第一篇：房地產開發前期手續辦理人員應聘考試題答案

誰知道房地產開發前期手續辦理人員應聘考試題答案？

1、房地產開發項目前期需要辦理哪些手續？分別由政府什么部門負責辦理？

2、房地產開發公司可以通過哪些方式從政府獲取商品房開發用地？

3、房地產開發公司銷售商品房必須辦理什么證照，辦理此證要提供的報件資料主要有哪些？

4、你認為應該從哪幾個方面判斷一塊開發用地的土地價值？

5、你認為房地產開發前期手續辦理人員應具備哪些方面的突出的素質和能力？

6、某宗面積為 8000 m2的土地，已完成七通一平。規劃建筑容積率不大于4，建筑密度為不大于30%，最高建筑規模為12層（各層面積相等），綠化率不低于45%。某房地產開發商擬取得該宗土地70年的土地使用權開發建設住宅樓，在辦理土地使用權出讓手續時一次性繳納全部地價款和土地交易的有關稅費并開工建設，土地交易的有關稅費標準為3%，建設期為一年。同類開發項目的社會平均開發成本為1800元/m2，該公司的開發成本為1700元/m2，管理費用為開發成本的5%。除地價款外，其他建設資金在建設期內均勻支出。假設住宅樓和寫字樓在建設期末一次性全部售出，該項目所在區域的同類型、同檔次住宅銷售價格為5000元/m2，銷售稅費為銷售價格6%，銀行貸款利率為10%，開發商要求的項目開發利潤水平為銷售收入的15%。試計算該房地產開發商現在所能支付的最高土地價格。

一、1、首先應到國土局辦理好土地出讓手續，委托有資質的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書,應附有詳細的規劃設計參數和效果圖。

2、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：

(1)、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。

(2)、國土資源局進行土地利用總體規劃和土地供應方式的審查。

(3)、建委辦理投資開發項目建設條件意見書。

(4)、環保局辦理生產性項目環保意見書（表）。

(5)、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。

(6)、規劃部門辦理項目選址意見書。

3、規劃總圖審查及確定規劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項：

(1)、人防辦進行人防工程建設布局審查。

(2)、國土資源局辦理土地預審。

(3)、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。

(4)、規劃部門對規劃總圖進行評審，核發《建設用地規劃許可證》。

(5)、規劃部門確定建設工程規劃設計條件。

4、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項：

(1)、規劃部門對初步設計的規劃要求進行審查。

(2)、消防局對初步設計的消防設計進行審查。

(3)、交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。

(4)、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。

(5)、國土資源局進行用地預審。

(6)、市政部門、環保局、衛生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業內容進行審查。

(7)、建委制發初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。

(8)、建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據業主單位意見，核發技術性審查委托通知單。

(9)、建委根據施工圖設計文件審查機構發出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發放《建設工程施工圖設計文件審查批準書》。

5、規劃單體審查階段，此階段辦理以下一般事項：

(1)、公安消防支隊進行消防設計審查。

(2)、人防辦進行人防設施審查。

(3)、建委、市政部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分對相關專業內容和范圍進行審查。

(4)、規劃部門對變更部分的規劃設計補充核準規劃設計條件，在建設單位繳納有關規費后，核發《建設工程規劃許可證》。

6、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：

(1)、建設單位辦理施工報建登記。

(2)、建設方對工程進行發包，確定施工隊伍。招標類工程通過招投標確定施工隊伍，非招標類工程直接發包。并取得中標通知書。

(3)、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發《建筑工程施工許可證》。

二、招標、拍賣、掛牌

三、由房地產管理部門辦理預售登記，核發《商品房預售許可證》。

開發企業申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料：

1、以下證明材料：

（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（2）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；

（3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。

2、開發企業的《營業執照》和資質等級證書；

3、工程施工合同；

4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。

四、1、一般因素：社會、經濟、行政因素

2、區域因素：一是土地所在區域的自然條件和經濟地理位置與一般因素相結合的地區社會經濟地位及由此決定的土地供求狀況對房地產價格的影響；二是城市內不同類別用地地域由于本身特性而對房地產價格產生影響的因素。

3、個別因素：宗地條件、建筑物類別

五、要對于房地產開發的業務流程熟悉、對市場熟悉、敏銳的洞察力、良好的社會關系、溝通能力、細心認真負責。

第二篇：房地產開發前期手續辦理流程1

1、土地證、建設用地規劃許可證、規劃要點批復階段

土地證和建設用地規劃許可證這兩個證，加上規劃要點批復，是進行房地產開發的前提.但是,這幾樣東西領取的先后順序，非常的有學問。有經驗的同志，一看這幾樣東西的發出時間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。這三樣東西涉及到國土部門和規劃部門曠日持久的權力斗爭。目前我國法律也沒有很好的規范這個問題。

恩，簡單的說一下，土地證由國土部門頒發，是土地權屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設用地規劃許可證由規劃部門頒發，是核定土地用途及用地界線的法律依據；規劃要點批復由規劃部門頒發，是確定土地使用強度指標的法律依據，如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標都在這個批復里體現出來，包括現在的那個小戶型比例限制要求，也會在這個文件里體現出來。

一般來說，一塊地，必須要由規劃部門核定規劃要點，頒發了建設用地規劃許可證（以下簡稱地規證）之后，才能領取土地使用權證。這絕對應該是必須的程序。因為國土部門必須依據規劃部門核定的土地功能及土地使用強度，才能計算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。

但是呢，在現實中呢，這個想法只能是理想狀態。因為首先，很多地方的國土部門在出讓土地的時候，根本不考慮規劃，直接就整塊出讓了。然后給人家辦出商住用地土地使用權證。這種讓人無法理解的土地出讓模式一度非常盛行。然后受讓了土地的開發商，再去規劃部門軟磨硬泡，無論是修改規劃也好，還是根本沒有規劃都好，反正，我的土地出讓金是已經交了，剩下的事情你規劃部門得給我搞定。

我不是批評這種土地出讓模式容易滋生腐敗。要知道，我國正式搞土地出讓也只不過是從1990年開始的，而以公開交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從 1997年才正式開始。而北京第一塊公開交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不過是說，我國在這個問題上缺乏經驗，國際上也沒有什么可供借鑒的模式。因為我國的房地產管理體系那絕對是全世界獨有的。憤青們不要在這里給我指三道四。我在這個行業浸了這些年了，起碼我個人覺得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市規劃這個概念一直到現在都還沒深入人心，更何況當時呢。

不過無論如何，這種土地交易模式現在已經只是歷史了。

新城鄉規劃法第三十八條：在城市、鎮規劃區內以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地使用權出讓前，城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門應當依據控制性詳細規劃，提出出讓地塊的位置、使用性質、開發強度等規劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。未確定規劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權。

以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目，在簽訂國有土地使用權出讓合同后，建設單位應當持建設項目的批準、核準、備案文件和國有土地使用權出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門領取建設用地規劃許可證。

城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門不得在建設用地規劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權出讓合同組成部分的規劃條件。

希望在我日后的職業生涯中，不要再拿著商住用地土地證去規劃部門死磨硬泡，阿門。

2、項目公司設立、立項、環境評估、房地產開發資質

這四項幾乎是每一個項目要開始的時候必須要搞的東西。非常的社會主義特色。不過這里也有些東西很有趣，與法律的關系也比較大，比如設立項目公司。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉到其全資設立的項目公司名下，按我國法律，不屬于交易。我再次強調一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉，不屬于交易。再次強調：不屬于交易。因此，房地產公司可以任意設置項目子公司，在房子賣完后再把它在實體上消滅，只留下一個殼。這種操作模式沒什么法律風險可言，非常的經濟實用，因此現在我國稍微有點規模的房地產公司都這么干。

