第一篇：教育建筑前期手續辦理

第四節、基礎教育建筑的前期手續辦理

一項建設的工程的實施，前期手續的辦理是項目實施的前提條件，只有完成前期手續的辦理，項目才能進入建設階段。而且一項建設工程從其建設的周期上來說，前期手續的辦理時間往往長于建設時間，本節就建設工程從項目啟動到取得建設工程施工許可證，達到開工條件所需要辦理的手續，進行詳細解讀。

一、基礎教育建筑的提出

一項教育建筑工程的提出，一般情況下是由教育主管部門根據地區教育發展規劃，結合具體的學校實際情況提出，并征得地方政府同意后提出。

二、項目實施的基礎—土地

工程建設項目前提條件是土地，教育系統除極個別新建項目（新址新建）需要征地外，基本上都是在原有土地上改擴建，不辦理征地、規劃用地許可手續。本章節不再對新征土地進行論述，在自由用地的基礎上進行。

三、建筑前期手續辦理流程

建設工程的前期手續的辦理涉及到地方眾多的管理部門，其中審批部門有縣政府、國土局、規劃局、發改委、環保局、園林綠化局、民防局、林業局、消防大隊、住建委、水務局；需要配合提供工程室外工程方案預算的有供電局、自來水公司、供暖所、市政等；委托單位協助辦理的有設計公司、工程咨詢公司、巖土勘察公司、審圖公司、招標代理公司。

（一）項目實施的前提—立項

建設單位確定建設項目基本內容（選址、建設任務）后，即可委托設計單位進行方案初步設計（平面布局、設計方案）；

委托可研編制單位進行項目建議書（代可研）（建設必要性、投資估算）編寫。

1.初步方案設計

建設單位委托設計公司，進行現場踏勘，并向設計提供設計任務書，明確本次設計的內容、要求，設計任務書主要包括：學校地形圖、本次建筑規模、性質、市政條件、生活需求（就餐、住宿、停車機動車自行車）、體育活動需求、特點、辦學特色、教育改革發展方向、校園文化要求等等。設計任務書要盡可能詳盡的描述學校現狀、需求、發展前景、辦學特色、教育特征、現有建筑存在問題等，便于設計人員充分了解學校的設計意圖。初步方案設計主要是完成建設項目的總平面布局和本建設工程的建筑結構布局，基本明確本次建設的主要建設內容： 建筑面積、層數、分層平面、結構類型、主要建筑材料、裝修標準等。

2.項目建議書編制及可行性研究報告編制

在發改委建設項目的立項審批過程中，第一步是項目建議書審批，第二步是建設項目可行性研究報告審批。為了縮短建設周期，兩項可以合并完成，直接進行項目建議書（代可研）的審批。建設單位委托建筑咨詢公司進行項目建議書的編制，項目建議書包括總論、項目建設的必要性和可行性、建設規模與需求分析、項目建設選址和條件、建筑設計方案、節能措施、環境影響評價、項目組織機構、項目招標管理、項目實施進度、投資估算和資金來源、結論。項目建議書要闡述學校的發展歷史、教育資源現狀和近期發展計劃，建設項目的必要性和迫切性、項目規模、規劃選址、建筑面積、建設內容、建設標準、建設總投資及資金來源、建設起止年月及工期等。

3.《建設項目規劃條件（自有用地）》辦理

方案初步設計完成后，進行建設項目規劃條件辦理。辦理方主要是建設單位，技術材料由委托的設計單位提供。申請核發《建設項目規劃條件（自有用地）》時，主要需要以下材料：

（1）申報單位填寫完整并加蓋單位印章的《建設項目規劃許可及其他事項申報表》。

（2）申報單位出具加蓋單位印章和法人簽字或印章的《建設項目法人授權委托書》。

（3）用地權屬或使用土地的有關證明文件：《國有土地使用證》（含附圖）復印件。

（4）擬建項目性質、規模及有關情況的說明。（5）擬建項目規劃設計方案平面圖（含主要經濟技術指標）1份。

（6）擬建項目用地范圍的地形圖1份。4.向地方發展和改革委員會提交立項申請

完成方案初步審計和項目建議書（代可研）編制，取得規劃條件后，可以向縣發改委遞交立項申請。申請立項所需材料主要包括：立項申請、規劃條件、項目建議書（項目建議書代可研報告）、招標方案核準請示、節能登記表、節能登記申請表、節能登記計算表。

地方發展和改革委員會受理后，開具給地方環保局和國土資源局的征求意見函。5.環保批復

在地方發改委申請立項后，持發改委開具的給環保局的函，辦理環保批復。環保批復需要的材料主要有：

（1）填寫完整并加蓋單位印章的《北京市建設項目環境管理申請登記表》和《建設項目環境保護審批登記表》（建設項

目環境影響評價登記表項目不提交《建設項目環境保護審批登記表》）及上述兩表的電子文檔（電子文檔通過環保局建設項目審批系統網上審核通過）；

（2）擬建項目實施地點地形圖，圖上應標出擬建項目周圍情況。6.土地預審

在地方發改委申請立項后，持發改委開具的給國土局的函，辦理土地預審。辦理土地預審需要的材料主要有：

（1）建設項目用地預審申請表（原件）一式兩份；（2）建設項目用地預審申請報告（原件）；（3）申請人身份證明材料：

①企業法人，提交《企業法人營業執照》（復印件）和《組織機構代碼證》（復印件）；不具備企業獨立法人資格，提交其上級單位出具的書面授權證明（原件）和申請人的營業執照或登記證書等材料（復印件）；

②法定代表人身份證明書（原件）和身份證（復印件）；

③委托辦理的，提交授權委托書（原件）和受托人的身份證（復印件）。

④規劃部門核發的《規劃條件》及附件、附圖（復印件），或規劃部門給發改部門的函復文件（復印件）。（4）項目建議書（代可研）報告（5）建設用地坐標 7.項目建議書代可研評審

