第一篇：前期流程

房地產前期工作流程

項目前期工作流程一般的建設程序有：立項到發改委

2項目建議書批復到發改委

3選址意見書到規劃局

4土地預審到國土局

5環評報告到環保局

6交通評審到交通局

7可行性研究報告批復到發改委

8建設工程規劃許可證到規劃局

9規劃方案批復到規劃局

10初步設計批復到市建委（先為住建局）

11施工圖審查到審查單位

12建設工程規劃許可證到規劃局（不是規劃局就是國土局）

13征地報批到國土局

14建設工程許可證到市建委

項目前期工作很復雜，程序也很多，拿到兩證一書后，還要報建報監，施工隊招投標，監理單位招標也很復雜的。除了要有人際關系，還要有 資金。做可行性研究報告做完還要做踏勘和祥勘，初步設計要與設計單 位聯系，往上報怎么通過評審，也是需要很多精力的。

第二篇：房地產開發前期流程-前期流程

房地產開發前期流程-前期流程 第一篇 開發前期的工作

一、確定投資建設工程項目

對項目從前期開發角度入手，進行合理分析和有效測算，為公司決策提供重要依據。

二、建設項目用地計劃辦理 1.所需資料

a.地形圖（劃示用地范圍，標明大約面積）b.與地塊出讓單位簽署的用地協議 2.辦理程序 a.備齊資料

b.到地塊所在地土地部門辦理

三、建設工程項目建議書的編制與報批 1.編制及所需資料 a.開發單位營業執照 b.開發資質證書 c 用地計劃審核意見

d.建筑設計方案（總平面圖等）e.其他相關資料 2.報批程序與報批資料

a.將所需資料備齊送至投資咨詢公司，委托其編制《項目建議書》 b.準備《關于項目建議書報批申請報告》

c.將《項目建議書》與申請報告送計委報批

注：投資3000萬元以下項目由區計委立項；超過3000萬元以下項目由區計委轉報有關部門審批 四A、建設工程項目選址意見申辦 1.所需資料

a.批準的項目建議書或其他計劃文件（復印件一份）b.地形圖（均應劃示用地范圍）4份 c.土地權屬證（復印件1份）d.聯建協議書（復印件1份）e.選址論證

f.上海市建設項目選址意見書申請表（到區規劃局領取）2.申辦程序

a.準備數份項目建議書批復及數份地形圖

b.將上述資料分送有關部門簽署選址意見并加蓋公章

c.將有關部門的意見備齊，同時備齊（1）項所有資料，送區規劃局規劃科辦理

四B、建設用地規劃許可證申辦 1.所需資料

a.建設工程的計劃批準文件（批準的項目建議書或其他計劃文件）（復印件一份）

b.地形圖（均應劃示用地范圍）6份（其中一份應有消防、環保、交通、防疫、水利等部門選址意見及公章）

c.國有土地使用權出讓合同文件及副圖（1份）

d.上海市建設項目選址意見書申請表（到區規劃局領取）e.申請報告（紅頭文件）f.其他需說明的圖紙或文件 2.申辦程序 a.備齊上述所有資料 b.送區規劃局規劃科辦理

五、建設工程項目地名報批 1.所需資料

a.項目批文（批準的項目建議書或其他計劃文件）（復印件一份）b.地形圖（均應劃示用地2份 c.總平面圖（3份）

d.建設用地規劃許可證及批文 e.申請報告（紅頭文件）f.其他需說明的圖紙或文件 2.申辦程序

a.備齊上述所有資料及1500元支票 b.送區地名辦辦理

六、建設工程項目報建 1.所需資料

a.《上海市建設工程報建表》（到市報建處領取）b.企業法人營業執照及有關證明原件和復印件

c.項目建議書批文原件及復印件

d.銀行出具的建設資金落實證明（驗資報告）

e.《上海市建設單位工程技術人員和管理人員核定申報表》（到市報建處領取）

f.專業技術人員和管理人員技術職稱證書原件及復印件 g.《住宅項目配套建設審核申請表》 h.《住宅新開工審核通知單》

七、工程項目設計招標辦理 1.所需資料 a.報建工程項目IC卡

b.上海市建設工程設計招標項目登記表

c.《上海市建設工程設計招標文件報批表》（到市招標辦領取）d.《上海市建設工程設計評標小組報批表》（到市招標辦領取）e.工程設計任務書 f.建設用地規劃許可證 g.工程項目選址意見批文 2.辦理程序 a.備齊上述資料 b.到市設計招標辦辦理

八、設計方案評標會召開及設計單位中標辦理 1.所需資料

a.項目設計方案、建設用地規劃許可證、項目選址意見書、設計任務書、項目建議書批文等若干份 b.會議通知書 2.辦理程序 a.備齊上述資料 b.提前三天分送各評委

c.到市招標辦召開評標會（會務費300元）

中標辦理a.設計方案評標會會議紀要b.評委評標意見書 九﹑建設工程規劃設計要求申辦 1.所需資料

a.上海市建設工程規劃設計要求申請表（到區規劃局領取）1份 b.計劃批準文件 1份 c.土地使用權屬證件 1份 d.房屋權屬證 1份 e.危房鑒定報告

f.地形圖（劃示用地范圍）2份

辦理程序a.備齊上述資料b.送區規劃局規劃科辦理 十﹑工程項目設計方案深化﹑修改 根據規劃局批文要求修改設計方案 十一﹑設計方案審定會召開 1.所需資料

a.設計方案文本 12份

b.項目建議書批文，建設用地規劃許可證及批文，區府土文件 若干份

c.請柬 2.申辦程序 a.備齊上述資料

b.分送至計委﹑規劃局﹑防疫站﹑環保局﹑消防處﹑住宅局﹑園林局等部門

c.召開方案審定會 十二﹑設計方案送審報批 1.所需資料 a.選址意見書 b.規劃設計要求通知單 c.地形圖（劃示用地范圍）d.設計方案 2份 e.地名批文 f.項目建議書批文

