第一篇：房產開發前期工作程序

項目前期工作流程一般的建設程序有：立項到發改委

2項目建議書批復到發改委

3選址意見書到規劃局

4土地預審到國土局

5環評報告到環保局

6交通評審到交通局

7可行性研究報告批復到發改委

8建設工程規劃許可證到規劃局

9規劃方案批復到規劃局

10初步設計批復到市建委（先為住建局）

11施工圖審查到審查單位

12建設工程規劃許可證到規劃局（不是規劃局就是國土局）

13征地報批到國土局

14建設工程許可證到市建委

項目前期工作很復雜，程序也很多，拿到兩證一書后，還要報建報監，施工隊招投標，監理單位招標也很復雜的。除了要有人際關系，還要有

資金。做可行性研究報告做完還要做踏勘和祥勘，初步設計要與設計單

位聯系，往上報怎么通過評審，也是需要很多精力的。以上給您提供的步驟和程序基本是這樣，具體的操作步驟就不會這么死，看領導的意思

了。有些領導直接建設完成都還沒立項，只是違法的，但是有人就能一手

遮天。本人建議，有些必要的程序還是按法律來走，有些可以靈活安排。

希望能給您提供些幫助

追問

你說的兩證一書是什么，規劃許可證和施工許可證和選址意見書？還是建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證？ 應該是后者

建筑工程兩證一書是指：

版本一：

《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》和《建設項目選址意見書》

版本二

《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》和《土地使用權出讓合同書》

版本三

《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》《建設用地批準書》

第二篇：項目前期工作程序

項目前期工作程序，項目前期工作是指項目決策階段的工作，它包括：項目建議書，可行性研究報告，方案設計等。

項目建議書又叫做預可行性研究報告，它是由項目提出單位根據規劃發展要求，結合自身各項資源條件，向上級主管部門提出的具體項目建設的輪廓設想和書面文件。項目建議書由上級主管部門審查、批準后，即可列入項目前期工作計劃。

上級主管部門對項目建議書的審批通過關系到項目能否繼續進行，是項目能往下進行的前提條件。

可行性研究報根據批準的項目建議書的進一步深化，收集資料對項目進行進一步論證和定位，綜合評選，確定經濟上合理，技術上先進，條件上具備，實施上可行的最佳方案，為項目決策提供依據。可行性研究報告需要得到行業專家的論證和主觀部門的批準。

可行性研究報告為投資者和決策者提供可靠的決策依據，并可作為下一步工作開展的基礎。

方案設計又分為初步設計，僅提供概念性的設計框架，為展示項目的輪廓和說明而作的設計。

工程投資額在30萬元以下或者建筑面積在300平方米以下的建筑工程，可以不申請辦理施工許可證。

第三篇：建設項目前期工作程序文件

項目前期建設程序

一

立項文件

項目建議書及審批意見或前期工作通知書

可行性研究報告（及附件）及審批意見

關于立項有關的會議紀要、領導講話、專家建議文件等

調查資料及項目評估研究材料等

二

建設用地、征地、拆遷文件

選址申請及選址規劃意見通知書

用地申請報告及縣級以上人民政府城鄉建設用地批準書

拆遷安置意見、協議、方案等

建設用地規劃許可證及其附件 5

劃撥或租用建設用地文件 6

國有土地使用證

三

勘察、測繪、設計文件

工程地質勘察報告 2

環評報告、節能報告

災害評估報告（水文地質勘察報告、自然條件、地震調查等）4

建設用地釘樁通知

地形測量和撥地測量成果報告 6

初步設計圖紙和說明、初設概算 7

初步設計審查意見及批復

有關行政主管部門(人防 環保 消防 交通 園林 市政 文物 通訊 保密 河湖 教育 白蟻防治 衛生等)批準文件或取得的有關協議

施工圖及其說明

設計計算書及政府有關部門對施工圖設計文件的審批意見

四

招投標文件及合同管理

招標代理公司比選文件、合同

招標文件及工程量清單編制及文件備案、審批

勘察設計投標文件及承包合同

4

施工投標文件及承包合同

工程監理投標文件及委托合同 6

以上招標的評標報告及合同備案 7

地勘單位資質及合同 8

環評單位資質及合同 9

地質災害評估單位資質及合同 10

BOT經營合同

其他與工程相關的單位資質及合同

五

開工審批文件

建設項目列入計劃的申報文件、批復文件或計劃項目表

規劃審批申報表及報送的文件和圖紙

建設工程規劃許可證及其附件

建設工程開工審查表

建設工程施工許可證

投資許可證、審計證明、繳納綠化建設費等證明 7

工程質量監督手續

六

財務文件

工程投資估算材料

工程設計概算材料

施工圖預算及中標單位工程量清單報價材料

施工預算

七

建設、設計、施工、監理機構及負責人

工程項目管理機構資質、項目部及負責人名單

工程項目設計機構資質、項目部及負責人名單

工程項目監理機構資質、項目部及負責人名單

工程項目施工機構資質、項目部及負責人名單

其他與工程相關的單位及人員名單

第四篇：項目建設前期工作程序

南明區人民政府辦公室關于印發 《加快推進南明區固定資產投資和重大項

目

建設有關工作制度》的通知

各鄉、街道辦事處，區政府各工作部門：

按照《省人民政府辦公廳關于轉發省發展和改革委加快推進全省固定資產投資和重大項目建設有關工作制度的通知》（黔府辦發〔2010〕125號）文件精神，結合南明區工作實際，為促進項目快審、快批、快建，現將《加快推進南明區固定資產投資和重大項目建設有關工作制度》印發給你們，請認真遵照執行。

二〇一一年三月二日

加快推進南明區固定資產投資和重大

項目建設有關工作制度

根據《省人民政府辦公廳關于轉發省發展和改革委加快推進全省固定資產投資和重大項目建設有關工作制度的通知》（黔府辦發〔2010〕125號）文件精神，為切實改善和優化投資環境、發展環境，進一步強化服務意識，提高服務效率和水平，加快推進我區固定資產投資及重大工程和重點項目建設，促進項目快審、快批、快建，實現奮力趕超、聚力跨越、率先發展，按照“作風建設年、環境建設年、項目建設年”活動的有關要求，特制定以下工作制度。

一、規范和簡化項目建設前期工作程序

根據省市授權，切實規范和簡化建設項目前期工作程序，加快推進項目實施。

（一）審批制項目

1、審批項目建議書和可行性研究報告的項目。由政府投資主管部門（區發展改革局等）審批項目建議書。項目單位依據項目建議書批復文件分別向規劃、國土和環保等部門申請辦理規劃選址、用地預審和環境影響評價審批等手續。完成相關手續后，由政府投資主管部門審批可行性研究報告。項目單位依據可行性研究報告批復文件向規劃、國土部門申請辦理規劃許可、正式用地等手續。

2、對于投資額度不大、技術單一的項目，可將項目建議書和可行性研究報告合并審批，即審批可行性研究報告（代項目建議書）。項目建議書和可行性研究報告合并審批的項目，由政府投資主管部門先行出具同意項目先期開展前期工作的函，項目單位據此分別向規劃、國土和環保等部門申請辦理規劃選址、用地預審和環境影響評價審批等手續。完成相關手續后，由政府投資主管部門審批可行性研究報告。項目單位依據可行性研究報告批復文件向規劃、國土部門申請辦理規劃許可、正式用地等手續。

3、列入國家和省、市相關規劃的項目視為立項，不再審批項目建議書。項目單位依據批準的規劃，分別向規劃、國土和環保等部門申請辦理規劃選址、用地預審和環境影響評價審批等手續。完成相關手續后，由政府投資主管部門審批可行性研究報告。項目單位依據可行性研究報告批復文件向規劃、國土部門申請辦理規劃許可、正式用地等手續。

實行審批制的項目，由項目單位根據批復的可行性研究報告，按照國家和省有關規定，通過招標或委托和方式選擇有相應資質的設計單位編制初步設計后按規定報批。政府投資項目除特殊情況外不再審批開工報告。

（二）核準制項目

項目單位直接向規劃、國土和環保等部門申請辦理規劃選址、用地預審和環境影響評價審批等手續。規劃、國土和環保等部門根據政府核準的投資項目目錄和國家相關法律、法規要求及時受理。完成相關手續后，由于投資主管部門核準項目申請報告。項目單位依據項目核準文件向規劃、國土部門申請辦理規劃許可、正式用地等手續。