取得環保批復和土地預審意見后，提交地方發改委上報省市發改委，由省市發改委進行項目建議書代可研評審。

項目建議書代可研評審一般由省市發改委委托專業的咨詢公司進行。在接到評審通知后，建設方組織項目建議書代可研編制公司和初步設計方案設計公司準備評審材料，就項目建議書代可研和初步設計方案進行匯報，專家進行評審，就可研報告和初步設計方案提出質詢和修改意見意見。評審會后建設單位組織建設方組織項目建議書代可研編制公司和初步設計方案設計公司針對評審專家提出的質詢和修改意見進行材料補充和方案優化，在限定的時間內提交評審公司。評審公司在認定材料和方案合格后，進行評估，就項目建議書和設計方案評審結果向省市發改委提交評審報告，提出建設方案是否實施及方案的建設內容和投資。省市發改委通過后批準立項。8.設計招標

取得發改委立項后，可以進行設計招標。一般的設計招標由建設單位委托招標代理公司代為組織進行。設計招標大概需要40天左右，一般經過編制招標文件、發布招標公告、投標企業資格審查、公示、評標、中標公示、備案、簽訂合同幾個階段。

8.初步設計概算編制

設計招標完成后，由中標的設計公司進行方案深化設計，基本確定建設方案，在此基礎上編制完成初步設計概算（本次建設工程所需資金），初步設計概算原則上不能超過立項批復金額的10%,且超出部分要詳細說明原因。

9.初步設計概算評審

編制后上報地方發改委，申請初步設計概算審批，經發改委委托咨詢公司進行初步設計概算評審后，進行初步設計概算批復，確定建設項目投資。初步設計概算評審由省市或地方發改委組織，委托專業咨詢公司進行，基本程序類似項目建議書代可研評審。

（二）項目實施的方案審查

項目完成立項后，進入項目規劃審查階段，由地方規劃局對建設項目方案進行審查，確定工程建設的相關指標要求、建筑外形，工程建設需要嚴格按照審批后的建設指標要求進行。

1.設計方案審查意見

設計公司完成方案深化設計后，由建設方向地方規劃局申請辦理設計方案審查意見，設計方案審查意見主要確定本次建設工程規劃用地面積、建筑使用性質、建筑規模、建筑層數、建筑高度、容積率、綠地率等經濟技術指標和建筑外形。

申報材料由設計公司提供，辦理設計方案審查意見一般需要以下材料：

（1）建設項目方案審批申請（建設方提供）

（2）圖紙（包括總平面圖、平立剖圖和建筑效果圖）。2.人防審查

工程項目在取得規劃部門發放的建設工程設計方案審查意見后，到地方民防局辦理人防審查，人防審查有兩種情況：一種是配套建設人防工程的，辦理人防工程建設審查；另一種是本次建設不建人防工程，申請人防工程異地建設。

（1）人防工程建設審查

辦理人防工程建設審查分兩步進行，首先在地方民防局辦理人民防空工程建設規劃設計條件審查，辦理所需材料主要有①填寫完整并加蓋印章的《人防工程建設規劃設計條件審查申請表》；②填寫完整并加蓋印章的《人防工程面積指標明細表》；③設計單位提供的單體建設項目各層建筑面積指標明細表；④規劃部門出具的修建性詳細規劃審查意見（復印件）；⑤《人防工程建設規劃設計條件咨詢意見書》（復印件）；⑥擬建人民

防空工程的設防方案及總平面圖（一式四份）。申請由建設方辦理，申報材料主要有設計公司提供。

第二步，在取得地方民防局人民防空工程建設規劃設計條件審查后，辦理人民防空工程建設初步設計審查（無辦理條件的需要到上一級民防局辦理）。申請由建設方辦理，申報材料主要有設計公司提供。辦理需要的材料主要有①填寫完整并加蓋印章的《人防工程初步設計審查申請表》；②《人防工程建設規劃設計條件意見書》（復印件）；③擬建人民防空工程的初步設計文件（一套）； ④《人防工程初步設計審查修改通知書》（復印件）。

（2）人防工程易地建設審查

本次工程不配套建設人防工程的，向地方人防部門提出人防工程易地建設申請，人防工程易地建設審查。申請由建設方提出，辦理材料由設計公司提供。辦理人防工程易地建設審查主要需要的材料有①填寫完整并加蓋印章的《人防工程易地建設審查申請表》；（②填寫完整并加蓋印章的《人防工程面積指標明細表》；③設計單位提供的單體建設項目各層建筑面積指標明細表；④規劃部門出具的修建性詳細規劃審查意見（復印件）。取得人防工程異地建設許可后，上繳人防工程異地建設費。

3.園林審查

工程項目在取得規劃部門發放的建設工程設計方案審查意見后，到地方園林綠化部門辦理辦理建設工程園林綠化專業審查，申請由建設方辦理，申報材料主要有設計公司提供，辦理所需住主材料有（1）關于建設工程園林綠化專業審查的申請；（2）相關材料：《規劃條件（選址）》、《設計方案審查意見》、《釘樁成果通知單》的全套原大整張復印件各一份，掃描文件各一份；（3）

方案圖紙（藍圖）：綠地布置圖、建筑首層、二層、地下各層平面圖、立面、剖面圖。

4.規劃許可證辦理

規劃許可證是建設工程方案審查階段最后也是最關鍵一個環節，取得規劃許可證才可以進行施工監理招標，進入工程建設手續的辦理環節。在取得人防審查和園林綠化專業審查后，可辦理建設工程規劃許可證，有建設方提交申請，設計公司提供材料。辦理規劃許可證主要需要以下材料：

（1）申報單位填寫完整并加蓋單位印章的《建設項目規劃許可及其他事項申報表》。

（2）申報單位出具加蓋單位印章和法人簽字或印章的《建設項目法人授權委托書》。

（3）發改委立項批復。

（4）用地權屬證明文件：土地證

（5）《建設項目規劃條件》（含附圖，復印件）。（6）《建設工程設計方案審查意見》（含附圖，復印件），《建設項目規劃條件》沒有明確要求進行工程設計方案審查的項目可不提交。

（7）具有資質的設計單位繪制的全套施工圖中的部分施工圖紙：

①圖紙目錄（涵括各專業）、設計說明、總平面圖、各層平面圖、各朝向立面圖、各主要部位剖面圖、基礎平面圖、基礎剖面圖各1份，另附總平面圖5份。

②施工圖須為藍曬圖，須按A4規格豎向折疊并留出裝訂線； ③圖紙目錄和總平面圖需要加蓋設計單位年度“圖紙報審專用章”、“注冊建筑師章”、“注冊結構師章”；

④按照國家有關法律、法規、規章的規定需要設置無障礙設施的項目，設計說明中須有無障礙設計情況的專項說明；

⑤總平面圖須標注比例尺、指北針、建筑外輪廓尺寸及四角坐標、擬建建筑與現狀參照物間距尺寸、建筑層數；圖簽中須有三人以上簽名。總平面圖應有《技術經濟指標明細表》；

（8）《建設項目規劃條件》、《建設工程設計方案審查意見》等相關文件，注明在申報建設工程規劃許可時需要提交的相關主管部門書面意見（如人防、文物、園林等）及相關材料。

