建設計劃主管部門以批準或核準方式，同意申請單位作為項目主體的立項批復文件（原件或復印件）。

3.國土主管部門同意以劃撥方式，為建設項目提供國有土地使用權的書面意見（原件或復印件）。

（二）土地市場供地（出讓）

1.《建設項目規劃條件（土地儲備供應）》（含附圖）或《建設項目規劃條件（授權供地）》（含附圖）復印件。

2.國土主管部門出具的《國有土地使用權出讓合同》（建設單位持《中標通知書》或《拍賣成交確認書》或《掛牌成交確認書》簽訂取得）復印件。

3.建設計劃主管部門以批準、核準或備案方式，同意申請單位作為項目主體的立項批復文件（原件或復印件）。

（三）依法轉讓登記

1.原建設項目《建設用地規劃許可證》（含附圖）復印件。2.《國有土地使用權轉讓登記表》（復印件）。

（四）依據城鄉規劃要求，完善建設用地規劃許可的 1.《建設項目規劃條件（自有用地）》（含附圖）復印件。2.原《建設用地規劃許可證》（含正本、附件及附圖）原件或復印件。（1）對申報時提交原證件（含正本和附件、附圖）的，規劃部門在核發新證件時，將原證件加蓋規劃管理專用章后退還建設單位。

（2）對申報時未提交原證件（含正本和附件、附圖）的，建設單位在領取新證件時，應持原證件（含正本和附件、附圖）交由規劃部門加蓋規劃管理專用章后，退還建設單位。

3.對因遺失或其他原因不能提交原《建設用地規劃許可證》（含正本、附件及附圖）的，須提交相關情況的書面說明和在公開發行的《北京日報》或《北京 晚報》或《北京青年報》等媒體上發布的“遺失公告”原件。

（五）法院裁決裁定

1.法院裁決裁定文書和協執書（復印件）； 2.建設計劃主管部門批復文件：

（1）被裁決裁定項目的原建設計劃主管部門批復文件（復印件）。

（2）建設計劃主管部門對裁決裁定后項目（含項目建設主體、項目性質、建設規模）的批復文件或同意辦理新的項目批復文件的書面意見（原件）。

3.國土部門意見：

（1）被裁決裁定項目的原《國有土地使用證》（復印件）。（2）國土部門對裁決裁定后項目用地的處理意見（原件）。

二、申報單位填寫完整并加蓋單位印章的《建設項目規劃許可及其他事項申報表》。

三、申報單位出具加蓋單位印章和法人簽字或印章的《建設項目法人授權委托書》。

四、申報單位的用地申請文件（須表述建設用地的基本情況、擬建項目性質及有關情況；申請文件應包含發文號、簽發人、單位印章等基本公文要素）原件。

五、《建設用地釘樁測量成果報告書》（含《建設用地釘樁通知書》和《釘樁坐標成果通知書》原件。

六、測繪單位按用地釘樁成果及繪圖要求繪制的地形圖（1/500或1/2000）5份（項目涉及代征城鄉公共綠地的、用地范圍涉及多個行政區劃的、項目立項主體為多個單位的,需相應增加地形圖份數）。

位于城八區范圍內的建設項目規劃用地范圍圖，需由市測繪院按建設用地釘樁成果及繪圖要求繪制,并加蓋生產經營處專用章。

七、其他法律、法規、規章規定的相關要求。

二、國有土地使用權證書（北京市國土資源局）

《國有土地使用證》是證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護。北京市國土資源局對直接填發的《國有土地使用證》根據國有土地使用方式不同，分別加蓋《北京市國土資源局劃撥土地使用證專用章》、《北京市國土資源局有償土地使用證專用章》、《北京市國土資源局交納使用費土地使用專用章》、《北京市國土資源局臨時土地使用證專用章》。（1）協議出讓辦理流程

項目類型：行政許可

審批機關：市國土資源局

承辦部門：市土地利用事務中心

辦理依據：

1、《中華人民共和國城市房地產管理法》第12條；

2、《中華人民共和國土地管理法》第53條；

3、《中華人民共和國土地管理法實施條例》第29條；

4、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第9條；

5、《北京市實施〈中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例〉辦法》（市人民政府令[2007]第200號修改）第3條。

辦理程序：收件-受理-審查-決定

收費依據和標準：按出讓合同的約定需繳納地價款

辦理時限：16個工作日（不包括地價評審時間）

辦理結果：《北京市國有建設用地使用權出讓合同》

申請方式：書面申請

受理條件：

1、市人民政府批準協議出讓的批準文件；

2、通過建設項目用地預審，落實預審意見；

3、取得發改部門批準文件；

4、取得規劃部門用地及建設規模的批準文件；

5、取得土地權屬文件或土地權屬來源文件，且土地權屬清晰，無爭議；

6、未被司法機關查封土地使用權。

申請材料：

1、北京市國有建設用地使用權出讓申請表（原件）；

2、辦理協議出讓國有建設用地使用權申請書（原件）。新建項目申請書內容包括：

（1）申請出讓的宗地位置及面積、界址，即坐落、四至、土地面積、平面界址、豎向界址；

（2）申請出讓宗地的權屬現狀（即現土地使用權人）及地上物現狀；

（3）申請出讓宗地的規劃條件，包括文件依據及規劃總建筑面積、地上建筑面積、地下建筑面積、規劃用途等；

（4）已取得發改部門、規劃部門等行政主管部門的批準文件，以及征地、劃撥的文件；

（5）地價評估及審定地價水平情況；

（6）開發建設計劃情況，包括投資總額、投資進度、計劃開工竣工日期等；

（7）申請建設項目的特殊情況；

（8）申請出讓的用地紅線范圍內是否有需按劃撥方式供應的土地，并明確劃撥用地面積、建筑面積、土地用途等；

（9）申請人的具體聯系人及聯系電話。

現狀項目申請書內容同新建項目申請書內容的（1）、（2）、（3）、（5）、（7）、（9）項。

3、申請人身份證明材料：

（1）企業法人，提交《企業法人營業執照》（復印件）和《組織機構代碼證》（復印件），屬于外資企業或中外合資企業的，還需提交《外商投資企業批準證書》（復印件）；不具備企業獨立法人資格，提交其上級單位出具的書面授權證明（原件）和申請人的營業執照或登記證書等材料（復印件）；屬于境內金融企業法人、保險企業法人設立的非法人分支機構，提交營業執照或登記證書、金融許可證、保險許可證等材料（復印件）；屬于高新技術企業的，還需提交高新技術企業批準證書（復印件）；

（2）非企業法人，提交《組織機構代碼證》（復印件）；不具備獨立非企業法人資格，提交其上級單位出具的書面授權證明（原件）和申請人的《組織機構代碼證》（復印件）；

（3）境外法人或其他組織（包括港澳臺），提交經公證的法人或其他組織的商業登記證或注冊證書（原件），或批準該法人、其他組織成立的文件（復印件）；外國法人或其他組織的公司注冊文件在注冊地公證后，需中國駐該國使、領館認證（原件）；

（4）法定代表人身份證明書（原件）和身份證（復印件）；

（5）委托辦理的，提交授權委托書（原件）和受托人的身份證（復印件）；屬于境外法人或其他組織委托的，委托書應經公證。香港出具的公證書，應由中國法律服務（香港）有限公司加蓋轉遞專用章（原件）；臺灣出具的公證書應由中國公證員協會或北京市公證員協會確認（原件）。外國法人或其他組織委托辦理的，其授權委托書應經公證，并需中國駐該國使、領館認證（原件）。

4、土地評估報告（原件）。已審定地價水平的，提交地價水平通知單（復印件）和土地評估結果報告（原件）；未審定地價水平的，提交土地評估技術報告（原件）兩份及結果報告（原件），北京市地價審定表（原件）、宗地位置示意圖（復印件）、現場照片十份，以及項目情況介紹光盤一張；

5、出讓合同附件：

（1）合同附圖（原件）一式五份；

（2）申請出讓土地上的建筑物有兩種以上用途或地下含經營性用途的，提交各類用途的部位分布表及附圖各五份（原件，加蓋公章）。

6、合作建設項目提交合作建設各方的協議書（復印件），及除申請人外的其他各方同意由申請人辦理土地出讓的證明文件（原件）；

7、軍用土地辦理出讓手續的，提交總后勤部的批準文件（原件）；

8、規劃的配套學校、醫院等要求辦理出讓手續的，提交市（區）主管部門的同意意見（復印件）；

9、需加快簽訂合同的，按照北京市地價辦公室確定的暫定地價先簽訂合同，并作出按照最終審定的地價調整的承諾和預簽申請（原件）；

10、屬于新征地項目，提交征地批復和《建設用地批準書》；

11、根據土地登記情況，提交下列材料之一：

（1）2008年1月1日后取得《國有土地使用證》的，提交《國有土地使用證》（復印件）；

（2）《土地權屬審查告知書》（原件，征地和土地儲備階段已進行過土地權屬審查的提交《土地權屬審查告知書》復印件）。

12、用地單位確需對原有用地范圍進行分割的，由有資質的測繪單位出具出讓范圍測繪成果圖和坐標成果表（原件），測繪成果應符合《地籍調查技術規程》（DB11/T 764-2010）中地籍測量有關技術要求；

13、申請人為外資企業或中外合資企業的，提交合作企業、合資企業合同、章程的批復（復印件），以及公司章程、合作合同（復印件）。

（一）屬于新建項目，還需提交下列材料：

1、《建設項目用地預審意見》及落實預審意見的書面材料（復印件）；

2、發改部門核發的項目核準批復或項目備案通知書（復印件）；

3、規劃部門核發的《規劃意見書》或規劃條件（復印件）；

4、規劃部門出具的用地釘樁成果（復印件）；

5、建筑物內有地下人防的，提交市民防局的批準文件及有關圖紙（復印件）；

6、設計單位關于建設項目面積及用途的說明（原件）；

（二）屬于現狀項目，還需提交下列材料：

1、涉及企業改制更名的，提交國資部門或原批準改制的部門，或具備資產管理權的上級單位出具該土地使用權已作為改制資產劃入改制后企業，并同意其辦理土地出讓的證明文件（原件）；企業重組、上市，因土地資產劃轉而名稱不一致的，提交與之相關的市人民政府及國資部門相關批復文件（復印件）；

2、《房屋所有權證》（復印件）。無《房屋所有權證》的，提交房屋所在地的房屋管理部門核發的房屋確權證明文件（原件）。《房屋所有權證》所載權利人、《國有土地使用證》所載權利人或《土地權屬審查告知書》確定的權利人與申報單位名稱不一致的，提交名稱一致的證明文件（原件）。《房屋所有權證》和《國有土地使用證》記載或《土地權屬審查告知書》確定的土地坐落不一致的，提交坐落一致的證明文件（原件）；

3、涉及國有企業用地補辦出讓手續的，提交國資部門或具備資產管理權的上級單位出具同意辦理土地出讓的證明文件（原件）；

4、中央在京單位辦理出讓手續的，提交上級主管部門的同意意見（原件）。

（2）招拍掛出讓辦理流程1、2、3、4、5、取得土地中標通知書 簽訂土地出讓合同 繳納土地出讓金 繳納契稅 其他同上

三、建設工程規劃許可證（北京市規劃委員會海淀分局）《建設工程規劃許可證》是有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證，是建設單位建設工程的法律憑證，是建設活動中接受監督檢查時的法定依據。沒有此證的建設單位，其工程建筑是違章建筑，不能領取房地產權屬證件。核發的目的：確認有關建設活動的合法地位，保證有關建設單位和個人的合法權益。法律后果：房地產公司如未取得《建設工程規劃許可證》或者違反《建設工程規劃許可證》的規定進行開發建設，嚴重影響城市規劃的，由城市規劃行政主管部門責令停止建設，限期拆除或者沒收違法建筑物、構筑物及其他設施，對有關責任人員，可由所在單位或者上級主管機關給予行政處分。

事項名稱：建設工程規劃許可證（城鎮建筑工程）事項類型：行政許可

許可依據：

《中華人民共和國城鄉規劃法》、《北京市城鄉規劃條例》及相關法律、法規、規章的規定和城鄉規劃的要求。辦理時限：20個工作日。

遇特殊情況經批準可延長10個工作日（不含文件制作、頒發時間)。受理形式：書面申請

申報主體：依法取得國有土地使用權的單位 受理條件：

申請核發《建設工程規劃許可證（城鎮建筑工程）》時，須提交以下材料： 1.申報單位填寫完整并加蓋單位印章的《建設項目規劃許可及其他事項申報表》。

2.申報單位出具加蓋單位印章和法人簽字或印章的《建設項目法人授權委托書》。

3.北京市發展和改革委員會批復的建設工程計劃任務大表文件。4.用地權屬或使用土地的有關證明文件：（1）《國有土地使用證》（含附圖，復印件）；

（2）尚未取得《國有土地使用證》的項目，須提交項目《建設用地規劃許可 證》（含附件及附圖，復印件）和下列之一的用地權屬文件：

(a)《建設用地批準書》或《國有土地劃撥決定書》復印件；(b)《國有土地使用權出讓合同》復印件；(c)《國有土地使用權轉讓登記表》復印件；

（3）只有《房屋產權證》的，應附國土行政主管部門出具的使用土地的有關證明文件1份【中央單位及駐京部隊為上級主管部門（國管局、中直管理局、總后勤部、武警總部等）出具的使用土地的證明文件】；

5.《建設項目選址意見書》（含正本、附件及附圖，復印件）或《建設項目規劃條件》（含附圖，復印件）。

6.《建設工程設計方案審查意見》（含附圖，復印件），《建設項目規劃條件》沒有明確要求進行工程設計方案審查的項目可不提交。

7.具有資質的設計單位繪制的全套施工圖中的部分施工圖紙：（1）圖紙目錄（涵括各專業）、設計說明、總平面圖、各層平面圖、各朝向立面圖、各主要部位剖面圖、基礎平面圖、基礎剖面圖各1份，另附總平面圖5份（機要項目總平面圖4份；申報主體為多個單位的,需相應增加總平面圖份數）。

（2）施工圖須為藍曬圖，須按A4規格豎向折疊并留出裝訂線；

（3）圖紙目錄和總平面圖需要加蓋設計單位“圖紙報審專用章”、“注冊建筑師章”、“注冊結構師章”；

（4）按照國家有關法律、法規、規章的規定需要設置無障礙設施的項目，設計說明中須有無障礙設計情況的專項說明；

（5）總平面圖須標注比例尺、指北針、建筑外輪廓尺寸及四角坐標、擬建建筑與現狀參照物間距尺寸、建筑層數；圖簽中須有三人以上簽名。

總平面圖應有《技術經濟指標明細表》，住房項目還須有《住房套型結構比例明細表》；

8.《建設項目選址意見書》（含正本、附件及附圖）或《建設項目規劃條件》、《建設工程設計方案審查意見》等相關文件，注明在申報建設工程規劃許可時需要提交的相關主管部門書面意見（如消防、文物、地震、環保、衛生、市政等）及相關材料。

