第一篇：如何進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)查

如何進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)查

2009-06-22 10:08:47 作者：admin 來源： 瀏覽次數(shù)：82 網(wǎng)友評論 0 條

商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)是指從專業(yè)角度為開發(fā)商提供商業(yè)地產(chǎn)之顧問服務(wù)，涵蓋商業(yè)調(diào)查、商業(yè)定位、商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)營銷及推盤、商業(yè)招商及后期經(jīng)營管理等多項工作。本文主要就前期商業(yè)顧問之市場調(diào)查部分進(jìn)行基礎(chǔ)闡述。

商業(yè)調(diào)查基礎(chǔ)內(nèi)容

前期商業(yè)調(diào)查工作一般包括商業(yè)及市場環(huán)境調(diào)查、消費者環(huán)境調(diào)查、交通環(huán)境調(diào)查等幾方面。

商業(yè)及市場環(huán)境調(diào)查

考察項目所在區(qū)域的市場大環(huán)境和商業(yè)發(fā)展環(huán)境，深入了解項目所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境和商業(yè)大環(huán)境，以及現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)市場情況，為項目的商業(yè)打造提供定位支持和規(guī)劃依據(jù)，力求項目緊跟城市發(fā)展趨勢，兼具差異化和個性化。

一、區(qū)域大環(huán)境：

此部分分析旨在通過對項目所在區(qū)域地區(qū)生產(chǎn)總值、產(chǎn)業(yè)構(gòu)成、社會消費品零售額、商業(yè)中心性指標(biāo)、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃等方面的分析，了解項目所在區(qū)域的宏觀經(jīng)濟(jì)特點，為項目商業(yè)定位提供宏觀發(fā)展環(huán)境的相關(guān)依據(jù)。主要分析內(nèi)容有：城市及區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境、城市及區(qū)域商業(yè)發(fā)展環(huán)境、城市發(fā)展及商業(yè)發(fā)展環(huán)境。

二、商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀：

此部分分析旨在通過對項目周邊（半徑3～5公里范圍內(nèi)）商圈或已形成的商業(yè)街道的研究，來分析項目周邊商業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢。從而獲得本項目之發(fā)展優(yōu)勢及

不足之處，尋求在現(xiàn)有商業(yè)大環(huán)境下的發(fā)展機(jī)遇。主要分析內(nèi)容有：項目周邊影響商圈的調(diào)查分析、項目周邊已成形商業(yè)街的調(diào)查對比、區(qū)域競品項目的調(diào)查研究等。

三、商業(yè)地產(chǎn)概況：

此部分研究旨在通過對項目周邊入市商業(yè)項目進(jìn)行調(diào)查，從而獲得區(qū)域商家承受租金概況、區(qū)域投資者資金承受能力及市場易銷售或租賃的店鋪結(jié)構(gòu)特征，為本項目資金回款所需商業(yè)物業(yè)特征及營銷計劃做儲備。主要分析內(nèi)容有：與項目近似產(chǎn)品的商業(yè)物業(yè)特征、與項目近似產(chǎn)品的商業(yè)物業(yè)租售概況、區(qū)域競品項目的調(diào)查研究等。

消費者環(huán)境調(diào)查

消費者環(huán)境調(diào)查主要分為三部分進(jìn)行。第一部分是通過消費者基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計，了解項目城市或項目周邊消費群的總體規(guī)模、消費者的屬性、消費者的消費能力及其在進(jìn)行消費活動時所表現(xiàn)出的各種特點。

第二部分一般指專項消費者調(diào)查，從消費者的角度審視項目所在區(qū)域的消費市場環(huán)境，使本項目的開發(fā)更具有針對性，能充分滿足消費者的實際需求；并為項目商業(yè)定位、潛在賣場規(guī)模預(yù)估、業(yè)態(tài)構(gòu)成及組合建議提供分析依據(jù)。

一般而言，消費者專項調(diào)查的目的是了解項目潛在消費群的消費認(rèn)知、習(xí)慣及特征；了解項目潛在消費群設(shè)施需求狀況；通過背景資料的調(diào)查，獲得項目潛在消費群構(gòu)成信息，作為交叉分析的依據(jù)。調(diào)查內(nèi)容包括：消費者的消費傾向、消費者的消費習(xí)慣、消費者設(shè)施需求狀況及對本項目的期望及建議、消費者構(gòu)成情況等。

第三部分是周邊潛在消費者構(gòu)成調(diào)查。此部分研究旨在通過對項目周邊樓盤分布及入住人口數(shù)目計算商圈輻射范圍消費群體構(gòu)成。

交通環(huán)境調(diào)查

交通環(huán)境調(diào)查則是了解項目周邊的交通特性，為項目今后的整體動線設(shè)計和商圈輻射的通達(dá)性提供依據(jù)。調(diào)查內(nèi)容有：項目周邊四至范圍主要交通道路級別、項目周邊四至范圍主要交通道路公共交通系統(tǒng)及軌道交通組成、項目交通流量定點觀測及不同時間段車流/人流量調(diào)查、區(qū)域城市交通規(guī)劃概要等。

商業(yè)調(diào)查與商業(yè)定位關(guān)系

（一）通過商業(yè)及市場調(diào)查研究進(jìn)行商業(yè)定位分析：

商業(yè)立地條件分析，通過對區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境、商業(yè)市場環(huán)境、消費者環(huán)境及項目周邊交通概況等數(shù)據(jù)研究本地塊適宜進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營的可能性。

SWOT分析，根據(jù)市場調(diào)查數(shù)據(jù)判斷本項目的優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會點及市場競爭威脅性在哪里，協(xié)助開發(fā)商掌控項目的發(fā)展；差異化方向性研究，從項目的商業(yè)概念、商業(yè)檔次品質(zhì)、商業(yè)物業(yè)亮點、商業(yè)組合特點等來綜合分析項目商業(yè)今后的方向性打造特征。

（二）通過消費者專項動向調(diào)查研究進(jìn)行商業(yè)定位分析：

通過對消費者的消費構(gòu)成情況，消費傾向、消費習(xí)慣、消費者設(shè)施需求狀況及對本項目的預(yù)期等的研究，多方位分析項目的商業(yè)定位以及適合本項目引進(jìn)的業(yè)種配套組合推薦。

