第一篇：房地產前期開發流程

房地產前期開發流程

一、確定投資建設工程項目

對項目從前期開發角度入手，進行合理分析和有效測算，為公司決策提供重要依據。

二、建設項目用地計劃辦理

1．所需資料

a．地形圖（劃示用地范圍，標明大約面積）

b．與地塊出讓單位簽署的用地協議

2．辦理程序

a．備齊資料

b．到地塊所在地土地部門辦理

三、建設工程項目建議書的編制與報批

1．編制及所需資料

a．開發單位營業執照

b．開發資質證書

c 用地計劃審核意見

d．建筑設計方案（總平面圖等）

e．其他相關資料

2．報批程序與報批資料

a．將所需資料備齊送至投資咨詢公司，委托其編制《項目建議書》

b．準備《關于項目建議書報批申請報告》

c．將《項目建議書》與申請報告送計委報批

注：投資3000萬元以下項目由區計委立項；超過3000萬元以下項目由區計委轉報有關部門審批

四A、建設工程項目選址意見申辦

1．所需資料

a．批準的項目建議書或其他計劃文件（復印件一份）

b．地形圖（均應劃示用地范圍）4份

c．土地權屬證（復印件1份）

d．聯建協議書（復印件1份）

e．選址論證

f．上海市建設項目選址意見書申請表（到區規劃局領取）

2．申辦程序

a．準備數份項目建議書批復及數份地形圖

b．將上述資料分送有關部門簽署選址意見并加蓋公章

c．將有關部門的意見備齊，同時備齊（1）項所有資料，送區規劃局規劃科辦理

四B、建設用地規劃許可證申辦

1．所需資料

a．建設工程的計劃批準文件（批準的項目建議書或其他計劃文件）（復印件一份）

b．地形圖（均應劃示用地范圍）6份（其中一份應有消防、環保、交通、防疫、水利等部門選址意見及公章）

c．國有土地使用權出讓合同文件及副圖（1份）

d．上海市建設項目選址意見書申請表（到區規劃局領取）

e．申請報告（紅頭文件）

f．其他需說明的圖紙或文件

2．申辦程序

a．備齊上述所有資料

b．送區規劃局規劃科辦理

五、建設工程項目地名報批

1．所需資料

a．項目批文（批準的項目建議書或其他計劃文件）（復印件一份）

b．地形圖（均應劃示用地2份

c．總平面圖（3份）

d．建設用地規劃許可證及批文

e．申請報告（紅頭文件）

f．其他需說明的圖紙或文件

2．申辦程序

a．備齊上述所有資料及1500元支票

b．送區地名辦辦理

六、建設工程項目報建

1．所需資料

a．《上海市建設工程報建表》（到市報建處領取）

b．企業法人營業執照及有關證明原件和復印件

c．項目建議書批文原件及復印件

d．銀行出具的建設資金落實證明（驗資報告）

e．《上海市建設單位工程技術人員和管理人員核定申報表》（到市報建處領取）

f．專業技術人員和管理人員技術職稱證書原件及復印件

g．《住宅項目配套建設審核申請表》

h．《住宅新開工審核通知單》

七、工程項目設計招標辦理

1．所需資料

a．報建工程項目IC卡

b．上海市建設工程設計招標項目登記表

c．《上海市建設工程設計招標文件報批表》（到市招標辦領取）

d．《上海市建設工程設計評標小組報批表》（到市招標辦領取）

e．工程設計任務書

f．建設用地規劃許可證

g．工程項目選址意見批文

2．辦理程序

a．備齊上述資料

b．到市設計招標辦辦理

八、設計方案評標會召開及設計單位中標辦理

1．所需資料

a．項目設計方案、建設用地規劃許可證、項目選址意見書、設計任務書、項目建議書批文等若干份

b．會議通知書

2．辦理程序

a．備齊上述資料

b．提前三天分送各評委

c．到市招標辦召開評標會（會務費300元）

中標辦理a．設計方案評標會會議紀要b．評委評標意見書

九﹑建設工程規劃設計要求申辦

1．所需資料

a．上海市建設工程規劃設計要求申請表（到區規劃局領取）1份

b．計劃批準文件 1份

c．土地使用權屬證件 1份

d．房屋權屬證 1份

e．危房鑒定報告

f．地形圖（劃示用地范圍）2份

辦理程序a．備齊上述資料b．送區規劃局規劃科辦理

十﹑工程項目設計方案深化﹑修改

根據規劃局批文要求修改設計方案

十一﹑設計方案審定會召開

1．所需資料

a．設計方案文本 12份

b．項目建議書批文，建設用地規劃許可證及批文，區府土文件若干份

c．請柬

2．申辦程序

a．備齊上述資料

b．分送至計委﹑規劃局﹑防疫站﹑環保局﹑消防處﹑住宅局﹑園林局等部門

c．召開方案審定會

十二﹑設計方案送審報批

1．所需資料

a．選址意見書

b．規劃設計要求通知單

c．地形圖（劃示用地范圍）

d．設計方案 2份

e．地名批文

f．項目建議書批文

辦理程序a．備齊上述資料b．到區規劃局規劃科辦理

十三﹑可行性研究報告編制與報批

1．所需資料

a．用地計劃審核意見書

b．項目建議書批文

c．用地計劃許可證及批文

d．區府土文件

e．營業執照

f．開發資質證書

g．住宅項目配套條件審核申請表

h．資本金出資承諾書

i．設計方案文本

j．其他相關文件

2．辦理程序

a．備齊上述資料

b．送投資咨詢公司編制并準備一份可行性研究報告申請報批文件（紅頭文件）

c．送計委報批

十四﹑擴大初步計劃

根據方案審定會各職能部門方案會審意見進行擴初設計

十五﹑擴初會召開

1．所需資料

a．擴初設計文本若干份

b．請柬

2．申辦程序

a．備齊上述資料

b．分送至計委﹑規劃局﹑防疫局﹑環保局﹑消防處﹑住宅局﹑園林局（交通﹑環衛﹑自來水公司﹑煤氣公司﹑供電局﹑電話﹑有線電視）等部門

c．召開擴初會議