（9）園林綠化主管部門對項目建設方案附屬綠化用地的審核意見。

（三）建設手續

1.施工、監理招標

取得規劃許可證后，即可進行施工、監理招標。施工、監理招標一般由建設單位委托招標代理公司代為組織進行。施工、監理招標大概需要45天左右，一般經過編制招標文件、發布招標公告、投標企業資格審查、公示、評標、中標公示、備案、簽訂合同幾個階段。

2.消防備案（審查）

在正式施工圖完成后，設計公司同時要完成消防專篇，建設方向地方公安消防部門提出消防審查申請，設計公司提供相關材料。消防手續分為消防備案和消防審查兩種。單棟建筑1000平方米以下辦理消防備案，單棟建筑1000平方米以上辦理消防備案。二者需要的材料基本相同。消防審查需要以下材料：（1）建設工程消防設計審核申請表；（2）事業單位法人證書和行政機關組織機構代碼證復印件；（3）規劃許可證復印件；（4）設計單位資質證明文件復印件；（5）消防設計文件；（6）授權委托書和被

委托人身份證復印件；（7）發改委立項批復復印件；（8）施工圖紙（全套）

3.施工圖審查

施工圖設計完成后，建設單位應當將施工圖報相關的施工圖審查機構進行審查。施工圖一經審查批準，不得擅自進行修改，如遇特殊情況需要進行涉及主要審查內容的修改時，必須重新報審查機構審查后再批準實施。

4.施工許可證辦理

在工程取得規劃許可證，完成施工、監理招標，施工圖通過消防審查和施工圖專業審查合格后及施工現場達到“三通一平”（水、電、道路通，施工場地平整），可以辦理施工許可證。施工許可證由建設方向地方住建委提出申請辦理。建設方可委托建筑咨詢公司代辦，辦理需要材料：（1）北京市建筑工程施工許可申請表；（2）規劃許可證原件及復印件；（3）國有土地使用權證復印件；（4）施工圖紙設計文件審查合格書原件；（5）施工、監理合同備案表原件（或直接發包登記表）；（6）建設項目資金落實證明文件；（7）人防意見；（8）建筑施工企業項目負責人及專職安全員安全生產考核合格證；（9）地上、地下管線及建（構）筑物資料移交單；（10）涉及建筑節能審查的項目需提供北京市建筑節能設計審查備案登記表；（11）授權委托書及被委托人身份證復印件；（12）單體回執單復印件。取得施工許可證后，工程進入正式施工階段。

第二篇：碼頭前期手續辦理流程

碼頭前期手續辦理流程

1、委托設計單位編制項目建議書。（設計單位編制）

2、進行地質鉆探，編制地質鉆探報告。（地質勘察單位編制）

3、編制工程可行性研究報告及初設報告。（設計院編制）

4、組織工程可行性研究報告及初設報告評審，取得工可及初設批復。（到交通廳）

5、編制施工圖設計。（設計院編制）

6、由港務局組織施工圖審查。

7、編制通航環境安全評估報告（設計院編制）。組織專家評審通航環境安全評估報

8、辦理岸線使用行政許可。辦理臨跨欄手續。（到港務局）

9、辦理通航水域使用岸線安全性意見。（到海事局）

10、編制海域使用論證報告書（編制單位）。取得海域使用證。（到海洋與漁業局）

11、編制安全預評價報告并通過評審。（編制單位）

12、編制環境影響報告表并通過評審。（到環保局）

13、招投標選擇施工單位。

14、辦理航行通告（施工單位辦理）。

15、選擇監理單位，并請質量監督單位。

16、組織交工驗收，取得交工質量鑒定證書。

17、組織竣工驗收，取得竣工證書。

工程從進場到竣工 資料報驗的一般程序

1、施工組織設計（方案）報審

2、圖紙會審記錄

3、技術（安全）交底

4、開工報告

5、管理人員名單

6、各類材料報驗

7、設計變更

8、現場簽證

9、隱蔽報驗

10、檢驗批報驗

11、分項工程報驗

12、分部工程報驗

13、單位工程報驗

14、竣工報告

其中6-8穿插在整個工程的施工過程中

資料整理及上報順序：(一）進場伊始

工程技術文件報審表 表附施工組織設計

分包單位資質報審表 表附 企業資質

項目管理人員名單 附資格證書復印件

與甲方辦理進場手續、簽定安全協議

內部資料

整理施工隊伍人員名單

附身份證復印件及特殊工種上崗證復印件

對施工隊進行現場及書面的安全、技術交底并存檔.技術資料

將經設計簽認的圖紙存檔作為施工的依據。

（隨時存檔圖紙的變化)

工程合同及施工隊的合同招投標文件中標通知書。

按需要與施工隊簽定協議作為對合同的補充并存檔

要求甲方提供書面的控制線交底、和安裝的技術交底并存檔.(二）材料進場

工程物資進場報驗表

附材料構配件進場檢驗記錄、產品合格證、檢測報告等 內部資料

材料進場的票據、進場時間、數量、經手人記錄存檔

材料的產品合格證、檢測報告等及時的追索并要求證明文件的有效（如出具的時間、位蓋章）

工程安裝報驗

工程樣板報驗

如有要求可自制表格 署明位置、報驗內容、時間等 分項/分部工程施工報驗表

按要求附隱蔽工程檢查記錄、檢驗批質量驗收記錄表等

交接檢查記錄

與上下道工序相關單位進行試驗、檢測

三性檢測、拉拔試驗、探傷、膠的相容性試驗等。按要求選做、由甲方選型、抽樣。內部資料

施工進度計劃

材料進場計劃

人員調配計劃

機具進場計劃

試驗檢測計劃

資料報驗計劃

施工日志

(四）工程經濟、技術文件

工程洽商變更、收發文記錄、報價單、認價單存檔 圖紙及圖紙變更存檔

(五）施工日志

包含天氣變化、施工內容進度、安全管理內容、重要事件的發生記錄。

(六）工程竣工

竣工資料整理 暫不細述

工程決算單與施工隊的決算單

工程移交 工程總結

第三篇：房地產公司前期手續辦理流程

房地產開發前期手續辦理流程

第一部分：房地產開發公司的準備工作

在報行政機關審批之前，房地產開發公司應辦理好土地出讓手續，委托有資質的勘察設計院進行可行性研究并制作報告書，應附有詳細的設計參數和效果圖，并落實足夠的開發資金。第二部分：行政審批部分