9.北京市人防局批復的對項目建設方案人防工程的審核意見。10.北京市交通委員會對項目建設方案交通規劃設計的審核意見。

11、北京市園林綠化局對項目建設方案附屬綠化用地的審核意見。

12依據《北京市新建商品住宅小區住宅與市政公用基礎設施、公共服務設施同步交付使用管理暫行辦法》（京建法[2007]99號）的規定，居住項目（2007年3月1日后取得《建設項目規劃條件》的）須提交住宅小區建設時序方案。

13.機要項目須提交有關部門關于項目定密文件。

14.其他法律、法規、規章規定的相關要求。

四、建筑工程施工許可證（北京市海淀區住房和城鄉建設委員會）《建筑工程施工許可證》是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準文件，是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一。沒有開工證的建設項目均屬違章建筑，不受法律保護。當各種施工條件完備時，建設單位應當按照計劃批準的開工項目向工程所在地縣級以上人民政府建設行政主管部門辦理施工許可證手續，領取施工許可證。未取得施工許可證的不得擅自開工。

行政許可事項名稱：建筑工程施工許可證核發（含工程質量監督注冊、工程施工安全監督備案和建筑節能設計審查備案）

事項依據: 《中華人民共和國建筑法》、《建設工程安全生產管理條例》（國務院令第393號）、《建設工程質量管理條例》（國務院令第279號）、《關于加強民用建筑工程項目建筑節能審查工作的通知》（建科〔2004〕174號）許可期限：8個工作日

是否收費及收費依據：本行政許可事項不收費

許可機關：

1、北京市海淀區住房和城鄉建設委員會：負責本轄區內10萬平方米以下工程建設項目施工許可證核發（其中國家和北京市重點工程，中央單位和駐京部隊項目，市政府投資和融資占主體的項目，市審批立項的外國政府、國際組織投資、贈款、貸款項目，市屬單位投資自用的建設項目，占地跨越其他區縣行政區域的項目、市住房城鄉建設委決定不由區縣住房城鄉建設委辦理的項目除外）。子項一：建筑工程施工許可證核發 辦理程序：

（一）受理 提交材料：

1、房屋建筑工程，申請人需提交如下申請材料：

（1）按規定填寫、蓋章的《建筑工程施工許可申請表》一式三份；（2）建設工程規劃許可證正本、附件、附圖的復印件；（3）用地批準手續（國有土地使用證或有關批準文件）復印件；（4）建筑工程施工圖設計文件審查合格書原件；（5）招投標管理部門出具的施工合同備案表；

（6）招投標管理部門出具的監理合同備案表（依法應當委托監理的工程提交）；

（7）建筑施工企業安全生產管理人員安全生產考核合格證書（B本、C本）和《地上、地下管線及建（構）筑物資料移交單（表AQ-A-2）》原件（施工安全監督備案用）；（8）項目建設資金落實證明原件；（9）人防部門出具的人防施工圖備案回執；（10）法人委托書（附受托人身份證復印件）；

（11）分類填報的《北京市建筑節能設計審查備案登記表》一式三份和新型墻體材料專項基金及散裝水泥專項資金北京市非稅收入一般繳款書復印件（第五聯，建筑節能設計審查用）。

2、市政基礎設施工程，申請人需提交如下申請材料：

（1）按規定填寫、蓋章的《建筑工程施工許可申請表》一式三份；（2）建設工程規劃許可證正本、附件的復印件；（3）建筑工程施工圖設計文件審查合格書原件；（4）招投標管理部門出具的施工合同備案表；

（5）招投標管理部門出具的監理合同備案表（依法應當委托監理的工程提交）；

（6）建筑施工企業安全生產管理人員安全生產考核合格證書（B本、C本）和《地上、地下管線及建（構）筑物資料移交單（表AQ-A-2）》原件（施工安全監督備案用）；（7）項目建設資金落實證明原件；

（8）掘路、占道許可手續（涉及掘路、占道的需提供）；（9）法人委托書（附受托人身份證復印件）。

3、裝飾裝修工程，申請人需提交如下申請材料：

（1）按規定填寫、蓋章的《建筑工程施工許可申請表》一式三份；（2）建設工程規劃許可證正本、附件、附圖的復印件（僅外立面裝修時提交）；

（3）房屋產權證復印件（租賃房屋的還需出具租賃協議復印件、產權人出具的同意裝修證明）；

（4）招投標管理部門出具的施工合同備案表；

（5）招投標管理部門出具的監理合同備案表（依法應當委托監理的工程提交）；

（6）建筑施工企業安全生產管理人員安全生產考核合格證書（B本、C本）原件（施工安全監督備案用，核驗后退回申請人）；（7）項目建設資金落實證明原件；

（8）法人委托書（附受托人身份證復印件）。

上述材料提交復印件的，復印件需加蓋申請人印章并同時提交原件，原 件核驗后退回申請人。

標準：申請材料齊全、符合法定形式 崗位職責及權限：

按照受理標準查驗申請材料。

符合標準的，予以受理，向申請人出具《受理通知書》，并將申請材料轉踏勘人員。

不符合標準但申請材料存在可以當場更正的錯誤的，允許申請人當場更正；不能當場更正的，向申請人出具《補正材料通知書》，一次性告知申請人需要補正的全部內容，并將申請材料退回申請人。

申請事項不屬于本機關職權范圍或者無需取得行政許可的，向申請人出具《不予受理決定書》。時限：即時

（二）審查

1、現場踏勘 標準：

（1）工程用地位置、范圍應當與規劃許可一致；

（2）規劃許可確定的用地紅線范圍內和代征地范圍內施工現場拆遷進度應當符合施工要求；

（3）施工現場應當具備安全防護措施，施工圍檔的設置、地下管線的防護或者改移措施、毗鄰建筑物的安全防護措施以及空中架設障礙物的排除情況等應當符合規定；

（4）施工現場供水和排水、供電以及施工道路應當滿足施工要求，施工場地應當平整；（5）無違法開工行為。崗位職責及權限：

根據現場踏勘情況出具附帶現場照片的《工程現場踏勘情況記錄表》，由建設單位現場負責人簽字確認。

符合要求的，將申請材料和踏勘記錄表轉初審人員；

不符合要求的，書面寫明處理意見及理由后將申請材料和踏勘記錄表轉初審人員。時限：3個工作日

2、初審

標準：（1）施工場地已基本具備施工條件；（2）已經辦理該建筑工程用地批準手續；

（3）在城市規劃區的建筑工程，已經取得規劃許可證；（4）需要拆遷的，其拆遷進度符合施工要求；（5）已經確定建筑施工企業；

（6）有滿足相關設計規范要求的施工圖紙；

（7）已在質量監督主管部門及安全監督主管部門辦理相應的質量、安全監督注冊手續；

（8）建設資金已經落實，工期不足1年的，到位資金不得少于工程合同價款的50％；工期超過1年的，到位資金不得少于工程合同價款的30％。

崗位職責及權限：

按照審查標準對申請材料和踏勘記錄表進行審查。符合標準的，簽署意見后將材料轉復審人員。

不符合標準的，書面寫明審查意見及理由后將材料轉復審人員。時限：1個工作日

3、復審

標準：同初審標準 崗位職責及權限：

按照復審標準對初審人員移交的材料進行審查。符合標準的，簽署意見后將材料轉決定人員。

不符合標準的，書面寫明審查意見及理由后將材料轉決定人員。時限：1個工作日

（三）決定

標準：同審查標準 崗位職責及權限：

對行政許可申請作出決定。

同意審查意見的，簽署決定意見，轉告知人員。

不同意審查意見的，書面提出意見及理由，轉告知人員。時限：2個工作日

（四）告知

崗位職責及權限：

對準予許可的，在1個工作日內制作《辦理結果通知書》和《建筑工程施工許可證》，并在10日內將許可證書送達申請人。對不予許可的，在1個工作日內制作《辦理結果通知書》，寫明理由和申請人享有的依法申請行政復議或者提起行政訴訟的權利，并將申請材料退回申請人。

時限：1個工作日（不包括送達期限）

子項二：重新申領施工許可證、變更施工許可證和遺失補證

（一）受理

提交材料：

重新申領施工許可證的提交：

1、建設單位變更的，建設單位重新申領建筑工程施工許可證時，應提交以下材料：

（1）變更情況說明及法人委托書；（2）原施工許可證正本、副本原件；（3）重新填寫、蓋章的施工許可申請表；

（4）建筑施工企業安全生產管理人員安全生產考核合格證書（B本、C本）和《地上、地下管線及建（構）筑物資料移交單（表AQ-A-2）》原件（施工安全監督備案用）；

（5）已變更的國有土地使用證書、建設工程規劃許可證。房屋裝飾裝修工程應當提交房屋所有權人同意的證明；（6）在建工程，提交施工、監理合同變更備案表;（7）竣工工程，提交原建設單位與施工單位、監理單位的合同終止備案登記表；

（8）需要挖掘道路的，提交道路主管部門、公安機關交通管理部門同意掘路占道證明；

（9）需要提交資金證明的，續建工期不足1年的，到位資金不得少于 續建工程合同價款的50％；續建工期超過1年的，到位資金不得少于續建工程合同價款的30％；

2、施工單位發生變更的，建設單位重新申領施工許可證時，應提交以下材料：

（1）變更情況說明及法人委托書；（2）原施工許可證正本、副本原件；

（3）建筑施工企業安全生產管理人員安全生產考核合格證書（B本、C本）原件 和《地上、地下管線及建（構）筑物資料移交單（表AQ-A-2）》原件（施工安全監督備案用）；（4）重新填寫、蓋章的施工許可申請表；

（5）招投標管理部門出具的施工合同解除備案表；

（6）建設單位與原施工單位共同確認的原施工單位已退出施工現場的聲明；

（7）變更后的施工合同備案表。變更施工許可證的提交：

1、監理單位發生變更的，建設單位提出變更申請時，應提交以下材料：（1）變更事項書面申請及法人委托書；（2）原施工許可證正本、副本原件；（3）《建筑工程施工許可申請表》；（4）與原監理單位合同解除協議；（5）變更后的監理合同備案表。

2、設計單位發生變更的，建設單位提出變更申請時，應提交以下材料：（1）變更事項書面申請及法人委托書；（2）原施工許可證正本、副本原件；（3）《建筑工程施工許可申請表》；（4）建設單位與設計合同解除協議；

（5）已變更設計單位的建筑工程施工圖設計文件審查合格書；（6）變更為新設計單位的建設工程規劃許可證及附圖。

3、工程名稱變更的，建設單位提出變更申請時，應提交以下材料：（1）變更事項書面申請及法人委托書；（2）原施工許可證正本、副本原件；（3）《建筑工程施工許可申請表》；（4）已變更的建筑工程規劃許可證；

（5）在建工程，還應提交招投標管理部門出具的施工、監理合同備案表。

4、建筑規模變更的，建設單位提出變更申請時，應提交以下材料：(1)變更事項書面申請及法人委托書；(2)原施工許可證正本、副本原件；

(3)建筑施工企業安全生產管理人員安全生產考核合格證書（B本、C本）和《地上、地下管線及建（構）筑物資料移交單（表AQ-A-2）》原件（施工安全監督備案用）；

(4)變更后的建設工程規劃許可證正本、附件的復印件；

(5)房屋裝飾裝修工程，應當取得房屋所有權人同意增加裝修規模的證明；(6)需要進行施工圖審查的，應提交建筑工程施工圖設計文件審查合格書；有人防工程的，需提交施工圖備案通知單；(7)變更后的施工、監理合同備案表；

(8)需要挖掘道路的，提交道路主管部門、公安交通管理部門同意掘路占道證明；

(9)資金證明，增加建筑規模部分工期不足1年的，到位資金不得少于新簽訂工程合同價款的50％；增加建筑規模部分工期超過1年的，到位資金不得少于新簽訂工程合同價款的30％。

5、合同開工日期、合同竣工日期變更的，建設單位提出變更申請時，提交以下材料：

（1）變更事項書面申請及法人委托書；（2）原施工許可證正本、副本原件；

（3）建設單位與施工單位簽訂的施工合同開、竣工日期變更協議。

6、建筑工程施工許可證遺失的，建設單位申請補發建筑工程施工許可證時，提交以下材料：

1、補發申請及法人委托書；

2、建設單位組織機構代碼證書復印件；

3、刊登在市級以上報紙的建筑工程施工許可證遺失聲明。標準：申請材料齊全、符合法定形式 崗位職責及權限：

按照受理標準查驗申請材料。

符合標準的，予以受理，向申請人出具《受理通知書》，并將申請材料轉踏勘人員。不符合標準但申請材料存在可以當場更正的錯誤的，允許申請人當場更正；不能當場更正的，向申請人出具《補正材料通知書》，一次性告知申請人需要補正的全部內容，并將申請材料退回申請人。

申請事項不屬于本機關職權范圍或者無需取得行政許可的，向申請人出具《不予受理決定書》。時限：即時

（二）審查

1、現場踏勘

現場踏勘人員可根據實際情況決定是否對工程現場進行踏勘。需要進行現場踏勘的，檢查標準、崗位職責及權限同新發施工許可證現場踏勘標準。不需進行現場踏勘的，書面寫明意見及理由后將申請材料和踏勘記錄表轉初審人員。時限：3個工作日

2、初審

標準：符合《北京市建筑工程重新申領、變更及補發施工許可證管理辦法》（京建工[2006]435號）的規定 崗位職責及權限：

按照審查標準對申請材料和踏勘人員的處理意見進行審查。符合標準的，簽署意見后將材料轉復審人員。

不符合標準的，書面寫明審查意見及理由后將材料轉復審人員。時限：1個工作日

3、復審

標準：同初審標準 崗位職責及權限：

按照復審標準對初審人員移交的材料進行審查。符合標準的，簽署意見后將材料轉決定人員。

不符合標準的，書面寫明審查意見及理由后將材料轉決定人員。時限：1個工作日

（三）決定 標準：同審查標準 崗位職責及權限：

對行政許可申請作出決定。

同意審查意見的，簽署決定意見，轉告知人員。

不同意審查意見的，書面提出意見及理由，轉告知人員。時限：2個工作日

（四）告知

崗位職責及權限：

對準予許可的，在1個工作日內制作《辦理結果通知書》和《建筑工程施工許可證》，或者在原施工許可證備注欄中注明變更事項，并在10日內將許可證書送達申請人。

對不予許可的，在1個工作日內制作《辦理結果通知書》，寫明理由和申請人享有的依法申請行政復議或者提起行政訴訟的權利，連同申請材料退回申請人。

時限：1個工作日（不包括送達期內）

五、商品房銷售（預售）許可證（北京市住房和城鄉建設委員會）《商品房銷售(預售)許可證》是市、縣人民政府房地產行政管理部門允許房地產開發企業銷售商品房的批準文件。其主管機關是北京市住房和城鄉建設委員會，證書由其統一印制、辦理登記審批和核發證書。房地產公司在銷售商品房時，如該房屋已建成，還應持有房屋所有權證書。

