第一篇：房地產企業(yè)開發(fā)建設--項目流程（推薦）

房地產企業(yè)開發(fā)建設--項目流程

一、注冊成立房地產開發(fā)公司

二、辦理國有土地使用權證（必須為出讓方式）

三、辦理房地產開發(fā)資質（住建局開發(fā)辦）

四、辦理建設用地規(guī)劃證。（規(guī)劃局）

五、辦理建設工程規(guī)劃許可證（規(guī)劃局）

六、辦理項目立項（發(fā)改委）

七、工程施工前期階段：

1．工程勘察、設計。（有資質的勘察設計院）

3．圖紙設計審查：（市住建局圖審中心、消防中隊、氣象局、人防辦）。

4．工程報建。（住建局城建科）

5．辦理工程施工、監(jiān)理招標，確定施工、監(jiān)理單位。（住建局招標辦，監(jiān)理公司）

6．辦理建設工程質量監(jiān)督手續(xù)及建設工程安全監(jiān)督手續(xù)。（住建局質安站）

7．辦理建筑工程施工許可證。（住建局施工科）

8．簽訂開發(fā)項目合同、項目手冊，辦理開發(fā)經營許可證。（住建局開發(fā)辦）

八、工程施工階段：

1．辦理臨時設施規(guī)劃許可，規(guī)劃放驗線。（規(guī)劃局）

2．主體工程、配套工程、基礎設施工程施工建設。

3．辦理房屋面積測繪報告（房管局），4、辦理商品房預售許可證（住建局開發(fā)辦）。

九、工程竣工驗收交付使用階段：

1．建設項目單體工程驗收。(建設單位組織)

2．建設項目竣工綜合驗收。(建設單位組織)

3．辦理建設項目竣工綜合驗收備案手續(xù)。（住建局開發(fā)辦）

4．辦理建設項目產權登記備案手續(xù)，辦理房產權證（房管局）

第二篇：房地產開發(fā)流程(房地產企業(yè)開發(fā)必備)

房地產開發(fā)流程（詳細）

第一步 房地產開發(fā)公司的設立 房地產開發(fā)公司設立階段的法律程序

一、內資房地產綜合開發(fā)公司的設立

1、公司設立準備

2、申請資質等級審批

3、申請辦理企業(yè)名稱預先核準

4、辦理工商注冊登記

5、辦理稅務登記

二、外資房地產開發(fā)公司的設立

6、申請批準項目建議書

7、辦理企業(yè)名稱登記

8、送審合資或合作合同、章程

9、申領外商投資企業(yè)批準證書

10、辦理企業(yè)登記

房地產開發(fā)公司設立階段的相關稅費

1、企業(yè)法人開業(yè)登記費

2、企業(yè)法人變更登記費

3、企業(yè)法人檢驗費

4、補、換、領證照費

第二步 房地產開發(fā)項目的立項和可行性研究 房地產開發(fā)項目的立項和可行性研究階段的法律程序

1、選定項目，簽定合作意向書

2、初步確定開發(fā)方案

3、申報規(guī)劃要點

4、申報、審批項目建議書

5、編制項目可行性研究報告

6、申報、審批項目可行性研究報告

房地產開發(fā)項目立項和可行性研究階段的相關稅費

1、可行性研究費

2、建設工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費

第三步 房地產開發(fā)項目的規(guī)劃設計和市政配套 房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計和市政配套階段的法律程序

一、房地產開發(fā)項目的規(guī)劃設計

1、申報選址定點

2、申報規(guī)劃設計條件

3、委托作出規(guī)劃設計方案

4、辦理人防審核

5、辦理消防審核

6、審定規(guī)劃設計方案

7、住宅設計方案的專家組審查

8、落實環(huán)保“三廢”治理方案

9、委托環(huán)境影響評價并報批

10、建設工程勘察招、投標

11、委托地質勘探

12、委托初步設計

13、申報、審定初步設計

二、房地產開發(fā)項目的市政配套

14、征求主管部門審查意見

15、落實市政公用設施配套方案

16、報審市政配套方案

17、市政各管理部門提出市政配套意見

18、市政管線綜合

房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計和市政配套階段的相關稅費

1、工程勘察（測量）費

2、工程設計費

3、建設工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費

4、竣工檔案保證金

5、臨時用地費

6、臨時建設工程費

7、建設工程勘察招標管理費

8、勘察設計監(jiān)督管理費

9、古建園林工程設計費 第四步 房地產開發(fā)項目土地使用權的取得 取得房地產開發(fā)項目土地使用權的法律程序

一、國有土地使用權的出讓

1、辦理建設用地規(guī)劃許可證

2、辦理建設用地委托釘樁

3、辦理國有土地使用權出讓申請

4、主管部門實地勘察

5、土地估價報告的預審

6、委托地價評估

7、辦理核定地價手續(xù)

8、辦理土地出讓審批

9、簽訂國有土地使用權出讓合同

10、領取臨時國有土地使用證

11、領取正式國有土地使用證

12、國有土地使用權出讓金的返還

二、國有土地使用權的劃撥

13、國有土地使用權劃撥用地申請

14、主管部門現場勘察

15、劃撥用地申請的審核、報批

16、取得劃撥用地批準

三、集體土地的征用

17、征用集體土地用地申請

18、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案

19、簽訂征地協(xié)議

20、簽訂補償安置協(xié)議

21、確定勞動力安置方案

22、區(qū)（縣）房地局審核各項協(xié)議

23、市政府下文征地

24、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費

25、辦理批地文件、批地圖

26、辦理凍結戶口

27、調查戶口核實勞動力

28、辦理農轉工工作

29、辦理農轉居工作

30、辦理超轉人員安置工作

31、地上物作價補償工作

32、征地結案 取得房地產開發(fā)項目土地使用權的相關稅費

1、地價款（土地出讓金）

2、資金占用費

3、滯納金

4、土地使用費

5、外商投資企業(yè)土地使用費

6、防洪工程建設維護管理費

7、土地閑置費

8、土地權屬調查、地籍測繪費

9、城鎮(zhèn)土地使用稅

10、地價評估費

11、出讓土地預訂金

12、征地管理費

13、土地補償費

14、青苗及樹木補償費

15、地上物補償費

16、勞動力安置費

17、超轉人員安置費

18、新菜田開發(fā)建設基金

19、耕地占用稅

第五步 房地產開發(fā)項目的拆遷安置 房地產開發(fā)項目拆遷安置階段的法律程序

1、委托進行拆遷工作

2、辦理拆遷申請

3、審批、領取拆遷許可證

4、簽訂房屋拆遷責任書

5、辦理拆遷公告與通知

6、辦理戶口凍結

7、暫停辦理相關事項

8、確定拆遷安置方案

9、簽訂拆遷補償書面協(xié)議

10、召開拆遷動員會，進行拆遷安置

11、發(fā)放運作拆遷補償款

12、拆遷施工現場防塵污染管理

13、移交拆遷檔案資料

14、房屋拆遷糾紛的裁決

15、強制拆遷

房地產開發(fā)項目拆遷安置階段的相關稅費

1、房屋拆遷補償費

2、搬家補助費

3、提前搬家獎勵費

4、臨時安置補助費（周轉費）

5、清理費

6、停產停業(yè)綜合補助費

7、對從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠郊區(qū)縣的居民的補助

8、一次性異地安置補助費

9、房屋拆遷管理費

10、房屋拆遷服務費

費

第六步 房地產開發(fā)項目的開工、建設、竣工階段 房地產開發(fā)項目開工、建設、竣工階段的法律程序

一、房地產開發(fā)項目開工前準備工作

1、領取房地產開發(fā)項目手冊

2、項目轉入正式計劃

3、交納煤氣（天然氣）廠建設費

4、交納自來水廠建設費

5、交納污水處理廠建設費

6、交納供熱廠建設費

7、交納供電貼費及電源建設集資費

8、土地有償出讓項目辦理“四源”接用手續(xù)

9、設計單位出報批圖

10、出施工圖

11、編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金

12、辦理消防審核意見表

13、審批人防工程、辦理人防許可證

14、核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證

15、領取開工審批表，辦理開工登記

二、房地產開發(fā)項目的工程建設招投標

16、辦理招標登記、招標申請

17、招標準備

18、招標通告

19、編制招標文件并核準 20、編制招標工程標底

21、標底送審合同預算審查處確認

22、標底送市招標辦核準，正式申請招標

23、投標單位資格審批

24、編制投標書并送達

25、召開招標會，勘察現場

26、召開開標會議，進行開標

27、評標、決標

28、發(fā)中標通知書

29、簽訂工程承包合同

30、工程承包合同的審查

三、房地產開發(fā)項目開工手續(xù)的辦理

31、辦理質量監(jiān)督注冊登記手續(xù)

32、建設工程監(jiān)理

33、辦理開工統(tǒng)計登記

34、交納實心黏土磚限制使用費

35、辦理開工前審計

36、交納投資方向調節(jié)稅

37、領取固定資產投資許可證

38、報裝施工用水、電、路

39、協(xié)調街道環(huán)衛(wèi)部門

40、協(xié)調交通管理部門

41、交納綠化建設費，簽訂綠化協(xié)議

42、領取建設工程開工證

四、房地產開發(fā)項目的工程施工

43、施工場地的“三通一平”

44、施工單位進場和施工暫設

45、工程的基礎、結構施工與設備安裝

46、施工過程中的工程質量監(jiān)督

五、房地產開發(fā)項目的竣工驗收

47、辦理單項工程驗收手續(xù)

48、辦理開發(fā)項目的綜合驗收，領取《工程質量竣工核驗證書》

49、商品住宅性能認定

50、竣工統(tǒng)計登記

51、辦理竣工房屋測繪

52、辦理產權登記

房地產開發(fā)項目開工、建設、竣工階段的相關稅費

1、三通一平費

2、自來水廠建設費

3、污水處理廠建設費

4、供熱廠建設費

5、煤氣廠建設費

6、地下水資源養(yǎng)蓄基金

7、地下熱水資源費

8、市政、公用設施建設費（大市政費）

9、開發(fā)管理費

10、城建綜合開發(fā)項目管理費

11、建筑行業(yè)管理費

12、綠化建設費

13、公園建設費

14、綠化補償費

15、路燈維護費

16、環(huán)衛(wèi)設施費

17、生活服務設施配套建設費（小區(qū)配套費）

18、電源建設集資費（用電權費）

19、外部供電工程貼費（電貼費）20、建安工程費

21、建設工程招投標管理費

22、合同預算審查工本費

23、質量管理監(jiān)督費

24、竣工圖費

25、建材發(fā)展補充基金

26、實心黏土磚限制使用費

27、工程監(jiān)理費

28、工程標底編制管理費

29、機電設備委托招標服務費 30、超計劃用水加價

31、夜間施工噪聲擾民補償費

32、占道費

33、固定資產投資方向調節(jié)稅 第七步 房地產開發(fā)項目的經營階段 房地產開發(fā)項目經營階段的法律程序

一、中國境內外銷商品房的銷售

1、辦理《外銷商品房預（銷）售許可證》

2、選定中介代理機構和律師事務所

3、與購房者簽訂認購書

4、簽訂正式買賣契約

5、辦理簽約公證

6、辦理外銷商品房預售契約公證

7、辦理外銷商品房的預售登記

8、外銷商品房轉讓登記

9、外銷商品房抵押登記

10、樓宇交付入住手續(xù)

11、辦理產權過戶手續(xù)

