第一篇：房地產(chǎn)公司前期手續(xù)辦理流程

房地產(chǎn)開發(fā)前期手續(xù)辦理流程

第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作

在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院進(jìn)行可行性研究并制作報(bào)告書，應(yīng)附有詳細(xì)的設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠的開發(fā)資金。第二部分：行政審批部分

根據(jù)我國當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政審批程序一般共分六個(gè)階段，1）選址定點(diǎn)，2）規(guī)劃總圖審查及制定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，3)初步設(shè)計(jì)及施工圖審查，4）規(guī)劃報(bào)建圖審查，5）施工報(bào)建，6）建設(shè)工程竣工綜合備案。

一、選址定點(diǎn)階段。此階段一般辦理以下事項(xiàng): 1.2.計(jì)委審查可行性研究報(bào)告和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。

國土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。3.4.5.建委辦理投資開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書。環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見書。

文化局，地震局、園林局、水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。6.規(guī)劃部門辦理項(xiàng)目選址意見書。

二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件階段，此階段一般辦理一下一般事項(xiàng)。1.人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。

2.3.國土資源局辦理土地預(yù)審。

公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。

4.規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進(jìn)行評審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

5.規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。

三、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查，此階段一般辦理以下一般事項(xiàng)： 1.2.3.4.5.6.規(guī)劃部門對初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。消防局對初步設(shè)計(jì)的消防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。交警支隊(duì)對初步設(shè)計(jì)的交通條件進(jìn)行審查。人防辦對初步設(shè)計(jì)的人防條件進(jìn)行審查。國土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。

市政部門、環(huán)保局、地震局、衛(wèi)生局等相關(guān)部門對初步設(shè)計(jì)的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。7.建委下發(fā)初步設(shè)計(jì)審批，并對落實(shí)初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查。8.建委對施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。9.建委根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)單位審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審

查書》。

四、規(guī)劃單體審查階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng) 1.2.3.公安消防支隊(duì)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審查。人防辦進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審查。

建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。4.規(guī)劃部門對變更部分規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

五、施工報(bào)建階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng) 1.2.建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記。

建設(shè)方對工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊(duì)伍。招標(biāo)類工程通過招標(biāo)規(guī)定確定施工隊(duì)伍，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。并取得中標(biāo)通知書。3.建委組織職能部門對開工條件進(jìn)行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。

六、商品房預(yù)售許可階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)

由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，《核發(fā)商品房預(yù)售許可證》。

開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料： 1.以下證明材料：

（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書

（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。

（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。2.3.4.開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書； 工程施工合同。

商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面就、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。

七、建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng) 1.建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機(jī)構(gòu)）對建設(shè)單位提供的竣工驗(yàn)收報(bào)告進(jìn)行備案審查。2.財(cái)政部門對建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費(fèi)和基金進(jìn)行核實(shí)驗(yàn)收。3.規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊(duì)、園林局、以及其他需要驗(yàn)收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗(yàn)收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗(yàn)收情況核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收許可證》（正本）。4.建委綜合各部門驗(yàn)收、審查意見，對符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的，出具建設(shè)工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明；不符合標(biāo)準(zhǔn)或要求的，做退件處理并限期整改。

第三部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初始登記階段 1.2.由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。開發(fā)商應(yīng)提交材料：

1）申請書； 2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；

3）用地證明文件或者土地使用證； 4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證； 5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證； 6）施工許可證； 7）房屋竣工驗(yàn)收資料； 8）房屋測繪成果；

9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)提交的其他文件。

第二篇：拆遷項(xiàng)目房地產(chǎn)公司前期手續(xù)辦理流程

房地產(chǎn)開發(fā)前期手續(xù)辦理流程

第一部分：拆遷工作

1、預(yù)獲取土地在莊址范圍內(nèi)必須連成片（即范圍內(nèi)不得有未拆除的附著物）。

2、土地本注銷（地籍科），在土地局檔案室核實(shí)清楚證號。

3、土地勘界報(bào)告及地形圖確定范圍準(zhǔn)備上報(bào)政府收回變性。

4、拆遷辦證明安置方式為就地安置的證明。

5、市國土局手續(xù)：會審（監(jiān)察科、規(guī)劃科、地籍科、耕保科）主管局長、一把手局長簽字。

6、市政府：主管市長簽字。

7、省國土廳：網(wǎng)上報(bào)建，會審（監(jiān)察科、規(guī)劃科、地籍科、耕保科）主管局長、一把手局長簽字。

8、省政府:主管省長簽字后下發(fā)關(guān)于此地塊的建設(shè)用地批復(fù)。

9、縣國土局：耕保科轉(zhuǎn)建到土地利用科，利用科向規(guī)劃局申請規(guī)劃條件。

10、利用科：地災(zāi)報(bào)告、是否壓覆礦報(bào)告、確定基準(zhǔn)地價(jià)（前提確定規(guī)劃條件及保障房比例）。

11、拆遷辦：確定拆遷成本準(zhǔn)備返還土地出讓金。

12、利用科：地塊出讓前公示20天，掛牌時(shí)間10天。第二部分：行政審批部分

根據(jù)我國當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政審批程序一般共分六個(gè)階段，1）選址定點(diǎn)，2）規(guī)劃總圖審查及制定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，3)初步設(shè)計(jì)及施工圖審查，4）規(guī)劃報(bào)建圖審查，5）施工報(bào)建，6）建設(shè)工程竣工綜合備案。

一、選址定點(diǎn)階段。此階段一般辦理以下事項(xiàng): 1.2.計(jì)委審查可行性研究報(bào)告和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。

國土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。3.4.5.建委辦理投資開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書。環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見書。

文化局，地震局、園林局、水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。6.規(guī)劃部門辦理項(xiàng)目選址意見書。

二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件階段，此階段一般辦理一下一般事項(xiàng)。1.2.3.人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。國土資源局辦理土地預(yù)審。

公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。4.規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進(jìn)行評審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

5.規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。

三、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查，此階段一般辦理以下一般事項(xiàng)： 1.2.3.4.5.6.規(guī)劃部門對初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。消防局對初步設(shè)計(jì)的消防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。交警支隊(duì)對初步設(shè)計(jì)的交通條件進(jìn)行審查。人防辦對初步設(shè)計(jì)的人防條件進(jìn)行審查。國土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。