再說立項，這個東西純粹是計劃經濟時代留下的產物，非常的煩，也不知道這個東西應該算什么。立項主要考察的是項目的投資額及可行性。我不知道在目前的市場里，可行性這個東西，政府是從什么角度來管理的。反正現在各地由于市場經濟的深度不同，所以在這個事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴。而且立項到底需要什么材料那也是誰都說不清楚的事情。立項與其他程序的先后關系那更是異常隨便的事情。譬如最近國家的政策，要求先把環境評估搞了，再回頭來立項。這是基于加強環境保護促進可持續發展的考慮。但在很多地方，環評的一項主要前提材料就是立項批文。立不了項根本做不了環評。不過上有政策下有對策，事情都是人辦出來的。反正到目前為止，建設項目都在紛紛的上馬中，我也不知道大家都是怎么在這些莫名其妙的政策中穿過來的。反正我自己如果操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門，譬如去計劃部門，就讓他們給我推薦可行性研究報告的編制公司，去環保局，就讓他們給我推薦環境評估報告的編制公司，然后讓這些公司負責把這些手續辦出來。編制費用稍微給多點都沒關系。總之我自己一看到這些手續，頭就痛得厲害。

房地產開發資質就比較有技術含量一點，關鍵是專業技術人員難找。現在這些專業技術人員資料都是省內聯網了，想搞幾個球人糊弄建設部門基本上做不到，建設部門也不敢在這個事情上亂來，因為任何人都可以上網查到，某某是什么專業資質任職什么公司。現在結構類的工程師難找啊，感慨一個。嘿嘿。

3、總平面審查階段

這個階段各地的叫法不一樣，我聽得比較多的叫“修建性詳細規劃審查”。這個階段就是審查小區的總平面規劃圖紙，也就是審一個小區的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總容積率是多大，有沒有超過規定的容積率，建筑密度是多少，進出小區的道路怎么安排，是不是符合消防規范，等等等等，這些東西都是非常的專業啊專業。

在這里我要舉例說明一下，比如建筑密度，這個東西看起來很簡單是吧，就是建筑物基底面積占整個小區面積的比例數。譬如這個小區是1萬平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%?？雌饋磉@個計算應該是沒有什么爭議了。但是且慢。我這3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一個大型的架空平臺，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場?，F在，爭議就來了，我這個2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，無非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛?，F在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒有減少啊，我的休閑空間沒有減少啊，所以這個2000平方米不能算在建筑密度里面。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問題，反正技術規范沒有限死，有無窮的空間可以鉆營。

再舉個例子，容積率，總建筑面積除以凈用地面積。也是看起來很簡單。但是放到實踐中一看，啥是凈用地面積??？從哪里起算啊？是純粹的土地使用權證載的面積呢，還是比這個面積大那么一點，一直到周邊道路的道路中線去呢？這個東西根本說不清楚，怎么算都行。把凈用地面積一加大，總建筑面積自然就水漲船高。這都是可以鉆營的地方。

其他的地方，譬如消防通道的設置，高層建筑四周必須設立環形消防車道。但是這么一搞，小區的綠化基本上就毀掉了。怎么辦？設置那種隱形消防車道，上面種草保持綠化，就指著圖紙說這就是一條消防道路。這么搞行不行？反正我個人不知道行不行。消防車道的載重量那是有非常嚴格滴設計要求滴，反正我個人不知道這種草地能不能承載得起消防車。

審總平面是整個開發報建過程中最有技術含量的活，這個過程一般都要2到3個月，往往都要和規劃部門反復修改扯皮，來回磨，磨到雙方都沒了脾氣，才能通得過。我反正幾乎沒有見過能順順當當啥工作不做，干等著就能通過總平面審查的。我也沒見過那種零缺陷的總平面設計，只要有心，無論什么公司的總平面，無論是你萬科還是富力還是雅居樂，那只要一挑起來，問題都是一筐筐的。不是消防間距不夠，就是在不能開窗的地方開了窗，要么就是車道轉彎半徑太小，等等等等。（在這自夸一個：本人不才，曾經試過在10天內完成這個工作，至今被引為傳奇故事。嘿嘿）

4、管線綜合審查、排水許可證

管線綜合審查是規劃部門的專業審查內容之一，我現在專門拿出來講，因為這個東西實在是非常，非常的專業啊。搞得不好的話，實在是害死人啊。而且，被這個東西害死的公司比比皆是。各位千萬別以為那些什么保利啊合生啊之類的大公司就不會在這個問題上犯重大原則性的錯誤，事實上，無論什么房地產公司，在這個問題上栽跟頭的的幾率，是一樣的，這個東西就跟擊鼓傳花似的，一輪到就死。

說了半天，管線綜合是啥？包括三大項：小區給排水管線、強電線路、弱電線路，這三項綜合起來考慮，根據各項設計規范科學統籌安排，放到同一張圖紙上。給排水不用多解釋了，就是怎么引自來水進小區，然后怎么把生活污水和雨水排出小區；強電就是生活用電，線路從哪里進，怎么上樓，怎么進門；弱電的內容就多了，什么有線電視線、各類通訊線路、網線、內部監控線路，等等等等，多得要死。上面這三樣東西要科學的話，統統都得在地下走，從地下穿進各棟單體再連接進入千家萬戶。

這些線路啊什么的，必須要合理的安排好，不能到處亂走。作為非專業人士，要判斷一個小區的官線綜合設計好不好，只需要看兩個東西：

1、你就這么走進一個小區，看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間。只要有這個，基本上這個小區你就不用多考慮了。

2、沙井蓋是不是基本沿著小區道路排布，不是搞到到處都是。如果什么沙井蓋搞得滿地都是，簡直看不出走向來的，基本上這個小區你就可以考慮放棄了。

為什么我要這么強調這個管線綜合呢？如果它設計不好有什么后果呢？首先，就是給排水會整天出問題。一下雨小區就變池塘的事情，我實在是見得太多了；然后，對于年輕的我來說，就是網絡整天出問題，小區網絡運營商根本沒得選，因為只埋了一條管，別的網絡運營商想進來提供優質服務都不行，而現在的這家，不是這里的線路壞就是那里壞，整天修，我這正打怪呢，嘣的一下，斷網了。再然后，夏天千萬別開空調，一開就斷電跳閘。家里的電器得輪著用，千萬別一起開?？措娨暤臅r候千萬別開電腦，不然就得在黑暗之中耗一晚上。這都是管線綜合沒搞好的標志啊。你說，這樣的小區，能住嗎？

管線綜合既然如此重要，那么我們說，我們設計的時候好好的考慮，好好的研究，不就行了嗎？事實上，是不行。為什么？因為所有的線，你都得從外面引進來，都得跟外面有個接口。但是接口在哪里呢？我現在告訴你們，無論開發商們在事先做多少準備工作，做多少調查工作，都無法保證預留的接口不發生變化。最常見的是市政排污管線突然就重新施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是水平抬高個幾公分，這個小區的排水因為傾斜度不夠，那也完蛋了。這種事情太常見了。大家肯定經?？吹绞姓芫€施工，把路挖開，今天搞搞這里，明天搞搞哪里。我反正是被這個東西搞怕了。這種情況那是想賠錢都搞不定的。然后，高壓電線的接入口，一開始說得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時候，突然發現那個變電站已經搬走了，又或者它的容量已經超了，不能再讓你接，你得從其他地方接，這個時候只能花冤枉錢，亂引。引到多少電算多少電。至于，呃，會引起什么生活上的麻煩，我也不知道。

再說到這個排水許可證。這個東西是市政部門發的，專門針對小區的排水。現在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分兩條管排。這個東西管的是管徑和流量，以及連接市政管線的位置。然后這個東西反過來又影響管線綜合設計，事實上是一回事。我就不多說了。

5、單體審查、建筑工程規劃許可證

規劃部門對單體設計的審查那也是非常嚴格的，但是總體來說，相對于總平面規劃，就比較容易通過一點。

單體設計是啥呢？就是在總平面規劃的基礎上，落實單體建筑的設計方案。單體方案主要是些啥內容呢？我個人是這么總結的：關鍵就是落實各空間的大小尺寸。這個階段有些東西也很麻煩，最煩的是車位。目前來說，我國各大城市在車位問題上管得那都是非常嚴格的，要求一般是每戶住宅配一個車位，商業一般是100平方米配一個車位。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異。車位不夠，基本上都別想通過單體審查。

