第一篇：房地產(chǎn)項目開發(fā)流程的10個步驟

一個房地產(chǎn)項目開發(fā)的整個流程大體上包括10個階段。

（一）開發(fā)商提出開發(fā)設想是整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的起點

在市場經(jīng)濟體制條件下，開發(fā)設想是房地產(chǎn)開發(fā)商最關鍵的一項工作，從這項工作起，整個房地產(chǎn)項目開發(fā)就進入了狀態(tài)。開發(fā)設想是否準確地反映了市場的需要，將決定未來整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的成敗。這需要房地產(chǎn)開發(fā)商認真研究房地產(chǎn)市場的變化趨勢，確定不同地段的發(fā)展前景，把握不同項目的市場需求狀況。

（二）可行性研究是房地產(chǎn)項目開發(fā)的第二步，也是非常關鍵的一步開發(fā)商提出了設想，但這種設想究竟有沒有真正的市場前景，需要進行可行性研究。可行性研究是房地產(chǎn)項目開發(fā)不可缺少的一個階段。政府是否批準此項目立項，銀行是否同意給予資金支持都需要參考可行性研究的結果。進行可行性研究，就可能有兩種結果：一是可行性研究表明這個設想不可行，那么即使開發(fā)商不同意，這個項目開發(fā)的全過程實際上就結束了；二是可行性研究表明這個設想可行，則不出意外，這個項目就可以一直進行到最后的階段。目前，在我國忽視可行性研究，或者將可行性研究當成一種形式的風氣，在房地產(chǎn)項目開發(fā)領域還相當濃厚，這造成了空置率居高不下等一系列惡果，需要政府認真對待。

（三）申請項目用地是房地產(chǎn)開發(fā)的第三步，也是正式啟動項目開發(fā)的第一步

土地是所有建筑的基礎，申請土地是房地產(chǎn)開發(fā)正式啟動的第一步。在我國，由于人多地少，土地資源成為極為稀缺的資源，對許多開發(fā)商來說，拿到土地才是最關鍵的一步，有了土地就有了開發(fā)的全部條件，有土地就不愁項目賺不到錢。因此，在土地市場上各種腐敗事件層出不窮。我國原來規(guī)定可以有劃撥和出讓兩種獲得土地的方式，劃撥土地太多，沖擊了正常的土地市場的運行，目前只有少數(shù)幾種情況才可以獲得劃撥土地，絕大多數(shù)土地都是通過出讓獲得。但在實際上，從原土地使用者（即原來占有國有土地的國有企事業(yè)單位）獲得土地卻是主要方式。開發(fā)商在獲得了土地使用權的規(guī)定使用年限之后，要到建設行政主管部門備案，領取《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》。

（四）項目設計是房地產(chǎn)開發(fā)的第四步，也是關系到項目是否符合市場需要的重要一步根據(jù)項目的規(guī)模，設計的具體工作流程也有所不同。對于規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)項目來說，一般要分成方案設計、初步設計和施工圖設計3個具體步驟。方案設計反映了建筑平面布局、功能分區(qū)、立面造型、空間尺度、建筑結構、環(huán)境關系等方面的設計要求。初步設計在方案設計的基礎上，應提出設計標準、基礎形式、結構方案及各專業(yè)的設計方案。初步設計文件應該包括設計總說明書、設計圖紙、主要設備與材料表、工程概算書4個部分。施工圖設計是初步設計基礎上的更詳細的設計，具有工程設備各構成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要繪制完整詳細的建筑及安裝祥圖及必要的文字說明。開

發(fā)商在進行規(guī)劃及建筑設計前，需要向城市規(guī)劃行政管理部門申報規(guī)劃設計條件，以獲得規(guī)劃設計條件通知書（主要規(guī)定規(guī)劃建設用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度、停車位個數(shù)等）。房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)規(guī)劃設計通知書，委托有規(guī)劃設計資格的單位完成方案設計，然后持方案設計報審表、方案設計及其說明書等有關資料，報經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門審查，確認符合規(guī)劃要求后，核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》。方案設計得到批準后，即可以進行初步設計。城市規(guī)劃行政管理部門對建設工程的初步設計方案進行審查，確認其符合規(guī)劃設計要點后，建設單位就可以進行施工圖設計。城市規(guī)劃行政管理部門在對工程施工圖及有關材料進行審查合格后，核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》。

（五）征地及拆遷安置是房地產(chǎn)開發(fā)的第五步，也是取得土地使用權后的第一步

在取得《建設用地規(guī)劃許可證》和《建設工程規(guī)劃許可證》之后，就需要進行征地及拆遷安置的工作。開發(fā)商還需要到土地管理部門辦理相關手續(xù)。土地管理部門根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)商的土地使用權證書及建設用地規(guī)劃許可證，進行場地范圍的實地劃定。開發(fā)商只能在劃定的范圍內(nèi)，進行征地及拆遷方案的實施工作。

（六）籌措房地產(chǎn)開發(fā)資金是房地產(chǎn)開發(fā)的第六步，也是征地及拆遷安置后最重要的工作

得土地使用權后，大部分房地產(chǎn)開發(fā)商自己投入的資金就基本上花費殆盡，如何取得進一步開發(fā)所需的房產(chǎn)開發(fā)資金，就成了房地產(chǎn)開發(fā)商最重要的工作。開發(fā)商需要制定資金使用計劃，然后以此為基礎確定所要籌措的資金數(shù)量。再通過各種融資方案的選擇，確定合理的融資方案。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)商的融資道偏少，基本上是通過商業(yè)銀行貸款，而房地產(chǎn)開發(fā)是風險極大的商業(yè)活動，一旦投資失敗，將牽連銀行系。最近人民銀行大幅度提高了對房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的門檻，對我國有些過熱的房地產(chǎn)投資將起到抑制作。

（七）建設工程招標是房地產(chǎn)開發(fā)的第七步，是選擇合適的承包商和監(jiān)理單位的有效方法工程項目招標投標制，是我國工程建設市場的重大改革舉措之一。通過招標，房地產(chǎn)開發(fā)商首先可以選擇合適的項目承包商，以確保工程投資不超過預算、質(zhì)量符合設計要求、工期達到預期目標。在確定了工程承包商后，房地產(chǎn)開發(fā)商還需要通過招標選擇合適的監(jiān)理單位，以便對工程進行建設工程監(jiān)理。

（八）施工是房地產(chǎn)開發(fā)的第八步，也是項目能否及時優(yōu)質(zhì)完成的關鍵一步

為了確保按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行組織施工，國家規(guī)定必須由城市規(guī)劃行政管理部門在施工現(xiàn)場進行放線、驗線，并到建設行政主管部門領取建設工程開發(fā)證后，才可以破土動工。在招聘監(jiān)理單位之后，主要的項目工作就交由監(jiān)理單位進行，開發(fā)商只控制最后的管理權，即保持對監(jiān)理單位的有

效監(jiān)督，必要時解聘監(jiān)理單位。項目施工完成后，還需要通過由城市建設行政主管部門主持的綜合竣工驗收。通不過驗收，就不能投放到房地產(chǎn)市場。

（九）市場營銷與策劃是房地產(chǎn)開發(fā)的第九步，是實現(xiàn)經(jīng)濟效益的關鍵一步房地產(chǎn)項目的開發(fā)商，在開發(fā)項目即將完工之際，就可以考慮進行所開發(fā)的房地產(chǎn)項目的市場營銷工作。如果開發(fā)商符合政府主管部門的預售條件，開發(fā)商就可以在進行施工的同時，進行所開發(fā)的房地產(chǎn)項目的預售工作。房地產(chǎn)市場營銷包括房地產(chǎn)市場調(diào)查研究、確定營銷目標與手段、確定銷售方式、制定銷售合同、準備銷售宣傳資料、培訓銷售人員、參加必要的房展會、選擇廣告的方式等。甚至給項目起好聽的名字，在商品房項目的銷售中，都可以起到極為重要的作用。當然，房地產(chǎn)開發(fā)項目的租售，必須經(jīng)過房地產(chǎn)行政主管部門的批準，取得銷售許可證。

（十）物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的最后一步，是房地產(chǎn)開發(fā)的售后服務。

第二篇：房地產(chǎn)項目開發(fā)流程

房地產(chǎn)項目開發(fā)流程圖

房地產(chǎn)項目開發(fā)流程

節(jié)點 主要階段 主要工作內(nèi)容 工作部門 是否需要組織專題會議以及會議參加部門

主辦部門工作內(nèi)容 分項 主辦部門 主辦崗位 協(xié)辦部門

土地獲取階段 土地信息收集 現(xiàn)狀圖 落實地塊具體位置及周邊情況 拓展部

規(guī)劃設計條件 落實規(guī)劃條件，了解限制性條件 拓展部

現(xiàn)場踏勘 對地塊現(xiàn)狀、地質(zhì)條件、是否有地下埋藏物等影響開發(fā)的因素詳細了解。拓展部

了解周邊配套情況 了解地塊周遍的商業(yè)、教育、交通等情況 拓展部

了解該區(qū)域未來規(guī)劃情況 了解地塊所屬區(qū)域的規(guī)劃，對以后項目開發(fā)的影響和支撐。拓展部

土地初判 了解地塊的上市方式和土地款 同土地所有方進行接觸，了解土地出讓方式和土地款，以及能否調(diào)整。拓展部

了解當?shù)氐慕ò渤杀尽⒄召M項目和具體情況 成本測算 拓展部 開發(fā)部、運營部、工程部 了解當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場狀況 產(chǎn)品形式、市場價格、市場格局、發(fā)展趨勢及前景、開發(fā)周期的安排 拓展部

對接發(fā)展中心 匯報土地初判結果 宗地的詳細情況、項目分析、房地產(chǎn)市場分析、初判結果 拓展部

土地深判 可行性研究報告 區(qū)域內(nèi)宏觀經(jīng)濟、發(fā)展前景等的分析 拓展部

該項目在區(qū)域房地產(chǎn)市場中的位置、定位、發(fā)展。拓展部

現(xiàn)狀圖（四至電子文件）拓展部

市場深度調(diào)研 “銷售：參與市場調(diào)查，進行地塊周邊及輻射范圍內(nèi)的客戶分析、產(chǎn)品分析、市場競爭分析等

研發(fā)部：負責協(xié)助進行區(qū)域市場調(diào)研” 拓展部 銷售部 研發(fā)部

項目最終定位 銷售 研發(fā)部：根據(jù)以往及周邊項目成交客戶分析和產(chǎn)品分析等，對項目定位、客戶定位、產(chǎn)品定位提出策略性建議 拓展部 銷售部 研發(fā)部

成本測算：針對多個方案進行初步成本測算、利潤率分析及比選 研發(fā)、運營：協(xié)助進行方案設計和成本測算 拓展部 研發(fā)部、運營部

開發(fā)周期及付款計劃 工程部、開發(fā)部、銷售：根據(jù)土地的開工條件、市場情況，共同制定開發(fā)節(jié)奏。拓展部 工程部 開發(fā)部 銷售 項目方案確定 拓展部

現(xiàn)金流測算 拓展部

對接發(fā)展中心 深判結果 項目可行性報告及后續(xù)工作 拓展部

尋找合作資金（與戰(zhàn)略發(fā)展部共同研究）研究并確定融資方式 如信托基金、戰(zhàn)略合作、貸款平移等 財務體系、法務：給予技術及資源上的支持 拓展部 財務體系、法務

項目招商報告（前期階段）區(qū)域宏微觀市場研究 拓展部

項目招商版盈利能力分析 拓展部

明確合作伙伴、尋找合作方式（招商階段）項目商業(yè)策劃書 財務中心：制定項目財務數(shù)據(jù) 拓展部 財務中心

合作伙伴確定 財務中心、集團資管部、法務：制定合作方式、投資回報 拓展部 財務中心、集團資管部

合作方案確定 拓展部 財務中心、集團資管部

合作細節(jié)確定 拓展部 財務中心、集團資管部

引資（商業(yè)計劃書）簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議 “財務中心、集團資管部：制定合作方式、投資回報 綜合管理部：協(xié)議蓋章，存檔” 拓展部 財務中心、集團資管部、綜合管理部 合作實施（實施階段）合作公司成立及相關手續(xù)辦理 “財務中心、集團資管部、法務：協(xié)助辦理股權、增資等相關財務問題。

綜合管理部：工商局辦理公司注冊” 拓展部 財務中心、集團資管部、法務綜合管理部

投標、摘牌 投方案標 項目方案確定 研發(fā)中心：項目方案 拓展部 研發(fā)中心

投經(jīng)濟標 確定土地上限 拓展部

拍賣 競爭對手分析、確定土地上限、價格敏感性分析、制定拍賣戰(zhàn)術 拓展部

掛牌 競爭對手分析、確定土地上限、價格敏感性分析、制定出價戰(zhàn)術 拓展部

獲取土地 簽訂土地出讓合同 確定用地圖、樁點坐標、用地條件 交納政府凈收益，契稅，交易費 “法務：合同條款的草擬和完善

財務：提供資金” 拓展部 法務 財務部

用地規(guī)劃許可證 土地出讓合同 法務協(xié)同：提供土地出讓合同 開發(fā)部 法務

出讓金、交易費交費證明 財務：提供資金繳納出讓金、交易費 開發(fā)部 財務

確權 企業(yè)投資項目備案 辦理房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)預審表 開發(fā)部

委托工程咨詢資格機構編制申請報告 研發(fā)：協(xié)助提供相關項目資料 開發(fā)部 研發(fā)