（三）通過交通流量調(diào)查進(jìn)行商業(yè)定位補(bǔ)充分析：

交通流量調(diào)查主要為項目商圈輻射范圍的驗證以及今后商業(yè)動線規(guī)劃進(jìn)行基礎(chǔ)調(diào)研和研究分析工作。

第二篇：商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)查問卷

酉陽商業(yè)地產(chǎn)問卷調(diào)查

受訪條件：

? 酉陽半年以上常駐人口；

? 男女比例，男：女=40%：60%； ? 年齡：18周歲以上，25—45歲為主； ? 調(diào)查地點：

消費者（經(jīng)營戶）問卷調(diào)查表

尊敬的女士/先生：

感謝您在百忙之中和我們一起做完這份問卷！我們是受華章財富國際項目，對酉陽地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)查了解，您的配合是對我們最大的支持，謝謝！

1.您的性別：□男□ 女

2.您的年齡：□18—25歲□26—35歲□37—45歲□46—55歲□56歲以上 3.您的學(xué)歷：□中專（高中）□大學(xué)□碩士□博士□其他

4.您（家庭）月收入水平：（元）

□3000元以下□3001—5000□5001—7000□7001—9000□9001元以上 5.您是否已婚：□是□否

6.您的職業(yè)：

□普通員工□中層管理人員□個體戶□專業(yè)技術(shù)員□自由職業(yè)者□無業(yè)/待業(yè)/下崗/離退休□學(xué)生□工人□高層管理人員□企業(yè)主□家庭主婦□其他 7.您居住的區(qū)域：□城中心□郊區(qū)□遠(yuǎn)郊□其他:8.您工作的區(qū)域：□城中心□郊區(qū)□遠(yuǎn)郊□其他：9.您目前居住情況：□租房□已購房

10.如果您已購房，那么您購房的面積是：□90平米以下□91—110平米□111—130平米□131—150平米□151平米以上

11.您目前是否有貸款：□有□無

12.您目前主要的出行工具是：□私家車□單位交通車□公交車□摩托車/電動車□出租車□步行□自行車

13.您選擇消費場所主要關(guān)注的問題：

□購物環(huán)境□產(chǎn)品□價格□促銷□便利□配套□服務(wù) 14.您（家庭）主要消費方向：□學(xué)習(xí)□醫(yī)療□住房□日常消費□購物□餐飲□娛樂休閑□保養(yǎng)健身□其它15.您認(rèn)為酉陽目前最缺乏哪類消費場所：16.您（家庭）通常購買何種禮品：□煙酒□營養(yǎng)品□保健品□食品□工藝品、飾品□服裝□家電/電子產(chǎn)品□其他：

（以下問題為有意向投資商鋪或經(jīng)營商鋪的受訪者選填）

17.現(xiàn)經(jīng)營物業(yè)的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)（單價/租金）

18.現(xiàn)經(jīng)營物業(yè)是否面臨拆遷及搬遷

19.正在經(jīng)營的業(yè)態(tài)類型

20.您購買商鋪的意圖是： □投資□經(jīng)營□投資或經(jīng)營

21.如果您打算購買商鋪，您通常考慮的主要因素有：

□地段□交通□人口□周邊商業(yè)氛圍□主題□面積□產(chǎn)品結(jié)構(gòu)□價格□投資回報率□返祖□形象□經(jīng)營前景□其它22.如果您購買商鋪，您能接受的單價價范圍是：（元/平米）

□5000以內(nèi)□5001—9000□9001—15000□15001-20000□其他：23.如果您購買商鋪，您能接受的總價范圍是：（元/平米）

□20—35□35—50萬□50—65萬□65—80萬□80—95萬□95—110萬□110—125萬□125-150□其他：

24.您通常了解商鋪信息的渠道主要是：

□親朋介紹□電視廣告□報紙廣告□電臺廣播□售樓現(xiàn)場□傳單□ 雜志□戶外廣告□網(wǎng)絡(luò)□路過□短信□ 其他：如果你正在經(jīng)營或打算從事商業(yè)經(jīng)營投資活動，您對商鋪的要求如何：

25.您傾向于選擇何種形式獲得商鋪的經(jīng)營權(quán)？□購買□租賃

26.您傾向于選擇何種形式的商鋪進(jìn)行經(jīng)營？

□沿街門面房□市場類商鋪□商場、購物中心的柜臺或店鋪

對您來講，比較理想的商鋪面積是多少？□10平米以內(nèi)□11—30平米□31—50平米□51—70平米□71—90平米□91~120平米□其他：27.您覺得何種面寬商鋪，更為理想？

