第一篇：商業地產項目規劃設計

【摘 要】商業地產在中國已進入高速發展期，如何科學合理地規劃設計商業地產項目，項目定位十分關鍵，本文從規劃設計各流程進行闡述，對商業地產項目的規劃設計流程進行了總結。

【關鍵詞】商業地產；規劃設計；項目定位；概念設計；施工圖設計；設計變更

自2000年開始，我國商業地產開發進入了高速發展期。僅僅用了幾年的時間，我國商業模式就完成了西方國家幾十年的發展歷程，從傳統的商業街發展到商業步行街、購物中心、城市綜合體。商業地產作為房地產開發的重要發展方向，受到越來越多大中型房產公司的重視。萬達地產、寶龍地產、華潤置地、世茂地產等近十幾年來一直以商業地產作為房地產開發的主要業務進行發展，并取得了較大的成就。萬科、保利、中海、中糧、金地、富力、凱德置地多年來以住宅開發為主業的房產巨頭，其總部紛紛通過不同渠道表示，2010年將進軍商業地產領域。然而要做好商業地產，科學、系統的規劃設計與招商管理是重點。

然而，規劃設計好壞并不僅僅取決于設計本身。項目所處位置周邊環境、配套設施、政府規劃部門對地塊的控制性條件、區域人口規模、經濟水平、當地政策、開發商整體實力等對項目設計有著極大的影響。商業地產項目的開發不同于住宅項目開發，不能沿用住宅項目開發的操作模式，機械的照搬設計住宅項目的理念和流程對商業項目進行規劃設計。商業地產項目無論業態定位，還是設施的規劃都要考慮其商業屬性，商業屬性是項目開發的根本點，貫穿項目開發、設計、建設、運營的每個過程與環節。

投資開發階段，在進行項目立地選項過程中，需要通過詳細而周密的市場調查對項目進行可行性分析和綜合定位。可行性分析研究是確定項目進行投資決策、融資、制定項目初步設計、項目立項以及政府規劃調控的依據，這就需要嚴格規范項目建議書及可行性研究報告的審批制度，確保可行性研究報告的質量和足夠的深度。

大型商業地產項目的可行性研究要以質量、項目商業屬性控制為核心，對項目的規模、建設標準、功能布局、業態規劃、技術進步等方面實事求是的進行科學分析。

項目定位是在項目市調及可行性分析的基礎上回答項目“是什么、做什么、如何做”的問題。要對項目科學定位，首先要對項目進行科學的分析，分析項目自身及資源條件，主要方式是對項目進行科學的分析。在完成分析后，對項目以下七個方面進行定位：

1、項目業態定位――明確項目的業態，回答項目是什么的問題。

2、項目功能定位――明確項目的基本服務功能，回答項目可以做什么的問題。

3、項目主題定位――明確項目的主題，回答項目應該做什么的問題。

4、項目形象定位――明確項目的形象，回答項目的經營特色、差異化策略、宣傳推廣原則的問題。

5、項目目標客戶定位――明確項目資源優勢，回答項目如何整合資源，提升項目商業價值的問題。

6、項目目標消費群體定位――明確項目為誰服務，回答項目生存、發展的問題。

7、項目戰略定位――確定項目整體開發規劃思路與目的，回答項目運營模式的問題。在項目七個方面的定位中，項目目標消費群體定位作為開發商，是很難把握的。要準確的進行項目目標消費群體定位，必須由商業專業人士來完成。商業項目的發展，歸根結底需要消費者的消費作保障，沒有消費者的消費，項目最終的結果肯定是失敗的。明確了項目目標消費群體定位，才能設置項目的功能組合。

概念性方案設計階段，有了投資開發階段扎實的基礎工作，建設單位可結合規劃條件、相關法律法規、項目定位、商家資源等對各種業態組合進行對比分析，尋找經濟效益最大、符合市場需求的業態布置方案。城市綜合體模式已成為一種大型商用物業開發的標準模式。通常城市綜合體項目涵蓋住宅、酒店式公寓、寫字樓、商業街和購物中心各類建筑。只有建

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設單位對產品提出明確的設計要求，并經充分論證取得一致意見后，才能委托設計單位從建筑整體風格、日照分析、交通流線、環境評價、規劃指標、建設單位要求等方面著手，構思項目的兩、三種設計方案。建設單位對各種方案進行分析、比較，綜合評分選擇評分最高的方案為最終的概念方案，作為后續設計的基礎。

概念方案一旦確定，即可進入方案設計階段。在進行建設方案設計時，需要把握好四個方面：

1、城市基礎設施發展狀況。

2、城市未來規劃發展趨勢。

3、項目主要主力店和主要功能區基本物業需求，主要是電力、消防、安防、通風、給排水、暖通、弱電、電梯等。

4、商業功能的通用性設計，不可按照某一個商業機構的個性需求設計。

方案設計階段重點是對總平面布置及地下室進行進一步優化設計，明確規劃紅線與建筑物的位置關系、場地道路與建筑物之間的關系、建筑單體相互位置關系、地下車庫出入口位置，以及完成建筑單體的平面布置、外立面造型、外立面材料確定。從滿足產品標準、政府各部門審批要求等角度進行審核，確保在滿足較好經濟效益的同時，方案能滿足建設單位目標成本和政府審批要求。

