第一篇：銀川商業地產分析

第一部分：銀川市區域經濟發展概述：

一、近幾年經濟發展概況：

2010全年實現地區生產總值763.26億元，同比增長14.8%，是“十一五”期間增速最快的一年，位居全區五市之首；完成地方財政收入137.27億元，其中：一般預算收入64.13億元，增長45.6%；全市全社會完成固定資產投資648.69億元，比上年增長31.8%，高于全區同期增速0.9個百分點。其中，第一產業完成投資10.48億元，增長10.6%；第二產業完成投資282.59億元，下降2.5%；第三產業完成投資306.19億元，增長74.1%。社會消費品零售總額225.14億元，增長19.8%；城鎮居民人均可支配收入和農民人均純收入分別達到17073元、6160元，增長8.6%和14.3%，多項經濟和民生指標創歷史新高。

二、三大產業發展狀況概述：

現代農業加快發展，新農村建設有力推進。全年完成農業增加值41.37億元，增長6.4%。落實各項強農惠農政策，發放農業直補資金1.6億元。全面啟動建設29個現代農業示范基地，新增設施園藝面積4.9萬畝，總量達29萬畝，成功舉辦第二屆中國（寧夏）園藝博覽會；奶產業平穩健康發展，奶牛存欄量達到13萬頭；建設16個糧食創高產示范區，糧食總產達93.99萬噸。露地瓜菜、長紅棗、釀酒葡萄、花卉產業規模和效益進一步提升，清真牛羊肉、“適水”產業加快發展，有機大米、種子產業迅速起步，優勢特色產業區域化布局基本形成。累計流轉土地面積21萬畝。實施科技特派員創業項目216項，農業科技人員下基層的比率在80%以上。培育28家龍頭企業擴規升級，組織41家企業開展“村企互動”，創建農民專業合作示范社30家，認證綠色、有機農產品16個。建成新世紀農產品冷鏈物流中心等一批重點項目，新增冷藏保鮮庫5萬平方米。農業機械化、信息化全面推進。工業經濟較快增長，產業競爭力不斷提高。全年完成工業增加值282.72億元，增長19.1%，增速同比提高4.9個 百分點。能源化工產業加快推進，下游產業迅速發展；機械裝備制造業協作配套能力明顯增強，新能源及裝備制造業異軍突起，光伏發電、風電初步形成產業鏈；組 建羊絨產業技術創新戰略聯盟，品牌戰略深入實施；清真食品和穆斯林用品產業市場開拓力度加大；新材料、發酵及生物制藥產業產值分別增長60%和20%以上，“一強五優”產業占全市規模以上工業總產值比重達90.4%。工業發展空間布局進一步優化，在寧東設立“飛地工業園”，臨河綜合項目區C區基礎設施建設順利推進，經濟技術開發區及德勝、望遠、靈武羊絨等園區產業集聚效應初步顯現。企業技術改造和新產品研發加快推進，30個重點技改項目進展順利。工業綜合效益指數達314.67，提高51.8個點，工業經濟運行質量明顯提升。服務業蓬勃發展，聚集輻射作用明顯增強。全年完成第三產業增加值342.63億元，增長11%。親水商業廣場、凱賓斯基酒店、建發現代城等項目建成投用，大連萬達、華潤萬家、世紀金花等知名商企進駐銀川。空港、陸港、銀川物流港等物流重點項目進展順利，國家A級物流企業達到10家，我市進入全國首批流通領域現代物流示范城市行列。總部經濟和會展業蓬勃發展，總部企業達到82家，主辦第十三屆房地產交易博覽會暨家居婚慶博覽會、第四屆清真美食文化節等大型展會18場次，榮獲“中國清真美食文化之都”。創意、軟件動漫和服務外包等新興產業加快發展，成功舉辦“創意銀川2010”設計節，建成“801”創意產業園，軟件動漫產業產值增長20%。運動休閑城市和旅游目的地建設步伐加快，市民休閑場所不斷增加完善，開展了龍舟賽、市民健步走等主題活動，成功舉辦第三屆賀蘭山巖畫藝術節、第九屆中國銀川國際汽車摩托車旅游節等重大節會，銀川代表隊在法國贏得“城市之間”國際總決賽冠軍，我市入選2010“中國10大休閑城市”，全年旅游接待人數和旅游收入增長20%和31%。家電、汽車、摩托車下鄉深入開展，城鄉消費持續升溫，消費總量迅速擴大。

三、未來經濟發展概述：

2011年銀川市將進一步科學推進經濟發展，確保工業增加值、服務業增加值和社會固定資產投資總額在“十一五”基礎上翻一番；加快轉變經濟發展方式，更加注重優勢特色產業培育，強力推進新型工業化，大力發展服務業特別是現代服務業；著力保障和改善民生，加快完善教育、醫療、社會保障等基本公共服務體系，強化工資收入分配調節等。使全市全年的地區生產總值預期增長12%以上，地方財政一般預算收入增長15%以上，城鎮居民人均支配收入和農民人均純收入增長10%以上。“十二五”規劃中，銀川市制定的經濟增長目標是，到2015年，全市GDP達到1160億元，年均增速為12％；地方財政一般預算收入達到90億元，年均增長15％以上；全社會固定資產投資總規模5年累計3380億元，年均增長20％；人均基本公共服務接近全國平均水平，城鄉居民收入分別達到2.55萬元和8200元，年均分別增長8％和7％；城鄉基本養老、基本醫療實現應保盡保，全市普及高中階段教育。

第二部分：銀川市房地產開發投資概述：

一、近十年銀川市房地產投資發展概況：

2010年，銀川市房地產完成開發投資160.82億元，比上年增長66.8%，占全社會固定資產投資比重為24.8%，成為拉動全市固定資產投資快速增長的主要動力，隨著現代化區域中心城市和“兩宜”城市建設的步伐加快，銀川市房地產業得到快速發展。