向項目備案機關提交申請報告 開發(fā)部 建設用地規(guī)劃許可證 開發(fā)部

原地上物土地證登報聲明（原有土地證作廢）開發(fā)部

土地補償費（原戶主需交納的土地使用費）開發(fā)部

土地出讓合同 發(fā)展中心：提供土地出讓合同、付款憑證及相關圖紙 開發(fā)部 發(fā)展中心

核定用地圖、核定用地相關圖、規(guī)劃地界坐標圖 開發(fā)部

交費證明 繳納土地費用 開發(fā)部

1：500現(xiàn)狀地形圖3份（反樓座）開發(fā)部

詳規(guī) 研發(fā)：委托設計詳規(guī) 開發(fā)部 研發(fā)

辦理土地證 土地出讓合同 開發(fā)部

交費證明 繳納土地費用 開發(fā)部

建設用地規(guī)劃許可證 開發(fā)部

地籍圖4份（薄膜圖）開發(fā)部

土地登記申請書 開發(fā)部

土地確權來源證明文件 開發(fā)部

申請人主體資格證明、法人代表證明或個人身份證明 綜管：提供相關證明資料 開發(fā)部 綜管 土地抵押貸款 積極與銀行聯(lián)系，尋找合作伙伴，進行土地評估，選擇合適貸款承載公司 開發(fā)部：提供但當?shù)卣獾耐恋卦u估公司，協(xié)助辦理評估、抵押登記等手續(xù)提供土地證及出讓合同 財務中心 開發(fā)部

規(guī)劃設計階段 區(qū)域市場調(diào)研 “

1、項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀

2、項目周邊競爭性樓盤調(diào)查” 銷售：參與協(xié)助研發(fā)對區(qū)域內(nèi)及周邊進行市場分析、客戶需求分析、產(chǎn)品分析、已成交客戶分析、競爭樓盤分析等 研發(fā)部 銷售部

3、項目所在商圈或臨近商圈現(xiàn)狀調(diào)研（商業(yè)部分）商圈主要商業(yè)業(yè)態(tài)分布狀況、經(jīng)營狀況、經(jīng)營特點、預期發(fā)展方向 商業(yè)銷售部：針對重點商家進行專向訪談同時組織相關專業(yè)人士進行專業(yè)論證 商業(yè)銷售部市場組和招商組 商業(yè)銷售部

4、同期操作商業(yè)地產(chǎn)項目調(diào)查（商業(yè)部分）“競爭項目開發(fā)規(guī)模、定位種類、操作方式、開發(fā)周期 提取數(shù)據(jù)庫相關數(shù)據(jù)進行重點分析、競爭項目實地調(diào)研了解相關信息” 商業(yè)銷售部：運用順馳商會操作平臺，重點訪談了解重點商家對競爭項目的相關看法、同時了解投資客戶對競爭項目的投資意向 商業(yè)銷售部市場組和招商組 商業(yè)銷售部

項目定位 公建部分擬選業(yè)態(tài)種類確定、所選業(yè)態(tài)數(shù)量確定 通過行業(yè)發(fā)展狀況分析，消費需求分析確定可開發(fā)公建部分業(yè)態(tài)種類。結合市場相關類型物業(yè)供求狀況確定所選業(yè)態(tài)開發(fā)數(shù)量 商業(yè)銷售部：配合完成公建部分業(yè)態(tài)選擇與數(shù)量確定 商業(yè)銷售部 商業(yè)銷售部

市場定位、客戶定位、產(chǎn)品定位、價格定位 “研發(fā)：依據(jù)控規(guī)指標提供產(chǎn)品類型建議，協(xié)助項目定位工作

商業(yè)招商：配合完成公建類定位” 銷售體系 招商策略公司 研發(fā)部 商業(yè)招商組

經(jīng)濟測算 “運營：逐步細化成本測算及利潤率分析 財務：現(xiàn)金流測算” 研發(fā)部 運營部 財務部

項目發(fā)展報告 開發(fā)計劃 “銷售：根據(jù)宗地狀況、市場條件和公司的回款要求，協(xié)同研發(fā)部初步制定土地開發(fā)計劃和銷售計劃。

商業(yè)：結合市場現(xiàn)狀配合研發(fā)完成項目公建部分開發(fā)不同業(yè)態(tài)產(chǎn)品開發(fā)順序建議 工程：根據(jù)工程情況及銷售推廣方案排定工期” 研發(fā) 銷售 工程 商業(yè)

項目考核指標初定 運營：提供初步的項目開發(fā)排期和總體經(jīng)濟指標要求及各階段經(jīng)濟指標要求 銷管 運營

資金流 “工程：根據(jù)工期制定工程款支付計劃，和財務結合，明確資金要求 開發(fā)：配套費及土地款支付計劃” 財務 工程、開發(fā)

設計前期 明確產(chǎn)品設計思路 銷售：根據(jù)區(qū)域市場內(nèi)客戶需求狀況和在銷樓盤熱銷產(chǎn)品分析，對戶型設計、戶型配比、面積區(qū)間、景觀規(guī)劃、建筑風格、配套標準等規(guī)劃設計提出改善性意見 研發(fā) 銷售

明確設計院選擇標準 研發(fā)

制定設計組織計劃 研發(fā)

方案設計組織 方案與設計院選擇與合同簽訂 “法務：合同文義審核 運營：成本審核” 研發(fā) 運營部、法務部

制訂規(guī)劃、景觀及建筑單體的設計任務書、交工標準，及規(guī)劃指標、環(huán)境指標的初訂 “運營：依據(jù)建筑規(guī)劃、景觀規(guī)劃及交工標準初步確定建安、環(huán)境等成本指標。商業(yè)：結合行業(yè)特點提供有關需求建議，配合研發(fā)完成相關設計

工程：參與制定交工標準，根據(jù)以往項目經(jīng)驗總結及當前市場情況，對主要部位做法、結構方案、設備方案等提出建設性意見” 研發(fā) 工程 運營 商業(yè)

規(guī)劃方案結合成本測算的研討及確定 對于初步測算的成本指標逐步細化、結合市場調(diào)整售價，確保預期利潤率。“銷售、商業(yè)：結合項目地塊的基本素質(zhì)、成本測算情況和預期銷售情況，對項目規(guī)劃設計提供合理性意見

工程：從施工角度，對主要部位做法提出建設性意見

開發(fā)：提供各項前期配套費用標準” 研發(fā) 運營 開發(fā) 銷售 工程 商業(yè)

彩色總平面圖（含經(jīng)濟指標）送規(guī)劃預審 研發(fā)部：負責提供圖紙 開發(fā)部 研發(fā)部

修建性詳規(guī)成果 開發(fā)：提供參考意見 研發(fā) 開發(fā)

詳細性規(guī)劃方案（配套場站點）報建及確定（公示會市政府）研發(fā)部：負責提供圖紙 開發(fā)部 研發(fā)部

建筑平、立面功能效果及成本測算的研討及確定 各部門共同商討成本指標，逐步深化。“銷售、商業(yè)：根據(jù)產(chǎn)品成本情況和結盤、在售項目銷售經(jīng)驗總結，對建筑平、立面的工程效果提供合理化建議 工程：從施工角度，對主要部位做法提出建設性意見” 研發(fā) 運營 銷售 商業(yè) 工程

彩色立面效果圖送規(guī)劃預審及審批（上報市政府）研發(fā)部：負責提供圖紙 開發(fā)部 研發(fā)

建筑方案報建圖 研發(fā)：提供報建圖紙 開發(fā) 研發(fā)

景觀概念方案設計及確定 “銷售、商業(yè)：結合項目定位、客戶需求情況和以往銷售經(jīng)驗總結，提供景觀需求、景觀規(guī)劃等建設性意見

工程：從施工角度，對主要部位做法、材料的選用等提出建設性意見 運營：成本核算及成本指標控制” 研發(fā) 銷售 工程 運營 商業(yè) 指標確認階段 項目成本指標確定 “銷管：和企劃對銷售費用指標，進行討論確定 商業(yè)：結合不同業(yè)態(tài)經(jīng)營客戶需求，提供有關配套設備設施種類、數(shù)量建議

工程 研發(fā) 開發(fā) 財務：項目前期、工程、配套、費用等指標落實” 運營 銷管 工程 研發(fā) 開發(fā) 財務 商業(yè)

項目考核指標確定 “銷管：結合公司戰(zhàn)略要求和項目自身狀況，協(xié)調(diào)其他各部門制定項目的考核指標體系

工程：根據(jù)項目方案及銷售推盤方案制定工期” 運營 銷管 工程

考核指標調(diào)整 “銷管：根據(jù)集團及公司發(fā)展戰(zhàn)略的要求和公司庫存、新增、新開資源的數(shù)量制定公司考核指標體系

工程：制定工期” 運營 銷管 工程

施工圖設計組織 施工圖設計院的選擇與合同簽定 “運營：配合研發(fā)進行設計招投標 工程管理：對結構方案、設備選型進行評估

法務：合同的審核” 研發(fā) 運營 工程管理部 法務

制定建筑、綜合管網(wǎng)、景觀施工圖設計任務書（交工標準確定、建筑、景觀限額指標確定）按產(chǎn)品型式不同提供建筑設計限額指標，提供景觀限額設計指標 “銷售、商業(yè) ：結合項目定位和客戶需求及經(jīng)驗判斷，參與建筑、景觀規(guī)劃和交工標準的討論制定

工程：提供工程技術專業(yè)建議” 研發(fā) 運營 銷售 工程 商業(yè)

結構方案及設備選型研討及確定 “運營：針對不同結構方案進行經(jīng)濟測算，方案優(yōu)選 工程：參與結構方案及設備選型研討，篩選最佳方案，反饋研發(fā)” 研發(fā) 工程 運營

地質(zhì)勘察報告 組織勘察招投標、簽訂合同、組織現(xiàn)場勘察，并通過研發(fā)向設計提供地質(zhì)勘察報告 研發(fā)：負責提供規(guī)劃總平面圖 工程 研發(fā)

施工圖成果 總平面圖 研發(fā)

放線圖 研發(fā)

樁位圖 研發(fā)

施工圖報建圖 研發(fā)

消防、人防報建圖 研發(fā)

施工圖審查全圖及計算書 研發(fā)

編制典型樓座建安預算 運營

施工圖會審 “運營：參與施工圖會審，審核對成本影響較大的項目，提出優(yōu)化意見

工程：根據(jù)以往經(jīng)驗總結對施工圖的完整性、設計選材、選型的合理性、經(jīng)濟性及施工的可行性進行審核，及時反饋研發(fā)，進行調(diào)整變更” 研發(fā) 工程 運營

施工圖全圖 結合以往客服反饋經(jīng)驗，圖紙設計便于使用維修 研發(fā) 客服

編制典型樓座建安預算，建安成本綜合測算、分析、反饋并進行圖紙優(yōu)化 “銷售：根據(jù)項目預期銷售均價和利潤率要求，根據(jù)不同施工方案的成本情況，討論并加以優(yōu)化 研發(fā)：負責圖紙優(yōu)化變更

工程：對設計選材、選型的合理性、經(jīng)濟性及施工的可行性進行審核，使方案優(yōu)化” 運營部 研發(fā) 工程 銷售

綜合管網(wǎng)方案設計 開發(fā)部：提供各專業(yè)局設計條件 研發(fā) 開發(fā)

景觀擴初及施工圖設計 運營：成本核算及費用控制 研發(fā) 運營

景觀施工圖成本測算、分析、反饋并進行圖紙優(yōu)化 “銷售 ：結合宗地狀況、項目定位和成本測算情況，參與景觀施工的討論制定 研發(fā)：負責圖紙優(yōu)化變更

工程：對選材、工藝做法提出專業(yè)性意見” 運營部 研發(fā) 工程 銷售

開工開盤 建設工程規(guī)劃許可證 規(guī)劃方案及市政方案送審 設計方案（含總平面方案）申報表 研發(fā)：配合提供設計院蓋章確認 開發(fā)部 研發(fā)

土地出讓合同 發(fā)展中心：提供土地出讓合同、付款憑證及相關圖紙 開發(fā)部 發(fā)展中心

修建性詳細規(guī)劃2份，電子文件1份（注：規(guī)劃方案審定前，提交10本規(guī)劃設計方案，電子文件1份）研發(fā)：提供所需圖紙 開發(fā)部 研發(fā)

申報單位（人）委托代理的，需提交授權委托書 開發(fā)部

建筑方案送審 建筑設計方案申報表 研發(fā)：配合提供設計院蓋章確認 開發(fā)部 研發(fā) 1/500現(xiàn)勢地形圖1份 開發(fā)部

土地出讓合同 發(fā)展中心：提供土地出讓合同、付款憑證及相關圖紙 開發(fā)部 發(fā)展中心

投資計劃 開發(fā)部

建筑設計方案2份（含建筑效果、總平面、各層平面、立面、剖面圖等）、重要項目需提交模型 開發(fā)部

申報單位（人）委托代理的，需提交授權委托書 開發(fā)部

取得許可證 投資計劃(項目備案)開發(fā)部

大配套 財務：提供資金保障 開發(fā)部 財務

小配套 財務：提供資金保障 開發(fā)部 財務

消防證明 研發(fā)：負責提供消防報建圖 開發(fā)部 研發(fā)

綠化證明 研發(fā)：負責提供綠化報建圖 開發(fā)部 研發(fā)

人防證明 研發(fā)：負責提供人防報建圖 開發(fā)部 研發(fā)

