第一篇：如何進(jìn)行大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑規(guī)劃設(shè)計

如何進(jìn)行大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑規(guī)劃設(shè)計

[ 2007-5-15 135300By 劉力 ]

一、項(xiàng)目操作方式應(yīng)高度專業(yè)化

雖然目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)形勢火熱，但近來眾多的Shopping Mall綜合商業(yè)項(xiàng)目擱淺，也反應(yīng)出此類項(xiàng)目操作中有很大失誤，最主要的原因是對大型商業(yè)項(xiàng)目的高專業(yè)化要求認(rèn)識不夠。與住宅開發(fā)中的底商或配套商業(yè)項(xiàng)目相比，大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在經(jīng)營、開發(fā)與管理模式上有根本的不同。大型商業(yè)設(shè)施的經(jīng)營主體是大型品牌或連鎖商家，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商引資是否成功是該項(xiàng)目能否順利進(jìn)行的第一要素。而商家評估一個項(xiàng)目是否有經(jīng)營前途，簡單說來，主要取決于三個方面：一是項(xiàng)目區(qū)位、市場支撐與商業(yè)業(yè)態(tài)定位；二是項(xiàng)目設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計是否滿足商家特定的專業(yè)需求；三是從回報的角度，是否具備與商家資源整合的專業(yè)化管理水準(zhǔn)。也就是說，一個大型商業(yè)項(xiàng)目在前期的策劃、招商中期的規(guī)劃設(shè)計，以及后期的經(jīng)營管理三個階段都需要有高度專業(yè)化水準(zhǔn)的操作能力。

而國內(nèi)開發(fā)商普遍還在沿用住宅項(xiàng)目開發(fā)的操作模式。基本上是開發(fā)商自己策劃，開發(fā)商委托并指導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計，到項(xiàng)目初步定型或徹底完工時再進(jìn)行招商。因而無論業(yè)態(tài)定位，還是設(shè)施的規(guī)劃都與國際大型商業(yè)項(xiàng)目的操作模式脫節(jié)。造成規(guī)劃設(shè)計等實(shí)施工作越深入，招商越困難。簡而言之，住宅開發(fā)是直銷，大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是傳銷，做住宅開發(fā)時發(fā)展商可以自己研究市場，開發(fā)產(chǎn)品，并面向社會銷售。對中小型商業(yè)或?yàn)樽≌_發(fā)配套的商業(yè)，也可采用這種模式。而大型商業(yè)項(xiàng)目就像酒店設(shè)施一樣，必須由酒店管理集團(tuán)來介入前期策劃與后期管理，開發(fā)商難于直接進(jìn)行專業(yè)化的商業(yè)設(shè)施規(guī)劃并對商家進(jìn)行管理。發(fā)展商只有在專業(yè)商業(yè)投資、管理與顧問公司以及專業(yè)商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計公司的協(xié)助下，才能使一個大型商業(yè)項(xiàng)目達(dá)到專業(yè)化的高度。

二、重視專業(yè)顧問公司

認(rèn)識到大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對專業(yè)化水準(zhǔn)的要求后，開發(fā)商應(yīng)重視專業(yè)商業(yè)投資顧問公司與商業(yè)設(shè)施規(guī)劃設(shè)計公司的作用。國際上能夠進(jìn)行大型商業(yè)地產(chǎn)資源整合，從負(fù)責(zé)招商融資到開發(fā)顧問及后期物業(yè)管理的公司不超過十幾家。提供一個能滿足商家經(jīng)營需求并保障長久回報的項(xiàng)目形態(tài)，是此類專業(yè)顧問公司的長項(xiàng)，也是國內(nèi)發(fā)展商求之若渴的專業(yè)支持。專業(yè)顧問代理公司與商業(yè)投資公司的關(guān)系是經(jīng)過幾十年建立起來的魚水關(guān)系。專業(yè)顧問公司在評估或推薦項(xiàng)目時代表著商家的利益。建立在這種高度專業(yè)化服務(wù)上的信任關(guān)系，正是顧問公司招商與整合資源的保障。國內(nèi)開發(fā)商自說自話的招商材料與缺乏專業(yè)水準(zhǔn)的項(xiàng)目論證是招商的短腿。

此外，專業(yè)公司的指導(dǎo)是規(guī)劃設(shè)計出一個達(dá)到商家專業(yè)使用要求的商業(yè)設(shè)施的保證。不同業(yè)態(tài)的商家對賣場的規(guī)劃與各種人車貨物流程的組織有著不同的要求。而一個大型商業(yè)項(xiàng)目面臨將所有這些復(fù)雜功能合理又互補(bǔ)地組織在有限的空間資源內(nèi)。能夠指導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計的也只有那些具有豐富大型商業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)商業(yè)投資顧問與管理公司。

三、專業(yè)化建筑規(guī)劃設(shè)計公司至關(guān)重要

商業(yè)地步的開發(fā)設(shè)計同住宅項(xiàng)目的開發(fā)設(shè)計有本質(zhì)的區(qū)別。住宅商品房的購買者是大眾消費(fèi)者，居住的功能相對簡單，人們對居住建筑都有廣泛的了解，發(fā)展商可以根據(jù)自己對市場需求的調(diào)查與判斷，自行確定所要開發(fā)產(chǎn)品的市場定位，如住宅戶型、面積大小、種類與配比等。有了這樣明確的要求，委托任何一家建筑設(shè)計公司幾乎都可以完成滿足上述要求的建筑方案設(shè)計。

而大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)設(shè)計與此完全不同。首先是業(yè)態(tài)和功能的復(fù)雜。大型商業(yè)中心通常都包含主力超市、大量零售店、多種形式的餐館和娛樂休閑設(shè)施，各種人流、物流、水平、垂直交通與消防疏散的組織相當(dāng)復(fù)雜。在滿足上述功能要求的前提下，如何滿足未來大量商

家的需求，特別是可視性和可達(dá)性，以獲得最大的商業(yè)利益，進(jìn)而為發(fā)展商獲得最大的出租和出售回報，是規(guī)劃設(shè)計至關(guān)重要的問題。這實(shí)際上已不是傳統(tǒng)的建筑計工作范疇了，但這正是優(yōu)秀的專業(yè)化的商業(yè)建筑設(shè)計師為發(fā)展商提供的專業(yè)服務(wù)。在大型商業(yè)的平面設(shè)計中，各部分功能都有嚴(yán)格的要求，如主力連鎖超市每個品牌對建筑的面積柱網(wǎng)、層高、滾梯的位置等都有不同的要求，大型娛樂設(shè)施的功能布局、內(nèi)部人流路線更有嚴(yán)格的要求。而如何將大量商鋪區(qū)平面靈活組織，化整為零利用于出售；同時又可化零為整，利于整體出租和管理保證品質(zhì)，也是設(shè)計需要解決的問題。

另一方面，不是所有建筑設(shè)計公司都能進(jìn)行大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計。商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計的好壞，直接影響開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)回報，以及項(xiàng)目的生死存亡。商業(yè)地產(chǎn)是一個非常活躍、時尚的建筑類型，要求設(shè)計師除了具有豐富的經(jīng)驗(yàn)、高度熟練與綜合的設(shè)計能力以外，敏銳地把握市場動態(tài)并與開發(fā)商、策劃機(jī)構(gòu)及銷售代理公司之間密切合作，及時反饋，將市場的需求融匯到規(guī)劃設(shè)計中，這些是優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計師不可或缺的能力。

四、選址應(yīng)充分考慮規(guī)劃與策劃方的專業(yè)建議

大型商業(yè)設(shè)施的選址同城市整體發(fā)展關(guān)系密切，由于國內(nèi)大部分商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商只有住宅類地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，對商業(yè)地產(chǎn)選址的更多地根據(jù)現(xiàn)狀情況和主觀感覺做出決定，這樣操作，往往存在較大的風(fēng)險。如果開發(fā)商輕率選址，盲目規(guī)劃設(shè)計，最終將導(dǎo)致招商及運(yùn)營上的巨大困難。

大型商業(yè)設(shè)施的選址，國外企業(yè)有一系列參教和指標(biāo)，包括經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，道路交通指標(biāo)、人口指標(biāo)、配套指標(biāo)。其中區(qū)位條件與交通方式是最重要的因素，選址特別應(yīng)重視城市整體的商業(yè)布局規(guī)劃和總體發(fā)展走向。不同的業(yè)態(tài)要求不同的區(qū)位。大型倉儲超市和大型建材超市所要求的區(qū)位就有所不同。大型建材超市首選的要素是地價低，空間的交通便利的區(qū)域。在沒有確定具體商家的情況下，商業(yè)設(shè)施的規(guī)劃選址更應(yīng)該考慮規(guī)劃與策劃方的專業(yè)建議。如在規(guī)劃選址中考慮5A法則。A是英文Advantage（便利）的字頭。5A法則的基本內(nèi)容為：交通便利、認(rèn)知便利、趨近便利、進(jìn)出便利、選購便利。

交通便利不僅是指絕對距離遠(yuǎn)近，更多的是考慮客戶對交通時耗的便利需求，考慮自駕車與公共交通的不同特點(diǎn)和對便利性的不同需求。交通便利性的環(huán)境，是以商家對消費(fèi)者的預(yù)期數(shù)量為基礎(chǔ)，這個預(yù)期數(shù)量又來自對周邊城市人口分布，人口結(jié)構(gòu)、收入與消費(fèi)水平的調(diào)查分析。大型零售商業(yè)需求有效商圈常住人口不少于20萬人。

認(rèn)知便利是指在局部區(qū)位上讓消費(fèi)者能夠便利地找到自標(biāo)商場，特別是對自駕車消費(fèi)群體，在規(guī)劃選擇中充分考慮遠(yuǎn)距離（500米以外），中距離（200米以外）的認(rèn)知特性，從而確定最終的選址及總體的規(guī)劃局部形態(tài)。

5A中的后三個方面更多是在大的選址確定之后，商業(yè)設(shè)施具體規(guī)劃設(shè)計中應(yīng)考慮和遵循的規(guī)律。

五、平衡多樣化的業(yè)態(tài)與復(fù)雜的功能流程之間的矛盾是商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計的最大挑戰(zhàn)

在大型商業(yè)項(xiàng)目中，其業(yè)態(tài)種類趨向于更加多樣化。既有不同規(guī)模、檔次的業(yè)態(tài)組合，如大型賣場、百貨店、精品店、商業(yè)街等；也有不同經(jīng)營特色的業(yè)態(tài)組合，如文化、娛樂、休閑、運(yùn)動、購物等。其服務(wù)內(nèi)容和功能結(jié)構(gòu)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了常見的特定建筑類型范疇，而是一個組織精密、結(jié)構(gòu)復(fù)雜、形態(tài)豐富的以商業(yè)為主要功能的建筑綜合體。如何平衡多樣化的業(yè)態(tài)與復(fù)雜的功能流程之間的矛盾，無疑是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計中最大的挑戰(zhàn)。

商業(yè)項(xiàng)目不同功能模塊的性質(zhì)和任務(wù)，是建筑設(shè)計的根本依據(jù)和出發(fā)點(diǎn)。不同地域、不同經(jīng)濟(jì)條件、不同民族、不同服務(wù)人口數(shù)量，都應(yīng)有不同的建筑規(guī)模，并具備相應(yīng)的設(shè)施、設(shè)備和室外活動場地；不同年齡、不同層次人群的需求、包括殘疾人都能等到合理滿足，其空間組織應(yīng)按功能要求、動靜活動形態(tài)、人流密度等適當(dāng)分區(qū)、主次明確，同時也要考慮區(qū)域或局部具有延伸和調(diào)整使用的可能性。商業(yè)設(shè)施、環(huán)境和場所也不是靜態(tài)的固定存在，而是具

有動態(tài)的發(fā)展變化。從設(shè)計上創(chuàng)造一個能適應(yīng)未來發(fā)展變化的建筑空間環(huán)境也是商業(yè)項(xiàng)目的特殊要求。同時，業(yè)態(tài)的多樣化，也需要建筑設(shè)計要為安全可靠的日間和夜間管理創(chuàng)造方便的條件。