二、中國境內內銷商品房的銷售

12、提交完成建設項目投資證明

13、簽署預售內銷商品房預售款監(jiān)管協(xié)議

14、辦理《內銷商品房預（銷）售許可證》

15、銷售項目備案

16、委托中介代理機構進行銷售

17、與購房者簽訂認購書

18、與購房者簽訂買賣契約

19、辦理預售登記 20、辦理轉讓登記

21、辦理房地產抵押登記手續(xù)

22、樓宇交付入住

23、質量保證書和使用說明書

24、辦理產權立契過戶手續(xù)

三、中國境內房地產出租的綜合管理

25、房屋出租權的確認

26、申請房屋租賃許可證

27、出租人與承租人簽訂書面承租協(xié)議

28、租賃當事人辦理租賃登記手續(xù)

29、租賃房屋的轉租

30、房屋租賃關系的終止

四、中國境內房地產出租的專項（外地來城市人員）管理

31、房屋出租權的確認

32、出租人辦理房屋租賃許可證

33、出租人辦理《房屋租賃安全合格證》

34、簽訂書面租賃協(xié)議

35、租賃雙方辦理租賃登記備案手續(xù)

五、中國境內房地產的抵押

36、抵押權的設定

37、簽訂抵押合同

38、辦理房地產抵押登記

39、抵押房地產的占管

40、抵押房地產的處分 房地產開發(fā)項目經營階段的相關稅費

1、營業(yè)稅

2、城市維護建設稅

3、教育費附加

4、印花稅

5、契稅

6、土地增值稅

7、企業(yè)所得稅

8、個人所得稅

9、房產稅

10、城市房地產稅

11、房屋產權登記費

12、房屋所有權證工本費

13、房產共有權執(zhí)照費

14、房屋他項權利執(zhí)照費

15、房屋買賣登記費

16、房屋買賣手續(xù)費

17、房屋租賃審核備案手續(xù)費

18、向來京人員租賃房屋審核備案手續(xù)費

19、來京人員租賃私房合同登記備案手續(xù)費 20、房屋租賃登記費

21、房屋估價手續(xù)費

22、房屋公證估價手續(xù)費

23、房地產價格評估費

24、房地產中介服務費 第八步 房地產開發(fā)項目的物業(yè)管理階段 房地產開發(fā)項目物業(yè)管理階段的法律程序

1、物業(yè)管理單位經營資質審批

2、簽署物業(yè)管理委托合同

3、居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗收

4、物業(yè)使用、管理、維修公約的核準

5、安排簽訂管理公約

6、制定、提供質量保證書和使用說明書

7、物業(yè)管理服務基本要求

8、物業(yè)管理委員會的設立

房地產開發(fā)項目物業(yè)管理階段的相關稅費

1、居住小區(qū)物業(yè)管理啟動經費

2、共用部位共用設施設備維修基金

3、普通居住小區(qū)物業(yè)管理費

4、高檔住宅物業(yè)管理費

5、經濟適用住房小區(qū)物業(yè)管理費

6、供暖費

房地產開發(fā)流程設計的涵義

房地產開發(fā)項目流程設計是針對具體房地產開發(fā)項目所作的用來指導項目開發(fā)經營全過程的綱領性文件，它根據房地產開發(fā)項目的特點、房地產綜合開發(fā)公司的內外條件，經過系統(tǒng)分析、統(tǒng)籌安排來完成，它需要在房地產項目開發(fā)運作之前制定，它是一個粗線條的概略規(guī)定。

房地產開發(fā)項目流程設計的主要依據有：①可行性研究報告，②房地產綜合開發(fā)公司優(yōu)勢條件，②房地產開發(fā)項目的自身條件、外部可利用及限制性條件；④國家和上級有關指示；⑤房地產綜合開發(fā)公司習慣作法；⑥國家有關法規(guī)、規(guī)范、規(guī)程等。

房地產開發(fā)項目流程設計的基本原則有：①堅持基本建設程序和開發(fā)經營程序；②充分挖掘潛力，發(fā)揮企業(yè)優(yōu)勢；⑧從實際可能出發(fā)，積極穩(wěn)妥地安排，④積極采用各種開拓性

措施；⑤主要部分明確規(guī)定，一般部分大致要求。房地產開發(fā)項目流程設計的作用有：①便于從全局出發(fā)對房地產開發(fā)企業(yè)做出安排，②作為綱領性文件，利于指導房地產開發(fā)的其它具體性計劃的編制；②有利于籌措資金和其它協(xié)作配合工作的談判；④有利于對房地產開發(fā)經營過程中容易出現問題的協(xié)調。

房地產開發(fā)項目手續(xù)流程

一、開發(fā)合同。辦事依據：《工程建設管理服務規(guī)范》、《城市房地產開發(fā)經營管理條例》、《湖北省城市房地產開發(fā)經營管理條例》。時間：取得土地使用權證，規(guī)劃申定后。

提交：

1、可行性研究報告;

2、資質證明文件;

3、房地產開發(fā)項目審批書;

4、土地手續(xù)（土地證或土地拍賣方案及成交確認書）;

5、經規(guī)劃部門認定規(guī)劃平面圖、定位圖、豎向圖、管線圖;

6、前期物業(yè)管理合同（協(xié)議）;

7、相關規(guī)費繳納證明

8、項目開發(fā)資金監(jiān)管協(xié)議。發(fā)放：開發(fā)合同，項目手冊。

二、開發(fā)經營許可證 辦事依據：《工程建設管理服務規(guī)范》、《城市房地產開發(fā)經營管理條例》、《湖北省城市房地產開發(fā)經營管理條例》。時間：取得開發(fā)合同后。

由房管分局審批后報市局辦理。）

三、單體工程審查

辦事依據《城市房地產開發(fā)經營管理條理》、《湖北省城市房地產開發(fā)經營管理條理》。

時間：簽定開發(fā)合同、規(guī)劃許可證、計委立項建施圖圖紙審查后，建設工程規(guī)劃許可證前。

提交：

1、當年計委計劃批文;

2、單體工程建施圖（圖紙審查中心審查過的）;

3、建施計劃書及投資計劃書;

4、開發(fā)合同、開發(fā)經營許可證。發(fā)放：單體工程審查表。

四、預售許可證

辦事依據 ：《城市房地產開發(fā)經營管理條理》、《城市商品房預售管理辦法》《湖北省商品住宅質量保證和使用說明書試行辦法》。

時間：單體工程建設投資達到四分之一，已取得施工許可證。

提交：

1、營業(yè)執(zhí)照：

2、資質證書、開發(fā)合同、開發(fā)經營許可證；

3、土地使用權證或合法用地文件；

4、建設工程規(guī)劃許可證；

5、開工許可證；

6、單體工程審查表；

7、施工合同；

8、工程施工進度計劃；9工程建設投資25%以上證明材料；

10、商品房預售方案；

11、備案回執(zhí)單；

12、平面圖、樓房表；

13、商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議；

14、《商品房住宅質量保證書》、《使用說明書》。發(fā)放：預售許可證。

五、房地產開發(fā)項目竣工綜合驗收（分期綜合驗收）合格證明文件。

辦事依據 ：《城市房地產管理法》、《湖北省城市新建住宅及配套設施建設與交付使用管理辦法》。

時間：規(guī)劃、綠化、質檢驗收并合格后、房屋初始登記使用前。

提交：

1、開發(fā)項目綜合驗收申請；

2、開發(fā)項目竣工圖紙；

3、單體工程審查表；

4、規(guī)劃、綠化、質檢驗收合格報告；

5、物業(yè)管理落實情況報告。發(fā)放：綜合驗收（分期綜合驗收）合格證明文件。

六、房屋初始登記

時間：綜合驗收（分期綜合驗收）后。

提交：

1、土地使用權證書或合法用地文件；

2、建設工程規(guī)劃許可證；

3、建設工程開工證明；

4、建設工程竣工驗收證明；

5、幢層戶平面圖；

6、房屋初始登記申請表；

7、聊城市房屋調查表；

8、營業(yè)執(zhí)照復印件；

9、綜合驗收（分期綜合驗收）證明文件。發(fā)放：房屋產權證。

七、轉移登記

時間：辦完大證，購房合同需備案后。

提交證件：1.身份證復印件，2.購房合同，3.聊城市房屋調查表，4.購房發(fā)票，5.契稅發(fā)票，6.商品房移交結算協(xié)議書，7.房屋轉移登記申請、審批書，8.測繪發(fā)票，9.維修基金繳款證明。發(fā)放：房屋產權證。

第三篇：建設項目開發(fā)流程

建設項目開發(fā)程序流程 第一部分 工程建設前期階段

工程建設的前期階段主要指的是在工程建設的初期，建設單位形成投資意向，通過對投資機會等的研究和決定，形成書面文件上報主管部門和發(fā)改委進行審批，進而立項的過程。主要包括編制項目建議書和可行性研究報告，并通過立項審批。

一、項目建議書（由發(fā)改委實施）

（一）項目建議書

一般應包括以下幾方面的內容：

1、項目提出的必要性和依據；

2、產品方案、擬建規(guī)模和建設地點的初步設想；

3、資源情況、建設條件、協(xié)作關系等的初步分析；

4、投資估算和資金籌措設想；

5、項目的進度安排；

6、經濟效益和社會效益的估計。

（二）報送材料： 符合編制要求的項目建議書、審批請示及有特殊規(guī)定必備的附件材料。

注：若建設單位具有編制項目建議書及可行性研究報告等的能力，可自行編制。如不具備自行編制能力，可先行實行監(jiān)理招標及設計招標，委托具有編制能力及相關資格的監(jiān)理單位或設計單位編制。監(jiān)理及設計招標要及時備案。

二、辦理《建設工程選址意見書》（由規(guī)劃局實施）

（一）《建設工程選址意見書》的審批，申請人需向規(guī)劃部門提交下列申請材料：

1、書面申請（原件1 份）； 2、1：500 現狀地形圖（原件2 份，附電子文檔）；

3、項目建議書批復文件或書面意見（原件 1 份，限政府投資項目。書面意見僅用于投資行政主管部門同意合并審批項目建議書與項目可行性研究報告的建設項目）；

（二）非招標拍賣掛牌方式取得國有土地使用權的建設項目，《建設工程選址意見書》的審批，申請人需向協(xié)辦部門提交下列申請材料：

3、建設用地預審（限需新征集體土地的建設項目）（1）《建設項目用地預審表》（原件1 份）；

（2）建設項目用地預審申請報告（原件 1 份，內容包括建設項目基本情況、選址情況、擬用地總規(guī)模和擬用地類型，項目需使用土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設用地范圍外的農用地的，還應包括補充耕地初步方案）；

（3）項目建議書批復文件或書面意見（1 份，限政府投資項目。書面意見僅用于投資行政主管部門同意合并審批項目建議書與項目可行性研究報告的建設項目）；

（4）標注有項目擬用地范圍的1：1 萬鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃圖（1 份，建設項目跨鄉(xiāng)鎮(zhèn)的，申請人應分別在建設項目所涉及各鄉(xiāng)鎮(zhèn) 1：1 萬土地利用總體規(guī)劃圖上標注擬用地范圍。都市區(qū)范圍內各區(qū)國土資源部門應無償向申請人提供 1：1 萬鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃圖底圖供申請人復印）。

三、建設用地預審報預（國土資源局實施）

報送材料：

（一）《建設項目用地預審申請表》（原件1 份）；

（二）建設項目用地預審申請報告（原件1 份，內容包括建設項目基本情況、選址情況、擬用地總規(guī)模和擬用地類型，項目需使用土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設用地范圍外的農用地的，還應包括補充耕地初步方案）；