市政部門、環(huán)保局、地震局、衛(wèi)生局等相關(guān)部門對初步設(shè)計(jì)的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。7.建委下發(fā)初步設(shè)計(jì)審批，并對落實(shí)初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查。8.建委對施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。9.建委根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)單位審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查書》。

四、規(guī)劃單體審查階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng) 1.2.3.公安消防支隊(duì)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審查。人防辦進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審查。

建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。

4.規(guī)劃部門對變更部分規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

五、施工報(bào)建階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng) 1.2.建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記。

建設(shè)方對工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊(duì)伍。招標(biāo)類工程通過招標(biāo)規(guī)定確定施工隊(duì)伍，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。并取得中標(biāo)通知書。3.建委組織職能部門對開工條件進(jìn)行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。

六、商品房預(yù)售許可階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)

由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，《核發(fā)商品房預(yù)售許可證》。

開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料： 1.以下證明材料：

（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。

（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。2.3.4.開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書； 工程施工合同。

商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置裝修標(biāo)

準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面就、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。

七、建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng) 1.建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機(jī)構(gòu)）對建設(shè)單位提供的竣工驗(yàn)收報(bào)告進(jìn)行備案審查。2.財(cái)政部門對建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費(fèi)和基金進(jìn)行核實(shí)驗(yàn)收。3.規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊(duì)、園林局、以及其他需要驗(yàn)收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗(yàn)收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗(yàn)收情況核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收許可證》（正本）。4.建委綜合各部門驗(yàn)收、審查意見，對符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的，出具建設(shè)工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明；不符合標(biāo)準(zhǔn)或要求的，做退件處理并限期整改。第三部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初始登記階段 1.2.由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。開發(fā)商應(yīng)提交材料：

1）申請書； 2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；

3）用地證明文件或者土地使用證；

4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證； 5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證； 6）施工許可證； 7）房屋竣工驗(yàn)收資料； 8）房屋測繪成果；

9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)提交的其他文件。

第三篇：碼頭前期手續(xù)辦理流程

碼頭前期手續(xù)辦理流程

1、委托設(shè)計(jì)單位編制項(xiàng)目建議書。（設(shè)計(jì)單位編制）

2、進(jìn)行地質(zhì)鉆探，編制地質(zhì)鉆探報(bào)告。（地質(zhì)勘察單位編制）

3、編制工程可行性研究報(bào)告及初設(shè)報(bào)告。（設(shè)計(jì)院編制）

4、組織工程可行性研究報(bào)告及初設(shè)報(bào)告評審，取得工可及初設(shè)批復(fù)。（到交通廳）

5、編制施工圖設(shè)計(jì)。（設(shè)計(jì)院編制）

6、由港務(wù)局組織施工圖審查。

7、編制通航環(huán)境安全評估報(bào)告（設(shè)計(jì)院編制）。組織專家評審?fù)ê江h(huán)境安全評估報(bào)

8、辦理岸線使用行政許可。辦理臨跨欄手續(xù)。（到港務(wù)局）

9、辦理通航水域使用岸線安全性意見。（到海事局）

10、編制海域使用論證報(bào)告書（編制單位）。取得海域使用證。（到海洋與漁業(yè)局）

11、編制安全預(yù)評價(jià)報(bào)告并通過評審。（編制單位）

12、編制環(huán)境影響報(bào)告表并通過評審。（到環(huán)保局）

13、招投標(biāo)選擇施工單位。

14、辦理航行通告（施工單位辦理）。

15、選擇監(jiān)理單位，并請質(zhì)量監(jiān)督單位。

16、組織交工驗(yàn)收，取得交工質(zhì)量鑒定證書。

17、組織竣工驗(yàn)收，取得竣工證書。

工程從進(jìn)場到竣工 資料報(bào)驗(yàn)的一般程序

1、施工組織設(shè)計(jì)（方案）報(bào)審

2、圖紙會審記錄

3、技術(shù)（安全）交底

4、開工報(bào)告

5、管理人員名單

6、各類材料報(bào)驗(yàn)

7、設(shè)計(jì)變更

8、現(xiàn)場簽證

9、隱蔽報(bào)驗(yàn)

10、檢驗(yàn)批報(bào)驗(yàn)

11、分項(xiàng)工程報(bào)驗(yàn)

12、分部工程報(bào)驗(yàn)

13、單位工程報(bào)驗(yàn)

14、竣工報(bào)告

其中6-8穿插在整個(gè)工程的施工過程中

資料整理及上報(bào)順序：(一）進(jìn)場伊始

工程技術(shù)文件報(bào)審表 表附施工組織設(shè)計(jì)

分包單位資質(zhì)報(bào)審表 表附 企業(yè)資質(zhì)

項(xiàng)目管理人員名單 附資格證書復(fù)印件

與甲方辦理進(jìn)場手續(xù)、簽定安全協(xié)議

內(nèi)部資料

整理施工隊(duì)伍人員名單

附身份證復(fù)印件及特殊工種上崗證復(fù)印件

對施工隊(duì)進(jìn)行現(xiàn)場及書面的安全、技術(shù)交底并存檔.技術(shù)資料

將經(jīng)設(shè)計(jì)簽認(rèn)的圖紙存檔作為施工的依據(jù)。

（隨時(shí)存檔圖紙的變化)

工程合同及施工隊(duì)的合同招投標(biāo)文件中標(biāo)通知書。

按需要與施工隊(duì)簽定協(xié)議作為對合同的補(bǔ)充并存檔

要求甲方提供書面的控制線交底、和安裝的技術(shù)交底并存檔.(二）材料進(jìn)場

工程物資進(jìn)場報(bào)驗(yàn)表

附材料構(gòu)配件進(jìn)場檢驗(yàn)記錄、產(chǎn)品合格證、檢測報(bào)告等 內(nèi)部資料

材料進(jìn)場的票據(jù)、進(jìn)場時(shí)間、數(shù)量、經(jīng)手人記錄存檔

材料的產(chǎn)品合格證、檢測報(bào)告等及時(shí)的追索并要求證明文件的有效（如出具的時(shí)間、位蓋章）

工程安裝報(bào)驗(yàn)

工程樣板報(bào)驗(yàn)