不同于普通獨(dú)立的商業(yè)建筑，如百貨商場、超市等，大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中各部分功能空間在平面布局、豎向交通、安全疏散、人流組織等方面很容易出現(xiàn)交叉干擾、結(jié)構(gòu)混亂的情況。而且不同功能模塊在空間尺度等方面也差異巨大，對結(jié)構(gòu)、設(shè)備等技術(shù)要求更高。一些先進(jìn)的結(jié)構(gòu)、設(shè)備技術(shù)的采用也需要建筑設(shè)計師和國外專業(yè)化公司之間緊密的配合，如大跨度空間體系、鋼結(jié)構(gòu)體系、生態(tài)智能設(shè)備體系以及先進(jìn)的防火疏散體系等在大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中往往是必須重點(diǎn)研究的技術(shù)核心。甚至某些技術(shù)難點(diǎn)部位不能簡單照搬國外的實(shí)例，而應(yīng)根據(jù)國內(nèi)實(shí)際情況專門研究并制定技術(shù)解決方案。北京某Shopping Mall在設(shè)計都完成之后上報時，才發(fā)現(xiàn)其中有重大的消防隱患，原因就在于沒有充分考慮到美國和中國在相關(guān)規(guī)范方面的差異。功能布局需要重大調(diào)整，導(dǎo)致設(shè)計全盤返工。

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，不同的功能空間有相當(dāng)嚴(yán)格的技術(shù)要求，如電影院需要大空間以及適當(dāng)傾斜的地面，餐飲設(shè)施需要獨(dú)立的排風(fēng)、排油煙管道，而室內(nèi)游泳池、洗浴中心等需要獨(dú)立的上下水管道及溫濕度控制設(shè)備等。某些大型超市對每層面積、柱網(wǎng)尺寸、層高等也都有自身獨(dú)特的要求，所有這些要求決定了其間相互位置關(guān)系的復(fù)雜性。沒有經(jīng)過深思熟慮的簡單布置會造成后期更改的不便，也影響到正常的運(yùn)營和使用。如某商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行招商，其地段、規(guī)模等均對一家大型超市具有相當(dāng)?shù)奈Γ渲W(wǎng)、層高方面雖適合普通商業(yè)的需要，卻與這家超市的要求有較大差距，最后雙方的合作都沒有成功。

在商業(yè)運(yùn)營與建筑設(shè)計之間有時會產(chǎn)生一些不可調(diào)和的矛盾。僅從商業(yè)設(shè)施的運(yùn)營與使用出發(fā)而確定的功能流程和空間布局，會影響到建筑結(jié)構(gòu)及造型的技術(shù)合理性，甚至?xí)a(chǎn)生關(guān)系到建筑物能否成立的問題。因此，在商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計中，一方面要追求技術(shù)的進(jìn)步、重視對新型結(jié)構(gòu)形式以及技術(shù)設(shè)備的研究和探索，以適應(yīng)更新的商業(yè)業(yè)態(tài)的使用要求；另一方面在進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃和商業(yè)空間布局的同時，應(yīng)充分考慮技術(shù)實(shí)現(xiàn)的可能性。這方面有一個類似項(xiàng)目的例子，五棵松體育中心雖然是一個體育設(shè)施項(xiàng)目，但其中包含了一大部分商業(yè)設(shè)施。最初的國際投標(biāo)中標(biāo)方案中，將商業(yè)設(shè)施放至大空間的體育館上空，造成荷載分配違背結(jié)構(gòu)常理，增加了很多技術(shù)問題，也極大地提高了建筑造價。后來，經(jīng)過各方面專家的反復(fù)研討和論證，決定將兩部分功能位置互換，徹底改變了原始設(shè)計方案。

商業(yè)業(yè)態(tài)的繁榮，滿足了人們?nèi)找尕S富的物質(zhì)和精神需求，也對建筑設(shè)計提出了更高的要求，甚至其中有許多內(nèi)容在國內(nèi)無規(guī)范可循。這都需要設(shè)計師具有對商業(yè)地產(chǎn)從策劃到實(shí)施全過程的更全面的綜合了解，和處理新出現(xiàn)的特殊建筑類型的專業(yè)技術(shù)能力。

六、豐富的空間效果和多元化的立面設(shè)計創(chuàng)造體驗(yàn)消費(fèi)的新模式

隨著時代的進(jìn)步，商業(yè)地產(chǎn)類項(xiàng)目的功能也從單一的購物向購物、文化、休閑、運(yùn)動等多方面發(fā)展，從以購物為主要目的的消費(fèi)方式發(fā)展為尋求各種生活體驗(yàn)為目的的綜合消費(fèi)方式。這也要求其建筑設(shè)計無論在空間效果還是立面造型等方面均應(yīng)適應(yīng)這種全新的體驗(yàn)消費(fèi)模式。

商業(yè)建筑雖然屬于一種高度市場化、商業(yè)化的建筑類型，但在創(chuàng)造體驗(yàn)消費(fèi)場所這方面，應(yīng)特別重視建筑的藝術(shù)處理。這里的建筑藝術(shù)，不僅僅是指專業(yè)角度的藝術(shù)追求，還包括大眾藝術(shù)、流行時尚等。建筑藝術(shù)是一個地區(qū)和一個時代文化藝術(shù)表現(xiàn)中最宏大、壯觀也最生活化的載體。它有歷史和文脈的延續(xù)性以及時代的前瞻性，直接對人們的心理、生理施加影響，對于傳播新的物質(zhì)文明和精神文明起著能動的作用。人類制造建筑，同時建筑又影響人類，對于大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目而言，應(yīng)成為矗立在當(dāng)?shù)氐木哂絮r明文化內(nèi)涵的建筑物或建筑群體甚至城市區(qū)域，并創(chuàng)造延續(xù)建筑文脈與時代感相溝通的氛圍。

在商業(yè)建筑的空間效果營造中，必須調(diào)動一切藝術(shù)的、技術(shù)的手段，并著重于空間尺度、空

間氣氛的表現(xiàn)。在室內(nèi)外空間的結(jié)合以及建筑與環(huán)境景觀的結(jié)合等方面達(dá)到豐富性、多樣性、趣味性的綜合協(xié)調(diào)，并促進(jìn)人與建筑及空間環(huán)境的互動。

u、空間尺度

不同的消費(fèi)場所有其相應(yīng)的空間尺度要求。如大型購物中心需要創(chuàng)造超大尺度的室內(nèi)空間，各種中庭、內(nèi)院、挑空、吹拔的尺度處理應(yīng)與建筑規(guī)模大小相協(xié)調(diào)。而商業(yè)步行街則需要親切宜人的人性化空間，其街道的寬度、兩側(cè)建筑物的體量都不能太大，且建筑的層數(shù)不宜超過四層，街道的寬度也不宜超過20米。同時沿街的空間尺度也應(yīng)有收有放，開闊的廣場空間和狹窄的街巷空間形成富于變化的空間序列。

u、空間氣氛

體驗(yàn)消費(fèi)對人的吸引力來自于不同空間氣氛的營造，既有大空間的豪華氣派、富麗堂皇，也有小空間的親切閑適。在形成其自身特色化、個性化的手段中，主題式體驗(yàn)消費(fèi)是設(shè)計的重點(diǎn)，可以是北歐小鎮(zhèn)或夏威夷熱帶海濱等異域特色的強(qiáng)調(diào)，也可以是本土民俗文化的發(fā)掘，如南夫子廟的秦淮風(fēng)情、北京什剎海的老北京風(fēng)情等。商業(yè)活動與旅游度假等其它產(chǎn)業(yè)的結(jié)合也是創(chuàng)造體驗(yàn)消費(fèi)場所的行之有效的方法。此外，現(xiàn)代科技手段的運(yùn)用，如各種聲、光、電設(shè)備可以創(chuàng)造出各種虛幻空間和高科技的消費(fèi)體驗(yàn)。而且，將傳統(tǒng)的商業(yè)與現(xiàn)代科技相結(jié)合而產(chǎn)生全新的體驗(yàn)場所，既是商業(yè)建筑發(fā)展的必然趨勢，也是提高其市場競爭力的核心。u、室內(nèi)外空間的結(jié)合商業(yè)活動的發(fā)展，經(jīng)歷了從室外到室內(nèi)的漫長過程，各種大型購物中心、百貨商場、超市更是為室內(nèi)的商業(yè)活動提供了全天候舒適宜人的良好環(huán)境。但近年來，隨著人們對環(huán)保、生態(tài)、節(jié)能的重視和對更豐富的購物場所的需求，室內(nèi)商業(yè)活動又有向室外擴(kuò)展的趨勢。各種露天的購物廣場、商業(yè)街與室內(nèi)商業(yè)設(shè)施充分結(jié)合，這是一個螺旋上升的發(fā)展過程。u、環(huán)境景觀

商業(yè)設(shè)施不僅僅是建筑本身，相對于其它任何建筑類型，都更有與環(huán)境景觀緊密結(jié)合的必要性。只有一個包含了各種商業(yè)鋪面、建筑空間、街道空間、廣場綠地、園林小品等多種元素綜合性的商業(yè)設(shè)施才是完整而有活力的，才能滿足人們?nèi)找尕S富的消費(fèi)需求。這也要求環(huán)境景觀設(shè)計和建筑設(shè)計必須是整體性的設(shè)計。

u、多元化的立面設(shè)計

商業(yè)建筑的立面形象在很大程度上決定了其對人群的吸引力，同時其立面形象應(yīng)與豐富多彩的商業(yè)活動相呼應(yīng)。因此其立面設(shè)計中，有不同于其它建筑類型如公建、住宅等的特殊性。豐富室外空間效果是其設(shè)計的基本出發(fā)點(diǎn)。

u、立面組合的多樣化

由于商業(yè)建筑的內(nèi)部功能相當(dāng)復(fù)雜，各個組成部分之間無論空間太小、業(yè)態(tài)種類、動靜要求等方面都有一定的差異性。因此其外觀也隨之具有不同的表現(xiàn)形式。其整體風(fēng)格的選擇范圍相當(dāng)廣闊，歐美傳統(tǒng)風(fēng)格、東南亞風(fēng)格、本土風(fēng)格、現(xiàn)代風(fēng)格都可以考慮，但需要特別強(qiáng)調(diào)的是，即便整體風(fēng)格確定之后，各個局部的處理必須體現(xiàn)一定的變化，尤其是相鄰單元之間的重復(fù)和雷同是商業(yè)建筑設(shè)計的大忌。立面風(fēng)格的多元化和立面結(jié)合的多樣化營造出體驗(yàn)消費(fèi)賴以產(chǎn)生的外部建筑空間環(huán)境。

u、非建筑固有元素在立面設(shè)計中的重要性

對于商業(yè)建筑，其立面形象的構(gòu)成元素除了基本的屋頂、門窗、陽臺、露臺、墻體之外，還有很多其它輔助元素，如燈具、花池、牌匾、燈箱、雨篷等。而后者在以往的建筑設(shè)計中往往不受重視，產(chǎn)生的結(jié)果要么是缺乏人情味、缺乏商業(yè)氣氛；要么是廣告燈箱雜亂無章，嚴(yán)重影響建筑立面效果。實(shí)際上，這些非建筑本身固有的元素，恰恰是形成建筑親切感和人性化特點(diǎn)不可或缺的組成部分。統(tǒng)一地對其進(jìn)行整合設(shè)計，使之成為建筑的一部分，既能創(chuàng)造濃郁的商業(yè)氛圍，也能保證建筑在日后經(jīng)營過程中的長期效果。

總之，以專業(yè)化的態(tài)度，借助專業(yè)化公司在商業(yè)項(xiàng)目操作各環(huán)節(jié)中的專長服務(wù)，是大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成功的關(guān)鍵。

第二篇：如何進(jìn)行大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑規(guī)劃設(shè)計

一、項(xiàng)目操作方式應(yīng)高度專業(yè)化

雖然目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)形勢火熱，但近來眾多的Shopping Mall綜合商業(yè)項(xiàng)目擱淺，也反應(yīng)出此類項(xiàng)目操作中有很大失誤，最主要的原因是對大型商業(yè)項(xiàng)目的高專業(yè)化要求認(rèn)識不夠。