初步設計階段，建設單位應統籌建設單位資源，加強與設計單位的溝通，形成初步設計委托書，委托書的主要內容包括：設計依據，項目準予建設的批文，經過科研取得的建設條件的技術資料，環境部門批準的環境影響報告書和環境評價書，人防工程部門的批示，建設工程的名稱、功能、規模和有關的技術數據和條件，各單位工程的詳細使用要求，批準的相應地勘報告，科研報告，自然環境資料，測量資料等。設計單位根據委托書展開初步設計工作，初步設計文件應明確建筑做法，外立面設計滿足節能要求，機電系統設計深度滿足施工圖設計的準備工作要求。

施工圖設計應根據建設單位批準的設計任務書進行編制，并不得違反初步設計的設計原則和方案。如確實需要更改初步設計文件時，建設單位要組織相關部門進行詳實的論證后實施。施工圖是對設備、設施、建筑物、管線等工程對象物的尺寸、布置、選材、構造、相互關系、施工及安裝質量要求的詳細圖紙和說明，是指導施工的直接依據，從而也是設計階段質量控制的一個重點。建設單位拿到施工圖后，首先要審核施工圖紙的完整性和全面性。其次審核工程施工設計的總布置圖和總目錄。各專業圖紙是否存在無法合理規避，相互碰撞現象，以及設計是否違反專業規范或國家法律法規的規定。施工圖首先由設計單位自身審核，建設單位應要求設計單位提供審核意見，以便核實設計單位內部審核流程完整；建設單位在設計單位自審完成后，組織公司相關部門進行集中審核，從建設單位角度提出審核意見；設計單位根據審核意見對圖紙進行完善后，由建設單位組織將施工圖報第三方圖紙審查、政府相關部門審核。

施工圖完成后，進入設計交底及變更管理階段。設計單位應充分準備，將各專業的重點、難點在交底時向建設方、施工、監理單位交待清楚，并形成書面紀要。設計變更有可能節約成本，產品功能更加符合建設方要求，也可能產生不好的影響，導致費用增加，影響工程進度。要想減少設計變更次數，關鍵是將設計變更的風險前移，也就是將設計變更的可能性盡可能在設計管理階段提出來，予以解決。概括來說，就是在設計過程中編制好設計任務書、加強過程控制與溝通、做好設計評審工作。

參考文獻：

[1]尹青.建筑設計構思與創意.天津：天津大學出版社，2002

[2]劉力編著.商業建筑.中國建筑工業出版社，1999年

[3]韓放、李浩、何澤聯著.《商業購物空間設計與實務》.廣東科技出版社出版

[4]齊康 城市環境規劃設計與方法 中國建筑工業出版社 1986年botxt

第二篇：規劃設計決定商業地產項目成敗

規劃設計決定商業地產項目成敗

來源： 作者： 發布時間：2007-06-27

商業地產作為新興的開發領域，因為缺少完整的規劃設計體系，造成目前許多商業項目設計不當，不符合商家需求甚至空置。比如在一些大城市，眾多的住宅、商場綜合樓，發展商在規劃設計階段，基本上與以住宅代理為主的中介合作，規劃設計上以塔樓住宅為先導，在戶型設計、環境布置上花足了功夫，而將商業裙樓作為附屬品，很少進行認真的布局考量，最終成為住宅的犧牲品。

在商業較為發達的城市，一個處于初級階段的商業地產開發，必然會與商業水平形成較大的反差，而連鎖中的超市百貨業等只能被動地選擇賣場，面對規劃設計有先天缺陷的商場，商家每每只能削足適履。

商業地產規劃設計存在五大問題

1、開發商忽視商業定位的重要性，忽視商業地產策劃在前期規劃階段舉足輕重的作用。

目前商業地產項目前期規劃設計的基本程序是：拿到地以后，組織自有力量做個簡要調研論證，然后先找設計院設計，再報建，項目批下來之后再找策劃公司。

在這個流程當中，開發商雖然對項目定位也會做一些調研論證，但是其目的性、專業性、可操作性、深刻程度、可靠程度、與市場的契合程度等，與專業的商業地產策劃公司的工作往往無法相提并論，導致很多時候開發商對項目的定位本身就是模糊的、搖擺不定的。而項目定位不精確，甚至帶有一定程度的主觀性、隨意性，又必然導致對規劃設計的導向作用不明顯、指導性不強，由此埋下種種隱患。