根據我國當前法律、法規、規章，房地產建設項目的行政審批程序一般共分六個階段，1）選址定點，2）規劃總圖審查及制定規劃設計條件，3)初步設計及施工圖審查，4）規劃報建圖審查，5）施工報建，6）建設工程竣工綜合備案。

一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項: 1.2.計委審查可行性研究報告和進行項目立項。

國土資源局進行土地利用總體規劃和土地供應方式的審查。3.4.5.建委辦理投資開發項目建設條件意見書。環保局辦理生產性項目環保意見書。

文化局，地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。6.規劃部門辦理項目選址意見書。

二、規劃總圖審查及確定規劃設計條件階段，此階段一般辦理一下一般事項。1.人防辦進行人防工程建設布局審查。

2.3.國土資源局辦理土地預審。

公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。

4.規劃部門對規劃總圖進行評審，核發《建設用地規劃許可證》。

5.規劃部門確定建設工程規劃設計條件。

三、初步設計和施工圖設計審查，此階段一般辦理以下一般事項： 1.2.3.4.5.6.規劃部門對初步設計的規劃要求進行審查。消防局對初步設計的消防設計進行審查。交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。人防辦對初步設計的人防條件進行審查。國土資源局進行用地預審。

市政部門、環保局、地震局、衛生局等相關部門對初步設計的相關專業內容進行審查。7.建委下發初步設計審批，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。8.建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據業主單位意見，核發技術性審查委托通知單。9.建委根據施工圖設計單位審查機構發出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發放《建設工程施工圖設計文件審

查書》。

四、規劃單體審查階段，此階段辦理以下一般事項 1.2.3.公安消防支隊進行消防設計審查。人防辦進行消防設計審查。

建委、市政部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分相關專業內容和范圍進行審查。4.規劃部門對變更部分規劃設計補充核準規劃設計條件，在建設單位繳納有關規費后，核發《建設工程規劃許可證》。

五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項 1.2.建設單位辦理施工報建登記。

建設方對工程進行發包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標規定確定施工隊伍，非招標類工程直接發包。并取得中標通知書。3.建委組織職能部門對開工條件進行審查，核發《建筑工程施工許可證》。

六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項

由房地產管理部門辦理預售登記，《核發商品房預售許可證》。

開發企業申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料： 1.以下證明材料：

（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書

（2）持有建設工程規劃許可證和施工許可證。

（3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。2.3.4.開發企業的《營業執照》和資質等級證書； 工程施工合同。

商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置裝修標準、竣工交付日期、預售總面就、交付使用后的物業管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。

七、建設工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項 1.建筑工程質量監督站（機構）對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。2.財政部門對建設項目應繳納的行政事業性收費和基金進行核實驗收。3.規劃部門、市政部門、水利局、環保局、文化局、衛生局、公安消防支隊、園林局、以及其他需要驗收的部門，按照法律、法規、規章的有關規定對相關專業內容和范圍進行驗收。規劃部門根據上述部門和本部門驗收情況核發《建設工程規劃驗收許可證》（正本）。4.建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的，做退件處理并限期整改。

第三部分 房地產項目權屬初始登記階段 1.2.由房管局核準新建商品房所有權初始（大產權證）登記。開發商應提交材料：

1）申請書； 2）企業營業執照；

3）用地證明文件或者土地使用證； 4）建設用地規劃許可證； 5）建設工程規劃許可證； 6）施工許可證； 7）房屋竣工驗收資料； 8）房屋測繪成果；

9）根據有關規定應提交的其他文件。

第四篇：工程開工前期需要辦理相關手續

工程開工前期需要辦理相關手續

建設單位需要辦理的手續

1、建設工程規劃許可證（包括附件）；

2、建設工程開工審查表；

3、建設工程施工許可證；

4、規劃部門簽發的建筑紅線驗線通知書；

5、在指定監督機構辦理的具體監督業務手續；

6、經建設行政主管部門審查批準的設計圖紙及設計文件；

7、建筑工程施工圖審查備案證書；

8、圖紙會審紀要；

9、施工承包合同（副本）；

10、水準點、坐標點等原始資料；

11、工程地質勘察報告、水文地質資料；

12、建設單位駐工地代表授權書；

13、建設單位與相關部門簽訂的協議書。施工單位需要辦理的手續

1、施工企業資質證書、營業執照及注冊號；

2、國家企業等級證書、信用等級證書；

3、施工企業安全資格審查認可證；

4、企業法人代碼書；

5、質量體系認證書；

6、施工單位的試驗室資質證書；

7、工程預標書、工程中標價明細表；

8、工程項目經理、主任工程師及管理人員資格證書、上崗證。（上述資料均為復印件）

9、建設工程特殊工種人員上崗證審查表及上崗證復印件。（安全員、電工須持建設行業與勞動部門雙證）

10、建設單位提供的水準點和坐標點復核記錄；

11、施工組織設計報審與審批，施工組織設計方案；

12、施工現場質量管理檢查記錄；

13、建設工程開工報告。工程建設項目前期建設方需辦理的手續

1、國土局辦理土地證、2、發改局辦理立項。

3、規劃局辦理用地規劃許可證、用地紅線圖。

4、規劃局辦理建設工程規劃許可證、建筑紅線圖。

5、消防審批、人防審批、綠化、環保審批、檔案館備案、質監部門簽訂質監合同。6建委辦理施工許可證。

7、五通一平（項目所在地通水、通電、通路、通訊、通氣、平整場地）

第五篇：房地產開發前期手續辦理流程1

1、土地證、建設用地規劃許可證、規劃要點批復階段

土地證和建設用地規劃許可證這兩個證，加上規劃要點批復，是進行房地產開發的前提.但是,這幾樣東西領取的先后順序，非常的有學問。有經驗的同志，一看這幾樣東西的發出時間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。這三樣東西涉及到國土部門和規劃部門曠日持久的權力斗爭。目前我國法律也沒有很好的規范這個問題。