與住宅開發(fā)中的底商或配套商業(yè)項(xiàng)目相比，大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在經(jīng)營、開發(fā)與管理模式上有根本的不同。大型商業(yè)設(shè)施的經(jīng)營主體是大型品牌或連鎖商家，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商引資是否成功是該項(xiàng)目能否順利進(jìn)行的第一要素。而商家評估一個項(xiàng)目是否有經(jīng)營前途，簡單說來，主要取決于三個方面：一是項(xiàng)目區(qū)位、市場支撐與商業(yè)業(yè)態(tài)定位；二是項(xiàng)目設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計是否滿足商家特定的專業(yè)需求；三是從回報的角度，是否具備與商家資源整合的專業(yè)化管理水準(zhǔn)。也就是說，一個大型商業(yè)項(xiàng)目在前期的策劃、招商中期的規(guī)劃設(shè)計，以及后期的經(jīng)營管理三個階段都需要有高度專業(yè)化水準(zhǔn)的操作能力。

而國內(nèi)開發(fā)商普遍還在沿用住宅項(xiàng)目開發(fā)的操作模式。基本上是開發(fā)商自己策劃，開發(fā)商委托并指導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計，到項(xiàng)目初步定型或徹底完工時再進(jìn)行招商。因而無論業(yè)態(tài)定位，還是設(shè)施的規(guī)劃都與國際大型商業(yè)項(xiàng)目的操作模式脫節(jié)。造成規(guī)劃設(shè)計等實(shí)施工作越深入，招商越困難。簡而言之，住宅開發(fā)是直銷，大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是傳銷，做住宅開發(fā)時發(fā)展商可以自己研究市場，開發(fā)產(chǎn)品，并面向社會銷售。對中小型商業(yè)或?yàn)樽≌_發(fā)配套的商業(yè)，也可采用這種模式。而大型商業(yè)項(xiàng)目就像酒店設(shè)施一樣，必須由酒店管理集團(tuán)來介入前期策劃與后期管理，開發(fā)商難于直接進(jìn)行專業(yè)化的商業(yè)設(shè)施規(guī)劃并對商家進(jìn)行管理。發(fā)展商只有在專業(yè)商業(yè)投資、管理與顧問公司以及專業(yè)商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計公司的協(xié)助下，才能使一個大型商業(yè)項(xiàng)目達(dá)到專業(yè)化的高度。

二、重視專業(yè)顧問公司

認(rèn)識到大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對專業(yè)化水準(zhǔn)的要求后，開發(fā)商應(yīng)重視專業(yè)商業(yè)投資顧問公司與商業(yè)設(shè)施規(guī)劃設(shè)計公司的作用。國際上能夠進(jìn)行大型商業(yè)地產(chǎn)資源整合，從負(fù)責(zé)招商融資到開發(fā)顧問及后期物業(yè)管理的公司不超過十幾家。提供一個能滿足商家經(jīng)營需求并保障長久回報的項(xiàng)目形態(tài)，是此類專業(yè)顧問公司的長項(xiàng)，也是國內(nèi)發(fā)展商求之若渴的專業(yè)支持。專業(yè)顧問代理公司與商業(yè)投資公司的關(guān)系是經(jīng)過幾十年建立起來的魚水關(guān)系。專業(yè)顧問公司在評估或推薦項(xiàng)目時代表著商家的利益。建立在這種高度專業(yè)化服務(wù)上的信任關(guān)系，正是顧問公司招商與整合資源的保障。國內(nèi)開發(fā)商自說自話的招商材料與缺乏專業(yè)水準(zhǔn)的項(xiàng)目論證是招商的短腿。

此外，專業(yè)公司的指導(dǎo)是規(guī)劃設(shè)計出一個達(dá)到商家專業(yè)使用要求的商業(yè)設(shè)施的保證。不同業(yè)態(tài)的商家對賣場的規(guī)劃與各種人車貨物流程的組織有著不同的要求。而一個大型商業(yè)項(xiàng)目面臨將所有這些復(fù)雜功能合理又互補(bǔ)地組織在有限的空間資源內(nèi)。能夠指導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計的也只有那些具有豐富大型商業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)商業(yè)投資顧問與管理公司。

三、專業(yè)化建筑規(guī)劃設(shè)計公司至關(guān)重要

商業(yè)地步的開發(fā)設(shè)計同住宅項(xiàng)目的開發(fā)設(shè)計有本質(zhì)的區(qū)別。住宅商品房的購買者是大眾消費(fèi)者，居住的功能相對簡單，人們對居住建筑都有廣泛的了解，發(fā)展商可以根據(jù)自己對市場需求的調(diào)查與判斷，自行確定所要開發(fā)產(chǎn)品的市場定位，如住宅戶型、面積大小、種類與配比等。有了這樣明確的要求，委托任何一家建筑設(shè)計公司幾乎都可以完成滿足上述要求的建筑方案設(shè)計。

而大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)設(shè)計與此完全不同。首先是業(yè)態(tài)和功能的復(fù)雜。大型商業(yè)中心通常都包含主力超市、大量零售店、多種形式的餐館和娛樂休閑設(shè)施，各種人流、物流、水平、垂直交通與消防疏散的組織相當(dāng)復(fù)雜。在滿足上述功能要求的前提下，如何滿足未來大量商家的需求，特別是可視性和可達(dá)性，以獲得最大的商業(yè)利益，進(jìn)而為發(fā)展商獲得最大的出租和出售回報，是規(guī)劃設(shè)計至關(guān)重要的問題。這實(shí)際上已不是傳統(tǒng)的建筑計工作范疇了，但這正是優(yōu)秀的專業(yè)化的商業(yè)建筑設(shè)計師為發(fā)展商提供的專業(yè)服務(wù)。在大型商業(yè)的平面設(shè)計中，各部分功能都有嚴(yán)格的要求，如主力連鎖超市每個品牌對建筑的面積柱網(wǎng)、層高、滾梯的位置等都有不同的要求，大型娛樂設(shè)施的功能布局、內(nèi)部人流路線更有嚴(yán)格的要求。而如何將大量商鋪區(qū)平面靈活組織，化整為零利用于出售；同時又可化零為整，利于整體出租和管理保證品質(zhì)，也是設(shè)計需要解決的問題。

另一方面，不是所有建筑設(shè)計公司都能進(jìn)行大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計。商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計的好壞，直接影響開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)回報，以及項(xiàng)目的生死存亡。商業(yè)地產(chǎn)是一個非常活躍、時尚的建筑類型，要求設(shè)計師除了具有豐富的經(jīng)驗(yàn)、高度熟練與綜合的設(shè)計能力以外，敏銳地把握市場動態(tài)并與開發(fā)商、策劃機(jī)構(gòu)及銷售代理公司之間密切合作，及時反饋，將市場的需求融匯到規(guī)劃設(shè)計中，這些是優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計師不可或缺的能力。

四、選址應(yīng)充分考慮規(guī)劃與策劃方的專業(yè)建議

大型商業(yè)設(shè)施的選址同城市整體發(fā)展關(guān)系密切，由于國內(nèi)大部分商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商只有住宅類地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，對商業(yè)地產(chǎn)選址的更多地根據(jù)現(xiàn)狀情況和主觀感覺做出決定，這樣操作，往往存在較大的風(fēng)險。如果開發(fā)商輕率選址，盲目規(guī)劃設(shè)計，最終將導(dǎo)致招商及運(yùn)營上的巨大困難。

大型商業(yè)設(shè)施的選址，國外企業(yè)有一系列參教和指標(biāo)，包括經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，道路交通指標(biāo)、人口指標(biāo)、配套指標(biāo)。其中區(qū)位條件與交通方式是最重要的因素，選址特別應(yīng)重視城市整體的商業(yè)布局規(guī)劃和總體發(fā)展走向。不同的業(yè)態(tài)要求不同的區(qū)位。大型倉儲超市和大型建材超市所要求的區(qū)位就有所不同。大型建材超市首選的要素是地價低，空間的交通便利的區(qū)域。

在沒有確定具體商家的情況下，商業(yè)設(shè)施的規(guī)劃選址更應(yīng)該考慮規(guī)劃與策劃方的專業(yè)建議。如在規(guī)劃選址中考慮5A法則。A是英文Advantage（便利）的字頭。5A法則的基本內(nèi)容為：交通便利、認(rèn)知便利、趨近便利、進(jìn)出便利、選購便利。

交通便利不僅是指絕對距離遠(yuǎn)近，更多的是考慮客戶對交通時耗的便利需求，考慮自駕車與公共交通的不同特點(diǎn)和對便利性的不同需求。交通便利性的環(huán)境，是以商家對消費(fèi)者的預(yù)期數(shù)量為基礎(chǔ)，這個預(yù)期數(shù)量又來自對周邊城市人口分布，人口結(jié)構(gòu)、收入與消費(fèi)水平的調(diào)查分析。大型零售商業(yè)需求有效商圈常住人口不少于20萬人。認(rèn)知便利是指在局部區(qū)位上讓消費(fèi)者能夠便利地找到自標(biāo)商場，特別是對自駕車消費(fèi)群體，在規(guī)劃選擇中充分考慮遠(yuǎn)距離（500米以外），中距離（200米以外）的認(rèn)知特性，從而確定最終的選址及總體的規(guī)劃局部形態(tài)。

5A中的后三個方面更多是在大的選址確定之后，商業(yè)設(shè)施具體規(guī)劃設(shè)計中應(yīng)考慮和遵循的規(guī)律。

五、平衡多樣化的業(yè)態(tài)與復(fù)雜的功能流程之間的矛盾是商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計的最大挑戰(zhàn)

在大型商業(yè)項(xiàng)目中，其業(yè)態(tài)種類趨向于更加多樣化。既有不同規(guī)模、檔次的業(yè)態(tài)組合，如大型賣場、百貨店、精品店、商業(yè)街等；也有不同經(jīng)營特色的業(yè)態(tài)組合，如文化、娛樂、休閑、運(yùn)動、購物等。其服務(wù)內(nèi)容和功能結(jié)構(gòu)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了常見的特定建筑類型范疇，而是一個組織精密、結(jié)構(gòu)復(fù)雜、形態(tài)豐富的以商業(yè)為主要功能的建筑綜合體。如何平衡多樣化的業(yè)態(tài)與復(fù)雜的功能流程之間的矛盾，無疑是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計中最大的挑戰(zhàn)。

商業(yè)項(xiàng)目不同功能模塊的性質(zhì)和任務(wù)，是建筑設(shè)計的根本依據(jù)和出發(fā)點(diǎn)。不同地域、不同經(jīng)濟(jì)條件、不同民族、不同服務(wù)人口數(shù)量，都應(yīng)有不同的建筑規(guī)模，并具備相應(yīng)的設(shè)施、設(shè)備和室外活動場地；不同年齡、不同層次人群的需求、包括殘疾人都能等到合理滿足，其空間組織應(yīng)按功能要求、動靜活動形態(tài)、人流密度等適當(dāng)分區(qū)、主次明確，同時也要考慮區(qū)域或局部具有延伸和調(diào)整使用的可能性。商業(yè)設(shè)施、環(huán)境和場所也不是靜態(tài)的固定存在，而是具有動態(tài)的發(fā)展變化。從設(shè)計上創(chuàng)造一個能適應(yīng)未來發(fā)展變化的建筑空間環(huán)境也是商業(yè)項(xiàng)目的特殊要求。同時，業(yè)態(tài)的多樣化，也需要建筑設(shè)計要為安全可靠的日間和夜間管理創(chuàng)造方便的條件。

不同于普通獨(dú)立的商業(yè)建筑，如百貨商場、超市等，大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中各部分功能空間在平面布局、豎向交通、安全疏散、人流組織等方面很容易出現(xiàn)交叉干擾、結(jié)構(gòu)混亂的情況。而且不同功能模塊在空間尺度等方面也差異巨大，對結(jié)構(gòu)、設(shè)備等技術(shù)要求更高。一些先進(jìn)的結(jié)構(gòu)、設(shè)備技術(shù)的采用也需要建筑設(shè)計師和國外專業(yè)化公司之間緊密的配合，如大跨度空間體系、鋼結(jié)構(gòu)體系、生態(tài)智能設(shè)備體系以及先進(jìn)的防火疏散體系等在大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中往往是必須重點(diǎn)研究的技術(shù)核心。甚至某些技術(shù)難點(diǎn)部位不能簡單照搬國外的實(shí)例，而應(yīng)根據(jù)國內(nèi)實(shí)際情況專門研究并制定技術(shù)解決方案。北京某Shopping Mall在設(shè)計都完成之后上報時，才發(fā)現(xiàn)其中有重大的消防隱患，原因就在于沒有充分考慮到美國和中國在相關(guān)規(guī)范方面的差異。功能布局需要重大調(diào)整，導(dǎo)致設(shè)計全盤返工。