□3米以下□3—4米□4—5米□5—6米□其他：

28.您可以接受的租金是多少：（元/平米*月）

□30元以內(nèi)□31—60元□61—90元□91—120元□121—150元□其他：29.您覺得影響經(jīng)營的最重要因素有：

□地段□交通□人口□周邊商業(yè)氛圍□經(jīng)營產(chǎn)品□價格□形象 □其他：

謝謝！

第三篇：如何進(jìn)行市場調(diào)查

如何進(jìn)行市場調(diào)查
市場調(diào)查是一項技術(shù)性很強(qiáng)的工作。這些技術(shù)掌握得如何，直接關(guān)系到調(diào)查的效果。以下簡要介紹一 下調(diào)查對象的選擇技術(shù)、問卷的設(shè)計技術(shù)和提問技術(shù)等。調(diào)查對象的選擇技術(shù) 一，市場普查 市場普查是以市場調(diào)查的總體為對象，主要是對市場上某些商品進(jìn)行一次全面調(diào)查。例如，庫存商品 普查，某種商品的社會飽和量普查等。市場普查是專門組織的調(diào)查活動，主要用于搜集那些不能或不宜通 過正常調(diào)查取得的比較全面的、精確的統(tǒng)計資料。市場普查有兩種形式：一種形式是組織專門的普查機(jī)構(gòu) 和人員，對調(diào)查單位進(jìn)行直接調(diào)查；另一種形式是利用機(jī)關(guān)團(tuán)體、企業(yè)內(nèi)部的統(tǒng)計報表進(jìn)行匯總。市場普查的最大優(yōu)點是取得的資料比較準(zhǔn)確。但是，進(jìn)行市場普查工作量很大，調(diào)查內(nèi)容有較強(qiáng)的時 效性，因此需動員較多的人力、物力；同時，有些內(nèi)容不宜進(jìn)行市場普查，所以這種方式在市場調(diào)查中很 少使用。市場普查是以市場調(diào)查的總體為對象，主要是對市場上某些商品進(jìn)行一次全面調(diào)查。例如，庫存商 品普查，某種商品的社會飽和量普查等。市場普查是專門組織的調(diào)查活動，主要用于搜集那些不能或不宜 通過正常調(diào)查取得的比較全面的、精確的統(tǒng)計資料。市場普查有兩種形式：一種形式是組織專門的普查機(jī) 構(gòu)和人員，對調(diào)查單位進(jìn)行直接調(diào)查；另一種形式是利用機(jī)關(guān)團(tuán)體、企業(yè)內(nèi)部的統(tǒng)計報表進(jìn)行匯總。市場普查的最大優(yōu)點是取得的資料比較準(zhǔn)確。但是，進(jìn)行市場普查工作量很大，調(diào)查內(nèi)容有較強(qiáng)的 時效性，因此需動員較多的人力、物力；同時，有些內(nèi)容不宜進(jìn)行市場普查，所以這種方式在市場調(diào)查中 很少使用。二，重點調(diào)查 重點調(diào)查是通過對使用本企業(yè)產(chǎn)品的重點用戶和重點地區(qū)進(jìn)行調(diào)查，來達(dá)到對全局基本了解的目的。重點調(diào)查所選擇的對象要能對本企業(yè)營銷產(chǎn)生較大影響，例如購買本企業(yè)產(chǎn)品占全部銷量的比例較大，或 者是老客戶，或者對其他用戶的購買有一定影響等。這種調(diào)查可以使企業(yè)用較少的人力、物力、財力、時 間取得重要的市場資料，但其準(zhǔn)確性不如市場普查。三，抽樣調(diào)查 抽樣調(diào)查是一種非全面調(diào)查。它是根據(jù)概率分布的原則，從被調(diào)查總體中抽出一部分單位作為樣本 進(jìn)行調(diào)查，以此推斷總體的一種方法。這種方法可能產(chǎn)生一些誤差，但它比普查花費的時間少，成本低，并且有些無法進(jìn)行市場普查的內(nèi)容也可以采用，無力進(jìn)行普查的企業(yè)也能進(jìn)行。同時在經(jīng)過普查的地方，還可以利用抽樣調(diào)查對普查的資料進(jìn)行核對和修正。所以，抽樣調(diào)查是調(diào)查中常用的方法，已被廣泛用于

企業(yè)的市場調(diào)查中。調(diào)查中抽樣的多少，從數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性來看，是越多越好，但數(shù)據(jù)越多，成本也越高。因此，抽樣的 數(shù)量應(yīng)按照被調(diào)查事物的性質(zhì)確定，如果被調(diào)查對象之間的差距不大，采用少量樣本即可；如果差距大，則需多抽樣。市場調(diào)查可分為四個階段：調(diào)查前的準(zhǔn)備階段、正式調(diào)查階段、綜合分析資料階段和提出調(diào)查報告 階段。

一、調(diào)查前的準(zhǔn)備階段。對企業(yè)提供的資料進(jìn)行初步的分析，找出問題存在的征兆，明確調(diào)查課題 的關(guān)鍵和范圍，以選擇最主要也是最需要的調(diào)查目標(biāo)，制定出市場調(diào)查的方案。主要包括：市場調(diào)查的內(nèi) 容、方法和步驟，調(diào)查計劃的可行性、經(jīng)費預(yù)算、調(diào)查時間等等。

二、正式調(diào)查階段。市場調(diào)查的內(nèi)容和方法很多，因企業(yè)和情況而異。市場調(diào)查的內(nèi)容，綜合起來，分為四類：

1、市場需求調(diào)查，即調(diào)查企業(yè)產(chǎn)品在過去幾年中的銷售總 額，現(xiàn)在市場的需求量及其影響因素，特別要重點進(jìn)行購買力調(diào)查、購買動機(jī)調(diào)查和潛在需求調(diào)查，其核 心是尋找市場經(jīng)營機(jī)會。

2、競爭者情況調(diào)查，包括競爭對手的基本情況、競爭對手的競爭能力、經(jīng)營戰(zhàn)略、新產(chǎn)品、新技術(shù) 開發(fā)情況和售后服務(wù)情況，還要注意潛在的競爭對手。

3、本企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略決策執(zhí)行情況調(diào)查，如產(chǎn)品的價格、銷售渠道、廣告及推銷方面情況、產(chǎn)品的商 標(biāo)及外包裝情況、存在的問題及改進(jìn)情況。

4、政策法規(guī)情況調(diào)查，政府政策的變化、法律、法規(guī)的實施，都對企業(yè)有重大影響，如稅收政策、銀行信用情況、能源交通情況、行業(yè)的限制等等都對企業(yè)和產(chǎn)品關(guān)系重大，也是市場調(diào)查不可分割的一部 分。市場調(diào)查的方法，可分為兩大類：統(tǒng)計分析研究法和現(xiàn)場直接調(diào)查法。統(tǒng)計分析研究就是在室內(nèi)對 各種資料進(jìn)行研究的方法，其前提是對已有的統(tǒng)計資料和調(diào)查資料進(jìn)行系統(tǒng)研究和分析。一般說來，生產(chǎn) 資料市場研究較多地采用這種方法，消費資料市場則以現(xiàn)場調(diào)查為主。現(xiàn)場直接調(diào)查又可分為三種：①詢 問法，有當(dāng)面詢問、座談集體詢問、電話詢問、信函詢問等。②觀察法，有到銷售現(xiàn)場觀察、生產(chǎn)現(xiàn)場觀 察、使用現(xiàn)場和家庭現(xiàn)場觀察等。③試驗法，向市場投放部分產(chǎn)品進(jìn)行試銷，看消費者的反應(yīng)，以檢驗產(chǎn) 品的品種、規(guī)格、花色款式是否對路、價格是否適中等。

