第一篇：房地產項目開發前期市場調研提綱

房地產策劃 —— 市場調研

2005年10月

邯鄲某房地產項目開發前期調研提綱

一、邯鄲市宏觀環境調查

1、邯鄲市基本概況：行政區劃、人口規模、城區面積、交通位置等；

2、邯鄲市區的居民人均收入水平、物價水平、消費習慣等；

3、邯鄲市的城市發展規劃和發展方向、相關投資環境和政策。

（這部分資料主要通過政府職能部門印制的宣傳冊、官方網站資料獲知，近幾年的居民收入狀況和相關消費指數可通過統計局獲知，邯鄲人的消費心理和消費習慣則主要通過與當地人交談分析）

二、邯鄲市房地產市場調查

1、宏觀：邯鄲市區房地產市場現狀及走勢調查，包括：

① 全市房地產市場的平均價格、高層住宅價格、多層住宅價格；

② 房地產項目主要開發區域在哪個區？銷售狀況及價格水平怎樣？

③近幾年邯鄲市商品房開發總量（面積）多大？銷售率是多少？ ④ 邯鄲房地產市場目前熱銷的小區有哪些，是哪些房型最受購房者青睞？

2、中觀：項目所在地——復興區的房地產市場調查，包括：

① 復興區房地產市場的平均價格、高層住宅價格、多層住宅價格；

② 復興區近三年建設的住宅項目有哪些？銷售價格和銷售情況怎樣？

③ 復興區目前在售的房地產項目有哪些？銷售價格和市場反映情況怎樣？

④ 復興區有哪些大的工礦企業和事業單位？目前區內的購房主體是哪些？

（以上資料一方面通過公開的媒體資料、房產廣告獲知，另一方面需要到市場去踩盤調查。總的來說，房地產項目前期調研中，宏觀方面的信息主要通過兩個手段獲取：一是與房管、土地、建設、規劃等相關部門人員訪談；二是收集報刊、文獻、網站的相關資料進行分析。）