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，不同的功能空間有相當(dāng)嚴(yán)格的技術(shù)要求，如電影院需要大空間以及適當(dāng)傾斜的地面，餐飲設(shè)施需要獨(dú)立的排風(fēng)、排油煙管道，而室內(nèi)游泳池、洗浴中心等需要獨(dú)立的上下水管道及溫濕度控制設(shè)備等。某些大型超市對每層面積、柱網(wǎng)尺寸、層高等也都有自身獨(dú)特的要求，所有這些要求決定了其間相互位置關(guān)系的復(fù)雜性。沒有經(jīng)過深思熟慮的簡單布置會造成后期更改的不便，也影響到正常的運(yùn)營和使用。如某商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行招商，其地段、規(guī)模等均對一家大型超市具有相當(dāng)?shù)奈Γ渲W(wǎng)、層高方面雖適合普通商業(yè)的需要，卻與這家超市的要求有較大差距，最后雙方的合作都沒有成功。

在商業(yè)運(yùn)營與建筑設(shè)計之間有時會產(chǎn)生一些不可調(diào)和的矛盾。僅從商業(yè)設(shè)施的運(yùn)營與使用出發(fā)而確定的功能流程和空間布局，會影響到建筑結(jié)構(gòu)及造型的技術(shù)合理性，甚至?xí)a(chǎn)生關(guān)系到建筑物能否成立的問題。因此，在商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計中，一方面要追求技術(shù)的進(jìn)步、重視對新型結(jié)構(gòu)形式以及技術(shù)設(shè)備的研究和探索，以適應(yīng)更新的商業(yè)業(yè)態(tài)的使用要求；另一方面在進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃和商業(yè)空間布局的同時，應(yīng)充分考慮技術(shù)實(shí)現(xiàn)的可能性。這方面有一個類似項(xiàng)目的例子，五棵松體育中心雖然是一個體育設(shè)施項(xiàng)目，但其中包含了一大部分商業(yè)設(shè)施。最初的國際投標(biāo)中標(biāo)方案中，將商業(yè)設(shè)施放至大空間的體育館上空，造成荷載分配違背結(jié)構(gòu)常理，增加了很多技術(shù)問題，也極大地提高了建筑造價。后來，經(jīng)過各方面專家的反復(fù)研討和論證，決定將兩部分功能位置互換，徹底改變了原始設(shè)計方案。

商業(yè)業(yè)態(tài)的繁榮，滿足了人們?nèi)找尕S富的物質(zhì)和精神需求，也對建筑設(shè)計提出了更高的要求，甚至其中有許多內(nèi)容在國內(nèi)無規(guī)范可循。這都需要設(shè)計師具有對商業(yè)地產(chǎn)從策劃到實(shí)施全過程的更全面的綜合了解，和處理新出現(xiàn)的特殊建筑類型的專業(yè)技術(shù)能力。

六、豐富的空間效果和多元化的立面設(shè)計創(chuàng)造體驗(yàn)消費(fèi)的新模式

隨著時代的進(jìn)步，商業(yè)地產(chǎn)類項(xiàng)目的功能也從單一的購物向購物、文化、休閑、運(yùn)動等多方面發(fā)展，從以購物為主要目的的消費(fèi)方式發(fā)展為尋求各種生活體驗(yàn)為目的的綜合消費(fèi)方式。這也要求其建筑設(shè)計無論在空間效果還是立面造型等方面均應(yīng)適應(yīng)這種全新的體驗(yàn)消費(fèi)模式。

商業(yè)建筑雖然屬于一種高度市場化、商業(yè)化的建筑類型，但在創(chuàng)造體驗(yàn)消費(fèi)場所這方面，應(yīng)特別重視建筑的藝術(shù)處理。這里的建筑藝術(shù)，不僅僅是指專業(yè)角度的藝術(shù)追求，還包括大眾藝術(shù)、流行時尚等。建筑藝術(shù)是一個地區(qū)和一個時代文化藝術(shù)表現(xiàn)中最宏大、壯觀也最生活化的載體。它有歷史和文脈的延續(xù)性以及時代的前瞻性，直接對人們的心理、生理施加影響，對于傳播新的物質(zhì)文明和精神文明起著能動的作用。人類制造建筑，同時建筑又影響人類，對于大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目而言，應(yīng)成為矗立在當(dāng)?shù)氐木哂絮r明文化內(nèi)涵的建筑物或建筑群體甚至城市區(qū)域，并創(chuàng)造延續(xù)建筑文脈與時代感相溝通的氛圍。

在商業(yè)建筑的空間效果營造中，必須調(diào)動一切藝術(shù)的、技術(shù)的手段，并著重于空間尺度、空間氣氛的表現(xiàn)。在室內(nèi)外空間的結(jié)合以及建筑與環(huán)境景觀的結(jié)合等方面達(dá)到豐富性、多樣性、趣味性的綜合協(xié)調(diào)，并促進(jìn)人與建筑及空間環(huán)境的互動。

空間尺度

不同的消費(fèi)場所有其相應(yīng)的空間尺度要求。如大型購物中心需要創(chuàng)造超大尺度的室內(nèi)空間，各種中庭、內(nèi)院、挑空、吹拔的尺度處理應(yīng)與建筑規(guī)模大小相協(xié)調(diào)。而商業(yè)步行街則需要親切宜人的人性化空間，其街道的寬度、兩側(cè)建筑物的體量都不能太大，且建筑的層數(shù)不宜超過四層，街道的寬度也不宜超過20米。同時沿街的空間尺度也應(yīng)有收有放，開闊的廣場空間和狹窄的街巷空間形成富于變化的空間序列。

空間氣氛 體驗(yàn)消費(fèi)對人的吸引力來自于不同空間氣氛的營造，既有大空間的豪華氣派、富麗堂皇，也有小空間的親切閑適。在形成其自身特色化、個性化的手段中，主題式體驗(yàn)消費(fèi)是設(shè)計的重點(diǎn)，可以是北歐小鎮(zhèn)或夏威夷熱帶海濱等異域特色的強(qiáng)調(diào)，也可以是本土民俗文化的發(fā)掘，如南京夫子廟的秦淮風(fēng)情、北京什剎海的老北京風(fēng)情等。商業(yè)活動與旅游度假等其它產(chǎn)業(yè)的結(jié)合也是創(chuàng)造體驗(yàn)消費(fèi)場所的行之有效的方法。此外，現(xiàn)代科技手段的運(yùn)用，如各種聲、光、電設(shè)備可以創(chuàng)造出各種虛幻空間和高科技的消費(fèi)體驗(yàn)。而且，將傳統(tǒng)的商業(yè)與現(xiàn)代科技相結(jié)合而產(chǎn)生全新的體驗(yàn)場所，既是商業(yè)建筑發(fā)展的必然趨勢，也是提高其市場競爭力的核心。室內(nèi)外空間的結(jié)合

商業(yè)活動的發(fā)展，經(jīng)歷了從室外到室內(nèi)的漫長過程，各種大型購物中心、百貨商場、超市更是為室內(nèi)的商業(yè)活動提供了全天候舒適宜人的良好環(huán)境。但近年來，隨著人們對環(huán)保、生態(tài)、節(jié)能的重視和對更豐富的購物場所的需求，室內(nèi)商業(yè)活動又有向室外擴(kuò)展的趨勢。各種露天的購物廣場、商業(yè)街與室內(nèi)商業(yè)設(shè)施充分結(jié)合，這是一個螺旋上升的發(fā)展過程。環(huán)境景觀

商業(yè)設(shè)施不僅僅是建筑本身，相對于其它任何建筑類型，都更有與環(huán)境景觀緊密結(jié)合的必要性。只有一個包含了各種商業(yè)鋪面、建筑空間、街道空間、廣場綠地、園林小品等多種元素綜合性的商業(yè)設(shè)施才是完整而有活力的，才能滿足人們?nèi)找尕S富的消費(fèi)需求。這也要求環(huán)境景觀設(shè)計和建筑設(shè)計必須是整體性的設(shè)計。多元化的立面設(shè)計

商業(yè)建筑的立面形象在很大程度上決定了其對人群的吸引力，同時其立面形象應(yīng)與豐富多彩的商業(yè)活動相呼應(yīng)。因此其立面設(shè)計中，有不同于其它建筑類型如公建、住宅等的特殊性。豐富室外空間效果是其設(shè)計的基本出發(fā)點(diǎn)。立面組合的多樣化

由于商業(yè)建筑的內(nèi)部功能相當(dāng)復(fù)雜，各個組成部分之間無論空間太小、業(yè)態(tài)種類、動靜要求等方面都有一定的差異性。因此其外觀也隨之具有不同的表現(xiàn)形式。其整體風(fēng)格的選擇范圍相當(dāng)廣闊，歐美傳統(tǒng)風(fēng)格、東南亞風(fēng)格、本土風(fēng)格、現(xiàn)代風(fēng)格都可以考慮，但需要特別強(qiáng)調(diào)的是，即便整體風(fēng)格確定之后，各個局部的處理必須體現(xiàn)一定的變化，尤其是相鄰單元之間的重復(fù)和雷同是商業(yè)建筑設(shè)計的大忌。立面風(fēng)格的多元化和立面結(jié)合的多樣化營造出體驗(yàn)消費(fèi)賴以產(chǎn)生的外部建筑空間環(huán)境。

非建筑固有元素在立面設(shè)計中的重要性

對于商業(yè)建筑，其立面形象的構(gòu)成元素除了基本的屋頂、門窗、陽臺、露臺、墻體之外，還有很多其它輔助元素，如燈具、花池、牌匾、燈箱、雨篷等。而后者在以往的建筑設(shè)計中往往不受重視，產(chǎn)生的結(jié)果要么是缺乏人情味、缺乏商業(yè)氣氛；要么是廣告燈箱雜亂無章，嚴(yán)重影響建筑立面效果。實(shí)際上，這些非建筑本身固有的元素，恰恰是形成建筑親切感和人性化特點(diǎn)不可或缺的組成部分。統(tǒng)一地對其進(jìn)行整合設(shè)計，使之成為建筑的一部分，既能創(chuàng)造濃郁的商業(yè)氛圍，也能保證建筑在日后經(jīng)營過程中的長期效果。

總之，以專業(yè)化的態(tài)度，借助專業(yè)化公司在商業(yè)項(xiàng)目操作各環(huán)節(jié)中的專長服務(wù)，是大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成功的關(guān)鍵。

第三篇：如何進(jìn)行大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑規(guī)劃設(shè)計

如何進(jìn)行大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑規(guī)劃設(shè)計.txt2008太不正常了，一切都不正常！在這個關(guān)鍵時刻，中國男足挺身而出，向全世界證明：中國男足還是正常的！如何進(jìn)行大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑規(guī)劃設(shè)計

[ 2007-5-15 135300 By 劉力 ]

一、項(xiàng)目操作方式應(yīng)高度專業(yè)化

雖然目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)形勢火熱，但近來眾多的Shopping Mall綜合商業(yè)項(xiàng)目擱淺，也反應(yīng)出此類項(xiàng)目操作中有很大失誤，最主要的原因是對大型商業(yè)項(xiàng)目的高專業(yè)化要求認(rèn)識不夠。與住宅開發(fā)中的底商或配套商業(yè)項(xiàng)目相比，大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在經(jīng)營、開發(fā)與管理模式上有根本的不同。大型商業(yè)設(shè)施的經(jīng)營主體是大型品牌或連鎖商家，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商引資是否成功是該項(xiàng)目能否順利進(jìn)行的第一要素。而商家評估一個項(xiàng)目是否有經(jīng)營前途，簡單說來，主要取決于三個方面：一是項(xiàng)目區(qū)位、市場支撐與商業(yè)業(yè)態(tài)定位；二是項(xiàng)目設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計是否滿足商家特定的專業(yè)需求；三是從回報的角度，是否具備與商家資源整合的專業(yè)化管理水準(zhǔn)。也就是說，一個大型商業(yè)項(xiàng)目在前期的策劃、招商中期的規(guī)劃設(shè)計，以及后期的經(jīng)營管理三個階段都需要有高度專業(yè)化水準(zhǔn)的操作能力。

