第一篇：商業地產策劃的核心內容

商業地產策劃的核心內容

1.商業用地的價值判別與發展定位

策劃人員必須回答：開發什么樣的物業才能實現價值最大化？為此，策劃人員必須研究地段、街區、商圈、商業功能演變、不同類型物業與地段的經濟效果，甚至要研究物業建成后物業與街區發展的互動關系。價值判別結論決定項目的客戶定位、建筑定位、形象定位和價格定位。

2.商業地產融資策劃

商業地產開發和運營的突出特征是需要巨資投入（初始投資和總投資），籌措足夠的資金是項目能否成功的關鍵。為籌措資金，贏得投資人（銀行、基金、信托機構、獨立投資人、投資公司、開發商等）的青睞和認可，必須制定系統、科學、完善、可實施的可行性研究報告，描繪完整可信的投資收益“路線圖”。

根據融資方案，企業應通過招商尋找潛在投資人、建立融資渠道，并評價融資方案的成本與收益，選擇最合適的方案。例如我們從銀行貸款和投資人出資入股兩種方案。銀行雖不分配利潤、不干涉經營管理，但要貸款利息；后者不要利息但要參與分配利潤，介入公司經營管理，究竟如何選擇，應具體問題、具體分析。

3.商業地產價值鏈構造和策劃

商業物業的開發和運營是價值創造和分配過程，發現價值和創造價值同等重要，價值受多種因素和規律的影響，沒有深厚的價值理論功底就不可能制定完善的價值鏈策劃活動。價值鏈構造包括產品縱向價值鏈和企業內部價值鏈。針對一個商業地產項目，首要的是構造產品縱向價值鏈，把參與商業物業開發和運營的各方利益有機地聯結起來。著眼于長期發展的企業為適應商業地產的開發和經營，也采取組織措施構建企業內部價值鏈。

4.商業地產建筑策劃

商業建筑一般由主要營業空間、附屬營業空間、配套空間和共享空間構成。建筑策劃意在優化建筑空間于經營業績之間的關系，優化建筑空間的功能組合，以降低成本，提高使用率，實現效益最大化。為此必須采取科學的建筑設計和評價方法，遵循整體化設計和全過程監理理念。

5.商業地產技術策劃

建筑和管理技術發展迅速，例如節能技術、智能化技術、無線通信技術、鋼結構技術、自動化車庫管理系統等不斷推陳出新，策劃人員應在準確把握發展趨勢的前提下，準確評價技術的經濟技術合理性和營銷價值，堅持經濟與技術聯系原則，提出價值最大化技術方案。

6.商業地產營銷推廣策劃

亦即銷售促進，實質是把商品和服務的信息有效傳播給目標客戶，促使客戶愿意購買。傳播的最佳模式是整合營銷傳播，超越傳統的4P理論，用4C理論指導傳播實踐，整合生產、管理和營銷活動。

7.商業地產招商策劃

招商是商業地產永恒的主題，也是難點。在商業地產開發的不同階段，招商內容不同。例如，項目前期招商重點是尋找合作伙伴、出資人，與大商家簽訂合作合同；建設過程中的重點是物業銷售；建設后期招商內容轉變為尋找中小經營者進場經營；投入使用若干年后根據形勢發展，招商的目的是不斷優化客戶組合。

第二篇：商業地產策劃

商業地產策劃

商業項目策劃工作的最終目的是指導執行，即要緊密圍繞項目的特性，明確“做什么”及“怎么做”，同時，還要回答為什么要這么做及辦法實施之后的結果。執行需要指導，這也是策劃工作存在的意義，所以，一份在項目實際操作當中實施不了的策劃方案是沒有價值的。因此，鴻偉摩爾建議：商業地產策劃必須“落地”!