地名證明 銷售部：確定樓、棟眼號排布和地名意義 開發(fā)部

現(xiàn)場工程放線 施工總、分包，監(jiān)理及各專業(yè)分包等單位的聯(lián)系、考察、選擇 協(xié)助工程提供隊伍信息 工程部 運營

建設工程規(guī)劃許可證 開發(fā)部

規(guī)劃局批復的項目總平圖及電子文件 開發(fā)部

首層平面圖 “研發(fā)：出圖及圖紙問題解決 工程：現(xiàn)場配合” 開發(fā)部 研發(fā) 工程

按照施工總平圖進行樓座點放置，出放線報告 按照施工總平圖進行樓座點放置，出放線報告 工程：配合勘測、清除現(xiàn)場障礙 開發(fā)部 工程

施工單位配合做記錄、現(xiàn)場保護 施工單位配合做記錄、現(xiàn)場保護 組織施工單位做好記錄及現(xiàn)場保護 開發(fā)部 工程

移交施工單位 “研發(fā)：現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)問題，及時解決

工程：組織施工單位交接，做好交接記錄” 開發(fā)部 研發(fā) 工程

施工許可證 建設用地規(guī)劃許可證 開發(fā)部

建設工程規(guī)劃許可證 開發(fā)部

天津市建筑工程施工圖紙及技術資料報告書 開發(fā)部

工程施工中標通知書及經(jīng)過鑒證的施工合同 開發(fā)部

建設資金證明（銀行存款證明）（注：資金情況滿足施工中標價的1/3以上）財務

建設項目投資計劃（當年計劃）開發(fā)部

施工圖審查 研發(fā)：負責提供施工圖及計算書 開發(fā)部 研發(fā)

質(zhì)量監(jiān)督登記表 工程：配合辦理，與相關部門接觸，搞好關系 開發(fā)部 工程

安全措施 工程：制定現(xiàn)場文明施工及安全施工標準，組織施工單位做好現(xiàn)場圍墻及現(xiàn)場相關安全措施。開發(fā)部 工程

安全施工措施登記表 工程：配合現(xiàn)場安全，進行安全措施實施的監(jiān)督及安全管理 開發(fā)部 工程

交費各專業(yè)會簽單 建委各內(nèi)部相關部門及配套各專業(yè)局確認 開發(fā)部

銷售許可證 營業(yè)執(zhí)照 開發(fā)部 資質(zhì)證書 開發(fā)部

《國有土地使用證》或《建設用地規(guī)劃許可證》 開發(fā)部

投資計劃(項目備案)開發(fā)部

《建設工程規(guī)劃許可證》 研發(fā)：負責提供所需的全部圖紙 開發(fā)部

《建設工程施工許可證》 開發(fā)部

公用基礎設施配套證明 開發(fā)部

獲取前期物業(yè)備案證明 “物業(yè)：簽訂物業(yè)合同、業(yè)主公約、普通住宅小區(qū)提供物價局核定的物業(yè)管理服務費收費等級和中準價格標準（5萬平米以上的要通過招投標手續(xù)完成）研發(fā)：負責提供所需的全部圖紙” 開發(fā)部 物業(yè)

基礎工程形象部位達到正負零及圖象文件 工程：到達基礎部位，遞交報驗材料，組織五方驗收，提供基礎驗收證明 開發(fā)部 工程

獲取《面積計算成果表》 “開發(fā)部：提供地名批復及附圖、圖審證等證件 研發(fā)部：提供全套施工圖” 銷管

項目總平面圖 研發(fā)：出圖 開發(fā)部 研發(fā)

獲取商品房網(wǎng)上銷售數(shù)據(jù)錄入合格證明 銷管：配合網(wǎng)上錄入 開發(fā)部 銷管

企業(yè)投資項目備案 規(guī)劃成果 開發(fā)部

大配套 開發(fā)部

開工準備 移苗，組織清除地面上下障礙物，為施工提供現(xiàn)場 工程

臨水、臨電 “工程：根據(jù)現(xiàn)場情況確定臨水、臨電的位置、數(shù)量，協(xié)助臨時電送電、接入水接入，做好保護

財務：提供資金，運營：審核” 開發(fā)部 工程部、財務部、運營部

臨水、臨電 開發(fā)部 工程

平整場地 工程

施工組織方案 “研發(fā)：負責提供所需的全部資料

運營：共同確定甲供分包項目及各種特殊材料的檔次價格。” 工程 研發(fā) 運營

招投標、簽訂合同 勘察（拿下土地后即定隊伍，進行勘查，向設計提供設計依據(jù)）“研發(fā)：負責提供總規(guī)劃圖等所需的全部資料 運營：配合招標

法務：合同的審核” 工程 運營 研發(fā) 法務

樁基施工單位 運營配合招標、測算成本 工程 運營

監(jiān)理 “運營配合招標、測算成本 法務：合同的審核” 工程 運營 法務

土建施工單位 “運營配合招標、測算成本

法務：招投標文件的法務審核、合同的審核” 工程 運營 法務

甲供材、分包商 “運營配合招標、測算成本 法務：合同的審核” 工程 運營 法務

沉降觀測 運營配合招標、測算成本 工程 運營

土建施工單位的公開招標及合同備案 “工程：確定備選施工單位、考察篩選隊伍、提供招標資料、組織招投標、簽訂合同、進行合同備案

運營：共同確定合同約定的各項條款” 開發(fā)部 工程 運營

施工圖會審 組織監(jiān)理、施工單位一起對圖紙會審 研發(fā)：配合會審 工程 研發(fā)

會同設計院進行會審，簽定會審記錄 研發(fā)：負責提供所需的全部圖紙,并配合會審 工程 研發(fā)

設計交底 會同設計院進行技術交底，簽定交底記錄 研發(fā)：負責組織設計單位交底和變更 工程 研發(fā) 質(zhì)量監(jiān)督手續(xù) 辦理質(zhì)檢委托 開發(fā)：配合辦理相關手續(xù) 工程 開發(fā)

辦理安全檢查委托 開發(fā)：配合辦理相關手續(xù) 工程 開發(fā)

環(huán)衛(wèi)、環(huán)保等相關手續(xù) 申辦項目臨時、永久路口的報建手續(xù) 開發(fā)：配合辦理相關手續(xù) 工程 開發(fā)

申辦項目臨時施工用水、臨時用電、排污手續(xù) 開發(fā)：配合辦理相關手續(xù) 工程 開發(fā)

辦理施工人員暫住手續(xù) 開發(fā)：配合辦理相關手續(xù) 工程 開發(fā)

開工 開工 施工放線 組織施工單位進場、建立平面和高程控制系統(tǒng)。建立控制主軸線（基線）標樁，并在現(xiàn)場清楚標明墻、柱軸線位置，組織施工單位進行有效保護并接管 研發(fā)：負責提供所需的全部圖紙和技術支持 工程 研發(fā)

規(guī)劃驗線 監(jiān)理單位組織工程部、設計、規(guī)劃局驗線 研發(fā)、開發(fā)：配合驗線 工程 研發(fā)、開發(fā) 樁基施工 試樁施工，根據(jù)施工圖及有關施工規(guī)范制定樁基施工標準，審核樁基單位的施工組織設計，施工人員資質(zhì)，進場材料是否合格等 研發(fā)：配合確定樁基施工標準 工程 研發(fā)

樁基全面施工 研發(fā)：負責提供所需的全部圖紙和技術支持 工程 樁基檢測 委托樁基檢測單位、簽訂合同 工程

進行樁基施工質(zhì)量檢測，并提供樁基檢測報告 工程

開槽（辦理各種手續(xù)，組織協(xié)調(diào)環(huán)衛(wèi)、市容等政府部門）土方工程 工程 支護工程 工程

降水工程 工程

地基備案、材料報送監(jiān)督站、聯(lián)系組織驗收人員準時參加 研發(fā)：配合參與驗收 工程 研發(fā)

基礎施工 地基處理 工程

混凝土墊層 工程

地下防水 工程

混凝土基礎 研發(fā)：負責提供所需的全部圖紙，配合解決圖紙設計問題 工程 研發(fā)

基礎驗收備案 承建單位自評 工程

監(jiān)理對驗評資料審查、現(xiàn)場觀感質(zhì)量量測和檢查 工程

材料報送監(jiān)督站，協(xié)調(diào)監(jiān)理組織相關部門驗收 研發(fā)：配合參與驗收 工程 研發(fā)

簽定建筑工程分部工程（基礎）驗收表 工程

基礎處理竣工結算 核對全部設計變更、現(xiàn)場簽證及各項扣款的增減項造價。工程：申請結算，提供全面的現(xiàn)場簽證（監(jiān)理、工程部經(jīng)理簽字確認）、水電扣款等基礎性資料 運營 工程

項目亮相前準備 推盤策略確定 產(chǎn)品策略 “銷售部、企劃：根據(jù)項目定位、市場狀況和項目推廣策略，對產(chǎn)品推廣排期和階段性重點聚焦產(chǎn)品提出合理化建議

研發(fā)：根據(jù)產(chǎn)品推廣排期，提供具體產(chǎn)品的房型圖、戶型賣點綜述、專業(yè)設計人員支持、負責講解產(chǎn)品等” 項目銷售 研發(fā)、銷售部、企劃

價格策略 “銷管：協(xié)助現(xiàn)場根據(jù)具體組團、樓座、樓層、朝向等因素制定價格體系及制作銷控 運營：提供成本測算，確定銷售基本均價” 項目銷售 銷管、運營

推廣策略 “銷售：參與項目推廣策略的討論，提出合理化建議，實現(xiàn)推廣效果的最大化

研發(fā)部：提供設計院背景、產(chǎn)品設計理念、產(chǎn)品賣點及專業(yè)設計人員的支持” 企劃 項目銷售、研發(fā)部

招商策略：整合外部資源，根據(jù)項目銷售需要，制定項目全程招商策略 配合制定全程招商策略 商業(yè)銷售部運營組及策略公司 商業(yè)運營組及策略公司

確定外部資源 廣告公司尋找及確定 銷售：參與研究討論廣告公司的選擇，參與溝通 企劃 項目銷售

制作公司尋找及確定 企劃

策略公司尋找及確定 銷售：策略公司的溝通，并進行相關的培訓 企劃 項目銷售

媒介公司尋找及確定 銷售：根據(jù)目標客戶群的日常生活、行為習慣，選擇和確定有效的媒體形式，監(jiān)控、反饋媒體實施的效果 企劃 項目銷售

活動公司尋找及確定 銷售：活動公司的溝通，各個階段活動組織的配合協(xié)調(diào)，活動過程的實時關注，反饋調(diào)整后期活動營銷的內(nèi)容 企劃 項目銷售

項目推廣定位確定 項目名稱、組團名稱 “研發(fā)：根據(jù)對產(chǎn)品的理解提出合理建議。銷售：根據(jù)對市場客戶的理解提出合理建議。” 企劃 項目銷售 研發(fā)

項目核心推廣理念確定 企劃 項目銷售 研發(fā) SLOGON確定 企劃 項目銷售

項目核心識別系統(tǒng)確定 logo確定 銷售：參與項目核心識別系統(tǒng)的討論和確定 企劃 銷售部 VI系統(tǒng)及延展方案確定 企劃 銷售部

亮相前項目知識培訓 建筑知識，樓盤背景，項目賣點綜述，競爭對手比較，付款方式，法律手續(xù)，銷售技巧等方面的綜合系統(tǒng)培訓。“銷管：提供相關政策培訓 法務：提供相關政策培訓及統(tǒng)一口徑的法律審查

研發(fā)：提供建筑設計單位、景觀設計公司、建筑風格、各項控規(guī)指標、交工標準、戶型賣點資料、全部圖紙等

工程：提供施工材料、施工工藝、重點節(jié)點、工程進度、入住時間、交工標準等資料” 項目銷售 銷管 法務 研發(fā) 工程

分賣場設立 為實現(xiàn)項目宣傳的最大化，在合理地段設立商品房展示中心 企劃：提供外賣場設計、包裝方案并協(xié)助完成包裝，賣場相關銷售道具制作 外賣場 企劃部

銷售道具準備 現(xiàn)場房型手冊（亮相版）研發(fā)：提供各單體戶型圖和樓層平面圖、小區(qū)擺位圖等 企劃 研發(fā)部

售樓處裝修裝飾及售樓處內(nèi)外部指引包裝（精神堡壘、工地圍檔、吊旗、道旗、形象墻、指示牌、資料架、展示架）“銷售：提出裝飾及指引系統(tǒng)的合理化建議

工程：組織招標確定施工單位，協(xié)助企劃部進行售樓處內(nèi)部裝修和項目指引系統(tǒng)的施工 運營：核算售樓處裝修成本，進行合同審批和付款工作

財務：提供裝修及包裝所需資金支持” 企劃 工程、財務、項目銷售、運營

樣板間及樣板環(huán)境指示說明系統(tǒng) “銷售：協(xié)商決定樣板間建造的具體戶型 研發(fā)：提供樣板間戶型的詳細房型圖和尺寸

工程：組織招標確定施工單位并施工，組織樣板間施工和節(jié)點支持 運營：樣板間裝修成本核算及合同審批工作

財務：提供裝修及包裝所需資金支持” 企劃 工程 研發(fā) 財務、項目銷售、運營

沙盤（概念）、戶型單體模型（外形、景觀、綠化、車棚、能源站點等位置應明確）“研發(fā)：提供項目整體規(guī)劃方案和單體戶型圖，支持企劃部制作概念沙盤和單體沙盤

銷售：與企劃部協(xié)商，選定概念沙盤的方案及單體沙盤的戶型選擇” 企劃 研發(fā)、項目銷售

入市前印刷品的設計、制作（概念樓書、房型圖、DM單、宣傳海報等）“銷售：各種印刷類銷售道具制作的確定

研發(fā)：項目研發(fā)設計方面資料的提供，如平面規(guī)劃圖、景觀規(guī)劃圖、房型圖、人行系統(tǒng)、車行系統(tǒng)等 工程：提供工程進度及交工標準，施工材料、施工工藝等相關方面的資料

