第一篇：2012年房地產項目開發全部流程

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房地產開發流程

目錄

第一章： 項目決策階段 第二章：前期準備階段

一、獲取土地使用權

二、征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》

三、規劃設計

四、建設項目報建登記，申請招標，辦理招標投標手續，確定勘察

五、申辦《施工許可證》

六、招標

第三章：工程建設階段

1、施工用水

電及通訊線路接通，保證施工需要

2、施工場地平整，達到施工條件

3、施工通道疏通，滿足施工運輸條件

4、施工圖紙及施工資料準備

5、施工材料和施工設備的準備

6、臨時用地或臨時占道手續辦理

7、施工許可批文及辦理開工手續

8、確定水準點與座標控制點，進行現場交驗

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9、組織圖紙會審、設計交底

10、編制工程進度計劃

11、設計、施工、監理單位的協調 第四章：項目銷售階段

一、申辦《銷售許可證》

二、商品房銷售及按揭辦理

一、申請竣工驗收，取得《建筑工程竣工驗收備案證》

二、申辦建設工程規劃驗收

三、進行權屬登記，取得《商品房權屬證明書》

四、物業移交

第五章：交付使用階段

從開發、建設、經營、管理的程序上講，房地產開發一般可分為五個階段，即可行性研究和項目決策階段、建設前期準備階段、建設階段、銷售階段和交付使用階段。

第一章： 項目決策階段

◆房地產項目可行性研究階段

房地產開發項目經董事會批準初步立項后，轉由企業戰略發展研究室進行可行性研究。

1、可行性研究的內容

可行性研究的根本目的是實現項目決策的科學化、民主化，減少或避 2

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免投資決策的失誤，提高項目開發建設的經濟、社會和環境效益。可行性研究的主要內容有：(1)項目概況；(2)開發項目用地的現場調查及動遷安置；(3)市場分析和建設規模的確定；(4)規劃設計影響和環境保護;(5)資源供給及資本運作方案；(6)環境影響和環境保護；(7)項目開發模式、組織機構、崗位需求、管理費用的研究；(8)開發建設節點計劃；(9)項目經濟及社會效益分析；(10)結論及建議。

2、可行性研究小組成員知識組成：經濟師、市場分析專家、房地產專家、建筑工程專家、財會師及律師。

3、可行性研究的工作階段

1）投資機會研究。該階段的主要任務是對投資項目主要是土地進行初步摸底和意向性談判，并對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區和部門內，以自然資源和市場的調查預測為基礎，尋找最有利的投資機會。

投資機會研究相當粗略，主要依靠籠統的估計而不是依靠詳細的分析。如果機會研究認為可行的，就可以進行下一階段的工作。2）初步可行性研究，亦稱“預可行性研究”。在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。

3）詳細可行性研究，即通常所說的可行性研究。詳細可行性研究是開發建設項目 投資決策的基礎，是在分析項目在技術上、財務上、經濟上的可行性后作出投資與否決策的關鍵步驟。

4）項目的評估和決策，按照國家有關規定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經有權審批單位委托有資格的咨詢評

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估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。未經評估的建設項目，任何單位不準審批，更不準組織建設。依法必須進行招標的工程建設項目中，按照工程建設項目審批管理規定，凡應報送項目審批部門審批的，必須在報送的項目可行性研究報告中增加有關招標的內容：建設項目的勘察、設計、施工、監理以及重要設備、材料等采購活動的具體招標范圍（全部或者部分招標）；建設項目的勘察、設計、施工、監理以及重要設備、材料等采購活動擬采用的招標組織形式（委托招標或者自行招標）；擬自行招標的，還應按照《工程建設項目自行招標試行辦法》（國家發展計劃委員會令第５號）規定報送書面材料；建設項目的勘察、設計、施工、監理以及重要設備、材料等采購活動擬采用的招標方式（公開招標或者邀請招標）；國家發展計劃委員會確定的國家重點項目和省、自治區、直轄市人民政府確定的地方重點項目，擬采用邀請招標的，應對采用邀請招標的理由作出說明；

4、可行性研究步驟

可行性研究按5個步驟進行：(1)項目公司接受委托或集團公司董事會立項；(2)調查研究；(3)方案選擇與優化；(4)財務評價和經濟評價；(5)編制可行性研究報告。

5、集團公司董事會通過，批準正式立項，項目進入前期開發階段。第二章：前期準備階段

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一、獲取土地使用權。

開發商獲取土地使用權的主要方式 1）通過行政劃撥方式取得；

2）舊城改造取得中標地塊國有土地使用權； 3）轉讓取得；

4）出讓方式取得（招標、拍賣、協議出讓三種方式）； 5）聯合開發并報有關主管部門立項、審批后取得； 6）通過司法裁決取得；

7）通過兼并、收購等股權重組方式取得。開發商獲取土地使用權的程序 土地使用權有償出讓的方式

出讓方式是指政府作為國有土地的代表以什么形式或程序將國有土地使用權讓與土地使用者。

按照《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》國有土地使用權的出讓方式有三種：協議、招標、拍賣。協議出讓指土地使用權的有意受讓人直接向國有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國有土地的代表與有意受讓人進行一對一的談判和切磋、協商出讓土地使用權的有關事宜的這樣一種出讓方式。招標出讓是指在指定的期限內，由符合條件的單位或者個人以書面投標形式，競投某地段土地使用權，由招標人根據一定的要求擇優確定土地使用者（即土地使用權受讓人）的出讓方式。以招標方式出讓土地使用權，不僅要明確合同雙方當事人的權利義務，而且要明確投標

華岸商業地產 的效力及招標人在招標期限內應負的責任等。

拍賣又稱競投，有些地方也叫“拍讓”。它是指由土地所有者代表在指定的時間、地點，組織符合條件的土地使用權有意受讓人到場，就所出讓使用權的土地公開叫價競投，按“價高者得”的原則確定土地使用權受讓人的一種出讓方式。

依照《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，建設用地凡屬于營利性的商品房開發、旅游、商業、娛樂等用途的，必須通過市土地交易中心掛牌出讓國有土地使用權，并取得《成交確認書》，然后簽訂《國有土地使用權出讓合同》。開發商取得《國有土地使用權出讓合同》后，到建管處辦理建筑方案報建手續，至地籍處辦理土地證登記手續。屬協議出讓的，辦理土地登記時應提交以下資料： 1）《土地出讓合同》、《劃撥決定書》或轉讓批文； 2）開發商營業執照或組織機構代碼證，房地產開發資質；

3）屬新增建設用地的，應提供《建設用地批準書》；屬存量用地的，應提供原土地使用者土地權源資料。4）1：2000地形圖2份；

5）加蓋了“權屬已審核”的宗地圖、地籍圖各3份 6）地上附著物權屬證明； 7）土地登記申請書；

8）土地登記法人代表證明和身份證明； 9）土地登記委托書。土地主管部門

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（1）土地使用權出讓

房地管理部門負責辦理土地使用權出讓和劃撥土地使用權轉讓需補辦出讓手續的審核和報批工作，遠郊區、縣房地局負責辦理不足10畝土地使用權出讓和轉讓劃撥土地需補辦出讓手續的審核和報批工作。

（2）土地使用權劃撥

房地局負責辦理10畝以上（含10畝）的城鎮建設用地的劃撥手續。區、縣房地局負責辦理10畝以下的城鎮建設用地的劃撥手續。（3）征用土地

(征用耕地1000畝以上，其他土地2000畝以上，由政府部門審核后報國務院批準。

征用耕地3畝以上1000畝以下，其他土地10畝以上2000畝以下，由人民政府批準。

征用耕地3畝以下，其他土地10畝以下，由區（縣）人民政府批準。（4）地價評估

市房地局負責城近郊區、縣土地出讓和轉讓劃撥土地需補辦出讓手續的地價評估工作及評估報告的審查、地價審核和報批工作 招標受讓土地使用權申請程序

(1)用地者見到招標公告后到指定地點索取招標文件。

(2)用地者到市或區、縣房地局或其它部門了解情況，進行咨詢，并到出讓地塊實地勘察，搜集資料。(3)用地者進行投資分析。

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(4)到指定地點辦理投資登記，提交企業工商營業執照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規定繳納投標保證金。(5)用地者填寫投標書寄給指定方進行投標。

(6)收到中標通知書后，由企業法定代表人或授權代表人與市或區、縣房地局簽訂土地使用權出讓合同，并按合同的規定支付總地價款的一定比例作為定金。

(7)按合同的約定支付余款。付清40%地價款后向市或區、縣房地局申領臨時國有土地使用證，付清全部地價后向市或區、縣房地局申請正式國有土地使用證。拍賣受讓土地使用權申請程序

(1)用地者見到拍賣公告到指定地點索取拍賣文件。

(2)用地者到市或區、縣房地局或其它部門了解情況，進行咨詢，并到出讓地塊實地勘察，搜集資料。(3)用地者進行投資分析。

(4)到指定地點辦理競投登記，提交企業工商執照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規定繳納競投保證金。(5)用地者到指定地點領取競叫牌。

(6)用地者在規定時間、指定地點到拍賣現場參加競投。(7)企業法定代表人或授權代表人與市或區、縣房地局簽訂土地使用權出讓合同，并按規定支付總地價款的一定比例作為定金。(8)按合同的約定支付余款。付清40%地價款后向市或區、縣房地局申領臨時國有土地使用證，付清全部地價款向市或區、縣房地局申領

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正式國有土地使用證。

屬經營性開發用地的，開發商通過招標、掛牌、競買或協議出讓程序取得《成交確認書》。憑此書辦理土地出讓或劃撥手續，進行土地登記，取得《國有土地使用權證》。

二、征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》。

城市房屋拆遷是對城市規劃區內國有土地上原有的房屋及其附屬物等，不適應經濟、社會發展需要的部分進行拆除重建，使城市的整體功能得到改善和提高。

1、拆遷方式：

1）政府組織拆遷：主要指通過批租、舊城改造方式取得土地使用權所涉及拆遷

2）拆遷人自行拆遷：這是大型房地產公司常用模式，但要申請拆遷許可證。

3）拆遷人委托拆遷：適用開發商缺乏拆遷經驗時委托專門從事房屋拆遷工作的單位進行。

2、拆遷的主要內容包括：(1)房屋拆建，如危舊房改造；(2)城市功能、用地布局和空間結構的調整，如居住區、商業區、車站、生活服務設施等公共建筑的建設和改造；(3)環境治理，如擴展綠地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆遷是伴隨著城市建設項目進行的，是城市建設的重要組成部分，尤其是舊城改造中的一個重要環節，處于建設項目的前期工作階段。

3、申辦拆遷許可證應提交以下申報資料：

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1）填寫《城市房屋拆遷申請表》一式五份； 2）建設項目批準文件； 3）建設用地規劃許可證；

4）國有土地使用權批準文件（建設用地批準書或劃撥決定書）5）拆遷代辦單位和評估機構資料。

6）拆遷安置計劃和方案；（拆遷紅線范圍內房屋面積、戶數、性質、用途等基本情況；拆遷方式；拆遷期限；還建方式及還建期限；產權清晰的安置用房證明；拆遷補償資金來源及預算資金額度。）7）有關金融機構出具的拆遷補償安置資金證明。

根據《武漢市城市房屋拆遷管理實施辦法》的規定，房屋拆遷管理部門在收到申請之日起30日內，對申請審查完畢。符合條件的，依法收取拆遷管理費（住宅為7元/平方米，非住宅為3元/平方米），頒發房屋拆遷許可證。開發商取得《房屋拆遷許可證》后，即可組織拆遷，并與拆遷人簽訂安置補償協議。安置補償共有三種方式，一是貨幣安置，二是現房安置，三是就地或異地還建。拆遷完畢后，申請拆遷驗收，取得《房屋拆遷驗收合格證》。

三、規劃設計

建設工程規劃管理的主要內容有：建筑管理、道路管理、管線管理、審定設計方案、核發建設工程規劃許可證。在已開發使用的城鎮國有土地范圍，項目規劃申報的基本步驟是：(1)在項目建議書報批或可行性研究報告編制之前，開發商要向規劃局申報規劃要點，規劃管理部門應在要點通知書中對批復時的參考依據；(2)在項目建議書批

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復后，開發商應向規劃局申報項目選址、定點，即向申請單位下發選址規劃意見通知書，對項目用地的位置、面積、范圍等提供較詳細的意見，并須同時下達規劃設計條件；(3)規劃設計條件，是項目選址后，由建設單位申請，規劃部門下達的委托設計機構進行規劃方案設計的依據性文件。開發商在完成方案設計后，須向規劃部門提出審定申請；(4)通過審定的設計方案，是編制初步設計或施工圖的依據，也是取得建設用地規劃許可證的必備條件；(5)開發商依據審定的設計方案通知書和可行性研究報告批復，并在規劃主管部門征詢土地及拆遷部門有關用地及拆遷安置的意見后，應向規劃局申領建設用地規劃許可證，該證是取得土地使用權的必備文件；(6)申領建設工程規劃許可證，是在項目列入年度正式計劃后，申請辦理開工手續之前，需進行的驗證工程建設符合規劃要求的最后法定程序，該證申辦開工的必備文件。進行營利性的房地產開發，必須取得國有土地使用權才能進行。根據《城市房地產管理法》的有關規定，房地產開發用地一級市場取得方式有兩種：即出讓和劃撥。通過出讓方式取得使用權的法律憑證是國有土地使用權證：通過劃撥取得土地使用權的臨時證件是建設用地批準書或劃撥決定書。

1、申辦項目選址定點，取得《建設項目選址意見書》和《建設用地規劃許可證》。并取得《建設項目選址意見書》的附件：規劃設計（土地使用）條件 1）建設項目選址申請

城市規劃行政主管部門根據全市經濟社會發展策略、城市總體規劃、華岸商業地產

分區規劃、控制性詳細規劃等各級規劃，按照國家《城市規劃法》、《建設項目選址規劃管理辦法》等，考慮建設項目的要求，在規定期限內提出規劃方面的初審意見和選址意見。此后，由城市規劃行政主管部門會同土地管理部門并征求項目所涉及到的有關部門的意見，對初審意見及其選址提出復審意見，對于同意的項目報政府審批后，在規定的審批期限內核發項目選址意見書。

建設項目選址意見書的主要內容應包括：建設項目的基本情況和建設項目規劃選址的主要依據。2）申辦建設用地規劃

城市建設用地規劃管理的基本是依據城市規劃確定的不同地段的土地使用性質和總體布局，決定建設工程可以使用哪些土地，不可以使用哪些土地，以及在滿足建設項目功能和使用要求的前提下，如何經濟、合理地使用土地。城市規劃行政主管部門對城市用地進行統一的規劃管理，實行嚴格的規劃控制是實施城市規劃的基本保證。3）委托設計單位設計，送審設計方案。申報規劃要點。

規劃要點是計劃立項或建設工程可行性研究的規劃基本依據。計劃部門可以要求開發單位初始規劃部門對于開發項目的意見，再行決定對可行性研究報告的批復。當建設單位完成計劃報批手續之后，應到規劃部門申報選址定點，以獲取選址規劃意見通知書申報選址定點。辦理上述“一書一證”時，需提交以下申報資料： 1）建設用地申請；

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2）房地產開發單位營業執照和資質證書； 3）土地使用證或土地權屬證明； 4）1：2000地形圖。

開發商取得《建設項目選址意見書》及《建設用地規劃許可證》后，即可同步到a建管處辦理規劃方案報建手續，取得《建設工程規劃許可證》；b到耕保處辦理土地征用、轉用手續，取得《建設用地批準書》。到土地利用處辦理土地出讓合同或劃撥手續，簽訂《國有土地使用權出讓合同》或取得《建設用地劃撥決定書》。C到地籍處辦理《國有土地使用權證》；到拆遷處辦理《拆遷許可證》；

2、持規劃方案和建筑方案圖紙到建管處申請建筑方案報建，取得建筑核位紅線圖和施工圖。建筑方案報建分兩階段。

1）規劃方案審批階段，取得《規劃建筑方案批準意見書》。在此階段需要提供的資料為： a1：2000地形圖1份；

b1：500地形圖1份（附道路紅線及光盤）；

c建設項目規劃建筑方案圖紙1套及光盤（大型項目需提供2-3個不同設計單位的規劃方案及光盤）；

d“一書一證”及其附件（規劃設計使用條件和規劃用地范圍線）。2）施工圖核準階段，取得建筑核位紅線圖5份和施工圖3份。在此階段需要提供的資料為：

a土地證復印件或宗地圖或《出讓合同》或《劃撥決定書》； b公安、消防、審圖辦、人防、供水、供電、城管、交管、通信管線、華岸商業地產

抗震、環衛、燃氣、園林、等部門審查意見或回執； c施工圖3份及光盤。

3、申辦建設工程紅線定位與驗線，取得建筑核位紅線圖。紅線定位包括建筑紅線定位和市政紅線定位。其流程是先紅線定位，再驗線。紅線定位工作完成后，當建筑物施工至正負零或市政管線埋設溝槽覆土前，建設單位應申請紅線驗線。辦理紅線定位時應提交以下資料原件：

1）建筑紅線：審批手續齊全的紅線圖、建筑施工圖，以及建筑紅線放線通知單。

2）建筑試放紅線：紅線圖、建筑總平面圖或建筑施工圖、試放紅線通知單。

3）市政紅線：審批手續齊全的紅線圖、管線工程審批文件及施工圖。4）若所放紅線與規劃道路或其它預留規劃控制范圍相關，建設單位還須到市規劃院提取道路坐標及其它相關數據。

4、申辦《建設工程規劃許可通知書》，辦理完畢后憑此通知書到建管部門辦理《施工許可證》。建設工程施工至正負零時，持通知書等相關資料申辦《建設工程規劃許可證》。持建筑紅線圖到市城管局固體廢棄物管理處繳納垃圾處理費。申報《建設工程規劃許可通知書》應提交以下資料： 1）國有土地使用權證； 2）城市基礎設施配套費收據； 3）人防費收據；

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4）《建設工程規劃許可通知書》申請表； 5）投資許可證

6）經放線的《紅線定位冊》正本

5、申辦《建設工程規劃許可證》。申辦完畢后開發商持《建設工程規劃許可證》至建管部門辦理建設工程正負零以上部分相關施工手續；建設工程竣工后3個月內，開發商持竣工圖申辦《建設工程規劃驗收合格證》。

《建設工程規劃許可證》時提交以下資料： 1）《建設工程規劃許可通知書》

2）經正負零驗線、蓋章的《紅線定位冊》副本； 3）經正負零驗線、蓋章的《核位紅線圖》； 4）垃圾處理費聯系單。

《建設工程規劃許可證》出現變更事由時，提交以下資料辦理： 1）變更申請；

2）工商部門更名通知、變更后的工商執照； 3）開發商資質證明； 4）土地變更批復； 5）變更后的土地使用證； 6）（土地批租費、使用費）收據； 7）原建設工程規劃許可證； 8）建筑紅線圖；

9）抵押權人同意變更的意見（辦理了在建工程抵押的）；

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10）法院裁決項目還應提交判決書。

四、建設項目報建登記，申請招標，辦理招標投標手續，確定勘察、設計、監理、施工隊伍。項目報建總流程：

實 施 單 位 流 程 內 容 承 辦 單

建 設 單 位 建設項目報建登記

武漢市建設工程交易中心各有關管理機構

建 設 單 位

審核“一費制”收費認定費、核發繳款通知 各有關管理機構武漢市建設工程交易中心

招 標 申 請 人 建設單位招標申請 招標投標監督管理機構 招 標 申 請 人

位 華岸商業地產

對招標申請人資格審查 招標投標監督管理機構

招標人編制與備案招標文件 招標投標監督管理機構

發布招標公告

武漢市建設工程交易中心

投標申請人 投標申請人投標報名 武漢市建設工程交易中心

招標人投標申請人 招標人對投標人資格預審 武漢市建設工程交易中心

招標人

招標咨詢及答疑會 招標投標監督管理機構

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投標人投標人

投標人編制與遞交投標文件 招標投標監督管理機構

招標人

組織評標委員會

招標投標監督管理機構武漢市建設工程交易中心

招標人投標人

開

標

招標投標監督管理機構武漢市建設工程交易中心

評標委員會、招標人

評

標

招標投標監督管理機構武漢市建設工程交易中心

評標委員會、招標人

定

標

招標投標監督管理機構武漢市建設工程交易中心

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招 標 人

核準招標投標情況報告

招標投標監督管理機構 各收費單位武漢市建設工程交易中心 招 標 人

中標公示，發出中標通知書

招標投標監督管理機構武漢市建設工程交易中心

招標人、中標單位

簽訂合同

合同備案管理機構武漢市建設工程交易中心

招標人、中標單位

領取施工許可證 武漢市建設工程交易中心

中標單位 施工管理

武漢市建設工程交易中心

依法必須進行招標的項目范圍和規模標準，按照湖北省人民政府的規

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定執行。施工單項合同估算價在50萬元人民幣以上或建筑面積達到1000m2 的建設工程新建、擴建和改建的建筑的建設工程必須進行招標。工程建設項目必須在發包前,由建設單位或其委托代理機構到市交易中心進行報建。應當報建而未報建的工程項目，不得進行招投標。報建時須交驗工程建設項目以下文書:立項的批準文件、銀行出具該工程項目資信證明、經批準的建設用地證明和規劃審批文件等。工程建設項目的報建內容主要包括:工程名稱、建設地點、投資規模、資金來源、當年投資額度、工程規模、擬開工與竣工日期、發包方式、工程籌建情況。工程建設項目報建程序：