二、近十年房地產投資占固定資產投資比重

根據以上圖表可以看出房地產占全市固定資產投資的比重在四分之左右，從此可以看出銀川市房地產在政府經濟中的支柱作用非常明顯。

三、銀川市房地產發展簡述： 08年下半年，受大環境的影響，銀川房地產市場出現了“房產商固守不降價，消費者持幣不購房”的現象，由于銀川市房地產企業自身的特點，加上銀川區域中心城市輻射功能的進一步增強，09年銀川房地產市場提前度過“低谷期”，且市場出現前所未有的繁榮，價格大幅攀升整體市場供銷兩旺。2010年初，房地產緊縮型調控拉開大幕，關于“遏制房價過快上漲，抑制投機性需求”的調控政策密集發布，其尤以4月17日出 臺的《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，調控力度之大，堪稱史無前例。一時間，住宅市場觀望氣氛明顯加重，而商業地產市場卻逆市小幅漲 價。伴隨著銀川住宅產業的紅火局面，商業地產的發展也是異軍突起，發展迅猛，尤其以今年更為凸顯。在剛結束的第二屆中國西部(銀川)房?車生活文化節上，既有萬達廣場、綠地21城等全國商業地產大鱷開發的項目,也有逸家財富廣場、星月天地等本土企業帶來的力作。項目類型包括公寓、寫字樓、大型商場、購物中心，以及家居、汽車、醫藥等專業經銷市場。根據銀川市的房價結構比例來看：土地費用占30%至35%，建設成本占40%至50%、各種稅費占8%至9%，管理費占1%至2%，開發商利潤占10%至15%。可以說，銀川房地產市場“泡沫”不大，也就是說銀川房地產市場還相對安全，加之銀川作為500公里半徑內的區域中心城市的輻射能力明顯增強，所造成的剛性需求還是比較大。隨著中央積極的財政、穩健的貨幣政策、銀川市交易政策的實施，銀川房地產市場會繼續處于平穩緩漲期。

第三部分：銀川市商業地產市場分析：

一、商業地產起源及分類

起初，人類還沒有認識到商鋪的價值，只是為了方便交易商品，當這種交易平臺隨著商品交易的活躍，其自身價值也被人類發現，特別是土地私有化產生以后，長期占 領一個好的地段來進行商品交易可以促進交易量，獲得商品交易利益最大化，人類就步入了封建社會。土地包括在土地上的建筑就成了封建王朝世襲的寶貴財富，封 建主除了占有商品，還占有了從事商品交易的土地，其中包括商鋪。工業化的產生標志著資本主義的到來，特別是土地可以自由買賣打破了封建王朝的世襲制度，體現了資本主義的先進性，從此，土地成為商品，附和在土地上從事商品買賣的建筑，其價值被資本充分開發利用。

在某些區域，資本開發的地上建筑的價值遠大于在此建筑物內從事商品交易所產生的價值。資本充分利用了土地和建筑物的稀缺性，充分利用了稀缺后無法估量的價值 空間，充分利用了這種空間的聚合力和想象力，把有形的空間變成無限的利潤了，甚至成了其無數年以后，用來進行更大交換的籌碼（現在無法判斷其動機）。這就是商業地產的雛形。

1、商業地產及類型劃分

商鋪分類：從商鋪的概念可以看出，其范圍極為廣泛，不對它進行有效分類是無法深入進行相關研究。

1.1按照開發形式進行分類：

（1）商業街商鋪

商業街指以平面形式、按照街的形式布置的單層或多層商業房地產形式，其沿街兩側的鋪面及商業樓里面的鋪位都屬于商業街商鋪。商業街過去十年在國內取得了良好的發展，其中包括建材街、汽車配件、服裝精品街、酒吧街、美容美發用品街等。

（2）市場類商鋪

在這里，“市場”是指各種用于某類或綜合商品批發、零售、經營的商業樓宇，有些是單層建筑，大多是多層建筑。這類市場里面的鋪位即我們所談的市場類商鋪。市場類商鋪在零售業中所占比重比較高，在全國各地都有大量從事某種商品經營的專業批發和零售市場，比如，圖書交易市場、電子市場、家用電器市場、家具城、建材城等。

（3）社區商鋪

社區商鋪指位于住宅社區內的商用鋪位，其經營對象主要是住宅社區的居民。社區商鋪的表現形式主要是1-3層商業樓或建筑底層商鋪，有些鋪面可以直接對外開門營業，但多數屬于鋪位形式。

（4）百貨商場、購物中心商鋪

百貨商場、購物中心商鋪指百貨商場、各種類型購物中心里面的鋪位。百貨商場及各種類型購物中心的運營好壞對里面商鋪的經營狀況影響直接而深遠。（5）商務樓、寫字樓商鋪

商務樓、寫字樓商鋪指諸如酒店、商住公寓、俱樂部、會所、展覽中心、寫字樓等里面用于商業用途的商業空間。這類商鋪的規模相對較小，但商業價值很值得關注。商務樓、寫字樓底商商鋪項目經營業態主要包括服裝專賣店、超市、便利店、咖啡店、特色餐飲、銀行、美容美發店、旅行社、機票代理、干洗店、彩擴店、國際診所、娛樂項目等，其定位通常為中高檔消費者。（6）交通設施商鋪

交通設施商鋪指位于諸如地鐵站、火車站、飛機場等交通設施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側各類中小型商鋪。1.2商業業態的分類的基本特征：

商業業態包括百貨店、超級市場、大型綜合超市、便利店、專業市場（主題商城）、專賣店、購物中心和倉儲式商場等。各主要業態選址和經營特征如下：(1)、百貨店

百貨店是指在一個大建筑物內，根據不同商品部門設銷售區，開展進貨管理、運營，滿足顧客對時尚商品多樣化選擇需求的零售業態。A、選址在城市繁華區、交通要道。B、商店規模大，營業面積在5000平方米以上。C、商品結構以經營男裝、女裝、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主，種類齊全、少批量、高毛利。D、商店設施豪華、店堂典雅、明快。E、采取柜臺銷售與自選（開架）銷售相結合方式。

F、采取定價銷售，可以退貨。G、服務功能齊全。(2)、超級市場

超級市場指采取自選銷售方式，以銷售食品、生鮮食品、副食品和生活用品為主，滿足顧客每日生活需求的零售業態。

A、選址在居民區、交通要道、商業區。

B、以居民為主要銷售對象，10分鐘左右可到達。C、商店營業面積在1000平方米以下。D、商品構成以購買頻率高的商品為主。

E、采取自選銷售方式，出入口分設，結算由設在出口處的收銀機統一進行。F、營業時間每天不低于11小時。G、有一定面積的停車場地。(3)、大型綜合超市 大型綜合超市是指采取自選銷售方式，以銷售大眾化實用品為主，滿足顧客一次性購足需求的零售業態。