三、綜合分析整理資料階段。當(dāng)統(tǒng)計分析研究 和現(xiàn)場直接調(diào)查完成后，市場調(diào)查人員擁有大量的一手資料。對這些資料首先要編輯，選取一切有關(guān)的、重要的資料，剔除沒有參考價值的資料。然后對這些資料進(jìn)行編組或分類，使之成為某種可供備用的形式。最后

后把有關(guān)資料用適當(dāng)?shù)谋砀裥问秸故境鰜恚员阏f明問題或從中發(fā)現(xiàn)某種典型的模式。

四、提出調(diào)查 報告階段。經(jīng)過對調(diào)查材料的綜合分析整理，便可根據(jù)調(diào)查目的寫出一份調(diào)查報告，得出調(diào)查結(jié)論。值得 注意的是，調(diào)查人員不應(yīng)當(dāng)把調(diào)查報告看作是市場調(diào)查的結(jié)束，而應(yīng)繼續(xù)注意市場情況變化，以檢驗調(diào)查 結(jié)果的準(zhǔn)確程度，并發(fā)現(xiàn)市場新的趨勢，為改進(jìn)以后的調(diào)查打好基礎(chǔ)。

中小企業(yè)怎樣進(jìn)行市場調(diào)查？ 中小企業(yè)怎樣進(jìn)行市場調(diào)查？

一、市場調(diào)查作用及重要性 將商品和服務(wù)由生產(chǎn)者轉(zhuǎn)移到消費者，就形成銷售活動。在銷售活動中，企業(yè)將面臨市場、產(chǎn)品、價格、渠道、消費行為等許多問題。要解決這些問題，企業(yè)通過自身或委托調(diào)查公司搜集相關(guān)資料，加以 記錄，分析，衡量與評估。調(diào)查公司提供相關(guān)分析結(jié)論與建議，以供企業(yè)經(jīng)營者決策參考。這一過程，稱

為市場調(diào)查。市場調(diào)查作用：提供全面信息，輔助科學(xué)決策。市場調(diào)查是件技術(shù)活兒！技術(shù)活兒，在操作過程 中科學(xué)的成分、技巧的成分相對多一些。市場調(diào)查可以客觀、全面地收集有關(guān)被調(diào)查對象的信息，對收集 的信息進(jìn)行分類整理，運用一些分析方法和分析軟件對信息進(jìn)行總結(jié)提煉，形成有說服力、有理論與實踐 相結(jié)合的結(jié)論與建議，這樣對科學(xué)決策有非常大的輔助作用。如可以利用市場調(diào)查進(jìn)行市場機(jī)會評估、消 費者行為研究、企業(yè)市場策略評析…… 通常所見市場調(diào)查活動，包括：（1）市場潛力及消費特性研究；（2）產(chǎn)品研究；（3）銷售研究；（4）消費購買行為研究；（5）廣告及促銷研究；（6）銷售環(huán)境研究；（7）銷售預(yù)測…… 這些內(nèi)容是每一個企業(yè)在經(jīng)營過程中都曾或即將遇到的課題。如：產(chǎn)品研究包括產(chǎn)品設(shè)計、開發(fā)及試驗，消費者對產(chǎn)品形狀、包裝、口味或品味的喜好等研究，現(xiàn)有產(chǎn)品改良建議，競爭產(chǎn)品之比較分析……進(jìn)行 市場調(diào)查，企業(yè)可以設(shè)計生產(chǎn)出消費者喜歡的口味、包裝、適中價格的產(chǎn)品；不進(jìn)行市場調(diào)查，僅依靠設(shè) 計人員、科研人員或者領(lǐng)導(dǎo)決定生產(chǎn)的產(chǎn)品，在銷售過程中會不斷出現(xiàn)問題。如：廣告及促銷研究，測驗及評估商品廣告及其它各種促銷之效果，尋求最佳促銷手法，以促進(jìn)消費者 有效購買行為。通過市場調(diào)查，可以將稀缺的市場投入資源用好，起到“好剛用在刀刃上”的效果；不進(jìn) 行市場調(diào)查，永遠(yuǎn)就不知道“50%的廣告費浪費在什么地方？”。舉一個很普通的例子：調(diào)查發(fā)現(xiàn)北方鄉(xiāng) 村的消費者夏天一般在晚上 9:00 以后才看電視，11:00 以前就睡覺了。企業(yè)要上影響鄉(xiāng)村消費者的電視廣 告，要集中在這個時段，

但是我們可以看到許多企業(yè)將廣告安排慣例下的晚上 7:00—8:30 的黃金時間。浪 費？不調(diào)查怎么知道？ 中小企業(yè)都是在實踐中學(xué)會相信別人已總結(jié)的道理。往往是企業(yè)進(jìn)行個人決策后，產(chǎn)品在市場上出現(xiàn) “不 適應(yīng)癥”，產(chǎn)品返回公司再進(jìn)行調(diào)查，逐步改進(jìn)、漸漸市場，直到產(chǎn)品最終在市場上正常銷售。其中“夭 折”的產(chǎn)品簡直是太多了，不過新產(chǎn)品的“開發(fā)速度”也比較快，“跌倒了，不怕！又趴起來了！”有一 天接觸到調(diào)查公司或營銷公司，別人講解了市場調(diào)查的重要性，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)深有同感：“幾年前我們公司的 銷售人員向我建議過重視市場調(diào)查，到現(xiàn)在我才明白市場調(diào)查的作用和重要性”。其實是走了一段彎路后，還是用別人已總結(jié)的理論來指導(dǎo)工作。