十六、擴初意見征詢及擴初批復

1．所需資料

a擴初會議紀要

b．根據擴初意見修改后的總平面圖及擴初文本

c．關于要求報批擴初的申請報告（紅頭文件）由各職能部門簽署征詢意見的總平面圖

2．申辦程序

a．備齊上述資料

b．分送至計委、規劃局、防疫局、環保局、消防處、住宅局、園林局等部門征詢意見

c．送規劃局規劃科報批

十七、住宅項目配套條件審核報批

1．所需資料

a．《住宅項目配套建設條件審核報批》（住宅局領取）

b．項目建議書或可行性報告研究報告批文

c．地形圖和管線圖（劃示用地范圍）

d．總平面圖若干份

e．建設用地規劃許可證及批文

f．其他相關資料

2．申辦程序

a．備齊上述資料

b．送住宅局總師室辦理

十八、勘察招投標與勘察單位的中標辦理

1．所需資料

a．上海市建設工程勘察招投項目登記表

b．《上海市建設工程勘察招投文件報批表》（到市招標辦領取）

c．《上海市建設工程勘察評標小組報批表》（到市招標辦領取）

d．設計中標通知書

2．申辦程序

a．備齊上述資料

b．到市勘察招標辦辦理

十九、建設用地批準書申辦

1．所需資料

a．上海市建設用地批準書申請表（到區土地局領取）

b．土地出讓協議

c．其他相關文件

2．申辦程序

a．備齊上述資料

b．到區土地局簽署協議

c．付款，領取用地批準書

二十、施工圖設計

設計單位根據擴初批復意見進行施工圖設計

二十一、住宅項目開發計劃辦理

1．所需資料

a．住宅項目新開工申請表（到區住宅局領取）

b．項目配套建設條件審核意見通知書

c．建設項目立項批準文件

d．建設用地規劃許可證或建設使用地批準書

e．申請單位現有空置房情況

f．住宅建設配套費交納情況

2．申辦程序

a．備齊上述資料

b．到區住宅局辦理

二

十二、建設項目轉正

1．所需資料

a．項目轉正申請報告（紅頭文件）

b．可行性研究與擴初批復

2．申辦程序

a．備齊上述資料

b．送計委辦理

二十三A、建筑工程項目規劃許可證辦理

1．所需資料

a．總平面圖 10份

b．建筑圖 7套

c．結構圖（基礎）2套

d．給排水圖3套

e．建設項目計劃批準文件及項目轉正單

f．土地使用權或用地批準書

g．應拆房屋權屬證明

h．地形圖（劃示用地范圍及建筑物位置）10份

i．分層面積表

j．建．筑工程預算書

k．消防、環保、衛生防疫、園林、住宅配套、人防等有關部門審核意見單

2．申辦程序

a．備齊上述資料

b．分送消防、環保、衛生防疫、園林、住宅配套、人防辦、交通、建管所、規土辦等部門簽署意見

c．將意見匯總送至區規劃局 二十三B、施工招標辦理

1．所需資料

a．市招標辦授權管理通知

b．招標項目登記表

c．項目建設有關批復

d．總平面圖

e．報建表

f．住宅項目新開工計劃

g．住宅項目配套條件審核

h．設計中標通知書

i．法人證明或對其代理人的委托書

j．委托機構招標協議

k．代理機構資質

l．資金落實情況證明

m．監理單位資質

n．監理合同

o．建設單位資質

p．建設單位申請材料

q．公開招標發布信息

r．公開招標報名登記表

s．公開招標入圍條件

t．投標單位資質審核

u．招標文件報批表

v．招標文件

w．工程量清單

x．招標文件答疑會會議紀要

y．標底

A1．開標情況匯總表

B1．詢標記錄

C1．評標方法

D1．評標資料

E1．決標情況匯總表

F1．中標通知書

G1．外地施工企業任務量單

H1．中標單位投標資料

I1．未中標單位投標資料

J1．施工合同

K1．設計監理項目流轉表

L1．建設項目IC卡

2．辦理程序

a．申請授權

b．發布招標信息

c．接受施工單位報名

d．初選入圍施工單位，發標書

e．招標文件答疑會

f．開標

g．準備（1）項所有資料及工程造價萬分之四支票一張

h．辦理中標手續

二十四、施工監理單位甄選

（略比施工招標簡單，此處從略）

二

十五、施工許可證辦理

1．所需資料

a．申請表

b．建設規劃許可證

c．資金入賬憑證

d．三通一平的有關證明

e．施工合同副本，廉潔協議

f．監理合同，住宅項目監理登記證

g．建設工程項目質量和安全監督申報所需資料

h．項目施工許可證（施工單位）

i．勘察、設計中標通知書

j．設計監理流轉表

k．住宅項目建設開工計劃

2．辦理程序

a．將圖紙分送設計監理、質監站審核

b．根據設計監理及質監站審核意見進行圖紙修改

c．備齊所有資料

d．送市建官處辦理

二

十六、商品房計劃申請

1．所需資料

a．開發單位資質證書

b．營業執照

c．規劃許可證

d．建設用地批準書

e．固定資產填報表

f．項目轉正單

2．辦理程序

a．備齊資料

b．送計委辦理

二

十七、工程開工

1．所需資料

a．施工圖紙

b．建設工程規劃許可證

c．建設工程施工許可證

2．辦理程序

a．發放圖紙

b．技術交底

c．工程開工

第二篇：房地產前期開發管理制度

項目前期開發管理制度 第一章 總則 第1條 目的

為規范本企業房地產項目開發管理，減少和避免失誤，提高企業投資收益率，根據國家有關規定，結合本企業實際情況，特制定本制度。

第2條 適用范圍

本制度適用于從房地產項目立項到施工準備完成的全部管理工作。第3條 管理職責

（1）項目開發部負責項目立項的審批及相關證件的辦理等工作。（2）造價管理部負責編制各項經濟預算及工程預算等工作。