行政許可事項名稱: 商品房預售許可

事項依據: 《中華人民共和國城市房地產管理法》

許可期限： 商品房預售許可、商品房預售許可證變更10個工作日，商品房預售許可證延期3個工作日

是否收費及收費依據： 本行政許可事項不收費

許可機關：北京市海淀區住房和城鄉建設委員會負責商品房預售許可的受理、初審，預售許可證變更的受理、初審，以及商品房預售許可證延期。市住房城鄉建設委負責商品房預售許可的復審、決定，預售許可證變更的復審、決定（已由市住房城鄉建設委受理的預售許可申請，預售許可證的變更仍由市住房城鄉建設委受理、審查）

受理方式： 網上填報，書面受理

子項一：商品房預售許可 辦理程序：

（一）受理

申請人應先登錄北京市房屋交易權屬管理系統（www.tmdps.cn），在線填寫預售許可申請信息后，提交以下書面材料：

1、商品房預售許可申請表（原件）；

2、開發企業營業執照副本和資質證書（復印件）；

3、已交付全部土地使用權出讓金證明（原件），國有土地使用權證（復印件），出讓（轉讓）合同（經濟適用住房項目提交銷售價格批準文件和城鎮 建設用地批準書）（復印件）；

4、建設工程規劃許可證（復印件）；

5、建筑工程施工許可證（復印件）；

6、開戶銀行出具的投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上的證明（原件）；

7、招投標管理部門出具的工程施工合同備案表（復印件）和經施工單位確認的施工進度計劃；

8、屬于綠化隔離帶地區的項目，提交市綠化管理部門認可機構出具的確認商品房范圍的證明文件（原件）；

9、已將土地使用權或土地使用權連同在建工程設定抵押的，提交抵押權人同意抵押房屋預售的證明（原件）；

10、商品房預售方案，包括：

（1）房屋預售測繪成果備案表（原件）；

（2）房地產開發項目手冊；

（3）銷售機構和銷售人員情況表一式兩份（原件）；

（4）2007年3月1日后簽訂土地出讓合同的，或2007年3月1日前已簽訂土地使用權出讓合同但在2007年8月1日后進行施工招標的住宅項目，還需提交項目建設方案（原件）及建設方案備案登記表（復印件）；

（5）規劃管理部門出具的建筑物名稱批準文件(復印件)；

（6）《臨時管理規約》和《前期物業服務合同》（附電子版）。

上述材料提交復印件的，復印件需加蓋申請人印章并同時提交原件，原件核驗后退回申請人。

標準：申請材料齊全、符合法定形式

崗位職責及權限：

按照受理標準查驗申請材料。

符合標準的，予以受理，向申請人出具《受理通知書》，并將申請材料 轉審查人員。

不符合標準但申請材料存在可以當場更正的錯誤的，允許申請人當場更正；不能當場更正的，向申請人出具《補正材料通知書》，一次性告知申請人需要補正的全部內容，并將申請材料退回申請人。

申請事項不屬于本機關職權范圍或者無需取得行政許可的，向申請人出具《不予受理決定書》。

時限：即時

（二）審查

標準：申請人條件符合《北京市城市房地產轉讓管理辦法》（市政府209號令）的規定。

崗位職責及權限：

按照審查標準對受理人員移送的申請材料進行審查。并對擬預售樓棟進行現場勘查，核實現場施工進度，確認施工區域的地上物已全部拆除，制作預售項目現場勘查報告。

符合標準的，簽署意見后將申請材料轉決定人員（市住房城鄉建設委）。

不符合標準的，書面寫明審查意見及理由后將申請材料轉決定人員（市住房城鄉建設委）。

時限：5個工作日

（三）決定

標準：同審查標準

崗位職責及權限：

對行政許可申請作出決定。

同意審查意見的，簽署意見，轉告知人員（市住房城鄉建設委）。不同意審查意見的，書面提出意見及理由，轉告知人員（市住房城鄉建設委）。

時限：4個工作日

（四）告知

崗位職責及權限：

對準予許可的，在1個工作日內制作《辦理結果通知書》和《商品房預售許可證》，并在10日內將許可證書送達申請人。

對不予許可的，在1個工作日內制作《辦理結果通知書》，寫明理由和申請人享有的依法申請行政復議或者提起行政訴訟的權利，并將《辦理結果通知書》和申請材料退回申請人。

時限：1個工作日（不包括送達期限）

子項二：商品房預售許可證變更

（一）受理

提交材料：

1、開發企業名稱變更的提交下列材料：

（1）商品房預售許可證變更申請表（原件）；

（2）工商行政管理部門批準開發企業名稱變更的文件（復印件）；

（3）名稱變更后的開發企業營業執照副本（復印件）；

（4）名稱變更后的開發企業資質證書（復印件）；

（5）開發企業書面通知預購人名稱變更的承諾（原件）；

（6）預售許可證（原件）。

2、預售項目轉讓的提交下列材料：

（1）商品房預售許可證變更申請表（原件）；

（2）開發企業營業執照副本（原件）；

（3）開發企業資質證書（原件）；

（4）國有土地使用證（復印件）；

（5）建設工程規劃許可證（復印件）；（6）建筑工程施工許可證（復印件）；

（7）土地使用權轉讓登記表（復印件）；

（8）已將土地使用權或土地使用權連同在建工程設定抵押的，提交抵押權人同意抵押房屋預售的證明文件（原件）；

（9）開發企業書面通知預購人項目轉讓的承諾（原件）；

（10）預售許可證（原件）。

3、預售項目規劃許可內容變更的提交下列材料：

（1）商品房預售許可證變更申請表（原件）；

（2）變更后的建設工程規劃許可證（復印件）；

（3）預售許可證（原件）。

因規劃許可內容變更涉及相關證件變更的，還需提交變更后的建筑工程施工許可證（復印件）或者出讓合同及補充協議（復印件）或者國有土地使用證（復印件）或者已交清全部土地使用權出讓金的證明（原件）或者已備案的預測面積測繪報告及面積變更匯交表（原件）等。

4、預售項目名稱變更的提交下列材料：

（1）商品房預售許可證變更申請表（原件）；

（2）規劃管理部門關于建筑物名稱變更的批準文件（復印件）；

（3）預售許可證（原件）。

上述材料提交復印件的，復印件需加蓋申請人印章并同時提交原件，原件核驗后退回申請人。

標準：申請材料齊全、符合法定形式

崗位職責及權限：

按照受理標準查驗申請材料。

符合標準的，予以受理，向申請人出具《受理通知書》，并將申請材料轉審查人員。

不符合標準但申請材料存在可以當場更正的錯誤的，允許申請人當場更 正；不能當場更正的，向申請人出具《補正材料通知書》，一次性告知申請人需要補正的全部內容，并將申請材料退回申請人。

申請事項不屬于本機關職權范圍或者無需取得行政許可的，向申請人出具《不予受理決定書》。

時限：即時

（二）審查

標準：在預售許可期限內，并符合《北京市城市房地產轉讓管理辦法》（市政府209號令）和《關于辦理商品房預售許可證內容變更有關問題的通知》（京建交[2006]971號）的規定。

崗位職責及權限：

按照審查標準對受理人員移送的申請材料進行審查。

符合標準的，簽署意見后將申請材料轉決定人員（市住房城鄉建設委）。

不符合標準的，書面寫明審查意見及理由后將申請材料轉決定人員（市住房城鄉建設委）。

時限：5個工作日

（三）決定

標準：同審查標準

崗位職責及權限：

對行政許可申請作出決定。

同意審查意見的，簽署意見，轉告知人員（市住房城鄉建設委）。不同意審查意見的，書面提出意見及理由，轉告知人員（市住房城鄉建設委）。

時限：4個工作日

（四）告知

崗位職責及權限： 對準予許可的，在1個工作日內制作《辦理結果通知書》和《商品房預售許可證》，并在10日內將證書送達申請人。

對不予許可的，在1個工作日內制作《辦理結果通知書》，寫明理由和申請人享有的依法申請行政復議或者提起行政訴訟的權利，并將《辦理結果通知書》和申請材料退回申請人。時限：1個工作日（不包括送達期限）

子項三：商品房預售許可證延期

（一）受理

申請人登錄北京市房屋交易權屬管理系統（www.tmdps.cn），在線填寫預售許可延期申請信息后，提交以下材料：

1、項目已竣工驗收備案的提交： ??（1）預售許可證延期申請（原件）； ??（2）商品房竣工驗收備案表（復印件）；

2、商品房項目尚未竣工驗收備案且未到商品房預售合同約定的房屋交付日期的，提交：

（1）預售許可證延期申請（原件）；

（2）建筑工程施工許可證（復印件），如已超過竣工日期，還應提交由建設單位、施工單位、監理單位三方蓋章確認的施工合同竣工日期延期協議書和現場照片（原件）。

3、商品房項目尚未竣工驗收備案，但已超過商品房預售合同約定的房屋交付日期的，提交：

（1）預售許可證延期申請（原件）；

（2）建筑工程施工許可證（復印件），如已超過竣工日期，還應提交由建設單位、施工單位、監理單位三方蓋章確認的施工合同竣工日期延期協議書和現場照片；

（3）延期交房違約賠償和房屋交付方案（原件）。

上述材料提交復印件的，復印件需加蓋申請人印章并同時提交原件，原件核驗后退回申請人。標準：申請材料齊全、符合法定形式

崗位職責及權限：

按照受理標準查驗申請材料。

符合標準的，予以受理，向申請人出具《受理通知書》，并將申請材料轉審查人員。

不符合標準但申請材料存在可以當場更正的錯誤的，允許申請人當場更正；不能當場更正的，向申請人出具《補正材料通知書》，一次性告知申請人需要補正的全部內容，并將申請材料退回申請人。

申請事項不屬于本機關職權范圍或者無需取得行政許可的，向申請人出具《不予受理決定書》。

時限：即時

（二）審查

標準：申請人條件符合《北京市城市房地產轉讓管理辦法》（市政府135號令）和《關于辦理預售許可證延期有關問題的通知》（京建交【2007】1254號）的規定。

崗位職責及權限：

按照審查標準對受理人員移送的申請材料進行審查。

符合標準的，簽署意見后將申請材料轉決定人員。

不符合標準的，書面寫明審查意見及理由后將申請材料轉決定人員。

時限：1個工作日

（三）決定

標準：同審查標準

崗位職責及權限：

對行政許可申請作出決定。

同意審查意見的，簽署意見，轉告知人員。不同意審查意見的，書面提出意見及理由，轉告知人員。

時限：1個工作日

（四）告知 崗位職責及權限：

對準予行政許可的，制作《辦理結果通知書》，并送達申請人，同時在交易權屬系統中延長商品房預售許可證期限。

對不予行政許可的，制作《辦理結果通知書》，寫明理由和申請人享有的依法申請行政復議或者提起行政訴訟的權利，并將《辦理結果通知書》和申請材料退回申請人。

時限：1個工作日（不包括送達期限）

六、住宅質量保證書

我國房地產法規規定，房地產開發公司應當在商品房交付使用時向購買人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。《住宅質量保證書》是房地產開發公司對所售商品房承擔質量責任的法律文件，其中應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。房地產開發公司應當按《住宅質量保證書》的約定，承擔保修責任。

商品房保修期從房地產開發公司將竣工驗收的房屋交付使用之日起計算。具體保修期限與保修范圍是：地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內；屋面防水為3年；墻面、廚房和衛生間地面為1年；地下室及管道滲漏為1年；墻面、頂棚抹灰層脫落為1年；地面空鼓開裂、大面積起沙為1年；門窗翹裂、五金件及衛生潔具損壞為1年；燈具、電器開關損壞為6個月；管道堵塞為2個月；供熱供冷系統設備為一個采暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限，由買賣雙方自行協商約定。

房屋在保修期內出現質量問題，如經保修單位維修后導致房屋使用功能受到影響的，或因主體結構質量不合格給購買人造成損失的，房地產開發公司應承擔賠償責任。購買人認為主體結構質量不合格的，可以向《住宅質量保證書》中注明的工程質量監督單位申請重新核驗，經核驗確屬不合格的，購買人有權退房。

七、住宅使用說明書

《住宅使用說明書》應當對住宅的結構、性能和各部位(部件)的類型、性能、標準等作出說明，并提出使用注意事項，一般應當包含以下內容：

1、開發單位、設計單位、施工單位名稱，委托監理的應注明監理單位；2、3、4、房屋結構類型； 裝修、裝飾注意事項；

上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設施配置的情況說明；5、6、7、8、9、有關設備、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項； 門、窗類型，使用注意事項； 配電負荷；

承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項的說明； 其他需說明的問題。

住宅中配置的設備、設施，生產廠家另有使用說明書的，應附于《住宅使用說明書》中。

附件：建設工程竣工驗收備案辦事指南

事項依據: 《建設工程質量管理條例》（國務院令第279號）

辦理時限：5個工作日

是否收費及收費依據：本行政管理事項不收費

辦理部門：由北京市建設工程安全質量監督總站及北京市公用工程質量監督站監督的工程，建設工程竣工驗收備案由市住房城鄉建設委辦理；由區縣建設工程質量監督機構監督的工程，建設工程竣工驗收備案由所在區縣建委辦理。

受理方式：書面受理

辦理程序：

（一）受理

提交材料：

1.工程竣工驗收備案表原件（一式兩份）；

2.工程竣工驗收備案文件：

（1）工程竣工驗收報告原件：在工程竣工驗收報告，其主要內容應包括：工程概況，建設單位執行基本建設程序情況，對工程勘察、設計、施工、監理等方面的評價，工程竣工驗收時間、程序、內容和組織形式，工程竣工驗收意見等內容；

（2）建筑工程施工許可證復印件；

（3）單位工程質量綜合驗收文件原件（市政基礎設施工程為“工程竣工驗收鑒定書”和“單位工程質量竣工驗收記錄”；房屋建筑工程為“單位（子單位）工程質量竣工驗收記錄”）；

（4）市政基礎設施的有關質量檢測和功能性試驗資料及其它相關資料（僅限市政基礎設施工程）：按照工程性質選擇填寫“市政基礎設施有關質量檢測和功能性試驗資料清單（表一）”或“市政基礎設施有關質量檢測和功能性試驗資料清單（表二）”（見附表）；