二、中小企業(yè)怎樣安排市場調(diào)查？（1）“全員皆兵” 沒有專門的調(diào)查部門，并不可怕，可怕的是沒有市場調(diào)查的意識。企業(yè)要從上到下灌輸市場調(diào)查的思想，“有調(diào)查，才有發(fā)言權(quán)”，要努力培育全員重視市場調(diào)查的意識。每一個人都是市場調(diào)查員。中小沒有能力安排專門的市場調(diào)查員，沒有關(guān)系，可以對全體銷售人員進(jìn)行 市場調(diào)查知識、技巧培訓(xùn)，讓每個人充當(dāng)市調(diào)信息收集員。這樣在企業(yè)要進(jìn)行市場調(diào)查時，只要將任務(wù)布 置下去，由銷售人員完成調(diào)查任務(wù)。匯籠后由專人進(jìn)行分析總結(jié)，形成結(jié)論和建議，決策者在決策時可以 當(dāng)作參考。（2）一手資料庫）通過實地調(diào)查獲得第一手資料是中小企業(yè)可以做到的。設(shè)計第一手資料卡，在卡片上列出一些開放式問 題，讓銷售人員定期走訪時運用觀察法和問卷法進(jìn)行調(diào)查，完成資料卡的正確、準(zhǔn)確填寫、匯集]、分析、存檔。

一手資料的收集要持續(xù)、長久。資料只有長期收集才能進(jìn)行對比分析，并總結(jié)出其中的共同點及規(guī)律性 東西，同時又可以從資料中檢驗不同時期策略不同的正確性。試銷法”（3）重用“實驗法”與“試銷法”）重用“實驗法” 實驗法：在一個實驗環(huán)境中采用預(yù)設(shè)各種條件之刺激，然后有系統(tǒng)、有計劃變換該刺激，以研究消費者 各種反應(yīng)。借實驗法可獲致消費者行為因果關(guān)系。試銷法：市場調(diào)查人員在既定選擇地點，將需要調(diào)查項目以既定銷售條件，展開產(chǎn)品試銷，并將結(jié)果做 成結(jié)論，以供決策參考。這兩種方法對中小企業(yè)比較實用。選取幾個有典型代表的區(qū)域市場做為實驗點，通過變換促銷、產(chǎn)品價 格、廣告、售點包裝等一個或幾個因素，進(jìn)行銷售跟蹤記錄，來分析得出結(jié)論。試銷是大部分企業(yè)采用的 一種產(chǎn)品上市前的銷售方法，對中小企業(yè)尤其有作用，也符合“局部（根據(jù)地）---擴(kuò)散---

第四篇：商業(yè)地產(chǎn)策劃和前期市場調(diào)查

市調(diào)分類

商業(yè)地產(chǎn)策劃和前期市場調(diào)查，按不同目標(biāo)、任務(wù)、規(guī)模、方式，可分為以下幾類：

1、按工作任務(wù)分：基礎(chǔ)普查、專題研究調(diào)查、項目定位調(diào)查

2、按工作規(guī)模分：全地段全面考察、典型代表調(diào)查、個案深入調(diào)查

3、按操作方法分：實地考察調(diào)查、問卷調(diào)查、訪談?wù){(diào)查

4、按考察形式分：系統(tǒng)分工考察、集中快速考察、自由漫游考察

二、市調(diào)準(zhǔn)備

無論做哪類市場調(diào)研，都應(yīng)有充分準(zhǔn)備，才能有的放矢，提高效率，防止遺漏。準(zhǔn)備工作一般有：

1、明確任務(wù)--明確市調(diào)的目的、性質(zhì)、內(nèi)容、范圍、形式、時間、質(zhì)量等要求；

2、團(tuán)隊分工--明確團(tuán)隊（工作小姐）人員組成、任務(wù)分工及協(xié)作關(guān)系；

3、工作計劃--Why、What、Where、When、Who、How、Money（5wlhlm）；

4、資料預(yù)熱--有關(guān)調(diào)查城市區(qū)位（商圈、項目的書刊、報紙、網(wǎng)站等公開信息與內(nèi)部資料；

5、配齊工具--準(zhǔn)備好考察表格、問卷、訪談提綱、公司資料、數(shù)碼相機(jī)、攝像槍等；

6、考察線路--前往考察區(qū)域?qū)ο蟮慕煌üぞ摺⑷肟凇⑿凶叻较颉⒅匾?jié)點、出口等的預(yù)計、判斷及分工協(xié)作安排；

7、時間安排--市調(diào)時段的安排（平日、周末、節(jié)假日、白天、夜晚），考察時間長短的估算，考察項目、地段的時序安排等。

三、基本概念理解與應(yīng)用

在市調(diào)和商業(yè)地產(chǎn)策劃中常用到如下基本術(shù)語、名詞、需要有共同的界定：

1、區(qū)位、板塊、商圈、商業(yè)中心、地段、節(jié)點、地標(biāo)

這是一組地理學(xué)、規(guī)劃學(xué)、商業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)常用的互相聯(lián)系的概念。區(qū)位——帶綜合性的規(guī)劃學(xué)用語，指為某種經(jīng)濟(jì)、政治、社會活動所占據(jù)的場所，在某一城市（地區(qū)）中所處的空間位置。

板塊——住宅房地產(chǎn)開發(fā)、營銷常用的詞語，一般指住宅小區(qū)相對集中開發(fā)的城市區(qū)域，沿交通干線居多，如華南板塊、洛溪板塊、廣園東板塊、工業(yè)大道板塊等。

商圈——零售學(xué)用語，現(xiàn)商用物業(yè)開發(fā)也借用該詞，意指商業(yè)圈或商勢圈，指在一定時間內(nèi)達(dá)到某一購物或消費頻率的顧客群，以其所處的最遠(yuǎn)距離為半徑，劃定的一系列圓形或方形區(qū)域，簡言之，即為優(yōu)先選擇到某商店或商業(yè)聚集中心消費的顧客分布區(qū)域范圍。商圈一般按層次分為核心商圈（離消費地最近，吸納總量50-80%顧客的范圍）、次級商圈（吸納15-25%顧客的范圍）、邊緣或輻射商圈（吸納5-25%顧客的范圍）。顯然，“商圈”現(xiàn)有兩種用法，一是正式的零售界用法，著重指吸納的目標(biāo)顧客分布空間范圍，另一是現(xiàn)流行的房地產(chǎn)開發(fā)和媒體借用后產(chǎn)生歧意的用法，著重指商家聚集的區(qū)域、地段。我們使用時，若有必要，應(yīng)指明商圈的準(zhǔn)確涵義。

商業(yè)中心——規(guī)劃學(xué)用語，與商業(yè)功能區(qū)同義，與通俗的“商圈”稱法接近，一般分市級、區(qū)級、社區(qū)、鄰里四級。