（三）區(qū)縣（自治縣、市）國土資源管理部門對建設項目用地的初審意見（1 份）；

（四）1：500 現狀地形圖（2 份）。

四、環(huán)境影響評價文件報審（由環(huán)保局實施）

報送材料：

（一）《xx市建設項目環(huán)境影響評價文件審批申請表》（原件2 份）；

（二）環(huán)境影響登記表或由有資質的單位編制的環(huán)境影響報告表或環(huán)境影響報告書（原件2 份，附電子文檔）；

（三）評估機構關于環(huán)境影響報告書或環(huán)境影響報告表的技術評估報告（原件1 份，建設項目填報環(huán)境影響登記表的，申請人不提供技術評估報告）。

五、建設場地地震安全性評價（由地震局實施）

（一）必須進行建設場地地震安全性評價的建設項目

１、抗震設防要求高于《中國地震烈度區(qū)劃圖》標定設防標準的重點工程、特殊工程和可能產生嚴重次生災害的工程

２、位于地震烈度分界線兩側各８km 區(qū)域內的新建、改建、擴建工程 ３、局部地質條件較復雜或者地震研究程度和資料詳細程度較低的地區(qū)

４、占地面積較大或者跨越不同地質條件區(qū)域的新建城鎮(zhèn)、9 大型廠礦、港灣、企業(yè)以及經濟技術開發(fā)區(qū)

（二）建設單位對場地地震安全性評價的管理程序

1、建設單位持立項批準書和建設地址，征詢地震主管部門意見，審定是否重做場地地震安全性評價工作和評價區(qū)域范圍，并征詢評價單位的資質；

2、選擇評價單位和簽訂評價合同；

3、建設單位協(xié)助評價單位的工作；

4、上報審批。

建設單位按合同收到《建設項目場地地震安全性評價報告》，立即上報當地地震安全性評價委員會評審，經過評審通過的地震安全性評價報告送市地震局審核批準，確定抗震設防標準。建設單位最后收評價報告副本和審批副本轉交設計單位，進行抗震設計。

六、可行性研究報告（由發(fā)展改革委實施）

（一）可行性研究報告一般應包括以下基本內容：

1、項目提出的背景、投資的必要性和研究工作依據；

2、項目設計方案及協(xié)作配套工程；

3、環(huán)境保護、防震、防洪等要求及其相應措施；

4、建設工期和實施進度；

5、投資估算和資金籌措方式；

6、經濟效益和社會效益。

（二）報送材料： 除提交由有資質的單位編制的可行性研究報告及審批請示外，還需提交以下附件材料作為審批前置要件：

1、城市規(guī)劃行政主管部門出具的規(guī)劃選址意見書；

2、建設用地預審報審材料（或國土房管部門已出具的建設項目用地預審意見或國有土地使用權出讓合同）；

3、環(huán)境影響評價文件報審材料；

4、涉及國有資產或土地使用權出資的，須由有關部門出具確認文件；

七、項目審請報告核準（由發(fā)展改革委實施）

（一）報送材料： 除提交由有資質的單位編制的項目申請報告外，還需提交以下附件材料作為核準前置要件：

1、城市規(guī)劃行政主管部門出具的規(guī)劃選址意見書；

2、建設用地預審報審材料（或國土房管部門已出具的建設項目用地預審意見或國有土地使用權出讓合同）；

3、環(huán)境影響評價文件報審材料；

4、涉及國有資產或土地使用權出資的，須由有關部門出具確認文件。

八、立項（由發(fā)改委實施）

（一）政府投資項目可行性研究報告及其審批請示一式五份，并附相應的附件資料；

（二）用地預審需提交的申請材料；

（三）環(huán)境影響評價文件審查需提交的申請材料。項目申請單位提交申請應為書面形式。

第二部分 工程建設準備階段

該階段的內容包括為勘察、設計、施工創(chuàng)造條件所做的建設現場、建設隊伍、建設設備等方面的準備工作。具體包括報建，委托規(guī)劃、設計，獲取土地使用權，工程發(fā)包與承包等。

一、辦理報建備案手續(xù)（由發(fā)改革委實施）

建筑工程立項后，建設單位應向建筑行政主管部門申請辦理報建備案手續(xù)。建設單位可持已下達的立項批文，到市建委領取《工程項目報建申請表》、《工程項目管理資質申報表》和《基建手續(xù)鑒證表》，按要求填寫后，連同工程技術管理人員職稱證件（復印件）到市建委辦理建設單位資質審查及報建登記手續(xù)。

報建申報材料：

1、《報建表》；

2、立項文件；

3、建設用地批準文件；

4、資信證明；

5、投資許可證。

建設單位必須在報建后開工前向受理報建的建設行政主管部門申請辦理工程項目建設管理單位資格審批手續(xù)，領取工程項目建設管理單位資格審查批準通知書。建設單位在辦理完畢工程報建備案后即可在招標辦通過招投標確定監(jiān)理隊伍。

二、辦理《建設用地規(guī)劃許可證》（由規(guī)劃局實施）

建設單位應按照規(guī)劃局提出的規(guī)劃設計條件委托規(guī)劃設計院編制規(guī)劃設計總圖，然后報市規(guī)劃局審核規(guī)劃設計總圖。規(guī)劃局可據此核定用地面積，確定用地紅線范圍，發(fā)給建設單位《建設用地規(guī)劃許可證》。

建設單位在辦理了《建設用地規(guī)劃許可證》后，下步可向市國土房管局申請土地開發(fā)使用權。到招標辦通過招投標確定勘察、設計單位。

三、申請土地開發(fā)使用權（由國土資源局實施）

建設單位申請用地環(huán)節(jié)行政審批，應到建設項目所在地的區(qū)國土房管部門遞交申請。依法屬市國土房管局或其上級行政機關審批權限的，由區(qū)國土房管部門受理后在規(guī)定的時間內將初步審查意見連同全部申請材料逐級上報。

國有土地劃撥的審批由土地利用處主辦： 申報材料包括：

1、身份證明（復印件3 份）

2、建設單位用地申請（原件3 份）

3、項目審批、核準或備案文件（原件/復印件3 份）

4、建設用地規(guī)劃許可證及其附件、附圖（含規(guī)劃紅線圖和經城市規(guī)劃行政主管部門批復的總平面布置藍圖或數字化圖 1:500-1:1000）（原件1 份/復印件3 份）

5、地籍圖（原件1 份）

6、實測地形藍圖或數字化圖(1/500－1/1000)（原件3 份）

四、報審《建設工程規(guī)劃設計方案》（由規(guī)劃局實施）

建設單位在取得土地使用權后，根據市規(guī)劃局提出的設計要求，委托建筑設計院編制設計方案。

《建設工程規(guī)劃設計方案》的審查按以下條件實施：

（一）《建設工程規(guī)劃設計方案》的審查，申請人需向規(guī)劃部門提交下列申請材料：

1、書面申請（原件1 份）；

2、建設工程規(guī)劃設計方案（2 份，含室外綜合管網設計）；

（二）《建設工程規(guī)劃設計方案》的審查，申請人需向協(xié)辦部門提交下列申請材料：

1、涉及消防事項的審查

（1）《建筑工程消防設計申報表》（原件1 份，須加蓋申請單位印章）；（2）建設工程規(guī)劃設計方案（2 份）；

（3）設計單位消防自審小組自審意見書（原件1 份）。

2、涉及園林綠地指標事項的審查

（1）建設工程規(guī)劃設計方案（1 份，附電子文檔）；（2）1：500 綠化現狀圖（1 份）；

（3）建設工程項目配套綠地布置總平面圖及說明（2 份，附電子文檔）。

3、涉及河道管理事項的審查（限河道管理范圍內的建設項目）（1）建設工程規(guī)劃設計方案（2 份）；

（2）建設工程涉及河道部分工程設計方案（2 份）；

4、涉及電力保護事項的審查（限在已建、在建電力設施保護范圍和保護區(qū)內的建設項目；法律、法規(guī)規(guī)定與電力設施應保持足夠距離范圍內建設易燃易爆、通訊設施、軍事設施、機場、領導（導）航臺、污染源等建設項目）

（1）建設工程規(guī)劃設計方案（1 份）。

5、環(huán)境影響評價文件審查

（1）《xx市建設項目環(huán)境影響評價文件審批申請表》（原件 2 份）；

（2）環(huán)境影響登記表或由有資質的單位編制的環(huán)境影響報告表或環(huán)境影響報告書（原件2 份，附電子文檔）；

（3）評估機構關于環(huán)境影響報告書或環(huán)境影響報告表的技術評估報告（原件1 份，建設項目填報環(huán)境影響登記表的，申請人不提供技術評估報告）。

五、初步設計審批（由發(fā)改委實施）

辦理建設工程初步設計審批，申請人應先將初步設計圖紙?zhí)峤恢鬓k部門預審，主辦部門收件后，應向申請人出具申請材料接收憑證，并自收件之日起 10 日內出具合格或需要修改的預審意見；出具需要修改的預審意見的，主辦部門應一次告知當事人需要修改的全部內容。申請人應按照主辦部門的修改意見對初步設計圖說進行完善，直至預審合格。預審合格后，再向主辦部門提交初步設計審批申請材料。

報送材料：

（一）主辦部門所需申請材料：

1、初步設計審查申請表；

2、初步設計圖紙（經主辦部門預審合格，下同）；

3、規(guī)劃設計條件通知書及紅線圖；

4、建設工程規(guī)劃用地許可證及其附件；

5、工程勘察報告（初步勘察深度以上）及其質量審查合格意見；

6、依法應當招標的勘察設計項目，應提供招標情況備案書；

7、投資行政主管部門的審批、核準或備案文件；

8、勘察設計合同。

（二）公安消防部門所需申請材料：

1、建筑消防設計防火審核申報表;

2、初步設計圖紙（結構專業(yè)圖說除外）。

（三）園林部門所需申請材料： 初步設計總平面圖、綠化布置圖，有建筑屋頂或平臺綠化的還需提供建筑專業(yè)圖紙。

（四）氣象部門所需申請材料： 初步設計總平面圖、建筑及電氣專業(yè)圖紙。防 雷裝置設計審核申請材料包括：

1、建筑設計說明；

2、防雷平面圖；

3、電氣設計說明；

4、結構設計說明；

5、建筑物正立面圖；

6、電路總平面圖；

7、防雷產品的相關資料及備案手續(xù)。

（五）市政部門（xx市市政管理委員會）要求的申請材料： 初步設計圖紙。

（六）交通部門所需申請材料：

初步設計總平面圖，涉及交通設施部分的工程的初步設計平面圖、立面圖、剖面圖及說明。

申請人提交上述材料時，按部門分類成套提供。

六、項目初步設計概算審批（由建委實施）

附報送由有資質的單位編制的項目總投資概算報告及審批請示外，還需提交以下附件：

（一）具有相應資質的設計單位所完成的項目初步設計全套圖紙及設計說明書；

（二）設計單位或具有相應概預算編制資質單位的項目投資概算表。

七、施工圖設計審批（由建委實施）

初步設計審查通過后，建設單位委托設計院進行施工圖設計，并將施工圖報市建委審批，然后由市規(guī)劃局發(fā)建筑核位紅線。施工圖設計審批通過后，建設單位同時辦理公安消防、園林、氣象、人防、市政、交通等部門的手續(xù)，可到招標辦組織辦理材料、設備供應商的招投標手續(xù)，并向財政交納相關建設費用。