（3）工程技術部負責房地產項目各類施工圖紙的設計及變更等工作。第二章 項目前期規劃設計

第4條 由項目開發部配合投資發展部根據城市發展前景、地理位置、城市規劃等因素，結合自身實力，考察選擇具有投資價值的開發項目。

第5條 由項目開發部對投資發展部選定的投資項目進行可行性研究，其具體內容如下。（1）項目概況 ① 項目名稱。

② 項目的地理位置。包括項目所在地城市、區和街道，項目周圍主要建筑物等。

③ 項目所在地的周圍環境狀況。主要從工業、商業、相關行業現狀及發展潛力、項目建設的時機和自然環境等方面說明項目建設的必要性和可行性。④ 項目的性質及主要特點。

（2）開發項目用地的現狀調查及動遷安置

① 土地調查。包括開發項目用地范圍內的各類土地面積及使用單位。② 人口調查。包括開發項目用地范圍內的總人口數、總戶數及需動遷的人口數、戶數等。

③ 調查開發項目用地范圍內建筑物的種類，各種建筑物的數量及面積，需要拆遷的建筑物種類、數量和面積等。

④ 各種市政管線。主要應調查上水管、雨水管、污水管線、熱力管線、燃氣管線、電力和通信管線的現狀及目標和其可能實現的時間。

⑤ 其他地下、地上物現狀。開發項目用地范圍內地下物調查了解的內容，包括水井、人防工程、各種管線等；地上物包括各種樹木、植物等。開發項目用地的現狀要附有平面示意圖。

⑥ 如需要拆遷的，要制訂動遷計劃，確定安置方案。（3）市場分析和建設規模的確定 ①市場供給現狀分析及預測。②市場需求現狀分析及預測。③市場交易的數量與價格。④服務對象分析，制訂租售計劃。⑤擬建項目建設規模的確定。

第6條 項目開發部負責組織編寫《房地產項目可行性研究報告》，報送總經理審核，并送達投資發展部。

第7條 投資發展部根據《房地產開發項目可行性研究報告》，結合企業自身情況，對是否投資開發項目做出決策。決策必須認真慎重，貫徹實事求是、量力而行的原則。決定投資項目的《可行性研究報告》報董事會審批。

第8條 項目確定后，由項目開發部組織與土地持有方簽訂正式合同（或協議），如土地使用權出讓（或轉讓）協議、合作開發合同、聯建合同等。合同內容要具體、明確、嚴謹，準確載明合同各方的責任，必要時可以報有關部門簽證或公證。第9條 土地合同簽訂后，項目開發部應組織成立項目經理部，其具體工作內容如下。（1）編制《項目開發詳細計劃書》，辦理各項前期手續。（2）組織規劃設計及論證、施工圖紙及優化。

（3）委托施工監理、選擇施工隊伍及進場等事項的時間、人員安排、辦理步驟等。（4）明確資金籌措、完成投資、成本控制、房產銷售等方式、方法及相應計劃安排。第10條 前期手續辦理

由項目開發部指導并會同項目經理部相關人員有步驟地辦理有關手續。(1)向房地產開發管理部門申報開發經營許可證。（2）向計劃部門申報固定資產投資計劃，報批項目立項。（3）向土地部門申領《土地使用證》和《建設用地批準書》。（4）向規劃部門申請規劃定點，辦理《建設用地許可證》。

（5）如系舊城改造項目，按當地政府的拆遷政策委托拆遷管理部門辦理拆遷安置，拆遷完畢后請有關部門驗收。

第三章 現場施工準備

第11條 由項目開發部配合工程技術部委托相關有資質的單位進行項目實地測量與勘探，辦理地形圖、工程地質勘察資料等。

第12條 項目開發部配合工程技術部組織實施項目（場地）的“三通一平”，聯系辦理水、電進場，必要時爭取辦理“七通一平”。

第13條 項目具備開工條件時，總工程師組織工程技術部編制《項目施工組織總設計》，明確單項工程開工順序、施工隊伍及資金的調度、各單項（或單位）工程開工時間、設備及材料的采購準備及時間、質量控制計劃、場地的利用及安排等。

第14條 《項目施工組織總體設計》確定后，項目開發部應按計劃組織選擇施工隊伍。第15條 工程開工前，項目開發部配合工程技術部辦理消防、抗震監督、工程報建、開工報告、施工許可證、質量監督等手續。

第16條 工程開工前，工程技術部應依據設計施工圖紙及開發項目定為做好準備、材料選型、定位工作。相關部門（或工程部門）根據設備、材料定位要求及施工組織總設計的時間安排選擇供貨商，一般采用招標或議標的方式確定供貨商。

第四章 工程項目監理

第17條 本企業所有房地產開發項目一般委托專業施工監理公司進行工程監理。第18條 工程監理公司有項目開發部采用招標或議標的方式確定。

第19條 項目開發部在與工程監理公司協商時，應明確工程監理的職責、權限、與公司工程部的職責分工，并應有與對監理單位進行監督、管理、獎罰相對應的合同、經濟、行政管理措施或辦法。

第20條 委托監理公司進行施工監理的項目，應嚴格按照《委托監理合同》、《工程監理實施細則》對施工管理工作進行分工，避免與公司工程技術部工作交叉，并按《委托監理合同》、《工程監理實施細則》對監理單位進行日常監督。

第五章 附則

第21條 本制度由項目開發部負責制定、解釋及修改。第22條 本制度 年 月 日起執行。項目用地投標管理制度 第一章 總則 第1條 目的

為規范本企業項目用地投標工作，提高投標成功率，進而提升企業總體競爭力，特制定本制度。第2條 使用范圍

本企業所有項目用地招標活動。第3條 管理職責

（1）投資拓展部負責土地信息的收集與整理。（2）項目開發部具體負責土地的投標管理。

（3）造價管理部負責土地投標相關經濟指標的預算工作。第二章 投標信息的獲取

第4條 投資發展部與項目開發部應密切留意當地政府或其他有關機關指定發布的報刊或者其他媒介，以確保及時獲得土地招標信息。

第5條 項目開發部在獲知公告或收到土地投標、拍賣邀請書的當天，及時領取標書格式，競買申請書、投標/拍賣須知、土地使用和規劃條件、土地使用權出讓合同樣式等招標、拍賣文件。