地段——傳統(tǒng)商業(yè)中心的商戶以街道、馬路、干道兩側(cè)分布為主，因此商圈、商業(yè)中心再可細(xì)分為某一地段，房地產(chǎn)開發(fā)也常用此術(shù)語。

節(jié)點——規(guī)劃學(xué)用語，指觀察者、步行入進(jìn)出、經(jīng)過的集中焦點，基本上是交叉口、交通轉(zhuǎn)換處、十字路口、建筑形態(tài)的變換點等，它們從某種功能或建筑特征的集聚、濃縮中獲取重要性。商業(yè)地段（步行街）常以休閑廣場、餐飲美食城、電影院、交通廣場、著名地標(biāo)式建筑作為節(jié)點。

地標(biāo)——與節(jié)點構(gòu)成城市空間或商業(yè)中心另一類參照點，觀察者

一般不能進(jìn)入內(nèi)部，僅具外在主觀、仰視、眺望的視覺必性，如超高層公共建筑、鐘樓、塔頂、廣告招牌、山頂。

應(yīng)用：①上述概念常用，應(yīng)熟練掌握與區(qū)分，清晰界定市調(diào)范圍；②上述概念的空間范圍，除不同商業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)種商店的商圈有一定伸縮彈性外，基本是從大到小排列，應(yīng)根據(jù)特定任務(wù)選擇市調(diào)區(qū)域。③出書面正式報告，應(yīng)使用準(zhǔn)確、學(xué)術(shù)性用語。

2、業(yè)態(tài)、業(yè)種

零售商業(yè)用語，現(xiàn)對零售消費的各類商戶也使用此術(shù)語。

業(yè)態(tài)——指細(xì)分市場面向某類目標(biāo)顧客購買水平與習(xí)慣的商店營業(yè)形態(tài)，特征是“怎么變”。目前中國有10多種零售業(yè)態(tài)，日本20多種，美國40多種。業(yè)種——指面向顧客某類用途的商店營業(yè)種類，特征是“賣什么”。目前國內(nèi)零售消費市場可細(xì)分上百個業(yè)種，國外發(fā)達(dá)國家更多，難以勝數(shù)。

應(yīng)用：①策劃商業(yè)地產(chǎn)，必須熟悉業(yè)態(tài)業(yè)種分類及其特征、典型商戶等基本功；

②市調(diào)必須分業(yè)態(tài)業(yè)種進(jìn)行表格、問卷、訪談設(shè)計，查清所需類別基本狀況進(jìn)行比較分析；

③傳統(tǒng)和新興業(yè)種，也逐漸采用不同業(yè)態(tài)模式經(jīng)營，如：建材、IT、文儀、藥品、圖書等業(yè)種；

④零售商業(yè)外的業(yè)種，也流行采用零售業(yè)態(tài)經(jīng)營模式，如：美食街、自助式咖啡店、量販?zhǔn)終TV、旅行社超市等。

四、市調(diào)內(nèi)容和考察次序

商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展（定位）策劃，最常見的市調(diào)是基礎(chǔ)普查、全地段重點考察，其次是專項調(diào)查（分商業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)種、物業(yè)類別），再次是定點考察（類似項目、競爭項目、新興與特色項目），前者一般會覆蓋后兩者，因此主要以前者為例。

市調(diào)有兩個前提，一是實地考察前應(yīng)對區(qū)位的功能有所判別，是商務(wù)區(qū)，還是商業(yè)居住混合區(qū)，或是商業(yè)功能區(qū)，后者再分市、區(qū)、社區(qū)、鄰里四級商業(yè)區(qū)，實考主要是印證和具體細(xì)節(jié)了解；二是事先掌握區(qū)位、板塊、商圈內(nèi)的面、線、點關(guān)系，面是板塊、商圈（區(qū)位比面要大些），線是地段、路街沿線，點是重要、大型商家和節(jié)點。商圈的基本功能、定位、檔次、氣氛、交通、客流量等，主要通過“面”觀察。

商業(yè)業(yè)種集聚、檔次、氣氛、建筑形態(tài)及專業(yè)店、專賣店、便利店、小吃店、服務(wù)店等，通過“線”觀察。

購物中心、大賣場、特色店、新開店、大型飲食、娛樂、休閑廣場等，通過“點”觀察。

調(diào)查過程及內(nèi)容，按當(dāng)時的要求分工細(xì)定，但調(diào)查結(jié)果均要反映下述內(nèi)容：

①商圈范圍，業(yè)態(tài)業(yè)種構(gòu)成、大致比例關(guān)系、商戶總量、商品種類、品質(zhì)、產(chǎn)地、品牌，重點商戶經(jīng)營概貌；

②商業(yè)競爭趨勢（同質(zhì)或互補(bǔ)、同檔或錯位、過量或缺少、主要競爭手段）；

③客流量、購物消費者特征（年齡、性別、職業(yè)、來源、目的）、消費欲望與消費水平（瞬間顧客密度、收銀臺排隊人長度、結(jié)伙人數(shù)、客單價、提袋率、關(guān)聯(lián)消費寬度、可停留時間）；

④路街條數(shù)、長度、寬度、建筑層數(shù)、風(fēng)格、新舊度，代表性商鋪

門面寬度、進(jìn)深、凈空，建筑外立面廣告牌、霓紅燈、街燈、路面用材、綠化、小品等裝飾度，主要節(jié)點的功能構(gòu)成、空間間距，路街步行、購物、休閑的舒適度、安全度、趣味性；⑤交通干道及出入口，消費者基本交通工具，公交線及快速交通線對外連接區(qū)域，停車場數(shù)量、泊位及其可觀性、便利性，機(jī)動車輛秩序及對行人的干擾性；⑥商圈內(nèi)寫字樓、酒店、娛樂、醫(yī)院、文教、公園、景點、政府機(jī)關(guān)、重點住宅樓群等相關(guān)機(jī)構(gòu)數(shù)量、檔次、服務(wù)對象、經(jīng)營狀況與購物消費場所的關(guān)聯(lián)度；⑦商圈商用物業(yè)供求與租售概況（單價水平及走勢、租售比例、付款方式、空置率等）；

