第一篇：房地產前期工作及開發流程

開發程序管理

第一章：房地產開發項目建設用地審批一般程序

一、立項

二、選址意見書或規劃設計條件審批

三、詳細規劃方案審批

四、建設用地規劃許可證審批建設用地規劃許可證審批必備材料

五、建筑方案審批

六、建設工程規劃許可證審批

七、辦理管網、市政道路等設施項目審批辦理管網、市政道路等設施項目審批必備材料

八、辦理立面裝修審批

九、辦理建設工程竣工規劃驗收合格意見書

十、土地登記、土地資產評估結果確認及處置

十一、土地資產評估結果確認及處置受理材料

十二、審批辦理國家、集體建設用地批

十三、辦理出讓土地

十四、辦結文件

十五、計委2002年下達城市建設計劃

十六、房地產交易部門辦理商品房銷售合同

十七、銀行按揭貸款

第二章：房地產開發項目建設用地審批一般程序

一、立項

說明：在此基礎上，可以著手辦理“五證”： 1.規劃用地許可證2.建設工程規劃許可證3..國有土地使用證4.商品房銷售許可證5.建筑工程開工報告1（房屋動遷許可證）。申請項目內容 所需準備的經濟、管理文件 承辦部門

項目立項 立項申請報告

開發辦

企業營業執照副本及復印件

合營公司的合同、章程

項目《可行性研究報告》

中標通知書 項目立項

開發辦

測算地價報告

確定土地出讓方式 評標

審定評標結果 市政府與開發辦領導小組

中標通知書

二、選址意見書或規劃設計條件審批

（1）規劃用地申請報告（內容包括：用地位置、用地性質、用地面

積、建筑面積）

（2）單位法人委托書（蓋公章、法人章）、工作證等有效證件（3）市計委建設項目前期工作計劃通知單（4）市建委基本建設任務單

（5）土地證復印件（蓋單位公章）（6）1：500地形圖（藍圖）（7）現狀照片

三、詳細規劃方案審批（1）填寫規劃方案審查表

（2）規劃設計條件或選址意見書（原件），必須在有效期內

（3）用地紅線圖（原件）（4）平面布局圖（藍圖）

（5）對單棟建筑的規劃方案需報：建設首層平面、標準層平面、剖面圖（藍圖）

四、建設用地規劃許可證審批建設用地規劃許可證審批必備材料

（3）辦理建設用地規劃許可證申請（內容包括：用地位置、用地性

質、用地面積、建筑面積、大房開中字文件號）（2）申報單位法人委托書（蓋公章、法人章）

（3）開發辦建設任務通知書（原件）或中標通知書（復印件）（4）經批準的詳細規劃圖（藍圖）（5）中標通知書附圖（原件）

五、建筑方案審批建筑方案審批必備材料（1）填寫建筑設計方案審查表

（2）建設用地和建筑位置批復（3）紅線圖

（4）1：500地形圖或1：2000周邊建筑用地位置圖（5）設計單位資質證明

（6）建筑總平面圖、平、立、剖面圖

（7）效果圖（需裝裱在600X450的KD板上）和圖紙規格為B5的小 樣

六、建設工程規劃許可證審批

（1）填寫建設工程規劃許可證（副本）

（2）大規土建發文件一份，并附位置批復圖一張原件，建設用地批

復98046號以后不報此項

（3）建設用地規劃許可證及批復文件一份（復印件、原件）

（4）建筑方案批復文件原件一份(凡一九九九年一月一日前批準的須準備一套方案圖一并報來)（5）城鎮國有土地批復原件一份

（6）國有土地使用證復印件一份（出讓項目附出讓金證明）（7）市房地產領導小組辦公室發中標通知書（復印件）或建設任務

通知單原件一份，跨年度項目還需持有結轉的當年計劃指標原件一份（8）建筑防火審核意見書原件一份

（9）設計合同一份正本（合同內四個印章蓋齊）（10）交納各種費用

（11）報送建筑施工圖一套，另須報三張總平面位置圖

注：

1、所有工業項目及鍋爐房還須到市環保局辦理環保手續

2、凡辦過臨時開工手續須復印一份附在第1項

3、驗線后，請到區局辦理回執手續

七、辦理管網、市政道路等設施項目

審批辦理管網、市政道路等設施項目審批必備材料

（1）申請報告（內容包括：工程項目名稱、申報依據、工程所在路街名稱、管線長度、敷設方式、管線等級〔管徑、容量等〕

（2）單位法人代表委托書（蓋公章、法人章）（3）市建委建設任務通知單

（4）初步設計的管線路徑圖、道路、橋梁等工程的平面圖及詳細設

計說明

八、辦理立面裝修審批

（1）填寫建筑設計方案審查表

（2）單位法人委托書（蓋公章、法人章）工作證

（3）申請報告（內容包括：用地位置、用地性質、占地面積、建 筑面積、棟數、層數及立面裝修具體說明）（4）產權證及土地證（復印件）

（5）位置批復及位置批復圖（復印件）

（6）建筑總平面圖、平、立、剖面圖及效果圖（藍圖）

九、辦理建設工程竣工規劃驗收合格意見書

辦理建設工程竣工規劃驗收合格意見書必備材料:(1)填寫建設工程竣工規劃驗收手冊(2)法人委托書

(3)規劃驗收申請報告

(4)大連市勘察測繪研究院實測的建設工程竣工后總平面布置圖(5)建設項目規劃選址意見書(6)建設用地規劃許可證及其批文(7)國有土地使用證(8)建設工程規劃許可證(9)詳規方案圖