如有要求可自制表格 署明位置、報(bào)驗(yàn)內(nèi)容、時(shí)間等 分項(xiàng)/分部工程施工報(bào)驗(yàn)表

按要求附隱蔽工程檢查記錄、檢驗(yàn)批質(zhì)量驗(yàn)收記錄表等

交接檢查記錄

與上下道工序相關(guān)單位進(jìn)行試驗(yàn)、檢測

三性檢測、拉拔試驗(yàn)、探傷、膠的相容性試驗(yàn)等。按要求選做、由甲方選型、抽樣。內(nèi)部資料

施工進(jìn)度計(jì)劃

材料進(jìn)場計(jì)劃

人員調(diào)配計(jì)劃

機(jī)具進(jìn)場計(jì)劃

試驗(yàn)檢測計(jì)劃

資料報(bào)驗(yàn)計(jì)劃

施工日志

(四）工程經(jīng)濟(jì)、技術(shù)文件

工程洽商變更、收發(fā)文記錄、報(bào)價(jià)單、認(rèn)價(jià)單存檔 圖紙及圖紙變更存檔

(五）施工日志

包含天氣變化、施工內(nèi)容進(jìn)度、安全管理內(nèi)容、重要事件的發(fā)生記錄。

(六）工程竣工

竣工資料整理 暫不細(xì)述

工程決算單與施工隊(duì)的決算單

工程移交 工程總結(jié)

第四篇：房地產(chǎn)開發(fā)前期手續(xù)辦理流程1

1、土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)階段

土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個(gè)證，加上規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)，是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的前提.但是,這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問。有經(jīng)驗(yàn)的同志，一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時(shí)間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。這三樣?xùn)|西涉及到國土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權(quán)力斗爭。目前我國法律也沒有很好的規(guī)范這個(gè)問題。

恩，簡單的說一下，土地證由國土部門頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強(qiáng)度指標(biāo)的法律依據(jù)，如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標(biāo)都在這個(gè)批復(fù)里體現(xiàn)出來，包括現(xiàn)在的那個(gè)小戶型比例限制要求，也會在這個(gè)文件里體現(xiàn)出來。

一般來說，一塊地，必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點(diǎn)，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證（以下簡稱地規(guī)證）之后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。這絕對應(yīng)該是必須的程序。因?yàn)閲敛块T必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強(qiáng)度，才能計(jì)算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。

但是呢，在現(xiàn)實(shí)中呢，這個(gè)想法只能是理想狀態(tài)。因?yàn)槭紫龋芏嗟胤降膰敛块T在出讓土地的時(shí)候，根本不考慮規(guī)劃，直接就整塊出讓了。然后給人家辦出商住用地土地使用權(quán)證。這種讓人無法理解的土地出讓模式一度非常盛行。然后受讓了土地的開發(fā)商，再去規(guī)劃部門軟磨硬泡，無論是修改規(guī)劃也好，還是根本沒有規(guī)劃都好，反正，我的土地出讓金是已經(jīng)交了，剩下的事情你規(guī)劃部門得給我搞定。

我不是批評這種土地出讓模式容易滋生腐敗。要知道，我國正式搞土地出讓也只不過是從1990年開始的，而以公開交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從 1997年才正式開始。而北京第一塊公開交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不過是說，我國在這個(gè)問題上缺乏經(jīng)驗(yàn)，國際上也沒有什么可供借鑒的模式。因?yàn)槲覈姆康禺a(chǎn)管理體系那絕對是全世界獨(dú)有的。憤青們不要在這里給我指三道四。我在這個(gè)行業(yè)浸了這些年了，起碼我個(gè)人覺得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市規(guī)劃這個(gè)概念一直到現(xiàn)在都還沒深入人心，更何況當(dāng)時(shí)呢。

不過無論如何，這種土地交易模式現(xiàn)在已經(jīng)只是歷史了。

新城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使用權(quán)的，在國有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權(quán)。

以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。

希望在我日后的職業(yè)生涯中，不要再拿著商住用地土地證去規(guī)劃部門死磨硬泡，阿門。

2、項(xiàng)目公司設(shè)立、立項(xiàng)、環(huán)境評估、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)

這四項(xiàng)幾乎是每一個(gè)項(xiàng)目要開始的時(shí)候必須要搞的東西。非常的社會主義特色。不過這里也有些東西很有趣，與法律的關(guān)系也比較大，比如設(shè)立項(xiàng)目公司。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉(zhuǎn)到其全資設(shè)立的項(xiàng)目公司名下，按我國法律，不屬于交易。我再次強(qiáng)調(diào)一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉(zhuǎn)，不屬于交易。再次強(qiáng)調(diào)：不屬于交易。因此，房地產(chǎn)公司可以任意設(shè)置項(xiàng)目子公司，在房子賣完后再把它在實(shí)體上消滅，只留下一個(gè)殼。這種操作模式?jīng)]什么法律風(fēng)險(xiǎn)可言，非常的經(jīng)濟(jì)實(shí)用，因此現(xiàn)在我國稍微有點(diǎn)規(guī)模的房地產(chǎn)公司都這么干。

再說立項(xiàng)，這個(gè)東西純粹是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代留下的產(chǎn)物，非常的煩，也不知道這個(gè)東西應(yīng)該算什么。立項(xiàng)主要考察的是項(xiàng)目的投資額及可行性。我不知道在目前的市場里，可行性這個(gè)東西，政府是從什么角度來管理的。反正現(xiàn)在各地由于市場經(jīng)濟(jì)的深度不同，所以在這個(gè)事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴(yán)。而且立項(xiàng)到底需要什么材料那也是誰都說不清楚的事情。立項(xiàng)與其他程序的先后關(guān)系那更是異常隨便的事情。譬如最近國家的政策，要求先把環(huán)境評估搞了，再回頭來立項(xiàng)。這是基于加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展的考慮。但在很多地方，環(huán)評的一項(xiàng)主要前提材料就是立項(xiàng)批文。立不了項(xiàng)根本做不了環(huán)評。不過上有政策下有對策，事情都是人辦出來的。反正到目前為止，建設(shè)項(xiàng)目都在紛紛的上馬中，我也不知道大家都是怎么在這些莫名其妙的政策中穿過來的。反正我自己如果操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門，譬如去計(jì)劃部門，就讓他們給我推薦可行性研究報(bào)告的編制公司，去環(huán)保局，就讓他們給我推薦環(huán)境評估報(bào)告的編制公司，然后讓這些公司負(fù)責(zé)把這些手續(xù)辦出來。編制費(fèi)用稍微給多點(diǎn)都沒關(guān)系。總之我自己一看到這些手續(xù)，頭就痛得厲害。