當然，總平面審查期間一般來說，也會審車位，不過那個階段主要是經驗值，按35平方米到45平方米平方米一個車位這樣的經驗值，來評估地下室面積夠不夠，一般來說規劃部門不會很在意車位夠不夠，不會認真的在圖紙上數。但是單體階段就不一樣了，就開始數了。這個時候什么毛招都會用上。比如所謂的子母車位啦，根本停不進去車的轉角位也放個車位啦，等等等等，不一而足。但是有些時候，無論怎么擺都擺不夠，那也有辦法，就是宣稱我這里要做立體機械停車位。立體機械停車位我相信很多人都見過，那玩意非常的不好使喚，進出一次花上半個小時那是非常正常的事情。不過無數開發商都只是停留在口頭上，只要通過單體審查了，這個機械停車裝置那是絕對不會安裝的。

那么，為什么開發商那么不愿意建大點地下室？因為建地下室是虧本的。買的人也少。我知道這個話一說出來糞青們就會向我開炮，說什么10幾20萬買一巴掌大的停車位，開發商還虧本？事實是，停下一臺車，的確只需要10個平方米不到的空間。但是，你要把這部車停進去，你另外還需要30平方米的進車道。所以按經驗值，每個停車位所須分擔的面積，基本上都是35到45平方米。規劃部門都這么掌握。你這個車是不能垂直起降的。這就是客觀規律。

當然我這個是大概經驗，在有些城市，停車位還是能賺錢的，比如廣州、深圳和上海的一些黃金地段的樓盤，據說停車位都能買到40萬一個。不過這個不代表一般規律。嘿嘿。

審完單體設計，設計公司再細化一下出建筑施工圖，就可以申領建設工程規劃許可證。這個過程比較沒什么技術含量。不值得多說。我就一筆帶過了

6、消防和人防專項審查

這兩樣東西搞死人。我直接這么下兩個結論：沒有哪個小區的消防和人防設計是達標的。沒有哪個小區的消防和人防設備是合格。我就這么直接一點：消防報建，要說難，是所有專業報建中最艱難的，但是如果說簡單，也可以很簡單。至于人防報建，這個東西莫名其妙，我不知道這個算什么，我對任何備戰的東西，都心存惡感。

先從消防說起。消防部門是武警官兵，不是政府機構，這個大家心里要有數。我國的消防審查，在很多時候都是非常扯淡的，非常官僚的。另外呢，我們的開發商，也的確是非常的不象話，要滿足消防規范的話，這個投入太大了。另外我們的消費者也沒這種意識。因為很多消防上的要求是非常影響使用的，比如電梯間和樓梯間之間設置個1級防火門，那對業主進進出出來講，是非常不方便的?；旧蟻碇v，消防設計絕對不可能嚴格按規范做夠做足。在這個方面，審查那也是越來越嚴。一般說，各發展商都是委托消防施工企業代理報建。為什么呢？因為這些企業長期和消防部門打交道，跟消防部門之間的關系千絲萬縷源遠流長，往往由他們出面才能把事情辦成。但是，我在這里說句公道話：涉及生命安全的消防規范，基本上沒人敢動手腳。比如12層以上要設置專門的消防電梯，17層以上設置剪刀樓梯，這些強制性規范已經是鐵律。我個人沒見過有開發商能繞得過這些強制性規范的，即使能繞過去將會獲得巨大的回報，譬如減少一套樓梯，那是多么好的事情啊，但是基本上沒人敢去辦。起碼我不敢。在我個人日后的職業生涯中，我也不敢。

人防工程是非常神經的一樣中國特色的東西。我不知道這個東西算啥。真要有空襲了我絕對不會呆在高層建筑的地下室里，911的那棟大樓就是前車之見。真要被炸了樓，呆在地下室里絕對活埋掉。當然這只是我的個人觀感，大家不必介意。

人防部門屬于政府部門，不是軍隊編制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車位，但是這部分要被劃出來，不能發產權證。這部分停車位只有使用權。關于人防停車位的使用權問題，現在的爭議非常大。社會上各種聲音都有，尤其是自以為看通了物權法的神經們。我現在告訴你們，所有的人防用途的東西，產權都是國家所有。國家為了鼓勵大家搞人防工程，就允許你暫時用著。但是這個產權，無論如何，都不可能歸屬于什么全體業主。

因為人防用途部分的車位只不過是一種暫用的性質，不能賣，所以開發商絕對會想辦法減少人防面積。另外，人防設備那也是非常瘋狂的東西，比如人防那個安全門，那都不知道算啥，那個東西要真放進地下室，還真是搞碉堡了。也不知道能防什么。

7、節能審查、施工圖審查

在領取建設工程規劃許可證之后，設計公司在建筑施工圖的基礎上再次細化，完成結構施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結構計算書等，完成節能設計，做一個節能計算書，就可以開始這兩項審查了。

節能審查，在我的個人經驗里面，是怎么審都行的事情。我國現在越來越強調可持續發展，建筑節能擺上的位置也越來越高。這么說吧：什么360度大落地窗、全敞開式陽臺、無封閉式中庭這些東西，在節能方面肯定是不達標的。搞了這些東西，夏天空調得開到瘋狂掉。不過老百姓都喜歡這種新鮮東西。恩，在這里南北差異非常明顯：北方一般在節能審查上都比較能達標，老百姓在觀念上也比較能接受這個，因為北方有一個取暖的問題，節能不能達標的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖費的。但是南方人對這種東西就比較不待見，我就好這一口，你管得著啊。

說到這里不由得想對那個套型建筑面積90平方米以下占70%以上的9070政策說兩句。建設部的官員們在政策制定上，必定帶有強烈的北方特征。北方人在考慮在冬天取暖的要求之后，的確不習慣居住大面積。開間超過6米的客廳，在取暖上就肯定不達標了。同時，在完全不考慮洗手間的采光和通風要求時，90平方米的套型面積的確可以設計出非常不錯的三居室的戶型。這是與北方人的使用習慣及氣候一致的：空氣干燥，而且洗手間的使用頻率較低，一般人都不習慣每天洗澡。（我說明，我這不是地域歧視啊，我這完全是就事論事。）但在南方，僅僅只是增加這么一個洗手間的窗戶，90平方米要設計出三居室，就幾乎是不可能完成的任務。這個稍微在圖上畫一下就知道了。房子朝外的位置就那么幾個面，幾個房間一占，廁所就不知道擺在哪里了。本人當年參與的好幾個項目，為了在滿足這個 9070的要求下還能做3房單位，設計師嘔了不知道多少噸血?，F在市場上的公司逼得沒法子，被迫只能大量的推出兩房單位。當然，兩房單位也可以住，不過就不能養孩子，一養孩子這家就完蛋了，爸爸媽媽爺爺奶奶加孩子哭，連轉身的地方都沒有。現實就是這么滴殘酷?？陀^規律就是如此。現在有些公司為了規避這個9070，還想了些花招，比如設計兩套房子，再打通它一起賣。在某些不良媒體的宣傳口徑上，將這個做法稱為不良開發商昧著良心做事。我個人無言以對。