2、發展商以銷售為導向的開發模式，造成商業地產規劃設計草草上馬。

發展商以銷售為導向的開發模式，加上資金鏈的需要，決定了商業地產的規劃設計越快越好，回款越早越好。這種銷售的功利性，導致商業地產往往開始是極具隨意性地規劃設計一種報建方案，等方案報建之后，策劃公司介入，即使方案不合適經營定位，發展商也急于開工建設，難以下決心更改設計方案，其結果往往是，策劃公司只能在方案不大改的前提下，提出適當的修正意見，商業規劃設計與市場經營定位脫節的問題暴露無疑。

3、在商業地產領域，設計院本身也有一定的局限性。

盡管規劃設計院在規劃商業地產項目時，也是會考慮市場定位，但是，由于行業的局限，規劃設計院對商業業態的建筑設計、配套規范和細節知之不多，只能簡單地通過參考樣本的手段來進行規劃設計。與規劃設計單位在住宅領域的駕輕就熟相比，在商業地產領域，其經驗和深入程度，差得太遠。

4、商業地產的規劃設計與商業的實際經營者脫節嚴重。

商業地產的實際參與者包括：發展商、規劃設計者、策劃代理商、商業經營者、投資者，這五者之中，商業經營者是商業地產的基礎。商業地產的規劃設計，必須充分了解經營者的需求，才能做到適銷對路。令人遺憾的是，在實際的規劃設計過程中，極少有某一方與經營者溝通和求教，一個經營者缺席的商業規劃設計，其結果必然與實際市場需求脫節。

5、策劃行業有其自身的運作規律，開發商與策劃公司的順利對接存在一定的障礙。

商業地產策劃公司一般習慣于做項目的全程代理，更關注招商、銷售代理收益，如果單獨做前期策劃，不但投入人力多，而且收費太少，往往興趣不大。同時，開發商對于策劃機構介入前期規劃的價值也沒有充分的認識，更不愿意在前期策劃投入資金。于是商業地產規劃設計為先、策劃滯后的現象見怪不怪，而規劃設計沒有策劃的導航，就只能跟著感覺走了。

規劃設計缺乏定位的五大弊端

1、缺乏必要的業態論證，造成盲目定位。

商業地產的盲目定位者往往對商業本質一無所知，對商業經營的地段、交通、消費市場等基本概念都看不清楚，只看到商鋪租售價值高于住宅的表面現象，于是乎，不管地理位置，不論項目周邊商業氛圍和人氣狀況，先蓋個萬兒八千平方米的商場再說，等項目建成了去招商，才發現項目根本無法滿足經營要求，造成了商業項目的嚴重空置。盲目定位的結果，必然導致方向性的錯誤，這對于商業地產來說，無疑是毀滅性的。

2、缺乏對商業業態的了解，導致建筑設計貨不對板。

筆者接觸過不少商業項目，先前在沒有定位的情況下，為提升商場的品質，都規劃設計了中庭，這些項目一旦未來引進超市市場，就必須將中庭填平，才能滿足超級市場開放式陳列貨架的需要。

3、規劃設計重住宅輕商場，導致商場空間難用。

目前除商業中心有一些純商業項目之外，絕大多數都是商住項目，發展商與規劃設計單位在設計方面為保證住宅的戶型、朝向等，對裙樓商場的空間破壞性較大。在商場的內部，比如由于住宅核心筒的擺放位置不當，導致商場整體開放式格局被割裂，有的不得不結合核心筒設計“回”字形動線；在商場的外部，比如住宅大堂的布置破壞了外部商業街的連續性，使得室外商業街的商業氣氛蕩然無存。

4、缺乏業態常識，規劃設計配套不足的情況較嚴重。

在超市租賃的洽談過程中，除賣場空間有著諸多不適合的情況之外，在配套方面也有一些不足，如超市必須有的理貨區方面、熟食區的煙道方面，商場的前期設計欠考慮或者考慮得不夠，尤其是前文提到的平步式自動扶梯，其跨度遠遠超過踏步式自動扶梯，有的商場受空間限制，想改都改不了。

5、主力店規劃之前不能確定，規劃設計難以度身定做。

盡管目前出現了“訂單式商業地產”模式，但主力店在項目規劃之初不能確定，依然是項目明確規劃的障礙所在。

先定位再設計才是成功之道

首先，要確立策劃為先的觀念。

商業地產項目，沒有策劃就沒有定位，沒有定位就沒有業態，沒有業態規劃設計就不可能有的放矢。一個地塊周邊人口及消費狀況、現有市場競爭環境、未來發展傾向等，只有通過策劃公司的深入調研才能明確；項目適合做什么、做什么才能生存下去，更是需要進一步分析研究，并與對應的商家深層次地溝通，才能把握市場的脈搏。

由于有些規劃設計有著一定的盲目性，發展商對設計方案遲遲不能定案的事情也時有發生，弄得設計單位被無休止的修改搞得精疲力盡，發展商自身也是一頭霧水，什么方案似乎都行，什么方案似乎又都不可行，其主要原因在于，一個沒有策劃方向的規劃設計運作。

其次，要摒棄“先做后改”的操作模式。

對于商業地產的規劃設計，開發商普遍有一種“先做后改”的心態，為了搶時間，首先規劃設計一味要快，然后不行再改；設計院對市場及各方想法未能全部吃透，時間又緊，于是先出規劃，等策劃公司介入后，規劃設計上一些先天不足暴露無遺，規劃設計隨之進入艱難的修改狀態。修改之所以艱難，一方面是因為原有方案可能要徹底否定，重新再來，一方面是因為方案已經報建不能大改，加上工期緊迫，沒有回旋余地??