（三）備案制項目

項目單位向政府投資主管部門辦理備案手續后，分別向規劃、國土和環保等部門申請辦理規劃許可、正式用地和環境影響評價審批等手續。

實行核準制或備案制的項目，不再審批開工報告，項目初步設計除國家另有規定的外，由項目建設單位自行組織審查。

二、實行項目建設相關手續限期辦理制

相關職能部門要按照公正透明、高效便捷、優質服務的要求，加快項目建設各項相關手續的辦理。

（一）項目建設相關手續辦理一次告知制度

辦理項目審批、核準、備案所涉及的部門，對項目單位報送的相關材料必須認真負責地進行審閱，符合條件、材料齊全的要限期辦理；材料不齊全或不符合規定的，要當場或者在三日內一次告知其所需補充的全部材料，逾期不告知的，自收到申請材料之日起即為受理。

相關部門要按要求將項目申報材料、辦理流程、收費標準、收費依據、辦理時限等統一印制成書面材料提供給項目單位并在新聞媒體上進行公布，為加快項目相關手續的辦理提供便利條件。

（二）項目建設相關手續限期辦理制度 各部門必須按照項目建設相關手續辦理時限的要求，加快辦理項目建設的各項手續，確保項目早日開工建設。

1、實行審批制項目建設的相關手續辦理分為項目建議書、可行性研究報告報告、初步設計和施工許可四個階段。

（1）項目建議書階段

辦理時限：3個工作日

辦理部門：區政府投資主管部門

辦理程序：項目建設單位按要求編制項目建議書，備齊申報材料后報送區政府投資主管部門，區政府投資主管部門在3個工作日內辦理完畢。

（2）項目可行性研究階段

辦理時限：10個工作日

①規劃選址、用地預審、環境影響評價、水土保持方案、大中型水利水電項目移民安置規劃大綱審查等手續的辦理。

辦理時限：5個工作日

辦理部門：區規劃、國土、環保、水利、移民等部門。

辦理程序：項目建設單位按照相應事項要求，備齊申報材料后報送規劃、國土、環保、水利、移民等部門，各相關部門在5個工作日內辦理完畢。

②項目可行性研究報告批復

辦理時限：5個工作日

辦理部門：區政府投資主管部門

辦理程序：項目建設單位委托有相應資質的機構編制項目可行性研究報告，備齊申報材料后報送政府投資主管部門。政府投資主管部門組織專家評審或委托有資質的機構評估通過后，在5個工作日內辦理完畢。

（3）項目初步設計階段

辦理時限：9個工作日

①規劃許可、消防設計審核等手續的辦理

辦理時限：3個工作日

辦理部門：規劃、公安消防部門

辦理程序：項目建設單位按照相應事項要求，備齊申報材料后分別報送規劃、公安

消防等部門。相關部門在3個工作日內辦理完畢。

②項目初步設計批復

辦理時限：6個工作日

辦理部門：區發展和改革局

辦理程序：項目建設單位按要求編制初步設計，備齊申報材料后報送區發展和改革局，區發展和改革局組織或委托有關機構和專家進行評審通過后，在6個工作日內辦理完畢。

（4）施工許可階段

辦理時限：8個工作日

辦理事項：正式用地手續、施工圖審查、施工許可、人防報建審核等手續的辦理。

辦理部門：國土、建設、人防等部門。

辦理程序：項目建設單位按照相應事項要求，備齊申報材料后分別報送國土、建設、人防等部門。相關部門在8個工作日內辦理完畢。

凡涉及林業、城管、安全監督及其他部門的審批事項，項目建設單位應按要求向各相關部門提出申請并提交必備材料，各相關部門在8個工作日內辦理完畢。

2、實行核準制項目建設的相關手續辦理分為項目申請報告和施工許可兩個階段

（1）項目申請報告階段

辦理時限：8個工作日

①選址意見、用地預審、環境影響評價，水土保持方案、大中型水利電項目移民安置規劃審核等手續的辦理。

辦理時限：5個工作日

辦理部門：規劃、國土、環保、水利、移民等部門。

辦理程序：項目建設單位按照相應事項要求，備齊申報材料后分別報送規劃、國土、環保、水利、移民等部門，各相關部門在5個工作日內辦理完畢。

②項目申請報告核準

辦理時限：3個工作日

辦理部門：政府投資主管部門

辦理程序：項目建設單位按照要求編制項目申請報告，備齊申報材料后報送政府投資主管部門，政府投資主管部門組織審查或委托有資質的咨詢機構進行評估通過后，在3個工作日內辦理完畢。

（2）施工許可階段

辦理時限：8個工作日

辦理事項：規劃許可、正式用地手續、施工圖審查、施工許可、消防設計審核、人防報建審核等手續的辦理。

辦理部門：國土、建設、規劃、公安消防、人防等部門。

辦理程序：項目建設單位按照各審批事項要求，備齊必備材料后分別報送國土、建設、規劃、公安消防、人防等部門，相關部門在8個工作日內辦理完畢。

凡涉及城管、安全監督及其他部門的審批事項，項目建設單位應按要求向各相關部門提出申請并提交必備材料，各相關部門在8個工作日內辦理完畢。

3、實行備案制項目建設的相關手續辦理分為備案和施工許可兩個階段

（1）備案階段

辦理時限：3個工作日

辦理部門：政府投資主管部門

辦理程序：項目建設單位按照備案有關規定，備齊相關材料后向政府投資主管部門提出項目備案申請，政府投資主管部門在3個工作日內辦理完畢。

（2）施工許可階段

辦理時限：8個工作日

辦理事項：規劃許可、正式用地手續、施工圖審查、施工許可、工程消防設計審核、人防報建審核等手續的辦理。

辦理部門：國土、建設、規劃、公安消防、人防等部門。

辦理程序：項目建設單位按照相應事項要求，備齊必備材料后分別報送國土、建設、規劃、公安消防、人防等部門。相關部門在8個工作日內辦理完畢。

凡涉及林業、城管、安全監督、移民及其他部門的審批事項，項目建設單位應按要求向各相關部門提出申請并提交必備材料，各相關部門在8個工作日內辦理完畢。

三、明確固定資產投資和項目建設工作職責

各部門要按照各自的工作職責，認真做好項目建設的各項工作，加快推進項目建設。

（一）區重點項目建設工作領導小組（以下簡稱領導小組）：認真組織貫徹落實區委、區政府關于重點項目建設工作的決策部署，承擔全區重點項目建設的具體指揮和統籌協調。審議全區重點項目建設工作的重大政策措施、重點實施計劃、重要工作方案。分解下達全區重點項目建設目標任務，督促檢查全區重點項目建設進展情況。對各鄉辦、各部門目標任務完成情況進行考核。統籌協調解決全區重點項目建設工作中的重大問題。完成區委、區政府交辦的其他工作。

區領導小組辦公室：負責對各有關部門和單位貫徹落實區委、區政府及區重點項目建設工作領導小組關于重點項目建設工作的政策措施和工作部署落實情況進行督促檢查。組織有關部門和單位對全區重點項目建設工作中存在的重大問題進行調查研究，提出需由領導小組會議研究解決的問題及相關建議。協調解決各鄉辦、各有關部門和單位在推進重點項目建設工作中遇到的具體問題。負責領導小組會議的會務和議題資料準備，起草會議紀要，督促檢查領導小組會議議定的工作事項。根據全區重點項目建設工作進展情況等信息，向區委、區政府領導、領導小組成員單位進行通報。完成區委、區政府和領導小組交辦的其他工作。

（二）各鄉、街道辦事處：負責本轄區內投資項目的謀劃和儲備。組織指導重點項目前期工作。落實或協調落實建設資金、報批等建設條件。做好項目建設的協調服務工作，營造良好的投資環境，確保完成我區固定資產投資及重點項目工作目標任務。

（三）區發展和改革局：會同區統計局研究提出固定資產投資目標任務。擬訂促進固定資產投資增長的政策措施。按規定權限審批、核準、備案基本建設投資項目。會同有關部門研究提出重點項目名單，并對重點項目建設進行管理。會同有關部門引導社會資金用于項目建設，組織和申報國家補助投資項目。

