第一篇：如何進行大型商業地產項目的建筑規劃設計

如何進行大型商業地產項目的建筑規劃設計.txt2008太不正常了，一切都不正常！在這個關鍵時刻，中國男足挺身而出，向全世界證明：中國男足還是正常的！如何進行大型商業地產項目的建筑規劃設計

[ 2007-5-15 135300 By 劉力 ]

一、項目操作方式應高度專業化

雖然目前商業地產開發形勢火熱，但近來眾多的Shopping Mall綜合商業項目擱淺，也反應出此類項目操作中有很大失誤，最主要的原因是對大型商業項目的高專業化要求認識不夠。與住宅開發中的底商或配套商業項目相比，大型商業地產項目在經營、開發與管理模式上有根本的不同。大型商業設施的經營主體是大型品牌或連鎖商家，商業地產項目的招商引資是否成功是該項目能否順利進行的第一要素。而商家評估一個項目是否有經營前途，簡單說來，主要取決于三個方面：一是項目區位、市場支撐與商業業態定位；二是項目設施的規劃設計是否滿足商家特定的專業需求；三是從回報的角度，是否具備與商家資源整合的專業化管理水準。也就是說，一個大型商業項目在前期的策劃、招商中期的規劃設計，以及后期的經營管理三個階段都需要有高度專業化水準的操作能力。

而國內開發商普遍還在沿用住宅項目開發的操作模式。基本上是開發商自己策劃，開發商委托并指導規劃設計，到項目初步定型或徹底完工時再進行招商。因而無論業態定位，還是設施的規劃都與國際大型商業項目的操作模式脫節。造成規劃設計等實施工作越深入，招商越困難。簡而言之，住宅開發是直銷，大型商業地產開發是傳銷，做住宅開發時發展商可以自己研究市場，開發產品，并面向社會銷售。對中小型商業或為住宅開發配套的商業，也可采用這種模式。而大型商業項目就像酒店設施一樣，必須由酒店管理集團來介入前期策劃與后期管理，開發商難于直接進行專業化的商業設施規劃并對商家進行管理。發展商只有在專業商業投資、管理與顧問公司以及專業商業項目規劃設計公司的協助下，才能使一個大型商業項目達到專業化的高度。

二、重視專業顧問公司

認識到大型商業地產項目對專業化水準的要求后，開發商應重視專業商業投資顧問公司與商業設施規劃設計公司的作用。國際上能夠進行大型商業地產資源整合，從負責招商融資到開發顧問及后期物業管理的公司不超過十幾家。提供一個能滿足商家經營需求并保障長久回報的項目形態，是此類專業顧問公司的長項，也是國內發展商求之若渴的專業支持。專業顧問代理公司與商業投資公司的關系是經過幾十年建立起來的魚水關系。專業顧問公司在評估或推薦項目時代表著商家的利益。建立在這種高度專業化服務上的信任關系，正是顧問公司招商與整合資源的保障。國內開發商自說自話的招商材料與缺乏專業水準的項目論證是招商的短腿。

此外，專業公司的指導是規劃設計出一個達到商家專業使用要求的商業設施的保證。不同業態的商家對賣場的規劃與各種人車貨物流程的組織有著不同的要求。而一個大型商業項目面臨將所有這些復雜功能合理又互補地組織在有限的空間資源內。能夠指導規劃設計的也只有那些具有豐富大型商業管理經驗的專業商業投資顧問與管理公司。

三、專業化建筑規劃設計公司至關重要

商業地步的開發設計同住宅項目的開發設計有本質的區別。住宅商品房的購買者是大眾消費者，居住的功能相對簡單，人們對居住建筑都有廣泛的了解，發展商可以根據自己對市場需求的調查與判斷，自行確定所要開發產品的市場定位，如住宅戶型、面積大小、種類與配比等。有了這樣明確的要求，委托任何一家建筑設計公司幾乎都可以完成滿足上述要求的建筑方案設計。

而大規模商業地產的開發設計與此完全不同。首先是業態和功能的復雜。大型商業中心通常都包含主力超市、大量零售店、多種形式的餐館和娛樂休閑設施，各種人流、物流、水平、垂直交通與消防疏散的組織相當復雜。在滿足上述功能要求的前提下，如何滿足未來大量商家的需求，特別是可視性和可達性，以獲得最大的商業利益，進而為發展商獲得最大的出租和出售回報，是規劃設計至關重要的問題。這實際上已不是傳統的建筑計工作范疇了，但這正是優秀的專業化的商業建筑設計師為發展商提供的專業服務。在大型商業的平面設計中，各部分功能都有嚴格的要求，如主力連鎖超市每個品牌對建筑的面積柱網、層高、滾梯的位置等都有不同的要求，大型娛樂設施的功能布局、內部人流路線更有嚴格的要求。而如何將大量商鋪區平面靈活組織，化整為零利用于出售；同時又可化零為整，利于整體出租和管理保證品質，也是設計需要解決的問題。

另一方面，不是所有建筑設計公司都能進行大規模商業地產項目的規劃設計。商業地產規劃設計的好壞，直接影響開發商的經濟回報，以及項目的生死存亡。商業地產是一個非常活躍、時尚的建筑類型，要求設計師除了具有豐富的經驗、高度熟練與綜合的設計能力以外，敏銳地把握市場動態并與開發商、策劃機構及銷售代理公司之間密切合作，及時反饋，將市場的需求融匯到規劃設計中，這些是優秀的商業地產設計師不可或缺的能力。

四、選址應充分考慮規劃與策劃方的專業建議

大型商業設施的選址同城市整體發展關系密切，由于國內大部分商業地產開發商只有住宅類地產的開發經驗，對商業地產選址的更多地根據現狀情況和主觀感覺做出決定，這樣操作，往往存在較大的風險。如果開發商輕率選址，盲目規劃設計，最終將導致招商及運營上的巨大困難。

大型商業設施的選址，國外企業有一系列參教和指標，包括經濟指標，道路交通指標、人口指標、配套指標。其中區位條件與交通方式是最重要的因素，選址特別應重視城市整體的商業布局規劃和總體發展走向。不同的業態要求不同的區位。大型倉儲超市和大型建材超市所要求的區位就有所不同。大型建材超市首選的要素是地價低，空間的交通便利的區域。在沒有確定具體商家的情況下，商業設施的規劃選址更應該考慮規劃與策劃方的專業建議。如在規劃選址中考慮5A法則。A是英文Advantage（便利）的字頭。5A法則的基本內容為：交通便利、認知便利、趨近便利、進出便利、選購便利。

交通便利不僅是指絕對距離遠近，更多的是考慮客戶對交通時耗的便利需求，考慮自駕車與公共交通的不同特點和對便利性的不同需求。交通便利性的環境，是以商家對消費者的預期數量為基礎，這個預期數量又來自對周邊城市人口分布，人口結構、收入與消費水平的調查分析。大型零售商業需求有效商圈常住人口不少于20萬人。

認知便利是指在局部區位上讓消費者能夠便利地找到自標商場，特別是對自駕車消費群體，在規劃選擇中充分考慮遠距離（500米以外），中距離（200米以外）的認知特性，從而確定最終的選址及總體的規劃局部形態。

5A中的后三個方面更多是在大的選址確定之后，商業設施具體規劃設計中應考慮和遵循的規律。

五、平衡多樣化的業態與復雜的功能流程之間的矛盾是商業項目設計的最大挑戰

在大型商業項目中，其業態種類趨向于更加多樣化。既有不同規模、檔次的業態組合，如大型賣場、百貨店、精品店、商業街等；也有不同經營特色的業態組合，如文化、娛樂、休閑、運動、購物等。其服務內容和功能結構已遠遠超出了常見的特定建筑類型范疇，而是一個組織精密、結構復雜、形態豐富的以商業為主要功能的建筑綜合體。如何平衡多樣化的業態與復雜的功能流程之間的矛盾，無疑是商業地產項目設計中最大的挑戰。

商業項目不同功能模塊的性質和任務，是建筑設計的根本依據和出發點。不同地域、不同經濟條件、不同民族、不同服務人口數量，都應有不同的建筑規模，并具備相應的設施、設備和室外活動場地；不同年齡、不同層次人群的需求、包括殘疾人都能等到合理滿足，其空間組織應按功能要求、動靜活動形態、人流密度等適當分區、主次明確，同時也要考慮區域或局部具有延伸和調整使用的可能性。商業設施、環境和場所也不是靜態的固定存在，而是具有動態的發展變化。從設計上創造一個能適應未來發展變化的建筑空間環境也是商業項目的特殊要求。同時，業態的多樣化，也需要建筑設計要為安全可靠的日間和夜間管理創造方便的條件。

