第一篇：商業地產策劃中的市場調查方

商業地產策劃中的市場調查方法

Tag:商業地產策劃

投資開發商用物業，特別是所謂超大型Mall，成為一大熱潮和最亮麗風景線。不光是北京、上海、廣州、深圳一線城市，成都等二線省會城市、寧波等新興工業化城市，就連偏遠地、縣級市也要上CBD、中央商

業街、大型Mall、主題步行街等商用物業項目。

市場調查是商用物業開發、經營策劃的基礎性工作，“沒有調查就沒有發言權”，此言乃真理。商業

地產策劃所需要的商業、商圈、商用物業調查，與住宅、寫字樓物業市調或純商業經營相比，調查的區域

更彈性、更集中、內容更廣泛、程度更深入，相應難度會更大一些，因此有必要就此問題作專題探討，與

大家交流共享，并就教于大方之家。

一、市調分類

商業地產策劃和前期市場調查，按不同目標、任務、規模、方式，可分為以下幾類：

1、按工作任務分：基礎普查、專題研究調查、項目定位調查

2、按工作規模分：全地段全面考察、典型代表調查、個案深入調查

3、按操作方法分：實地考察調查、問卷調查、訪談調查

4、按考察形式分：系統分工考察、集中快速考察、自由漫游考察

二、市調準備

無論做哪類市場調研，都應有充分準備，才能有的放矢，提高效率，防止遺漏。

準備工作一般有：

1、明確任務--明確市調的目的、性質、內容、范圍、形式、時間、質量等要求；

2、團隊分工--明確團隊（工作小姐）人員組成、任務分工及協作關系；

3、工作計劃--Why、What、Where、When、Who、How、Money（5wlhlm）；

4、資料預熱--有關調查城市區位（商圈、項目的書刊、報紙、網站等公開信息與內部資料；

5、配齊工具--準備好考察表格、問卷、訪談提綱、公司資料、數碼相機、攝像槍等；

6、考察線路--前往考察區域對象的交通工具、入口、行走方向、重要節點、出口等的預計、判斷及分工

協作安排；

7、時間安排--市調時段的安排（平日、周末、節假日、白天、夜晚），考察時間長短的估算，考察項目、地段的時序安排等。

三、基本概念理解與應用

在市調和商業地產策劃中常用到如下基本術語、名詞、需要有共同的界定：

1、區位、板塊、商圈、商業中心、地段、節點、地標

這是一組地理學、規劃學、商業及房地產業常用的互相聯系的概念。

區位——帶綜合性的規劃學用語，指為某種經濟、政治、社會活動所占據的場所，在某一城市（地區）中所處的空間位置。

板塊——住宅房地產開發、營銷常用的詞語，一般指住宅小區相對集中開發的城市區域，沿交通干線

居多，如華南板塊、洛溪板塊、廣園東板塊、工業大道板塊等。

商圈——零售學用語，現商用物業開發也借用該詞，意指商業圈或商勢圈，指在一定時間內達到某一

購物或消費頻率的顧客群，以其所處的最遠距離為半徑，劃定的一系列圓形或方形區域，簡言之，即為優

先選擇到某商店或商業聚集中心消費的顧客分布區域范圍。商圈一般按層次分為核心商圈（離消費地最近，吸納總量50-80%顧客的范圍）、次級商圈（吸納15-25%顧客的范圍）、邊緣或輻射商圈（吸納5-25%顧