（四）區財政局：增加用于固定資產投資的財政性資金。加強對財政性投資的監督管理，提高資金使用效率。

（五）區工業和信息化局：按規定權限辦理技術更新改造項目手續。組織協調工業投資項目實施。協助建設項目辦理用電手續。

（六）區規劃局：按規定辦理項目規劃選址、規劃許可。

（七）區住建局：按規定辦理或上報拆遷許可、施工許可等相關手續。組織協調房地產、保障性住房等領域固定資產投資項目的實施。

（八）區城管局：組織協調市政工程等領域固定資產投資項目的實施。

（九）區國土分局：銜接平衡建設項目用地總量，按政策規定確保項目建設用地供應。按規定權限辦理用地預審、正式用地等手續。

（十）區環保局：按規定辦理環境影響評價審批手續。

（十一）區農業水利局：按規定辦理投資項目水資源論證、水源工程流域規劃、水土保持方案、取水許可等涉水事項相關手續。組織協調水利投資項目實施。

（十二）區林業綠化局：按規定辦理投資項目林地使用等涉林相關手續。組織協調林業投資項目實施。

（十三）區移民局：按規定辦理或轉報水利水電項目移民安置規劃大綱審查和移民安置規劃審核。組織實施移民搬遷安置工作。

（十四）區統計局：依法及時調查、收集、整理、統計固定資產投資完成情況，開展相關監測和分析。

（十五）區公安分局：按規定辦理建設項目炸材使用手續。

（十六）公安消防部門：按規定辦理建設項目消防審查等手續。

（十七）區衛生局：按規定辦理投資項目職業病危害評價、自然疫源地建設項目評價等相關手續。組織協調衛生領域固定資產投資項目實施。

（十八）區文體局：按規定辦理或轉報投資項目涉及文物保護方面的相關手續，組織協調文化領域固定資產投資項目實施。

（十九）區人防辦：按規定辦理或轉報建設項目人防審查等手續。

（二十）區政府辦督查室：對項目的實施進展情況進行督促檢查，跟蹤了解，及時將南明區近期重點項目落實過程中的情況、問題和建議匯總上報區委、區政府；并將重要項目建設完成情況納入目標考核體系，對未按時完成目標任務的責任單位予以通報批評，并按有關規定追究相關責任人的責任。

（二十一）區監察局：對各重點建設工程開展監督檢查，加強對各單位履行職責的情況督察，主要是督促各單位特別是實施重點工程項目的責任單位和相關服務單位轉變職能和作風，堅決糾正項目建設、管理和服務過程中的行政不作為、慢作為和亂作為等行為，嚴肅查處利用職權向建設單位刁難、延誤辦理有關手續等違紀違法行為；加強對重點工程項目建設完成情況的監督檢查，督促項目建設單位認真落實項目法人責任制、招標投標制、合同管理制、工程監理制、工程質量終身負責制和安全生產責任制；加強對損害群眾利益問題的監督檢查，堅決防止和及時解決在征地拆遷、安置補償、涉農關系及配套工程建設等方面損害群眾利益的問題。

（二十二）相關金融機構要積極為固定資產投資項目提供信貸支持和金融服務。

（二十三）其他各相關部門要根據國家相關政策規定，加快辦理涉及投資項目建設的相關手續，組織協調本部門、本系統、本轄區固定資產投資項目實施。

四、加強政府投資工程項目代理建設管理

（一）政府投資工程項目實行代建制。即按照“投資、建設、管理、使用”彼此分離、互相制約的原則，根據規定程序，由區政府明確或通過招標方式擇優選定有相應資質的專業管理機構（簡稱代建機構），按合同要求對建設項目的設計、投資概算、建設進度、建設質量等進行監控管理，按建設計劃和設計要求完成建設任務，直至竣工驗收后交付使用單位。

（二）適用項目范圍：凡投資200萬元以上且政府投資（含部門預算外資金）占總投資50%以上或使用外國貸款200萬元人民幣以上的區級非經營性房屋建筑工程和市政基礎設施工程項目都應實行代建。對于專業性強、具有特殊技術要求的項目，經區政府批準后，可不實行項目代建。

(三)區級政府投資工程項目代建機構（以下簡稱區代建機構）是區人民政府批準成立的或擇優明確的相關機構。目前由南明區暹達投資公司、南明區住宅建設綜合開發公司、南明區市政所和其他具有相應資質的機構作為區代建機構候選單位，公平競爭，擇優選定。以后逐步向市場化過渡，招標確定代建機構。

（四）區代建機構候選單位要加強業務能力建設，不斷提高項目組織、項目建設和項目管理水平，對代建項目安排足夠的專業技術人員，具體人員數量和構成要經區發改、建設等部門認定。政府投資工程項目嚴格實行項目法人責任制，項目法人對項目建設資金、建設工期、工程質量等建設全過程進行管理。實行代建的政府投資工程項目，按規定由區發展改革局在審批項目建議書、可行性研究報告或下達項目計劃時予以明確。

（五）嚴格按照《南明區區級政府投資工程項目代理建設管理暫行辦法》中的規定執行。

（六）切實加強對代建機構的監督和管理。區發改局負責會同區財政局下達投資計劃，監督管理項目計劃的實施，依法對重大項目實施稽查；區財政局負責按投資計劃撥付項目建設資金，并對資金使用情況實施監督管理，對代建機構編制的工程竣工財務決算實施評審和審批；區建設局負責項目建設過程中的建設行政管理；區審計局負責依法對政府投資工程項目概預算的執行情況和竣工決算進行審計監督；區監察局負責依法對代建工作涉及的各有關部門和單位實施行政監察；其他有關部門按照各自職責依法實施或參與監督管理。

項目建設單位或使用單位尚未依法成立的，可由項目主管部門履行建設單位職責；也可由代建機構作為建設單位，代表政府行使建設單位職能，統一建設，竣工驗收后移交相關單位。在項目建議書階段就明確代理機構的，以項目代建機構作為項目法人。如果以項目建設單位為項目法人的，在代建合同履行期間，項目代理機構履行建設期法人職責，對工程投資、進度、質量、竣工驗收負總責。代建機構的工作職責是：主要負責項目建設的組織實施和管理；依法對項目代理階段的工程建設組織招標投標，并對中標單位進行監督；負責項目資金的核撥審查，按批準概算嚴格控制工程總投資；負責對項目質量進行監督管理，確保項目符合設計要求；負責對項目建設進度進行監督，確保項目按期交付使用；負責項目的單項交工驗收和項目的初步驗收，并按國家和省有關規定程序組織接受正式驗收；按規定向有關監管部門備案，并接受有關政府職能部門的監督檢查。

五、不斷完善我區政府投資項目BT投融資管理

實行BT模式的政府投資項目，由區政府通過委托或授權確定項目業主。由項目業主通過公開招標確定投融資人（以下簡稱投資人），由投資人組建BT模式項目公司（以下簡稱項目公司）對項目進行建設。投資人必須以自有資金和中長期融資能力作為項目建設保障，不得搞項目反擔保。項目建成后由項目業主按合同約定支付回購價款，回購項目。

（一）適用項目范圍：采用BT模式的項目必須符合全區經濟社會發展規劃，屬于政府應該承擔的公益性、基礎性項目和區政府確定的其他項目。采取BT模式的項目總投資原則上在5000萬元以上。

（二）實行BT模式的項目必須按照《貴陽市政府投資項目管理條例》的要求做好BT融資論證，完善決策機制和決策程序。并成立南明區BT融資模式領導小組及辦公室，辦公室設在區發展和改革局。

（三）擬實行BT模式的項目，項目業主在項目可行性研究報告中要專章編制BT融資建設方案一并報批或單獨編制BT融資建設方案報批。BT融資建設方案由項目業主編制，報區BT融資模式領導小組辦公室會同區相關部門審查同意，并嚴格按審批的BT融資建設方案組織實施，不得隨意變更。待項目業主確定投資人后，重大項目的BT合同應送南明區BT融資模式領導小組辦公室會同區相關部門審核后報區政府審批。未經批準的項目不得采用BT模式。

（四）項目業主和投資人權利、責任、義務

1、項目業主要做好項目前期工作、完成初步設計前的報批、監督投資人資金到位和使用及建設管理情況、審查建設總進度計劃、組織回購等工作。

2、投資人應組建與項目建設管理相適應的具有獨立法人資格的項目公司，具體實施項目建設。項目公司的成立不改變投資人對項目業主承擔的義務。

3、投資人要籌集足額到位自有資金、銀行貸款和其他來源的資金，劃入項目公司專戶存儲、專賬管理；要按設計文件組織工程建設，實施項目管理；要負責組織工程竣工驗收、資料歸檔并移交；要負責質量缺陷責任期內施工、設備材料供應商保修工作的管理。投資人和項目公司及其法定代表人對工程質量實行終身負責制。

4、投資人要嚴格執行政府投資項目的有關規定，完成合同約定的建設內容。涉及項目規模、功能、標準的設計變更，必須經項目業主同意，重大設計變更還應履行審批程序。有關建設手續的辦理，由項目業主、融資人或項目公司按現行管理要求共同進行申報。

