第一篇：必讀2014中國商業地產發展趨勢分析

2014中國商業地產十三個發展趨勢

2013年以來，傳統零售企業圍繞B2C轉型創新不斷，許多傳統百貨公司，如王府井、天虹商場、銀泰百貨等，通過上線網購平臺，推出APP軟件，與微信合作等方式來應對電商沖擊，探索新型零售模式;家電零售企業受電商沖擊最大，但轉型也最堅決，雙線同價，全網比價等漸成趨勢。2014年零售公司經過探索將繼續推進轉型，逐步落地，但需關注實質效果和后續跟進改變。

一、互聯網改變了消費者購物行為方式，商業地產的市場機會也受之影響

互聯網時代，消費者購物行為隨之發生了4個方面的顯著變化：購物空間立體化(全渠道購物)、時間碎片化、購物移動化、信息傳播社交化。這四大方面的購物行為的變化，直接顛覆了原先在某一固定時間、固定場所進行商業消費的購物習慣，商業地產直接面臨這種購物方式的沖擊。

二、商業地產供應洪峰已至，但高水平商業地產發展商寥寥可數

目前，中國市場上，有三大力量在驅動著商業地產的開發熱。一是政府的主導力量。基于對城市發展的需求，政府往往主導著城市規劃，其中包括大量商業用地的規劃及推出，對于開發商而言，商業開發能力成為目前開發企業取地的競爭力。

二是市場榜樣的力量。一些優質商業項目，特別是購物中心的興起，高額的銷售帶來的收益回報，以及在消費者心目中樹立良好的品牌效應，都驅使著大量開發企業繼而模仿、打造商業產品。

三是商業地產開發主體的擴容。其中零售商這塊，是鑒于租金上漲壓力以及零售擴張的需求;住宅開發商這塊是主動轉型商業開發或者由于拿地被迫加入商業地產開發行列。商業地產開發商這塊是其商業開發和經營經驗日漸成熟，進而加大了對商業品牌的復制和擴張。預計2015年有望達到4500家，商業建筑面積達到3億平方米。從現在到2025年，還會有7000家建成開業，屆時購物中心將超10000家。因此在當前商業地產領域，特別是在城市綜合體是有非常明確的泡沫趨勢。

不是所有的企業都適合做商業地產，也不是所有的企業都能做好商業地產。當前有5萬多家登記注冊的房地產開發企業，真正做的好的也就近二十家。只有真正懂商業的，對人的購物、休閑、娛樂需求都把握非常準的企業，才可能真正把商業地產做好。

三、商業地產市場，從租售并舉變成自持為主

對于商業地產行業的發展成熟，可以分成三個階段。第一階段是商業地產的開發銷售階段，以分割的產權式商鋪為導向;那么第二階段將進入租售并舉階段。這個階段以銷售和自

持商鋪并重的階段;第三階段是商業地產金融化階段。這個階段的物業持有主體將被金融證券化的趨勢影響。

從當前現狀來看，一、二線城市核心地段商業基本全部自持，一線城市郊區和二線城市的部分非核心地段，才會存在租售并舉的產品，這種能夠產品一般的持有比率達到50%左右。只有在三、四線城市，現在還存在著大比例散售的項目存在。相信隨著市場的不斷成熟，將有越來越多的項目進入自持階段，政府對商業項目散售的審批和監管也會越來越嚴格。

四、科技化、大數據成為商業地產的基本配置

進入2013年，無論是購物體驗，還是經營管理，固有模式都漸顯疲態，零售業已經進入了一個全面的技術商業時代。大數據，Wi-Fi，電子標簽，智能貨架，自動收銀，自動打包，移動互聯，線上App，所有的新技術都在推動傳統商業的革新。

雖然我們當前只看到大悅城、銀泰、王府井等一批龍頭企業正在使用科技化和大數據技術，相信在2014年，這批科技化浪潮將會以驚人的速度大規模進入市場，很快將成為行業標準配置。

五、藝術、生態、體驗式商業成為發展共識

發展到2014年的中國商業地產行業，體驗性已經從營銷口號轉入產品實戰。這種商業地產的體驗感已經無需細說，各家都有自己的獨到想法。從硬件的設計到招商，到運營管理，體驗感將會無處不在。但無論是藝術、還是生態、還是高科技，各種體驗式的商業地產小趨勢的潮流不會改變商業的基本功能。如果商業地產開發商一味講求體驗，標新立異，忽略了研究市場需求和城市功能規劃的本質需求，那這樣的項目將會是一場災難。

體驗式商業，只會是錦上添花，不會是雪中送炭。立足于區域基本消費需求的商業業態招商和運營管理才是決勝的根本。

六、社區購物中心將成為引領未來商業市場的重頭戲

隨著城市商業副中心規劃的逐步推行，區域性購物中心也就是社區購物中心將成為引領未來商業市場的重頭戲。

經過跑馬圈地的粗放型發展之后，未來中國商業地產市場將進入精細化發展時代。這個時代的商業發展模式應更多向香港、日本等成熟市場學習。

今后，社區商業不僅僅是某個便利店，某個洗衣店這么簡單，而更應該有規劃和商家的合力協作，體現集群效應，餐館、超市、娛樂、休閑等業態能夠相互融合，食品更加安全，生活更加便利，服務更加標準。

2013年以來，傳統零售企業圍繞B2C 轉型創新不斷，許多傳統百貨公司，如王府井、天虹商場、銀泰百貨等，通過上線網購平臺，推出App 軟件，與微信合作等方式來應對電商沖擊，探索新型零售模式;家電零售企業受電商沖擊最大，但轉型也最堅決，雙線同價，全網比價等漸成趨勢。2014年零售公司經過探索將繼續推進轉型，逐步落地，但需關注實質效果和后續跟進改變。

七、物流商貿城類項目進入精細化、集約化發展時代

物流商貿城這類業態經過10多年的發展，這類業態已經遍地開花。應該說這個對于外行來說，看似藍海的商業模式，只有走近之后，才知道其中的險惡。總體來看，當前要想再涉足這個行業領域，不得不面對下面四個重大挑戰。