恩，說個節能審查，一說開去就說了這么多，不好意思不好意思。現在開始說施工圖審查。施工圖審查現在都已經在表面上市場化了，允許開發商自己找資質的施工圖審查單位做審查。施工圖審查單位還必須對審查結果負責。但是，基于我國的審查技術非常的落后，恩，怎么說呢，連設計、施工技術都非常落后，因此這個審查實在是見仁見智，根本沒法子審。在這里講一個本人曾經親歷的事情。那一年在珠三角一個三線城市，在一個別墅項目門口建一座景觀塔。那個塔呢，形狀就像個紡錘，中間粗兩頭細。該地建設局檢查組帶人檢查施工現場，上了這塔的工架，突然這塔就塌了，整個檢查組全部死光。這是個大事啊，政府因此組成了浩大的調查，來查這個事故的原因。首先當然是從源頭設計查起。結果一查，設計堅稱沒有任何設計上的問題。于是把那圖紙送去重新做審查，一查的話，審查人員說，不行，這個圖紙有問題。兩邊就吵了起來。最后兩邊都說服不了對方。要說這個圖紙違反強制性規范吧，它也不違反。但是不違反強制性規范就表示安全合格嗎？我看誰也不敢說這個話。最后只能把施工單位拉出來，判了幾個罰了些錢，了事。現在合生在廣州的某樓盤前面，也打算樹這么一個塔，做審查的時候也是吵得不可開交。最后也是不了了之，因為這根本說不清楚，到底安不安全反正我個人不知道。

施工圖審查是收費項目，非常貴，所以一直都是名義上的市場化，事實上的壟斷化。施工圖審查時除了給審查費，專家紅包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎。

8、余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續施工許可

余泥和噪音，這兩個東西專門拿在這里講，是因為這兩樣東西是最擾民的。我知道在很多城市，幾乎沒怎么管這兩樣東西：余泥和噪音。但現在，越來越多的城市，開始加強了對這兩樣東西的管理。

余泥排放現在都快成了各大公路管理部門，包括公路、交通、警察，的主要生財道路了。運輸施工余泥的車輛，只能在規定時間，規定道路上行駛。但在很多時候，根本不可能這么規范。尤其是工程趕進度的時候，那是日夜得都運泥啊，沒辦法，只能打通各路神仙。余泥在運輸過程中，很容易污染路面。本人曾經見識過廣州的一部車，從天河一路撒到番禺，結果被罰了5萬多，包工頭拼命去做工作都沒用，估計是交通部門火大發了，撞槍頭上了。

噪音排放許可，是指只能在規定時間，用規范的，噪音較輕的方式施工。這個是環境保護部門管著的。現在很多城市已經禁止使用錘擊樁了。那玩意打起來不是人能忍受的，想當年我剛剛進入這個行業時候，我靠，站在工地里，聽了一天的錘擊聲，第二天耳朵里都是嗡嗡聲，幾乎沒給錘傻了。當然用錘擊樁，那肯定是最經濟的。只要沒人管，開發商絕對用錘擊樁。因此我個人無論如何，都支持在這方面加強管理。此外，對那些夜間連續施工的，更要予以管制。現在在一些城市，這個夜間連續施工的管理，就管得非常好，比如廣州和深圳。那是真管得不錯。無論怎么找關系都難批得下來。如果居然膽敢不報批就夜間開工？那是嫌自己錢多，想支援政府的貧困官員了。但是絕大多數的城市，唉，那處于幾乎沒有管理的地步。我作為從先進城市走出來的三個代表，到一些二三線城市去，傻乎乎的去問人家環保局，噪音排放和夜間連續施工怎么辦手續??？結果被人家狠狠的嘲笑過好幾回。嘎嘎，我相信這里也會有人看過我這一段之后，狠狠的嘲笑我，并且自鳴得意的說：有這種手續嗎？我這里沒有啊，我這里很簡單啊，什么什么的，就和上面某些人自鳴得意的嘴臉，一樣。

9、質量監督、安全監督

我為了把施工許可證這一節趕緊搞出來，已經寫得不耐煩了。但是沒法子。程序是這么一步步走過來的。施工許可證完了之后，我隨便這么一想，我靠，后面不知道還有多少程序。放驗線、白蟻防治、防雷、預測繪、預售、各專業驗收、項目備案驗收，一直到交樓。這得寫死我啊。為什么我會突然發這種神經寫這種東西呢？不明白自己啊不明白自己。特牢騷百余字。謝謝各位。

質量監督站和安全監督站都是建設部門下屬機構。拿施工許可證之前，必須得去兩個站辦審批手續。這兩個站的分工，我跟各位說老實話，我分不清楚。在我看來，質量問題都是安全問題。我就不明白為什么要搞兩個站，分著管。譬如我打樁沒按規定程序打，導致樁荷載不達標，這個到底是安全問題還是質量問題？我反正說不清楚。總之兩個機構都得好好的哄著。當然在若干細節上這兩部門還是有所區別。比如有些安全問題的確跟建筑質量關系不大，譬如工人不戴安全頭盔啦，物料堆放不按規定亂堆啦，這些。但在我看來，安監把質監吃掉，并成一個機構，沒有任何邏輯和操作上的困難。

在現實的操作中，但凡涉及到檢測的，就由質監辦；不需要檢測，一般用肉眼就能發現毛病的，就屬于安監的職責。由于質監搞檢測，比如樁荷載檢測、水泥檢測，這些東西，都是收費項目，所以質監在管理上就沒那么的嚴，為什么呢，因為質監大多得靠這些收費項目養活自己。收人錢手軟，云云。安監基本不收費，但是他們也能想出非常多的收費服務出來，譬如安全生產培訓，工人佩帶平安智能卡上班，等等，總之各有各的門路啦。

現在在有些城市，質量檢測的功能已經開始市場化了，有資質的檢測單位都能做檢測了。我見過最好的城市是廣州。做個樁檢測的費用，只是周邊城市的3分之1。恩，在這里，為了避免有些人看不懂，我說一句，打完樁必須做檢測。檢測合格了，才能做承臺，繼續往上建。各位的，明白？

不過呢，絕大多數的城市，這個功能被質量監督站牢牢的把持著。這個也是建設部門的生財主道啊。我要是局長我也不肯放。嘿嘿

10、施工招投標、監理報建

11、施工許可證

第三篇：房地產開發前期手續流程

房地產開發前期手續流程

一、不動產權證書

部門：

國土部門

辦理流程：

測繪、地調、公示、出證、公示、生效

作用：

權屬及用地范圍證明

要點難點：

地調

二、建設項目規劃條件（自有用地）

部門：

規劃部門 辦理流程：

申請、審查、批復 申報材料：

1.申報單位填寫完整并加蓋單位印章的《建設項目規劃許可及其他事項申報表》。

2.申報單位出具加蓋單位印章和法人簽字或印章的《建設項目法人授權委托書》。

3.用地權屬或使用土地的有關證明文件：（1）《國有土地使用證》（含附圖）復印件。

（2）尚未取得《國有土地使用證》的項目，須提交項目《建設用地規劃許可證》（含正本、附件及附圖）復印件和下列之一的用地權屬證明文件： ▲《建設用地批準書》或《國有土地劃撥決定書》復印件； ▲《國有土地使用權出讓合同》復印件； ▲《國有土地使用權轉讓登記表》復印件；

（3）只有《房屋產權證》的，應附國土行政主管部門出具的使用土地的有關證明文件1份【中央單位及駐京部隊為上級主管部門（國管局、中直管理局、總后勤部、武警總部等）出具的使用土地的證明文件】； 4.擬建項目性質、規模及有關情況的說明。

5.擬建項目規劃設計方案示意圖（含主要經濟技術指標，對有特殊要求的建設項目，建議提交平面圖、立面圖、剖面圖）1份。

6.申請對現狀建筑進行加層的，須提交本建筑工程的原《建設工程規劃許可證》（含正本、附件及附圖）復印件，和原設計單位或具有資質設計單位出具的建筑結構基礎證明文件（原件）1份。7.用鉛筆標繪擬建項目用地范圍的地形圖1份。

對位于市公共測繪產品（1/500或1/2000地形圖；遠郊地區可為1/1000或1/10000）覆蓋范圍內的建設項目，應提交市公共測繪產品地形圖。對市公共測繪產品地形圖未覆蓋的地域，可提交具有測繪資質單位測繪的1/500或1/1000或1/2000地形圖，并加蓋測繪單位印章。8.機要項目須提交有關部門關于項目定密文件。9.其他法律、法規、規章規定的相關要求。作用：