⑧在建、擬建大型商用物業(yè)個案，城建規(guī)劃重點，街區(qū)改造和重點扶持對象，政府管治水平等。

五、市調(diào)方式方法

目前階段，我們主要采用簡便、實用的方式方法：

1、實地觀察法

通過目測、拍攝、筆記、攀談、購物、消費體驗方式掌握商圈基本概貌。有必要時，需不同時段反復(fù)觀察、體驗才有意義。

2、訪談法

通過個別面談、小組座談，較深入了解本地零售經(jīng)營從業(yè)人員、物業(yè)開發(fā)經(jīng)營商、商圈內(nèi)服務(wù)從業(yè)人員、政府主管部門人員、當(dāng)?shù)鼐用衽c家庭、異地居民與家庭成員對商圈的認(rèn)識和傾向。

3、問卷法

通過街頭欄截式問卷填寫、電話問卷填寫、訪談問卷填寫、問卷置留填寫等進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計及分析。

4、參展法

參加行業(yè)會展、企業(yè)營銷展示會，主題研討會、大型樓盤、商號開盤、開業(yè)儀式等活動，集中了解參會參展商戶近況、動向、收集營銷推廣材料及區(qū)域市場信息。

第五篇：創(chuàng)業(yè)如何進(jìn)行市場調(diào)查

創(chuàng)業(yè)如何進(jìn)行市場調(diào)查

2009-04-24 07:09

一個訓(xùn)練有數(shù)的企業(yè)或創(chuàng)業(yè)者在投資一個項目前，一般都會做一個商業(yè)計劃，并撰寫商業(yè)計劃書作為進(jìn)一步行動的指導(dǎo)方案。“市場分析”是商業(yè)計劃書的基礎(chǔ)，商業(yè)計劃書的其他分析基本都是以“市場分析”為依據(jù)的，在編制商業(yè)計劃時，如果不做市場分析、市場分析不實際或不夠深入，那么整個商業(yè)計劃都是缺乏說服力的，整本商業(yè)計劃書就好像是一個空中樓閣，不可靠、不可信。

“市場分析”在整個商業(yè)計劃書的作用是根據(jù)戰(zhàn)略規(guī)劃，分析投資項目的外部宏觀環(huán)境、行業(yè)競爭結(jié)構(gòu)、市場結(jié)構(gòu)、競爭態(tài)勢等，進(jìn)而做好市場細(xì)分和市場定位。在此需要著重強(qiáng)調(diào)的是，一個投資項目面臨的環(huán)境是動態(tài)的，不斷變化的，因此如果還是靜態(tài)地分析市場環(huán)境，做出“宏觀環(huán)境在項目投資期內(nèi)會一直良好”等絕對性的結(jié)論未免有些武斷。因此一份好的市場分析應(yīng)該以時間為線索，在一定的框架中對市場環(huán)境做出客觀、動態(tài)的評價。

宏觀環(huán)境分析是對投資項目的外部環(huán)境總體情況的分析，包括政治、經(jīng)濟(jì)、社會文化、技術(shù)等，常用的分析框架就是PEST分析，在分析方法上沒有什么需要創(chuàng)新的地方，但是這些宏觀環(huán)境都是不斷變化的，因此分析過程中必須以時間為線索，充分考慮環(huán)境的動態(tài)變化

行業(yè)結(jié)構(gòu)分析是指一個行業(yè)中各個相關(guān)主體之間的關(guān)系。行業(yè)結(jié)構(gòu)一定程度上決定了一個行業(yè)的利潤水平，影響行業(yè)內(nèi)部的競爭激勵程度。產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的競爭根植于其基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，并且遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了現(xiàn)有競爭者的行為范圍。（波特，1980）.波特在《競爭戰(zhàn)略》一書中新創(chuàng)了行業(yè)結(jié)構(gòu)的分析框架——五力模型，供應(yīng)商、買主、潛在競爭者、替代品以及行業(yè)內(nèi)競爭對手，五種力量互相作用，互相影響，平衡點決定了行業(yè)的最終利潤水平。當(dāng)然，這里五種力量的地位不是完全一樣的，在不同的行業(yè)中，起關(guān)鍵作用的力量也往往有所差異。決定供應(yīng)商議價能力的因素主要有：供應(yīng)商產(chǎn)業(yè)的集中度、原材料是否存在替代品、該行業(yè)是否是供應(yīng)商集團(tuán)的主要客戶、供應(yīng)商產(chǎn)品是否顧客業(yè)務(wù)的主要投入品、供應(yīng)商集團(tuán)前向一體化的能力；決定顧客議價能力的因素主要有購買批量的大小、客戶從產(chǎn)業(yè)中購買的產(chǎn)品占其成本或購買數(shù)額的比例、顧客對產(chǎn)品差異化要求的程度、客戶轉(zhuǎn)換成本大小、客戶盈利水平、客戶實行后向一體化的可能性；應(yīng)該引起極大重視的替代品主要有：充分改善產(chǎn)品性價比，從而可以排擠本行業(yè)產(chǎn)品的新產(chǎn)品、這些替代品所在行業(yè)的盈利水平很高；一個產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入壁壘主要有：規(guī)模經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)品差異化、資本需求、轉(zhuǎn)換成本、獲得分銷渠道、與規(guī)模無關(guān)的成本劣勢等。對于行業(yè)內(nèi)競爭對手的分析就要引入市場結(jié)構(gòu)和競爭態(tài)勢分析了

市場結(jié)構(gòu)分析的主要目的是研究當(dāng)前市場是處于類完全競爭狀態(tài)、壟斷競爭狀態(tài)還是寡頭壟斷狀態(tài)等，從而為進(jìn)一步的競爭對手分析做準(zhǔn)備。為了得到一個行業(yè)的市場結(jié)構(gòu)狀態(tài)，可以技術(shù)該行業(yè)的赫芬達(dá)爾指數(shù)，如果該行業(yè)的赫芬達(dá)爾指數(shù)低于0.2時處于類完全競爭或壟斷競爭狀態(tài)。壟斷競爭狀態(tài)中的企業(yè)可以基本平等地參與競爭，單個企業(yè)的行為對整個市場的影響不大。