商業項目策劃工作的最終目的是指導執行，即要緊密圍繞項目的特性，明確“做什么”及“怎么做”，同時，還要回答為什么要這么做及辦法實施之后的結果。執行需要指導，這也是策劃工作存在的意義，所以，一份在項目實際操作當中實施不了的策劃方案是沒有價值的。

對于商業項目的策劃而言，首要的任務是對項目的特性有準確到位的把握，即充分認識項目的個性：自身獨有的優勢體現在哪些方面;最突出的難點有哪些等。這是項目規劃的基礎環節，直接影響到下一步的市場定位、業態規劃、收益預測等核心規劃工作。項目分析涉及的因素既有宏觀層面的，也有微觀的;既有外部影響因素，也有項目自身約束條件，但所有要素的分析都是緊密圍繞項目展開的，因此，對于綜合分析能力及專業技術要求是比較高的。

商業地產盲目策劃的幾大表現

商業地產項目策劃與運作的核心問題是“項目定位”，項目定位的準確與否，決定了項目是否可以成功運作。目前，在各地商業地產的開發運作過程中，出現了一種不顧當地消費需求及商業競爭的實際狀況，盲從于一些國外的商業規劃理念，盲目“追大求洋”或照搬照抄其他城市的商業業態，結果導致項目運作失敗。總結起來主要有以下幾種表現形式：

1、盲目追隨國外商業或一線城市的商業業態。

開發商或策劃公司在業態定位時絲毫不考慮當地二、三線城市的消費能力及商業文化的現狀，將自己出國考察或在一些國內一線城市所看到的商業照抄照搬，信奉“國內外營銷策劃專家”或“大師”在到項目案場后，一兩天之內就作出的定位判斷。結果造成“南李北枳”不能落地，出現“四不像”的商業模式。一方面由于沒有與定位相符的產品支撐而無法達到該商業業態的各項要求，使得啟動時缺乏商業氛圍;另一方面，由于當地消費習慣及商業文化的影響，導致消費者不認可，陷入兩難境地。

2、非“mall”不做。

一些開發商在自身實力有了一定積累后，盲目迷信于“綜合mall”的開發，認為只有“mall”模式才能體現出企業的實力和品位。結果就會出現我們在一個二、三線地市里可以同時看到有幾個大型商業綜合項目同時啟動的現象，甚至于一些縣級區域也開發十幾萬項目的大型商業綜合體，結果造成同質化現象嚴重、競爭激烈的局面。

3、盲目開發。

這種情況在批發市場的開發過程中較為常見。有些地方的開發商過分依賴或夸大了政府對市場開發的支持作用，不遵循市場發展的規律，在沒有任何市場基礎的地方盲目開發項目，或想當然地希望把一些成熟的市場可以簡單地進行搬遷，導致開發失敗。

4、以“住宅”的手法運作“商業地產”。

用假大空的商業概念進行定位或包裝，只想獲取短期利益一走了之，不愿意進行商業的培育，造成項目運作失敗。商業地產在中國經過了十幾年的發展，投資者和商家對這種商業地產的開發模式已經有了一個比較清晰的認識，從以往一些一賣了之、不注重商業啟動而導致投資者投資利益得不到保障的失敗案例已經吸取了豐富的經驗教訓，因此，這種方式的商業地產運作模式已經沒有了落地性。

第三篇：商業地產策劃

商業地產策劃之商業地產項目市場調研

商業地產策劃包括商業用地的價值判別與發展定位、商業地產融資策劃、商業地產價值鏈構造和策劃、商業地產建筑策劃等。隨著商業地產投資的發展，很多公司都轉型做商業地產開發，隨之而來的問題就是商業地產策劃到底要怎么做，這個問題余源鵬房地產大講堂里面有詳細的答案。進行商業地產策劃的第一步就是要進行商業地產項目市場調研，下面是余源鵬商業地產網絡培訓班里面的內容節選，主要是關于商業地產策劃的市場調研的步驟與方法和主要內容。