不同于普通獨立的商業建筑，如百貨商場、超市等，大型商業地產項目中各部分功能空間在平面布局、豎向交通、安全疏散、人流組織等方面很容易出現交叉干擾、結構混亂的情況。而且不同功能模塊在空間尺度等方面也差異巨大，對結構、設備等技術要求更高。一些先進的結構、設備技術的采用也需要建筑設計師和國外專業化公司之間緊密的配合，如大跨度空間體系、鋼結構體系、生態智能設備體系以及先進的防火疏散體系等在大型商業地產項目中往往是必須重點研究的技術核心。甚至某些技術難點部位不能簡單照搬國外的實例，而應根據國內實際情況專門研究并制定技術解決方案。北京某Shopping Mall在設計都完成之后上報時，才發現其中有重大的消防隱患，原因就在于沒有充分考慮到美國和中國在相關規范方面的差異。功能布局需要重大調整，導致設計全盤返工。

商業地產項目中，不同的功能空間有相當嚴格的技術要求，如電影院需要大空間以及適當傾斜的地面，餐飲設施需要獨立的排風、排油煙管道，而室內游泳池、洗浴中心等需要獨立的上下水管道及溫濕度控制設備等。某些大型超市對每層面積、柱網尺寸、層高等也都有自身獨特的要求，所有這些要求決定了其間相互位置關系的復雜性。沒有經過深思熟慮的簡單布置會造成后期更改的不便，也影響到正常的運營和使用。如某商業地產項目進行招商，其地段、規模等均對一家大型超市具有相當的吸引力，但其柱網、層高方面雖適合普通商業的需要，卻與這家超市的要求有較大差距，最后雙方的合作都沒有成功。

在商業運營與建筑設計之間有時會產生一些不可調和的矛盾。僅從商業設施的運營與使用出發而確定的功能流程和空間布局，會影響到建筑結構及造型的技術合理性，甚至會產生關系到建筑物能否成立的問題。因此，在商業項目設計中，一方面要追求技術的進步、重視對新型結構形式以及技術設備的研究和探索，以適應更新的商業業態的使用要求；另一方面在進行業態規劃和商業空間布局的同時，應充分考慮技術實現的可能性。這方面有一個類似項目的例子，五棵松體育中心雖然是一個體育設施項目，但其中包含了一大部分商業設施。最初的國際投標中標方案中，將商業設施放至大空間的體育館上空，造成荷載分配違背結構常理，增加了很多技術問題，也極大地提高了建筑造價。后來，經過各方面專家的反復研討和論證，決定將兩部分功能位置互換，徹底改變了原始設計方案。商業業態的繁榮，滿足了人們日益豐富的物質和精神需求，也對建筑設計提出了更高的要求，甚至其中有許多內容在國內無規范可循。這都需要設計師具有對商業地產從策劃到實施全過程的更全面的綜合了解，和處理新出現的特殊建筑類型的專業技術能力。

六、豐富的空間效果和多元化的立面設計創造體驗消費的新模式

隨著時代的進步，商業地產類項目的功能也從單一的購物向購物、文化、休閑、運動等多方面發展，從以購物為主要目的的消費方式發展為尋求各種生活體驗為目的的綜合消費方式。這也要求其建筑設計無論在空間效果還是立面造型等方面均應適應這種全新的體驗消費模式。

商業建筑雖然屬于一種高度市場化、商業化的建筑類型，但在創造體驗消費場所這方面，應特別重視建筑的藝術處理。這里的建筑藝術，不僅僅是指專業角度的藝術追求，還包括大眾藝術、流行時尚等。建筑藝術是一個地區和一個時代文化藝術表現中最宏大、壯觀也最生活化的載體。它有歷史和文脈的延續性以及時代的前瞻性，直接對人們的心理、生理施加影響，對于傳播新的物質文明和精神文明起著能動的作用。人類制造建筑，同時建筑又影響人類，對于大型商業地產項目而言，應成為矗立在當地的具有鮮明文化內涵的建筑物或建筑群體甚至城市區域，并創造延續建筑文脈與時代感相溝通的氛圍。

在商業建筑的空間效果營造中，必須調動一切藝術的、技術的手段，并著重于空間尺度、空間氣氛的表現。在室內外空間的結合以及建筑與環境景觀的結合等方面達到豐富性、多樣性、趣味性的綜合協調，并促進人與建筑及空間環境的互動。u、空間尺度

不同的消費場所有其相應的空間尺度要求。如大型購物中心需要創造超大尺度的室內空間，各種中庭、內院、挑空、吹拔的尺度處理應與建筑規模大小相協調。而商業步行街則需要親切宜人的人性化空間，其街道的寬度、兩側建筑物的體量都不能太大，且建筑的層數不宜超過四層，街道的寬度也不宜超過20米。同時沿街的空間尺度也應有收有放，開闊的廣場空間和狹窄的街巷空間形成富于變化的空間序列。u、空間氣氛

體驗消費對人的吸引力來自于不同空間氣氛的營造，既有大空間的豪華氣派、富麗堂皇，也有小空間的親切閑適。在形成其自身特色化、個性化的手段中，主題式體驗消費是設計的重點，可以是北歐小鎮或夏威夷熱帶海濱等異域特色的強調，也可以是本土民俗文化的發掘，如南夫子廟的秦淮風情、北京什剎海的老北京風情等。商業活動與旅游度假等其它產業的結合也是創造體驗消費場所的行之有效的方法。此外，現代科技手段的運用，如各種聲、光、電設備可以創造出各種虛幻空間和高科技的消費體驗。而且，將傳統的商業與現代科技相結合而產生全新的體驗場所，既是商業建筑發展的必然趨勢，也是提高其市場競爭力的核心。u、室內外空間的結合

商業活動的發展，經歷了從室外到室內的漫長過程，各種大型購物中心、百貨商場、超市更是為室內的商業活動提供了全天候舒適宜人的良好環境。但近年來，隨著人們對環保、生態、節能的重視和對更豐富的購物場所的需求，室內商業活動又有向室外擴展的趨勢。各種露天的購物廣場、商業街與室內商業設施充分結合，這是一個螺旋上升的發展過程。u、環境景觀

商業設施不僅僅是建筑本身，相對于其它任何建筑類型，都更有與環境景觀緊密結合的必要性。只有一個包含了各種商業鋪面、建筑空間、街道空間、廣場綠地、園林小品等多種元素綜合性的商業設施才是完整而有活力的，才能滿足人們日益豐富的消費需求。這也要求環境景觀設計和建筑設計必須是整體性的設計。u、多元化的立面設計

商業建筑的立面形象在很大程度上決定了其對人群的吸引力，同時其立面形象應與豐富多彩的商業活動相呼應。因此其立面設計中，有不同于其它建筑類型如公建、住宅等的特殊性。豐富室外空間效果是其設計的基本出發點。u、立面組合的多樣化

由于商業建筑的內部功能相當復雜，各個組成部分之間無論空間太小、業態種類、動靜要求等方面都有一定的差異性。因此其外觀也隨之具有不同的表現形式。其整體風格的選擇范圍相當廣闊，歐美傳統風格、東南亞風格、本土風格、現代風格都可以考慮，但需要特別強調的是，即便整體風格確定之后，各個局部的處理必須體現一定的變化，尤其是相鄰單元之間的重復和雷同是商業建筑設計的大忌。立面風格的多元化和立面結合的多樣化營造出體驗消費賴以產生的外部建筑空間環境。

u、非建筑固有元素在立面設計中的重要性

對于商業建筑，其立面形象的構成元素除了基本的屋頂、門窗、陽臺、露臺、墻體之外，還有很多其它輔助元素，如燈具、花池、牌匾、燈箱、雨篷等。而后者在以往的建筑設計中往往不受重視，產生的結果要么是缺乏人情味、缺乏商業氣氛；要么是廣告燈箱雜亂無章，嚴重影響建筑立面效果。實際上，這些非建筑本身固有的元素，恰恰是形成建筑親切感和人性化特點不可或缺的組成部分。統一地對其進行整合設計，使之成為建筑的一部分，既能創造濃郁的商業氛圍，也能保證建筑在日后經營過程中的長期效果。

總之，以專業化的態度，借助專業化公司在商業項目操作各環節中的專長服務，是大型商業地產項目開發成功的關鍵。

第二篇：如何進行大型商業地產項目的建筑規劃設計

一、項目操作方式應高度專業化

雖然目前商業地產開發形勢火熱，但近來眾多的Shopping Mall綜合商業項目擱淺，也反應出此類項目操作中有很大失誤，最主要的原因是對大型商業項目的高專業化要求認識不夠。