辦理程序a.備齊上述資料b.到區規劃局規劃科辦理 十三﹑可行性研究報告編制與報批 1.所需資料

a.用地計劃審核意見書 b.項目建議書批文 c.用地計劃許可證及批文 d.區府土文件 e.營業執照

f.開發資質證書

g.住宅項目配套條件審核申請表 h.資本金出資承諾書 i.設計方案文本 j.其他相關文件 2.辦理程序 a.備齊上述資料

b.送投資咨詢公司編制并準備一份可行性研究報告申請報批文件（紅頭文件）c.送計委報批 十四﹑擴大初步計劃

根據方案審定會各職能部門方案會審意見進行擴初設計 十五﹑擴初會召開 1.所需資料

a.擴初設計文本若干份 b.請柬 2.申辦程序 a.備齊上述資料

b.分送至計委﹑規劃局﹑防疫局﹑環保局﹑消防處﹑住宅局﹑園林局（交通﹑環衛﹑自來水公司﹑煤氣公司﹑供電局﹑電話﹑有線電視）等部門

c.召開擴初會議

十六、擴初意見征詢及擴初批復 1.所需資料 a擴初會議紀要

b.根據擴初意見修改后的總平面圖及擴初文本

c.關于要求報批擴初的申請報告（紅頭文件）由各職能部門簽署征詢意見的總平面圖 2.申辦程序 a.備齊上述資料

b.分送至計委、規劃局、防疫局、環保局、消防處、住宅局、園林局等部門征詢意見 c.送規劃局規劃科報批

十七、住宅項目配套條件審核報批 1.所需資料

a.《住宅項目配套建設條件審核報批》（住宅局領取）b.項目建議書或可行性報告研究報告批文 c.地形圖和管線圖（劃示用地范圍）d.總平面圖若干份

e.建設用地規劃許可證及批文 f.其他相關資料 2.申辦程序 a.備齊上述資料 b.送住宅局總師室辦理

十八、勘察招投標與勘察單位的中標辦理 1.所需資料

a.上海市建設工程勘察招投項目登記表

b.《上海市建設工程勘察招投文件報批表》（到市招標辦領取）c.《上海市建設工程勘察評標小組報批表》（到市招標辦領取）d.設計中標通知書 2.申辦程序 a.備齊上述資料 b.到市勘察招標辦辦理

十九、建設用地批準書申辦 1.所需資料

a.上海市建設用地批準書申請表（到區土地局領取）

第三篇：房地產開發前期流程

《房地產開發前期手續報建流程》

《房地產開發前期手續報建流程》一書的寫作完成,是作者多年從事房地產開發報建工作的知識、經驗和感悟的總結，它的完成為我們提供了可以參考、學習、實際應用的工作指南，不可多得的“范本”工具書。

作者通過言簡意賅，通俗易懂的文字描述，把看似一頭霧水、雜亂無章的報建流程，敘述得層次分明，條理清晰，有章可循。該書在體例編排上，主要是根據作者多年的從業經驗，依據國家和地方現行的政策、法規和相關規定，將報建流程中，所涉及到的政府相關職能部門、報建的先后次序，進行了系統的排列組合，做到按圖索驥，事半功倍。該書從報建專業知識上看，準確翔實；從實用性上看，簡明實用；從時效性上看，做到了符合實際；對房地產開發報建工作，提供了程序上的工作指導。

作者勇于創新，敢為人先的寫作，填補了目前房地產開發報建領域無參考借鑒，說明文字的空白。

衷心希望，《房地產開發前期手續報建流程》一書能夠成為有志從事房地產開發報建工作人士的良師益友。

中冶新奧（長春）房地產開發有限公司 總經理： 二00八年八月

房地產開發前期手續報建流程圖

第一章 土地審批事項------------------1 1.1通過拍賣方式取得國有土地使用權1 1.2建設用地批準書----------------4 1.3國有土地使用權證--------------6 1.4土地利用驗收審批--------------8 第二章 規劃審批事項-----------------10 2.1建設用地規劃許可證-----------10 2.2建設工程規劃許可證-----------12 2.3建設工程定位、驗線合格通知書-15 2.4建設工程規劃管理移交單-------17 2.5建設工程竣工規劃核實通知書---19 第三章 建委審批事項----------------21 3.1工程報建-----------------——21 3.2招投標管理、入場交易審批-----23 3.3造價管理審批-----------------25 3.4節能設計審批-----------------26 3.5質監管理審批-----------------27 3.6“雙拖欠”審查---------------29 3.7安監管理審批-----------------30 3.8監理備案管理審批-------------32 3.9 勘查設計審批----------------33 3.10執法監察審批----------------35 3.11城市基礎設施配套費繳納證明--36 3.12一次性繳費審批--------------37 3.13 建筑工程施工許可證---------39 3.14“住宅質量保證書”及“住宅使用說明書”---------------------41 3.15房地產開發資質證書----------42 3.16商品房預、銷售審查意見書----45 第四章 房地審批事項-----------------47 4.1建設工程產權產籍管理意見書---47 4.2商品房預測繪面積審查---------48 4.3商品房銷（預）售許可證-------51 4.4商品房銷（預）售許可證延期---54 4.5商品房實測面積審查-----------56 4.6房屋初始登記備案證明---------58 第五章 計劃審批事項-----------------60 5.1項目確認函-------------------60 5.2項目申請報告-----------------61 5.3發改委立項批文---------------63 第六章 人防審批事項-----------------65 6.1人防設計審批------------------65 第七章 消防審批事項-----------------67 7.1建設工程位置防火審批意見書----67 7.2建設工程消防設計審核意見書----68 第八章 環保審批事項-----------------71 8.1環評批復----------------------71 第九章 防雷審批事項-----------------73 9.1防雷裝置設計核準書------------73

第十章 園林審批事項-----------------74 10.1建設工程綠化規劃審批書-------75 附 件76 附件1 [競買]申請書---------------76 附件2 授權委托書-----------------77 附件3《建 設 用 地 申 請 書》----78 附件4《國有土地使用權變更登記申請》79 附件5《建設用地規劃許可證申請表》80 附件6《建設工程規劃許可證申請表》81 附件7 申辦《建設工程規劃許可證》綜合報告------------------------82 附件8 建筑設計方案報審說明-------83 附件9《商品住宅戶數、面積比例統計表》---------------------------84 附件10《建設工程定位、驗線合格通知書申請表》--------------------85 附件11《建設工程竣工規劃核實通知書申請表》----------------------88 附件12《竣工單體工程建筑面積呈報表》----------------------------89 附件13《工程建設項目備案表》-----90