5、投資人和項目公司不得將合同內容全部或部分進行轉包，不得讓施工、設備材料供應商墊資建設。區政府及其有關部門、項目業主不得為投資人和項目公司提供融資擔保。當事各方均不得利用BT模式項目作為擔保物為投資方的其他項目融資行為提供擔保。

（五）嚴格按照《南明區政府投資項目BT投融資建設管理暫行辦法》中的規定執行。

（六）加強監督管理，區發改局、財政局牽頭編制政府投資項目動態平衡計劃，指導和監督項目業主搞好投資人招標工作；區建設局牽頭指導項目業主和項目公司辦理建設手續，監督實施招標和工程質量；區發改局、財政局、審計局、監察局牽頭監督BT模式合同的執行，協調相關問題；建立BT模式財務跟蹤監督制度，由區BT融資模式領導小組辦公室會同區相關部門委托財務中介機構全過程跟蹤審核資金到位和使用情況，適時評估項目建設成本和財務風險；BT模式合同雙方要嚴格遵守有關規章制度和區政府的有關規定，項目業主及其工作人員在項目執行中違法違紀的，由有關部門追究當事人的責任。

六、強化政府投資建設項目轉固定資產工作

（一）高度重視投轉固工作。認真貫徹落實《貴陽市人民政府辦公廳關于印發<貴陽市建設項目綜合驗收轉固工作目標考核辦法>的通知》（筑府辦發〔2007〕55號）、《市人民政府辦公廳關于進一步規范建設項目綜合驗收工作程序的通知》（筑府辦發〔2005〕91號）、《關于做好南明區政府投資建設項目轉固定資產工作的通知》（南府辦發〔2010〕10號）、《關于進一步規范我區建設項目綜合驗收工作程序的通知》（南發改投字〔2005〕151號）精神，盡快使建好的政府投資項目轉為固定資產，扭轉“重建設，輕驗收”的觀念，解決我區建設項目的基建帳簿上“在建工程”余額過大、國有資產家底不清、產權不明等現象，確實盤活固定資產。

（二）凡已辦理綜合竣工驗收的政府投資項目必須開展投轉固工作。項目綜合竣工驗收由項目法人向區發改局申請。辦理綜合竣工驗收一般應具備以下資料：（1）申請項目綜合竣工驗收文件，（2）施工圖及竣工圖，（3）項目基本概況表，（4）項目建議書及批復、規劃許可證、環評報告、可研報告及批復、施工許可證、項目招標核準文件、初設和概算批復等前期手續，（5）項目質量驗收備案表，（6）財政、審計部門對決算的評審結論，（7）消防、環保等驗收文件，（8）其他資料。

（三）積極完善不齊項目相關手續。未辦理綜合竣工驗收手續的政府投資項目，項目法人要積極完善相關手續，補齊資料，盡快達到項目綜合竣工驗收條件要求。

（四）對符合文件規定條件的投資額度小、建設內容單

一、不需辦理綜合竣工驗收手續的項目，各項目法人應按照基本建設程序要求，做好相關資料歸檔管理工作，直接辦理固定資產移交手續。

（五）由區財政局國資辦負責做好固定資產接收、注冊工作，并按用途進行劃分。

（六）由區政府督查室、區發改局牽頭做好全區投轉固考核工作。

七、嚴格執行固定資產投資和項目建設工作督促檢查及考核制度

強化對固定資產投資及重大工程和重點項目建設工作的督促檢查和考核工作，確保項目建設順利實施。

（一）為確保區委、區政府關于固定資產投資及重點項目建設工作決策部署的落實，由區領導小組每年初將全年固定資產投資及重點項目建設工作目標任務分解下達到各相關部門。各部門按照分解下達的目標任務與區領導小組簽訂責任書，區領導小組按照責任書要求組織對各部門進行考核，完不成目標任務的，追究相關有關部門和有關人員的責任。將全區固定資產投資及重點項目建設目標任務列為各有關部門目標管理考核內容進行督查、督辦。

（二）由區領導小組辦公室組織各部門完成固定資產投資及重點項目建設目標任務情況；各有關部門要貫徹落實區委、區政府和區領導小組關于固定資產投資及重點項目建設的決策部署情況；區委、區政府領導對固定資產投資及重點項目建設有關工作批示的辦理和落實情況；區領導小組研究確定事項的辦理和落實情況等進行督促檢查。督促檢查情況由區領導小組辦公室及時收集匯總，并向區領導小組報告。各部門完成固定資產投資及重點項目建設目標任務情況并定期在全區進行通報。各部門要建立相應制度，進一步加大對固定資產投資及重點項目建設工作的督促檢查和考核力度。

八、建立項目建設領導掛鉤聯系制度

為加快推進重大工程和重點項目建設，各單位主要負責同志和分管領導要加強對重點項目建設工作的領導，協調解決項目建設中存在的問題和困難，確保項目早開工、早投產、早見效。

（一）重點項目建設實行有關單位主要領導為責任人的掛鉤聯系責任制。

（二）政府投資主管部門要按照“一個項目、一位聯系領導、一個責任單位、一個考核目標“的要求，研究提出重點項目掛鉤聯系方案，報區人民政府審定。掛鉤領導要深入項目建設一線，幫助項目建設單位協調落實土地、規劃、環保、供電、供水等建設條件，協調落實項目建設資金，研究解決項目建設中出現的具體問題，切實加快推動重點項目建設。

九、建立固定資產投資和項目建設工作調查研究制度

加強固定資產投資及重點項目建設工作的調查研究，及時發現和解決固定資產投資及重點項目建設工作中存在的問題和困難。

（一）各有關部門要根據固定資產投資及重點項目建設工作的實際情況，及時開展調查研究，提出具體意見。對調查研究中發現的個別特殊問題，要按特事特辦的原則及時予以辦理。

（二）區領導小組辦公室要根據區委、區政府及區領導小組的要求，針對固定資產投資及重點項目建設中出現的困難和問題，及時提出需果調研的問題和建議，由區領導小組會議研究確定后，責成有關部門、單位和地方開展調研工作。

十、建立固定資產投資和項目建設工作信息聯系制度

各單位要明確一名聯絡員，各重點項目也要明確一名信息員，負責每半個月向領導小組辦公室報送一次本單位項目建設的進展情況及相關信息，對重大、緊急問題要及時報告，必要時可直接送區領導小組組長、副組長和成員單位。區領導小組辦公室要加強與各部門和有關單位的溝通和聯系，及時了解情況，重大、緊急情況要迅速向區領導小組報告。根據工作需要，由區領導小組辦公室會同區宣傳部門組織新聞媒體對固定資產投資及重點項目建設進展情況進行宣傳報道；對固定資產投資及重點項目建設中出現的重大問題，通過新聞媒體及時進行公布，發揮輿論的監督作用。

以上工作制度中未規定的事項、程序、時限，按照國家和省、市、區相關法規、政策規定執行。

第五篇：房產開發流程

房 地 產 開 發 流 程

部分報建工作總結

2014.6 房地產開發前期工作，是配合房產項目順利開展的重要環節，貫穿于房產開發的各個階段，配合設計、財務、成本、項目等多部門協同完成房產開發工作。房地產前期工作由其地域性特點，但是在開發過程總所需的經過各地卻基本相同。所以作為一名房地產前期開發主管人員或者前期專員，熟悉房產開發流程十分重要。前期開發在工作中可以分為項目前期和項目報建兩項工作，前者是對房產開發的調研及可行性分析，后者則是在項目進展過程中需要開展的各項報批報審工作。下面針對本人在經歷的項目過程中做一個總結及對過程中反映出的問題進行梳理。

首先對整體流程：

1、土地獲取階段

2、規劃設計階段

3、施工準備階段

4、工程建設階段

5、項目銷售階段

6、竣工入住階段

7、售后及移交階段

下面對各項工作進行分解：

A.土地取得階段

1、土地信息收集

? 地塊現狀，落實地塊具體位置及周邊情況

? 規劃設計條件，了解政府對即將出讓地塊的規劃設計條件及相關限制要求

? 現場踏勘，在項目部主導下，對地塊現狀、地質條件、是否有礦藏等影響開發的因素進行了解

? 了解地塊周邊現有狀況，商業、交通、教育、醫療等配套情況

? 了解地塊未來發展規劃，所屬區域未來發展方向，對以后項目開發的影響和支撐

2、土地價值初判

? 了解土地的上市方式及土地款，同土地所有方進行接觸，了解土地出讓情況及變動情況 ? 了解項目開發成本，了解當地建安成本，政府收費項目等具體情況 ? 了解當地房地產市場情況，初步形成產品形式及開發周期預判