“先做后改”的初衷就是圖快，而實際結果卻是欲速則不達。

其三，要調動策劃者、設計者、經營者全體參與。

商業地產的開發者，必須通過與商業策劃者、設計者、經營者的廣泛接觸，了解商業地產開發的基本規律，然后再充分群體參與，通過策劃公司介入深入解讀市場，提前與擬引進的大商家進行意向性接洽，讓設計者按業態量身定做，達到商業設計與與業態需要的高度吻合，這才是一條商業地產規劃設計的“捷徑”。

第三篇：大型商業地產項目規劃設計流程解析

項目以下七個方面進行定位：大型商業地產項目規劃設計流程解析

隨著國家經濟的發展壯大，居民消費水平的不斷提高，休閑與購物相結合的“一站式購物”作為一種全新的購物理念，逐漸被人們接受。順應這種新的消費潮流，近年來，商業地產行業迅速崛起，SHOPPING MALL、商業街、購物村、購物鎮等大型商業地產項目如雨后春筍般涌現在大江南北，規模從幾萬平方米發展到幾十萬平方米，從單棟建筑形態發展到由多棟建筑構成的組團式建筑群落。雖然開發形勢火熱，但此類項目在實際操作中也存在著大量問題，項目擱淺或開業后運營困難的現象屢有發生。

商業地產項目的開發不同于住宅項目開發，不能沿用住宅項目開發的操作模式，機械的照搬設計住宅項目的理念和流程對商業項目進行規劃設計。商業地產項目無論業態定位，還是設施的規劃都要考慮其商業屬性，商業屬性是項目開發的根本點，貫穿項目開發、設計、建設、運營的每個過程與環節。

在進行大型商業地產項目建筑規劃設計時，一般包括7個環節：商業方案設計、商業建筑方案設計、商業空間裝飾方案設計、商業外環境設計、二次商業裝飾設計、商業管理模式設計、品牌規劃及招商策略設計。

一、商業方案設計

商業方案設計是大型商業地產項目建筑規劃設計的第一個環節，也是項目整個設計過程中最根本的環節，其成敗直接影響項目未來的發展前景。本環節主要是通過市調對項目進行可行性分析，確定項目定位、業態及功能設定、主力店位置、技術經濟指標。市場調查和可行性分析是本階段的基礎工作，確定定位、業態及功能設定是本階段的設計目標。本階段主要設計內容如下：

（一）立地選項

在進行項目立地選項過程中，需要通過詳細而周密的市場調查對項目進行可行性分析和綜合定位。可行性分析研究是確定項目進行投資決策、融資、制定項目初步設計、項目立項以及政府規劃調控的依據，這就需要嚴格規范項目建議書及可行性研究報告的審批制度，確保可行性研究報告的質量和足夠的深度。

大型商業地產項目的可行性研究要以質量、項目商業屬性控制為核心，對項目的規模、建設標準、功能布局、業態規劃、技術進步等方面實事求是的進行科學

分析。

定位是項目入市的第一步，是商業地產項目設計的第二個環節。項目定位是在項目市調及可行性分析的基礎上回答項目“是什么、做什么、如何做”的問題。要對項目科學定位，首先要對項目進行科學的分析，分析項目自身及資源條件，主要方式是對項目進行科學的SWOT分析。在完成SWOT分析后，對項目以下七個方面進行定位：

1、項目業態定位——明確項目的業態，回答項目是什么的問題。

2、項目功能定位——明確項目的基本服務功能，回答項目可以做什么的問題。

3、項目主題定位——明確項目的主題，回答項目應該做什么的問題。

4、項目形象定位——明確項目的形象，回答項目的經營特色、差異化策略、宣傳推廣原則的問題。

5、項目目標客戶定位——明確項目資源優勢，回答項目如何整合資源，提升項目商業

價值的問題。

6、項目目標消費群體定位——明確項目為誰服務，回答項目生存、發展的問題。

7、項目戰略定位——確定項目整體開發規劃思路與目的，回答項目運營模式的問題。在項目七個方面的定位中，項目目標消費群體定位作為開發商，是很難把握的。要準確的進行項目目標消費群體定位，必須由商業專業人士來完成。商業項目的發展，歸根結底需要消費者的消費作保障，沒有消費者的消費，項目最終的結果肯定是失敗的。明確了項目目標消費群體定位，才能設置項目的功能組合。

（二）商業規劃

商業規劃就是對項目物業室內空間的限定和功能劃分進行規劃，大型商業項目由于體量大，其功能不僅僅只是滿足購物，同時必須滿足休閑、觀光、文化、娛樂、餐飲等多種功能，其功能和業態復合性強，每種業態、每個功能、每個消費者對空間個性都會有具體要求，這就需要專業人士進行科學設計，不能按照住宅項目的設計或想當然的進行空間的限定和功能劃分。