（5）備案機關認為需要提供的有關資料：工程規劃許可證；

（6）法律、行政法規規定應當由規劃部門出具的認可文件或者準許使用文件：指建設工程規劃驗收合格通知書（僅限建筑工程）建筑工程消防驗收意見書；

（7）法律規定應當由公安消防部門出具的對大型的人員密集場所和其他特殊建設工程驗收合格的證明文件；

（8）施工單位簽署的工程質量保修書：參照房屋建筑工程質量保修辦法（建設部令第80號令發布）、建設部國家工商行政管理局關于印發《房屋建筑工程質量保修書》示范文本的通知（建建[2000]185號）；

（9）商品住宅的《住宅質量保證書》《住宅使用說明書》（中華人民共和國建設部令第78號令第五條、建設部[1998]102號文）；

（10）法規、規章規定必須提供的其他文件；

建設工程檔案預驗收意見原件（依據北京市人民政府129號令《北京市城市建設檔案管理辦法》第十四條）

32（11）法人委托書和法定代表人身份證明原件。

備注：備案表及備案文件內容嚴禁涂改，如有變更，須加蓋單位公章。以上材料提交復印件的，需加蓋申請人單位公章并注明原件存放處。

標準：申請材料齊全、符合法定形式

崗位職責及權限：

按照受理標準查驗申請材料。

符合標準的，予以受理，向申請人出具《受理通知書》，并將申請資料轉審查人員。

不符合標準但申請材料存在可以當場更正的錯誤的，允許申請人當場更正；不能當場更正的，向申請人出具《補正材料通知書》，一次性告知申請人需要補正的全部內容，并將申請材料退回申請人。

申請事項不屬于本機關范圍的，向申請人出具 《不予受理決定書》。

時限：即時

（二）審查

標準：符合《住房和城鄉建設部關于修改<房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法>的決定》（住房城鄉建設部令第2號）的規定。

崗位職責及權限：

按照審查標準對受理人員移送的申請材料進行審查。

符合標準的，簽署意見后將申請材料轉決定人員。

不符合標準的，書面寫明審查意見及理由后將申請材料轉決定人員。時限：2個工作日

（三）決定

標準：同審查標準 崗位職責及權限： 對申請事項作出決定。

同意審查意見的，簽署意見，轉告知人員。

不同意審查意見的，書面提出意見及理由，轉告知人員。

時限：1個工作日

（四）告知

崗位職責及權限：

對符合標準的制作《辦理結果通知書》和有關文件，并送達申請人。

對不符合標準的，制作《辦理結果通知書》，寫明理由和申請人享有的依法申請行政復議或者提起行政訴訟的權利，并將《辦理結果通知書》和申請材料退回申請人。

時限：1個工作日（不包括送達期限）

前期開發部A 李 政 法

2012年1月12日

第三篇：房地產項目開發流程

房地產項目開發流程圖

房地產項目開發流程

節點 主要階段 主要工作內容 工作部門 是否需要組織專題會議以及會議參加部門

主辦部門工作內容 分項 主辦部門 主辦崗位 協辦部門

土地獲取階段 土地信息收集 現狀圖 落實地塊具體位置及周邊情況 拓展部

規劃設計條件 落實規劃條件，了解限制性條件 拓展部

現場踏勘 對地塊現狀、地質條件、是否有地下埋藏物等影響開發的因素詳細了解。拓展部

了解周邊配套情況 了解地塊周遍的商業、教育、交通等情況 拓展部

了解該區域未來規劃情況 了解地塊所屬區域的規劃，對以后項目開發的影響和支撐。拓展部

土地初判 了解地塊的上市方式和土地款 同土地所有方進行接觸，了解土地出讓方式和土地款，以及能否調整。拓展部

了解當地的建安成本、政府收費項目和具體情況 成本測算 拓展部 開發部、運營部、工程部 了解當地的房地產市場狀況 產品形式、市場價格、市場格局、發展趨勢及前景、開發周期的安排 拓展部

對接發展中心 匯報土地初判結果 宗地的詳細情況、項目分析、房地產市場分析、初判結果 拓展部

土地深判 可行性研究報告 區域內宏觀經濟、發展前景等的分析 拓展部

該項目在區域房地產市場中的位置、定位、發展。拓展部

現狀圖（四至電子文件）拓展部

市場深度調研 “銷售：參與市場調查，進行地塊周邊及輻射范圍內的客戶分析、產品分析、市場競爭分析等

研發部：負責協助進行區域市場調研” 拓展部 銷售部 研發部

項目最終定位 銷售 研發部：根據以往及周邊項目成交客戶分析和產品分析等，對項目定位、客戶定位、產品定位提出策略性建議 拓展部 銷售部 研發部

成本測算：針對多個方案進行初步成本測算、利潤率分析及比選 研發、運營：協助進行方案設計和成本測算 拓展部 研發部、運營部

開發周期及付款計劃 工程部、開發部、銷售：根據土地的開工條件、市場情況，共同制定開發節奏。拓展部 工程部 開發部 銷售 項目方案確定 拓展部

現金流測算 拓展部

對接發展中心 深判結果 項目可行性報告及后續工作 拓展部

尋找合作資金（與戰略發展部共同研究）研究并確定融資方式 如信托基金、戰略合作、貸款平移等 財務體系、法務：給予技術及資源上的支持 拓展部 財務體系、法務

項目招商報告（前期階段）區域宏微觀市場研究 拓展部

項目招商版盈利能力分析 拓展部

明確合作伙伴、尋找合作方式（招商階段）項目商業策劃書 財務中心：制定項目財務數據 拓展部 財務中心

合作伙伴確定 財務中心、集團資管部、法務：制定合作方式、投資回報 拓展部 財務中心、集團資管部

合作方案確定 拓展部 財務中心、集團資管部

合作細節確定 拓展部 財務中心、集團資管部

引資（商業計劃書）簽署戰略合作協議 “財務中心、集團資管部：制定合作方式、投資回報 綜合管理部：協議蓋章，存檔” 拓展部 財務中心、集團資管部、綜合管理部 合作實施（實施階段）合作公司成立及相關手續辦理 “財務中心、集團資管部、法務：協助辦理股權、增資等相關財務問題。

綜合管理部：工商局辦理公司注冊” 拓展部 財務中心、集團資管部、法務綜合管理部

投標、摘牌 投方案標 項目方案確定 研發中心：項目方案 拓展部 研發中心

投經濟標 確定土地上限 拓展部

拍賣 競爭對手分析、確定土地上限、價格敏感性分析、制定拍賣戰術 拓展部

掛牌 競爭對手分析、確定土地上限、價格敏感性分析、制定出價戰術 拓展部

獲取土地 簽訂土地出讓合同 確定用地圖、樁點坐標、用地條件 交納政府凈收益，契稅，交易費 “法務：合同條款的草擬和完善

財務：提供資金” 拓展部 法務 財務部

用地規劃許可證 土地出讓合同 法務協同：提供土地出讓合同 開發部 法務

出讓金、交易費交費證明 財務：提供資金繳納出讓金、交易費 開發部 財務

確權 企業投資項目備案 辦理房地產開發資質預審表 開發部

委托工程咨詢資格機構編制申請報告 研發：協助提供相關項目資料 開發部 研發

向項目備案機關提交申請報告 開發部 建設用地規劃許可證 開發部

原地上物土地證登報聲明（原有土地證作廢）開發部

土地補償費（原戶主需交納的土地使用費）開發部

土地出讓合同 發展中心：提供土地出讓合同、付款憑證及相關圖紙 開發部 發展中心

核定用地圖、核定用地相關圖、規劃地界坐標圖 開發部

交費證明 繳納土地費用 開發部

1：500現狀地形圖3份（反樓座）開發部

詳規 研發：委托設計詳規 開發部 研發

辦理土地證 土地出讓合同 開發部

交費證明 繳納土地費用 開發部

建設用地規劃許可證 開發部

地籍圖4份（薄膜圖）開發部

土地登記申請書 開發部

土地確權來源證明文件 開發部

申請人主體資格證明、法人代表證明或個人身份證明 綜管：提供相關證明資料 開發部 綜管 土地抵押貸款 積極與銀行聯系，尋找合作伙伴，進行土地評估，選擇合適貸款承載公司 開發部：提供但當地政府同意的土地評估公司，協助辦理評估、抵押登記等手續提供土地證及出讓合同 財務中心 開發部

規劃設計階段 區域市場調研 “

1、項目所在地房地產市場總體供求現狀

2、項目周邊競爭性樓盤調查” 銷售：參與協助研發對區域內及周邊進行市場分析、客戶需求分析、產品分析、已成交客戶分析、競爭樓盤分析等 研發部 銷售部

3、項目所在商圈或臨近商圈現狀調研（商業部分）商圈主要商業業態分布狀況、經營狀況、經營特點、預期發展方向 商業銷售部：針對重點商家進行專向訪談同時組織相關專業人士進行專業論證 商業銷售部市場組和招商組 商業銷售部

4、同期操作商業地產項目調查（商業部分）“競爭項目開發規模、定位種類、操作方式、開發周期 提取數據庫相關數據進行重點分析、競爭項目實地調研了解相關信息” 商業銷售部：運用順馳商會操作平臺，重點訪談了解重點商家對競爭項目的相關看法、同時了解投資客戶對競爭項目的投資意向 商業銷售部市場組和招商組 商業銷售部

項目定位 公建部分擬選業態種類確定、所選業態數量確定 通過行業發展狀況分析，消費需求分析確定可開發公建部分業態種類。結合市場相關類型物業供求狀況確定所選業態開發數量 商業銷售部：配合完成公建部分業態選擇與數量確定 商業銷售部 商業銷售部

市場定位、客戶定位、產品定位、價格定位 “研發：依據控規指標提供產品類型建議，協助項目定位工作

商業招商：配合完成公建類定位” 銷售體系 招商策略公司 研發部 商業招商組

經濟測算 “運營：逐步細化成本測算及利潤率分析 財務：現金流測算” 研發部 運營部 財務部

項目發展報告 開發計劃 “銷售：根據宗地狀況、市場條件和公司的回款要求，協同研發部初步制定土地開發計劃和銷售計劃。

商業：結合市場現狀配合研發完成項目公建部分開發不同業態產品開發順序建議 工程：根據工程情況及銷售推廣方案排定工期” 研發 銷售 工程 商業

項目考核指標初定 運營：提供初步的項目開發排期和總體經濟指標要求及各階段經濟指標要求 銷管 運營

資金流 “工程：根據工期制定工程款支付計劃，和財務結合，明確資金要求 開發：配套費及土地款支付計劃” 財務 工程、開發

設計前期 明確產品設計思路 銷售：根據區域市場內客戶需求狀況和在銷樓盤熱銷產品分析，對戶型設計、戶型配比、面積區間、景觀規劃、建筑風格、配套標準等規劃設計提出改善性意見 研發 銷售

明確設計院選擇標準 研發

制定設計組織計劃 研發

方案設計組織 方案與設計院選擇與合同簽訂 “法務：合同文義審核 運營：成本審核” 研發 運營部、法務部

制訂規劃、景觀及建筑單體的設計任務書、交工標準，及規劃指標、環境指標的初訂 “運營：依據建筑規劃、景觀規劃及交工標準初步確定建安、環境等成本指標。商業：結合行業特點提供有關需求建議，配合研發完成相關設計

工程：參與制定交工標準，根據以往項目經驗總結及當前市場情況，對主要部位做法、結構方案、設備方案等提出建設性意見” 研發 工程 運營 商業

規劃方案結合成本測算的研討及確定 對于初步測算的成本指標逐步細化、結合市場調整售價，確保預期利潤率。“銷售、商業：結合項目地塊的基本素質、成本測算情況和預期銷售情況，對項目規劃設計提供合理性意見

工程：從施工角度，對主要部位做法提出建設性意見

開發：提供各項前期配套費用標準” 研發 運營 開發 銷售 工程 商業

彩色總平面圖（含經濟指標）送規劃預審 研發部：負責提供圖紙 開發部 研發部

修建性詳規成果 開發：提供參考意見 研發 開發

詳細性規劃方案（配套場站點）報建及確定（公示會市政府）研發部：負責提供圖紙 開發部 研發部

建筑平、立面功能效果及成本測算的研討及確定 各部門共同商討成本指標，逐步深化。“銷售、商業：根據產品成本情況和結盤、在售項目銷售經驗總結，對建筑平、立面的工程效果提供合理化建議 工程：從施工角度，對主要部位做法提出建設性意見” 研發 運營 銷售 商業 工程

彩色立面效果圖送規劃預審及審批（上報市政府）研發部：負責提供圖紙 開發部 研發

建筑方案報建圖 研發：提供報建圖紙 開發 研發

景觀概念方案設計及確定 “銷售、商業：結合項目定位、客戶需求情況和以往銷售經驗總結，提供景觀需求、景觀規劃等建設性意見

工程：從施工角度，對主要部位做法、材料的選用等提出建設性意見 運營：成本核算及成本指標控制” 研發 銷售 工程 運營 商業 指標確認階段 項目成本指標確定 “銷管：和企劃對銷售費用指標，進行討論確定 商業：結合不同業態經營客戶需求，提供有關配套設備設施種類、數量建議

工程 研發 開發 財務：項目前期、工程、配套、費用等指標落實” 運營 銷管 工程 研發 開發 財務 商業

項目考核指標確定 “銷管：結合公司戰略要求和項目自身狀況，協調其他各部門制定項目的考核指標體系

工程：根據項目方案及銷售推盤方案制定工期” 運營 銷管 工程

考核指標調整 “銷管：根據集團及公司發展戰略的要求和公司庫存、新增、新開資源的數量制定公司考核指標體系

工程：制定工期” 運營 銷管 工程

施工圖設計組織 施工圖設計院的選擇與合同簽定 “運營：配合研發進行設計招投標 工程管理：對結構方案、設備選型進行評估

法務：合同的審核” 研發 運營 工程管理部 法務

制定建筑、綜合管網、景觀施工圖設計任務書（交工標準確定、建筑、景觀限額指標確定）按產品型式不同提供建筑設計限額指標，提供景觀限額設計指標 “銷售、商業 ：結合項目定位和客戶需求及經驗判斷，參與建筑、景觀規劃和交工標準的討論制定