3、土地價值深判

? 形成可行性報告，多部門合作，通過市場調研、投資估算、資金籌措、開發周期，初步項目方案，項目定位，現金流、進度安排等情況進行評估

? 項目定位環節，要進行深度的市場調研，對該地區客戶需求，市場競爭者分析，市場現有產品分析、地塊及周邊配套分析、效應分析

4、確定參與土地競價

? 根據實際需要成立項目公司，如需融資成立合資公司的需完成項目引資計劃，簽署戰略合作協議；獨資公司則根據實際情況按照項目公司成立要求，辦理相關工商登記 ? 投標，根據項目情況，確定投項目標亦或是經濟標，分別確定項目方案及土地價格上限 ? 摘牌，分析競爭對手，確定競價方式，土地價格上線

5、簽訂土地出讓合同

? 確定用地圖，樁點坐標，用地條件；繳納土地款、契稅、印花稅、交易費等相關費用 ? 配合法務完成合同的簽訂及條款的審議

6、土地確權

? 企業投資項目備案，辦理房地產開發預審；編制項目申請報告，可由專業咨詢公司協助完成；向項目備案機關提交申請 ? 獲取項目建設有效批文

? 核定土地邊界，由國土部門協助，確定1/500現狀地形圖；地界坐標圖

7、土地證辦理

? 提交土地出讓合同、繳費證明、地籍圖

? 土地權人證明：申請人主體資格證明、法人代表證明

在土地取得過程中需辦理如下重要事項：

1、設立企業申請房地產開發資質提交資料

? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 目錄,標注頁數

房地產開發資質申請報告,資質申請表 營業執照

公司章程,全體股東蓋章（簽字）

股東的法人資格證明,自然人提供身份證復印件 驗資報告（原件）,具有法定資格驗資機構出具

法定代表人、董事長、董事、監事、經理任職文件或產生的董事會決議提供規范履歷表和身份證復印件

部門負責人任命文件或決議, 提供工作簡歷和身份證復印件

專業技術人員的職稱證書或職稱文件、身份證復印件;工程類技術人員須提供所學專業的證明資料（土木建、工民建）

技術人員來歷的證明材料（附原件校驗）, 股東單位委派文件、調動證件和勞動部門鑒證的招聘或勞動合同等

技術人員職稱聘書,房屋所有權或租賃房屋提供有產權單位出具的租賃許可證 辦公場所證明 全體人員花名冊

已取得土地的證明,開發地塊的有效文件；國有土地使用證；土地出讓合同；土地拍賣公告；規劃設計條件 企業規章制度

*房地產開發資質申報資料按以上順序整理、裝訂成冊上報三份；提供復印件請加蓋公章

2、環保預審批

? 建設項目基本情況登記表 建設項目申請環境影響評價文件審批的請示 ? 建設項目所在地鎮政府（街道辦事處）環保預審意見 ? 建設項目環境影響評價文件(原件4份)? 污染入網證明、集中供熱證明 ? 危險廢物處置協議 ? 其他應提供的材料 承諾完成時間：20個工作日

3、企業投資項目核準

? 項目申請報告及項目核準請示件；

? 規劃建設部門出具的建設項目選址意見書或規劃設計條件；

? 國土部門出具的用地預審意見書或國有土地使用權出讓合同或土地使用證； ? 環保局出具的環評意見；

? 其他有關法律、法規規定應當提交的文件 ? 承諾完成時間：5個工作日 ?

4、取得發改立項許可

? 立項申請及項目申請報告文本

? 營業執照、組織代碼、法人代表身份證復印件； ? 規劃設計條件； ? 項目擬建地位置示意圖

? 土地成交確認書、國有土地使用權出讓合同或土地使用權證 ? 資本金證明（一份原件、一份復印件）? 資質證書（復印件）僅針對房地產開發項目 ? 規劃方案文本

? 委托代理人辦理項目備案的應出具法人授權委托書和委托代理人的身份證及復印件。? 進入http://invest.zj.gov.cn/（浙江省企業投資項目備案系統）左上角用戶登錄，填寫

平湖市企業投資項目備案申請表（基本建設），網上提交，打印紙制文件蓋章提交。? 資本金證明（一份原件、一份復印件）承諾完成時間：0個工作日

5、建設用地許可證辦理

? 建設項目有效批文

? 拍賣成交確認書或建設用地預審意見書 ? 土地拍賣公告 ? 相關土地出讓協議 ? 土地出讓合同

? 已取得國有土地使用證的提供復印件 ? 國土部門用地界址圖 ? 建設用地規劃設計條件 ? 規劃論證或評審會議紀要 ? 建筑總平面圖1份

? 規劃部門要求提供的其他相關文件資料及圖件 承諾完成時間：0個工作日

6地名辦，辦理地名確認

? 憑《地名命名更名申報表》、立項批文、平面圖等一式三份→報所在鎮人民政府（街道辦事處）或主管部門初審→送市地名辦公室審核→按不同審批權限上報審批。? 承諾時限：住宅小區、公開銷售建筑物類地名在10個工作日內。

B.規劃設計初步階段

1、設計前期工作

? 明確產品設計思路，根據區域市場內客戶需求狀況和在銷樓盤熱銷產品分析，對戶型設計、戶型配比、面積區間、景觀規劃、建筑風格、配套標準等規劃設計提出改善性意見 ? 設計院、勘測單位、面積測繪單位的初步選擇，了解各家單位的規模，收費標準，業界評價等因素，已備公司選擇

2、設計單位流程

? 確定建筑設計院

? 制定各項設計任務指標，建筑、水暖、電、景觀等 ? 在設計院協助下確定彩色總平、立面等圖稿送規劃預審 ? 完成建筑總平、立面圖紙的初步設計文本

? 方案評審確定，修改并通過確定正式方案，達到全委會通過要求 ?

3、勘測單位流程

? 選擇勘測單位，參選本地區具有勘測資質及業務能力的勘測單位，完成現場地形勘測 ? 取得地質勘測報告

4、面積測繪流程

? 選擇面積測繪公司，簽訂面積測繪合同

? 根據規劃設計條件，核實初步設計文本各項經濟指標

? 在修改方案確認后，完成正式方案面積測繪、日照分析、層高指標、停車位數量、綠地率指標及經濟技術指標復核

規劃設計出圖階段

在設計院協助下完成各分項專業的出圖工作，并提供相印設計書

1、人防流程

根據初步設計文本，確定人防指標；取得施工圖后報人防審核

2、審圖流程

嘉興地區先報窗口，提交全套施工圖，后確認審圖單位選擇，簽訂審圖合同；取得審圖報告

3、防雷流程

根據各地防雷要求，提供防雷有關圖紙，全套電施圖、部分建施圖、結施圖，總平面圖一份

4、消防備案流程 在規劃設計階段，還需注意一下問題： 1、2、防雷裝置審核及檢測服務，費用繳納

提交防雷報審所需圖紙，根據防雷中心對圖紙的審核，向防雷檢測中心繳納評估費用 人防面積確認及費用繳納

3、施工準備階段

該階段是辦理項目實際開工前的各項工作，包括三通一平、規劃許可證等辦理 三通一平

1、臨水辦理流程

? 前往當地自來水營業廳辦理基建用水申請，填寫相應申請表單 ? 完成節水辦節水流程 ? 簽訂基建用水安裝合同 ? 繳納基建用水安裝押金

2、臨電辦理流程

? 向當地用電部門申請臨時電申請，由項目部確認項目建設所需用電容量

? 填寫各項用電表單，提交需公司出具的各項材料，如立項批文、營業執照、法人代表，經辦人身份證復印件、授權委托書、項目示意圖等 ? 由供電部門出具高壓供電方案

? 委托電力設計公司設計，提供高壓供電方案、營業執照、設計委托書等 ? 完成設計后，委托電力安裝公司進行施工安裝

3、道路開口辦理流程

? 向市政、園林主管部門提出道路開口申請，提交道路開口請示及相關道口苗木移除說明 ? 向主管部門提供示意圖、立項、規劃許可證等材料 ? 繳納道路開口補償費（包括苗木移除）4、5、取得規劃許可證的同時逐步落實綜合管網的設計確認工作1、2、3、委托自來水接入的設計工作 委托燃氣接入的設計工作

委托弱電（三網、電視）的接入設計委托工作 臨時設施搭建手續 排污手續 規劃許可證辦理

? 建設項目有效批文＊

? 土地權屬證明（國有土地使用證和土地出讓合同）＊ ? 建筑總平面圖8張、建筑施工圖2套（要求審圖）＊ ? 規劃設計條件＊ ? 建設項目有效批文＊

? 國有土地使用證（附有坐標土地界址圖）＊

? 建筑總平面圖8張、建筑施工圖3套（要求蓋審圖章并提供包含對規劃條件審查意見的審圖報告）及圖紙電子版光盤＊ ? 規劃條件＊

? 相關規費證明（人防＊、白蟻＊）

? 房產開發項目提供戶型明細表（表格由設計單位自行制作）? 建筑面積申報表＊ ? 建筑密度和綠地率計算圖

? 建筑高度超過80米的建筑提供地震安全性評價報告 ? 民用建筑提供節能評估報告 ?