法務：相關印刷文件的法律審核以及合同的審核” 企劃 研發(fā) 工程項目 銷售 法務

項目周邊主要道路設置醒目指示系統(tǒng) 企劃

（意向）派籌卡及紀念禮品 企劃

聯(lián)動工作的準備 配備看房車及看房車的包裝 車管部：提供看房車及司機 企劃 車管部

進行聯(lián)動單位的培訓和包裝 企劃：提供重點聯(lián)動單位的包裝，相關銷售道具的制作 銷售部（客資組）企劃

意向商家簽約 進駐意向書 法務：合同的談判以及審核 商業(yè)銷售部運營組 法務

確定項目亮相方案 項目形象表情、主題、創(chuàng)意表現(xiàn)確定 項目銷售部：參與討論，提出建設性意見 企劃 項目銷售 項目亮相細化方案確定 企劃 項目銷售

項目亮相媒體確定 企劃 項目銷售

項目亮相 項目亮相 項目形象出街，媒介組合應用（戶外、報紙、電視、電臺、車體、電梯）法務：相關印刷文件的法律審核以及合同的審核 企劃 法務

新聞媒體新聞信息亮相 品牌傳播中心：通過媒體擴大宣傳信息 企劃 品牌傳播中心

亮相慶典活動及產(chǎn)品推介會的宣傳和安排 “研發(fā)：項目研發(fā)設計資料、研發(fā)設計專業(yè)人士的支持 銷售：項目亮相各項工作的配合開展，電話接聽解答，現(xiàn)場客戶接待，活動的協(xié)同組織等” 企劃 研發(fā) 項目銷售

項目開盤前準備 銷售內(nèi)部資料 房型、房號及面積對照表 “研發(fā)：提供房型本冊、技術支持 銷管：提供房號及面積表” 項目銷售 銷售管理部 研發(fā)

銷控 運營：由運營確定考核均價； 銷售：和銷售現(xiàn)場根據(jù)推盤節(jié)奏確定銷控 銷管部

客戶接待、客戶問題匯總及反饋 研發(fā)、工程：配合解釋、解決客戶提出的研發(fā)及工程問題 項目銷售 研發(fā) 工程

客戶積累 意向卡銷售，客戶梳理，意向銷控制定，客戶關系維護 “銷管：意向卡銷售的組織工作

外賣場：意向客戶推薦，客戶關系維護” 項目銷售 銷售管理部 外賣場

交工標準確定 “銷售、工程、開發(fā)、運營：討論并確定項目交工標準 法務：法律風險提示。

” 研發(fā)部 法務 工程 項目銷售 開發(fā) 運營

價格體系確定 “運營：牽頭制定項目考核指標體系，提供項目經(jīng)濟指標要求

銷售：對不同組團、不同樓座、不同樓層和戶型制定合理的價格體系。” 銷售管理部 項目銷售 運營

合同準備 房型附圖 研發(fā)：提供所有房型的房型附圖 銷售管理部 研發(fā)

交工標準 “研發(fā)：提供已確定的交工標準 法務：交工標準中法律風險的提示和規(guī)避。

工程：審核合同中的交樓時間及交工標準” 銷售管理部 法務 工程 研發(fā) 小區(qū)擺位 研發(fā)：負責提供最終版的總平面圖 銷售管理部 研發(fā)

合同、附加協(xié)議等文本審查確定 法務：商品房合同、附加協(xié)議、補充協(xié)議等文本的審查確定 銷售管理部 法務

開盤前銷售道具準備 現(xiàn)場房型手冊深化版及最終版 研發(fā)：提供深化版房型圖手冊及逐步落實形成最終房型圖手冊 企劃 研發(fā)

樓書，宣傳海報、折頁，物業(yè)管理公約 “研發(fā)：協(xié)助制作樓書、折頁等，提供技術支持 物業(yè)公司：提供物業(yè)管理公約” 企劃 研發(fā)、物業(yè)公司

購房須知，房型圖，詳細價格表 “研發(fā)：提供項目詳細的房型圖，提供技術支持 銷售：協(xié)助銷管制定項目樓房的價格體系

工程：提供工程進度及交工標準” 企劃 項目銷售 工程 研發(fā) 售樓處內(nèi)外展示道具的統(tǒng)一更換（道旗、吊旗、背板等）企劃

沙盤（細化景觀及外檐）研發(fā)：提供項目總規(guī)劃平面圖，協(xié)助企劃制作沙盤，提供圖紙和技術支持 企劃 研發(fā)

樣板間、樣板環(huán)境的指示系統(tǒng)的數(shù)據(jù)更新 研發(fā)：負責提供樣板環(huán)境圖紙和技術支持 企劃 研發(fā)

銷控表及銷控貼，認購書，合同袋 銷管：協(xié)助企劃制作銷控表、認購書、合同袋等相關銷售用具 企劃 銷售管理部

項目形象的提升及深化 戶外媒體發(fā)布（項目形象及核心理念鍛造與深化）企劃

報紙媒體發(fā)布（項目形象及核心理念鍛造與深化）企劃 小眾媒體及創(chuàng)新媒體發(fā)布（項目形象及核心理念鍛造與深化）企劃

開盤信息告知 媒介組合應用（戶外、報紙、電視、電臺、車體、電梯）企劃

銀行大協(xié)議的簽訂 財務中心：提供銀行 銷售管理部 財務中心

開盤 開盤 開盤慶典活動 “活動形式（演出 說明會 發(fā)布會）與會人員（演藝名人 專家學者）

告知途徑（報廣 海報 門票 DM單）” “銷售：開盤慶典活動的組織配合，最大化接待、積累客戶 物業(yè)：積極為開盤慶典活動提供人力物力支持” 企劃 項目銷售 物業(yè)

客戶轉化 明確合理流程，接待、回訪、邀約客戶,完成客戶轉協(xié)議、轉合同工作 “財務：收取定金、購房款

銷售：簽訂購房協(xié)議，進行客戶關系維護，協(xié)助合同、文件的簽署” 銷售管理部 財務 項目銷售 回款落實 銷售：按照每月考核指標定時定額完成銷售量，為回款落實提供支撐 銷管部 項目銷售

日常銷售 月度指標分解 根據(jù)公司資金情況與項目進程，進行月度指標分解與調(diào)整 銷售管理部

產(chǎn)品分析、聚焦銷售重點 來電客戶分析、來訪客戶分析、成交客戶分析、未成交客戶分析、滯銷產(chǎn)品分析、、競爭項目動態(tài)關注，對項目所處銷售階段進行準確判斷和適時調(diào)整 “企劃：階段性項目推廣總結，根據(jù)庫存產(chǎn)品現(xiàn)狀，合理安排推廣節(jié)奏和推廣方向

銷管：根據(jù)庫存產(chǎn)品現(xiàn)狀和考核指標要求，和銷售協(xié)商調(diào)整價格體系，聚焦重點產(chǎn)品的銷售

外賣場：協(xié)助項目銷售進行產(chǎn)品、客戶分析，根據(jù)聚焦銷售重點推薦可成交客戶” 項目銷售部 企劃部，銷管部

月度操作手冊制定 根據(jù)財務指標，產(chǎn)品情況，客戶情況，制定月度的推廣策略、銷售策略和重大節(jié)點 企劃：與企劃確定推廣策略 銷管：制定銷管價格策略 銷售體系

價格監(jiān)控及調(diào)整 定期進行價格測算，與銷售溝通，根據(jù)庫存產(chǎn)品和聚焦銷售的重點及市場形勢變化，調(diào)整項目價格，實現(xiàn)項目利潤最大化 “運營：階段性考核指標調(diào)整；動態(tài)調(diào)整項目售價，實現(xiàn)項目利潤最大化

銷售：根據(jù)階段性產(chǎn)品銷售情況和庫存產(chǎn)品現(xiàn)狀，溝通協(xié)調(diào)銷管調(diào)整價格體系” 銷售管理部 運營部、項目銷售

月度推廣計劃執(zhí)行 報紙媒體：樹立項目形象，宣泄產(chǎn)品賣點 銷售：協(xié)同企劃對于項目形象和階段性產(chǎn)品宣泄點進行溝通，確定報廣內(nèi)容 企劃 項目銷售

戶外媒體：強化項目形象，聚焦重大節(jié)點 銷售：結合階段性考核指標和項目銷售情況，確定階段性節(jié)點的設置和媒體宣傳 企劃 項目銷售

營銷活動：維系老客戶促進老帶新，制造新聞熱點烘托項目人氣 銷售：協(xié)助企劃進行主題營銷活動的組織和配合工作 企劃 項目銷售

客戶中心：通過公益性活動強化客戶品牌忠誠度，加強項目口碑傳播效應 銷售：通過與企劃部的溝通交流，創(chuàng)新性的組織公益性活動，強化客戶忠誠和樹立順馳品牌美譽度，逐漸形成項目的獨特賣點 企劃 項目銷售

銷售道具支持：樓書、客戶通訊、生活手冊折頁、道旗、吊旗 銷售：協(xié)同企劃制作各種銷售道具 企劃 項目銷售

客戶到訪及接待成交工作 客戶資源利用大客戶，社區(qū)活動，置業(yè)推薦，物業(yè)推薦等工作帶來大批意向客戶 企劃：提供DM單，海報、樓書、單體沙盤等銷售道具支持 項目銷售部 企劃部

外賣場客戶到訪 企劃：外賣場銷售道具的及時制作和補充，路演活動的組織開展 銷售本部 企劃部

項目銷售現(xiàn)場利用電話回訪老客戶，并進行客戶接待成交工作 企劃：提供沙盤、單體戶型、樣板間等銷售道具； 銷管：提供銷控 項目銷售部

通過日常培訓，提高銷售人員的接待水平，現(xiàn)場通過電話回訪，邀約客戶到訪促成成交 行政：有行政組織一些專業(yè)化的培訓，已提高銷售員的銷售水平。項目銷售部 月度付款計劃及支付 “運營：根據(jù)銷售費用發(fā)生及以往支付情況，制定月度合同支付額度，審核付款計劃并上報地產(chǎn)集團

財務：審核價款單及發(fā)票，按資金情況付款” 企劃 運營部 財務

合作方合同簽訂 “運營：合同簽訂及審批工作 法務：商品房合同、附加協(xié)議等文本抽查，風險提示

銷售本部：確認物業(yè)及置業(yè)聯(lián)動，送各部門存檔” 銷售管理部、企劃部 運營部 法務 銷售本部

回款 制定回款節(jié)點，協(xié)調(diào)銀行及房管局保證按期回款 財務：財務：為客戶創(chuàng)造便捷交款條件，快速收款 銷售管理部 財務

月度指標考核 公司考核指標完成及調(diào)整 “銷管：按當月完成情況，逐步調(diào)整全年銷售回款指標 財務：負責編制月度資金預算，填列各項目實際發(fā)生數(shù)。” 運營部 “銷售管理部 財務 ” 項目考核指標完成及調(diào)整 “銷管：按當月完成情況，調(diào)整次月及全年銷售指標 財務：負責編制月度資金預算，填列各項目實際發(fā)生數(shù)。開發(fā)：提供下月指標落實的政府相關證件支持

工程：提供下月指標落實的工程節(jié)點支持，統(tǒng)計匯報工程指標完成情況及指標調(diào)整，提供月度工程款計劃” 運營部 “銷售管理部 財務 開發(fā) 工程” 清盤 清盤 清盤后項目各種資料移交 綜管：接收商品房合同、協(xié)議、優(yōu)惠單并存檔 銷售管理部 綜合管理部

項目銷售、招商工作問題總結、匯報并存檔 項目營銷推廣效果的監(jiān)控、評估、修正，通過銷售體系例會、項目協(xié)調(diào)會、部門例會、各種主題總結會等形式進行工作總結，指導后期工作。企劃：利用夾報、DM單、電視字幕、路牌等形式宣傳清盤信息，予以清盤支持 銷售體系

工程建設 主體施工 審核施工方案、施工組織設計 工程

材料進場驗收 施工單位填報材料進場報驗單 工程

檢驗三證（材料出廠合格證、進入現(xiàn)場的取樣檢驗證明、建委產(chǎn)品質(zhì)量認證）、監(jiān)督現(xiàn)場取樣復試 工程

鋼筋混凝土工程（過程監(jiān)控）模板分項工程 工程

鋼筋分項工程 工程

預應力分項工程 工程

混凝土分項工程 工程

現(xiàn)澆結構分項工程 工程

裝配式結構分項工程 工程

混凝土結構子分部工程 工程

配套管線預埋 工程

重要分項工程及隱蔽工程質(zhì)量驗收 核心筒剪力墻，裙樓，結構轉換層，第一層標準層，天面層鋼筋 工程

“地下室、裙樓、塔樓標準層第一層的水暖電管線預埋； 超高層建筑圈梁防雷工程、避難層管線預埋。” 工程

圖紙問題解決 圖紙問題的發(fā)現(xiàn)及分析 研發(fā)：配合分析問題 工程 研發(fā)

設計變更 “研發(fā)：配合完成設計變更 運營：核定變更成本影響” 工程 研發(fā) 運營

施工質(zhì)量問題、事故處理 施工質(zhì)量問題、事故的分析及調(diào)查 研發(fā)：配合分析問題 工程 研發(fā) 處理方案的制定、審核、審批 “研發(fā)：配合制定方案 運營：核定成本影響” 工程 研發(fā) 運營 處理方案的實施 工程

變更簽證 設計變更 與設計溝通，協(xié)調(diào)，收發(fā)相關變更文件 “研發(fā)：配合完成設計變更 運營：核定變更成本影響” 工程 研發(fā) 運營

