第一篇：004房地產項目開發程序和土地知識

004房地產項目開發程序和土地知識

房地產項目開發流程

房地產開發一般指房地產開發企業（即開發商），以贏利為目的投資開發房地產項目，從立項、規劃、土地出讓或轉讓、拆遷、建設、到銷售等一系列經營行為。我國《城市房地產管理法》第2條對房地產開發下的定義是“指在依據本法取得國有土地使用權的土地上進行基礎建設，房屋建設的行為”。房地產開發項目有住宅、別墅、商鋪、寫字樓等等、現市場上提到的所謂“商住兩用”的物業其實是指開發商以住宅為目的進行立項，但在設計以及建設階段將其建設成為可作為寫字樓出售的一種類型的物業。

房地產開發流程主要包括以下幾個程序：

1、前期的準備

前期準備工作主要包括由計委對房地產項目進行立項審批，規委對項目進行規劃審批，進行設計施工，土地出讓或轉讓等。此階段的主要工作是取得項目開工建設的一系列許可證和取得項目建設用地的國有土地使用權。我們所說的“五證”中的《建設工程規劃許可證》、《建設工程開工許可證》、《建設工程規劃許可證》都是在這個階段取得的。而《國有土地使用權證》由于開發商支付土地出讓金的時間不同，取得的時間也不盡相同。在房地產開發中，土地的取得是最重要的。現階段，土地的取得有兩種方式：劃撥和出讓。劃撥是指國家將土地無償劃撥給使用人使用，劃撥出讓的土地由于未向國家交納土地出讓金，不允許作開發利用。一般都是劃撥給國家機關、學校等單位使用。出讓是指與國家簽訂土地出讓合同，交納土地出讓金獲得國有土地使用權的方式。目前的房地產開發除經濟適用房外，都屬于這種方式。同樣，如果要在劃撥土地上進行開發，也要交納土地出讓金，將劃撥土地轉為出讓土地。出讓的土地由于其用途不同，土地的使用期

限也不相同。主要分為：居住用地70年，工業用地50年，商業用地40年等。

2、建筑施工階段

建筑施工階段是開發商委托建筑公司進行項目建設的階段。該階段是房地產開發的重要階段。在本階段，為了更快的收回成本，回籠資金，實現贏利，開發商通常在建筑階段采用項目預售的方式對物業進行銷售。

3、銷售階段

銷售階段是開發商出售商品房，回收資金實現贏利的階段。一個項目銷售的成敗決定著開發商的根本利益。銷售分為預售和現房銷售兩個階段，預售即通常所說的期房銷售，是指開發商在建設工程竣工之前進行銷售，現房銷售即開發商在取得《竣工證》或竣工驗收合格文件后進行銷售。由于預售可以提前回收資金，目前開發商大多采用此種銷售方式。

預售條件：

《城市商品房預售管理辦法》第五條規定：

（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（二）持有建設工程規劃和施工許可證；

（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程 建設總投資的２５％以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。第六條 規定：商品房預售實行許可證制度。開發經營企業進行商品房預售，應當向城市、縣房地產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。

商品房現售，應當符合以下條件：

（一）現售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書；

（二）取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；

（三）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；

（四）已通過竣工驗收；

（五）拆遷安置已經落實；

（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；

（七）物業管理方案已經落實。

房地產開發用地概念和類型

房地產開發用地是指房地產開發商在房地產開發過程中所需要使用的土地，具體而言，就是對依法取得的國有土地使用權進行投資開發建設基礎設施和

房屋的國有土地。主要類型有國有土地使用權劃撥、出讓、轉讓、租賃、地下空間利用等。

（一）國有土地使用權劃撥

國有土地使用權劃撥是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。根據《中華人民共和國土地管理法》規定，經縣級以上人民政府依法批準，以下建設用地可以以劃撥方式取得：（1）國家機關用地和軍事用地；（2）城市基礎設施用地和公益事業用地；（3）國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地；（4）法律、行政法規規定的其他用地。