與住宅開發中的底商或配套商業項目相比，大型商業地產項目在經營、開發與管理模式上有根本的不同。大型商業設施的經營主體是大型品牌或連鎖商家，商業地產項目的招商引資是否成功是該項目能否順利進行的第一要素。而商家評估一個項目是否有經營前途，簡單說來，主要取決于三個方面：一是項目區位、市場支撐與商業業態定位；二是項目設施的規劃設計是否滿足商家特定的專業需求；三是從回報的角度，是否具備與商家資源整合的專業化管理水準。也就是說，一個大型商業項目在前期的策劃、招商中期的規劃設計，以及后期的經營管理三個階段都需要有高度專業化水準的操作能力。

而國內開發商普遍還在沿用住宅項目開發的操作模式?；旧鲜情_發商自己策劃，開發商委托并指導規劃設計，到項目初步定型或徹底完工時再進行招商。因而無論業態定位，還是設施的規劃都與國際大型商業項目的操作模式脫節。造成規劃設計等實施工作越深入，招商越困難。簡而言之，住宅開發是直銷，大型商業地產開發是傳銷，做住宅開發時發展商可以自己研究市場，開發產品，并面向社會銷售。對中小型商業或為住宅開發配套的商業，也可采用這種模式。而大型商業項目就像酒店設施一樣，必須由酒店管理集團來介入前期策劃與后期管理，開發商難于直接進行專業化的商業設施規劃并對商家進行管理。發展商只有在專業商業投資、管理與顧問公司以及專業商業項目規劃設計公司的協助下，才能使一個大型商業項目達到專業化的高度。

二、重視專業顧問公司

認識到大型商業地產項目對專業化水準的要求后，開發商應重視專業商業投資顧問公司與商業設施規劃設計公司的作用。國際上能夠進行大型商業地產資源整合，從負責招商融資到開發顧問及后期物業管理的公司不超過十幾家。提供一個能滿足商家經營需求并保障長久回報的項目形態，是此類專業顧問公司的長項，也是國內發展商求之若渴的專業支持。專業顧問代理公司與商業投資公司的關系是經過幾十年建立起來的魚水關系。專業顧問公司在評估或推薦項目時代表著商家的利益。建立在這種高度專業化服務上的信任關系，正是顧問公司招商與整合資源的保障。國內開發商自說自話的招商材料與缺乏專業水準的項目論證是招商的短腿。

此外，專業公司的指導是規劃設計出一個達到商家專業使用要求的商業設施的保證。不同業態的商家對賣場的規劃與各種人車貨物流程的組織有著不同的要求。而一個大型商業項目面臨將所有這些復雜功能合理又互補地組織在有限的空間資源內。能夠指導規劃設計的也只有那些具有豐富大型商業管理經驗的專業商業投資顧問與管理公司。

三、專業化建筑規劃設計公司至關重要

商業地步的開發設計同住宅項目的開發設計有本質的區別。住宅商品房的購買者是大眾消費者，居住的功能相對簡單，人們對居住建筑都有廣泛的了解，發展商可以根據自己對市場需求的調查與判斷，自行確定所要開發產品的市場定位，如住宅戶型、面積大小、種類與配比等。有了這樣明確的要求，委托任何一家建筑設計公司幾乎都可以完成滿足上述要求的建筑方案設計。

而大規模商業地產的開發設計與此完全不同。首先是業態和功能的復雜。大型商業中心通常都包含主力超市、大量零售店、多種形式的餐館和娛樂休閑設施，各種人流、物流、水平、垂直交通與消防疏散的組織相當復雜。在滿足上述功能要求的前提下，如何滿足未來大量商家的需求，特別是可視性和可達性，以獲得最大的商業利益，進而為發展商獲得最大的出租和出售回報，是規劃設計至關重要的問題。這實際上已不是傳統的建筑計工作范疇了，但這正是優秀的專業化的商業建筑設計師為發展商提供的專業服務。在大型商業的平面設計中，各部分功能都有嚴格的要求，如主力連鎖超市每個品牌對建筑的面積柱網、層高、滾梯的位置等都有不同的要求，大型娛樂設施的功能布局、內部人流路線更有嚴格的要求。而如何將大量商鋪區平面靈活組織，化整為零利用于出售；同時又可化零為整，利于整體出租和管理保證品質，也是設計需要解決的問題。

另一方面，不是所有建筑設計公司都能進行大規模商業地產項目的規劃設計。商業地產規劃設計的好壞，直接影響開發商的經濟回報，以及項目的生死存亡。商業地產是一個非?；钴S、時尚的建筑類型，要求設計師除了具有豐富的經驗、高度熟練與綜合的設計能力以外，敏銳地把握市場動態并與開發商、策劃機構及銷售代理公司之間密切合作，及時反饋，將市場的需求融匯到規劃設計中，這些是優秀的商業地產設計師不可或缺的能力。

四、選址應充分考慮規劃與策劃方的專業建議

大型商業設施的選址同城市整體發展關系密切，由于國內大部分商業地產開發商只有住宅類地產的開發經驗，對商業地產選址的更多地根據現狀情況和主觀感覺做出決定，這樣操作，往往存在較大的風險。如果開發商輕率選址，盲目規劃設計，最終將導致招商及運營上的巨大困難。

大型商業設施的選址，國外企業有一系列參教和指標，包括經濟指標，道路交通指標、人口指標、配套指標。其中區位條件與交通方式是最重要的因素，選址特別應重視城市整體的商業布局規劃和總體發展走向。不同的業態要求不同的區位。大型倉儲超市和大型建材超市所要求的區位就有所不同。大型建材超市首選的要素是地價低，空間的交通便利的區域。

在沒有確定具體商家的情況下，商業設施的規劃選址更應該考慮規劃與策劃方的專業建議。如在規劃選址中考慮5A法則。A是英文Advantage（便利）的字頭。5A法則的基本內容為：交通便利、認知便利、趨近便利、進出便利、選購便利。

交通便利不僅是指絕對距離遠近，更多的是考慮客戶對交通時耗的便利需求，考慮自駕車與公共交通的不同特點和對便利性的不同需求。交通便利性的環境，是以商家對消費者的預期數量為基礎，這個預期數量又來自對周邊城市人口分布，人口結構、收入與消費水平的調查分析。大型零售商業需求有效商圈常住人口不少于20萬人。認知便利是指在局部區位上讓消費者能夠便利地找到自標商場，特別是對自駕車消費群體，在規劃選擇中充分考慮遠距離（500米以外），中距離（200米以外）的認知特性，從而確定最終的選址及總體的規劃局部形態。

5A中的后三個方面更多是在大的選址確定之后，商業設施具體規劃設計中應考慮和遵循的規律。

五、平衡多樣化的業態與復雜的功能流程之間的矛盾是商業項目設計的最大挑戰

在大型商業項目中，其業態種類趨向于更加多樣化。既有不同規模、檔次的業態組合，如大型賣場、百貨店、精品店、商業街等；也有不同經營特色的業態組合，如文化、娛樂、休閑、運動、購物等。其服務內容和功能結構已遠遠超出了常見的特定建筑類型范疇，而是一個組織精密、結構復雜、形態豐富的以商業為主要功能的建筑綜合體。如何平衡多樣化的業態與復雜的功能流程之間的矛盾，無疑是商業地產項目設計中最大的挑戰。

商業項目不同功能模塊的性質和任務，是建筑設計的根本依據和出發點。不同地域、不同經濟條件、不同民族、不同服務人口數量，都應有不同的建筑規模，并具備相應的設施、設備和室外活動場地；不同年齡、不同層次人群的需求、包括殘疾人都能等到合理滿足，其空間組織應按功能要求、動靜活動形態、人流密度等適當分區、主次明確，同時也要考慮區域或局部具有延伸和調整使用的可能性。商業設施、環境和場所也不是靜態的固定存在，而是具有動態的發展變化。從設計上創造一個能適應未來發展變化的建筑空間環境也是商業項目的特殊要求。同時，業態的多樣化，也需要建筑設計要為安全可靠的日間和夜間管理創造方便的條件。