申請人提交下列申請材料后，由規(guī)劃部門單獨審批：

（一）書面申請（原件1 份）；

（二）施工圖（2 份，附電子文檔，建筑工程限于建施圖）；

（三）土地權屬證件（復印件1 份）；

（四）建設工程初步設計批準文件（原件 1 份）；

（五）計劃文件（原件 1 份，國家或市政府規(guī)定需要計劃的建設項目）；

八、建設單位招投標（由工程招投標辦實施）

施工發(fā)包前，建設單位應當持立項批準文件等有關材料申請辦理建設工程發(fā)包方式備案手續(xù)。

（一）提交資料目錄

1、建設工程發(fā)包方式備案表（原件1 份）。

2、建設工程立項批復或備案手續(xù)（復印件1 份）；

3、建設工程規(guī)劃許可證（復印件3 份）；

4、滿足施工要求的建設資金證明材料（復印件1 份）；

5、施工圖設計文件審查備案書（復印件2 份）；

注：

1、邀請招標或直接發(fā)包還應提供邀請招標備案表或直接發(fā)包備案表；

2、提交復印件時還應提供原件。采用公開招標方式的，招標公告應當在“中國工程建設信息網”的分網站“xx市建設工程信息網”（www.tmdps.cn）上發(fā)布，也可以同時在依法指定的報刊、信息網絡或者其他媒介上發(fā)布，在不同媒介上發(fā)布的招標公告的內容應當一致，發(fā)布時限應不少于3 個工作日。

招投標按如下方式進行：

1、報建（縣政府行政審批服務大廳）。需要的資料有：

（1）建設項目立項批復；（2）建設工程規(guī)劃許可證：（3）資信證明；

（4）施工圖設計文件審查備案書。

2、確認招標方式。

3、填表：

（1）邀請招標 《xx市建設工程報建表》、《xx市建設工程施工招標申請表》、《xx市建設工程邀請招標備案表》、《xx市建設工程施工招標機構資格備案表》或《自行招標備案表》、《xx市建設工程 27 招標文書及招標文件備案表》

（2）公開招標 《xx市建設工程報建表》、《xx市建設工程施工招標申請表》、《xx市建設工程施工招標公告或投標邀請書》、《xx市建設工程施工招標機構資格備案表》或《自行招標備案表》、《xx市建設工程招標文書及招標文件備案表》

（3）直接發(fā)包 《xx市建設工程報建表》、《xx市建設工程施工招標申請表》、《xx市xx縣建設工程直接發(fā)包備案表》

4、由縣建委將邀請招標或直接發(fā)包的項目報區(qū)政府審批。

5、建設單位或招標代理機構編制招標文件（直接發(fā)包的除外），報縣招標辦備案。

6、按招標文件要求進行資格預審、答疑等

7、開標：發(fā)出招標文件 20 個工作日方后可進行開標。（在市建設工程交易中心交易大廳）

8、中標結果公示（2 個工作日）

9、發(fā)出《xx市建設工程施工招標投標情況備案意見書》（縣政府報建大廳）

10、由建設單位向中標單位發(fā)中標通知書

11、簽定施工合同（收到中標通知書后30 日之內）

12、繳費

（1）建設工程綜合服務費（2）工程定額測定費（3）建設工程質量監(jiān)督費：

九、辦理質量監(jiān)督及安全監(jiān)督（由質監(jiān)站和安監(jiān)站實施）

（一）辦理質量監(jiān)督登記注冊所需材料：

1、施工、監(jiān)理單位中標通知書

2、施工圖審查報告和批準書

3、施工合同

4、監(jiān)理合同

5、建設工程質量監(jiān)督登記表（質監(jiān)1-2）

（二）辦理建筑工程安全報監(jiān)材料：

1、建筑施工安全監(jiān)督書

2、工程中標通知書

3、工程施工合同

4、建筑業(yè)企業(yè)安全資格證書

5、施工人員意外傷害保險手續(xù)

6、管理人員及特種作業(yè)人員安全上崗證

7、安全生產、文明施工計劃書。

十、辦理建筑工程施工許可證

市重點建筑項目、國家和市批準立項的建設項目以及跨區(qū)、縣（市）的大中型建設項目，由建設單位向市人民政府建設行政主管部門申請；其他建設項目由建設單位向項目所在地的區(qū)、縣（市）人民政府建設行政主管部門申請。

（一）申請辦理建筑工程施工許可證和申請開工，應當具備下列條件：

1、已經取得建設工程規(guī)劃許可證；

2、已經辦理建設用地批準手續(xù)；

3、已經取得固定資產投資許可證；

4、按照國家有關規(guī)定應當納入投資計劃的，已經列入計劃，建設資金已經落實；

5、已經取得環(huán)境影響評價報告；

6、已經取得抗震審查合格通知書；

7、已經取得建筑工程消防審核意見書；

8、有滿足施工需要的施工圖紙及其他技術資料；

9、已經按規(guī)定辦理招標手續(xù)，確定了施工企業(yè)并已簽訂合同；

10、已經辦理工程質量和安全監(jiān)督手續(xù)；

11、已經按規(guī)定繳納前期工程有關稅費。

（二）辦理施工許可證需報送材料：

1、填表：施工許可申請表

2、辦理質監(jiān)、安監(jiān)手續(xù)

3、簽定文明施工合同（包括項目經理、施工員、質監(jiān)員、安全員等關鍵崗位從業(yè)人員押證，施工現場從業(yè)人員名冊）

4、簽定流動人口計劃生育合同（附流動人口登記冊）

十一、報送開工報告暨年投資計劃申請文件

項目具備開工條件后，建設單位應按照項目建議書的申報程序向市發(fā)改委報送開工報告暨投資計劃申請文件。

（一）開工報告的主要內容 ：

項目初步設計批準的總規(guī)模和主要建設內容； 項目初步設計批準的總投資和資金來源； 項目當年需建設的規(guī)模和建設內容； 項目當年需要的工程投資及資金構成； 工程監(jiān)理及重大建設項目招投標工作組織情況、書面報告。

（二）所需附件 ：

1、項目初步設計批復文件；

2、項目資金來源中除市級以上財政性資金外的其它資金當年的到位情況證明；

3、監(jiān)理公司資信證明；

4、招標范圍、招標方式、招標組織形式及發(fā)包方案。

第三部分 工程建設施工階段

建設單位為了保證項目施工順利進行需從事相關的管理工作，可分為施工準備的管理和施工階段的管理，其中在施工階段的管理主要值的是做好工程建設項目的進度控制、投資控制和質量控制。

一、工程建設項目施工準備階段

（一）圖紙會審

圖紙會審，由建設單位主持，監(jiān)理單位參加，設計單位向施工單位進行設計技術交底以達到明確要求，徹底弄清設計意圖，發(fā)現問題，消滅差錯的目的。然后再由建設、監(jiān)理單位、設計單位、施工單位共同對施工圖進行會審，作出會審（審核）記錄，最后共同簽章生效。

（二）審查施工組織設計

（三）施工現場準備

1、施工現場的補充勘探及測量放線

2、施工道路及管線

3、施工臨時設施的建設

4、落實施工安全與環(huán)保措施

二、工程建設項目組織施工的管理

（一）工程建設項目的進度控制 主要包括以下內容：

1、所動用的人力和施工設備是否能滿足完成計劃工程量的需要；

2、基本工作程序是否合理、實用；

3、施工設備是否配套，規(guī)模和技術狀態(tài)是否良好；

4、如何規(guī)劃大型機具、設備、材料運輸通道；

5、工人的工作能力如何；

6、工作空間、風險分析；

7、預留的清理現場時間，材料、勞動力的供應計劃是否符合進度計劃的要求；

8、分包商選擇與工程控制計劃；

9、臨時工程施工計劃；

10、合同管理、技術資料管理、竣工、驗收計劃；

11、可能影響進度的施工環(huán)境和技術問題。

（二）工程建設項目的投資控制

投資控制指的是在工程建設的全過程中，根據項目的投資目標，對項目實行經常性 的監(jiān)控，針對影響項目投資的各種因素而采取一系列技術、經濟、組織等措施，隨時糾 正投資發(fā)生的偏差，把項目投資的發(fā)生額控制在合同規(guī)定的限額內。

作為建設單位，著重把握以下幾方面的內容：

1、項目投資失控的原因

2、工程建設投資控制的方法與步驟

3、工程價款的結算

4、工程變更的控制

5、索賠

（三）工程建設項目的質量控制

1、事前質量控制 即施工前準備階段進行的質量控制。它是指在各工程對象正式施工開始前，對各項準備工作及影響質量的各因素和有關方面進行的質量控制。也就是對投入工程項目的資源和條件的質量控制。

2、事中質量控制 就是在施工過程中進行的質量控制。事中質量控制的策略是：全面控制施工過程，重點控制工序質量。

3、事后控制 它是指對于通過施工過程所完成的具有獨立的功能和使用價值的最終產品（單位工程或工程項目）及其有關方面的質量進行控制。也就是對已完工程項目的質量檢驗、驗收控制。

第四部分 工程竣工驗收備案與保修階段

一、竣工驗收及備案

工程竣工驗收備案是驗收環(huán)節(jié)的主辦事項，由市建設行政主管部門（以下簡稱主辦部門）負責實施。

申請人申請辦理主辦事項，應向主辦部門提出申請并同時提交下列申請材料：

（一）主辦部門所需申請材料：

1、《建設工程竣工驗收備案申請書》；

2、《建設工程竣工驗收意見書》；

3、《建設工程施工許可證》；

4、《施工圖設計文件審查報告》；

5、《建設工程檔案驗收意見書》；

6、《xx市民用建筑節(jié)能工程竣工驗收備案表》；

7、施工單位出具的《工程竣工報告書》；

8、監(jiān)理單位出具的《工程質量評價報告》；

9、勘察單位出具的《勘察文件質量檢查報告》；

10、設計單位出具的《設計文件質量檢查報告》；

11、施工單位出具的《工程質量保修書》；

12、施工單位提供的建設單位已按合同支付工程款的證明。

（二）城市規(guī)劃部門所需申請材料：

1、建設工程竣工圖（其中建筑工程只提交建施圖）；

2、具有相應資質的測繪單位測量繪制的 1：500 建設工程竣工實測地形圖；

3、具有相應資質的測繪單位編制的房屋竣工測量報告。

（三）公安消防部門所需申請材料：

1、初步設計消防審核意見書；

2、市建設行政主管部門認定的施工圖審查機構出具的施工圖審查合格報告。

3、建筑工程消防安全質量驗收報告表（附建設單位出具的《建設工程竣工驗收消防質量合格承諾書》、設計單位出具的《建設工程施工圖消防設計質量合格承諾書》、施工單位出具的《建設工程消防施工質量合格承諾書》、監(jiān)理單位出具的《建設工程消防質量監(jiān)理合格承諾書》）。

4、填寫《建筑工程消防驗收申請表》，表上須加蓋建設單位公章。

5、消防工程施工企業(yè)資質等級證書，應注明“此件與原件核對無誤”，并加蓋施工單位公章。

6、填寫《消防產品選用清單》表格，并提供產品合格證明。

7、市建設行政主管部門認定的施工圖審查機構審查合格的施工圖

（四）環(huán)保部門所需申請材料（根據建設項目的具體情況分為環(huán)保驗收或環(huán)保預驗收）：

1、環(huán)保驗收：

（1）建設項目竣工環(huán)境保護驗收申請表；

（2）有資質的監(jiān)測機構或環(huán)評機構編制的建設項目竣工環(huán)境保護驗收監(jiān)測報告或驗收調查報告（填寫竣工環(huán)境保護驗收申請登記卡的建設項目，申請人不提供此項申請材料）。