第6條 自公告或收到邀請書之日起七日內，項目開發部會同投資部、造價管理部共同討論，以做出是否參加投標的決定，同時報送總經理。

第7條 總經理在收到參加投標的決定后，應及時組織總工程師、總會計師及相關部門負責人共同協商，并由總經理最終確定是否參加土地的投標。

第三章 投標準備

第8條 初步決定參加投標的，項目開發部應在決定后三日內準備如下材料，并組織投資發展部、造價管理部、工程技術部等部門人員成立項目小組。

（1）投標、拍賣公告或者《投標邀請書》。（2）《標書格式申請書》等招標文件。（3）參加投標初步分析。（4）擬需要的資金額度。

第9條 對初步決定參加投標的地塊，項目小組要及時進行現場勘查，核實“三通一平”等情況，并對該地塊有無設立抵押等法律形態向有關部門進行核查，發現土地現狀與公告內容或者邀請書內容不符的，或者對土地現狀有其他異議的，應及時向招標人或者拍賣委托人（地方政府或者土地管理部門）提出異議。

第10條 初步決定參加投標的地塊，項目小組應立即組織人員完成《項目論證報告》。報告包括但不限于以下內容：

（1）項目概況；（2）市場分析；（3）競爭分析；（4）投資收益分析；

（5）項目綜合評價及對企業經營和發展的影響。

第11條 根據前期調研評估結果，項目小組應在土地招標最后截止日十日前確定是否參加投標。第12條 確定參加投標后，項目小組應參加招標人或者拍賣委托人（地方政府或者土地管理部門）組織答疑會。

第13條 確定參加投標的，項目小組應在截止日七日前備齊下列材料并報送項目開發部。（1）召開項目聽證會申請。

（2）已填寫的投標書、競買申請書樣稿。（3）《×××項目可行性論證報告》。

第14條 項目開發部在收到上述資料后，需要對相關資料進行評估，并將評估意見報送集團領導。第四章 投標實施

第15條 確定參加土地投標后，項目開發部應通知財務部準備投標所需的資金，并于投標參加截止日三日前確定資金準備情況。

第16條 項目開發部應在截止日兩天前準備好保證金與參加投標所需的文件，具體材料如下。（1）《標書申請書》。（2）《營業執照副本》。3）《法定代表人證明書》（4）法定代表人身份證復印件。

（5）招標公告或者邀請書要求的其他文件。

第17條 對決定參加投標的地塊，項目開發部應密切關注投標程序的合法性，對違法現象須及時向招標人、拍賣委托人或者有其他有關機關提出異議，或者依法采取其他措施，維護本企業的合法權益。

第18條 對參加項目競買的負責人應嚴格按照企業制定的價格策略執行，不得超出企業設定的價格區間，特殊情況下，應電話請示總經理。

第19條 中標或者競買成功的，項目開發部應按規定及時與拍賣人簽訂《拍賣成交確認書》，與招標人、土地管理部門簽訂《土地使用權出讓合同》，給付價款，并在收到《中標通知書》或者拍賣結束后七日內向投資發展部提交關于投標、競買成功放入分析報告。

第20條 若投標、競買失敗，項目開發部應在獲悉招標結果后或者拍賣結束后七日內向投資發展部提交關于投標失敗的分析報告。

第21條 因標底、保留價被泄露等原因，招標人在開標前終止招標的，或者拍賣人終止拍賣的，或者委托人撤銷委托拍賣的，項目開發部應對該地塊土地使用權的出讓方式與時間繼續跟蹤，并將有關情況及時報給投資發展部。

第22條 項目開發部應將《投標書》、《競買申請書》等與投標、拍賣有關的資料備份，并存檔保存。

第五章 附則

本制度由項目開發部負責制定、解釋及修改。本制度自_______年___月___日。

第三篇：房地產前期開發工作匯報

前期開發工作情況匯報

尊敬的領導：

我從2010年11月初調到呼市進行開發工作，一個多月來主要負責大黑河項目。

下面就大黑河以北項目情況、營業執照辦理及開發商資質申領、工作中遇到的困難等工作情況簡要匯報如下：

一、大黑河以北項目情況：

（一）韓區長牽頭，玉泉區政府對項目非常重視。亞運會開幕

期間，由玉泉區政府（區委田書記、韓區長、葛區長、云區長、古主任等）牽頭，王波市長、主管城建孫建華副市長及規劃局長周強親自帶隊，對廣州恒大總部、御景半島等項目進行了視察，老板更是用最高規格對考察團進行了接待。這次考察起到了很好的效果。目前，從市政府到玉泉區政府都對項目進行了大力的支持，并與我們建立了良好的關系。但是，針對大黑河項目前期開發工作沒有指定詳細并可行的工作計劃和完成時間表，也么有對市政府、區政府以及個辦事部門，進行后期深入的維護工作，導致現階段工作效率低下，工作盲目。

（二）與市政府、區政府、規劃局及相關部門領導關系亟待維

護。前期開了好頭，政府各級領導都對恒大、對大黑河項目都非常認可和支持。但目前距離亞運會結束已有一月之余，在各級領導關系維護上沒有趁熱打鐵進行深入 1

維護并出現了斷檔和缺失，馬上新年、農歷年就要到了，后期關系維護亟待解決。我們必須對此做周密安排和精心策劃，組織一切關系和力量，作出切實可行的性計劃，做好關系維護，從而保證后期開發工作的順利開展。

（三）草簽三方協議。材料基本上已經準備完畢，只缺少營業

執照和開發企業資質注冊兩項材料。營業執照已經完成了增資工作，現正在找會計事務所做驗資報告；開發商企業四級資質申領需參加系統操作員、售樓員考試，已經報名，等待考試。