工程：提供工程技術專業建議” 研發 運營 銷售 工程 商業

結構方案及設備選型研討及確定 “運營：針對不同結構方案進行經濟測算，方案優選 工程：參與結構方案及設備選型研討，篩選最佳方案，反饋研發” 研發 工程 運營

地質勘察報告 組織勘察招投標、簽訂合同、組織現場勘察，并通過研發向設計提供地質勘察報告 研發：負責提供規劃總平面圖 工程 研發

施工圖成果 總平面圖 研發

放線圖 研發

樁位圖 研發

施工圖報建圖 研發

消防、人防報建圖 研發

施工圖審查全圖及計算書 研發

編制典型樓座建安預算 運營

施工圖會審 “運營：參與施工圖會審，審核對成本影響較大的項目，提出優化意見

工程：根據以往經驗總結對施工圖的完整性、設計選材、選型的合理性、經濟性及施工的可行性進行審核，及時反饋研發，進行調整變更” 研發 工程 運營

施工圖全圖 結合以往客服反饋經驗，圖紙設計便于使用維修 研發 客服

編制典型樓座建安預算，建安成本綜合測算、分析、反饋并進行圖紙優化 “銷售：根據項目預期銷售均價和利潤率要求，根據不同施工方案的成本情況，討論并加以優化 研發：負責圖紙優化變更

工程：對設計選材、選型的合理性、經濟性及施工的可行性進行審核，使方案優化” 運營部 研發 工程 銷售

綜合管網方案設計 開發部：提供各專業局設計條件 研發 開發

景觀擴初及施工圖設計 運營：成本核算及費用控制 研發 運營

景觀施工圖成本測算、分析、反饋并進行圖紙優化 “銷售 ：結合宗地狀況、項目定位和成本測算情況，參與景觀施工的討論制定 研發：負責圖紙優化變更

工程：對選材、工藝做法提出專業性意見” 運營部 研發 工程 銷售

開工開盤 建設工程規劃許可證 規劃方案及市政方案送審 設計方案（含總平面方案）申報表 研發：配合提供設計院蓋章確認 開發部 研發

土地出讓合同 發展中心：提供土地出讓合同、付款憑證及相關圖紙 開發部 發展中心

修建性詳細規劃2份，電子文件1份（注：規劃方案審定前，提交10本規劃設計方案，電子文件1份）研發：提供所需圖紙 開發部 研發

申報單位（人）委托代理的，需提交授權委托書 開發部

建筑方案送審 建筑設計方案申報表 研發：配合提供設計院蓋章確認 開發部 研發 1/500現勢地形圖1份 開發部

土地出讓合同 發展中心：提供土地出讓合同、付款憑證及相關圖紙 開發部 發展中心

投資計劃 開發部

建筑設計方案2份（含建筑效果、總平面、各層平面、立面、剖面圖等）、重要項目需提交模型 開發部

申報單位（人）委托代理的，需提交授權委托書 開發部

取得許可證 投資計劃(項目備案)開發部

大配套 財務：提供資金保障 開發部 財務

小配套 財務：提供資金保障 開發部 財務

消防證明 研發：負責提供消防報建圖 開發部 研發

綠化證明 研發：負責提供綠化報建圖 開發部 研發

人防證明 研發：負責提供人防報建圖 開發部 研發

地名證明 銷售部：確定樓、棟眼號排布和地名意義 開發部

現場工程放線 施工總、分包，監理及各專業分包等單位的聯系、考察、選擇 協助工程提供隊伍信息 工程部 運營

建設工程規劃許可證 開發部

規劃局批復的項目總平圖及電子文件 開發部

首層平面圖 “研發：出圖及圖紙問題解決 工程：現場配合” 開發部 研發 工程

按照施工總平圖進行樓座點放置，出放線報告 按照施工總平圖進行樓座點放置，出放線報告 工程：配合勘測、清除現場障礙 開發部 工程

施工單位配合做記錄、現場保護 施工單位配合做記錄、現場保護 組織施工單位做好記錄及現場保護 開發部 工程

移交施工單位 “研發：現場發現問題，及時解決

工程：組織施工單位交接，做好交接記錄” 開發部 研發 工程

施工許可證 建設用地規劃許可證 開發部

建設工程規劃許可證 開發部

天津市建筑工程施工圖紙及技術資料報告書 開發部

工程施工中標通知書及經過鑒證的施工合同 開發部

建設資金證明（銀行存款證明）（注：資金情況滿足施工中標價的1/3以上）財務

建設項目投資計劃（當年計劃）開發部

施工圖審查 研發：負責提供施工圖及計算書 開發部 研發

質量監督登記表 工程：配合辦理，與相關部門接觸，搞好關系 開發部 工程

安全措施 工程：制定現場文明施工及安全施工標準，組織施工單位做好現場圍墻及現場相關安全措施。開發部 工程

安全施工措施登記表 工程：配合現場安全，進行安全措施實施的監督及安全管理 開發部 工程

交費各專業會簽單 建委各內部相關部門及配套各專業局確認 開發部

銷售許可證 營業執照 開發部 資質證書 開發部

《國有土地使用證》或《建設用地規劃許可證》 開發部

投資計劃(項目備案)開發部

《建設工程規劃許可證》 研發：負責提供所需的全部圖紙 開發部

《建設工程施工許可證》 開發部

公用基礎設施配套證明 開發部

獲取前期物業備案證明 “物業：簽訂物業合同、業主公約、普通住宅小區提供物價局核定的物業管理服務費收費等級和中準價格標準（5萬平米以上的要通過招投標手續完成）研發：負責提供所需的全部圖紙” 開發部 物業

基礎工程形象部位達到正負零及圖象文件 工程：到達基礎部位，遞交報驗材料，組織五方驗收，提供基礎驗收證明 開發部 工程

獲取《面積計算成果表》 “開發部：提供地名批復及附圖、圖審證等證件 研發部：提供全套施工圖” 銷管

項目總平面圖 研發：出圖 開發部 研發

獲取商品房網上銷售數據錄入合格證明 銷管：配合網上錄入 開發部 銷管

企業投資項目備案 規劃成果 開發部

大配套 開發部

開工準備 移苗，組織清除地面上下障礙物，為施工提供現場 工程

臨水、臨電 “工程：根據現場情況確定臨水、臨電的位置、數量，協助臨時電送電、接入水接入，做好保護

財務：提供資金，運營：審核” 開發部 工程部、財務部、運營部

臨水、臨電 開發部 工程

平整場地 工程

施工組織方案 “研發：負責提供所需的全部資料

運營：共同確定甲供分包項目及各種特殊材料的檔次價格。” 工程 研發 運營

招投標、簽訂合同 勘察（拿下土地后即定隊伍，進行勘查，向設計提供設計依據）“研發：負責提供總規劃圖等所需的全部資料 運營：配合招標

法務：合同的審核” 工程 運營 研發 法務

樁基施工單位 運營配合招標、測算成本 工程 運營

監理 “運營配合招標、測算成本 法務：合同的審核” 工程 運營 法務

土建施工單位 “運營配合招標、測算成本

法務：招投標文件的法務審核、合同的審核” 工程 運營 法務

甲供材、分包商 “運營配合招標、測算成本 法務：合同的審核” 工程 運營 法務

沉降觀測 運營配合招標、測算成本 工程 運營

土建施工單位的公開招標及合同備案 “工程：確定備選施工單位、考察篩選隊伍、提供招標資料、組織招投標、簽訂合同、進行合同備案

運營：共同確定合同約定的各項條款” 開發部 工程 運營

施工圖會審 組織監理、施工單位一起對圖紙會審 研發：配合會審 工程 研發

會同設計院進行會審，簽定會審記錄 研發：負責提供所需的全部圖紙,并配合會審 工程 研發

設計交底 會同設計院進行技術交底，簽定交底記錄 研發：負責組織設計單位交底和變更 工程 研發 質量監督手續 辦理質檢委托 開發：配合辦理相關手續 工程 開發

辦理安全檢查委托 開發：配合辦理相關手續 工程 開發

環衛、環保等相關手續 申辦項目臨時、永久路口的報建手續 開發：配合辦理相關手續 工程 開發

申辦項目臨時施工用水、臨時用電、排污手續 開發：配合辦理相關手續 工程 開發

辦理施工人員暫住手續 開發：配合辦理相關手續 工程 開發

開工 開工 施工放線 組織施工單位進場、建立平面和高程控制系統。建立控制主軸線（基線）標樁，并在現場清楚標明墻、柱軸線位置，組織施工單位進行有效保護并接管 研發：負責提供所需的全部圖紙和技術支持 工程 研發

規劃驗線 監理單位組織工程部、設計、規劃局驗線 研發、開發：配合驗線 工程 研發、開發 樁基施工 試樁施工，根據施工圖及有關施工規范制定樁基施工標準，審核樁基單位的施工組織設計，施工人員資質，進場材料是否合格等 研發：配合確定樁基施工標準 工程 研發

樁基全面施工 研發：負責提供所需的全部圖紙和技術支持 工程 樁基檢測 委托樁基檢測單位、簽訂合同 工程

進行樁基施工質量檢測，并提供樁基檢測報告 工程

開槽（辦理各種手續，組織協調環衛、市容等政府部門）土方工程 工程 支護工程 工程

降水工程 工程

地基備案、材料報送監督站、聯系組織驗收人員準時參加 研發：配合參與驗收 工程 研發

基礎施工 地基處理 工程

混凝土墊層 工程

地下防水 工程

混凝土基礎 研發：負責提供所需的全部圖紙，配合解決圖紙設計問題 工程 研發

基礎驗收備案 承建單位自評 工程

監理對驗評資料審查、現場觀感質量量測和檢查 工程

材料報送監督站，協調監理組織相關部門驗收 研發：配合參與驗收 工程 研發

簽定建筑工程分部工程（基礎）驗收表 工程

基礎處理竣工結算 核對全部設計變更、現場簽證及各項扣款的增減項造價。工程：申請結算，提供全面的現場簽證（監理、工程部經理簽字確認）、水電扣款等基礎性資料 運營 工程

項目亮相前準備 推盤策略確定 產品策略 “銷售部、企劃：根據項目定位、市場狀況和項目推廣策略，對產品推廣排期和階段性重點聚焦產品提出合理化建議

研發：根據產品推廣排期，提供具體產品的房型圖、戶型賣點綜述、專業設計人員支持、負責講解產品等” 項目銷售 研發、銷售部、企劃

價格策略 “銷管：協助現場根據具體組團、樓座、樓層、朝向等因素制定價格體系及制作銷控 運營：提供成本測算，確定銷售基本均價” 項目銷售 銷管、運營

推廣策略 “銷售：參與項目推廣策略的討論，提出合理化建議，實現推廣效果的最大化

研發部：提供設計院背景、產品設計理念、產品賣點及專業設計人員的支持” 企劃 項目銷售、研發部

招商策略：整合外部資源，根據項目銷售需要，制定項目全程招商策略 配合制定全程招商策略 商業銷售部運營組及策略公司 商業運營組及策略公司

確定外部資源 廣告公司尋找及確定 銷售：參與研究討論廣告公司的選擇，參與溝通 企劃 項目銷售

制作公司尋找及確定 企劃

策略公司尋找及確定 銷售：策略公司的溝通，并進行相關的培訓 企劃 項目銷售

媒介公司尋找及確定 銷售：根據目標客戶群的日常生活、行為習慣，選擇和確定有效的媒體形式，監控、反饋媒體實施的效果 企劃 項目銷售

活動公司尋找及確定 銷售：活動公司的溝通，各個階段活動組織的配合協調，活動過程的實時關注，反饋調整后期活動營銷的內容 企劃 項目銷售

項目推廣定位確定 項目名稱、組團名稱 “研發：根據對產品的理解提出合理建議。銷售：根據對市場客戶的理解提出合理建議。” 企劃 項目銷售 研發

項目核心推廣理念確定 企劃 項目銷售 研發 SLOGON確定 企劃 項目銷售

項目核心識別系統確定 logo確定 銷售：參與項目核心識別系統的討論和確定 企劃 銷售部 VI系統及延展方案確定 企劃 銷售部

亮相前項目知識培訓 建筑知識，樓盤背景，項目賣點綜述，競爭對手比較，付款方式，法律手續，銷售技巧等方面的綜合系統培訓。“銷管：提供相關政策培訓 法務：提供相關政策培訓及統一口徑的法律審查

研發：提供建筑設計單位、景觀設計公司、建筑風格、各項控規指標、交工標準、戶型賣點資料、全部圖紙等

工程：提供施工材料、施工工藝、重點節點、工程進度、入住時間、交工標準等資料” 項目銷售 銷管 法務 研發 工程

分賣場設立 為實現項目宣傳的最大化，在合理地段設立商品房展示中心 企劃：提供外賣場設計、包裝方案并協助完成包裝，賣場相關銷售道具制作 外賣場 企劃部

銷售道具準備 現場房型手冊（亮相版）研發：提供各單體戶型圖和樓層平面圖、小區擺位圖等 企劃 研發部

售樓處裝修裝飾及售樓處內外部指引包裝（精神堡壘、工地圍檔、吊旗、道旗、形象墻、指示牌、資料架、展示架）“銷售：提出裝飾及指引系統的合理化建議

工程：組織招標確定施工單位，協助企劃部進行售樓處內部裝修和項目指引系統的施工 運營：核算售樓處裝修成本，進行合同審批和付款工作

財務：提供裝修及包裝所需資金支持” 企劃 工程、財務、項目銷售、運營

樣板間及樣板環境指示說明系統 “銷售：協商決定樣板間建造的具體戶型 研發：提供樣板間戶型的詳細房型圖和尺寸

工程：組織招標確定施工單位并施工，組織樣板間施工和節點支持 運營：樣板間裝修成本核算及合同審批工作

財務：提供裝修及包裝所需資金支持” 企劃 工程 研發 財務、項目銷售、運營

沙盤（概念）、戶型單體模型（外形、景觀、綠化、車棚、能源站點等位置應明確）“研發：提供項目整體規劃方案和單體戶型圖，支持企劃部制作概念沙盤和單體沙盤

銷售：與企劃部協商，選定概念沙盤的方案及單體沙盤的戶型選擇” 企劃 研發、項目銷售

入市前印刷品的設計、制作（概念樓書、房型圖、DM單、宣傳海報等）“銷售：各種印刷類銷售道具制作的確定

研發：項目研發設計方面資料的提供，如平面規劃圖、景觀規劃圖、房型圖、人行系統、車行系統等 工程：提供工程進度及交工標準，施工材料、施工工藝等相關方面的資料

法務：相關印刷文件的法律審核以及合同的審核” 企劃 研發 工程項目 銷售 法務

項目周邊主要道路設置醒目指示系統 企劃

（意向）派籌卡及紀念禮品 企劃

聯動工作的準備 配備看房車及看房車的包裝 車管部：提供看房車及司機 企劃 車管部

進行聯動單位的培訓和包裝 企劃：提供重點聯動單位的包裝，相關銷售道具的制作 銷售部（客資組）企劃

意向商家簽約 進駐意向書 法務：合同的談判以及審核 商業銷售部運營組 法務

確定項目亮相方案 項目形象表情、主題、創意表現確定 項目銷售部：參與討論，提出建設性意見 企劃 項目銷售 項目亮相細化方案確定 企劃 項目銷售

項目亮相媒體確定 企劃 項目銷售

項目亮相 項目亮相 項目形象出街，媒介組合應用（戶外、報紙、電視、電臺、車體、電梯）法務：相關印刷文件的法律審核以及合同的審核 企劃 法務

新聞媒體新聞信息亮相 品牌傳播中心：通過媒體擴大宣傳信息 企劃 品牌傳播中心

亮相慶典活動及產品推介會的宣傳和安排 “研發：項目研發設計資料、研發設計專業人士的支持 銷售：項目亮相各項工作的配合開展，電話接聽解答，現場客戶接待，活動的協同組織等” 企劃 研發 項目銷售