恩，簡單的說一下，土地證由國土部門頒發，是土地權屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設用地規劃許可證由規劃部門頒發，是核定土地用途及用地界線的法律依據；規劃要點批復由規劃部門頒發，是確定土地使用強度指標的法律依據，如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標都在這個批復里體現出來，包括現在的那個小戶型比例限制要求，也會在這個文件里體現出來。

一般來說，一塊地，必須要由規劃部門核定規劃要點，頒發了建設用地規劃許可證（以下簡稱地規證）之后，才能領取土地使用權證。這絕對應該是必須的程序。因為國土部門必須依據規劃部門核定的土地功能及土地使用強度，才能計算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。

但是呢，在現實中呢，這個想法只能是理想狀態。因為首先，很多地方的國土部門在出讓土地的時候，根本不考慮規劃，直接就整塊出讓了。然后給人家辦出商住用地土地使用權證。這種讓人無法理解的土地出讓模式一度非常盛行。然后受讓了土地的開發商，再去規劃部門軟磨硬泡，無論是修改規劃也好，還是根本沒有規劃都好，反正，我的土地出讓金是已經交了，剩下的事情你規劃部門得給我搞定。

我不是批評這種土地出讓模式容易滋生腐敗。要知道，我國正式搞土地出讓也只不過是從1990年開始的，而以公開交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從 1997年才正式開始。而北京第一塊公開交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不過是說，我國在這個問題上缺乏經驗，國際上也沒有什么可供借鑒的模式。因為我國的房地產管理體系那絕對是全世界獨有的。憤青們不要在這里給我指三道四。我在這個行業浸了這些年了，起碼我個人覺得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市規劃這個概念一直到現在都還沒深入人心，更何況當時呢。

不過無論如何，這種土地交易模式現在已經只是歷史了。

新城鄉規劃法第三十八條：在城市、鎮規劃區內以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地使用權出讓前，城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門應當依據控制性詳細規劃，提出出讓地塊的位置、使用性質、開發強度等規劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。未確定規劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權。

以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目，在簽訂國有土地使用權出讓合同后，建設單位應當持建設項目的批準、核準、備案文件和國有土地使用權出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門領取建設用地規劃許可證。

城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門不得在建設用地規劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權出讓合同組成部分的規劃條件。

希望在我日后的職業生涯中，不要再拿著商住用地土地證去規劃部門死磨硬泡，阿門。

2、項目公司設立、立項、環境評估、房地產開發資質

這四項幾乎是每一個項目要開始的時候必須要搞的東西。非常的社會主義特色。不過這里也有些東西很有趣，與法律的關系也比較大，比如設立項目公司。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉到其全資設立的項目公司名下，按我國法律，不屬于交易。我再次強調一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉，不屬于交易。再次強調：不屬于交易。因此，房地產公司可以任意設置項目子公司，在房子賣完后再把它在實體上消滅，只留下一個殼。這種操作模式沒什么法律風險可言，非常的經濟實用，因此現在我國稍微有點規模的房地產公司都這么干。

再說立項，這個東西純粹是計劃經濟時代留下的產物，非常的煩，也不知道這個東西應該算什么。立項主要考察的是項目的投資額及可行性。我不知道在目前的市場里，可行性這個東西，政府是從什么角度來管理的。反正現在各地由于市場經濟的深度不同，所以在這個事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴。而且立項到底需要什么材料那也是誰都說不清楚的事情。立項與其他程序的先后關系那更是異常隨便的事情。譬如最近國家的政策，要求先把環境評估搞了，再回頭來立項。這是基于加強環境保護促進可持續發展的考慮。但在很多地方，環評的一項主要前提材料就是立項批文。立不了項根本做不了環評。不過上有政策下有對策，事情都是人辦出來的。反正到目前為止，建設項目都在紛紛的上馬中，我也不知道大家都是怎么在這些莫名其妙的政策中穿過來的。反正我自己如果操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門，譬如去計劃部門，就讓他們給我推薦可行性研究報告的編制公司，去環保局，就讓他們給我推薦環境評估報告的編制公司，然后讓這些公司負責把這些手續辦出來。編制費用稍微給多點都沒關系。總之我自己一看到這些手續，頭就痛得厲害。

房地產開發資質就比較有技術含量一點，關鍵是專業技術人員難找。現在這些專業技術人員資料都是省內聯網了，想搞幾個球人糊弄建設部門基本上做不到，建設部門也不敢在這個事情上亂來，因為任何人都可以上網查到，某某是什么專業資質任職什么公司。現在結構類的工程師難找啊，感慨一個。嘿嘿。

3、總平面審查階段

這個階段各地的叫法不一樣，我聽得比較多的叫“修建性詳細規劃審查”。這個階段就是審查小區的總平面規劃圖紙，也就是審一個小區的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總容積率是多大，有沒有超過規定的容積率，建筑密度是多少，進出小區的道路怎么安排，是不是符合消防規范，等等等等，這些東西都是非常的專業啊專業。

在這里我要舉例說明一下，比如建筑密度，這個東西看起來很簡單是吧，就是建筑物基底面積占整個小區面積的比例數。譬如這個小區是1萬平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。看起來這個計算應該是沒有什么爭議了。但是且慢。我這3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一個大型的架空平臺，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場。現在，爭議就來了，我這個2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，無非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛。現在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒有減少啊，我的休閑空間沒有減少啊，所以這個2000平方米不能算在建筑密度里面。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問題，反正技術規范沒有限死，有無窮的空間可以鉆營。

再舉個例子，容積率，總建筑面積除以凈用地面積。也是看起來很簡單。但是放到實踐中一看，啥是凈用地面積啊？從哪里起算啊？是純粹的土地使用權證載的面積呢，還是比這個面積大那么一點，一直到周邊道路的道路中線去呢？這個東西根本說不清楚，怎么算都行。把凈用地面積一加大，總建筑面積自然就水漲船高。這都是可以鉆營的地方。