2、環(huán)保預驗收： xx市建設項目環(huán)保預驗收申請表。

申請人提交上述材料時，應按部門分類成套提供。申請人不再單獨向協(xié)辦部門申請規(guī)劃、消防、環(huán)保驗收。

二、工程保修

工程保修期從工程竣工驗收合格之日起計算。

工程在保修期限內出現質量缺陷，建設單位應當向施工單位發(fā)出保修通知。施工單位接到保修通知后，應當到現場核查情況，在保修書約定的時間內予以保修。發(fā)生涉及結構安全或者嚴重影響使用功能的緊急搶修事故，施工單位接到保修通知后，應當立即到達現場搶修。

發(fā)生涉及結構安全的質量缺陷，建設單位或者房屋建筑所有人應當立即向當地建設行政主管部門報告，采取安全防范措施；由原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出保修方案，施工單位實施保修，原工程質量監(jiān)督機構負責監(jiān)督。

保修完成后，由建設單位或者房屋建筑所有人組織驗收。涉及結構安全的，應當報當地建設行政主管部門備案。施工單位不按工程質量保修書約定保修的，建設單位可以另行委托其他單位不按工程質量保修書約定保修的，建設單位可以另行委托其他單位保修，由原施工單位承擔相應責任。保修費用由質量缺陷的責任方承擔。

第四篇：房地產企業(yè)開發(fā)流程圖及流程控制

房地產企業(yè)開發(fā)流程圖及流程控制

房地產企業(yè)開發(fā)流程圖和流程控制

房地產項目前期開發(fā)工作流程

時下，新政的接踵出臺和不斷實施，房地產開發(fā)企業(yè)需要對土地資源信息在短時間內更加謹慎、準確的作出全面分析和價值判斷，而土地取得后的冗雜的開發(fā)準備工作，則更需要建立一個集成組來整合外部優(yōu)秀的專業(yè)服務資源，對開發(fā)項目進行策劃、設計、建設、營銷、推廣、物業(yè)管理等一系列流程的整合開發(fā)。08年1.5“土地2年期限制”的新政頒布，對房地產開發(fā)企業(yè)的土地儲備和連續(xù)開發(fā)能力提出了新的挑戰(zhàn)，進一步要求房地產開發(fā)企業(yè)從獲取土地信息到實施開發(fā)建設這個過程大幅縮短。因此，實力型房企將勢必從內部系統(tǒng)管理到外部程序控制方面層層把關，實現每個項目的開發(fā)效率化、成果效益化、品牌效應化。

我們把房地產項目成果面市（開盤）之前，劃分為三個階段：土地獲取階段、項目策劃設計成果整合階段、開發(fā)建設及營銷執(zhí)行準備階段。

目前房地產項目土地的獲取方式主要有：市場招牌掛、企業(yè)資產重組、投資合作開發(fā)三個方式，房地產企業(yè)的市場經營（拓展）部門在前期土地信息收集整理方面起著決定性作用，同時也要求聘請專業(yè)顧問機構在市場經營（拓展）部門進行縝密篩選并確定考察目標后，隨之與該部門進行對接，快速展開土地實地踏勘、市場研究分析、項目發(fā)展構想和經濟效益測算等前瞻性工作，為房地產開發(fā)企業(yè)提供拿地依據和經濟計算成果，同時也為后一步項目開發(fā)規(guī)劃設計提供有效的市場參考信息。

土地獲取之后，進入項目策劃設計成果整合階段。開發(fā)和經營部門兩條線平行開展目標實施。房地產的前期開發(fā)部門將立即進行土地確權，同時經營決策部門則要求專業(yè)顧問公司對項目進行深層次的價值研判和策劃研究工作，策劃研究成果快速轉化為中標后的建筑設計院的規(guī)劃設計成果。這一階段的工作節(jié)點的控制和交匯，為后續(xù)一階段提供方向和保障。

項目面市前，開發(fā)建設及營銷執(zhí)行準備階段的節(jié)點執(zhí)控，一定程度上決定了項目開發(fā)成效。設計單位將全程配合施工單位為保證項目建設的提供技術支持；專業(yè)房地產營銷機構將在這一階段，對項目的策劃成果進行理念梳理、通路包裝、渠道整合以及開盤前的銷售準備。房地產開發(fā)：

房地產開發(fā)是對城鎮(zhèn)進行土地和房屋的建設開發(fā)。從廣義上講，房地產開發(fā)是以城鎮(zhèn)土地資源為對象，按照預定目的，進行改造加工，對地上進行房屋設施的建筑安裝活動，以及為此而進行的規(guī)劃、設計、經營管理活動的全過程。狹義的房地產開發(fā)是按照預定的目的而進行的改造土地和建造房屋設施的經營管理活動過程。房地產經營也有廣義和狹義之分，廣義上講，它是房地產企業(yè)對經營目標進行科學決策，并使確定的目標得到實現的全部管理活動的總和，它包括房地產的投資、開發(fā)、出售、出租、維修、服務等全部綜合管理職能活動。狹義上講，房地產經營主要是指有關房地產產品供銷的管理活動，其中尤其著重于銷售活動。上述房地產開發(fā)與房地產經營兩個概念一般都是從狹義的角度解釋。根據劃分標準的不同，房地產開發(fā)具有多種形式。

1、根據房地產開發(fā)內容的不同，可以分為以上三種形式：（1）綜合開發(fā)。是指從規(guī)劃設計、征地拆遷、土地開發(fā)、房屋建設、竣工驗收，直到建城商品房進行銷售、交付使用的整個過程。這是開發(fā)公司科學地組織開發(fā)建設、經營管理、服務的一項系統(tǒng)工程。（2）土地開發(fā)。是指只辦理征地拆遷和勞動力安置，搞好水通、電通、路通及土地平整的“三通一平“的全過程。它與綜合開發(fā)的區(qū)別在于，土地開發(fā)不包括房屋建設的過程，一般是土地開發(fā)以后，按照當時的市場價格，通過拍賣、招標的方式，把已開發(fā)的土地轉讓給有關單位進行房屋建設，并按規(guī)定收取土地開發(fā)費。（3）房屋開發(fā)。是在土地開發(fā)的基礎上，獲得土地使用權后，按照城市規(guī)劃的要求，組織房屋設計、施工建設、竣工驗收、出售、租賃等經營的全過程。

2、根據房地產開發(fā)承擔方式的不同，又可分為以下三種形式：（1）獨自開發(fā)。即房地產開發(fā)公司自己負責從本項工程的可行性研究、征地拆遷直到房屋建成經營的全過程。（2）委托開發(fā)。即房地產開發(fā)公司接受用戶或投資單位的委托，根據已劃定的征地紅線，進行規(guī)劃設計，拆遷安置，組織施工，直到建成后交付委托單位。開發(fā)公司按規(guī)定收取開發(fā)管理費或承包費。（3）分包開發(fā)。即房地產開發(fā)公司接受某項開發(fā)工程后，根據公司自身的能力和工程項目的性質、工程量的大小，將該工程分包給有關專業(yè)工程公司。

3、根據房地產開發(fā)階段的不同，可分為以下三種形式：（1）前期開發(fā)。即指開發(fā)區(qū)破土動工以前的一切準備工作。包括開發(fā)區(qū)的可行性研究，選定開發(fā)區(qū)的地點，向政府申請建設用地，征用土地，拆遷安置，規(guī)劃設計，制定建設方案，施工現場的“三通一平”等工作。（2）中期開發(fā)。即指對房地產的經營管理過程。一般包括房屋建設，竣工驗收，房屋出售，租賃，經營目標，經營決策，經營方式，方法及綜合開發(fā)公司自身的專業(yè)管理和綜合管理等內容。（3）后期開發(fā)。即指房屋的售后服務。包括房屋出售或租賃以后，對各種建筑物、構筑物和設備安裝工作的保修、維修、使用等房屋的維護管理工作。后期開發(fā)對解決用戶的后顧之憂尤為重要

一、房地產經營的內容房地產經營范圍廣泛，內容也很多，經營內容就主要方面講有以下幾種：

1、房地產開發(fā)與購置。開發(fā)與購置，雖然二者在經濟性質上完全不同，但就經營者來說，都是一種投資活動的起點，即由貨幣資金轉換為商品資金。這種轉換是通過購置行為完成的。購買的目的是為了出賣。所以，它構成了房地產經營活動的重要內容和不可缺少的環(huán)節(jié)。

2、房地產品的銷售。是房地產經營活動中又一重要內容。開發(fā)與購置是和生產相連結而銷售是和消費相連結，它使商品資金通過出賣再轉換為貨幣資金，從而完成其流通功能。所以銷售和開發(fā)、購置一樣，是房地產經營中最基本的內容。

3、房屋互換。在房地產市場不基發(fā)達和供給嚴重不足的情況下，房屋互換是對購買和銷售的補充。就其性質來說，它屬于物物交換的流通方式。但它需要有中介和咨詢服務。所以在房屋互換中提供必要的場所、信息、中介和咨詢也成為房地產經營的一項內容。

4、房地產信托和咨詢。信托和咨詢是房地產經營者利用自己的技術、管理、信用和信息等方面的優(yōu)勢，接受委托而進行的經營和服務活動。房地產信托，是接受產權人或產權代理人的委托，代為進行房地產的經營管理。信托的內容包括代建、代租、代售、代修、代管以及代辦其他有關業(yè)務。房地產咨詢，主要是應投資者、消費者和房地產出售者的要求，就投資環(huán)境、市場信息、項目評估、質量鑒定、測量估價等方面提供咨詢服務。信托和咨詢都是有償服務，經營者通過經營服務活動，獲得按規(guī)定收取的經濟報償，也擴大了經營范圍。

二、房地產經營的方式對于房地產經營方式的含義，存在許多不同看法。這些不同的看法基本上是由于對房地產經營存大廣義和狹義兩種不同的理解引起的。我們主張從狹義的角度研究經營方式問題。狹義上的房地產經營方式，主要是指房地產產品的銷售方式，也就是出售和出租的方式。

1、房地產出售的經營方式出售是商品經營的最普遍方式。房地產品作為商品，其價值的實現也要通過這種方式。房地產品出售，通常有以下方法：（1）按交易期限不同分為現貨與期貨兩種出售方式。現貨出售就是所謂的現場選擇，拍板交易。成效后賣者實現了商品價值的同時，買者得到了房地產的部分或全部產權。期貨交易是指購買所謂“樓花”，待竣工后再移交給買者。期貨交易一般是在市場供給不足的情況下較多采用，優(yōu)點是買者可以得到貨源保證，賣者可以提前得到房款，從而加速房地產開發(fā)和流通。但在失控的情況下，也容易發(fā)生轉手倒賣的投機行為。（2）按成交方式分為訂購、現購和拍賣等方式。訂購是買者為了確保貨源而采取的方式，先預付一部分訂金，當產品移交后再付清貨款。現購是在新建產品驗收出售給購買者，或原有物業(yè)出售、拍賣時對準備出售的房地產預先估出底價，通過叫價，最后取最高叫價成效的一種特殊交易方式。（3）按付款期限可分為一次性付款和分期付款出售。（4）按付款條件可分為平價出售和優(yōu)惠價出售。（5）按出售數量，可為為批量出售和單宗出售。