初步確定項目性質、規模等 要點難點：

1.產權及用地明晰 2.方案深度

三、立項

分類：

項目建議書、可研、項目建議書代可研批復 部門：

發改部門 辦理流程：

申報、征詢意見、評審、批復 申報材料：(1)項目建議書審批

1.項目所在地區縣發展改革部門、市屬有關部門或市屬國有控股集團、總公司關于申報政府投資項目建議書的初審意見及請示或者報批函； 2.具備甲級工程咨詢資質的中介機構編制的符合國家規定內容與深度要求的項目建議書；

3.規劃行政主管部門出具的有效規劃意見； 4.國家和本市有關規定應當提交的其他文件。

此外，根據項目的不同類型和建設條件，下列項目除了需提交上述申請材料之外，按照國家和本市相關規定要求還需提交如下材料： 1.工業生產性項目實行許可證管理的，還需提交生產許可證。2.黨政工團、政法基礎設施項目，還需提交市或區縣編制管理辦公室對項目單位人員編制核定意見。

3.重大信息化工程項目，還需提交市信息化主管部門出具的審查意見。4.社會事業類項目，還需提交行業主管部門出具的同意項目建設的意見。

(2)可行性研究報告審批

1.項目屬地區縣發展改革部門、市屬有關部門或市屬國有控股集團、總公司出具的關于申報政府投資項目可行性研究報告的初審意見及請示或者報批函；

2.規劃部門出具的有效規劃意見； 3.國土資源部門出具的項目用地預審意見； 4.環境保護部門出具的環境影響評價意見； 5.水務部門出具的水影響評價審查意見； 6.政府投資以外的資金籌措平衡方案說明材料；

7.需區縣政府配套資金的市政府投資項目，承諾資金已落實的證明； 8.項目運營期費用資金籌措平衡方案說明材料； 9.按國家規定內容和要求編制的可行性研究報告； 10.國家和本市有關規定應當提交的其他材料。

此外，根據項目的不同類型和建設條件，下列項目除了需提交上述申請材料之外，按照國家和本市相關規定要求還需提交如下材料： 1.按照國家和本市有關社會穩定風險評估的文件規定需要進行社會穩定風險評估的項目，還需提交行業主管部門或區縣人民政府出具的社會穩定風險評估的審查意見。

2.按照《北京市生活垃圾管理條例》規定，垃圾處理設施項目，還需提交行業主管部門出具的工藝審查意見。

3.城市快速軌道交通項目：還需提交交通主管部門出具的客流預測意見以及安全運營專篇審查意見。

4.水庫、水資源配置調整、水資源開發、水利、水環境項目：還需提交水務部門出具的水工程建設規劃同意書。

5.深層地熱供暖項目：還需提交國土部門出具的地熱資源勘查意見。6.重大信息化項目：還需提交市信息化主管部門出具的審查意見。作用：

政府對開發項目的建設內容、建設費用、資金來源的認可 要點難點：

1.報告編寫 2.報告評審 3.意見征詢

四、建設用地預審

部門：

國土部門 辦理流程：

申請、受理、審查、決定、告知 申報材料：

1、建設項目用地預審申請表(原件)

2、建設項目用地預審申請報告（占用耕地的應具有耕地占補平衡方案的內容）(原件)

3、（1）審批核準類項目：提交項目辦理并聯審批告知單(原件)（2）備案類建設項目：提交項目備案通知書（原件）

4、建設項目選址意見書（復印件；含附圖、附件）或建設項目規劃條件（復印件；含附圖、附件）或規劃意見函復（復印件；含附圖、附件）或規劃設計方案批復（復印件）

5、保障性住房、一級開發等建設項目提交主管部門的項目批準文件

6、項目建議書與可行性研究報告分開審批的單獨選址項目

（1）建設項目未壓覆重要礦產資源證明（原件）或建設項目壓覆重要礦產資源批復（其中位于東城區、西城區、朝陽區、海淀區、豐臺區、石景山區、大興區、通州區范圍內的項目不提交）（原件）

（2）建設項目位于地質災害防治規劃確定的地質災害易發區內的：提交《地質災害危險性評估報告》專家評審意見（復印件）

7、屬于市國土資源局用地預審范圍的項目，還應提交下列材料

（1）中央國家機關及企事業單位和駐京部隊審批、核準類項目：提交相應批準權限主管機關（國管局、中直管理局等）核發的項目審批、核準文件（復印件）；建設項目登記備案通知書（復印件）或建設項目選址意見通知書（復印件）

8、屬于報國土資源部預審的項目，還應提交下列材料：

（1）項目建議書批復（復印件）或行業發展規劃(復印件)（2）項目占地功能分區說明(復印件)（3）建設項目位于地質災害防治規劃確定的地質災害易發區內的：提交《地質災害危險性評估報告》專家評審意見（復印件）

9、建設項目位置的電子矢量坐標（shp格式）

10、申請人身份證明材料

五、環境影響審批

部門： 環境保護局 辦理流程：

受理、初審、審核、審定、告知 申報材料：

1、《北京市建設項目環境管理申請登記表》一份及電子文檔；

2、《建設項目環境影響評價文件》兩份及電子文檔（分為環境影響評價 報告書、報告表或登記表，除登記表項目外，環評文件應含《建設項目環境保護審批登記表》）；編制環境影響報告書、表的建設項目，應同時提供建設單位委托編制環境影響報告書、表的合同及環境影響報告書/表全本（公示稿）刪除內容說明報告；

3、列入審批制的建設項目，應提供項目建議書批文（或有關等效文件）；列入核準制的建設項目，應提供明確核準機關的相關說明材料；列入備案制的建設項目，應提供備案意見；

4、建設項目用地為劃撥的，應提供規劃選址意見；用地為招拍掛的，應提供土地中標通知書（原件）；用地為協議出讓的，應提供出讓合同；用地為自有土地的，應提供建設相關土地權屬證明；利用現有構筑物的，應提供相關房屋產權證明，屬于租賃的，還應提供租賃合同；

5、依據有關法律法規應提供的其他文件；

六、節水設施方案審查

部門：水務局

審批流程：申請[市級]→補正[市級]→受理[市級]→審查[市級](初審,復審,聽證,實地勘察,專家評審,其他)→決定[市級]→制作行政文書[市級]→告知/送達[市級] 申報材料：

1、北京市水務局行政許可事項申請表（A4紙，加蓋單位公章，可下載）(原件1份；

2、建設項目節水方案設施審查（備案）表（A4紙，加蓋單位公章，可下載）(原件2份)；

3、水影響評價文件批復（A4紙，加蓋單位公章）（復印件1份）；

4、項目建議書批復（發展改革部門或者建設項目的上級主管部門簽發并且在有效期內的，A4紙，加蓋單位公章）（復印件1份）；

5、規劃設計方案審查意見復函（蓋有規劃部門專用章；A4紙，加蓋單位公章，附件、附圖按原件尺寸復印）（復印件1份；含附圖）；

6、建設項目初步設計方案中的給水篇、節水設施方案（節水設計專篇）（加蓋設計單位及建設單位公章；設計單位提供的；A4紙，裝訂成冊）(原件1份)；

7、使用公共管網再生水的建設項目提交供水協議（與再生水供應單位簽訂的；A4紙，加蓋建設單位公章）(復印件1份)；

8、建設項目在施工過程中，需要進行施工降水的提交建設項目節水設施方案專家評審報告（A4紙，加蓋建設單位公章）（復印件1份）；

9、申請人身份證明材料

10、建設單位申請提供的與項目相關的其他材料。

第四篇：房地產開發手續辦理2010

高碑店區域開發前期手續辦理說明

環保局辦理事項：

擬開發項目的環評批復意見

申報材料（報至耿科長，需楊局審批）

1、項目申請報告/項目簡介1份（由一定資質的可研單位編寫，需向其提供：①規劃局出具的選址意見函、用地紅線圖，②土地局出具的土地預審意見，③總平面規劃圖）。

2、帶著可研報告至環保局聯系耿科長填寫環評咨詢意見登記卡，依據項目規模及建設性質確定是編制環評報告表/報告書。

3、環評報告5份（該報告由一定資質的環評單位編寫，需向其提供：①規劃局出具的選址意見書、用地紅線圖，②土地局出具的土地預審意見，③污水處理站出具的污水接收證明，④華宇燃氣公司出具的供氣證明，⑤高碑店市水資源綜合管理委員出具的取水證明，⑥企業營業執照、開發資質證書、機構代碼證復印件）。