工程變更 工程變更技術經(jīng)濟分析 “研發(fā)：配合技術分析 運營：進行經(jīng)濟分析” 工程 研發(fā) 運營

工程變更申請 “研發(fā)：協(xié)助現(xiàn)場進行變更簽證

運營：測算變更簽證對成本的影響，對其可行性進行判斷。” 工程 研發(fā) 運營

設計變更、現(xiàn)場核實 “研發(fā)：配合完成設計變更 運營：核定變更成本影響” 工程 研發(fā) 運營

工程款支付 工程進度的確認 工程

工程款申請表審批 建立完整，準確的資金合同臺帳 “運營：按合同約定審核付款比例 財務：審核工程款的支付” 工程 運營、財務

工程款支付 財務：審核工程價款單及發(fā)票，按資金情況付款 工程 財務

主體驗收備案 施工單位自評 工程

監(jiān)理對驗評資料審查、現(xiàn)場觀感質(zhì)量量測和檢查 工程

監(jiān)理組織相關部門驗收 參與單位：工程部、（研發(fā)）、設計、監(jiān)理、施工，監(jiān)督部門 研發(fā)：配合參與驗收 工程 研發(fā)

簽定建筑工程分部工程（主體）驗收表 工程

外檐裝修材料確定 設計、研發(fā)定板 考察相關單位及實際工程 研發(fā)、運營：分別從技術、經(jīng)濟方面配合 工程 研發(fā) 運營

施工樣板制作 工程

材料確定 研發(fā)、運營：分別從技術、經(jīng)濟方面配合選用材料 工程 研發(fā) 運營

甲供、甲分包材料招標（工作應有針對性的提前展開）制定招標計劃 工程

編制招標文件 擬定投標單位 運營：審核招標方案 工程 運營

確定材料招標技術要求 運營：參與招標、測算成本 工程 運營

確定定標原則 運營：參與確定定標原則 工程 運營

考察投標單位 運營：參與考察并提出考察意見 工程 運營

招標、定標 運營：參與招標、定標 工程 運營

內(nèi)外檐裝修 地面 基層處理 從業(yè)主的裝修使用方面提出建議 工程 客服

找平層 工程

面層 工程

防水 基層處理 施工工藝、施工順序、交叉作業(yè)時的成品保護 工程 防水層施工 工程

面層砂漿 工程

抹灰 基層處理 施工工藝、順序、外保溫施工操作、伸縮縫處理 工程

抹灰 工程

飾面板（磚）排磚 工程

面磚安裝 研發(fā)：參與施工樣板進行驗收 工程 研發(fā)

勾縫 成品保護 工程

門窗 型材加工 工程

安裝窗框 從業(yè)主使用方面檢查安裝效果 工程

安裝窗扇 工程

封膠 工程

輕質(zhì)隔墻 放線定位 工程 隔墻砌筑及安裝 客服：從避免裂縫角度提出關于隔墻砌筑材料和施工工藝的建議 工程

幕墻 幕墻專業(yè)設計 研發(fā)：審核幕墻專業(yè)設計圖 工程 研發(fā)

預埋件安裝 工程

龍骨加工及安裝 工程

幕墻面材安裝 工程

封膠 客服：考慮外墻防水 工程

涂飾 基層處理 工程

底料施工 工程

面料施工 研發(fā)：參與施工樣板進行驗收 工程 研發(fā)

各分部分項工程的方案審核，過程監(jiān)督驗收，成品保護，工種及工序的協(xié)調(diào) 工程

水、暖、電安裝 室內(nèi)給水系統(tǒng) 給水管道及配件安裝 安裝完成后的打壓試驗、管線的標識、管線的成品保護 工程

室內(nèi)消火栓系統(tǒng)安裝 工程

給水設備安裝 安裝完成后的打壓試驗、管線的標識、管線的成品保護 工程

管道防腐，絕熱 工程

室內(nèi)排水系統(tǒng) 排水管道及配件安裝 安裝完成后的打壓試驗、管線的標識、管線的成品保護 工程

雨水管道及配件安裝 安裝完成后的打壓試驗、管線的標識、管線的成品保護 工程

室內(nèi)熱水供應系統(tǒng) 管道及配件安裝 工程

輔助設備安裝 工程

防腐，絕熱 工程

衛(wèi)生器具安裝 衛(wèi)生器具安裝 研發(fā)：參與施工樣板進行驗收 工程 研發(fā)

衛(wèi)生器具給水配件安裝 工程

衛(wèi)生器具排水管道安裝 工程

室內(nèi)采暖系統(tǒng) 管道及配件安裝 工程

輔助設備及散熱器安裝 工程

系統(tǒng)水壓試驗及調(diào)試 工程

防腐，絕熱 工程

變配電室 變壓器、箱式變電所安裝 工程

成套配電柜、控制柜和動力、照明配電箱（盤）及控制柜安裝 工程

裸母線、封閉母線、插接式母線安裝 工程

電纜溝內(nèi)和電纜豎井內(nèi)電纜敷設 工程

電纜頭制作、導線連接和線路電氣試驗 工程

接地裝置安裝 工程

避雷引下線和變配電室接地干線敷設 工程

供電干線 裸母線、封閉母線、插接式母線安裝 工程

橋架安裝和橋架內(nèi)電纜敷設 工程

電纜溝內(nèi)和電纜豎井電纜敷設 工程

電線、電纜導管和線槽敷設 工程

電線、電纜穿管和線槽敷線 工程

電纜頭制作、導線連接和線路電氣試驗 工程

電氣動力 成套配電柜、控制柜和動力、照明配電箱（盤）及控制柜安裝 工程

低壓電動機、電加熱器及電動執(zhí)行機構檢查、接線 工程

低壓氣動力設備檢測、試驗和空載試運行 工程

橋架安裝和橋架內(nèi)電纜敷設 工程 電線、電纜導管和線槽敷設 工程

電線、電纜穿管和線槽敷線 工程

電纜頭制作、導線連接和線路電氣試驗 工程

插座、開關、風扇安裝 工程

電氣照明安裝 成套配電柜、控制柜和動力、照明配電箱（盤）安裝 工程

電線、電纜導管和線槽敷設 工程

電線、電纜導管和線槽敷設 工程

電線、電纜導管和線槽敷線，槽板配線 工程

鋼索配線，電纜頭制作 工程

導線連接和線路氣試驗 工程

燈具、插座、開關、風扇安裝 工程

建筑照明通電試運行 工程

備用和不間斷電源安裝 成套配電柜、控制柜和動力、照明配電箱（盤）安裝 工程

柴油發(fā)電機安裝 工程

不間斷電源的其他功能單元安裝 工程

裸母線、封閉母線、插接式母線安裝 工程

電線、電纜導管和線槽敷設 工程

電線、電纜導管和線槽敷線 工程

電纜頭制作 工程

導線連接和線路氣試驗 工程

接地裝置安裝 工程

防雷及接地安裝 接地裝置安裝 工程

避雷引下線和變配電室接地干線敷設 工程

建筑物等電位連接，接閃器安裝 研發(fā)：配合驗收 工程 研發(fā)

智能化 通信網(wǎng)絡系統(tǒng) 通信系統(tǒng)，衛(wèi)星及有線電視系統(tǒng)，公共廣播系統(tǒng) 工程

辦公自動化系統(tǒng) 計算機網(wǎng)絡系統(tǒng)，信息平臺及辦公自化應用軟件，網(wǎng)絡安全系統(tǒng) 工程

建筑設備監(jiān)控系統(tǒng) 空調(diào)與通風系統(tǒng)，變配電系統(tǒng)，照明系統(tǒng)，給排水系統(tǒng)，熱源和熱交換系統(tǒng)，冷凍和冷卻系統(tǒng)，電梯和自動扶梯系統(tǒng)，中央管理工作站與操作分站，子系統(tǒng)通信接口 工程

火災報警及消防聯(lián)動系統(tǒng) 火災和可燃氣體探測系統(tǒng)，火災報警控制系統(tǒng)，消防聯(lián)動系統(tǒng) 工程

安全防范系統(tǒng) 電視監(jiān)控系，入侵報警系統(tǒng)，巡更系統(tǒng)，出入口控制（門禁）系統(tǒng)，停車管理系統(tǒng) 工程

綜合布線系統(tǒng) 纜線敷設和終接，機柜、機架、配線架的安裝，信息插座和光纜芯線終端的安裝 工程 智能化集成系統(tǒng) 集成系統(tǒng)網(wǎng)絡，實時數(shù)據(jù)庫，信息安全，功能接口 工程

電源與接地 智能建筑電源，防雷及接地 工程

環(huán)境 空間環(huán)境，室內(nèi)空調(diào)環(huán)境，視覺照明環(huán)境，電磁環(huán)境 工程

住宅（小區(qū)）智能化系統(tǒng) 火災自動報警及消防動系統(tǒng)，安全防范系統(tǒng)（含電視 臨近系統(tǒng)，入侵報警系統(tǒng)，巡更系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、樓宇對講系統(tǒng)、停車管理系統(tǒng)），物業(yè)管理系統(tǒng)（多表現(xiàn)場計量及與遠程傳輸系統(tǒng)、建筑設備監(jiān)控系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)、小區(qū)建筑設備監(jiān)控系統(tǒng)、物業(yè)辦公自動化系統(tǒng)），智能家庭信息平臺 工程

通風與空調(diào) 送排風系統(tǒng) 風管與配件制作，部件制作，風管系統(tǒng)安裝，空氣處理設備安裝，消聲設備制作與安裝，風管與設備防腐，風機安裝，系統(tǒng)調(diào)試 工程

防排煙系統(tǒng) 風管與配件制作，部件制作，風管系統(tǒng)安裝，防排煙風口、常閉正壓風口與設備安裝，風管與設備防腐同，風機安裝，系統(tǒng)調(diào)試 工程

除塵系統(tǒng) 風管與配件制作，部件制作，風管系統(tǒng)安裝，除塵器與排污設備安裝，風管與設備防腐，風機安裝，系統(tǒng)調(diào)試 工程

空調(diào)風系統(tǒng) 風管與配件制作，部件制作，風管系統(tǒng)安裝，空氣處理設備安裝，消聲設備制作與安裝，風管與設備防腐，風機安裝，風管與設備絕熱，系統(tǒng)調(diào)試 工程

凈化空調(diào)系統(tǒng) 風管與配件制作，部件制作，風管系統(tǒng)安裝，空氣處理設備安裝，消聲設備制作與安裝，風管與設備防腐，風機安裝，風管與設備絕熱，高效過濾器安裝，系統(tǒng)調(diào)試 工程

制冷設備系統(tǒng) 制冷組安裝，制冷劑管道及配件安裝，制冷附屬設備安裝，管道及設備的防腐與絕熱，系統(tǒng)調(diào)試 工程

空調(diào)水系統(tǒng) 管道冷熱（媒）水系統(tǒng)安裝，冷卻水系統(tǒng)安裝，準凝水系統(tǒng)安裝，閥門及部件安裝，冷卻塔安裝，水泵及附屬設備安裝，管道與設備的防腐與絕熱，系統(tǒng)調(diào)試 工程

電梯安裝 招標選定安裝單位 選型及招標 工程

提供電梯井道土建節(jié)點圖 預埋件的設置、預留洞口的設置 工程

指導電梯井道土建施工 土建交接檢驗 工程

電梯安裝及調(diào)試 驅(qū)動主機 工程

導軌，門系統(tǒng)，轎廂，對重（平衡重）工程

安全部件，懸掛裝置，隨行電纜 工程 補償裝置，電氣裝置 工程

整機安裝調(diào)試、驗收 工程

各專業(yè)方案的審核，材料的選用及驗收，施工過程的組織與協(xié)調(diào)及事件的處理

毛坯房竣工驗收備案 會同監(jiān)理、施工單位初步驗收 施工隊伍整改。工程

整理竣工資料及竣工圖 工程

施工單位提供《建筑工程質(zhì)量保修書》 工程

組織銷售、研發(fā)、運營、物業(yè)共同驗收。工程

報建委質(zhì)監(jiān)部門審定備案 與質(zhì)監(jiān)部門，監(jiān)理，勘查，設計，施工進行竣工備案驗收 綜管：辦理建設工程檔案預驗收證明 工程 綜合管理部

與物業(yè)進行交接。（包括圖紙）與售后一起組織施工單位及物業(yè)同步驗收，向物業(yè)交房 辦理交接驗收手續(xù) 工程 物業(yè)、客服

毛坯房竣工結算 土建、給排水、采暖、電氣、空調(diào)、甲供材、各項分包工程結算 核對各棟口建筑面積，核對全部設計變更、現(xiàn)場簽證及各項扣款的增減項造價。“工程：（1）申請甲供材結算，提供四方（甲方、總包方、甲供方、監(jiān)理）簽字確認的領料匯總表，及全面的現(xiàn)場簽證（監(jiān)理、工程部經(jīng)理簽字確認）、水電扣款等基礎性資料

（2）申請分包工程結算，提供四方（甲方、總包方、分包方、監(jiān)理）簽字確認的分包工程量匯總表，及全面的現(xiàn)場簽證（監(jiān)理、工程部經(jīng)理簽字確認）、水電扣款等基礎性資料

（3）申請土建工程結算，提供全面的現(xiàn)場簽證（監(jiān)理、工程部經(jīng)理簽字確認）、水電扣款等基礎性資料” 運營 工程

成品房裝修 從使用功能角度對室內(nèi)裝修進行查驗 土建工作面移交 土建整改 工程

垃圾清運 工程

吊頂 龍骨加工及安裝 工程

封板 工程

潔具 潔具選型及招標 運營、研發(fā)：參與選型、招標，成本核算 工程 運營、研發(fā)

潔具安裝 研發(fā)：參與施工樣板進行驗收 工程 研發(fā)

護欄和扶手制作與安裝 工程

飾面板（磚）排磚 工程

面磚安裝 研發(fā)：參與施工樣板進行驗收 工程 研發(fā)