而國內(nèi)開發(fā)商普遍還在沿用住宅項(xiàng)目開發(fā)的操作模式。基本上是開發(fā)商自己策劃，開發(fā)商委托并指導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計，到項(xiàng)目初步定型或徹底完工時再進(jìn)行招商。因而無論業(yè)態(tài)定位，還是設(shè)施的規(guī)劃都與國際大型商業(yè)項(xiàng)目的操作模式脫節(jié)。造成規(guī)劃設(shè)計等實(shí)施工作越深入，招商越困難。簡而言之，住宅開發(fā)是直銷，大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是傳銷，做住宅開發(fā)時發(fā)展商可以自己研究市場，開發(fā)產(chǎn)品，并面向社會銷售。對中小型商業(yè)或?yàn)樽≌_發(fā)配套的商業(yè)，也可采用這種模式。而大型商業(yè)項(xiàng)目就像酒店設(shè)施一樣，必須由酒店管理集團(tuán)來介入前期策劃與后期管理，開發(fā)商難于直接進(jìn)行專業(yè)化的商業(yè)設(shè)施規(guī)劃并對商家進(jìn)行管理。發(fā)展商只有在專業(yè)商業(yè)投資、管理與顧問公司以及專業(yè)商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計公司的協(xié)助下，才能使一個大型商業(yè)項(xiàng)目達(dá)到專業(yè)化的高度。

二、重視專業(yè)顧問公司

認(rèn)識到大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對專業(yè)化水準(zhǔn)的要求后，開發(fā)商應(yīng)重視專業(yè)商業(yè)投資顧問公司與商業(yè)設(shè)施規(guī)劃設(shè)計公司的作用。國際上能夠進(jìn)行大型商業(yè)地產(chǎn)資源整合，從負(fù)責(zé)招商融資到開發(fā)顧問及后期物業(yè)管理的公司不超過十幾家。提供一個能滿足商家經(jīng)營需求并保障長久回報的項(xiàng)目形態(tài)，是此類專業(yè)顧問公司的長項(xiàng)，也是國內(nèi)發(fā)展商求之若渴的專業(yè)支持。專業(yè)顧問代理公司與商業(yè)投資公司的關(guān)系是經(jīng)過幾十年建立起來的魚水關(guān)系。專業(yè)顧問公司在評估或推薦項(xiàng)目時代表著商家的利益。建立在這種高度專業(yè)化服務(wù)上的信任關(guān)系，正是顧問公司招商與整合資源的保障。國內(nèi)開發(fā)商自說自話的招商材料與缺乏專業(yè)水準(zhǔn)的項(xiàng)目論證是招商的短腿。

此外，專業(yè)公司的指導(dǎo)是規(guī)劃設(shè)計出一個達(dá)到商家專業(yè)使用要求的商業(yè)設(shè)施的保證。不同業(yè)態(tài)的商家對賣場的規(guī)劃與各種人車貨物流程的組織有著不同的要求。而一個大型商業(yè)項(xiàng)目面臨將所有這些復(fù)雜功能合理又互補(bǔ)地組織在有限的空間資源內(nèi)。能夠指導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計的也只有那些具有豐富大型商業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)商業(yè)投資顧問與管理公司。

三、專業(yè)化建筑規(guī)劃設(shè)計公司至關(guān)重要

商業(yè)地步的開發(fā)設(shè)計同住宅項(xiàng)目的開發(fā)設(shè)計有本質(zhì)的區(qū)別。住宅商品房的購買者是大眾消費(fèi)者，居住的功能相對簡單，人們對居住建筑都有廣泛的了解，發(fā)展商可以根據(jù)自己對市場需求的調(diào)查與判斷，自行確定所要開發(fā)產(chǎn)品的市場定位，如住宅戶型、面積大小、種類與配比等。有了這樣明確的要求，委托任何一家建筑設(shè)計公司幾乎都可以完成滿足上述要求的建筑方案設(shè)計。

而大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)設(shè)計與此完全不同。首先是業(yè)態(tài)和功能的復(fù)雜。大型商業(yè)中心通常都包含主力超市、大量零售店、多種形式的餐館和娛樂休閑設(shè)施，各種人流、物流、水平、垂直交通與消防疏散的組織相當(dāng)復(fù)雜。在滿足上述功能要求的前提下，如何滿足未來大量商家的需求，特別是可視性和可達(dá)性，以獲得最大的商業(yè)利益，進(jìn)而為發(fā)展商獲得最大的出租和出售回報，是規(guī)劃設(shè)計至關(guān)重要的問題。這實(shí)際上已不是傳統(tǒng)的建筑計工作范疇了，但這正是優(yōu)秀的專業(yè)化的商業(yè)建筑設(shè)計師為發(fā)展商提供的專業(yè)服務(wù)。在大型商業(yè)的平面設(shè)計中，各部分功能都有嚴(yán)格的要求，如主力連鎖超市每個品牌對建筑的面積柱網(wǎng)、層高、滾梯的位置等都有不同的要求，大型娛樂設(shè)施的功能布局、內(nèi)部人流路線更有嚴(yán)格的要求。而如何將大量商鋪區(qū)平面靈活組織，化整為零利用于出售；同時又可化零為整，利于整體出租和管理保證品質(zhì)，也是設(shè)計需要解決的問題。

另一方面，不是所有建筑設(shè)計公司都能進(jìn)行大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計。商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計的好壞，直接影響開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)回報，以及項(xiàng)目的生死存亡。商業(yè)地產(chǎn)是一個非常活躍、時尚的建筑類型，要求設(shè)計師除了具有豐富的經(jīng)驗(yàn)、高度熟練與綜合的設(shè)計能力以外，敏銳地把握市場動態(tài)并與開發(fā)商、策劃機(jī)構(gòu)及銷售代理公司之間密切合作，及時反饋，將市場的需求融匯到規(guī)劃設(shè)計中，這些是優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計師不可或缺的能力。

四、選址應(yīng)充分考慮規(guī)劃與策劃方的專業(yè)建議

大型商業(yè)設(shè)施的選址同城市整體發(fā)展關(guān)系密切，由于國內(nèi)大部分商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商只有住宅類地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，對商業(yè)地產(chǎn)選址的更多地根據(jù)現(xiàn)狀情況和主觀感覺做出決定，這樣操作，往往存在較大的風(fēng)險。如果開發(fā)商輕率選址，盲目規(guī)劃設(shè)計，最終將導(dǎo)致招商及運(yùn)營上的巨大困難。

大型商業(yè)設(shè)施的選址，國外企業(yè)有一系列參教和指標(biāo)，包括經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，道路交通指標(biāo)、人口指標(biāo)、配套指標(biāo)。其中區(qū)位條件與交通方式是最重要的因素，選址特別應(yīng)重視城市整體的商業(yè)布局規(guī)劃和總體發(fā)展走向。不同的業(yè)態(tài)要求不同的區(qū)位。大型倉儲超市和大型建材超市所要求的區(qū)位就有所不同。大型建材超市首選的要素是地價低，空間的交通便利的區(qū)域。在沒有確定具體商家的情況下，商業(yè)設(shè)施的規(guī)劃選址更應(yīng)該考慮規(guī)劃與策劃方的專業(yè)建議。如在規(guī)劃選址中考慮5A法則。A是英文Advantage（便利）的字頭。5A法則的基本內(nèi)容為：交通便利、認(rèn)知便利、趨近便利、進(jìn)出便利、選購便利。

交通便利不僅是指絕對距離遠(yuǎn)近，更多的是考慮客戶對交通時耗的便利需求，考慮自駕車與公共交通的不同特點(diǎn)和對便利性的不同需求。交通便利性的環(huán)境，是以商家對消費(fèi)者的預(yù)期數(shù)量為基礎(chǔ)，這個預(yù)期數(shù)量又來自對周邊城市人口分布，人口結(jié)構(gòu)、收入與消費(fèi)水平的調(diào)查分析。大型零售商業(yè)需求有效商圈常住人口不少于20萬人。

認(rèn)知便利是指在局部區(qū)位上讓消費(fèi)者能夠便利地找到自標(biāo)商場，特別是對自駕車消費(fèi)群體，在規(guī)劃選擇中充分考慮遠(yuǎn)距離（500米以外），中距離（200米以外）的認(rèn)知特性，從而確定最終的選址及總體的規(guī)劃局部形態(tài)。

5A中的后三個方面更多是在大的選址確定之后，商業(yè)設(shè)施具體規(guī)劃設(shè)計中應(yīng)考慮和遵循的規(guī)律。

五、平衡多樣化的業(yè)態(tài)與復(fù)雜的功能流程之間的矛盾是商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計的最大挑戰(zhàn)

在大型商業(yè)項(xiàng)目中，其業(yè)態(tài)種類趨向于更加多樣化。既有不同規(guī)模、檔次的業(yè)態(tài)組合，如大型賣場、百貨店、精品店、商業(yè)街等；也有不同經(jīng)營特色的業(yè)態(tài)組合，如文化、娛樂、休閑、運(yùn)動、購物等。其服務(wù)內(nèi)容和功能結(jié)構(gòu)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了常見的特定建筑類型范疇，而是一個組織精密、結(jié)構(gòu)復(fù)雜、形態(tài)豐富的以商業(yè)為主要功能的建筑綜合體。如何平衡多樣化的業(yè)態(tài)與復(fù)雜的功能流程之間的矛盾，無疑是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計中最大的挑戰(zhàn)。

商業(yè)項(xiàng)目不同功能模塊的性質(zhì)和任務(wù)，是建筑設(shè)計的根本依據(jù)和出發(fā)點(diǎn)。不同地域、不同經(jīng)濟(jì)條件、不同民族、不同服務(wù)人口數(shù)量，都應(yīng)有不同的建筑規(guī)模，并具備相應(yīng)的設(shè)施、設(shè)備和室外活動場地；不同年齡、不同層次人群的需求、包括殘疾人都能等到合理滿足，其空間組織應(yīng)按功能要求、動靜活動形態(tài)、人流密度等適當(dāng)分區(qū)、主次明確，同時也要考慮區(qū)域或局部具有延伸和調(diào)整使用的可能性。商業(yè)設(shè)施、環(huán)境和場所也不是靜態(tài)的固定存在，而是具有動態(tài)的發(fā)展變化。從設(shè)計上創(chuàng)造一個能適應(yīng)未來發(fā)展變化的建筑空間環(huán)境也是商業(yè)項(xiàng)目的特殊要求。同時，業(yè)態(tài)的多樣化，也需要建筑設(shè)計要為安全可靠的日間和夜間管理創(chuàng)造方便的條件。

不同于普通獨(dú)立的商業(yè)建筑，如百貨商場、超市等，大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中各部分功能空間在平面布局、豎向交通、安全疏散、人流組織等方面很容易出現(xiàn)交叉干擾、結(jié)構(gòu)混亂的情況。而且不同功能模塊在空間尺度等方面也差異巨大，對結(jié)構(gòu)、設(shè)備等技術(shù)要求更高。一些先進(jìn)的結(jié)構(gòu)、設(shè)備技術(shù)的采用也需要建筑設(shè)計師和國外專業(yè)化公司之間緊密的配合，如大跨度空間體系、鋼結(jié)構(gòu)體系、生態(tài)智能設(shè)備體系以及先進(jìn)的防火疏散體系等在大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中往往是必須重點(diǎn)研究的技術(shù)核心。甚至某些技術(shù)難點(diǎn)部位不能簡單照搬國外的實(shí)例，而應(yīng)根據(jù)國內(nèi)實(shí)際情況專門研究并制定技術(shù)解決方案。北京某Shopping Mall在設(shè)計都完成之后上報時，才發(fā)現(xiàn)其中有重大的消防隱患，原因就在于沒有充分考慮到美國和中國在相關(guān)規(guī)范方面的差異。功能布局需要重大調(diào)整，導(dǎo)致設(shè)計全盤返工。

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，不同的功能空間有相當(dāng)嚴(yán)格的技術(shù)要求，如電影院需要大空間以及適當(dāng)傾斜的地面，餐飲設(shè)施需要獨(dú)立的排風(fēng)、排油煙管道，而室內(nèi)游泳池、洗浴中心等需要獨(dú)立的上下水管道及溫濕度控制設(shè)備等。某些大型超市對每層面積、柱網(wǎng)尺寸、層高等也都有自身獨(dú)特的要求，所有這些要求決定了其間相互位置關(guān)系的復(fù)雜性。沒有經(jīng)過深思熟慮的簡單布置會造成后期更改的不便，也影響到正常的運(yùn)營和使用。如某商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行招商，其地段、規(guī)模等均對一家大型超市具有相當(dāng)?shù)奈Γ渲W(wǎng)、層高方面雖適合普通商業(yè)的需要，卻與這家超市的要求有較大差距，最后雙方的合作都沒有成功。