在這個設計環節中，功能組合及分區設計是最重要的設計內容。首先，從開始規劃設計時就要充分考慮其商業屬性，確定經營模式、服務對象，再按經營業態和服務功能需求進行建筑規劃與設計，否則項目建成入市以后改建的費用會大大增加。在建筑設計上要充分注意動線設計的科學性，避免由于區域死角所帶來的物業價值的貶損；其次，結合項目特征、定位以及項目所處商圈的具體情況，把握差異化競爭策略，合理控制和規劃項目各零售業態營業面積的比例。

商業規劃主要包括：業態及面積配比規劃、功能及面積配比規劃、項目交通組織、主力店組合及面積規劃、店鋪/專柜分割規劃、樓層品類/功能規劃。

二、建設方案規劃設計

建設規劃設計是項目商業規劃設計第一階段中的第二個環節，是在項目定位、物業功能組合、可行性分析等基礎工作完成后進行。這個環節要求在設計建設配套方案時，必須充分考慮項目的商業屬性、定位以及項目的業態組合和功能，不能單純的從控制成本或建筑屋藝術性方面考慮。

在進行建設方案設計時，需要把握好四個方面：

1、城市基礎設施發展狀況。

2、城市未來規劃發展趨勢。

3、項目主要主力店和主要功能區基本物業需求，主要是電力、消防、安防、通風、給排水、暖通、弱電、電梯等。

4、商業功能的通用性設計，不可按照某一個商業機構的個性需求設計。

項目建設方案設計規劃主要包括兩個方面方案設計：建筑方案設計、商業設備設施配套規劃設計。相關方案圖紙的確定標志著一個大型商業地產項目建筑設計的基本完成，在項目建設和招商、營銷的過程中，方案需要局部調整和完善，需要專業的設計機構配合以提供保障。

三、商業空間裝飾方案設計

在完成了項目商業方案設計和建設方案設計后，項目的商業規劃設計進入第二個設計階段，第二個設計階段包括三個方面的規劃設計：商業空間裝飾方案設計、商業外環境設計、二次商業裝飾設計。在第二個階段的整個設計規劃中，以上三個環節可同步進行。

商業空間裝飾設計主要是根據項目定位、功能、建筑空間限定的要求，結合物業的建筑藝術，對物業空間環境進行藝術處理，營造舒適的購物、休閑、娛樂的空間環境。主要設計的內容包括：商業平面布置方案、商業空間視覺中心方案、主要出入口效果、天花及地面效果、柱子造型效果、墻面效果、衛生間效果、扶梯及電梯 效果、中庭效果、商業空間視覺中心效果等。

四、商業外環境設計

商業外環境設計主要包括外立面形象設計和外部環境設計兩部分，具體設計內容包括：外立面形象設計：商業建筑外立面設計、商業建筑外立面夜景設計、外立面商業氣氛設計、外立面廣告位設計。

外部環境設計：周邊交通組織設計、綠化及鋪地設計、休息空間設計、外部展示及促銷空間設計、環境照明系統設計、室外指示及引導系統設計。

五、二次商業裝飾設計

二次商業裝飾設計主要是對建筑室內空間、主要商業服務設施以及店鋪/專柜形象、商品陳列按照商業規律進行裝飾設計。主要設計內容有三個方面：服務設施規劃設計、導購系統設計、店鋪及專柜/專賣店形象設計。每個方面主要的設計內容如下：

服務設施規劃設計：總服務臺設計、顧客收銀臺設計、顧客休息設施設計、室內景觀設計、監控系統設計、員工辦公系統設計。

導購系統設計：標識、指示系統設計、促銷空間設計、廣告位設計、櫥窗設計、花車設計。

店鋪及專柜/專賣店形象設計：專賣店形象、專賣店室內展示設計、專柜形象設計、專柜燈光設計、陳列道具設計。

六、商業管理模式設計

完成了第一、第二階段的設計工作，并不能代表商業規劃設計工作的結束，這僅僅只是完成了項目硬件建設設計工作，項目的商業規劃設計應該包括商業管理模式設計及品牌規劃和招商策略設計。

商業管理模式對一個大型的商業地產項目的整體設計是至關重要的，是項目運營的根本保障。商業管理模式設計主要包括三大體系設計內容：組織體系設計、制度體系設計、流程體系設計。

每個體系設計的具體內容如下：

組織體系設計：組織架構、崗位及編制、崗位職責及規范。

制度體系設計：人事管理制度體系、行政管理制度體系、賣場管理制度體系、業務管理制度體系、營銷管理制度體系、財務管理制度體系、物業管理制度體系。流程體系設計：業務流程體系、物業服務流程。