勾縫 工程 涂飾 基層處理 工程

底料施工 工程

面料施工 研發(fā)：參與施工樣板進行驗收 工程 研發(fā)

櫥柜制作與安裝 櫥柜招標 運營、研發(fā)：參與選型、招標，成本核算 工程 運營、研發(fā)

櫥柜設計 工程

櫥柜安裝 工程

門窗套制作與安裝 工程

花飾制作與安裝 工程

窗簾盒、窗臺板 工程

暖氣片安裝 選型及招標 運營、研發(fā)：參與選型、招標，成本核算 工程 運營、研發(fā)

暖氣片安裝 研發(fā)：參與施工樣板進行驗收 工程 研發(fā)

裱糊與軟包 工程

細部 工程

做好成品的保護，責任劃分，不同工序做好交接 工程

成品房驗收備案 會同監(jiān)理、施工單位初步驗收 施工隊伍整改。工程

整理竣工資料及竣工圖 工程

施工單位提供《建筑工程質(zhì)量保修書》 工程

組織銷售、研發(fā)、運營、物業(yè)共同驗收。工程

報建委質(zhì)監(jiān)部門審定備案 綜管：辦理建設工程檔案預驗收證明 工程 綜合管理部

與物業(yè)進行交接。物業(yè)：辦理交接手續(xù) 工程 物業(yè)

成品房竣工結算 精裝修甲供材、精裝修分包、成品房施工結算 工程：核定工程量，提供相關變更，組織辦理結算 運營 工程

配套手續(xù)及施工 排水 “運營：審查預算、確定工程費用 財務：提供資金，保證交費

工程：提供工作面監(jiān)督施工、協(xié)助驗收” 開發(fā) 運營 財務 工程

熱力、排水 研發(fā)：提供設計所需要的圖紙，調(diào)整管網(wǎng)，配合二次網(wǎng)設計，保證排水、熱力出圖 開發(fā) 研發(fā)

熱力 開發(fā)與供熱辦協(xié)調(diào)分級、尋找熱源 開發(fā)

運營：負責工程招標 開發(fā) 運營

工程：提供工作面，監(jiān)督施工、協(xié)調(diào)現(xiàn)場相關問題，協(xié)助驗收、供熱 開發(fā) 工程

財務：提供資金，保證交納工程費 開發(fā) 財務 “銷管：提供入住明細，運營：協(xié)助空房面積核算

財務：提供資金保證采暖費繳納” 開發(fā) 銷管、運營、財務

物業(yè)：供熱移交物業(yè) 開發(fā) 物業(yè)

自來水 研發(fā)：提供進件所需要的圖紙，保證進件 開發(fā) 研發(fā)

研發(fā)：提供設計所需要的各種圖紙 開發(fā) 研發(fā)

運營：負責招標、審核預算 開發(fā) 運營

工程：提供工作面，監(jiān)督施工，協(xié)調(diào)現(xiàn)場相關問題 開發(fā) 工程

財務：提供資金、保證交納工程費 開發(fā) 財務

工程：提供協(xié)助，保證掛表、通水、驗收 開發(fā) 工程

園林用水、換熱站用水 研發(fā)：提供進件所需要的圖紙，保證進件 開發(fā) 研發(fā)

工程：監(jiān)督施工、提供施工所需工作面，通水、掛表 開發(fā) 工程 財務：提供資金，交納工程費 開發(fā) 財務 中水 研發(fā)：提供進件所需要的圖紙，保證進件 開發(fā) 研發(fā)

研發(fā)：提供設計所需要的圖紙，調(diào)整管網(wǎng)、提工場站點，配合出圖 開發(fā) 研發(fā)

物業(yè)：工程移交物業(yè) 開發(fā) 物業(yè)

工程：提供工作面，監(jiān)督施工 開發(fā) 工程

財務：提供資金，保證交費 開發(fā) 財務

工程：協(xié)助現(xiàn)場，工程驗收、通水 開發(fā) 工程

燃氣 研發(fā)：提供進件所需的各種進件圖紙 開發(fā) 研發(fā)

研發(fā)：提供設計所需要的圖紙，場站點，協(xié)調(diào)管網(wǎng)調(diào)整，提供技術支持保證設計 開發(fā) 研發(fā) 專業(yè)局招標 開發(fā)

工程：提供工作面，保證施工、協(xié)調(diào)相關問題，監(jiān)督施工、驗收 開發(fā) 工程

財務：提供資金，保證交費 開發(fā) 財務

工程：協(xié)調(diào)現(xiàn)場整改、驗收，保證點火 開發(fā) 工程

視訊 研發(fā)：提供設計所需要的圖紙 開發(fā) 研發(fā)

工程：簽訂協(xié)議、信號開通 開發(fā) 工程

工程：提供工作面，監(jiān)督施工、驗收 開發(fā) 工程

電力 研發(fā)：提供進件所需要的圖紙、銷管提供面積測量報告，開發(fā) 研發(fā)

研發(fā)：提供設計所需要的圖紙 開發(fā) 研發(fā)

工程：提供進件所需的用電量、用電點 開發(fā) 工程

工程：提供工作面，保證施工監(jiān)督施工 開發(fā) 工程

財務：提供資金支持，保證交費 開發(fā) 財務

工程：提供現(xiàn)場協(xié)助保證驗收、掛表 開發(fā) 工程

場站點位置 研發(fā) ：負責配合確定場站點位置和技術支持 開發(fā) 研發(fā)

排水、熱力招標手續(xù) “運營：測算配套工程標底，施工單位考察，招標方案及招標文件審核，配合并監(jiān)督開標、評標、定標

工程：配合辦理、提供招標資料” 開發(fā)部 工程 運營

配套施工 給排水與采暖 室外給水系統(tǒng) 開發(fā)、商業(yè)：配合驗收 工程 開發(fā)部 商業(yè)

室外排水系統(tǒng) 開發(fā)、商業(yè)：配合驗收 工程 開發(fā)部 商業(yè)

室外供熱系統(tǒng) 開發(fā)、商業(yè)：配合驗收 工程 開發(fā)部 商業(yè)

電氣 室外供電系統(tǒng) 開發(fā)、商業(yè)：配合驗收 工程 開發(fā)部 商業(yè)

室外照明系統(tǒng) 開發(fā)、商業(yè)：配合驗收 工程 開發(fā)部 商業(yè)

綜合管網(wǎng) 室外智能化系統(tǒng) 開發(fā)、商業(yè)：配合驗收 工程 開發(fā)部 商業(yè)

室外燃氣系統(tǒng) 開發(fā)、商業(yè)：配合驗收 工程 開發(fā)部 商業(yè)

環(huán)境施工 附屬建筑 停車場 工程

圍墻，大門 研發(fā)：配合驗收 工程 研發(fā) 客服 物業(yè)

收集站 工程

景觀 建筑小品，亭臺，連廊 研發(fā)：配合驗收移交物業(yè) 工程 研發(fā) 客服 物業(yè)

道路 研發(fā)：配合驗收移交物業(yè) 工程 研發(fā) 客服 物業(yè)

花壇，場坪綠化 研發(fā)：配合驗收移交物業(yè) 工程 研發(fā) 客服 物業(yè)

竣工結算 排水、熱力、自來水、中水、煤氣、視訊、電力、環(huán)境工程結算 工程、開發(fā)：核定工程量 運營 工程 開發(fā)

結算稽核 全部合同結算并做項目整體結算報告 “銷管：協(xié)助運營結算合同及銷售費用，核定項目銷售均價和利潤率完成情況 研發(fā)：負責所有設計合同的結算

工程、開發(fā)：組織承包單位提供結算書，核定結算書” 運營 工程 開發(fā) 研發(fā) 銷管 竣工入住 室內(nèi)空氣檢測 選擇單位，組織招投標，定隊伍 組織進行現(xiàn)場檢測 工程

住宅準入證 項目竣工驗收報告 工程

建設工程規(guī)劃驗收合格證 工程：現(xiàn)場具備驗收條件 開發(fā)部 工程

非經(jīng)營性公建配套證明 工程：現(xiàn)場具備驗收條件 開發(fā)部 工程

供水、供電、供氣、供熱、排水等配套證明 工程：現(xiàn)場具備驗收條件 開發(fā)部 工程

土地使用權證書 開發(fā)部

地名管理部門批準的地名文件 開發(fā)部

小區(qū)竣工資料（小區(qū)情況說明、小區(qū)現(xiàn)狀照片4張、非經(jīng)營性公建配比表）工程：提供竣工資料 開發(fā)部 工程

人防驗收 工程：現(xiàn)場具備驗收條件 開發(fā)部 工程

住宅準入證 規(guī)劃驗收 工程：組織相關單位參加，提供驗收資料 開發(fā)部 工程

消防驗收 “工程：組織相關單位參加，提供驗收資料，并對工程款結算進行控制 研發(fā)：提供相關圖紙及電子文件” 開發(fā)部 工程 研發(fā)

通水、通電 工程：組織施工單位工人配合通水、通電 開發(fā)部 工程

大配套驗收 工程：組織相關單位參加，提供驗收資料 開發(fā)部 工程

竣工驗收備案通知書 提供驗收資料 工程

小配套驗收 工程：組織相關單位參加，提供驗收資料 開發(fā)部 工程

供熱驗收 工程：組織相關單位參加，提供驗收資料 開發(fā)部 工程

人防驗收 工程：組織相關單位參加，提供驗收資料 開發(fā)部 工程

入住準備 工程質(zhì)量保證書 工程：提供工程質(zhì)量保證書所需相關數(shù)據(jù) 銷售管理部 工程

住宅使用說明書 工程、開發(fā)：參與編制住宅使用說明書，提供相關基礎數(shù)據(jù) 研發(fā) 工程 開發(fā)

寄發(fā)《商品房交付使用通知書》 “法務：入住通知書的審核。

物業(yè)：電話通知業(yè)主入住信息（刪除）協(xié)助相關入住事宜” 客服 法務 物業(yè)

對房屋的廚衛(wèi)防水、水暖管路打壓、煙道通風等方面進行檢查，做好相關詳細記錄，組織相關維修人員進行維修前的準備，簽訂維修協(xié)議和第三方維修合同，制定維修流程 運營：合同的簽訂、第三方隊伍的招投標 法務：合同的審批等其他相關法務事宜 客服 運營 工程 法務

寄發(fā)入住通知書，銷售客戶資料移交客服 客服：客戶資料的接收、保存，現(xiàn)存各種問題的溝通 銷售管理部 客服

樓牌標識 協(xié)調(diào)地名辦辦理地名手續(xù) 客服：現(xiàn)場配合安裝 開發(fā)部 客服

物業(yè)用品儲備 物業(yè)

物業(yè)接收鑰匙、驗房 工程：提供鑰匙，組織交接，辦理移交手續(xù) 物業(yè) 工程

入住 辦理入住 制定入住流程 銷管：可提供入住時間節(jié)點，配合制定 客服 銷管、物業(yè)、工程

審驗合同全款發(fā)票，發(fā)放兩書，開具入住分配單 物業(yè)：提供人員支持 銷管 物業(yè)

驗房及交費 物業(yè)

收集反饋業(yè)主問題，并及時解決各種問題 客服 驗房問題匯總 客服

售后維修 工程：配合維修 客服 工程

售后及移交 投訴處理 工程：配合解決投訴問題 客服 工程

裝修管理 工程：協(xié)調(diào)解決業(yè)主裝修問題 客服 工程

施工資料整理及移交 工程：組織施工單位整理工程資料，辦理移交 客服 工程

供暖 工程提供工作面監(jiān)督施工，保證供熱、辦理供熱證明，銷管提供空房面積，財務提供資金繳納空房費、移交物業(yè)、物業(yè)客服協(xié)調(diào)現(xiàn)場業(yè)主保證供熱 “工程：組織解決供暖問題 物業(yè)：提供入住情況 客服：解決維修問題” 開發(fā) 工程 物業(yè) 客服

通煤氣 工程提供工作面保證煤氣施工、協(xié)助驗收整改、帶氣、點火、需要物業(yè)、客戶協(xié)調(diào)業(yè)主、保證同期 “工程：組織解決通氣問題

物業(yè)：提供入住情況，并在后期主辦通氣 ” 開發(fā) 工程 物業(yè)

整體移交物業(yè) 移交建筑物及相關資料 物業(yè)：接收建筑物及相關資料 客服 物業(yè)

產(chǎn)品問題總結及反饋 “研發(fā)：對發(fā)現(xiàn)的產(chǎn)品設計問題進行歸納總結，改進設計工作

工程、物業(yè)：對反饋的問題進行分析、整理、總結，在新項目中盡量避免類似問題的再次發(fā)生” 客服 研發(fā) 工程 物業(yè)

初始登記 區(qū)局辦理初始登記手續(xù) “工程：提供竣工備案通知書、竣工圖 研發(fā)：配合進行竣工圖繪制，與工程核對竣工圖的準確” 銷售管理部 工程 研發(fā)

產(chǎn)權證辦理 為客戶辦理產(chǎn)權證前期手續(xù) “財務：房款多退少補、開據(jù)發(fā)票 物業(yè)、客服：提供人員支持，快速辦理產(chǎn)權證” 銷售管理部 物業(yè) 客服 財務

分戶土地證 “銷管：提供施工圖（變更后）房管局出具的分戶面積測量報告 研發(fā)：負責提供技術支持” 開發(fā) 銷售管理部 研發(fā)

土地證辦理 為客戶辦理土地證前期手續(xù) “物業(yè)：通過電話、郵件等形式通知客戶辦理土地證 財務部：主要負責產(chǎn)權退補款辦理，發(fā)票換領等” 銷售管理部 物業(yè) 財務