房地產策劃 —— 市場調研

2005年10月

三、項目地塊環境調查

㈠、土地性質和規劃條件調查，包括：

1、此次轉讓方所報的35萬元/畝價格具體包含哪些內容？其所擁有土地證上登記的用地性質是什么？土地使用年限有多長？

2、如果接過來進行房地產開發，是否還需辦理土地變性手續？是否需要補交土地出讓金？以及土地增值稅、轉讓交易手續費等？

3、邯鄲市土地部門對項目地塊的開發是否還其它要求？

4、邯鄲市規劃部門對項目地塊的開發、建設規劃技術指標有什么限制？

5、項目地塊的建筑、地上附著物是否會涉及拆遷補償？如果需要補償，按邯鄲市拆遷辦規定的標準，需要補多少？

6、項目地塊內現租戶與原房主簽訂的租期有多長？能否順利提前解約？

7、項目地塊周邊臨近區域的規劃用地性質是什么？我方進行開發是否會受到影響（項目南側是否規劃有高層？我方建高層對北側的影響能否被認同？）

8、項目地塊東側所臨的前進大街，將來開通項目的出入口是否有限制？

㈡、周圍景觀和社會狀況調查，包括：

1、項目四周有什么景觀？是否存在污染源？

2、項目臨近郊區，周邊的環境衛生狀況和社會治安狀況怎樣？

3、項目附近的農民與周圍住宅區居民的關系如何？以前有無大的沖突？

4、項目地塊周邊居民對邯鋼的污染問題是何評價？邯鄲市其它城區有購房需求的消費者對此區域的邯鋼污染問題能否接受？這對他們購房的影響有多大？

㈢、交通條件和配套環境調查，包括：

1、項目地塊的交通是否便利？有無連通市區的公交線路？

2、項目周邊的商業設施、生活配套和公建有哪些？分別有多遠？（需調查菜市場、商店、超市、幼兒園、小學、中學、醫院、體育娛樂設施、餐飲酒店、銀行、郵局等因素）。

房地產策劃 —— 市場調研

2005年10月

㈣、項目地段樓盤購買對象調查，包括：

1、項目地塊周邊已建成住宅區的主要購房者是哪些群體？他們的收入水平和消費習慣怎樣？能承受的平均購房價格如何？

2、項目地塊周邊已建成住宅區的性質（單位福利房？集資房？商品房？）主力戶型是什么（以什么房型為主？面積有多大？）

3、項目地塊周邊已建成住宅區的二手交易價格多高？房屋出租價格怎樣？

4、愿意在項目地段置業的潛在消費者喜歡多層還是小高層？

（關于這方面的信息調研，因目前主要是做土地開發決策，前期可只做一些粗略的調查，以后還需要設計詳細的調查問卷進行訪談、分析。）

㈤、項目地段周邊競爭樓盤調查，包括：

項目周邊地段的競爭樓盤，在這里是指以項目為中心，1000m范圍內在建（售）和已規劃征地、近兩年內待建的所有樓盤，其調研內容包括：

● 樓盤位置、占地面積、總建筑面積、容積率、綠化率 ● 開發商、總投資、開工竣工日期 ● 類別、檔次及整體規劃布局 ● 裝修材料、水平、硬件設備

● 配套服務功能及功能分區、停車場、車位配置情況

● 公開銷售日期、銷售價格、開發期價格的變化情況、銷售率 ● 付款方式、銀行按揭安排

● 物業管理方案、物管公司、物業收費項目及標準

第二篇：房地產前期市場調研

關于房地產前期市場調研內容總結報告

一、經濟環境

(一)軟環境調查

?宏觀經濟規則 

?地區經濟效益、經濟生產效率和國民收入水平

?產業結構和發展（工、農、商、建筑業的結構比重，地區產業結構是否合理，技術是否先進，組織是否高效）

(二)硬環境調查

?該區域政府建設規劃 

?該區域土地供應量 

?該區市政交通設施、通訊設施、能源設施情況（道路、供水、電、氣、暖、排水等）?該區生活配套設施（學校、醫院、商場、超市、書店、車站、銀行、郵政、電信等）?區域建材資源及價格 

?區域施工力量狀況（技術裝備、骨干隊伍、人力資源、工程情況等）

二、周邊環境

(一)土地性質調查

?地理位置 

?地質地貌狀況 

?土地面積及紅線圖 

?七通一平現狀(給水、排水、通電、通路、通訊、通暖氣、通天燃氣或煤氣、以及場地平整的條件)