1)建設單位或其委托的代理機構到市交易中心領取《工程建設項目報建表》。

2)按報建表的內容如實填寫,蓋上項目法人公章后報送市交易中心。3)工程建設項目立項批文、資信證明、建設用地證明、.規劃審批文件、施工圖設計文件審查批準書連同報建表同時提交。

4)屬于試樁建設工程項目,須辦理試樁登記手續。工程建設項目的投資和建設規模發生變化時,建設單位或其委托代理機構應及時到市交易中心進行補充登記o籌建負責人變更時,應辦理變更手續。

1、建設項目報建登記

凡在本市范圍內進行建設的，其建筑面積達到1000m2 的建設工程或工程造價在50萬元以上的新建、擴建和改建的建筑（構筑物工程、市政工程及裝飾工程）應辦理工程項目的報建手續。

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工作內容：

填報《武漢市建設工程項目報建表》需帶下列資料：

（一）建設項目批準文件；

（二）建設工程項目土地使用合法證明文件；

（三）施工圖設計文件審查批準書；

（四）資金證明（銀行出具的六聯單或審計報告）；

（五）私營、民營、合資項目必須出具合法證明文件。

報建信息管理：

1、建設工程交易中心核實報建資料，進行現場勘踏（7個工作

日內）；

2、在交易中心媒介上發布報建信息；

3、交易中心將報建信息轉至各有關管理機構。

2、審核“一費制”收費認定表、核發繳款通知

填報《武漢市建設工程“一費制”收費認定表》按下列程序辦理

（一）在報建臺領取收費認定表（共兩份）；

（二）到各執收執罰單位辦事“窗口”辦理繳費認定手續；

（三）應繳費用從工程報建開始20日內憑武漢市建設工程交易中

心（咨詢臺）開具的《武漢市行政事業性收費、基金繳款

通知書》到代理銀行專柜辦理繳款手續。其它以中標價為

計算基數的繳費項目，在招投標監督管理機構對招標投標

情況書面報告核準前按上述程序辦理。

3、投標申請人投標報名

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（一）投標申請人應是《中國武漢建設》網網員，并事先（7個

工作日以上）將下述資料內容報送武漢市建設工程交易

中心，經驗證核實后輸入數據庫，作為投標報名、評標、定標的依據資料：

1、投標申請人的營業執照；

2、資質證書；

3、投標申請人信譽檔案資料；

4、項目經理有關資料；

5、業績及其它與投標活動有關的資料。

（二）網上投標報名。網址www.tmdps.cn

4、招標人根據工程需要對投標申請人資格預審 工作內容：

（一）招標人根據工程需要對投標申請人投標資格預審的，應

按已發布公告的內容和要求對投標申請人進行資格預審

（二）投標申請人到武漢市建設工程交易大廳商務中心領取資

預審通知書和購買資格預審格式文件；

（三）招標人采用對投標申請人資格預審的，凡預審合格者少

于7家的，應重新發布招標公告；預審合格者過多時，又不便直接確定的，應在武漢市建設工程交易中心采用

隨機方式抽取不少于7家的投標申請人。

5、投標文件的編制、內容、遞交和接收 工作內容：

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（一）招標文件編制

投標人應根據招標文件和招標工程圖紙以及工程技術規

范要求，結合踏勘施工現場和招標答疑會所了解的情況，編制投標文件和工程預算。投標文件編制完成后應仔

細校核，按招標文件的規定打印、裝訂、密封和標志，并滿足招標文件要求的份數。采用標準保密化評審技術

標的（暗標）嚴格按武建招辦字[2002]18號文件規定

執行。

（二）投標文件的內容

1、投標函；

2、施工組織設計或者施工方案；

3、投標報價；

4、招標文件要求提供的其他材料。

（三）投標文件的遞交和接收

1、投標文件的遞交

投標人應在招標文件要求提交投標文件的截止時間前

，將投標文件密封送達投標地點。在投標截止時限以

前，投標人可以對所遞交的投標文件進行補充、修改

或撤回，補充、修改的內容為投標文件的組成部分。

并須按招標文件的規定進行編制、密封和標志。

2、投標文件的接收

在投標截止時間前，招標人應做好投標文件的接收工

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作。在接收中應注意核對投標文件是否按招標文件的 規定進行密封和標志，并做好接收時間的記錄，未按

時或提前送達的，招標人應當拒收。

6、組織評標委員會 工作內容：

（一）招標人于開標前（上午召開的評標會應提前18小時以上，下午召開的評標會應提前4小時以上5小時以內）在招

投標監督管理機構的監督下，通過武漢市建設工程交易

中心計算機系統按規定隨機抽取評委（詳見武建交字

[2001]7號文），并提供以下資料：

1、《武漢市建設工程交易中心抽取評標評委申請表》；

2、代理銀行代收專柜開具的以建設面積為計算基數的“一

費制”收費項目的繳款憑據。

（二）由武漢市建設工程交易中心指定專人通知評委參加評標；

（三）武漢市建設工程交易中心負責將已抽取評委的詳細資料及

通知結果打印密封（密封套破損無效），分別交由招標人

和招投標監督管理機構簽收保存。

7、開

標 工作內容 ：

（一）招標人介紹投標單位和招投標監督管理部門人員；

（二）當眾檢驗投標文件是否符合規定，按規定啟封投標書；

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（三）唱報投標標價、工期、質量、主要材料用量以及需要特

別說明的內容；

（四）設有標底的公布標底；

（五）招標人填寫開標匯總表，并由投標人簽字認可。

（六）招投標監督管理機構進行監督管理

8、定

標 工作內容：

按照中華人民共和國建設部令[第89號]令《房屋建筑和市政基礎設施工程施工招標投標管理辦法》和武建招辦字〔2001〕18號文件《武漢市建設工程項目招標評標定標暫行規定》進行。

招標人應當在投標有效期截止時限30日前確定中標人。投標有效期應當在招標文件中載明。

9、核準招投標情況報告、中標通知書的簽發及中標人的公示公告 工作內容：

招標人應當自確定中標人之日起15日內，向招標投標監督管理機構提交招標投標情況的書面報告。在向招標投標監督管理機構提交招投標情況書面報告核準時，應提交下列資料：

1、由各收費單位確認的《武漢市建設管理收費認定表》；

2、由代理銀行代收專柜開具的以中標價為計算基數的“一費

制”收費項目的繳款憑據。

同時，向武漢市建設工程交易中心提交擬發布的中標通知書，并

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填寫《中標公告公示、發布登記表》，按規定在武漢市建設工程交易中心媒介上公示、公告中標結果。

招標投標監督管理機構自收到書面報告之日起5日內未通知招標人在招標投標活動中有違法行為的，招標人可以向中標人發出中標通知書，并將中標結果通知所有未中標的投標人。

10、簽訂工程承發包合同

招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起30日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同；招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質性內容的其他協議。訂立書面合同后7日內，中標人應當將合同送管理機構備案。招標條件：

1）勘察、設計招標，應當取得該項目的建設用地規劃許可證，并辦理建設用地手續和立項審批手續；2）建設工程全過程監理招標，應當完成立項審批手續；建設工程施工階段監理招標，應當完成勘察和設計工作；3）施工招標，應當完成立項審批手續，建設資金已經落實，按規定應當實行建設監理的工程已簽訂建設監理合同；4）材料、設備招標，應當完成設計工作，材料設備的技術性能已經確定，所需資金已經落實；5）法律、法規、規章規定的其他條件。

公開招標工程應實行資格預審，邀請招標工程可實行資格預審，也可實行資格后審，但資格預審和資格后審不能同時進行。施工招標項目需要劃分標段和確定工期的，招標人應當合理劃分標段、確定工 26

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期，并在招標文件中載明。應積極推行總承包負責制，不得將一個單位工程主樓、附樓、分部工程分開招標，嚴禁招標人肢解工程或中標人將中標工程違法轉包、分包，如分部工程專業性較強需要另行選擇承包人的，必須進入有形建筑市場通過招標投標方式確定。任何為招標項目的前期準備或者監理工作提供設計、咨詢服務的法人及其附屬機構（單位），均不得參加該招標項目的投標。

招標方式：開發建設工程招標投標可以采取公開招標、邀請招標和協商議標等幾種方式：(1)公開招標

由招標單位通過報刊、廣播、電視等轉播媒介發布招標通告，公開請承包者參加投標競爭。凡具備規定條件的單位都可自愿參加投標。在眾多的投標單位中選擇報價合理、工期較短、信譽良好的承包商。這種公開招標方式，由于參加投標的單位較多，所以審查投標資格及其標書的工作量較大，招標費用開支較多。根據市建委《關于建設工程項目施工招標投標人資格審查有關規定（試行）的通知》，實行公開招標工程應實行投標人資格預審，當資格預審的潛在投標人過多時，由招標人通過隨機方法從中選擇投標人，且數量不得少于7家。公開招標一般適用于工程規模較大、技術復雜、報價水平不易掌握的大中型工程建設建設項目，以及采購數量多，金額大的物資設備、材料的供應。(2)邀請招標

招標單位不公開發布招標通告，而是根據工程特點向經預先選擇的承

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包商發出招標通知書或邀請函，然后根據各單位回函答復情況，確定投標對象，請他們參加招標項目的投標競爭。邀請參加投標單位的個數，世界各國都有規定，我省在有關規定中，明確要求不少于三家。邀請招標方式由于對邀請對象的技術、經驗和信譽方面比較了解和信任，所以組織工作比較簡單。不僅可以節省招標費用、縮短招標工作的周期，也可以提高投標中標率。

邀請招標屬于有限競爭性招標，這種招標方式限制了競爭范圍，有可能失去優秀的投標者。根據市建委《關于建設工程項目施工招標投標人資格審查有關規定（試行）的通知》，實行邀請招標工程可實行投標人資格預審，也可以實行投標人資格后審。(3)協商議標

由建設單位直接選擇投標單位，就工程的工期和造價等條件，雙方直接商談中標條件和要求。參加議標的單位應不少于兩家。議標適用于招標工作開展有困難的地區。工程規模不大、專業性較強或特殊要求多，面對造價要求并不十分苛刻的工程項目。雙方在招標投標過程中費用支出最少，招標工作的周期也最短。議標缺乏競爭性，在造價上一般都偏高。招標投標基本程序

招標工作由開發公司主持，沒有組織招標和編制標底能力的開發公司，可委托工程咨詢公司等招標服務公司代理。但這類服務機構必須具備一定技術資質，具有法人地位，經招標投標管理部門審查批準的企事業單位。

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(1)工作程序

審查招標單位的資格； 報批招標申請書；

編制招標文件，編制標底并送審，指定評標、定標方法； 發布招標公告或招標邀請書； 審查投標單位資格；

分發招標文件及有關技術資料、圖紙等，組織投標單位現場勘察和招標文件答疑； 編制和寄送投標文件；

開標，公開標底，審查投標書和保函； 評標、定標、決定中標單位；

發出中標通知書，招標單位與中標單位簽訂承包合同。

招標申請書應當包括以下主要內容：項目名稱、情況、概算；開發公司負責組織招標的人員的姓名、年齡、業務簡歷、職務、職稱；資金來源及落實情況；圖紙、場地等情況是否具備招標條件；招標方式。(2)應注意的問題

工程建設招標投標必須編制完整的招標文件和投標標書。招標文件和投標標書一經發出，除另有規定外，一般不得變更。

招標必須依據有關規定編制標底，并送政府主管招標投標的部門或其委托單位審查批準。編制標底人員的資格，須審核批準。此外，一個招標工程，只能編制一個標底。

為了保證招標的公正性，應當以招標單位為主，約請有關部門及專家

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成立評標領導小組，進行評標、決標。對于大中型建設項目，招標單位還可以邀請經驗豐富、有較高技術和經濟評估水平的專家組成評標委員會，對各投標方案作出評價。在此基礎上，推薦一、二個投標企業，供評標領導小組審定，確定中標單位。如果決標結果有損于國家利益時，政府主管招標投標的部門，有權予以否決。

投標單位在提交投標標書的同時，必須提交由其開戶銀行出具的投標保證金證書。投標單位中標后，如果拒絕承擔中標的工程任務，招標單位有權向為其出具保函的單位索取投標保證金。

簽訂承發包合同時，必須嚴格履行標書的各項條件，不得修改和變更；雙方應互換各自開戶銀行出具的履約保證金證書。保證金額在合同期滿后應當退回。招標單位和中標單位簽訂合同后毀約，對方有權持履約保證金證書向其擔保銀行索兌保證金。由于違約給對方造成的損失如超過履約保證金的，還應補償履約保證金的不足部門。應提交的招標資料目錄

1）招標代理合同及招標代理機構資質證書復印件(如有代理)2）招標備案登記表

3）經批準的邀請招標報告(如系邀請招標)4）招標公告或投標邀請書 5）投標報名名單(公開招標)6）資格預審文件 7）資格預審評審報告 8）招標文件

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9）購買招標文件登記表

10）答疑會紀要(或答疑資料)及簽收回執

11）標底(工程預算書)及武漢市建設工程項目造價咨詢核準證(女ll有標底)12）評委名單

13）招標人評委委托書: 14）開標會簽到表 15）唱標記錄一覽表 16）投標函及投標函附表 17）評委評分表 18）評分匯總表 19）評標報告

20）招標投標情況書面報告 21）中標通知書及中標公示證明 22）辦理建管手續聯系單 23）合同備案表

24）武漢市行政事業性收費、基金繳款通知書及收據 25）武漢市建設管理收費認定表（共2份）26）安全和文明施工開工驗收合格證 招標投標的管理 1）施工企業資質管理

建筑施工企業可分為工程施工總承包企業，施工承包企業和專項分包

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企業三類。按企業的建設業績、人員素質、管理水平、資金數量、技術裝備等，將工程總承包企業資質登記為為一、二級；施工承包企業資質登記分為一至四級。各資質登記標準及承包工程范圍由建設部統一制定、發布。目前，施工企業資質登記標準按1989年建設部《施工企業資質等級標準》執行。企業資質等級實行分級審批。一級企業由建設部審批，二至四級根據隸屬關系由國務院有關部門和省、自治區、直轄市建設行政主管部門審批，經審查合格的企業由自治管理部門頒發《建筑業企業自治證書》(1)施工企業資質的動態管理

企業資質動態管理是指由于情況變化，當構成及影響企業資質的條件已經高于或低于原定資質標準時，由資質管理部門對其資質等級或承包工程范圍作相應調整的管理。動態管理通過資質年度檢查和其它形式的監督檢查進行。對企業資質的升級、降級實行公告制度。實行動態管理，主要是為了突出在市場競爭機制中內在素質和用戶評價對其資質的決定作用。

通過對企業的資質審查確定資質等級，由資質等級確定企業承接施工任務的范圍與規模；通過對企業經營果凍及工作業績的考核來重新評定資質等級。這種雙向的動態的資質管理就是我國對施工企業進行行業管理的主要手段和發展方向。(2)工程總承包企業的管理

隨著加工管理體制改革的不斷深入，出現了以實現工程項目總承包為宗旨的企業集團。這種對工程從立項到交付適用全過程承包的企業，32

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稱為工程項目總承包企業。為加強對工程項目總承包企業的資質管理，1992年4月建設部發布了《工程總承包企業資質管理暫行規定》。工程項目總承包企業資質分為三級。《暫行規定》從企業曾承擔國總承包的工程數量、自有資金、人員素質、專業人員數量、企業承包總產值等方面規定了各資質等級須具備的具體條件。2003年7月，建設部出臺文件，廢止《工程總承包資格證書》，對從事工程總承包業務的企業不專門設立工程總承包資質。具有工程勘察、設計或施工總承包資質的企業可以在其資質等級許可的工程項目范圍內開展工程總承包業務。但工程的施工應由具有相應施工承包資質的企業承擔。工程建設項目組織實施方式目前有兩種方式：

其一是工程總承包方式，即指從事工程總承包的企業（以下簡稱工程總承包企業）受業主委托，按照合同約定對工程項目的勘察、設計、采購、施工、試運行（竣工驗收）等實行全過程或若干階段的承包。工程總承包企業按照合同約定對工程項目的質量、工期、造價等向業主負責。工程總承包企業可依法將所承包工程中的部分工作發包給具有相應資質的分包企業；分包企業按照分包合同的約定對總承包企業負責。工程總承包方式通行的做法有四種，即設計采購施工（EPC）/交鑰匙總承包、設計—施工總承包（D-B）、根據工程項目的不同規模、類型和業主要求，還可采用設計—采購總承包（E-P）、采購—施工總承包(P-C)等方式。

其二是是工程項目管理方式，工程項目管理是指從事工程項目管理的企業受業主委托，按照合同約定，代表業主對工程項目的組織實施進

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行全過程或若干階段的管理和服務。工程項目管理企業不直接與該工程項目的總承包企業或勘察、設計、供貨、施工等企業簽訂合同，但可以按合同約定，協助業主與工程項目的總承包企業或勘察、設計、供貨、施工等企業簽訂合同，并受業主委托監督合同的履行。工程項目管理有兩種基本方式，即項目管理服務型或項目管理承包型，項目管理服務是指工程項目管理企業按照合同約定，在工程項目決策階段，為業主編制可行性研究報告，進行可行性分析和項目策劃；在工程項目實施階段，為業主提供招標代理、設計管理、采購管理、施工管理和試運行（竣工驗收）等服務，代表業主對工程項目進行質量、安全、進度、費用、合同、信息等管理和控制。工程項目管理企業一般應按照合同約定承擔相應的管理責任。項目管理承包是指工程項目管理企業按照合同約定，除完成項目管理服務的全部工作內容外，還可以負責完成合同約定的工程初步設計（基礎工程設計）等工作。對于需要完成工程初步設計（基礎工程設計）工作的工程項目管理企業，應當具有相應的工程設計資質。項目管理承包企業一般應當按照合同約定承擔一定的管理風險和經濟責任。(3)外國建筑施工企業的資質管理

隨著對外開放的擴大，外國企業逐漸進入我國的建筑市場。為了加強對在中國境內承包工程的外國企業的管理，維護我國的建筑市場秩序，建設部1994年3月發布了第32號令《在中國境內承包工程的外國企業資質管理暫行辦法》，6月發布了《實施細則》。其要點有： 凡在中國境內從事房屋、土木工程的建造等承包活動的外國企業，在

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從事承包工程活動前，必須到審查機關辦理資質審查，取得《外國企業承包工程資質證》。然后經工商行政管理機關注冊登記后，才可在中國境內從事承包工程活動。

《外國企業承包工程資質證》的辦理機構為：同時在中國兩個（含兩個）以上省或自治區、直轄市轄區范圍內承包工程的，向建設部申請辦理；在中國一個省或自治區、直轄市轄區范圍內承包工程的，向當地省級人民政府建設行政主管部門申請辦理；在中國經濟特區和沿海開放城市承包工程的，向當地人民政府建設行政主管申請辦理。外國企業在中國境內承包工程的范圍是：全部由外國投資或贈款建設的工程；國際金融組織貸款，采用國際公開招標的工程項目；國內企業在技術上難以單獨承包的中外合資建設的工程；國內投資的建設工程，如確有特殊項目國內企業難以單獨承包，經省級建設行政主管部門批準后允許外國企業與中國建筑企業聯合承包。

《外國企業承包工程資質證》有效期為5年。如需延期，應在期滿前6個月內到原批準的審查機關辦理延續手續。2）工程建設管理。

工程建設階段，指房地產開發項目從列入年度施工計劃起，到項目施工全部完成，通過建設主管部門主持的綜合驗收，達到客戶可以住用程序的過程。本階段開發商要完成的主要報批手續有：在取得土地使用權后，向市計委申請列入年度施工計劃；同時，與“四源”供應單位簽定供源協議，按規定支付有關費用。此后，向市建委提出申請開工報告，填報建設開發審批表；到市招標投標管理辦公室，辦理招標

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批準手續，選擇施工單位；到工程建設質量監督總站（站），辦理質量監督注冊手續；到市建委申領建設工程開工證。項目竣工后，及時報請建設主管部門進行建設工程綜合驗收及建設工程規劃驗收。

五、申辦《施工許可證》

1、施工許可證申辦范圍：在中華人民共和國境內從事各類房屋建筑及其附屬設施的建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設備的安裝，以及城鎮市政基礎設施工程的施工，建設單位在開工前應當依照本辦法的規定，向工程所在地的縣級以上人民政府建設行政主管部門（以下簡稱發證機關）申請領取施工許可證。

