第一篇：土地開發程序

第一步 房地產開發公司的設立

第二步 房地產開發項目的立項和可行性研究

房地產開發項目的立項和可行性研究階段的法律程序

1、選定項目，簽定合作意向書

2、初步確定開發方案

3、申報規劃要點

4、申報、審批項目建議書

5、編制項目可行性研究報告

6、申報、審批項目可行性研究報告

房地產開發項目立項和可行性研究階段的相關稅費

1、可行性研究費

2、建設工程規劃許可證執照費

■三者的概念？

《建設用地規劃許可證》是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經城市規劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規劃的法定憑證，是建設單位用地的法律憑證。沒有此證的用地單位屬非法用地，房地產商的售房行為也屬非法，不能領取房地產權屬證件

《建設用地批準書》是建設單位或者個人的用地申請按照法定程序經批準后．由市、縣人民政府向建設單位或者個人頒發的準予使用建設用地的證件，是建設單位或者個人依法使用土地進行開發建設的法律憑證。按照國家規定，《建設用地批準書》由市、縣人民政府土地行政主管部門負責填寫和頒發。

《國有土地使用證》是證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護。

■三者的區別？

1.作用不同?！督ㄔO用地規劃許可證》主要管項目的選址、性質、用途等；《建設用地批準書》主要管項目在建設前取得土地的合法性；《國有土地使用證》主要管建筑物、構筑物所有人取得土地使用權的合法性注明。

2.頒發的部門不同?！督ㄔO用地規劃許可證》——規劃部門；《建設用地批準書》——國土部門；《國有土地使用證》——國土部門。

3.頒發的對象不同?！督ㄔO用地規劃許可證》——建設單位；《建設用地批準書》——建設單位或個人；《國有土地使用證》——產權單位或個人。

4.領取的時間不同?！督ㄔO用地規劃許可證》——征收土地前；《建設用地批準書》——項目建設前；《國有土地使用證》——項目建成以后。

第三步 房地產開發項目的規劃設計和市政配套

房地產開發項目規劃設計和市政配套階段的法律程序

一、房地產開發項目的規劃設計

1、申報選址定點

2、申報規劃設計條件

3、委托作出規劃設計方案

4、辦理人防審核

5、辦理消防審核

6、審定規劃設計方案

7、住宅設計方案的專家組審查

8、落實環保“三廢”治理方案

9、委托環境影響評價并報批

10、建設工程勘察招、投標

11、委托地質勘探

12、委托初步設計

13、申報、審定初步設計

二、房地產開發項目的市政配套

14、征求主管部門審查意見

15、落實市政公用設施配套方案

16、報審市政配套方案

17、市政各管理部門提出市政配套意見

18、市政管線綜合 房地產開發項目規劃設計和市政配套階段的相關稅費

1、工程勘察（測量）費

2、工程設計費

3、建設工程規劃許可證執照費

4、竣工檔案保證金

5、臨時用地費

6、臨時建設工程費

7、建設工程勘察招標管理費

8、勘察設計監督管理費

9、古建園林工程設計費

第四步 房地產開發項目土地使用權的取得

取得房地產開發項目土地使用權的法律程序

一、國有土地使用權的出讓

1、辦理建設用地規劃許可證

2、辦理建設用地委托釘樁

3、辦理國有土地使用權出讓申請

4、主管部門實地勘察

5、土地估價報告的預審

6、委托地價評估

7、辦理核定地價手續

8、辦理土地出讓審批

9、簽訂國有土地使用權出讓合同

10、領取臨時國有土地使用證

11、領取正式國有土地使用證

12、國有土地使用權出讓金的返還

二、國有土地使用權的劃撥

13、國有土地使用權劃撥用地申請

14、主管部門現場勘察

15、劃撥用地申請的審核、報批

16、取得劃撥用地批準

三、集體土地的征用

17、征用集體土地用地申請

18、到擬征地所在區（縣）房地局立案

19、簽訂征地協議 20、簽訂補償安置協議

21、確定勞動力安置方案

22、區（縣）房地局審核各項協議

23、市政府下文征地

24、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費

25、辦理批地文件、批地圖

26、辦理凍結戶口

27、調查戶口核實勞動力

28、辦理農轉工工作

29、辦理農轉居工作 30、辦理超轉人員安置工作

31、地上物作價補償工作

32、征地結案

取得房地產開發項目土地使用權的相關稅費

1、地價款（土地出讓金）

2、資金占用費

3、滯納金

4、土地使用費

5、外商投資企業土地使用費

6、防洪工程建設維護管理費

7、土地閑置費

8、土地權屬調查、地籍測繪費

9、城鎮土地使用稅

10、地價評估費

11、出讓土地預訂金

12、征地管理費

13、土地補償費

14、青苗及樹木補償費

15、地上物補償費

16、勞動力安置費

17、超轉人員安置費

18、新菜田開發建設基金

19、耕地占用稅

第五步 房地產開發項目的拆遷安置 房地產開發項目拆遷安置階段的法律程序

1、委托進行拆遷工作

2、辦理拆遷申請

3、審批、領取拆遷許可證

4、簽訂房屋拆遷責任書

5、辦理拆遷公告與通知

6、辦理戶口凍結

7、暫停辦理相關事項

8、確定拆遷安置方案

9、簽訂拆遷補償書面協議

10、召開拆遷動員會，進行拆遷安置

11、發放運作拆遷補償款

12、拆遷施工現場防塵污染管理

13、移交拆遷檔案資料

14、房屋拆遷糾紛的裁決

15、強制拆遷

房地產開發項目拆遷安置階段的相關稅費

1、房屋拆遷補償費

2、搬家補助費

3、提前搬家獎勵費

4、臨時安置補助費（周轉費）

5、清理費

6、停產停業綜合補助費

7、對從城區位置較好的地區遷往位置較差的地區或遠郊區縣的居民的補助費

8、一次性異地安置補助費

9、房屋拆遷管理費

10、房屋拆遷服務費

第六步 房地產開發項目的開工、建設、竣工階段

房地產開發項目開工、建設、竣工階段的法律程序

一、房地產開發項目開工前準備工作

1、領取房地產開發項目手冊

2、項目轉入正式計劃

3、交納煤氣（天然氣）廠建設費

4、交納自來水廠建設費

5、交納污水處理廠建設費

6、交納供熱廠建設費

7、交納供電貼費及電源建設集資費

8、土地有償出讓項目辦理“四源”接用手續

9、設計單位出報批圖

10、出施工圖

11、編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金

12、辦理消防審核意見表

13、審批人防工程、辦理人防許可證

14、核發建設工程規劃許可證

15、領取開工審批表，辦理開工登記

二、房地產開發項目的工程建設招投標

16、辦理招標登記、招標申請

17、招標準備

18、招標通告

19、編制招標文件并核準 20、編制招標工程標底

21、標底送審合同預算審查處確認

22、標底送市招標辦核準，正式申請招標

23、投標單位資格審批

24、編制投標書并送達

25、召開招標會，勘察現場

26、召開開標會議，進行開標

27、評標、決標

28、發中標通知書

29、簽訂工程承包合同 30、工程承包合同的審查

三、房地產開發項目開工手續的辦理

31、辦理質量監督注冊登記手續

32、建設工程監理

33、辦理開工統計登記

34、交納實心黏土磚限制使用費

35、辦理開工前審計

36、交納投資方向調節稅

37、領取固定資產投資許可證

38、報裝施工用水、電、路

39、協調街道環衛部門 40、協調交通管理部門

41、交納綠化建設費，簽訂綠化協議

42、領取建設工程開工證

四、房地產開發項目的工程施工

43、施工場地的“三通一平”