房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)就比較有技術(shù)含量一點(diǎn)，關(guān)鍵是專業(yè)技術(shù)人員難找。現(xiàn)在這些專業(yè)技術(shù)人員資料都是省內(nèi)聯(lián)網(wǎng)了，想搞幾個(gè)球人糊弄建設(shè)部門基本上做不到，建設(shè)部門也不敢在這個(gè)事情上亂來，因?yàn)槿魏稳硕伎梢陨暇W(wǎng)查到，某某是什么專業(yè)資質(zhì)任職什么公司。現(xiàn)在結(jié)構(gòu)類的工程師難找啊，感慨一個(gè)。嘿嘿。

3、總平面審查階段

這個(gè)階段各地的叫法不一樣，我聽得比較多的叫“修建性詳細(xì)規(guī)劃審查”。這個(gè)階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙，也就是審一個(gè)小區(qū)的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總?cè)莘e率是多大，有沒有超過規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進(jìn)出小區(qū)的道路怎么安排，是不是符合消防規(guī)范，等等等等，這些東西都是非常的專業(yè)啊專業(yè)。

在這里我要舉例說明一下，比如建筑密度，這個(gè)東西看起來很簡單是吧，就是建筑物基底面積占整個(gè)小區(qū)面積的比例數(shù)。譬如這個(gè)小區(qū)是1萬平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。看起來這個(gè)計(jì)算應(yīng)該是沒有什么爭議了。但是且慢。我這3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一個(gè)大型的架空平臺，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場。現(xiàn)在，爭議就來了，我這個(gè)2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，無非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛。現(xiàn)在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個(gè)東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒有減少啊，我的休閑空間沒有減少啊，所以這個(gè)2000平方米不能算在建筑密度里面。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問題，反正技術(shù)規(guī)范沒有限死，有無窮的空間可以鉆營。

再舉個(gè)例子，容積率，總建筑面積除以凈用地面積。也是看起來很簡單。但是放到實(shí)踐中一看，啥是凈用地面積啊？從哪里起算啊？是純粹的土地使用權(quán)證載的面積呢，還是比這個(gè)面積大那么一點(diǎn)，一直到周邊道路的道路中線去呢？這個(gè)東西根本說不清楚，怎么算都行。把凈用地面積一加大，總建筑面積自然就水漲船高。這都是可以鉆營的地方。

其他的地方，譬如消防通道的設(shè)置，高層建筑四周必須設(shè)立環(huán)形消防車道。但是這么一搞，小區(qū)的綠化基本上就毀掉了。怎么辦？設(shè)置那種隱形消防車道，上面種草保持綠化，就指著圖紙說這就是一條消防道路。這么搞行不行？反正我個(gè)人不知道行不行。消防車道的載重量那是有非常嚴(yán)格滴設(shè)計(jì)要求滴，反正我個(gè)人不知道這種草地能不能承載得起消防車。

審總平面是整個(gè)開發(fā)報(bào)建過程中最有技術(shù)含量的活，這個(gè)過程一般都要2到3個(gè)月，往往都要和規(guī)劃部門反復(fù)修改扯皮，來回磨，磨到雙方都沒了脾氣，才能通得過。我反正幾乎沒有見過能順順當(dāng)當(dāng)啥工作不做，干等著就能通過總平面審查的。我也沒見過那種零缺陷的總平面設(shè)計(jì)，只要有心，無論什么公司的總平面，無論是你萬科還是富力還是雅居樂，那只要一挑起來，問題都是一筐筐的。不是消防間距不夠，就是在不能開窗的地方開了窗，要么就是車道轉(zhuǎn)彎半徑太小，等等等等。（在這自夸一個(gè)：本人不才，曾經(jīng)試過在10天內(nèi)完成這個(gè)工作，至今被引為傳奇故事。嘿嘿）

4、管線綜合審查、排水許可證

管線綜合審查是規(guī)劃部門的專業(yè)審查內(nèi)容之一，我現(xiàn)在專門拿出來講，因?yàn)檫@個(gè)東西實(shí)在是非常，非常的專業(yè)啊。搞得不好的話，實(shí)在是害死人啊。而且，被這個(gè)東西害死的公司比比皆是。各位千萬別以為那些什么保利啊合生啊之類的大公司就不會在這個(gè)問題上犯重大原則性的錯誤，事實(shí)上，無論什么房地產(chǎn)公司，在這個(gè)問題上栽跟頭的的幾率，是一樣的，這個(gè)東西就跟擊鼓傳花似的，一輪到就死。

說了半天，管線綜合是啥？包括三大項(xiàng)：小區(qū)給排水管線、強(qiáng)電線路、弱電線路，這三項(xiàng)綜合起來考慮，根據(jù)各項(xiàng)設(shè)計(jì)規(guī)范科學(xué)統(tǒng)籌安排，放到同一張圖紙上。給排水不用多解釋了，就是怎么引自來水進(jìn)小區(qū)，然后怎么把生活污水和雨水排出小區(qū)；強(qiáng)電就是生活用電，線路從哪里進(jìn)，怎么上樓，怎么進(jìn)門；弱電的內(nèi)容就多了，什么有線電視線、各類通訊線路、網(wǎng)線、內(nèi)部監(jiān)控線路，等等等等，多得要死。上面這三樣?xùn)|西要科學(xué)的話，統(tǒng)統(tǒng)都得在地下走，從地下穿進(jìn)各棟單體再連接進(jìn)入千家萬戶。

這些線路啊什么的，必須要合理的安排好，不能到處亂走。作為非專業(yè)人士，要判斷一個(gè)小區(qū)的官線綜合設(shè)計(jì)好不好，只需要看兩個(gè)東西：

1、你就這么走進(jìn)一個(gè)小區(qū)，看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間。只要有這個(gè)，基本上這個(gè)小區(qū)你就不用多考慮了。

2、沙井蓋是不是基本沿著小區(qū)道路排布，不是搞到到處都是。如果什么沙井蓋搞得滿地都是，簡直看不出走向來的，基本上這個(gè)小區(qū)你就可以考慮放棄了。