工程投資額在３０萬元以下或者建筑面積在３００平方米以下的建筑工程，可以不申請辦理施工許可證。按照國務院規定的權限和程序批準開工報告的建筑工程，不再領取施工許可證。

2、施工許可證辦理機構：武漢市建筑工程施工許可證實行全市統一管理，其中：中心城區的建筑工程項目，其施工許可證委托市建設工程交易中心核發；兩個開發區和遠城區的建筑工程項目，其施工許可證委托該區建管部門核發，并接受市建設工程交易中心的監督、指導、檢查。

3、施工許可證辦理程序：

1）填寫《建筑工程施工許可證申請表》，并領取《辦理建筑工程施工許可證必備資料清單》。

2）提供以下必備資料：《建設工程用地許可證》；《建設工程規劃許可證》；《拆遷許可證》或施工現場是否具備施工條件的證明；中

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標通知書及施工合同；施工圖紙及技術資料；施工組織設計；監理合同或建設單位工程技術人員情況；質量、安全監督手續；資金保函或證明；施工許可申請表和辦理建管手續聯系單；

3）建設單位應當自領取施工許可證之日起三個月內開工。因故不能按期開工的，應當向發證機關申請延期；延期以兩次為限，每次不超過三個月。既不開工又不申請延期或者超過延期時限的，施工許可證自行廢止。

4、辦理施工許可證：

提交下列歸檔資料后領取施工許可證：

（一）建設工程報建表；

（二）建設單位資信證明（可用復印件）；

（三）立項批文、總體規劃平面圖、規劃許可證

(可用復印件)；

（四）施工圖設計文件審查批準書；

（五）建設工程試樁施工申報登記證（可用復印件）；

（六）招標申請表；

（七）招標公告；

（八）招標日程安排；

（九）招標文件及評標辦法；

（十）投標申請書；

（十一）投標單位資格預審文件（保存6個月）；

（十二）答疑會紀要；

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（十三）投標書；

（十四）評委人員名單；

（十五）開標記錄表；

（十六）評委評分表及評分匯總表；

（十七）評標報告；

（十八）中標公示證明；

（十九）中標通知書；

（二十）施工合同或監理合同；

（二十一）合同備案表；

（二十二）施工許可申請表或辦理建管手續聯系單；

（二十三）武漢市行政事業性收費、基金繳款通知書及收據；

武漢市建設管理收費認定表（共2份）

（二十四）安全和文明施工開工驗收合格證（可用復印件）

第三章：工程建設階段

工程建設階段是將開發過程涉及到的人力、材料、機械設備、資金等資源聚集在一個特定的時空點上所從事的施工生產活動。施工階段的工作包括：

1、施工用水電及通訊線路接通，保證施工需要；

2、施工場地平整，達到施工條件；

3、施工通道疏通，滿足施工運輸條件；

4、施工圖紙及施工資料準備；

5、施工材料和施工設備的準備；

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6、臨時用地或臨時占道手續辦理；

7、施工許可批文及辦理開工手續；

8、確定水準點與座標控制點，進行現場交驗；

9、組織圖紙會審、設計交底；

10、編制工程進度計劃；

11、設計、施工、監理單位的協調；

第四章：項目銷售階段

一、申辦《銷售許可證》

商品房銷售有商品房預售和現售兩種方式。商品房預售是指房地產開發企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。而商品房現售，則是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。商品房現售標準是指房屋已通過竣工驗收或分期驗收，并取得《武漢市房地產開發經營項目交付使用證》。

商品房預售實行許可證制度。商品房預售許可證一年一換。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。開發企業進行商品房預售，應當向城市、縣房地產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。開發企業申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料：

1、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

2、有建設工程規劃許可證和施工許可證；

3、按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總

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投資的２５％以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。武漢市最新規定為多層建筑完成主體結構的全部；小高層建筑完成主體結構的三分之二；高層建筑完成主體結構的二分之一。

4、開發企業的《營業執照》和資質等級證書；

5、工程施工合同；

6、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。

商品房現售實行現售備案證。現售備案證只用辦一次，直到房子全部賣光，不必每年更換，當消費者看到該證是去年辦理的，也可以照買不誤。應當符合以下條件：

（一）現售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書；

（二）取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；

（三）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；

（四）已通過竣工驗收；

（五）拆遷安置已經落實；

（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；

（七）物業管理方案已經落實。

二、商品房銷售及按揭辦理

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1、銷售前期準備工作（可委托銷售代理公司進行）第一階段：基礎市場調研 地塊環境與街區功能調研 區域經濟及政策調研

競爭項目及非競爭區域項目調查 重點項目考察 市場需求抽樣調研 重點客戶（群體）市場調研 經濟趨勢分析 市場需求趨勢分析 出具市場調研報告 物業的全面解析及定位 項目SWOT分析 1）、競爭要素全面解讀 2）、項目優勢分析 3）、項目劣勢分析 4）、項目機會利用 5）、市場威脅與困難點 項目競爭力評估

1）、地段價值與發展評估 2）、項目差異性支撐力評估 3）、消費者選擇性標準評估

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4）、項目綜合競爭力評估 目標市場定位與消費者需求研究 目標市場定位 目標市場特征描述 目標消費者行為分析 消費個案描述 營業員銷理念提升 營銷核心理念提升 賣點體系設計與提升 營銷戰略與主線策略 營業員銷攻擊體系建立 現場攻擊體系的建立 價格定位及策略 價格策略 價格定位 定價預控及說明 付款方式建議 銷售額動態測算 項目促銷計劃建議 渠道促銷建議 公關活動促銷建議 客戶促銷建議

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品牌促銷建議

示范單位及環境的設計建議 營業員銷預算 推廣費用預計 營銷費用預計

第二階段：物業賣點與利益點轉換分析 品牌策略方向建議與定義 消費者心理感受定位 宣傳攻勢的確定 宣傳途徑的制定 功能劃分建議 裝修方向建議] 樣板房的功能劃分定義 看樓通道的布局建議

傳播媒介的確定及具體媒介發布計劃 項目標識（LOGO）設計 中英文標準字設計 標準色系 輔助色系 標準組合規范 特許組合 禁用組合

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銷售培訓 銷售管理策劃 銷售隊伍進駐 銷售執行

第三階段：推廣主題的制定 推廣口號的制定 整體包裝風格的確定

主要街區路段包裝風格及具體形式 現場氣氛營造風格及具體形式 展示中心及示范環境具體裝修風格建議 樣板房具體裝修風格建議 看樓通道裝飾風格建議 名片 信紙 信封 傳真紙 文件袋 請柬 工作卡 水杯 煙灰缸 垃圾桶

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車體 工地圍墻設計 工地廣告牌設計 導示牌設計 條幅設計 路旗設計 掛旗設計 車體包裝設計

主要街區大型形象廣告牌的設計 展板設計 售樓處導示招貼 噴繪畫設計 看樓通道設計 戶形形象說明設計

樣板房導示卡、牌、標志等設計 行車導示系統設計 售樓書 售樓雜志 宣傳折頁 宣傳海報 郵遞單張

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影視廣告腳本創意

第四階段：各銷售期的廣告具體創意 傳播媒介的確定及具體媒介發布計劃 展銷會的配合 促銷活動的配合 其他外賣場的配合 廣告效果測定與監控 競爭對手監控 競爭者咨詢報告

競爭者廣告監控及具體分析 銷售控制及月度目標制定

2、銷售合同的簽訂。

3、按揭辦理。1）公積金貸款： 貸款資格

貸款對象：在本地購買自住住房，同時在當地住房資金管理中心系統交存住房公積金的住房公積金交存人和匯交單位的離退休職工。貸款條件：

1、具有當地城鎮常住戶口或有效居留身份（如身份證、戶口簿、軍人證件、暫住證等）；

2、具有穩定的職業和收入，有償還貸款本息的能力；

3、具有購買住房的合同或有關證明文件；

4、提供住房資金管理中心同意的擔保方式；

5、符合住房資金管理中心規定的其他條件。

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貸款流程圖 咨詢、領取表格

提出申請

簽訂借款合同、抵押合同

辦理抵押登記手續

辦理房屋財產保險

貸款轉帳

每月還款

貸款結清注銷

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提交資料

1、本人戶口本、身份證或其他有效居留證明；

2、購房合同或意向書等有關證明文件；

3、借款人所在單位同意貸款的證明；

4、住房資金管理中心要求提供的其他材料。

2）商業貸款 貸款資格

貸款對象：具有完全民事行為能力的中國自然人。貸款條件：

一、有當地常住戶口或有效居留身份（身份證、戶口簿、軍人證件、暫住證等）；

二、有穩定的職業和收入；

三、信用良好，有按期償還貸款本息的能力；

四、有貸款人認可的資產作為抵押或質押；或借款人不能足額提供抵押（質押）時，有貸款人認可并符合規定條件，具有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息并承擔連帶責任的保證人；

五、有購買住房的合同或協議或有關批準文件；

六、所購住房價格基本符合貸款人或其指定的房地產估價機構評估價值；

七、不享受購房補貼的，以不低于所購住房全部價款的20%的存款或現金作為購房首期付款；享受購房補貼的，以個人承擔部分的20%的存款或現金作為購房首期付款；

八、貸款行規定的其他條件。

十、以上條款借款人需同時具備，且借款人應保證所提供文件的真實性、合法性。如因借款人的原因造成貸款人的損失，借款人應負賠償責任。

華岸商業地產

貸款流程圖

提交資料

個人需提供資料

1.申請人及配偶（如已婚）的身份證，外省人士需提供《武漢市暫住證》以及武漢市房地產中心開具的證明文件《外省市人在京購房批準通知單》

2.婚姻狀況證明：已婚、未婚、離異

3.與售房房單位簽訂的符合武漢市政府統一規定的購房合同或協議，及有關證明文件

4.《首付款證明》正本及其已付款的收據或在本銀行不低于首付款的存款證明

5.收入證明（蓋單位公章）

6.在職單位營業執照副本復印件（加蓋公章并體現當年年檢）

7.其他銀行要求的文件。隨各銀行具體要求的不同，應提交的材料會有所不同。

3）組合貸款：公積金貸款不夠用時，還可以申請商業貸款。貸款資格

貸款對象：在本地購買自住住房，同時在當地住房資金管理中心系統交存住房公積金的住房公積金交存人和匯交單位的離退休職工。貸款條件：

1、具有當地城鎮常住戶口或有效居留身份（如身份證、戶口

華岸商業地產

簿、軍人證件、暫住證等）；

2、具有穩定的職業和收入，有償還貸款本息的能力；

3、具有購買住房的合同或有關證明文件；

4、有住房資金管理中心認可的資產作為抵押或質押；或借款人不能足額提供抵押（質押）時，有貸款人認可并符合規定條件，具有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息并承擔連帶責任的保證人；

5、符合住房資金管理中心規定的其他條件。貸款流程圖 提交資料

個人需提供資料1.申請人及配偶（如已婚）的身份證，外省人士需提供《武漢市暫住證》以及武漢市房地產中心開具的證明文件《外省市人在京購房批準通知單》

2.婚姻狀況證明：已婚、未婚、離異

3.與售房房單位簽訂的符合武漢市政府統一規定的購房合同或協議，及有關證明文件

4.《首付款證明》正本及其已付款的收據或在本銀行不低于首付款的存款證明

5.收入證明（蓋單位公章）

6.在職單位營業執照副本復印件（加蓋公章并體現當年年檢）

7.借款人所在單位同意貸款的證明；

8.住房資金管理中心和貸款行要求提供的其他材料。

隨各銀行具體要求的不同，應提交的材料會有所不同。

4、抵押登記

房地產抵押登記分三種類型，其一是純土地使用權抵押，二是房地產抵押，三是在建工程抵押或期房抵押。抵押登記在市局抵押登記科辦

第二篇：房地產項目全部工作流程

房地產項目開發流程全過程

第一章： 項目決策階段

產開發項目經董事會（企業主）批準初步立項后，轉由企業戰略發展研究中心（策劃部）進行可行性研究。

1、可行性研究的內容

可行性研究的根本目的是實現項目決策的科學化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發建設的經濟、社會和環境效益。

可行性研究的主要內容有：(1)項目概況;

(2)開發項目用地的現場調查及動遷安置;(3)市場分析和建設規模的確定;(4)規劃設計影響和環境保護;(5)資源供給及資本運作方案;(6)環境影響和環境保護;

(7)項目開發模式、組織機構、崗位需求、管理費用的研究;(8)開發建設節點計劃;(9)項目經濟及社會效益分析;(10)結論及建議。

2、可行性研究成員知識組成：經濟師、市場分析專家、房地產專家、建筑工程專家、財會師及律師。

3、可行性研究的工作階段

1）投資機會研究。該階段的主要任務是對投資項目主要是土地進行初步摸底和意向性談判，并對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區和部門內，以自然資源和市場的調查預測為基礎，尋找最有利的投資機會。投資機會研究相當粗略，主要依靠籠統的估計而不是依靠詳細的分析。如果機會研究認為可行的，就可以進行下一階段的工作。

2）初步可行性研究，亦稱“預可行性研究”。在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。

3）詳細可行性研究，即通常所說的可行性研究。詳細可行性研究是開發建設項目投資決策的基礎，是在分析項目在技術上、財務上、經濟上的可行性后作出投資與否決策的關鍵步驟。

4、可行性研究按5個步驟進行：

(1)項目公司接受委托或集團公司董事會立項;(2)調查研究;(3)方案選擇與優化;(4)財務評價和經濟評價;(5)編制可行性研究報告。

5、集團公司董事會通過，批準正式立項，項目進入前期開發階段。第二章：前期準備階段

一、獲取土地使用權。

開發商獲取土地使用權的主要方式： 1）通過行政劃撥方式取得；

2）舊城改造取得中標地塊國有土地使用權； 3）轉讓取得；

4）出讓方式取得（招標、拍賣、協議出讓三種方式）； 5）聯合開發并報有關主管部門立項、審批后取得； 6）通過司法裁決取得；

7）通過兼并、收購等股權重組方式取得。

開發商獲取土地使用權的程序土地使用權有償出讓的方式： 出讓方式是指政府作為國有土地的代表以什么形式或程序將國有土地使用權讓與土地使用者。按照《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》國有土地使用權的出讓方式有三種：協議、招標、拍賣。協議出讓指土地使用權的有意受讓人直接向國有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國有土地的代表與有意受讓人進行一對一的談判和切磋、協商出讓土地使用權的有關事宜的這樣一種出讓方式。招標出讓是指在指定的期限內，由符合條件的單位或者個人以書面投標形式，競投某地段土地使用權，由招標人根據一定的要求擇優確定土地使用者（即土地使用權受讓人）的出讓方式。以招標方式出讓土地使用權，不僅要明確合同雙方當事人的權利義務，而且要明確投標的效力及招標人在招標期限內應負的責任等。

拍賣又稱競投，有些地方也叫“拍讓”。它是指由土地所有者代表在指定的時間、地點，組織符合條件的土地使用權有意受讓人到場，就所出讓使用權的土地公開叫價競投，按“價高者得”的原則確定土地使用權受讓人的一種出讓方式。依照《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，建設用地凡屬于營利性的商品房開發、旅游、商業、娛樂等用途的，必須通過市土地交易中心掛牌出讓國有土地使用權，并取得《成交確認書》，然后簽訂《國有土地使用權出讓合同》。

開發商取得《國有土地使用權出讓合同》后，到建管處辦理建筑方案報建手續，至地籍處辦理土地證登記手續。

屬協議出讓的，辦理土地登記時應提交以下資料： 1）《土地出讓合同》、《劃撥決定書》或轉讓批文； 2）開發商營業執照或組織機構代碼證，房地產開發資質； 3）屬新增建設用地的，應提供《建設用地批準書》；屬存量用地的，應提供原土地使用者土地權源資料。

4）1：2000地形圖2份；

5）加蓋了“權屬已審核”的宗地圖、地籍圖各3份 6）地上附著物權屬證明； 7）土地登記申請書；

8）土地登記法人代表證明和身份證明； 9）土地登記委托書。送土地主管部門。（1）土地使用權出讓

地管理部門負責辦理土地使用權出讓和劃撥土地使用權轉讓需補辦出讓手續的審核和報批工作，遠郊區、縣房地局負責辦理不足10畝土地使用權出讓和轉讓劃撥土地需補辦出讓手續的審核和報批工作。

（2）土地使用權劃撥

房地局負責辦理10畝以上（含10畝）的城鎮建設用地的劃撥手續。區、縣房地局負責辦理10畝以下的城鎮建設用地的劃撥手續。

（3）征用土地

征用耕地1000畝以上，其他土地2000畝以上，由政府部門審核后報國務院批準。

征用耕地3畝以上1000畝以下，其他土地10畝以上2000畝以下，由人民政府批準。

征用耕地3畝以下，其他土地10畝以下，由區（縣）人民政府批準。（4）地價評估

市房地局負責城近郊區、縣土地出讓和轉讓劃撥土地需補辦出讓手續的地價評估工作及評估報告的審查、地價審核和報批工作招標受讓土地使用權申請程序。

(1)用地者見到招標公告后到指定地點索取招標文件。

(2)用地者到市或區、縣房地局或其它部門了解情況，進行咨詢，并到出讓地塊實地勘察，搜集資料。

(3)用地者進行投資分析。

(4)到指定地點辦理投資登記，提交企業工商營業執照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規定繳納投標保證金。

(5)用地者填寫投標書送達指定方進行投標。

(6)收到中標通知書后，由企業法定代表人或授權代表人與市或區、縣房地局簽訂土地使用權出讓合同，并按合同的規定支付總地價款的一定比例作為定金。(7)按合同的約定支付余款。付清40%地價款后向市或區、縣房地局申領臨時國有土地使用證，付清全部地價后向市或區、縣房地局申請正式國有土地使用證。

拍賣受讓土地使用權申請程序：

(1)用地者見到拍賣公告到指定地點索取拍賣文件。

(2)用地者到市或區、縣房地局或其它部門了解情況，進行咨詢，并到出讓地塊實地勘察，搜集資料。

(3)用地者進行投資分析。

(4)到指定地點辦理競投登記，提交企業工商執照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規定繳納競投保證金。

(5)用地者到指定地點領取競叫牌。

(6)用地者在規定時間、指定地點到拍賣現場參加競投。

(7)企業法定代表人或授權代表人與市或區、縣房地局簽訂土地使用權出讓合同，并按規定支付總地價款的一定比例作為定金。

(8)按合同的約定支付余款。付清40%地價款后向市或區、縣房地局申領臨時國有土地使用證，付清全部地價款向市或區、縣房地局申領正式國有土地使用證。

屬經營性開發用地的，開發商通過招標、掛牌、競買或協議出讓程序取得《成交確認書》。憑此書辦理土地出讓或劃撥手續，進行土地登記，取得《國有土地使用權證》。

二、征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》。

城市房屋拆遷是對城市規劃區內國有土地上原有的房屋及其附屬物等，不適應經濟、社會發展需要的部分進行拆除重建，使城市的整體功能得到改善和提高。

1、拆遷方式：

1）政府組織拆遷：主要指通過批租、舊城改造方式取得土地使用權所涉及拆遷。

2）拆遷人自行拆遷：這是大型房地產公司常用模式，但要申請拆遷許可證。3）拆遷人委托拆遷：適用開發商缺乏拆遷經驗時委托專門從事房屋拆遷工作的單位進行。

2、拆遷的主要內容包括：(1)房屋拆建，如危舊房改造；

(2)城市功能、用地布局和空間結構的調整，如居住區、商業區、車站、生活服務設施等公共建筑的建設和改造；

(3)環境治理，如擴展綠地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆遷是伴隨著城市建設項目進行的，是城市建設的重要組成部分，尤其是舊城改造中的一個重要環節，處于建設項目的前期工作階段。

3、申辦拆遷許可證應提交以下申報資料： 1）填寫《城市房屋拆遷申請表》一式五份； 2）建設項目批準文件； 3）建設用地規劃許可證；

4）國有土地使用權批準文件（建設用地批準書或劃撥決定書）5）拆遷代辦單位和評估機構資料。

6）拆遷安置計劃和方案；（拆遷紅線范圍內房屋面積、戶數、性質、用途等基本情況；拆遷方式；拆遷期限；還建方式及還建期限；產權清晰的安置用房證明；拆遷補償資金來源及預算資金額度。）

7）有關金融機構出具的拆遷補償安置資金證明。

根據《市城市房屋拆遷管理實施辦法》的規定，房屋拆遷管理部門在收到申請之日起30日內，對申請審查完畢。符合條件的，依法收取拆遷管理費（住宅為7元/平方米，非住宅為3元/平方米），頒發房屋拆遷許可證。開發商取得《房屋拆遷許可證》后，即可組織拆遷，并與拆遷人簽訂安置補償協議。安置補償共有三種方式，一是貨幣安置，二是現房安置，三是就地或異地還建。拆遷完畢后，申請拆遷驗收，取得《房屋拆遷驗收合格證》。