項目開盤前準備 銷售內部資料 房型、房號及面積對照表 “研發：提供房型本冊、技術支持 銷管：提供房號及面積表” 項目銷售 銷售管理部 研發

銷控 運營：由運營確定考核均價； 銷售：和銷售現場根據推盤節奏確定銷控 銷管部

客戶接待、客戶問題匯總及反饋 研發、工程：配合解釋、解決客戶提出的研發及工程問題 項目銷售 研發 工程

客戶積累 意向卡銷售，客戶梳理，意向銷控制定，客戶關系維護 “銷管：意向卡銷售的組織工作

外賣場：意向客戶推薦，客戶關系維護” 項目銷售 銷售管理部 外賣場

交工標準確定 “銷售、工程、開發、運營：討論并確定項目交工標準 法務：法律風險提示。

” 研發部 法務 工程 項目銷售 開發 運營

價格體系確定 “運營：牽頭制定項目考核指標體系，提供項目經濟指標要求

銷售：對不同組團、不同樓座、不同樓層和戶型制定合理的價格體系。” 銷售管理部 項目銷售 運營

合同準備 房型附圖 研發：提供所有房型的房型附圖 銷售管理部 研發

交工標準 “研發：提供已確定的交工標準 法務：交工標準中法律風險的提示和規避。

工程：審核合同中的交樓時間及交工標準” 銷售管理部 法務 工程 研發 小區擺位 研發：負責提供最終版的總平面圖 銷售管理部 研發

合同、附加協議等文本審查確定 法務：商品房合同、附加協議、補充協議等文本的審查確定 銷售管理部 法務

開盤前銷售道具準備 現場房型手冊深化版及最終版 研發：提供深化版房型圖手冊及逐步落實形成最終房型圖手冊 企劃 研發

樓書，宣傳海報、折頁，物業管理公約 “研發：協助制作樓書、折頁等，提供技術支持 物業公司：提供物業管理公約” 企劃 研發、物業公司

購房須知，房型圖，詳細價格表 “研發：提供項目詳細的房型圖，提供技術支持 銷售：協助銷管制定項目樓房的價格體系

工程：提供工程進度及交工標準” 企劃 項目銷售 工程 研發 售樓處內外展示道具的統一更換（道旗、吊旗、背板等）企劃

沙盤（細化景觀及外檐）研發：提供項目總規劃平面圖，協助企劃制作沙盤，提供圖紙和技術支持 企劃 研發

樣板間、樣板環境的指示系統的數據更新 研發：負責提供樣板環境圖紙和技術支持 企劃 研發

銷控表及銷控貼，認購書，合同袋 銷管：協助企劃制作銷控表、認購書、合同袋等相關銷售用具 企劃 銷售管理部

項目形象的提升及深化 戶外媒體發布（項目形象及核心理念鍛造與深化）企劃

報紙媒體發布（項目形象及核心理念鍛造與深化）企劃 小眾媒體及創新媒體發布（項目形象及核心理念鍛造與深化）企劃

開盤信息告知 媒介組合應用（戶外、報紙、電視、電臺、車體、電梯）企劃

銀行大協議的簽訂 財務中心：提供銀行 銷售管理部 財務中心

開盤 開盤 開盤慶典活動 “活動形式（演出 說明會 發布會）與會人員（演藝名人 專家學者）

告知途徑（報廣 海報 門票 DM單）” “銷售：開盤慶典活動的組織配合，最大化接待、積累客戶 物業：積極為開盤慶典活動提供人力物力支持” 企劃 項目銷售 物業

客戶轉化 明確合理流程，接待、回訪、邀約客戶,完成客戶轉協議、轉合同工作 “財務：收取定金、購房款

銷售：簽訂購房協議，進行客戶關系維護，協助合同、文件的簽署” 銷售管理部 財務 項目銷售 回款落實 銷售：按照每月考核指標定時定額完成銷售量，為回款落實提供支撐 銷管部 項目銷售

日常銷售 月度指標分解 根據公司資金情況與項目進程，進行月度指標分解與調整 銷售管理部

產品分析、聚焦銷售重點 來電客戶分析、來訪客戶分析、成交客戶分析、未成交客戶分析、滯銷產品分析、、競爭項目動態關注，對項目所處銷售階段進行準確判斷和適時調整 “企劃：階段性項目推廣總結，根據庫存產品現狀，合理安排推廣節奏和推廣方向

銷管：根據庫存產品現狀和考核指標要求，和銷售協商調整價格體系，聚焦重點產品的銷售

外賣場：協助項目銷售進行產品、客戶分析，根據聚焦銷售重點推薦可成交客戶” 項目銷售部 企劃部，銷管部

月度操作手冊制定 根據財務指標，產品情況，客戶情況，制定月度的推廣策略、銷售策略和重大節點 企劃：與企劃確定推廣策略 銷管：制定銷管價格策略 銷售體系

價格監控及調整 定期進行價格測算，與銷售溝通，根據庫存產品和聚焦銷售的重點及市場形勢變化，調整項目價格，實現項目利潤最大化 “運營：階段性考核指標調整；動態調整項目售價，實現項目利潤最大化

銷售：根據階段性產品銷售情況和庫存產品現狀，溝通協調銷管調整價格體系” 銷售管理部 運營部、項目銷售

月度推廣計劃執行 報紙媒體：樹立項目形象，宣泄產品賣點 銷售：協同企劃對于項目形象和階段性產品宣泄點進行溝通，確定報廣內容 企劃 項目銷售

戶外媒體：強化項目形象，聚焦重大節點 銷售：結合階段性考核指標和項目銷售情況，確定階段性節點的設置和媒體宣傳 企劃 項目銷售

營銷活動：維系老客戶促進老帶新，制造新聞熱點烘托項目人氣 銷售：協助企劃進行主題營銷活動的組織和配合工作 企劃 項目銷售

客戶中心：通過公益性活動強化客戶品牌忠誠度，加強項目口碑傳播效應 銷售：通過與企劃部的溝通交流，創新性的組織公益性活動，強化客戶忠誠和樹立順馳品牌美譽度，逐漸形成項目的獨特賣點 企劃 項目銷售

銷售道具支持：樓書、客戶通訊、生活手冊折頁、道旗、吊旗 銷售：協同企劃制作各種銷售道具 企劃 項目銷售

客戶到訪及接待成交工作 客戶資源利用大客戶，社區活動，置業推薦，物業推薦等工作帶來大批意向客戶 企劃：提供DM單，海報、樓書、單體沙盤等銷售道具支持 項目銷售部 企劃部

外賣場客戶到訪 企劃：外賣場銷售道具的及時制作和補充，路演活動的組織開展 銷售本部 企劃部

項目銷售現場利用電話回訪老客戶，并進行客戶接待成交工作 企劃：提供沙盤、單體戶型、樣板間等銷售道具； 銷管：提供銷控 項目銷售部

通過日常培訓，提高銷售人員的接待水平，現場通過電話回訪，邀約客戶到訪促成成交 行政：有行政組織一些專業化的培訓，已提高銷售員的銷售水平。項目銷售部 月度付款計劃及支付 “運營：根據銷售費用發生及以往支付情況，制定月度合同支付額度，審核付款計劃并上報地產集團

財務：審核價款單及發票，按資金情況付款” 企劃 運營部 財務

合作方合同簽訂 “運營：合同簽訂及審批工作 法務：商品房合同、附加協議等文本抽查，風險提示

銷售本部：確認物業及置業聯動，送各部門存檔” 銷售管理部、企劃部 運營部 法務 銷售本部

回款 制定回款節點，協調銀行及房管局保證按期回款 財務：財務：為客戶創造便捷交款條件，快速收款 銷售管理部 財務

月度指標考核 公司考核指標完成及調整 “銷管：按當月完成情況，逐步調整全年銷售回款指標 財務：負責編制月度資金預算，填列各項目實際發生數。” 運營部 “銷售管理部 財務 ” 項目考核指標完成及調整 “銷管：按當月完成情況，調整次月及全年銷售指標 財務：負責編制月度資金預算，填列各項目實際發生數。開發：提供下月指標落實的政府相關證件支持

工程：提供下月指標落實的工程節點支持，統計匯報工程指標完成情況及指標調整，提供月度工程款計劃” 運營部 “銷售管理部 財務 開發 工程” 清盤 清盤 清盤后項目各種資料移交 綜管：接收商品房合同、協議、優惠單并存檔 銷售管理部 綜合管理部

項目銷售、招商工作問題總結、匯報并存檔 項目營銷推廣效果的監控、評估、修正，通過銷售體系例會、項目協調會、部門例會、各種主題總結會等形式進行工作總結，指導后期工作。企劃：利用夾報、DM單、電視字幕、路牌等形式宣傳清盤信息，予以清盤支持 銷售體系

工程建設 主體施工 審核施工方案、施工組織設計 工程

材料進場驗收 施工單位填報材料進場報驗單 工程

檢驗三證（材料出廠合格證、進入現場的取樣檢驗證明、建委產品質量認證）、監督現場取樣復試 工程

鋼筋混凝土工程（過程監控）模板分項工程 工程

鋼筋分項工程 工程

預應力分項工程 工程

混凝土分項工程 工程

現澆結構分項工程 工程

裝配式結構分項工程 工程

混凝土結構子分部工程 工程

配套管線預埋 工程

重要分項工程及隱蔽工程質量驗收 核心筒剪力墻，裙樓，結構轉換層，第一層標準層，天面層鋼筋 工程

“地下室、裙樓、塔樓標準層第一層的水暖電管線預埋； 超高層建筑圈梁防雷工程、避難層管線預埋。” 工程

圖紙問題解決 圖紙問題的發現及分析 研發：配合分析問題 工程 研發

設計變更 “研發：配合完成設計變更 運營：核定變更成本影響” 工程 研發 運營

施工質量問題、事故處理 施工質量問題、事故的分析及調查 研發：配合分析問題 工程 研發 處理方案的制定、審核、審批 “研發：配合制定方案 運營：核定成本影響” 工程 研發 運營 處理方案的實施 工程