(二)地塊周邊調查

?地塊周邊的建筑物 

?綠化景觀 

?自然景觀 

?歷史人文景觀 

?環境污染狀況

(三)地塊交通調查

?地塊周邊的市政路網及公共交通現狀和發展、遠景規劃 

?項目對外水、陸、空交通狀況 

?地塊周邊市政道路進入項目地塊的直入交通網現狀

(四)配套設施調查

?購物場所 

?文化教育 

?醫療衛生 

?金融服務 

?郵政服務 

?生活配套服務 

?娛樂、餐飲、運動 

?游樂休憩設施 

?周邊可能存在的對項目不利的干擾因素 

?歷史人文區位影響

三、市場供給與市場需求調研

(一)市場供給調研

?該區房地產市場價格及變化趨勢、價格組成、波動因素 

?該區各類房產在不同地段的價格水平

?該區可供房屋的規格、數量和質量 

?該區公開銷售樓盤的總數、面積及區域分布 

?該區多層、高層、單體、綜合體、別墅比例 

?該區住宅、寫字樓、商用房比例 

?該區的物業的規劃設計、配套設施、環境及物業管理 

?該區主要物業規模、容積率、綠化率、主力戶型等 

?該區物業的銷售價格及付款方式、交房時間、交房狀況 

?該區物業的主要宣傳方式、推廣方式及銷售進度 

?該區物業供應的潛力、供應面臨的困難和問題 

?開發商和代理商的實力資質、品牌效應、經營思路、發展規劃。

(二)市場需求調研

?區域人口數量及構成、發展趨勢、波動情況 

?企業經濟效益情況 

?居民收入水平情況 

?居民消費結構、消費方式、消費欲求 

?目標消費群群總量預計 

?目標消費群欲購房目的、地塊、交通、周邊環境。

?目標消費群欲購房類型、面積區間、戶型、風格、總體規劃、配套環境 

?購房投入資金及所需付款方式 

?物業管理、服務項目、物管費用 

?理想的交房狀態 

?市場潛在需求量的調查 

?消費群體調查（消費對象，群體大小，多少購買力，理性消費需求等）

四、市場調研的具體內容

(一)市場環境市場環境市場環境市場環境

1.政治法律環境調查 

?國家、省、市有關開發經營的方針政策。（如房改政策、開發區政策、房地產價格、稅收、金融政策、土地制度、人口、產業發展政策）

?政府有關房地產開發經營的法律規定 

?有關國民經濟社會發展計劃、發展規劃、土地利用總體規劃、城市建設規劃、區域規劃、城市發展戰略

2.經濟環境調查 

?國家、地區或城市的經濟特征（經濟發展規模、趨勢、速度、和效益）

?項目所在地經濟結構、人口及就業狀況、就學條件基礎設施情況、地區內重點開發區域、同類競爭物業的供給情況 

?當前利率水平、獲取貸款的可能性及預期的通貨膨脹率 

?國民經濟產業結構和主導產業 

?國民收入水平、消費結構和消費水平

?項目地區對外的開放程度和經濟合作情況、外貿、外商投資發展情況 

?與特定房地產開發類型和開發地點相關因素的調查。

3.社區環境調查

?社區繁榮程度、購物條件、文化氛圍、居民素質、交通和教育便利、安全保障程度、衛生、空氣、水源質量及景觀等

(二)市場需求和消費行為

?消費者對某類房地產總需求量及飽和點、市場需求發展趨勢 

?房地產市場需求影響因素調查 

?需求動機調查（購買意向、影響動機因素、動機分類）

?購買行為調查（不同購買行為、購買模式、影響購買的社會因素及心理因素）

(三)產品調查

?區域內房地產市場現有產品的數量、質量、結構、性能、市場生命周期 

?當前房產租售客戶和業主對房地產環境、功能、格局、某產品接受程度及售后服務的意見等 新技術、新產品、新工藝、新材料等在產品上的應用情況 

?本項目產品進入市場的銷售潛力及市場占有率 

?建筑設計及施工企業的相關情況

(四)價格調查

?影響價格變化的因素。（政府價格政策）

?房地產市場供應情況的變化及趨勢 

?房地產商品價格需求彈性和供給彈性的大小 

?開發商各種價格策略和定價方法對房地產租售量的影響 

?國際、國內相關房地產市場的價格 

?開發個案所在城市及街區房地產市場價格 

?價格變動后消費者和開發商的反應

(五)促銷調查

?房地產廣告時空分布及廣告效果測定 

?房地產廣告媒體使用情況 

?房地產廣告預算 

?人員促銷的配備情況 

?各種公關活動對租售績效的影響 

?各種營業推廣活動的租售績效

(六)營銷渠道調查

?房地產營銷渠道的選擇、控制與調整 

?市場營銷方式的采用情況和發展趨勢 

?租售代理商的數量及情況 

?房地產租售客戶對代理商的評價

(七)競爭項目（競品）調查 

?競爭者（包括潛在競爭者）的實力和經營管理優劣勢調查 

?對競爭者的產品設計、室內布置、建材及附屬設備、服務優缺點分析 

?對競品房價和定價情況的研究 

?競爭者廣告的監視、廣告費用和廣告策略的研究 

?對競品銷售渠道的使用情況調查和分析 

?對未來競爭情況的分析和估測

五、總結

房地產前期的市場調查，實質就是對項目所在的區域做詳細情況梳理。針對項目本身篩選有用信息，整合信息資源，并結合對市場情況和項目本身提出建設性的意見。總之，市場調查追求的詳細性、準確性、客觀性和及時性。調查只能代表一個階段，要針對項目進展情況作市場信息的更新。