三、規劃設計

建設工程規劃管理的主要內容有：建筑管理、道路管理、管線管理、審定設計方案、核發建設工程規劃許可證。在已開發使用的城鎮國有土地范圍，項目規劃申報的基本步驟是：(1)在項目建議書報批或可行性研究報告編制之前，開發商要向規劃局申報規劃要點，規劃管理部門應在要點通知書中對批復時的參考依據；

(2)在項目建議書批復后，開發商應向規劃局申報項目選址、定點，即向申請單位下發選址規劃意見通知書，對項目用地的位置、面積、范圍等提供較詳細的意見，并須同時下達規劃設計條件；

(3)規劃設計條件，是項目選址后，由建設單位申請，規劃部門下達的委托設計機構進行規劃方案設計的依據性文件。開發商在完成方案設計后，須向規劃部門提出審定申請；

(4)通過審定的設計方案，是編制初步設計或施工圖的依據，也是取得建設用地規劃許可證的必備條件；

(5)開發商依據審定的設計方案通知書和可行性研究報告批復，并在規劃主管部門征詢土地及拆遷部門有關用地及拆遷安置的意見后，應向規劃局申領建設用地規劃許可證，該證是取得土地使用權的必備文件；(6)申領建設工程規劃許可證，是在項目列入正式計劃后，申請辦理開工手續之前，需進行的驗證工程建設符合規劃要求的最后法定程序，該證申辦開工的必備文件。

進行營利性的房地產開發，必須取得國有土地使用權才能進行。根據《城市房地產管理法》的有關規定，房地產開發用地一級市場取得方式有兩種：即出讓和劃撥。通過出讓方式取得使用權的法律憑證是國有土地使用權證：通過劃撥取得土地使用權的臨時證件是建設用地批準書或劃撥決定書。

1、申辦項目選址定點，取得《建設項目選址意見書》和《建設用地規劃許可證》。并取得《建設項目選址意見書》的附件：規劃設計（土地使用）條件

1）建設項目選址申請

城市規劃行政主管部門根據全市經濟社會發展策略、城市總體規劃、分區規劃、控制性詳細規劃等各級規劃，按照國家《城市規劃法》、《建設項目選址規劃管理辦法》等，考慮建設項目的要求，在規定期限內提出規劃方面的初審意見和選址意見。此后，由城市規劃行政主管部門會同土地管理部門并征求項目所涉及到的有關部門的意見，對初審意見及其選址提出復審意見，對于同意的項目報政府審批后，在規定的審批期限內核發項目選址意見書。建設項目選址意見書的主要內容應包括：建設項目的基本情況和建設項目規劃選址的主要依據。

2）申辦建設用地規劃

城市建設用地規劃管理的基本是依據城市規劃確定的不同地段的土地使用性質和總體布局，決定建設工程可以使用哪些土地，不可以使用哪些土地，以及在滿足建設項目功能和使用要求的前提下，如何經濟、合理地使用土地。城市規劃行政主管部門對城市用地進行統一的規劃管理，實行嚴格的規劃控制是實施城市規劃的基本保證。

3）委托設計單位設計，送審設計方案。申報規劃要點：

規劃要點是計劃立項或建設工程可行性研究的規劃基本依據。計劃部門可以要求開發單位初始規劃部門對于開發項目的意見，再行決定對可行性研究報告的批復。當建設單位完成計劃報批手續之后，應到規劃部門申報選址定點，以獲取選址規劃意見通知書申報選址定點。辦理上述“一書一證”時，需提交以下申報資料：

1）建設用地申請；

2）房地產開發單位營業執照和資質證書； 3）土地使用證或土地權屬證明； 4）1：2000地形圖。

開發商取得《建設項目選址意見書》及《建設用地規劃許可證》后，即可同步到a/建管處辦理規劃方案報建手續，取得《建設工程規劃許可證》；b/到耕保處辦理土地征用、轉用手續，取得《建設用地批準書》。到土地利用處辦理土地出讓合同或劃撥手續，簽訂《國有土地使用權出讓合同》或取得《建設用地劃撥決定書》。c/到地籍處辦理《國有土地使用權證》；到拆遷處辦理《拆遷許可證》；

2、持規劃方案和建筑方案圖紙到建管處申請建筑方案報建，取得建筑核位紅線圖和施工圖。建筑方案報建分兩階段。

1）規劃方案審批階段，取得《規劃建筑方案批準意見書》。在此階段需要提供的資料為：a1：2000地形圖1份；b1：500地形圖1份（附道路紅線及光盤）； c建設項目規劃建筑方案圖紙1套及光盤（大型項目需提供2-3個不同設計單位的規劃方案及光盤）；d“一書一證”及其附件（規劃設計使用條件和規劃用地范圍線）。

2）施工圖核準階段，取得建筑核位紅線圖5份和施工圖3份。在此階段需要提供的資料為：a土地證復印件或宗地圖或《出讓合同》或《劃撥決定書》；b公安、消防、審圖辦、人防、供水、供電、城管、交管、通信管線、抗震、環衛、燃氣、園林、等部門審查意見或回執；c施工圖3份及光盤。

3、申辦建設工程紅線定位與驗線，取得建筑核位紅線圖。紅線定位包括建筑紅線定位和市政紅線定位。其流程是先紅線定位，再驗線。紅線定位工作完成后，當建筑物施工至正負零或市政管線埋設溝槽覆土前，建設單位應申請紅線驗線。辦理紅線定位時應提交以下資料原件： 1）建筑紅線：審批手續齊全的紅線圖、建筑施工圖，以及建筑紅線放線通知單。

2）建筑試放紅線：紅線圖、建筑總平面圖或建筑施工圖、試放紅線通知單。

3）市政紅線：審批手續齊全的紅線圖、管線工程審批文件及施工圖。4）若所放紅線與規劃道路或其它預留規劃控制范圍相關，建設單位還須到市級規劃部門提取道路坐標及其它相關數據。

4、申辦《建設工程規劃許可通知書》，辦理完畢后憑此通知書到建管部門辦理《施工許可證》。建設工程施工至正負零時，持通知書等相關資料申辦《建設工程規劃許可證》。持建筑紅線圖到城管部門固體廢棄物管理處繳納垃圾處理費。申報《建設工程規劃許可通知書》應提交以下資料：

1）國有土地使用權證； 2）城市基礎設施配套費收據； 3）人防費收據；

4）《建設工程規劃許可通知書》申請表； 5）投資許可證；

6）經放線的《紅線定位冊》正本。

5、申辦《建設工程規劃許可證》。申辦完畢后開發商持《建設工程規劃許可證》至建管部門辦理建設工程正負零以上部分相關施工手續；建設工程竣工后3個月內，開發商持竣工圖申辦《建設工程規劃驗收合格證》。《建設工程規劃許可證》時提交以下資料： 1）《建設工程規劃許可通知書》；

2）經正負零驗線、蓋章的《紅線定位冊》副本； 3）經正負零驗線、蓋章的《核位紅線圖》； 4）垃圾處理費聯系單。

《建設工程規劃許可證》出現變更事由時，提交以下資料辦理： 1）變更申請；

2）工商部門更名通知、變更后的工商執照； 3）開發商資質證明； 4）土地變更批復； 5）變更后的土地使用證；

6）（土地批租費、使用費）收據； 7）原建設工程規劃許可證； 8）建筑紅線圖；

9）抵押權人同意變更的意見（辦理了在建工程抵押的）； 10）法院裁決項目還應提交判決書。房地產項目開發流程全過程

（三）四、建設項目報建登記，申請招標，辦理招標投標手續，確定勘察、設計、監理、施工隊伍。

項目報建總流程：

建設工程交易中心依法必須進行招標的項目范圍和規模標準，按照省人民政府的規定執行。施工單項合同估算價在50萬元人民幣以上或建筑面積達到1000m2 的建設工程新建、擴建和改建的建筑的建設工程必須進行招標。工程建設項目必須在發包前,由建設單位或其委托代理機構到相關交易中心進行報建。應當報建而未報建的工程項目，不得進行招投標。報建時須交驗工程建設項目以下文書：立項的批準文件、銀行出具該工程項目資信證明、經批準的建設用地證明和規劃審批文件等。工程建設項目的報建內容主要包括：工程名稱、建設地點、投資規模、資金來源、當年投資額度、工程規模、擬開工與竣工日期、發包方式、工程籌建情況。

工程建設項目報建程序：

1)建設單位或其委托的代理機構到建設工程交易中心（建設局）領取《工程建設項目報建表》。

2)按報建表的內容如實填寫,蓋上項目法人公章后報送建設局。3)工程建設項目立項批文、資信證明、建設用地證明、規劃審批文件、施工圖設計文件審查批準書連同報建表同時提交。

4)屬于試樁建設工程項目,須辦理試樁登記手續。工程建設項目的投資和建設規模發生變化時,建設單位或其委托代理機構應及時到市交易中心進行補充登記o籌建負責人變更時,應辦理變更手續。

1、建設項目報建登記 工作內容：

填報《建設工程項目報建表》需帶下列資料：

（一）建設項目批準文件；

（二）建設工程項目土地使用合法證明文件；

（三）施工圖設計文件審查批準書；

（四）資金證明（銀行出具的六聯單或審計報告）；

（五）私營、民營、合資項目必須出具合法證明文件。報建信息管理：

（1）、建設局核實報建資料，進行現場勘踏（7個工作日內）；（2）、將報建信息轉至各有關管理機構。

2、審核“一費制”收費認定表、核發繳款通知填報《建設工程“一費制”收費認定表》按下列程序辦理

（一）在報建臺領取收費認定表（共兩份）；

（二）到各執收執罰單位辦事“窗口”辦理繳費認定手續；

（三）應繳費用從工程報建開始20日內憑建設局（咨詢臺）開具的《市行政事業性收費、基金繳款通知書》到代理銀行專柜辦理繳款手續。其它以中標價為計算基數的繳費項目，在招投標監督管理機構對招標投標情況書面報告核準前按上述程序辦理。

3、投標申請人投標報名

（一）投標報名、評標、定標的依據資料：

1、投標申請人的營業執照；

2、資質證書；

3、投標申請人信譽檔案資料；

4、項目經理有關資料；

5、業績及其它與投標活動有關的資料。

（二）網上投標報名：

4、招標人根據工程需要對投標申請人資格預審工作內容：

（一）招標人根據工程需要對投標申請人投標資格預審的，應按已發布公告的內容和要求對投標申請人進行資格預審；

（二）投標申請人到建設局領取資審通知書和購買資格預審格式文件；

（三）招標人采用對投標申請人資格預審的，凡預審合格者少于7家的，應重新發布招標公告；預審合格者過多時，又不便直接確定的，應在市建設局采用隨機方式抽取不少于7家的投標申請人。

5、投標文件的編制、內容、遞交和接收工作內容：

（一）招標文件編制標人應根據招標文件和招標工程圖紙以及工程技術規范要求，結合踏勘施工現場和招標答疑會所了解的情況，編制投標文件和工程預算。投標文件編制完成后應仔細校核，按招標文件的規定打印、裝訂、密封和標志，并滿足招標文件要求的份數。采用標準保密化評審技術標的（暗標）嚴格按武建招辦字[2002]18號文件規定執行。

（二）投標文件的內容

1、投標函；

2、施工組織設計或者施工方案；

3、投標報價；

4、招標文件要求提供的其他材料。

（三）投標文件的遞交和接收

1、投標文件的遞交投標人應在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，將投標文件密封送達投標地點。在投標截止時限以前，投標人可以對所遞交的投標文件進行補充、修改或撤回，補充、修改的內容為投標文件的組成部分。并須按招標文件的規定進行編制、密封和標志。

2、投標文件的接收

在投標截止時間前，招標人應做好投標文件的接收工作。在接收中應注意核對投標文件是否按招標文件的規定進行密封和標志，并做好接收時間的記錄，未按時或提前送達的，招標人應當拒收。

6、組織評標委員會工作內容：

（一）招標人于開標前（上午召開的評標會應提前18小時以上，下午召開的評標會應提前4小時以上5小時以內）在招投標監督管理機構的監督下，通過市建設工程交易中心計算機系統按規定隨機抽取評委，并提供以下資料：

1、《建設局抽取評標評委申請表》；

2、代理銀行代收專柜開具的以建設面積為計算基數的“一費制”收費項目的繳款憑據。

（二）由建設局指定專人通知評委參加評標；

（三）建設局負責將已抽取評委的詳細資料及通知結果打印密封（密封套破損無效），分別交由招標人和招投標監督管理機構簽收保存。

7、開標 工作內容 ：

（一）招標人介紹投標單位和招投標監督管理部門人員；

（二）當眾檢驗投標文件是否符合規定，按規定啟封投標書；

（三）報投標標價、工期、質量、主要材料用量以及需要特別說明的內容；

（四）設有標底的公布標底；

（五）招標人填寫開標匯總表，并由投標人簽字認可。

（六）招投標監督管理機構進行監督管理

8、定標 工作內容：

按照中華人民共和國建設部令[第89號]令《房屋建筑和市政基礎設施工程施工招標投標管理辦法》進行。招標人應當在投標有效期截止時限30日前確定中標人。投標有效期應當在招標文件中載明。

9、核準招投標情況報告、中標通知書的簽發及中標人的公示公告 工作內容：

招標人應當自確定中標人之日起15日內，向招標投標監督管理機構提交招標投標情況的書面報告。在向招標投標監督管理機構提交招投標情況書面報告核準時，應提交下列資料：

1、由各收費單位確認的《建設管理收費認定表》；

2、由代理銀行代收專柜開具的以中標價為計算基數的“一費制”收費項目的繳款憑據。

房地產項目開發流程全過程

（四）10、簽訂工程承發包合同

招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起30日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同；招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質性內容的其他協議。訂立書面合同后7日內，中標人應當將合同送管理機構備案。

招標條件：

1）勘察、設計招標，應當取得該項目的建設用地規劃許可證，并辦理建設用地手續和立項審批手續；

2）建設工程全過程監理招標，應當完成立項審批手續；建設工程施工階段監理招標，應當完成勘察和設計工作；

3）施工招標，應當完成立項審批手續，建設資金已經落實，按規定應當實行建設監理的工程已簽訂建設監理合同；

4）材料、設備招標，應當完成設計工作，材料設備的技術性能已經確定，所需資金已經落實；

5）法律、法規、規章規定的其他條件。

公開招標工程應實行資格預審，邀請招標工程可實行資格預審，也可實行資格后審，但資格預審和資格后審不能同時進行。施工招標項目需要劃分標段和確定工期的，招標人應當合理劃分標段、確定工期，并在招標文件中載明。應積極推行總承包負責制，不得將一個單位工程主樓、附樓、分部工程分開招標，嚴禁招標人肢解工程或中標人將中標工程違法轉包、分包，如分部工程專業性較強需要另行選擇承包人的，必須進入有形建筑市場通過招標投標方式確定。任何為招標項目的前期準備或者監理工作提供設計、咨詢服務的法人及其附屬機構（單位），均不得參加該招標項目的投標。

招標方式：開發建設工程招標投標可以采取公開招標、邀請招標和協商議標等幾種方式：

(1)公開招標

由招標單位通過報刊、廣播、電視等轉播媒介發布招標通告，公開請承包者參加投標競爭。凡具備規定條件的單位都可自愿參加投標。在眾多的投標單位中選擇報價合理、工期較短、信譽良好的承包商。這種公開招標方式，由于參加投標的單位較多，所以審查投標資格及其標書的工作量較大，招標費用開支較多。實行公開招標工程應實行投標人資格預審，當資格預審的潛在投標人過多時，由招標人通過隨機方法從中選擇投標人，且數量不得少于7家。公開招標一般適用于工程規模較大、技術復雜、報價水平不易掌握的大中型工程建設建設項目，以及采購數量多，金額大的物資設備、材料的供應。

(2)邀請招標

招標單位不公開發布招標通告，而是根據工程特點向經預先選擇的承包商發出招標通知書或邀請函，然后根據各單位回函答復情況，確定投標對象，請他們參加招標項目的投標競爭。邀請參加投標單位的個數，世界各國都有規定，我省在有關規定中，明確要求不少于三家。邀請招標方式由于對邀請對象的技術、經驗和信譽方面比較了解和信任，所以組織工作比較簡單。不僅可以節省招標費用、縮短招標工作的周期，也可以提高投標中標率。邀請招標屬于有限競爭性招標，這種招標方式限制了競爭范圍，有可能失去優秀的投標者。實行邀請招標工程可實行投標人資格預審，也可以實行投標人資格后審。

(3)協商議標

由建設單位直接選擇投標單位，就工程的工期和造價等條件，雙方直接商談中標條件和要求。參加議標的單位應不少于兩家。議標適用于招標工作開展有困難的地區。工程規模不大、專業性較強或特殊要求多，面對造價要求并不十分苛刻的工程項目。雙方在招標投標過程中費用支出最少，招標工作的周期也最短。議標缺乏競爭性，在造價上一般都偏高。

招標投標基本程序

招標工作由開發公司主持，沒有組織招標和編制標底能力的開發公司，可委托工程咨詢公司等招標服務公司代理。但這類服務機構必須具備一定技術資質，具有法人地位，經招標投標管理部門審查批準的企事業單位。

(1)工作程序

審查招標單位的資格；

報批招標申請書；

編制招標文件，編制標底并送審，指定評標、定標方法；

發布招標公告或招標邀請書； 審查投標單位資格；

分發招標文件及有關技術資料、圖紙等，組織投標單位現場勘察和招標文件答疑；

編制和寄送投標文件；

開標，公開標底，審查投標書和保函；

評標、定標、決定中標單位；

發出中標通知書，招標單位與中標單位簽訂承包合同。

招標申請書應當包括以下主要內容：項目名稱、情況、概算；開發公司負責組織招標的人員的姓名、年齡、業務簡歷、職務、職稱；資金來源及落實情況；圖紙、場地等情況是否具備招標條件；招標方式。

(2)應注意的問題

工程建設招標投標必須編制完整的招標文件和投標標書。招標文件和投標標書一經發出，除另有規定外，一般不得變更。招標必須依據有關規定編制標底，并送政府主管招標投標的部門或其委托單位審查批準。編制標底人員的資格，須審核批準。此外，一個招標工程，只能編制一個標底。

為了保證招標的公正性，應當以招標單位為主，約請有關部門及專家成立評標領導小組，進行評標、決標。對于大中型建設項目，招標單位還可以邀請經驗豐富、有較高技術和經濟評估水平的專家組成評標委員會，對各投標方案作出評價。在此基礎上，推薦一、二個投標企業，供評標領導小組審定，確定中標單位。如果決標結果有損于國家利益時，政府主管招標投標的部門，有權予以否決。

投標單位在提交投標標書的同時，必須提交由其開戶銀行出具的投標保證金證書。投標單位中標后，如果拒絕承擔中標的工程任務，招標單位有權向為其出具保函的單位索取投標保證金。

簽訂承發包合同時，必須嚴格履行標書的各項條件，不得修改和變更；雙方應互換各自開戶銀行出具的履約保證金證書。保證金額在合同期滿后應當退回。

招標單位和中標單位簽訂合同后毀約，對方有權持履約保證金證書向其擔保銀行索兌保證金。由于違約給對方造成的損失如超過履約保證金的，還應補償履約保證金的不足部門。

應提交的招標資料目錄

1）招標代理合同及招標代理機構資質證書復印件(如有代理)2）招標備案登記表

3）經批準的邀請招標報告(如系邀請招標)4）招標公告或投標邀請書

5）投標報名名單(公開招標)6）資格預審文件

7）資格預審評審報告

8）招標文件

9）購買招標文件登記表

10）答疑會紀要(或答疑資料)及簽收回執

11）標底(工程預算書)及市建設工程項目造價咨詢核準證(如有標底)12）評委名單 13）招標人評委委托書: 14）開標會簽到表

15）招標記錄一覽表

16）投標函及投標函附表

17）評委評分表

18）評分匯總表

19）評標報告

20）招標投標情況書面報告

21）中標通知書及中標公示證明

22）辦理建管手續聯系單

23）合同備案表

24）行政事業性收費、基金繳款通知書及收據

25）建設管理收費認定表（共2份）

26）安全和文明施工開工驗收合格證

房地產項目開發流程全過程

（五）招標投標的管理 1）施工企業資質管理：

筑施工企業可分為工程施工總承包企業，施工承包企業和專項分包企業三類。

按企業的建設業績、人員素質、管理水平、資金數量、技術裝備等，將工程總承包企業資質登記為為一、二級；施工承包企業資質登記分為一至四級。各資質登記標準及承包工程范圍由建設部統一制定、發布。目前，施工企業資質登記標準按1989年建設部《施工企業資質等級標準》執行。企業資質等級實行分級審批。一級企業由建設部審批，二至四級根據隸屬關系由國務院有關部門和省、自治區、直轄市建設行政主管部門審批，經審查合格的企業由自治管理部門頒發《建筑業企業資質證書》