客的范圍）。

顯然，“商圈”現有兩種用法，一是正式的零售界用法，著重指吸納的目標顧客分布空間范圍，另一

是現流行的房地產開發和媒體借用后產生歧意的用法，著重指商家聚集的區域、地段。我們使用時，若有

必要，應指明商圈的準確涵義。

商業中心——規劃學用語，與商業功能區同義，與通俗的“商圈”稱法接近，一般分市級、區級、社區、鄰里四級。

地段——傳統商業中心的商戶以街道、馬路、干道兩側分布為主，因此商圈、商業中心再可細分為某一地

段，房地產開發也常用此術語。

節點——規劃學用語，指觀察者、步行入進出、經過的集中焦點，基本上是交叉口、交通轉換處、十

字路口、建筑形態的變換點等，它們從某種功能或建筑特征的集聚、濃縮中獲取重要性。商業地段（步行

街）常以休閑廣場、餐飲美食城、電影院、交通廣場、著名地標式建筑作為節點。

地標——與節點構成城市空間或商業中心另一類參照點，觀察者一般不能進入內部，僅具外在主觀、仰視、眺望的視覺必性，如超高層公共建筑、鐘樓、塔頂、廣告招牌、山頂。

應用：①上述概念常用，應熟練掌握與區分，清晰界定市調范圍；

②上述概念的空間范圍，除不同商業業態、業種商店的商圈有一定伸縮彈性外，基

本是從大到小排列，應根據特定任務選擇市調區域。

③出書面正式報告，應使用準確、學術性用語。

2、業態、業種

零售商業用語，現對零售消費的各類商戶也使用此術語。

業態——指細分市場面向某類目標顧客購買水平與習慣的商店營業形態，特征是“怎么變”。目前中

國有10多種零售業態，日本20多種，美國40多種。

業種——指面向顧客某類用途的商店營業種類，特征是“賣什么”。目前國內零售消費市場可細分上

百個業種，國外發達國家更多，難以勝數。

應用：①策劃商業地產，必須熟悉業態業種分類及其特征、典型商戶等基本功；

②市調必須分業態業種進行表格、問卷、訪談設計，查清所需類別基本狀況進行比

較分析；

③傳統和新興業種，也逐漸采用不同業態模式經營，如：建材、IT、文儀、藥品、圖書等業種；

④零售商業外的業種，也流行采用零售業態經營模式，如：美食街、自助式咖啡店、量販式KTV、旅行社超市等。

四、市調內容和考察次序

商業地產發展（定位）策劃，最常見的市調是基礎普查、全地段重點考察，其次是專項調查（分商業

業態、業種、物業類別），再次是定點考察（類似項目、競爭項目、新興與特色項目），前者一般會覆蓋

后兩者，因此主要以前者為例。

市調有兩個前提，一是實地考察前應對區位的功能有所判別，是商務區，還是商業居住混合區，或是

商業功能區，后者再分市、區、社區、鄰里四級商業區，實考主要是印證和具體細節了解；二是事先掌握

區位、板塊、商圈內的面、線、點關系，面是板塊、商圈（區位比面要大些），線是地段、路街沿線，點

是重要、大型商家和節點。

商圈的基本功能、定位、檔次、氣氛、交通、客流量等，主要通過“面”觀察。

商業業種集聚、檔次、氣氛、建筑形態及專業店、專賣店、便利店、小吃店、服務店等，通過“線”