A、選址在城鄉結合部、住宅區、交通要道。B、商店營業面積2500平方米以上。

C、商品構成為衣、食、用品齊全，重視本企業的品牌開發。D、采取自選銷售方式。E、設與商店營業面積相適應的停車場。

(4)、便利店（方便店）

便利店是滿足顧客便利性需求為主要的目的的零售業態。A、選址在居民住宅區，主干線公路邊，以及車站、醫院、娛樂場所、機關、團體、企業事業所在地。

B、商店營業面積在100平方米左右，營業面積利用率高。C、居民徒步購物5—7分鐘可到達，80%的顧客為有目的的購買。D、商品結構以速成食品、飲料，小百貨為主，有即時消費性、小容量、應急性等特點。

E、營業時間長，一般在10小時以上，甚至24小時，終年無休日。

(5)、購物中心

購物中心指企業有計劃地開發、擁有、管理運營的各類零售業態、服務設施的集合體。

A、由發起者有計劃地開設、布局統一規劃，店鋪獨立經營。B、選址為中心商業區或城鄉結合部的交通要道。C、內部結構由百貨店或超級市場作為核心店，與各類專業店、專賣店、快餐店等組合構成。D、設施豪華、店堂典雅、寬敝明亮，實行賣場租賃制。E、核心店的面積一般不超過購物中心面積的80%。

F、服務功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體。G、根據銷售面積，設相應規模的停車場。

(6)、倉儲式商場

倉儲式商場指以經營生活資料為主的，儲銷一體、低價銷售、提供有限服務的零售業態（其中有的采取會員制形式，只為會員服務）。A、在城鄉結合部、交通要道。B、商店營業面積大，一般為10000平方米左右。C、目標顧客以中小零售商、餐飲店、集團購買和有交通工具的消費者為主。

二、銀川市商業地產發展史

前些年，銀川市先后有龍盤家私城、副食品批發市場、新華商城、銀川商城等一批專業市場和綜合購物商城出現，再加上許多商住樓下的街邊營業房，供大于求。但近年來，隨著政府把銀川建設成為西部區域中心城市戰略的不斷實施，兩個“適宜”工作的不斷推進，銀川商業地產在宏觀調控中經受著市場的考驗，銀川商業地產的發展經歷了從低谷徘徊到高位運行的不尋常歷程，2009年以來伴隨著銀川住宅產業的紅火局面，商業地產的發展也是異軍突起，發展迅猛，尤其以2010年更為凸顯，2009年 以前銀川的商業地產集中區域主要以新華街商業圈為主要中心，形成了銀川市最為成熟的商業區域中心。伴隨著銀川市住宅居住區的不斷分散與擴容，逐漸形成了較 為明顯的多個板塊居住區域，近年來，商業地產也開始圍繞這幾個板塊進行分散開發，不再集中于某一個區域。以東西居住板塊為例：在東邊的麗景湖居住板塊，塞 上凝聚力、月星家居廣場等多個商業地產項目已經開始投入運營；在西邊的新區居住板塊，目前有拉普斯水上商業廣場、銀川金鳳萬達廣場、瑞銀·財富中心等多家大型商業地產項目正在建設中。

綜觀2010年的銀川商業地產市場，呈現出較為明顯的4大特征： 業態呈多元化 銀川早期的商業地產，經營多以單一業態為主，皆是商戶通過自身經營而自覺或不自覺形成的，規劃和布局比較松散，未形成特色、專業化市場。而如今，隨著經濟和 消費水平的提高，單一業態已不能滿足消費需求，多元化業態發展成為時下商業地產的主要模式。例如，城北具有代表性的商業地產——綠地21城，它的投入運營將形成集SHOPPINGMALL、生態花園酒店、商業街、酒店式公寓、電景廣場等多業態模式。管理更趨專業化

與早期銀川的商業地產相比較，如今的商業地產更是朝著專業化方向發展。在銀川，已有越來越多的開發商開始開發特色化、專業化商業街道。一些有實力的地產開發商已率先在此領域拔得頭籌，如光耀房地產開發公司開發的光耀美居已開始在銀川的家具批發行業獨領風騷。規模、體量不斷增大

商業地產集購物、餐飲、文化娛樂、商務辦公、公寓、高檔住宅于一身，在規模和體量上都有著很高的要求。與早期銀川商業地產相比，近兩年的商業地產無論從規模 上，還是體量上都呈逐年上升趨勢，城市綜合體已占據了銀川商業地產的半壁江山。城市綜合體對提升城市形象，增強城市的功能，提高城市的品位具有重要的提升 作用。尤其像銀川這樣的二、三線城市，商業地產的輻射力對城市品位的提高起到了很大作用。更多外地企業參與銀川商業地產開發

與住宅產業具有同樣特點的就是去年以來銀川的商業地產開發中外地企業占了近五成。這些企業在為銀川帶來好項目的同時也帶來了先進的招商模式和運營管理模式。作為自治區重點招商項目，銀川金鳳萬達廣場的開發者——萬達集團就是一個在全國具有影響力的開發企業，它的進駐將為銀川打造一個具有30萬平方米體量的高端商業地產項目；作為中國500強前幾位的上海綠地集團，以75萬平方米的綠地21城為銀川增添了西北首屈一指的城市綜合體。此外，還有萬商國際汽車城的開發者——云南鴻曦企業集團，瑞銀·財富中心的開發者——浙江麗水瑞銀房地產開發公司等外地企業，也紛紛在銀川進行商業地產開發。

三、各類商業地產詳細分析

1、商業街鋪、購物廣場

悅海新天地 項目介紹 銀川悅海新天地建筑面積21.8萬平方米；地下二層，面積為7萬平方米。總投資約30億元，工程建筑總面積28.8萬平方米，著力打造集高檔寫字樓、高檔百貨、多元化特色餐飲、時尚休閑娛樂為一體的商業街。基本數據 悅海新天地地上三棟，三十九層，地下二層