不同于普通獨立的商業建筑，如百貨商場、超市等，大型商業地產項目中各部分功能空間在平面布局、豎向交通、安全疏散、人流組織等方面很容易出現交叉干擾、結構混亂的情況。而且不同功能模塊在空間尺度等方面也差異巨大，對結構、設備等技術要求更高。一些先進的結構、設備技術的采用也需要建筑設計師和國外專業化公司之間緊密的配合，如大跨度空間體系、鋼結構體系、生態智能設備體系以及先進的防火疏散體系等在大型商業地產項目中往往是必須重點研究的技術核心。甚至某些技術難點部位不能簡單照搬國外的實例，而應根據國內實際情況專門研究并制定技術解決方案。北京某Shopping Mall在設計都完成之后上報時，才發現其中有重大的消防隱患，原因就在于沒有充分考慮到美國和中國在相關規范方面的差異。功能布局需要重大調整，導致設計全盤返工。

商業地產項目中，不同的功能空間有相當嚴格的技術要求，如電影院需要大空間以及適當傾斜的地面，餐飲設施需要獨立的排風、排油煙管道，而室內游泳池、洗浴中心等需要獨立的上下水管道及溫濕度控制設備等。某些大型超市對每層面積、柱網尺寸、層高等也都有自身獨特的要求，所有這些要求決定了其間相互位置關系的復雜性。沒有經過深思熟慮的簡單布置會造成后期更改的不便，也影響到正常的運營和使用。如某商業地產項目進行招商，其地段、規模等均對一家大型超市具有相當的吸引力，但其柱網、層高方面雖適合普通商業的需要，卻與這家超市的要求有較大差距，最后雙方的合作都沒有成功。

在商業運營與建筑設計之間有時會產生一些不可調和的矛盾。僅從商業設施的運營與使用出發而確定的功能流程和空間布局，會影響到建筑結構及造型的技術合理性，甚至會產生關系到建筑物能否成立的問題。因此，在商業項目設計中，一方面要追求技術的進步、重視對新型結構形式以及技術設備的研究和探索，以適應更新的商業業態的使用要求；另一方面在進行業態規劃和商業空間布局的同時，應充分考慮技術實現的可能性。這方面有一個類似項目的例子，五棵松體育中心雖然是一個體育設施項目，但其中包含了一大部分商業設施。最初的國際投標中標方案中，將商業設施放至大空間的體育館上空，造成荷載分配違背結構常理，增加了很多技術問題，也極大地提高了建筑造價。后來，經過各方面專家的反復研討和論證，決定將兩部分功能位置互換，徹底改變了原始設計方案。

商業業態的繁榮，滿足了人們日益豐富的物質和精神需求，也對建筑設計提出了更高的要求，甚至其中有許多內容在國內無規范可循。這都需要設計師具有對商業地產從策劃到實施全過程的更全面的綜合了解，和處理新出現的特殊建筑類型的專業技術能力。

六、豐富的空間效果和多元化的立面設計創造體驗消費的新模式

隨著時代的進步，商業地產類項目的功能也從單一的購物向購物、文化、休閑、運動等多方面發展，從以購物為主要目的的消費方式發展為尋求各種生活體驗為目的的綜合消費方式。這也要求其建筑設計無論在空間效果還是立面造型等方面均應適應這種全新的體驗消費模式。

商業建筑雖然屬于一種高度市場化、商業化的建筑類型，但在創造體驗消費場所這方面，應特別重視建筑的藝術處理。這里的建筑藝術，不僅僅是指專業角度的藝術追求，還包括大眾藝術、流行時尚等。建筑藝術是一個地區和一個時代文化藝術表現中最宏大、壯觀也最生活化的載體。它有歷史和文脈的延續性以及時代的前瞻性，直接對人們的心理、生理施加影響，對于傳播新的物質文明和精神文明起著能動的作用。人類制造建筑，同時建筑又影響人類，對于大型商業地產項目而言，應成為矗立在當地的具有鮮明文化內涵的建筑物或建筑群體甚至城市區域，并創造延續建筑文脈與時代感相溝通的氛圍。

在商業建筑的空間效果營造中，必須調動一切藝術的、技術的手段，并著重于空間尺度、空間氣氛的表現。在室內外空間的結合以及建筑與環境景觀的結合等方面達到豐富性、多樣性、趣味性的綜合協調，并促進人與建筑及空間環境的互動。

空間尺度

不同的消費場所有其相應的空間尺度要求。如大型購物中心需要創造超大尺度的室內空間，各種中庭、內院、挑空、吹拔的尺度處理應與建筑規模大小相協調。而商業步行街則需要親切宜人的人性化空間，其街道的寬度、兩側建筑物的體量都不能太大，且建筑的層數不宜超過四層，街道的寬度也不宜超過20米。同時沿街的空間尺度也應有收有放，開闊的廣場空間和狹窄的街巷空間形成富于變化的空間序列。

空間氣氛 體驗消費對人的吸引力來自于不同空間氣氛的營造，既有大空間的豪華氣派、富麗堂皇，也有小空間的親切閑適。在形成其自身特色化、個性化的手段中，主題式體驗消費是設計的重點，可以是北歐小鎮或夏威夷熱帶海濱等異域特色的強調，也可以是本土民俗文化的發掘，如南京夫子廟的秦淮風情、北京什剎海的老北京風情等。商業活動與旅游度假等其它產業的結合也是創造體驗消費場所的行之有效的方法。此外，現代科技手段的運用，如各種聲、光、電設備可以創造出各種虛幻空間和高科技的消費體驗。而且，將傳統的商業與現代科技相結合而產生全新的體驗場所，既是商業建筑發展的必然趨勢，也是提高其市場競爭力的核心。室內外空間的結合

商業活動的發展，經歷了從室外到室內的漫長過程，各種大型購物中心、百貨商場、超市更是為室內的商業活動提供了全天候舒適宜人的良好環境。但近年來，隨著人們對環保、生態、節能的重視和對更豐富的購物場所的需求，室內商業活動又有向室外擴展的趨勢。各種露天的購物廣場、商業街與室內商業設施充分結合，這是一個螺旋上升的發展過程。環境景觀

商業設施不僅僅是建筑本身，相對于其它任何建筑類型，都更有與環境景觀緊密結合的必要性。只有一個包含了各種商業鋪面、建筑空間、街道空間、廣場綠地、園林小品等多種元素綜合性的商業設施才是完整而有活力的，才能滿足人們日益豐富的消費需求。這也要求環境景觀設計和建筑設計必須是整體性的設計。多元化的立面設計

商業建筑的立面形象在很大程度上決定了其對人群的吸引力，同時其立面形象應與豐富多彩的商業活動相呼應。因此其立面設計中，有不同于其它建筑類型如公建、住宅等的特殊性。豐富室外空間效果是其設計的基本出發點。立面組合的多樣化

由于商業建筑的內部功能相當復雜，各個組成部分之間無論空間太小、業態種類、動靜要求等方面都有一定的差異性。因此其外觀也隨之具有不同的表現形式。其整體風格的選擇范圍相當廣闊，歐美傳統風格、東南亞風格、本土風格、現代風格都可以考慮，但需要特別強調的是，即便整體風格確定之后，各個局部的處理必須體現一定的變化，尤其是相鄰單元之間的重復和雷同是商業建筑設計的大忌。立面風格的多元化和立面結合的多樣化營造出體驗消費賴以產生的外部建筑空間環境。

非建筑固有元素在立面設計中的重要性

對于商業建筑，其立面形象的構成元素除了基本的屋頂、門窗、陽臺、露臺、墻體之外，還有很多其它輔助元素，如燈具、花池、牌匾、燈箱、雨篷等。而后者在以往的建筑設計中往往不受重視，產生的結果要么是缺乏人情味、缺乏商業氣氛；要么是廣告燈箱雜亂無章，嚴重影響建筑立面效果。實際上，這些非建筑本身固有的元素，恰恰是形成建筑親切感和人性化特點不可或缺的組成部分。統一地對其進行整合設計，使之成為建筑的一部分，既能創造濃郁的商業氛圍，也能保證建筑在日后經營過程中的長期效果。

總之，以專業化的態度，借助專業化公司在商業項目操作各環節中的專長服務，是大型商業地產項目開發成功的關鍵。

第三篇：如何進行大型商業地產項目的建筑規劃設計

如何進行大型商業地產項目的建筑規劃設計

[ 2007-5-15 135300By 劉力 ]