44、施工單位進場和施工暫設

45、工程的基礎、結構施工與設備安裝

46、施工過程中的工程質量監督

五、房地產開發項目的竣工驗收

47、辦理單項工程驗收手續

48、辦理開發項目的綜合驗收，領取《工程質量竣工核驗證書》

49、商品住宅性能認定 50、竣工統計登記

51、辦理竣工房屋測繪

52、辦理產權登記

房地產開發項目開工、建設、竣工階段的相關稅費

1、三通一平費

2、自來水廠建設費

3、污水處理廠建設費

4、供熱廠建設費

5、煤氣廠建設費

6、地下水資源養蓄基金

7、地下熱水資源費

8、市政、公用設施建設費（大市政費）

9、開發管理費

10、城建綜合開發項目管理費

11、建筑行業管理費

12、綠化建設費

13、公園建設費

14、綠化補償費

15、路燈維護費

16、環衛設施費

17、生活服務設施配套建設費（小區配套費）

18、電源建設集資費（用電權費）

19、外部供電工程貼費（電貼費）20、建安工程費

21、建設工程招投標管理費

22、合同預算審查工本費

23、質量管理監督費

24、竣工圖費

25、建材發展補充基金

26、實心黏土磚限制使用費

27、工程監理費

28、工程標底編制管理費

29、機電設備委托招標服務費 30、超計劃用水加價

31、夜間施工噪聲擾民補償費

32、占道費

33、固定資產投資方向調節稅

第七步 房地產開發項目的經營階段

房地產開發項目經營階段的法律程序

一、外銷商品房的銷售

1、辦理《外銷商品房預（銷）售許可證》

2、選定中介代理機構和律師事務所

3、與購房者簽訂認購書

4、簽訂正式買賣契約

5、辦理簽約公證

6、辦理外銷商品房預售契約公證

7、辦理外銷商品房的預售登記

8、外銷商品房轉讓登記

9、外銷商品房抵押登記

10、樓宇交付入住手續

11、辦理產權過戶手續

二、內銷商品房的銷售

12、提交完成建設項目投資證明

13、簽署預售內銷商品房預售款監管協議

14、辦理《內銷商品房預（銷）售許可證》

15、銷售項目備案

16、委托中介代理機構進行銷售

17、與購房者簽訂認購書

18、與購房者簽訂買賣契約

19、辦理預售登記

20、辦理轉讓登記

21、辦理房地產抵押登記手續

22、樓宇交付入住

23、質量保證書和使用說明書

24、辦理產權立契過戶手續

三、房地產出租的綜合管理

25、房屋出租權的確認

26、申請房屋租賃許可證

27、出租人與承租人簽訂書面承租協議

28、租賃當事人辦理租賃登記手續

29、租賃房屋的轉租 30、房屋租賃關系的終止

四、房地產出租的專項（外地來京人員）管理

31、房屋出租權的確認

32、出租人辦理房屋租賃許可證

33、出租人辦理《房屋租賃安全合格證》

34、簽訂書面租賃協議

35、租賃雙方辦理租賃登記備案手續

五、房地產的抵押

36、抵押權的設定

37、簽訂抵押合同

38、辦理房地產抵押登記

39、抵押房地產的占管 40、抵押房地產的處分 房地產開發項目經營階段的相關稅費

1、營業稅

2、城市維護建設稅

3、教育費附加

4、印花稅

5、契稅

6、土地增值稅

7、企業所得稅

8、個人所得稅

9、房產稅

10、城市房地產稅

11、房屋產權登記費

12、房屋所有權證工本費

13、房產共有權執照費

14、房屋他項權利執照費

15、房屋買賣登記費

16、房屋買賣手續費

17、房屋租賃審核備案手續費

18、向來京人員租賃房屋審核備案手續費

19、來京人員租賃私房合同登記備案手續費 20、房屋租賃登記費

21、房屋估價手續費

22、房屋公證估價手續費

23、房地產價格評估費

24、房地產中介服務費

第八步 房地產開發項目的物業管理階段

房地產開發項目物業管理階段的法律程序

1、物業管理單位經營資質審批

2、簽署物業管理委托合同

3、居住小區的物業接管綜合驗收

4、物業使用、管理、維修公約的核準

5、安排簽訂管理公約

6、制定、提供質量保證書和使用說明書

7、物業管理服務基本要求

8、物業管理委員會的設立 房地產開發項目物業管理階段的相關稅費

1、居住小區物業管理啟動經費

2、共用部位共用設施設備維修基金

3、普通居住小區物業管理費

4、高檔住宅物業管理費

5、經濟適用住房小區物業管理費

6、供暖費

第二篇：土地一級開發工作程序范文

大亞灣中心區6號路南側42公頃土地

儲備及一級開發工作程序

一、該項目土地一級開發的概況

惠州大亞灣經濟技術開發區土地儲備中心通過公開招投標方式，于2008年5月20日確定惠州市宏石基礎設施投資有限公司作為一級開發主體單位，并簽訂了《大亞灣中心區北區六號路南側42公頃土地一級開發項目合同書》。

按照《大亞灣中心區北區六號路南側42公頃土地一級開發項目合同書》（以下簡稱合同書），該項目一級開發范圍為惠州大亞灣經濟技術開發區北區六號路南側42公頃土地一級開發項目，包含所有前期費用，拆除費用，項目圍墻、場地平整土石方、臨時施工道路，項目周邊道路、周邊市政工程監視及其所發生的費用，項目新建的一所中學及一所小學（中小學選址由區土地儲備中心另行提供）及項目內的其他公用工程建設及其所發生的費用等，以上建設的全部投資和所有費用均根據惠灣建審紀要【2007】9號《會議紀要》精神，從項目土地出讓收入中安排?？钪Ц叮糠智捌谫M用可由乙方現行墊付，甲方在土地一級開發過程中適時與乙方結算。

二、土地一級開發的內容

根據合同書的約定，一級開發工作包含但不僅限于以下內容：

1、進行項目用地內的房屋拆除工作；

2、按照規劃要求及當地的基建程序，辦理項目內公用工程建設的前期手續及設計和施工等工作。具體要求為“六通一平”（通上水、通下水（雨、污）、通電、通氣、通電信、圍墻以及場地平整（按規劃的豎向設計要求）等）及其他公用工程建設工作。

三、土地一級開發成本和收益

成本構成：

1、經審定的工程前期費用、清表費、監理費、建筑安裝費用、各項政府和社會服務性收費、經甲方確認的其他投資、建設單位管理費；

2、根據一級開發合同，企業完成項目用地六通一平等市政基礎設施建設有關的工程費用及在此期間發生的其他合理費用； 四、一級開發涉及政府職能部門

在土地一級開發階段主要涉及的政府部門有：國土局、規劃局、財政局、建委、區計經貿辦、監察局等相關政府部門。

1、國土局主要負責土地一級開發招投標、確定土地一級開發單位，并就土地開發的內容、標準、工程進度、監理、驗收、違約責任、爭議的解決方式以及開發費用、收益分配等內容以合同形式與土地一級開發單位進行約定；下達土地一級開發批復；會同有關部門進行土地一級開發的驗收和開發成本的審核等工作。

2、計經貿辦主要負責一級開發土地的立項核準工作。

3、規劃局主要負責一級開發土地規劃手續的審批工作。

4、建委主要負責針對具體項目從資質、注冊資金、項目資本金等方面對一級開發企業提出要求，辦理施工許可證。

5、區財政主要負責一級開發項目費用預審、工程項目驗收、開發成本的審核及付款等工作。

6、區監察局主要負責一級開發項目工程項目驗收等過程中的監督工作。

五、土地一級開發工作程序

本程序根據《大亞灣中心區六號路南側42公頃土地一級開發項目合同書》并經咨詢相關部門后制定，主要側重在政府通過招投標方式確定一級開發主體后，一級開發工作具體實施過程及資金撥付流程。程序一：確定土地一級開發主體 政府主管部門：

區國土局、管委會相關部門 主要工作內容：

1、區國土局會同相關部門就項目一級開發具體問題召開聯席會議，制定一級開發項目招投標文件，通過招標選擇具備相應資質的開發企業實施土地一級開發，對于開發企業實施的一級開發項目；