七、品牌規劃及招商策略設計

品牌規劃及招商策略設計是項目商業規劃設計的最后一個環節，是在項目定位的要求下進行的，解決項目提供什么服務的問題，是很重要的一個環節，但往往被忽視或不被重視，這對項目后期的整體運營會產生很大的阻力，影響項目的持續發展。

品牌規劃是必須尊重品牌市場發展戰略，尊重品牌市場定位，盲目求高是不現實的，應該客觀規劃出切實可行的目標品牌計劃，此計劃包括三個方面：其一，理想的目標品牌計劃；其二，目標品牌退換計劃；其

三、應急品牌計劃。制定目標品牌計劃應該綜合考慮項目經營的經濟效益與項目形象定位要求的關系，合理控制、科學搭配不同定位的品牌的配比。同時在規劃品牌落位時，科學利用房屋不同區域的商業價值，把握品牌之間不同形象、價位、色彩、風格等協調過度。

招商策略是進行招商的基本原則，必須達到可行、操作性強的要求，更重要的是能很好把握品牌及商戶的發展需求，實現合作多贏的局面。

商業地產的商業屬性不同于住宅地產的使用屬性，需要專業人士來把握其建筑的商業屬性，并進行科學的規劃設計，這樣才能保證項目商業價值的真正實現。

第四篇：88大型商業地產項目規劃設計流程解析

大型商業地產項目規劃設計流程解析

隨著國家經濟的發展壯大，居民消費水平的不斷提高，休閑與購物相結合的“一站式購物”作為一種全新的購物理念，逐漸被人們接受。順應這種新的消費潮流，近年來，商業地產行業迅速崛起，SHOPPING MALL、商業街、購物村、購物鎮等大型商業地產項目如雨后春筍般涌現在大江南北，規模從幾萬平方米發 展到幾十萬平方米，從單棟建筑形態發展到由多棟建筑構成的組團式建筑群落。雖然開發形勢火熱，但此類項目在實際操作中也存在著大量問題，項目擱淺或開業后 運營困難的現象屢有發生。

商業地產項目的開發不同于住宅項目開發，不能沿用住宅項目開發的操作模式，機械的照搬設計住宅項目的理念和流程對商業項目進行規劃設計。商業地產項目無論業態定位，還是設施的規劃都要考慮其商業屬性，商業屬性是項目開發的根本點，貫穿項目開發、設計、建設、運營的每個過程與環節。

在進行大型商業地產項目建筑規劃設計時，一般包括7個環節：商業方案設計、商業建筑方案設計、商業空間裝飾方案設計、商業外環境設計、二次商業裝飾設計、商業管理模式設計、品牌規劃及招商策略設計。

一、商業方案設計

商業方案設計是大型商業地產項目建筑規劃設計的第一個環節，也是項目整個設計過程中最根本的環節，其成敗直接影響項目未來的發展前景。本環節主要是通過 市調對項目進行可行性分析，確定項目定位、業態及功能設定、主力店位置、技術經濟指標。市場調查和可行性分析是本階段的基礎工作，確定定位、業態及功能設 定是本階段的設計目標。本階段主要設計內容如下：

（一）立地選項

在進行項目立地選項過程中，需要通過詳細 而周密的市場調查對項目進行可行性分析和綜合定位。可行性分析研究是確定項目進行投資決策、融資、制定項目初步設計、項目立項以及政府規劃調控的依據，這 就需要嚴格規范項目建議書及可行性研究報告的審批制度，確保可行性研究報告的質量和足夠的深度。大型商業地產項目的可行性研究要以質量、項目商業屬性控制為核心，對項目的規模、建設標準、功能布局、業態規劃、技術進步等方面實事求是的進行科學 分析。

定位是項目入市的第一步，是商業地產項目設計的第二個環節。項目定位是在項目市調及可行性分析的基礎上回答項目“是什么、做什么、如何做”的問題。要對 項目科學定位，首先要對項目進行科學的分析，分析項目自身及資源條件，主要方式是對項目進行科學的SWOT分析。在完成SWOT分析后，對項目以下七個方面進行定位：

1、項目業態定位——明確項目的業態，回答項目是什么的問題。

2、項目功能定位——明確項目的基本服務功能，回答項目可以做什么的問題。

3、項目主題定位——明確項目的主題，回答項目應該做什么的問題。

4、項目形象定位——明確項目的形象，回答項目的經營特色、差異化策略、宣傳推廣原則的問題。

5、項目目標客戶定位——明確項目資源優勢，回答項目如何整合資源，提升項目商業價值的問題。

6、項目目標消費群體定位——明確項目為誰服務，回答項目生存、發展的問題。

7、項目戰略定位——確定項目整體開發規劃思路與目的，回答項目運營模式的問題。

在項目七個方面的定位中，項目目標消費群體定位作為開發商，是很難把握的。要準確的進行項目目標消費群體定位，必須由商業專業人士來完成。商業項目的發 展，歸根結底需要消費者的消費作保障，沒有消費者的消費，項目最終的結果肯定是失敗的。明確了項目目標消費群體定位，才能設置項目的功能組合。