1、資金壁壘。小規模的集貿市場時代已經過去，發展到當前產業更為集中的物流商貿城時代，開發商必須具備充沛的資金。

2、土地供應壁壘。除卻雄厚的資金壁壘之外，政府供地模式的變革也成為這類業態發展的關鍵困難。進入城鎮化發展的2.0時代，各地城市建設進入精細化管理進程。上千畝以上的批量供地模式已成為過去，政府供地更是在前期大刀闊斧的拉開城市發展框架后，在原先的新城、開發區等各類新區已有的土地上進行精雕細琢，在切碎的小地塊進行精準的定位。目標是提高土地集約化利用效率，提高土地產出率，減少公共市政基礎資源的浪費。因此，在這樣的大背景下，若想通過興建物流商貿城的方式大規模圈地，再分期開發，做好一個再做一個，這樣的模式已越來越困難。

3、行業商戶資源瓶頸。物流商貿的根本還是商貿業資源，對于普通城市而言，各個行業的商貿資源有限。除非在傳統的大交通、大物流等樞紐型城市，這類商貿資源會相對集中。如若一個城市已有穩定的商貿經營場所，若這是大規模興建商貿城，而不能有效形成周邊城市群的集聚，只能依靠本地存量商戶資源消化，這樣的新增供給在未來數年內都會給城市帶來惡性競爭。除非傳統商貿市場的搬遷消亡，否則新的商貿市場很難短期成市，經營上會舉步維艱。

4、如何應對電子商務購物交易模式的沖擊?物流商貿是傳統的商品貿易的重要匯聚地。但隨著互聯網行業的沖擊，傳統商品貿易正在經歷翻天覆地的變革。特別是直接面向終端的O2O式生產和消費，如若這類互聯網效應在某一地區對某一品類形成了成規模的影響和滲透，那么這種沖擊將是巨大而顛覆性的。

八、奧特萊斯成為熱點，但已泡沫化

2002年底，燕莎集團在北京東四環開始經營中國第一家奧特萊斯，從那時開始到現在，中國已經有四五百家各種各樣的“奧特萊斯”，中國的奧特萊斯亂象叢生。

從整體來看，運營奧特萊斯是一個競爭壁壘相對較高的行業。這個行業最需要的是聲望、信譽和管理經驗。因此，對于一個行業新進入者來說，要想短期內掌握到如此多的資源的難度非常大。關鍵指標在于：

1、擁有成規模數量的品牌供應商渠道;

2、快速周轉速度;

3、基

礎客源數量;

4、進貨談判的溢價能力;

5、基礎物業條件。上述五大核心資源和競爭力，是確保在奧特萊斯行業制勝的法寶。

九、百貨業轉型，從零售商轉型為零售制造商，迎接大數據革命

在中國零售業，自有品牌的發展尚處在起步階段。根據一項針對國內65家主要超市、超大型商場(涵蓋內外資，占總市場份額的25%)的專題調研，有60%的企業提供自有品牌產品，但一般自有品牌產品在總銷售額中的占比不會超過5%。

在美國超市零售業，自有品牌的銷售占比平均在25%左右，在歐洲，這一比例更高達40%甚至是50%。在嚴酷的市場競爭中，零售商不能僅僅依靠品牌商品來存活，銷售品牌商品很難取得價格優勢。

因此，發展自有品牌，從“零售商”轉型“零售制造商”，這個才是百貨業轉型的根本方向。由聯營轉變為自營，對企業的經營能力提出了更高的要求。在聯營模式下，百貨企業的管理重點是商場運營，而在自營模式下，百貨企業要對消費者需求有精準的定位，并擔負起采購、商品管理、市場推廣、品牌建設的重任。

2013年，銀泰、王府井、大悅城等著名商業零售品牌吹起了商業變革的號角。

許多傳統百貨公司，如王府井、天虹商場、銀泰百貨等，通過上線網購平臺，推出APP 軟件，與微信合作等方式來應對電商沖擊，探索新型零售模式;家電零售企業受電商沖擊最大，但轉型也最堅決，雙線同價，全網比價等漸成趨勢。2014 年零售公司經過探索將繼續推進轉型，逐步落地，但需關注實質效果和后續跟進改變。

十、超市業外延式擴張放緩，迎來關店潮、并購潮和觸網熱潮

總體來看，超市業在一、二線城市出現飽和，三、四線城市逐步成為主戰場。

雖然超市行業經營成本越來越高，但由于終端消費者對價格敏感度較高，超市難以通過提價來轉嫁成本，要想提升毛利率，只能重視精細化管理。這種精細化管理能力包括對超市購物環境、品類管理、營銷策略的提升。除此之外，企業還需要在信息化、供應鏈方面進一步改善。通過減少采購環節、有效利用資金、建立高效節能的物流配送網絡、搭建先進的信息系統、鼓勵員工和管理層的有效溝通，達到提升人流、物流、資金效率的目的。

十一、餐飲成購物中心新寵，但受到國家政策調控，正經歷痛苦的結構性調整

2013年，很多商業地產項目將餐飲作為救命的最后一根稻草。餐飲行業在國八條出臺以前，餐飲行業都是25%的增長，而受這一政策影響，上半年增速在13%到15%左右。另外，人力資源成本上漲百分之百，行業壓力還是比較大的。

餐飲行業啞鈴形的消費結構將調整，未來將呈現紡錘形的結構，人均價格在20~80元的大眾化餐飲將有很好的發展空間。”

相比傳統餐飲行業的調整轉型，新興的、具備互聯網精神的快時尚餐飲成為很多購物中心的新寵。

十二、線上線下爭奪生鮮

生鮮本是實體零售業在與電商抗衡中最有效的武器之一。由于零售行業在2006年開始興起的生鮮自營，中國的實體零售企業大多在生鮮經營上有自己的一套，在后端供應鏈和前端陳列、鮮度、包裝、分級等上面有了較為豐富的經驗。而且確實提高了市場競爭力，提升了業績，成為一塊強有力的吸客磁石。

但隨著順豐優選、本來生活網等生鮮類電商的強勢出擊，再加上1號店、京東等也開始朝生鮮領域進軍，生鮮開始成為電商爭奪的熱點，很多農業基地和公司也開始紛紛推出有機蔬菜或定制果蔬的一對一配送服務，并且在市場上有一定的“粉絲”。