(10)建筑設計方案審核意見書(11)建設工程放驗線圖

(12)大連市公安消防局對工程的消防驗收報告 以上所有復印件必須加蓋建設單位公章

十、土地登記

（一）地籍審批

㈠初始土地登記:(1)土地登記申請書(土地登記表一式兩份)(2)用地權屬來源證明文件和地上附著物產權證明(3)用地規劃紅線圖及用地現狀圖

(4)法人證明、身份證；申請登記的個人應持戶口簿或戶主身份證明；委托代理人申請登記的，持委托代理人身份證明(5)地籍調查表 ㈡變更土地登記：

除需要以上材料外，還需增加以下材料：(1)原土地使用證

(2)經確認帶有用地坐標的紅線圖 分項還應備有：

1、出讓登記

（1）土地出讓合同正本（2）用地批復正本

（3）土地出讓金交款證明原件（地政處提供）

2、轉讓登記

（1）補辦出讓合同，補交出讓金或土地收益金交納證明與地上物

產權證明

（2）轉讓合同

（3）雙方法人證明等（4）完稅證明

3、房改公房出售（1）售房合同（2）房產證

4、租賃

（1）補辦出讓合同或租賃合同（2）雙方租賃協議

5、抵押（1）出讓

①雙方簽訂的抵押合同 ②如貸款還需“貸款合同”（2）劃撥

除以上材料外還需增加：

①房地產開發領導小組或市行業主管部門同意的書面材料 ②土地資產評估報告

6、國家股權土地登記

審核申請人的改建或新設股份有限公司資格，主要審核：公司審批機關的批準文件、體改委、經委批文、公商執照等。

十一、土地資產評估結果確認及處置 土地資產評估結果確認及處置受理材料(一)土地評估結果確認（1）評估立項申請書

（2）土地使用證復印件及權屬證明文件（3）申報單位土地資產價格評估確認申請（4）土地估價工作報告和土地評估技術報告

（二）土地評估確認與處置（1）評估立項申請表

（2）土地資產評估確認書及土地使用權處置申請（3）土地估價工作報告和土地估價技術報告（4）土地使用證復印件及權屬證明文件

十二、審批辦理國家、集體建設用地批

一、辦理國家、集體建設用地批復必備材料：

1、縣、區人民政府請示報告

2、用地單位申請

3、縣以上計劃部門下達的基本建設計劃

4、建設用地規劃許可證

5、征占地呈報表

6、圖紙（經批準的規劃紅線圖、平面布置圖）

7、地類詳查圖

十三、辦理出讓土地 辦理出讓土地必備材料：

除上述材料外，需補下列材料：

1、國有土地出讓呈報

2、出讓合同

3、評估報件

十四、辦結文件 辦結文件必備材料：

地方人民政府土地批復（國家、省批項目，分別下發國家、省土地批復）

十五、計委2002年下達城市建設計劃

十六、房地產交易部門辦理商品房銷售合同

十七、銀行按揭貸款

十八、規劃初步設計方案意見 第三章：效果圖

1、小區鳥瞰圖-透視圖

2、小區主入口-透視圖

3、中央花園-透視圖

4、多層住宅-透視圖

5、小高層-透視圖

6、商鋪-透視圖

第四章：設計說明篇

一、設計總說明

1、設計依據

⑴《設計任務書》 ⑵地塊地形圖 ⑶用地紅線圖

⑷工程建設標準強制性條文 ⑸地方建設標準強制性條文

⑹國家及地方有關工程建設強制性條文。

二、總平面

1、規劃設計宗旨

2、基地分析 ⑴有利條件 ⑵不利條件

3、住宅建筑選型

4、規劃布局特點 ⑴總體布局 ⑵環境規劃 ⑶道路布局 ⑷日照

⑸立體空間布局

5、技術經濟指標、用地平衡表

三、建筑

1、設計依據

⑴工程建設標準強制性條文

⑵該省工程建設地方標準強制性條文 ⑶民用建筑設計通則（JGJ37-87）⑷住宅設計規范（GB50096-1999）⑸住宅建筑設計標準（局部修訂）（DBJ08-20-98）

⑹建筑工程交通設計及停車庫（場）設置標準（DBJ08-7-96）⑺高層民用建筑設計防火規范（GB50045-95）（1999年版）⑻建筑設計防火規范（GBJ16-87）

⑼汽車庫、汽車庫、停車場設計防火規范（GB50067-97）

2、戶型特點

3、立面造型風格

4、裝修標準

四、環境景觀設計 第五章：總體規劃

1、總平面圖

2、交通分析圖

3、綠化分析圖

4、景觀分析圖

5、環境分析圖

6、退界分析圖

7、功能分區圖

8、分期建設圖

9、日照分析圖 第四節：建筑單體 各型標準層平面圖

第二篇：房地產前期工作流程

房地產開發前期工作流程

與原土地產權單位簽訂土地協議→找設計單位作規劃圖→由開拓設計院作空規圖等上會通過→用地室出計條件→找吳局盧簽字到行政辦蓋章→送土地局大廳主任處→由她連系641轄區土管所到現場指界→由開發商接641人到現場進行勘界→繳費取報告→送土地局大廳主任處→交紀要室議稿領導簽字→報市政府537紀要室→由紀要室報候秘書處502室→由秘書報趙市長審批→502室候秘書起草文件→辦公室主任審批→報趙市長審批→由502室候秘書將文件送打字室出紅頭文件→報537紀要室蓋章登記→報土地局掛牌→繳納保證金→15個工作日摘牌→簽土地確認書→簽訂出讓合同→繳納土地出讓金→繳納契稅邊區土管所→辦理土地證初視登記填登記表→（其中準備勘界報告、用地藍線、組織機構代碼證、營業執照到相鄰單位蓋章→轄區所長簽字蓋章→由轄區相關人員將資料報土地局地基科→審查資料報張局馬局簽字后→報大廳布魯格打證→同時作相細規劃上會通過出公示圖→交公示費→制作公示牌→找執法辦現場張貼公示期限1個月→拍照→法制科出公示意見→審查室吳科長核對出審查意見單→找領導簽字→張市長簽字→同時制作立面效果圖上局委會、市、州城建會→通過后審查室吳科長核對安排出審查意見單→找領導簽字找領導簽字→張市長簽字→張市長簽字同時準備資料→(其中立項申請、土地