二、營業執照辦理及開發商資質申領

（一）營業執照辦理相關材料已經準備就緒，現正加緊聯系會計

事務所辦理驗資報告。此次辦理不僅對注冊資金增資一千萬，對經營范圍也增加了“房地產經營”項，為后期工作鋪平道路。

（二）開發商資質申領材料也已準備就緒，正在等待建設廳主辦

考試，考試時間還沒有確定。

（三）目前，營業執照辦理及開發商資質申領兩項工作可控性差，也無法做出完成的時間表，對此建議：借此機會應利用各種渠道對工商局、房管局進行關系維護。進行維護后一方面可以縮短審批時間或者尋找其他捷徑；另一方面，打通關系后為后續預售證辦理做好準備。

三、工作中遇到的困難

（一）招待資金、公關費用嚴重不足，應根據項目大小設立特殊

費用。目前，通過前期開發與政府人員的接觸及同行的了解，送現金、購物卡、請吃飯、KTV等活動已經是默認的潛規則，而作為新進入的恒大在這方面明顯沒有作為。對于各領導、各部門負責人、及科長等級別人員的通關費用根本沒有展開，也沒有深入的了解具體的“行情”，這樣干只會耽誤時間并沒有工作效果。

（二）申請開發車輛。由于各部門在市內分布分散，相距比較遠，如果光靠坐公車去辦事效率會非常低下（打車也沒有交通補助），希望可以給開發部配臺車輛。

（三）在利用和維護政府關系時，希望可以讓開發部門辦事人員

參加。這樣不僅可以加快開發人員的成長，也為日后具體辦事人員更快更好開展工作做準備。

第四篇：房地產前期開發流程圖

遷一協、議公司與棚改辦簽訂拆行遷二公方、告案將進拆《拆遷許可證》用水、電遷移市房管局核發

三、拆遷許可證

五、實施拆遷

六、平整場地 用電，同時對原

三、臨時用水、補拆給償遷予安臨置時遷協議，并戶簽訂拆

四、與拆遷

七、政府公告

八、繳納金摘的牌保證金土地出讓

九、參與土地競價并摘牌地出讓金

十、簽訂土地出讓合同交納土地規劃許可證》市規劃局用地處核發《建設用

十二、建設用地規劃許可證 20% 核定用地地價確認土地評估許可證（白證）

十一、發放建設用地

報建登記

十四、工程項目招標申請

十五、建筑設計合同備案

十六、建筑設計

二十、前期環境評價三三房屋面積前置測繪位發放《知物書業》管理中標通向市房管局申報，建設單三四物業管理招標申請

十三、規劃設計招投標十七規劃設計方案申報

十八、公告二

一、規劃設計方案審定二

二、建筑設計方案二

三、建筑工程規劃許可證 三一施工圖審查工圖審查批準書》市建設交易中心審批，核發《施三二施工圖審查批準書《建設項目監理中標通知書》在市建設交易中心辦理，發放 三五監理招投標申報 作整體進度計劃安排十九項目投資、項目運二建四筑設計招投標二五消防證明二六項目地名審查二七大配套證明公建配套證明二八非經營性二九人防證明段供熱證明三十規劃許可證階放《施工中標通知書》在市建設交易中心辦理，發三六施工招投標申報 2 登記表》進行質量監督登記 監總站提交《建設工程質量監督理，合同報市招標標合同備案在市建設交易中心辦理，向市質在建設交易中心辦在房管局辦理物業招在市建設交易中心辦三七建設工程質量登記四一安全定額保險四五委托測線放線向市交管局占道辦申請四六工程占道基基礎設施驗收通知》辦，備案蓋章三八施工合同備案三九物業管理備案放《建設工程施工許可證》 向市建設交易中心申請，建交中心發四二建設工程施工許可申報 甲方組織驗收，報市質量監督總站，出具《地四九地基基礎設施驗收程主體驗收通知書》甲方組織驗收，報市質量監督總站，出具《工五一主體驗收程裝修驗收通知書》甲方組織驗收，報市質量監督總站，出具《工五四裝修驗收 放線合格證四七區規劃處開工驗線四八項目開工建設 申請配套辦下達受理通知在竣工前6辦備案蓋章 理，監理合同報市招標四十監理合同備案材料開發專項基金向墻改辦交納新型墻體四三墻改基金金水泥辦交納散裝水泥基向市建設交易中心散裝四四散裝水泥基金個月向市建委配套辦提出配套五十配套設施建設申報企業與燃氣、電力和電信部門簽定合同五二配套設施 品房銷售許可證》向市房管局提交申報，獲得《商 五五商品房銷售報審 3 進行價格審查物價局對經濟適用房五三物價審查 五合《六格規證劃》驗收五案館七驗出收具合工格程證檔寫字樓）于高層住宅及 市規劃局發有時城建檔案收合格證（適用規劃驗收工程檔案驗收六三核發國有土地使用證 人防辦出據驗五八人防驗收**室內環境檢測明區配套辦出具驗收合格證六七非經營性公建驗收 設具備驗和收用水器 地在市建委辦理《新建住宅商品房交付使用證》七籍三測量 供熱六驗八收五九二次供水電梯六驗十收收合格證出具環保驗筑工程消防驗由收六市一環環保保局驗 六五工程防雷驗收六六建設工程綜合驗收工程竣工六驗九收備案七一新建住宅商品房交付使用申報七二房屋面積竣工七四房屋所有權初始登記 七五申領房屋產權證 收意見書》市消防局發《建六消二防驗收4 七十大配套驗收 測 量

第五篇：房地產項目開發流程——前期準備階段(二)