更有意思的是，被實體零售一直認為最受限制的供應鏈問題，生鮮電商們似乎也找到了“互聯網模式”在嘗試解決。

盡管目前生鮮電商還沒有盈利的代表，也沒有成功的模式可言，所針對的目標客戶也是中高端消費者，但不難預料，很快就會普及到中低端消費者。況且，就算是將中高端消費者截流掉一部分，也夠實體零售企業難受的。重要的是，生鮮電商尤其是大電商切入生鮮經營，在短期內并沒有盈利壓力。

因此，雖然仍是最具差異化的品類之一，很多電商的生鮮配送實際也是與實體賣場合作解決，但從2014年開始，實體賣場里純粹的生鮮品類和價格上的優勢可能將不再是王牌。主食廚房、精細加工??如何在生鮮產品上做足深度加工文章，或許才是再度樹立競爭利器的法寶。

十三、兒童類業態蓬勃興起，正成為購物中心的主流業態

2013年開始，全國已有近百家購物中心先后擴大兒童品牌招商，并對兒童區進行改裝升級。隨著中國購物中心的調整，日漸興起的兒童業態正成為購物中心重要組成部分，有的甚至成為核心部分。

兒童業態帶來高利潤的同時，也成為購物中心拉動家庭型消費及關聯商品銷售的重要因素。目前兒童零售約占整個兒童業態的20%，兒童體驗和教育市場規模占80%。兒童類業態的興起，正成為購物中心吸引人流、帶來差異化的重要手段。

第二篇：商業地產發展趨勢分析

商業地產發展趨勢分析

從2007年到2009年上半年，宏觀調控的嚴峻形勢令住宅開發面臨相當的困境，而商業地產則被認為是房地產開發商的避風港灣。2009年大的動蕩以及種種不可知因素依然可能存在，商業地產的需求在短期內必定面臨著挑戰，但從更遠來看危機會帶來更多的機遇，誰把握了機遇就會掌握未來。

一、商業地產新的機遇和挑戰

1、住宅市場遇冷商業地產預熱

在樓市住宅開發陷入低迷期時，商業地產迎來了發展轉機。受經濟大環境的不利影響導致目前單純投資住宅開發利潤下滑和風險增加，是開發商們轉投商業地產的一大原因，是為通過持有商業物業和商業運營實現商業地產本身之外更大的商業價值，從而降低風險和增加利潤。開發商成功持有的這種示范效應，同時帶動了民間資本對商業地產的投資熱。本土的開發商也正逐步調整住宅與商業物業的開發比例，以期平衡收入分配。然而，大部分本土開發商都是商業方面的新手，他們期待與基金、與有相關經驗和工作軌跡的職業經理人合作成立合資企業。

投資商們尋求的是商業物業上穩定的投資回報，而持有型物業有著三個重要的特點，一是收益相對穩定并且長期化，二是能夠在一定程度上抵御和化解經濟波動所帶來的金融風險，三是更加容易成為投資機構旗下眾多資產中的優質資產。商業地產，在一些開發商未來幾年發展戰略書上已經標記為重點。如2008年12月份，世茂股份重組正式完成。這樣一來，世茂商業項目開發將由原來的“分家而治”變成為“擰成一股合力”。值得注意的是，外資對中國內地商業地產現在也流露出興趣。曾在上海收購翠湖天地等高檔住宅的英國地產開發及投資公司高富諾，又新成立了6億美元基金，下一個重點投資目標轉為了大陸的購物中心；不久前，黑石集團在上海浦東成立商業管理公司，意圖大力進軍商業地產。

2、“救市”政策或利好商業地產

2008年，國際投資機構和銀行受經濟危機的影響，對中國投資的承諾無法得以實現；住宅市場也急劇萎縮。盡管目前商業地產存在不少困難，但中國城市化進程的大趨勢沒有變，中國經濟長期增長的預期仍然沒有改變。全國工商聯房地產商會商業不動產專業委員會發布的《2008 中國商業地產專家報告》強調：國家業已出臺的救市措施力度非常，其中建設保障性安居工程、廉租房建設、棚戶區改造、農村危房改革試點等等，對商業地產是利好消息。最近三年之內，建設部要動用中央財政9000億進行保障性住房建設，很大一塊就是新區建設，也會給商業地產提供巨大的投資機會。在此種情況下，全國工商聯房地產商會商業不動產專業委員會預測：2009 年上半年商業地產發展可能還會有困難，下半年就會有回暖。尤其是中低端商業地產；區域型、社區型商業地產，更會有較大的利好消息。消費依然強勁。

3、收益高吸引新行業涉足

在樓市普遍不景氣情況下，開發商拿地都十分謹慎，再加上開發商資金短缺，于是喪失了拿地的熱情和能力。不過這樣一來，卻給其他行業的企業進軍房地產提供了時機和空間。這些外來企業資金相對比較充裕，并且以商業用地為主，建成后可自用，并且目前股市也處于低迷，投資類產品相對不足的情況下，通過拿地也可以顯現為保值增資的一種投資行為。一些外來新行業已經迫不及待涉足房產開發與經營。近日，七喜控股引起房產界關注，雖然競拍土地失敗，但七喜控股意圖拍得土地用于開發商品住宅，進入房地產市場實現公司多元化策略的舉措已經暴露無遺。值得注意的是，一些其他行業的企業還以購買自用辦公樓方式，實現曲線進入房地產領域。2008年11月份，上海北外灘上海港國際客運中心兩幢寫字樓被中化集團等大型央企收購，投資總額達到了70億元。保險資本也成為房地產行業重要“進門人”。雖然有保險資金不能直接投資國內地產項目的規定，但國內各大保險公司依然另覓途

徑，據悉，民生保險、太平人壽、生命人壽、中意人壽都分別在北京的金融街和CBD商業區及中關村的商圈內購買了幾萬平方米不等的物業。外來新行業一直對于房地產行業覬覦已久。

二、集團化開發，連鎖經營將成主流

2009年住宅開發仍然備受宏觀調控的沖擊，相對于商業地產而言受到的政策性的影響依然較少，客觀上推動了更多的房地產企業向商業地產進行戰略轉型，但對一些資金實力較弱和融資渠道狹窄的企業，也面臨著嚴峻的考驗甚至被迫和主動退出。一些資本型的品牌企業，由于受到短期變現和年報的壓力，特別是持有物業長期經營的綜合檢驗，會調整對商業地產特別是持有物業的投資戰略和組合策略。