2、下達土地一級開發批復；

3、簽訂土地一級開發合同（儲備中心與一級開發單位）。

程序二：辦理土地一級項目開發項目立項 政府主管部門：

區財政局、計經貿辦 主要工作內容：

1、依據一級開發項目合同，向區財政局基建辦提交一級開發工程單項工程的預算，由基建辦對預算進行審核，落實資金安排批復。

2、依據一級開發合同、區財政批復、項目可研報告（一級開發實施方案）等資料向區計經貿辦提交立項申請。

程序三：辦理土地一級項目開發項目規劃手續 政府主管部門：

區規劃局 主要工作內容：

1、依據一級開發合同、立項報告等資料向區規劃局提交各單項工程建設工程規劃許可證的申請。

程序四：辦理土地一級項目開發項目開工手續 政府主管部門：

區建設委員會 主要工作內容：

1、依據一級開發合同、立項報告、建設工程規劃許可證等資料向區建設委員會提交各單項工程建筑工程施工許可證的申請。

程序五：組織清表、動遷實施市政基礎設施工程 政府主管部門：

區財政局、監察局、質量監督站等部門 主要工作內容：

1、不需要規劃、開工手續的一級開發工作，在經過區國土部門確認后即可展開工作（如項目用地上的清表等費用）；

2、建設單位進行項目一級開發工程的招投標（邀請）、現場施工建設；

3、在項目施工過程中，區財政、監察、建委相關部門按照有關規定對項目進行監督。程序六：組織驗收 政府主管部門：

區國土局會同有關部門 主要工作內容：

1、區國土局組織區財政、規劃、建設、監察、監督站等部門對土地一級開發工作進行驗收；

程序七：一級開發項目成本審核及撥款 政府主管部門：

區國土局會同有關部門 主要工作內容：

1、一級開發單位報送有關資料，區國土局內部（土地儲備中心等）對一級開發成本進行預審。

2、區國土局和區財政、計經貿辦等部門審核土地一級開發成本，鑒定土地成本的有效性。

3、由一級開發單位提交一級開發工程撥款單，經國土、財政、管委會相關部門會簽后，財政將資金撥入一級開發單位指定帳戶。

程序八：分期交付土地 政府主管部門：

區國土局會同有關部門 主要工作內容：

根據土地掛牌等文件規定，經區國土局相關部門確認同意，企業將完成一級開發后的土地直接交付給通過招拍掛獲取國有土地使用權的單位。

附圖1： 土地一級開發一般工作程序區財政預算預審區土地儲備開發聯席會就土地、產業政策、規劃等對一級開發實施方案提出原則意見區國土局會同相關部門

1、通過招標確定土地一級開發主體

2、下達土地一級開發批復

3、簽訂土地一級開發合同土地一級開發主體區計經貿辦立項區規劃建設規證區建委開工證區質監站質監手續區監察局監督區國土一級開發內容確定 土地一級 開發主體辦理清表、動遷等手續，組織實施土方、圍墻、道路等市政基礎設施建設 市國土局商 相關委辦局

1、組織驗收土地

2、審核土地一級開發成本

3、財政局最終審核確定一級開發各項成本

4、財政局按照有關規定撥付一級開發費用 市國土局按照入市土地掛牌文件規定，將完成一級開發的土地交付給依法獲取土地使用權的單位。

第三篇：重慶市土地開發整理管理工作辦事程序

重慶市土地開發整理管理工作辦事程序

土地開發整理項目入庫程序

一、提交資料

申報國家、市或區縣（自治縣、市）（以下簡稱“區縣”）投資的土地開發整理項目（以下簡稱“項目”），按《重慶市土地開發整理項目庫管理暫行辦法》（渝國土房管發［2005］97號）的規定提交資料。提交的資料如無特別說明，均為一式兩份（提交兩套），分別用A4-55mm資料盒裝，盒面及盒脊標明資料名稱、提交時間，首頁附資料目錄。提交資料同時附資料交接清單和電子文檔。

（一）區縣國土資源行政主管部門申請項目入庫請示（注明是否符合土地利用總體規劃和土地開發整理規劃）；

（二）項目現場選址踏勘報告；

（三）區縣林業行政主管部門關于項目區不屬于退耕還林范圍的證明材料；

（四）土地權利登記狀況表、地類統計表和土地開發整理項目入庫申報表；

（五）項目可研報告（國家、市投資項目8份）或項目實施方案（區縣投資項目5份）；

（六）項目區規劃圖和地形圖（比例尺1：2000）、標準分幅土地利用現狀圖（比例尺1：10000，應標明最近土地利用變更日期、經辦人簽字、區縣國土資源行政主管部門印章）；

（七）土地開發面積20-150公頃的附區縣人民政府土地開發用地批準文件，150公頃以上（含150公頃）的附市人民政府批準文件；

（八）涉及水利工程的，提交市水利行政主管部門（國家、市投資項目）或區縣水利行政主管部門（區縣投資項目）關于同意項目中實施水利工程的意見；

（九）區縣國土資源行政主管部門關于項目投資來源的說明。

二、辦理程序

（一）申請人向重慶市國土房管局（以下簡稱“市局”）辦件大廳遞交申報資料，辦件大廳對要件審查后做出是否受理的決定。要件齊全并受理后的申報資料，辦件大廳轉交耕保一處辦理；要件不齊的申報資料，辦件大廳不予受理并退還申請人。

（二）耕保一處對申報資料的合法性、合規性進行審查。符合要求的申報資料，委托重慶市地產集團所屬市土地整理中心（以下簡稱“市中心”）組織專家對項目可研報告或實施方案進行評審；不符合法定要求或需補正、補充的，耕保一處將申報資料及處理意見轉辦件大廳，由辦件大廳退件并告知申請人。

（三）市中心在委托規定的時間內組織專家對項目可研報告或實施方案進行評審，出具負責任的評審意見書，連同項目可研報告或實施方案交耕保一處復核。

（四）評審通過且復核無誤的項目，市局下達入庫通知。未通過評審或復核發現有重大問題的，耕保一處將申報資料及審查意見書轉辦件大廳，由辦件大廳退件并告知申請人。

三、辦理時限

（一）市局受理申報資料后，在5個工作日內完成要件合法性、合規性和齊全性審查；

（二）市中心受委托后，在10個工作日內組織專家對項目可研報告或實施方案進行評審并提交評審意見書；

（三）通過評審的項目，市局在收到評審意見書后5個工作日內完成復核，復核無誤后下達入庫通知。土地開發整理項目初步設計評審程序

一、提交資料

國家、市投資項目初步設計（以下簡稱“初設”）評審需提交的資料如無特別說明，均為一式兩份（提交兩套），分別用A4-55mm資料盒裝，盒面及盒脊標明資料名稱、提交時間，首頁附資料目錄。提交資料同時附資料交接清單和電子文檔。

（一）項目入庫通知；

（二）承擔單位關于資料真實性的承諾書；

（三）項目初設（含單體設計圖）、預算報告和項目區現狀圖、規劃圖（以1：2000地形圖、現狀圖為底圖編制）8套（報告及圖件加蓋設計單位和區縣國土資源行政主管部門公章）；

（四）項目建設任務統計表；

（五）區縣國土、農業、林業、水利、環保行政主管部門關于項目初設方案的審查意見；

（六）項目所在村社群眾關于項目實施的聽證意見；

（七）項目初設工程造價依據。

二、辦理程序

（一）申請人向市局辦件大廳遞交初設資料，辦件大廳對要件審查后做出是否受理的決定。要件齊全并受理后的資料，辦件大廳轉交耕保一處辦理；要件不齊的資料，辦件大廳不予受理并退還申請人。

（二）耕保一處對資料的合法性、合規性進行審查。符合要求的資料，委托市中心組織專家進行評審；不符合法定要求或需補正、補充的，耕保一處將資料及處理意見轉辦件大廳，由辦件大廳退件并告知申請人。