其他的地方，譬如消防通道的設置，高層建筑四周必須設立環形消防車道。但是這么一搞，小區的綠化基本上就毀掉了。怎么辦？設置那種隱形消防車道，上面種草保持綠化，就指著圖紙說這就是一條消防道路。這么搞行不行？反正我個人不知道行不行。消防車道的載重量那是有非常嚴格滴設計要求滴，反正我個人不知道這種草地能不能承載得起消防車。

審總平面是整個開發報建過程中最有技術含量的活，這個過程一般都要2到3個月，往往都要和規劃部門反復修改扯皮，來回磨，磨到雙方都沒了脾氣，才能通得過。我反正幾乎沒有見過能順順當當啥工作不做，干等著就能通過總平面審查的。我也沒見過那種零缺陷的總平面設計，只要有心，無論什么公司的總平面，無論是你萬科還是富力還是雅居樂，那只要一挑起來，問題都是一筐筐的。不是消防間距不夠，就是在不能開窗的地方開了窗，要么就是車道轉彎半徑太小，等等等等。（在這自夸一個：本人不才，曾經試過在10天內完成這個工作，至今被引為傳奇故事。嘿嘿）

4、管線綜合審查、排水許可證

管線綜合審查是規劃部門的專業審查內容之一，我現在專門拿出來講，因為這個東西實在是非常，非常的專業啊。搞得不好的話，實在是害死人啊。而且，被這個東西害死的公司比比皆是。各位千萬別以為那些什么保利啊合生啊之類的大公司就不會在這個問題上犯重大原則性的錯誤，事實上，無論什么房地產公司，在這個問題上栽跟頭的的幾率，是一樣的，這個東西就跟擊鼓傳花似的，一輪到就死。

說了半天，管線綜合是啥？包括三大項：小區給排水管線、強電線路、弱電線路，這三項綜合起來考慮，根據各項設計規范科學統籌安排，放到同一張圖紙上。給排水不用多解釋了，就是怎么引自來水進小區，然后怎么把生活污水和雨水排出小區；強電就是生活用電，線路從哪里進，怎么上樓，怎么進門；弱電的內容就多了，什么有線電視線、各類通訊線路、網線、內部監控線路，等等等等，多得要死。上面這三樣東西要科學的話，統統都得在地下走，從地下穿進各棟單體再連接進入千家萬戶。

這些線路啊什么的，必須要合理的安排好，不能到處亂走。作為非專業人士，要判斷一個小區的官線綜合設計好不好，只需要看兩個東西：

1、你就這么走進一個小區，看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間。只要有這個，基本上這個小區你就不用多考慮了。

2、沙井蓋是不是基本沿著小區道路排布，不是搞到到處都是。如果什么沙井蓋搞得滿地都是，簡直看不出走向來的，基本上這個小區你就可以考慮放棄了。

為什么我要這么強調這個管線綜合呢？如果它設計不好有什么后果呢？首先，就是給排水會整天出問題。一下雨小區就變池塘的事情，我實在是見得太多了；然后，對于年輕的我來說，就是網絡整天出問題，小區網絡運營商根本沒得選，因為只埋了一條管，別的網絡運營商想進來提供優質服務都不行，而現在的這家，不是這里的線路壞就是那里壞，整天修，我這正打怪呢，嘣的一下，斷網了。再然后，夏天千萬別開空調，一開就斷電跳閘。家里的電器得輪著用，千萬別一起開。看電視的時候千萬別開電腦，不然就得在黑暗之中耗一晚上。這都是管線綜合沒搞好的標志啊。你說，這樣的小區，能住嗎？

管線綜合既然如此重要，那么我們說，我們設計的時候好好的考慮，好好的研究，不就行了嗎？事實上，是不行。為什么？因為所有的線，你都得從外面引進來，都得跟外面有個接口。但是接口在哪里呢？我現在告訴你們，無論開發商們在事先做多少準備工作，做多少調查工作，都無法保證預留的接口不發生變化。最常見的是市政排污管線突然就重新施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是水平抬高個幾公分，這個小區的排水因為傾斜度不夠，那也完蛋了。這種事情太常見了。大家肯定經常看到市政管線施工，把路挖開，今天搞搞這里，明天搞搞哪里。我反正是被這個東西搞怕了。這種情況那是想賠錢都搞不定的。然后，高壓電線的接入口，一開始說得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時候，突然發現那個變電站已經搬走了，又或者它的容量已經超了，不能再讓你接，你得從其他地方接，這個時候只能花冤枉錢，亂引。引到多少電算多少電。至于，呃，會引起什么生活上的麻煩，我也不知道。

再說到這個排水許可證。這個東西是市政部門發的，專門針對小區的排水。現在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分兩條管排。這個東西管的是管徑和流量，以及連接市政管線的位置。然后這個東西反過來又影響管線綜合設計，事實上是一回事。我就不多說了。

5、單體審查、建筑工程規劃許可證

規劃部門對單體設計的審查那也是非常嚴格的，但是總體來說，相對于總平面規劃，就比較容易通過一點。

單體設計是啥呢？就是在總平面規劃的基礎上，落實單體建筑的設計方案。單體方案主要是些啥內容呢？我個人是這么總結的：關鍵就是落實各空間的大小尺寸。這個階段有些東西也很麻煩，最煩的是車位。目前來說，我國各大城市在車位問題上管得那都是非常嚴格的，要求一般是每戶住宅配一個車位，商業一般是100平方米配一個車位。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異。車位不夠，基本上都別想通過單體審查。

當然，總平面審查期間一般來說，也會審車位，不過那個階段主要是經驗值，按35平方米到45平方米平方米一個車位這樣的經驗值，來評估地下室面積夠不夠，一般來說規劃部門不會很在意車位夠不夠，不會認真的在圖紙上數。但是單體階段就不一樣了，就開始數了。這個時候什么毛招都會用上。比如所謂的子母車位啦，根本停不進去車的轉角位也放個車位啦，等等等等，不一而足。但是有些時候，無論怎么擺都擺不夠，那也有辦法，就是宣稱我這里要做立體機械停車位。立體機械停車位我相信很多人都見過，那玩意非常的不好使喚，進出一次花上半個小時那是非常正常的事情。不過無數開發商都只是停留在口頭上，只要通過單體審查了，這個機械停車裝置那是絕對不會安裝的。