隨著大型房企的戰略性轉型，進入商業地產已成必然，其標志是大公司都會明確或者調高各自持有資產，組建自己的商業地產專門的投資與運營管理機構，商業地產的集團化開發和連鎖經營將會成為開發的主流。《2008 中國商業地產專家報告》指出：城市化在未來五年帶來新增人口是1.2億，每年新增城市人口2400萬，城市大眾化消費市場每年大概增加900億元，增長非常可觀，直接刺激商業地產的發展。隨著國內中產階級的興起，2009年會帶來商業地產質的提升，并且會打破傳統的商業模式，隨著消費升級，商業地產的供應也要升級。受金融危機以及國家信貸政策的影響，必定會對持有物業造成新的壓力，中小商業地產開發企業在商鋪散售逐步疲軟的情形下，還有可能進一步繼續被邊緣化。

三、商業地產有望受益REITs1、期待REUITs破冰

2008年中國房地產金融上半年和下半年出現了冰火兩重天的形勢。商業地產雖然是傳導最慢和最抗跌的但也無力規避和幸免。商業地產融資的信貸總量和品種本來就單一，原來就系統缺失，金融創新的步伐放緩或前景更加不明朗，限外的加劇和外資大本營起火的自救和抽緊，再加上投資市場的消極和悲觀，商業地產的融資無疑是雪上加霜。

2009年，最值得期待的就是以REITs(房地產信托基金)的正式推出。以商務部等部委力促的開放REITs通道和銀行對商業地產項目貸款區別對待的呼吁得到了國務院和金融監管部門的響應。2008年12月13日，國務院辦公廳發布《關于當前金融促進經濟發展的若干意見》。房地產信托投資基金（即REITs）是一種以租金收益為標的的融資產品，普通住宅項目是不能以房地產投資信托基金形式上市的。從這個角度講，以持有物業為開發模式的商業或工業地產企業將從中受益。2009年1月6日的國務院新聞辦新聞發布會上，中國人民銀行金融市場司副司長霍穎勵透露，央行已經形成房地產投資信托基金（REITs）初步試點總體構架，并將在上報國務院后進行試點。

2、REITs為商業地產最好“退出通道”

REITs推出的重要意義在于，它為商業地產開發商提供了最好的“退出通道”。到目前為止，很多開發商都認為商業地產很難做，最大的問題在于“出口”(Exit)。商業地產項目一般分為開發(Development)、孵化(Incubation)、穩定(Stabilized)等幾個環節，其中穩定環節的風險低、相應收益也低，但開發商自有資金成本往往較高，開發完成后或穩定后一般更愿意退出而形成資金的有效周轉。

而最佳的退出通道之一就是REITs(房地產信托基金)市場，即把成熟物業(穩定現金流)打包資產證券化，使追求較低風險、較穩定收益的低成本資金持有者(如公眾、機構投資者等)可以接手長期持有。而REITs能夠推出的最好時機就是熊市。因為，熊市物業資產價格回落，租售比(租金/價格)較高，資本市場的資金成本也較低、投資風格趨于防守型。例如美國REIT 的真正繁榮是在大熊市之后的90年代；日本的J-REIT也是在房地產泡沫破滅后長期熊市的2001年推出。本輪經濟危機為中國REITs產品的出現奠定了最好的機會。我們有理由相信，以REITs為象征的金融創新將會在2009年破冰。

2009年商業地產的形勢并不盡然全是那么悲觀。比如，從目前的情況看，經濟危機還未對北京的消費市場形成太大影響，2008年北京的社會零售總額依然會強勁增長20%以上，遠遠超過北京10% 的GDP增速。只不過新商業開業的總體量遠遠超過這個比例，以至于平均下來市場轉淡，而根據20/80規律，少數搶眼的項目更是賺得本滿缽滿。2009年是一個烏云籠罩、充滿變數的一年。商業地產的需求在短期內必定面臨著挑戰，但從更遠來看危機會帶來更多的機遇。

第三篇：商業地產發展趨勢

中國商業地產發展趨勢

第一部分 概述

商業地產，顧名思義，作為商業用途的地產。以區別于以居住功能為主的住宅房地產，以工業生產功能為主的工業地產等。商業地產廣義上通常指用于各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的房地產形式，從經營模式、功能和用途上區別于普通住宅、公寓、別墅等房地產形式。

隨著房地產宏觀調控對住宅的限購、限貸，眾多地產商把目光轉向了商業地產。僅2011年全國商業地產開發投資總額接近萬億元，出現爆發式增長。2013年2月22日，國家統計局發布2012年國民經濟和社會發展統計公報。公報顯示，全年房地產開發投資71804億元，比上年增長16.2%。其中，住宅投資49374億元，增長11.4%；辦公樓投資3367億元，增長31.6%；商業營業用房投資9312億元，增長25.4%。

商業地產扎堆兒過量，已成不爭的事實。眼下商業地產則可謂花開遍地，未來激烈的商業競爭態勢暫且不表。商業地產卻出現了一個怪象：開發商們感嘆“招商難”，品牌商家卻在抱怨“選址難”。這個怪象折射的，正是商業地產的“同質化”。目前，國內商業地產開發的產品形態一般均由“四菜一湯”構成：即寫字樓+公寓+購物中心+商業街，而作為其核心的集中性商業購物中心的運作模式無非是主力店+次主力店+中小型店中店模式。

第二部分 未來主要發展趨勢一、五年會面臨行業洗牌

近日，中國商業地產行業發展論壇2013年會在武漢落幕。論壇由中國商業地產聯盟發起，700多名來自全國各地的商業地產發展商、連鎖商家等全產業鏈專業人士參加了論壇。

娃哈哈董事長兼總經理宗慶后認為，商業住宅的市場連續調控，以及實體經濟運行壓力的不斷加大，使得眾多的資本紛紛涌入商業地產領域，同質化現象日趨嚴重。他認為，小城市同樣有商業地產開發的需求，大中小城市齊頭并進。

中國商業地產聯盟秘書長王永平認為，商業地產的發展判斷可歸納為“行外樂觀、行內悲觀”八個字。一些餐飲、制造業覺得現在是商業地產的發展良機，但這個領域的從業者都會覺得目前的發展速度過快，存在一些問題，沒涉足的企業需謹慎判斷。