附件14《勞務分包工程合同價款費用組成表》------------------------91 附件15《房屋建筑工程質量監督登記表》----------------------------92 附件16 填表說明------------------93 附件17《吉林省建筑勞務分包合同備案書》--------------------------94 附件18《監理合同備案登記表》-----95 附件19《建筑工程施工許可證申請表》------------------------------96 附件20 申辦《預銷售審查書》申請書99 附件21《商品房銷（預）售許可證申請表》-------------------------100 附件22 商品房預測繪面積與規劃面積對比表------------------------102 附件23《 商品房銷（預）售許可證有效期續延申請表》--------------103 附件24《房屋初始登記申請書》----104 附件25 “項目確認函”請示文件------105 附件26 “發改委立項批文”請示文件--106 附件27《建設工程防雷設計備案申請表》----------------------------107 03 現場踏勘

與營銷策劃部聯合勘查意向地塊，勘察內容：

1、項目周邊生活配套情況

2、人文環境

3、交通情況

4、周邊樓盤銷售情況（包括產品定位、定價、成交量等）

5、項目目標人群

6、市政設施配套情況

7、地上物拆遷情況、場地平整程度

如對土地現狀有異議，可到市國土資源局土地利用處提出。04 編制可研

編制可研，內容應包括：

1、工程位置

2、市政、生活設施配套現狀

3、區域市場調查

4、可建設住宅、商業用房及應建人防工程的規模 可研經審定后，進行下一步

5、產品定位、匹配的工程設計

6、工程建設周期

7、地塊開發成本分析

8、項目利潤預期

9、房屋銷售預測

10、確定可接受的最高競拍價。05 競買資料準備 需提交要件：

1、經公證的企業工商營業執照

2、經公證的房地產開發資質證書

3、競買申請書（詳見附件1）

4、經公證的法定代表人身份證明

5、經公證的代理人身份證明及授權委托書（詳見附件2）

6、競買保證金收據

7、銀行資信證明

1、競買履約保證金應匯入市國土資源局指定賬戶。競買成功，履約保證金可抵作土地出讓金，競買失敗，履約保證金可在拍賣結束5日內獲退回。

2、銀行資信證明應滿足拍賣須知的規定金額。

3、如非拍賣所在地區法人，公證應由法人所在地公證處出具。

持完備資料到市國土資源局報建窗口申報，資料齊全，正式受理，給予開具投標[競買]資格確認書；如具有以下情形之一的，作為無效申請退回，市國土資源局不作解釋。應通過了解其他競買申請

1、申請文件在申請截至時間后 人的情況，初步制定競買策

2、申請文件不齊備或不符合規定的

3、申請文件字跡不清，無法辨認的

4、申請人不具備資格的

5、未繳納履約保證金的 拍賣程序如下：

1、宣布拍賣開始

2、宣布拍賣規則

3、公布拍賣起拍價、每次加價幅度

4、叫 價

5、競買成功

6、與市國土資源局簽訂《國有土地使用權成交確認書》

1、競買成功后，即時簽訂《國有土地使用權成交確認書》，成交確認書中約定簽訂《國有土地使用權出讓合同》的時間、地點，通常在十日內簽訂。

2、成交價即為該幅土地的出讓總價款，包含出讓金、征地補償費用。06 資料申報 07 競 拍 08 合同簽訂

簽訂《國有土地使用權出讓合同》

合同注明出讓事項（地塊編號、用地面積、出讓總價款、交付時間等），約定雙方權利、義務（包括土地交接標準）。如在規定期限內不能支付成交價款，市國土資源局將取消競得資格，沒收保證金，開具違約金（相當于成交價款總額的20%）繳納通知單。按交接標準，核驗地上物拆遷情況、土地平整程度、地塊范圍內原有市政設施、樹木、人防工程有無損毀。09 繳 款

在合同簽訂15日內，足額繳納成交價款 10 土地交接

在土地成交價款繳納后，雙方進行土地交接。

《房地產開發前期手續報建流程》一書的寫作完成,是作者多年從事房地產開發報建工作的知識、經驗和感悟的總結，它的完成為我們提供了可以參考、學習、實際應用的工作指南，不可多得的“范本”工具書。

作者通過言簡意賅，通俗易懂的文字描述，把看似一頭霧水、雜亂無章的報建流程，敘述得層次分明，條理清晰，有章可循。該書在體例編排上，主要是根據作者多年的從業經驗，依據國家和地方現行的政策、法規和相關規定，將報建流程中，所涉及到的政府相關職能部門、報建的先后次序，進行了系統的排列組合，做到按圖索驥，事半功倍。該書從報建專業知識上看，準確翔實；從實用性上看，簡明實用；從時效性上看，做到了符合實際；對房地產開發報建工作，提供了程序上的工作指導。