那么，為什么開發商那么不愿意建大點地下室？因為建地下室是虧本的。買的人也少。我知道這個話一說出來糞青們就會向我開炮，說什么10幾20萬買一巴掌大的停車位，開發商還虧本？事實是，停下一臺車，的確只需要10個平方米不到的空間。但是，你要把這部車停進去，你另外還需要30平方米的進車道。所以按經驗值，每個停車位所須分擔的面積，基本上都是35到45平方米。規劃部門都這么掌握。你這個車是不能垂直起降的。這就是客觀規律。

當然我這個是大概經驗，在有些城市，停車位還是能賺錢的，比如廣州、深圳和上海的一些黃金地段的樓盤，據說停車位都能買到40萬一個。不過這個不代表一般規律。嘿嘿。

審完單體設計，設計公司再細化一下出建筑施工圖，就可以申領建設工程規劃許可證。這個過程比較沒什么技術含量。不值得多說。我就一筆帶過了

6、消防和人防專項審查

這兩樣東西搞死人。我直接這么下兩個結論：沒有哪個小區的消防和人防設計是達標的。沒有哪個小區的消防和人防設備是合格。我就這么直接一點：消防報建，要說難，是所有專業報建中最艱難的，但是如果說簡單，也可以很簡單。至于人防報建，這個東西莫名其妙，我不知道這個算什么，我對任何備戰的東西，都心存惡感。

先從消防說起。消防部門是武警官兵，不是政府機構，這個大家心里要有數。我國的消防審查，在很多時候都是非常扯淡的，非常官僚的。另外呢，我們的開發商，也的確是非常的不象話，要滿足消防規范的話，這個投入太大了。另外我們的消費者也沒這種意識。因為很多消防上的要求是非常影響使用的，比如電梯間和樓梯間之間設置個1級防火門，那對業主進進出出來講，是非常不方便的。基本上來講，消防設計絕對不可能嚴格按規范做夠做足。在這個方面，審查那也是越來越嚴。一般說，各發展商都是委托消防施工企業代理報建。為什么呢？因為這些企業長期和消防部門打交道，跟消防部門之間的關系千絲萬縷源遠流長，往往由他們出面才能把事情辦成。但是，我在這里說句公道話：涉及生命安全的消防規范，基本上沒人敢動手腳。比如12層以上要設置專門的消防電梯，17層以上設置剪刀樓梯，這些強制性規范已經是鐵律。我個人沒見過有開發商能繞得過這些強制性規范的，即使能繞過去將會獲得巨大的回報，譬如減少一套樓梯，那是多么好的事情啊，但是基本上沒人敢去辦。起碼我不敢。在我個人日后的職業生涯中，我也不敢。

人防工程是非常神經的一樣中國特色的東西。我不知道這個東西算啥。真要有空襲了我絕對不會呆在高層建筑的地下室里，911的那棟大樓就是前車之見。真要被炸了樓，呆在地下室里絕對活埋掉。當然這只是我的個人觀感，大家不必介意。

人防部門屬于政府部門，不是軍隊編制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車位，但是這部分要被劃出來，不能發產權證。這部分停車位只有使用權。關于人防停車位的使用權問題，現在的爭議非常大。社會上各種聲音都有，尤其是自以為看通了物權法的神經們。我現在告訴你們，所有的人防用途的東西，產權都是國家所有。國家為了鼓勵大家搞人防工程，就允許你暫時用著。但是這個產權，無論如何，都不可能歸屬于什么全體業主。

因為人防用途部分的車位只不過是一種暫用的性質，不能賣，所以開發商絕對會想辦法減少人防面積。另外，人防設備那也是非常瘋狂的東西，比如人防那個安全門，那都不知道算啥，那個東西要真放進地下室，還真是搞碉堡了。也不知道能防什么。

7、節能審查、施工圖審查

在領取建設工程規劃許可證之后，設計公司在建筑施工圖的基礎上再次細化，完成結構施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結構計算書等，完成節能設計，做一個節能計算書，就可以開始這兩項審查了。

節能審查，在我的個人經驗里面，是怎么審都行的事情。我國現在越來越強調可持續發展，建筑節能擺上的位置也越來越高。這么說吧：什么360度大落地窗、全敞開式陽臺、無封閉式中庭這些東西，在節能方面肯定是不達標的。搞了這些東西，夏天空調得開到瘋狂掉。不過老百姓都喜歡這種新鮮東西。恩，在這里南北差異非常明顯：北方一般在節能審查上都比較能達標，老百姓在觀念上也比較能接受這個，因為北方有一個取暖的問題，節能不能達標的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖費的。但是南方人對這種東西就比較不待見，我就好這一口，你管得著啊。

說到這里不由得想對那個套型建筑面積90平方米以下占70%以上的9070政策說兩句。建設部的官員們在政策制定上，必定帶有強烈的北方特征。北方人在考慮在冬天取暖的要求之后，的確不習慣居住大面積。開間超過6米的客廳，在取暖上就肯定不達標了。同時，在完全不考慮洗手間的采光和通風要求時，90平方米的套型面積的確可以設計出非常不錯的三居室的戶型。這是與北方人的使用習慣及氣候一致的：空氣干燥，而且洗手間的使用頻率較低，一般人都不習慣每天洗澡。（我說明，我這不是地域歧視啊，我這完全是就事論事。）但在南方，僅僅只是增加這么一個洗手間的窗戶，90平方米要設計出三居室，就幾乎是不可能完成的任務。這個稍微在圖上畫一下就知道了。房子朝外的位置就那么幾個面，幾個房間一占，廁所就不知道擺在哪里了。本人當年參與的好幾個項目，為了在滿足這個 9070的要求下還能做3房單位，設計師嘔了不知道多少噸血。現在市場上的公司逼得沒法子，被迫只能大量的推出兩房單位。當然，兩房單位也可以住，不過就不能養孩子，一養孩子這家就完蛋了，爸爸媽媽爺爺奶奶加孩子哭，連轉身的地方都沒有。現實就是這么滴殘酷。客觀規律就是如此。現在有些公司為了規避這個9070，還想了些花招，比如設計兩套房子，再打通它一起賣。在某些不良媒體的宣傳口徑上，將這個做法稱為不良開發商昧著良心做事。我個人無言以對。