證、用地證、平規劃圖、資金證明、紅線圖、資質證書、營業執照、組織機代碼證、法人身份證)→到州發改委辦理立項時間15個工作日→打印辦用地規劃證申請報告→到行政大廳進件→找規劃局劉局長簽字→準備相關資料(其中有土地證、用地藍線、區位圖勘界報告)規劃局用地室找白姐或楊工時間7天→接經辦人到看現場查看→由規劃局經辦人給市政府打申請報告→用地科科長簽字→找局長簽字→信息室出紅頭文件→由建設單位經辦人送市政府紀要室→在由紀要室經辦人轉514秘書室李→由李秘書送張市長辦公室簽字→簽好字轉514室李秘書起草文件→轉主任辦公529室→審閱簽字→轉514秘書室→由李秘書送張市長簽字→由李秘書送打字室→出選址意見書→紀要室蓋章時間20多天→將選址送規劃用地室→送州經委行政大廳紀委備案→由紀委給規劃局出函→送規劃用地室→用地室經辦人起草給州建設局文件→找規劃用地室科長簽字→規劃局局長簽字→到信息室打印紅頭文件→7樓主任室蓋章→準備資料(其中有選址、藍線圖、區位圖、平面規劃圖和審查意見土地證復印先送大廳進件→送建設局城建規劃室時間15個工作日→由規劃室經辦人轉科長任力→由科長轉張局長簽字→轉規劃資料室起草文件→報高局長簽字→出紅頭文件蓋章→交費每平方按85元→送行政大廳取件→送規劃局用地室→由經辦人起草紅頭文件→局長簽字→信息室打紅頭文件和用地

證→七樓行政室蓋章→行政大廳登記取證→打建筑藍線申請報告大廳進件→準備資料(其中有立項批復、用地證、填寫工程規劃申請、用地藍線、平面規劃及審查意見意單及立面效果原件2份、勘界報告2份)→到建設室找高磊科長審查資料由他安排→建設室找張晶或佳佳等→測繪院開交費單→財務室交費→畫建筑藍線和下函→找設計院進行圖紙設計時間約1個月→準備平面、立面、割面圖→到建設審查室審圖蓋章→建設室畫紅線→測繪院賬務室交紅線費→由建設室經辦人出配套費交費單（面積×900×3﹪）→規劃局賬務室開交配套費進帳單→由建設單位經辦人到豪景大廈農行非稅窗口交費→將進帳單交規劃局帳務室→辦理工程規劃許可證→批后辦開放線單→交費放線（每棟樓1300元）→接測繪院放線→給各地下管網相連單位發工作聯系單→開現場會→基礎驗線→＋－○驗線→找測繪公司著面積預測→出放線驗線單→送批后辦驗線、定線、核準單→準備辦理物價價格批復(其中需要資料中介代收費用合同、平面圖、戶型圖、燃氣合同、說明、回訪記錄、收費證復印件和其它資料)→同時準備辦理收費許可證的資料→（營業執照、資質證書、施工證、工程規劃證、用地證、申請報告和其它資料）→送市發改委辦證室15個工作日→由市發改委經辦人開進單→到豪景大廈農行交費→取收費證→將收費證和復印件送物價局→交明碼標價書1戶1本→交物價公示牌費用

→蓋章取證→施工到三層找中介測繪公司房產局陳工測面積→出測繪報告→準備資料民政局辦理小區命名權→（1、填寫爾勒市地名命名申請表二份、2、經規劃部門批準的規劃圖一份、3、申請報告（應說明其地理位置、占地面積、總建筑面積、綠地率、幢戶數、建筑規模、共開發幾期，每期的建筑面積、幢戶數、開工竣工時間、擬定名稱及命名理由含義）

4、立項批文

5、《土地使用證》或《建設用地批準書》一份（復印件）

6、《建筑工程規劃許可證》一份（復印件）

7、規劃紅線圖一份（復印件）

8、樓的明細表→街道辦事處蓋章簽字→報市政府民政局審查→民政府局長簽字、市政府領導簽字→準備辦理預售許可證資料（商品房預售許可證申請表、營業執照、資質證正副本、土地使用證建設工程規劃證、施工證、用地證、銀行25%資金證明由施工單位出據、建設工程施工許可證及關于施工說明（階梯表說明）蓋施工單位公章、商品房預售方案說明位置、面積，價格、施工合同、小區平面圖房屋裝修標準、測繪報告、明碼標價書、用地紅線、藍線、建筑紅、藍線）→到房產局行業辦進件資料和原件名稱相符→審過資料后→接房產局經辦人到現場實地查看→簽訂廉租房協議按5%配建→到房產局大廳建樓同時（將電子平面圖、戶型圖、區位圖、小區每一棟樓立面圖、樓房預售公示表每各1份）報行業辦信息室→合格后由經辦人楊朝英找行業辦主任、書記、局長簽字打證交費取證

→竣工驗線→交費竣工圖費用→測繪院出圖→施工單位出竣工備案表→辦理面積審定單→由中介公司和房產局到現場實測→10個工作日取面積審定單→送批后辦由批后辦組織8個部門現場綜合驗收簽字(其中有規劃局、建設局、房產局行業辦、園林綠化、市政、通信、辦事處、郵政)→批后辦出驗收認可書→辦理公房產權證（其中需要準備：房屋所有權屬登記證申請書原件、土地證原件、用地證原件、用地批準書原件、用地藍線、紅線原件、工程規劃證原件、建設工程規劃批準書、建設工程規劃紅線、藍線原件、建設工程竣工認可書、建設竣工驗收備案表、房屋面積測繪技術報告、房屋平面圖、預售許可證、授權委托書、組織機構代碼證→由中介公司代住戶辦理房產證→住戶需制作土地分割表錄入住戶相細資料→將電子板和土地證原件、用地紅線、建筑紅、藍線、竣工備案表、面積審定單及其它資料一起報新城土管所資料室→接641測繪員和土管所陳姐到現場地基勘界

→資料備齊通知住戶辦理土地證→由住戶辦理土地證

第三篇：房地產項目前期工作流程剖析

房地產前期準備工作詳細流程(施工之前

1、規劃部門:(1如果是工業用地,首先到規劃局規劃處辦理變更。

手續需提交:A、土地證 B、變更申請 C、航測圖 D、變更用地總平面圖 E、填寫申請表 F、轉讓合同

(2如果是集體用地,也應到規劃局規劃用地處辦理征用手續。

需提交:A、轉讓合同 B、航測圖 C、征用土地總平面圖 D、填寫申請表 E、領取并填寫選址意見書,規劃局批準后發用地許可證。

需交費:A、水利基金 B、耕地占用稅 C、配套費

2、領取規劃用地許可證后,再到市計委辦理立項手續。

需提交:(1規劃用地許可證(2可行性研究報告(3投資計劃及立項 申請(4領取立項批文

3、完成1、2項后,再到土地部門辦理過戶或征用手續。

需提交:(1用地申請書(2計委立項批文(3用地總平面圖(4規劃 局出具的用地紅線圖(5規劃用地許可證(6土地補償表蓋章(組、村、鎮、區四個章(7簽訂土地出讓合同(8交費、領證