一、項目操作方式應高度專業化

雖然目前商業地產開發形勢火熱，但近來眾多的Shopping Mall綜合商業項目擱淺，也反應出此類項目操作中有很大失誤，最主要的原因是對大型商業項目的高專業化要求認識不夠。與住宅開發中的底商或配套商業項目相比，大型商業地產項目在經營、開發與管理模式上有根本的不同。大型商業設施的經營主體是大型品牌或連鎖商家，商業地產項目的招商引資是否成功是該項目能否順利進行的第一要素。而商家評估一個項目是否有經營前途，簡單說來，主要取決于三個方面：一是項目區位、市場支撐與商業業態定位；二是項目設施的規劃設計是否滿足商家特定的專業需求；三是從回報的角度，是否具備與商家資源整合的專業化管理水準。也就是說，一個大型商業項目在前期的策劃、招商中期的規劃設計，以及后期的經營管理三個階段都需要有高度專業化水準的操作能力。

而國內開發商普遍還在沿用住宅項目開發的操作模式?；旧鲜情_發商自己策劃，開發商委托并指導規劃設計，到項目初步定型或徹底完工時再進行招商。因而無論業態定位，還是設施的規劃都與國際大型商業項目的操作模式脫節。造成規劃設計等實施工作越深入，招商越困難。簡而言之，住宅開發是直銷，大型商業地產開發是傳銷，做住宅開發時發展商可以自己研究市場，開發產品，并面向社會銷售。對中小型商業或為住宅開發配套的商業，也可采用這種模式。而大型商業項目就像酒店設施一樣，必須由酒店管理集團來介入前期策劃與后期管理，開發商難于直接進行專業化的商業設施規劃并對商家進行管理。發展商只有在專業商業投資、管理與顧問公司以及專業商業項目規劃設計公司的協助下，才能使一個大型商業項目達到專業化的高度。

二、重視專業顧問公司

認識到大型商業地產項目對專業化水準的要求后，開發商應重視專業商業投資顧問公司與商業設施規劃設計公司的作用。國際上能夠進行大型商業地產資源整合，從負責招商融資到開發顧問及后期物業管理的公司不超過十幾家。提供一個能滿足商家經營需求并保障長久回報的項目形態，是此類專業顧問公司的長項，也是國內發展商求之若渴的專業支持。專業顧問代理公司與商業投資公司的關系是經過幾十年建立起來的魚水關系。專業顧問公司在評估或推薦項目時代表著商家的利益。建立在這種高度專業化服務上的信任關系，正是顧問公司招商與整合資源的保障。國內開發商自說自話的招商材料與缺乏專業水準的項目論證是招商的短腿。

此外，專業公司的指導是規劃設計出一個達到商家專業使用要求的商業設施的保證。不同業態的商家對賣場的規劃與各種人車貨物流程的組織有著不同的要求。而一個大型商業項目面臨將所有這些復雜功能合理又互補地組織在有限的空間資源內。能夠指導規劃設計的也只有那些具有豐富大型商業管理經驗的專業商業投資顧問與管理公司。

三、專業化建筑規劃設計公司至關重要

商業地步的開發設計同住宅項目的開發設計有本質的區別。住宅商品房的購買者是大眾消費者，居住的功能相對簡單，人們對居住建筑都有廣泛的了解，發展商可以根據自己對市場需求的調查與判斷，自行確定所要開發產品的市場定位，如住宅戶型、面積大小、種類與配比等。有了這樣明確的要求，委托任何一家建筑設計公司幾乎都可以完成滿足上述要求的建筑方案設計。

而大規模商業地產的開發設計與此完全不同。首先是業態和功能的復雜。大型商業中心通常都包含主力超市、大量零售店、多種形式的餐館和娛樂休閑設施，各種人流、物流、水平、垂直交通與消防疏散的組織相當復雜。在滿足上述功能要求的前提下，如何滿足未來大量商

家的需求，特別是可視性和可達性，以獲得最大的商業利益，進而為發展商獲得最大的出租和出售回報，是規劃設計至關重要的問題。這實際上已不是傳統的建筑計工作范疇了，但這正是優秀的專業化的商業建筑設計師為發展商提供的專業服務。在大型商業的平面設計中，各部分功能都有嚴格的要求，如主力連鎖超市每個品牌對建筑的面積柱網、層高、滾梯的位置等都有不同的要求，大型娛樂設施的功能布局、內部人流路線更有嚴格的要求。而如何將大量商鋪區平面靈活組織，化整為零利用于出售；同時又可化零為整，利于整體出租和管理保證品質，也是設計需要解決的問題。

另一方面，不是所有建筑設計公司都能進行大規模商業地產項目的規劃設計。商業地產規劃設計的好壞，直接影響開發商的經濟回報，以及項目的生死存亡。商業地產是一個非?；钴S、時尚的建筑類型，要求設計師除了具有豐富的經驗、高度熟練與綜合的設計能力以外，敏銳地把握市場動態并與開發商、策劃機構及銷售代理公司之間密切合作，及時反饋，將市場的需求融匯到規劃設計中，這些是優秀的商業地產設計師不可或缺的能力。

四、選址應充分考慮規劃與策劃方的專業建議

大型商業設施的選址同城市整體發展關系密切，由于國內大部分商業地產開發商只有住宅類地產的開發經驗，對商業地產選址的更多地根據現狀情況和主觀感覺做出決定，這樣操作，往往存在較大的風險。如果開發商輕率選址，盲目規劃設計，最終將導致招商及運營上的巨大困難。

大型商業設施的選址，國外企業有一系列參教和指標，包括經濟指標，道路交通指標、人口指標、配套指標。其中區位條件與交通方式是最重要的因素，選址特別應重視城市整體的商業布局規劃和總體發展走向。不同的業態要求不同的區位。大型倉儲超市和大型建材超市所要求的區位就有所不同。大型建材超市首選的要素是地價低，空間的交通便利的區域。在沒有確定具體商家的情況下，商業設施的規劃選址更應該考慮規劃與策劃方的專業建議。如在規劃選址中考慮5A法則。A是英文Advantage（便利）的字頭。5A法則的基本內容為：交通便利、認知便利、趨近便利、進出便利、選購便利。

交通便利不僅是指絕對距離遠近，更多的是考慮客戶對交通時耗的便利需求，考慮自駕車與公共交通的不同特點和對便利性的不同需求。交通便利性的環境，是以商家對消費者的預期數量為基礎，這個預期數量又來自對周邊城市人口分布，人口結構、收入與消費水平的調查分析。大型零售商業需求有效商圈常住人口不少于20萬人。

認知便利是指在局部區位上讓消費者能夠便利地找到自標商場，特別是對自駕車消費群體，在規劃選擇中充分考慮遠距離（500米以外），中距離（200米以外）的認知特性，從而確定最終的選址及總體的規劃局部形態。

5A中的后三個方面更多是在大的選址確定之后，商業設施具體規劃設計中應考慮和遵循的規律。

五、平衡多樣化的業態與復雜的功能流程之間的矛盾是商業項目設計的最大挑戰

在大型商業項目中，其業態種類趨向于更加多樣化。既有不同規模、檔次的業態組合，如大型賣場、百貨店、精品店、商業街等；也有不同經營特色的業態組合，如文化、娛樂、休閑、運動、購物等。其服務內容和功能結構已遠遠超出了常見的特定建筑類型范疇，而是一個組織精密、結構復雜、形態豐富的以商業為主要功能的建筑綜合體。如何平衡多樣化的業態與復雜的功能流程之間的矛盾，無疑是商業地產項目設計中最大的挑戰。

商業項目不同功能模塊的性質和任務，是建筑設計的根本依據和出發點。不同地域、不同經濟條件、不同民族、不同服務人口數量，都應有不同的建筑規模，并具備相應的設施、設備和室外活動場地；不同年齡、不同層次人群的需求、包括殘疾人都能等到合理滿足，其空間組織應按功能要求、動靜活動形態、人流密度等適當分區、主次明確，同時也要考慮區域或局部具有延伸和調整使用的可能性。商業設施、環境和場所也不是靜態的固定存在，而是具

有動態的發展變化。從設計上創造一個能適應未來發展變化的建筑空間環境也是商業項目的特殊要求。同時，業態的多樣化，也需要建筑設計要為安全可靠的日間和夜間管理創造方便的條件。

不同于普通獨立的商業建筑，如百貨商場、超市等，大型商業地產項目中各部分功能空間在平面布局、豎向交通、安全疏散、人流組織等方面很容易出現交叉干擾、結構混亂的情況。而且不同功能模塊在空間尺度等方面也差異巨大，對結構、設備等技術要求更高。一些先進的結構、設備技術的采用也需要建筑設計師和國外專業化公司之間緊密的配合，如大跨度空間體系、鋼結構體系、生態智能設備體系以及先進的防火疏散體系等在大型商業地產項目中往往是必須重點研究的技術核心。甚至某些技術難點部位不能簡單照搬國外的實例，而應根據國內實際情況專門研究并制定技術解決方案。北京某Shopping Mall在設計都完成之后上報時，才發現其中有重大的消防隱患，原因就在于沒有充分考慮到美國和中國在相關規范方面的差異。功能布局需要重大調整，導致設計全盤返工。