主推商鋪：30000/平米 均價 7500元/平方米 價格詳情 公寓均價7500元，商鋪起價2萬元/平米 建筑面積 21.8萬平方米

入住時間 預計將會在2011年6月左右交房

城區 金鳳區 地址 金鳳區上海路與正源北街交匯地帶 開發商 銀川開元投資股份有限公司

建筑類型 板樓,塔樓,板塔結合 物業類別 建筑綜合體 付款方式 銀行按揭貸款,分期付款 裝修情況 毛坯 付款方式 銀行按揭貸款,分期付款 小結：2010年 政府調控年，住宅受控之時商業地產卻一枝獨秀銷售火爆。在金鳳區缺乏大型商業地產項目的市場背景下，親水商業廣場和萬達購物廣場抓住市場機遇，借銀川市重 點招商項目之勢，在政府政策及開發商強勢品牌引入帶動下，這兩個項目的市場認可度極高，后期市場關注度也特別高，是銀川市商業地產的明星代表項目。寧夏四季鮮果品批發市場 簡介：項目建設地點位于望遠鎮，地處銀川環城高速、北京-拉薩、銀川-福州高速公路、109國道交匯處，距建設中的太中銀鐵路望洪站25公里，交通便利，基礎設施完善，非常適合批發市場建設。項目建設地點位于永寧縣望遠鎮望遠橋北，占地面積658.5畝，總建筑面積265134平方米，主要包括：

1、物流交易區：占地296.6畝，建筑面積19.54萬平方米；包括農業信息服務中心、商務金融服務商廈、商務辦公樓、產品展示交易廳、輔助用房、餐飲區、道路等；

2、倉儲及加工區：占地361.9畝，建筑面積7萬平方米，包括倉儲庫、加工廠房、服務用房、道路、停車場等。均價6700到6800（一期均價）項目分兩期，一期已售完，二期待售

二期優惠和價格現在未確定

客戶來源：東環/北環批發市場、銀南、銀北、部分來至陜西甘肅 寧夏望遠現代金屬物流園 簡介：寧夏望遠現代金屬物流園，是由上海大學司頓物流聯合規劃設計，寧夏發改委審批立項，總占地面積2000畝，計劃建設周期5年，投資26億元，分三期完成。2009年—2010年為一期工程建設期。2009年6月30奠基2010年4月27日投入試運營，一期占地760畝，投資9億元，已經建設完成的21萬ｍ2的商務服務區、方管加工區，堆貨場營業面積17萬多ｍ2，道路21萬ｍ2的現代金屬物流園，已于2010年4月建成投入試運營，目前已有700多家鋼材經銷企業入駐，日吞吐貨物量已經達到3500噸，預計到年底總吞吐量可達75萬噸。分三期，一期鋼材市場售完，二期三期未定，現在只售公寓小商鋪。現在商鋪均價7000元左右每平米

開間進深不明 面積有88㎡、139㎡、196㎡、276㎡ 小結： 2010年 是銀川市房地產專業市場錦上添花的一年，不僅項目數量大增，且規模空前。從幾十萬平米到上百萬平米不等的項目逐鹿銀川市商業地產分割這塊蛋糕，可見競爭激 烈程度不同尋常。從專業市場的發展來看最初的只做市場到目前集酒店、配套辦公、住宅、商業、主題市場等綜合為一體的大型商業市場綜合體。就銷售情況來看，部分項目銷售較好的原因是其宣傳推廣力度大，加之產品面積較小總價較低從而吸引周邊市縣投資者的眼球，達到熱銷的局面，銷售手段以打折返租較為常見。

四、商業地產購買客戶分析

一、投機者：

1、目的：短期內轉手獲利，而且一般都是暴利。

2、注重因素：較大利潤、轉手套現容易

3、具體內容：商業項目購買人數的多少及積極性、短期內區域的發展規劃

4、獲利方式：轉手

二、投資者

1、目的：中長期獲利。追求一定期限內投資保值、增殖和長時期的穩定的投資回報。

2、注重因素：穩定的投資回報、資產增值

3、具體內容：區域內的租金水平，整個商業項目的經營狀況，區域發展規劃、考慮出租率的情況，租金升降等等

4、獲利方式：主要是出租，適當時候考慮轉賣。

5、投資回報率：通常住宅的投資回報率在5%左右，而商業地產（商鋪）一般在10%左右，投資回收期限為8—12年。最方便的投資回報率計算方法： R=M/P

R為投資回報率

M為年租金

P為總投資額 舉例：某10平方米的商鋪銷售總價為10萬元，如果將其放租出去的租金每月是100元/平方米，請問其商鋪的投資回報率是多少？ R=M/P=100*10*12/100000=12%

6、租價和售價的關系

R=P*H/(12*V)R為月租金

P為出售價格（地產使用年限或收益年限不限制）H為投資回報率

V為出租率 舉例：某10平方米的商鋪出售價格為10萬元，假定投資回報率是10%，在出租率為80%的情況下，請問其商鋪放租出去的租金是多少？

R=P*H/(12*V)=100000*10%/（12*80%）=1042（元/月）即商鋪每平方米的月租金是105元。

三、經營者

1、目的：獲取經營場所，主要通過商業經營獲取利潤，避免因交納租金而讓商業利潤流失。同時也有保值增值的想法。

2、注重因素：是否適合自身的商業經營。

3、具體內容：商業氛圍及成熟度、交通狀況、人流量、區域購買力水平、區域發展規劃、政府相關政策（稅收）等等

4、獲利方式：商業經營

第四部分：銀川市商業地產發展趨勢預測

一、自2010年4月份“新國十條”調控政策出臺以來，在政策和市場的雙重壓力下，住宅投資前景預期不甚明朗，銀川市房地產市場住宅一家獨大的局面逐漸開始改變，此前一直處于次要地位的商業地產開始成為市場多方關注的熱點，眾房企進軍商業地產，競爭將愈發激烈。