變更簽證 設計變更 與設計溝通，協調，收發相關變更文件 “研發：配合完成設計變更 運營：核定變更成本影響” 工程 研發 運營

工程變更 工程變更技術經濟分析 “研發：配合技術分析 運營：進行經濟分析” 工程 研發 運營

工程變更申請 “研發：協助現場進行變更簽證

運營：測算變更簽證對成本的影響，對其可行性進行判斷。” 工程 研發 運營

設計變更、現場核實 “研發：配合完成設計變更 運營：核定變更成本影響” 工程 研發 運營

工程款支付 工程進度的確認 工程

工程款申請表審批 建立完整，準確的資金合同臺帳 “運營：按合同約定審核付款比例 財務：審核工程款的支付” 工程 運營、財務

工程款支付 財務：審核工程價款單及發票，按資金情況付款 工程 財務

主體驗收備案 施工單位自評 工程

監理對驗評資料審查、現場觀感質量量測和檢查 工程

監理組織相關部門驗收 參與單位：工程部、（研發）、設計、監理、施工，監督部門 研發：配合參與驗收 工程 研發

簽定建筑工程分部工程（主體）驗收表 工程

外檐裝修材料確定 設計、研發定板 考察相關單位及實際工程 研發、運營：分別從技術、經濟方面配合 工程 研發 運營

施工樣板制作 工程

材料確定 研發、運營：分別從技術、經濟方面配合選用材料 工程 研發 運營

甲供、甲分包材料招標（工作應有針對性的提前展開）制定招標計劃 工程

編制招標文件 擬定投標單位 運營：審核招標方案 工程 運營

確定材料招標技術要求 運營：參與招標、測算成本 工程 運營

確定定標原則 運營：參與確定定標原則 工程 運營

考察投標單位 運營：參與考察并提出考察意見 工程 運營

招標、定標 運營：參與招標、定標 工程 運營

內外檐裝修 地面 基層處理 從業主的裝修使用方面提出建議 工程 客服

找平層 工程

面層 工程

防水 基層處理 施工工藝、施工順序、交叉作業時的成品保護 工程 防水層施工 工程

面層砂漿 工程

抹灰 基層處理 施工工藝、順序、外保溫施工操作、伸縮縫處理 工程

抹灰 工程

飾面板（磚）排磚 工程

面磚安裝 研發：參與施工樣板進行驗收 工程 研發

勾縫 成品保護 工程

門窗 型材加工 工程

安裝窗框 從業主使用方面檢查安裝效果 工程

安裝窗扇 工程

封膠 工程

輕質隔墻 放線定位 工程 隔墻砌筑及安裝 客服：從避免裂縫角度提出關于隔墻砌筑材料和施工工藝的建議 工程

幕墻 幕墻專業設計 研發：審核幕墻專業設計圖 工程 研發

預埋件安裝 工程

龍骨加工及安裝 工程

幕墻面材安裝 工程

封膠 客服：考慮外墻防水 工程

涂飾 基層處理 工程

底料施工 工程

面料施工 研發：參與施工樣板進行驗收 工程 研發

各分部分項工程的方案審核，過程監督驗收，成品保護，工種及工序的協調 工程

水、暖、電安裝 室內給水系統 給水管道及配件安裝 安裝完成后的打壓試驗、管線的標識、管線的成品保護 工程

室內消火栓系統安裝 工程

給水設備安裝 安裝完成后的打壓試驗、管線的標識、管線的成品保護 工程

管道防腐，絕熱 工程

室內排水系統 排水管道及配件安裝 安裝完成后的打壓試驗、管線的標識、管線的成品保護 工程

雨水管道及配件安裝 安裝完成后的打壓試驗、管線的標識、管線的成品保護 工程

室內熱水供應系統 管道及配件安裝 工程

輔助設備安裝 工程

防腐，絕熱 工程

衛生器具安裝 衛生器具安裝 研發：參與施工樣板進行驗收 工程 研發

衛生器具給水配件安裝 工程

衛生器具排水管道安裝 工程

室內采暖系統 管道及配件安裝 工程

輔助設備及散熱器安裝 工程

系統水壓試驗及調試 工程

防腐，絕熱 工程

變配電室 變壓器、箱式變電所安裝 工程

成套配電柜、控制柜和動力、照明配電箱（盤）及控制柜安裝 工程

裸母線、封閉母線、插接式母線安裝 工程

電纜溝內和電纜豎井內電纜敷設 工程

電纜頭制作、導線連接和線路電氣試驗 工程

接地裝置安裝 工程

避雷引下線和變配電室接地干線敷設 工程

供電干線 裸母線、封閉母線、插接式母線安裝 工程

橋架安裝和橋架內電纜敷設 工程

電纜溝內和電纜豎井電纜敷設 工程

電線、電纜導管和線槽敷設 工程

電線、電纜穿管和線槽敷線 工程

電纜頭制作、導線連接和線路電氣試驗 工程

電氣動力 成套配電柜、控制柜和動力、照明配電箱（盤）及控制柜安裝 工程

低壓電動機、電加熱器及電動執行機構檢查、接線 工程

低壓氣動力設備檢測、試驗和空載試運行 工程

橋架安裝和橋架內電纜敷設 工程 電線、電纜導管和線槽敷設 工程

電線、電纜穿管和線槽敷線 工程

電纜頭制作、導線連接和線路電氣試驗 工程

插座、開關、風扇安裝 工程

電氣照明安裝 成套配電柜、控制柜和動力、照明配電箱（盤）安裝 工程

電線、電纜導管和線槽敷設 工程

電線、電纜導管和線槽敷設 工程

電線、電纜導管和線槽敷線，槽板配線 工程

鋼索配線，電纜頭制作 工程

導線連接和線路氣試驗 工程

燈具、插座、開關、風扇安裝 工程

建筑照明通電試運行 工程

備用和不間斷電源安裝 成套配電柜、控制柜和動力、照明配電箱（盤）安裝 工程

柴油發電機安裝 工程

不間斷電源的其他功能單元安裝 工程

裸母線、封閉母線、插接式母線安裝 工程

電線、電纜導管和線槽敷設 工程

電線、電纜導管和線槽敷線 工程

電纜頭制作 工程

導線連接和線路氣試驗 工程

接地裝置安裝 工程

防雷及接地安裝 接地裝置安裝 工程

避雷引下線和變配電室接地干線敷設 工程

建筑物等電位連接，接閃器安裝 研發：配合驗收 工程 研發

智能化 通信網絡系統 通信系統，衛星及有線電視系統，公共廣播系統 工程

辦公自動化系統 計算機網絡系統，信息平臺及辦公自化應用軟件，網絡安全系統 工程

建筑設備監控系統 空調與通風系統，變配電系統，照明系統，給排水系統，熱源和熱交換系統，冷凍和冷卻系統，電梯和自動扶梯系統，中央管理工作站與操作分站，子系統通信接口 工程

火災報警及消防聯動系統 火災和可燃氣體探測系統，火災報警控制系統，消防聯動系統 工程

安全防范系統 電視監控系，入侵報警系統，巡更系統，出入口控制（門禁）系統，停車管理系統 工程

綜合布線系統 纜線敷設和終接，機柜、機架、配線架的安裝，信息插座和光纜芯線終端的安裝 工程 智能化集成系統 集成系統網絡，實時數據庫，信息安全，功能接口 工程

電源與接地 智能建筑電源，防雷及接地 工程

環境 空間環境，室內空調環境，視覺照明環境，電磁環境 工程

住宅（小區）智能化系統 火災自動報警及消防動系統，安全防范系統（含電視 臨近系統，入侵報警系統，巡更系統、門禁系統、樓宇對講系統、停車管理系統），物業管理系統（多表現場計量及與遠程傳輸系統、建筑設備監控系統、公共廣播系統、小區建筑設備監控系統、物業辦公自動化系統），智能家庭信息平臺 工程

通風與空調 送排風系統 風管與配件制作，部件制作，風管系統安裝，空氣處理設備安裝，消聲設備制作與安裝，風管與設備防腐，風機安裝，系統調試 工程

防排煙系統 風管與配件制作，部件制作，風管系統安裝，防排煙風口、常閉正壓風口與設備安裝，風管與設備防腐同，風機安裝，系統調試 工程

除塵系統 風管與配件制作，部件制作，風管系統安裝，除塵器與排污設備安裝，風管與設備防腐，風機安裝，系統調試 工程

空調風系統 風管與配件制作，部件制作，風管系統安裝，空氣處理設備安裝，消聲設備制作與安裝，風管與設備防腐，風機安裝，風管與設備絕熱，系統調試 工程

凈化空調系統 風管與配件制作，部件制作，風管系統安裝，空氣處理設備安裝，消聲設備制作與安裝，風管與設備防腐，風機安裝，風管與設備絕熱，高效過濾器安裝，系統調試 工程

制冷設備系統 制冷組安裝，制冷劑管道及配件安裝，制冷附屬設備安裝，管道及設備的防腐與絕熱，系統調試 工程

空調水系統 管道冷熱（媒）水系統安裝，冷卻水系統安裝，準凝水系統安裝，閥門及部件安裝，冷卻塔安裝，水泵及附屬設備安裝，管道與設備的防腐與絕熱，系統調試 工程

電梯安裝 招標選定安裝單位 選型及招標 工程

提供電梯井道土建節點圖 預埋件的設置、預留洞口的設置 工程

指導電梯井道土建施工 土建交接檢驗 工程

電梯安裝及調試 驅動主機 工程

導軌，門系統，轎廂，對重（平衡重）工程

安全部件，懸掛裝置，隨行電纜 工程 補償裝置，電氣裝置 工程

整機安裝調試、驗收 工程

各專業方案的審核，材料的選用及驗收，施工過程的組織與協調及事件的處理

毛坯房竣工驗收備案 會同監理、施工單位初步驗收 施工隊伍整改。工程

整理竣工資料及竣工圖 工程

施工單位提供《建筑工程質量保修書》 工程

組織銷售、研發、運營、物業共同驗收。工程

報建委質監部門審定備案 與質監部門，監理，勘查，設計，施工進行竣工備案驗收 綜管：辦理建設工程檔案預驗收證明 工程 綜合管理部

與物業進行交接。（包括圖紙）與售后一起組織施工單位及物業同步驗收，向物業交房 辦理交接驗收手續 工程 物業、客服

毛坯房竣工結算 土建、給排水、采暖、電氣、空調、甲供材、各項分包工程結算 核對各棟口建筑面積，核對全部設計變更、現場簽證及各項扣款的增減項造價。“工程：（1）申請甲供材結算，提供四方（甲方、總包方、甲供方、監理）簽字確認的領料匯總表，及全面的現場簽證（監理、工程部經理簽字確認）、水電扣款等基礎性資料

（2）申請分包工程結算，提供四方（甲方、總包方、分包方、監理）簽字確認的分包工程量匯總表，及全面的現場簽證（監理、工程部經理簽字確認）、水電扣款等基礎性資料

（3）申請土建工程結算，提供全面的現場簽證（監理、工程部經理簽字確認）、水電扣款等基礎性資料” 運營 工程

成品房裝修 從使用功能角度對室內裝修進行查驗 土建工作面移交 土建整改 工程

垃圾清運 工程

吊頂 龍骨加工及安裝 工程

封板 工程

潔具 潔具選型及招標 運營、研發：參與選型、招標，成本核算 工程 運營、研發

潔具安裝 研發：參與施工樣板進行驗收 工程 研發

護欄和扶手制作與安裝 工程

飾面板（磚）排磚 工程

面磚安裝 研發：參與施工樣板進行驗收 工程 研發

勾縫 工程 涂飾 基層處理 工程

底料施工 工程

面料施工 研發：參與施工樣板進行驗收 工程 研發

櫥柜制作與安裝 櫥柜招標 運營、研發：參與選型、招標，成本核算 工程 運營、研發

櫥柜設計 工程

櫥柜安裝 工程

門窗套制作與安裝 工程

花飾制作與安裝 工程

窗簾盒、窗臺板 工程

暖氣片安裝 選型及招標 運營、研發：參與選型、招標，成本核算 工程 運營、研發

暖氣片安裝 研發：參與施工樣板進行驗收 工程 研發

裱糊與軟包 工程

細部 工程

做好成品的保護，責任劃分，不同工序做好交接 工程

成品房驗收備案 會同監理、施工單位初步驗收 施工隊伍整改。工程

整理竣工資料及竣工圖 工程

施工單位提供《建筑工程質量保修書》 工程

組織銷售、研發、運營、物業共同驗收。工程

報建委質監部門審定備案 綜管：辦理建設工程檔案預驗收證明 工程 綜合管理部

與物業進行交接。物業：辦理交接手續 工程 物業

成品房竣工結算 精裝修甲供材、精裝修分包、成品房施工結算 工程：核定工程量，提供相關變更，組織辦理結算 運營 工程

配套手續及施工 排水 “運營：審查預算、確定工程費用 財務：提供資金，保證交費

工程：提供工作面監督施工、協助驗收” 開發 運營 財務 工程

熱力、排水 研發：提供設計所需要的圖紙，調整管網，配合二次網設計，保證排水、熱力出圖 開發 研發

熱力 開發與供熱辦協調分級、尋找熱源 開發

運營：負責工程招標 開發 運營

工程：提供工作面，監督施工、協調現場相關問題，協助驗收、供熱 開發 工程

財務：提供資金，保證交納工程費 開發 財務 “銷管：提供入住明細，運營：協助空房面積核算

財務：提供資金保證采暖費繳納” 開發 銷管、運營、財務

物業：供熱移交物業 開發 物業

自來水 研發：提供進件所需要的圖紙，保證進件 開發 研發

研發：提供設計所需要的各種圖紙 開發 研發

運營：負責招標、審核預算 開發 運營

工程：提供工作面，監督施工，協調現場相關問題 開發 工程

財務：提供資金、保證交納工程費 開發 財務

工程：提供協助，保證掛表、通水、驗收 開發 工程

園林用水、換熱站用水 研發：提供進件所需要的圖紙，保證進件 開發 研發

工程：監督施工、提供施工所需工作面，通水、掛表 開發 工程 財務：提供資金，交納工程費 開發 財務 中水 研發：提供進件所需要的圖紙，保證進件 開發 研發

研發：提供設計所需要的圖紙，調整管網、提工場站點，配合出圖 開發 研發

物業：工程移交物業 開發 物業

工程：提供工作面，監督施工 開發 工程

財務：提供資金，保證交費 開發 財務

工程：協助現場，工程驗收、通水 開發 工程

燃氣 研發：提供進件所需的各種進件圖紙 開發 研發

研發：提供設計所需要的圖紙，場站點，協調管網調整，提供技術支持保證設計 開發 研發 專業局招標 開發

工程：提供工作面，保證施工、協調相關問題，監督施工、驗收 開發 工程

財務：提供資金，保證交費 開發 財務

工程：協調現場整改、驗收，保證點火 開發 工程

視訊 研發：提供設計所需要的圖紙 開發 研發

工程：簽訂協議、信號開通 開發 工程

工程：提供工作面，監督施工、驗收 開發 工程

電力 研發：提供進件所需要的圖紙、銷管提供面積測量報告，開發 研發

研發：提供設計所需要的圖紙 開發 研發

工程：提供進件所需的用電量、用電點 開發 工程

工程：提供工作面，保證施工監督施工 開發 工程

財務：提供資金支持，保證交費 開發 財務

工程：提供現場協助保證驗收、掛表 開發 工程

場站點位置 研發 ：負責配合確定場站點位置和技術支持 開發 研發

排水、熱力招標手續 “運營：測算配套工程標底，施工單位考察，招標方案及招標文件審核，配合并監督開標、評標、定標

工程：配合辦理、提供招標資料” 開發部 工程 運營

配套施工 給排水與采暖 室外給水系統 開發、商業：配合驗收 工程 開發部 商業

室外排水系統 開發、商業：配合驗收 工程 開發部 商業

室外供熱系統 開發、商業：配合驗收 工程 開發部 商業

電氣 室外供電系統 開發、商業：配合驗收 工程 開發部 商業

室外照明系統 開發、商業：配合驗收 工程 開發部 商業

綜合管網 室外智能化系統 開發、商業：配合驗收 工程 開發部 商業

室外燃氣系統 開發、商業：配合驗收 工程 開發部 商業

環境施工 附屬建筑 停車場 工程

圍墻，大門 研發：配合驗收 工程 研發 客服 物業

收集站 工程

景觀 建筑小品，亭臺，連廊 研發：配合驗收移交物業 工程 研發 客服 物業

道路 研發：配合驗收移交物業 工程 研發 客服 物業

花壇，場坪綠化 研發：配合驗收移交物業 工程 研發 客服 物業

竣工結算 排水、熱力、自來水、中水、煤氣、視訊、電力、環境工程結算 工程、開發：核定工程量 運營 工程 開發

結算稽核 全部合同結算并做項目整體結算報告 “銷管：協助運營結算合同及銷售費用，核定項目銷售均價和利潤率完成情況 研發：負責所有設計合同的結算

工程、開發：組織承包單位提供結算書，核定結算書” 運營 工程 開發 研發 銷管 竣工入住 室內空氣檢測 選擇單位，組織招投標，定隊伍 組織進行現場檢測 工程

住宅準入證 項目竣工驗收報告 工程

建設工程規劃驗收合格證 工程：現場具備驗收條件 開發部 工程

非經營性公建配套證明 工程：現場具備驗收條件 開發部 工程

供水、供電、供氣、供熱、排水等配套證明 工程：現場具備驗收條件 開發部 工程

土地使用權證書 開發部

地名管理部門批準的地名文件 開發部

小區竣工資料（小區情況說明、小區現狀照片4張、非經營性公建配比表）工程：提供竣工資料 開發部 工程

人防驗收 工程：現場具備驗收條件 開發部 工程

住宅準入證 規劃驗收 工程：組織相關單位參加，提供驗收資料 開發部 工程

消防驗收 “工程：組織相關單位參加，提供驗收資料，并對工程款結算進行控制 研發：提供相關圖紙及電子文件” 開發部 工程 研發

通水、通電 工程：組織施工單位工人配合通水、通電 開發部 工程

大配套驗收 工程：組織相關單位參加，提供驗收資料 開發部 工程

竣工驗收備案通知書 提供驗收資料 工程

小配套驗收 工程：組織相關單位參加，提供驗收資料 開發部 工程

供熱驗收 工程：組織相關單位參加，提供驗收資料 開發部 工程

人防驗收 工程：組織相關單位參加，提供驗收資料 開發部 工程

入住準備 工程質量保證書 工程：提供工程質量保證書所需相關數據 銷售管理部 工程

住宅使用說明書 工程、開發：參與編制住宅使用說明書，提供相關基礎數據 研發 工程 開發

寄發《商品房交付使用通知書》 “法務：入住通知書的審核。

物業：電話通知業主入住信息（刪除）協助相關入住事宜” 客服 法務 物業

對房屋的廚衛防水、水暖管路打壓、煙道通風等方面進行檢查，做好相關詳細記錄，組織相關維修人員進行維修前的準備，簽訂維修協議和第三方維修合同，制定維修流程 運營：合同的簽訂、第三方隊伍的招投標 法務：合同的審批等其他相關法務事宜 客服 運營 工程 法務