2、房地產出租的經營方式出租，是房地產經營的另一種基本方式，也是房地產商品交換的特殊形式。就其經濟性質而言，它具有四重特性：首先，它只是出讓一定期限的使用權而不出讓所有權；其次，出租作為房地產交換的一種特殊形式，它要通過許多次交換，價值才能得到完全實現；再次，通過出租，購買者雖未得到房地產的所有權，但卻只需用房地產價值中的很小部分——租金，就可在規(guī)定的期限內獲得它的全部使用價值；最后，出租使房地產品既處在流通中，又處在消費中，從而使它具有流通和消費二重性的特點。房地產出租按所經營的對象不同，分為土地出租和房屋出租。土地出租受各國土地制度影響很大。在我國，由于土地公有，土地租賃就成為土地經營的唯一方式。國家規(guī)定國有土地可以有償出讓，轉讓其使用權。土地使用權出讓是指國家以土地所有者身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。所以，土地出讓的一級市場由政府壟斷，它單向地流向土地使用者。就房地產經營企業(yè)來說，土地出租屬于轉讓或再轉讓土地使用權的行為，但轉讓的土地必須是已經開發(fā)的土地，或連同地上建筑物的產權一同轉讓。當土地連同房地產一同轉讓時，土地轉讓的雖然仍是使用權，但地上房屋轉讓的可以是所有權。房產出租，需要通過簽訂契約以確立和明確租賃關系，以及出租人和承租人的權利和義務。房產出租在城市房地產經營中占很大比重，是不容忽視的經營內容和方式。房產出租的租金價格主要取決于同期銀行利息和房屋價格

第一步 房地產開發(fā)公司的設立房地產開發(fā)公司設立階段的法律程序

一、內資房地產綜合開發(fā)公司的設立

1、公司設立準備

2、申請資質等級審批

3、申請辦理企業(yè)名稱預先核準

4、辦理工商注冊登記

5、辦理稅務登記

二、外資房地產開發(fā)公司的設立

6、申請批準項目建議書

7、辦理企業(yè)名稱登記

8、送審合資或合作合同、章程

9、申領外商投資企業(yè)批準證書

10、辦理企業(yè)登記房地產開發(fā)公司設立階段的相關稅費

1、企業(yè)法人開業(yè)登記費

2、企業(yè)法人變更登記費

3、企業(yè)法人檢驗費

4、補、換、領證照費第二步 房地產開發(fā)項目的立項和可行性研究房地產開發(fā)項目的立項和可行性研究階段的法律程序

1、選定項目，簽定合作意向書

2、初步確定開發(fā)方案

3、申報規(guī)劃要點

4、申報、審批項目建議書

5、編制項目可行性研究報告

6、申報、審批項目可行性研究報告房地產開發(fā)項目立項和可行性研究階段的相關稅費

1、可行性研究費

2、建設工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費第三步房地產開發(fā)項目的規(guī)劃設計和市政配套房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計和市政配套階段的法律程序

一、房地產開發(fā)項目的規(guī)劃設計

1、申報選址定點

2、申報規(guī)劃設計條件

3、委托作出規(guī)劃設計方案

4、辦理人防審核

5、辦理消防審核

6、審定規(guī)劃設計方案

7、住宅設計方案的專家組審查

8、落實環(huán)保“三廢”治理方案

9、委托環(huán)境影響評價并報批

10、建設工程勘察招、投標

11、委托地質勘探

12、委托初步設計

13、申報、審定初步設計

二、房地產開發(fā)項目的市政配套

14、征求主管部門審查意見

15、落實市政公用設施配套方案

16、報審市政配套方案

17、市政各管理部門提出市政配套意見

18、市政管線綜合房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計和市政配套階段的相關稅費

1、工程勘察（測量）費

2、工程設計費

3、建設工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費

4、竣工檔案保證金

5、臨時用地費

6、臨時建設工程費

7、建設工程勘察招標管理費

8、勘察設計監(jiān)督管理費

9、古建園林工程設計費第四步 房地產開發(fā)項目土地使用權的取得取得房地產開發(fā)項目土地使用權的法律程序

一、國有土地使用權的出讓

1、辦理建設用地規(guī)劃許可證

2、辦理建設用地委托釘樁

3、辦理國有土地使用權出讓申請

4、主管部門實地勘察

5、土地估價報告的預審

6、委托地價評估

7、辦理核定地價手續(xù)

8、辦理土地出讓審批

9、簽訂國有土地使用權出讓合同

10、領取臨時國有土地使用證

11、領取正式國有土地使用證

12、國有土地使用權出讓金的返還

二、國有土地使用權的劃撥

13、國有土地使用權劃撥用地申請

14、主管部門現場勘察

15、劃撥用地申請的審核、報批

16、取得劃撥用地批準

三、集體土地的征用

17、征用集體土地用地申請

18、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案

19、簽訂征地協(xié)議 20、簽訂補償安置協(xié)議

21、確定勞動力安置方案

22、區(qū)（縣）房地局審核各項協(xié)議

23、市政府下文征地

24、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費

25、辦理批地文件、批地圖

26、辦理凍結戶口

27、調查戶口核實勞動力

28、辦理農轉工工作

29、辦理農轉居工作 30、辦理超轉人員安置工作

31、地上物作價補償工作

32、征地結案取得房地產開發(fā)項目土地使用權的相關稅費

1、地價款（土地出讓金）

2、資金占用費

3、滯納金

4、土地使用費

5、外商投資企業(yè)土地使用費

6、防洪工程建設維護管理費

7、土地閑置費

8、土地權屬調查、地籍測繪費

9、城鎮(zhèn)土地使用稅

10、地價評估費

11、出讓土地預訂金

12、征地管理費

13、土地補償費

14、青苗及樹木補償費

15、地上物補償費

16、勞動力安置費

17、超轉人員安置費

18、新菜田開發(fā)建設基金

19、耕地占用稅

第五步 房地產開發(fā)項目的拆遷安置房地產開發(fā)項目拆遷安置階段的法律程序

1、委托進行拆遷工作

2、辦理拆遷申請

3、審批、領取拆遷許可證

4、簽訂房屋拆遷責任書

5、辦理拆遷公告與通知

6、辦理戶口凍結

7、暫停辦理相關事項

8、確定拆遷安置方案

9、簽訂拆遷補償書面協(xié)議

10、召開拆遷動員會，進行拆遷安置

11、發(fā)放運作拆遷補償款

12、拆遷施工現場防塵污染管理

13、移交拆遷檔案資料

14、房屋拆遷糾紛的裁決

15、強制拆遷房地產開發(fā)項目拆遷安置階段的相關稅費

1、房屋拆遷補償費

2、搬家補助費

3、提前搬家獎勵費

4、臨時安置補助費（周轉費）

5、清理費

6、停產停業(yè)綜合補助費

7、對從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠郊區(qū)縣的居民的補助費

8、一次性異地安置補助費

9、房屋拆遷管理費

10、房屋拆遷服務費

房地產開發(fā)公司設立階段的法律程序

一、內資房地產綜合開發(fā)公司的設立

1、公司設立準備

2、申請資質等級審批

3、申請辦理企業(yè)名稱預先核準

4、辦理工商注冊登記

5、辦理稅務登記

二、外資房地產開發(fā)公司的設立

6、申請批準項目建議書

7、辦理企業(yè)名稱登記

8、送審合資或合作合同、章程

9、申領外商投資企業(yè)批準證書

10、辦理企業(yè)登記房地產開發(fā)公司設立階段的相關稅費

1、企業(yè)法人開業(yè)登記費

2、企業(yè)法人變更登記費

3、企業(yè)法人檢驗費

4、補、換、領證照費第二步房地產開發(fā)項目的立項和可行性研究房地產開發(fā)項目的立項和可行性研究階段的法律程序

1、選定項目，簽定合作意向書

2、初步確定開發(fā)方案

3、申報規(guī)劃要點

4、申報、審批項目建議書

5、編制項目可行性研究報告

6、申報、審批項目可行性研究報告房地產開發(fā)項目立項和可行性研究階段的相關稅費

1、可行性研究費

2、建設工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費第三步房地產開發(fā)項目的規(guī)劃設計和市政配套房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計和市政配套階段的法律程序

一、房地產開發(fā)項目的規(guī)劃設計

1、申報選址定點

2、申報規(guī)劃設計條件

3、委托作出規(guī)劃設計方案

4、辦理人防審核

5、辦理消防審核

6、審定規(guī)劃設計方案

7、住宅設計方案的專家組審查

8、落實環(huán)保“三廢”治理方案

9、委托環(huán)境影響評價并報批

10、建設工程勘察招、投標

11、委托地質勘探

12、委托初步設計

13、申報、審定初步設計

二、房地產開發(fā)項目的市政配套

14、征求主管部門審查意見

15、落實市政公用設施配套方案

16、報審市政配套方案

17、市政各管理部門提出市政配套意見

18、市政管線綜合房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計和市政配套階段的相關稅費

1、工程勘察（測量）費

2、工程設計費

3、建設工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費

4、竣工檔案保證金

5、臨時用地費

6、臨時建設工程費

7、建設工程勘察招標管理費

8、勘察設計監(jiān)督管理費

9、古建園林工程設計費第四步房地產開發(fā)項目土地使用權的取得取得房地產開發(fā)項目土地使用權的法律程序

一、國有土地使用權的出讓

1、辦理建設用地規(guī)劃許可證

2、辦理建設用地委托釘樁

3、辦理國有土地使用權出讓申請

4、主管部門實地勘察

5、土地估價報告的預審

6、委托地價評估

7、辦理核定地價手續(xù)

8、辦理土地出讓審批

9、簽訂國有土地使用權出讓合同

10、領取臨時國有土地使用證

11、領取正式國有土地使用證

12、國有土地使用權出讓金的返還

二、國有土地使用權的劃撥

13、國有土地使用權劃撥用地申請

14、主管部門現場勘察

15、劃撥用地申請的審核、報批

16、取得劃撥用地批準

三、集體土地的征用

17、征用集體土地用地申請

18、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案

19、簽訂征地協(xié)議 20、簽訂補償安置協(xié)議

21、確定勞動力安置方案

22、區(qū)（縣）房地局審核各項協(xié)議

23、市政府下文征地

24、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費

25、辦理批地文件、批地圖

26、辦理凍結戶口

27、調查戶口核實勞動力

28、辦理農轉工工作

29、辦理農轉居工作 30、辦理超轉人員安置工作

31、地上物作價補償工作

32、征地結案取得房地產開發(fā)項目土地使用權的相關稅費

1、地價款（土地出讓金）

2、資金占用費

3、滯納金

4、土地使用費

5、外商投資企業(yè)土地使用費

6、防洪工程建設維護管理費

7、土地閑置費

8、土地權屬調查、地籍測繪費

9、城鎮(zhèn)土地使用稅

10、地價評估費

11、出讓土地預訂金

12、征地管理費

13、土地補償費

14、青苗及樹木補償費

15、地上物補償費

16、勞動力安置費

17、超轉人員安置費

18、新菜田開發(fā)建設基金

19、耕地占用稅第五步房地產開發(fā)項目的拆遷安置房地產開發(fā)項目拆遷安置階段的法律程序

1、委托進行拆遷工作

2、辦理拆遷申請

3、審批、領取拆遷許可證

4、簽訂房屋拆遷責任書

5、辦理拆遷公告與通知

6、辦理戶口凍結

7、暫停辦理相關事項

8、確定拆遷安置方案

9、簽訂拆遷補償書面協(xié)議

10、召開拆遷動員會，進行拆遷安置

11、發(fā)放運作拆遷補償款

12、拆遷施工現場防塵污染管理

13、移交拆遷檔案資料

14、房屋拆遷糾紛的裁決

15、強制拆遷房地產開發(fā)項目拆遷安置階段的相關稅費

1、房屋拆遷補償費

2、搬家補助費

3、提前搬家獎勵費

4、臨時安置補助費（周轉費）

5、清理費

6、停產停業(yè)綜合補助費

7、對從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠郊區(qū)縣的居民的補助費

8、一次性異地安置補助費

9、房屋拆遷管理費

10、房屋拆遷服務費第六步房地產開發(fā)項目的開工、建設、竣工階段房地產開發(fā)項目開工、建設、竣工階段的法律程序

一、房地產開發(fā)項目開工前準備工作

1、領取房地產開發(fā)項目手冊

2、項目轉入正式計劃

3、交納煤氣（天然氣）廠建設費

4、交納自來水廠建設費

5、交納污水處理廠建設費

6、交納供熱廠建設費

7、交納供電貼費及電源建設集資費

8、土地有償出讓項目辦理“四源”接用手續(xù)