競爭態(tài)勢分析主要是分析本企業(yè)和主要競爭對手在行業(yè)中所處的地位，主要框架

有競爭態(tài)勢矩陣（CMP）。競爭態(tài)勢矩陣中對于關(guān)鍵因素的權(quán)重和打分都是由專家進(jìn)行的，具有一定的主觀性，需要在市場調(diào)研的基礎(chǔ)上做出，否則可靠性、可信度不高。

第1樓

通過對外部市場從宏觀到微觀的全面分析后，最后可以用的是SWOT分析，它是把內(nèi)、外部環(huán)境相結(jié)合的一種分析方法，與以上分析的視角不同，SWOT分析是由外到內(nèi)分析的轉(zhuǎn)折點，起到承上啟下的作用

在內(nèi)外環(huán)境分析后，市場分析的視角要轉(zhuǎn)向投資項目本身，要根據(jù)實際情況做市場細(xì)分，確定該項目產(chǎn)品的目標(biāo)市場，并做好市場定位，這部分內(nèi)容根據(jù)不同投資項目而異，沒有什么共同點，在此無法展開說明。

市場分析是在動態(tài)的基礎(chǔ)上，由宏觀環(huán)境到行業(yè)環(huán)境再到企業(yè)內(nèi)部環(huán)境環(huán)境，循序漸進(jìn)，一環(huán)緊扣一環(huán)的邏輯過程。

要評估項目的可行性，常見的市場調(diào)查有以下一些方法：

1、抽樣調(diào)查（包括詢問，填問卷表等方法）

2、通過相關(guān)行業(yè)協(xié)會或部門來查詢數(shù)椐。

3、通過行業(yè)人員和自身經(jīng)驗來推測。

4、通過互聯(lián)網(wǎng)來收集查詢信息。

市場調(diào)查工作必須有計劃、有步驟地進(jìn)行，以防止調(diào)查的盲目性。一般說來，市場調(diào)查可分為四個階段：調(diào)查前的準(zhǔn)備階段、正式調(diào)查階段、綜合分析資料階段和提出調(diào)查報告階段。

一、調(diào)查前的準(zhǔn)備階段。對企業(yè)提供的資料進(jìn)行初步的分析，找出問題存在的征兆，明確調(diào)查課題的關(guān)鍵和范圍，以選擇最主要也是最需要的調(diào)查目標(biāo)，制定出市場調(diào)查的方案。主要包括：市場調(diào)查的內(nèi)容、方法和步驟，調(diào)查計劃的可行性、經(jīng)費預(yù)算、調(diào)查時間等等。

二、正式調(diào)查階段。市場調(diào)查的內(nèi)容和方法很多，因企業(yè)和情況而異。

市場調(diào)查的內(nèi)容，綜合起來，分為四類：

1、市場需求調(diào)查，即調(diào)查企業(yè)產(chǎn)品在過去幾年中的銷售總額，現(xiàn)在市場的需求量及其影響因素，特別要重點進(jìn)行購買力調(diào)查、購買動機(jī)調(diào)查和潛在需求調(diào)查，其核心是尋找市場經(jīng)營機(jī)會。

2、競爭者情況調(diào)查，包括競爭對手的基本情況、競爭對手的競爭能力、經(jīng)營戰(zhàn)略、新產(chǎn)品、新技術(shù)開發(fā)情況和售后服務(wù)情況，還要注意潛在的競爭對手。

3、本企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略決策執(zhí)行情況調(diào)查，如產(chǎn)品的價格、銷售渠道、廣告及推銷

方面情況、產(chǎn)品的商標(biāo)及外包裝情況、存在的問題及改進(jìn)情況。

4、政策法規(guī)情況調(diào)查，政府政策的變化、法律、法規(guī)的實施，都對企業(yè)有重大影響，如稅收政策、銀行信用情況、能源交通情況、行業(yè)的限制等等都對企業(yè)和產(chǎn)品關(guān)系重大，也是市場調(diào)查不可分割的一部分。市場調(diào)查的方法，可分為兩大類：統(tǒng)計分析研究法和現(xiàn)場直接調(diào)查法。統(tǒng)計分析研究就是在室內(nèi)對各種資料進(jìn)行研究的方法，其前提是對已有的統(tǒng)計資料和調(diào)查資料進(jìn)行系統(tǒng)研究和分析。一般說來，生產(chǎn)資料市場研究較多地采用這種方法，消費資料市場則以現(xiàn)場調(diào)查為主。現(xiàn)場直接調(diào)查又可分為三種：

①詢問法，有當(dāng)面詢問、座談集體詢問、電話詢問、信函詢問等。

②觀察法，有到銷售現(xiàn)場觀察、生產(chǎn)現(xiàn)場觀察、使用現(xiàn)場和家庭現(xiàn)場觀察等。第2樓

③試驗法，向市場投放部分產(chǎn)品進(jìn)行試銷，看消費者的反應(yīng)，以檢驗產(chǎn)品的品種、規(guī)格、花色款式是否對路、價格是否適中等。

三、綜合分析整理資料階段。當(dāng)統(tǒng)計分析研究和現(xiàn)場直接調(diào)查完成后，市場調(diào)查人員擁有大量的一手資料。對這些資料首先要編輯，選取一切有關(guān)的、重要的資料，剔除沒有參考價值的資料。然后對這些資料進(jìn)行編組或分類，使之成為某種可供備用的形式。最后把有關(guān)資料用適當(dāng)?shù)谋砀裥问秸故境鰜恚员阏f明問題或從中發(fā)現(xiàn)某種典型的模式。

四、提出調(diào)查報告階段。經(jīng)過對調(diào)查材料的綜合分析整理，便可根據(jù)調(diào)查目的寫出一份調(diào)查報告，得出調(diào)查結(jié)論。值得注意的是，調(diào)查人員不應(yīng)當(dāng)把調(diào)查報告看作是市場調(diào)查的結(jié)束，而應(yīng)繼續(xù)注意市場情況變化，以檢驗調(diào)查結(jié)果的準(zhǔn)確程度，并發(fā)現(xiàn)市場新的趨勢，為改進(jìn)以后的調(diào)查打好基礎(chǔ)。