需繳納:(1土地出讓金。70~220元 /平方米(2地界勘測費(3土地 過戶費(4管理及工本費(5土地使用稅

4、完成前 3項后,再到規劃局建管處辦理報建手續。

(1建設單位寫出書面申請(內容包括建設意向、建房結構、層數、總建 筑面積、投資額、投資周期等。

(2提交土地證、航測圖、規劃用地證、計委立項批文、總平面圖。

(3 根據規劃部門發的 “建設工程申請復函” 的具體要求, 設計院做出 1~2個方案,包括:總平面圖、單體平立剖面圖、再次報請規劃局審定后方可進行施 工圖設計。

(4領取建設工程規劃許可證申請表,到相關部門:消防支隊、文物鉆探、空軍作戰科、預設電信管線等辦理手續。

需交費:審核費 280元 /棟(消防支隊;文物鉆探費 2~8元 /平方米。(5經局長簽發后領取交費通知單,需繳納: 規劃管理費:0.1~0.25% 檔案保證金:5% 建設配套費:5~20元 /平方米 綠化費:1元 /平方米 人防費:6.5元 /平方米 商業網電費:15元 /平方米 墻改基金:15元 /平方米

(6交費、蓋章、領取規劃建筑許可證。

5、第 4項完成后,到建委辦理報建及招標手續。

A、報建需提交:(1工程報建申請表(2計委立項批文(3建設工規劃 許可證(4資金證明、進賬單復印件

B、招標表:(1建設單位憑報建表領取招投標申請書。(2發布招標工程信息。

(3編制招標文件,確定評標辦法。

(4選定投標隊伍不少于 5家。

(5建設單位書寫考察報告,并提出侯標單位的名單報招標辦。

(6招標單位以書面形式通知投標候選單位,明確選定投標單位的辦法、活動地點和時間。

(7確定開標日期,由招標辦派人監督開標、評標、定標。

(8確定中標單位后,雙方簽訂《中標條件內容》,按規定繳納招標投標 管理費,辦理《中標通知書》。

(9按《中標通知書》文件及內容,簽訂工程承包發包合同。C、抗震審核:0.1元 /平方米 D、質量監督:0.25%~0.65% E、施工許可證 F、辦理安全監督

G、核定工程類別和取費標準 H、辦理開工報告

6、房管局:與上手續全部辦理完畢后,工程形象進度出地面一層后到房管 局預售科辦理預售許可證。

需提交:(1營業執照(2土地使用證(3建設工程規劃許可證(4紅 線圖(5開工許可證(6施工合同(7標準層平面圖(8預售動態圖(9 物價審批(10物業管理內容(11拆遷許可證(12房屋注銷證(13繳納勘 驗審核費,按總房款的 0.2%(14領證

7、供電局:辦理施工用電申請

8、自來水公司:施工用水申請

9、環保局:辦理噪音申請

10、物價局:銷售價格審批

注:從 2000年開始,不再征收(1 投資方向調節稅(2 消防配套費用(3 規劃管理費(4緩收土地出讓金。

第四篇：房地產前期工作

項目的可行性分析報告

一、概況

1、項目概況

2、報告范圍

3、公司簡介

二、項目建設規模及建設內容

1、項目建設規模

2、項目建設內容

三、項目組織管理機構

1、項目建設組織管理

2、項目運營組織管理

四、項目市場分析及市場定位

1、市場分析

2、市場定位

五、項目選址及建設條件

1、項目選址

2、建設條件

六、項目整體策劃

七、項目產品規劃

1、總體規劃

2、工程方案設計

3、項目總圖布局

4、智能化系統設計

5、項目配套設施

八、項目環境保護、安全衛生、消防和節能

1、環境保護

2、安全衛生

3、消防

4、節能

九、項目投資估算和資金籌措

1、投資估算

2、資金籌措

十、財務與效益分析

1、財務分析

2、效益分析

十一、項目風險分析

1、項目風險分析

2、項目風險回避

十二、結論

房地產前期有關手續

1、辦理《國有土地劃撥決定書》（土地是劃撥時）、《國有土地使用權證》——國土資源局。

2、項目建議書（項目立項）的批復手續——計委

設計方案會審——規劃局組織，相關部門參加

3、環境影響評估的批復——環保局

4、防雷設計核準意見書——氣象局

5、初步設計（擴大初步設計）的審批————建設局組織，相關部門參加

6、計劃的下達——計委

7、施工用水報裝——自來水公司

8、施工用電報裝——電業局

9、城建檔案館報批手續——檔案館

10、墻改辦押金——墻改辦

11、人防審批手續——人防辦

12、消防核準意見（建筑工程、燃氣工程）——消防大（支）隊

12、規劃許可證的申領——規劃局

13、白蟻防治手續——白蟻防治所

14、報建、招投標——建設局、招標辦、建設工程交易中心

15、質監備案手續——質監站

16、施工許可證的申領——建設局

房地產開發前期手續辦理人員應聘考試題

1、房地產開發項目前期需要辦理哪些手續？分別由政府什么部門負責辦理？

2、房地產開發公司可以通過哪些方式從政府獲取商品房開發用地？

3、房地產開發公司銷售商品房必須辦理什么證照，辦理此證要提供的報件資料主要有哪些？

4、你認為應該從哪幾個方面判斷一塊開發用地的土地價值？

5、你認為房地產開發前期手續辦理人員應具備哪些方面的突出的素質和能力？

6、某宗面積為 8000 m2的土地，已完成七通一平。規劃建筑容積率不大于4，建筑密度為不大于30%，最高建筑規模為12層（各層面積相等），綠化率不低于45%。某房地產開發商擬取得該宗土地70年的土地使用權開發建設住宅樓，在辦理土地使用權出讓手續時一次性繳納全部地價款和土地交易的有關稅費并開工建設，土地交易的有關稅費標準為3%，建設期為一年。同類開發項目的社會平均開發成本為1800元/m2，該公司的開發成本為1700元/m2，管理費用為開發成本的5%。除地價款外，其他建設資金在建設期內均勻支出。假設住宅樓和寫字樓在建設期末一次性全部售出，該項目所在區域的同類型、同檔次住宅銷售價格為5000元/m2，銷售稅費為銷售價格6%，銀行貸款利率為10%，開發商要求的項目開發利潤水平為銷售收入的15%。試計算該房地產開發商現在所能支付的最高土地價格。