與會專家認為，從宏觀市場來說，商業物業的供應增長速度遠高于購買力的增速，市場沒出現足夠的擴容，五年內可能會面臨行業洗牌。王永平指出，商業地產發展還有很多阻礙，1城市規劃、發展不合理、不科學的商業規劃，人才瓶頸，融資渠道缺失等都制約了商業地產的發展。

二、在低級城市落戶

2012年的“十八大”對商業地產的影響主要有三點：提出工業化，信息化，城鎮化，農村現代化。城鎮化推動著商業地產物業，比如城市綜合體，商業，文化的發展。市場發展的情況，城鎮化對商業地產的意義，這也是“十八大”提出的重要政府方案方向，我們可以看到城鎮化解決現有近4億城鎮定居型人口的城市生活需求、2.8億城鎮流動人口的市民化需求及 1.2億潛在農村轉移人口新增需求；城鎮化過程中也讓農民逐漸會向中產階級過渡消費潛力的售房會將成為零售企業未來得主要增長點。根據國家發改委規劃預算，城鎮化在未來十年可拉動40萬億人民幣的投資，對一個縣域經濟繁榮，我們可以發現在城鎮化政策領導下應推動縣域商業地產的發展。

城鎮化將為商業地產發展帶來更多的機遇；總部在一線城市的開發商，他們很多項目也落在省會周邊及一些3、4線城市。如萬達進駐宜昌、襄樊；銅鑼灣、家樂福進駐孝感；銀泰集團在仙桃投資35億元；雅閣集團度假酒店品牌挺進黃岡；中百集團幾乎擴展到大部分縣級城市等等。

案例：

1、湖北蘄春縣棕盛商業廣場暨李時珍商業步行街舉行了隆重的奠基儀式。棕盛商業廣場暨李時珍商業步行街用地面積40858平方米，總建筑面積183918平方米，建成后將成為蘄春縣最大的集購物、休閑、文化、旅游、高端住宅為一體的城市綜合體項目，屆時將引進華潤蘇果、大地數字影院、香港維港匯百貨等大型商家。

2、團風縣商業步行街2011年10月底開盤，總共3萬方體量的商鋪，均價1.1萬/平米，去化率高達80%。

3、安徽無為縣的建材城項目

三、發展勢頭將由“大躍進式”逐步轉向穩中求進。

2012年，中央調低了宏觀經濟發展速度的目標，同時將繼續執行從嚴的房地產調控政策，今年全國商業地產投資增速將會有所放緩。支持商業地產發展的基本面沒有發生根本性變化，商業地產發展總體仍會保持一定增長。

四、行業自身發展方式由數量型轉向質量型。

早期商業地產的行業競爭還停留在前期圈地、銷售甚至招商上，企業不惜代價引入一些大品牌作秀，而今已開始轉向運營管理的競爭，企業更須重視內功。

五、開發商在整體招商中的議價能力下降。

各地商業地產投資普遍過熱，商業項目供應量大、同質性高、集中入市，導致開發商招商中與商家的博弈能力下降，補貼商家裝修費用、延長免租期、只采取銷售扣點提成等狀況可能更為普遍。

六、局部地區“商住倒掛”情況開始扭轉。

在國外，同地段商業地產項目的租售價格通常高過住宅，而國內城市大多數是“商住倒掛”。在北京、上海等城市這種情況已經開始改變。2011年北京甲級寫字樓租售價格暴漲，接近或超過同地段住宅。2012年“商住倒掛”現象將進一步轉變，一方面住宅價格開始回歸，另一方面商業項目品質開始提升，價值得以體現。

七、產品模式

商業地產的形式多樣，主要包括購物中心、百貨、超市、商業街、主題商場、專業市場、寫字樓、酒店等。總的來說，目前商業地產很少有單一的業態，在大多數情況下，房地產開發商都會根據項目城市現有業態情況和對未來商業發展趨勢的把握，充分利用本身可能整合的各類資源，進行一定的業態組合。根據中國目前的生產水平和居民消費習慣、消費能力，較具開發潛質的單項商業地產業態有以下幾種。

（1）高端商業地產開發的主流模式——商業綜合體

隨著城市的發展，城市人口日益膨脹，土地資源日益稀缺，個人生活成本加大、經濟運行效率降低，在這種情況下，城市綜合體逐漸成為高端商業地產開發的主流模式。萬達集團、中糧集團等行業領袖提出了“只做城市綜合體”的發展戰略，引領行業的發展。而杭州、沈陽等代表性二線城市提出未來的城市建設，招商和開發主要以城市綜合體為主的戰略目標，這被認為是拉開了中國城市化進程的序幕，開啟了中國城市綜合體的發展。

做城市綜合體，開發商需具備相當強的資金實力。“城市綜合體”雖然具有很多優勢，但并不是所有開發商都能開發此種產品，也不是所有城市都適合開發“城市綜合體”，它對開發商和城市有著極高的要求。對城市來說，必須具備足夠的終端消費能力；“城市綜合體”要求有優越的地段、交通、商圈配套，因為幾乎所有的“城市綜合體”建筑都是建在一個城市的中心區域、核心位置，交通便利、商圈繁榮。

（2）中等規模的購物中心

雖然中國人口基數較大，但人均消費能力還處于較低的水平，因此在歐美等發達國家常見的商業業態未必完全適合中國國情。比如典型的美國郊區大型購物中心，就是建立在人均高消費能力和汽車文化普的基礎之上。近幾年在國內各地紛紛展開的造mall運動，成功者寥寥

無幾，就是忽視國內消費能力相對較低的結果。而且中國消費者還沒有形成在集中時間、集中地點進行集中消費的消費文化，而是根據實際需求，分別選擇相應的購物消費場所，使本來就不高的消費能力更加分散化。

由于大型mall得以生存的經濟基礎還不成熟（少數城市除外），而粗放型的商業網點、底商等供應量已經趨于飽和。因此，中等規模的購物中心無論在檔次還是消費容量方面都適應于現階段的國情。中型購物中心一般為6--12萬㎡。