二、在流動性過剩、住宅投資受打壓的背景下，資金涌入商業地產的局面在所難免，銀川市近兩年商業地產的火爆足以說明，商業地產在投資風險抗能上仍然高于住宅。

三、商業地產領域的盈利模式或將由當前的開發出售為主逐步向持有出租模式轉變。“從國內商業房地產市場發展情況來看，散賣后放任業主或使用者自營的方式早已證明是失敗之舉，商業物業的成功經營必須建立在企業有自營商業體系的基礎上，再輔以緊密的商家聯盟，作為商業物業開發成功標桿的萬達企業便是最好的明證。

四、行業規模化和專業功能化方向發展將更加深入，外地品牌企業進駐，促使銀川本地房地產開發商提高自身操控管理水平，走規模化、專業化、精細化可持續發展之路。

五、行業的專業化趨勢越來越明顯，行業分類越來越細。市場競爭的日趨激烈，迫使很多商品交易市場不斷向生產領域延伸，以利于暢通供應渠道，掌握優質貨源，減少流 通成本，依托產業基礎，確立價格競爭優勢。這將導致各類市場之間在經營范圍和產品品類上的分化和區隔越來越細，集中銷售某一類別或某一區域的，甚至是某些 品牌的商品，以求通過特色經營，獲得最大的輻射廣度和強度，占據最好的區位優勢。這在珠三角、長三角等地區已可以明顯看出，除了傳統批發市場外，許多內地 綜合市場或零售市場中一小類的商品，如紡織、五金、玩具、酒店用品、包裝機械、農產品、美容化妝品、眼鏡等在珠三角、長三角已發展成為非常專業、規模龐大 的產業集群鏈專業批發市場。

六、運營和交易方式將向信息化與集約型轉變。其實批發市場不是簡單的商品中轉站，必須具備“商品集散、財務結算、信息傳播和價格形成”四 大功能。因此，未來將圍繞上述四大功能的實現來進行完善，逐步把批發市場建成商品的集散中心、信息中心、價格形成中心和統一結算中心。走出干篇一律的攤位 制對手交易模式，網絡信息技術的廣泛應用，對攤位制經營為主的傳統交易市場將產生根本性影響。把連鎖、代理、配送、拍賣、信息互動等現代營銷方式引入批發 市場，大膽探索網絡交易、倉單經營等符合批發市場運作的現代交易方式。

七、復合型商業業態的出現。當越來越多的網上交易與線下實體進行結合，當超市中出現越來越多的專賣店，我們有理由相信，傳統的業態劃分的界限越來越模糊，對于業態的定義也越來越不清晰。“單一性”市場，將受制于“多元化”消費，“美食匯”、“婚紗城”、“鉆石城”等“集中式商業地產”將出現蕭條，原因也許很簡單：這些商業市場無法實現讓消費者“同時消費”的目的，同一項目下的商家無法彼此分享客戶資源，商業本身的吸引力就會逐步降低。當一家有特色的餐飲門店，足以和整個“美食城”相抗衡時，商家也許會感到目的性消費的可怕。與此相反，“小吃街”、“婚慶市場”、“花鳥魚蟲市場”等可以提供消費者“多元化消費”的場所仍會生意興隆。在競爭如此激烈的市場中，每個商家必須為自己尋找可以將“規模”發揮到最大的場所。

總體來看，由于目前銀川市的商業房地產市場尚未完全成型，剛剛從一個低谷爬升起來，可以預計未來商業地產的發展將迎來黃金時期，但是考慮到商業地產復雜性和 要求明顯高于住宅，因而短期內商業地產的發展還存在諸多的困難，特別是開發運營管理上與住宅領域的巨大差距，將直接關系到商業地產開發成功與否。在這方 面，開發商不妨借鑒萬達集團通過房地產的綜合開發，將公寓住宅、高級酒店、高檔寫字樓、商業中心融合在一體，打造一個商業中心，通過大手筆的開發建設，創 造一個核心商業區域。同時做商業地產，不應像住宅那樣蓋好后賣掉即完事，還應該努力做到包括招商、營銷、規劃、管理等細節與項目本身相匹配。

第二篇：商業地產發展趨勢分析

商業地產發展趨勢分析

從2007年到2009年上半年，宏觀調控的嚴峻形勢令住宅開發面臨相當的困境，而商業地產則被認為是房地產開發商的避風港灣。2009年大的動蕩以及種種不可知因素依然可能存在，商業地產的需求在短期內必定面臨著挑戰，但從更遠來看危機會帶來更多的機遇，誰把握了機遇就會掌握未來。

一、商業地產新的機遇和挑戰

1、住宅市場遇冷商業地產預熱

在樓市住宅開發陷入低迷期時，商業地產迎來了發展轉機。受經濟大環境的不利影響導致目前單純投資住宅開發利潤下滑和風險增加，是開發商們轉投商業地產的一大原因，是為通過持有商業物業和商業運營實現商業地產本身之外更大的商業價值，從而降低風險和增加利潤。開發商成功持有的這種示范效應，同時帶動了民間資本對商業地產的投資熱。本土的開發商也正逐步調整住宅與商業物業的開發比例，以期平衡收入分配。然而，大部分本土開發商都是商業方面的新手，他們期待與基金、與有相關經驗和工作軌跡的職業經理人合作成立合資企業。

投資商們尋求的是商業物業上穩定的投資回報，而持有型物業有著三個重要的特點，一是收益相對穩定并且長期化，二是能夠在一定程度上抵御和化解經濟波動所帶來的金融風險，三是更加容易成為投資機構旗下眾多資產中的優質資產。商業地產，在一些開發商未來幾年發展戰略書上已經標記為重點。如2008年12月份，世茂股份重組正式完成。這樣一來，世茂商業項目開發將由原來的“分家而治”變成為“擰成一股合力”。值得注意的是，外資對中國內地商業地產現在也流露出興趣。曾在上海收購翠湖天地等高檔住宅的英國地產開發及投資公司高富諾，又新成立了6億美元基金，下一個重點投資目標轉為了大陸的購物中心；不久前，黑石集團在上海浦東成立商業管理公司，意圖大力進軍商業地產。