(1)施工企業資質的動態管理

企業資質動態管理是指由于情況變化，當構成及影響企業資質的條件已經高于或低于原定資質標準時，由資質管理部門對其資質等級或承包工程范圍作相應調整的管理。動態管理通過資質檢查和其它形式的監督檢查進行。對企業資質的升級、降級實行公告制度。實行動態管理，主要是為了突出在市場競爭機制中內在素質和用戶評價對其資質的決定作用。通過對企業的資質審查確定資質等級，由資質等級確定企業承接施工任務的范圍與規模；通過對企業經營果凍及工作業績的考核來重新評定資質等級。這種雙向的動態的資質管理就是我國對施工企業進行行業管理的主要手段和發展方向。

(2)工程總承包企業的管理

隨著加工管理體制改革的不斷深入，出現了以實現工程項目總承包為宗旨的企業集團。這種對工程從立項到交付適用全過程承包的企業，稱為工程項目總承包企業。為加強對工程項目總承包企業的資質管理，1992年4月建設部發布了《工程總承包企業資質管理暫行規定》。工程項目總承包企業資質分為三級。《暫行規定》從企業曾承擔國總承包的工程數量、自有資金、人員素質、專業人員數量、企業承包總產值等方面規定了各資質等級須具備的具體條件。2003年7月，建設部出臺文件，廢止《工程總承包資格證書》，對從事工程總承包業務的企業不專門設立工程總承包資質。具有工程勘察、設計或施工總承包資質的企業可以在其資質等級許可的工程項目范圍內開展工程總承包業務。但工程的施工應由具有相應施工承包資質的企業承擔。

工程建設項目組織實施方式目前有兩種方式：

其一是工程總承包方式，即指從事工程總承包的企業（以下簡稱工程總承包企業）受業主委托，按照合同約定對工程項目的勘察、設計、采購、施工、試運行（竣工驗收）等實行全過程或若干階段的承包。工程總承包企業按照合同約定對工程項目的質量、工期、造價等向業主負責。工程總承包企業可依法將所承包工程中的部分工作發包給具有相應資質的分包企業；分包企業按照分包合同的約定對總承包企業負責。工程總承包方式通行的做法有四種，即設計采購施工（EPC）/交鑰匙總承包、設計—施工總承包（D-B）、根據工程項目的不同規模、類型和業主要求，還可采用設計—采購總承包（E-P）、采購—施工總承包(P-C)等方式。

其二是工程項目管理方式，工程項目管理是指從事工程項目管理的企業受業主委托，按照合同約定，代表業主對工程項目的組織實施進行全過程或若干階段的管理和服務。工程項目管理企業不直接與該工程項目的總承包企業或勘察、設計、供貨、施工等企業簽訂合同，但可以按合同約定，協助業主與工程項目的總承包企業或勘察、設計、供貨、施工等企業簽訂合同，并受業主委托監督合同的履行。工程項目管理有兩種基本方式，即項目管理服務型或項目管理承包型，項目管理服務是指工程項目管理企業按照合同約定，在工程項目決策階段，為業主編制可行性研究報告，進行可行性分析和項目策劃；在工程項目實施階段，為業主提供招標代理、設計管理、采購管理、施工管理和試運行（竣工驗收）等服務，代表業主對工程項目進行質量、安全、進度、費用、合同、信息等管理和控制。工程項目管理企業一般應按照合同約定承擔相應的管理責任。項目管理承包是指工程項目管理企業按照合同約定，除完成項目管理服務的全部工作內容外，還可以負責完成合同約定的工程初步設計（基礎工程設計）等工作。對于需要完成工程初步設計（基礎工程設計）工作的工程項目管理企業，應當具有相應的工程設計資質。項目管理承包企業一般應當按照合同約定承擔一定的管理風險和經濟責任。

2）工程建設管理：

工程建設階段，指房地產開發項目從列入施工計劃起，到項目施工全部完成，通過建設主管部門主持的綜合驗收，達到客戶可以住用程序的過程。本階段開發商要完成的主要報批手續有：在取得土地使用權后，向計委申請列入施工計劃；同時，與“四源”供應單位簽定供源協議，按規定支付有關費用。此后，向建委提出申請開工報告，填報建設開發審批表；到市招標投標管理辦公室，辦理招標批準手續，選擇施工單位；到工程建設質量監督總站（站），辦理質量監督注冊手續；到建委申領建設工程開工證。項目竣工后，及時報請建設主管部門進行建設工程綜合驗收及建設工程規劃驗收。

五、申辦《施工許可證》

1、施工許可證申辦范圍：在中華人民共和國境內從事各類房屋建筑及其附屬設施的建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設備的安裝，以及城鎮市政基礎設施工程的施工，建設單位在開工前應當依照本辦法的規定，向工程所在地的縣級以上人民政府建設行政主管部門（以下簡稱發證機關）申請領取施工許可證。工程投資額在３０萬元以下或者建筑面積在３００平方米以下的建筑工程，可以不申請辦理施工許可證。按照國務院規定的權限和程序批準開工報告的建筑工程，不再領取施工許可證。

2、施工許可證辦理機構：建設局

3、施工許可證辦理程序：

1）填寫《建筑工程施工許可證申請表》，并領取《辦理建筑工程施工許可證必備資料清單》。

2）提供以下必備資料：《建設工程用地許可證》；《建設工程規劃許可證》；《拆遷許可證》或施工現場是否具備施工條件的證明；中標通知書及施工合同；施工圖紙及技術資料；施工組織設計；監理合同或建設單位工程技術人員情況；質量、安全監督手續；資金保函或證明；施工許可申請表和辦理建管手續聯系單。

3）建設單位應當自領取施工許可證之日起三個月內開工。因故不能按期開工的，應當向發證機關申請延期；延期以兩次為限，每次不超過三個月。既不開工又不申請延期或者超過延期時限的，施工許可證自行作廢。

4、辦理施工許可證：

提交下列歸檔資料后領取施工許可證：

（一）建設工程報建表；

（二）建設單位資信證明（可用復印件）；

（三）立項批文、總體規劃平面圖、規劃許可 證(可用復印件)；

（四）施工圖設計文件審查批準書；

（五）建設工程試樁施工申報登記證（可用復印件）；

（六）招標申請表；

（七）招標公告；

（八）招標日程安排；

（九）招標文件及評標辦法；

（十）投標申請書；

（十一）投標單位資格預審文件（保存6個月）；

（十二）答疑會紀要；

（十三）投標書；

（十四）評委人員名單；

（十五）開標記錄表；

（十六）評委評分表及評分匯總表；（十七）評標報告；（十八）中標公示證明；

（十九）中標通知書；

（二十）施工合同或監理合同；

（二十一）合同備案表；（二十二）施工許可申請表或辦理建管手續聯系

（二十三）市行政事業性收費、基金繳款通知書及收據；市建設管理收費認定表（共2份）

（二十四）安全和文明施工開工驗收合格證（可用復印件）第三章：工程建設階段

工程建設階段是將開發過程涉及到的人力、材料、機械設備、資金等資源聚集在一個特定的時空點上所從事的施工生產活動。施工階段的工作包括：

1、施工用水電及通訊線路接通，保證施工需要；

2、施工場地平整，達到施工條件；

3、施工通道疏通，滿足施工運輸條件；

4、施工圖紙及施工資料準備；

5、施工材料和施工設備的準備；

6、臨時用地或臨時占道手續辦理；

7、施工許可批文及辦理開工手續；

8、確定水準點與座標控制點，進行現場交驗；

9、組織圖紙會審、設計交底；

10、編制工程進度計劃；

11、設計、施工、監理單位的協調； 第四章：項目銷售階段

一、領取《預售許可證》

商品房銷售有商品房預售和現售兩種方式。商品房預售是指房地產開發企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。而商品房現售，則是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。商品房現售標準是指房屋已通過竣工驗收或分期驗收，并取得《房地產開發經營項目交付使用證》。

商品房預售實行許可證制度。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。開發企業進行商品房預售，應當向城市、縣房地產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。開發企業申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料：

1、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

2、有建設工程規劃許可證和施工許可證；

3、按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。規定為多層建筑完成主體結構的全部；小高層建筑完成主體結構的三分之二；高層建筑完成主體結構的二分之一。

4、開發企業的《營業執照》和資質等級證書；

5、工程施工合同；

6、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。

商品房現售實行現售備案證。現售備案證只用辦一次，直到房子全部賣光，不必每年更換，當消費者看到該證是去年辦理的，也可以照買不誤。應當符合以下條件：

（一）現售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書；

（二）取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；

（三）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；

（四）已通過竣工驗收；

（五）拆遷安置已經落實；

（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；

（七）物業管理方案已經落實。

二、商品房銷售及按揭辦理

1、銷售前期準備工作（可委托銷售代理公司進行）第一階段：基礎市場調研 地塊環境與街區功能調研 區域經濟及政策調研

競爭項目及非競爭區域項目調查

重點項目考察 市場需求抽樣調研

重點客戶（群體）市場調研

經濟趨勢分析 市場需求趨勢分析 出具市場調研報告 物業的全面解析及定位 項目SWOT分析 1）、競爭要素全面解讀

2）、項目優勢分析 3）、項目劣勢分析

4）、項目機會利用

5）、市場威脅與困難點 項目競爭力評估

1）、地段價值與發展評估

2）、項目差異性支撐力評估

3）、消費者選擇性標準評估 4）、項目綜合競爭力評估

目標市場定位與消費者需求研究

目標市場定位

目標市場特征描述

目標消費者行為分析

消費個案描述

置業顧問營銷理念提升

營銷核心理念提升

賣點體系設計與提升

營銷戰略與主線策略

置業顧問營銷攻擊體系建立

現場攻擊體系的建立

價格定位及策略

價格策略

價格定位

定價預控及說明

付款方式建議

銷售額動態測算

項目促銷計劃建議

渠道促銷建議

公關活動促銷建議

客戶促銷建議

品牌促銷建議

示范單位及環境的設計建議

置業顧問營銷預算

推廣費用預計

營銷費用預計

房地產項目開發流程全過程

（六）第二階段：物業賣點與利益點轉換分析

品牌策略方向建議與定義 消費者心理感受定位

宣傳攻勢的確定

宣傳途徑的制定

功能劃分建議

裝修方向建議

樣板房的功能劃分定義 看房通道的布局建議

傳播媒介的確定及具體媒介發布計劃

項目標識（LOGO）設計

中英文標準字設計

標準色系

輔助色系

標準組合規范

特許組合禁用組合銷售培訓

銷售管理策劃

銷售隊伍進駐

銷售執行

第三階段：推廣主題的制定

1.推廣口號的制定

2.整體包裝風格的確定

3.主要街區路段包裝風格及具體形式

4.現場氣氛營造風格及具體形式

5.展示中心及示范環境具體裝修風格建議

6.樣板房具體裝修風格建議 7.看樓通道裝飾風格建議

名片、信紙、信封、傳真紙、文件袋、請柬、工作卡、水杯、煙灰缸、垃圾桶、車體、工地圍墻設計、工地廣告牌設計、導示牌設計、條幅設計、路旗設計、掛旗設計、車體包裝設計、主要街區大型形象廣告牌的設計、展板設計、售樓處導示招貼、噴繪畫設計、看樓通道設計、戶形形象說明設計、樣板房導示卡、牌、標志等設計、行車導示系統設計、售樓書、售樓雜志、宣傳折頁、宣傳海報、郵遞單張、影視廣告腳本創意

第四階段：

各銷售期的廣告具體創意、傳播媒介的確定及具體媒介發布計劃

展銷會的配合促銷活動的配合其他外賣場的配合 廣告效果測定與監控

競爭對手監控 競爭者咨詢報告

競爭者廣告監控及具體分析

銷售控制及月度目標制定

2、銷售合同的簽訂。

3、按揭辦理。

1）公積金貸款：

貸款資格

貸款對象：在本地購買自住住房，同時在當地住房資金管理中心系統交存住房公積金的住房公積金交存人和匯交單位的離退休職工。

貸款條件：

1、具有當地城鎮常住戶口或有效居留身份（如身份證、戶口簿、軍人證件、暫住證等）；

2、具有穩定的職業和收入，有償還貸款本息的能力；

3、具有購買住房的合同或有關證明文件；

4、提供住房資金管理中心同意的擔保方式；

5、符合住房資金管理中心規定的其他條件。第五章：項目交房使用階段

一、媒介、電話告知客戶

1、時間、地點，所交單位門牌；

2、清楚告知客戶需要攜帶的手續，費用及費用清單；

3、物業使用說明書及保修說明書。

二、物業管理的準備

1、物業管理協議；

2、小區氛圍的營造；

3、前期管理費用的收取。

第三篇：房地產項目開發流程

房地產項目開發流程圖

房地產項目開發流程

節點 主要階段 主要工作內容 工作部門 是否需要組織專題會議以及會議參加部門

主辦部門工作內容 分項 主辦部門 主辦崗位 協辦部門

土地獲取階段 土地信息收集 現狀圖 落實地塊具體位置及周邊情況 拓展部

規劃設計條件 落實規劃條件，了解限制性條件 拓展部

現場踏勘 對地塊現狀、地質條件、是否有地下埋藏物等影響開發的因素詳細了解。拓展部

了解周邊配套情況 了解地塊周遍的商業、教育、交通等情況 拓展部

了解該區域未來規劃情況 了解地塊所屬區域的規劃，對以后項目開發的影響和支撐。拓展部

土地初判 了解地塊的上市方式和土地款 同土地所有方進行接觸，了解土地出讓方式和土地款，以及能否調整。拓展部

了解當地的建安成本、政府收費項目和具體情況 成本測算 拓展部 開發部、運營部、工程部 了解當地的房地產市場狀況 產品形式、市場價格、市場格局、發展趨勢及前景、開發周期的安排 拓展部

對接發展中心 匯報土地初判結果 宗地的詳細情況、項目分析、房地產市場分析、初判結果 拓展部

土地深判 可行性研究報告 區域內宏觀經濟、發展前景等的分析 拓展部

該項目在區域房地產市場中的位置、定位、發展。拓展部

現狀圖（四至電子文件）拓展部

市場深度調研 “銷售：參與市場調查，進行地塊周邊及輻射范圍內的客戶分析、產品分析、市場競爭分析等

研發部：負責協助進行區域市場調研” 拓展部 銷售部 研發部

項目最終定位 銷售 研發部：根據以往及周邊項目成交客戶分析和產品分析等，對項目定位、客戶定位、產品定位提出策略性建議 拓展部 銷售部 研發部

成本測算：針對多個方案進行初步成本測算、利潤率分析及比選 研發、運營：協助進行方案設計和成本測算 拓展部 研發部、運營部

開發周期及付款計劃 工程部、開發部、銷售：根據土地的開工條件、市場情況，共同制定開發節奏。拓展部 工程部 開發部 銷售 項目方案確定 拓展部

現金流測算 拓展部

對接發展中心 深判結果 項目可行性報告及后續工作 拓展部

尋找合作資金（與戰略發展部共同研究）研究并確定融資方式 如信托基金、戰略合作、貸款平移等 財務體系、法務：給予技術及資源上的支持 拓展部 財務體系、法務

項目招商報告（前期階段）區域宏微觀市場研究 拓展部

項目招商版盈利能力分析 拓展部

明確合作伙伴、尋找合作方式（招商階段）項目商業策劃書 財務中心：制定項目財務數據 拓展部 財務中心

合作伙伴確定 財務中心、集團資管部、法務：制定合作方式、投資回報 拓展部 財務中心、集團資管部

合作方案確定 拓展部 財務中心、集團資管部

合作細節確定 拓展部 財務中心、集團資管部

引資（商業計劃書）簽署戰略合作協議 “財務中心、集團資管部：制定合作方式、投資回報 綜合管理部：協議蓋章，存檔” 拓展部 財務中心、集團資管部、綜合管理部 合作實施（實施階段）合作公司成立及相關手續辦理 “財務中心、集團資管部、法務：協助辦理股權、增資等相關財務問題。

綜合管理部：工商局辦理公司注冊” 拓展部 財務中心、集團資管部、法務綜合管理部

投標、摘牌 投方案標 項目方案確定 研發中心：項目方案 拓展部 研發中心

投經濟標 確定土地上限 拓展部

拍賣 競爭對手分析、確定土地上限、價格敏感性分析、制定拍賣戰術 拓展部

掛牌 競爭對手分析、確定土地上限、價格敏感性分析、制定出價戰術 拓展部

獲取土地 簽訂土地出讓合同 確定用地圖、樁點坐標、用地條件 交納政府凈收益，契稅，交易費 “法務：合同條款的草擬和完善

財務：提供資金” 拓展部 法務 財務部

用地規劃許可證 土地出讓合同 法務協同：提供土地出讓合同 開發部 法務

出讓金、交易費交費證明 財務：提供資金繳納出讓金、交易費 開發部 財務

確權 企業投資項目備案 辦理房地產開發資質預審表 開發部

委托工程咨詢資格機構編制申請報告 研發：協助提供相關項目資料 開發部 研發

向項目備案機關提交申請報告 開發部 建設用地規劃許可證 開發部

原地上物土地證登報聲明（原有土地證作廢）開發部

土地補償費（原戶主需交納的土地使用費）開發部

土地出讓合同 發展中心：提供土地出讓合同、付款憑證及相關圖紙 開發部 發展中心

核定用地圖、核定用地相關圖、規劃地界坐標圖 開發部

交費證明 繳納土地費用 開發部

1：500現狀地形圖3份（反樓座）開發部

詳規 研發：委托設計詳規 開發部 研發

辦理土地證 土地出讓合同 開發部

交費證明 繳納土地費用 開發部

建設用地規劃許可證 開發部

地籍圖4份（薄膜圖）開發部

土地登記申請書 開發部

土地確權來源證明文件 開發部

申請人主體資格證明、法人代表證明或個人身份證明 綜管：提供相關證明資料 開發部 綜管 土地抵押貸款 積極與銀行聯系，尋找合作伙伴，進行土地評估，選擇合適貸款承載公司 開發部：提供但當地政府同意的土地評估公司，協助辦理評估、抵押登記等手續提供土地證及出讓合同 財務中心 開發部

規劃設計階段 區域市場調研 “

1、項目所在地房地產市場總體供求現狀

2、項目周邊競爭性樓盤調查” 銷售：參與協助研發對區域內及周邊進行市場分析、客戶需求分析、產品分析、已成交客戶分析、競爭樓盤分析等 研發部 銷售部

3、項目所在商圈或臨近商圈現狀調研（商業部分）商圈主要商業業態分布狀況、經營狀況、經營特點、預期發展方向 商業銷售部：針對重點商家進行專向訪談同時組織相關專業人士進行專業論證 商業銷售部市場組和招商組 商業銷售部

4、同期操作商業地產項目調查（商業部分）“競爭項目開發規模、定位種類、操作方式、開發周期 提取數據庫相關數據進行重點分析、競爭項目實地調研了解相關信息” 商業銷售部：運用順馳商會操作平臺，重點訪談了解重點商家對競爭項目的相關看法、同時了解投資客戶對競爭項目的投資意向 商業銷售部市場組和招商組 商業銷售部

項目定位 公建部分擬選業態種類確定、所選業態數量確定 通過行業發展狀況分析，消費需求分析確定可開發公建部分業態種類。結合市場相關類型物業供求狀況確定所選業態開發數量 商業銷售部：配合完成公建部分業態選擇與數量確定 商業銷售部 商業銷售部

市場定位、客戶定位、產品定位、價格定位 “研發：依據控規指標提供產品類型建議，協助項目定位工作

商業招商：配合完成公建類定位” 銷售體系 招商策略公司 研發部 商業招商組

經濟測算 “運營：逐步細化成本測算及利潤率分析 財務：現金流測算” 研發部 運營部 財務部

項目發展報告 開發計劃 “銷售：根據宗地狀況、市場條件和公司的回款要求，協同研發部初步制定土地開發計劃和銷售計劃。

商業：結合市場現狀配合研發完成項目公建部分開發不同業態產品開發順序建議 工程：根據工程情況及銷售推廣方案排定工期” 研發 銷售 工程 商業

項目考核指標初定 運營：提供初步的項目開發排期和總體經濟指標要求及各階段經濟指標要求 銷管 運營

資金流 “工程：根據工期制定工程款支付計劃，和財務結合，明確資金要求 開發：配套費及土地款支付計劃” 財務 工程、開發

設計前期 明確產品設計思路 銷售：根據區域市場內客戶需求狀況和在銷樓盤熱銷產品分析，對戶型設計、戶型配比、面積區間、景觀規劃、建筑風格、配套標準等規劃設計提出改善性意見 研發 銷售