在當前，我國的土地使用權劃撥有兩種方式：一是土地使用權附條件劃撥，土地使用者必須在繳納規定的補償費、安置費用后方可獲得該幅土地的使用權；二是土地使用者不需要繳納任何費用即取得土地使用權。

（二）國有土地使用權出讓

國有土地使用權出讓是指縣級以上人民政府和土地行政主管部門依法把符合規劃要求的國有土地有期限有償地轉移給土地使用者，土地使用者享有實際占有土地權、土地使用權、土地使用權的轉讓權、抵押權、出租權等活動。根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，國有土地使用權出讓過程中，出讓方與受讓方必須要簽署土地使用權出讓合同，出讓方是代表國家行使權利的縣級

以上人民政府的土地行政主管部門，受讓方可以是中國境內外的公司、企業、其它經濟組織和公民自然人。

根據《中華人民共和國城市房地產管理法》和《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》規定，我國當前的國有土地使用權出讓方式有四種：協議出讓、招標出讓、拍賣出讓和掛牌出讓。

協議出讓是指縣級人民政府及其土地行政主管部門代表國家與土地的申請使用者就土地使用權的價格、使用年限、用地條件等問題相互協商成一致意見而進行的國有土地使用權出讓。由于協議出讓不對外公開化，容易滋生暗箱操作、產生腐敗現象，因此，政府對此有嚴格的報批程序。國土資源部于2002年5月9日發布《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》中明確規定：自2002年7月1日起，全國各地區的商業、旅游、娛樂、寫字樓和商品住宅等各類經營性用地都必須以招標拍賣掛牌出讓。這就大大縮小了可以協議出讓國有土地使用權范圍。自2003年8月1日起開始施行的《協議出讓國有土地使用權規定》更是對協議出讓的審批、程序過程作出了詳細而又嚴格的規范。

招標出讓是指市、縣人民政府土地行政主管部門或者其委托的中介結構就國有土地的使用權發布招標公告，邀請特定或者不特定的公民、法人和其他組織參加國有土地使用權投標，根據投標結果確定土地使用者的行為。

拍賣出讓是指市、縣人民政府土地行政主管部門或者其委托的中介結構就國有土地的使用權發布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據出價結果確定土地使用者的行為。

掛牌出讓是指市、縣人民政府土地行政主管部門或者其委托的中介結構就國有土地的使用權發布掛牌公告，按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。

根據當前法律、法規及規章規定，我國商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，都必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓，其它用途的土地，在供地計劃公布后，如果同一宗地有兩個以上意向用地者的，也應當采用招標、拍賣或者掛牌方式出讓。

第二篇：土地開發程序

第一步 房地產開發公司的設立

第二步 房地產開發項目的立項和可行性研究

房地產開發項目的立項和可行性研究階段的法律程序

1、選定項目，簽定合作意向書

2、初步確定開發方案

3、申報規劃要點

4、申報、審批項目建議書

5、編制項目可行性研究報告

6、申報、審批項目可行性研究報告

房地產開發項目立項和可行性研究階段的相關稅費

1、可行性研究費

2、建設工程規劃許可證執照費

■三者的概念？

《建設用地規劃許可證》是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經城市規劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規劃的法定憑證，是建設單位用地的法律憑證。沒有此證的用地單位屬非法用地，房地產商的售房行為也屬非法，不能領取房地產權屬證件

《建設用地批準書》是建設單位或者個人的用地申請按照法定程序經批準后．由市、縣人民政府向建設單位或者個人頒發的準予使用建設用地的證件，是建設單位或者個人依法使用土地進行開發建設的法律憑證。按照國家規定，《建設用地批準書》由市、縣人民政府土地行政主管部門負責填寫和頒發。

《國有土地使用證》是證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護。

■三者的區別？

1.作用不同。《建設用地規劃許可證》主要管項目的選址、性質、用途等；《建設用地批準書》主要管項目在建設前取得土地的合法性；《國有土地使用證》主要管建筑物、構筑物所有人取得土地使用權的合法性注明。