9、設計單位出報批圖

10、出施工圖

11、編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金

12、辦理消防審核意見表

13、審批人防工程、辦理人防許可證

14、核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證

15、領取開工審批表，辦理開工登記

二、房地產開發(fā)項目的工程建設招投標

16、辦理招標登記、招標申請

17、招標準備

18、招標通告

19、編制招標文件并核準 20、編制招標工程標底

21、標底送審合同預算審查處確認

22、標底送市招標辦核準，正式申請招標

23、投標單位資格審批

24、編制投標書并送達

25、召開招標會，勘察現場

26、召開開標會議，進行開標

27、評標、決標

28、發(fā)中標通知書

29、簽訂工程承包合同

30、工程承包合同的審查

三、房地產開發(fā)項目開工手續(xù)的辦理

31、辦理質量監(jiān)督注冊登記手續(xù)

32、建設工程監(jiān)理

33、辦理開工統(tǒng)計登記

34、交納實心黏土磚限制使用費

35、辦理開工前審計

36、交納投資方向調節(jié)稅

37、領取固定資產投資許可證

38、報裝施工用水、電、路

39、協(xié)調街道環(huán)衛(wèi)部門 40、協(xié)調交通管理部門

41、交納綠化建設費，簽訂綠化協(xié)議

42、領取建設工程開工證

四、房地產開發(fā)項目的工程施工

43、施工場地的“三通一平”

44、施工單位進場和施工暫設

45、工程的基礎、結構施工與設備安裝

46、施工過程中的工程質量監(jiān)督

五、房地產開發(fā)項目的竣工驗收

47、辦理單項工程驗收手續(xù)

48、辦理開發(fā)項目的綜合驗收，領取《工程質量竣工核驗證書》

49、商品住宅性能認定 50、竣工統(tǒng)計登記

51、辦理竣工房屋測繪

52、辦理產權登記房地產開發(fā)項目開工、建設、竣工階段的相關稅費

1、三通一平費

2、自來水廠建設費

3、污水處理廠建設費

4、供熱廠建設費

5、煤氣廠建設費

6、地下水資源養(yǎng)蓄基金

7、地下熱水資源費

8、市政、公用設施建設費（大市政費）

9、開發(fā)管理費

10、城建綜合開發(fā)項目管理費

11、建筑行業(yè)管理費

12、綠化建設費

13、公園建設費

14、綠化補償費

15、路燈維護費

16、環(huán)衛(wèi)設施費

17、生活服務設施配套建設費（小區(qū)配套費）

18、電源建設集資費（用電權費）

19、外部供電工程貼費（電貼費）20、建安工程費

21、建設工程招投標管理費

22、合同預算審查工本費

23、質量管理監(jiān)督費

24、竣工圖費

25、建材發(fā)展補充基金

26、實心黏土磚限制使用費

27、工程監(jiān)理費

28、工程標底編制管理費

29、機電設備委托招標服務費 30、超計劃用水加價

31、夜間施工噪聲擾民補償費

32、占道費

33、固定資產投資方向調節(jié)稅第七步房地產開發(fā)項目的經營階段房地產開發(fā)項目經營階段的法律程序

一、鄭州市外銷商品房的銷售

1、辦理《外銷商品房預（銷）售許可證》

2、選定中介代理機構和律師事務所

3、與購房者簽訂認購書

4、簽訂正式買賣契約

5、辦理簽約公證

6、辦理外銷商品房預售契約公證

7、辦理外銷商品房的預售登記

8、外銷商品房轉讓登記

9、外銷商品房抵押登記

10、樓宇交付入住手續(xù)

11、辦理產權過戶手續(xù)

二、鄭州市內銷商品房的銷售

12、提交完成建設項目投資證明

13、簽署預售內銷商品房預售款監(jiān)管協(xié)議

14、辦理《內銷商品房預（銷）售許可證》

15、銷售項目備案

16、委托中介代理機構進行銷售

17、與購房者簽訂認購書

18、與購房者簽訂買賣契約

19、辦理預售登記 20、辦理轉讓登記

21、辦理房地產抵押登記手續(xù)

22、樓宇交付入住

23、質量保證書和使用說明書

24、辦理產權立契過戶手續(xù)

三、鄭州市房地產出租的綜合管理

25、房屋出租權的確認

26、申請房屋租賃許可證

27、出租人與承租人簽訂書面承租協(xié)議

28、租賃當事人辦理租賃登記手續(xù)

29、租賃房屋的轉租

30、房屋租賃關系的終止

四、鄭州市房地產出租的專項（外地來京人員）管理

31、房屋出租權的確認

32、出租人辦理房屋租賃許可證

33、出租人辦理《房屋租賃安全合格證》

34、簽訂書面租賃協(xié)議

35、租賃雙方辦理租賃登記備案手續(xù)

五、鄭州市房地產的抵押

36、抵押權的設定

37、簽訂抵押合同

38、辦理房地產抵押登記

39、抵押房地產的占管

40、抵押房地產的處分房地產開發(fā)項目經營階段的相關稅費

1、營業(yè)稅

2、城市維護建設稅

3、教育費附加

4、印花稅

5、契稅

6、土地增值稅

7、企業(yè)所得稅

8、個人所得稅

9、房產稅

10、城市房地產稅

11、房屋產權登記費

12、房屋所有權證工本費

13、房產共有權執(zhí)照費

14、房屋他項權利執(zhí)照費

15、房屋買賣登記費

16、房屋買賣手續(xù)費

17、房屋租賃審核備案手續(xù)費

18、向來京人員租賃房屋審核備案手續(xù)費

19、來京人員租賃私房合同登記備案手續(xù)費 20、房屋租賃登記費

21、房屋估價手續(xù)費

22、房屋公證估價手續(xù)費

23、房地產價格評估費

24、房地產中介服務費第八步房地產開發(fā)項目的物業(yè)管理階段房地產開發(fā)項目物業(yè)管理階段的法律程序

1、物業(yè)管理單位經營資質審批

2、簽署物業(yè)管理委托合同

3、居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗收

4、物業(yè)使用、管理、維修公約的核準

5、安排簽訂管理公約

6、制定、提供質量保證書和使用說明書

7、物業(yè)管理服務基本要求

8、物業(yè)管理委員會的設立房地產開發(fā)項目物業(yè)管理階段的相關稅費

1、居住小區(qū)物業(yè)管理啟動經費

2、共用部位共用設施設備維修基金

3、普通居住小區(qū)物業(yè)管理費

4、高檔住宅物業(yè)管理費

5、經濟適用住房小區(qū)物業(yè)管理費

6、供暖費

第五篇：房地產企業(yè)開發(fā)資質申辦流程

本文網址：http:///ShowZwblNews.aspx?PageID=46 房地產開發(fā)企業(yè)資質審批來 源： 重慶市城鄉(xiāng)建設委員會 時 間：2008-9-5 9:35:26

一、設置依據

國務院1998年7月頒布的《城市房地產開發(fā)經營管理條例》、建設部2000年3月頒布的《房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定》（建設部77號令）和2000年7月實施并于2005年3月修訂的《重慶市城市房地產開發(fā)經營管理條例》。

二、承辦機構

重慶市城市建設綜合開發(fā)管理辦公室行業(yè)管理處、區(qū)縣（自治縣）房地產開發(fā)行政主管部門。

三、提交材料

（一）資質新辦提交資料

（1）向市建委提出申辦房地產開發(fā)資質請示（紅頭文件2份）；

（2）申辦企業(yè)行政主管部門意見（無主管部門企業(yè)除外）（1份）；

（3）產生法定代表人的相關文件（各1份）；

（4）股東的有效身份證明復印件（1份）；

（5）產生董事會成員和監(jiān)事會成員的相關文件（各1份）；

（6）企業(yè)辦公地點的房屋產權證明或租賃合同（各1份）；

（7）會計師事務所出具的驗資報告原件，注冊資本中實物資本的評估報告原件（新增房地產開發(fā)經營范圍的企業(yè)還需提供最近的財務審計報告原件）；

（8）工商局的公司設立或變更登記申請書復印件、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照（復印件加蓋公司公章）（各1份）；

（9）企業(yè)章程（原件或復印件加蓋公司公章）；

（10）專業(yè)技術人員資格證書復印件（核驗原件）和簽訂的勞動局印制的《勞動合同書》（原件或復印件加蓋公司公章）；

（11）開發(fā)建設項目的可行性報告及項目的相關文件（1份）；

（12）房地產開發(fā)企業(yè)資質申報表（一式三份）；

（13）管理部門要求提供的其它材料。

（二）資質核定提供資料

（1）房地產開發(fā)企業(yè)暫定資質核定等級申請表（一式三份）；

（2）房地產開發(fā)企業(yè)暫定資質證書（正、副本原件）和企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復印件（復印件加蓋公司公章）；

（3）經審計的企業(yè)資產負債表(會計師事務所出具的審計報告原件)和房地產開發(fā)統(tǒng)計基層標準表（須統(tǒng)計部門蓋章原件），注冊資金未達到資質標準的，應提供增資后的驗資報告原件；

（4）企業(yè)法定代表人和經濟、技術、財務負責人等主要管理人員的職稱證件復印件（交驗原件）；

（5）已開發(fā)項目的有關證明材料（含施工許可證和規(guī)劃、國土、計劃等部門的文件復印件加蓋公司公章，竣工驗收備案證加蓋發(fā)證單位或存檔單位公章）；聯(lián)建項目須提供聯(lián)建合同和批準聯(lián)建文件或聯(lián)建備案證(復印件加蓋公司公章并交驗原件)。

（6）房地產開發(fā)項目手冊及《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》執(zhí)行情況報告并附上前述“兩書一冊”及購買“兩書一冊”的發(fā)票復印件；