為什么我要這么強(qiáng)調(diào)這個(gè)管線綜合呢？如果它設(shè)計(jì)不好有什么后果呢？首先，就是給排水會整天出問題。一下雨小區(qū)就變池塘的事情，我實(shí)在是見得太多了；然后，對于年輕的我來說，就是網(wǎng)絡(luò)整天出問題，小區(qū)網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營商根本沒得選，因?yàn)橹宦窳艘粭l管，別的網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營商想進(jìn)來提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)都不行，而現(xiàn)在的這家，不是這里的線路壞就是那里壞，整天修，我這正打怪呢，嘣的一下，斷網(wǎng)了。再然后，夏天千萬別開空調(diào)，一開就斷電跳閘。家里的電器得輪著用，千萬別一起開。看電視的時(shí)候千萬別開電腦，不然就得在黑暗之中耗一晚上。這都是管線綜合沒搞好的標(biāo)志啊。你說，這樣的小區(qū)，能住嗎？

管線綜合既然如此重要，那么我們說，我們設(shè)計(jì)的時(shí)候好好的考慮，好好的研究，不就行了嗎？事實(shí)上，是不行。為什么？因?yàn)樗械木€，你都得從外面引進(jìn)來，都得跟外面有個(gè)接口。但是接口在哪里呢？我現(xiàn)在告訴你們，無論開發(fā)商們在事先做多少準(zhǔn)備工作，做多少調(diào)查工作，都無法保證預(yù)留的接口不發(fā)生變化。最常見的是市政排污管線突然就重新施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是水平抬高個(gè)幾公分，這個(gè)小區(qū)的排水因?yàn)閮A斜度不夠，那也完蛋了。這種事情太常見了。大家肯定經(jīng)常看到市政管線施工，把路挖開，今天搞搞這里，明天搞搞哪里。我反正是被這個(gè)東西搞怕了。這種情況那是想賠錢都搞不定的。然后，高壓電線的接入口，一開始說得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時(shí)候，突然發(fā)現(xiàn)那個(gè)變電站已經(jīng)搬走了，又或者它的容量已經(jīng)超了，不能再讓你接，你得從其他地方接，這個(gè)時(shí)候只能花冤枉錢，亂引。引到多少電算多少電。至于，呃，會引起什么生活上的麻煩，我也不知道。

再說到這個(gè)排水許可證。這個(gè)東西是市政部門發(fā)的，專門針對小區(qū)的排水。現(xiàn)在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分兩條管排。這個(gè)東西管的是管徑和流量，以及連接市政管線的位置。然后這個(gè)東西反過來又影響管線綜合設(shè)計(jì)，事實(shí)上是一回事。我就不多說了。

5、單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證

規(guī)劃部門對單體設(shè)計(jì)的審查那也是非常嚴(yán)格的，但是總體來說，相對于總平面規(guī)劃，就比較容易通過一點(diǎn)。

單體設(shè)計(jì)是啥呢？就是在總平面規(guī)劃的基礎(chǔ)上，落實(shí)單體建筑的設(shè)計(jì)方案。單體方案主要是些啥內(nèi)容呢？我個(gè)人是這么總結(jié)的：關(guān)鍵就是落實(shí)各空間的大小尺寸。這個(gè)階段有些東西也很麻煩，最煩的是車位。目前來說，我國各大城市在車位問題上管得那都是非常嚴(yán)格的，要求一般是每戶住宅配一個(gè)車位，商業(yè)一般是100平方米配一個(gè)車位。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異。車位不夠，基本上都別想通過單體審查。

當(dāng)然，總平面審查期間一般來說，也會審車位，不過那個(gè)階段主要是經(jīng)驗(yàn)值，按35平方米到45平方米平方米一個(gè)車位這樣的經(jīng)驗(yàn)值，來評估地下室面積夠不夠，一般來說規(guī)劃部門不會很在意車位夠不夠，不會認(rèn)真的在圖紙上數(shù)。但是單體階段就不一樣了，就開始數(shù)了。這個(gè)時(shí)候什么毛招都會用上。比如所謂的子母車位啦，根本停不進(jìn)去車的轉(zhuǎn)角位也放個(gè)車位啦，等等等等，不一而足。但是有些時(shí)候，無論怎么擺都擺不夠，那也有辦法，就是宣稱我這里要做立體機(jī)械停車位。立體機(jī)械停車位我相信很多人都見過，那玩意非常的不好使喚，進(jìn)出一次花上半個(gè)小時(shí)那是非常正常的事情。不過無數(shù)開發(fā)商都只是停留在口頭上，只要通過單體審查了，這個(gè)機(jī)械停車裝置那是絕對不會安裝的。

那么，為什么開發(fā)商那么不愿意建大點(diǎn)地下室？因?yàn)榻ǖ叵率沂翘澅镜摹ＹI的人也少。我知道這個(gè)話一說出來糞青們就會向我開炮，說什么10幾20萬買一巴掌大的停車位，開發(fā)商還虧本？事實(shí)是，停下一臺車，的確只需要10個(gè)平方米不到的空間。但是，你要把這部車停進(jìn)去，你另外還需要30平方米的進(jìn)車道。所以按經(jīng)驗(yàn)值，每個(gè)停車位所須分擔(dān)的面積，基本上都是35到45平方米。規(guī)劃部門都這么掌握。你這個(gè)車是不能垂直起降的。這就是客觀規(guī)律。

當(dāng)然我這個(gè)是大概經(jīng)驗(yàn)，在有些城市，停車位還是能賺錢的，比如廣州、深圳和上海的一些黃金地段的樓盤，據(jù)說停車位都能買到40萬一個(gè)。不過這個(gè)不代表一般規(guī)律。嘿嘿。

審?fù)陠误w設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)公司再細(xì)化一下出建筑施工圖，就可以申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。這個(gè)過程比較沒什么技術(shù)含量。不值得多說。我就一筆帶過了

6、消防和人防專項(xiàng)審查

這兩樣?xùn)|西搞死人。我直接這么下兩個(gè)結(jié)論：沒有哪個(gè)小區(qū)的消防和人防設(shè)計(jì)是達(dá)標(biāo)的。沒有哪個(gè)小區(qū)的消防和人防設(shè)備是合格。我就這么直接一點(diǎn)：消防報(bào)建，要說難，是所有專業(yè)報(bào)建中最艱難的，但是如果說簡單，也可以很簡單。至于人防報(bào)建，這個(gè)東西莫名其妙，我不知道這個(gè)算什么，我對任何備戰(zhàn)的東西，都心存惡感。