（3）社區商業

社區商業是近幾年在北京及全國房地產市場中盛行，并發展起來的商業地產形式。不是住宅內的商鋪都是社區商業，只有以服務社區住宅為目的、滿足住戶日常生活的需要、進行統一的規劃設計、位置相對集中、具有一定的規模、所輻射的服務面積是社區和周邊地區范圍內的物業才能稱之為社區商業物業。社區商業空間與社區住宅唇齒相依，它的消費者群體直指社區住戶。

（4）旅游地產

目前市場上比較認可的旅游地產包含四類：第一類是旅游景點地產，主要指在旅游區內為游客活動建造的各種觀光、休閑、娛樂等非住宿性質的房產；第二類是旅游商務地產，主要指在旅游區內或旅游區旁邊提供旅游服務的商店、餐館、娛樂城建筑物及關聯空間；第三類是旅游度假地產，主要是指為游客或度假者提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種類型的地產，如度假襯、產權酒店等；第四類是旅游住宅地產，主要指與旅游區相連接的各類住宅建筑。以“旅游帶銷售的模式”是旅游地產發展的主流。隨著國民收入的提高，旅游在家庭支出的比重逐漸放大，開始轉向以休閑置業、度假置業、運動置業為代表的舒適住宅運動。旅游地產正是基于消費者的這種消費變化開始蓬勃興起。

目前，中弘在吉林長白山、北京、湖北宜昌、山東微山湖、云南西雙版納、海南海口都進行了項目布局。每個項目都是一個大型的旅游綜合體(休閑、商業、生態、娛樂、頤居等功能)，每個項目對周邊輻射力達到100-150公里。

（5）具休閑功能的商業地產

據某機構的調研數據顯示，一些大城市商業場所的客流有6 5％以上是為了娛樂旅游和休閑，比如在茶座、冷飲店、酒吧、快餐店的消費，在網吧、影院、游樂園甚至主題公園的消費，參與抽獎、表演、雜耍、街頭畫像、蹦極的消費，僅三成多的人是為購物而來，而體驗與消費客流量的比例仍在不斷提高。顯而易見，體驗式的消費購物將成為未來消費模式的新寵。因此，在客流量充足的一級城市開發商發展針對這種商業模式的地產將有很大的利潤空間。

（6）其他

從世界其他國家的成功項目來看，建筑形式及風格特色在很大程度上決定了商業地產對消費者吸引力的大小。但在目前的中國，發展商對商業地產項目的開發僅僅局限在招商上面，殊不知“主題特色”才是商業地產項目成功運營的基礎。未來中國商業地產要朝兩個方向發展。

1）挖掘地方文脈

目前中國大多數商業地產項目還是現代國際式或歐美風格，明顯可以看到對本土特色的挖掘還遠遠不夠。從發展的眼光來看，越是民族的才越是國際的。本土風俗文化傳統的發揚光大是世界各國建筑文化的共同發展目標。歷史文脈在商業地產項目中的傳承也當仁不讓，況且這也是其長久生命力的保證。上海新天地的成功，實際上就是對本土文化特色充分挖掘的成功。

2）重視商業地產的城市景觀職能

商業地產產品的外在表現形式是各種建筑物、構筑物及廣場和街道空間，其外觀形式色彩的豐富性和多樣性遠勝其它單一的建筑類型，如寫字樓、酒店、住宅等。因此，商業地產開發除了滿足商業利用價值外，其對城市景觀的影響是至關重要的，體現了經濟價值和社會價值的統一。

八、產品特點-高端化、品牌化、現代化、精品化

外觀時尚、品類齊全的商業中心受到消費者追捧。也體現商業地產的發展趨勢：高端化、品牌化、現代化、精品化

首創置業董事長劉曉光表示，首創置業要打造的奧特萊斯產業綜合體模式，不是單純的奧特萊斯，更不是住宅，它將實現吃、喝、玩、樂、購等多種功能的融合。萬達逐漸摸索出一套獨特的商業模式，在國內外樹立了良好的品牌形象，贏得了行業內外的高度認可，成為我國城市綜合體投資與運營管理的先行者與領導者。

第四篇：中國鋁型材行業發展趨勢分析

中國鋁型材行業發展趨勢分析

近年來,隨著中國大規模的基建投資和工業化進程的快速推進,鋁型材作為建筑領域和機械工業領域里重要的應用材料,其全行業的產量和消費量迅猛增長,中國也一躍成為世界最大的鋁型材生產基地和消費市場。經過長達近10年的高速增長,中國鋁型材行業步入了新的發展階段并展現出了諸多新的發展趨勢。

全球及中國鋁型材行業現狀

全球鋁型材產銷情況。從產能分布來看,2009年全球可生產鋁型材的國家和地區約95個,生產企業約2200余家,其中中國的產能占世界總產能的比重超過50%,位列第一。

隨著全球經濟增長及鋁型材用途不斷擴展,全球鋁型材的消耗量由2001年約869萬噸增長至2009年約1550萬噸,年復合增長率約為7.5%。預計2012年,全球鋁型材消費量將達約1669萬噸。

從地區來看,2001~2009年全球主要地區消費量呈現出不同走勢,中國消費量比例迅速上升,而歐洲和北美洲呈現出下降趨勢。截至2009年,中國消費量占全球消費量比達到47%,而歐洲、北美洲和日本分別僅占21%、8%、6%,中國已經發展為鋁型材的消費大國。

從應用領域來看,建筑行業仍然是鋁型材應用的主要領域,遠遠超過其他領域消費量,消費量逐年上漲,截至2009年占總消費量的63%以上。分地區看,北美、歐洲等發達地區2009年鋁型材在工業領域的消費平均比重已經超過50%,而中國鋁型材在工業領域的消費量僅32%,工業領域的消費比例相對較低。

中國鋁型材行業現狀。中國鋁型材產量由2001年的171.9萬噸增加到2009年的729萬噸,復合增長率為19.8%。2009年我國建筑鋁型材和工業鋁型材產量分別是496萬噸和233萬噸。2010年中國鋁型材產銷量將超過1000萬噸,其中建筑鋁型材消費量可望突破600萬噸,而到2012年中國鋁型材產銷量預計將達到約1440萬噸。