發改局辦理事項：

擬開發項目的核準證/備案證辦理

申報材料（報至趙局，需李局審批）

1、規劃局出具的選址意見函

2、土地本復印件/土地出讓協議（依據房地產開發最新流程準備）

3、可研報告（需要有節能專篇或節能專項報告）

4、環評報告及批復意見

5、根據項目規模大小及建設性質確定是否做節能審查意見

6、企業營業執照、開發資質證書復印件

人防手續辦理事項

申報材料（報至王隊，需王主任審批）

1.填寫《防空地下室易地建設申請書》

2.施工設計圖紙（建筑、結構圖）全套，且建設方加章簽認 3.平面規劃圖

4、依據實際需要是否賠建人防設施，若無則按標準交納人防易地建設費

土地局辦理事項：

一、土地預審意見

申報材料（報至劉科長，需孫局審批）

1、土地預審申請

2、可研報告

3、土地預審申請報告

二、國有土地使用權證辦理

1、土地局向規劃局致函由其出具擬出讓地塊的規劃設計條件。

2、規劃局出具規劃設計條件后，土地局出具正式擬出讓地塊宗地圖并委托有一定資質的單位做土地估價報告。

3、土地局邀請規劃局、環保局、地震局對擬開發項目進行聯合踏勘，上述相關科局并出具聯合踏勘意見回復至土地局。

４、上述條件滿足后，土地局向高碑店市政府申請擬出讓地塊的出讓批示。

５、土地局依據市政府的批示依法進行土地招、拍、掛程序。６、企業依據土地局出讓地塊的招、拍、掛的公示要求準備相應的資料及保證金。

７、摘牌后公示７—１０個工作日后依據要求簽訂土地出讓合同，同時依據合同要求按時交納土地出讓金及契稅后的票據至地政科劉科長處辦理國有用土地使用權證書。

注：新增建設用地出讓到耕?？坡撓禇羁崎L，高局審批、原國有建設用地出讓到土地利用科聯系陳科長，魏局審批，履行土地招、拍、掛相關程序。

規劃局辦理事項：

一、選址意見函

申報材料（報至規劃科張科長，需王局審批）

1.進行擬建設項目選址意見的申請

2.法人委托書、被委托人身份證復印件（依據實際情況）3.項目的可行性研究報告（依據實際情況）

4.有規劃技術服務部門出具的選址用地區域及周邊100米范圍內1/500或1/1000現狀電子地形圖（含各種控制線）并標注擬選址的范圍（依據實際情況）。

二、建設用地規劃許可證

申報材料（報至規劃科張科長，需王局審批）

1.建設用地規劃許可申請書

2.法人委托書（保留原件）、被委托人身份證（審驗原件、保留復印件）

3.發改部門批準、核準或備案文件

4.含規劃條件的土地使用權出讓、轉讓合同或土地劃撥協議（審驗原件、保留復印件）。

5.有測繪資質單位實測的用地紅線圖（1:1000或1：500比例并用城市坐標標注界址點）及批準的總規劃平面圖。

三、建設工程規劃許可證

申報材料（報至規劃科張科長，需王局審批）

1.建設工程規劃許可申請書

2.法人委托書（保留原件）、被委托人身份證（審驗原件、保留復印件）或申請人身份證（審驗原件、保留復印件）。

3.土地使用權證復印件

4.經論證、審定通過的規劃設計方案（包括修建性詳細規劃圖或總平面圖、單體建筑設計方案圖、彩色效果圖及說明等）及CAD格式電子文

件一套。

5、人防部門出具意見

6、與社區辦簽署的社區用房協議

建設工程消防設計備案

消防審核材料（網上進行備案，材料交至楊大隊，由杜隊負責審核工作）

1、建設單位的工商營業執照、申請人身份證復印件等合法身份證明文件（復印件）；

2、新建、擴建工程的建設工程規劃許可證明文件（用地規劃、建設工程規劃，附施工圖及用地紅線圖）；

3、設計單位資質證明文件（復印件）；

4、監理單位的資質證明文件（復印件加蓋監理單位紅章）；

5、消防設計設計專篇（消防設施的技術設備及技術要求由設計單位出具加蓋設計單位紅章）；

6、對國家工程建設消防技術標準沒有規定的、消防設計文件擬采用的新技術、新工藝、新材料可能影響建設工程消防安全，不符合國家標準規定的或擬采用國際標準或者境外消防技術標準的建設工程，同時應提供特殊消防設計的技術方案及說明，或者設計采用的國際標準、境外消防技術標準的中文文本，以及其他有關消防設計的應用實例、產品說明等技術材料。

建設局辦理事項：

一、工程報建

申報材料（建管科蘇科長）

（1）工程報建表（建管科蘇科長領取，建設單位、建設局蓋章）（2）土地使用證（存復印件）

（3）建設用地規劃許可證（存復印件）（4）建設工程規劃許可證（存復印件）（5）總平面圖

二、建筑工程招投標

1、申報資料（招標辦曹主任、劉主任）

(1)建設工程施工招標登記表（需加蓋公章、法人章）（2）招標單位法人委托書（需加蓋公章、法人章）（3）招標代理委托合同2份（1-3招標辦領取）（4）土地使用證（原件、存復印件）（5）建設用地規劃許可證（存復印件）（6）建設工程規劃許可證（存復印件）（7）工程報建表（原件）(8)總平面圖