作者勇于創新，敢為人先的寫作，填補了目前房地產開發報建領域無參考借鑒，說明文字的空白。

衷心希望，《房地產開發前期手續報建流程》一書能夠成為有志從事房地產開發報建工作人士的良師益友。

中冶新奧（長春）房地產開發有限公司 總經理： 二00八年八月

房地產開發前期手續報建流程圖

第一章 土地審批事項------------------1 1.1通過拍賣方式取得國有土地使用權1 1.2建設用地批準書----------------4 1.3國有土地使用權證--------------6 1.4土地利用驗收審批--------------8 第二章 規劃審批事項-----------------10 2.1建設用地規劃許可證-----------10 2.2建設工程規劃許可證-----------12 2.3建設工程定位、驗線合格通知書-15 2.4建設工程規劃管理移交單-------17 2.5建設工程竣工規劃核實通知書---19 第三章 建委審批事項----------------21 3.1工程報建-----------------——21 3.2招投標管理、入場交易審批-----23 3.3造價管理審批-----------------25 3.4節能設計審批-----------------26 3.5質監管理審批-----------------27 3.6“雙拖欠”審查---------------29 3.7安監管理審批-----------------30 3.8監理備案管理審批-------------32 3.9 勘查設計審批----------------33 3.10執法監察審批----------------35 3.11城市基礎設施配套費繳納證明--36 3.12一次性繳費審批--------------37 3.13 建筑工程施工許可證---------39 3.14“住宅質量保證書”及“住宅使用說明書”---------------------41 3.15房地產開發資質證書----------42 3.16商品房預、銷售審查意見書----45 第四章 房地審批事項-----------------47 4.1建設工程產權產籍管理意見書---47 4.2商品房預測繪面積審查---------48 4.3商品房銷（預）售許可證-------51 4.4商品房銷（預）售許可證延期---54 4.5商品房實測面積審查-----------56 4.6房屋初始登記備案證明---------58 第五章 計劃審批事項-----------------60 5.1項目確認函-------------------60 5.2項目申請報告-----------------61 5.3發改委立項批文---------------63 第六章 人防審批事項-----------------65 6.1人防設計審批------------------65 第七章 消防審批事項-----------------67 7.1建設工程位置防火審批意見書----67 7.2建設工程消防設計審核意見書----68 第八章 環保審批事項-----------------71 8.1環評批復----------------------71 第九章 防雷審批事項-----------------73 9.1防雷裝置設計核準書------------73

第十章 園林審批事項-----------------74 10.1建設工程綠化規劃審批書-------75 附 件76 附件1 [競買]申請書---------------76 附件2 授權委托書-----------------77 附件3《建 設 用 地 申 請 書》----78 附件4《國有土地使用權變更登記申請》79 附件5《建設用地規劃許可證申請表》80 附件6《建設工程規劃許可證申請表》81 附件7 申辦《建設工程規劃許可證》綜合報告------------------------82 附件8 建筑設計方案報審說明-------83 附件9《商品住宅戶數、面積比例統計表》---------------------------84 附件10《建設工程定位、驗線合格通知書申請表》--------------------85 附件11《建設工程竣工規劃核實通知書申請表》----------------------88 附件12《竣工單體工程建筑面積呈報表》----------------------------89 附件13《工程建設項目備案表》-----90

附件14《勞務分包工程合同價款費用組成表》------------------------91 附件15《房屋建筑工程質量監督登記表》----------------------------92 附件16 填表說明------------------93 附件17《吉林省建筑勞務分包合同備案書》--------------------------94 附件18《監理合同備案登記表》-----95 附件19《建筑工程施工許可證申請表》------------------------------96 附件20 申辦《預銷售審查書》申請書99 附件21《商品房銷（預）售許可證申請表》-------------------------100 附件22 商品房預測繪面積與規劃面積對比表------------------------102 附件23《 商品房銷（預）售許可證有效期續延申請表》--------------103 附件24《房屋初始登記申請書》----104 附件25 “項目確認函”請示文件------105 附件26 “發改委立項批文”請示文件--106 附件27《建設工程防雷設計備案申請表》----------------------------107