明確設計院選擇標準 研發

制定設計組織計劃 研發

方案設計組織 方案與設計院選擇與合同簽訂 “法務：合同文義審核 運營：成本審核” 研發 運營部、法務部

制訂規劃、景觀及建筑單體的設計任務書、交工標準，及規劃指標、環境指標的初訂 “運營：依據建筑規劃、景觀規劃及交工標準初步確定建安、環境等成本指標。商業：結合行業特點提供有關需求建議，配合研發完成相關設計

工程：參與制定交工標準，根據以往項目經驗總結及當前市場情況，對主要部位做法、結構方案、設備方案等提出建設性意見” 研發 工程 運營 商業

規劃方案結合成本測算的研討及確定 對于初步測算的成本指標逐步細化、結合市場調整售價，確保預期利潤率。“銷售、商業：結合項目地塊的基本素質、成本測算情況和預期銷售情況，對項目規劃設計提供合理性意見

工程：從施工角度，對主要部位做法提出建設性意見

開發：提供各項前期配套費用標準” 研發 運營 開發 銷售 工程 商業

彩色總平面圖（含經濟指標）送規劃預審 研發部：負責提供圖紙 開發部 研發部

修建性詳規成果 開發：提供參考意見 研發 開發

詳細性規劃方案（配套場站點）報建及確定（公示會市政府）研發部：負責提供圖紙 開發部 研發部

建筑平、立面功能效果及成本測算的研討及確定 各部門共同商討成本指標，逐步深化。“銷售、商業：根據產品成本情況和結盤、在售項目銷售經驗總結，對建筑平、立面的工程效果提供合理化建議 工程：從施工角度，對主要部位做法提出建設性意見” 研發 運營 銷售 商業 工程

彩色立面效果圖送規劃預審及審批（上報市政府）研發部：負責提供圖紙 開發部 研發

建筑方案報建圖 研發：提供報建圖紙 開發 研發

景觀概念方案設計及確定 “銷售、商業：結合項目定位、客戶需求情況和以往銷售經驗總結，提供景觀需求、景觀規劃等建設性意見

工程：從施工角度，對主要部位做法、材料的選用等提出建設性意見 運營：成本核算及成本指標控制” 研發 銷售 工程 運營 商業 指標確認階段 項目成本指標確定 “銷管：和企劃對銷售費用指標，進行討論確定 商業：結合不同業態經營客戶需求，提供有關配套設備設施種類、數量建議

工程 研發 開發 財務：項目前期、工程、配套、費用等指標落實” 運營 銷管 工程 研發 開發 財務 商業

項目考核指標確定 “銷管：結合公司戰略要求和項目自身狀況，協調其他各部門制定項目的考核指標體系

工程：根據項目方案及銷售推盤方案制定工期” 運營 銷管 工程

考核指標調整 “銷管：根據集團及公司發展戰略的要求和公司庫存、新增、新開資源的數量制定公司考核指標體系

工程：制定工期” 運營 銷管 工程

施工圖設計組織 施工圖設計院的選擇與合同簽定 “運營：配合研發進行設計招投標 工程管理：對結構方案、設備選型進行評估

法務：合同的審核” 研發 運營 工程管理部 法務

制定建筑、綜合管網、景觀施工圖設計任務書（交工標準確定、建筑、景觀限額指標確定）按產品型式不同提供建筑設計限額指標，提供景觀限額設計指標 “銷售、商業 ：結合項目定位和客戶需求及經驗判斷，參與建筑、景觀規劃和交工標準的討論制定

工程：提供工程技術專業建議” 研發 運營 銷售 工程 商業

結構方案及設備選型研討及確定 “運營：針對不同結構方案進行經濟測算，方案優選 工程：參與結構方案及設備選型研討，篩選最佳方案，反饋研發” 研發 工程 運營

地質勘察報告 組織勘察招投標、簽訂合同、組織現場勘察，并通過研發向設計提供地質勘察報告 研發：負責提供規劃總平面圖 工程 研發

施工圖成果 總平面圖 研發

放線圖 研發

樁位圖 研發

施工圖報建圖 研發

消防、人防報建圖 研發

施工圖審查全圖及計算書 研發

編制典型樓座建安預算 運營

施工圖會審 “運營：參與施工圖會審，審核對成本影響較大的項目，提出優化意見

工程：根據以往經驗總結對施工圖的完整性、設計選材、選型的合理性、經濟性及施工的可行性進行審核，及時反饋研發，進行調整變更” 研發 工程 運營

施工圖全圖 結合以往客服反饋經驗，圖紙設計便于使用維修 研發 客服

編制典型樓座建安預算，建安成本綜合測算、分析、反饋并進行圖紙優化 “銷售：根據項目預期銷售均價和利潤率要求，根據不同施工方案的成本情況，討論并加以優化 研發：負責圖紙優化變更

工程：對設計選材、選型的合理性、經濟性及施工的可行性進行審核，使方案優化” 運營部 研發 工程 銷售

綜合管網方案設計 開發部：提供各專業局設計條件 研發 開發

景觀擴初及施工圖設計 運營：成本核算及費用控制 研發 運營

景觀施工圖成本測算、分析、反饋并進行圖紙優化 “銷售 ：結合宗地狀況、項目定位和成本測算情況，參與景觀施工的討論制定 研發：負責圖紙優化變更

工程：對選材、工藝做法提出專業性意見” 運營部 研發 工程 銷售

開工開盤 建設工程規劃許可證 規劃方案及市政方案送審 設計方案（含總平面方案）申報表 研發：配合提供設計院蓋章確認 開發部 研發

土地出讓合同 發展中心：提供土地出讓合同、付款憑證及相關圖紙 開發部 發展中心

修建性詳細規劃2份，電子文件1份（注：規劃方案審定前，提交10本規劃設計方案，電子文件1份）研發：提供所需圖紙 開發部 研發

申報單位（人）委托代理的，需提交授權委托書 開發部

建筑方案送審 建筑設計方案申報表 研發：配合提供設計院蓋章確認 開發部 研發 1/500現勢地形圖1份 開發部

土地出讓合同 發展中心：提供土地出讓合同、付款憑證及相關圖紙 開發部 發展中心

投資計劃 開發部

建筑設計方案2份（含建筑效果、總平面、各層平面、立面、剖面圖等）、重要項目需提交模型 開發部

申報單位（人）委托代理的，需提交授權委托書 開發部

取得許可證 投資計劃(項目備案)開發部

大配套 財務：提供資金保障 開發部 財務

小配套 財務：提供資金保障 開發部 財務

消防證明 研發：負責提供消防報建圖 開發部 研發

綠化證明 研發：負責提供綠化報建圖 開發部 研發

人防證明 研發：負責提供人防報建圖 開發部 研發

地名證明 銷售部：確定樓、棟眼號排布和地名意義 開發部

現場工程放線 施工總、分包，監理及各專業分包等單位的聯系、考察、選擇 協助工程提供隊伍信息 工程部 運營

建設工程規劃許可證 開發部

規劃局批復的項目總平圖及電子文件 開發部

首層平面圖 “研發：出圖及圖紙問題解決 工程：現場配合” 開發部 研發 工程

按照施工總平圖進行樓座點放置，出放線報告 按照施工總平圖進行樓座點放置，出放線報告 工程：配合勘測、清除現場障礙 開發部 工程

施工單位配合做記錄、現場保護 施工單位配合做記錄、現場保護 組織施工單位做好記錄及現場保護 開發部 工程

移交施工單位 “研發：現場發現問題，及時解決

工程：組織施工單位交接，做好交接記錄” 開發部 研發 工程

施工許可證 建設用地規劃許可證 開發部

建設工程規劃許可證 開發部

天津市建筑工程施工圖紙及技術資料報告書 開發部

工程施工中標通知書及經過鑒證的施工合同 開發部

建設資金證明（銀行存款證明）（注：資金情況滿足施工中標價的1/3以上）財務

建設項目投資計劃（當年計劃）開發部

施工圖審查 研發：負責提供施工圖及計算書 開發部 研發

質量監督登記表 工程：配合辦理，與相關部門接觸，搞好關系 開發部 工程

安全措施 工程：制定現場文明施工及安全施工標準，組織施工單位做好現場圍墻及現場相關安全措施。開發部 工程

安全施工措施登記表 工程：配合現場安全，進行安全措施實施的監督及安全管理 開發部 工程

交費各專業會簽單 建委各內部相關部門及配套各專業局確認 開發部

銷售許可證 營業執照 開發部 資質證書 開發部

《國有土地使用證》或《建設用地規劃許可證》 開發部

投資計劃(項目備案)開發部

《建設工程規劃許可證》 研發：負責提供所需的全部圖紙 開發部

《建設工程施工許可證》 開發部

公用基礎設施配套證明 開發部

獲取前期物業備案證明 “物業：簽訂物業合同、業主公約、普通住宅小區提供物價局核定的物業管理服務費收費等級和中準價格標準（5萬平米以上的要通過招投標手續完成）研發：負責提供所需的全部圖紙” 開發部 物業

基礎工程形象部位達到正負零及圖象文件 工程：到達基礎部位，遞交報驗材料，組織五方驗收，提供基礎驗收證明 開發部 工程

獲取《面積計算成果表》 “開發部：提供地名批復及附圖、圖審證等證件 研發部：提供全套施工圖” 銷管

項目總平面圖 研發：出圖 開發部 研發

獲取商品房網上銷售數據錄入合格證明 銷管：配合網上錄入 開發部 銷管

企業投資項目備案 規劃成果 開發部

大配套 開發部

開工準備 移苗，組織清除地面上下障礙物，為施工提供現場 工程

臨水、臨電 “工程：根據現場情況確定臨水、臨電的位置、數量，協助臨時電送電、接入水接入，做好保護

財務：提供資金，運營：審核” 開發部 工程部、財務部、運營部

臨水、臨電 開發部 工程

平整場地 工程

施工組織方案 “研發：負責提供所需的全部資料

運營：共同確定甲供分包項目及各種特殊材料的檔次價格。” 工程 研發 運營

招投標、簽訂合同 勘察（拿下土地后即定隊伍，進行勘查，向設計提供設計依據）“研發：負責提供總規劃圖等所需的全部資料 運營：配合招標

法務：合同的審核” 工程 運營 研發 法務

樁基施工單位 運營配合招標、測算成本 工程 運營

監理 “運營配合招標、測算成本 法務：合同的審核” 工程 運營 法務

土建施工單位 “運營配合招標、測算成本

法務：招投標文件的法務審核、合同的審核” 工程 運營 法務

甲供材、分包商 “運營配合招標、測算成本 法務：合同的審核” 工程 運營 法務

沉降觀測 運營配合招標、測算成本 工程 運營

土建施工單位的公開招標及合同備案 “工程：確定備選施工單位、考察篩選隊伍、提供招標資料、組織招投標、簽訂合同、進行合同備案

運營：共同確定合同約定的各項條款” 開發部 工程 運營

施工圖會審 組織監理、施工單位一起對圖紙會審 研發：配合會審 工程 研發

會同設計院進行會審，簽定會審記錄 研發：負責提供所需的全部圖紙,并配合會審 工程 研發

設計交底 會同設計院進行技術交底，簽定交底記錄 研發：負責組織設計單位交底和變更 工程 研發 質量監督手續 辦理質檢委托 開發：配合辦理相關手續 工程 開發

辦理安全檢查委托 開發：配合辦理相關手續 工程 開發

環衛、環保等相關手續 申辦項目臨時、永久路口的報建手續 開發：配合辦理相關手續 工程 開發

申辦項目臨時施工用水、臨時用電、排污手續 開發：配合辦理相關手續 工程 開發

辦理施工人員暫住手續 開發：配合辦理相關手續 工程 開發

開工 開工 施工放線 組織施工單位進場、建立平面和高程控制系統。建立控制主軸線（基線）標樁，并在現場清楚標明墻、柱軸線位置，組織施工單位進行有效保護并接管 研發：負責提供所需的全部圖紙和技術支持 工程 研發

規劃驗線 監理單位組織工程部、設計、規劃局驗線 研發、開發：配合驗線 工程 研發、開發 樁基施工 試樁施工，根據施工圖及有關施工規范制定樁基施工標準，審核樁基單位的施工組織設計，施工人員資質，進場材料是否合格等 研發：配合確定樁基施工標準 工程 研發

樁基全面施工 研發：負責提供所需的全部圖紙和技術支持 工程 樁基檢測 委托樁基檢測單位、簽訂合同 工程

進行樁基施工質量檢測，并提供樁基檢測報告 工程

開槽（辦理各種手續，組織協調環衛、市容等政府部門）土方工程 工程 支護工程 工程

降水工程 工程

地基備案、材料報送監督站、聯系組織驗收人員準時參加 研發：配合參與驗收 工程 研發

基礎施工 地基處理 工程

混凝土墊層 工程

地下防水 工程

混凝土基礎 研發：負責提供所需的全部圖紙，配合解決圖紙設計問題 工程 研發

基礎驗收備案 承建單位自評 工程

監理對驗評資料審查、現場觀感質量量測和檢查 工程

材料報送監督站，協調監理組織相關部門驗收 研發：配合參與驗收 工程 研發

簽定建筑工程分部工程（基礎）驗收表 工程

基礎處理竣工結算 核對全部設計變更、現場簽證及各項扣款的增減項造價。工程：申請結算，提供全面的現場簽證（監理、工程部經理簽字確認）、水電扣款等基礎性資料 運營 工程

項目亮相前準備 推盤策略確定 產品策略 “銷售部、企劃：根據項目定位、市場狀況和項目推廣策略，對產品推廣排期和階段性重點聚焦產品提出合理化建議

研發：根據產品推廣排期，提供具體產品的房型圖、戶型賣點綜述、專業設計人員支持、負責講解產品等” 項目銷售 研發、銷售部、企劃

價格策略 “銷管：協助現場根據具體組團、樓座、樓層、朝向等因素制定價格體系及制作銷控 運營：提供成本測算，確定銷售基本均價” 項目銷售 銷管、運營

推廣策略 “銷售：參與項目推廣策略的討論，提出合理化建議，實現推廣效果的最大化

研發部：提供設計院背景、產品設計理念、產品賣點及專業設計人員的支持” 企劃 項目銷售、研發部

招商策略：整合外部資源，根據項目銷售需要，制定項目全程招商策略 配合制定全程招商策略 商業銷售部運營組及策略公司 商業運營組及策略公司

確定外部資源 廣告公司尋找及確定 銷售：參與研究討論廣告公司的選擇，參與溝通 企劃 項目銷售

制作公司尋找及確定 企劃

策略公司尋找及確定 銷售：策略公司的溝通，并進行相關的培訓 企劃 項目銷售

媒介公司尋找及確定 銷售：根據目標客戶群的日常生活、行為習慣，選擇和確定有效的媒體形式，監控、反饋媒體實施的效果 企劃 項目銷售

活動公司尋找及確定 銷售：活動公司的溝通，各個階段活動組織的配合協調，活動過程的實時關注，反饋調整后期活動營銷的內容 企劃 項目銷售

項目推廣定位確定 項目名稱、組團名稱 “研發：根據對產品的理解提出合理建議。銷售：根據對市場客戶的理解提出合理建議。” 企劃 項目銷售 研發

項目核心推廣理念確定 企劃 項目銷售 研發 SLOGON確定 企劃 項目銷售

項目核心識別系統確定 logo確定 銷售：參與項目核心識別系統的討論和確定 企劃 銷售部 VI系統及延展方案確定 企劃 銷售部

亮相前項目知識培訓 建筑知識，樓盤背景，項目賣點綜述，競爭對手比較，付款方式，法律手續，銷售技巧等方面的綜合系統培訓。“銷管：提供相關政策培訓 法務：提供相關政策培訓及統一口徑的法律審查

研發：提供建筑設計單位、景觀設計公司、建筑風格、各項控規指標、交工標準、戶型賣點資料、全部圖紙等

工程：提供施工材料、施工工藝、重點節點、工程進度、入住時間、交工標準等資料” 項目銷售 銷管 法務 研發 工程

分賣場設立 為實現項目宣傳的最大化，在合理地段設立商品房展示中心 企劃：提供外賣場設計、包裝方案并協助完成包裝，賣場相關銷售道具制作 外賣場 企劃部

銷售道具準備 現場房型手冊（亮相版）研發：提供各單體戶型圖和樓層平面圖、小區擺位圖等 企劃 研發部

售樓處裝修裝飾及售樓處內外部指引包裝（精神堡壘、工地圍檔、吊旗、道旗、形象墻、指示牌、資料架、展示架）“銷售：提出裝飾及指引系統的合理化建議

工程：組織招標確定施工單位，協助企劃部進行售樓處內部裝修和項目指引系統的施工 運營：核算售樓處裝修成本，進行合同審批和付款工作

財務：提供裝修及包裝所需資金支持” 企劃 工程、財務、項目銷售、運營

樣板間及樣板環境指示說明系統 “銷售：協商決定樣板間建造的具體戶型 研發：提供樣板間戶型的詳細房型圖和尺寸

工程：組織招標確定施工單位并施工，組織樣板間施工和節點支持 運營：樣板間裝修成本核算及合同審批工作

財務：提供裝修及包裝所需資金支持” 企劃 工程 研發 財務、項目銷售、運營

沙盤（概念）、戶型單體模型（外形、景觀、綠化、車棚、能源站點等位置應明確）“研發：提供項目整體規劃方案和單體戶型圖，支持企劃部制作概念沙盤和單體沙盤

銷售：與企劃部協商，選定概念沙盤的方案及單體沙盤的戶型選擇” 企劃 研發、項目銷售

入市前印刷品的設計、制作（概念樓書、房型圖、DM單、宣傳海報等）“銷售：各種印刷類銷售道具制作的確定

研發：項目研發設計方面資料的提供，如平面規劃圖、景觀規劃圖、房型圖、人行系統、車行系統等 工程：提供工程進度及交工標準，施工材料、施工工藝等相關方面的資料

法務：相關印刷文件的法律審核以及合同的審核” 企劃 研發 工程項目 銷售 法務

項目周邊主要道路設置醒目指示系統 企劃

（意向）派籌卡及紀念禮品 企劃

聯動工作的準備 配備看房車及看房車的包裝 車管部：提供看房車及司機 企劃 車管部

進行聯動單位的培訓和包裝 企劃：提供重點聯動單位的包裝，相關銷售道具的制作 銷售部（客資組）企劃

意向商家簽約 進駐意向書 法務：合同的談判以及審核 商業銷售部運營組 法務

確定項目亮相方案 項目形象表情、主題、創意表現確定 項目銷售部：參與討論，提出建設性意見 企劃 項目銷售 項目亮相細化方案確定 企劃 項目銷售

項目亮相媒體確定 企劃 項目銷售

項目亮相 項目亮相 項目形象出街，媒介組合應用（戶外、報紙、電視、電臺、車體、電梯）法務：相關印刷文件的法律審核以及合同的審核 企劃 法務

新聞媒體新聞信息亮相 品牌傳播中心：通過媒體擴大宣傳信息 企劃 品牌傳播中心

亮相慶典活動及產品推介會的宣傳和安排 “研發：項目研發設計資料、研發設計專業人士的支持 銷售：項目亮相各項工作的配合開展，電話接聽解答，現場客戶接待，活動的協同組織等” 企劃 研發 項目銷售