在完成規劃許可證之前還需注意一下問題：

1、2、人防繳費 白蟻防治 根據項目實際需要，繳納人防異地建設費用

與當地白蟻防治中心取得聯系，簽訂白蟻防治協議，繳納白蟻防治費；在此過程分鐘向白蟻防治中心提交總平圖3、4、教育附加費繳納 地震安全性評估

根據項目實際需要，如有房屋建筑高度超過80米的，向嘉興市地震評估中心提交地震安全性評估申請；簽訂委托協議，繳納地震安全評估費用，取得評估報告

5、建筑節能評估

6、建筑工程消防設計審核

在辦理消防設計報審過程中又可以分為土建消防報審、裝修消防報審 ? 土建審核申報材料： ?

1、填寫審核申報表

?

2、建設單位工商營業執照和組織機構代碼證（加蓋單位公章）、設計單位營業執照、資質證書及組織機構代碼證（加蓋設計單位公章）?

3、消防設計文件

?

4、工程規劃許可證、建筑紅線圖、建筑規模一覽表 ?

5、立項批文

?

6、委托書 委托人及受委托人的身份證復印件（加蓋單位公章）?

7、工藝流程圖（加蓋單位公章）備注：工業建筑需要提供

?

8、圖紙全套，無鋼結構的可以不用提供結構圖。新圖每張上都要有工程編號。? 備注：上述所提供的復印件一律加蓋公章；一律需建設方工作人員前來申報，不得由施工方及中介單位代為辦理。

? ………………………………………………………………………… ? 建設工程消防質量終身負責制提供材料明細

? 1.建設單位的工商營業執照等合法身份證明文件（工商營業執照、組織機構代碼證），建設單位消防安全責任人和管理人的身份證復印件（個體工商戶不需要提供）

? 2.設計單位的合法身份證明和資質等級證明文件（設計單位資質證書和營業執照及組織機構代碼證），相關執業人員身份證復印件及相關的執業證明文件（指該項目的設計人員，一般為消防設計文件扉頁上簽字的人員，包括設計總負責人、土建、水、電、暖等設計人員）

? 3.審圖單位的營業執照、資質證書和組織機構代碼證以及法人身份證復印件

? 備注：以上歸檔內容是復印件的，應當由原單位或相關人員蓋章或簽字確認（證明文件是單位的由原單位蓋章、證明文件是個人的由個人簽字）。

審核裝修申報材料： ?

1、填寫審核申報表

?

2、建設單位工商營業執照、組織機構代碼證，設計單位資質證書和營業執照及組織機構代碼證

?

3、消防設計文件（包括樓梯疏散寬度計算數）

?

4、原建筑驗收意見書（1998年9月前需房產證、鎮政府以上證明）?

5、租賃合同、房產證復印件

?

6、原建筑總平面圖、原建筑每層的平面圖紙、原建筑水泵、水池圖，新裝修圖、水電圖一套。

?

7、授權委托書（包括委托人和受委托人復印件）? 新裝修圖每張上都要有工程編號。

? 裝修項目應核對原建筑合法性、提供原建筑總平面圖、土建施工圖紙（尤其是多個建筑時），室內裝修對原建筑設施不改動時，應提供原建筑設施圖紙資料，并在設計說明中說明、表述清晰。裝修說明中應當載明裝修的范圍、層數、面積等情況，采用何種裝修材料、用在何部位、其燃燒性能等情況，以及原建筑性質。

? 備注：上述所提供的復印件一律加蓋公章；一律需建設方工作人員前來申報，不得由施工方及中介單位代為辦理。

? ………………………………………………………………………… ? 建設工程消防質量終身負責制提供材料明細

? 1.建設單位的工商營業執照等合法身份證明文件（工商營業執照、組織機構代碼證），建設單位消防安全責任人和管理人的身份證復印件（個體工商戶不需要提供）

? 2.設計單位的合法身份證明和資質等級證明文件（設計單位資質證書和營業執照及組織機構代碼證），相關執業人員身份證復印件及相關的執業證明文件（指該項目的設計人員，一般為消防設計文件扉頁上簽字的人員，包括設計總負責人、裝飾、水、電、暖等設計人員）

? 備注：以上歸檔內容是復印件的，應當由原單位或相關人員蓋章或簽字確認（證明文件是單位的由原單位蓋章、證明文件是個人的由個人簽字）。

現場工程防線

? 向測繪單位提供放線所需材料，包括規劃許可證、規劃確認的施工圖總平圖 ? 測繪單位放線、定線；出放線報告；

? 施工單位做好放線界樁的保護，移交放線報告復印件給項目部及施工單位

施工許可證辦理

施工許可證受理過程又分為施工許可證辦理和質監登記 ? 施工許可證申請表 ? 立項批文

? 建設工程規劃許可證及建設工程規劃紅線圖 ? 施工單位中標通知書或招標備案通知書

? 監理單位中標通知書（政府投資項目），監理直接發包項目監理企業IC卡 ? 施工合同（含分包合同）? 監理合同 ? 廉潔協議

? 全套施工圖（含審圖章）? 設計文件審查報告 ? 勞動開工管理登記表 ? 欠薪保證金存款證明

? 銀行資金證明（政府投資項目及房地產項目），合同價50%（一年內）或合同價30%（一年外），有效期為領證前2周內 ? 外地施工企業計劃生育證明 ? 外來施工企業進嘉備案表

? 建設工程消防審核意見書或消防審核受理意見書

? 直接發包的項目：施工企業安全生產許可證及項目經理（建造師）資格證書復印件蓋公章； ? 公開招標項目：施工單位（含分包單位）企業資質證書（副本）、營業執照（副本）、安全生產許可證、三類人員安全上崗證、項目經理（建造師）資格證書及工作手冊復印件蓋企業公章

? 施工單位工會組建情況登記表

? 秀洲區施工許可證項目情況報備單2份 ? 農民工工資支付專用帳戶銀行證明 ? 欠薪保證金2%（30萬封頂）市欠薪 ? 質監登記

? 《秀洲區房屋建筑工程質量監督登記表》 ? 建設單位營業執照副本復印件蓋公章、企業開發資質副本復印件蓋公章（房產開發項目）? 工程勘察報告（民用建筑含氡濃度檢測報告）? 施工圖設計文件（與施工證提供的為同一套）? 施工圖文件審查意見（含建筑節能專項審查意見）? 統一受理表 ? 節能審查意見

? 工程施工合同副本（含分包合同）。（合同價在50萬以上的施工合同、施工分包合同需進行網上備案）

? 工程監理合同副本。（工程總投資額300萬以上的監理合同需進行網上備案）? 勘察單位情況登記表 ? 設計單位情況登記表 ? 施工單位情況登記表 ? 監理單位情況登記表 ? 立項批文

? 建設工程規劃許可證及建設工程規劃紅線圖 ? 施工單位中標通知書或招投標備案通知書

? 監理單位中標通知書（專指政府投資項目，工程監理費在20萬以上的應公開招標、20萬以下的由鄉、鎮、街道出具中標通知書）? 施工組織設計 ? 監理規劃

在辦理施工許可證前需提前完成以下工作1、2、施工單位、監理單位的確認及合同簽訂；取得施工許可證辦理所需合同及中標通知書 土壤氡濃度的檢測

在嘉興市范圍內選擇符合要求的檢測機構，確定檢測費用，簽訂檢測協議；提交檢測所需圖紙；繳納檢測費，取得土壤氡濃度檢測報告

3、勘察、設計、監理、施工單位的情況登記表

四家合作單位在選擇時，注意是否是嘉興本地企業，如不是，做好進嘉備案；準備各家單位營業執照、資質證書4、5、外地企業進嘉備案登記，由外地企業自行辦理 公司財務協助提供資金證明，30%項目工程總額