一．商業地產項目市場調研的步驟

第一步：界定問題

第二步：尋求解決問題的方法

第三步：制定調研方案

第四步：進入現場或收集數據

第五步：整理和分析數據

第六步：編寫調研報告

具體內容可以觀看余源鵬商業地產網絡培訓班1

二．商業地產項目市場調研的4種方法

1）直接調查

2）間接調查

3）問卷調查 1 余源鵬《商業地產系統培訓課程》；

商業地產策劃定位與建筑規劃設計要訣八百個

余源鵬房地產大講堂

智地網

4）現場“踩點”調查

具體內容可以觀看余源鵬商業地產網絡培訓班2

三．商業地產市場調研的6大主要內容

（1）宏觀環境分析

（2）本市商業環境分析

（3）區域商業環境分析（特別是商圈分析）

（4）租售目標客戶分析（租給經營商家，售給投資者）

（5）消費者分析

（6）競爭對手分析

具體內容可以觀看余源鵬商業地產網絡培訓班余源鵬《商業地產系統培訓課程》

商業地產策劃定位與建筑規劃設計要訣八百個

余源鵬房地產大講堂

智地網

第四篇：商業地產策劃崗位職責

商業地產策劃崗位職責

1、商業地產策劃崗位職責

1、項目開發的全程策劃、方案制定及執行，負責商業地產招商運營相關文案起草、全程策劃及執行；

2、與合作單位及上海市主要媒體保持良好的溝通及協作；

3、熟悉上海市相關市場信息，能進行高效的市場調研及分析，能對市場變化及時做出應對策略；

4、與公司內部各部門保持良好的協作溝通。

2、商業地產策劃崗位職責

配合策劃主管負責以下工作：

1、負責房地產項目開發前期策劃的工作，如項目定位分析、投資收益分析、人文景觀設置建議等；

2、負責房地產項目開發的后期營銷策劃的工作，如項目概念定位的成功演繹、各類營銷手法的運用；

3、負責與相關媒體對接，搞好公司各類推廣項目，做好活動的策劃，包裝，宣傳，跟進等實施工作；

4、撰寫全程策劃報告、定位報告、規劃建議、執行報告；

5、負責對銷售及招商策劃進度進行動態掌控。

3、商業地產策劃崗位職責

1、負責公司房產項目、活動等方案的策劃與文案撰寫；

2、撰寫策劃方案，完成項目的整體策劃創意、設計與提案等；

3、協助同事完成企劃活動現場落地相關工作；

4、負責部門各類檔案和其他相關資料的的收集與整理。

4、商業地產策劃崗位職責

1、根據項目實際結合市場情況，制定項目招商策略及推廣方案；

2、對項目媒體策略、媒體訴求特征、市場形態進行分析并提出建議；

3、對招商活動全程策劃及組織實施提出可行性意見。

5、商業地產策劃崗位職責

1.負責對項目進行市場調研、分析、撰寫市場報告，制作推廣方案及跟蹤實施。

2.負責對項目的執行進行監督、掌控，項目招商不同時期的戰略布局，運營制定。

3.負責推廣項目與媒體對接，做好運營、推廣、宣傳。

4.協助項目總監與當地政府、媒體、合作方關系的協調及維護，完成項目的各項運營工作。

第五篇：商業地產策劃招商

商業地產策劃招商、管理

發布時間:2009-3-13 13:58:03發布人:商方策劃

商業地產招商

1、定位規劃

2、招商手冊編寫

3、主力店選擇

4、輔助店分類列表

5、前景描述

6、回報預測

7、談判策劃

8、招商實施

商業地產管理

1、|--出租管理--|

a、物業管理

b、安全管理

c、設備管理

d、公共形象管理

e、促銷活動管理

f、經營調整

g、再招商

h、目標利潤管理

2、|--自營管理--|

a、籌備開店

b、經營托管

項目效果圖

商業地產策劃銷售

發布時間:2009-3-13 13:57:39發布人:商方策劃

商業地產銷售

1、價格設計

2、通路策略

3、前景描述

4、回報預測

5、戰術設計

6、銷售執行

項目效果圖

商業地產策劃營銷策劃

發布時間:2009-3-13 13:57:06發布人:商方策劃

商業地產營銷策劃

1、經營策劃

2、銷售策劃

3、競爭策劃

4、推廣策劃

項目效果圖

商業地產策劃規劃設計

發布時間:2009-3-13 13:56:31發布人:商方策劃

商業地產規劃設計

1、建筑規劃提案

2、景觀規劃

3、裝飾設計提案

4、企業形象設計

項目效果圖

商業地產策劃定位策劃

發布時間:2009-3-13 13:56:02發布人:商方策劃

商業地產定位策劃

1、項目宏觀狀況調查

2、項目市場調查

3、項目消費市場狀況調查

4、項目競爭狀況調查

5、項目投資需求調查

6、地產物業狀況調查

7、建立數據模型

8、模型方案分析組合9、經營定位結論報告

項目效果圖