項目開盤前準備 銷售內部資料 房型、房號及面積對照表 “研發：提供房型本冊、技術支持 銷管：提供房號及面積表” 項目銷售 銷售管理部 研發

銷控 運營：由運營確定考核均價； 銷售：和銷售現場根據推盤節奏確定銷控 銷管部

客戶接待、客戶問題匯總及反饋 研發、工程：配合解釋、解決客戶提出的研發及工程問題 項目銷售 研發 工程

客戶積累 意向卡銷售，客戶梳理，意向銷控制定，客戶關系維護 “銷管：意向卡銷售的組織工作

外賣場：意向客戶推薦，客戶關系維護” 項目銷售 銷售管理部 外賣場

交工標準確定 “銷售、工程、開發、運營：討論并確定項目交工標準 法務：法律風險提示。

” 研發部 法務 工程 項目銷售 開發 運營

價格體系確定 “運營：牽頭制定項目考核指標體系，提供項目經濟指標要求

銷售：對不同組團、不同樓座、不同樓層和戶型制定合理的價格體系。” 銷售管理部 項目銷售 運營

合同準備 房型附圖 研發：提供所有房型的房型附圖 銷售管理部 研發

交工標準 “研發：提供已確定的交工標準 法務：交工標準中法律風險的提示和規避。

工程：審核合同中的交樓時間及交工標準” 銷售管理部 法務 工程 研發 小區擺位 研發：負責提供最終版的總平面圖 銷售管理部 研發

合同、附加協議等文本審查確定 法務：商品房合同、附加協議、補充協議等文本的審查確定 銷售管理部 法務

開盤前銷售道具準備 現場房型手冊深化版及最終版 研發：提供深化版房型圖手冊及逐步落實形成最終房型圖手冊 企劃 研發

樓書，宣傳海報、折頁，物業管理公約 “研發：協助制作樓書、折頁等，提供技術支持 物業公司：提供物業管理公約” 企劃 研發、物業公司

購房須知，房型圖，詳細價格表 “研發：提供項目詳細的房型圖，提供技術支持 銷售：協助銷管制定項目樓房的價格體系

工程：提供工程進度及交工標準” 企劃 項目銷售 工程 研發 售樓處內外展示道具的統一更換（道旗、吊旗、背板等）企劃

沙盤（細化景觀及外檐）研發：提供項目總規劃平面圖，協助企劃制作沙盤，提供圖紙和技術支持 企劃 研發

樣板間、樣板環境的指示系統的數據更新 研發：負責提供樣板環境圖紙和技術支持 企劃 研發

銷控表及銷控貼，認購書，合同袋 銷管：協助企劃制作銷控表、認購書、合同袋等相關銷售用具 企劃 銷售管理部

項目形象的提升及深化 戶外媒體發布（項目形象及核心理念鍛造與深化）企劃

報紙媒體發布（項目形象及核心理念鍛造與深化）企劃 小眾媒體及創新媒體發布（項目形象及核心理念鍛造與深化）企劃

開盤信息告知 媒介組合應用（戶外、報紙、電視、電臺、車體、電梯）企劃

銀行大協議的簽訂 財務中心：提供銀行 銷售管理部 財務中心

開盤 開盤 開盤慶典活動 “活動形式（演出 說明會 發布會）與會人員（演藝名人 專家學者）

告知途徑（報廣 海報 門票 DM單）” “銷售：開盤慶典活動的組織配合，最大化接待、積累客戶 物業：積極為開盤慶典活動提供人力物力支持” 企劃 項目銷售 物業

客戶轉化 明確合理流程，接待、回訪、邀約客戶,完成客戶轉協議、轉合同工作 “財務：收取定金、購房款

銷售：簽訂購房協議，進行客戶關系維護，協助合同、文件的簽署” 銷售管理部 財務 項目銷售 回款落實 銷售：按照每月考核指標定時定額完成銷售量，為回款落實提供支撐 銷管部 項目銷售

日常銷售 月度指標分解 根據公司資金情況與項目進程，進行月度指標分解與調整 銷售管理部

產品分析、聚焦銷售重點 來電客戶分析、來訪客戶分析、成交客戶分析、未成交客戶分析、滯銷產品分析、、競爭項目動態關注，對項目所處銷售階段進行準確判斷和適時調整 “企劃：階段性項目推廣總結，根據庫存產品現狀，合理安排推廣節奏和推廣方向

銷管：根據庫存產品現狀和考核指標要求，和銷售協商調整價格體系，聚焦重點產品的銷售

外賣場：協助項目銷售進行產品、客戶分析，根據聚焦銷售重點推薦可成交客戶” 項目銷售部 企劃部，銷管部

月度操作手冊制定 根據財務指標，產品情況，客戶情況，制定月度的推廣策略、銷售策略和重大節點 企劃：與企劃確定推廣策略 銷管：制定銷管價格策略 銷售體系

價格監控及調整 定期進行價格測算，與銷售溝通，根據庫存產品和聚焦銷售的重點及市場形勢變化，調整項目價格，實現項目利潤最大化 “運營：階段性考核指標調整；動態調整項目售價，實現項目利潤最大化

銷售：根據階段性產品銷售情況和庫存產品現狀，溝通協調銷管調整價格體系” 銷售管理部 運營部、項目銷售

月度推廣計劃執行 報紙媒體：樹立項目形象，宣泄產品賣點 銷售：協同企劃對于項目形象和階段性產品宣泄點進行溝通，確定報廣內容 企劃 項目銷售

戶外媒體：強化項目形象，聚焦重大節點 銷售：結合階段性考核指標和項目銷售情況，確定階段性節點的設置和媒體宣傳 企劃 項目銷售

營銷活動：維系老客戶促進老帶新，制造新聞熱點烘托項目人氣 銷售：協助企劃進行主題營銷活動的組織和配合工作 企劃 項目銷售

客戶中心：通過公益性活動強化客戶品牌忠誠度，加強項目口碑傳播效應 銷售：通過與企劃部的溝通交流，創新性的組織公益性活動，強化客戶忠誠和樹立順馳品牌美譽度，逐漸形成項目的獨特賣點 企劃 項目銷售

銷售道具支持：樓書、客戶通訊、生活手冊折頁、道旗、吊旗 銷售：協同企劃制作各種銷售道具 企劃 項目銷售

客戶到訪及接待成交工作 客戶資源利用大客戶，社區活動，置業推薦，物業推薦等工作帶來大批意向客戶 企劃：提供DM單，海報、樓書、單體沙盤等銷售道具支持 項目銷售部 企劃部

外賣場客戶到訪 企劃：外賣場銷售道具的及時制作和補充，路演活動的組織開展 銷售本部 企劃部

項目銷售現場利用電話回訪老客戶，并進行客戶接待成交工作 企劃：提供沙盤、單體戶型、樣板間等銷售道具； 銷管：提供銷控 項目銷售部

通過日常培訓，提高銷售人員的接待水平，現場通過電話回訪，邀約客戶到訪促成成交 行政：有行政組織一些專業化的培訓，已提高銷售員的銷售水平。項目銷售部 月度付款計劃及支付 “運營：根據銷售費用發生及以往支付情況，制定月度合同支付額度，審核付款計劃并上報地產集團

財務：審核價款單及發票，按資金情況付款” 企劃 運營部 財務

合作方合同簽訂 “運營：合同簽訂及審批工作 法務：商品房合同、附加協議等文本抽查，風險提示

銷售本部：確認物業及置業聯動，送各部門存檔” 銷售管理部、企劃部 運營部 法務 銷售本部

回款 制定回款節點，協調銀行及房管局保證按期回款 財務：財務：為客戶創造便捷交款條件，快速收款 銷售管理部 財務

月度指標考核 公司考核指標完成及調整 “銷管：按當月完成情況，逐步調整全年銷售回款指標 財務：負責編制月度資金預算，填列各項目實際發生數。” 運營部 “銷售管理部 財務 ” 項目考核指標完成及調整 “銷管：按當月完成情況，調整次月及全年銷售指標 財務：負責編制月度資金預算，填列各項目實際發生數。開發：提供下月指標落實的政府相關證件支持

工程：提供下月指標落實的工程節點支持，統計匯報工程指標完成情況及指標調整，提供月度工程款計劃” 運營部 “銷售管理部 財務 開發 工程” 清盤 清盤 清盤后項目各種資料移交 綜管：接收商品房合同、協議、優惠單并存檔 銷售管理部 綜合管理部

項目銷售、招商工作問題總結、匯報并存檔 項目營銷推廣效果的監控、評估、修正，通過銷售體系例會、項目協調會、部門例會、各種主題總結會等形式進行工作總結，指導后期工作。企劃：利用夾報、DM單、電視字幕、路牌等形式宣傳清盤信息，予以清盤支持 銷售體系

工程建設 主體施工 審核施工方案、施工組織設計 工程

材料進場驗收 施工單位填報材料進場報驗單 工程

檢驗三證（材料出廠合格證、進入現場的取樣檢驗證明、建委產品質量認證）、監督現場取樣復試 工程

鋼筋混凝土工程（過程監控）模板分項工程 工程

鋼筋分項工程 工程

預應力分項工程 工程

混凝土分項工程 工程

現澆結構分項工程 工程

裝配式結構分項工程 工程

混凝土結構子分部工程 工程

配套管線預埋 工程

重要分項工程及隱蔽工程質量驗收 核心筒剪力墻，裙樓，結構轉換層，第一層標準層，天面層鋼筋 工程

“地下室、裙樓、塔樓標準層第一層的水暖電管線預埋； 超高層建筑圈梁防雷工程、避難層管線預埋。” 工程

圖紙問題解決 圖紙問題的發現及分析 研發：配合分析問題 工程 研發

設計變更 “研發：配合完成設計變更 運營：核定變更成本影響” 工程 研發 運營

施工質量問題、事故處理 施工質量問題、事故的分析及調查 研發：配合分析問題 工程 研發 處理方案的制定、審核、審批 “研發：配合制定方案 運營：核定成本影響” 工程 研發 運營 處理方案的實施 工程

變更簽證 設計變更 與設計溝通，協調，收發相關變更文件 “研發：配合完成設計變更 運營：核定變更成本影響” 工程 研發 運營

工程變更 工程變更技術經濟分析 “研發：配合技術分析 運營：進行經濟分析” 工程 研發 運營

工程變更申請 “研發：協助現場進行變更簽證

運營：測算變更簽證對成本的影響，對其可行性進行判斷。” 工程 研發 運營

設計變更、現場核實 “研發：配合完成設計變更 運營：核定變更成本影響” 工程 研發 運營

工程款支付 工程進度的確認 工程

工程款申請表審批 建立完整，準確的資金合同臺帳 “運營：按合同約定審核付款比例 財務：審核工程款的支付” 工程 運營、財務

工程款支付 財務：審核工程價款單及發票，按資金情況付款 工程 財務

主體驗收備案 施工單位自評 工程

監理對驗評資料審查、現場觀感質量量測和檢查 工程

監理組織相關部門驗收 參與單位：工程部、（研發）、設計、監理、施工，監督部門 研發：配合參與驗收 工程 研發

簽定建筑工程分部工程（主體）驗收表 工程

外檐裝修材料確定 設計、研發定板 考察相關單位及實際工程 研發、運營：分別從技術、經濟方面配合 工程 研發 運營

施工樣板制作 工程

材料確定 研發、運營：分別從技術、經濟方面配合選用材料 工程 研發 運營

甲供、甲分包材料招標（工作應有針對性的提前展開）制定招標計劃 工程

編制招標文件 擬定投標單位 運營：審核招標方案 工程 運營

確定材料招標技術要求 運營：參與招標、測算成本 工程 運營

確定定標原則 運營：參與確定定標原則 工程 運營

考察投標單位 運營：參與考察并提出考察意見 工程 運營

招標、定標 運營：參與招標、定標 工程 運營

內外檐裝修 地面 基層處理 從業主的裝修使用方面提出建議 工程 客服

找平層 工程

面層 工程

防水 基層處理 施工工藝、施工順序、交叉作業時的成品保護 工程 防水層施工 工程

面層砂漿 工程

抹灰 基層處理 施工工藝、順序、外保溫施工操作、伸縮縫處理 工程

抹灰 工程

飾面板（磚）排磚 工程

面磚安裝 研發：參與施工樣板進行驗收 工程 研發

勾縫 成品保護 工程

門窗 型材加工 工程

安裝窗框 從業主使用方面檢查安裝效果 工程

安裝窗扇 工程

封膠 工程

輕質隔墻 放線定位 工程 隔墻砌筑及安裝 客服：從避免裂縫角度提出關于隔墻砌筑材料和施工工藝的建議 工程

幕墻 幕墻專業設計 研發：審核幕墻專業設計圖 工程 研發

預埋件安裝 工程

龍骨加工及安裝 工程

幕墻面材安裝 工程

封膠 客服：考慮外墻防水 工程

涂飾 基層處理 工程

底料施工 工程

面料施工 研發：參與施工樣板進行驗收 工程 研發

各分部分項工程的方案審核，過程監督驗收，成品保護，工種及工序的協調 工程

水、暖、電安裝 室內給水系統 給水管道及配件安裝 安裝完成后的打壓試驗、管線的標識、管線的成品保護 工程

室內消火栓系統安裝 工程

給水設備安裝 安裝完成后的打壓試驗、管線的標識、管線的成品保護 工程

管道防腐，絕熱 工程

室內排水系統 排水管道及配件安裝 安裝完成后的打壓試驗、管線的標識、管線的成品保護 工程

雨水管道及配件安裝 安裝完成后的打壓試驗、管線的標識、管線的成品保護 工程

室內熱水供應系統 管道及配件安裝 工程

輔助設備安裝 工程

防腐，絕熱 工程

衛生器具安裝 衛生器具安裝 研發：參與施工樣板進行驗收 工程 研發

衛生器具給水配件安裝 工程

衛生器具排水管道安裝 工程

室內采暖系統 管道及配件安裝 工程

輔助設備及散熱器安裝 工程

系統水壓試驗及調試 工程

防腐，絕熱 工程

變配電室 變壓器、箱式變電所安裝 工程

成套配電柜、控制柜和動力、照明配電箱（盤）及控制柜安裝 工程

裸母線、封閉母線、插接式母線安裝 工程

電纜溝內和電纜豎井內電纜敷設 工程

電纜頭制作、導線連接和線路電氣試驗 工程

接地裝置安裝 工程

避雷引下線和變配電室接地干線敷設 工程

供電干線 裸母線、封閉母線、插接式母線安裝 工程

橋架安裝和橋架內電纜敷設 工程

電纜溝內和電纜豎井電纜敷設 工程

電線、電纜導管和線槽敷設 工程

電線、電纜穿管和線槽敷線 工程

電纜頭制作、導線連接和線路電氣試驗 工程

電氣動力 成套配電柜、控制柜和動力、照明配電箱（盤）及控制柜安裝 工程

低壓電動機、電加熱器及電動執行機構檢查、接線 工程

低壓氣動力設備檢測、試驗和空載試運行 工程

橋架安裝和橋架內電纜敷設 工程 電線、電纜導管和線槽敷設 工程

電線、電纜穿管和線槽敷線 工程

電纜頭制作、導線連接和線路電氣試驗 工程

插座、開關、風扇安裝 工程

電氣照明安裝 成套配電柜、控制柜和動力、照明配電箱（盤）安裝 工程

電線、電纜導管和線槽敷設 工程

電線、電纜導管和線槽敷設 工程

電線、電纜導管和線槽敷線，槽板配線 工程

鋼索配線，電纜頭制作 工程

導線連接和線路氣試驗 工程

燈具、插座、開關、風扇安裝 工程

建筑照明通電試運行 工程

備用和不間斷電源安裝 成套配電柜、控制柜和動力、照明配電箱（盤）安裝 工程

柴油發電機安裝 工程

不間斷電源的其他功能單元安裝 工程

裸母線、封閉母線、插接式母線安裝 工程

電線、電纜導管和線槽敷設 工程

電線、電纜導管和線槽敷線 工程

電纜頭制作 工程

導線連接和線路氣試驗 工程

接地裝置安裝 工程

防雷及接地安裝 接地裝置安裝 工程

避雷引下線和變配電室接地干線敷設 工程

建筑物等電位連接，接閃器安裝 研發：配合驗收 工程 研發

智能化 通信網絡系統 通信系統，衛星及有線電視系統，公共廣播系統 工程

辦公自動化系統 計算機網絡系統，信息平臺及辦公自化應用軟件，網絡安全系統 工程

建筑設備監控系統 空調與通風系統，變配電系統，照明系統，給排水系統，熱源和熱交換系統，冷凍和冷卻系統，電梯和自動扶梯系統，中央管理工作站與操作分站，子系統通信接口 工程

火災報警及消防聯動系統 火災和可燃氣體探測系統，火災報警控制系統，消防聯動系統 工程

安全防范系統 電視監控系，入侵報警系統，巡更系統，出入口控制（門禁）系統，停車管理系統 工程

綜合布線系統 纜線敷設和終接，機柜、機架、配線架的安裝，信息插座和光纜芯線終端的安裝 工程 智能化集成系統 集成系統網絡，實時數據庫，信息安全，功能接口 工程

電源與接地 智能建筑電源，防雷及接地 工程

環境 空間環境，室內空調環境，視覺照明環境，電磁環境 工程

住宅（小區）智能化系統 火災自動報警及消防動系統，安全防范系統（含電視 臨近系統，入侵報警系統，巡更系統、門禁系統、樓宇對講系統、停車管理系統），物業管理系統（多表現場計量及與遠程傳輸系統、建筑設備監控系統、公共廣播系統、小區建筑設備監控系統、物業辦公自動化系統），智能家庭信息平臺 工程

通風與空調 送排風系統 風管與配件制作，部件制作，風管系統安裝，空氣處理設備安裝，消聲設備制作與安裝，風管與設備防腐，風機安裝，系統調試 工程

防排煙系統 風管與配件制作，部件制作，風管系統安裝，防排煙風口、常閉正壓風口與設備安裝，風管與設備防腐同，風機安裝，系統調試 工程

除塵系統 風管與配件制作，部件制作，風管系統安裝，除塵器與排污設備安裝，風管與設備防腐，風機安裝，系統調試 工程

空調風系統 風管與配件制作，部件制作，風管系統安裝，空氣處理設備安裝，消聲設備制作與安裝，風管與設備防腐，風機安裝，風管與設備絕熱，系統調試 工程

凈化空調系統 風管與配件制作，部件制作，風管系統安裝，空氣處理設備安裝，消聲設備制作與安裝，風管與設備防腐，風機安裝，風管與設備絕熱，高效過濾器安裝，系統調試 工程

制冷設備系統 制冷組安裝，制冷劑管道及配件安裝，制冷附屬設備安裝，管道及設備的防腐與絕熱，系統調試 工程

空調水系統 管道冷熱（媒）水系統安裝，冷卻水系統安裝，準凝水系統安裝，閥門及部件安裝，冷卻塔安裝，水泵及附屬設備安裝，管道與設備的防腐與絕熱，系統調試 工程

電梯安裝 招標選定安裝單位 選型及招標 工程

提供電梯井道土建節點圖 預埋件的設置、預留洞口的設置 工程

指導電梯井道土建施工 土建交接檢驗 工程

電梯安裝及調試 驅動主機 工程

導軌，門系統，轎廂，對重（平衡重）工程

安全部件，懸掛裝置，隨行電纜 工程 補償裝置，電氣裝置 工程

整機安裝調試、驗收 工程

各專業方案的審核，材料的選用及驗收，施工過程的組織與協調及事件的處理

毛坯房竣工驗收備案 會同監理、施工單位初步驗收 施工隊伍整改。工程

整理竣工資料及竣工圖 工程

施工單位提供《建筑工程質量保修書》 工程

組織銷售、研發、運營、物業共同驗收。工程

報建委質監部門審定備案 與質監部門，監理，勘查，設計，施工進行竣工備案驗收 綜管：辦理建設工程檔案預驗收證明 工程 綜合管理部

與物業進行交接。（包括圖紙）與售后一起組織施工單位及物業同步驗收，向物業交房 辦理交接驗收手續 工程 物業、客服

毛坯房竣工結算 土建、給排水、采暖、電氣、空調、甲供材、各項分包工程結算 核對各棟口建筑面積，核對全部設計變更、現場簽證及各項扣款的增減項造價。“工程：（1）申請甲供材結算，提供四方（甲方、總包方、甲供方、監理）簽字確認的領料匯總表，及全面的現場簽證（監理、工程部經理簽字確認）、水電扣款等基礎性資料