D、項目施工階段

該階段前期報建工作相對稍微減少，做好相關協助及聯系工作1、2、3、4、5、施工放線，建立平面和高程控制系統。建立控制主軸線（基線）標樁，并在現場清楚標明墻、柱軸線位置

規劃驗線，監理單位組織工程部、設計、規劃局驗線 樁基施工及樁基檢測 永久項目入口的申報工作 墻改及散裝水泥退費工作

施工單位提供墻改、散裝水泥的相關發票，提供銷售商提供的相關產品認定書；開發商在準備退費時準備之前預繳的墻改及散裝水泥費用發票復印件；由公司成本核算部提供項目核算確認單

E、項目銷售階段

項目銷售階段作為前期部門要做好房產預售證的辦理工作 房屋面積預測備案

? 該項目建筑圖藍圖1套（包括相關設計變更聯系單）? 建設立項的批復（立項備案表）

? 《建設用地規劃許可證》、用地紅線圖、規劃設計條件；

? 《建設工程規劃許可證》（正本）、建筑紅線圖、建設規模一覽表； ? 《國有土地使用證》（需在有效期內）、宗地圖 ? 《建筑工程施工許可證》 ? 人防、或異地建設證明 ? 小區配套用房配置聯系單

? ‘嘉興市地名委員會辦公室’蓋公章的標準地名批復 ? 公用部位設計說明 ? 測繪成果驗收單 ? 《測繪合同》

? 房管部門要求的其他資料

預售許可證辦理

? 商品房預售方案（申報材料同時提供電子版）； ? 商品房預售資金監管協議書（工程預算清冊）； ? 監管銀行預發放的資金賬戶帳號； ? 監管項目的工程形象進度表； ? 監管項目各階段的資金使用計劃

? 商品房預售面積清單、測繪報告、房產測繪成果（預測）審核項目確認單； ? 公司資質證書，營業執照； ? 發改局立項批文；

? 國有土地使用權證書（原件校驗）和土地使用權出讓合同；

? 建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證（建設工程建筑面積規劃申請表、面積申報明細單、規劃設計條件）；

? 建設工程施工許可證（工程進度計劃）； ? 建設工程施工合同；

? 按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金（除地價款外）達到工程建設總投資的25%以上（基礎驗收單、現場照片）； ? 小區命名、幢號及門牌號已經核準；

? 明確前期物業管理單位（前期物業管理委托合同文本）；

? 小區配套用房落實情況（7‰物業管理用房、3‰社區用房、附平面圖）? 新建房屋白蟻預防工程合同書；

? 經批準的小區綠化圖（綠地設計方案審批表）； ? 經批準的總平面圖、建筑施工圖；（提供規劃審核圖）

? 注：以上提供復印件的材料須加蓋公章；整套資料須編注目錄和頁碼。?

在房產預售過程中因提前做好一下事項1、2、3、4、5、由銷售部確認預售方案

工程部提供工程形象進度表，基礎驗收單及現場照片

商品房預售面積清單、測繪報告、房產測繪成果（預測）審核項目確認 明確前期物業管理單位（前期物業管理委托合同文本）

小區配套用房落實情況（7‰物業管理用房、3‰社區用房、附平面圖）

協同設計部門確定物業用房面積，所處位置等；確定前期物業合作單位，簽訂物業合作合同；繳納物業管理押金

6、經批準的小區綠化圖（綠地設計方案審批表）立項批準書（復印件1份）土地使用證（復印件1份）

規劃用地紅線圖、規劃設計條件（復印件1份）

經規劃部門批準的項目總平面圖（復印件1份，原件核對）綠化設計單位營業執照、設計資質證書（復印件1份）經園林專家論證過的綠地設計方案（原件4份，CAD電子圖1份）方案評審意見或會議紀要（復印件1份）

7、小區命名、幢號及門牌號核準

向地名辦申請建設項目地名及門牌號的辦理，提供房屋平面分割圖，確定房屋相關編號

根據項目實際情況，在項目進展過程中辦理各分項施工

1、園林綠化施工

? 填寫《園林綠化工程施工備案表》（一式三份）

? 建設工程規劃許可證及紅線圖（復印件1份，加蓋公章）? 中標通知書（復印件1份，加蓋公章）? 施工合同（復印件1份，加蓋公章）? 設計合同（復印件1份，加蓋公章）? 監理合同（復印件1份，加蓋公章）? 施工圖紙（原件1套）

? 項目主管資格證書及工作手冊（復印件1份，加蓋公章）? 施工單位營業執照、資質證書（復印件1份，加蓋公章）? 監理單位營業執照 資質證書（復印件1份，加蓋公章）?平湖市園林行業綜合目標管理責任書 ? 施工圖審查紀要

? 監理單位項目安全監理實施細則（復印件1份，加蓋公章）? 開工報告 ? 其他相關資料

2、市政施工

? 建設工程施工許可申請表（一式二份）? 建設工程規劃許可證 ? 施工場地是否具備施工條件

? 中標通知書及施工合同、施工圖紙及施工圖設計會審經要等技術資料，施工企業營業執照、資質證書復印件，已登記該項目的項目經理手冊 ? 建設工程委托監理合同，監理單位營業執照和資質證書

? 達到規范要求的施工組織設計，并按規定辦理了工程質量監督、安全備案手續 ? 資金保函

3、幕墻施工

4、裝修施工

5、正式用水

6、正式用電

7、智能化施工

8、毛坯房竣工驗收備案

9、成品房驗收備案

F、竣工入住階段

項目竣工階段，涉及到各項驗收工作，有綜合的也有單項的；如水、電暖、消防、燃氣、弱電、人防、景觀等；竣工規劃驗收、單體驗收、復合驗收、綜合驗收；具體工作如下：

1、規劃驗收

? 《建設工程規劃許可證》（副本）原件和規劃總平面圖； ? 建設工程測量放樣單； ? 建設工程規劃設計條件； ? 1：500竣工測量地形圖； ? 房屋建筑工程竣工驗收備案表； ? 綠化驗收合格證明；

? 建設工程竣工圖（平、立、剖）、包括經批準變更的圖件及擴初批復、會議紀要； ? 建設工程竣工檔案質量認定書； ? 建設工程消防部門驗收意見書；

? 房產測繪成果報告（即標準的商品房面積清單）。? 工程竣工驗收人防辦證明。? 配套設施建設情況說明書；

? 規劃管理部門要求提供的其它有關資料； 在辦理規劃驗收時，因提前辦理如下重要事項：

1、建設工程測量放樣

2、專項驗收：

雨污水驗收；正式通電驗收；正式水驗收；燃氣驗收 通信驗收；人防驗收；環保驗收；有線電視驗收 電梯驗收；智能化驗收

綠化驗收

? 填寫《平湖市園林綠化工程竣工備案表審批表》（一式叁份）（相關內容填寫）? 工程施工備案號

? 規劃批準項目總平面圖（復印件1份，原件核對）? 規劃設計條件或規劃選址意見書（復印件1份）? 1:500園林綠化竣工測繪報告（附CAD電子圖光盤）? 園林綠化設計單位資質證書（復印件1份）? 園林綠化勘查單位資質證書（復印件1份 ? 施工單位的工程竣工報告

? 測繪單位資質證書及測繪人員資質證書（復印件1份）? 監理單位的工程質量評估報告 ? 建設單位的工程竣工驗收報告 ? 工程竣工相關驗收資料

? 施工單位簽署的工程質量保修書（主要反映整改情況及養護措施）? 竣工圖紙一套（包括設計變更聯系單）? 竣工驗收意見表或會議紀要 ? 勘察 設計單位的工程質量檢查報告

市政驗收

? 發改部門立項批文（復印件）? 規劃許可證及其它規劃批復文件 ? 竣工圖: ⑴、市政工程竣工圖

⑵、綜合管線竣工圖（供水、供電、燃氣、供熱、排水、通訊、廣電、人防等）

? 質量合格文件（復印件）: ⑴、供水、污水部門驗收文書 ⑵、供電部門驗收文書 ⑶、燃氣工程驗收合格文書 ⑷、道路工程質量監督報告 ⑸、相關弱電部門驗收文書 ⑹、其它部門驗收文書 ? 相關單位簽署的工程質量保修書 ? 管道燃氣通氣協議

市政驗收根據各地不同，提供材料不同，做好各項準備工作

建設工程竣工檔案歸檔工作

該項工作的落實，需要前期、監理、施工單位、項目部等多部門配合，協同完成資料的準備遞交工作

項目消防驗收

?