2.頒發的部門不同。《建設用地規劃許可證》——規劃部門；《建設用地批準書》——國土部門；《國有土地使用證》——國土部門。

3.頒發的對象不同。《建設用地規劃許可證》——建設單位；《建設用地批準書》——建設單位或個人；《國有土地使用證》——產權單位或個人。

4.領取的時間不同。《建設用地規劃許可證》——征收土地前；《建設用地批準書》——項目建設前；《國有土地使用證》——項目建成以后。

第三步 房地產開發項目的規劃設計和市政配套

房地產開發項目規劃設計和市政配套階段的法律程序

一、房地產開發項目的規劃設計

1、申報選址定點

2、申報規劃設計條件

3、委托作出規劃設計方案

4、辦理人防審核

5、辦理消防審核

6、審定規劃設計方案

7、住宅設計方案的專家組審查

8、落實環保“三廢”治理方案

9、委托環境影響評價并報批

10、建設工程勘察招、投標

11、委托地質勘探

12、委托初步設計

13、申報、審定初步設計

二、房地產開發項目的市政配套

14、征求主管部門審查意見

15、落實市政公用設施配套方案

16、報審市政配套方案

17、市政各管理部門提出市政配套意見

18、市政管線綜合 房地產開發項目規劃設計和市政配套階段的相關稅費

1、工程勘察（測量）費

2、工程設計費

3、建設工程規劃許可證執照費

4、竣工檔案保證金

5、臨時用地費

6、臨時建設工程費

7、建設工程勘察招標管理費

8、勘察設計監督管理費

9、古建園林工程設計費

第四步 房地產開發項目土地使用權的取得

取得房地產開發項目土地使用權的法律程序

一、國有土地使用權的出讓

1、辦理建設用地規劃許可證

2、辦理建設用地委托釘樁

3、辦理國有土地使用權出讓申請

4、主管部門實地勘察

5、土地估價報告的預審

6、委托地價評估

7、辦理核定地價手續

8、辦理土地出讓審批

9、簽訂國有土地使用權出讓合同

10、領取臨時國有土地使用證

11、領取正式國有土地使用證

12、國有土地使用權出讓金的返還

二、國有土地使用權的劃撥

13、國有土地使用權劃撥用地申請

14、主管部門現場勘察

15、劃撥用地申請的審核、報批

16、取得劃撥用地批準

三、集體土地的征用

17、征用集體土地用地申請

18、到擬征地所在區（縣）房地局立案

19、簽訂征地協議 20、簽訂補償安置協議

21、確定勞動力安置方案

22、區（縣）房地局審核各項協議

23、市政府下文征地

24、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費

25、辦理批地文件、批地圖

26、辦理凍結戶口

27、調查戶口核實勞動力

28、辦理農轉工工作

29、辦理農轉居工作 30、辦理超轉人員安置工作

31、地上物作價補償工作

32、征地結案

取得房地產開發項目土地使用權的相關稅費

1、地價款（土地出讓金）

2、資金占用費

3、滯納金

4、土地使用費

5、外商投資企業土地使用費

6、防洪工程建設維護管理費