觀察。

購物中心、大賣場、特色店、新開店、大型飲食、娛樂、休閑廣場等，通過“點”觀察。

調查過程及內容，按當時的要求分工細定，但調查結果均要反映下述內容：

①商圈范圍，業態業種構成、大致比例關系、商戶總量、商品種類、品質、產地、品牌，重點商戶經

營概貌；

②商業競爭趨勢（同質或互補、同檔或錯位、過量或缺少、主要競爭手段）；

③客流量、購物消費者特征（年齡、性別、職業、來源、目的）、消費欲望與消費水平（瞬間顧客密

度、收銀臺排隊人長度、結伙人數、客單價、提袋率、關聯消費寬度、可停留時間）；

④路街條數、長度、寬度、建筑層數、風格、新舊度，代表性商鋪門面寬度、進深、凈空，建筑外立

面廣告牌、霓紅燈、街燈、路面用材、綠化、小品等裝飾度，主要節點的功能構成、空間間距，路街步行、購物、休閑的舒適度、安全度、趣味性；

⑤交通干道及出入口，消費者基本交通工具，公交線及快速交通線對外連接區域，停車場數量、泊位

及其可觀性、便利性，機動車輛秩序及對行人的干擾性；

⑥商圈內寫字樓、酒店、娛樂、醫院、文教、公園、景點、政府機關、重點住宅樓群等相關機構數量、檔次、服務對象、經營狀況與購物消費場所的關聯度；

⑦商圈商用物業供求與租售概況（單價水平及走勢、租售比例、付款方式、空置率等）；

⑧在建、擬建大型商用物業個案，城建規劃重點，街區改造和重點扶持對象，政府管治水平等。

五、市調方式方法

目前階段，我們主要采用簡便、實用的方式方法：

1、實地觀察法

通過目測、拍攝、筆記、攀談、購物、消費體驗方式掌握商圈基本概貌。有必要時，需不同時段反復

觀察、體驗才有意義。

2、訪談法

通過個別面談、小組座談，較深入了解本地零售經營從業人員、物業開發經營商、商圈內服務從業人

員、政府主管部門人員、當地居民與家庭、異地居民與家庭成員對商圈的認識和傾向。

3、問卷法

通過街頭欄截式問卷填寫、電話問卷填寫、訪談問卷填寫、問卷置留填寫等進行調查統計及分析。

4、參展法

參加行業會展、企業營銷展示會，主題研討會、大型樓盤、商號開盤、開業儀式等活動，集中了解參

會參展商戶近況、動向、收集營銷推廣材料及區域市場信息。

第二篇：商業地產策劃和前期市場調查

市調分類

商業地產策劃和前期市場調查，按不同目標、任務、規模、方式，可分為以下幾類：

1、按工作任務分：基礎普查、專題研究調查、項目定位調查

2、按工作規模分：全地段全面考察、典型代表調查、個案深入調查

3、按操作方法分：實地考察調查、問卷調查、訪談調查

4、按考察形式分：系統分工考察、集中快速考察、自由漫游考察

二、市調準備

無論做哪類市場調研，都應有充分準備，才能有的放矢，提高效率，防止遺漏。準備工作一般有：

1、明確任務--明確市調的目的、性質、內容、范圍、形式、時間、質量等要求；

2、團隊分工--明確團隊（工作小姐）人員組成、任務分工及協作關系；

3、工作計劃--Why、What、Where、When、Who、How、Money（5wlhlm）；

4、資料預熱--有關調查城市區位（商圈、項目的書刊、報紙、網站等公開信息與內部資料；

5、配齊工具--準備好考察表格、問卷、訪談提綱、公司資料、數碼相機、攝像槍等；

6、考察線路--前往考察區域對象的交通工具、入口、行走方向、重要節點、出口等的預計、判斷及分工協作安排；

7、時間安排--市調時段的安排（平日、周末、節假日、白天、夜晚），考察時間長短的估算，考察項目、地段的時序安排等。

三、基本概念理解與應用

在市調和商業地產策劃中常用到如下基本術語、名詞、需要有共同的界定：

1、區位、板塊、商圈、商業中心、地段、節點、地標

這是一組地理學、規劃學、商業及房地產業常用的互相聯系的概念。區位——帶綜合性的規劃學用語，指為某種經濟、政治、社會活動所占據的場所，在某一城市（地區）中所處的空間位置。

板塊——住宅房地產開發、營銷常用的詞語，一般指住宅小區相對集中開發的城市區域，沿交通干線居多，如華南板塊、洛溪板塊、廣園東板塊、工業大道板塊等。

商圈——零售學用語，現商用物業開發也借用該詞，意指商業圈或商勢圈，指在一定時間內達到某一購物或消費頻率的顧客群，以其所處的最遠距離為半徑，劃定的一系列圓形或方形區域，簡言之，即為優先選擇到某商店或商業聚集中心消費的顧客分布區域范圍。商圈一般按層次分為核心商圈（離消費地最近，吸納總量50-80%顧客的范圍）、次級商圈（吸納15-25%顧客的范圍）、邊緣或輻射商圈（吸納5-25%顧客的范圍）。顯然，“商圈”現有兩種用法，一是正式的零售界用法，著重指吸納的目標顧客分布空間范圍，另一是現流行的房地產開發和媒體借用后產生歧意的用法，著重指商家聚集的區域、地段。我們使用時，若有必要，應指明商圈的準確涵義。

商業中心——規劃學用語，與商業功能區同義，與通俗的“商圈”稱法接近，一般分市級、區級、社區、鄰里四級。

地段——傳統商業中心的商戶以街道、馬路、干道兩側分布為主，因此商圈、商業中心再可細分為某一地段，房地產開發也常用此術語。

節點——規劃學用語，指觀察者、步行入進出、經過的集中焦點，基本上是交叉口、交通轉換處、十字路口、建筑形態的變換點等，它們從某種功能或建筑特征的集聚、濃縮中獲取重要性。商業地段（步行街）常以休閑廣場、餐飲美食城、電影院、交通廣場、著名地標式建筑作為節點。

地標——與節點構成城市空間或商業中心另一類參照點，觀察者

一般不能進入內部，僅具外在主觀、仰視、眺望的視覺必性，如超高層公共建筑、鐘樓、塔頂、廣告招牌、山頂。

應用：①上述概念常用，應熟練掌握與區分，清晰界定市調范圍；②上述概念的空間范圍，除不同商業業態、業種商店的商圈有一定伸縮彈性外，基本是從大到小排列，應根據特定任務選擇市調區域。③出書面正式報告，應使用準確、學術性用語。