（三）市中心在委托規定的時間內組織專家對項目初設方案進行評審，出具負責任的評審意見書，連同初設方案交耕保一處復核。

（四）耕保一處對項目初設資料進行復核。對評審通過且復核無誤的國家投資項目，耕保一處備齊相關資料報國土資源部評審；對評審通過且復核無誤的市級投資項目，市局批復初設。未通過評審或復核發現有重大問題的，耕保一處將初設資料及評審意見書轉辦件大廳，由辦件大廳退件并告知申請人。

三、辦理時限

（一）市局受理申報資料后，在5個工作日內完成要件合法性、合規性和齊全性審查；

（二）市中心受委托后，在10個工作日內組織專家對項目初設方案進行評審并提交評審意見書；

（三）通過評審的市級投資項目，市局在收到評審意見書后5個工作日內完成復核，復核無誤后下發同意實施通知。

土地開發整理項目初步設計變更程序

一、提交資料

申請國家、市投資項目初設和區縣投資項目實施方案變更，按《重慶市土地開發整理項目初步設計變更管理暫行辦法》（渝國土房管發［2005］289號）的規定提交資料。提交的資料如無特別說明，均為一式兩份（提供兩套），分別用A4-55mm資料盒裝，盒面及盒脊標明資料名稱、提交時間，首頁附資料目錄。提交資料同時附交接清單和電子文檔。

（一）項目承擔單位申請項目初設或實施方案變更請示；

（二）項目工程監理單位關于項目初設變更理由的真實性、初設變更方案的合理性、變更工程內容和工程費用概算準確性的意見；

（三）項目承擔單位關于項目初設或實施方案變更資料真實性的承諾書；

（四）項目所在地區縣國土資源行政主管部門對項目初設或實施方案變更方案的初審意見；

（五）變更前后主要工程量對照表5份；

（六）項目初設或實施方案的變更報告5份；

1、項目初設或實施方案變更的理由及依據

2、項目初設或實施方案變更的內容及范圍

3、項目初設或實施方案變更對工程造價、工期的影響和措施

4、項目初設或實施方案變更說明、設計圖紙及其計算資料等

（七）明確顯示項目初設或實施方案變更位置及地形地貌的影像資料。

二、辦理程序

（一）申請人向市局辦件大廳遞交項目初設或實施方案變更申報資料，辦件大廳對要件審查后做出是否受理的決定。要件齊全并受理后的申報資料，辦件大廳轉交耕保一處辦理；要件不齊的申報資料，辦件大廳不予受理并退還申請人。

（二）耕保一處對項目變更資料的合法性、合規性進行審查。國家投資項目初設變更涉及項目建設位置、建設總規模、新增耕地面積或項目支出預算調整的，按《國家投資土地開發整理項目實施管理暫行辦法》（國土資發［2003］122號）的規定程序辦理。符合規定的變更資料，委托市中心組織專家對項目初設或實施方案的變更方案進行評審；變更資料不符合法定要求或需補正、補充的，耕保一處將申報資料及處理意見轉辦件大廳，由辦件大廳退件并告知申請人。

（三）市中心在委托規定的時間內組織專家對項目初設或實施方案的變更資料進行評審，出具負責任的評審意見書，連同項目初設或實施方案的變更資料交耕保一處復核。

（四）對通過評審且復核無誤的項目，市局下達同意變更通知。未通過評審或復核發現有重大問題的，耕保一處將申報資料及評審意見書一并返回辦件大廳，由辦件大廳退件并告知申請人。

三、辦理時限

（一）市局受理申報資料后，在5個工作日內完成要件合法性、合規性和齊全性審查；

（二）市中心受委托后，在10個工作日內組織專家對變更資料進行評審，出具負責任的評審意見書；

（三）通過評審的變更方案，市局在收到評審意見書后5個工作日內完成復核，復核無誤后下達同意變更的通知。

土地開發整理項目竣工驗收程序

一、提交資料

土地開發整理項目竣工驗收，按《重慶市土地開發整理項目庫管理暫行辦法》（渝國土房管發［2005］97號）的規定提交資料。提交的資料如無特別說明，均為一式兩份（提交兩套），分別用A4-55mm資料盒裝，盒面及盒脊標明資料名稱、提交時間，首頁附資料目錄。提交資料同時附資料交接清單和電子文檔。

（一）土地開發整理項目驗收資料

1、區縣國土資源行政主管部門關于項目竣工驗收請示；

2、項目入庫請示及入庫通知書；

3、項目竣工報告及項目建設情況表、項目經費收支情況表、項目投資預期效益表、土地開發整理前后土地利用結構變化情況表等相關統計表格；

4、項目竣工驗收圖（以1：2000調繪有現狀的地形圖為底圖編制）、土地開發整理前（1：10000分幅土地利用現狀圖）后（1：2000地形圖上實地調繪）土地利用現狀圖、經耕保一處蓋章確認的項目規劃圖（1：2000）；

5、項目財務決算與審計報告；

6、新增耕地測算報告；

7、項目工程監理總結報告；

8、土地權屬調整情況報告；

9、項目實施前后10組以上對比照片；

10、項目招投標資料；

11、項目法人資質、項目公告、項目合同、協議書及任務委托書；

12、項目工程質量監理、檢驗有關資料；

13、土壤質量檢測報告；

14、經耕保一處蓋章確認的項目可研、初設、預算書或實施方案及工程單體設計圖等圖件；

15、項目實施變更方案及同意變更的通知；

16、其他有關資料。

（二）新增耕地補劃基本農田驗收資料（按基本農田補劃驗收程序單獨提交）。

二、辦理程序

（一）申請人向市局辦件大廳遞交項目竣工驗收申報資料，辦件大廳對要件審查后作出是否受理的決定。要件齊全并受理后的申報資料，辦件大廳轉交耕保一處辦理；要件不齊的申報資料，辦件大廳不予受理并退還申請人。

（二）耕保一處對申報資料進行合法性、合規性審查。符合要求的申報資料，委托市中心和市土地勘測規劃院（以下簡稱“市地勘院”）分別進行技術審查；不符合法定要求或需補正、補充的，耕保一處將申報資料及處理意見轉辦件大廳，由辦件大廳退件并告知申請人。

（三）市中心和市地勘院在委托規定時間內對申報資料進行技術審查后，將申報資料及審查意見交耕保一處復核。

（四）對通過審查且復核無誤的，市局會同市農業行政主管部門組織專家對項目進行綜合驗收。未通過技術審查或復核發現有重大問題的，耕保一處將申報資料及處理意見一并返回辦件大廳，由辦件大廳退件并告知申請人。

（五）綜合驗收合格的項目，市局發放《重慶市建設項目耕地占補平衡開發整理合格證》；綜合驗收不合格的項目，承擔單位應按驗收意見限期進行整改，整改合格后重新申請綜合驗收。

三、辦理時限

（一）市局受理申報資料后，在5個工作日內完成要件合法性、合規性和齊全性審查；

（二）市中心和市地勘院接受委托后，在10個工作日內完成申報資料的技術審查并出具審查意見交耕保一處復核；

（三）審查通過且復核無誤的項目，市局在10個工作日內組織綜合驗收；

（四）綜合驗收合格的項目，市局在10個工作日內填發《重慶市建設項目耕地占補平衡開發整理合格證》。

土地開發整理新增耕地指標收購程序

一、提交資料

提交的資料如無特別說明均為一份，用A4-55mm資料盒裝，盒面及盒脊標明資料名稱、提交時間，首頁附資料目錄。提交資料同時附資料交接清單和電子文檔。

（一）區縣（自治縣、市）國土資源行政主管部門關于新增耕地指標面積收購的請示；

（二）市財政局、市國土房管局關于新增耕地指標面積收購計劃的通知（復印件）；

（三）市領導批示或市委、市政府紀要（復印件）；

（四）土地開發整理項目竣工驗收資料（參照項目竣工驗收的資料

（一））；

（五）《重慶市建設項目耕地占補平衡開發整理合格證》；

（六）收購資金的收款單位、開戶行、帳號和區縣國土資源行政主管部門關于資料屬實的證明（加蓋公章）。

二、辦理程序

（一）區縣國土資源行政主管部門向市局辦件大廳遞交新增耕地指標面積收購申報資料，辦件大廳對要件審查后作出是否受理的決定。要件齊全并受理后的申報資料轉交耕保一處辦理；要件不齊的申報材料，辦件大廳不予受理并退還申請人。