第四篇：前期手續流程匯總

前期手續流程匯總

一、辦理土地證

二、地形圖

1、地形圖1：500159890/平方米

2、測地界326元/點

3、勘測定點100/畝

三、辦理《建設項目選址意見書》

1、《規劃審批申報表》（申請報告）

2、意向位置示意圖2份

3、法人委托書或介紹信

4、土地證

四、委托設計規劃總圖

1、擬建項目方案說明

2、方案示意圖3、1:500地形圖（畫出用地范圍）

五、規劃總圖報審

1、規劃總圖的申請

2、總平面方案兩種各兩份

3、方案說明書

4、總平面效果圖每種方案各一個

六、總圖批準后委托設計單位出正規藍圖

其中：環保、交警、地名辦、地震、消防、園林部門審批蓋章、規土局蓋章。

七、申報單體建筑設計方案

1、委托設計兩種單體建筑方案（平、立、剖）各一份

2、單體立面效果圖兩種方案各一份

八、申請發改委核準意見

1、申請報告（紅頭）

2、土地證復印件

3、規劃總圖復印將

4、開發資質復印件

5、單體平面方案

九、辦理建設用地規劃許可證

1、申請報告（紅頭）

2、土地證原件、復印件

3、規劃總圖原件、復印件

4、勘測定界報告

十、工程報建

1、發改委核準意見

2、報建登記表審核

十一、辦理建設用地審查

1、申請報告（紅頭）

2、項目核準意見

3、規劃總平面圖

4、建設用地規劃許可證

5、國有土地使用證

十二、出施工藍圖

1、出具委托設計書

2、已批準的單體建筑方案

十三、圖紙審查

1、施工圖設計文件審查報審表

（1）設計合同

（2）勘察合同

（3）工程地質勘察報告

（4）施工圖紙

（5）結構計算書

2、出具委托審查單

3、報審圖中心審查

4、出圖紙審查報告

5、辦理圖紙審查批準書

（1）設計合同

（2）勘察合同

（3）工程地質勘察報告

（4）項目核準意見

（5）圖紙審查報告原件

十四、招標

1、編制標底

2、報建登記表

3、資金證明

4、招標備案表

5、工程類別確認單

（1）類別確認申請表

（2）已審查過的施工圖

6、商品混凝土圖紙單

7、施工招標文件

十五、招標公證

1、介紹信、法人委托書

2、招標文件

3、計委批復

4、招標方營業執照

5、中標方營業執照、稅收證、資質證、取費類別證

6、中標單位項目經理證、身份證

7、繳公證費

十六、勞保基金

1、中標通知書介紹信、法人委托書

2、會簽單

十七、墻改手續

1、墻體材料表

2、領取五聯單

3、繳納墻改費

4、會簽單

十八、推散手續

1、散裝水泥應用表

2、領取五聯單

3、繳納散裝水泥專項資金

4、會簽單

十九、人防手續

1、施工圖、規劃總圖

2、繳納人防結建費

3、出具防空地下室易地建設收費審核表

二十、申請開放線單

1、消防、環保部門的審核意見

2、繳納的城市配套費、勞保基金、墻改、人防結建費等憑據原件

3、移交施工建設竣工檔案責任書

（1）項目核準意見

（2）簽訂檔案責任書

4、用地審查單

5、用地規劃許可證

6、土地證

二十一、驗線

1、放線回執單

2、驗線申請單

二十二、安全報監

1、填報安全報監表

2、會簽單

二十三、合同審查

1、施工合同審查

（1）中標通知書

（2）法人委托書

（3）工程招標預算書

（4）工程招標文件

2、監理合同審查

（1）委托監理通知書

（2）監理單位資質證書

（3）監理單位營業執照

（4）法人委托書

3、會簽單

二十四、質量報監

1、質監申報書

2、工程報建表

3、中標通知書

4、項目核準意見

5、施工合同、監理合同

6、圖審批準書

7、繳納質量監督費

8、會簽單

二十五、保險手續

1、中標通知書

2、繳納保險費

3、會簽單

二十六、噪聲監測

1、噪聲申報表

2、開五聯單

3、繳納噪聲監測費

4、會簽單

二十七、開工統計登記

1、開工統計登記表

2、開五聯單

3、繳納統計費

4、會簽單

二十八、建設工程規劃許可證

1、關于辦理建設工程規劃許可證的申請

2、項目核準意見

3、報建表

4、中標通知書

5、建設用地規劃許可證

6、檔案責任書

7、建設工程節水設施審批、驗收合同

8、城市建設通信配套設施設計審核批準通知單

9、城市基礎設施配套費繳款單

（1）蓋過審圖專用章的全套施工圖

（2）項目核準意見

10、墻改費、人防結建費單據

11、建設用地審查單

12、消防、環保部門的審查意見

13、放線回執單、驗線申請單

二十九、建設工程施工許可證

1、建筑工程施工許可申請表

2、建設用地規劃許可證

3、建設工程規劃許可證

4、拆遷許可證或現場是否具備施工條件

（1）拆遷許可證

（2）施工企業主要技術負責人簽署是否具備施工條件意見書

5、中標通知書及施工合同

6、施工圖設計文件審查批準書

7、施工組織設計

8、監理合同

9、質量、安全監督手續

（1）質量監督通知書

（2）安全受監登記表

10、資金保函或證明

11、報建表

12、建管站現場踏勘單

13、繳納建筑管理費

14、安全措施審查（備案）登記通知書

15、施工企業《安全生產許可證》

16、農民工工資保證金

17、辦理《施工許可證》

三

十、辦理《商品房預售許可證》

1、《資質等級證書》（原件、復印件）及介紹信

2、《建設用地規劃許可證》（原件、復印件）

3、《建設工程施工許可證》（原件、復印件）

4、《土地使用權證書》或用地批復及土地出讓合同（原件、復印件）

5、項目核準意見（原件、復印件）

6、預售方案并附建設項目總平面圖（原件、復印件）和房屋戶型圖（復印件）

7、戶型面積一覽表

8、《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》（原件、復印件）

9、《房地產開發項目手冊》（原件、復印件）

10、繳費

三

十一、申請工程竣工驗收

三

十二、房屋測量

1、施工圖

2、進行實地房屋面積實地測量

3、出具《房屋面積測量報告》

4、繳納測繪費

三

十三、申請房屋初始登記

1、申請書、營業執照、法人代碼證、身份證及介紹信

2、《建設用地規劃許可證》

3、《建筑工程施工許可證》

4、《建設工程規劃許可證》

5、《土地使用權證書》或用地證明文件

6、項目核準意見

7、建設項目總平面圖

8、《工程竣工驗收書》

9、房屋面積測量報告

10、繳費

三

十四、辦理《新建住宅配套設施交付使用證》

要求：取得新建住宅建設工程竣工驗收備案證書

1、住宅生活用水納入城市公共供水管網

2、住宅用電按照電力部門的供電方案，納入城市供電網絡，不得使用臨時施工用電。

3、住宅室內供熱設施安裝調試完備，集中供熱的，小區管網與集中供熱管網鑲接。

4、雨水、污水排放納入城市雨水污水排放系統，確因客觀條件所限需采取臨時排放的，應經環保、建設、水務等部門審核同意確定排放期限。

5、住宅室內設計有燃氣管道的，應成住宅室內室外燃氣管道的敷設并與燃氣管網鑲接。

6、住宅小區內電話通信線、有線電視線敷設到戶，設計有寬帶數據傳輸信息端口的，端口敷設到戶。

7、住宅小區內道路施工完成，并與城市道路或公路相連。

8、完成小區內的綠化基礎設施。

9、完成小區內的消防設施建設。

10、施工機具、臨建工程、建筑垃圾、剩余建材及構件全部清運完畢。住宅建設工程分期建設的，建成的住宅與施工工地有明顯的隔離措施。

11、按照規劃要求完成教育社區衛生物業用房環衛郵政文化體育停車場（庫）及其他商業服務社區服務等公共設施的配建。住宅建設工程分期建設，本項規定設施尚未建成的，應當有可供渡過使用的相應公共服務設施。

三

十五、進行物業委托招投標，簽訂《物業委托合同》

三

十六、《房地產開發項目手冊》驗核

1、申領

2、第一次驗核

（1）《土地使用權證書》或用地證明文件

（2）《項目核準意見》

（3）《拆遷許可證》

（4）《建設工程規劃許可證》

（5）《建設用地規劃許可證》

（6）《建筑工程施工許可證》

（7）物業前期介入憑證

（8）項目手冊簽字蓋章

3、第二次驗核

（1）《商品房預售許可證》

（2）物業維修儲備金交納憑證

（3）項目手冊簽字蓋章

4、第三次驗核

（1）《房屋初始登記證》

（2）項目手冊簽字蓋章

5、第四次驗核

（1）《新建住宅配套設施交付使用證》

（2）項目手冊簽字蓋章

第五篇：房地產開發前期流程

房地產開發流程

第一篇 開發前期的工作

一、確定投資建設工程項目

對項目從前期開發角度入手，進行合理分析和有效測算，為公司決策提供重要依據。

二、建設項目用地計劃辦理

1.所需資料 a.地形圖（劃示用地范圍，標明大約面積）b.與地塊出讓單位簽署的用地協議

2.辦理程序 a.備齊資料 b.到地塊所在地土地部門辦理

三、建設工程項目建議書的編制與報批 1.編制及所需資料 a.開發單位營業執照 b.開發資質證書 c 用地計劃審核意見 d.建筑設計方案（總平面圖等）e.其他相關資料 2.報批程序與報批資料 a.將所需資料備齊送至投資咨詢公司，委托其編制《項目建議書》 b.準備《關于項目建議書報批申請報告》 c.將《項目建議書》與申請報告送計委報批 注：投資3000 萬元以下項目由區計委立項；超過3000 萬元以下項目由區計委轉報有關部門審批