2、業態、業種

零售商業用語，現對零售消費的各類商戶也使用此術語。

業態——指細分市場面向某類目標顧客購買水平與習慣的商店營業形態，特征是“怎么變”。目前中國有10多種零售業態，日本20多種，美國40多種。業種——指面向顧客某類用途的商店營業種類，特征是“賣什么”。目前國內零售消費市場可細分上百個業種，國外發達國家更多，難以勝數。

應用：①策劃商業地產，必須熟悉業態業種分類及其特征、典型商戶等基本功；

②市調必須分業態業種進行表格、問卷、訪談設計，查清所需類別基本狀況進行比較分析；

③傳統和新興業種，也逐漸采用不同業態模式經營，如：建材、IT、文儀、藥品、圖書等業種；

④零售商業外的業種，也流行采用零售業態經營模式，如：美食街、自助式咖啡店、量販式KTV、旅行社超市等。

四、市調內容和考察次序

商業地產發展（定位）策劃，最常見的市調是基礎普查、全地段重點考察，其次是專項調查（分商業業態、業種、物業類別），再次是定點考察（類似項目、競爭項目、新興與特色項目），前者一般會覆蓋后兩者，因此主要以前者為例。

市調有兩個前提，一是實地考察前應對區位的功能有所判別，是商務區，還是商業居住混合區，或是商業功能區，后者再分市、區、社區、鄰里四級商業區，實考主要是印證和具體細節了解；二是事先掌握區位、板塊、商圈內的面、線、點關系，面是板塊、商圈（區位比面要大些），線是地段、路街沿線，點是重要、大型商家和節點。商圈的基本功能、定位、檔次、氣氛、交通、客流量等，主要通過“面”觀察。

商業業種集聚、檔次、氣氛、建筑形態及專業店、專賣店、便利店、小吃店、服務店等，通過“線”觀察。

購物中心、大賣場、特色店、新開店、大型飲食、娛樂、休閑廣場等，通過“點”觀察。

調查過程及內容，按當時的要求分工細定，但調查結果均要反映下述內容：

①商圈范圍，業態業種構成、大致比例關系、商戶總量、商品種類、品質、產地、品牌，重點商戶經營概貌；

②商業競爭趨勢（同質或互補、同檔或錯位、過量或缺少、主要競爭手段）；

③客流量、購物消費者特征（年齡、性別、職業、來源、目的）、消費欲望與消費水平（瞬間顧客密度、收銀臺排隊人長度、結伙人數、客單價、提袋率、關聯消費寬度、可停留時間）；

④路街條數、長度、寬度、建筑層數、風格、新舊度，代表性商鋪

門面寬度、進深、凈空，建筑外立面廣告牌、霓紅燈、街燈、路面用材、綠化、小品等裝飾度，主要節點的功能構成、空間間距，路街步行、購物、休閑的舒適度、安全度、趣味性；⑤交通干道及出入口，消費者基本交通工具，公交線及快速交通線對外連接區域，停車場數量、泊位及其可觀性、便利性，機動車輛秩序及對行人的干擾性；⑥商圈內寫字樓、酒店、娛樂、醫院、文教、公園、景點、政府機關、重點住宅樓群等相關機構數量、檔次、服務對象、經營狀況與購物消費場所的關聯度；⑦商圈商用物業供求與租售概況（單價水平及走勢、租售比例、付款方式、空置率等）；

⑧在建、擬建大型商用物業個案，城建規劃重點，街區改造和重點扶持對象，政府管治水平等。

五、市調方式方法

目前階段，我們主要采用簡便、實用的方式方法：

1、實地觀察法

通過目測、拍攝、筆記、攀談、購物、消費體驗方式掌握商圈基本概貌。有必要時，需不同時段反復觀察、體驗才有意義。

2、訪談法

通過個別面談、小組座談，較深入了解本地零售經營從業人員、物業開發經營商、商圈內服務從業人員、政府主管部門人員、當地居民與家庭、異地居民與家庭成員對商圈的認識和傾向。

