第一篇：商業地產策劃案例分析

商業地產策劃案例分析

----本內容更多專業知識摘自：智地網余源鵬房地產大講堂

商業地產策劃案例：昆山市某購物中心的業態規劃

【點評】該項目只有兩層，位處市中心，整體定位理念先進且全面。前1～5點進行主題、經營、功能、目標消費群體定位，接著第6點指出業態組合分布規則，第7～15點分別對百貨、3C店、電影院、外餐、風情美食廣場、咖啡茶餐簡餐、娛樂區、品牌服飾折扣店、服務配套從經營方式、區域位置及面積規劃、依據、收益方式、經營定位、目標客戶等方面進行詳細規劃，第16點列出各業種具體的面積及占比，第17點列出各樓層、各業種的預招商品牌，在第19點還考慮了動線規劃。

該案例在業態、業種的選擇、定位、規劃上分析全面。具有較強的可操作性和可行性，是一份優秀的商業地產項目業態規劃的借鑒案例。

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【課程對象】

■商業地產投資商和開發商的董事長、董事、總經理、總監，及各部門、各項目經理，涉及商業地產項目開發的開發企業的開發、投資、財務、研發、設計、工程、材料、營銷、招商、銷售、策劃、市場等部門的經理、主管和從業人士。

■涉及商業地產定位、策劃、銷售、招商和商業規劃的商業地產投資商、商業地產運營商、商業地產經營管理企業、商業地產咨詢顧問公司、商業地產策劃代理公司的相關領導及從業人士。

■涉及商業地產項目規劃設計、建筑設計、景觀設計、裝飾設計的設計單位的設計師和領導，以及商業地產項目的的材料供應商和設備供應商的相關人士。

■全國廣大百貨公司、超市、大賣場、家具專賣場、數碼專賣場、家電專賣場、品牌專賣店、便利店、連鎖餐飲店、影院、電玩城等等商業地產的主力商家的選址和經營管理人士?！銎渌婕百徫镏行摹⒊鞘芯C合體、商業街、社區商業、專業市場、綜合商場、主題商城的開發和運營的材料設備供應商和管理服務人員。

■政府規劃部門、商業研究機構以及廣大商鋪購買投資人士。

資料參考：

智地網

智地網【 余源鵬房地產大講堂】；

智地網【商業地產培訓課程】；

第二篇：商業地產策劃案例分析

商業地產策劃案例分析

一．商業地產市場調研以及策劃的側重點

1． 商圈——A.城市核心商圈

B.區域性商圈

C.專業市場

2． 基礎數據的獲取——A.人流量

B.消費人群

C．消費實力

D．商家家數、規格

3． 可行性分析報告

4． 具體操盤策劃

二．商業地產銷售流程（與住房差異不大，在此不作詳細描述）

三．商業地產銷售技巧

1.外觀形象——突出成熟、干練、睿智、誠信。

2.談話技巧——忌諱打機槍，語速放平緩，目光專注。

3.探究實力——詢問其身家，公司經營狀況，借機將其贊揚一番。

4.攻心為上——在了解其基本需求后，即可為其推薦物業。

5.精確計算——讓其看的見實在的利益以及遠期的發展前景。

6.談判中技巧的把控——拋磚引玉、以小換大、讓步是要通過利益來換取的，讓 其認可每一點利益都是來之不易的。

7.心理把控——也是商業地產乃至整個行業中最距挑戰性的課題。

四．商業地產消費者五大思考模式

1． 只接受有限的信息

2． 痛恨負責，喜歡簡單3． 缺乏安全感4． 對品牌印象不會輕易改變5． 想法容易失去焦點五．客戶流失因素分析1． 1％死亡2． 2％搬遷3． 4％競爭對手的活動4． 5％親朋好友的轉介紹5． 9％可從其他地方得到相同產品6． 10％不滿意投訴7． 69％沒有受到尊重或冷遇

第三篇：商業地產策劃

商業地產策劃

商業項目策劃工作的最終目的是指導執行，即要緊密圍繞項目的特性，明確“做什么”及“怎么做”，同時，還要回答為什么要這么做及辦法實施之后的結果。執行需要指導，這也是策劃工作存在的意義，所以，一份在項目實際操作當中實施不了的策劃方案是沒有價值的。因此，鴻偉摩爾建議：商業地產策劃必須“落地”!