四A、建設工程項目選址意見申辦 1.所需資料 a.批準的項目建議書或其他計劃文件（復印件一份）b.地形圖（均應劃示用地范圍）4 份 c.土地權屬證（復印件1 份）d.聯建協議書（復印件1 份）e.選址論證 f.上海市建設項目選址意見書申請表（到區規劃局領取）2.申辦程序 a.準備數份項目建議書批復及數份地形圖 b.將上述資料分送有關部門簽署選址意見并加蓋公章 c.將有關部門的意見備齊，同時備齊（1）項所有資料，送規劃局規劃科辦理

四B、建設用地規劃許可證申辦 1.所需資料 a.建設工程的計劃批準文件（批準的項目建議書或其他計劃文件）（復印件一份）b.地形圖（均應劃示用地范圍）6 份（其中一份應有消防、環保、交通、防疫、水利等部門選址意見及公章）c.國有土地使用權出讓合同文件及副圖（1 份）d.上海市建設項目選址意見書申請表（到區規劃局領取）e.申請報告（紅頭文件）f.其他需說明的圖紙或文件 2.申辦程序 a.備齊上述所有資料 b.送區規劃局規劃科辦理

五、建設工程項目地名報批 1.所需資料 a.項目批文（批準的項目建議書或其他計劃文件）（復印件一份）b.地形圖（均應劃示用地2 份 c.總平面圖（3 份）d.建設用地規劃許可證及批文 e.申請報告（紅頭文件）f.其他需說明的圖紙或文件 2.申辦程序 a.備齊上述所有資料及1500 元支票 b.送區地名辦辦理

六、建設工程項目報建 1.所需資料 a.《上海市建設工程報建表》（到市報建處領取）b.企業法人營業執照及有關證明原件和復印件 c.項目建議書批文原件及復印件 d.銀行出具的建設資金落實證明（驗資報告）e.《上海市建設單位工程技術人員和管理人員核定申報表》（到市報建處領取）f.專業技術人員和管理人員技術職稱證書原件及復印件 g.《住宅項目配套建設審核申請表》 h.《住宅新開工審核通知單》

七、工程項目設計招標辦理 1.所需資料 a.報建工程項目IC 卡 b.上海市建設工程設計招標項目登記表 c.《上海市建設工程設計招標文件報批表》（到市招標辦領取）d.《上海市建設工程設計評標小組報批表》（到市招標辦領取）e.工程設計任務書 f.建設用地規劃許可證 g.工程項目選址意見批文 2.辦理程序 a.備齊上述資料 b.到市設計招標辦辦理

八、設計方案評標會召開及設計單位中標辦理 1.所需資料 a.項目設計方案、建設用地規劃許可證、項目選址意見書、設計任務書、項目建議書批文等若干份 b.會議通知書 2.辦理程序 a.備齊上述資料 b.提前三天分送各評委 c.到市招標辦召開評標會（會務費300 元）中標辦理a.設計方案評標會會議紀要b.評委評標意見書

九、建設工程規劃設計要求申辦 1.所需資料 a.上海市建設工程規劃設計要求申請表（到區規劃局領取）1 份 b.計劃批準文件 1 份 c.土地使用權屬證件 1 份 d.房屋權屬證 1 份

e.危房鑒定報告 f.地形圖（劃示用地范圍）2 份 辦理程序a.備齊上述資料b.送區規劃局規劃科辦理

十、工程項目設計方案深化、修改 根據規劃局批文要求修改設計方案

十一、設計方案審定會召開 1.所需資料 a.設計方案文本 12 份 b.項目建議書批文，建設用地規劃許可證及批文，區府土文件 若干份 c.請柬 2.申辦程序 a.備齊上述資料 b.分送至計委、規劃局、防疫站、環保局、消防處、住宅局、園林局等部門 c.召開方案審定會

十二、設計方案送審報批 1.所需資料 a.選址意見書 b.規劃設計要求通知單 c.地形圖（劃示用地范圍）d.設計方案 2 份 e.地名批文 f.項目建議書批文 辦理程序a.備齊上述資料b.到區規劃局規劃科辦理

十三、可行性研究報告編制與報批 1.所需資料 a.用地計劃審核意見書 b.項目建議書批文 c.用地計劃許可證及批文 d.區府土文件 e.營業執照 f.開發資質證書 g.住宅項目配套條件審核申請表 h.資本金出資承諾書 i.設計方案文本 j.其他相關文件 2.辦理程序 a.備齊上述資料 b.送投資咨詢公司編制并準備一份可行性研究報告申請報批文件（紅頭文件）c.送計委報批

十四、擴大初步計劃 根據方案審定會各職能部門方案會審意見進行擴初設計

十五、擴初會召開 1.所需資料 a.擴初設計文本若干份 b.請柬 2.申辦程序 a.備齊上述資料 b.分送至計委、規劃局、防疫局、環保局、消防處、住宅局、園林局（交通、環衛、自來水公司、煤氣公司、供電局、電話、有線電視）等部門 c.召開擴初會議