（9）銀行出具的該建設項目資金到位證明或資金保函（復印件）

備注：外省施工企業來高碑店施工需提交《進冀建筑企業備案證明》

2、招投標法定時限

（1）招標公告的發布不得少于三個工作日

（2）自招標文件出售之日止，最短不得少于五個工作日

（3）自招標文件開始發出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于二十日

（4）招標人對已發出的招標文件進行必要的修改的，應當在招標文件要求提交投標文件截止時間至少十五日前，并以書面形式通知招標文件收受人

（5）評委會提出書面評標報告后，最遲應在招標有效期結束日三十個工作日前確定

（6）中標結果公示期不得少于三個工作日

（7）招標人和中標人應在中標通知書發出之日起三十日內，按招標

文件和中標人的投標文件簽訂書面合同，簽訂合同后七日內報送招標監管部門備案。

三、建筑工程施工許可證

申報資料（報送建管科蘇科長、張科長審查，劉局審批）

1、《建筑工程施工許可申請表》（一式兩份）

2、工程報建表

3、項目法人委托書（建設單位出具）

4、《中標通知書》或依法可不招標項目通知書（原件）

5、土地使用證（審原件、存復印件）

6、建設工程規劃許可證（存副本原件）

7、監理單位出具的施工現場已具備施工條件的證明

8、已按規定備案的施工承包合同（原件）

9、建筑施工企業資質證書（審原件、存復印件）

10、進冀手續（外省施工單位需提供）

11、建設工程項目經理委托書

12、項目經理、施工員、技術員、安全員、質檢員資格證書（審原件、存復印件）

13、滿足施工需要的施工圖紙及技術資料

14、建筑工程施工圖設計審查合格書（原件）

15、經總監審查簽署的保證質量和安全的施工組織設計（原件）、總監資格證書（原件、存復印件）

16、建設工程施工安全措施備案證

17、建設工程監理合同備案表

18、勘察、設計單位資質證書；勘察、設計合同

19、銀行出具的該建設項目資金到位證明或資金保函（原件）20、交費票據（打包費用）

21、雙保費、安全生產文明施工措施費、農民工工資保證金繳納證明

（原件）

22、建設單位無拖欠工程款、施工單位無拖欠農民工工資證明

備注：

1、招標公告發布后，報施工圖紙到建設局財務核算費用。

2、協調建管科交納農民工資保證金，甲、乙各交納工程總造價的2%。

3、資料齊備后裝訂，報至建管科蘇科長、張科長審查，劉局審批。

房產局辦理事項： 商品房預售許可證

申報資料（報送房產局楊桂華審查，由張處審批）

1、房地產開發企業資質證書

2、房地產開發企業營業執照

3、土地使用權證

4、建設用地規劃許可證及附圖

5、建筑工程規劃許可證附圖

6、建筑工程施工許可證 監理委托合同

7、開發建設批準書

8、建設工程施工合同 建設工程委托監理合同

9、投入開發建設資金達到工程建設總投資25%以上的證明材料（銀行監管協議證明）

10、建設工程定位驗線記錄 預售商品房總平面圖 分層平面圖

11、商品房預售方案（應說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、戶型、預售價格、交付使用后的物業管理等內容）

12、拆遷房屋安全鑒定書

13、工程施工進度證明（由監理公司出具）

14、項目工程勘驗記錄（房產局領?。?/p>

15、節能建筑設計備案表（規劃設計部）

16、代收公用維修基金約定書、保證合同及收據復印件(需加蓋公章)

17、項目資本金

備注：

1、預售資料一式三份，兩份A4,一份B5。

2、預售管理費依據銷售方案的建筑面積核算：商業10元/平米，住宅6元/平米，代收維修公共基金保證金按3元/平米收?。òㄗ≌蜕虡I）。

——注：上述手續辦理限于高碑店區域

2010年12月21日

第五篇：房地產開發前期辦理四證手續流程文檔（共）

土地補充合同（一式1份）：

1、公司章程（工商局敲章文誠路69號工商局調取）

2、檔案機讀材料（工商記錄材料工商敲章文誠路69號工商局調取）

3、主合同復印件（出讓合同復印件）

4、情況說明里統一寫明

5、公司營業執照、法人身份證、組織機構代碼證（復印件）

6、土地權屬調查報告書附勘測定界圖（復印件）

7、情況說明（寫明土地補充合同要修改的內容）

8、建設用地行政事務審批申請表（原件）

9、實施公開出讓的批復（土地儲備中心調取，復印件）

領取資料：《上海市國有土地使用權出讓合同》之補充合同

發改委立項批復：建設用地規劃許可證的前置條件之一

1、節能審查意見（正式）

2、環評報告

3、土地出讓合同+補充合同

4、房管局認定動遷安置房意見

5、項目立項申請

6、營業執照、組織機構代碼證

7、房產資質證書（可后補，用集團公司資質代替）

8、資本金35%存款證明（可用土地出讓20%的收據/發票代替部分）

建設用地規劃許可證：《建設用地批準書》的前置條件

1、用地規劃許可證申請表《上海市建設用地規劃許可證申請表》（紙質原件、電子報件各一份，電子報件由一書兩證在線申報）

2、涉及土地招拍掛的項目，須提供《國有土地使用權出讓（轉讓）合同》文本及附圖各一份

3、《建設項目選址意見書的通知》及附圖和用地預審的批復（？）4、1:1000或1:2000地形圖（四份，其中一份地形圖上應用紅色實線或鉛筆標明用地位置地界）（？）

領取資料：《建設用地規劃許可證》

建設用地批準書，《土地證》的前置條件

1、《建設用地行政事務審批申請表》

2、涉及出讓用地的項目，提交《實施公開出讓的批復》和《上海市國有土地使用權出讓合同》

3、涉及劃撥用地的項目，提交《建設用地項目供地方案的通知》和《國有建設用地劃撥決定書》

4、《建設用地規劃許可證》

5、土地權屬調查報告書附勘測定截圖

6、如是使用集體土地，須加送《建設項目選址意見書》的通知

7、有征地，須提交征用土地包干協議

領取資料：《建設用地批準書》

土地證：

1、法人身份證（復印件）

2、營業執照、組織機構代碼證（原件、復印件）

3、委托書（原件）

4、代理人身份證（原件、復印件）

5、土地勘測定界報告（原件）

6、地籍變更測量報告（原件，辦理完畢《建設用地批準書》后，方可辦理地籍變更）

7、契稅已申報辦理證明（原件）

8、建設用地使用權出讓合同（原件）

9、已付清建設用地使用權出讓金的證明（出讓金第四聯發票原件）

10、交地確認書（原件，辦理《建設用地批準書》同時可在規土局辦理）

11、建設用地批準書（原件）

領取資料：《土地證》

方案批復：《建設工程規劃許可證》的前置條件

1、規劃設計方案申請表《上海市建設工程規劃設計方案申請表》（一書兩證網上申報）

2、發改委項目立項批復（原件、復印件各一份）

3、2+X家部門意見，2：環保、當地政府；X：衛生、民防、綠化、交警、交通、房管、商旅委等。（原件一份）

4、土地出讓合同文本及附圖（復印件一份）

5、日照分析報告（原件二份）

6、1:1000或1:2000地形圖（一份），設計單位用小于等于0.03mm紅色或藍色實線標注：1建設基地用地界線2周邊地形（現狀和待建建筑位置）3各項規劃控制線4擬建建筑位置（地上地下建筑）、建筑物角點軸線標號5基地內外建筑間距、建筑退界距離、后退建筑控制線距離、建筑物層數、綠化、車位、道路交通等7、1:500或1:1000建筑設計方案總平面圖（藍圖2份，CAD格式光盤一份）總平面圖上應標注的內容及要求同地形圖，蓋設計單位出圖章、負責人章、建筑師印章、審圖公司章。