先從消防說起。消防部門是武警官兵，不是政府機(jī)構(gòu)，這個(gè)大家心里要有數(shù)。我國的消防審查，在很多時(shí)候都是非常扯淡的，非常官僚的。另外呢，我們的開發(fā)商，也的確是非常的不象話，要滿足消防規(guī)范的話，這個(gè)投入太大了。另外我們的消費(fèi)者也沒這種意識。因?yàn)楹芏嘞郎系囊笫欠浅Ｓ绊懯褂玫模热珉娞蓍g和樓梯間之間設(shè)置個(gè)1級防火門，那對業(yè)主進(jìn)進(jìn)出出來講，是非常不方便的。基本上來講，消防設(shè)計(jì)絕對不可能嚴(yán)格按規(guī)范做夠做足。在這個(gè)方面，審查那也是越來越嚴(yán)。一般說，各發(fā)展商都是委托消防施工企業(yè)代理報(bào)建。為什么呢？因?yàn)檫@些企業(yè)長期和消防部門打交道，跟消防部門之間的關(guān)系千絲萬縷源遠(yuǎn)流長，往往由他們出面才能把事情辦成。但是，我在這里說句公道話：涉及生命安全的消防規(guī)范，基本上沒人敢動手腳。比如12層以上要設(shè)置專門的消防電梯，17層以上設(shè)置剪刀樓梯，這些強(qiáng)制性規(guī)范已經(jīng)是鐵律。我個(gè)人沒見過有開發(fā)商能繞得過這些強(qiáng)制性規(guī)范的，即使能繞過去將會獲得巨大的回報(bào)，譬如減少一套樓梯，那是多么好的事情啊，但是基本上沒人敢去辦。起碼我不敢。在我個(gè)人日后的職業(yè)生涯中，我也不敢。

人防工程是非常神經(jīng)的一樣中國特色的東西。我不知道這個(gè)東西算啥。真要有空襲了我絕對不會呆在高層建筑的地下室里，911的那棟大樓就是前車之見。真要被炸了樓，呆在地下室里絕對活埋掉。當(dāng)然這只是我的個(gè)人觀感，大家不必介意。

人防部門屬于政府部門，不是軍隊(duì)編制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車位，但是這部分要被劃出來，不能發(fā)產(chǎn)權(quán)證。這部分停車位只有使用權(quán)。關(guān)于人防停車位的使用權(quán)問題，現(xiàn)在的爭議非常大。社會上各種聲音都有，尤其是自以為看通了物權(quán)法的神經(jīng)們。我現(xiàn)在告訴你們，所有的人防用途的東西，產(chǎn)權(quán)都是國家所有。國家為了鼓勵大家搞人防工程，就允許你暫時(shí)用著。但是這個(gè)產(chǎn)權(quán)，無論如何，都不可能歸屬于什么全體業(yè)主。

因?yàn)槿朔烙猛静糠值能囄恢徊贿^是一種暫用的性質(zhì)，不能賣，所以開發(fā)商絕對會想辦法減少人防面積。另外，人防設(shè)備那也是非常瘋狂的東西，比如人防那個(gè)安全門，那都不知道算啥，那個(gè)東西要真放進(jìn)地下室，還真是搞碉堡了。也不知道能防什么。

7、節(jié)能審查、施工圖審查

在領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后，設(shè)計(jì)公司在建筑施工圖的基礎(chǔ)上再次細(xì)化，完成結(jié)構(gòu)施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結(jié)構(gòu)計(jì)算書等，完成節(jié)能設(shè)計(jì)，做一個(gè)節(jié)能計(jì)算書，就可以開始這兩項(xiàng)審查了。

節(jié)能審查，在我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)里面，是怎么審都行的事情。我國現(xiàn)在越來越強(qiáng)調(diào)可持續(xù)發(fā)展，建筑節(jié)能擺上的位置也越來越高。這么說吧：什么360度大落地窗、全敞開式陽臺、無封閉式中庭這些東西，在節(jié)能方面肯定是不達(dá)標(biāo)的。搞了這些東西，夏天空調(diào)得開到瘋狂掉。不過老百姓都喜歡這種新鮮東西。恩，在這里南北差異非常明顯：北方一般在節(jié)能審查上都比較能達(dá)標(biāo)，老百姓在觀念上也比較能接受這個(gè)，因?yàn)楸狈接幸粋€(gè)取暖的問題，節(jié)能不能達(dá)標(biāo)的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖費(fèi)的。但是南方人對這種東西就比較不待見，我就好這一口，你管得著啊。

說到這里不由得想對那個(gè)套型建筑面積90平方米以下占70%以上的9070政策說兩句。建設(shè)部的官員們在政策制定上，必定帶有強(qiáng)烈的北方特征。北方人在考慮在冬天取暖的要求之后，的確不習(xí)慣居住大面積。開間超過6米的客廳，在取暖上就肯定不達(dá)標(biāo)了。同時(shí)，在完全不考慮洗手間的采光和通風(fēng)要求時(shí)，90平方米的套型面積的確可以設(shè)計(jì)出非常不錯的三居室的戶型。這是與北方人的使用習(xí)慣及氣候一致的：空氣干燥，而且洗手間的使用頻率較低，一般人都不習(xí)慣每天洗澡。（我說明，我這不是地域歧視啊，我這完全是就事論事。）但在南方，僅僅只是增加這么一個(gè)洗手間的窗戶，90平方米要設(shè)計(jì)出三居室，就幾乎是不可能完成的任務(wù)。這個(gè)稍微在圖上畫一下就知道了。房子朝外的位置就那么幾個(gè)面，幾個(gè)房間一占，廁所就不知道擺在哪里了。本人當(dāng)年參與的好幾個(gè)項(xiàng)目，為了在滿足這個(gè) 9070的要求下還能做3房單位，設(shè)計(jì)師嘔了不知道多少噸血。現(xiàn)在市場上的公司逼得沒法子，被迫只能大量的推出兩房單位。當(dāng)然，兩房單位也可以住，不過就不能養(yǎng)孩子，一養(yǎng)孩子這家就完蛋了，爸爸媽媽爺爺奶奶加孩子哭，連轉(zhuǎn)身的地方都沒有。現(xiàn)實(shí)就是這么滴殘酷。客觀規(guī)律就是如此。現(xiàn)在有些公司為了規(guī)避這個(gè)9070，還想了些花招，比如設(shè)計(jì)兩套房子，再打通它一起賣。在某些不良媒體的宣傳口徑上，將這個(gè)做法稱為不良開發(fā)商昧著良心做事。我個(gè)人無言以對。