十六、擴初意見征詢及擴初批復 1.所需資料 a 擴初會議紀要 b.根據擴初意見修改后的總平面圖及擴初文本 c.關于要求報批擴初的申請報告（紅頭文件）由各職能部門簽署征詢意見的總平面圖 2.申辦程序 a.備齊上述資料 b.分送至計委、規劃局、防疫局、環保局、消防處、住宅局、園林局等部門征詢意見 c.送規劃局規劃科報批

十七、住宅項目配套條件審核報批 1.所需資料 a.《住宅項目配套建設條件審核報批》（住宅局領取）b.項目建議書或可行性報告研究報告批文 c.地形圖和管線圖（劃示用地范圍）d.總平面圖若干份 e.建設用地規劃許可證及批文 f.其他相關資料 2.申辦程序 a.備齊上述資料 b.送住宅局總師室辦理

十八、勘察招投標與勘察單位的中標辦理 1.所需資料 a.上海市建設工程勘察招投項目登記表 b.《上海市建設工程勘察招投文件報批表》（到市招標辦領取）c.《上海市建設工程勘察評標小組報批表》（到市招標辦領取）d.設計中標通知書 2.申辦程序 a.備齊上述資料 b.到市勘察招標辦辦理

十九、建設用地批準書申辦 1.所需資料 a.上海市建設用地批準書申請表（到區土地局領取）b.土地出讓協議 c.其他相關文件 2.申辦程序 a.備齊上述資料 b.到區土地局簽署協議 c.付款，領取用地批準書

二十、施工圖設計 設計單位根據擴初批復意見進行施工圖設計

二十一、住宅項目開發計劃辦理 1.所需資料 a.住宅項目新開工申請表（到區住宅局領取）b.項目配套建設條件審核意見通知書 c.建設項目立項批準文件 d.建設用地規劃許可證或建設使用地批準書 e.申請單位現有空置房情況 f.住宅建設配套費交納情況 2.申辦程序 a.備齊上述資料 b.到區住宅局辦理

二十二、建設項目轉正 1.所需資料 a.項目轉正申請報告（紅頭文件）b.可行性研究與擴初批復 2.申辦程序 a.備齊上述資料 b.送計委辦理

二十三A、建筑工程項目規劃許可證辦理 1.所需資料 a.總平面圖 10 份 b.建筑圖 7 套 c.結構圖（基礎）2 套 d.給排水圖3 套 e.建設項目計劃批準文件及項目轉正單 f.土地使用權或用地批準書 g.應拆房屋權屬證明 h.地形圖（劃示用地范圍及建筑物位置）10 份 i.分層面積表 j.建.筑工程預算書 k.消防、環保、衛生防疫、園林、住宅配套、人防等有關部 2 門審核意見單 2.申辦程序 a.備齊上述資料 b.分送消防、環保、衛生防疫、園林、住宅配套、人防辦、交通、建管所、規土辦等部門簽署意見 c.將意見匯總送至區規劃局

二十三B、施工招標辦理 1．所需資料 a.市招標辦授權管理通知 b.招標項目登記表 c.項目建設有關批復 d.總平面圖 e．報建表 f．住宅項目新開工計劃 g．住宅項目配套條件審核 h．設計中標通知書 i．法人證明或對其代理人的委托書 j.委托機構招標協議 k.代理機構資質 l.資金落實情況證明 m.監理單位資質 n.監理合同 o.建設單位資質 p.建設單位申請材料 q.公開招標發布信息 r.公開招標報名登記表 s.公開招標入圍條件 t.投標單位資質審核 u.招標文件報批表 v.招標文件 w.工程量清單 x.招標文件答疑會會議紀要 y.標底 A1.開標情況匯總表 B1.詢標記錄 C1.評標方法 D1.評標資料 E1.決標情況匯總表 F1.中標通知書 G1.外地施工企業任務量單 H1.中標單位投標資料 I1.未中標單位投標資料 J1.施工合同 K1.設計監理項目流轉表 L1.建設項目IC 卡 ２．辦理程序 a.申請授權 b.發布招標信息 c.接受施工單位報名 d.初選入圍施工單位，發標書 e.招標文件答疑會 f.開標 g.準備（１）項所有資料及工程造價萬分之四支票一張 h.辦理中標手續

二十四、施工監理單位甄選（略比施工招標簡單，此處從略）

二十五、施工許可證辦理 １．所需資料 a.申請表 b.建設規劃許可證 c.資金入賬憑證 d.三通一平的有關證明 e.施工合同副本，廉潔協議 f.監理合同，住宅項目監理登記證 g.建設工程項目質量和安全監督申報所需資料 h.項目施工許可證（施工單位）i.勘察、設計中標通知書 j.設計監理流轉表 k.住宅項目建設開工計劃 ２．辦理程序 a.將圖紙分送設計監理、質監站審核 b.根據設計監理及質監站審核意見進行圖紙修改 c.備齊資料 d.送建管處辦理

二十六、商品房計劃申請 １．所需資料 a.開發單位資質證書 b.營業執照 c.規劃許可證 d.建設用地批準書 e.固定資產填報表 f.項目轉正單 ２．辦理程序 a.備齊資料 b.送計委辦理

二十七、工程開工 １．所需資料 a.施工圖紙 b.建設工程規劃許可證 c.建設工程施工許可證 ２．辦理程序 a.發放圖紙 b.技術交底 c.工程開工

二十八、驗線 １．所需資料 a.申報表 b.建設工程規則許可證 c.驗線通知單 ２．辦理程序 a.準備資料 b.驗線

第二篇 甲方在施工過程中的工作

投資控制、質量控制、進度控制；應對方方面面的檢查指導，對監理的考核，對施工隊伍的管理；發包人供應物的組織；及時回應設計、監理、施工等單位提出的種種問題； …… 第三篇 甲方在建設后期的主要工作

一、各部門配套征詢 1.所需資料 a.項目有關批文若干份 b.總平面圖若干份 2.辦理程序 a.備齊上述資料 b.分送供電局、煤氣公司、自來水公司、電話局、有線電視臺、環衛所及污水處理廠的部門進行配套意見征詢并蓋章