第三篇：房地產前期開發流程

房地產前期開發流程

一、確定投資建設工程項目

對項目從前期開發角度入手，進行合理分析和有效測算，為公司決策提供重要依據。

二、建設項目用地計劃辦理

1．所需資料

a．地形圖（劃示用地范圍，標明大約面積）

b．與地塊出讓單位簽署的用地協議

2．辦理程序

a．備齊資料

b．到地塊所在地土地部門辦理

三、建設工程項目建議書的編制與報批

1．編制及所需資料

a．開發單位營業執照

b．開發資質證書

c 用地計劃審核意見

d．建筑設計方案（總平面圖等）

e．其他相關資料

2．報批程序與報批資料

a．將所需資料備齊送至投資咨詢公司，委托其編制《項目建議書》

b．準備《關于項目建議書報批申請報告》

c．將《項目建議書》與申請報告送計委報批

注：投資3000萬元以下項目由區計委立項；超過3000萬元以下項目由區計委轉報有關部門審批

四A、建設工程項目選址意見申辦

1．所需資料

a．批準的項目建議書或其他計劃文件（復印件一份）

b．地形圖（均應劃示用地范圍）4份

c．土地權屬證（復印件1份）

d．聯建協議書（復印件1份）

e．選址論證

f．上海市建設項目選址意見書申請表（到區規劃局領取）

2．申辦程序

a．準備數份項目建議書批復及數份地形圖

b．將上述資料分送有關部門簽署選址意見并加蓋公章

c．將有關部門的意見備齊，同時備齊（1）項所有資料，送區規劃局規劃科辦理

四B、建設用地規劃許可證申辦

1．所需資料

a．建設工程的計劃批準文件（批準的項目建議書或其他計劃文件）（復印件一份）

b．地形圖（均應劃示用地范圍）6份（其中一份應有消防、環保、交通、防疫、水利等部門選址意見及公章）

c．國有土地使用權出讓合同文件及副圖（1份）

d．上海市建設項目選址意見書申請表（到區規劃局領取）

e．申請報告（紅頭文件）

f．其他需說明的圖紙或文件

2．申辦程序

a．備齊上述所有資料

b．送區規劃局規劃科辦理

五、建設工程項目地名報批

1．所需資料

a．項目批文（批準的項目建議書或其他計劃文件）（復印件一份）

b．地形圖（均應劃示用地2份

c．總平面圖（3份）

d．建設用地規劃許可證及批文

e．申請報告（紅頭文件）

f．其他需說明的圖紙或文件

2．申辦程序

a．備齊上述所有資料及1500元支票

b．送區地名辦辦理

六、建設工程項目報建

1．所需資料

a．《上海市建設工程報建表》（到市報建處領取）

b．企業法人營業執照及有關證明原件和復印件

c．項目建議書批文原件及復印件

d．銀行出具的建設資金落實證明（驗資報告）

e．《上海市建設單位工程技術人員和管理人員核定申報表》（到市報建處領取）

f．專業技術人員和管理人員技術職稱證書原件及復印件

g．《住宅項目配套建設審核申請表》

h．《住宅新開工審核通知單》

七、工程項目設計招標辦理

1．所需資料

a．報建工程項目IC卡

b．上海市建設工程設計招標項目登記表

c．《上海市建設工程設計招標文件報批表》（到市招標辦領取）

d．《上海市建設工程設計評標小組報批表》（到市招標辦領取）

e．工程設計任務書

f．建設用地規劃許可證

g．工程項目選址意見批文

2．辦理程序

a．備齊上述資料

b．到市設計招標辦辦理

八、設計方案評標會召開及設計單位中標辦理

1．所需資料

a．項目設計方案、建設用地規劃許可證、項目選址意見書、設計任務書、項目建議書批文等若干份

b．會議通知書

2．辦理程序

a．備齊上述資料

b．提前三天分送各評委

c．到市招標辦召開評標會（會務費300元）

中標辦理a．設計方案評標會會議紀要b．評委評標意見書

九﹑建設工程規劃設計要求申辦

1．所需資料

a．上海市建設工程規劃設計要求申請表（到區規劃局領取）1份

b．計劃批準文件 1份

c．土地使用權屬證件 1份

d．房屋權屬證 1份

e．危房鑒定報告

f．地形圖（劃示用地范圍）2份

辦理程序a．備齊上述資料b．送區規劃局規劃科辦理

十﹑工程項目設計方案深化﹑修改

根據規劃局批文要求修改設計方案

十一﹑設計方案審定會召開

1．所需資料

a．設計方案文本 12份

b．項目建議書批文，建設用地規劃許可證及批文，區府土文件若干份

c．請柬

2．申辦程序

a．備齊上述資料

b．分送至計委﹑規劃局﹑防疫站﹑環保局﹑消防處﹑住宅局﹑園林局等部門

c．召開方案審定會

十二﹑設計方案送審報批

1．所需資料

a．選址意見書

b．規劃設計要求通知單

c．地形圖（劃示用地范圍）

d．設計方案 2份

e．地名批文

f．項目建議書批文

辦理程序a．備齊上述資料b．到區規劃局規劃科辦理

十三﹑可行性研究報告編制與報批

1．所需資料

a．用地計劃審核意見書

b．項目建議書批文

c．用地計劃許可證及批文

d．區府土文件

e．營業執照