2、“救市”政策或利好商業地產

2008年，國際投資機構和銀行受經濟危機的影響，對中國投資的承諾無法得以實現；住宅市場也急劇萎縮。盡管目前商業地產存在不少困難，但中國城市化進程的大趨勢沒有變，中國經濟長期增長的預期仍然沒有改變。全國工商聯房地產商會商業不動產專業委員會發布的《2008 中國商業地產專家報告》強調：國家業已出臺的救市措施力度非常，其中建設保障性安居工程、廉租房建設、棚戶區改造、農村危房改革試點等等，對商業地產是利好消息。最近三年之內，建設部要動用中央財政9000億進行保障性住房建設，很大一塊就是新區建設，也會給商業地產提供巨大的投資機會。在此種情況下，全國工商聯房地產商會商業不動產專業委員會預測：2009 年上半年商業地產發展可能還會有困難，下半年就會有回暖。尤其是中低端商業地產；區域型、社區型商業地產，更會有較大的利好消息。消費依然強勁。

3、收益高吸引新行業涉足

在樓市普遍不景氣情況下，開發商拿地都十分謹慎，再加上開發商資金短缺，于是喪失了拿地的熱情和能力。不過這樣一來，卻給其他行業的企業進軍房地產提供了時機和空間。這些外來企業資金相對比較充裕，并且以商業用地為主，建成后可自用，并且目前股市也處于低迷，投資類產品相對不足的情況下，通過拿地也可以顯現為保值增資的一種投資行為。一些外來新行業已經迫不及待涉足房產開發與經營。近日，七喜控股引起房產界關注，雖然競拍土地失敗，但七喜控股意圖拍得土地用于開發商品住宅，進入房地產市場實現公司多元化策略的舉措已經暴露無遺。值得注意的是，一些其他行業的企業還以購買自用辦公樓方式，實現曲線進入房地產領域。2008年11月份，上海北外灘上海港國際客運中心兩幢寫字樓被中化集團等大型央企收購，投資總額達到了70億元。保險資本也成為房地產行業重要“進門人”。雖然有保險資金不能直接投資國內地產項目的規定，但國內各大保險公司依然另覓途

徑，據悉，民生保險、太平人壽、生命人壽、中意人壽都分別在北京的金融街和CBD商業區及中關村的商圈內購買了幾萬平方米不等的物業。外來新行業一直對于房地產行業覬覦已久。

二、集團化開發，連鎖經營將成主流

2009年住宅開發仍然備受宏觀調控的沖擊，相對于商業地產而言受到的政策性的影響依然較少，客觀上推動了更多的房地產企業向商業地產進行戰略轉型，但對一些資金實力較弱和融資渠道狹窄的企業，也面臨著嚴峻的考驗甚至被迫和主動退出。一些資本型的品牌企業，由于受到短期變現和年報的壓力，特別是持有物業長期經營的綜合檢驗，會調整對商業地產特別是持有物業的投資戰略和組合策略。

隨著大型房企的戰略性轉型，進入商業地產已成必然，其標志是大公司都會明確或者調高各自持有資產，組建自己的商業地產專門的投資與運營管理機構，商業地產的集團化開發和連鎖經營將會成為開發的主流。《2008 中國商業地產專家報告》指出：城市化在未來五年帶來新增人口是1.2億，每年新增城市人口2400萬，城市大眾化消費市場每年大概增加900億元，增長非常可觀，直接刺激商業地產的發展。隨著國內中產階級的興起，2009年會帶來商業地產質的提升，并且會打破傳統的商業模式，隨著消費升級，商業地產的供應也要升級。受金融危機以及國家信貸政策的影響，必定會對持有物業造成新的壓力，中小商業地產開發企業在商鋪散售逐步疲軟的情形下，還有可能進一步繼續被邊緣化。

三、商業地產有望受益REITs1、期待REUITs破冰

2008年中國房地產金融上半年和下半年出現了冰火兩重天的形勢。商業地產雖然是傳導最慢和最抗跌的但也無力規避和幸免。商業地產融資的信貸總量和品種本來就單一，原來就系統缺失，金融創新的步伐放緩或前景更加不明朗，限外的加劇和外資大本營起火的自救和抽緊，再加上投資市場的消極和悲觀，商業地產的融資無疑是雪上加霜。

2009年，最值得期待的就是以REITs(房地產信托基金)的正式推出。以商務部等部委力促的開放REITs通道和銀行對商業地產項目貸款區別對待的呼吁得到了國務院和金融監管部門的響應。2008年12月13日，國務院辦公廳發布《關于當前金融促進經濟發展的若干意見》。房地產信托投資基金（即REITs）是一種以租金收益為標的的融資產品，普通住宅項目是不能以房地產投資信托基金形式上市的。從這個角度講，以持有物業為開發模式的商業或工業地產企業將從中受益。2009年1月6日的國務院新聞辦新聞發布會上，中國人民銀行金融市場司副司長霍穎勵透露，央行已經形成房地產投資信托基金（REITs）初步試點總體構架，并將在上報國務院后進行試點。

2、REITs為商業地產最好“退出通道”

REITs推出的重要意義在于，它為商業地產開發商提供了最好的“退出通道”。到目前為止，很多開發商都認為商業地產很難做，最大的問題在于“出口”(Exit)。商業地產項目一般分為開發(Development)、孵化(Incubation)、穩定(Stabilized)等幾個環節，其中穩定環節的風險低、相應收益也低，但開發商自有資金成本往往較高，開發完成后或穩定后一般更愿意退出而形成資金的有效周轉。

而最佳的退出通道之一就是REITs(房地產信托基金)市場，即把成熟物業(穩定現金流)打包資產證券化，使追求較低風險、較穩定收益的低成本資金持有者(如公眾、機構投資者等)可以接手長期持有。而REITs能夠推出的最好時機就是熊市。因為，熊市物業資產價格回落，租售比(租金/價格)較高，資本市場的資金成本也較低、投資風格趨于防守型。例如美國REIT 的真正繁榮是在大熊市之后的90年代；日本的J-REIT也是在房地產泡沫破滅后長期熊市的2001年推出。本輪經濟危機為中國REITs產品的出現奠定了最好的機會。我們有理由相信，以REITs為象征的金融創新將會在2009年破冰。