房 地 產 項 目 前 期 報 批 手 續

1、規劃部門：

（1）如果是工業用地，首先到規劃局規劃處辦理變更。

手續需提交：A、土地證B、變更申請C、航測圖D、變更用地總平面圖E、填寫申請表F、轉讓合同

（2）如果是集體用地，也應到規劃局規劃用地處辦理征用手續。

需提交：A、轉讓合同B、航測圖C、征用土地總平面圖D、填寫申請表E、領取并填寫選址意見書，規劃局批準后發用地許可證。需交費：A、水利基金B、耕地占用稅C、配套費

2、領取規劃用地許可證后，再到市計委辦理立項手續。

需提交：（1）規劃用地許可證（2）可行性研究報告（3）投資計劃及立項申請（4）領取立項批文

3、完成1、2項后，再到土地部門辦理過戶或征用手續。

需提交：（1）用地申請書（2）計委立項批文（3）用地總平面圖（4）規劃局出具的用地紅線圖（5）規劃用地許可證（6）土地補償表蓋章（組、村、鎮、區四個章）（7）簽訂土地出讓合同（8）交費、領證

需繳納：（1）土地出讓金。70~220元/平方米（2）地界勘測費（3）土地過戶費（4）管理及工本費（5）土地使用稅

4、完成前3項后，再到規劃局建管處辦理報建手續。

（1）建設單位寫出書面申請（內容包括建設意向、建房結構、層數、總建筑面積、投資額、投資周期等）。

（2）提交土地證、航測圖、規劃用地證、計委立項批文、總平面圖。（3）根據規劃部門發的“建設工程申請復函”的具體要求，設計院做出1~2個方案，包括：總平面圖、單體平立剖面圖、再次報請規劃局審定后方可進行施工圖設計。

（4）領取建設工程規劃許可證申請表，到相關部門：消防支隊、文物鉆探、空軍作戰科、預設電信管線等辦理手續。

需交費：審核費280元/棟（消防支隊）；文物鉆探費2~8元/平方米。（5）經局長簽發后領取交費通知單，需繳納： 規劃管理費：0.1~0.25% 檔案保證金：5% 建設配套費：5~20元/平方米 綠化費：1元/平方米 人防費：6.5元/平方米 商業網電費：15元/平方米 墻改基金：15元/平方米

（6）交費、蓋章、領取規劃建筑許可證。

5、第4項完成后，到建委辦理報建及招標手續。

A、報建需提交：（1）工程報建申請表（2）計委立項批文（3）建設工規劃許可證（4）資金證明、進賬單復印件

B、招標表：（1）建設單位憑報建表領取招投標申請書。（2）發布招標工程信息。

（3）編制招標文件，確定評標辦法。（4）選定投標隊伍不少于5家。

（5）建設單位書寫考察報告，并提出侯標單位的名單報招標辦。

（6）招標單位以書面形式通知投標候選單位，明確選定投標單位的辦法、活動地點和時間。

（7）確定開標日期，由招標辦派人監督開標、評標、定標。

（8）確定中標單位后，雙方簽訂《中標條件內容》，按規定繳納招標投標管理費，辦理《中標通知書》。

（9）按《中標通知書》文件及內容，簽訂工程承包發包合同。C、抗震審核：0.1元/平方米 D、質量監督：0.25%~0.65% E、施工許可證 F、辦理安全監督

G、核定工程類別和取費標準 H、辦理開工報告

6、房管局：與上手續全部辦理完畢后，工程形象進度出地面一層后到房管局預售科辦理預售許可證。

需提交：（1）營業執照（2）土地使用證（3）建設工程規劃許可證（4）紅線圖（5）開工許可證（6）施工合同（7）標準層平面圖（8）預售動態圖（9）物價審批（10）物業管理內容（11）拆遷許可證（12）房屋注銷證（13）繳納勘驗審核費，按總房款的0.2%（14）領證