（7）房地產開發(fā)企業(yè)繳納配套費申報審核表。

（三）資質晉升提供資料

1、二級資質晉升一級資質提供材料

（1）分別向住房和城鄉(xiāng)建設部和重慶市建委上報關于申報資質一級企業(yè)的文件各兩份；

（2）房地產開發(fā)企業(yè)一級資質申報表（一式三份，封面加蓋單位公章）；

（3）房地產開發(fā)企業(yè)原資質等級證書正、副本原件。如已被原發(fā)證機關收回，也須提交復印件；

（4）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照正、副本（復印件加蓋本單位公章和工商局公章）；

（5）企業(yè)章程（復印件加蓋本單位公章）；

（6）會計師事務所出具的驗資報告（原件或復印件蓋會計事務所公章）和上審計報告原件；

（7）法定代表人、總經理的任職文件復印件，企業(yè)工程、財務、經營、統(tǒng)計部門負責人任職文件及職稱證件復印件，企業(yè)專業(yè)技術人員的職稱證件復印件及人員勞動合同（不少于40份），需加蓋單位公章；

（8）質量認證體系證書（復印件加蓋單位公章）；

（9）近三年房地產開發(fā)項目計委立項批復或項目投資備案證復印件、國土證復印件、工程規(guī)劃許可證復印件、用地規(guī)劃許可證復印件、施工許可證復印件、單位工程竣工驗收表復印件、竣工驗收備案證（復印件并加蓋原件收存單位公章）以及上在建項目施工許可證原件、所有竣工項目單位工程竣工驗收表原件；聯(lián)建項目須提供聯(lián)建合同和批準聯(lián)建文件或聯(lián)建備案證；

（10）近三年房地產開發(fā)統(tǒng)計年報基層表（加蓋統(tǒng)計主管部門公章和單位公章）；

（11）《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》，房地產開發(fā)項目手冊空白原件一份（加蓋單位公章）及執(zhí)行情況報告；

（12）主城區(qū)所有項目配套費審核表原件（需市配套辦蓋章）。

2、其它等級資質晉升提供資料

（1）企業(yè)向市建委提出升級的請示；

（2）《房地產開發(fā)企業(yè)資質申報表》(一式三份）；

(3)、企業(yè)章程（原件或復印件加蓋公司公章）；

（4）注冊資本增加后的驗資報告原件；

（5）上一經會計師事務所審計的財務報表（會計師事務所出具的審計報告原件）；

（6）企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復印件（復印件加蓋公司公章）；

（7）工程技術人員職稱證書及聘用合同（復印件加蓋公司公章，職稱證書須交驗原件）；

（8）近三年開發(fā)建設項目工程竣工備案登記證書復印件（或與此相當的房地產開發(fā)投資額的證明；竣工驗收備案證復印件須加蓋發(fā)證單位或存檔單位公章）、在建項目提供施工許可證（或與此相當的房地產開發(fā)投資的證明）（原件或復印件加蓋公司公章）；聯(lián)建項目須提供聯(lián)建合同和批準聯(lián)建文件或聯(lián)建備案證(復印件加蓋公司公章并交驗原件)；

（9）《房地產開發(fā)項目手冊》和《商品房質量保證書》、《商品房使用說明書》及其購買前述“兩書一冊”的發(fā)票復印件；

（10）原房地產開發(fā)企業(yè)資質證書正、副本原件；

（11）近三年的統(tǒng)計報表（需統(tǒng)計局蓋章）；

（12）房地產開發(fā)企業(yè)繳納配套費申報審核表；

(13)質量認證體系證書(復印件加蓋公司公章并交驗原件，三級升二級的提供)；

（14）主管部門認為需要出示的其他文件。

四、辦理程序及時限

（一）資質新辦的辦理程序及時限

1、暫定二級資質的辦理

（1）房地產開發(fā)企業(yè)向區(qū)縣（自治縣）建設(房地產開發(fā))主管部門申報材料，區(qū)縣（自治縣）建設(房地產開發(fā))主管部門受理材料后，按照相關規(guī)定對材料真實性、合法性進行審核，并簽署初審意見。工作時限為5個工作日。

（2）區(qū)縣（自治縣）建設(房地產開發(fā))主管部門提出審查意見后將審查意見和申報材料一并報重慶市建設委員會政務辦理中心，由政務辦理中心統(tǒng)一接件后轉市開發(fā)辦行業(yè)管理處，工作時限為1個工作日。

（3）市開發(fā)辦行業(yè)管理處具體經辦人員對報送材料進行審查并提出審查意見，報處室負責人審核。工作時限為5個工作日。

（4）市開發(fā)辦行業(yè)管理處負責人對企業(yè)申報材料進行審核，并簽署審核意見，報市開發(fā)辦領導審核。工作時限為3個工作日。

（5）市開發(fā)辦領導簽署審核意見，報市建委領導審批。工作時限為3個工作日。

（6）市建委領導簽署審批意見。工作時限為3個工作日。

（7）市開發(fā)辦綜合處根據領導最終決定意見制證，并移交政務辦理中心窗口，由窗口工作人員通知企業(yè)領取房地產開發(fā)企業(yè)資質證書。整個受理及審批須在20個工作日內辦結。

2、暫定三級資質的辦理

由市建委一次向各區(qū)縣（自治縣）建設(房地產開發(fā))主管部門發(fā)放兩個蓋好重慶市建設委員會公章的空白證書，區(qū)縣（自治縣）建設(房地產開發(fā))主管部門依據與市建委簽署的委托協(xié)議和《重慶市房地產開發(fā)企業(yè)三級資質審批實施細則》進行審批發(fā)證。市建委對區(qū)縣（自治縣）建設(房地產開發(fā))主管部門審批發(fā)證的三級房地產開發(fā)企業(yè)資料審核并確認基本無誤后，再發(fā)放兩個蓋好市建委公章的空白證書。

（1）房地產開發(fā)企業(yè)向企業(yè)所在地區(qū)縣（自治縣）建設(房地產開發(fā))主管部門申報材料。

（2）企業(yè)所在地區(qū)縣（自治縣）建設(房地產開發(fā))主管部門受理、審查申報材料，制作決定書、資質證書，并發(fā)證。

（3）企業(yè)所在地區(qū)縣（自治縣）建設(房地產開發(fā))主管部門向市開發(fā)辦報送發(fā)放資質證書（復印件）及新辦企業(yè)的申報材料（復印件）一套進行存檔備案。整個受理及審批須在20個工作日內辦結。

（二）資質核定的辦理程序及時限

（1）房地產開發(fā)企業(yè)向區(qū)縣（自治縣）建設(房地產開發(fā))主管部門申報材料，區(qū)縣（自治縣）建設(房地產開發(fā))主管部門受理材料后，按照相關規(guī)定對材料真實性、合法性進行審核，并簽署初審意見。工作時限為5個工作日。

（2）區(qū)縣（自治縣）建設(房地產開發(fā))主管部門提出審查意見后將審查意見和申報材料一并報市建委政務辦理中心，由政務辦理中心統(tǒng)一接件后轉市開發(fā)辦行業(yè)管理處，工作時限為1個工作日。

（3）市開發(fā)辦行業(yè)管理處具體經辦人員對報送材料進行審查并提出審查意見，報處室負責人審核。工作時限為5個工作日。

（4）市開發(fā)辦行業(yè)管理處負責人對企業(yè)申報材料進行審核，并簽署審核意見，報市開發(fā)辦領導審核。工作時限為3個工作日。

（5）市開發(fā)辦領導簽署審核意見，報市建委領導審批。工作時限為3個工作日。

（6）市建委領導簽署審批意見。工作時限為3個工作日。

（7）市開發(fā)辦綜合處根據領導最終決定意見制證，并移交窗口發(fā)證。整個受理及審批須在20個工作日內辦結。

（三）資質晉升的辦理程序及時限

1、二級晉升為一級

（1）企業(yè)將申報材料報市建設行政主管部門政務辦理中心，政務辦理中心接件后轉市開發(fā)辦行業(yè)管理處，工作時限為1個工作日；

（2）市開發(fā)辦行業(yè)管理處審查材料，提出初審意見后轉市開發(fā)辦綜合處形成上報住房和城鄉(xiāng)建設部文件初稿，經市開發(fā)辦領導簽署審核意見報市建委領導審批，工作時限為15個工作日；

（3）市建委領導簽署審批意見，工作時限為3個工作日；（4）市建委辦公室制作上報住房和城鄉(xiāng)建設部文件，工作時限為1個工作日；

（5）企業(yè)領取市建委文件，向住房和城鄉(xiāng)建設部上報申請一級房地產開發(fā)資質材料；

（6）住房和城鄉(xiāng)建設部審批發(fā)證。

2、其它等級資質晉升

（1）房地產開發(fā)企業(yè)向區(qū)縣（自治縣）建設(房地產開發(fā))主管部門申報材料，區(qū)縣（自治縣）建設(房地產開發(fā))主管部門受理材料后，按照相關規(guī)定對材料真實性、合法性進行審核，并簽署初審意見。工作時限為5個工作日。

（2）區(qū)縣（自治縣）建設(房地產開發(fā))主管部門提出審查意見后將審查意見和申報材料一并報市建委政務辦理中心，由政務辦理中心統(tǒng)一接件后轉市開發(fā)辦行業(yè)管理處，工作時限為1個工作日。

（3）市開發(fā)辦行業(yè)管理處具體經辦人員對報送材料進行審查并提出審查意見，報處室負責人審核。工作時限為5個工作日。

（4）市開發(fā)辦行業(yè)管理處負責人對企業(yè)申報材料進行審核，并簽署審核意見，報市開發(fā)辦領導審核。工作時限為3個工作日。

（5）市開發(fā)辦領導簽署審核意見，報市建委領導審批。工作時限為3個工作日。

（6）市建委領導簽署審批意見。工作時限為3個工作日。

（7）市開發(fā)辦綜合處根據領導最終決定意見制證，并移交窗口發(fā)證。整個受理及審批須在20個工作日內辦結。

五、申報窗口及聯(lián)系方式

申報窗口：市建委政務辦理中心9號窗口 窗口電話：63672127 聯(lián) 系 人：王曉會

承辦機構：重慶市城市建設綜合開發(fā)管理辦公室行業(yè)管理處 負責人：歐陽典躍

經辦人：黃安明

黃光生

聯(lián)系電話：63612864

63611199 市外房地產開發(fā)企業(yè)來渝備案登記辦事指南

一、設置依據

《重慶市城市建設房地產開發(fā)經營管理條例》。

二、提交材料

（一）企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和在渝分公司營業(yè)執(zhí)照原件（核驗后歸還）及復印件；

（二）房地產開發(fā)資質證書正、副本原件（核驗后歸還）及復印件；

（三）企業(yè)法定代表人身份證復印件；

（四）項目承接意向書（中標通知書或與項目委托方簽署的合同文本）；

（五）重慶市外地來渝開發(fā)企業(yè)備案登記表一式三份（重慶市開發(fā)辦、項目所在地開發(fā)辦、房地產開發(fā)企業(yè)各持一份）。

三、辦理程序及時限

（一）房地產開發(fā)企業(yè)向重慶市建委政務辦理中心申報窗口提交材料；

（二）市開發(fā)辦行業(yè)管理處審查材料，形成審批表報開發(fā)辦分管領導審批；

（三）由市開發(fā)辦制證，政務辦理中心發(fā)送備案證書。受理申請后次（工作）日辦結。

（四）申報窗口及聯(lián)系方式

申報窗口：市建委政務辦理中心9號窗口

窗口電話：63672127

聯(lián) 系 人：王曉會

承辦機構：重慶市城市建設綜合開發(fā)管理辦公室行業(yè)管理處

負責人：歐陽典躍

經辦人：黃光生

聯(lián)系電話：63611199 【重慶市城鄉(xiāng)建設委員會公眾信息網】

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