商業項目策劃工作的最終目的是指導執行，即要緊密圍繞項目的特性，明確“做什么”及“怎么做”，同時，還要回答為什么要這么做及辦法實施之后的結果。執行需要指導，這也是策劃工作存在的意義，所以，一份在項目實際操作當中實施不了的策劃方案是沒有價值的。

對于商業項目的策劃而言，首要的任務是對項目的特性有準確到位的把握，即充分認識項目的個性：自身獨有的優勢體現在哪些方面;最突出的難點有哪些等。這是項目規劃的基礎環節，直接影響到下一步的市場定位、業態規劃、收益預測等核心規劃工作。項目分析涉及的因素既有宏觀層面的，也有微觀的;既有外部影響因素，也有項目自身約束條件，但所有要素的分析都是緊密圍繞項目展開的，因此，對于綜合分析能力及專業技術要求是比較高的。

商業地產盲目策劃的幾大表現

商業地產項目策劃與運作的核心問題是“項目定位”，項目定位的準確與否，決定了項目是否可以成功運作。目前，在各地商業地產的開發運作過程中，出現了一種不顧當地消費需求及商業競爭的實際狀況，盲從于一些國外的商業規劃理念，盲目“追大求洋”或照搬照抄其他城市的商業業態，結果導致項目運作失敗。總結起來主要有以下幾種表現形式：

1、盲目追隨國外商業或一線城市的商業業態。

開發商或策劃公司在業態定位時絲毫不考慮當地二、三線城市的消費能力及商業文化的現狀，將自己出國考察或在一些國內一線城市所看到的商業照抄照搬，信奉“國內外營銷策劃專家”或“大師”在到項目案場后，一兩天之內就作出的定位判斷。結果造成“南李北枳”不能落地，出現“四不像”的商業模式。一方面由于沒有與定位相符的產品支撐而無法達到該商業業態的各項要求，使得啟動時缺乏商業氛圍;另一方面，由于當地消費習慣及商業文化的影響，導致消費者不認可，陷入兩難境地。

2、非“mall”不做。

一些開發商在自身實力有了一定積累后，盲目迷信于“綜合mall”的開發，認為只有“mall”模式才能體現出企業的實力和品位。結果就會出現我們在一個二、三線地市里可以同時看到有幾個大型商業綜合項目同時啟動的現象，甚至于一些縣級區域也開發十幾萬項目的大型商業綜合體，結果造成同質化現象嚴重、競爭激烈的局面。

3、盲目開發。

這種情況在批發市場的開發過程中較為常見。有些地方的開發商過分依賴或夸大了政府對市場開發的支持作用，不遵循市場發展的規律，在沒有任何市場基礎的地方盲目開發項目，或想當然地希望把一些成熟的市場可以簡單地進行搬遷，導致開發失敗。

4、以“住宅”的手法運作“商業地產”。

用假大空的商業概念進行定位或包裝，只想獲取短期利益一走了之，不愿意進行商業的培育，造成項目運作失敗。商業地產在中國經過了十幾年的發展，投資者和商家對這種商業地產的開發模式已經有了一個比較清晰的認識，從以往一些一賣了之、不注重商業啟動而導致投資者投資利益得不到保障的失敗案例已經吸取了豐富的經驗教訓，因此，這種方式的商業地產運作模式已經沒有了落地性。

第四篇：商業地產策劃

商業地產策劃之商業地產項目市場調研

商業地產策劃包括商業用地的價值判別與發展定位、商業地產融資策劃、商業地產價值鏈構造和策劃、商業地產建筑策劃等。隨著商業地產投資的發展，很多公司都轉型做商業地產開發，隨之而來的問題就是商業地產策劃到底要怎么做，這個問題余源鵬房地產大講堂里面有詳細的答案。進行商業地產策劃的第一步就是要進行商業地產項目市場調研，下面是余源鵬商業地產網絡培訓班里面的內容節選，主要是關于商業地產策劃的市場調研的步驟與方法和主要內容。