3、問卷法

通過街頭欄截式問卷填寫、電話問卷填寫、訪談問卷填寫、問卷置留填寫等進行調查統計及分析。

4、參展法

參加行業會展、企業營銷展示會，主題研討會、大型樓盤、商號開盤、開業儀式等活動，集中了解參會參展商戶近況、動向、收集營銷推廣材料及區域市場信息。

第三篇：商業地產策劃的市場調查方法

商業地產策劃的市場調查方法

市場調查是商用物業開發、經營策劃的基礎性工作，“沒有調查就沒有發言權”，此言乃真理。商業地產策劃所需要的商業、商圈、商用物業調查，與住宅、寫字樓物業市調或純商業經營相比，調查的區域更彈性、更集中、內容更廣泛、程度更深入，相應難度會更大一些，因此有必要就此問題作專題探討，與大家交流共享，并就教于大方之家。

一、市調分類

商業地產策劃和前期市場調查，按不同目標、任務、規模、方式，可分為以下幾類：

1、按工作任務分：基礎普查、專題研究調查、項目定位調查

2、按工作規模分：全地段全面考察、典型代表調查、個案深入調查

3、按操作方法分：實地考察調查、問卷調查、訪談調查

4、按考察形式分：系統分工考察、集中快速考察、自由漫游考察

二、市調準備

無論做哪類市場調研，都應有充分準備，才能有的放矢，提高效率，防止遺漏。準備工作一般有：

1、明確任務--明確市調的目的、性質、內容、范圍、形式、時間、質量等要求；

2、團隊分工--明確團隊（工作小姐）人員組成、任務分工及協作關系；

3、工作計劃--Why、What、Where、When、Who、How、Money（5wlhlm）；

4、資料預熱--有關調查城市區位（商圈、項目的書刊、報紙、網站等公開信息與內部資料；

5、配齊工具--準備好考察表格、問卷、訪談提綱、公司資料、數碼相機、攝像槍等；

6、考察線路--前往考察區域對象的交通工具、入口、行走方向、重要節點、出口等的預計、判斷及分工協作安排；

7、時間安排--市調時段的安排（平日、周末、節假日、白天、夜晚），考察時間長短的估算，考察項目、地段的時序安排等。

三、基本概念理解與應用

在市調和商業地產策劃中常用到如下基本術語、名詞、需要有共同的界定：

1、區位、板塊、商圈、商業中心、地段、節點、地標

這是一組地理學、規劃學、商業及房地產業常用的互相聯系的概念。

區位——帶綜合性的規劃學用語，指為某種經濟、政治、社會活動所占據的場所，在某一城市（地區）中所處的空間位置。

板塊——住宅房地產開發、營銷常用的詞語，一般指住宅小區相對集中開發的城市區域，沿交通干線居多，如華南板塊、洛溪板塊、廣園東板塊、工業大道板塊等。

商圈——零售學用語，現商用物業開發也借用該詞，意指商業圈或商勢圈，指在一定時間內達到某一購物或消費頻率的顧客群，以其所處的最遠距離為半徑，劃定的一系列圓形或方形區域，簡言之，即為優先選擇到某商店或商業聚集中心消費的顧客分布區域范圍。商圈一般按層次分為核心商圈（離消費地最近，吸納總量50-80%顧客的范圍）、次級商圈（吸納15-25%顧客的范圍）、邊緣或輻射商圈（吸納5-25%顧客的范圍）。

顯然，“商圈”現有兩種用法，一是正式的零售界用法，著重指吸納的目標顧客分布空間范圍，另一是現流行的房地產開發和媒體借用后產生歧意的用法，著重指商家聚集的區域、地段。我們使用時，若有必要，應指明商圈的準確涵義。

商業中心——規劃學用語，與商業功能區同義，與通俗的“商圈”稱法接近，一般分市級、區級、社區、鄰里四級。

地段——傳統商業中心的商戶以街道、馬路、干道兩側分布為主，因此商圈、商業中心再可細分為某一地段，房地產開發也常用此術語。

節點——規劃學用語，指觀察者、步行入進出、經過的集中焦點，基本上是交叉口、交通轉換處、十字路口、建筑形態的變換點等，它們從某種功能或建筑特征的集聚、濃縮中獲取重要性。商業地段（步行街）常以休閑廣場、餐飲美食城、電影院、交通廣場、著名地標式建筑作為節點。

地標——與節點構成城市空間或商業中心另一類參照點，觀察者一般不能進入內部，僅具外在主觀、仰視、眺望的視覺必性，如超高層公共建筑、鐘樓、塔頂、廣告招牌、山頂。應用：