（二）耕保一處對申報資料的合法性，合規性進行審查，審查合格的與財務處會簽后報局領導審簽撥付資金；審查不合格的，耕保一處將申報資料及審查意見退回辦件大廳，由辦件大廳退件并告知申請人。

三、辦理時限

市局受理申報資料后，10個工作日內對申報資料進行審查并提出審查意見。審查合格的報局領導審簽后，10個工作日內撥付資金。

基本農田補劃驗收程序

一、提交資料

基本農田補劃驗收，按渝國土房管發［2002］202號文的規定提交資料。提交的資料如無特別說明均為一份，用A4-55mm資料盒裝，盒面及盒脊標明資料名稱、提交時間，首頁附資料目錄。提交資料同時附資料交接清單和電子文檔。

（一）區縣國土資源行政主管部門關于基本農田補劃驗收的請示；

（二）區縣國土資源行政主管部門關于基本農田補劃面積通知書；

（三）基本農田補劃前后面積對照表；

（四）補劃的基本農田保護責任書（復印件）；

（五）鄉鎮土地利用總體規劃方案（補劃基本農田后修正稿或補充說明）；

（六）修改后的鄉鎮土地利用總體規劃圖；

（七）基本農田保護標志圖片（2幅以上）。

二、辦理程序

（一）基本農田補劃與土地開發整理項目同時驗收的，其驗收程序參照土地開發整理項目驗收程序。

申請基本農田補劃單獨驗收的，由區縣國土資源行政主管部門向市局辦件大廳遞交基本農田補劃驗收申報資料，辦件大廳進行要件審查后作出是否受理的決定。要件齊全并受理后的申報材料，辦件大廳轉交耕保一處辦理；要件不齊的申報材料，辦件大廳不予受理并退還申請人。

（二）耕保一處對申報資料的合法性、合規性進行審查。申報資料符合要求的，市局會同市農業行政主管部門組織對申請補劃的基本農田進行驗收；申報資料不符合法定要求或需補正、補充的，耕保一處將申報資料及處理意見轉辦件大廳，由辦件大廳退件并告知申請人。

（三）基本農田補劃驗收合格的項目，市局發放《重慶市建設項目耕地占補平衡開發整理合格證》；基本農田補劃驗收不合格的，申請人按驗收意見進行整改，整改合格后申請重新驗收。

三、辦理時限

市局受理申報資料后，在10個工作日內完成基本農田補劃驗收申報資料的審查。審查合格的，在20個工作日內會同市農業行政主管部門組織對申請補劃的基本農田進行驗收。

第四篇：北京土地一級開發流程程序

北京房地產一級開發程序流程 目 錄

一、土地一級開發的概念 3

二、土地一級開發的實施方式 3

三、土地一級開發成本和收益 4 四、一級開發的土地范圍 4 五、一級開發涉及政府職能部門 4 六、一級開發土地進入公開市場交易的審查內容 5

七、土地一級開發一般工作程序（參見附圖1）6 程序一：確定土地一級開發項目 6 程序二：確定一級開發單位 6 程序三：辦理建設意見（根據聯席會要求辦理）7 程序四：辦理交通評價文件審批（根據聯席會要求辦理）程序五: 辦理古樹處理意見（根據聯席會要求辦理）7 程序六: 辦理文物保護意見（根據聯席會要去辦理）9 程序七: 辦理環境評價文件審批（根據聯席會要求辦理）程序八:辦理規劃意見書 10 程序九：辦理土地一級項目開發項目核準 11 程序十：取得征地批復(實施征地)12 程序十一：辦理拆遷許可證（實施拆遷）13 程序十二：編制市政基礎設施實施方案 14 程序十三：組織驗收，評估土地成本 14 程序十四：納入土地儲備庫或直接入市交易 14

八、授權委托的一級開發項目程序（參見附圖2）15 程序一：確定土地一級開發項目 15

9 程序二：取得市土地儲備聯席會意見 16 程序三：簽訂土地一級開發合同 16 程序四：辦理建設項目用地預審 16

九、符合458號文的一級開發項目程序（參見附圖3）17 程序一：取得市聯席會議準許繼續辦理前期工作的意見 18 程序二：辦理建設項目用地預審 18

一、土地一級開發的概念

土地一級開發是指政府通過下屬的土地儲備機構或者委托具備開發資質的房地產企業按照土地利用總體規劃、城市總體規劃及控制性詳細規劃和土地儲備開發計劃，對確定的存量國有土地、擬征用和農轉用土地，統一組織進行征地、農轉用、拆遷和市政道路等基礎設施建設的行為。

對存量國有建設用地，土地一級開發的主要內容是組織拆遷和市政基礎設施建設等；對征用農村集體土地，土地一級開發的主要內容是征地、拆遷和市政基礎設施建設等。

二、土地一級開發的實施方式

根據一級開發實施主體的不同，可以分為以下三種方式：

1、政府下屬的土地儲備機構直接負責一級開發的，可以由儲備機構自行組織實施，也可以通過招標方式選擇開發企業負責具體管理，目前以儲備機構自行組織為主。如即將入市交易的北京化工三廠、溫泉D1/D2地塊就屬于這一類型。

2、委托開發企業實施一級開發的，由開發企業負責籌措資金、辦理規劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設等手續并組織實施。在選擇企業的方式上，目前以政府確定一級開發企業為主，預計2006年下半年開始，將逐漸開始實施通過招標確定一級開發企業的辦法。如通州將運河北岸土地一級開發委托給北運河土地開發管理有限公司，朝陽將CBD核心區的一級開發委托給北京商務中心區開發有限責任公司。

對于符合458號文的經營性項目用地，831協議出讓大限沒過，由原建設單位繼續完成一級開發工作，這也是政府委托企業實施一級開發的一種特例（短暫階段）。如遠洋山水東區、銀港項目。

3、對于部分具備條件的國有工業用地，由原用地方（工廠）組織搬遷，達到三通一平后直接入市交易。如今年8月1日成交的清河毛紡廠用地屬于這一類型。

本報告主要針對第二種方式，即委托開發企業實施一級開發，包括招標選擇、直接確定和458號文項目三種形式，其中又以招標選擇開發企業實施一級開發為主。

三、土地一級開發成本和收益 成本構成：

1、征地、拆遷補償及有關稅費；

2、收購、收回和置換過程中發生的有關補償費用；

3、市政基礎設施建設有關費用；

4、招標、拍賣和掛牌交易中發生的費用；

5、貸款利息；

6、土地儲備開發供應過程中發生的審計、律師、工程監理等費用，不可預見費及經同級財政和土地主管部門核準的其它支出。收益：

委托開發企業負責一級開發具體管理的，開發企業的管理費不高于一級開發成本的2%，主體還是土地儲備中心。

委托開發企業直接實施一級開發的，開發企業的利潤不高于預計成本的8%，主體是企業。對于招標項目，成本構成、收益要求由開發企業在競標文件中提出方案，作為評標參考。四、一級開發的土地范圍

1、政府通過收回、收購、置換、征收等方式儲備的土地，需出讓土地使用權的；

2、由區縣政府選擇投資開發者進行危舊房改造或其他成片開發，需轉讓土地使用權的；

3、企業改制、破產、兼并等原因需轉讓劃撥土地使用權進行房地產開發的，或以劃撥土地使用權進行聯建、合作開發房地產的；

4、協議出讓土地首次轉讓土地使用權的；

5、政府規定的其他土地使用權交易；

6、委托人委托交易市場進行公開交易的其他土地使用權交易。五、一級開發涉及政府職能部門

在土地一級開發階段主要涉及的政府部門有：國土局、發改委、規委、建委等相關政府部門。

1、國土局主要負責土地一級開發預審；確定土地一級開發單位，并就土地開發的內容、標準、工程進度、監理、驗收、違約責任、爭議的解決方式以及開發費用、收益分配等內容以合同形式與土地一級開發單位進行約定；下達土地一級開發批復；負責一級開發土地的征地批復；會同有關部門進行土地一級開發的驗收和開發成本的審核等工作。