房地產項目開發流程——前期準備階段

（二）四、建設項目報建登記，申請招標，辦理招標投標手續，確定勘察、設計、監理、施工隊伍。

項目報建總流程：

建設工程交易中心依法必須進行招標的項目范圍和規模標準，按照省人民政府的規定執行。施工單項合同估算價在50萬元人民幣以上或建筑面積達到1000m2 的建設工程新建、擴建和改建的建筑的建設工程必須進行招標。工程建設項目必須在發包前,由建設單位或其委托代理機構到相關交易中心進行報建。應當報建而未報建的工程項目，不得進行招投標。報建時須交驗工程建設項目以下文書：立項的批準文件、銀行出具該工程項目資信證明、經批準的建設用地證明和規劃審批文件等。工程建設項目的報建內容主要包括：工程名稱、建設地點、投資規模、資金來源、當年投資額度、工程規模、擬開工與竣工日期、發包方式、工程籌建情況。

工程建設項目報建程序：

1)建設單位或其委托的代理機構到建設工程交易中心（建設局）領取《工程建設項目報建表》。

2)按報建表的內容如實填寫,蓋上項目法人公章后報送建設局。

3)工程建設項目立項批文、資信證明、建設用地證明、規劃審批文件、施工圖設計文件審查批準書連同報建表同時提交。

4)屬于試樁建設工程項目,須辦理試樁登記手續。工程建設項目的投資和建設規模發生變化時,建設單位或其委托代理機構應及時到市交易中心進行補充登記o籌建負責人變更時,應辦理變更手續。

1、建設項目報建登記 工作內容：

填報《建設工程項目報建表》需帶下列資料：

（一）建設項目批準文件；

（二）建設工程項目土地使用合法證明文件；

（三）施工圖設計文件審查批準書；

（四）資金證明（銀行出具的六聯單或審計報告）；

（五）私營、民營、合資項目必須出具合法證明文件。報建信息管理：

（1）、建設局核實報建資料，進行現場勘踏（7個工作日內）；（2）、將報建信息轉至各有關管理機構。

2、審核“一費制”收費認定表、核發繳款通知填報《建設工程“一費制”收費認定表》按下列程序辦理

（一）在報建臺領取收費認定表（共兩份）；

（二）到各執收執罰單位辦事“窗口”辦理繳費認定手續；

（三）應繳費用從工程報建開始20日內憑建設局（咨詢臺）開具的《市行政事業性收費、基金繳款通知書》到代理銀行專柜辦理繳款手續。其它以中標價為計算基數的繳費項目，在招投標監督管理機構對招標投標情況書面報告核準前按上述程序辦理。

3、投標申請人投標報名

（一）投標報名、評標、定標的依據資料：

1、投標申請人的營業執照；

2、資質證書；

3、投標申請人信譽檔案資料；

4、項目經理有關資料；

5、業績及其它與投標活動有關的資料。

（二）網上投標報名：

4、招標人根據工程需要對投標申請人資格預審工作內容：

（一）招標人根據工程需要對投標申請人投標資格預審的，應按已發布公告的內容和要求對投標申請人進行資格預審；

（二）投標申請人到建設局領取資審通知書和購買資格預審格式文件；

（三）招標人采用對投標申請人資格預審的，凡預審合格者少于7家的，應重新發布招標公告；預審合格者過多時，又不便直接確定的，應在市建設局采用隨機方式抽取不少于7家的投標申請人。

5、投標文件的編制、內容、遞交和接收工作內容：

（一）招標文件編制標人應根據招標文件和招標工程圖紙以及工程技術規范要求，結合踏勘施工現場和招標答疑會所了解的情況，編制投標文件和工程預算。投標文件編制完成后應仔細校核，按招標文件的規定打印、裝訂、密封和標志，并滿足招標文件要求的份數。采用標準保密化評審技術標的（暗標）嚴格按武建招辦字[2002]18號文件規定執行。

（二）投標文件的內容：

1、投標函；

2、施工組織設計或者施工方案；

3、投標報價；

4、招標文件要求提供的其他材料。

（三）投標文件的遞交和接收

1、投標文件的遞交投標人應在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，將投標文件密封送達投標地點。在投標截止時限以前，投標人可以對所遞交的投標文件進行補充、修改或撤回，補充、修改的內容為投標文件的組成部分。并須按招標文件的規定進行編制、密封和標志。

2、投標文件的接收

在投標截止時間前，招標人應做好投標文件的接收工作。在接收中應注意核對投標文件是否按招標文件的規定進行密封和標志，并做好接收時間的記錄，未按時或提前送達的，招標人應當拒收。

6、組織評標委員會工作內容：

（一）招標人于開標前（上午召開的評標會應提前18小時以上，下午召開的評標會應提前4小時以上5小時以內）在招投標監督管理機構的監督下，通過市建設工程交易中心計算機系統按規定隨機抽取評委，并提供以下資料：

1、《建設局抽取評標評委申請表》；

2、代理銀行代收專柜開具的以建設面積為計算基數的“一費制”收費項目的繳款憑據。

（二）由建設局指定專人通知評委參加評標；

（三）建設局負責將已抽取評委的詳細資料及通知結果打印密封（密封套破損無效），分別交由招標人和招投標監督管理機構簽收保存。

7、開標 工作內容 ：

（一）招標人介紹投標單位和招投標監督管理部門人員；

（二）當眾檢驗投標文件是否符合規定，按規定啟封投標書；

（三）報投標標價、工期、質量、主要材料用量以及需要特別說明的內容；

（四）設有標底的公布標底；

（五）招標人填寫開標匯總表，并由投標人簽字認可。

（六）招投標監督管理機構進行監督管理

8、定標 工作內容：

按照中華人民共和國建設部令[第89號]令《房屋建筑和市政基礎設施工程施工招標投標管理辦法》進行。招標人應當在投標有效期截止時限30日前確定中標人。投標有效期應當在招標文件中載明。

9、核準招投標情況報告、中標通知書的簽發及中標人的公示公告 工作內容： 招標人應當自確定中標人之日起15日內，向招標投標監督管理機構提交招標投標情況的書面報告。在向招標投標監督管理機構提交招投標情況書面報告核準時，應提交下列資料：