（2）申請分包工程結算，提供四方（甲方、總包方、分包方、監理）簽字確認的分包工程量匯總表，及全面的現場簽證（監理、工程部經理簽字確認）、水電扣款等基礎性資料

（3）申請土建工程結算，提供全面的現場簽證（監理、工程部經理簽字確認）、水電扣款等基礎性資料” 運營 工程

成品房裝修 從使用功能角度對室內裝修進行查驗 土建工作面移交 土建整改 工程

垃圾清運 工程

吊頂 龍骨加工及安裝 工程

封板 工程

潔具 潔具選型及招標 運營、研發：參與選型、招標，成本核算 工程 運營、研發

潔具安裝 研發：參與施工樣板進行驗收 工程 研發

護欄和扶手制作與安裝 工程

飾面板（磚）排磚 工程

面磚安裝 研發：參與施工樣板進行驗收 工程 研發

勾縫 工程 涂飾 基層處理 工程

底料施工 工程

面料施工 研發：參與施工樣板進行驗收 工程 研發

櫥柜制作與安裝 櫥柜招標 運營、研發：參與選型、招標，成本核算 工程 運營、研發

櫥柜設計 工程

櫥柜安裝 工程

門窗套制作與安裝 工程

花飾制作與安裝 工程

窗簾盒、窗臺板 工程

暖氣片安裝 選型及招標 運營、研發：參與選型、招標，成本核算 工程 運營、研發

暖氣片安裝 研發：參與施工樣板進行驗收 工程 研發

裱糊與軟包 工程

細部 工程

做好成品的保護，責任劃分，不同工序做好交接 工程

成品房驗收備案 會同監理、施工單位初步驗收 施工隊伍整改。工程

整理竣工資料及竣工圖 工程

施工單位提供《建筑工程質量保修書》 工程

組織銷售、研發、運營、物業共同驗收。工程

報建委質監部門審定備案 綜管：辦理建設工程檔案預驗收證明 工程 綜合管理部

與物業進行交接。物業：辦理交接手續 工程 物業

成品房竣工結算 精裝修甲供材、精裝修分包、成品房施工結算 工程：核定工程量，提供相關變更，組織辦理結算 運營 工程

配套手續及施工 排水 “運營：審查預算、確定工程費用 財務：提供資金，保證交費

工程：提供工作面監督施工、協助驗收” 開發 運營 財務 工程

熱力、排水 研發：提供設計所需要的圖紙，調整管網，配合二次網設計，保證排水、熱力出圖 開發 研發

熱力 開發與供熱辦協調分級、尋找熱源 開發

運營：負責工程招標 開發 運營

工程：提供工作面，監督施工、協調現場相關問題，協助驗收、供熱 開發 工程

財務：提供資金，保證交納工程費 開發 財務 “銷管：提供入住明細，運營：協助空房面積核算

財務：提供資金保證采暖費繳納” 開發 銷管、運營、財務

物業：供熱移交物業 開發 物業

自來水 研發：提供進件所需要的圖紙，保證進件 開發 研發

研發：提供設計所需要的各種圖紙 開發 研發

運營：負責招標、審核預算 開發 運營

工程：提供工作面，監督施工，協調現場相關問題 開發 工程

財務：提供資金、保證交納工程費 開發 財務

工程：提供協助，保證掛表、通水、驗收 開發 工程

園林用水、換熱站用水 研發：提供進件所需要的圖紙，保證進件 開發 研發

工程：監督施工、提供施工所需工作面，通水、掛表 開發 工程 財務：提供資金，交納工程費 開發 財務 中水 研發：提供進件所需要的圖紙，保證進件 開發 研發

研發：提供設計所需要的圖紙，調整管網、提工場站點，配合出圖 開發 研發

物業：工程移交物業 開發 物業

工程：提供工作面，監督施工 開發 工程

財務：提供資金，保證交費 開發 財務

工程：協助現場，工程驗收、通水 開發 工程

燃氣 研發：提供進件所需的各種進件圖紙 開發 研發

研發：提供設計所需要的圖紙，場站點，協調管網調整，提供技術支持保證設計 開發 研發 專業局招標 開發

工程：提供工作面，保證施工、協調相關問題，監督施工、驗收 開發 工程

財務：提供資金，保證交費 開發 財務

工程：協調現場整改、驗收，保證點火 開發 工程

視訊 研發：提供設計所需要的圖紙 開發 研發

工程：簽訂協議、信號開通 開發 工程

工程：提供工作面，監督施工、驗收 開發 工程

電力 研發：提供進件所需要的圖紙、銷管提供面積測量報告，開發 研發

研發：提供設計所需要的圖紙 開發 研發

工程：提供進件所需的用電量、用電點 開發 工程

工程：提供工作面，保證施工監督施工 開發 工程

財務：提供資金支持，保證交費 開發 財務

工程：提供現場協助保證驗收、掛表 開發 工程

場站點位置 研發 ：負責配合確定場站點位置和技術支持 開發 研發

排水、熱力招標手續 “運營：測算配套工程標底，施工單位考察，招標方案及招標文件審核，配合并監督開標、評標、定標

工程：配合辦理、提供招標資料” 開發部 工程 運營

配套施工 給排水與采暖 室外給水系統 開發、商業：配合驗收 工程 開發部 商業

室外排水系統 開發、商業：配合驗收 工程 開發部 商業

室外供熱系統 開發、商業：配合驗收 工程 開發部 商業

電氣 室外供電系統 開發、商業：配合驗收 工程 開發部 商業

室外照明系統 開發、商業：配合驗收 工程 開發部 商業

綜合管網 室外智能化系統 開發、商業：配合驗收 工程 開發部 商業

室外燃氣系統 開發、商業：配合驗收 工程 開發部 商業

環境施工 附屬建筑 停車場 工程

圍墻，大門 研發：配合驗收 工程 研發 客服 物業

收集站 工程

景觀 建筑小品，亭臺，連廊 研發：配合驗收移交物業 工程 研發 客服 物業

道路 研發：配合驗收移交物業 工程 研發 客服 物業

花壇，場坪綠化 研發：配合驗收移交物業 工程 研發 客服 物業

竣工結算 排水、熱力、自來水、中水、煤氣、視訊、電力、環境工程結算 工程、開發：核定工程量 運營 工程 開發

結算稽核 全部合同結算并做項目整體結算報告 “銷管：協助運營結算合同及銷售費用，核定項目銷售均價和利潤率完成情況 研發：負責所有設計合同的結算

工程、開發：組織承包單位提供結算書，核定結算書” 運營 工程 開發 研發 銷管 竣工入住 室內空氣檢測 選擇單位，組織招投標，定隊伍 組織進行現場檢測 工程

住宅準入證 項目竣工驗收報告 工程

建設工程規劃驗收合格證 工程：現場具備驗收條件 開發部 工程

非經營性公建配套證明 工程：現場具備驗收條件 開發部 工程

供水、供電、供氣、供熱、排水等配套證明 工程：現場具備驗收條件 開發部 工程

土地使用權證書 開發部

地名管理部門批準的地名文件 開發部

小區竣工資料（小區情況說明、小區現狀照片4張、非經營性公建配比表）工程：提供竣工資料 開發部 工程

人防驗收 工程：現場具備驗收條件 開發部 工程

住宅準入證 規劃驗收 工程：組織相關單位參加，提供驗收資料 開發部 工程

消防驗收 “工程：組織相關單位參加，提供驗收資料，并對工程款結算進行控制 研發：提供相關圖紙及電子文件” 開發部 工程 研發

通水、通電 工程：組織施工單位工人配合通水、通電 開發部 工程

大配套驗收 工程：組織相關單位參加，提供驗收資料 開發部 工程

竣工驗收備案通知書 提供驗收資料 工程

小配套驗收 工程：組織相關單位參加，提供驗收資料 開發部 工程

供熱驗收 工程：組織相關單位參加，提供驗收資料 開發部 工程

人防驗收 工程：組織相關單位參加，提供驗收資料 開發部 工程

入住準備 工程質量保證書 工程：提供工程質量保證書所需相關數據 銷售管理部 工程

住宅使用說明書 工程、開發：參與編制住宅使用說明書，提供相關基礎數據 研發 工程 開發

寄發《商品房交付使用通知書》 “法務：入住通知書的審核。

物業：電話通知業主入住信息（刪除）協助相關入住事宜” 客服 法務 物業

對房屋的廚衛防水、水暖管路打壓、煙道通風等方面進行檢查，做好相關詳細記錄，組織相關維修人員進行維修前的準備，簽訂維修協議和第三方維修合同，制定維修流程 運營：合同的簽訂、第三方隊伍的招投標 法務：合同的審批等其他相關法務事宜 客服 運營 工程 法務

寄發入住通知書，銷售客戶資料移交客服 客服：客戶資料的接收、保存，現存各種問題的溝通 銷售管理部 客服

樓牌標識 協調地名辦辦理地名手續 客服：現場配合安裝 開發部 客服

物業用品儲備 物業

物業接收鑰匙、驗房 工程：提供鑰匙，組織交接，辦理移交手續 物業 工程

入住 辦理入住 制定入住流程 銷管：可提供入住時間節點，配合制定 客服 銷管、物業、工程

審驗合同全款發票，發放兩書，開具入住分配單 物業：提供人員支持 銷管 物業

驗房及交費 物業

收集反饋業主問題，并及時解決各種問題 客服 驗房問題匯總 客服

售后維修 工程：配合維修 客服 工程

售后及移交 投訴處理 工程：配合解決投訴問題 客服 工程

裝修管理 工程：協調解決業主裝修問題 客服 工程

施工資料整理及移交 工程：組織施工單位整理工程資料，辦理移交 客服 工程

供暖 工程提供工作面監督施工，保證供熱、辦理供熱證明，銷管提供空房面積，財務提供資金繳納空房費、移交物業、物業客服協調現場業主保證供熱 “工程：組織解決供暖問題 物業：提供入住情況 客服：解決維修問題” 開發 工程 物業 客服

通煤氣 工程提供工作面保證煤氣施工、協助驗收整改、帶氣、點火、需要物業、客戶協調業主、保證同期 “工程：組織解決通氣問題

物業：提供入住情況，并在后期主辦通氣 ” 開發 工程 物業

整體移交物業 移交建筑物及相關資料 物業：接收建筑物及相關資料 客服 物業

產品問題總結及反饋 “研發：對發現的產品設計問題進行歸納總結，改進設計工作

工程、物業：對反饋的問題進行分析、整理、總結，在新項目中盡量避免類似問題的再次發生” 客服 研發 工程 物業

初始登記 區局辦理初始登記手續 “工程：提供竣工備案通知書、竣工圖 研發：配合進行竣工圖繪制，與工程核對竣工圖的準確” 銷售管理部 工程 研發

產權證辦理 為客戶辦理產權證前期手續 “財務：房款多退少補、開據發票 物業、客服：提供人員支持，快速辦理產權證” 銷售管理部 物業 客服 財務

分戶土地證 “銷管：提供施工圖（變更后）房管局出具的分戶面積測量報告 研發：負責提供技術支持” 開發 銷售管理部 研發

土地證辦理 為客戶辦理土地證前期手續 “物業：通過電話、郵件等形式通知客戶辦理土地證 財務部：主要負責產權退補款辦理，發票換領等” 銷售管理部 物業 財務

供熱移交 保修期后供熱系統移交供熱公司，協調政府辦理移交手續 客服：配合維修、移交工作 物業：管道井鑰匙及設施等配合移交 開發 客服、物業

第四篇：房地產項目開發流程

一個房地產項目開發的整個流程大體上包括10個階段。

（一）開發商提出開發設想是整個房地產項目開發的起點

在市場經濟體制條件下，開發設想是房地產開發商最關鍵的一項工作，從這項工作起，整個房地產項目開發就進入了狀態。開發設想是否準確地反映了市場的需要，將決定未來整個房地產項目開發的成敗。這需要房地產開發商認真研究房地產市場的變化趨勢，確定不同地段的發展前景，把握不同項目的市場需求狀況。

（二）可行性研究是房地產項目開發的第二步，也是非常關鍵的一步

開發商提出了設想，但這種設想究竟有沒有真正的市場前景，需要進行可行性研究。可行性研究是房地產項目開發不可缺少的一個階段。政府是否批準此項目立項，銀行是否同意給予資金支持都需要參考可行性研究的結果。進行可行性研究，就可能有兩種結果：一是可行性研究表明這個設想不可行，那么即使開發商不同意，這個項目開發的全過程實際上就結束了；二是可行性研究表明這個設想可行，則不出意外，這個項目就可以一直進行到最后的階段。目前，在我國忽視可行性研究，或者將可行性研究當成一種形式的風氣，在房地產項目開發領域還相當濃厚，這造成了空置率居高不下等一系列惡果，需要政府認真對待。

（三）申請項目用地是房地產開發的第三步，也是正式啟動項目開發的第一步

土地是所有建筑的基礎，申請土地是房地產開發正式啟動的第一步。在我國，由于人多地少，土地資源成為極為稀缺的資源，對許多開發商來說，拿到土地才是最關鍵的一步，有了土地就有了開發的全部條件，有土地就不愁項目賺不到錢。因此，在土地市場上各種腐敗事件層出不窮。我國原來規定可以有劃撥和出讓兩種獲得土地的方式，劃撥土地太多，沖擊了正常的土地市場的運行，目前只有少數幾種情況才可以獲得劃撥土地，絕大多數土地都是通過出讓獲得。但在實際上，從原土地使用者（即原來占有國有土地的國有企事業單位）獲得土地卻是主要方式。開發商在獲得了土地使用權的規定使用年限之后，要到建設行政主管部門備案，領取《房地產開發項目手冊》。

（四）項目設計是房地產開發的第四步，也是關系到項目是否符合市場需要的重要一步

根據項目的規模，設計的具體工作流程也有所不同。對于規模較大的房地產開發項目來說，一般要分成方案設計、初步設計和施工圖設計3個具體步驟。方案設計反映了建筑平面布局、功能分區、立面造型、空間尺度、建筑結構、環境關系等方面的設計要求。初步設計在方案設計的基礎上，應提出設計標準、基礎形式、結構方案及各專業的設計方案。初步設計文件應該包括設計總說明書、設計圖紙、主要設備與材料表、工程概算書4個部分。施工圖設計是初步設計基礎上的更詳細的設計，具有工程設備各構成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要繪制完整詳細的建筑及安裝祥圖及必要的文字說明。開發商在進行規劃及建筑設計前，需要向城市規劃行政管理部門申報規劃設計條件，以獲得規劃設計條件通知書（主要規定規劃建設用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度、停車位個數等）。房地產開發商根據規劃設計通知書，委托有規劃設計資格的單位完成方案設計，然后持方案設計報審表、方案設計及其說明書等有關資料，報經城市規劃行政管理部門審查，確認符合規劃要求后，核發《建設用地規劃許可證》。方案設計得到批準后，即可以進行初步設計。城市規劃行政管理部門對建設工程的初步設計方案進行審查，確認其符合規劃設計要點后，建設單位就可以進行施工圖設計。城市規劃行政管理部門在對工程施工圖及有關材料進行審查合格后，核發《建設工程規劃許可證》。

（五）征地及拆遷安置是房地產開發的第五步，也是取得土地使用權后的第一步

在取得《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》之后，就需要進行征地及拆遷安置的工作。開發商還需要到土地管理部門辦理相關手續。土地管理部門根據房地產開發商的土地使用權證書及建設用地規劃許可證，進行場地范圍的實地劃定。開發商只能在劃定的范圍內，進行征地及拆遷方案的實施工作。

（六）籌措房地產開發資金是房地產開發的第六步，也是征地及拆遷安置后最重要的工作

取得土地使用權后，大部分房地產開發商自己投入的資金就基本上花費殆盡，如何取得進一步開發所需的房地產開發資金，就成了房地產開發商最重要的工作。開發商需要制定資金使用計劃，然后以此為基礎確定所需要籌措的資金數量。再通過各種融資方案的選擇，確定合理的融資方案。目前，我國房地產開發商的融資渠道偏少，基本上是通過商業銀行貸款，而房地產開發是風險極大的商業活動，一旦投資失敗，將牽連銀行體系。最近人民銀行大

幅度提高了對房地產開發商貸款的門檻，對我國有些過熱的房地產投資將起到抑制作用。

（七）建設工程招標是房地產開發的第七步，是選擇合適的承包商和監理單位的有效方法

工程項目招標投標制，是我國工程建設市場的重大改革舉措之一。通過招標，房地產開發商首先可以選擇合適的項目承包商，以確保工程投資不超過預算、質量符合設計要求、工期達到預期目標。在確定了工程承包商后，房地產開發商還需要通過招標選擇合適的監理單位，以便對工程進行建設工程監理。

（八）施工是房地產開發的第八步，也是項目能否及時優質完成的關鍵一步

為了確保按照建設工程規劃許可證的規定進行組織施工，國家規定必須由城市規劃行政管理部門在施工現場進行放線、驗線，并到建設行政主管部門領取建設工程開發證后，才可以破土動工。在招聘監理單位之后，主要的項目工作就交由監理單位進行，開發商只控制最后的管理權，即保持對監理單位的有效監督，必要時解聘監理單位。項目施工完成后，還需要通過由城市建設行政主管部門主持的綜合竣工驗收。通不過驗收，就不能投放到房地產市場。

（九）市場營銷與策劃是房地產開發的第九步，是實現經濟效益的關鍵一步

房地產項目的開發商，在開發項目即將完工之際，就可以考慮進行所開發的房地產項目的市場營銷工作。如果開發商符合政府主管部門的預售條件，開發商就可以在進行施工的同時，進行所開發的房地產項目的預售工作。房地產市場營銷包括房地產市場調查研究、確定營銷目標與手段、確定銷售方式、制定銷售合同、準備銷售宣傳資料、培訓銷售人員、參加必要的房展會、選擇廣告的方式等。甚至給項目起好聽的名字，在商品房項目的銷售中，都可以起到極為重要的作用。當然，房地產開發項目的租售，必須經過房地產行政主管部門的批準，取得銷售許可證。

（十）物業管理是房地產開發的最后一步，是房地產開發的售后服務。

一個完整的房地產項目從開始到竣工,大致可以分以下三大部分。

第一部分，房地產開發公司的準備工作

在報行政機關審批之前，房地產開發公司應辦理好土地出讓手續，委托有資質的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書,應附有詳細的規劃設計參數和效果圖，并落實足夠的開發資金。

第二部分，行政審批部分

根據我國當前法律、法規、規章，房地產建設項目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規劃總圖審查及確定規劃設計條件；3）初步設計及施工圖審查；4）規劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設工程竣工綜合驗收備案。

一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：

1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。

2、國土資源局進行土地利用總體規劃和土地供應方式的審查。

3、建委辦理投資開發項目建設條件意見書。

4、環保局辦理生產性項目環保意見書（表）。

5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。

6、規劃部門辦理項目選址意見書。

二、規劃總圖審查及確定規劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項：

1、人防辦進行人防工程建設布局審查。

2、國土資源局辦理土地預審。

3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。

4、規劃部門對規劃總圖進行評審，核發《建設用地規劃許可證》。

5、規劃部門確定建設工程規劃設計條件。

三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項：

1、規劃部門對初步設計的規劃要求進行審查。

2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。

3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。

4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。

5、國土資源局進行用地預審。

6、市政部門、環保局、衛生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業內容進行審查。

7、建委制發初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。

8、建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據業主單位意見，核發技術性審查委托通知單。

9、建委根據施工圖設計文件審查機構發出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發放《建設工程施工圖設計文件審查批準書》。

四、規劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：

1、公安消防支隊進行消防設計審查。

2、人防辦進行人防設施審查。

3、建委、市政部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分對相關專業內容和范圍進行審查。

4、規劃部門對變更部分的規劃設計補充核準規劃設計條件，在建設單位繳納有關規費后，核發《建設工程規劃許可證》（副本）。

五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：

1、建設單位辦理施工報建登記。

2、建設方對工程進行發包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發包。

3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發《建筑工程施工許可證》。

六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項：

由房地產管理部門辦理預售登記，核發《商品房預售許可證》。

開發企業申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料：

1、以下證明材料：

（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（2）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；

（3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。

2、開發企業的《營業執照》和資質等級證書；

3、工程施工合同；

4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。

第五篇：房地產項目開發流程

房地產項目開發流程

1：總體：

獲得土地（土地證）------土地的性質及用途（建設用地規劃許可證）------項目規劃（建筑工程規劃許可證）------開工建設（施工許可證）------達到銷售形象開始銷售（預售許可證）問題1：用地規劃由誰發？

2：獲得土地的幾種方式：

A：竟拍B：項目轉讓C：項目合作

問題2：招、拍、掛的程序？土地費用由幾部分組成？土地的出讓金如何繳納? 3：確定土地的性質：

問題3：老廠礦用地如何變性？

4：項目規劃報建：

A：項目總體規劃方案報批（規劃局）。一般涉及容積率、建筑密度、建筑風格、退紅線、功能設置、戶型面積、綠化面積等等參數。

B：總體規劃方案審批后，可報單體建筑方案審批。分別涉及到消防處、人防辦、規劃局、園林局等。有的地方還要求做環評報告（環保局）、地質災害評價、水土保持評價等。C：方案審批完畢后，由設計院出施工圖。

D：施工圖報審：圖審辦對施工圖進行審核（是否有違反國家規范的地方）；墻改節能辦對節能設計進行審核。

注：以上AB項完成之后即可辦理—建筑工程規劃許可證。

5：項目工程建設：

A：前期三通一平（為施工做準備）。

B：施工單位招投標并簽訂合同----（招投標管理辦公室）。

C：辦理質量監督手續（質監站）。

D：辦理施工許可證（市建委）。

E：工程施工全過程。---------------

F：工程驗收：環保節能驗收（墻改節能辦）；消防驗收（消防處）；人防驗收（人防辦）；

竣工驗收（質監站）；----工程備案（檔案館、質監站）；規劃驗收（規劃局）。

6：項目配套建設：（給水、排水、供電、供氣、電視網絡、弱電及智能化、景觀道路等）A：供電：a、首先報用電規劃圖（一般由當地的電力設計部門出圖紙，電業局審批）。b、供電施工（高壓部分一般為電業局所控制）。

c、供電系統驗收并移交電業局（電業局）。

B：給水：報建、施工、移交（自來水公司）。

C：供氣：報建、方案、施工、驗收（燃氣公司）。

D：排水：排污接口（公共事業局）。

6：銷售：（問題4：具體的流程細節？）

A：面積預測：按審批的及實際施工的圖紙做面積預測（房管局）。

B：工程進展達到相關要求后，可辦理房屋預售許可證（房管局）。

C：工程徹底完工后，房屋銷售許可證（房管局）。

D：房屋銷售---簽訂銷售合同---合同至房管局備案。？

7：交付：

A：面積實測（房管局面積測定科）。

B：成立物業公司或外聘物業公司，簽訂物業服務協議。

C：交付鑰匙入住。

D：可提供代辦房產證等服務。（辦房產證的細節？）