在商業(yè)運(yùn)營與建筑設(shè)計之間有時會產(chǎn)生一些不可調(diào)和的矛盾。僅從商業(yè)設(shè)施的運(yùn)營與使用出發(fā)而確定的功能流程和空間布局，會影響到建筑結(jié)構(gòu)及造型的技術(shù)合理性，甚至?xí)a(chǎn)生關(guān)系到建筑物能否成立的問題。因此，在商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計中，一方面要追求技術(shù)的進(jìn)步、重視對新型結(jié)構(gòu)形式以及技術(shù)設(shè)備的研究和探索，以適應(yīng)更新的商業(yè)業(yè)態(tài)的使用要求；另一方面在進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃和商業(yè)空間布局的同時，應(yīng)充分考慮技術(shù)實(shí)現(xiàn)的可能性。這方面有一個類似項(xiàng)目的例子，五棵松體育中心雖然是一個體育設(shè)施項(xiàng)目，但其中包含了一大部分商業(yè)設(shè)施。最初的國際投標(biāo)中標(biāo)方案中，將商業(yè)設(shè)施放至大空間的體育館上空，造成荷載分配違背結(jié)構(gòu)常理，增加了很多技術(shù)問題，也極大地提高了建筑造價。后來，經(jīng)過各方面專家的反復(fù)研討和論證，決定將兩部分功能位置互換，徹底改變了原始設(shè)計方案。商業(yè)業(yè)態(tài)的繁榮，滿足了人們?nèi)找尕S富的物質(zhì)和精神需求，也對建筑設(shè)計提出了更高的要求，甚至其中有許多內(nèi)容在國內(nèi)無規(guī)范可循。這都需要設(shè)計師具有對商業(yè)地產(chǎn)從策劃到實(shí)施全過程的更全面的綜合了解，和處理新出現(xiàn)的特殊建筑類型的專業(yè)技術(shù)能力。

六、豐富的空間效果和多元化的立面設(shè)計創(chuàng)造體驗(yàn)消費(fèi)的新模式

隨著時代的進(jìn)步，商業(yè)地產(chǎn)類項(xiàng)目的功能也從單一的購物向購物、文化、休閑、運(yùn)動等多方面發(fā)展，從以購物為主要目的的消費(fèi)方式發(fā)展為尋求各種生活體驗(yàn)為目的的綜合消費(fèi)方式。這也要求其建筑設(shè)計無論在空間效果還是立面造型等方面均應(yīng)適應(yīng)這種全新的體驗(yàn)消費(fèi)模式。

商業(yè)建筑雖然屬于一種高度市場化、商業(yè)化的建筑類型，但在創(chuàng)造體驗(yàn)消費(fèi)場所這方面，應(yīng)特別重視建筑的藝術(shù)處理。這里的建筑藝術(shù)，不僅僅是指專業(yè)角度的藝術(shù)追求，還包括大眾藝術(shù)、流行時尚等。建筑藝術(shù)是一個地區(qū)和一個時代文化藝術(shù)表現(xiàn)中最宏大、壯觀也最生活化的載體。它有歷史和文脈的延續(xù)性以及時代的前瞻性，直接對人們的心理、生理施加影響，對于傳播新的物質(zhì)文明和精神文明起著能動的作用。人類制造建筑，同時建筑又影響人類，對于大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目而言，應(yīng)成為矗立在當(dāng)?shù)氐木哂絮r明文化內(nèi)涵的建筑物或建筑群體甚至城市區(qū)域，并創(chuàng)造延續(xù)建筑文脈與時代感相溝通的氛圍。

在商業(yè)建筑的空間效果營造中，必須調(diào)動一切藝術(shù)的、技術(shù)的手段，并著重于空間尺度、空間氣氛的表現(xiàn)。在室內(nèi)外空間的結(jié)合以及建筑與環(huán)境景觀的結(jié)合等方面達(dá)到豐富性、多樣性、趣味性的綜合協(xié)調(diào)，并促進(jìn)人與建筑及空間環(huán)境的互動。u、空間尺度

不同的消費(fèi)場所有其相應(yīng)的空間尺度要求。如大型購物中心需要創(chuàng)造超大尺度的室內(nèi)空間，各種中庭、內(nèi)院、挑空、吹拔的尺度處理應(yīng)與建筑規(guī)模大小相協(xié)調(diào)。而商業(yè)步行街則需要親切宜人的人性化空間，其街道的寬度、兩側(cè)建筑物的體量都不能太大，且建筑的層數(shù)不宜超過四層，街道的寬度也不宜超過20米。同時沿街的空間尺度也應(yīng)有收有放，開闊的廣場空間和狹窄的街巷空間形成富于變化的空間序列。u、空間氣氛

體驗(yàn)消費(fèi)對人的吸引力來自于不同空間氣氛的營造，既有大空間的豪華氣派、富麗堂皇，也有小空間的親切閑適。在形成其自身特色化、個性化的手段中，主題式體驗(yàn)消費(fèi)是設(shè)計的重點(diǎn)，可以是北歐小鎮(zhèn)或夏威夷熱帶海濱等異域特色的強(qiáng)調(diào)，也可以是本土民俗文化的發(fā)掘，如南夫子廟的秦淮風(fēng)情、北京什剎海的老北京風(fēng)情等。商業(yè)活動與旅游度假等其它產(chǎn)業(yè)的結(jié)合也是創(chuàng)造體驗(yàn)消費(fèi)場所的行之有效的方法。此外，現(xiàn)代科技手段的運(yùn)用，如各種聲、光、電設(shè)備可以創(chuàng)造出各種虛幻空間和高科技的消費(fèi)體驗(yàn)。而且，將傳統(tǒng)的商業(yè)與現(xiàn)代科技相結(jié)合而產(chǎn)生全新的體驗(yàn)場所，既是商業(yè)建筑發(fā)展的必然趨勢，也是提高其市場競爭力的核心。u、室內(nèi)外空間的結(jié)合

商業(yè)活動的發(fā)展，經(jīng)歷了從室外到室內(nèi)的漫長過程，各種大型購物中心、百貨商場、超市更是為室內(nèi)的商業(yè)活動提供了全天候舒適宜人的良好環(huán)境。但近年來，隨著人們對環(huán)保、生態(tài)、節(jié)能的重視和對更豐富的購物場所的需求，室內(nèi)商業(yè)活動又有向室外擴(kuò)展的趨勢。各種露天的購物廣場、商業(yè)街與室內(nèi)商業(yè)設(shè)施充分結(jié)合，這是一個螺旋上升的發(fā)展過程。u、環(huán)境景觀

商業(yè)設(shè)施不僅僅是建筑本身，相對于其它任何建筑類型，都更有與環(huán)境景觀緊密結(jié)合的必要性。只有一個包含了各種商業(yè)鋪面、建筑空間、街道空間、廣場綠地、園林小品等多種元素綜合性的商業(yè)設(shè)施才是完整而有活力的，才能滿足人們?nèi)找尕S富的消費(fèi)需求。這也要求環(huán)境景觀設(shè)計和建筑設(shè)計必須是整體性的設(shè)計。u、多元化的立面設(shè)計

商業(yè)建筑的立面形象在很大程度上決定了其對人群的吸引力，同時其立面形象應(yīng)與豐富多彩的商業(yè)活動相呼應(yīng)。因此其立面設(shè)計中，有不同于其它建筑類型如公建、住宅等的特殊性。豐富室外空間效果是其設(shè)計的基本出發(fā)點(diǎn)。u、立面組合的多樣化

由于商業(yè)建筑的內(nèi)部功能相當(dāng)復(fù)雜，各個組成部分之間無論空間太小、業(yè)態(tài)種類、動靜要求等方面都有一定的差異性。因此其外觀也隨之具有不同的表現(xiàn)形式。其整體風(fēng)格的選擇范圍相當(dāng)廣闊，歐美傳統(tǒng)風(fēng)格、東南亞風(fēng)格、本土風(fēng)格、現(xiàn)代風(fēng)格都可以考慮，但需要特別強(qiáng)調(diào)的是，即便整體風(fēng)格確定之后，各個局部的處理必須體現(xiàn)一定的變化，尤其是相鄰單元之間的重復(fù)和雷同是商業(yè)建筑設(shè)計的大忌。立面風(fēng)格的多元化和立面結(jié)合的多樣化營造出體驗(yàn)消費(fèi)賴以產(chǎn)生的外部建筑空間環(huán)境。

u、非建筑固有元素在立面設(shè)計中的重要性

對于商業(yè)建筑，其立面形象的構(gòu)成元素除了基本的屋頂、門窗、陽臺、露臺、墻體之外，還有很多其它輔助元素，如燈具、花池、牌匾、燈箱、雨篷等。而后者在以往的建筑設(shè)計中往往不受重視，產(chǎn)生的結(jié)果要么是缺乏人情味、缺乏商業(yè)氣氛；要么是廣告燈箱雜亂無章，嚴(yán)重影響建筑立面效果。實(shí)際上，這些非建筑本身固有的元素，恰恰是形成建筑親切感和人性化特點(diǎn)不可或缺的組成部分。統(tǒng)一地對其進(jìn)行整合設(shè)計，使之成為建筑的一部分，既能創(chuàng)造濃郁的商業(yè)氛圍，也能保證建筑在日后經(jīng)營過程中的長期效果。

總之，以專業(yè)化的態(tài)度，借助專業(yè)化公司在商業(yè)項(xiàng)目操作各環(huán)節(jié)中的專長服務(wù)，是大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成功的關(guān)鍵。

第四篇：大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計流程解析

項(xiàng)目以下七個方面進(jìn)行定位：大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計流程解析

隨著國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展壯大，居民消費(fèi)水平的不斷提高，休閑與購物相結(jié)合的“一站式購物”作為一種全新的購物理念，逐漸被人們接受。順應(yīng)這種新的消費(fèi)潮流，近年來，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)迅速崛起，SHOPPING MALL、商業(yè)街、購物村、購物鎮(zhèn)等大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目如雨后春筍般涌現(xiàn)在大江南北，規(guī)模從幾萬平方米發(fā)展到幾十萬平方米，從單棟建筑形態(tài)發(fā)展到由多棟建筑構(gòu)成的組團(tuán)式建筑群落。雖然開發(fā)形勢火熱，但此類項(xiàng)目在實(shí)際操作中也存在著大量問題，項(xiàng)目擱淺或開業(yè)后運(yùn)營困難的現(xiàn)象屢有發(fā)生。

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)不同于住宅項(xiàng)目開發(fā)，不能沿用住宅項(xiàng)目開發(fā)的操作模式，機(jī)械的照搬設(shè)計住宅項(xiàng)目的理念和流程對商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目無論業(yè)態(tài)定位，還是設(shè)施的規(guī)劃都要考慮其商業(yè)屬性，商業(yè)屬性是項(xiàng)目開發(fā)的根本點(diǎn)，貫穿項(xiàng)目開發(fā)、設(shè)計、建設(shè)、運(yùn)營的每個過程與環(huán)節(jié)。

在進(jìn)行大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建筑規(guī)劃設(shè)計時，一般包括7個環(huán)節(jié)：商業(yè)方案設(shè)計、商業(yè)建筑方案設(shè)計、商業(yè)空間裝飾方案設(shè)計、商業(yè)外環(huán)境設(shè)計、二次商業(yè)裝飾設(shè)計、商業(yè)管理模式設(shè)計、品牌規(guī)劃及招商策略設(shè)計。

一、商業(yè)方案設(shè)計

商業(yè)方案設(shè)計是大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建筑規(guī)劃設(shè)計的第一個環(huán)節(jié)，也是項(xiàng)目整個設(shè)計過程中最根本的環(huán)節(jié)，其成敗直接影響項(xiàng)目未來的發(fā)展前景。本環(huán)節(jié)主要是通過市調(diào)對項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，確定項(xiàng)目定位、業(yè)態(tài)及功能設(shè)定、主力店位置、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。市場調(diào)查和可行性分析是本階段的基礎(chǔ)工作，確定定位、業(yè)態(tài)及功能設(shè)定是本階段的設(shè)計目標(biāo)。本階段主要設(shè)計內(nèi)容如下：