f．開發資質證書

g．住宅項目配套條件審核申請表

h．資本金出資承諾書

i．設計方案文本

j．其他相關文件

2．辦理程序

a．備齊上述資料

b．送投資咨詢公司編制并準備一份可行性研究報告申請報批文件（紅頭文件）

c．送計委報批

十四﹑擴大初步計劃

根據方案審定會各職能部門方案會審意見進行擴初設計

十五﹑擴初會召開

1．所需資料

a．擴初設計文本若干份

b．請柬

2．申辦程序

a．備齊上述資料

b．分送至計委﹑規劃局﹑防疫局﹑環保局﹑消防處﹑住宅局﹑園林局（交通﹑環衛﹑自來水公司﹑煤氣公司﹑供電局﹑電話﹑有線電視）等部門

c．召開擴初會議

十六、擴初意見征詢及擴初批復

1．所需資料

a擴初會議紀要

b．根據擴初意見修改后的總平面圖及擴初文本

c．關于要求報批擴初的申請報告（紅頭文件）由各職能部門簽署征詢意見的總平面圖

2．申辦程序

a．備齊上述資料

b．分送至計委、規劃局、防疫局、環保局、消防處、住宅局、園林局等部門征詢意見

c．送規劃局規劃科報批

十七、住宅項目配套條件審核報批

1．所需資料

a．《住宅項目配套建設條件審核報批》（住宅局領取）

b．項目建議書或可行性報告研究報告批文

c．地形圖和管線圖（劃示用地范圍）

d．總平面圖若干份

e．建設用地規劃許可證及批文

f．其他相關資料

2．申辦程序

a．備齊上述資料

b．送住宅局總師室辦理

十八、勘察招投標與勘察單位的中標辦理

1．所需資料

a．上海市建設工程勘察招投項目登記表

b．《上海市建設工程勘察招投文件報批表》（到市招標辦領取）

c．《上海市建設工程勘察評標小組報批表》（到市招標辦領取）

d．設計中標通知書

2．申辦程序

a．備齊上述資料

b．到市勘察招標辦辦理

十九、建設用地批準書申辦

1．所需資料

a．上海市建設用地批準書申請表（到區土地局領取）

b．土地出讓協議

c．其他相關文件

2．申辦程序

a．備齊上述資料

b．到區土地局簽署協議

c．付款，領取用地批準書

二十、施工圖設計

設計單位根據擴初批復意見進行施工圖設計

二十一、住宅項目開發計劃辦理

1．所需資料

a．住宅項目新開工申請表（到區住宅局領取）

b．項目配套建設條件審核意見通知書

c．建設項目立項批準文件

d．建設用地規劃許可證或建設使用地批準書

e．申請單位現有空置房情況

f．住宅建設配套費交納情況

2．申辦程序

a．備齊上述資料

b．到區住宅局辦理

二

十二、建設項目轉正

1．所需資料

a．項目轉正申請報告（紅頭文件）

b．可行性研究與擴初批復

2．申辦程序

a．備齊上述資料

b．送計委辦理

二十三A、建筑工程項目規劃許可證辦理

1．所需資料

a．總平面圖 10份

b．建筑圖 7套

c．結構圖（基礎）2套

d．給排水圖3套

e．建設項目計劃批準文件及項目轉正單

f．土地使用權或用地批準書

g．應拆房屋權屬證明

h．地形圖（劃示用地范圍及建筑物位置）10份

i．分層面積表

j．建．筑工程預算書

k．消防、環保、衛生防疫、園林、住宅配套、人防等有關部門審核意見單

2．申辦程序

a．備齊上述資料

b．分送消防、環保、衛生防疫、園林、住宅配套、人防辦、交通、建管所、規土辦等部門簽署意見

c．將意見匯總送至區規劃局 二十三B、施工招標辦理

1．所需資料

a．市招標辦授權管理通知

b．招標項目登記表

c．項目建設有關批復

d．總平面圖

e．報建表

f．住宅項目新開工計劃

g．住宅項目配套條件審核

h．設計中標通知書

i．法人證明或對其代理人的委托書

j．委托機構招標協議

k．代理機構資質

l．資金落實情況證明

m．監理單位資質

n．監理合同

o．建設單位資質

p．建設單位申請材料

q．公開招標發布信息

r．公開招標報名登記表

s．公開招標入圍條件

t．投標單位資質審核

u．招標文件報批表

v．招標文件

w．工程量清單

x．招標文件答疑會會議紀要

y．標底

A1．開標情況匯總表

B1．詢標記錄

C1．評標方法

D1．評標資料

E1．決標情況匯總表

F1．中標通知書

G1．外地施工企業任務量單

H1．中標單位投標資料

I1．未中標單位投標資料

J1．施工合同

K1．設計監理項目流轉表

L1．建設項目IC卡

2．辦理程序

a．申請授權

b．發布招標信息

c．接受施工單位報名

d．初選入圍施工單位，發標書

e．招標文件答疑會

f．開標

g．準備（1）項所有資料及工程造價萬分之四支票一張

h．辦理中標手續

二十四、施工監理單位甄選

（略比施工招標簡單，此處從略）

二

十五、施工許可證辦理

1．所需資料

a．申請表

b．建設規劃許可證

c．資金入賬憑證

d．三通一平的有關證明

e．施工合同副本，廉潔協議

f．監理合同，住宅項目監理登記證