一．商業地產項目市場調研的步驟

第一步：界定問題

第二步：尋求解決問題的方法

第三步：制定調研方案

第四步：進入現場或收集數據

第五步：整理和分析數據

第六步：編寫調研報告

具體內容可以觀看余源鵬商業地產網絡培訓班1

二．商業地產項目市場調研的4種方法

1）直接調查

2）間接調查

3）問卷調查 1 余源鵬《商業地產系統培訓課程》；

商業地產策劃定位與建筑規劃設計要訣八百個

余源鵬房地產大講堂

智地網

4）現場“踩點”調查

具體內容可以觀看余源鵬商業地產網絡培訓班2

三．商業地產市場調研的6大主要內容

（1）宏觀環境分析

（2）本市商業環境分析

（3）區域商業環境分析（特別是商圈分析）

（4）租售目標客戶分析（租給經營商家，售給投資者）

（5）消費者分析

（6）競爭對手分析

具體內容可以觀看余源鵬商業地產網絡培訓班余源鵬《商業地產系統培訓課程》

商業地產策劃定位與建筑規劃設計要訣八百個

余源鵬房地產大講堂

智地網

第五篇：房地產商業地產策劃項目優劣勢分析

房地產商業地產策劃項目優劣勢分析

一、項目優勢

（1）公司形象佳、品牌好。中國海外集團公司是中國的房地產巨頭、海外上市公司，作為對業界的影響是十分巨大的，中海外一貫的風格是穩重和務實，以一絲不茍的專業精神保證房屋的建筑品質和局部的精雕細作。初入成都地產界，經過到位的宣傳，讓消費者、大眾對中海外的實力及對公司有更多的了解，使客戶堅信房屋在質量、物管和入住時間上有堅強保證。

（2）小區內外綠化環境和清新的歐式風格。溶入“天府之國”的巴蜀文化，深刻的理解和挖掘其歷史文化內涵，作到真正的“中西合璧，自然融合”。小區內部環境結合濱河公園，房屋立面和戶型平面美觀合理，配套商業街和即景小品等，使小區成為名副其實的精品小區，小區在二環路與三環路之間，周圍無重工業生產區，因此該小區能真正做到“鬧中取靜”的效果。

（3）區域位置優越?！局泻Ｃ恰课挥诔啥几咝录夹g產業園區內、毗鄰成都城南“富人區”，交通便利，到市中心、機場僅需20分鐘左右，地塊緊鄰成雅高速路，到峨眉、樂山、雅安極為快捷。

（4）周邊環境良好，自然人文濃釅。地處成都高新區神仙樹，神仙樹由來已久的歷史傳說為【中海名城】增加自然文脈的血液。大環境已是成熟的高尚生活社區。高新區市政設施到位，公共娛樂活動場所配套齊全，緊靠項目東200米左右即是一座現代化的新型體育公園，實現了“運動就在家門口”的鍛煉需要。大中專院學、華西醫院、金融、郵局等都近在咫尺。

（5）銷售政策優勢?？衫庙椖吭诘馗咝聟^人才戰略的實施、結合西部開發的政策和區域經濟環境優勢，在購買力方面有較大優勢。

（6）智能化。考慮到所在區域為高新區以及住宅發展趨勢，智能化將是賣點之一。

自然、綠化環境，區位位置優勢，智能化，售優勢，公司實力品牌是宣傳的重點。

二、項目劣勢

三期項目較缺乏整體性。分期開發與市政配套較難協調，電纜廠及鐵路支線把二、三期分隔開來，加上用地北面44畝地尚無法使用，使小區雖位于高新區，又似乎相對隔離。

三期地塊的北面及一期地塊的西北面，在景觀上存在不可避免的缺陷。由于電纜廠搬遷的可能性很小，所以緊鄰電纜廠樓宇的銷售面臨極大的困難。

公司在西南部地區尚無先期項目，品牌及市場信譽短期內尚無法深入人心，為彌補這一缺陷，前期宣傳費用及廣告費用會很大。

項目位于元華路以南，而紫金苑、大世界商業廣場以及銀都花園等一些中高檔項目與該項目有一定的距離，四周沒有好的物業來襯托，使得該項目顯得異常孤立。因此在VR導引上需要下一定的工夫。

項目面臨其它同期、同檔大型中高檔小區有力競爭，特別是萬科城市花園、萬達的成都花園，以及官新城、麗都花園4.5期等，所以在尋求自己獨特的賣點上困難較大，公司需高度重視在營銷上的創意和投入。

三、項目賣點分析

項目賣點是為今后的宣傳炒做、銷售推廣找到靚點和說辭，也是項目本身特別耀眼的地方，我們的目的是找出項目的賣點，將之“放大”。根據對該項目的分析和周邊、同類樓盤的對比分析，歸納出該項目的賣點：

公司品牌實力是一大賣點。這就可以讓購房者相信開發商的實力，達到放心的購房目的。該項目又是在成都發展的第一個項目，所以當然會注重公司品牌的前期效力。

小區內外環境、配套等。小區內外環境的渲染主要體現在周邊與體育公園毗鄰、濱河公園與小區連成一體；以及地處城南“富人區”的區域優勢；建筑風格和規劃特點等。

精品戶型，戶戶有景?！昂w進我的家”，在規劃設計上如果考慮到了戶戶有景的話，這將是一個不錯賣點。

購房的優惠政策。結合高新區人才戰略的實施，我們將對高新區的有實力購房的高級技術人才等這部分目標群實施優惠，這將是一大賣點。