7、供電局：辦理施工用電申請

8、自來水公司：施工用水申請

9、環保局：辦理噪音申請

10、物價局：銷售價格審批

注：從2000年開始，不再征收（1）投資方向調節稅（2）消防配套費用（3）規劃管理費（4）緩收土地出讓金。

房 地 產 開 發 程 序

一、立項審批

1、項目立項申請報告書（原件一份）

2、項目建議書或項目可行性研究報告（一份）

3、建設用地的權屬文件或建設項目用地預審意見書（一份）

4、項目建設投資概算（一份）

5、銀信部門出示的資金證明（原件一份）

6、企業法人營業執照副本（復印件一份）；（房地產項目需提供資質證明一份）

7、項目地形圖（一份）

8、有關職能部門的意見。

二、規劃設計

1、由市規劃局根據城市總體規劃和立項文件核發勘察設計紅線，提供規劃設計條件。

2、建筑設計分為三個階段，即方案設計、初步設計和施工設計。

3、市城建局負責聯系市有關部門對初步設計進行會審批復。

三、建設工程報建

（一）建設工程報建，首先要提供如下資料到建委辦理登記手續。

1、計劃部門核發的《固定資產投資許可證》或主管部門批準的計劃任務書；

2、規劃部門核發的《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》；

3、國土部門核發的《國有土地使用證》；

4、符合項目設計資格設計單位設計的施工圖紙和施工圖設計文件審查批準書；

5、人防辦核發的《人民防空工程建設許可證》；

6、消防部門核發的《建筑工程消防設計審核意見書》；

7、防雷設施檢測所核發的《防雷設施設計審核書》；

8、地震辦公室核發的《抗震設防審核意見書》；

9、建設資金證明；

10、工程預算書和造價部門核發的《建設工程類別核定書》；

11、法律、法規規定的其他資料。

（二）公開招標的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續。

1、建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；

2、建設工程施工公開招標申請表；

3、建設工程監理公開招標申請表。

（三）邀請招標的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續。

1、建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；

2、建設工程施工邀請招標審批表；

3、建設工程監理邀請招標審批表；

4、工商部門簽發的私營企業證明；

5、法人營業執照；

6、其他申請邀請招標理由證明。

（四）直接發包的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續。

1、建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；

2、建設單位申請安排建設工程施工單位報告；

3、建設單位申請安排建設工程監理單位報告；

4、工商部門簽發的私營企業證明；

5、法人營業執照；

6、建設工程直接發包審批表。

（五）辦理建設工程質量監督，要提供如下資料到質監站辦理手續。

1、《規劃許可證》；

2、工程施工中標通知書或工程施工發包審批表；

3、工程監理中標通知書或工程監理發包審批表；

4、施工合同及其單位資質證書復印件；

5、監理合同及其單位資質證書復印件；

6、施工圖設計文件審查批準書；

7、建設工程質量監督申請表；

8、法律、法規規定的其他資料。

（六）辦理建設工程施工安全監督，要提供如下資料到安監站辦理手續。

1、建設單位提供的資料：（１）工程施工安全監督報告；

（２）工程施工中標通知書或工程施工發包審批表；（３）工程監理中標通知書或工程監理發包審批表；（４）工程項目地質勘察報告（結論部分）；（５）施工圖紙（含地下室平、立、剖）；（６）工程預算書（總建筑面積、層數、總高度、造價）；

2、施工單位提供的資料：

（１）安全生產、文明施工責任制；（２）安全生產、文明施工管理目標；（３）施工組織設計方案和專項技術方案；（４）安全生產、文明施工檢查制度；（５）安全生產、文明施工教育制度；

（６）項目經理資質證書復印件，安全員、特種作業人員上崗證原件和復印件；（７）現場設施、安全標志等總平面布置圖；

（８）購買安全網的合格證、準用證發票原件和復印件；（９）建設工程施工安全生產責任書；（10）建設工程施工安全受監申請表；（11）法律、法規規定的其他資料。

（七）領取《施工許可證》，除第（一）條規定提供的資料外，要補充如下資料到建委辦理手續。

1、工程施工中標通知書或工程施工發包審批表；

2、工程監理中標通知書和工程監理合同；

3、施工單位項目經理資質證書（樁基礎工程要提供建設行政主管部門核發的樁機管理手冊）；

4、使用商品混凝土《購銷合同》或經建設行政主管部門批準現場攪拌的批文；

5、質量監督申請安排表；

6、安全監督申請安排表；

7、建設工程質量監督書；

8、建設工程施工安全受監證；

9、施工許可申請表；

四、建設工程竣工驗收

（一）建設工程竣工驗收，要提供如下資料到質監站審核，質監站在7個工作日內審核完畢；建設單位組織有關單位驗收時，質監站派員現場監督。

1、已完成工程設計和合同約定的各項內容；

2、工程竣工驗收申請表；

3、工程質量評估報告；

4、勘察、設計文件質量檢查報告；

5、完整的技術檔案和施工管理資料（包括設備資料）；

6、工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進場試驗報告；

7、地基與基礎、主體砼結構及重要部位檢驗報告；

8、建設單位已按合同約定支付工程款；

9、施工單位簽署的《工程質量保修書》；

10、市政基礎設施的有關質量檢測和功能性試驗資料；

11、規劃部門出具的規劃驗收合格證；

12、公安、消防、環保、防雷、電梯等部門出具的驗收意見書或驗收合格證；

13、質監站責令整改的問題已全部整改好；

14、造價站出具的工程竣工結算書。

（二）建設工程竣工驗收前，施工單位要向建委提供安監站出具的工程施工安全評價書。

（三）建設工程竣工驗收備案，自工程竣工驗收之日起15個工作日內，要提供如下資料到質監站辦理手續。

1、工程竣工驗收報告；

2、《施工許可證》；

3、竣工驗收備案表；

4、工程質量監督報告；

5、工程竣工驗收申請表；

6、工程質量評估報告；

7、工程施工安全評價書；

8、工程質量保修書；

9、工程竣工結算書；

10、商品住宅要提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》；

11、法律、法規規定的其他資料。

（四）建設工程竣工結算審核，要提供如下資料到造價站辦理手續。

1、工程按實際結算的，要提供如下資料：（1）建設單位和施工單位的委托書；（2）工程類別核定書；

（3）工程施工中標通知書或工程施工發包審批表；（4）工程施工承發包合同；（5）施工組織設計方案；（6）圖紙會審記錄；（7）工程施工開工報告；（8）隱蔽工程驗收記錄；（9）工程施工進度表；

（10）工程子目換算和抽料（筋）表；（11）工程設計變更資料；（12）施工現場簽證資料；（13）竣工圖。

2、工程按甲乙雙方約定的固定價格（或總造價）結算的，要提供如下資料：（1）建設單位和施工單位的委托書；（2）工程承包合同原件；（3）竣工圖。

五、辦理預售許可證

l、預售人已取得房地產開發證書、營業執照。

2、已取得土地管理部門出具的用地批文及土地使用證。

3、持有《建設工程規劃許可證》及《建設工程施工許可證》。

4、計劃部門簽發的《項目投資許可證》。

5、如向境外銷售，需提供境外銷售商品房批文。

6、已簽房屋施工合同。

7、三層以下的商品房項目已完成基礎和結構工程；四層以上的商品房項目，有地下室工程的，已完成基礎和首層結構工程，無地下室工程的，已完成基礎和四層結構工程。

8、建設銀行審核開發建設資金要達到工程總投資25％以上資金的驗資證明。

9、已在項目所在地商業銀行開設商品房預售款專用帳戶。

10、預售商品房項目及其土地使用權未設定他項權。

11、具有預售說明書(內容包括：商品房的位置、地點、裝修標準、售價表、銷售計劃；公共建筑的分攤、項目工程施工進度、開工及竣工交付使用時間等)。

12、項目規劃平面圖(由核發預售許可證部門在平面圖中注明預售商品房項目的座落位置和樓號)。

13、物業管理方案已經落實。

房地產開發的報批手續

房地產開發流程主要包括：1)向計劃委員會申請項目立項；2)向房屋土地管理部門辦 理土地使用權出讓或轉讓手續；3)向規劃部門辦理規劃手續，領取規劃許可證；4)向建設委員會辦理開工手續，領取開工證；5)實施搬遷或拆遷；6)進行開發建設；7)竣工驗收；8)交付使用。