①上述概念常用，應熟練掌握與區分，清晰界定市調范圍；

②上述概念的空間范圍，除不同商業業態、業種商店的商圈有一定伸縮彈性外，基本是從大到小排列，應根據特定任務選擇市調區域。

③出書面正式報告，應使用準確、學術性用語。

2、業態、業種

零售商業用語，現對零售消費的各類商戶也使用此術語。

業態——指細分市場面向某類目標顧客購買水平與習慣的商店營業形態，特征是“怎么變”。目前中國有10多種零售業態，日本20多種，美國40多種。

業種——指面向顧客某類用途的商店營業種類，特征是“賣什么”。目前國內零售消費市場可細分上百個業種，國外發達國家更多，難以勝數。

應用：

①策劃商業地產，必須熟悉業態業種分類及其特征、典型商戶等基本功；

②市調必須分業態業種進行表格、問卷、訪談設計，查清所需類別基本狀況進行比較分析；③傳統和新興業種，也逐漸采用不同業態模式經營，如建材、IT、文儀、藥品、圖書等業種；④零售商業外的業種，也流行采用零售業態經營模式，如：美食街、自助式咖啡店、量販式KTV、旅行社超市等。

四、市調內容和考察次序

商業地產發展（定位）策劃，最常見的市調是基礎普查、全地段重點考察，其次是專項調查（分商業業態、業種、物業類別），再次是定點考察（類似項目、競爭項目、新興與特色項目），前者一般會覆蓋后兩者，因此主要以前者為例。

市調有兩個前提，一是實地考察前應對區位的功能有所判別，是商務區，還是商業居住混合區，或是商業功能區，后者再分市、區、社區、鄰里四級商業區，實考主要是印證和具體細

節了解；二是事先掌握區位、板塊、商圈內的面、線、點關系，面是板塊、商圈（區位比面要大些），線是地段、路街沿線，點是重要、大型商家和節點。

商圈的基本功能、定位、檔次、氣氛、交通、客流量等，主要通過“面”觀察。

商業業種集聚、檔次、氣氛、建筑形態及專業店、專賣店、便利店、小吃店、服務店等，通過“線”觀察。

購物中心、大賣場、特色店、新開店、大型飲食、娛樂、休閑廣場等，通過“點”觀察。調查過程及內容，按當時的要求分工細定，但調查結果均要反映下述內容：

①商圈范圍，業態業種構成、大致比例關系、商戶總量、商品種類、品質、產地、品牌，重點商戶經營概貌；

②商業競爭趨勢（同質或互補、同檔或錯位、過量或缺少、主要競爭手段）；

③客流量、購物消費者特征（年齡、性別、職業、來源、目的）、消費欲望與消費水平（瞬間顧客密度、收銀臺排隊人長度、結伙人數、客單價、提袋率、關聯消費寬度、可停留時間）；④路街條數、長度、寬度、建筑層數、風格、新舊度，代表性商鋪門面寬度、進深、凈空，建筑外立面廣告牌、霓紅燈、街燈、路面用材、綠化、小品等裝飾度，主要節點的功能構成、空間間距，路街步行、購物、休閑的舒適度、安全度、趣味性；

⑤交通干道及出入口，消費者基本交通工具，公交線及快速交通線對外連接區域，停車場數量、泊位及其可觀性、便利性，機動車輛秩序及對行人的干擾性；

⑥商圈內寫字樓、酒店、娛樂、醫院、文教、公園、景點、政府機關、重點住宅樓群等相關機構數量、檔次、服務對象、經營狀況與購物消費場所的關聯度；

⑦商圈商用物業供求與租售概況（單價水平及走勢、租售比例、付款方式、空置率等）；⑧在建、擬建大型商用物業個案，城建規劃重點，街區改造和重點扶持對象，政府管治水平等。