供熱移交 保修期后供熱系統(tǒng)移交供熱公司，協(xié)調(diào)政府辦理移交手續(xù) 客服：配合維修、移交工作 物業(yè)：管道井鑰匙及設施等配合移交 開發(fā) 客服、物業(yè)

第三篇：房地產(chǎn)項目開發(fā)流程

一個房地產(chǎn)項目開發(fā)的整個流程大體上包括10個階段。

（一）開發(fā)商提出開發(fā)設想是整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的起點

在市場經(jīng)濟體制條件下，開發(fā)設想是房地產(chǎn)開發(fā)商最關鍵的一項工作，從這項工作起，整個房地產(chǎn)項目開發(fā)就進入了狀態(tài)。開發(fā)設想是否準確地反映了市場的需要，將決定未來整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的成敗。這需要房地產(chǎn)開發(fā)商認真研究房地產(chǎn)市場的變化趨勢，確定不同地段的發(fā)展前景，把握不同項目的市場需求狀況。

（二）可行性研究是房地產(chǎn)項目開發(fā)的第二步，也是非常關鍵的一步

開發(fā)商提出了設想，但這種設想究竟有沒有真正的市場前景，需要進行可行性研究。可行性研究是房地產(chǎn)項目開發(fā)不可缺少的一個階段。政府是否批準此項目立項，銀行是否同意給予資金支持都需要參考可行性研究的結果。進行可行性研究，就可能有兩種結果：一是可行性研究表明這個設想不可行，那么即使開發(fā)商不同意，這個項目開發(fā)的全過程實際上就結束了；二是可行性研究表明這個設想可行，則不出意外，這個項目就可以一直進行到最后的階段。目前，在我國忽視可行性研究，或者將可行性研究當成一種形式的風氣，在房地產(chǎn)項目開發(fā)領域還相當濃厚，這造成了空置率居高不下等一系列惡果，需要政府認真對待。

（三）申請項目用地是房地產(chǎn)開發(fā)的第三步，也是正式啟動項目開發(fā)的第一步

土地是所有建筑的基礎，申請土地是房地產(chǎn)開發(fā)正式啟動的第一步。在我國，由于人多地少，土地資源成為極為稀缺的資源，對許多開發(fā)商來說，拿到土地才是最關鍵的一步，有了土地就有了開發(fā)的全部條件，有土地就不愁項目賺不到錢。因此，在土地市場上各種腐敗事件層出不窮。我國原來規(guī)定可以有劃撥和出讓兩種獲得土地的方式，劃撥土地太多，沖擊了正常的土地市場的運行，目前只有少數(shù)幾種情況才可以獲得劃撥土地，絕大多數(shù)土地都是通過出讓獲得。但在實際上，從原土地使用者（即原來占有國有土地的國有企事業(yè)單位）獲得土地卻是主要方式。開發(fā)商在獲得了土地使用權的規(guī)定使用年限之后，要到建設行政主管部門備案，領取《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》。

（四）項目設計是房地產(chǎn)開發(fā)的第四步，也是關系到項目是否符合市場需要的重要一步

根據(jù)項目的規(guī)模，設計的具體工作流程也有所不同。對于規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)項目來說，一般要分成方案設計、初步設計和施工圖設計3個具體步驟。方案設計反映了建筑平面布局、功能分區(qū)、立面造型、空間尺度、建筑結構、環(huán)境關系等方面的設計要求。初步設計在方案設計的基礎上，應提出設計標準、基礎形式、結構方案及各專業(yè)的設計方案。初步設計文件應該包括設計總說明書、設計圖紙、主要設備與材料表、工程概算書4個部分。施工圖設計是初步設計基礎上的更詳細的設計，具有工程設備各構成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要繪制完整詳細的建筑及安裝祥圖及必要的文字說明。開發(fā)商在進行規(guī)劃及建筑設計前，需要向城市規(guī)劃行政管理部門申報規(guī)劃設計條件，以獲得規(guī)劃設計條件通知書（主要規(guī)定規(guī)劃建設用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度、停車位個數(shù)等）。房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)規(guī)劃設計通知書，委托有規(guī)劃設計資格的單位完成方案設計，然后持方案設計報審表、方案設計及其說明書等有關資料，報經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門審查，確認符合規(guī)劃要求后，核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》。方案設計得到批準后，即可以進行初步設計。城市規(guī)劃行政管理部門對建設工程的初步設計方案進行審查，確認其符合規(guī)劃設計要點后，建設單位就可以進行施工圖設計。城市規(guī)劃行政管理部門在對工程施工圖及有關材料進行審查合格后，核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》。

（五）征地及拆遷安置是房地產(chǎn)開發(fā)的第五步，也是取得土地使用權后的第一步

在取得《建設用地規(guī)劃許可證》和《建設工程規(guī)劃許可證》之后，就需要進行征地及拆遷安置的工作。開發(fā)商還需要到土地管理部門辦理相關手續(xù)。土地管理部門根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)商的土地使用權證書及建設用地規(guī)劃許可證，進行場地范圍的實地劃定。開發(fā)商只能在劃定的范圍內(nèi)，進行征地及拆遷方案的實施工作。

（六）籌措房地產(chǎn)開發(fā)資金是房地產(chǎn)開發(fā)的第六步，也是征地及拆遷安置后最重要的工作

取得土地使用權后，大部分房地產(chǎn)開發(fā)商自己投入的資金就基本上花費殆盡，如何取得進一步開發(fā)所需的房地產(chǎn)開發(fā)資金，就成了房地產(chǎn)開發(fā)商最重要的工作。開發(fā)商需要制定資金使用計劃，然后以此為基礎確定所需要籌措的資金數(shù)量。再通過各種融資方案的選擇，確定合理的融資方案。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)商的融資渠道偏少，基本上是通過商業(yè)銀行貸款，而房地產(chǎn)開發(fā)是風險極大的商業(yè)活動，一旦投資失敗，將牽連銀行體系。最近人民銀行大

幅度提高了對房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的門檻，對我國有些過熱的房地產(chǎn)投資將起到抑制作用。

（七）建設工程招標是房地產(chǎn)開發(fā)的第七步，是選擇合適的承包商和監(jiān)理單位的有效方法

工程項目招標投標制，是我國工程建設市場的重大改革舉措之一。通過招標，房地產(chǎn)開發(fā)商首先可以選擇合適的項目承包商，以確保工程投資不超過預算、質(zhì)量符合設計要求、工期達到預期目標。在確定了工程承包商后，房地產(chǎn)開發(fā)商還需要通過招標選擇合適的監(jiān)理單位，以便對工程進行建設工程監(jiān)理。

（八）施工是房地產(chǎn)開發(fā)的第八步，也是項目能否及時優(yōu)質(zhì)完成的關鍵一步

為了確保按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行組織施工，國家規(guī)定必須由城市規(guī)劃行政管理部門在施工現(xiàn)場進行放線、驗線，并到建設行政主管部門領取建設工程開發(fā)證后，才可以破土動工。在招聘監(jiān)理單位之后，主要的項目工作就交由監(jiān)理單位進行，開發(fā)商只控制最后的管理權，即保持對監(jiān)理單位的有效監(jiān)督，必要時解聘監(jiān)理單位。項目施工完成后，還需要通過由城市建設行政主管部門主持的綜合竣工驗收。通不過驗收，就不能投放到房地產(chǎn)市場。

（九）市場營銷與策劃是房地產(chǎn)開發(fā)的第九步，是實現(xiàn)經(jīng)濟效益的關鍵一步

房地產(chǎn)項目的開發(fā)商，在開發(fā)項目即將完工之際，就可以考慮進行所開發(fā)的房地產(chǎn)項目的市場營銷工作。如果開發(fā)商符合政府主管部門的預售條件，開發(fā)商就可以在進行施工的同時，進行所開發(fā)的房地產(chǎn)項目的預售工作。房地產(chǎn)市場營銷包括房地產(chǎn)市場調(diào)查研究、確定營銷目標與手段、確定銷售方式、制定銷售合同、準備銷售宣傳資料、培訓銷售人員、參加必要的房展會、選擇廣告的方式等。甚至給項目起好聽的名字，在商品房項目的銷售中，都可以起到極為重要的作用。當然，房地產(chǎn)開發(fā)項目的租售，必須經(jīng)過房地產(chǎn)行政主管部門的批準，取得銷售許可證。

（十）物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的最后一步，是房地產(chǎn)開發(fā)的售后服務。

一個完整的房地產(chǎn)項目從開始到竣工,大致可以分以下三大部分。

第一部分，房地產(chǎn)開發(fā)公司的準備工作

在報行政機關審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書,應附有詳細的規(guī)劃設計參數(shù)和效果圖，并落實足夠的開發(fā)資金。

第二部分，行政審批部分

根據(jù)我國當前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設項目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設計條件；3）初步設計及施工圖審查；4）規(guī)劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設工程竣工綜合驗收備案。

一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：

1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。

2、國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土地供應方式的審查。

3、建委辦理投資開發(fā)項目建設條件意見書。

4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書（表）。

5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。

6、規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。

二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項：

1、人防辦進行人防工程建設布局審查。

2、國土資源局辦理土地預審。

3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設工程相關專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。

4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審，核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》。

5、規(guī)劃部門確定建設工程規(guī)劃設計條件。

三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項：

1、規(guī)劃部門對初步設計的規(guī)劃要求進行審查。

2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。

3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。

4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。

5、國土資源局進行用地預審。

6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業(yè)內(nèi)容進行審查。

7、建委制發(fā)初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。

8、建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術性審查委托通知單。

9、建委根據(jù)施工圖設計文件審查機構發(fā)出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發(fā)放《建設工程施工圖設計文件審查批準書》。

四、規(guī)劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：

1、公安消防支隊進行消防設計審查。

2、人防辦進行人防設施審查。

3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責劃分對相關專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。

4、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設計補充核準規(guī)劃設計條件，在建設單位繳納有關規(guī)費后，核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》（副本）。

五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：

1、建設單位辦理施工報建登記。

2、建設方對工程進行發(fā)包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發(fā)包。

3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。

六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項：

由房地產(chǎn)管理部門辦理預售登記，核發(fā)《商品房預售許可證》。

開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料：

1、以下證明材料：

（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（2）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（3）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。

2、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書；

3、工程施工合同；

4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。

第四篇：房地產(chǎn)項目開發(fā)流程

房地產(chǎn)項目開發(fā)流程

1：總體：

獲得土地（土地證）------土地的性質(zhì)及用途（建設用地規(guī)劃許可證）------項目規(guī)劃（建筑工程規(guī)劃許可證）------開工建設（施工許可證）------達到銷售形象開始銷售（預售許可證）問題1：用地規(guī)劃由誰發(fā)？

2：獲得土地的幾種方式：

A：竟拍B：項目轉讓C：項目合作

問題2：招、拍、掛的程序？土地費用由幾部分組成？土地的出讓金如何繳納? 3：確定土地的性質(zhì)：

問題3：老廠礦用地如何變性？

4：項目規(guī)劃報建：

A：項目總體規(guī)劃方案報批（規(guī)劃局）。一般涉及容積率、建筑密度、建筑風格、退紅線、功能設置、戶型面積、綠化面積等等參數(shù)。

B：總體規(guī)劃方案審批后，可報單體建筑方案審批。分別涉及到消防處、人防辦、規(guī)劃局、園林局等。有的地方還要求做環(huán)評報告（環(huán)保局）、地質(zhì)災害評價、水土保持評價等。C：方案審批完畢后，由設計院出施工圖。

D：施工圖報審：圖審辦對施工圖進行審核（是否有違反國家規(guī)范的地方）；墻改節(jié)能辦對節(jié)能設計進行審核。

注：以上AB項完成之后即可辦理—建筑工程規(guī)劃許可證。

5：項目工程建設：

A：前期三通一平（為施工做準備）。

B：施工單位招投標并簽訂合同----（招投標管理辦公室）。

C：辦理質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)（質(zhì)監(jiān)站）。

D：辦理施工許可證（市建委）。

E：工程施工全過程。---------------

F：工程驗收：環(huán)保節(jié)能驗收（墻改節(jié)能辦）；消防驗收（消防處）；人防驗收（人防辦）；

竣工驗收（質(zhì)監(jiān)站）；----工程備案（檔案館、質(zhì)監(jiān)站）；規(guī)劃驗收（規(guī)劃局）。

6：項目配套建設：（給水、排水、供電、供氣、電視網(wǎng)絡、弱電及智能化、景觀道路等）A：供電：a、首先報用電規(guī)劃圖（一般由當?shù)氐碾娏υO計部門出圖紙，電業(yè)局審批）。b、供電施工（高壓部分一般為電業(yè)局所控制）。

c、供電系統(tǒng)驗收并移交電業(yè)局（電業(yè)局）。

B：給水：報建、施工、移交（自來水公司）。

C：供氣：報建、方案、施工、驗收（燃氣公司）。

D：排水：排污接口（公共事業(yè)局）。

6：銷售：（問題4：具體的流程細節(jié)？）

A：面積預測：按審批的及實際施工的圖紙做面積預測（房管局）。

B：工程進展達到相關要求后，可辦理房屋預售許可證（房管局）。

C：工程徹底完工后，房屋銷售許可證（房管局）。

D：房屋銷售---簽訂銷售合同---合同至房管局備案。？

7：交付：

A：面積實測（房管局面積測定科）。

B：成立物業(yè)公司或外聘物業(yè)公司，簽訂物業(yè)服務協(xié)議。

C：交付鑰匙入住。

D：可提供代辦房產(chǎn)證等服務。（辦房產(chǎn)證的細節(jié)？）

第五篇：上海房地產(chǎn)項目開發(fā)流程[推薦]

上海房地產(chǎn)項目開發(fā)流程(來源:上海市君志律師事務所)