第五篇：房地產前期開發流程

房地產前期開發流程

一、確定投資建設工程項目

對項目從前期開發角度入手，進行合理分析和有效測算，為公司決策提供重要依據。

二、建設項目用地計劃辦理

1．所需資料

a．地形圖（劃示用地范圍，標明大約面積）

b．與地塊出讓單位簽署的用地協議

2．辦理程序

a．備齊資料

b．到地塊所在地土地部門辦理

三、建設工程項目建議書的編制與報批

1．編制及所需資料

a．開發單位營業執照

b．開發資質證書

c 用地計劃審核意見

d．建筑設計方案（總平面圖等）

e．其他相關資料

2．報批程序與報批資料

a．將所需資料備齊送至投資咨詢公司，委托其編制《項目建議書》

b．準備《關于項目建議書報批申請報告》

c．將《項目建議書》與申請報告送計委報批

注：投資3000萬元以下項目由區計委立項；超過3000萬元以下項目由區計委轉報有關部門審批

四A、建設工程項目選址意見申辦

1．所需資料

a．批準的項目建議書或其他計劃文件（復印件一份）

b．地形圖（均應劃示用地范圍）4份

c．土地權屬證（復印件1份）

d．聯建協議書（復印件1份）

e．選址論證

f．上海市建設項目選址意見書申請表（到區規劃局領?。?/p>

2．申辦程序

a．準備數份項目建議書批復及數份地形圖

b．將上述資料分送有關部門簽署選址意見并加蓋公章

c．將有關部門的意見備齊，同時備齊（1）項所有資料，送區規劃局規劃科辦理

四B、建設用地規劃許可證申辦

1．所需資料

a．建設工程的計劃批準文件（批準的項目建議書或其他計劃文件）（復印件一份）

b．地形圖（均應劃示用地范圍）6份（其中一份應有消防、環保、交通、防疫、水利等部門選址意見及公章）

c．國有土地使用權出讓合同文件及副圖（1份）

d．上海市建設項目選址意見書申請表（到區規劃局領?。?/p>

e．申請報告（紅頭文件）

f．其他需說明的圖紙或文件

2．申辦程序

a．備齊上述所有資料

b．送區規劃局規劃科辦理

五、建設工程項目地名報批

1．所需資料

a．項目批文（批準的項目建議書或其他計劃文件）（復印件一份）

b．地形圖（均應劃示用地2份

c．總平面圖（3份）

d．建設用地規劃許可證及批文

e．申請報告（紅頭文件）

f．其他需說明的圖紙或文件

2．申辦程序

a．備齊上述所有資料及1500元支票

b．送區地名辦辦理

六、建設工程項目報建

1．所需資料

a．《上海市建設工程報建表》（到市報建處領?。?/p>

b．企業法人營業執照及有關證明原件和復印件

c．項目建議書批文原件及復印件

d．銀行出具的建設資金落實證明（驗資報告）

e．《上海市建設單位工程技術人員和管理人員核定申報表》（到市報建處領?。?/p>

f．專業技術人員和管理人員技術職稱證書原件及復印件

g．《住宅項目配套建設審核申請表》

h．《住宅新開工審核通知單》

七、工程項目設計招標辦理

1．所需資料

a．報建工程項目IC卡

b．上海市建設工程設計招標項目登記表

c．《上海市建設工程設計招標文件報批表》（到市招標辦領取）

d．《上海市建設工程設計評標小組報批表》（到市招標辦領取）

e．工程設計任務書

f．建設用地規劃許可證

g．工程項目選址意見批文

2．辦理程序

a．備齊上述資料

b．到市設計招標辦辦理

八、設計方案評標會召開及設計單位中標辦理

1．所需資料

a．項目設計方案、建設用地規劃許可證、項目選址意見書、設計任務書、項目建議書批文等若干份

b．會議通知書

2．辦理程序

a．備齊上述資料

b．提前三天分送各評委

c．到市招標辦召開評標會（會務費300元）

中標辦理a．設計方案評標會會議紀要b．評委評標意見書

九﹑建設工程規劃設計要求申辦

1．所需資料

a．上海市建設工程規劃設計要求申請表（到區規劃局領取）1份

b．計劃批準文件 1份

c．土地使用權屬證件 1份

d．房屋權屬證 1份

e．危房鑒定報告

f．地形圖（劃示用地范圍）2份

辦理程序a．備齊上述資料b．送區規劃局規劃科辦理

十﹑工程項目設計方案深化﹑修改

根據規劃局批文要求修改設計方案

十一﹑設計方案審定會召開

1．所需資料

a．設計方案文本 12份

b．項目建議書批文，建設用地規劃許可證及批文，區府土文件若干份

c．請柬

2．申辦程序

a．備齊上述資料

b．分送至計委﹑規劃局﹑防疫站﹑環保局﹑消防處﹑住宅局﹑園林局等部門

c．召開方案審定會

十二﹑設計方案送審報批

1．所需資料

a．選址意見書

b．規劃設計要求通知單

c．地形圖（劃示用地范圍）

d．設計方案 2份

e．地名批文

f．項目建議書批文

辦理程序a．備齊上述資料b．到區規劃局規劃科辦理

十三﹑可行性研究報告編制與報批

1．所需資料

a．用地計劃審核意見書

b．項目建議書批文

c．用地計劃許可證及批文

d．區府土文件

e．營業執照

f．開發資質證書

g．住宅項目配套條件審核申請表

h．資本金出資承諾書

i．設計方案文本

j．其他相關文件

2．辦理程序

a．備齊上述資料

b．送投資咨詢公司編制并準備一份可行性研究報告申請報批文件（紅頭文件）

c．送計委報批

十四﹑擴大初步計劃

根據方案審定會各職能部門方案會審意見進行擴初設計

十五﹑擴初會召開