2、發改委主要負責一級開發土地的立項核準工作。

3、規委主要負責一級開發土地規劃意見書的批復工作。

4、建委主要負責針對具體項目從資質、注冊資金、項目資本金等方面對一級開發企業提出要求，對部分重點項目提出建設意見，以及拆遷許可證的批復工作。六、一級開發土地進入公開市場交易的審查內容

1、根據土地儲備開發聯審會議(國土局、發改委、規委、建委、交通委、環保局、園林局、文物局、綠總指、市規劃院)確認需要完成交通評價、名木古樹處理、古都風貌保護及文物保護處理、環境評價等工作的，須按有關要求在土地入市交易前完成。

2、屬于新增建設用地的，提交征地（農轉用）政府批文及征地結案文件；

3、屬于存量劃撥建設用地的，提交國有土地使用權證或其他權屬證明文件；

4、涉及拆遷的，提交拆遷許可證及拆遷結案文件；

5、有上級主管單位的，應提交其上級主管單位的批準文件。其中：屬于中央在京單位的，應提交國務院機關事務管理局或中直機關事務管理局批準文件；屬于軍隊的，應遞交解放軍總后勤部或武警總部主管部門批準文件。

6、有效的規劃意見書和其他規劃文件。要求規劃意見書公示的，須先進行公示。

7、原則上，入市公開交易的土地（含：符合458號文項目、由開發企業和儲備中心完成一級開發的項目）應該達到宗地外通路、通電、通上水、通訊、通下水及宗地內場地平整（簡稱“五通一平”），實行市政供熱和供氣的地區還應該達到宗地外通燃氣、通熱力（簡稱“七通一平”），并達到市政綜合，取得所有的管線圖。

8、對于可以獨立出讓的國有企業搬遷騰退用地及其他可獨立出讓的土地，周邊已具有相應的市政基礎設施條件，可在取得市政相關主管部門的市政接用方案并完成建筑（構筑）物拆除后入市交易。

9、成本審核和確認

原建設單位在申請土地入市交易前，土地開發成本應通過委托有資質的土地評估單位進行評估或委托專業審計機構進行審計后，由市國土資源局會同有關部門進行審核確認。

七、土地一級開發一般工作程序（參見附圖1）

本程序根據《北京市土地一級開發及經營性項目用地招標拍賣掛牌出讓流程示意圖（試行）》并經咨詢相關部門后制定，適用于通過招標委托開發企業進行一級開發這一方式（目前尚未開始實施，據有關人士介紹將于2006年下半年開始啟用）。其中程序

三、程序

四、程序

五、程序

六、程序七具體根據市土地儲備開發聯席會意見辦理，程序三至九順序可調整。程序一：確定土地一級開發項目 政府主管部門：

市國土局、市土地儲備開發聯席會（國土局、發改委、規委、建委、交通委、環保局、園林局、文物局、綠總指、市規劃院等部門）主要工作內容：

1、原土地所有者或使用者在征得區縣和鄉鎮政府或上級主管部門同意后向市國土局提出土地一級開發申請（危改項目向市危改辦提出申請，綠化隔離帶項目向市綠隔總指揮部提出申請）；

2、市國土局在進行一級開發項目建設用地進行預審；

3、市國土局委托市、區縣土地儲備機構編制一級開發實施方案；

4、市國土局（或市危改辦、市綠隔總指揮部）將項目提交市土地儲備開發聯席會議討論（平均兩個月召開一次），聯席會對一級開發實施方案提出原則意見。程序二：確定一級開發單位 政府主管部門： 市國土局、市建委等部門 主要工作內容：

1、市國土局會同相關部門直接委托土地儲備機構實施土地一級開發或者通過招標選擇具備相應資質的開發企業實施土地一級開發，對于開發企業實施的一級開發項目，由市建委從資質、注冊資金、項目資本金（一般不低于單期投資的35%）等方面提出建設意見，市國土局據此確定招標條件；

2、下達土地一級開發批復；

3、簽訂土地一級開發合同。

程序三：辦理建設意見（根據聯席會要求辦理）

對于部分重點項目，需根據聯席會議要求到市建委辦理建設意見。程序四：辦理交通評價文件審批（根據聯席會要求辦理）下列項目需要辦理交通影響評價：

（1）規劃市區內，建筑規模超過2萬平方米的大型公建項目及超過5萬平方米的居住類項目；

（2）邊緣集團、衛星城及重點地區，建筑規模超過5萬平方米的大型公建項目及超過10萬平方米的居住類項目；

（3）其他地區，建筑規模超過10萬平方米的大型公建項目及超過20萬平方米的居住類項目；

（4）交通樞紐、大型停車場等城市交通設施項目；（5）上述公建和城市交通設施項目的改建擴建；（6）其他需要進行交通影響評價的項目。政府主管部門： 市規委基礎設施處、市交通委員會 主要工作內容：

委托市交委認可的專業咨詢機構編制交通影響評估報告（主要包括項目基本情況，周邊項目情況，區域交通現狀，項目交通量預測、交通評價等內容），提交至市規委基礎設施處，由市規委轉至市交委，交委組織會議討論，并形成會議紀要轉交市規委，由市規委下發給一級開發單位。

程序五: 辦理古樹處理意見（根據聯席會要求辦理）

樹齡在100年以上的為古樹，其中，樹齡超過300年的為一級古樹，其他的為二級古樹。凡在項目用地范圍內有古樹、且施工將對古樹造成影響的需要辦理避讓古樹名木措施審批意見，或者辦理古樹名木移植許可?！k理避讓古樹名木措施審批意見 政府主管部門： 市園林局監督檢查處 審查標準：

1、申辦人提出的申請符合申請條件，提交的申請材料齊全，符合法定形式；

2、凡申請避讓保護古樹名木的申請人必須按申請書所列欄目認真填寫，字跡清楚；

3、樹種、規格、數量、標牌號依次排列。每株古樹名木只填一格。所需文件資料：

1、北京市園林局避讓保護古樹名木措施申請表。申請內容包括申請人；聯系電話；申請避讓保護古樹名木的詳細地點；申請樹種、規格、數量、標牌號、原因；申報單位意見（蓋章）；古樹名木產權業主單位意見（蓋章）；

2、規劃意見書及附圖；

3、避讓保護古樹名木措施（含具體避讓保護方案）。辦理時間： 20個工作日 ——辦理避讓古樹名木移植許可 政府主管部門： 市園林局城市綠化處 審查標準：

1、是否屬于因特殊情況必須移植的；

2、古樹名木移植方案是否符合要求；

3、申辦人提出的申請符合申請條件，申報材料是否齊全、規范、有效；

4、如舉行聽證的，符合聽證筆錄的要求。所需文件資料：

1、北京市園林局古樹名木移植申請書。申請內容包括申請單位名稱或個人姓名；聯系電話；單位綠化面積總況；申請樹種、規格、數量、原因；申報單位意見(蓋章)；產權業主單位意見(蓋章)；

2、北京市園林局綠地指標審核簽圖意見；

3、規劃意見書及附圖；

4、項目工程樹位平面圖。在施工平面圖上標明樹位、樹種、規格、占用綠地的面積；

5、古樹名木移植方案。辦理時間： 12個工作日

程序六: 辦理文物保護意見（根據聯席會要去辦理）項目用地內存在文物的，按照市土地聯席會議意見處理。程序七: 辦理環境評價文件審批（根據聯席會要求辦理）

環境評價文件包括三類：環境影響報告書，適用于占地10萬平米及以上且位于敏感區、建筑面積5萬平米以下、且位于敏感區的項目；環境影響登記表，適用于建筑面積2萬平米以下且位于非敏感區的項目；環境影響報告表，適用于其他項目。政府主管部門： 市政府或市發改委審核的項目在市環保局環境影響評價管理處辦理，區縣項目在區縣環保局環境影響管理科辦理。審查標準：