2009年商業地產的形勢并不盡然全是那么悲觀。比如，從目前的情況看，經濟危機還未對北京的消費市場形成太大影響，2008年北京的社會零售總額依然會強勁增長20%以上，遠遠超過北京10% 的GDP增速。只不過新商業開業的總體量遠遠超過這個比例，以至于平均下來市場轉淡，而根據20/80規律，少數搶眼的項目更是賺得本滿缽滿。2009年是一個烏云籠罩、充滿變數的一年。商業地產的需求在短期內必定面臨著挑戰，但從更遠來看危機會帶來更多的機遇。

第三篇：商業地產投資收益分析報告

0 頂

前言

為了充分了解并把握****商業街項目開發的可行性，我司組織人員對****目前主要路段的商業現狀、現有的****縣城區的商業業態、幾大商城營運現狀、本地塊的現狀及未來的展望，以及**人對本項目的看法及建議，特舉行為期一周的市場調研活動。

我司在結合****商業的發展趨勢，以及目前****縣城區缺乏成型的商業街區，缺乏標志性、符合現代經濟社會發展需求的綜合性商業圈，結合****縣政府對于本項目的開發期望值，對本案提出一個全新的、科學性的、可執行性的項目方案，將本項目定位為集購物、居住、休閑、娛樂為一體的城鎮中心區標志性商業街。

本報告是建立在項目市場可行性、項目財務可行性分析的基礎上，并參照****小縣城相似項目投資的各項成本投入，并對本項目作初步的銷售額估算投資收益，最終完成對本項目的可行性分析結論。不足之處，請予指正！

一、項目開發可行性報告

（一）城市概況:

1、自然條件

2、經濟狀況

3、產業結構

4、城市化進程

（二）現有的商業無法適應現代經濟發展的需求

1、商業街區經營比較集中但業態分布混亂

2、幾大商城經營現狀不佳

（三）消費型業態形象多數不佳，規模不大，存在較大的市場契機

1、休閑、娛樂業：

2、餐飲業：

3、網吧：

（四）作為現代城市商業經濟的代表之一的超市，**仍存在很大市場份額

（五）項目分析

1、項目地塊概況；

2、項目地段商業價值分析；

（1）優勢：

（2）劣勢：

（3）機會點：

（4）問題點

3、行動對策圖

（1）、SO對策（最大與最大的對策）

（2）、WO對策（最小與最大的對策）

（六）縣政府對于本項目的期望，有利于本項目的開發營運

（七）項目市場可行性結論

基于上述的因素，本項目投資開發有著較大的社會效應，其定位也切合當地人對于新型商業項目的需求，更能彌補當地商業項目的市場空白點。作為二層的商業，本項目只在項目的黃金地帶規劃,控制好二層的總建筑面積,而且一開始就考慮以租待售，從而直接避免二層商業難以銷售、難以經營的尷尬局面。商品住宅部分，目前更是無競爭對手，可以直接占領****的商品住宅的市場份額。我們相信，雖然****的潛在購買群體會受到前幾個項目的影響，從而在銷售中存在一定的風險，但是本項目的規模、規劃思路、標志性、政府的大力支持，以及可實現的營銷推廣力，都能夠迅速提升****人民對于本項目的信心！

二、項目初步定位

（一）產品定位

1、定位；

集鎮中心區集購物、居住、休閑、娛樂為一體的標志性商業街區；

臨**路右側規劃二層的商業（框架結構），一層規劃為獨立門面，開間可控制在3.9-4.2之間，進深控制在13-15米之間。可根據需要幾個門面一起銷售；

二層規劃成大型的酒樓、休閑茶樓、休閑中心、休閑網吧；或者是大型超市（一層要保證足夠面積的門面與二層相接）；

其他兩側的商業門面僅規劃一層（框架結構），層高5.1米，可作夾層使用，特別是可作為美容美體店、小型的休閑廳，可幾個門面合并，擴大夾層的使用空間；

**路右側的三層以上，其他兩側的二層以上均規劃為住宅（磚混結構），以南北朝向為主，戶型面積控制在85-125m2之間，以二、三房為主；

2、定位依據；

標志性商業街區，特別是中央硬地景觀廣場，完全可以成為人氣的聚集地，不僅可以直接提升項目優勢，也可以提升**城市的形象與品味，有效區別于其他商業項目；

集購物、居住、休閑、娛樂為一體商業街區，是**縣真正意義上的四位一體的大型商業街區，也直接與“***”、“***”、“***”區分開，從而盡量避免意向客戶受到上述三項目不良的經營現狀的影響；

一層臨街獨立門面，向來為當地投資者或經營者所喜好，其銷售難度不大，但是要控制住單店面積，控制住銷售總價，才能盡快完成銷售；

目前**縣二層的商業均無法經營，所以臨***路右側的商業二層定位為休閑中心、酒樓、休閑茶樓、網吧等，而且目前這些行業在**具備較大的市場契機。這些行業注重地段，鑒于成本的投入大，并不一定需要在一層經營；若在項目規劃或是銷售過程中，能夠引進實力強的大型超市，則可以將二層結合一層部分門面一起納入超市經營面積當中；

由于都是臨街門面，臨***路右側的是二層的商業，而其他兩側則無法規劃成二層商業（整體二層商業面積要控制，不能過大，市場接受度弱），因此，作為立面的處理，應該提高層

高，這樣從商業氛圍上與中間的兩層的商業立面有個呼應，而且由于層高的提高，也可以提升其商業使用價值，進而提升售價；

商品住宅，作為**縣今后的住宅發展的趨勢，其接受度必將越來越強。而且，作為經濟較發達，特別是民營經濟發達的小縣城，城市進程化速度必將越來越快，作為鄉鎮人民進城的心態，肯定希望居住在城市的中心區，這樣不僅面子十足，而且出行、生活、休閑娛樂也十分便利；這也是全國上下鄉鎮人民，或是郊區、縣進入高層次城市的人民的購房心態。