（一）立地選項(xiàng)

在進(jìn)行項(xiàng)目立地選項(xiàng)過程中，需要通過詳細(xì)而周密的市場調(diào)查對項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析和綜合定位。可行性分析研究是確定項(xiàng)目進(jìn)行投資決策、融資、制定項(xiàng)目初步設(shè)計、項(xiàng)目立項(xiàng)以及政府規(guī)劃調(diào)控的依據(jù)，這就需要嚴(yán)格規(guī)范項(xiàng)目建議書及可行性研究報告的審批制度，確保可行性研究報告的質(zhì)量和足夠的深度。

大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究要以質(zhì)量、項(xiàng)目商業(yè)屬性控制為核心，對項(xiàng)目的規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、功能布局、業(yè)態(tài)規(guī)劃、技術(shù)進(jìn)步等方面實(shí)事求是的進(jìn)行科學(xué)

分析。

定位是項(xiàng)目入市的第一步，是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計的第二個環(huán)節(jié)。項(xiàng)目定位是在項(xiàng)目市調(diào)及可行性分析的基礎(chǔ)上回答項(xiàng)目“是什么、做什么、如何做”的問題。要對項(xiàng)目科學(xué)定位，首先要對項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的分析，分析項(xiàng)目自身及資源條件，主要方式是對項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的SWOT分析。在完成SWOT分析后，對項(xiàng)目以下七個方面進(jìn)行定位：

1、項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位——明確項(xiàng)目的業(yè)態(tài)，回答項(xiàng)目是什么的問題。

2、項(xiàng)目功能定位——明確項(xiàng)目的基本服務(wù)功能，回答項(xiàng)目可以做什么的問題。

3、項(xiàng)目主題定位——明確項(xiàng)目的主題，回答項(xiàng)目應(yīng)該做什么的問題。

4、項(xiàng)目形象定位——明確項(xiàng)目的形象，回答項(xiàng)目的經(jīng)營特色、差異化策略、宣傳推廣原則的問題。

5、項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位——明確項(xiàng)目資源優(yōu)勢，回答項(xiàng)目如何整合資源，提升項(xiàng)目商業(yè)

價值的問題。

6、項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群體定位——明確項(xiàng)目為誰服務(wù)，回答項(xiàng)目生存、發(fā)展的問題。

7、項(xiàng)目戰(zhàn)略定位——確定項(xiàng)目整體開發(fā)規(guī)劃思路與目的，回答項(xiàng)目運(yùn)營模式的問題。在項(xiàng)目七個方面的定位中，項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群體定位作為開發(fā)商，是很難把握的。要準(zhǔn)確的進(jìn)行項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群體定位，必須由商業(yè)專業(yè)人士來完成。商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展，歸根結(jié)底需要消費(fèi)者的消費(fèi)作保障，沒有消費(fèi)者的消費(fèi)，項(xiàng)目最終的結(jié)果肯定是失敗的。明確了項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群體定位，才能設(shè)置項(xiàng)目的功能組合。

（二）商業(yè)規(guī)劃

商業(yè)規(guī)劃就是對項(xiàng)目物業(yè)室內(nèi)空間的限定和功能劃分進(jìn)行規(guī)劃，大型商業(yè)項(xiàng)目由于體量大，其功能不僅僅只是滿足購物，同時必須滿足休閑、觀光、文化、娛樂、餐飲等多種功能，其功能和業(yè)態(tài)復(fù)合性強(qiáng)，每種業(yè)態(tài)、每個功能、每個消費(fèi)者對空間個性都會有具體要求，這就需要專業(yè)人士進(jìn)行科學(xué)設(shè)計，不能按照住宅項(xiàng)目的設(shè)計或想當(dāng)然的進(jìn)行空間的限定和功能劃分。

在這個設(shè)計環(huán)節(jié)中，功能組合及分區(qū)設(shè)計是最重要的設(shè)計內(nèi)容。首先，從開始規(guī)劃設(shè)計時就要充分考慮其商業(yè)屬性，確定經(jīng)營模式、服務(wù)對象，再按經(jīng)營業(yè)態(tài)和服務(wù)功能需求進(jìn)行建筑規(guī)劃與設(shè)計，否則項(xiàng)目建成入市以后改建的費(fèi)用會大大增加。在建筑設(shè)計上要充分注意動線設(shè)計的科學(xué)性，避免由于區(qū)域死角所帶來的物業(yè)價值的貶損；其次，結(jié)合項(xiàng)目特征、定位以及項(xiàng)目所處商圈的具體情況，把握差異化競爭策略，合理控制和規(guī)劃項(xiàng)目各零售業(yè)態(tài)營業(yè)面積的比例。

商業(yè)規(guī)劃主要包括：業(yè)態(tài)及面積配比規(guī)劃、功能及面積配比規(guī)劃、項(xiàng)目交通組織、主力店組合及面積規(guī)劃、店鋪/專柜分割規(guī)劃、樓層品類/功能規(guī)劃。

二、建設(shè)方案規(guī)劃設(shè)計

建設(shè)規(guī)劃設(shè)計是項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃設(shè)計第一階段中的第二個環(huán)節(jié)，是在項(xiàng)目定位、物業(yè)功能組合、可行性分析等基礎(chǔ)工作完成后進(jìn)行。這個環(huán)節(jié)要求在設(shè)計建設(shè)配套方案時，必須充分考慮項(xiàng)目的商業(yè)屬性、定位以及項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合和功能，不能單純的從控制成本或建筑屋藝術(shù)性方面考慮。

在進(jìn)行建設(shè)方案設(shè)計時，需要把握好四個方面：

1、城市基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展?fàn)顩r。

2、城市未來規(guī)劃發(fā)展趨勢。

3、項(xiàng)目主要主力店和主要功能區(qū)基本物業(yè)需求，主要是電力、消防、安防、通風(fēng)、給排水、暖通、弱電、電梯等。

4、商業(yè)功能的通用性設(shè)計，不可按照某一個商業(yè)機(jī)構(gòu)的個性需求設(shè)計。

項(xiàng)目建設(shè)方案設(shè)計規(guī)劃主要包括兩個方面方案設(shè)計：建筑方案設(shè)計、商業(yè)設(shè)備設(shè)施配套規(guī)劃設(shè)計。相關(guān)方案圖紙的確定標(biāo)志著一個大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建筑設(shè)計的基本完成，在項(xiàng)目建設(shè)和招商、營銷的過程中，方案需要局部調(diào)整和完善，需要專業(yè)的設(shè)計機(jī)構(gòu)配合以提供保障。

三、商業(yè)空間裝飾方案設(shè)計

在完成了項(xiàng)目商業(yè)方案設(shè)計和建設(shè)方案設(shè)計后，項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計進(jìn)入第二個設(shè)計階段，第二個設(shè)計階段包括三個方面的規(guī)劃設(shè)計：商業(yè)空間裝飾方案設(shè)計、商業(yè)外環(huán)境設(shè)計、二次商業(yè)裝飾設(shè)計。在第二個階段的整個設(shè)計規(guī)劃中，以上三個環(huán)節(jié)可同步進(jìn)行。

商業(yè)空間裝飾設(shè)計主要是根據(jù)項(xiàng)目定位、功能、建筑空間限定的要求，結(jié)合物業(yè)的建筑藝術(shù)，對物業(yè)空間環(huán)境進(jìn)行藝術(shù)處理，營造舒適的購物、休閑、娛樂的空間環(huán)境。主要設(shè)計的內(nèi)容包括：商業(yè)平面布置方案、商業(yè)空間視覺中心方案、主要出入口效果、天花及地面效果、柱子造型效果、墻面效果、衛(wèi)生間效果、扶梯及電梯 效果、中庭效果、商業(yè)空間視覺中心效果等。

四、商業(yè)外環(huán)境設(shè)計

商業(yè)外環(huán)境設(shè)計主要包括外立面形象設(shè)計和外部環(huán)境設(shè)計兩部分，具體設(shè)計內(nèi)容包括：外立面形象設(shè)計：商業(yè)建筑外立面設(shè)計、商業(yè)建筑外立面夜景設(shè)計、外立面商業(yè)氣氛設(shè)計、外立面廣告位設(shè)計。

外部環(huán)境設(shè)計：周邊交通組織設(shè)計、綠化及鋪地設(shè)計、休息空間設(shè)計、外部展示及促銷空間設(shè)計、環(huán)境照明系統(tǒng)設(shè)計、室外指示及引導(dǎo)系統(tǒng)設(shè)計。

五、二次商業(yè)裝飾設(shè)計

二次商業(yè)裝飾設(shè)計主要是對建筑室內(nèi)空間、主要商業(yè)服務(wù)設(shè)施以及店鋪/專柜形象、商品陳列按照商業(yè)規(guī)律進(jìn)行裝飾設(shè)計。主要設(shè)計內(nèi)容有三個方面：服務(wù)設(shè)施規(guī)劃設(shè)計、導(dǎo)購系統(tǒng)設(shè)計、店鋪及專柜/專賣店形象設(shè)計。每個方面主要的設(shè)計內(nèi)容如下：

服務(wù)設(shè)施規(guī)劃設(shè)計：總服務(wù)臺設(shè)計、顧客收銀臺設(shè)計、顧客休息設(shè)施設(shè)計、室內(nèi)景觀設(shè)計、監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)計、員工辦公系統(tǒng)設(shè)計。

導(dǎo)購系統(tǒng)設(shè)計：標(biāo)識、指示系統(tǒng)設(shè)計、促銷空間設(shè)計、廣告位設(shè)計、櫥窗設(shè)計、花車設(shè)計。

店鋪及專柜/專賣店形象設(shè)計：專賣店形象、專賣店室內(nèi)展示設(shè)計、專柜形象設(shè)計、專柜燈光設(shè)計、陳列道具設(shè)計。

六、商業(yè)管理模式設(shè)計

完成了第一、第二階段的設(shè)計工作，并不能代表商業(yè)規(guī)劃設(shè)計工作的結(jié)束，這僅僅只是完成了項(xiàng)目硬件建設(shè)設(shè)計工作，項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計應(yīng)該包括商業(yè)管理模式設(shè)計及品牌規(guī)劃和招商策略設(shè)計。

商業(yè)管理模式對一個大型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的整體設(shè)計是至關(guān)重要的，是項(xiàng)目運(yùn)營的根本保障。商業(yè)管理模式設(shè)計主要包括三大體系設(shè)計內(nèi)容：組織體系設(shè)計、制度體系設(shè)計、流程體系設(shè)計。

每個體系設(shè)計的具體內(nèi)容如下：

組織體系設(shè)計：組織架構(gòu)、崗位及編制、崗位職責(zé)及規(guī)范。

制度體系設(shè)計：人事管理制度體系、行政管理制度體系、賣場管理制度體系、業(yè)務(wù)管理制度體系、營銷管理制度體系、財務(wù)管理制度體系、物業(yè)管理制度體系。流程體系設(shè)計：業(yè)務(wù)流程體系、物業(yè)服務(wù)流程。

七、品牌規(guī)劃及招商策略設(shè)計

品牌規(guī)劃及招商策略設(shè)計是項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃設(shè)計的最后一個環(huán)節(jié)，是在項(xiàng)目定位的要求下進(jìn)行的，解決項(xiàng)目提供什么服務(wù)的問題，是很重要的一個環(huán)節(jié)，但往往被忽視或不被重視，這對項(xiàng)目后期的整體運(yùn)營會產(chǎn)生很大的阻力，影響項(xiàng)目的持續(xù)發(fā)展。

品牌規(guī)劃是必須尊重品牌市場發(fā)展戰(zhàn)略，尊重品牌市場定位，盲目求高是不現(xiàn)實(shí)的，應(yīng)該客觀規(guī)劃出切實(shí)可行的目標(biāo)品牌計劃，此計劃包括三個方面：其一，理想的目標(biāo)品牌計劃；其二，目標(biāo)品牌退換計劃；其