寄發入住通知書，銷售客戶資料移交客服 客服：客戶資料的接收、保存，現存各種問題的溝通 銷售管理部 客服

樓牌標識 協調地名辦辦理地名手續 客服：現場配合安裝 開發部 客服

物業用品儲備 物業

物業接收鑰匙、驗房 工程：提供鑰匙，組織交接，辦理移交手續 物業 工程

入住 辦理入住 制定入住流程 銷管：可提供入住時間節點，配合制定 客服 銷管、物業、工程

審驗合同全款發票，發放兩書，開具入住分配單 物業：提供人員支持 銷管 物業

驗房及交費 物業

收集反饋業主問題，并及時解決各種問題 客服 驗房問題匯總 客服

售后維修 工程：配合維修 客服 工程

售后及移交 投訴處理 工程：配合解決投訴問題 客服 工程

裝修管理 工程：協調解決業主裝修問題 客服 工程

施工資料整理及移交 工程：組織施工單位整理工程資料，辦理移交 客服 工程

供暖 工程提供工作面監督施工，保證供熱、辦理供熱證明，銷管提供空房面積，財務提供資金繳納空房費、移交物業、物業客服協調現場業主保證供熱 “工程：組織解決供暖問題 物業：提供入住情況 客服：解決維修問題” 開發 工程 物業 客服

通煤氣 工程提供工作面保證煤氣施工、協助驗收整改、帶氣、點火、需要物業、客戶協調業主、保證同期 “工程：組織解決通氣問題

物業：提供入住情況，并在后期主辦通氣 ” 開發 工程 物業

整體移交物業 移交建筑物及相關資料 物業：接收建筑物及相關資料 客服 物業

產品問題總結及反饋 “研發：對發現的產品設計問題進行歸納總結，改進設計工作

工程、物業：對反饋的問題進行分析、整理、總結，在新項目中盡量避免類似問題的再次發生” 客服 研發 工程 物業

初始登記 區局辦理初始登記手續 “工程：提供竣工備案通知書、竣工圖 研發：配合進行竣工圖繪制，與工程核對竣工圖的準確” 銷售管理部 工程 研發

產權證辦理 為客戶辦理產權證前期手續 “財務：房款多退少補、開據發票 物業、客服：提供人員支持，快速辦理產權證” 銷售管理部 物業 客服 財務

分戶土地證 “銷管：提供施工圖（變更后）房管局出具的分戶面積測量報告 研發：負責提供技術支持” 開發 銷售管理部 研發

土地證辦理 為客戶辦理土地證前期手續 “物業：通過電話、郵件等形式通知客戶辦理土地證 財務部：主要負責產權退補款辦理，發票換領等” 銷售管理部 物業 財務

供熱移交 保修期后供熱系統移交供熱公司，協調政府辦理移交手續 客服：配合維修、移交工作 物業：管道井鑰匙及設施等配合移交 開發 客服、物業

第四篇：房地產項目開發流程

一個房地產項目開發的整個流程大體上包括10個階段。

（一）開發商提出開發設想是整個房地產項目開發的起點

在市場經濟體制條件下，開發設想是房地產開發商最關鍵的一項工作，從這項工作起，整個房地產項目開發就進入了狀態。開發設想是否準確地反映了市場的需要，將決定未來整個房地產項目開發的成敗。這需要房地產開發商認真研究房地產市場的變化趨勢，確定不同地段的發展前景，把握不同項目的市場需求狀況。

（二）可行性研究是房地產項目開發的第二步，也是非常關鍵的一步

開發商提出了設想，但這種設想究竟有沒有真正的市場前景，需要進行可行性研究。可行性研究是房地產項目開發不可缺少的一個階段。政府是否批準此項目立項，銀行是否同意給予資金支持都需要參考可行性研究的結果。進行可行性研究，就可能有兩種結果：一是可行性研究表明這個設想不可行，那么即使開發商不同意，這個項目開發的全過程實際上就結束了；二是可行性研究表明這個設想可行，則不出意外，這個項目就可以一直進行到最后的階段。目前，在我國忽視可行性研究，或者將可行性研究當成一種形式的風氣，在房地產項目開發領域還相當濃厚，這造成了空置率居高不下等一系列惡果，需要政府認真對待。

（三）申請項目用地是房地產開發的第三步，也是正式啟動項目開發的第一步

土地是所有建筑的基礎，申請土地是房地產開發正式啟動的第一步。在我國，由于人多地少，土地資源成為極為稀缺的資源，對許多開發商來說，拿到土地才是最關鍵的一步，有了土地就有了開發的全部條件，有土地就不愁項目賺不到錢。因此，在土地市場上各種腐敗事件層出不窮。我國原來規定可以有劃撥和出讓兩種獲得土地的方式，劃撥土地太多，沖擊了正常的土地市場的運行，目前只有少數幾種情況才可以獲得劃撥土地，絕大多數土地都是通過出讓獲得。但在實際上，從原土地使用者（即原來占有國有土地的國有企事業單位）獲得土地卻是主要方式。開發商在獲得了土地使用權的規定使用年限之后，要到建設行政主管部門備案，領取《房地產開發項目手冊》。

（四）項目設計是房地產開發的第四步，也是關系到項目是否符合市場需要的重要一步

根據項目的規模，設計的具體工作流程也有所不同。對于規模較大的房地產開發項目來說，一般要分成方案設計、初步設計和施工圖設計3個具體步驟。方案設計反映了建筑平面布局、功能分區、立面造型、空間尺度、建筑結構、環境關系等方面的設計要求。初步設計在方案設計的基礎上，應提出設計標準、基礎形式、結構方案及各專業的設計方案。初步設計文件應該包括設計總說明書、設計圖紙、主要設備與材料表、工程概算書4個部分。施工圖設計是初步設計基礎上的更詳細的設計，具有工程設備各構成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要繪制完整詳細的建筑及安裝祥圖及必要的文字說明。開發商在進行規劃及建筑設計前，需要向城市規劃行政管理部門申報規劃設計條件，以獲得規劃設計條件通知書（主要規定規劃建設用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度、停車位個數等）。房地產開發商根據規劃設計通知書，委托有規劃設計資格的單位完成方案設計，然后持方案設計報審表、方案設計及其說明書等有關資料，報經城市規劃行政管理部門審查，確認符合規劃要求后，核發《建設用地規劃許可證》。方案設計得到批準后，即可以進行初步設計。城市規劃行政管理部門對建設工程的初步設計方案進行審查，確認其符合規劃設計要點后，建設單位就可以進行施工圖設計。城市規劃行政管理部門在對工程施工圖及有關材料進行審查合格后，核發《建設工程規劃許可證》。

（五）征地及拆遷安置是房地產開發的第五步，也是取得土地使用權后的第一步

在取得《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》之后，就需要進行征地及拆遷安置的工作。開發商還需要到土地管理部門辦理相關手續。土地管理部門根據房地產開發商的土地使用權證書及建設用地規劃許可證，進行場地范圍的實地劃定。開發商只能在劃定的范圍內，進行征地及拆遷方案的實施工作。

（六）籌措房地產開發資金是房地產開發的第六步，也是征地及拆遷安置后最重要的工作

取得土地使用權后，大部分房地產開發商自己投入的資金就基本上花費殆盡，如何取得進一步開發所需的房地產開發資金，就成了房地產開發商最重要的工作。開發商需要制定資金使用計劃，然后以此為基礎確定所需要籌措的資金數量。再通過各種融資方案的選擇，確定合理的融資方案。目前，我國房地產開發商的融資渠道偏少，基本上是通過商業銀行貸款，而房地產開發是風險極大的商業活動，一旦投資失敗，將牽連銀行體系。最近人民銀行大

幅度提高了對房地產開發商貸款的門檻，對我國有些過熱的房地產投資將起到抑制作用。

（七）建設工程招標是房地產開發的第七步，是選擇合適的承包商和監理單位的有效方法

工程項目招標投標制，是我國工程建設市場的重大改革舉措之一。通過招標，房地產開發商首先可以選擇合適的項目承包商，以確保工程投資不超過預算、質量符合設計要求、工期達到預期目標。在確定了工程承包商后，房地產開發商還需要通過招標選擇合適的監理單位，以便對工程進行建設工程監理。

（八）施工是房地產開發的第八步，也是項目能否及時優質完成的關鍵一步

為了確保按照建設工程規劃許可證的規定進行組織施工，國家規定必須由城市規劃行政管理部門在施工現場進行放線、驗線，并到建設行政主管部門領取建設工程開發證后，才可以破土動工。在招聘監理單位之后，主要的項目工作就交由監理單位進行，開發商只控制最后的管理權，即保持對監理單位的有效監督，必要時解聘監理單位。項目施工完成后，還需要通過由城市建設行政主管部門主持的綜合竣工驗收。通不過驗收，就不能投放到房地產市場。

（九）市場營銷與策劃是房地產開發的第九步，是實現經濟效益的關鍵一步

房地產項目的開發商，在開發項目即將完工之際，就可以考慮進行所開發的房地產項目的市場營銷工作。如果開發商符合政府主管部門的預售條件，開發商就可以在進行施工的同時，進行所開發的房地產項目的預售工作。房地產市場營銷包括房地產市場調查研究、確定營銷目標與手段、確定銷售方式、制定銷售合同、準備銷售宣傳資料、培訓銷售人員、參加必要的房展會、選擇廣告的方式等。甚至給項目起好聽的名字，在商品房項目的銷售中，都可以起到極為重要的作用。當然，房地產開發項目的租售，必須經過房地產行政主管部門的批準，取得銷售許可證。

（十）物業管理是房地產開發的最后一步，是房地產開發的售后服務。

一個完整的房地產項目從開始到竣工,大致可以分以下三大部分。

第一部分，房地產開發公司的準備工作

在報行政機關審批之前，房地產開發公司應辦理好土地出讓手續，委托有資質的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書,應附有詳細的規劃設計參數和效果圖，并落實足夠的開發資金。

第二部分，行政審批部分

根據我國當前法律、法規、規章，房地產建設項目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規劃總圖審查及確定規劃設計條件；3）初步設計及施工圖審查；4）規劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設工程竣工綜合驗收備案。

一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：

1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。

2、國土資源局進行土地利用總體規劃和土地供應方式的審查。

3、建委辦理投資開發項目建設條件意見書。

4、環保局辦理生產性項目環保意見書（表）。

5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。

6、規劃部門辦理項目選址意見書。

二、規劃總圖審查及確定規劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項：

1、人防辦進行人防工程建設布局審查。

2、國土資源局辦理土地預審。

3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。

4、規劃部門對規劃總圖進行評審，核發《建設用地規劃許可證》。

5、規劃部門確定建設工程規劃設計條件。

三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項：

1、規劃部門對初步設計的規劃要求進行審查。

2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。

3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。

4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。

5、國土資源局進行用地預審。

6、市政部門、環保局、衛生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業內容進行審查。

7、建委制發初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。

8、建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據業主單位意見，核發技術性審查委托通知單。

9、建委根據施工圖設計文件審查機構發出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發放《建設工程施工圖設計文件審查批準書》。

四、規劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：

1、公安消防支隊進行消防設計審查。

2、人防辦進行人防設施審查。

3、建委、市政部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分對相關專業內容和范圍進行審查。

4、規劃部門對變更部分的規劃設計補充核準規劃設計條件，在建設單位繳納有關規費后，核發《建設工程規劃許可證》（副本）。

五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：

1、建設單位辦理施工報建登記。

2、建設方對工程進行發包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發包。

3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發《建筑工程施工許可證》。

六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項：

由房地產管理部門辦理預售登記，核發《商品房預售許可證》。

開發企業申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料：

1、以下證明材料：

（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（2）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；

（3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。

2、開發企業的《營業執照》和資質等級證書；

3、工程施工合同；

4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。

第五篇：房地產項目開發流程

房地產項目開發流程

1：總體：

獲得土地（土地證）------土地的性質及用途（建設用地規劃許可證）------項目規劃（建筑工程規劃許可證）------開工建設（施工許可證）------達到銷售形象開始銷售（預售許可證）問題1：用地規劃由誰發？

2：獲得土地的幾種方式：

A：竟拍B：項目轉讓C：項目合作

問題2：招、拍、掛的程序？土地費用由幾部分組成？土地的出讓金如何繳納? 3：確定土地的性質：

問題3：老廠礦用地如何變性？

4：項目規劃報建：

A：項目總體規劃方案報批（規劃局）。一般涉及容積率、建筑密度、建筑風格、退紅線、功能設置、戶型面積、綠化面積等等參數。

B：總體規劃方案審批后，可報單體建筑方案審批。分別涉及到消防處、人防辦、規劃局、園林局等。有的地方還要求做環評報告（環保局）、地質災害評價、水土保持評價等。C：方案審批完畢后，由設計院出施工圖。

D：施工圖報審：圖審辦對施工圖進行審核（是否有違反國家規范的地方）；墻改節能辦對節能設計進行審核。

注：以上AB項完成之后即可辦理—建筑工程規劃許可證。

5：項目工程建設：

A：前期三通一平（為施工做準備）。

B：施工單位招投標并簽訂合同----（招投標管理辦公室）。

C：辦理質量監督手續（質監站）。

D：辦理施工許可證（市建委）。

E：工程施工全過程。---------------

F：工程驗收：環保節能驗收（墻改節能辦）；消防驗收（消防處）；人防驗收（人防辦）；

竣工驗收（質監站）；----工程備案（檔案館、質監站）；規劃驗收（規劃局）。

6：項目配套建設：（給水、排水、供電、供氣、電視網絡、弱電及智能化、景觀道路等）A：供電：a、首先報用電規劃圖（一般由當地的電力設計部門出圖紙，電業局審批）。b、供電施工（高壓部分一般為電業局所控制）。

c、供電系統驗收并移交電業局（電業局）。

B：給水：報建、施工、移交（自來水公司）。

C：供氣：報建、方案、施工、驗收（燃氣公司）。

D：排水：排污接口（公共事業局）。

6：銷售：（問題4：具體的流程細節？）

A：面積預測：按審批的及實際施工的圖紙做面積預測（房管局）。

B：工程進展達到相關要求后，可辦理房屋預售許可證（房管局）。

C：工程徹底完工后，房屋銷售許可證（房管局）。

D：房屋銷售---簽訂銷售合同---合同至房管局備案。？

7：交付：

A：面積實測（房管局面積測定科）。

B：成立物業公司或外聘物業公司，簽訂物業服務協議。

C：交付鑰匙入住。

D：可提供代辦房產證等服務。（辦房產證的細節？）