（二）案名建議

（三）目標客戶定位

1、定位；

（1）一層商業門面客戶定位：投資及自用者；

（2）二層商業客戶定位：

（3）住宅客戶定位：

定位依據；

商業：參考相類似的項目客戶群體分析，訪問過的經營者購買意愿；

住宅：城市進程化快速發展，許多農民進城買房置業，一為享受好的生活環境，二來為了子女的教育問題；城區內多數是家庭拆分產生購房需求；

（四）價格定位

1、定位；

2、定位依據；

（1）一層部分：

（2）二層部分：

（3）住宅部分：

三、項目財務可行性分析

（一）項目投資估算及財務可行性分析的依據

1、初步的總平面規劃方案、主要建筑經濟技術指標及建筑結構類型；

2、建設項目投資成本構成參照***省小型城鎮同類建設項目的成本費用；

3、有關稅費按國家相關文件規定；

4、銷售價格采用市場調查分析數據并參考同類項目；

（二）項目主要經濟技術指標（規劃方案）

項 目數 據備注

總用地面積20500m230.4畝

建筑占地面積9369 m2

總建筑面積40030 m2

其中商業面積12260 m2

其中A區總建筑面積12700 m2

其中商業3050 m

2住宅9250 m2

配套管理用房400 m2

B區總建筑面積17166 m2

其中商業7400 m2

住宅9160 m2

配套管理用房606 m2

C區總建筑面積10166 m2

其中商業1808 m2

住宅8138 m2

配套管理用房220 m2

容積率1.95

建筑密度45.7%

（三）項目投資成本及收益估算

序號名稱金額（萬元）備注

一工程成本4427

1土地款2100

2報建費用8621.5元/m2×40030 m2

3建安費用1841460元/m2×40030 m2

4配套費用400估算

二其他費用2520

1稅費1300估算

2辦公費用250估算

3財務成本220估算

4開辦費100估算

5銷售廣告費用330估算

6不可預見費用320估算

三項目總投資6947

四銷售收入11215

1住宅部分2443880/m2×27770 m2

2商業部分8772

其中一層商業79638500元/m2×9369m2

二層商業8092800元/m2×2891m2

五效應測算4268銷售收入-總投資

（四）項目不確定性分析

1、敏感性分析

國家對房地產實行宏觀調控給房地產業帶來抵制性效應，但對于剛 起步的縣市房地產影響較小。

2、臨界點分析

根據經濟效應分析投資臨界點約占銷售總量的62%。

（五）投資周期

1、投資本金從開工計起12個月內全部回籠；

2、利潤分紅80%從開工計起20個月之內；

（六）風險提示

該項目從實地察看與可行性分析，都可認為是個周期短、利潤豐厚的 項目，但是必須指出，該項目也同其他任何投資一樣，具有風險性。

由于此項目在操作中,后期進行調整了很多,所以將有關資料刪掉了.只是格式

第四篇：商業地產策劃案例分析

商業地產策劃案例分析

一．商業地產市場調研以及策劃的側重點

1． 商圈——A.城市核心商圈

B.區域性商圈

C.專業市場

2． 基礎數據的獲取——A.人流量

B.消費人群

C．消費實力

D．商家家數、規格

3． 可行性分析報告

4． 具體操盤策劃

二．商業地產銷售流程（與住房差異不大，在此不作詳細描述）

三．商業地產銷售技巧

1.外觀形象——突出成熟、干練、睿智、誠信。

2.談話技巧——忌諱打機槍，語速放平緩，目光專注。

3.探究實力——詢問其身家，公司經營狀況，借機將其贊揚一番。

4.攻心為上——在了解其基本需求后，即可為其推薦物業。

5.精確計算——讓其看的見實在的利益以及遠期的發展前景。

6.談判中技巧的把控——拋磚引玉、以小換大、讓步是要通過利益來換取的，讓 其認可每一點利益都是來之不易的。

7.心理把控——也是商業地產乃至整個行業中最距挑戰性的課題。

四．商業地產消費者五大思考模式

1． 只接受有限的信息

2． 痛恨負責，喜歡簡單3． 缺乏安全感4． 對品牌印象不會輕易改變5． 想法容易失去焦點五．客戶流失因素分析1． 1％死亡2． 2％搬遷3． 4％競爭對手的活動4． 5％親朋好友的轉介紹5． 9％可從其他地方得到相同產品6． 10％不滿意投訴7． 69％沒有受到尊重或冷遇

第五篇：商業地產策劃案例分析

商業地產策劃案例分析

----本內容更多專業知識摘自：智地網余源鵬房地產大講堂

商業地產策劃案例：昆山市某購物中心的業態規劃

【點評】該項目只有兩層，位處市中心，整體定位理念先進且全面。前1～5點進行主題、經營、功能、目標消費群體定位，接著第6點指出業態組合分布規則，第7～15點分別對百貨、3C店、電影院、外餐、風情美食廣場、咖啡茶餐簡餐、娛樂區、品牌服飾折扣店、服務配套從經營方式、區域位置及面積規劃、依據、收益方式、經營定位、目標客戶等方面進行詳細規劃，第16點列出各業種具體的面積及占比，第17點列出各樓層、各業種的預招商品牌，在第19點還考慮了動線規劃。

該案例在業態、業種的選擇、定位、規劃上分析全面。具有較強的可操作性和可行性，是一份優秀的商業地產項目業態規劃的借鑒案例。

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【課程對象】

■商業地產投資商和開發商的董事長、董事、總經理、總監，及各部門、各項目經理，涉及商業地產項目開發的開發企業的開發、投資、財務、研發、設計、工程、材料、營銷、招商、銷售、策劃、市場等部門的經理、主管和從業人士。

■涉及商業地產定位、策劃、銷售、招商和商業規劃的商業地產投資商、商業地產運營商、商業地產經營管理企業、商業地產咨詢顧問公司、商業地產策劃代理公司的相關領導及從業人士。

■涉及商業地產項目規劃設計、建筑設計、景觀設計、裝飾設計的設計單位的設計師和領導，以及商業地產項目的的材料供應商和設備供應商的相關人士。

■全國廣大百貨公司、超市、大賣場、家具專賣場、數碼專賣場、家電專賣場、品牌專賣店、便利店、連鎖餐飲店、影院、電玩城等等商業地產的主力商家的選址和經營管理人士。■其他涉及購物中心、城市綜合體、商業街、社區商業、專業市場、綜合商場、主題商城的開發和運營的材料設備供應商和管理服務人員。

■政府規劃部門、商業研究機構以及廣大商鋪購買投資人士。

資料參考：

智地網

智地網【 余源鵬房地產大講堂】；

智地網【商業地產培訓課程】；