五、市調方式方法

目前階段，我們主要采用簡便、實用的方式方法：

1、實地觀察法

通過目測、拍攝、筆記、攀談、購物、消費體驗方式掌握商圈基本概貌。有必要時，需不同時段反復觀察、體驗才有意義。

2、訪談法

通過個別面談、小組座談，較深入了解本地零售經營從業人員、物業開發經營商、商圈內服務從業人員、政府主管部門、當地居民與家庭、異地居民與家庭成員對商圈的認識和傾向。

3、問卷法

通過街頭欄截式問卷填寫、電話問卷填寫、訪談問卷填寫、問卷置留填寫等進行統計及分析。

4、參展法

參加行業會展、企業營銷展示會，主題研討會、大型樓盤、商號開盤、開業儀式等活動，集中了解參會參展商戶近況、動向、收集營銷推廣材料及區域市場信息。

第四篇：商業地產市場調查問卷

酉陽商業地產問卷調查

受訪條件：

? 酉陽半年以上常駐人口；

? 男女比例，男：女=40%：60%； ? 年齡：18周歲以上，25—45歲為主； ? 調查地點：

消費者（經營戶）問卷調查表

尊敬的女士/先生：

感謝您在百忙之中和我們一起做完這份問卷！我們是受華章財富國際項目，對酉陽地區商業地產進行調查了解，您的配合是對我們最大的支持，謝謝！

1.您的性別：□男□ 女

2.您的年齡：□18—25歲□26—35歲□37—45歲□46—55歲□56歲以上 3.您的學歷：□中專（高中）□大學□碩士□博士□其他

4.您（家庭）月收入水平：（元）

□3000元以下□3001—5000□5001—7000□7001—9000□9001元以上 5.您是否已婚：□是□否

6.您的職業：

□普通員工□中層管理人員□個體戶□專業技術員□自由職業者□無業/待業/下崗/離退休□學生□工人□高層管理人員□企業主□家庭主婦□其他 7.您居住的區域：□城中心□郊區□遠郊□其他:8.您工作的區域：□城中心□郊區□遠郊□其他：9.您目前居住情況：□租房□已購房

10.如果您已購房，那么您購房的面積是：□90平米以下□91—110平米□111—130平米□131—150平米□151平米以上

11.您目前是否有貸款：□有□無

12.您目前主要的出行工具是：□私家車□單位交通車□公交車□摩托車/電動車□出租車□步行□自行車

13.您選擇消費場所主要關注的問題：

□購物環境□產品□價格□促銷□便利□配套□服務 14.您（家庭）主要消費方向：□學習□醫療□住房□日常消費□購物□餐飲□娛樂休閑□保養健身□其它15.您認為酉陽目前最缺乏哪類消費場所：16.您（家庭）通常購買何種禮品：□煙酒□營養品□保健品□食品□工藝品、飾品□服裝□家電/電子產品□其他：

（以下問題為有意向投資商鋪或經營商鋪的受訪者選填）

17.現經營物業的產權性質（單價/租金）

18.現經營物業是否面臨拆遷及搬遷

19.正在經營的業態類型

20.您購買商鋪的意圖是： □投資□經營□投資或經營

21.如果您打算購買商鋪，您通常考慮的主要因素有：

□地段□交通□人口□周邊商業氛圍□主題□面積□產品結構□價格□投資回報率□返祖□形象□經營前景□其它22.如果您購買商鋪，您能接受的單價價范圍是：（元/平米）

□5000以內□5001—9000□9001—15000□15001-20000□其他：23.如果您購買商鋪，您能接受的總價范圍是：（元/平米）

□20—35□35—50萬□50—65萬□65—80萬□80—95萬□95—110萬□110—125萬□125-150□其他：

24.您通常了解商鋪信息的渠道主要是：

□親朋介紹□電視廣告□報紙廣告□電臺廣播□售樓現場□傳單□ 雜志□戶外廣告□網絡□路過□短信□ 其他：如果你正在經營或打算從事商業經營投資活動，您對商鋪的要求如何：

25.您傾向于選擇何種形式獲得商鋪的經營權？□購買□租賃

26.您傾向于選擇何種形式的商鋪進行經營？

□沿街門面房□市場類商鋪□商場、購物中心的柜臺或店鋪

對您來講，比較理想的商鋪面積是多少？□10平米以內□11—30平米□31—50平米□51—70平米□71—90平米□91~120平米□其他：27.您覺得何種面寬商鋪，更為理想？

□3米以下□3—4米□4—5米□5—6米□其他：

28.您可以接受的租金是多少：（元/平米*月）

□30元以內□31—60元□61—90元□91—120元□121—150元□其他：29.您覺得影響經營的最重要因素有：

□地段□交通□人口□周邊商業氛圍□經營產品□價格□形象 □其他：

謝謝！

第五篇：如何進行商業地產市場調查

如何進行商業地產市場調查

2009-06-22 10:08:47 作者：admin 來源： 瀏覽次數：82 網友評論 0 條

商業地產服務是指從專業角度為開發商提供商業地產之顧問服務，涵蓋商業調查、商業定位、商業規劃、商業營銷及推盤、商業招商及后期經營管理等多項工作。本文主要就前期商業顧問之市場調查部分進行基礎闡述。