恩，說個(gè)節(jié)能審查，一說開去就說了這么多，不好意思不好意思。現(xiàn)在開始說施工圖審查。施工圖審查現(xiàn)在都已經(jīng)在表面上市場化了，允許開發(fā)商自己找資質(zhì)的施工圖審查單位做審查。施工圖審查單位還必須對審查結(jié)果負(fù)責(zé)。但是，基于我國的審查技術(shù)非常的落后，恩，怎么說呢，連設(shè)計(jì)、施工技術(shù)都非常落后，因此這個(gè)審查實(shí)在是見仁見智，根本沒法子審。在這里講一個(gè)本人曾經(jīng)親歷的事情。那一年在珠三角一個(gè)三線城市，在一個(gè)別墅項(xiàng)目門口建一座景觀塔。那個(gè)塔呢，形狀就像個(gè)紡錘，中間粗兩頭細(xì)。該地建設(shè)局檢查組帶人檢查施工現(xiàn)場，上了這塔的工架，突然這塔就塌了，整個(gè)檢查組全部死光。這是個(gè)大事啊，政府因此組成了浩大的調(diào)查，來查這個(gè)事故的原因。首先當(dāng)然是從源頭設(shè)計(jì)查起。結(jié)果一查，設(shè)計(jì)堅(jiān)稱沒有任何設(shè)計(jì)上的問題。于是把那圖紙送去重新做審查，一查的話，審查人員說，不行，這個(gè)圖紙有問題。兩邊就吵了起來。最后兩邊都說服不了對方。要說這個(gè)圖紙違反強(qiáng)制性規(guī)范吧，它也不違反。但是不違反強(qiáng)制性規(guī)范就表示安全合格嗎？我看誰也不敢說這個(gè)話。最后只能把施工單位拉出來，判了幾個(gè)罰了些錢，了事。現(xiàn)在合生在廣州的某樓盤前面，也打算樹這么一個(gè)塔，做審查的時(shí)候也是吵得不可開交。最后也是不了了之，因?yàn)檫@根本說不清楚，到底安不安全反正我個(gè)人不知道。

施工圖審查是收費(fèi)項(xiàng)目，非常貴，所以一直都是名義上的市場化，事實(shí)上的壟斷化。施工圖審查時(shí)除了給審查費(fèi)，專家紅包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎。

8、余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可

余泥和噪音，這兩個(gè)東西專門拿在這里講，是因?yàn)檫@兩樣?xùn)|西是最擾民的。我知道在很多城市，幾乎沒怎么管這兩樣?xùn)|西：余泥和噪音。但現(xiàn)在，越來越多的城市，開始加強(qiáng)了對這兩樣?xùn)|西的管理。

余泥排放現(xiàn)在都快成了各大公路管理部門，包括公路、交通、警察，的主要生財(cái)?shù)缆妨恕＿\(yùn)輸施工余泥的車輛，只能在規(guī)定時(shí)間，規(guī)定道路上行駛。但在很多時(shí)候，根本不可能這么規(guī)范。尤其是工程趕進(jìn)度的時(shí)候，那是日夜得都運(yùn)泥啊，沒辦法，只能打通各路神仙。余泥在運(yùn)輸過程中，很容易污染路面。本人曾經(jīng)見識過廣州的一部車，從天河一路撒到番禺，結(jié)果被罰了5萬多，包工頭拼命去做工作都沒用，估計(jì)是交通部門火大發(fā)了，撞槍頭上了。

噪音排放許可，是指只能在規(guī)定時(shí)間，用規(guī)范的，噪音較輕的方式施工。這個(gè)是環(huán)境保護(hù)部門管著的。現(xiàn)在很多城市已經(jīng)禁止使用錘擊樁了。那玩意打起來不是人能忍受的，想當(dāng)年我剛剛進(jìn)入這個(gè)行業(yè)時(shí)候，我靠，站在工地里，聽了一天的錘擊聲，第二天耳朵里都是嗡嗡聲，幾乎沒給錘傻了。當(dāng)然用錘擊樁，那肯定是最經(jīng)濟(jì)的。只要沒人管，開發(fā)商絕對用錘擊樁。因此我個(gè)人無論如何，都支持在這方面加強(qiáng)管理。此外，對那些夜間連續(xù)施工的，更要予以管制。現(xiàn)在在一些城市，這個(gè)夜間連續(xù)施工的管理，就管得非常好，比如廣州和深圳。那是真管得不錯。無論怎么找關(guān)系都難批得下來。如果居然膽敢不報(bào)批就夜間開工？那是嫌自己錢多，想支援政府的貧困官員了。但是絕大多數(shù)的城市，唉，那處于幾乎沒有管理的地步。我作為從先進(jìn)城市走出來的三個(gè)代表，到一些二三線城市去，傻乎乎的去問人家環(huán)保局，噪音排放和夜間連續(xù)施工怎么辦手續(xù)啊？結(jié)果被人家狠狠的嘲笑過好幾回。嘎嘎，我相信這里也會有人看過我這一段之后，狠狠的嘲笑我，并且自鳴得意的說：有這種手續(xù)嗎？我這里沒有啊，我這里很簡單啊，什么什么的，就和上面某些人自鳴得意的嘴臉，一樣。

9、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督

我為了把施工許可證這一節(jié)趕緊搞出來，已經(jīng)寫得不耐煩了。但是沒法子。程序是這么一步步走過來的。施工許可證完了之后，我隨便這么一想，我靠，后面不知道還有多少程序。放驗(yàn)線、白蟻防治、防雷、預(yù)測繪、預(yù)售、各專業(yè)驗(yàn)收、項(xiàng)目備案驗(yàn)收，一直到交樓。這得寫死我啊。為什么我會突然發(fā)這種神經(jīng)寫這種東西呢？不明白自己啊不明白自己。特牢騷百余字。謝謝各位。

質(zhì)量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設(shè)部門下屬機(jī)構(gòu)。拿施工許可證之前，必須得去兩個(gè)站辦審批手續(xù)。這兩個(gè)站的分工，我跟各位說老實(shí)話，我分不清楚。在我看來，質(zhì)量問題都是安全問題。我就不明白為什么要搞兩個(gè)站，分著管。譬如我打樁沒按規(guī)定程序打，導(dǎo)致樁荷載不達(dá)標(biāo)，這個(gè)到底是安全問題還是質(zhì)量問題？我反正說不清楚。總之兩個(gè)機(jī)構(gòu)都得好好的哄著。當(dāng)然在若干細(xì)節(jié)上這兩部門還是有所區(qū)別。比如有些安全問題的確跟建筑質(zhì)量關(guān)系不大，譬如工人不戴安全頭盔啦，物料堆放不按規(guī)定亂堆啦，這些。但在我看來，安監(jiān)把質(zhì)監(jiān)吃掉，并成一個(gè)機(jī)構(gòu)，沒有任何邏輯和操作上的困難。