7、土地閑置費

8、土地權屬調查、地籍測繪費

9、城鎮土地使用稅

10、地價評估費

11、出讓土地預訂金

12、征地管理費

13、土地補償費

14、青苗及樹木補償費

15、地上物補償費

16、勞動力安置費

17、超轉人員安置費

18、新菜田開發建設基金

19、耕地占用稅

第五步 房地產開發項目的拆遷安置 房地產開發項目拆遷安置階段的法律程序

1、委托進行拆遷工作

2、辦理拆遷申請

3、審批、領取拆遷許可證

4、簽訂房屋拆遷責任書

5、辦理拆遷公告與通知

6、辦理戶口凍結

7、暫停辦理相關事項

8、確定拆遷安置方案

9、簽訂拆遷補償書面協議

10、召開拆遷動員會，進行拆遷安置

11、發放運作拆遷補償款

12、拆遷施工現場防塵污染管理

13、移交拆遷檔案資料

14、房屋拆遷糾紛的裁決

15、強制拆遷

房地產開發項目拆遷安置階段的相關稅費

1、房屋拆遷補償費

2、搬家補助費

3、提前搬家獎勵費

4、臨時安置補助費（周轉費）

5、清理費

6、停產停業綜合補助費

7、對從城區位置較好的地區遷往位置較差的地區或遠郊區縣的居民的補助費

8、一次性異地安置補助費

9、房屋拆遷管理費

10、房屋拆遷服務費

第六步 房地產開發項目的開工、建設、竣工階段

房地產開發項目開工、建設、竣工階段的法律程序

一、房地產開發項目開工前準備工作

1、領取房地產開發項目手冊

2、項目轉入正式計劃

3、交納煤氣（天然氣）廠建設費

4、交納自來水廠建設費

5、交納污水處理廠建設費

6、交納供熱廠建設費

7、交納供電貼費及電源建設集資費

8、土地有償出讓項目辦理“四源”接用手續

9、設計單位出報批圖

10、出施工圖

11、編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金

12、辦理消防審核意見表

13、審批人防工程、辦理人防許可證

14、核發建設工程規劃許可證

15、領取開工審批表，辦理開工登記

二、房地產開發項目的工程建設招投標

16、辦理招標登記、招標申請

17、招標準備

18、招標通告

19、編制招標文件并核準 20、編制招標工程標底

21、標底送審合同預算審查處確認

22、標底送市招標辦核準，正式申請招標

23、投標單位資格審批

24、編制投標書并送達

25、召開招標會，勘察現場

26、召開開標會議，進行開標

27、評標、決標

28、發中標通知書

29、簽訂工程承包合同 30、工程承包合同的審查

三、房地產開發項目開工手續的辦理

31、辦理質量監督注冊登記手續

32、建設工程監理

33、辦理開工統計登記

34、交納實心黏土磚限制使用費

35、辦理開工前審計

36、交納投資方向調節稅

37、領取固定資產投資許可證

38、報裝施工用水、電、路

39、協調街道環衛部門 40、協調交通管理部門

41、交納綠化建設費，簽訂綠化協議

42、領取建設工程開工證

四、房地產開發項目的工程施工

43、施工場地的“三通一平”