（二）商業規劃

商業規劃就是對項目物業室內空間的限定和功能劃分進行規劃，大型商業項目由于體量大，其功能不僅僅只是滿足購物，同時必須滿足休閑、觀光、文化、娛樂、餐飲等多種功能，其功能和業態復合性強，每種業態、每個功能、每個消費者對空間個性都會有具體要求，這就需要專業人士進行科學設計，不能按照住宅項目的設 計或想當然的進行空間的限定和功能劃分。

在這個設計環節中，功能組合及分區設計是最重要的設計內容。首先，從開始規劃設計時就要 充分考慮其商業屬性，確定經營模式、服務對象，再按經營業態和服務功能需求進行建筑規劃與設計，否則項目建成入市以后改建的費用會大 大增加。在建筑設計上 要充分注意動線設計的科學性，避免由于區域死角所帶來的物業價值的貶損；其次，結合項目特征、定位以及項目所處商圈的具體情況，把握差異化競爭策略，合理 控制和規劃項目各零售業態營業面積的比例。

商業規劃主要包括：業態及面積配比規劃、功能及面積配比規劃、項目交通組織、主力店組合及面積規劃、店鋪/專柜分割規劃、樓層品類/功能規劃。

二、建設方案規劃設計

建設規劃設計是項目商業規劃設計第一階段中的第二個環節，是在項目定位、物業功能組合、可行性分析等基礎工作完成后進行。這個環節要求在設計建設配套方案時，必須充分考慮項目的商業屬性、定位以及項目的業態組合和功能，不能單純的從控制成本或建筑屋藝術性方面考慮。

在進行建設方案設計時，需要把握好四個方面：

1、城市基礎設施發展狀況。

2、城市未來規劃發展趨勢。

3、項目主要主力店和主要功能區基本物業需求，主要是電力、消防、安防、通風、給排水、暖通、弱電、電梯等。

4、商業功能的通用性設計，不可按照某一個商業機構的個性需求設計。

項目建設方案設計規劃主要包括兩個方面方案設計：建筑方案設計、商業設備設施配套規劃設計。相關方案圖紙的確定標志著一個大型商業地產項目建筑設計的基本完成，在項目建設和招商、營銷的過程中，方案需要局部調整和完善，需要專業的設計機構配合以提供保障。

三、商業空間裝飾方案設計

在完成了項目商業方案設計和建設方案設計后，項目的商業規劃設計進入第二個設計階段，第二個設計階段包括三個方面的規劃設計：商業空間裝飾方案設計、商業外環境設計、二次商業裝飾設計。在第二個階段的整個設計規劃中，以上三個環節可同步進行。

商業空間裝飾設計主要是根據項目定位、功能、建筑空間限定的要求，結合物業的建筑藝術，對物業空間環境進行藝術處理，營造舒適的購物、休閑、娛樂的空間 環境。主要設計的內容包括：商業平面布置方案、商業空間視覺中心方案、主要出入口效果、天花及地面效果、柱子造型效果、墻面效果、衛生間效果、扶

梯及電梯 效果、中庭效果、商業空間視覺中心效果等。

四、商業外環境設計

商業外環境設計主要包括外立面形象設計和外部環境設計兩部分，具體設計內容包括：

外立面形象設計：商業建筑外立面設計、商業建筑外立面夜景設計、外立面商業氣氛設計、外立面廣告位設計。

外部環境設計：周邊交通組織設計、綠化及鋪地設計、休息空間設計、外部展示及促銷空間設計、環境照明系統設計、室外指示及引導系統設計。

五、二次商業裝飾設計

二次商業裝飾設計主要是對建筑室內空間、主要商業服務設施以及店鋪/專柜形象、商品陳列按照商業規律進行裝飾設計。主要設計內容有三個方面：服務設施規劃設計、導購系統設計、店鋪及專柜/專賣店形象設計。每個方面主要的設計內容如下：

服務設施規劃設計：總服務臺設計、顧客收銀臺設計、顧客休息設施設計、室內景觀設計、監控系統設計、員工辦公系統設計。

導購系統設計：標識、指示系統設計、促銷空間設計、廣告位設計、櫥窗設計、花車設計。

店鋪及專柜/專賣店形象設計：專賣店形象、專賣店室內展示設計、專柜形象設計、專柜燈光設計、陳列道具設計。

六、商業管理模式設計

完成了第一、第二階段的設計工作，并不能代表商業規劃設計工作的結束，這僅僅只是完成了項目硬件建設設計工作，項目的商業規劃設計應該包括商業管理模式設計及品牌規劃和招商策略設計。

商業管理模式對一個大型的商業地產項目的整體設計是至關重要的，是項目運營的根本保障。商業管理模式設計主要包括三大體系設計內容：組織體系設計、制度體系設計、流程體系設計。每個體系設計的具體內容如下：

組織體系設計：組織架構、崗位及編制、崗位職責及規范。

制度體系設計：人事管理制度體系、行政管理制度體系、賣場管理制度體系、業務管理制度體系、營銷管理制度體系、財務管理制度體系、物業管理制度體系。流程體系設計：業務流程體系、物業服務流程。