一、立項審批階段：

1、公司注冊：

2、土地評估：

3、項目選址：由建設單位向區(qū)規(guī)劃局提出申請，并繳納相關費用（費用收取詳見表二）。

4、土地面積測繪：選址意見書下來后由房地局測繪所對該地塊進行測繪，確定項目占地面積（測繪費詳見表三）。

5、簽定《國有土地出讓合同》：由區(qū)發(fā)改委向市發(fā)改委申請用地指標，等用地指標下來后，建設單位與區(qū)房地局簽定《國有土地出讓合同》及《配套合同》，繳納土地出讓金與配套費。

6、制可行性研究報告及申請項目立項：選擇有資質(zhì)的咨詢公司編制項目可行性研究報告，編制完成后待選址下來及《出讓合同》簽定后一并遞交區(qū)發(fā)改委申請立項，若項目體量大，則由區(qū)發(fā)改委轉送市發(fā)改委審批。

7、辦理用地規(guī)劃許可證：立項批復出來后再向區(qū)規(guī)劃局申辦用地規(guī)劃許可證。

二、規(guī)劃設計階段

1、方案審批：選擇專業(yè)設計公司設計項目方案，報區(qū)規(guī)劃局。

2、組織召開項目擴初會或論證會：原規(guī)定方案審批前組織召開項目協(xié)調(diào)會，由政府各職能部門及配套部門參與。現(xiàn)流程簡化，一般方案審批完后就進行初步方案設計，設計出來后再向各職能部門及配套部門征詢，各部門出征詢意見單，同時與當?shù)刂鞴懿块T協(xié)調(diào)，組織召開項目擴初會或項目論證會。

3、擴初方案審批：根據(jù)擴初會議要求，調(diào)整總體方案，并向規(guī)劃局申報擴初方案審批。

4、項目報建：項目立項后報區(qū)招投標管理辦公室申報項目報建手續(xù)，辦理項目IC卡。

5、辦理招投標手續(xù)：向區(qū)招投標管理辦公室申請辦理勘察單位、設計單位、監(jiān)理單位及施工單位招投標手續(xù)。建設單位繳納交易服務費，費用按照有關規(guī)定的差額定率累進方式繳納（詳見表四）。

6、各部門審批：擴初方案確定后進行方案深化設計，出施工圖、再報消防、環(huán)保、衛(wèi)生、防雷、綠化、交通、民防、住宅等職能部門審批。

1）、環(huán)保：選擇環(huán)評咨詢公司，根據(jù)項目體量大小編制環(huán)評報告書或報告表向區(qū)或市級環(huán)保部門申報評審，出環(huán)評報告批復。

2）、防雷：根據(jù)區(qū)防雷辦要求提供相關圖紙，并繳納防雷檢測費（詳見表五）。若項目大，通過協(xié)商費用可下浮20%。

3）、綠化：項目擴初方案確定后進行環(huán)境工程設計出圖，報市園林局評審、出批復，同時向區(qū)園林署按40元/㎡（綠化面積）繳納綠化保證金，該費用由建設單位出，但手續(xù)一般由綠化景觀施工單位辦理。4）、交通：根據(jù)市交警總隊要求提供相關資料由區(qū)交警支隊轉市交警總隊評審，出批復。

5）、民防：項目按地上建筑面積配備一定比例的地下民防工程。若無民防工程，則需向區(qū)民防辦繳納60元/㎡（民防辦核定的建筑面積）的民防結建費。

7、工程規(guī)劃許可證申領：各部門審批通過，同時項目工程部完成施工圖審圖后，報規(guī)劃局申領工程規(guī)劃許可證，并繳納相關費用（詳見表二）。領證之前向規(guī)劃城建檔案室申辦工程竣工檔案驗收報送申請表。

8、地名命名報批：在用地規(guī)劃許可證辦理之后，工程規(guī)劃許可證辦理之前向區(qū)規(guī)劃局地名辦申請辦理地名命名手續(xù)。

三、開工準備階段

1、工程報監(jiān)：取得工程規(guī)劃許可證后向區(qū)質(zhì)監(jiān)站辦理報監(jiān)手續(xù)，并按工程造價的1‰（商業(yè)）或0.7‰（住宅）繳納報監(jiān)費，有民防工程的向市民防質(zhì)監(jiān)站申辦報監(jiān)手續(xù)。

2、工程施工許可證的申領：報監(jiān)完成后向區(qū)招投標辦申領工程施工許可證。

3、灰線復驗：向規(guī)劃局測量隊申請辦理道路紅線及界樁定位，按648元/界樁點位另加兩個控制點測量費2432元繳納測量費。之后由施工單位進行建筑定位，再報規(guī)劃局檢查大隊申報復驗灰線。

4、住宅施工計劃、市政、公建配套建設計劃及住宅竣工配套計劃申報：開發(fā)項目若為住宅項目，需向房地局質(zhì)量管理科及住宅發(fā)展中心申報住宅施工計劃、市政、公建配套建設計劃及住宅竣工配套計劃。并按320元/㎡繳納配套費。

5、臨時排水許可證辦理：項目開工之前向水務局申辦臨時排水許可證，按核定的排水量每月繳納排污費（0.81×排水量），排污費可下浮30%～50%。

四、施工階段（配套工程施工）

1、供電配套工程：項目開工前需向供電局申請臨時用電，并繳納臨時接電容量費。開工后向供電局提出用電申請，供電局根據(jù)實際情況答復供電方案，同時核定出供電配套工程費，待合同簽定并繳付費用后轉供電局設計室進行外線供電工程設計、出圖、施工。若開發(fā)項目內(nèi)有產(chǎn)權屬于用戶自己的配電站即用戶站，則必須由供電局下屬安裝公司進行設計、施工，費用按實際結算。（以上費用的收取詳見供電局收費標準）

2、雨污水配套工程：雨污水管線圖一般由設計單位設計出圖，由雨污水管理部門審核通過后施工。施工單位可通過招投標確定，但與市政管網(wǎng)接口處的檢測井必須由雨污水下屬單位施工，每個井約2.5～4萬元（根據(jù)尺寸大小）。

3、自來水配套工程：項目外圍自來水管線由自來水公司設計、出圖、施工，費用按管線工程2000定額編制預算并繳納。住戶水表及表箱須向自來水公司購買，每套約920元，若數(shù)量大可略有下浮。

4、天然氣配套工程：項目外圍管線、調(diào)壓站及鍋爐房管線必須由天然氣公司設計、出圖、施工，費用按管線工程2000定額編制預算并繳納。住宅項目室內(nèi)管線可由設計單位設計，但必須由天然氣公司施工，并按33元/㎡繳納住宅配套費，按1290元/戶代付燃氣表開戶費。

5、有線電視配套工程：室內(nèi)管線可由設計單位設計，外圍管線必須由區(qū)有線電視中心設計、出圖、施工。工程費收費方式：1）根據(jù)上海市93定額編制預算，按實際結算也可按建筑面積簽定協(xié)議；2）協(xié)議價為多層、復式、高層、小高層為15元/㎡，別墅35元/㎡。

6、通信配套工程：由建設單位向電信局提出通信申請，并繳納通信配套工程費，（多層明線6.5元/㎡，高層12.5元/㎡，多層暗線20元/㎡，別墅40元/㎡）。電信局負責施工及驗收。

7、郵政配套手續(xù)：向郵政局購買信報箱，并辦理郵政配套手續(xù)。信報箱費用為318元/個，若數(shù)量大可下浮至270元/個，包括每戶100元的通郵費。

8、道路開口：根據(jù)項目總平面圖及建設要求，向區(qū)交警支隊申請道路開口，征得同意后報市政局路政科及園林署，并繳納相關費用（詳見表七）。與相關領導協(xié)商，費用可下浮30%～40%

9、粘土磚核定手續(xù)：在項目開工后向區(qū)墻改辦辦理粘土磚及散裝水泥核定手續(xù)。

10、門牌號編訂：按照公安部門要求，準備相關材料向公安部門申請項目門牌號編訂手續(xù)。

11、面積預測：門牌號編訂后，預售許可證申辦前根據(jù)項目大小向區(qū)房地局測繪所或市房屋土地測繪中心申請建筑面積預測（測繪費詳見表三）。

12、網(wǎng)上認證手續(xù)辦理：項目預售前須向市房地產(chǎn)交易中心申報網(wǎng)上認證手續(xù)。

13、預售許可證辦理：多層項目封頂、高層項目完成2/3樓層施工并通過網(wǎng)上認證手續(xù)后可向區(qū)房地局市場科申辦預售許可證。

14、合同預告登記：商品房預售后，到區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理預告登記，并繳納登記費：住宅3元/㎡，非住宅按合同總價的0.8‰。

五、驗收交付階段

1、職能部門專項驗收：項目竣工前后向消防、民防、衛(wèi)生、環(huán)保、規(guī)劃、交通、園林、防雷、墻改辦等職能部門申報竣工專項驗收。

（1）、防雷：向市防雷監(jiān)測中心申報現(xiàn)場監(jiān)測，監(jiān)測通過后出監(jiān)測報告轉區(qū)防雷辦，區(qū)防雷辦出驗收批復。

上海市氣象局提供的《上海市防雷裝置竣工驗收意見書》

（2）、墻改辦：根據(jù)項目使用的粘土磚、散裝水泥用量及類型核定并繳納專項資金（標準磚0.1元/塊，多孔磚0.025元/塊；袋裝水泥3元/噸，用量可適當少報）。

《上海市建設工程墻體材料使用情況說明、核定申請表、核定表》

（3）、園林：一般由施工單位向市園林局申報竣工驗收手續(xù)，市園林局核準通過后出備案證明，憑備案證明向區(qū)園林署申請退還綠化保證金。《上海市園林綠化工程質(zhì)量監(jiān)督報告》

（4）、交通：一般由交通標示標牌施工單位負責向市交警總隊申請竣工驗收，驗收通過出批復。上海市公安局交警總隊提供的 《建筑工程交通設計驗收通知書》（5）、衛(wèi)生：項目通水后向衛(wèi)生部門的疾病控制預防中心申請水質(zhì)檢測，檢測費約300元～400元/點，一個供水系統(tǒng)基本按1個點抽檢，檢測通過出報告后轉衛(wèi)生防疫站申辦竣工驗收，出批復。

上海市衛(wèi)生局《關于上海建業(yè)里保護整治試點改造項目竣工驗收的審核意見》

（6）、環(huán)保：項目竣工后先辦理雨污水接納手續(xù)，憑雨污水接納證明可向區(qū)環(huán)保局申報環(huán)保驗收，出批復。

徐匯區(qū)環(huán)保局《關于建業(yè)里地塊項目驗收的審核意見》

（7）、消防：一般需由有消防系統(tǒng)檢測資質(zhì)的單位進行系統(tǒng)監(jiān)測，收費標準為1.5元～2元/㎡。由消防施工單位負責向市消防總局（或區(qū)消防支隊）申報竣工驗收，通過后出批復。

徐匯區(qū)公安消防支隊《建設工程消防設計備案受理憑證》、竣工驗收消防備案（網(wǎng)上）

（8）、規(guī)劃：先向規(guī)劃局測量隊申報竣工測量手續(xù)，交納測量費（詳見表六）。測量報告出來后申請檔案驗收，取得檔案驗收合格證后再申報規(guī)劃竣工驗收，領取規(guī)劃驗收合格證。

（9）、民防：一般由施工單位負責向市民防質(zhì)監(jiān)站申辦竣工驗收，驗收通過出民防工程質(zhì)量監(jiān)督報告。再向市民防檔案室申辦民防工程檔案竣工驗收，按2.1元/㎡（民防建筑面積）繳納民防檔案立卷服務費；同時繳納民防檔案編制費，收費標準為底價4500元，民防建筑面積5000㎡，每增加2000㎡收取250元，不到2000㎡按2000平方米收取。憑民防檔案驗收合格證及質(zhì)量監(jiān)督報告由建設單位向區(qū)民防辦辦理民防工程竣工備案，工程竣工備案完成后辦理民防工程使用登記備案。

2、室內(nèi)環(huán)境檢測：在項目竣工后區(qū)質(zhì)監(jiān)站出質(zhì)量監(jiān)督報告之前須完成民用建筑室內(nèi)環(huán)境檢測，且必須檢測合格出檢測報告。檢測單位可自行尋找，費用原行情約1元/㎡，現(xiàn)價格有一定下浮。

3、土建竣工驗收：建設單位組織區(qū)質(zhì)監(jiān)站及各參建單位進行土建竣工驗收，現(xiàn)場驗收通過后向區(qū)質(zhì)監(jiān)站遞交相關竣工資料，質(zhì)監(jiān)站出質(zhì)量監(jiān)督報告。

4、配套部門專項驗收：在辦理職能部門專項驗收的同時可辦理配套工程專項驗收及開通手續(xù)。若開發(fā)項目為住宅項目，還需辦理配套驗收合格證。其中雨污水需辦理排水許可證；住宅項目自來水通水前需申辦水表卡，辦卡費為10元/張，同時預購53噸水費，水費目前按1.84元/噸收取，其中50噸水的水費交房時向業(yè)主收取。

新建住宅配套建設驗收合格證明（通信配套）、（有線電視），排水許可證

5、工程竣工備案：各職能部門專項驗收及質(zhì)監(jiān)驗收通過后向區(qū)建管所申領工程竣工備案證明。

6、面積實測：取得工程竣工備案后根據(jù)項目大小向區(qū)房地局測繪所或市房屋土地測繪中心申報建筑面積實測

7、交付使用許可證辦理：項目若為住宅項目，則必須在取得實測報告后向房地局質(zhì)量管理科申辦住宅交付使用許可證。

六、大產(chǎn)證申領階段