1、建設工程消防驗收申報表

?

2、工程竣工驗收報告和有關消防設施的工程竣工圖紙（含總平面建筑圖、給排水總圖，各建筑單體圖紙按照目錄順序依次疊放整齊）

?

3、消防產品質量合格證明文件（各類消防產品三證要求裝訂一起、產品安裝確認報告、產品身份信息證明）

?

4、具有防火性能要求的建筑構件、建筑材料、裝修材料符合國家標準或者行業標準的證明文件、出廠合格證（見證取樣檢驗報告）?

5、鋼結構建筑需提供鋼結構涂料檢測報告

?

6、民用建筑提供保溫材料燃燒性能檢驗報告、產品合格證

?

7、施工（含土建、消防、裝修）、工程監理、檢測單位的工商營業執照和資質證書及組織機構代碼證

?

8、建設單位的工商營業執照、組織機構代碼證合法身份證明文件 ?

9、消防設施調試報告、隱蔽工程驗收記錄 ?

10、消防設施檢測合格證明文件 ?

11、審核合格意見書

?

12、委托書（委托人及受委托人的身份證復印件并加蓋單位公章）

? 備注：上述所提供的復印件一律加蓋公章。一律需建設方工作人員前來申報，不得由施工方及中介單位代為辦理。

? 建設工程消防質量終身負責制提供材料明細

? 1.建設單位的工商營業執照等合法身份證明文件（工商營業執照、組織機構代碼證），建設單位消防安全責任人和管理人的身份證復印件（個體工商戶不需要提供）

? 2.施工（含土建、消防、裝修）、工程監理的合法身份證明文件（工商營業執照、組織機構代碼證、資質證明文件）和相關執業人員身份證復印件及相關的執業證明文件（相關執業人員指消防竣工驗收報告中相關簽字人員）；

? 3.消防技術服務機構的合法身份證明和資質等級證明文件、相關執業人員身份證復印件；消防設施檢測合格證明文件。? 4.工程竣工驗收報告

? 以上歸檔內容是復印件的，應當由原單位或相關人員蓋章或簽字確認（證明文件是單位的由原單位蓋章、證明文件是個人的由個人簽字）。

人防驗收

由人防部門根據人防驗收規范，組織驗收工作；確認好驗收時間

單體竣工驗收備案資料

? 竣工驗收備案表 ? 質量監督報告 ? 工程竣工驗收報告 ? 工程質量監理評估報告 ? 工程勘察質量檢查報告 ? 工程設計質量檢查報告 ? 工程質量評估報告 ? 工程竣工報告

? 施工圖審查意見書（包含各專業工程）? 中標通知書

? 施工許可證（包括各專業工程）? 工程施工承包合同（各分包合同）? 竣工驗收原始文件 ? 工程質量保修書

? 商品住宅質量保修書、使用說明書 ? 功能性試驗、檢測資料 ? 規劃許可證

? 單位工程消防驗收意見書 ? 環保認可文件 ? 城建檔案認可文件 ? 工程款按合同支付證明

在做單體驗收時需注意提前完成一下工作：

1、最重要的工作就是消防驗收

市政工程竣工驗收資料

? 工程竣工驗收備案表 ? 工程施工許可證

? 相關部門認可文件（規劃、消防）? 施工圖設計文件審查意見 ? 工程竣工報告

? 工程質量監理評估報告 ? 工程勘察質量檢查報告 ? 工程設計質量檢查報告 ? 工程質量監督報告 ? 工程竣工驗收報告 ? 工程質量缺陷處理備忘錄 ? 單位工程竣工驗收原始文件 ? 各階段質量驗收紀要 ? 檔案館驗收合格通知單 ? 工程質量保修書 ? 工程竣工圖 ? 其他相關資

土地重次登記

? 項目竣工后委托?嘉興市秀洲區土地勘測信息中心?勘測項目土地，主要勘測內容為： ? 根據國有土地使用權證的宗地圖和建設用地規劃紅線圖的坐標，勘測并復核竣工的項目的實際建設內容（如建筑單體、圍墻、河駁岸等）有沒有超出用地紅線的范圍，超出需協商或整改，未超出即合格。

? 勘測項目外輪廓坐標，用于計算每幢樓的占地面積。? 如項目分標段的，勘察項目各自的用地面積。

? 根據經房管處實測備案后的《房屋建筑面積實測測繪報告》中940戶住宅的產權號及建筑面積的數值、按比例分攤相應幢號的占地面積。分攤后每戶土地面積即為該產權號的土地證的面積。

? 國有土地使用權證原件及土地面積分攤表等資料提交秀洲區國土局，國土局受理后給于?土地重次登記聯系單?。（?土地重次登記聯系單?復印件為綜合驗收的備案資料之一。）? 國土局規定的工作日后，用?土地重次登記聯系單?原件取得住宅的土地分割憑證（用于小業主辦理土地證）

室內空氣水質檢測

建筑工程復合驗收備案資料

發改局

? 建設局建筑面積核定 ? 發改局立項批復 ? 項目初步設計批復 ? 國土局土地合同 ? 土地證 ? 用地許可證

? 建筑工程規劃許可證 ? 建筑工程施工許可證 ? 環保局批復 規劃局

? 用地許可證及紅線圖 ? 工程規劃許可證及紅線圖 ? 規劃設計條件

? 土地出讓合同及土地證 ? 市政公用工程竣工驗收備案表 ? 經房管處備案房屋面積實測報告 ? 1:500竣工車輛地形圖 環保局

? 環評審核批復 ? 項目雨污水分流圖

? 項目建筑噪聲排污費繳納憑證復印件 ? 污水入網金繳納憑證復印件 國土局

? 土地出讓合同用 ? 土地證復印件 ? 規劃確認書

? 土地出讓金發票復印件 ? 竣工備案表

? 建筑工程施工許可證 ? 建筑工程規劃許可證及紅線圖 ? 宗地測繪圖

為順利完成復核驗收工作，需提前完成以下工作：

提前準備相關繳納憑證的復印件或者在辦理過程中預先留底，做好建檔工作

綜合驗收

? 綜合驗收備案申請表 ? 項目建設總結、前期物業總結 ? 項目立項批文 ? 建設用地、工程規劃許可證、施工許可證 ? 土地重次登記聯系單 ? 規劃驗收確認

? 房屋建筑工程竣工驗收備案表 ? 檔案館資料收訖證明 ? 施工合同、中標通知書 ? 建筑工程消防驗收意見書

? 單項單位工程（電信、供水、電、有線電視、燃氣、郵政、綠化等）竣工驗收書 ? 環衛化糞池驗收通知書或環評預驗收 ? 新裝電梯準用證

? 人防工程竣工驗收合格證明

? 公共安全技術防范工程設施使用證書（智能化）? 地名、項目名稱、門牌號批復 ? 物業中標通知書 ? 前期物業管理服務合同

? 物業承接驗收紀要（含向物業移交資料）? 物業管理用房配置聯系單

? 建設單位與物業單位物業保修期限、保修范圍、責任協議書 ? 業主臨時公約 ? 質量保證書 ? 使用說明書

? 開發企業營業執照、資質證書

? 維修基金 地上80元/每平方米 地下50元/每平方米 ? 保修金 總造價的2%（8年后可退還）? 交易費 6元/每平方米 ? 登記費 550元每套

G、售后及移交

在完成了各項驗收工作后，開始著手準備：產權登記（大產證辦理和小產證代辦）及物業移交

1、土地分割憑證辦理

? 《土地使用權登記申請表》

? 土地登記申請人身份證明材料（復印件）

? 企業單位指企業法人營業執照、組織機構代碼證、法人身份證

? 建設用地規劃許可證及紅線圖、建設工程規劃許可證及紅線圖（復印件）? 地名管理部門確認的土地座落名稱證明（原件）

? 各幢房屋建筑工程竣工驗收備案表（復印件）（必須帶原件備查）? 建設項目竣工平面圖（原件）? 土地勘測報告（原件）? 復核驗收表（原件）

? 原國有土地使用證（原件），如果存在延期，需提供補充協議原件

? 單位申請的需填寫《土地登記法人代表身份證明書》和《土地委托登記書》（受委托人身份證復印件）? 地籍調查資料

? 如已辦理房地產抵押登記的提供銀行同意變更意見（原件）

? 屬經營性用地的需要提供浙江省建設工程規劃核實確認書（一正兩附）（復印件）? 其他相關證明材料2、3、4、初始登記 產權證辦理

客戶土地證辦理