商業地產項目中，不同的功能空間有相當嚴格的技術要求，如電影院需要大空間以及適當傾斜的地面，餐飲設施需要獨立的排風、排油煙管道，而室內游泳池、洗浴中心等需要獨立的上下水管道及溫濕度控制設備等。某些大型超市對每層面積、柱網尺寸、層高等也都有自身獨特的要求，所有這些要求決定了其間相互位置關系的復雜性。沒有經過深思熟慮的簡單布置會造成后期更改的不便，也影響到正常的運營和使用。如某商業地產項目進行招商，其地段、規模等均對一家大型超市具有相當的吸引力，但其柱網、層高方面雖適合普通商業的需要，卻與這家超市的要求有較大差距，最后雙方的合作都沒有成功。

在商業運營與建筑設計之間有時會產生一些不可調和的矛盾。僅從商業設施的運營與使用出發而確定的功能流程和空間布局，會影響到建筑結構及造型的技術合理性，甚至會產生關系到建筑物能否成立的問題。因此，在商業項目設計中，一方面要追求技術的進步、重視對新型結構形式以及技術設備的研究和探索，以適應更新的商業業態的使用要求；另一方面在進行業態規劃和商業空間布局的同時，應充分考慮技術實現的可能性。這方面有一個類似項目的例子，五棵松體育中心雖然是一個體育設施項目，但其中包含了一大部分商業設施。最初的國際投標中標方案中，將商業設施放至大空間的體育館上空，造成荷載分配違背結構常理，增加了很多技術問題，也極大地提高了建筑造價。后來，經過各方面專家的反復研討和論證，決定將兩部分功能位置互換，徹底改變了原始設計方案。

商業業態的繁榮，滿足了人們日益豐富的物質和精神需求，也對建筑設計提出了更高的要求，甚至其中有許多內容在國內無規范可循。這都需要設計師具有對商業地產從策劃到實施全過程的更全面的綜合了解，和處理新出現的特殊建筑類型的專業技術能力。

六、豐富的空間效果和多元化的立面設計創造體驗消費的新模式

隨著時代的進步，商業地產類項目的功能也從單一的購物向購物、文化、休閑、運動等多方面發展，從以購物為主要目的的消費方式發展為尋求各種生活體驗為目的的綜合消費方式。這也要求其建筑設計無論在空間效果還是立面造型等方面均應適應這種全新的體驗消費模式。

商業建筑雖然屬于一種高度市場化、商業化的建筑類型，但在創造體驗消費場所這方面，應特別重視建筑的藝術處理。這里的建筑藝術，不僅僅是指專業角度的藝術追求，還包括大眾藝術、流行時尚等。建筑藝術是一個地區和一個時代文化藝術表現中最宏大、壯觀也最生活化的載體。它有歷史和文脈的延續性以及時代的前瞻性，直接對人們的心理、生理施加影響，對于傳播新的物質文明和精神文明起著能動的作用。人類制造建筑，同時建筑又影響人類，對于大型商業地產項目而言，應成為矗立在當地的具有鮮明文化內涵的建筑物或建筑群體甚至城市區域，并創造延續建筑文脈與時代感相溝通的氛圍。

在商業建筑的空間效果營造中，必須調動一切藝術的、技術的手段，并著重于空間尺度、空

間氣氛的表現。在室內外空間的結合以及建筑與環境景觀的結合等方面達到豐富性、多樣性、趣味性的綜合協調，并促進人與建筑及空間環境的互動。

u、空間尺度

不同的消費場所有其相應的空間尺度要求。如大型購物中心需要創造超大尺度的室內空間，各種中庭、內院、挑空、吹拔的尺度處理應與建筑規模大小相協調。而商業步行街則需要親切宜人的人性化空間，其街道的寬度、兩側建筑物的體量都不能太大，且建筑的層數不宜超過四層，街道的寬度也不宜超過20米。同時沿街的空間尺度也應有收有放，開闊的廣場空間和狹窄的街巷空間形成富于變化的空間序列。

u、空間氣氛

體驗消費對人的吸引力來自于不同空間氣氛的營造，既有大空間的豪華氣派、富麗堂皇，也有小空間的親切閑適。在形成其自身特色化、個性化的手段中，主題式體驗消費是設計的重點，可以是北歐小鎮或夏威夷熱帶海濱等異域特色的強調，也可以是本土民俗文化的發掘，如南夫子廟的秦淮風情、北京什剎海的老北京風情等。商業活動與旅游度假等其它產業的結合也是創造體驗消費場所的行之有效的方法。此外，現代科技手段的運用，如各種聲、光、電設備可以創造出各種虛幻空間和高科技的消費體驗。而且，將傳統的商業與現代科技相結合而產生全新的體驗場所，既是商業建筑發展的必然趨勢，也是提高其市場競爭力的核心。u、室內外空間的結合商業活動的發展，經歷了從室外到室內的漫長過程，各種大型購物中心、百貨商場、超市更是為室內的商業活動提供了全天候舒適宜人的良好環境。但近年來，隨著人們對環保、生態、節能的重視和對更豐富的購物場所的需求，室內商業活動又有向室外擴展的趨勢。各種露天的購物廣場、商業街與室內商業設施充分結合，這是一個螺旋上升的發展過程。u、環境景觀

商業設施不僅僅是建筑本身，相對于其它任何建筑類型，都更有與環境景觀緊密結合的必要性。只有一個包含了各種商業鋪面、建筑空間、街道空間、廣場綠地、園林小品等多種元素綜合性的商業設施才是完整而有活力的，才能滿足人們日益豐富的消費需求。這也要求環境景觀設計和建筑設計必須是整體性的設計。

u、多元化的立面設計

商業建筑的立面形象在很大程度上決定了其對人群的吸引力，同時其立面形象應與豐富多彩的商業活動相呼應。因此其立面設計中，有不同于其它建筑類型如公建、住宅等的特殊性。豐富室外空間效果是其設計的基本出發點。

u、立面組合的多樣化

由于商業建筑的內部功能相當復雜，各個組成部分之間無論空間太小、業態種類、動靜要求等方面都有一定的差異性。因此其外觀也隨之具有不同的表現形式。其整體風格的選擇范圍相當廣闊，歐美傳統風格、東南亞風格、本土風格、現代風格都可以考慮，但需要特別強調的是，即便整體風格確定之后，各個局部的處理必須體現一定的變化，尤其是相鄰單元之間的重復和雷同是商業建筑設計的大忌。立面風格的多元化和立面結合的多樣化營造出體驗消費賴以產生的外部建筑空間環境。

u、非建筑固有元素在立面設計中的重要性

對于商業建筑，其立面形象的構成元素除了基本的屋頂、門窗、陽臺、露臺、墻體之外，還有很多其它輔助元素，如燈具、花池、牌匾、燈箱、雨篷等。而后者在以往的建筑設計中往往不受重視，產生的結果要么是缺乏人情味、缺乏商業氣氛；要么是廣告燈箱雜亂無章，嚴重影響建筑立面效果。實際上，這些非建筑本身固有的元素，恰恰是形成建筑親切感和人性化特點不可或缺的組成部分。統一地對其進行整合設計，使之成為建筑的一部分，既能創造濃郁的商業氛圍，也能保證建筑在日后經營過程中的長期效果。

總之，以專業化的態度，借助專業化公司在商業項目操作各環節中的專長服務，是大型商業地產項目開發成功的關鍵。

第四篇：大型商業地產項目規劃設計流程解析

項目以下七個方面進行定位：大型商業地產項目規劃設計流程解析

隨著國家經濟的發展壯大，居民消費水平的不斷提高，休閑與購物相結合的“一站式購物”作為一種全新的購物理念，逐漸被人們接受。順應這種新的消費潮流，近年來，商業地產行業迅速崛起，SHOPPING MALL、商業街、購物村、購物鎮等大型商業地產項目如雨后春筍般涌現在大江南北，規模從幾萬平方米發展到幾十萬平方米，從單棟建筑形態發展到由多棟建筑構成的組團式建筑群落。雖然開發形勢火熱，但此類項目在實際操作中也存在著大量問題，項目擱淺或開業后運營困難的現象屢有發生。

商業地產項目的開發不同于住宅項目開發，不能沿用住宅項目開發的操作模式，機械的照搬設計住宅項目的理念和流程對商業項目進行規劃設計。商業地產項目無論業態定位，還是設施的規劃都要考慮其商業屬性，商業屬性是項目開發的根本點，貫穿項目開發、設計、建設、運營的每個過程與環節。