1、由各收費單位確認的《建設管理收費認定表》；

2、由代理銀行代收專柜開具的以中標價為計算基數的“一費制”收費項目的繳款憑據。

10、簽訂工程承發包合同

招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起30日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同；招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質性內容的其他協議。訂立書面合同后7日內，中標人應當將合同送管理機構備案。

招標條件：

1）勘察、設計招標，應當取得該項目的建設用地規劃許可證，并辦理建設用地手續和立項審批手續；

2）建設工程全過程監理招標，應當完成立項審批手續；建設工程施工階段監理招標，應當完成勘察和設計工作；

3）施工招標，應當完成立項審批手續，建設資金已經落實，按規定應當實行建設監理的工程已簽訂建設監理合同；

4）材料、設備招標，應當完成設計工作，材料設備的技術性能已經確定，所需資金已經落實；

5）法律、法規、規章規定的其他條件。

公開招標工程應實行資格預審，邀請招標工程可實行資格預審，也可實行資格后審，但資格預審和資格后審不能同時進行。施工招標項目需要劃分標段和確定工期的，招標人應當合理劃分標段、確定工期，并在招標文件中載明。應積極推行總承包負責制，不得將一個單位工程主樓、附樓、分部工程分開招標，嚴禁招標人肢解工程或中標人將中標工程違法轉包、分包，如分部工程專業性較強需要另行選擇承包人的，必須進入有形建筑市場通過招標投標方式確定。任何為招標項目的前期準備或者監理工作提供設計、咨詢服務的法人及其附屬機構（單位），均不得參加該招標項目的投標。

招標方式：開發建設工程招標投標可以采取公開招標、邀請招標和協商議標等幾種方式：

(1)公開招標

由招標單位通過報刊、廣播、電視等轉播媒介發布招標通告，公開請承包者參加投標競爭。凡具備規定條件的單位都可自愿參加投標。在眾多的投標單位中選擇報價合理、工期較短、信譽良好的承包商。這種公開招標方式，由于參加投標的單位較多，所以審查投標資格及其標書的工作量較大，招標費用開支較多。實行公開招標工程應實行投標人資格預審，當資格預審的潛在投標人過多時，由招標人通過隨機方法從中選擇投標人，且數量不得少于7家。公開招標一般適用于工程規模較大、技術復雜、報價水平不易掌握的大中型工程建設建設項目，以及采購數量多，金額大的物資設備、材料的供應。

(2)邀請招標

招標單位不公開發布招標通告，而是根據工程特點向經預先選擇的承包商發出招標通知書或邀請函，然后根據各單位回函答復情況，確定投標對象，請他們參加招標項目的投標競爭。邀請參加投標單位的個數，世界各國都有規定，我省在有關規定中，明確要求不少于三家。邀請招標方式由于對邀請對象的技術、經驗和信譽方面比較了解和信任，所以組織工作比較簡單。不僅可以節省招標費用、縮短招標工作的周期，也可以提高投標中標率。邀請招標屬于有限競爭性招標，這種招標方式限制了競爭范圍，有可能失去優秀的投標者。實行邀請招標工程可實行投標人資格預審，也可以實行投標人資格后審。

(3)協商議標

由建設單位直接選擇投標單位，就工程的工期和造價等條件，雙方直接商談中標條件和要求。參加議標的單位應不少于兩家。議標適用于招標工作開展有困難的地區。工程規模不大、專業性較強或特殊要求多，面對造價要求并不十分苛刻的工程項目。雙方在招標投標過程中費用支出最少，招標工作的周期也最短。議標缺乏競爭性，在造價上一般都偏高。

招標投標基本程序

招標工作由開發公司主持，沒有組織招標和編制標底能力的開發公司，可委托工程咨詢公司等招標服務公司代理。但這類服務機構必須具備一定技術資質，具有法人地位，經招標投標管理部門審查批準的企事業單位。

(1)工作程序

審查招標單位的資格； 報批招標申請書；

編制招標文件，編制標底并送審，指定評標、定標方法； 發布招標公告或招標邀請書； 審查投標單位資格；

分發招標文件及有關技術資料、圖紙等，組織投標單位現場勘察和招標文件答疑；

編制和寄送投標文件；

開標，公開標底，審查投標書和保函； 評標、定標、決定中標單位；

發出中標通知書，招標單位與中標單位簽訂承包合同。

招標申請書應當包括以下主要內容：項目名稱、情況、概算；開發公司負責組織招標的人員的姓名、年齡、業務簡歷、職務、職稱；資金來源及落實情況；圖紙、場地等情況是否具備招標條件；招標方式。

(2)應注意的問題

工程建設招標投標必須編制完整的招標文件和投標標書。招標文件和投標標書一經發出，除另有規定外，一般不得變更。招標必須依據有關規定編制標底，并送政府主管招標投標的部門或其委托單位審查批準。編制標底人員的資格，須審核批準。此外，一個招標工程，只能編制一個標底。

為了保證招標的公正性，應當以招標單位為主，約請有關部門及專家成立評標領導小組，進行評標、決標。對于大中型建設項目，招標單位還可以邀請經驗豐富、有較高技術和經濟評估水平的專家組成評標委員會，對各投標方案作出評價。在此基礎上，推薦一、二個投標企業，供評標領導小組審定，確定中標單位。如果決標結果有損于國家利益時，政府主管招標投標的部門，有權予以否決。

投標單位在提交投標標書的同時，必須提交由其開戶銀行出具的投標保證金證書。投標單位中標后，如果拒絕承擔中標的工程任務，招標單位有權向為其出具保函的單位索取投標保證金。