主要下游產業發展及其對鋁型材行業的影響

在建筑及房地產領域。近年來國內快速增長的建筑及房地產業是最大的鋁型材消費領域,約占國內鋁型材消費總量68%。在建筑鋁型材的分品種消費領域中,鋁合金門、窗、幕墻型材又占其主體部分。

《2009年中國城市住宅發展報告》指出,2005年底,中國人均住宅建筑面積為26.11平方米。住房與城鄉建設部政策研究中心公布的《2020年中國居民居住目標預測研究報告》中提到“2020年我國城鎮人均住房建筑面積預計35平方米”。因此,未來較長時間內,每年都需要新增大量住宅。據建設部預計,自2005~2020年,我國將新增建筑面積約300億平方米。

按照2011~2020年共新增建筑面積200億平方米計算(測算時按照門窗面積占房屋建筑面積15%,我國門窗材質約有55%使用鋁合金,每平方米門窗需要8公斤鋁建筑型材),則2011~2020年新增住宅對鋁建筑型材的年均需求為132萬噸。

舊有建筑更新、改造對建筑鋁型材的需求,從國際經驗看,當一國人均住房面積大于25~35平方米時,該國舊有建筑更新將進入高速增長階段。我國從目前至2020年都將處于該階段。以我國現有各類建筑面積450億平方米為例,每年約有10%即45億平方米的建筑需改造,大約折合6.75億平方米的門窗,按55%的門窗材質為鋁合金計算,每年約需建筑鋁型材約297萬噸。

隨著新農村和小城鎮的大規模建設,建筑鋁型材產業的規模效應顯現,使得建筑鋁型材價格逐漸降低,良好的性價比使得建筑鋁型材在我國農村廣泛應用。預計到2015年,新農村和小城鎮新增建筑面積的比重將與城市新增建筑面積相當,達約35億平方米,至少可為建筑鋁型材帶來約100萬噸的新增市場空間。

在工業領域。目前,我國工業鋁型材占鋁型材總應用量僅約本的鋁型材消費結構中,工業耗用比例分別達到為的差異反映出我國鋁型材在工業領域的生產、開發和應用方面不足消費具有巨大的增長空間。預計未來產品中的比例將由目前的約30%上升到未來10年內,工業材占鋁型材總應用量的比重將接近

鋁型材在工業領域主要應用于交通運輸業設備制造業、耐用消費品業(含輕工業

行業發展前景和趨勢分析

建筑鋁型材消費量仍將長期需求旺盛。受益城市化進程加快、舊有建筑改造更新鋁型材消費量仍將保持快速增長。型材消費的主要市場。預計未來幾年

工業鋁型材消費量將快速增長展中國家,未來20~30年,正是步入中等發達國家在工業領域的應用空間巨大,在我國現有的為91%。

針對工業鋁型材在整個鋁型材產品中比重過低的現狀提出了指導意見,國家發改委、財政部等九部委《關于加快鋁工業結構調整指導意見的通知》提出,鋁工業結構調整的主要目標之一就是材比例達到7:3。

同時,隨著交通運輸業的輕量化、電子電力業和機械制造業的發展用領域不斷拓寬,中、高強度的工業鋁型材、管棒材的需求正快速增長。未來幾年我國工業鋁型材的消費量在鋁型材總消費量中的比重將逐年上升約30%上升到2015年的45~50%技術創新成為行業發展最大推動力。根據國家《有色金屬產業調整和振興規劃》將重點支持有色金屬技術改造、研發附加值高的深加工產品出口;加大對有色金屬產業技術研發和技術改造的支持力度 30%;而同期歐洲、北美和日60%、55%和40%,遠高于我國。消費結構,預示著我國工業鋁型材5~10年,中國工業鋁型材的消費量將持續增長2015年的45~50%左右,而根據我國政府的相關規劃70%。(包括汽車制造業、軌道交通業)等,分別在我國鋁型材應用中占比約小城鎮和農村市場將逐漸成為鋁,建筑鋁型材將保持較為平穩的增長。,中高端產品成為主流。中國作為正處于工業化中期的發,實現第三步戰略目標的關鍵時期。124個產業部門中,有113個部門使用鋁制品,國家相關部門對鋁型材消費結構,增加高附加值加工材比重,使工業型材與建筑型，在鋁型材產品中的比例將由目前的,逐漸占據市場的主導地位。,加強高性能專用鋁材生產工藝的研發,在鋁型材)、裝備和機械10%、10% 而鋁型材;支持技術含量和,鼓勵引導,。,建筑,比重,國家和12%特別是國內二三線城市、鋁型材在我國工業應左右

企業積極推進節能技術改造;對技術改造的企業在發行股票、銀行貸款等方面給予支持。

隨著國家產業政策、產業結構調整以及消費者對產品品質要求的提高,鋁加工行業粗放型、附加值低的現狀逐步改變,跨越以數量增長為特征的初級發展階段,開始進入了以提高產品內在質量、豐富產品種類、依靠綜合實力參與市場競爭的新階段。隨著行業發展進入新階段,未來行業內部整合力度將不斷加大,一些產品定位中低檔市場且生產工藝和裝備技術落后的企業將面臨市場、資金、成本、能耗、技術等多方面的壓力,逐漸被市場淘汰。一部分生產工藝技術領先、質量過硬、以市場為導向、創新能力強、管理先進的企業會占據更多的市場份額。隨著行業內部整合,鋁型材企業重組兼并將加快,企業將向著集團化、大型化、專業化、品牌化方向發展。產品的技術開發、質量、管理能力、銷售服務等綜合實力成為企業做大做強的關鍵因素。

產品在節能環保和新能源領域的廣泛應用。在建筑節能領域耗約占全社會總能耗的因此,具有優良節能效果的隔熱鋁合金產品應用空間廣泛。產品為代表的節能鋁型材產品將保持

交通、家電、電子及機械設備等領域在國家強調節能環保的前提下分巨大。

以汽車為例汽車減重的最佳材料。據美國鋁業的研究數據輛汽車重量減輕目前,全球汽車平均用鋁量已由歐洲鋁業協會預測

鋁型材在新能源環保領域的應用。近年來快速增長,其中應用最廣泛的當屬太陽能和優點,在這些行業逐漸得到大量應用。

全行業的產業重組升級成為趨勢。行業準入門檻逐步提高加工行業企業規模小、集中度不高、重復建設的情況年10月頒布的《鋁工業準入條件》明確了新建鋁加工項目的準入條件屬消耗指標,加強環境保護工行業投資規模件。