在進行大型商業地產項目建筑規劃設計時，一般包括7個環節：商業方案設計、商業建筑方案設計、商業空間裝飾方案設計、商業外環境設計、二次商業裝飾設計、商業管理模式設計、品牌規劃及招商策略設計。

一、商業方案設計

商業方案設計是大型商業地產項目建筑規劃設計的第一個環節，也是項目整個設計過程中最根本的環節，其成敗直接影響項目未來的發展前景。本環節主要是通過市調對項目進行可行性分析，確定項目定位、業態及功能設定、主力店位置、技術經濟指標。市場調查和可行性分析是本階段的基礎工作，確定定位、業態及功能設定是本階段的設計目標。本階段主要設計內容如下：

（一）立地選項

在進行項目立地選項過程中，需要通過詳細而周密的市場調查對項目進行可行性分析和綜合定位?？尚行苑治鲅芯渴谴_定項目進行投資決策、融資、制定項目初步設計、項目立項以及政府規劃調控的依據，這就需要嚴格規范項目建議書及可行性研究報告的審批制度，確保可行性研究報告的質量和足夠的深度。

大型商業地產項目的可行性研究要以質量、項目商業屬性控制為核心，對項目的規模、建設標準、功能布局、業態規劃、技術進步等方面實事求是的進行科學

分析。

定位是項目入市的第一步，是商業地產項目設計的第二個環節。項目定位是在項目市調及可行性分析的基礎上回答項目“是什么、做什么、如何做”的問題。要對項目科學定位，首先要對項目進行科學的分析，分析項目自身及資源條件，主要方式是對項目進行科學的SWOT分析。在完成SWOT分析后，對項目以下七個方面進行定位：

1、項目業態定位——明確項目的業態，回答項目是什么的問題。

2、項目功能定位——明確項目的基本服務功能，回答項目可以做什么的問題。

3、項目主題定位——明確項目的主題，回答項目應該做什么的問題。

4、項目形象定位——明確項目的形象，回答項目的經營特色、差異化策略、宣傳推廣原則的問題。

5、項目目標客戶定位——明確項目資源優勢，回答項目如何整合資源，提升項目商業

價值的問題。

6、項目目標消費群體定位——明確項目為誰服務，回答項目生存、發展的問題。

7、項目戰略定位——確定項目整體開發規劃思路與目的，回答項目運營模式的問題。在項目七個方面的定位中，項目目標消費群體定位作為開發商，是很難把握的。要準確的進行項目目標消費群體定位，必須由商業專業人士來完成。商業項目的發展，歸根結底需要消費者的消費作保障，沒有消費者的消費，項目最終的結果肯定是失敗的。明確了項目目標消費群體定位，才能設置項目的功能組合。

（二）商業規劃

商業規劃就是對項目物業室內空間的限定和功能劃分進行規劃，大型商業項目由于體量大，其功能不僅僅只是滿足購物，同時必須滿足休閑、觀光、文化、娛樂、餐飲等多種功能，其功能和業態復合性強，每種業態、每個功能、每個消費者對空間個性都會有具體要求，這就需要專業人士進行科學設計，不能按照住宅項目的設計或想當然的進行空間的限定和功能劃分。

在這個設計環節中，功能組合及分區設計是最重要的設計內容。首先，從開始規劃設計時就要充分考慮其商業屬性，確定經營模式、服務對象，再按經營業態和服務功能需求進行建筑規劃與設計，否則項目建成入市以后改建的費用會大大增加。在建筑設計上要充分注意動線設計的科學性，避免由于區域死角所帶來的物業價值的貶損；其次，結合項目特征、定位以及項目所處商圈的具體情況，把握差異化競爭策略，合理控制和規劃項目各零售業態營業面積的比例。

商業規劃主要包括：業態及面積配比規劃、功能及面積配比規劃、項目交通組織、主力店組合及面積規劃、店鋪/專柜分割規劃、樓層品類/功能規劃。

二、建設方案規劃設計

建設規劃設計是項目商業規劃設計第一階段中的第二個環節，是在項目定位、物業功能組合、可行性分析等基礎工作完成后進行。這個環節要求在設計建設配套方案時，必須充分考慮項目的商業屬性、定位以及項目的業態組合和功能，不能單純的從控制成本或建筑屋藝術性方面考慮。

在進行建設方案設計時，需要把握好四個方面：

1、城市基礎設施發展狀況。

2、城市未來規劃發展趨勢。

3、項目主要主力店和主要功能區基本物業需求，主要是電力、消防、安防、通風、給排水、暖通、弱電、電梯等。

4、商業功能的通用性設計，不可按照某一個商業機構的個性需求設計。

項目建設方案設計規劃主要包括兩個方面方案設計：建筑方案設計、商業設備設施配套規劃設計。相關方案圖紙的確定標志著一個大型商業地產項目建筑設計的基本完成，在項目建設和招商、營銷的過程中，方案需要局部調整和完善，需要專業的設計機構配合以提供保障。

三、商業空間裝飾方案設計

在完成了項目商業方案設計和建設方案設計后，項目的商業規劃設計進入第二個設計階段，第二個設計階段包括三個方面的規劃設計：商業空間裝飾方案設計、商業外環境設計、二次商業裝飾設計。在第二個階段的整個設計規劃中，以上三個環節可同步進行。

商業空間裝飾設計主要是根據項目定位、功能、建筑空間限定的要求，結合物業的建筑藝術，對物業空間環境進行藝術處理，營造舒適的購物、休閑、娛樂的空間環境。主要設計的內容包括：商業平面布置方案、商業空間視覺中心方案、主要出入口效果、天花及地面效果、柱子造型效果、墻面效果、衛生間效果、扶梯及電梯 效果、中庭效果、商業空間視覺中心效果等。

四、商業外環境設計

商業外環境設計主要包括外立面形象設計和外部環境設計兩部分，具體設計內容包括：外立面形象設計：商業建筑外立面設計、商業建筑外立面夜景設計、外立面商業氣氛設計、外立面廣告位設計。

外部環境設計：周邊交通組織設計、綠化及鋪地設計、休息空間設計、外部展示及促銷空間設計、環境照明系統設計、室外指示及引導系統設計。

五、二次商業裝飾設計

二次商業裝飾設計主要是對建筑室內空間、主要商業服務設施以及店鋪/專柜形象、商品陳列按照商業規律進行裝飾設計。主要設計內容有三個方面：服務設施規劃設計、導購系統設計、店鋪及專柜/專賣店形象設計。每個方面主要的設計內容如下：

服務設施規劃設計：總服務臺設計、顧客收銀臺設計、顧客休息設施設計、室內景觀設計、監控系統設計、員工辦公系統設計。

導購系統設計：標識、指示系統設計、促銷空間設計、廣告位設計、櫥窗設計、花車設計。

店鋪及專柜/專賣店形象設計：專賣店形象、專賣店室內展示設計、專柜形象設計、專柜燈光設計、陳列道具設計。

六、商業管理模式設計

完成了第一、第二階段的設計工作，并不能代表商業規劃設計工作的結束，這僅僅只是完成了項目硬件建設設計工作，項目的商業規劃設計應該包括商業管理模式設計及品牌規劃和招商策略設計。

商業管理模式對一個大型的商業地產項目的整體設計是至關重要的，是項目運營的根本保障。商業管理模式設計主要包括三大體系設計內容：組織體系設計、制度體系設計、流程體系設計。

每個體系設計的具體內容如下：

組織體系設計：組織架構、崗位及編制、崗位職責及規范。

制度體系設計：人事管理制度體系、行政管理制度體系、賣場管理制度體系、業務管理制度體系、營銷管理制度體系、財務管理制度體系、物業管理制度體系。流程體系設計：業務流程體系、物業服務流程。

七、品牌規劃及招商策略設計

品牌規劃及招商策略設計是項目商業規劃設計的最后一個環節，是在項目定位的要求下進行的，解決項目提供什么服務的問題，是很重要的一個環節，但往往被忽視或不被重視，這對項目后期的整體運營會產生很大的阻力，影響項目的持續發展。

品牌規劃是必須尊重品牌市場發展戰略，尊重品牌市場定位，盲目求高是不現實的，應該客觀規劃出切實可行的目標品牌計劃，此計劃包括三個方面：其一，理想的目標品牌計劃；其二，目標品牌退換計劃；其