簽訂承發包合同時，必須嚴格履行標書的各項條件，不得修改和變更；雙方應互換各自開戶銀行出具的履約保證金證書。保證金額在合同期滿后應當退回。

招標單位和中標單位簽訂合同后毀約，對方有權持履約保證金證書向其擔保銀行索兌保證金。由于違約給對方造成的損失如超過履約保證金的，還應補償履約保證金的不足部門。

應提交的招標資料目錄：

1）招標代理合同及招標代理機構資質證書復印件(如有代理)2）招標備案登記表

3）經批準的邀請招標報告(如系邀請招標)4）招標公告或投標邀請書 5）投標報名名單(公開招標)6）資格預審文件 7）資格預審評審報告 8）招標文件

9）購買招標文件登記表

10）答疑會紀要(或答疑資料)及簽收回執

11）標底(工程預算書)及市建設工程項目造價咨詢核準證(如有標底)12）評委名單

13）招標人評委委托書: 14）開標會簽到表 15）招標記錄一覽表 16）投標函及投標函附表 17）評委評分表 18）評分匯總表 19）評標報告

20）招標投標情況書面報告 21）中標通知書及中標公示證明 22）辦理建管手續聯系單 23）合同備案表

24）行政事業性收費、基金繳款通知書及收據 25）建設管理收費認定表（共2份）26）安全和文明施工開工驗收合格證

招標投標的管理 1）施工企業資質管理：

筑施工企業可分為工程施工總承包企業，施工承包企業和專項分包企業三類。

按企業的建設業績、人員素質、管理水平、資金數量、技術裝備等，將工程總承包企業資質登記為為一、二級；施工承包企業資質登記分為一至四級。各資質登記標準及承包工程范圍由建設部統一制定、發布。目前，施工企業資質登記標準按1989年建設部《施工企業資質等級標準》執行。企業資質等級實行分級審批。一級企業由建設部審批，二至四級根據隸屬關系由國務院有關部門和省、自治區、直轄市建設行政主管部門審批，經審查合格的企業由自治管理部門頒發《建筑業企業資質證書》

(1)施工企業資質的動態管理

企業資質動態管理是指由于情況變化，當構成及影響企業資質的條件已經高于或低于原定資質標準時，由資質管理部門對其資質等級或承包工程范圍作相應調整的管理。動態管理通過資質檢查和其它形式的監督檢查進行。對企業資質的升級、降級實行公告制度。實行動態管理，主要是為了突出在市場競爭機制中內在素質和用戶評價對其資質的決定作用。通過對企業的資質審查確定資質等級，由資質等級確定企業承接施工任務的范圍與規模；通過對企業經營果凍及工作業績的考核來重新評定資質等級。這種雙向的動態的資質管理就是我國對施工企業進行行業管理的主要手段和發展方向。

(2)工程總承包企業的管理

隨著加工管理體制改革的不斷深入，出現了以實現工程項目總承包為宗旨的企業集團。這種對工程從立項到交付適用全過程承包的企業，稱為工程項目總承包企業。為加強對工程項目總承包企業的資質管理，1992年4月建設部發布了《工程總承包企業資質管理暫行規定》。工程項目總承包企業資質分為三級。《暫行規定》從企業曾承擔國總承包的工程數量、自有資金、人員素質、專業人員數量、企業承包總產值等方面規定了各資質等級須具備的具體條件。2003年7月，建設部出臺文件，廢止《工程總承包資格證書》，對從事工程總承包業務的企業不專門設立工程總承包資質。具有工程勘察、設計或施工總承包資質的企業可以在其資質等級許可的工程項目范圍內開展工程總承包業務。但工程的施工應由具有相應施工承包資質的企業承擔。

工程建設項目組織實施方式目前有兩種方式： 其一是工程總承包方式，即指從事工程總承包的企業（以下簡稱工程總承包企業）受業主委托，按照合同約定對工程項目的勘察、設計、采購、施工、試運行（竣工驗收）等實行全過程或若干階段的承包。工程總承包企業按照合同約定對工程項目的質量、工期、造價等向業主負責。工程總承包企業可依法將所承包工程中的部分工作發包給具有相應資質的分包企業；分包企業按照分包合同的約定對總承包企業負責。工程總承包方式通行的做法有四種，即設計采購施工（EPC）/交鑰匙總承包、設計—施工總承包（D-B）、根據工程項目的不同規模、類型和業主要求，還可采用設計—采購總承包（E-P）、采購—施工總承包(P-C)等方式。

其二是工程項目管理方式，工程項目管理是指從事工程項目管理的企業受業主委托，按照合同約定，代表業主對工程項目的組織實施進行全過程或若干階段的管理和服務。工程項目管理企業不直接與該工程項目的總承包企業或勘察、設計、供貨、施工等企業簽訂合同，但可以按合同約定，協助業主與工程項目的總承包企業或勘察、設計、供貨、施工等企業簽訂合同，并受業主委托監督合同的履行。工程項目管理有兩種基本方式，即項目管理服務型或項目管理承包型，項目管理服務是指工程項目管理企業按照合同約定，在工程項目決策階段，為業主編制可行性研究報告，進行可行性分析和項目策劃；在工程項目實施階段，為業主提供招標代理、設計管理、采購管理、施工管理和試運行（竣工驗收）等服務，代表業主對工程項目進行質量、安全、進度、費用、合同、信息等管理和控制。工程項目管理企業一般應按照合同約定承擔相應的管理責任。項目管理承包是指工程項目管理企業按照合同約定，除完成項目管理服務的全部工作內容外，還可以負責完成合同約定的工程初步設計（基礎工程設計）等工作。對于需要完成工程初步設計（基礎工程設計）工作的工程項目管理企業，應當具有相應的工程設計資質。項目管理承包企業一般應當按照合同約定承擔一定的管理風險和經濟責任。

2）工程建設管理： 工程建設階段，指房地產開發項目從列入施工計劃起，到項目施工全部完成，通過建設主管部門主持的綜合驗收，達到客戶可以住用程序的過程。本階段開發商要完成的主要報批手續有：在取得土地使用權后，向計委申請列入施工計劃；同時，與“四源”供應單位簽定供源協議，按規定支付有關費用。此后，向建委提出申請開工報告，填報建設開發審批表；到市招標投標管理辦公室，辦理招標批準手續，選擇施工單位；到工程建設質量監督總站（站），辦理質量監督注冊手續；到建委申領建設工程開工證。項目竣工后，及時報請建設主管部門進行建設工程綜合驗收及建設工程規劃驗收。