七、品牌規劃及招商策略設計

品牌規劃及招商策略設計是項目商業規劃設計的最后一個環節，是在項目定位的要求下進行的，解決項目提供什么服務的問題，是很重要的一個環節，但往往被忽視或不被重視，這對項目后期的整體運營會產生很大的阻力，影響項目的持續發展。

品牌規劃是必須尊重品牌市場發展戰略，尊重品牌市場定位，盲目求高是不現實的，應該客觀規劃出切實可行的目標品牌計劃，此計劃包括三個方面：其一，理想 的目標品牌計劃；其二，目標品牌退換計劃；其

三、應急品牌計劃。制定目標品牌計劃應該綜合考慮項目經營的經濟效益與項目形象定位要求的關系，合理控制、科 學搭配不同定位的品牌的配比。同時在規劃品牌落位時，科學利用房屋不同區域的商業價值，把握品牌之間不同形象、價位、色彩、風格等協調過度。招商策略是進行招商的基本原則，必須達到可行、操作性強的要求，更重要的是能很好把握品牌及商戶的發展需求，實現合作多贏的局面。

商業地產的商業屬性不同于住宅地產的使用屬性，需要專業人士來把握其建筑的商業屬性，并進行科學的規劃設計，這樣才能保證項目商業價值的真正實現。

第五篇：萬達的商業地產規劃設計

第二章：商業地產規劃設計

—卓越的規劃設計，商業地產的核心武器

萬達之所以能進入發展的快車道，核心因素是萬達商業模式的成熟。有四方面標志：

一是已形成完整的產業鏈。萬達有中國唯一的商業規劃院、有專門的建設團隊、有中國最大的商業管理團隊，能完全獨立設計、開發建設、運營管理商業地產。

二是商業資源豐富。現在萬達已不是招商，而是選商，確保訂單地產模式的順利實施。萬達項目在開工時招商工作就基本完成，開業時保證滿場開業。

三是營運能力很強，保證萬達廣場開一個火一個。萬達現在不僅能做到招滿商，而且能旺場，這在全國都是奇跡。

四是內控制度完善，形成獨有的制度。萬達這種風險控制模式，確保萬達拿項目時不犯顛覆性錯誤，保證后期運作順利，使項目開發的各項指標全部能控制在目標范圍之內。這些都標志著萬達商業地產模式的基本成熟，這是十多年不斷摸索、學習、總結的結果。

—王健林董事長，在萬達集團2009年半年會上的講話。

萬達商業規劃設計是萬達商業地產模式的重要組成部分，多次被萬達集團王健林董事長稱作“商業地產創新模式的龍頭及核心之一”。商業規劃設計在萬達商業地產中的作用不僅是“規劃建筑設計”范疇的規劃，更是影響萬達商業地產投資項目成敗的關鍵性環節。商業規劃設計在萬達商業地產產業鏈中的重要性，主要表現在以下四個方面：

（1）管控縱深最長。從前期獲取土地的選址、規劃及地質等風險的評判、摘牌前提供測算的總圖及總圖指標，到總圖規劃階段的業態功能布局、方案設計階段的商家對接、初步設計階段的指標及成本控制、施工圖設計階段的商家完成落位及材料封樣把控，再到中期實施階段的招商調整配合及現場的品質管理、成本控制，以及后期的安全檢查、綠建節能申報和竣工驗收，直至項目開業后的整體復盤總結，萬達商業規劃設計縱向貫穿項目開發建設及運營全過程，全程參與商業地產操作。

（2）聯系部門最廣。商業規劃設計橫向幾乎關聯到了商業地產產業鏈上的所有部門：發展、成本、營銷、財務、法務、項目公司、計劃、安監、質監、招商、運營管理、人力資源、企業文化部等。萬達商業規劃研究院是萬達商業地產操作的中樞核心部門之一。

（3）影響成本最大。商業規劃是否科學合理對商業地產的開發成本影響巨大。按項目開發的順序可分為幾個階段：在前期概念規劃階段，規劃對項目成本的影響是數以“億”計的。在設計階段，商業的建筑設計對后期商管運營的租賃績效會產生長期的影響；對整體建造工程，尤其是對消防、結構、機電的成本影響，可以說是以“千萬”計的。在建造階段，規劃設計的調整，如果不加控制，會帶來數以“百萬”計的建造成本的變化。因此，在商業地產，可以說“規劃創造價值，設計產生效益”。

（4）帶動創新最多。萬達商業規劃與萬達商業管理的密切對接，使萬達商業地產充滿了活力；對已建成的萬達廣場和酒店的管理運營及工程建設的復盤工作，使得萬達商業規劃研究院能夠及時總結經驗，并在新設計的產品中避免再次出現。因此，商業規劃是商業地產開發各類產品不斷創新與發展的動力。

摘自王健林主編的《萬達集團商業地產系類叢書》