1．所需資料

a．擴初設計文本若干份

b．請柬

2．申辦程序

a．備齊上述資料

b．分送至計委﹑規劃局﹑防疫局﹑環保局﹑消防處﹑住宅局﹑園林局（交通﹑環衛﹑自來水公司﹑煤氣公司﹑供電局﹑電話﹑有線電視）等部門

c．召開擴初會議

十六、擴初意見征詢及擴初批復

1．所需資料

a擴初會議紀要

b．根據擴初意見修改后的總平面圖及擴初文本

c．關于要求報批擴初的申請報告（紅頭文件）由各職能部門簽署征詢意見的總平面圖

2．申辦程序

a．備齊上述資料

b．分送至計委、規劃局、防疫局、環保局、消防處、住宅局、園林局等部門征詢意見

c．送規劃局規劃科報批

十七、住宅項目配套條件審核報批

1．所需資料

a．《住宅項目配套建設條件審核報批》（住宅局領取）

b．項目建議書或可行性報告研究報告批文

c．地形圖和管線圖（劃示用地范圍）

d．總平面圖若干份

e．建設用地規劃許可證及批文

f．其他相關資料

2．申辦程序

a．備齊上述資料

b．送住宅局總師室辦理

十八、勘察招投標與勘察單位的中標辦理

1．所需資料

a．上海市建設工程勘察招投項目登記表

b．《上海市建設工程勘察招投文件報批表》（到市招標辦領?。?/p>

c．《上海市建設工程勘察評標小組報批表》（到市招標辦領?。?/p>

d．設計中標通知書

2．申辦程序

a．備齊上述資料

b．到市勘察招標辦辦理

十九、建設用地批準書申辦

1．所需資料

a．上海市建設用地批準書申請表（到區土地局領?。?/p>

b．土地出讓協議

c．其他相關文件

2．申辦程序

a．備齊上述資料

b．到區土地局簽署協議

c．付款，領取用地批準書

二十、施工圖設計

設計單位根據擴初批復意見進行施工圖設計

二十一、住宅項目開發計劃辦理

1．所需資料

a．住宅項目新開工申請表（到區住宅局領取）

b．項目配套建設條件審核意見通知書

c．建設項目立項批準文件

d．建設用地規劃許可證或建設使用地批準書

e．申請單位現有空置房情況

f．住宅建設配套費交納情況

2．申辦程序

a．備齊上述資料

b．到區住宅局辦理

二

十二、建設項目轉正

1．所需資料

a．項目轉正申請報告（紅頭文件）

b．可行性研究與擴初批復

2．申辦程序

a．備齊上述資料

b．送計委辦理

二十三A、建筑工程項目規劃許可證辦理

1．所需資料

a．總平面圖 10份

b．建筑圖 7套

c．結構圖（基礎）2套

d．給排水圖3套

e．建設項目計劃批準文件及項目轉正單

f．土地使用權或用地批準書

g．應拆房屋權屬證明

h．地形圖（劃示用地范圍及建筑物位置）10份

i．分層面積表

j．建．筑工程預算書

k．消防、環保、衛生防疫、園林、住宅配套、人防等有關部門審核意見單

2．申辦程序

a．備齊上述資料

b．分送消防、環保、衛生防疫、園林、住宅配套、人防辦、交通、建管所、規土辦等部門簽署意見

c．將意見匯總送至區規劃局 二十三B、施工招標辦理

1．所需資料

a．市招標辦授權管理通知

b．招標項目登記表

c．項目建設有關批復

d．總平面圖

e．報建表

f．住宅項目新開工計劃

g．住宅項目配套條件審核

h．設計中標通知書

i．法人證明或對其代理人的委托書

j．委托機構招標協議

k．代理機構資質

l．資金落實情況證明

m．監理單位資質

n．監理合同

o．建設單位資質

p．建設單位申請材料

q．公開招標發布信息

r．公開招標報名登記表

s．公開招標入圍條件

t．投標單位資質審核

u．招標文件報批表

v．招標文件

w．工程量清單

x．招標文件答疑會會議紀要

y．標底

A1．開標情況匯總表

B1．詢標記錄

C1．評標方法

D1．評標資料

E1．決標情況匯總表

F1．中標通知書

G1．外地施工企業任務量單

H1．中標單位投標資料

I1．未中標單位投標資料

J1．施工合同

K1．設計監理項目流轉表

L1．建設項目IC卡

2．辦理程序

a．申請授權

b．發布招標信息

c．接受施工單位報名

d．初選入圍施工單位，發標書

e．招標文件答疑會

f．開標

g．準備（1）項所有資料及工程造價萬分之四支票一張

h．辦理中標手續

二十四、施工監理單位甄選

（略比施工招標簡單，此處從略）

二

十五、施工許可證辦理

1．所需資料

a．申請表

b．建設規劃許可證

c．資金入賬憑證

d．三通一平的有關證明

e．施工合同副本，廉潔協議

f．監理合同，住宅項目監理登記證

g．建設工程項目質量和安全監督申報所需資料

h．項目施工許可證（施工單位）

i．勘察、設計中標通知書

j．設計監理流轉表

k．住宅項目建設開工計劃

2．辦理程序

a．將圖紙分送設計監理、質監站審核

b．根據設計監理及質監站審核意見進行圖紙修改

c．備齊所有資料

d．送市建官處辦理

二

十六、商品房計劃申請

1．所需資料

a．開發單位資質證書

b．營業執照

c．規劃許可證

d．建設用地批準書

e．固定資產填報表

f．項目轉正單

2．辦理程序

a．備齊資料

b．送計委辦理

二

十七、工程開工

1．所需資料

a．施工圖紙

b．建設工程規劃許可證

c．建設工程施工許可證

2．辦理程序

a．發放圖紙

b．技術交底

c．工程開工