商業調查基礎內容

前期商業調查工作一般包括商業及市場環境調查、消費者環境調查、交通環境調查等幾方面。

商業及市場環境調查

考察項目所在區域的市場大環境和商業發展環境，深入了解項目所在區域的經濟大環境和商業大環境，以及現階段商業地產市場情況，為項目的商業打造提供定位支持和規劃依據，力求項目緊跟城市發展趨勢，兼具差異化和個性化。

一、區域大環境：

此部分分析旨在通過對項目所在區域地區生產總值、產業構成、社會消費品零售額、商業中心性指標、區域發展規劃等方面的分析，了解項目所在區域的宏觀經濟特點，為項目商業定位提供宏觀發展環境的相關依據。主要分析內容有：城市及區域經濟發展環境、城市及區域商業發展環境、城市發展及商業發展環境。

二、商業發展現狀：

此部分分析旨在通過對項目周邊（半徑3～5公里范圍內）商圈或已形成的商業街道的研究，來分析項目周邊商業的發展現狀及未來發展趨勢。從而獲得本項目之發展優勢及

不足之處，尋求在現有商業大環境下的發展機遇。主要分析內容有：項目周邊影響商圈的調查分析、項目周邊已成形商業街的調查對比、區域競品項目的調查研究等。

三、商業地產概況：

此部分研究旨在通過對項目周邊入市商業項目進行調查，從而獲得區域商家承受租金概況、區域投資者資金承受能力及市場易銷售或租賃的店鋪結構特征，為本項目資金回款所需商業物業特征及營銷計劃做儲備。主要分析內容有：與項目近似產品的商業物業特征、與項目近似產品的商業物業租售概況、區域競品項目的調查研究等。

消費者環境調查

消費者環境調查主要分為三部分進行。第一部分是通過消費者基礎數據的統計，了解項目城市或項目周邊消費群的總體規模、消費者的屬性、消費者的消費能力及其在進行消費活動時所表現出的各種特點。

第二部分一般指專項消費者調查，從消費者的角度審視項目所在區域的消費市場環境，使本項目的開發更具有針對性，能充分滿足消費者的實際需求；并為項目商業定位、潛在賣場規模預估、業態構成及組合建議提供分析依據。

一般而言，消費者專項調查的目的是了解項目潛在消費群的消費認知、習慣及特征；了解項目潛在消費群設施需求狀況；通過背景資料的調查，獲得項目潛在消費群構成信息，作為交叉分析的依據。調查內容包括：消費者的消費傾向、消費者的消費習慣、消費者設施需求狀況及對本項目的期望及建議、消費者構成情況等。

第三部分是周邊潛在消費者構成調查。此部分研究旨在通過對項目周邊樓盤分布及入住人口數目計算商圈輻射范圍消費群體構成。

交通環境調查

交通環境調查則是了解項目周邊的交通特性，為項目今后的整體動線設計和商圈輻射的通達性提供依據。調查內容有：項目周邊四至范圍主要交通道路級別、項目周邊四至范圍主要交通道路公共交通系統及軌道交通組成、項目交通流量定點觀測及不同時間段車流/人流量調查、區域城市交通規劃概要等。

商業調查與商業定位關系

（一）通過商業及市場調查研究進行商業定位分析：

商業立地條件分析，通過對區域經濟發展環境、商業市場環境、消費者環境及項目周邊交通概況等數據研究本地塊適宜進行商業經營的可能性。

SWOT分析，根據市場調查數據判斷本項目的優勢、劣勢、機會點及市場競爭威脅性在哪里，協助開發商掌控項目的發展；差異化方向性研究，從項目的商業概念、商業檔次品質、商業物業亮點、商業組合特點等來綜合分析項目商業今后的方向性打造特征。

（二）通過消費者專項動向調查研究進行商業定位分析：

通過對消費者的消費構成情況，消費傾向、消費習慣、消費者設施需求狀況及對本項目的預期等的研究，多方位分析項目的商業定位以及適合本項目引進的業種配套組合推薦。

（三）通過交通流量調查進行商業定位補充分析：

交通流量調查主要為項目商圈輻射范圍的驗證以及今后商業動線規劃進行基礎調研和研究分析工作。