g．建設工程項目質量和安全監督申報所需資料

h．項目施工許可證（施工單位）

i．勘察、設計中標通知書

j．設計監理流轉表

k．住宅項目建設開工計劃

2．辦理程序

a．將圖紙分送設計監理、質監站審核

b．根據設計監理及質監站審核意見進行圖紙修改

c．備齊所有資料

d．送市建官處辦理

二

十六、商品房計劃申請

1．所需資料

a．開發單位資質證書

b．營業執照

c．規劃許可證

d．建設用地批準書

e．固定資產填報表

f．項目轉正單

2．辦理程序

a．備齊資料

b．送計委辦理

二

十七、工程開工

1．所需資料

a．施工圖紙

b．建設工程規劃許可證

c．建設工程施工許可證

2．辦理程序

a．發放圖紙

b．技術交底

c．工程開工

第四篇：房地產前期開發管理制度

項目前期開發管理制度 第一章 總則 第1條 目的

為規范本企業房地產項目開發管理，減少和避免失誤，提高企業投資收益率，根據國家有關規定，結合本企業實際情況，特制定本制度。

第2條 適用范圍

本制度適用于從房地產項目立項到施工準備完成的全部管理工作。第3條 管理職責

（1）項目開發部負責項目立項的審批及相關證件的辦理等工作。（2）造價管理部負責編制各項經濟預算及工程預算等工作。

（3）工程技術部負責房地產項目各類施工圖紙的設計及變更等工作。第二章 項目前期規劃設計

第4條 由項目開發部配合投資發展部根據城市發展前景、地理位置、城市規劃等因素，結合自身實力，考察選擇具有投資價值的開發項目。

第5條 由項目開發部對投資發展部選定的投資項目進行可行性研究，其具體內容如下。（1）項目概況 ① 項目名稱。

② 項目的地理位置。包括項目所在地城市、區和街道，項目周圍主要建筑物等。

③ 項目所在地的周圍環境狀況。主要從工業、商業、相關行業現狀及發展潛力、項目建設的時機和自然環境等方面說明項目建設的必要性和可行性。④ 項目的性質及主要特點。

（2）開發項目用地的現狀調查及動遷安置

① 土地調查。包括開發項目用地范圍內的各類土地面積及使用單位。② 人口調查。包括開發項目用地范圍內的總人口數、總戶數及需動遷的人口數、戶數等。

③ 調查開發項目用地范圍內建筑物的種類，各種建筑物的數量及面積，需要拆遷的建筑物種類、數量和面積等。

④ 各種市政管線。主要應調查上水管、雨水管、污水管線、熱力管線、燃氣管線、電力和通信管線的現狀及目標和其可能實現的時間。

⑤ 其他地下、地上物現狀。開發項目用地范圍內地下物調查了解的內容，包括水井、人防工程、各種管線等；地上物包括各種樹木、植物等。開發項目用地的現狀要附有平面示意圖。

⑥ 如需要拆遷的，要制訂動遷計劃，確定安置方案。（3）市場分析和建設規模的確定 ①市場供給現狀分析及預測。②市場需求現狀分析及預測。③市場交易的數量與價格。④服務對象分析，制訂租售計劃。⑤擬建項目建設規模的確定。

第6條 項目開發部負責組織編寫《房地產項目可行性研究報告》，報送總經理審核，并送達投資發展部。

第7條 投資發展部根據《房地產開發項目可行性研究報告》，結合企業自身情況，對是否投資開發項目做出決策。決策必須認真慎重，貫徹實事求是、量力而行的原則。決定投資項目的《可行性研究報告》報董事會審批。

第8條 項目確定后，由項目開發部組織與土地持有方簽訂正式合同（或協議），如土地使用權出讓（或轉讓）協議、合作開發合同、聯建合同等。合同內容要具體、明確、嚴謹，準確載明合同各方的責任，必要時可以報有關部門簽證或公證。第9條 土地合同簽訂后，項目開發部應組織成立項目經理部，其具體工作內容如下。（1）編制《項目開發詳細計劃書》，辦理各項前期手續。（2）組織規劃設計及論證、施工圖紙及優化。

（3）委托施工監理、選擇施工隊伍及進場等事項的時間、人員安排、辦理步驟等。（4）明確資金籌措、完成投資、成本控制、房產銷售等方式、方法及相應計劃安排。第10條 前期手續辦理

由項目開發部指導并會同項目經理部相關人員有步驟地辦理有關手續。(1)向房地產開發管理部門申報開發經營許可證。（2）向計劃部門申報固定資產投資計劃，報批項目立項。（3）向土地部門申領《土地使用證》和《建設用地批準書》。（4）向規劃部門申請規劃定點，辦理《建設用地許可證》。

（5）如系舊城改造項目，按當地政府的拆遷政策委托拆遷管理部門辦理拆遷安置，拆遷完畢后請有關部門驗收。

第三章 現場施工準備

第11條 由項目開發部配合工程技術部委托相關有資質的單位進行項目實地測量與勘探，辦理地形圖、工程地質勘察資料等。

第12條 項目開發部配合工程技術部組織實施項目（場地）的“三通一平”，聯系辦理水、電進場，必要時爭取辦理“七通一平”。

第13條 項目具備開工條件時，總工程師組織工程技術部編制《項目施工組織總設計》，明確單項工程開工順序、施工隊伍及資金的調度、各單項（或單位）工程開工時間、設備及材料的采購準備及時間、質量控制計劃、場地的利用及安排等。