二、擴初會議召開 1.所需資料 a.總平面圖若干份 b.地形圖若干份 c.水、電、煤氣、弱電等圖若干套（其中供電圖紙應包括變電站定位、小高成供電方案等內容；供水圖紙應包括水泵房定位、多層供水方案、小高層供水方案等內容）d.會議通知 2.辦理程序 a.備齊上述資料 b.提前五天分送各有關部門 c.招開擴初會議（確定供水、供電方案及垃圾收集站、變電站、水泵房位置）

三、供水前期業務記錄卡辦理 1.所需資料 a.地形圖一份 b.項目批文復印件一份 c.總平面圖一份 d.申請報告 2.辦理程序 a.備齊上述資料 b.到上海市自來水公司（江西中路484 號）辦理

四、給水管網工程可行性研究報告辦理 1.所需資料 a.地形圖一份 b.總平面圖一份 c.項目批文及其他相關資料復印件一份 2.辦理程序 a.備齊上述資料 b.請自來水公司人員現場查看 c.付款（5000 元），交付可行性研究報告

五、供電規劃圖設計 1.所需資料 a.總平面圖2 份 b.地形圖一份 2.辦理程序 a.備齊上述資 3 料 b.送供電局 c.設計人員現場查看，設計出圖

六、各配套部門外線設計及施工圖紙審核 1.所需資料 a.總平面圖若干份 b.水、電、煤氣、電視、電話等圖紙（根據擴初意見修改后的圖紙）若干套 c.建筑立面圖若干套 d.供電規劃圖（供電外線設計及供電圖紙審核需要）2.辦理程序 a.備齊上述資料 b.送各有關部門審核并請各部門進行外線設計

七、水泵房及變電站手續辦理 1.所需資料 a.總平面圖 b.變電站、水泵房定位圖 2.辦理程序 a.備齊上述資料 b.分送供電局及自來水公司進行電氣及供水設計，并鑒定合同 c.設計變電站、水泵房土建圖 d.技術交底 e.工程施工 f.設備安裝、調試 g.竣工驗收

八、訂購配套設備 根據圖紙及各部門對產品的要求訂購各部門指定的產品（電表箱、電纜熔絲箱、計量柜、水表箱、浮球閥、短管、分配器及放大器等設備）

九、各配套部門申請手續辦理 1.所需資料或條件 A.供電 a.申請報告（應說明總戶數、總用電量、建筑面積等指標）2 份 b.住宅用電申請表 c.已付市政配套費復印件 d.已定表箱依據復印件 e.工程委托監理合同 f.低壓用戶工程委托書 g.工房公燈工程委托書 h.派出所編定門牌號復印件 i.配套公建的申請報告 j.配套公建的設備清單 k.路燈申請報告 l.路燈委托合同 m.地形圖一份 n.總平面圖三份 o.供電規劃圖 p.變電站定位圖 B.供水 a.申請報告2 份 b.征詢單1 份 c.供水前期辦理記錄卡批復1 份 d.門牌號證明2 份 e.地形圖1 份 f.給排水總圖（1：500）1 份 g.消防批文1 份 h.地下車庫消防批文1 份 i.建設工程規劃許可證 j.建設工程項目表1 份 k.綜合管線圖1 份 C.煤氣（包括住宅煤氣申請和公建煤氣申請）a.地形圖3 份 b.綜合管線圖3 份 c.總平面圖3 份 d.給排水總圖（1：500）3 份 e.煤氣透視圖3 份 f.申請報告2 份 g.委托書2 份 h.保證書2 份 i.小區總平面圖軟盤1 張 j.付增容費 D.電話通信 a.地形圖1 份 b.總平面圖1 份 c.管線總平面圖（1：100）1 份 d.弱電施工圖（全套，包括系統圖及平面圖，1：100）1 套 e.配套費發票復印件 E.雨污水 a.排污申請報告2 份 b.項目批文1 份 c.地形圖1 份 d.管線平面圖1 份 e.檢測水樣1 份 f.排水量申請核定表 g.付款（每平方米16.5 元）2.辦理程序 a.備齊上述資料 b.分送各部門處理

十、各類配套款支付 1.供電付款 a.小區內供電貼費 550 元/千瓦 b.電表保證金 單相表 80 元/只 三相表 150 元/只 c.外線電纜工程，按工程決算付款 d.購電纜熔絲箱 530 元/只 e.公建設施供配電貼費及工程款，按決算支付 2.供水付款 a.小區內給排水管網費 17.5 元/平方米 b.貼水費 0.22 元/平方米 3.煤氣付款 a.煤氣外管 21 元/平方米 b.多層煤氣內管 5.40 元/平方米 c.小高層煤氣內管 8.60 元/平方米 d.委托辦理費 2.00 元/平方米 4.有線電視付款 a.辦理委托合同 b.分期付款（3 元/平方米，其中代付330 元/戶，應向業主收回）5.電話付款 a.簽訂住宅建設電話通信工程承包合同 b.分期付款（多層20 元/平方米，小高層12.5 元/平方米）

十一、配套協調會召開 1.所需資料 a.各配套單位配套施工圖 b.會議通知 2.辦理程序 a.備齊上述資料 b.提前五天發會議通知 c.召開配套協調會，合理安排進場順序（依次為雨污水——自來水公司——煤氣公司——電纜公司——電話局——有線電視——環衛所——信報箱安裝）

十二、配套工程施工 各配套單位按照協調會所確定施工次序依次進場施工或穿插施工

十三、配套工程竣工驗收 根據施工圖紙及各部門要求對各配套工程進行驗收

十四、各類計量器具安裝 1.電表安裝 單向表 10 元/只 三相表 20 元/只 2.水表安裝手續辦理及水表安裝 3.煤氣表安裝 a.通知物業公司 b.每戶收款，領表及配件 c.安排日期安裝

十五、新建住宅配套工程交付使用 1.供電 確定停電日期，拆除臨電，辦理交付使用手續。2.供水 每一單元及公建通水，辦理交付使用手續。3.煤氣、有線電視、電話、環衛等交付使用手續辦理。4.通郵 辦理新建住宅投遞通郵申請及交付使用手續。

第四篇 甲方在建設后期的主要工作

組織回訪、應對投訴； ……結 語