在現(xiàn)實(shí)的操作中，但凡涉及到檢測的，就由質(zhì)監(jiān)辦；不需要檢測，一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的，就屬于安監(jiān)的職責(zé)。由于質(zhì)監(jiān)搞檢測，比如樁荷載檢測、水泥檢測，這些東西，都是收費(fèi)項(xiàng)目，所以質(zhì)監(jiān)在管理上就沒那么的嚴(yán)，為什么呢，因?yàn)橘|(zhì)監(jiān)大多得靠這些收費(fèi)項(xiàng)目養(yǎng)活自己。收人錢手軟，云云。安監(jiān)基本不收費(fèi)，但是他們也能想出非常多的收費(fèi)服務(wù)出來，譬如安全生產(chǎn)培訓(xùn)，工人佩帶平安智能卡上班，等等，總之各有各的門路啦。

現(xiàn)在在有些城市，質(zhì)量檢測的功能已經(jīng)開始市場化了，有資質(zhì)的檢測單位都能做檢測了。我見過最好的城市是廣州。做個(gè)樁檢測的費(fèi)用，只是周邊城市的3分之1。恩，在這里，為了避免有些人看不懂，我說一句，打完樁必須做檢測。檢測合格了，才能做承臺，繼續(xù)往上建。各位的，明白？

不過呢，絕大多數(shù)的城市，這個(gè)功能被質(zhì)量監(jiān)督站牢牢的把持著。這個(gè)也是建設(shè)部門的生財(cái)主道啊。我要是局長我也不肯放。嘿嘿

10、施工招投標(biāo)、監(jiān)理報(bào)建

11、施工許可證

第五篇：辦理規(guī)劃前期手續(xù)工作流程

辦理規(guī)劃前期手續(xù)工作流程

1、根據(jù)北京電力公司審核后的可研報(bào)告、可研批復(fù)報(bào)縣發(fā)改委辦理立項(xiàng)核準(zhǔn)。

2、根據(jù)立項(xiàng)核準(zhǔn)，到縣規(guī)劃局辦理規(guī)劃選址。之后出具規(guī)劃意見書。

3、拿到規(guī)劃意見書后，根據(jù)規(guī)劃意見書辦理以下幾項(xiàng)手續(xù)：到縣規(guī)劃局辦理釘樁并出具釘樁成果。到市環(huán)保局辦理環(huán)境保護(hù)評估批復(fù)。到縣國土資源局辦理建設(shè)用地預(yù)審申請，由市國土局出具土地預(yù)審批復(fù)。到市招投標(biāo)管理辦公室辦理土建工程、設(shè)計(jì)、監(jiān)理辦理招投標(biāo)手續(xù)（市標(biāo)辦可以委托縣標(biāo)辦辦理相關(guān)招投標(biāo)手續(xù)，但需要縣標(biāo)辦提出申請）。根據(jù)招投標(biāo)結(jié)果到縣建委辦理備案登記，到縣質(zhì)檢站備案。

4、根據(jù)市國土局建設(shè)用地預(yù)審批復(fù)，辦理征地手續(xù)。待征地手續(xù)辦理齊全，報(bào)縣國土局，由縣國土局報(bào)市國土局辦理建設(shè)用地批準(zhǔn)書。

5、根據(jù)釘樁成果、環(huán)評批復(fù)及環(huán)評報(bào)告、土建及電氣設(shè)計(jì)圖紙報(bào)規(guī)劃局辦理修建性詳細(xì)規(guī)劃。

6、拿到土建初設(shè)圖紙后，先到縣地震辦辦理災(zāi)害性評估報(bào)告，拿地震辦出具的災(zāi)害性評估報(bào)告和土建圖紙由設(shè)計(jì)單位到國家制定機(jī)構(gòu)進(jìn)行圖紙強(qiáng)制性審核。

7、用土建施設(shè)圖紙到縣規(guī)劃局辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可。用土建施設(shè)圖紙到消防局進(jìn)行審核，消防局出具消防審核意見書。

8、得到市國土局建設(shè)用地預(yù)審批復(fù)后，到縣規(guī)劃局辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可。（需要提供征地補(bǔ)償協(xié)議）

9、拿到建設(shè)用地規(guī)劃許可、建設(shè)工程規(guī)劃許可到強(qiáng)審單位取強(qiáng)審后的施工圖紙。強(qiáng)審單位出具強(qiáng)審報(bào)告。

10、根據(jù)建設(shè)用地規(guī)劃許可、建設(shè)工程規(guī)劃許可、消防審核意見書、土地證、圖紙強(qiáng)審報(bào)告、各種招投標(biāo)手續(xù)到縣建委辦理開工手續(xù)，由市建委批復(fù)。到此開工手續(xù)齊備。

11、開工前辦理規(guī)劃驗(yàn)線方可開工。

12、在工程建設(shè)期間，可以辦理土地證。根據(jù)建設(shè)用地批準(zhǔn)書到縣國土局辦理四方結(jié)案。由市政府辦理國有土地劃撥批復(fù)。根據(jù)土地劃撥批復(fù)到國務(wù)院機(jī)關(guān)事務(wù)管理局房地產(chǎn)司土地處辦理登記（需要提供建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可、以及北京市政府用地批復(fù)），并給市國土局發(fā)許可函。市國土局根據(jù)許可函發(fā)放國有土地使用證。

1、委托設(shè)計(jì)院進(jìn)行可研編制。

2、北京電力公司審核可研后，設(shè)計(jì)院出修改版可研。

3、北京電力公司將修改版可研送國網(wǎng)公司審核。

4、根據(jù)最終版可研上報(bào)《××××變電站設(shè)備改造工程項(xiàng)目申請報(bào)告（代可行性研究報(bào)告）》，35kV及以下本地發(fā)改委立項(xiàng)，以上北京市發(fā)改委立項(xiàng)。

5、辦理環(huán)評，35kV及以下本地環(huán)保局登記，110kV委托北工大。

6、根據(jù)立項(xiàng)核準(zhǔn)辦理到規(guī)劃局辦理規(guī)劃選址.