44、施工單位進場和施工暫設

45、工程的基礎、結構施工與設備安裝

46、施工過程中的工程質量監督

五、房地產開發項目的竣工驗收

47、辦理單項工程驗收手續

48、辦理開發項目的綜合驗收，領取《工程質量竣工核驗證書》

49、商品住宅性能認定 50、竣工統計登記

51、辦理竣工房屋測繪

52、辦理產權登記

房地產開發項目開工、建設、竣工階段的相關稅費

1、三通一平費

2、自來水廠建設費

3、污水處理廠建設費

4、供熱廠建設費

5、煤氣廠建設費

6、地下水資源養蓄基金

7、地下熱水資源費

8、市政、公用設施建設費（大市政費）

9、開發管理費

10、城建綜合開發項目管理費

11、建筑行業管理費

12、綠化建設費

13、公園建設費

14、綠化補償費

15、路燈維護費

16、環衛設施費

17、生活服務設施配套建設費（小區配套費）

18、電源建設集資費（用電權費）

19、外部供電工程貼費（電貼費）20、建安工程費

21、建設工程招投標管理費

22、合同預算審查工本費

23、質量管理監督費

24、竣工圖費

25、建材發展補充基金

26、實心黏土磚限制使用費

27、工程監理費

28、工程標底編制管理費

29、機電設備委托招標服務費 30、超計劃用水加價

31、夜間施工噪聲擾民補償費

32、占道費

33、固定資產投資方向調節稅

第七步 房地產開發項目的經營階段

房地產開發項目經營階段的法律程序

一、外銷商品房的銷售

1、辦理《外銷商品房預（銷）售許可證》

2、選定中介代理機構和律師事務所

3、與購房者簽訂認購書

4、簽訂正式買賣契約

5、辦理簽約公證

6、辦理外銷商品房預售契約公證

7、辦理外銷商品房的預售登記

8、外銷商品房轉讓登記

9、外銷商品房抵押登記

10、樓宇交付入住手續

11、辦理產權過戶手續

二、內銷商品房的銷售

12、提交完成建設項目投資證明

13、簽署預售內銷商品房預售款監管協議

14、辦理《內銷商品房預（銷）售許可證》

15、銷售項目備案

16、委托中介代理機構進行銷售

17、與購房者簽訂認購書

18、與購房者簽訂買賣契約

19、辦理預售登記

20、辦理轉讓登記

21、辦理房地產抵押登記手續

22、樓宇交付入住

23、質量保證書和使用說明書

24、辦理產權立契過戶手續

三、房地產出租的綜合管理

25、房屋出租權的確認

26、申請房屋租賃許可證

27、出租人與承租人簽訂書面承租協議

28、租賃當事人辦理租賃登記手續

29、租賃房屋的轉租 30、房屋租賃關系的終止

四、房地產出租的專項（外地來京人員）管理

31、房屋出租權的確認

32、出租人辦理房屋租賃許可證

33、出租人辦理《房屋租賃安全合格證》

34、簽訂書面租賃協議

35、租賃雙方辦理租賃登記備案手續

五、房地產的抵押

36、抵押權的設定

37、簽訂抵押合同

38、辦理房地產抵押登記

39、抵押房地產的占管 40、抵押房地產的處分 房地產開發項目經營階段的相關稅費

1、營業稅

2、城市維護建設稅

3、教育費附加

4、印花稅

5、契稅

6、土地增值稅

7、企業所得稅

8、個人所得稅

9、房產稅

10、城市房地產稅

11、房屋產權登記費

12、房屋所有權證工本費

13、房產共有權執照費

14、房屋他項權利執照費

15、房屋買賣登記費

16、房屋買賣手續費

17、房屋租賃審核備案手續費

18、向來京人員租賃房屋審核備案手續費

19、來京人員租賃私房合同登記備案手續費 20、房屋租賃登記費

21、房屋估價手續費

22、房屋公證估價手續費

23、房地產價格評估費

24、房地產中介服務費

第八步 房地產開發項目的物業管理階段

房地產開發項目物業管理階段的法律程序

1、物業管理單位經營資質審批

2、簽署物業管理委托合同

3、居住小區的物業接管綜合驗收

4、物業使用、管理、維修公約的核準

5、安排簽訂管理公約

6、制定、提供質量保證書和使用說明書

7、物業管理服務基本要求

8、物業管理委員會的設立 房地產開發項目物業管理階段的相關稅費

1、居住小區物業管理啟動經費

2、共用部位共用設施設備維修基金

3、普通居住小區物業管理費

4、高檔住宅物業管理費

5、經濟適用住房小區物業管理費

6、供暖費

第三篇：土地開發整理項目驗收程序及流程圖

土地開發整理項目驗收程序及流程圖

土地開發整理項目流程圖如圖2-6所示。

土地開發整理項目驗收程序如下：

（1）申請。

申請驗收單位向市行政服務中心國土資源窗口提出驗收申請，同時提供以下資料：

①驗收申請文件。②驗收呈報表。③項目立項批準文件。④竣工報告。⑤項目面積勘測表。⑥項目建設情況表。⑦項目經費收支情況表。⑧土地開發整理前后土地利用結構變化情況表（地類平衡表）。⑨土地利用現狀圖（圖斑圖）。⑩規劃設計圖。11竣工驗收圖。

（2）國土規劃科對申報資料進行審查，并組織現場踏勘和丈量。

（3）提交局長辦公室審議通過。

（4）審批。規模在100畝以下的由省廳委托市國土資源局審批；規模在100畝以上的市局簽署意見后上報省國土資源廳審批。

（5）申請驗收單位到市行政服務中心國土資源窗口領取土地開發整理項目驗收批復文件。

第四篇：2014年土地估價師相關知識：土地開發程序及成本構成

2014年土地估價師相關知識：土地開發程序及成本構成1.開發主體

土地一級開發工作主要由政府授權或土地儲備機構來完成，不管是包含農地征轉用過程的土地一級開發，還是使國有土地由生地變熟地的土地一級開發，實施主體往往是政府授權的一級開發公司或土地整理儲備機構。