8、建筑設計方案文本（平、立、剖面圖分層面積表，CAD格式光盤一份）及設計說明文本（2套）蓋設計單位出圖章、負責人章、建筑師印章、審圖公司章。

9、分層面積表（2份）注：《上海市建設工程規劃設計方案申請表》的附表中，面積、高度必須填寫完整，一幢建筑一個附表。

領取資料：《建設工程規劃設計方案審核意見》或《建設工程規劃設計方案批復》

正式報建（追加部分）：《建設工程規劃許可證》的前置條件

1、發改委立項批文

2、新報建申請表一式二份

說明：無任何問題可當天出來，如有信息不一致請出具情況說明一一例舉（此項有問題需3到5工作日）

面積、投資總額等信息在立項批復基礎上也可當天辦理下來

抗震：《建設工程規劃許可證》的前置條件

1、初步設計受理單

2、項目立項文件

3、規劃設計方案批準

4、建設項目初步設計

5、結構計算書

6、勘察報告

7、建設項目規劃總體平面圖

8、抗震鑒定報告

擴初批復：《建設工程規劃許可證》的前置條件

1、項目所在地鎮請示（紅頭文件）

2、發改委立項批文

3、方案設計批復

4、初步設計文本及概算書

5、報建表

6、總平面圖（1:500或1:1000）

7、地下管線綜合設計總平圖（1:500或1:1000）

8、綠化環境設計總平圖（1:500或1:1000）

9、單體須附空調外機安裝位置及節點大樣、曬衣詳圖

10、附送設計文本、總平面圖、地下管線綜合設計、綠化環境設計電子光盤

區民防：《建設工程規劃許可證》的前置條件 方案階段：

1、《民防部門審查（方案階段）申請表》

2、發改委立項批復（加蓋公章）

3、土地出讓合同（加蓋公章）

4、設計方案總平圖（出圖章要求標明建設基地界限、地上和地下擬建建筑位置、建筑層數、技術經濟指標）

5、設計方案文本（出圖章）6、2012版建筑分層面積表（要求將不同性質建筑面積在表中分別列出）

7、行政報批委托書

初步設計階段：《建設工程規劃許可證》的前置條件

1、《民防部門審查（初步設計階段）申請表》

2、方案設計批復（加蓋公章）

3、初步設計總平圖（出圖章，要求標明建設基地界限、地上和地下擬建建筑位置、建筑層數、技術經濟指標）

4、初步設計文本（出圖章）5、2012版建筑分層面積表（要求將不同性質建筑面積在表中分別列出）

6、行政報批委托書

7、已審批的前階段《民防部門審查（方案階段）意見單》（加蓋公章）

9、因項目特殊性需要的其他資料

領取資料：《建設工程設計文件征詢意見匯總》

住宅配套審核單：《建設工程規劃許可證》的前置條件

1、松江區新建住宅綜合配套業務處理單（原件）

2、松江區新建住宅公益性公共服務設施審核表（原件）

3、擴初設計文本（原件）

4、新建住宅節能省地和質量管理措施約定書（房管局住房建設監督科（原件））：1土地出讓合同2規劃方案批復3規劃總平圖

5、方案設計總平面圖（規土審核章、復印件）

6、項目所在地街鎮初步核定的公益性公共服務設施平面布置及面積分布圖（原件）

領取資料：《住宅配套審核單》、《新建住宅公益性公共服務設施審核表》

地民辦：《建設工程規劃許可證》的前置條件

1、地名命名申請表（原件二份，佘山北請加前綴佘北家園，南部站請加前綴松南城，取名請在后面加3到4字為主，區域間相鄰地塊請盡量能相近，成系列易通過）（電腦打字，不可手填，需蓋公章）

2、發改委立項批復（復印件2份）

3、《建設用地規劃許可證》（復印件2份）

4、土地出讓合同（復印件2份）

5、1:1000或1:2000地形圖（3份）（設計單位紅色實線標明范圍，小于等于0.3mm）

6、上?；A地理信息數據光盤（2份）

7、1:500或1:1000建筑施工總平圖（2份）（敲設計單位出圖、負責人、建筑師章）

8、書面申請：寫明建筑面積、總幢數、具體層數等（2份）領取資料：地名辦項目命名的批復 衛生審核：《建設工程規劃許可證》的前置條件

1、項目立項批復

2、（已不需要）

3、建筑總平圖

4、日照分析及說明

5、建筑設計圖（平面、立面、剖面）

6、給排水總圖

7、給排水設計圖

8、通風設計圖

9、衛生部門的方案批復、擴初批復

領取資料：衛生部門的審核意見單

規劃許可證：

1、申請表《上海市建設工程規劃許可證申請表（建[構]筑物工程）》

2、發改委立項批復

3、民防工程建設核定單（建設工程規劃許可證階段）

4、《建設工程設計文件征詢意見匯總》

5、《建設工程施工圖設計文件審查合格書》

6、《建設工程施工圖設計文件審查備案證書》

7、地名批準書；稅務登記證（稅務所印章）、《住宅配套審核單》、新建住宅公益性公共服務設施審核表

8、方案設計批復《建設工程規劃設計方案批復》

9、土地證

10、建設項目地質災害防治承諾書

11、初步設計及概算書批復，衛生審核意見 12、1:1000或1:2000地形圖（三份），設計單位用小于等于0.03mm紅色或藍色實線標注：1建設基地用地界線2地形圖上現狀（現狀和待建建筑位置）3各項規劃控制線4擬建建筑位置（地上地下建筑）5基地內外建筑間距、建筑物層數、綠化車位、道路交通等6建筑外包尺寸7建筑外墻間尺寸及退界尺寸 13、1:500或1:1000施工總平圖（3份，CAD格式光盤一份）總平面圖上應標注的內容及要求同地形圖，蓋設計單位出圖章、負責人章、建筑師印章、審圖公司章

14、建筑施工平面圖（平立剖土和圖紙目錄表）（2份，CAD格式光盤一份）總平面圖上蓋設計單位出圖章、負責人章、建筑師印章、審圖公司章

15、基礎施工平面圖、基礎詳圖和樁位平面布置圖（2份，CAD格式光盤一份）總平面圖上蓋設計單位出圖章、負責人章、建筑師印章、審圖公司章

16、分層面積表（2份）

17、日照分析報告

領取資料：《建設工程規劃許可證》 配套費免繳：（施工許可證的前置條件）

1、城市基礎設施配套費免繳申請

2、保障性住房認定批文

3、土地出讓合同

4、建設工程規劃許可證

5、總平圖、公建配套分層平面圖

6、市政、公建配套設施項目表

7、申請報告

8、營業執照

9、立項批復

10、繳納城市基礎設施配套費住宅項目明細表

領取資料：配套費免繳的批復

渣土處置行政許可（工程報監、民防報監的前置條件）

1、《上海市建筑垃圾處置核準申請單》

2、建設工程規劃許可證（原件復核）

3、銀行出具建筑渣土運輸處置費專用賬戶及資金存入證明

4、總平圖、基礎布置平面圖、地下室剖面圖

5、與區域渣土運輸企業簽訂的《上海市建設工程建筑渣土承運合同》

6、消納場地所有權單位同意收納的證明

7、行駛路線交警審核單

領取資料：渣土處置的批復

工程報監（地上部分）（施工許可證的前置條件）

1、《上海市建設工程質量安全措施現場審核情況表》（原件三份）（需提前辦理揚塵監控和遠程監控）

2、《上海市建設工程安全質量監督報建表》、《單位工程明細表》（原件一式三份）

3、建設工程質量人員從業資格審查表（原件兩份）（需提前辦理）

4、上海市建設項目防雷工程檢測驗收登記表（原件一份）（需提前辦理）

5、建筑垃圾和工程渣土處置證（原件兩份）

6、提交參建單位五方《建筑工程質量終身責任承諾書》及《法定代表人授權書》（網上下載）

領取資料：現場驗收后，領取審核后的《上海市建設工程質量安全措施現場審核情況表》

民防報監：（施工許可證的前置條件）

1、《上海市建設工程安全質量監督申報表》（原件）

2、上海市民防建設工程安全質量監督申報表（原件）（一式二份）

3、民防部門審查意見單（總體設計文件階段或初步設計階段）

4、民防工程施工圖審查意見書及民防工程平轉戰轉換工作量概況表（原件及復印件）

5、民防施工圖審查意見設計修改通知單（原件）

6、施工中標通知書（原件及復印件）

7、監理中標通知書（原件及復印件）

8、民防工程監理資質（資格）證書及副本（原件及復印件）

9、建設工程安全質量人員從業資格審查表（原件）（一式二份）

10、《民防工程建筑施工平面圖》（蓋審圖章）

11、地面總體平面圖

12、《危險性較大分部分項工程清單申報表》（原件）

13、建筑垃圾和工程渣土處置證（原件及復印件）

領取資料：網上需同時申報審核通過后領取《上海市建設工程安全質量報監辦結單》

施工許可證：

1、《施工許可申請表》原件一份，網上申報后打印，帶有網上申報編號和條形碼的申請表加蓋建設單位公章、法人章

2、建設工程規劃許可證（含建筑工程項目表）原件復核

3、《上海市建設工程質量安全措施現場審核情況表》網上報監同時下載

4、工程綜合保險預繳費憑證復印件（原件復核）

5、建筑工程承發包合同副本（提供含有預付款比例條款這頁復印件并加蓋雙方公章法人章）

6、通過工程項目專用賬戶支付給施工總包企業的工程款銀行入賬憑證復印件（原件復核），不足一年的金額不得少于50%，超過一年的，不得少于30%

7、提供項目場地內完成動遷的材料證明（拆遷辦辦理）

8、建設用地批準書或房地產權證復印件（加蓋單位公章、法人章）

9、住宅建設配套費繳納證明（復印件）

10、新型墻體材料專項基金預繳（墻改辦辦理免繳證明）

11、民防工程提交上海市建設工程安全質量報監辦結單（原件）