1、符合《北京市為保護環境禁止建設項目、禁止建設地區和嚴格控制建設地區的名錄》的要求；

2、符合國家產業政策；

3、符合城市功能區劃和環境保護規劃；

4、要合理利用自然資源，防止環境污染和生態破壞；

5、采用的技術與裝備政策須符合清潔生產的要求；

6、污染物排放不得超過國家和北京市規定的環境保護排放標準；

7、滿足國家和地方規定的污染物總量控制要求；

8、建成后須能維持地區環境質量，符合環境功能區要求。

9、建設單位應當承諾在項目投入使用前向利害關系人如實說明該地區的環境質量現狀及擬采取的防護措施。

10、能造成重大影響，需要編制環境影響報告書的建設項目，需提交論證會、聽證會或采取其他方式征求有關單位、專家和公眾意見的結果，但按國家規定需要保密的情形除外；

11、離輻射防護與輻射源安全基本標準》（GB18871-2002）和《電磁輻射防護規定》（GB8702-88）及其導出標準中的強制性規定。

12、地區環境質量超標，建設單位應采取必要的防護措施，以減少外環境對本項目的影響；

13、圍產生污染的工業項目保持一定的防護距離；

14、軌道交通、高速公路、城市快速路、城市主干路、機場等情形時，應符合城市規劃部門劃定的防噪聲距離，并按照國家聲環境質量標準和民用建筑隔聲設計規范進行設計； 所需文件資料：

1、并加蓋單位印章的《建設項目環境管理申請登記表》。

2、環境影響評價文件：（1）書面文檔2份及電子文檔各1份；

（2）涉及水土保持的建設項目，還必須有經水行政主管部門審查同意的水土保持方案;（3）環境影響報告書須符合《關于進一步規范環境影響評價工作的通知》（環辦[2002]88號）的要求。

3、擬建項目實施地點地形圖，圖上應標出擬建項目周圍情況；（環境影響報告書（表）項目為1/2000或1/500圖紙，要能夠反映建設項目周圍關系，并要求按A4（豎向）裝訂；環境影響登記表項目可以提交示意圖）。

4、項目用地預審意見；

5、土地一級開發批復。

6、對環境可能造成重大影響，需要編制環境影響報告書的建設項目及按照要求需要征求周圍居民意見的建設項目，需提交論證會、聽證會或采取其他方式征求有關單位、專家和公眾意見的結果，但依照規定需要保密的情形除外； 辦理時間：

報告書60日、報告表30日、登記表15日。程序八:辦理規劃意見書 政府主管部門：

規委（市規委建設用地管理處或區縣規劃分局建設用地管理科）審查標準：

1、實體審查

（1）符合各類城市規劃（《城市規劃法》和《北京市城市規劃條例》）。

（2）新征（占）用地的建設項目，市計劃主管部門對項目建議書的批復文件原件1份(中央和部隊在京項目,為市建設主管部門的批復文件);自有用地的建設項目，需有建設單位（個人）的用地權屬文件。

2、形式審查

（1）環保部門批準的環境影響評價文件。（2）無線電主管部門對產生無線電波輻射和可能對無線電臺（站）造成有害干擾的建設項目的審查同意意見；

（3）廣播電視主管部門對擬搬遷廣播電視設施的建設項目及在已有廣播電視信號空中專用傳輸通路內的建設項目審查同意意見； 所需文件資料：

1、申請書；

2、用地說明書；

3、地形圖3份(1：500，1:2000,1:10000)；

4、平面設計圖1份；

5、環評、交評審批意見；

6、普測或釘柱成果報告書（電子版）；

7、地質災害危險性認定書（通過預審的項目免交，分批次的項目免交）；

8、一級開發批復；

9、產生無線電波輻射和可能對無線電臺（站）造成有害干擾的建設項目，需要有無線電主管部門的審查同意意見；

10、遷廣播電視設施的建設項目及在已有廣播電視信號空中專用傳輸通路內建設的項目，需要有廣播電視主管部門的審查同意意見；

11、其他材料。辦理時間： 20個工作日

程序九：辦理土地一級項目立項核準 政府主管部門：

先向區縣發改委固定資產投資科提交申請，經同意后再向市發改委固定資產投資處申請（目前，市發改委仍受理中央、市屬企業的立項核準申請）。審查標準：

1、項目申請報告由具備相應工程咨詢資格的機構編制；

2、項目符合國家法律法規；

3、項目符合國民經濟和社會發展規劃、行業規劃、產業政策、行業準入標準和土地利用總體規劃；

4、項目符合國家宏觀調控政策；

5、地區布局合理；

6、主要產品未對國內市場形成壟斷；

7、未影響我國經濟安全；

8、合理開發并有效利用了資源；

9、生態環境和自然文化遺產得到有效保護；

10、未對公眾利益，特別是項目建設地的公眾利益產生重大不利影響；

11、房地產企業開發資質證明文件；

12、項目申報單位具有承擔相應項目建設的能力。所需文件資料：

1、由具備相應工程咨詢資格的機構編制的項目申請報告一式5份（主要內容包括：項目申報單位情況，擬建項目情況，建設用地與相關規劃，資源利用和能源耗用分析，生態環境影響分析，經濟和社會效果分析等）；

2、一級開發批復；

3、項目用地預審意見；

4、征地補償安置初步協議；

5、法人資格證書（開發企業）；

6、中外合營項目，合營各方簽署的合作意向書；

7、環評、交評審批意見；

8、其他材料。辦理時間： 區縣發改委20個工作日，市發改委20個工作日 程序十：取得征地批復(實施征地)新增集體土地需要辦理征地手續，然后再實施征地。政府主管部門：

向項目所在區縣國土分局征地科提出申請，經區縣分局同意后，再向市國土局征地處提出申請。

所需文件資料：

1、申請書；

2、《規劃意見書》及附圖；

3、釘柱測量成果報告書；

4、一級開發項目立項核準文件；

5、征地補償安置協議書；

6、一級開發批復和建設項目用地預審意見；

7、擬占用土地1：1萬土地利用現狀圖；

8、補充耕地位置圖；

9、地質災害危險性認定書（通過預審的項目免交，分批次的項目免交）；

10、建設項目總平面圖或線形工程平面圖；

11、一書四方案（用地項目呈報說明書、農用地轉用方案、補充耕地方案、征用土地方案、代地方案）原件（由區國土局提供）；

12、（占）地情況調查表；

13、建設擬征（占）地土地權屬情況匯總表；

14、是否占壓礦床證明（通過預審的免交，分批次的免交）；

15、土地利用總體規劃局部調整方案及土地利用總體規劃局部復印件（符合土地利用總體規劃的免）。辦理時間： 分局30個工作日，市局30個工作日 程序十一：辦理拆遷許可證（實施拆遷）