恩，說個節能審查，一說開去就說了這么多，不好意思不好意思。現在開始說施工圖審查。施工圖審查現在都已經在表面上市場化了，允許開發商自己找資質的施工圖審查單位做審查。施工圖審查單位還必須對審查結果負責。但是，基于我國的審查技術非常的落后，恩，怎么說呢，連設計、施工技術都非常落后，因此這個審查實在是見仁見智，根本沒法子審。在這里講一個本人曾經親歷的事情。那一年在珠三角一個三線城市，在一個別墅項目門口建一座景觀塔。那個塔呢，形狀就像個紡錘，中間粗兩頭細。該地建設局檢查組帶人檢查施工現場，上了這塔的工架，突然這塔就塌了，整個檢查組全部死光。這是個大事啊，政府因此組成了浩大的調查，來查這個事故的原因。首先當然是從源頭設計查起。結果一查，設計堅稱沒有任何設計上的問題。于是把那圖紙送去重新做審查，一查的話，審查人員說，不行，這個圖紙有問題。兩邊就吵了起來。最后兩邊都說服不了對方。要說這個圖紙違反強制性規范吧，它也不違反。但是不違反強制性規范就表示安全合格嗎？我看誰也不敢說這個話。最后只能把施工單位拉出來，判了幾個罰了些錢，了事。現在合生在廣州的某樓盤前面，也打算樹這么一個塔，做審查的時候也是吵得不可開交。最后也是不了了之，因為這根本說不清楚，到底安不安全反正我個人不知道。

施工圖審查是收費項目，非常貴，所以一直都是名義上的市場化，事實上的壟斷化。施工圖審查時除了給審查費，專家紅包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎。

8、余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續施工許可

余泥和噪音，這兩個東西專門拿在這里講，是因為這兩樣東西是最擾民的。我知道在很多城市，幾乎沒怎么管這兩樣東西：余泥和噪音。但現在，越來越多的城市，開始加強了對這兩樣東西的管理。

余泥排放現在都快成了各大公路管理部門，包括公路、交通、警察，的主要生財道路了。運輸施工余泥的車輛，只能在規定時間，規定道路上行駛。但在很多時候，根本不可能這么規范。尤其是工程趕進度的時候，那是日夜得都運泥啊，沒辦法，只能打通各路神仙。余泥在運輸過程中，很容易污染路面。本人曾經見識過廣州的一部車，從天河一路撒到番禺，結果被罰了5萬多，包工頭拼命去做工作都沒用，估計是交通部門火大發了，撞槍頭上了。

噪音排放許可，是指只能在規定時間，用規范的，噪音較輕的方式施工。這個是環境保護部門管著的。現在很多城市已經禁止使用錘擊樁了。那玩意打起來不是人能忍受的，想當年我剛剛進入這個行業時候，我靠，站在工地里，聽了一天的錘擊聲，第二天耳朵里都是嗡嗡聲，幾乎沒給錘傻了。當然用錘擊樁，那肯定是最經濟的。只要沒人管，開發商絕對用錘擊樁。因此我個人無論如何，都支持在這方面加強管理。此外，對那些夜間連續施工的，更要予以管制。現在在一些城市，這個夜間連續施工的管理，就管得非常好，比如廣州和深圳。那是真管得不錯。無論怎么找關系都難批得下來。如果居然膽敢不報批就夜間開工？那是嫌自己錢多，想支援政府的貧困官員了。但是絕大多數的城市，唉，那處于幾乎沒有管理的地步。我作為從先進城市走出來的三個代表，到一些二三線城市去，傻乎乎的去問人家環保局，噪音排放和夜間連續施工怎么辦手續啊？結果被人家狠狠的嘲笑過好幾回。嘎嘎，我相信這里也會有人看過我這一段之后，狠狠的嘲笑我，并且自鳴得意的說：有這種手續嗎？我這里沒有啊，我這里很簡單啊，什么什么的，就和上面某些人自鳴得意的嘴臉，一樣。

9、質量監督、安全監督

我為了把施工許可證這一節趕緊搞出來，已經寫得不耐煩了。但是沒法子。程序是這么一步步走過來的。施工許可證完了之后，我隨便這么一想，我靠，后面不知道還有多少程序。放驗線、白蟻防治、防雷、預測繪、預售、各專業驗收、項目備案驗收，一直到交樓。這得寫死我啊。為什么我會突然發這種神經寫這種東西呢？不明白自己啊不明白自己。特牢騷百余字。謝謝各位。

質量監督站和安全監督站都是建設部門下屬機構。拿施工許可證之前，必須得去兩個站辦審批手續。這兩個站的分工，我跟各位說老實話，我分不清楚。在我看來，質量問題都是安全問題。我就不明白為什么要搞兩個站，分著管。譬如我打樁沒按規定程序打，導致樁荷載不達標，這個到底是安全問題還是質量問題？我反正說不清楚。總之兩個機構都得好好的哄著。當然在若干細節上這兩部門還是有所區別。比如有些安全問題的確跟建筑質量關系不大，譬如工人不戴安全頭盔啦，物料堆放不按規定亂堆啦，這些。但在我看來，安監把質監吃掉，并成一個機構，沒有任何邏輯和操作上的困難。

在現實的操作中，但凡涉及到檢測的，就由質監辦；不需要檢測，一般用肉眼就能發現毛病的，就屬于安監的職責。由于質監搞檢測，比如樁荷載檢測、水泥檢測，這些東西，都是收費項目，所以質監在管理上就沒那么的嚴，為什么呢，因為質監大多得靠這些收費項目養活自己。收人錢手軟，云云。安監基本不收費，但是他們也能想出非常多的收費服務出來，譬如安全生產培訓，工人佩帶平安智能卡上班，等等，總之各有各的門路啦。

現在在有些城市，質量檢測的功能已經開始市場化了，有資質的檢測單位都能做檢測了。我見過最好的城市是廣州。做個樁檢測的費用，只是周邊城市的3分之1。恩，在這里，為了避免有些人看不懂，我說一句，打完樁必須做檢測。檢測合格了，才能做承臺，繼續往上建。各位的，明白？

不過呢，絕大多數的城市，這個功能被質量監督站牢牢的把持著。這個也是建設部門的生財主道啊。我要是局長我也不肯放。嘿嘿

10、施工招投標、監理報建

11、施工許可證