第14條 《項目施工組織總體設計》確定后，項目開發部應按計劃組織選擇施工隊伍。第15條 工程開工前，項目開發部配合工程技術部辦理消防、抗震監督、工程報建、開工報告、施工許可證、質量監督等手續。

第16條 工程開工前，工程技術部應依據設計施工圖紙及開發項目定為做好準備、材料選型、定位工作。相關部門（或工程部門）根據設備、材料定位要求及施工組織總設計的時間安排選擇供貨商，一般采用招標或議標的方式確定供貨商。

第四章 工程項目監理

第17條 本企業所有房地產開發項目一般委托專業施工監理公司進行工程監理。第18條 工程監理公司有項目開發部采用招標或議標的方式確定。

第19條 項目開發部在與工程監理公司協商時，應明確工程監理的職責、權限、與公司工程部的職責分工，并應有與對監理單位進行監督、管理、獎罰相對應的合同、經濟、行政管理措施或辦法。

第20條 委托監理公司進行施工監理的項目，應嚴格按照《委托監理合同》、《工程監理實施細則》對施工管理工作進行分工，避免與公司工程技術部工作交叉，并按《委托監理合同》、《工程監理實施細則》對監理單位進行日常監督。

第五章 附則

第21條 本制度由項目開發部負責制定、解釋及修改。第22條 本制度 年 月 日起執行。項目用地投標管理制度 第一章 總則 第1條 目的

為規范本企業項目用地投標工作，提高投標成功率，進而提升企業總體競爭力，特制定本制度。第2條 使用范圍

本企業所有項目用地招標活動。第3條 管理職責

（1）投資拓展部負責土地信息的收集與整理。（2）項目開發部具體負責土地的投標管理。

（3）造價管理部負責土地投標相關經濟指標的預算工作。第二章 投標信息的獲取

第4條 投資發展部與項目開發部應密切留意當地政府或其他有關機關指定發布的報刊或者其他媒介，以確保及時獲得土地招標信息。

第5條 項目開發部在獲知公告或收到土地投標、拍賣邀請書的當天，及時領取標書格式，競買申請書、投標/拍賣須知、土地使用和規劃條件、土地使用權出讓合同樣式等招標、拍賣文件。

第6條 自公告或收到邀請書之日起七日內，項目開發部會同投資部、造價管理部共同討論，以做出是否參加投標的決定，同時報送總經理。

第7條 總經理在收到參加投標的決定后，應及時組織總工程師、總會計師及相關部門負責人共同協商，并由總經理最終確定是否參加土地的投標。

第三章 投標準備

第8條 初步決定參加投標的，項目開發部應在決定后三日內準備如下材料，并組織投資發展部、造價管理部、工程技術部等部門人員成立項目小組。

（1）投標、拍賣公告或者《投標邀請書》。（2）《標書格式申請書》等招標文件。（3）參加投標初步分析。（4）擬需要的資金額度。

第9條 對初步決定參加投標的地塊，項目小組要及時進行現場勘查，核實“三通一平”等情況，并對該地塊有無設立抵押等法律形態向有關部門進行核查，發現土地現狀與公告內容或者邀請書內容不符的，或者對土地現狀有其他異議的，應及時向招標人或者拍賣委托人（地方政府或者土地管理部門）提出異議。

第10條 初步決定參加投標的地塊，項目小組應立即組織人員完成《項目論證報告》。報告包括但不限于以下內容：

（1）項目概況；（2）市場分析；（3）競爭分析；（4）投資收益分析；

（5）項目綜合評價及對企業經營和發展的影響。

第11條 根據前期調研評估結果，項目小組應在土地招標最后截止日十日前確定是否參加投標。第12條 確定參加投標后，項目小組應參加招標人或者拍賣委托人（地方政府或者土地管理部門）組織答疑會。

第13條 確定參加投標的，項目小組應在截止日七日前備齊下列材料并報送項目開發部。（1）召開項目聽證會申請。

（2）已填寫的投標書、競買申請書樣稿。（3）《×××項目可行性論證報告》。

第14條 項目開發部在收到上述資料后，需要對相關資料進行評估，并將評估意見報送集團領導。第四章 投標實施

第15條 確定參加土地投標后，項目開發部應通知財務部準備投標所需的資金，并于投標參加截止日三日前確定資金準備情況。

第16條 項目開發部應在截止日兩天前準備好保證金與參加投標所需的文件，具體材料如下。（1）《標書申請書》。（2）《營業執照副本》。3）《法定代表人證明書》（4）法定代表人身份證復印件。

（5）招標公告或者邀請書要求的其他文件。

第17條 對決定參加投標的地塊，項目開發部應密切關注投標程序的合法性，對違法現象須及時向招標人、拍賣委托人或者有其他有關機關提出異議，或者依法采取其他措施，維護本企業的合法權益。