2.開發程序

(1)計劃編制

首先要根據國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城市總體規劃以及土地供應計劃、土地利用計劃和土地儲備開發計劃，來編制土地一級開發計劃。

(2)前期策劃

根據已編制的土地一級開發計劃，原土地所有者或使用者在征得縣(區)人民政府和鎮級人民政府或上級主管部門同意后，向市級國土資源管理部門提出土地一級開發申請。市級國土資源管理部門受理申請并進行預審，委托土地儲備機構編制土地一級開發實施方案。

(3)征詢意見和審批市級國土資源管理部門會同相關部門，包括規劃、建設、交通、環保等部門，就土地一級開發實施方案提出原則意見。

同時，土地一級開發項目涉及征用土地的，土地儲備機構根據計劃和規劃有關手續分別向所在區(縣)政府提出征地申請，由區(縣)政府按規定程序辦理征地報批手續;涉及農轉用的，向國土資源管理部門申辦農轉用手續;涉及房屋拆遷的，向房管部門辦理房屋拆遷手續。土地儲備機構通過委托或招標的方式確定土地一級開發主體，并下達土地一級開發批復，簽訂土地一級開發合同。

(4)組織實施開發

土地一級開發主體首手進行拆遷調查、評估，按相關政策文件協商制定拆遷安置補償方案等等，并需經過政府主管部門審查通過。與此同時，進行一級土地開發的開發商要及時做出土地規劃方案，以核定土地性質、使用功能、范圍、規模、開發強度等技術經濟指標。完成以上準備工作，就可以針對地塊實施拆遷、拆除、三通一平或七通一平等工作。

(5)項目驗收

土地一級開發項目完成后，土地儲備機構負責實施，由市國土資源管理部門會同相關部門根據《土地一級開發合同》、計劃和規劃的批準文件進行驗收。驗收合格的建設用地，納入政府土地儲備庫。

土地開發成本構成1.征地拆遷補償費及有關稅費

2.收購、收回和置換過程中發生的有關補償費用

3.市政基礎設施建設有關費用

4.招標、拍賣和掛牌交易中發生的費用

5.貸款利息

6.土地儲備開發供應過程中發生的審計、律師、工程監理等費用;不可預見費以及經同級財政和土地主管部門核準的其他支出。

第五篇：土地整理開發項目可行性研究

第三節 土地整理開發項目可行性研究

土地整理開發項目：是指以土地為對象，通過工程、生物等綜合措施，把尚未利用或者已被

破壞的土地資源或者利用不充分的土地資源變為可充分有效利用的土地資源，提高土地的利用率和產出率，是一項達到擴大再生產，形成新的固定資產和新的生產能力的投資建設活動。

一、土地整理開發項目可行性研究的意義

1、項目決策的依據

2、籌集資金的依據

3、開展規劃設計的依據

4、簽訂有關合同、協議的依據

5、建立項目組織的依據

6、申請施工許可的依據

二、土地整理開發項目立項要求

1、明確整理開發對象

2、明確土地開發審批

3、明確國家投資取向

三、土地整理開發項目可行性研究的基本內容

項目概況：介紹土地整理項目類型和來源、性質、范圍、規模、工期、任務、目標等。報告編制依據：法律法規、土地開發整理政策、地方國民經濟與社會發展規劃、地方的相關

規定、有關行業技術規范與標準。

項目區概況：基本情況、土地利用現狀、基礎設施

項目分析：

項目規劃方案及建設內容：

投資估算：

土地權屬調整：

組織實施管理：

效益分析：

結論與建議：

四、新增耕地潛力分析

1、新增耕地潛力分析的主要任務：分析項目區土地整理開發后的土地利用結構，對比整理開發前后各類用地面積，從而計算出項目區新增耕地面積