三、應(yīng)急品牌計劃。制定目標(biāo)品牌計劃應(yīng)該綜合考慮項(xiàng)目經(jīng)營的經(jīng)濟(jì)效益與項(xiàng)目形象定位要求的關(guān)系，合理控制、科學(xué)搭配不同定位的品牌的配比。同時在規(guī)劃品牌落位時，科學(xué)利用房屋不同區(qū)域的商業(yè)價值，把握品牌之間不同形象、價位、色彩、風(fēng)格等協(xié)調(diào)過度。

招商策略是進(jìn)行招商的基本原則，必須達(dá)到可行、操作性強(qiáng)的要求，更重要的是能很好把握品牌及商戶的發(fā)展需求，實(shí)現(xiàn)合作多贏的局面。

商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)屬性不同于住宅地產(chǎn)的使用屬性，需要專業(yè)人士來把握其建筑的商業(yè)屬性，并進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃設(shè)計，這樣才能保證項(xiàng)目商業(yè)價值的真正實(shí)現(xiàn)。

第五篇：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計

【摘 要】商業(yè)地產(chǎn)在中國已進(jìn)入高速發(fā)展期，如何科學(xué)合理地規(guī)劃設(shè)計商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目定位十分關(guān)鍵，本文從規(guī)劃設(shè)計各流程進(jìn)行闡述，對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計流程進(jìn)行了總結(jié)。

【關(guān)鍵詞】商業(yè)地產(chǎn)；規(guī)劃設(shè)計；項(xiàng)目定位；概念設(shè)計；施工圖設(shè)計；設(shè)計變更

自2000年開始，我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入了高速發(fā)展期。僅僅用了幾年的時間，我國商業(yè)模式就完成了西方國家?guī)资甑陌l(fā)展歷程，從傳統(tǒng)的商業(yè)街發(fā)展到商業(yè)步行街、購物中心、城市綜合體。商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)開發(fā)的重要發(fā)展方向，受到越來越多大中型房產(chǎn)公司的重視。萬達(dá)地產(chǎn)、寶龍地產(chǎn)、華潤置地、世茂地產(chǎn)等近十幾年來一直以商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)開發(fā)的主要業(yè)務(wù)進(jìn)行發(fā)展，并取得了較大的成就。萬科、保利、中海、中糧、金地、富力、凱德置地多年來以住宅開發(fā)為主業(yè)的房產(chǎn)巨頭，其總部紛紛通過不同渠道表示，2010年將進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。然而要做好商業(yè)地產(chǎn)，科學(xué)、系統(tǒng)的規(guī)劃設(shè)計與招商管理是重點(diǎn)。

然而，規(guī)劃設(shè)計好壞并不僅僅取決于設(shè)計本身。項(xiàng)目所處位置周邊環(huán)境、配套設(shè)施、政府規(guī)劃部門對地塊的控制性條件、區(qū)域人口規(guī)模、經(jīng)濟(jì)水平、當(dāng)?shù)卣摺㈤_發(fā)商整體實(shí)力等對項(xiàng)目設(shè)計有著極大的影響。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)不同于住宅項(xiàng)目開發(fā)，不能沿用住宅項(xiàng)目開發(fā)的操作模式，機(jī)械的照搬設(shè)計住宅項(xiàng)目的理念和流程對商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目無論業(yè)態(tài)定位，還是設(shè)施的規(guī)劃都要考慮其商業(yè)屬性，商業(yè)屬性是項(xiàng)目開發(fā)的根本點(diǎn)，貫穿項(xiàng)目開發(fā)、設(shè)計、建設(shè)、運(yùn)營的每個過程與環(huán)節(jié)。

投資開發(fā)階段，在進(jìn)行項(xiàng)目立地選項(xiàng)過程中，需要通過詳細(xì)而周密的市場調(diào)查對項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析和綜合定位。可行性分析研究是確定項(xiàng)目進(jìn)行投資決策、融資、制定項(xiàng)目初步設(shè)計、項(xiàng)目立項(xiàng)以及政府規(guī)劃調(diào)控的依據(jù)，這就需要嚴(yán)格規(guī)范項(xiàng)目建議書及可行性研究報告的審批制度，確保可行性研究報告的質(zhì)量和足夠的深度。

大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究要以質(zhì)量、項(xiàng)目商業(yè)屬性控制為核心，對項(xiàng)目的規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、功能布局、業(yè)態(tài)規(guī)劃、技術(shù)進(jìn)步等方面實(shí)事求是的進(jìn)行科學(xué)分析。

項(xiàng)目定位是在項(xiàng)目市調(diào)及可行性分析的基礎(chǔ)上回答項(xiàng)目“是什么、做什么、如何做”的問題。要對項(xiàng)目科學(xué)定位，首先要對項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的分析，分析項(xiàng)目自身及資源條件，主要方式是對項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的分析。在完成分析后，對項(xiàng)目以下七個方面進(jìn)行定位：

1、項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位――明確項(xiàng)目的業(yè)態(tài)，回答項(xiàng)目是什么的問題。

2、項(xiàng)目功能定位――明確項(xiàng)目的基本服務(wù)功能，回答項(xiàng)目可以做什么的問題。

3、項(xiàng)目主題定位――明確項(xiàng)目的主題，回答項(xiàng)目應(yīng)該做什么的問題。

4、項(xiàng)目形象定位――明確項(xiàng)目的形象，回答項(xiàng)目的經(jīng)營特色、差異化策略、宣傳推廣原則的問題。

5、項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位――明確項(xiàng)目資源優(yōu)勢，回答項(xiàng)目如何整合資源，提升項(xiàng)目商業(yè)價值的問題。

6、項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群體定位――明確項(xiàng)目為誰服務(wù)，回答項(xiàng)目生存、發(fā)展的問題。

7、項(xiàng)目戰(zhàn)略定位――確定項(xiàng)目整體開發(fā)規(guī)劃思路與目的，回答項(xiàng)目運(yùn)營模式的問題。在項(xiàng)目七個方面的定位中，項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群體定位作為開發(fā)商，是很難把握的。要準(zhǔn)確的進(jìn)行項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群體定位，必須由商業(yè)專業(yè)人士來完成。商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展，歸根結(jié)底需要消費(fèi)者的消費(fèi)作保障，沒有消費(fèi)者的消費(fèi)，項(xiàng)目最終的結(jié)果肯定是失敗的。明確了項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群體定位，才能設(shè)置項(xiàng)目的功能組合。

概念性方案設(shè)計階段，有了投資開發(fā)階段扎實(shí)的基礎(chǔ)工作，建設(shè)單位可結(jié)合規(guī)劃條件、相關(guān)法律法規(guī)、項(xiàng)目定位、商家資源等對各種業(yè)態(tài)組合進(jìn)行對比分析，尋找經(jīng)濟(jì)效益最大、符合市場需求的業(yè)態(tài)布置方案。城市綜合體模式已成為一種大型商用物業(yè)開發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)模式。通常城市綜合體項(xiàng)目涵蓋住宅、酒店式公寓、寫字樓、商業(yè)街和購物中心各類建筑。只有建

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設(shè)單位對產(chǎn)品提出明確的設(shè)計要求，并經(jīng)充分論證取得一致意見后，才能委托設(shè)計單位從建筑整體風(fēng)格、日照分析、交通流線、環(huán)境評價、規(guī)劃指標(biāo)、建設(shè)單位要求等方面著手，構(gòu)思項(xiàng)目的兩、三種設(shè)計方案。建設(shè)單位對各種方案進(jìn)行分析、比較，綜合評分選擇評分最高的方案為最終的概念方案，作為后續(xù)設(shè)計的基礎(chǔ)。

概念方案一旦確定，即可進(jìn)入方案設(shè)計階段。在進(jìn)行建設(shè)方案設(shè)計時，需要把握好四個方面：

1、城市基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展?fàn)顩r。

2、城市未來規(guī)劃發(fā)展趨勢。

3、項(xiàng)目主要主力店和主要功能區(qū)基本物業(yè)需求，主要是電力、消防、安防、通風(fēng)、給排水、暖通、弱電、電梯等。

4、商業(yè)功能的通用性設(shè)計，不可按照某一個商業(yè)機(jī)構(gòu)的個性需求設(shè)計。

方案設(shè)計階段重點(diǎn)是對總平面布置及地下室進(jìn)行進(jìn)一步優(yōu)化設(shè)計，明確規(guī)劃紅線與建筑物的位置關(guān)系、場地道路與建筑物之間的關(guān)系、建筑單體相互位置關(guān)系、地下車庫出入口位置，以及完成建筑單體的平面布置、外立面造型、外立面材料確定。從滿足產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、政府各部門審批要求等角度進(jìn)行審核，確保在滿足較好經(jīng)濟(jì)效益的同時，方案能滿足建設(shè)單位目標(biāo)成本和政府審批要求。

初步設(shè)計階段，建設(shè)單位應(yīng)統(tǒng)籌建設(shè)單位資源，加強(qiáng)與設(shè)計單位的溝通，形成初步設(shè)計委托書，委托書的主要內(nèi)容包括：設(shè)計依據(jù)，項(xiàng)目準(zhǔn)予建設(shè)的批文，經(jīng)過科研取得的建設(shè)條件的技術(shù)資料，環(huán)境部門批準(zhǔn)的環(huán)境影響報告書和環(huán)境評價書，人防工程部門的批示，建設(shè)工程的名稱、功能、規(guī)模和有關(guān)的技術(shù)數(shù)據(jù)和條件，各單位工程的詳細(xì)使用要求，批準(zhǔn)的相應(yīng)地勘報告，科研報告，自然環(huán)境資料，測量資料等。設(shè)計單位根據(jù)委托書展開初步設(shè)計工作，初步設(shè)計文件應(yīng)明確建筑做法，外立面設(shè)計滿足節(jié)能要求，機(jī)電系統(tǒng)設(shè)計深度滿足施工圖設(shè)計的準(zhǔn)備工作要求。

施工圖設(shè)計應(yīng)根據(jù)建設(shè)單位批準(zhǔn)的設(shè)計任務(wù)書進(jìn)行編制，并不得違反初步設(shè)計的設(shè)計原則和方案。如確實(shí)需要更改初步設(shè)計文件時，建設(shè)單位要組織相關(guān)部門進(jìn)行詳實(shí)的論證后實(shí)施。施工圖是對設(shè)備、設(shè)施、建筑物、管線等工程對象物的尺寸、布置、選材、構(gòu)造、相互關(guān)系、施工及安裝質(zhì)量要求的詳細(xì)圖紙和說明，是指導(dǎo)施工的直接依據(jù)，從而也是設(shè)計階段質(zhì)量控制的一個重點(diǎn)。建設(shè)單位拿到施工圖后，首先要審核施工圖紙的完整性和全面性。其次審核工程施工設(shè)計的總布置圖和總目錄。各專業(yè)圖紙是否存在無法合理規(guī)避，相互碰撞現(xiàn)象，以及設(shè)計是否違反專業(yè)規(guī)范或國家法律法規(guī)的規(guī)定。施工圖首先由設(shè)計單位自身審核，建設(shè)單位應(yīng)要求設(shè)計單位提供審核意見，以便核實(shí)設(shè)計單位內(nèi)部審核流程完整；建設(shè)單位在設(shè)計單位自審?fù)瓿珊螅M織公司相關(guān)部門進(jìn)行集中審核，從建設(shè)單位角度提出審核意見；設(shè)計單位根據(jù)審核意見對圖紙進(jìn)行完善后，由建設(shè)單位組織將施工圖報第三方圖紙審查、政府相關(guān)部門審核。

施工圖完成后，進(jìn)入設(shè)計交底及變更管理階段。設(shè)計單位應(yīng)充分準(zhǔn)備，將各專業(yè)的重點(diǎn)、難點(diǎn)在交底時向建設(shè)方、施工、監(jiān)理單位交待清楚，并形成書面紀(jì)要。設(shè)計變更有可能節(jié)約成本，產(chǎn)品功能更加符合建設(shè)方要求，也可能產(chǎn)生不好的影響，導(dǎo)致費(fèi)用增加，影響工程進(jìn)度。要想減少設(shè)計變更次數(shù)，關(guān)鍵是將設(shè)計變更的風(fēng)險前移，也就是將設(shè)計變更的可能性盡可能在設(shè)計管理階段提出來，予以解決。概括來說，就是在設(shè)計過程中編制好設(shè)計任務(wù)書、加強(qiáng)過程控制與溝通、做好設(shè)計評審工作。

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