第18條 對參加項目競買的負責人應嚴格按照企業制定的價格策略執行，不得超出企業設定的價格區間，特殊情況下，應電話請示總經理。

第19條 中標或者競買成功的，項目開發部應按規定及時與拍賣人簽訂《拍賣成交確認書》，與招標人、土地管理部門簽訂《土地使用權出讓合同》，給付價款，并在收到《中標通知書》或者拍賣結束后七日內向投資發展部提交關于投標、競買成功放入分析報告。

第20條 若投標、競買失敗，項目開發部應在獲悉招標結果后或者拍賣結束后七日內向投資發展部提交關于投標失敗的分析報告。

第21條 因標底、保留價被泄露等原因，招標人在開標前終止招標的，或者拍賣人終止拍賣的，或者委托人撤銷委托拍賣的，項目開發部應對該地塊土地使用權的出讓方式與時間繼續跟蹤，并將有關情況及時報給投資發展部。

第22條 項目開發部應將《投標書》、《競買申請書》等與投標、拍賣有關的資料備份，并存檔保存。

第五章 附則

本制度由項目開發部負責制定、解釋及修改。本制度自_______年___月___日。

第五篇：房地產前期開發工作匯報

前期開發工作情況匯報

尊敬的領導：

我從2010年11月初調到呼市進行開發工作，一個多月來主要負責大黑河項目。

下面就大黑河以北項目情況、營業執照辦理及開發商資質申領、工作中遇到的困難等工作情況簡要匯報如下：

一、大黑河以北項目情況：

（一）韓區長牽頭，玉泉區政府對項目非常重視。亞運會開幕

期間，由玉泉區政府（區委田書記、韓區長、葛區長、云區長、古主任等）牽頭，王波市長、主管城建孫建華副市長及規劃局長周強親自帶隊，對廣州恒大總部、御景半島等項目進行了視察，老板更是用最高規格對考察團進行了接待。這次考察起到了很好的效果。目前，從市政府到玉泉區政府都對項目進行了大力的支持，并與我們建立了良好的關系。但是，針對大黑河項目前期開發工作沒有指定詳細并可行的工作計劃和完成時間表，也么有對市政府、區政府以及個辦事部門，進行后期深入的維護工作，導致現階段工作效率低下，工作盲目。

（二）與市政府、區政府、規劃局及相關部門領導關系亟待維

護。前期開了好頭，政府各級領導都對恒大、對大黑河項目都非常認可和支持。但目前距離亞運會結束已有一月之余，在各級領導關系維護上沒有趁熱打鐵進行深入 1

維護并出現了斷檔和缺失，馬上新年、農歷年就要到了，后期關系維護亟待解決。我們必須對此做周密安排和精心策劃，組織一切關系和力量，作出切實可行的性計劃，做好關系維護，從而保證后期開發工作的順利開展。

（三）草簽三方協議。材料基本上已經準備完畢，只缺少營業

執照和開發企業資質注冊兩項材料。營業執照已經完成了增資工作，現正在找會計事務所做驗資報告；開發商企業四級資質申領需參加系統操作員、售樓員考試，已經報名，等待考試。

二、營業執照辦理及開發商資質申領

（一）營業執照辦理相關材料已經準備就緒，現正加緊聯系會計

事務所辦理驗資報告。此次辦理不僅對注冊資金增資一千萬，對經營范圍也增加了“房地產經營”項，為后期工作鋪平道路。

（二）開發商資質申領材料也已準備就緒，正在等待建設廳主辦

考試，考試時間還沒有確定。

（三）目前，營業執照辦理及開發商資質申領兩項工作可控性差，也無法做出完成的時間表，對此建議：借此機會應利用各種渠道對工商局、房管局進行關系維護。進行維護后一方面可以縮短審批時間或者尋找其他捷徑；另一方面，打通關系后為后續預售證辦理做好準備。

三、工作中遇到的困難

（一）招待資金、公關費用嚴重不足，應根據項目大小設立特殊

費用。目前，通過前期開發與政府人員的接觸及同行的了解，送現金、購物卡、請吃飯、KTV等活動已經是默認的潛規則，而作為新進入的恒大在這方面明顯沒有作為。對于各領導、各部門負責人、及科長等級別人員的通關費用根本沒有展開，也沒有深入的了解具體的“行情”，這樣干只會耽誤時間并沒有工作效果。

（二）申請開發車輛。由于各部門在市內分布分散，相距比較遠，如果光靠坐公車去辦事效率會非常低下（打車也沒有交通補助），希望可以給開發部配臺車輛。

（三）在利用和維護政府關系時，希望可以讓開發部門辦事人員

參加。這樣不僅可以加快開發人員的成長，也為日后具體辦事人員更快更好開展工作做準備。