一級開發項目用地內涉及拆遷的，需要辦理拆遷許可證，完成拆遷，并辦理拆遷結案表后方可入市。對于工廠搬遷，簽訂搬遷協議，并完成廠房騰空即可。政府主管部門：

所在區縣建委（或房地局）拆遷科 所需文件資料：

1、申請書；

2、《規劃意見書》及附圖；

3、一級開發批復和建設項目用地預審意見；

4、一級開發項目立項核準文件；

5、拆遷實施方案；

6、安置房屋或者拆遷補償資金的證明文件；

7、其他材料。辦理時間： 30個工作日

程序十二：編制市政基礎設施實施方案 政府主管部門：

市規委市政處、各市政專業部門 主要工作內容：

1、到市自來水公司編制上水方案；

2、到北京四方市政技術公司編制雨污水方案；

3、到市熱力集團編制熱力方案（市政供暖范圍內）：

4、到燃氣公司編制燃氣方案（市政燃氣范圍內）；

5、到市供電局編制供電咨詢方案；

6、到市電信局編制電信方案；

7、請市規委市政處組織各口進行大市政項目綜合。程序十三：組織驗收，評估土地成本 政府主管部門： 市國土局會同有關部門 主要工作內容：

1、一級開發單位委托有資質的土地評估單位就土地開發成本及土地市場價格進行評估或委托專業審計機構進行審計；

2、市國土局組織有關部門對土地一級開發工作進行驗收；

3、市國土局內部（土地儲備中心、市場處、利用處、土地利用中心等）對一級開發成本進行預審；

4、市國土局和市發改委審核土地一級開發成本，鑒定土地成本的有效性。程序十四：納入土地儲備庫或直接入市交易 政府主管部門： 市國土局會同有關部門 主要工作內容：

完成一級開發后的土地納入土地儲備庫，依據土地供應計劃出讓或者直接入市交易（目前以直接入市交易為主）。納入儲備庫的，由市國土局根據委托合同和成本審核結果支付相應土地開發費或管理費；直接入市交易的，由受讓方支付土地開發建設補償費。在入市交易前，開發企業要提供相關材料，協助市國土局編制入市交易文件，同時，國土局應會同有關部門確定入市交易底價，具體步驟如下：

1、市國土局和市發改委根據評估機構評估的市場價格提出土地入市交易底價初步建議；

2、市國土局組織由市發改、規劃、建設、財政等相關部門和有關專家組成的地價評審委員會進行審議；

3、市國土局會同市發改委根據審議意見確定底價，特殊情況與市發改委共同報市政府批準。按照目前的運作模式，土地在入市交易前還要再上一次市聯系會議討論，但基本都能通過。今后土地供應計劃和儲備開發計劃完善后，預計此步驟可省去。

八、直接確定開發企業的一級開發項目程序（參見附圖2）

當前，土地一級開發項目招標管理辦法尚未出臺，由企業實施的一級開發項目以政府直接確定開發企業為主要方式。具體如下： 程序一：確定土地一級開發項目 政府主管部門：

項目所在區縣、鄉鎮政府或原土地方上級主管部門，市國土局土地儲備中心、分中心 主要工作內容：

1、擬進行一級開發企業征得原土地方、項目所在區縣和鄉鎮政府或原土地方上級主管部門同意，并與原土地方簽訂土地一級開發意向書；

2、集體土地向所在區縣土地儲備分中心提出一級開發申請，經同意后由分中心向市儲備中心分中心管理部提出申請；國有土地直接向市儲備中心一級開發部提出申請。市儲備中心初步同意的，將項目提交市土地儲備聯席會議討論。危改項目向市危改辦提出申請，由市危改辦提交聯席會議討論。綠化隔離帶項目向市綠隔總指揮部提出申請，由市綠隔總指揮部提交聯席會議討論。

程序二：取得市土地儲備聯席會意見 政府主管部門：

市土地儲備開發聯席會（國土局、發改委、規委、建委、交通委、環保局、園林局、文物局、綠總指、市規劃院等部門）所需文件資料：

1、一級開發申請書（原件蓋章1份）；

2、企業法人營業執照（復印件蓋章2份）；

3、法定代表人證明書（原件蓋章2份）；

4、法定代表人身份證（復印件2份）；

5、授權委托書（原件2份）；

6、代理人身份證（復印件2份）；

7、該宗地的情況說明（包括：宗地四至范圍、宗地權屬介紹、宗地面積、用途、地上物情況說明）（2份）；

8、項目所在區域控規（復印件蓋章2份）； 9、1：2000或1：500地形圖（原件2份）；

10、無抵押、無法院查封等他項權利限制說明（原件蓋章2份）；

11、國有土地使用證或權屬證明文件（驗原件、留蓋章復印件2份）；

12、原土地方同意進行一級開發的意見；

13、項目所在區縣、鄉鎮政府或原土地方上級主管部門同意進行一級開發的意見；

14、演示文稿（電子版）；

15、其他資料。

程序三：簽訂土地一級開發合同

一級開發項目經聯席會議同意后，由市國土局對一級開發企業下達土地一級開發批復，雙方簽訂一級開發合同。

程序四：辦理建設項目用地預審 政府主管部門：

擬進行一級開發的單位先向國土分局市場科提出預審申請，經同意后，開發單位再將材料上報到市國土局市場處。審查標準：

1、選址符合總體規劃（在總歸圖紙上沒有，但是如果在文字中有體現也可以通過）；

2、建設項目符合國家供地政策；

3、建設單位取得宗地的一級開發權批復；

4、建設項目及用地標準符合節約用地原則；

5、占用耕地的補充耕地方案是否可行。所需文件資料：

1、申請表

建設單位填寫關于項目的基本信息情況；各個區縣國土分局填寫初步審查意見，并蓋章。

2、申請報告

項目基本情況介紹：主要分析項目建設的必要性、用地需求情況、資金投入情況、原來用地情況、如果需要改變土地利用總體規劃的、說明是否納入能源利用計劃； 擬選址情況：選址方案、選址的充分性和必要性說明；

用地總規：用地面積、總建筑面積、各個功能用地的面積及建筑面積情況； 用地類型：宗地的用地現狀屬性說明（建設用地還是農地、耕地）； 耕地補充登記初步方案：針對占用耕地的項目，如果不占耕地的可以不需要。辦理時間：

國土分局初審5個工作日，開發單位從分局轉到市局1個工作日，市國土局審批14個工作日

下面的程序與“土地一級開發一般程序”的“程序三”至“程序十四”相同。

九、符合458號文的一級開發項目程序（參見附圖3）

根據市國土局《關于對不符合繼續協議出讓條件的經營性項目用地進行招標拍賣掛牌出讓等有關問題的通知》（京國土出2004）458號），對于以下三類用地在符合先行有關政策的前提下，準許其以原建設單位為主體，繼續完善前期相關批準手續并進行征地、拆遷、市政基礎設施建設等前期工作，使土地達到入市交易條件：

（1）2004年1月9日前已經取得項目建議書批復或規劃批準文件,且到2004年8月31日至少有一個文件依然有效的用地；

（2）2004年8月31日前已取得市危保辦或區政府核發規劃論證意見函的房改帶危改項目用地；

（3）2004年8月31日前，符合綠化隔離帶相關政策并已進入實施階段的項目用地。這三類項目的一級開發程序如下：

程序一：取得市聯席會議準許繼續辦理前期工作的意見

所需提交的材料除了授權委托的一級開發項目上會需提交的材料外，還應提交項目符合458號文要求的文件。

程序二：辦理建設項目用地預審 與授權委托的一級開發項目相同

下面的程序與“土地一級開發一般程序”的“程序三”至“程序十四”相同。

第五篇：北京土地一級開發流程程序

北京房地產一級開發程序流程 目 錄

一、土地一級開發的概念 3

二、土地一級開發的實施方式 3

三、土地一級開發成本和收益 4 四、一級開發的土地范圍 4 五、一級開發涉及政府職能部門 4 六、一級開發土地進入公開市場交易的審查內容 5

七、土地一級開發一般工作程序（參見附圖1）6 程序一：確定土地一級開發項目 6 程序二：確定一級開發單位 6 程序三：辦理建設意見（根據聯席會要求辦理）7 程序四：辦理交通評價文件審批（根據聯席會要求辦理）程序五: 辦理古樹處理意見（根據聯席會要求辦理）7 程序六: 辦理文物保護意見（根據聯席會要去辦理）9 程序七: 辦理環境評價文件審批（根據聯席會要求辦理）程序八:辦理規劃意見書 10 程序九：辦理土地一級項目開發項目核準 11 程序十：取得征地批復(實施征地)12 程序十一：辦理拆遷許可證（實施拆遷）13 程序十二：編制市政基礎設施實施方案 14 程序十三：組織驗收，評估土地成本 14 程序十四：納入土地儲備庫或直接入市交易 14

八、授權委托的一級開發項目程序（參見附圖2）15 程序一：確定土地一級開發項目 15

9 程序二：取得市土地儲備聯席會意見 16