三、應急品牌計劃。制定目標品牌計劃應該綜合考慮項目經營的經濟效益與項目形象定位要求的關系，合理控制、科學搭配不同定位的品牌的配比。同時在規劃品牌落位時，科學利用房屋不同區域的商業價值，把握品牌之間不同形象、價位、色彩、風格等協調過度。

招商策略是進行招商的基本原則，必須達到可行、操作性強的要求，更重要的是能很好把握品牌及商戶的發展需求，實現合作多贏的局面。

商業地產的商業屬性不同于住宅地產的使用屬性，需要專業人士來把握其建筑的商業屬性，并進行科學的規劃設計，這樣才能保證項目商業價值的真正實現。

第五篇：商業地產項目規劃設計

【摘 要】商業地產在中國已進入高速發展期，如何科學合理地規劃設計商業地產項目，項目定位十分關鍵，本文從規劃設計各流程進行闡述，對商業地產項目的規劃設計流程進行了總結。

【關鍵詞】商業地產；規劃設計；項目定位；概念設計；施工圖設計；設計變更

自2000年開始，我國商業地產開發進入了高速發展期。僅僅用了幾年的時間，我國商業模式就完成了西方國家幾十年的發展歷程，從傳統的商業街發展到商業步行街、購物中心、城市綜合體。商業地產作為房地產開發的重要發展方向，受到越來越多大中型房產公司的重視。萬達地產、寶龍地產、華潤置地、世茂地產等近十幾年來一直以商業地產作為房地產開發的主要業務進行發展，并取得了較大的成就。萬科、保利、中海、中糧、金地、富力、凱德置地多年來以住宅開發為主業的房產巨頭，其總部紛紛通過不同渠道表示，2010年將進軍商業地產領域。然而要做好商業地產，科學、系統的規劃設計與招商管理是重點。

然而，規劃設計好壞并不僅僅取決于設計本身。項目所處位置周邊環境、配套設施、政府規劃部門對地塊的控制性條件、區域人口規模、經濟水平、當地政策、開發商整體實力等對項目設計有著極大的影響。商業地產項目的開發不同于住宅項目開發，不能沿用住宅項目開發的操作模式，機械的照搬設計住宅項目的理念和流程對商業項目進行規劃設計。商業地產項目無論業態定位，還是設施的規劃都要考慮其商業屬性，商業屬性是項目開發的根本點，貫穿項目開發、設計、建設、運營的每個過程與環節。

投資開發階段，在進行項目立地選項過程中，需要通過詳細而周密的市場調查對項目進行可行性分析和綜合定位?？尚行苑治鲅芯渴谴_定項目進行投資決策、融資、制定項目初步設計、項目立項以及政府規劃調控的依據，這就需要嚴格規范項目建議書及可行性研究報告的審批制度，確?？尚行匝芯繄蟾娴馁|量和足夠的深度。

大型商業地產項目的可行性研究要以質量、項目商業屬性控制為核心，對項目的規模、建設標準、功能布局、業態規劃、技術進步等方面實事求是的進行科學分析。

項目定位是在項目市調及可行性分析的基礎上回答項目“是什么、做什么、如何做”的問題。要對項目科學定位，首先要對項目進行科學的分析，分析項目自身及資源條件，主要方式是對項目進行科學的分析。在完成分析后，對項目以下七個方面進行定位：

1、項目業態定位――明確項目的業態，回答項目是什么的問題。

2、項目功能定位――明確項目的基本服務功能，回答項目可以做什么的問題。

3、項目主題定位――明確項目的主題，回答項目應該做什么的問題。

4、項目形象定位――明確項目的形象，回答項目的經營特色、差異化策略、宣傳推廣原則的問題。

5、項目目標客戶定位――明確項目資源優勢，回答項目如何整合資源，提升項目商業價值的問題。

6、項目目標消費群體定位――明確項目為誰服務，回答項目生存、發展的問題。

7、項目戰略定位――確定項目整體開發規劃思路與目的，回答項目運營模式的問題。在項目七個方面的定位中，項目目標消費群體定位作為開發商，是很難把握的。要準確的進行項目目標消費群體定位，必須由商業專業人士來完成。商業項目的發展，歸根結底需要消費者的消費作保障，沒有消費者的消費，項目最終的結果肯定是失敗的。明確了項目目標消費群體定位，才能設置項目的功能組合。

概念性方案設計階段，有了投資開發階段扎實的基礎工作，建設單位可結合規劃條件、相關法律法規、項目定位、商家資源等對各種業態組合進行對比分析，尋找經濟效益最大、符合市場需求的業態布置方案。城市綜合體模式已成為一種大型商用物業開發的標準模式。通常城市綜合體項目涵蓋住宅、酒店式公寓、寫字樓、商業街和購物中心各類建筑。只有建

聯興棋牌官網 lxq

設單位對產品提出明確的設計要求，并經充分論證取得一致意見后，才能委托設計單位從建筑整體風格、日照分析、交通流線、環境評價、規劃指標、建設單位要求等方面著手，構思項目的兩、三種設計方案。建設單位對各種方案進行分析、比較，綜合評分選擇評分最高的方案為最終的概念方案，作為后續設計的基礎。

概念方案一旦確定，即可進入方案設計階段。在進行建設方案設計時，需要把握好四個方面：

1、城市基礎設施發展狀況。

2、城市未來規劃發展趨勢。

3、項目主要主力店和主要功能區基本物業需求，主要是電力、消防、安防、通風、給排水、暖通、弱電、電梯等。

4、商業功能的通用性設計，不可按照某一個商業機構的個性需求設計。

方案設計階段重點是對總平面布置及地下室進行進一步優化設計，明確規劃紅線與建筑物的位置關系、場地道路與建筑物之間的關系、建筑單體相互位置關系、地下車庫出入口位置，以及完成建筑單體的平面布置、外立面造型、外立面材料確定。從滿足產品標準、政府各部門審批要求等角度進行審核，確保在滿足較好經濟效益的同時，方案能滿足建設單位目標成本和政府審批要求。

初步設計階段，建設單位應統籌建設單位資源，加強與設計單位的溝通，形成初步設計委托書，委托書的主要內容包括：設計依據，項目準予建設的批文，經過科研取得的建設條件的技術資料，環境部門批準的環境影響報告書和環境評價書，人防工程部門的批示，建設工程的名稱、功能、規模和有關的技術數據和條件，各單位工程的詳細使用要求，批準的相應地勘報告，科研報告，自然環境資料，測量資料等。設計單位根據委托書展開初步設計工作，初步設計文件應明確建筑做法，外立面設計滿足節能要求，機電系統設計深度滿足施工圖設計的準備工作要求。

施工圖設計應根據建設單位批準的設計任務書進行編制，并不得違反初步設計的設計原則和方案。如確實需要更改初步設計文件時，建設單位要組織相關部門進行詳實的論證后實施。施工圖是對設備、設施、建筑物、管線等工程對象物的尺寸、布置、選材、構造、相互關系、施工及安裝質量要求的詳細圖紙和說明，是指導施工的直接依據，從而也是設計階段質量控制的一個重點。建設單位拿到施工圖后，首先要審核施工圖紙的完整性和全面性。其次審核工程施工設計的總布置圖和總目錄。各專業圖紙是否存在無法合理規避，相互碰撞現象，以及設計是否違反專業規范或國家法律法規的規定。施工圖首先由設計單位自身審核，建設單位應要求設計單位提供審核意見，以便核實設計單位內部審核流程完整；建設單位在設計單位自審完成后，組織公司相關部門進行集中審核，從建設單位角度提出審核意見；設計單位根據審核意見對圖紙進行完善后，由建設單位組織將施工圖報第三方圖紙審查、政府相關部門審核。

施工圖完成后，進入設計交底及變更管理階段。設計單位應充分準備，將各專業的重點、難點在交底時向建設方、施工、監理單位交待清楚，并形成書面紀要。設計變更有可能節約成本，產品功能更加符合建設方要求，也可能產生不好的影響，導致費用增加，影響工程進度。要想減少設計變更次數，關鍵是將設計變更的風險前移，也就是將設計變更的可能性盡可能在設計管理階段提出來，予以解決。概括來說，就是在設計過程中編制好設計任務書、加強過程控制與溝通、做好設計評審工作。

參考文獻：

[1]尹青.建筑設計構思與創意.天津：天津大學出版社，2002

[2]劉力編著.商業建筑.中國建筑工業出版社，1999年

[3]韓放、李浩、何澤聯著.《商業購物空間設計與實務》.廣東科技出版社出版

[4]齊康 城市環境規劃設計與方法 中國建筑工業出版社 1986年botxt