目前,中國鋁合金擠壓材行業已經跨越了以數量增長為特征的初級發展階段技術創新和綜合實力參與市場競爭的新階段。國內鋁合金型材生產廠家數已從頂峰時期的1200多家減少至逐漸被淘汰,未來行業的重組整合將成為大的趨勢。

現階段在技術研發、25%，據測算,汽車自重若減輕1噸的話,就可以節約,到2015年歐洲地區汽車用鋁量將有望達到,提高了行業準入門檻。行業準入門檻的提高將控制鋁合金型材加,規范行業的無序競爭680余家,一大批產品技術水平低、質量差、檔次低的小型鋁型材加工廠已品牌、幕墻等圍護結構傳熱能耗則占了建筑能耗的30%以上的年復合增長率。,由于鋁產品具有質輕、價格低、可回收性的特點,鋁型材在交通、家電、電子及機械設備等領域的未來市場十10%,可相對減少,以24億升的燃料。同時還能大幅度減少溫室氣體排放。1980年初的50公斤,我國新能源環保產業以年均LED ,為注重產品品質、節能降耗的企業創造良好的競爭條管理、渠道和資金等方面有優勢的企業將成為行業重組的主,據國家住建部估算,建筑能20%~50%。2010~2015年,以隔熱鋁合金型材 ,6~8%的燃油消耗,而鋁制品無疑是50萬輛公共汽車計算,如果用鋁代鋼,使每/輛上升到107公斤/輛,增長1.14倍。據200公斤/輛。20%以上的速度,而鋁型材由于具有導熱好、自重輕等,近年來國家針對鋁合金型材,陸續出臺了多項產業調整政策。2007,并規定相關能耗、金,進入了依靠 被門窗、等產業

導企業,以規模、技術、品牌、管理和服務為主的企業綜合競爭能力日漸重要。

第五篇：中國畜牧業發展趨勢與分析（范文）

中國畜牧業發展趨勢與分析

第一，我國畜牧業的總體評價

一是成就巨大：據統計,2001年我國主要畜產品肉、蛋、奶類產量分別達到6333.9萬噸、2336.7萬噸和1122.9萬噸,分別比1978年增長了6.5倍、8.2倍和7.7倍。我國已成為世界上肉類、禽蛋類生產大國,人均肉類占有量超過世界平均水平,人均禽蛋占有量達到發達國家水平。目前,畜牧業生產中的科技貢獻率達到了48%。畜牧業產值占農業總產值的比重逐年穩步上升,2003年畜牧業總產值占農業總產值的31%。全國從事畜牧業生產的勞動力有1億人左右,畜牧業發達地區畜牧業現金收入占農業現金收入的50%,畜牧業純收入占農民全部純收入的30%左右。二是特點突出：畜牧業已經成為推動農業和農村經濟發展的主力，畜牧行業成為農業產業中發展最快、最具競爭性的行業；畜產品需求已經告別了短缺時代,由賣方市場轉入買方市場；畜牧業發展對科技的依賴程度日益明顯；加入WTO為中國的畜牧業帶來了前所未有的發展機遇。

第二，我國畜牧業發展趨勢

一是規模化、產業化發展是我國畜牧發展的主要方向；二是專業化生產和專業化經營的畜牧企業將成為市場競爭的主體；三是科技進步將成為我國畜牧業發展的主要原動力。“九五”期間,我國的農業科技貢獻率為45%,世界發達國家一般為60-80%。預示著我國畜牧業仍蘊藏著巨大的發展潛力。

第三，我國畜牧業存在的主要問題

畜牧業生產技術不適應規模化、產業化發展的要求；優質畜禽產品少，品種單一，不能滿足市場需求；優質、無污染的畜禽產品生產尚未從根本上解決；畜牧業發展,特別是規模化養殖帶來的對環境的危害問題尚未得到是夠重視；高新技術（如信息技術、生物工程技術）對傳統產業升級改造的貢獻率很低。

第四，發展我國畜牧業的技術需求

1、需要培育優質、高效、專用新品種。

2、需要高效繁殖技術。家畜胚胎工程、體細胞克隆技術等現代細胞工程、生物技術在畜禽繁殖上的應用,將對畜牧業產生巨大的影響。

3、需要飼料和畜產品安全監測技術。準確、快速和方便的檢測技術將成為主畜牧業研究的重點。

4、需要飼料和畜禽營養技術。畜禽營養技術是規模化養殖業發展的基礎,對提高飼料養分和飼料資源的利用率以及養殖業的綜合經濟效益意義重大。

5、需要疫病防治和動物藥品生產技術。

6、需要現代化畜牧企業管理新技術。計算機技術和信息技術的發展,為畜牧企業管理的現代化提供了技術基礎。

7、需要畜禽生產的環境控制技術。提供和保證畜禽健康生長的環境及其調控技術,以及減少畜禽生產對周邊環境的污染將成為畜禽環境工程科學研究與技術開發的重點。

8、需要畜禽產品加工技術及產品安全保障技術。

第五，我國畜牧業必須解決的關鍵技術

一是畜禽品種改良：瘦肉型豬、奶牛、肉牛、細毛羊、肉羊、絨山羊、蛋雞、肉雞、水禽；二是飼養及管理技術：畜禽營養及飼料工業、畜禽營養調控關鍵技術；三是重大疫病監測與控制技術：高效、特異、安全的生物防制技術，建立中獸藥藥理模型體系，進行中獸藥復方作用機制及藥效學的研究，生物信息學技術，加強野生動物疫病與人類健康的研究；四是畜禽規模化養殖環境工程技術：環境因子對畜禽產量、品質、風味等影響的基礎研究，新型通風、降溫、除塵等環境質量改善技術與設備的研究與開發，新型清潔生產工藝與配套設施的研究與示范，畜禽場固體廢棄物高效無害化處理和資源化利用技術的開發與示范等；五是加工技術：原料及初加工產品分級技術與標準研究，畜產品安全衛生快速檢測技術研究，中式肉制品工業生產

技術研究，畜產品保質保鮮技術，畜禽產品下腳料的綜合利用。